293

ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT, HOANG HÓA TRONG KHU DÂN CƯ KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

- THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Thái Thị Quỳnh Như 1

Quá trình đô thị hóa gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội. Thực hiện quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Thực tế hiện nay, đất dành cho nông nghiệp ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại... chiếm đất. Nhưng trong thực tế con người không phải lúc nào cũng sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý để phục vụ tốt nhất cuộc sống con người và xã hội. Trong giai đoạn từ 1995 đến 2009, tuy diện tích đất nông nghiệp của nước ta có tăng do khai hoang, cải tạo, phục hóa đất chưa sử dụng. Nhưng tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước giảm mạnh do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp. Đặc biệt là trong giai đoạn đất nước đang đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa với sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu đầu tư, cơ cấu sử dụng đất đai - tài nguyên thiên nhiên, cơ cấu lao động để tạo sự chuyển dịch mạnh về cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ. Trong chiến lược phát triển của Hà Nội thì việc tập trung đầu tư phát triển thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ được coi là ưu tiên phát triển hàng đầu, vì vậy, nhiều khu đô thị mới, các dự án mở đường,... được đầu tư phát triển xây dựng. Nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép. Qua nghiên cứu, có thể tổng hợp được một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đất xen kẹt, hoang hóa trong khu dân cư khi thực hiện các dự án quy hoạch trong quá trình đô thị hóa như sau: - Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức sử dụng khác. Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa. - Quá trình đô thị hóa khiến đất càng ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Do lịch sử nhiều khu dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư.

- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác cũng như các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị mất đất để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi. - Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất

                                                            1 Tổng cục Quản lý đất đai

 

294

nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa. - Ngoài ra, đó còn là do quy hoạch không mang tính đồng bộ, quản lý nhà nước về đất đai lỏng lẻo, một thời gian dài buông lỏng quản lý khiến cho tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật gia tăng.

1. Quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trong khu dân cư trên địa bàn thành phố Hà Nội (trước khi được mở rộng).

Trong giai đoạn 2000 - 2008, Hà Nội đã triển khai được 2818 dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất. Thành phố đã bàn giao cho chủ đầu tư gần 1300 dự án với 6300ha đất trong đó trên 80% là đất nông nghiệp[1].

Bảng 1. Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005-2008 (số liệu tính đến ngày 01/01/2009)

Diện tích đất (ha) Loại đất

Năm 2005 Năm 2008 Tăng, giảm

1. Đất nông nghiệp 47025.15 45772.98 - 1252.17

2. Đất phi nông nghiệp 43004.51 44196.90 1192.39

3. Đất chưa sử dụng 2078.83 2138.65 59.82

(Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) Qua bảng số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005 - 2008 trên địa

bàn thành phố Hà Nội, ta thấy rõ xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Sự biến động diện tích lớn phản ánh tốc độ quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố lớn.

Đồng thời đất chưa sử dụng cũng tăng lên một phần diện tích không nhỏ (59,82 ha). Nguyên nhân của sự gia tăng đất chưa sử dụng là do quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đã tạo nên phần diện tích dôi dư, chưa đưa vào đầu tư, sử dụng.

05000

100001500020000250003000035000400004500050000

§Êt n«ng nghiÖp §Êt phi n«ng nghiÖp §Êt ch−a sö dông

N¨m 2005

N¨m 2008

Hình 1. Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

 

295  

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài do chủ trương của thành phố còn một nguyên nhân là do người dân lấn chiếm và xây dựng trái phép trên diện tích đất nông nghiệp kẹt, đất hoang hóa hoặc do người dân tự chuyển đổi trái phép loại hình sử dụng đất. Đối với dạng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất phát sinh do quá trình buông lỏng quản lý của các cấp chính quyền.

Hà Nội (trước khi mở rộng) gồm 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành với tổng diện tích là 92108.49 ha, trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 47025.15 ha, đất ở 12810.2 ha và đất chuyên dùng 20647.02 ha (tính đến thời điểm 01/01/2009).

