Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica “Buscando una gestión urbana...
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Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica
“Buscando una gestión urbana inclusiva”
Ciudad de Guatemala, Guatemala9 al 19 de Mayo / 2004
Universidad Rafael Landivar, Instituto del Banco Mundial, y el
Lincoln Institute of Land Policy
[1] “Derechos de propiedad Maria Mercedes Maldonado, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que la autora trabaja.
Gestión del suelo y participación en plusvalías –Elementos centrales
desde lo jurídico
María Mercedes Maldonado CopelloProfesora Investigadora
CIDER, UNIVERSIDAD DE LOS ANDESLINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
QUÉ CARACTERIZA POR ESENCIA A LA CIUDAD?
• Los elementos colectivos – los servicios e infraestructuras, los espacios públicos –
• El disfrute conjunto de un mismo espacio, de las reglas de juego , de la riqueza que ella genera
• Las practicas, representaciones, valores simbólicos, éticos y jurídicos que ese espacio construye
QUIEN DEBE PAGAR LA URBANIZACIÓN(entendida como la generación y dotación de los elementos colectivos que definen la ciudad)
1. Los propietarios de tierra
2. Los urbanizadores, promotores, constructores
3. Los ciudadanos en tanto contribuyentes (impuestos)
4. Los ciudadanos en tanto usuarios (tarifas, precios)
5. Los ciudadanos a través de la exclusión social y la precariedad
CUALES SON LAS REGLAS DE JUEGO EN RELACIÓN CON LA MOVILIZACIÓN -EN TÉRMINOS
REDISTRIBUTIVOS- DE LOS RECURSOS LIGADOS A LOS
PROCESOS DE DESARROLLO URBANO?
DE LA RESPUESTA QUE CADA SOCIEDAD ELABORE A
ESTAS PREGUNTAS SE DERIVARÁN LAS CONDICIONES
DE CONSTRUCCIÓN DE UN PROYECTO DE TERRITORIO Y DE CIUDAD EN SU DIMENSIÓN POLÍTICA, ESPACIAL, SOCIAL,
CULTURAL, AMBIENTAL
IMPORTANCIA DEL PAPEL DE LO JURIDICO
• Si el espacio no es un objeto sino un lugar en el que se ejercen derechos
• Lo que se intercambia en el mercado es un conjunto de derechos
• Cómo se distribuyen los derechos y deberes urbanísticos?
• Cómo se distribuye la riqueza, los incrementos de valor derivados de los procesos de urbanización?
PRINCIPALES ELEMENTOS DE ANÁLISIS
1. Estatuto jurídico de la propiedad
2. Dicotomía público – privado
3. Distribución de derechos y responsabilidades urbanísticas
4. El orden jurídico como uno de los factores que producen la exclusión social
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
Tres alternativas:
1. Refuerzo de las garantías del (los) derecho (s) de propiedad
2. Un movimiento dirigido a incorporar la responsabilidad en la propiedad - restituir los vínculo entre uso y obligación – recuperar el principio de la solidaridad
3. Estatutos jurídicos diferentes a la propiedad
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
1. Persistencia en enmarcar el problema en la lógica civilista de la propiedad
2. Tendencia a pensar el urbanismo desde el lote individual y los derechos individuales
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA
Características centrales
1. Su carácter unitario
2. Su carácter absoluto
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA
• Se construye en torno a la idea de un derecho unitario y absoluto
• Que integra el usus, el fructus y el abusus
• Es decir que supuestamente no tendría limitaciones
• Ausencia de responsabilidad
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA ROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA
El tejido jurídico a la escala del derecho de propiedad, definido a través de los códigos romano y napoleónico parte del supuesto de que la propiedad es el derecho supremo sobre los bienes, y que los otros derechos solo podrían ser limitaciones o fracciones de ese derecho total y absoluto.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
Tiende a hacernos creer en la supremacía del derecho de
propiedad, olvidando que inmediata y simultáneamente, desde su
surgimiento, esa misma legislación ha multiplicado los límites,
determinaciones y excepciones a su ejercicio.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
No es que haya habido una relativización reciente de un derecho de propiedad que hubiera
sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con el tiempo, sino que “... la
propiedad territorial absoluta nunca existió, solo fue un proyecto, por no decir que un
fantasma”.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
PLUSVALIA: Incremento en los precios de la tierra por acciones externas al propietario
Incremento en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversion del propietario, sino por acciones de la colectividad
Si es asi, pertenecen per se al propietario de tierra esos incrementos?
