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MEYLÁN ARQUITECTOS PERITOS JUDICIALES
C/ Colonia Santa María, 21
28023 Madrid
20 MAYO 2013
DICTAMEN PERICIAL
DE NAVE INDUSTRIAL
EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4, NAVE 23
DE MADRID.
SOLICITANTE: REGISTRO MERCANTIL DE MADRID
AUTOR: D. JUAN JOSÉ MEYLÁN MARTÍN
Arquitecto Superior
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Perito Tasador de Bienes
EXPEDIENTE Nº: D/0016/2013
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DICTAMEN PERICIAL DE NAVE INDUSTRIAL EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4, NAVE 23 DE MADRID
Arquitecto Superior: D. JUAN JOSÉ MEYLÁN MARTÍN
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ÍNDICE
I. SOLICITANTE
II. AUTOR DEL DICTAMEN
III. OBJETO DEL DICTAMEN
IV. DECLARACIÓN DE TACHAS
V. DECLARACIÓN DE RECUSACIÓN
VI. JURAMENTO
VII. IDENTIFICACIÓN DEL OBJETO DEL DICTAMEN
VIII. INFORME DE TASACIÓN
1. AUTOR DEL INFORME
2. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
3. OBJETO DEL INFORME
4. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
5. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
6. LOCALIDAD Y ENTORNO
7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
8. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
9. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
10. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
11. ANÁLISIS DE MERCADO
12. PRINCIPIOS VALORATIVOS
13. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
14. VALORES DE TASACIÓN
15. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
16. OBSERVACIONES
IX. ANEXOS
FOTOGRAFÍA AÉREA
PLANO CATASTRAL
FICHAS CATASTRALES
PLANO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
FOTOGRAFÍAS DEL EDIFICIO
PLANO DEL INMUEBLE
ESCRITURAS
PUBLICIDAD DE OFERTAS DE MERCADO MILANUNCIOS.COM
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I. SOLICITANTE
El solicitante del presente Dictamen Pericial es el Registro Mercantil de Madrid a
instancia de la compañía INSTER INSTALACIONES, S.A. con domicilio social en
Madrid, calle Puerto de Pozazal, nº 4, nave nº 23 y provista de NIF A-78132024
sociedad inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 1244, folio 198,
hoja M-14.792 inscripción 1ª.
II. AUTOR DEL DICTAMEN
El autor del dictamen es Juan José Meylán Martín, con DNI−58286803-V,
Arquitecto y Urbanista colegiado con el nº 7095 en el Colegio Oficial de
Arquitectos de Madrid (COAM), Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 1073,
Perito Tasador de todo tipo de bienes; pertenece a la Asociación Nacional de
Peritos Judiciales, a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad de
Madrid y a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad Valenciana;
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) por la
Universidad Politécnica de Madrid, Licenciado en Derecho y en Ciencias de la
Administración por la Universidad Complutense de Madrid.
III. OBJETO DEL DICTAMEN
La prueba pericial solicitada consiste en determinar el valor de tasación de una
nave industrial sita en la calle puerto de Pozazal, nº 4 nave 23, de Madrid.
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FOTOGRAFIA DE LA FACHADA DE LA NAVE
REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE
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FOTOGRAFÍA AÉREA A ESCALA LEJANA
FOTOGRAFÍA AÉREA A ESCALA PRÓXIMA
INMUEBLE OBJETO
DE TASACIÓN
NAVE INDUSTRIAL
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PLANO DE LOCALIZACIÓN
PLANO CATASTRAL
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IV. DECLARACIÓN DE TACHAS. (Artº 343 L.E.C.)
El suscrito manifiesta:
1. No ser cónyuge o pariente por consanguinidad, dentro del cuarto grado
civil de una de las partes o de sus Abogados o Procuradores.
2. No tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.
3. No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o
contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus Abogados
o Procuradores.
4. No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus
Procuradores o Abogados.
5. No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer
en el concepto profesional.
V. DECLARACIÓN DE RECUSACIÓN (ART. 124 L.E.C.)
El suscrito manifiesta:
1. No haber dado anteriormente sobre el mismo asunto dictamen contrario
a la parte recusante, ya sea dentro o para el proceso.
2. No haber prestado servicios como tal perito al litigante contrario o ser
dependiente o socio del mismo.
3. No tener participaciones en la sociedad, establecimiento o empresa que
sea parte del proceso.