Bảng 2. Diện tích các loại đất chính tại các quận nội thành Hà Nội (Đơn vị tính: ha)

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Quận

Năm 2005 Năm 2008 Tăng, giảm Năm 2005 Năm 2008 Tăng,

giảm

Ba Đình 7.44 5.85 -1.59 903.66 905.77 2.11

Hoàn Kiếm 15.32 15.32 0 512.64 512.64 0

Tây Hồ 933.28 878.66 -54.62 1338.18 1392.96 54.78

Long Biên 2004.02 1904.91 -99.11 3819.70 3947.27 127.57

Cầu Giấy 87.54 69.16 -18.38 1105.13 1125.16 20.03

Đống Đa 25.68 24.77 -0.91 969.62 970.53 0.91

Hai Bà Trưng 16.27 15.67 -0.60 992.38 992.99 0.61

Hoàng Mai 1379.69 1314.69 -65.00 2495.38 2560.86 65.48

Thanh Xuân 63.73 63.73 0 836.15 836.21 0.06

(Nguồn: Số liệu thống kê đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội)

Qua số liệu thống kê diện tích đất năm 2005, 2008, ta nhận thấy quận Tây Hồ, quận Long Biên, quận Cầu Giấy, quận Hoàng Mai là những quận có biến động đất đai nhiều nhất. Các quận đó đều là những quận mới thành lập: quận Hoàng Mai ngày 6/1/2003, quận Tây Hồ ngày 28/10/1995, quận Long Biên ngày 6/11/2003, quận Cầu Giấy ngày 21/11/1996, trên địa bàn còn đan xen giữa thành thị và nông thôn. Trong những năm gần đây, do quá trình đô thị hóa và dãn dân, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp được đầu tư triển khai, đường giao thông mở rộng đã tạo ra một lượng lớn quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, không canh tác được do thiếu điều kiện, khiến phải bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép.

Một trong những tình trạng chung cho những quận mới được thành lập và các huyện ngoại thành là có tốc độ đô thị hóa cao, đồng thời, trong cơ cấu diện tích đất trước đây một phần diện tích là đất nông nghiệp chiếm một tỷ trọng không nhỏ. Trong thời gian gần đây, do yêu cầu phát triển kinh tế, một phần lớn diện tích này đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, phần còn lại đã bị người dân

 

296

tự ý sử dụng vào mục đích khác. Hầu hết các điểm đất nhỏ lẻ, xen kẹt nơi thì bị biến thành bãi trông giữ ô tô, xe máy, xe đạp, nhiều nơi còn bị biến thành bãi đổ phế thải xây dựng gây ô nhiễm môi trường và mất mỹ quan đô thị. Đặc biệt có nhiều khu đất do các phường buông lỏng quản lý đã bị các hộ dân sống liền kề khu đất lấn chiếm để xây dựng nhà ở và một số công trình để kinh doanh trái phép. Việc trao đổi, chuyển nhượng loại đất này cũng hết sức phức tạp vị không có căn cứ pháp lý, không được thực hiện đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước ...

Ngày 22 tháng 9 năm 2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 121/2009/QĐ-UBND về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở hay còn gọi là đất xen kẹt trong khu dân cư. Quyết định này đã mở ra cơ hội cho việc chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt trong khu dân cư thành đất ở. Theo quy định mới, đất vườn ao trong thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư (chưa được công nhận đất ở), đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch hoặc theo hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư đó thì được chuyển mục đích sử dụng. Trong khi tại các quận nội thành, những mảnh đất xen kẹt hầu như đã không còn thì tại những quận ngoại thành, những mảnh đất xen kẹt còn sót lại đang trở thành hàng hóa.

Theo quy định một trong những điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quản lý phần diện tích nằm trong phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch và lối đi chung, diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định. Cũng chính bắt nguồn từ điều kiện này mà đã nhiều người sau khi đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vì phát hiện ra mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch.

Bên cạnh đó, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường chỉ ở dạng phôtô và đã qua tay nhiều người. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng một lúc bán trao tay cho ba bốn người cùng một mảnh đất. Đến khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.

2. Thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trên địa bàn quận Cầu Giấy

Từ sau khi được thành lập đến nay, công tác đầu tư xây dựng và quản lý đô thị có bước phát triển mới. Quận đã chủ động phối hợp với thành phố và được thành phố phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông (bản đồ

 

297  

1/2000 năm 1999); quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (bản đồ 1/2000 năm 2003). Trong giai đoạn năm 2001-2008 quận đã giải phóng mặt bằng 433.97ha của 151 dự án, trong đó có những dự án lớn về giao thông và đô thị như khu đô thị Làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị Nam Trung Yên, đường vành đai 3, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Đức Thọ, cầu vượt Mai Dịch, kè và nạo vét sông Tô Lịch,...