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
No es que haya habido una relativización reciente de un derecho de propiedad que hubiera
sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con el tiempo, sino que “... la
propiedad territorial absoluta nunca existió, solo fue un proyecto, por no decir que un
fantasma”.
2o. PROBLEMAS DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO
Los problemas urbanísticos no pueden ser resueltos en el marco estrecho ni del derecho privado ni del derecho administrativo
• Constitucionalización del tema
• Surgimiento de un derecho social, como el urbanístico
2o. DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO
EL DERECHO CIVIL SIRVE DE SOPORTE AL MERCADO
El principal papel cumplido por la legislación civil es el de asegurar la mercantilización de la tierra, a partir de la eliminación de responsabilidades distintas de aquellas derivadas de un contrato
EL DERECHO ADMINISTRATIVO REDUCE EL PROBLEMA
A limitaciones externas a la propiedad y a tramites o procedimientos de autorización de las actuaciones de los particulares
2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO
Nuevo sentido de la noción de función pública de la propiedad
En principio fue considerada:
• Como equivalente a la necesidad de incorporar la tierra al mercado y, por tanto, al desarrollo
• O ligada a los límites externos de la propiedad
2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO
Actualmente vinculada estrechamente a la concepción de derecho – deber
A la incorporación de responsabilidades en la propiedad
Revalorización del papel de la planeación y el ordenamiento territorial
El plan define el contenido del derecho de propiedad
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
No todos los derechos corresponden al propietario
Provisión de los elementos colectivos a cargo del propietario
Separación del derecho de construir del derecho de propiedad
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
MAS QUE “ESTATIZAR” LA TIERRA O ADQUIRIRLA POR EXPROPIACIÓN LAS
NORMAS URBANÍSTICAS Y EL PLAN DEBEN ADOPTAR SISTEMAS DE
DISTRIBUCIÓN DE LOS INCREMENTOS DE VALOR DE LA TIERRA DERIVADOS DE LOS PROCESOS DE DESARROLLO
URBANO
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
1. El principio civilista de enriquecimiento sin justa causa del propietario
2. El plan como base para la adopción de instrumentos de gestión del suelo
3. La política de vivienda (o de hábitat) entra a formar parte de una política urbana mas amplia
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL
Cualquier legislación urbanística, INTERACTUA CON EL MERCADO Y ES APROPIADA POR EL, Y, POR TANTO, INTERFIERE DIRECTAMENTE EN EL ACCESO AL SUELO Y A LA VIVIENDA (Edesio Fernándes)
NO HAY NORMAS NEUTRAS, POR TECNICAS QUE APAREZCAN
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL
Requisitos técnicos no compatibles con las realidades socioeconómicas de producción del suelo y de la vivienda.
Elitismo de las leyes
Burocratización de los procedimientos administrativos
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL
La planeación u ordenamiento también tiende a ser elitista y complicado
Reivindicarlo como instrumento de promoción de la inclusión social y la integración
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL
Importancia excesiva otorgada a la identificación precisa del inmueble en tanto objeto físico a través de un registro (catastro y registro inmobiliario) válido en términos del derecho de propiedad
Obstaculiza y encarece los procesos de incorporación urbana de los pobladores de los barrios llamados ilegales
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL
El acceso a la propiedad de los nuevos ocupantes y la protección de derechos individuales de propietarios iniciales tienden a convertirse en el eje de las actuaciones, desde la perspectiva jurídica
ALTERNATIVAS
1. Asegurar el mejoramiento de las condiciones de vida (acceso a servicios, equipamientos, accesibilidad y movilidad, espacios públicos)
2. Evitar hacer el juego de la especulación de la tierra
3. Ampliar las escalas de planeación e intervención estatal para asegurar distribución equitativa de cargas y beneficios tanto en los procesos de provisión de tierra urbanizada como de mejoramiento
ALTERNATIVAS
4. Incorporar responsabilidades:
− De los propietarios de tierra
− De los loteadores
− De los compradores y ocupantes