VI. JURAMENTO
El perito declara bajo juramento de decir verdad, que ha actuado y, en su
caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración
tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio
a cualquiera de las partes y que conoce las sanciones penales en las que
podría incurrir si incumpliere su deber como perito.
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VII. IDENTIFICACIÓN DEL OBJETO DEL DICTAMEN
El bien inmueble objeto del estudio de valoración en el presente dictamen se
corresponden con la siguiente descripción y tipología:
NAVE INDUSTRIAL SITA EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4 NAVE 23, DE
MADRID
La descripción en la escritura pública de compraventa es la siguiente:
“Nave industrial nº 23, del complejo industrial situado en Madrid, con
fachada a la calle de Puerto de Pozazal nº 4. Está situada en la planta alta
sobre las naves industriales nº 20, 21 y 22 y se accede a ella a través de la
rampa existente con entrada por la calle interior izquierda del complejo,
con entrada por la calle de Puerto de Pozazal.
Dicha rampa es también común para el acceso a las posibles entreplantas
que se construyan en las naves industriales nº 20 y 27.
Consta de nave diáfana, con cuarto de ducha, lavado y WC.
Comprende una superficie aproximaa de mil sesenta metros cuadrados.
Linda: por su frente, al oeste, con la calle interior del complejo, con
entrada por la calle puerto de Pozazal; por la izquierda, al norte, con las
naves industriales 24 y 27; y por el fondo al este, con la carretera de
Villaverde a Vallecas y con la calle interior del complejo, que tiene su
entrada por esta carretera.
Tiene el derecho de uso de la zona de carga y descarga situada a la
derecha del comienzo de la rampa de acceso, así como la instalación de
montacargas en el hueco que existe para ello en dicha zona.
El piso o forjado de esta nave, tiene una resistencia de 1.150 kgs. por m2.
útiles, según así resulta del comunicado expedido por la entidad STEEL-
BETON ESPAÑOLA, S.A. de fecha 24 de Enero de 1990, con referencia
EAG/mra.
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PLANO DE PLANTA DE DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
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VIII. INFORME DE TASACIÓN
Una vez estudiados todos los antecedentes, la documentación jurídica y
después de haber visitado y analizado exhaustivamente el inmueble objeto de
valoración; se emite el presente dictamen sobre el siguiente Extremo de Pericia:
DETERMINAR EL VALOR DE TASACIÓN DE UNA NAVE INDUSTRIAL SITA EN LA CALLE PUERTO
DE POZAZAL, Nº 4 NAVE Nº23, DE MADRID.
1. AUTOR DEL INFORME
D. Juan José Meylán Martín, con D.N.I. 58.286.803-V, Arquitecto y Urbanista,
colegiado con el nº 7095 en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid
(COAM); Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 1073; Perito Judicial
perteneciente a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad de
Madrid, a la Asociación Nacional de Peritos Judiciales y Forenses; Miembro de
la Lista de Arquitectos Expertos en Asuntos Judiciales del Colegio Oficial de
Arquitectos de Madrid; Master en Dirección de Empresas Constructoras e
Inmobiliarias (MDI) por la Universidad Politécnica de Madrid y Licenciado en
Derecho y en Ciencias de la Administración por la Universidad Complutense de
Madrid.
2. SOLICITANTE DEL INFORME
Registro Mercantil de Madrid, a instancia de de la compañía INSTER
INSTALACIONES, S.A. con domicilio social en Madrid, calle Puerto de Pozazal, nº
4, nave nº 23 y provisto de NIF A-78132024 sociedad inscrita en el Registro
Mercantil de Madrid, al tomo 1244, folio 198, hoja M-14.792 inscripción 1ª.
3. OBJETO DEL INFORME
Determinar el valor de mercado para la ampliación de capital con aportación
no dineraria de la sociedad mercantil INSTER INSTALACIONES, S.A., de una nave
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industrial sita en la calle Puerto de Pozazal, 4, Nave 23 en planta alta, del
Polígono Industrial de Vallecas de la ciudad de Madrid.
Para la elaboración del presente informe se han seguido los criterios y métodos
establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. Revisada
por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de
Octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el B.O.E. de 5
de Marzo de 2008.
4. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
Se valora una nave industrial terminada, ubicada en la calle Puerto de Pozazal,
nº 4, Nave nº 23 en planta alta, del Polígono Industrial de Vallecas en el Término
Municipal de Madrid, Código Postal 28031.
Datos Registrales: Registro de la Propiedad de Madrid, nº 19, al Libro 326, Folio
157, Finca registral 31.906.
