Curs 6

11.11.2014

INALIENABILITATEA

Spre a se realiza efectul translativ este necesar ca dreptul transmis sa preezexiste in patrimoniul constitutorului spre deosebire la efectul constitutiv. Alta diferenta e ca la efectul constitutiv ….

Inalienabilitatile conventionale: 626-629. Potrivit acestor texte, o clauza de inalienabilitate este valabila numai daca este justificata de un interes serios si legitim si daca este temporar. Termenul pt care se stipuleaza inalienabilitatea nu poate fi mai mare de 49 de ani iar din conditia justificarii cluazei rezulta si ca termenul acesta nu poate fi mai lung decat durata interesului serios si legitim previzibila pentru parti la momentul incheierii contractului in care s-a stipulat clauza.

In cazul in care clauza de inalienabilitate nu respecta una din aceste conditii, sanctiunea este nulitatea. Textul nu prevede exact acest aspect, nulitatea este virtuala. Nulitatea este absoluta sau relativa? Nulitatea partiala opereaza daca de ex durata vietii instrainatorului este mai lunga de termenul de 49 de ani, termenul se reduce la termenul legal de 49 de ani. Daca nu se prevede un termen atunci se aplica dispozitiile legale iar daca se prevede un termen mai mare se reduce la 49 de ani. Prezumtia este caracterul determinant al clauzei in asnamblul sau in cadrul contractului in ansamblul sau – 627(3). Prezumtia de aici vizeaza doar clauza in ansmablul sau. In ceea ce priveste interesul serios si legitim, cine trebuie sa-l dovedeasca? Cel care a introdus exceptia, cel care o instituie, pentru ca este o exceptie de la libertatea circulatiei bunurilor. Sanctiunea nerespectarii interesului serios si legitim este nulitatea absoluta.

Clauza de inalienabilitate aduce atingere liberei dispozitii a proprietarului de bunul sau dar si a liberei circulatiei a bunului. Asadar, nerespectarea conditiilor prevazute de lege este NULITATEA ABSOLUTA. Este un interes public dar uneori este depasit de interesele private ale partilor.

Neserios este interesul atuci cand este putin important, mult mai putin important incat nu justifica depsairea interului public al liberei circulatii.

Domeniu de aplicare a clauzei de inalienabilitate

B, un faimos antreprenor de constructii de birouri, inchiriaza pe 10 ani un imobil lui A cu destinatia de birouri. In contract se stipuleaza o inalienabilitate a imobilului pe toata durata locatiunii precizandu-se ca ea urmareste mentinerea imobilului inchiriat la parametrii constructivi si

functionali optimi, data fiind recunoscuta expertiza in constructii si amenajari a constructorului. Precizati daca aceasta clauza este valabila.

Art 627 si urmatoarele vorbeste despre instrainator si dobanditor, prin urmare o clauza de inalienabilitate este valabila numai daca este prevazuta intr-un contract translativ de proprietate, prin exceptie si chiar in antecontracte translative de proprietate. Asadar, nu se aplica in contractele netranslative de proprietate. Deci clauza de inalienabilitate introdusa intr-un contract netranslativ de proprietate ar fi lovita de nulitate. Aceasta este parerea redactorului textelor legale de la inalienabilitate.

Conform art. 626 proprietarul poate sa consimta la limitarea dreptului sau prin acte juridice, daca nu incalca ordinea publica si bunele moravuri. Ar trebui sa se faca distinctie intre: limitele dreptului de dispozitie prin conventie care produce efecte reale si obligatia de a nu instraina fata de un creditor determinat. Din contractul in care a fost constituita limita reala a dreptului de proprietate se naste si o obligatie personala a celui care suporta limita, corespunzatoare unui drept de creanta. Clauza de inalienabilitate este singura care produce efecte opozabile tertilor fara inscrierea in CF. In domeniul imobiliar este singurul efect care se produce intre parti fara inscriere. Din cauza asta, regimul limitei reale a dreptului de proprietate care este inalienabilitatea conventiei si regimul obligatiei persoanei de a nu instraina, tind sa se confunde.

Limitele dreptului de proprietate ar trebui notate sau inscrise? Efectele reale fac obiectul inscrierilor propriu-zise. Inscrierea in sens larg inseamna si notare. De ex dreptul de uzufruct se inscrie.

Dupa ce A si-a notat dreptul de preferinta, B vinde bunul unei alte persoane, C. Cum este contractul dintre B si C? Dreptul de preferinta este un drept de creanta. Dreptul de a pretinde debitorului sa nu incheie un contract. Originea clauzei de inalienabilitate este contractuala. In acest contract clauza de inalienabilitate este subinteleasa conform alin 4 al art 627. In cazul pactului de preferinta, sanctiunea este inopozabilitatea contractului dintre promitent si tert. Contractul ii este opozabil lui A sub conditia suspensiva de a nu-si exercita dreptul de preferinta. In masura in care efectele intelese de parti sunt pure si simple, atunci conventia dintre B si tert ii este inopozabila lui A. A fost incalcata clauza de inalienabilitate si ar fi incidenta nulitatea contractului dintre B si C.

Clauza este admisa si in alte contracte, in conditiile prevazute de 627(1). 627 si urmatoarele se vor aplica mutatis mutandis. Termenul ar trebui sa curga de atunci de cand au zis partile ca va curge si va curge in limita a cel mult 49 de ani. Durata ramane dependenta de interes. Durata maxima a inalienabilitatii.