Diện tích đất nông nghiệp của quận Cầu Giấy hiện còn 69.16ha, chiếm tỷ trọng rất thấp và nằm rải rác tại các phường Nghĩa Đô (5.07ha), Mai Dịch (39.53ha), Dịch Vọng (3.96ha), Yên Hòa (10.49ha), Trung Hòa (9.11ha) và Quan Hoa (1ha). Hiện trạng đất nông nghiệp trên địa bàn quận không sử dụng được, hầu hết để hoang hóa. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ dân lấn chiếm xây dựng nhà trái phép, tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở trên đất trồng cây hàng năm...

Theo định hướng phát triển kinh tế đến năm 2010, trên địa bàn quận Cầu Giấy không còn đất nông nghiệp, và các diện tích đất chưa sử dụng sẽ tiếp tục chuyển đổi sang làm khu chức năng phát triển đô thị, hoặc phục vụ các mục đích công cộng như trường học, sân chơi,... Vì vậy, đối với phần diện tích sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch, các cấp chính quyền cần quản lý chặt chẽ, không để diễn ra tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái pháp luật, lấn chiếm trái phép.. dẫn đến phức tạp khi thu hồi đất thực hiện dự án. Bên cạnh đó, cần có các biện pháp quản lý về môi trường, tránh việc đổ rác, hoặc sản xuất kinh doanh hủy hoại môi trường đất và ảnh hưởng môi trường xung quanh.

Diện tích đất nông nghiệp còn lại chủ yếu nằm rải rác trong khu dân cư hoặc là đất ao, hồ, đầm không có khả năng sản xuất nông nghiệp và phải chuyển đổi cây trồng theo hướng phát triển sinh thái, cải tạo làm chức năng điều hòa khí hậu trong khu vực. Đối với phần diện tích nhỏ lẻ, xen lẫn trong khu dân cư cần phải có biện pháp nâng cao chất lượng hiệu quả sử dụng, tạo điều kiện cải thiện môi trường.

Hình 2 - 3 : Đường Cầu Giấy trước năm 1997 và năm 2009

Trong giai đoạn 1997 – 2008, với tốc độ đô thị hóa nhanh, trên địa bàn quận Cầu Giấy phát sinh nhiều diện tích đất kẹt, đất hoang hóa. Nhằm nắm chắc

 

298

quỹ đất quản lý, UBND quận đã tiến hành thống kê diện tích đất kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận. Đồng thời tiến hành rà soát kiểm tra việc sử dụng đất đối với các diện tích đất mà UBND quận đã ban hành quyết định thu hồi và các quỹ đất nhỏ lẻ khác trên địa bàn, giao cho UBND các phường quản lý, tránh tình trạng tái lấn chiếm sử dụng.

Phần diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận là 9.28ha và phần diện tích đang bị lấn chiếm là 6.67ha. Phần diện tích đất hoang hóa, xen kẹt tập trung nhiều tại phường Dịch Vọng Hậu (3.39ha), phường Yên Hòa (1.01ha) và phường Quan Hoa (2.21ha), Mai Dịch (1.71ha).

Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trong khu dân cư đã dẫn đến một số vấn đề sau trong quản lý và sử dụng đất:

- Quận Cầu Giấy là quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh. Quỹ đất đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu nâng cao đời sống của nhân dân (như nhà văn hóa, sân chơi, nhà họp tổ dân phố...) còn thiếu, vì vậy việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa là sự lãng phí đất đai, ngoài ra còn biểu hiện sự quản lý không chặt chẽ quỹ đất của các cấp chính quyền.

- Việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp đang để hoang hóa, người dân đổ phế liệu, đổ rác .. hoặc lấn chiếm làm bãi than, bãi nguyên vật liệu xây dựng,.. ảnh hưởng nhiều đến môi trường xung quanh khu vực.