Linderos registrales: por su frente, al oeste, linda con la calle interior del
complejo, con entrada por la calle Puerto de Pozazal; por la derecha entrando,
al sur, linda con la calle Puerto de Pozazal; por la izquierda, al norte, linda con
las naves industriales números veinticuatro y veintisiete; y por el fondo, al este,
linda con la carretera de Villaverde a Vallecas y con la calle interior del
complejo, que tiene su entrada por esta carretera.
Referencia catastral 6703211VK4760D0033EP.
5. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
Se ha dispuesto de escrito de solicitud de experto independiente remitido al
Registro Mercantil de Madrid, de fecha 26 de abril de 2013,
Ficha catastral obtenida de la Oficina Virtual del Catastro (OVC),
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Escritura de compraventa otorgada por
Ficha urbanística del Area de Planeamiento Incorporado API 18.2
Se ha realizado visita al inmueble, el día 13 de Mayo de 2013.
6. LOCALIDAD Y ENTORNO
Madrid es la capital de España y de la Comunidad de Madrid.
Como capital del Estado, Madrid alberga las sedes del Gobierno, Cortes
Generales, Ministerios, Instituciones y Organismos asociados, así como de la
residencia oficial de los Reyes de España.
La nave industrial objeto de tasación se encuentran en el Polígono Industrial de
Vallecas, dentro del distrito "Villa de Vallecas".
Polígono de gran superficie y alto grado de consolidación, situado en el distrito
de Villa de Vallecas, en el sureste madrileño. Al área se accede directamente
en autobús aunque existen tanto una estación de Metro (línea-1) como de tren
de Cercanías (Estación de Vallecas) bastante próximas. Su límite norte discurre
paralelo a las vías del tren. Cuenta con un enlace directo con el anillo formado
por la M-40, lo que le proporciona una buena conectividad con el resto de la
ciudad. La carretera nacional más próxima es la N-III (Madrid-Valencia) que
entra en Madrid por su tramo urbano, conocido como la Avenida del
Mediterráneo, conectando con Atocha. Cuenta con algunos espacios para el
estacionamiento de vehículos en sus calles interiores.
El nivel de consolidación y el grado de desarrollo del entorno es medio-alto.
La población se ocupa mayoritariamente en las labores propias de la actividad
del núcleo.
El nivel de renta de los residentes en este entorno puede considerarse medio.
De los sectores económicos de la ciudad, el más importante es el terciario o
sector servicios, que representa ya un 85,09% de la economía de la ciudad.
Dentro de este sector destacan los servicios financieros (31,91% del PIB total) y
las actividades comerciales (31,84% del PIB total). El resto del PIB lo aporta la
industria (8,96% del PIB total), el sector de la construcción (5,93% del PIB total).
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La agricultura tiene un carácter residual, de manera que apenas aporta un
0,03% del total.
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística del 2012 la población es
de 3.233.527 habitantes, con una densidad de 5.337,88 habitantes por km2. La
evolución del padrón de la población respecto al padrón del año 2005 es
creciente.
Dispone de todas las infraestructuras necesarias de abastecimiento de agua,
pavimentación, alumbrado público, red de saneamiento, gas canalizado, red
telefónica y suministro eléctrico.
La conservación de la infraestructura existente es adecuada y los suministros
generales se realizan adecuadamente.
Los accesos principales de este distrito suroriental son las autovías A-3 y M-45,
que permiten la conexión directa con Santa Eugenia y al centro de Villa de
Vallecas respectivamente. No obstante, el casco histórico de Vallecas se
encuentra comunicado principalmente por la Avenida de la Albufera, que
conecta a éste con la M-40, la M-30 y la Almendra Central. Las vías
mencionadas tienen gran capacidad, con más de dos carriles por sentido. En
cuanto al transporte público, la comunicación de Villa de Vallecas se sitúa en
unos niveles aceptables.
Pese a contar únicamente con 3 paradas de Metro y 11 accesos para todo el
distrito, es posible acceder con cierta facilidad al resto de la ciudad, al menos
desde los barrios residenciales del distrito. Esta función vendría apoyada por las
estaciones de Cercanías de Santa Eugenia y Vallecas (estación esta última que
a su vez permite la conexión con la red de Metro), y a través de las cuales es
posible acceder a los municipios del este de la Región.
7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
El complejo donde se ubica la nave tiene una superficie de terreno catastral de
11.727 m2, ocupando la nave propiamente dicha una superficie de 1.060 m2.