- Trong quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận, có nhiều khu đất có diện tích lớn có thể lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng đang để trống, để hoang và bị lấn chiếm. Việc quản lý sử dụng đất ngày càng trở nên phức tạp và khó khăn trong việc lập dự án, thu hồi đất, đưa đất về đúng mục đích sử dụng.

- Tạo điều kiện hình thành sự thị trường giao dịch đất nông nghiệp trái pháp luật, vốn đầu tư ít nhưng thu lợi cao khi được hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Nhất là chính sách về pháp luật đất đai ngày càng mở, việc công nhận quyền sử dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất ngày càng nhiều điều kiện thuận lợi.

* Phường Quan Hoa là phường có nguồn gốc khu dân cư lâu đời, ổn định. Trên địa bàn phường không còn đất sản xuất nông nghiệp, toàn bộ đất nông nghiệp tồn tại là diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trong các khu dân cư, hiện trạng không còn là đất nông nghiệp. Cụ thể đã được chuyển đổi vào các mục đích:

- Bị lấn chiếm làm lán tạm, kinh doanh, đổ phế liệu: 1.48ha, gồm các khu đất Cạnh chùa Hoa Lăng dọc bờ sông Tô Lịch; Đường Nguyễn Khánh Toàn giáp chùa Tăng Phúc; Tổ 38 khu tập thể Bưu chính viễn thông; Gần Chùa Duệ Tú; Giáp trường Điện Tử Điện Lạnh;

- Khu đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư giáp trường Điện tử Điện lạnh, phường Quan Hoa có nguồn gốc là đất công do phường quản lý, với diện tích 1000m2, hiện trạng là bãi tập kết vật liệu xây dựng, đổ phế thải, gây mất vệ sinh môi trường.

 

299  

Bảng 3 : Tổng hợp diện tích đất xen kẹt, hoang hóa tại các phường thuộc quận

Phân ra

Phường

Tổng số

điểm đất

công, đất

kẹt đã rà

soát

Đất đã sử dụng vào mục đích

công cộng (m2)

Đất đã bị lấn

chiếm xây dựng nhà cấp

bốn (m2)

Đất HTX liên

doanh cho thuê

(m2)

Đất nông

nghiệp chưa sử dụng, hoang hóa… (m2)

DT đất đã giao

cho Ban

QLDA (m2)

Tổng diện tích

(m2)

Mai Dịch 28 14893.1 5016 0 17100.6 0 37009.7

Dịch Vọng Hậu 25 8691.3 3142 0 33940.1 11248 57021.4

Dịch Vọng 12 13114 14452.7 0 23 0 27589.7

Quan Hoa 17 970 8359 0 22118 0 31447.0

Nghĩa Đô 14 12132 0 0 6872 0 19004.0

Nghĩa Tân 0 0 0 0 0 0 0

Trung Hòa 31 15966 611.6 14170 2684 0 33431.6

Yên Hòa 30 10778.4 35103 19816.6 10115.1 5059 80872.1

Tổng số 157 76544.8 66684.3 33986.6 92852.8 16307 286375.5

(Nguồn: Trung tâm PTQĐ & DTHT – quận Cầu Giấy)

Hình 4 : Khu đất kẹt giáp trường Điện tử

Điện lạnh Hình 5: Khu đất kẹt tổ 40 phường Quan

Hoa

* Phường Yên Hòa là phường có diện tích đất nông nghiệp lớn: 10.49ha. Trong những năm qua, phường Yên Hòa là một trong những phường được quan tâm, phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh. Trong giai đoạn 2000 - 2005, phường đã chuyển dịch 74.77ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, và đến năm 2008 trên địa bàn phường chỉ còn 10.49 ha đất nông nghiệp. Chính sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nhanh như vậy là nguyên nhân dẫn đến trên địa bàn phường có nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt giữa các khu dân cư, hoặc bị bỏ hoang hóa, lấn chiếm. Khu đất kẹt tổ 23 phường Yên Hòa diện tích 2501m2 có nguồn gốc là đất

 