La nave se sitúa en planta alta
SUPERFICIES MEDICIÓN CATASTRAL REGISTRAL PROYECTO ADOPTADA
m² 11.727 m² m² - - - 1.060 m²
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8. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
Conjunto de edificación industrial de naves en altura. La nave objeto de
tasación se encuentra en la planta alta del edificio, teniendo acceso a ella a
través de rampa existente con entrada por la calle interior izquierda del
complejo, con acceso por la calle Puerto de Pozazal.
Dispone de una buena accesibilidad para vehículos a pesar de encontrarse en
altura. La edificación posee una comunicación interior mediante rampas para
acceso de vehículos donde dispone del derecho de uso de la zona de carga y
descarga situada a la derecha del comienzo de la rampa de acceso, así como
la instalación de montacargas en el hueco que existe para ello en dicha zona.
La Nave se configura en dos grandes zonas: la industrial para talleres y la de
oficinas con distintas dependencias aisladas para ingeniería, comercial,
administración, despachos y salas de juntas.
El piso o forjado de esta nave, tiene una resistencia de 1.150 Kgs/m2, según
comunicado expedido por la Entidad “STEEL-BETON ESPAÑOLA, S.A.” de fecha
24 de enero de 1990; por lo que la sobrecarga que admite es muy alta.
Se le asigna una cuota del 5,356 por ciento en el valor total del complejo, con
cuya cuota participará en los beneficios y cargas que se ocasionen.
Se adopta la superficie escriturada de 1.060 m2 superior a la catastral de 938
m2.
El edificio presenta fachada de ladrillo blanco cara vista con cámara de aire
trasdosado de ladrillo hueco doble. La coronación del mismo es mediante
chapa plegada.
La cubierta es metálica y con estructura compuesta por cerchas de acero
laminado formando “dientes de sierra”.
Las carpinterías exteriores son de aluminio anodizado.
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Las oficinas presentan un nivel de acabado de revestimientos muy alto; siendo
los suelos de tarima de roble y estando las paredes de todos los despachos
forradas y revestidas en madera de cerezo.
Posee cielorrasos bajo el forjado compuestos por techos “tipo Armstrong” con
las instalaciones eléctrica y luminarias empotradas en los mismos.
La nave industrial propiamente dicha tiene un suelo de hormigón pulido con la
estructura de cerchas vista, con paneles termoaislantes en techos inclinados.
Toda la estructura del edificio está formada por pórticos de acero laminado en
jácenas y pilares, quedando revestida por material ignífugo toda ella.
USO
CONSIDERADO
Parcela
Registral
Construida
Registral
Parcela
Catastral
Construida
Catastral Adoptada
Industrial Nave m2 1.060,00 m2 m2 938,00 m2 1.060,00
m2
Se adopta la antigüedad catastral.
ANTIGÜEDAD
USO CONSIDERADO
AÑO
CONSTRUCCIÓN
Uso Principal/
Vida útil
Industrial Nave 1.992* Industrial/35
*Antigüedad catastral
9. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 lo cumple en su
totalidad.
El inmueble cumple con la normativa urbanística vigente, y con el
planeamiento de desarrollo, si bien, no se ha dispuesto de Licencia de
Actividad o Apertura.
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FICHA DE ÁREA DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)
Código del Plan General: API.18.12
Nombre: POLÍGONO INDUSTRIAL DE VALLECAS
Figura de Ordenación: DE ORDENACIÓN ESPECÍFICA
Distrito: 18.VILLA DE VALLECAS
Hoja del Plan General: O-083/9
1.PLANEAMIENTO INCORPORADO
Planeamiento Básico del Área REFERENCIA
INFORMACIÓN
REFERENCIA
GERENCIA DENOMINACIÓN
FECHA
TRAMITACIÓN
APD.13/5 POLÍGONO INDUSTRIAL DE
VALLECAS 1985-03-07 AV
IDENTIFICACIÓN
Distrito: Villa de Vallecas
Barrio: Casco Histórico de Vallecas
Portal más cercano: CALLE DEL PUERTO DE POZAZAL 4
Distancia del punto seleccionado al portal: 4 metros
Distrito Postal: 28031
Sección Censal: 002
INFORMACIÓN URBANISTICA PGOUM 97
Ámbito de ordenación API.18.12 POLÍGONO INDUSTRIAL DE VALLECAS
Está dentro del APE.00.01 NO
Área de Reparto API.18.12-00
Hoja CBM2000 (Plan General): 559/6-6/8
Hoja CDM: VK4760S
Hoja PG: 084/8
Hoja Plano Ciudad 120-4C
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PLANO DE UBICACIÓN DE LAS ZONAS INDUSTRIALES DEL PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANA DE MADRID
UBICACIÓN DEL
INMUEBLE
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10. REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACION
INSTER INSTALACIONES, S.A., según consta en escrito de solicitud de experto
independiente remitido al Registro Mercantil de Madrid de fecha 12 de abril de
2013.
El inmueble está ocupado por la misma empresa, en el cual realiza su actividad
Existe constituida Hipoteca a favor de BANKIA, formalizada el día 3 de
noviembre de 2006 y con vencimiento el día 3 de noviembre de 2018, cuyo
capital pendiente, al día 3 de mayo de 2013, es de 321.668,17 euros.
No se han considerado en el presente informe las cargas hipotecarias y
gravámenes vigentes a la fecha de valoración, por lo que el valor dado lo es
libre de las posibles cargas mencionadas anteriormente.
11. ANÁLISIS DE MERCADO
La oferta de naves industriales es polígonos industriales es media-alta
La demanda de naves industriales en polígonos industriales es actualmente
baja.
La situación del mercado inmobiliario en los últimos años, se ha deteriorado
influenciado por diversos factores tales como la sequía crediticia, la disminución
de la actividad profesional e industrial, la recesión y el decrecimiento
económico en general con el consiguiente aumento de la tasa de paro; lo que
ha repercutido en la compra-venta de inmuebles. Se detecta una fuerte
ralentización del sector inmobiliario con significativa ampliación de los tiempos
de comercialización.
El mercado en el término municipal está sufriendo descensos generalizados de
valores.
No se contemplan expectativas de revalorización en el corto-medio plazo.
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12. PRINCIPIOS VALORATIVOS
PRINCIPIO DE FINALIDAD según el cual la finalidad de la valoración condiciona el
método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de
valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD según el cual los informes de tasación se
elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y
uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
PRINCIPIO DE PRUDENCIA según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de
elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor
valor de tasación.
PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD según el cual el valor de un inmueble es variable a lo
largo del tiempo.
PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA según el cual el informe de valoración de un inmueble
deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.
PRINCIPIO DE VALOR RESIDUAL, según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.
PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO, el valor del inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades
edificatorias será el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad
que permita obtener el mayor valor.
“Mayor y mejor uso” es un término empleado por la ECU (Comité de Normas
Internacionales de Valoración) que se entiende y emplea ampliamente en
Estados Unidos. Es sinónimo de valor de mercado. La ECU define mayor y mejor
uso como:
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“El uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado
que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da
como resultado el mayor valor del bien valorado”.
“Evidentemente, un uso que no sea física y legalmente posible no puede
considerarse un mayor y mejor uso. Un uso que sea tanto legal como
físicamente posible puede, sin embargo, necesitar una explicación
convincente para justificar la adopción de ese uso como razonablemente
probable o adecuadamente justificado. Un estudio de viabilidad puede hacer
válida esta conclusión, una vez que un análisis haya establecido que uno o
más usos son razonablemente probables. El uso que dé por resultado el mayor
valor sería el mayor y mejor uso, y sería análogo al valor de mercado”.
Su enunciado surge de la experiencia sobre el funcionamiento del mercado
inmobiliario, que nos muestra que el comprador que está dispuesto a pagar
más por un inmueble determinado es aquel que lo va a destinar al uso más
rentable, y que, en la mayor parte de los casos y cuando no median
circunstancias especiales en la venta, éste comprador potencial es el que
acaba materializando la compra definitiva, porque la mayor parte de los
vendedores pretenden obtener el valor máximo por la venta de sus
propiedades.
La aplicación en la práctica de este principio exige al tasador que establezca
las alternativas de uso del inmueble, o lo que es lo mismo, que identifique los
tipos posibles de comprador para el inmueble que valora.
Es importante advertir que la elección de los usos posibles en ningún caso es
arbitraria y que los usos a comparar deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que sea razonable suponer que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.
- Que sea razonable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
- Que sea legalmente posible, es decir que el uso está permitido por la
normativa urbanística y otras leyes de cualquier naturaleza.
- Que sea físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
- Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente
aconsejable.
La idea de mayor y mejor uso es inseparable de la definición de valor de
mercado.