300

canh tác cá thể (theo sổ mục kê năm 1992), hiện trạng là đất trống trồng rau, một phần đã bị lấn chiếm xây dựng nhà cấp 4. Diện tích đất để hoang hóa là 1.01ha và 3.51ha đất đang bị lấn chiếm, xây dựng nhà cấp 4. Phường Yên Hòa có đặc thù là phường đang được tập trung phát triển, xây dựng hạ tầng đồng bộ nên ngoài diện tích đất bị lấn chiếm, hoặc do buông lỏng quản lý thành đất hoang hóa, trên địa bàn phường Yên Hòa còn một số khu đất nông nghiệp nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, thu hồi đất theo quy hoạch. Những khu đất này là đất nông nghiệp đã không còn khả năng sản xuất, lại nằm trong quy hoạch, nên chưa đưa vào sử dụng, như khu đất tại tổ 59 chưa đưa vào sử dụng do nằm trong quy hoạch mở đường Trung Kính; khu đất tại tổ 33, 35 là đất ao do UBND Phường quản lý, một phần là Ao Đình, phần còn lại nằm trong Quyết định thu hồi để xây dựng khu đô thị mới Yên Hòa; .... * Phường Dịch Vọng Hậu là phường mới thành lập từ tháng 4/2005 từ một phần diện tích của phường Quan Hoa và phường Dịch Vọng. Trên địa bàn phường Dịch Vọng Hậu không còn nhiều diện tích đất nông nghiệp, chỉ có 3.96 ha. Tuy nhiên phần diện tích đất nông nghiệp này đã được quy hoạch thành khu hành chính - kinh tế quận, hoặc khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ quận Cầu Giấy. Phần diện tích đất xen kẹt gần như đã được chuyển đổi sang phục vụ mục đích công cộng như sân chơi tổ dân phố (tổ 54), chợ (chợ tổ 53, chợ đầu mối nông sản Dịch Vọng); nhà văn hóa (xóm Đề, tổ 49); hoặc đang được UBND phường cho thuê làm bãi rửa xe, bãi than, bãi kinh doanh vật liệu xây dựng, bãi trông giữ xe...

Hình 6: Bãi than tại đường Trần Quốc Hoàn Hình 7: Khu đất kẹt tại đường

Khu đất kẹt tại đường Trần Quốc Hoàn có diện tích 2142.5m2, hiện đang cho thuê làm bãi đổ than và kinh doanh vật liệu xây dựng. * Phường Mai Dịch là phường hiện còn nhiều đất nông nghiệp nhất trên địa bàn quận, 39.53 ha. Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt là 1.71 ha, tuy nhiên phần diện tích đó các cơ quan chức năng, UBND phường đang triển khai giải phóng mặt bằng, thu hồi đất hoặc có những biện pháp quản lý phù hợp, tránh lãng phí tài nguyên đất như trồng cây lâu năm, xây dựng Trụ sở dân phòng, trạm y tế, ao tưởng niệm liệt sỹ.. hoặc cho đấu giá quyền sử dụng đất như khu đất kẹt giáp đường Lê Đức Thọ (hiện công ty Âu Việt đã đưa vào sử dụng làm trụ sở công ty).

 

301  

Ngoài ra trên địa bàn các phường Nghĩa Đô, Trung Hòa, Dịch Vọng cũng có diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa. Tuy nhiên diện tích đó không đáng kể và đã được hình thành do lịch sử quản lý đất đai của địa phương chưa tốt. Do đó, đối với những diện tích này, điều quan trọng là có biện pháp giải quyết triệt để, tránh phức tạp nảy sinh khiếu kiện sau này.

Một số nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận Cầu Giấy. - Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ. Quá trình đô thị hóa dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức sử dụng khác. Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa. - Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác cũng như các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị mất đất để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi. Trong trường hợp phần diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng nhỏ, theo chính sách người dân được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ cả phần diện tích ngoài chỉ giới, nhưng khi có chủ trương hợp khối các diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, chế độ tài chính đất đai như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đất quá lớn, hiệu quả kinh tế khu đất mang lại không tương xứng với số tiền đã nộp. Do đó, phần diện tích đất đó bị để hoang hóa. Những trường hợp này thường xảy ra đối với những dự án thu hồi đất để làm đường giao thông vì phần diện tích nhỏ lẻ không thích hợp để xây dựng công trình, nhưng cũng không bố trí làm cảnh quan, vườn hoa được. - Quá trình đô thị hóa khiến đất càng ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Do lịch sử nhiều khu dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư. Nhiều hộ gia đình đã chuyển nhượng một phần diện tích từ lâu, các hộ gia đình nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình, ở ổn định. Những trường hợp này thường xảy ra ở những phường Quan Hoa, Dịch Vọng, Yên Hòa, là những khu dân cư hình thành từ lâu đời. - Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa, ví dụ như dự án xây dựng Bệnh viện Hoa Kỳ, dự án Văn phòng làm việc của Tổng Công ty Thương mại và Hóa chất Việt Nam có quyết định giao đất từ năm 1998 nhưng đến nay vẫn chưa đưa vào sử dụng, để hoang hóa .... - Sau một thời gian dài buông lỏng quản lý, cùng với hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, đồng bộ gây khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất, thiếu cơ sở để đưa ra những biện pháp khống chế việc chuyển nhượng, chuyển đổi đất nông nghiệp trái pháp luật. Sự yếu kém trong quản lý cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc không nắm rõ được quỹ đất hiện có, cũng như đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi.