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13. DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS
Por tratarse de una nave industrial no arrendada o susceptible de ser
arrendada y no sujeta a protección pública se valorará según los criterios del
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO, a título informativo y del VALOR POR
COMPARACIÓN, siendo este último el adoptado como valor de tasación.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN): Para la obtención del valor de
reemplazamiento neto se aplicará el MÉTODO DE COSTE definido en el artículo 17
de la Orden ECO/805/2003.
EL MÉTODO DEL COSTE será aplicable en la valoración de toda clase de edificios
y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o
terminados.
Mediante este método se calcula el valor técnico que se denominará valor de
reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes
inversiones:
El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a
rehabilitar.
El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.
Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el
método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto
en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la
construcción por contrata.
Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los
costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el
beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los
elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables
ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes
de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, que no es el caso que
nos ocupa, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos
de la edificación que le confieran ese carácter.
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Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características
del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda
acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios
existentes en la fecha de valoración.
Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de
la declaración de obra nueva del inmueble.
Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros
necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construcción.
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administración del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en
construcción o en rehabilitación, que no es el caso que nos ocupa, se
atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de valoración, sin
incluir acopios ni mobiliario.
Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en
proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio
terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la
tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta le
fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá
realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la
tasación.
PARA CALCULAR EL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO SE RESTARÁ DEL VALOR DE
REEMPLAZAMIENTO BRUTO LA DEPRECIACIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL DEL EDIFICIO
TERMINADO.
La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres
procedimientos:
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ATENDIENDO A LA VIDA ÚTIL TOTAL Y RESIDUAL estimadas por el técnico el cual
deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha
estimación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes
instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación
desglosará cada una de ellas.
MEDIANTE LA TÉCNICA DE AMORTIZACIÓN LINEAL, a cuyos efectos se multiplicará el
VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de
dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la
estimada por el técnico y, como máximo:
Para edificios de uso residencial: 100 años.
Para edificios de oficinas: 75 años.
Para edificios comerciales: 50 años.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima
se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en
función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en
uno nuevo de similares características.
Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación
correspondiente al edificio en que se encuentren.
La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos
necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para
corregir errores de diseño u obsolescencia.
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CALCULO DE REPERCUSION €/m²
CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTATICO ABREVIADO
NORMATIVA
USO
CONSIDERADO
VALOR
MERCADO
A NUEVO
COSTE
CONSTRUCCIÓN
GASTOS
NECESARIOS
GASTOS
FINANCIEROS
GASTOS
PROMOTOR
BENEFICIO
PROMOTOR REPERCUSIÓN
Industrial Nave 1.665,65 422,00 92,84 15,45 33,31 27 652,32
CALCULO DEL VR €/m²
MÉTODO DEL COSTE
USO
CONSIDERADO REPERCUSIÓN
COSTE
CONSTRUCCIÓN.
GASTO
NECESARIO
ELEMENTOS
RECUPERABLES %Dfis %Dfu VRBf/VRN
Industrial Nave 652,32 422,0 92,84 --- 60,0 0,0 858,26
REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN Y
PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL VALOR POR COMPARACIÓN
Para la utilización del método de comparación es necesario:
La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la
zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la
homogeneización de los comparables.
Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas
de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho
mercado. Entendiéndose por actual, la fecha a la que esté referida la
valoración.
Identificar y desechar aquellos comparables que incluyan elementos
especulativos.
Para el cálculo del valor por comparación se siguen las siguientes reglas
generales:
Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que
influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para
establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además,
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el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese
carácter.
Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y,
basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas
firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales
de compraventa al contado de dichos inmuebles.
Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en el párrafo
anterior, una muestra representativa de los que corresponden a los
comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización
necesario.
Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes
y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en
función de los precios de homogeneización, previa deducción de las
servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no
hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
Además de las reglas generales, se tendrán en cuenta, cuando proceda, las
siguientes reglas especiales:
En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se
determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se
utilizarán precios existentes en el mercado en la fecha de tasación para la
venta de inmuebles terminados similares. Ese valor se podrá corregir
razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo
previsto de terminación de la obra.
En el caso de valoración de fincas rústicas, que no es el caso que nos ocupa, al
utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se
basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las
distintas clases de tierra, o tipo de cultivo y/o aprovechamiento.
LA HOMOGENEIZACIÓN es un procedimiento por el cual se analizan las
características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables,
con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias,
un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél.
El valor de mercado o venal de un inmueble (VM), es el precio al que podría
venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario
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y un comprador independiente en la fecha de tasación en el supuesto de que
el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones
del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble
para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y
que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno a la causa del contrato.
Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia
de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja en una estimación razonable del precio (más probable) que se
obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la
tasación.
Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.
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COMPARABLES DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN (€/m²)
TESTIGOS
REFER
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HO
MO
GEN
EIZ
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O
PESO
2506031 Villaverde-Vallecas, nº 265, Madrid 28031 Nave 18 O 1033 789,74 1,440 1.137,23 14,29
2506032 Cº de las Hormigueras, nº 122, Madrid 28031 Nave 21 O 400 926,25 1,235 1.143,92 14,29
2506033 Puerto de Pozazal, nº 4, Madrid 28031 Nave 21 O 320 1.128,13 0,98 1.105,57 14,29
2506034 Cº de las Hormigueras, nº 147, Madrid 28031 Nave 23 O 401 845,90 1,475 1.247,70 14,29
2506035 Luis I, nº 55, Madrid 28031 Nave 18 O 250 874,00 1,320 1.153,68 14,29
2506036 Cº de las Hormigueras, nº 141, Madrid 28031 Nave 10 O 900 1.055,56 1,255 1.324,73 14,29
2506037 Cº de las Hormigueras, nº 124, Madrid 28031 Nave 18 O 580 930,86 1,295 1.205,46 14,29
Valor homogeneizado por m², Industrial Nave . . . . 1.188,33 €
* ANT: Antigüedad corregida
CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN
CO
NC
EP
TO
2506
031
2506
032
2506
033
2506
034
2506
035
2506
036
2506
037
Superficie de la Parcela 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Entorno 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00
Tipología 1,25 1,15 1,05 1,10 1,15 1,00 1,05
Caract. Constructivas 1,25 1,25 1,35 1,25 1,25 1,25 1,25
Antigüedad 0,99 1,00 1,00 1,01 0,99 0,99 0,99
Superficie 1,20 0,88 0,87 1,09 0,86 0,96 0,89
Identificabilidad 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Otros 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10
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OBSERVACIONES MÉTODO COMPARACIÓN Y PROCESO HOMOGENIZACIÓN.
Se ha detectado un mercado representativo de inmuebles comparables en el
entorno.
En base a ese mercado y al inmueble a valorar, se ha establecido las
cualidades y características que influyen en el valor expresadas como
conceptos adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
Analizado el segmento inmobiliario de comparables se ha seleccionado una
muestra representativa de los mismos con precios actuales de compraventa al
contado, corregidos en su caso (excluidos los anormales y/o especulativos), a
los que se aplica el procedimiento de homogeneización con los criterios,
coeficientes y/o ponderaciones adecuados expresados.
Dicho proceso de homogeneización se basa en las diferencias observadas
entre el inmueble a valorar y los testigos de mercado comparables expuestos,
en función de los conceptos expresados (entorno, superficie, etc.) para
obtener el valor del inmueble por método de comparación neto de gastos de
comercialización y computando las posibles minusvalías producidas por las
servidumbres expresadas en su caso.
Por tanto, se ha aplicado a cada precio de venta de los comparables
seleccionados, el coeficiente de homogeneización indicado en el apartado
correspondiente resultante de la suma de los coeficientes expresados en los
conceptos de entorno, superficie, etc., obteniendo el valor unitario
homogeneizado de cada testigo.
Así, como media aritmética o ponderada de los valores homogeneizados de
los testigos comparables, se obtiene el valor unitario homogeneizado por m²
expresado del inmueble objeto de valoración (en inmuebles en construcción se
tiene en cuenta, en su caso, la tendencia previsible del mercado hasta la
finalización de las obras), según sus cualidades y características, al que se le
aplica, en su caso, los derechos reales, elementos recuperables y depreciación
funcional cuando proceda, obteniendo el valor unitario de mercado
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expresado (€/m²), que aplicado a la superficie adoptada, proporciona el valor
de mercado por método de comparación.
En el caso de valorarse varios inmuebles comparables, se aplica, en su caso, al
valor unitario homogeneizado expresado (€/m²) del inmueble tipo
seleccionado, el coeficiente de ponderación interna Ke, para obtener el valor
del resto de inmuebles.
A CONTINUACIÓN ADJUNTAMOS LAS CARACTERÍSTICAS DEL ESPACIO INDUSTRIAL
CONSOLIDADO DEL DISTRITO DE LA VILLA DE VALLECAS Y DE LAS CARACTERÍSTICAS
ECONÓMICAS DETERMINADAS POR LA SUBDIRECCIÓN GENERAL DEL PLAN DE
ORDENACIÓN URBANA DE MADRID.
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PLANO DEL ÁREA INDUSTRIAL DE VALLECAS DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE MADRID
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VALOR DE MERCADO (€/m²)
MÉTODO DE COMPARACIÓN
USO CONSIDERADO VALOR
HOMOGENEIZADO. D.REALES
DEPRECIACIÓN
FUNCIONAL K V.MERCADO
Industrial Nave 1.188,33 - - - - - - 1,213 1.188,33
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
FINCA USO CONSIDERADO COSTE COMPARACIÓN SUELO
31.906 Industrial Nave 909.755,60 1.259.630,00 691.459,20
14. VALORES DE TASACIÓN
USO CONSIDERADO M SUPERF. V.ADOPTADO V.UNIDAD V.AGRUPACIÓN
Industrial Nave M 1.060,00 1.188,33 1.259.630,00 1.259.630,00
TOTAL 1.259.630,00
Asciende el valor de tasación a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS
CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS
15. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
CONDICIONANTES
No existen.
ADVERTENCIAS.
Existe discrepancia entre la dirección escriturada y adoptada y la catastral sin
que existan dudas sobre su correcta identificación.
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CERTIFICADO DE TASACIÓN
D. Juan José Meylán Martín, Arquitecto Superior colegiado con el nº 7095, en el
COAM, Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado nº 1073, perteneciente a
la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la
Comunidad de Madrid y miembro de la Asociación de Peritos de la Comunidad
Valenciana, ha realizado el Informe de Valoración solicitado a instancias del
Fondo de Garantía Salarial, cuya redacción ha seguido los criterios establecidos
en la normativa de valoración de bienes inmuebles según ORDEN ECO/805/2003,
de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el
B.O.E del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28
de febrero, y obtenido el valor de tasación como resultado de aplicar el método
de coste establecido en dicha normativa de acuerdo a la finalidad prevista
como determinar el valor de tasación de nave industrial sita en la calle puerto de
Pozazal, nº 4 nave 23, de Madrid y que asciende a la cantidad de UN MILLON
DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS (1.259.630,00€).
1.259.630,00 €
En Madrid a 20 de Mayo de 2013
Juan José Meylán Martín
Arquitecto
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
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16. OBSERVACIONES
- La tasación se realiza sin llevarse a cabo, respecto de las edificaciones,
ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la
estructura, elementos ocultos o instalaciones de los mismos, que a efectos de la
valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existencia de defectos
o vicios ocultos.
- El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra
libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente de impuestos
y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o
pagos debidos pudieran recaer sobre los mismos.
- La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración
se considera fidedigna y completa.
- Las técnicas constructivas y materiales se han estimado en base a los
más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado. Todo ello se pone
de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que
los valores que se indican en la tasación se refieren a éste en su conjunto, y no
a partes aisladas del mismo.
- El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos
inseparables, se manifiestan también a efectos meramente informativos, y no
pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo
que se indique expresamente otro criterio en el informe.
- Los valores se determinan en base a la superficie construida del
inmueble. En consecuencia no se asumen las alteraciones del valor motivadas
por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser
constatadas por una mera inspección ocular.
- Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras
autorizaciones de las autoridades administrativas locales, autonómicas o
estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y
pueden renovarse para el uso que se considera en la estimación de valores
contenidos en la tasación.
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El presente dictamen pericial consta de 62 páginas.
Este dictamen se ha realizado siguiendo los criterios generales definidos en la
norma UNE197001 sobre elaboración de informes y dictámenes periciales,
aplicándose los términos y definiciones incluidos en la Norma UNE-EN ISO9000.
Y para que así conste a los efectos oportunos, extiendo el presente dictamen
certificado, según mi leal saber y entender y a la práctica de la profesión,
sometiéndolo a otro mejor fundado pericialmente, en Madrid a 20 de Mayo de
2013.
Fdo. Juan José Meylán Martín
Arquitecto Colegiado nº 7095
Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº1073
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IX. ANEXOS
- Fotografías aéreas.
- Fotografías
- Plano catastral.
- Ficha catastral
- Plano del Plan General de Ordenación Urbana
- Plano del Inmueble
- Escrituras
- Publicidad de ofertas de mercado "MILANUNCIOS.COM"
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PLANO CATASTRAL
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FICHA CATASTRAL
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PLANO DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MADRID
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PLANO DEL INMUEBLE
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ESCRITURAS
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