 

302

- Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là nguồn cung cấp đất giá rẻ cho thị trường bất động sản ngầm, tạo điều kiện cho đầu cơ đất. Chính vì vậy, mặc dù là hành vi trái pháp luật nhưng việc mua bán đất nông nghiệp vẫn diễn ra không kiểm soát được.

3. Đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội - Các quan điểm khai thác sử dụng đất Khai thác triệt để hiệu quả quỹ đất hiện có, và phù hợp với tiềm năng đất đai, vị trí địa lý... tạo nên cầu nối giữa các khu vực nội thành với nhau nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của thành phố đã và sẽ lấy đi những diện tích đất nông nghiệp rộng lớn trên địa bàn. Đây là xu hướng tất yếu đối với những địa bàn quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, đặc biệt là những khu vực có vị trí đặc biệt thuận lợi như khu vực ngoại thành. Tuy nhiên cần cân đối và luận chứng chặt chẽ khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp phải đảm bảo đời sống, công ăn việc làm của người dân bị mất đất sản xuất. Đất là nhân tố quan trọng hợp thành môi trường, đồng thời trong nhiều trường hợp lại là nhân tố quyết định sự tồn tại, phát triển hay hủy diệt các nhân tố khác của môi trường. Vì vậy khai thác sử dụng đất phải đi đôi với việc bảo vệ môi trường đất để sử dụng ổn định, lâu dài và bền vững. Diện tích đất để phát triển hệ thống giao thông được đảm bảo, coi phát triển và hoàn thiện hệ thống giao thông là khâu đột phá để phát triển kinh tế trong giai đoạn tới. - Một số giải pháp

(1). Tuyên truyền, vận động người dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, góp phần giảm tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Việc tuyên truyền những chính sách pháp luật nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai trên địa bàn quận được triển khai sâu rộng trong những năm qua, sự hiểu biết về pháp luật của nhân dân cũng được nâng cao. Tuy nhiên, người dân thu được nguồn lợi kinh tế lớn từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, do đó họ vẫn cố ý chuyển đổi, chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp trái pháp luật.

(2). Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ các phường; quy hoạch chi tiết sử dụng đất để xây dựng các dự án sản xuất kinh doanh, khu đô thị, khắc phục tình trạng quy hoạch “treo”. Các khu vực ngoại thành Hà Nội trước đây đều là những huyện nông thôn, do đó việc phân bố dân cư cùng các loại hình sử dụng đất mang tính đặc thù xen lẫn đất nông nghiệp canh tác và các khu dân cư. Do đó, nhiều dự án được phê duyệt theo quy hoạch nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ dự án. Người dân có đất thuộc chỉ giới giải phóng mặt bằng không đầu tư sản xuất trên đất, dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp bỏ hoang hóa.

 

303  

(3). Đối với những trường hợp người đang sử dụng đất thuộc quy hoạch xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc khu đô thị cần nghiên cứu, ban hành chính sách, thực hiện cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư hạ tầng của dự án. Điều chỉnh chính sách giá đền bù đất đai, tài sản hợp lý theo thời điểm và theo mục đích sử dụng, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân và chủ đầu tư dự án.

(4). Hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường đất. Đối với từng dự án cụ thể, cần có những biện pháp hạn chế việc thu hồi đất mà phần diện tích ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng, để đảm bảo giữa nguồn chi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án của các chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo quyền lợi của các hộ dân.

(5). Ban quản lý dự án quận, Trung tâm phát triển quỹ đất và duy tu hạ tầng đô thị quận rà soát, tổng hợp và đề nghị thu hồi diện tích đất kẹt, đất hoang hóa đang tồn tại trên địa bàn quận, tiến hành đầu tư dự án để đưa đất vào sử dụng đúng mục đích.

Đối với các thửa đất nông nghiệp xen kẹt có diện tích lớn (>1000m2), thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, hoặc các công trình phục vụ đời sống dân sinh như nhà họp tổ dân phố, sân chơi... Do đó, để tránh lãng phí trong sử dụng đất, đề nghị UBND quận tiến hành các biện pháp thu hồi, cưỡng chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để thực hiện các dự án phục vụ mục đích công cộng.

(6). Đối với phần diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, tuyên truyền vận động nhân dân hoặc các tổ chức hợp khối. Tuy nhiên, cũng cần có những chế tài quy định riêng ưu đãi đối với những trường hợp xin hợp khối, để đảm bảo sự tương ứng giữa nghĩa vụ tài chính và hiệu quả kinh tế khu đất mang lại.

Ví dụ cụ thể đã thực hiện hợp khối trên địa bàn quận Cầu Giấy: Trong quá trình giải phóng mặt bằng đường vành đai 3 nút Trung Hòa,

UBND quận Cầu Giấy đã thu hồi 17m2 đất ở còn lại ngoài chỉ giới, thực hiện xong bồi thường, tái định cư và giao cho UBND phường quản lý. Do hình thù thửa đất (hình tam giác) và diện tích quá hẹp (17m2) nên UBND phường không thể bố trí xây dựng công trình công cộng được, các hộ liền kề thường xuyên sử dụng, lấn chiếm trái phép, đã phải cưỡng chế thu hồi. Sau khi vận động, công ty TNHH 216 mua lại phần diện tích nói trên để sử dụng làm cổng vào của công ty. Tuy nhiên, để thuận tiện trong việc vận động hợp khối, cần có những chế tài về nghĩa vụ tài chính phù hợp để tạo thuận lợi trong việc vận động hợp khối nhỏ lẻ, tránh tình trạng để đất hoang hóa lâu, gây lãng phí đất, ảnh hưởng đến môi trường và mỹ quan đô thị.

(7). Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những diện tích lớn, đưa đất vào sử dụng đúng mục đích, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tránh lãng phí trong sử dụng đất; Lập kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt đối với khu vực đất nông nghiệp có diện tích lớn để phục vụ cho mục đích phát triển đô thị; Hoàn thiện thủ tục trình UBND Thành

 

304

phố cho phép đấu giá các khu đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất hoang hóa nhằm tạo nguồn vốn đầu tư vào các cơ sở hạ tầng.

(8). Đối với những dự án đã được giao đất nhưng để hoang hóa, không đầu tư, kiên quyết thu hồi và có biện pháp xử phạt hành chính đối với những dự án cho thuê, chuyển nhượng trái pháp luật.

(9). Xử lý vi phạm đối với những trường hợp tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép.

KẾT LUẬN 1. Tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đã làm thay đổi mọi mặt của đời sống xã

hội, cũng như sự biến động lớn về cơ cấu sử dụng đất tại quận. Sự phát triển lớn mạnh và ngày càng mở rộng đô thị đã làm ảnh hưởng, phát sinh nhiều khó khăn đối với công tác quản lý đất đai, cũng như việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

2. Nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa cùng những ảnh hưởng tiêu cực của việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa đến việc phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân: - Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ. - Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp. - Hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư, không nắm rõ được quỹ đất hiện có, cũng như đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi. - Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa. - Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai.

3. Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Nông dân bị thu hồi đất - thực

trạng và giải pháp, Hà Nội, 2007. 2. Trần Thị Minh Châu. Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay,

Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2007. 3. Võ Kim Cương. Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất bản Xây dựng,

Hà Nội, 2004. 4. TS. Trần Cao Sơn, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam và tác động của

nó đến văn hóa, chuyên đề 21, đề tài KX 05.03. 5. Nguyễn Thị Hà Thành. Nghiên cứu tác động của việc chuyển đổi sử dụng

đất nông nghiệp đến người dân ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hóa (lấy xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm làm ví dụ), Luận văn Thạc sỹ Khoa học, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2007.