5. Repensar la noción de informalidad (como negación del otro, como incomprensión de la diferencia, como factor de homogeneización, como desconocedor de las prácticas jurídicas, económicas y vitales de la mayoría de la población de nuestras ciudades)
ALTERNATIVAS
6. El esquema dualista de la ciudad formal/informal o legal/ilegal lleva a pensar las prácticas urbanas de las mayorías como distorsiones, en muchos casos como ilegalidades condenables, exacerbando el rechazo y la exclusión
OPERACIÓN URBANISTICA NUEVO
USME
Oferta de suelo urbanizado para vivienda social a partir de la
redistribución social de las plusvalías
ALTERNATIVAS HABITUALES DE POLÍTICA PÚBLICA EN MATERIA DE VIVIENDA SOCIAL
1. Subsidios directos a la demanda, políticas de acceso a crédito
2. Tolerancia a la ocupación informal, seguido de eventuales programas remediales de mejoramiento y regularización
• LA OPERACIÓN NUEVO USME SE UBICA EN UNA TERCERA ALTERNATIVAAplicación integrada de los instrumentos de gestión del suelo previstos en la legislación colombiana para controlar los precios de la tierra, redistribuir las plusvalías como forma de facilitar el acceso de los más pobres y de quienes pertenecen al llamado sector informal al suelo con urbanismo
PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL
1. Fuertes diferencias en las posibilidades de urbanización (dotación de infraestructuras viales, servicios y otros elementos colectivos de soporte)
2. Grandes zonas de las ciudades que no cuentan con la posibilidad de recursos para ser urbanizadas
3. Conveniencia y tolerancia secular con la urbanización ilegal
4. El mejoramiento de barrios considerado como la quintaesencia de la política social de vivienda
5. Movilización enorme de recursos hacia los propietarios de tierra
PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL
6. Comprender el problema desde la perspectiva de movilización de recursos sociales
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA POPULAR EN BOGOTA
Esquema “Urbanizadores” Piratas
Compra tierra a campesinos Alrededor de US 0.50/Mt2
Aplana terreno y delimita lotes entre 50 y 72 m2
Utiliza el 70% y más de la tierra bruta y vende sin vías ni servicios públicos
Vende a un precio entre US 19 y US 27 m2
En programas de mejoramiento barrial
los costos de infraestructura y servicios públicos se elevan entre 3 y 5 veces
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN BOGOTA
URBANIZADOR FORMAL1. Compra tierra a precios rurales o2. Asociación entre propietarios de tierras y urbanizadores,
entre ellos se distribuyen las plusvalías3. Cargas generales (vías principales y redes de servicios
públicos equipamientos y áreas verdes de escala urbana o general, se llaman afectaciones son cargadas al presupuesto público
4. Desarrollo predio a predio, se llegó a admitir proyectos de hasta 2.000 m2
5. Cesiones locales mínimas pera áreas verdes y equipamientos
6. Todos los aprovechamientos urbanísticos apropiados por los propietarios o urbanizadores
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA POPULAREN BOGOTA
Esquema METROVIVIENDA (empresa local)
US/m2
Compra o recibe aportes de tierra rural a precio que incluye expectativas de urbanización
US 8 en promedio
Vende a empresas estatales la tierra para vías principales e infraestructura de servicios públicos
US 8 en promedio
Infraestructura principal a cargo del presupuesto público
Costos indirectos muy elevados, entre el 16 y 24% de los costos totales
Vende tierra urbanizada a constructores, con control del precio de venta de vivienda
Entre US 30 y US 40
Viviendas – unidad básica de 27 – 35 m2 donde se pueden construir hasta 3 pisos. Precio entre US 6540 y 8460
Alrededor de US 200
MARCO GENERAL LEY 388/97
Plan de Ordenamiento Territorial
Determinantes de mayor jerarquía
Programa de ejecución
Unidades de Actuación Urbanística
Proyecto Urbanístico
Licencias
Articula a Planeación económica y social y
programación municipal de inversionesPlan Parcial
Zonal o local
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Reajuste de tierras – Unidades de actuación urbanística
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Transferencias
de
derechos
de
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ó
n
Declaratoria de desarrollo prioritario - Sujeta a venta forzosa en pública subasta
Expropiación judicial/expropiación administrativa/expropiación en urbanización
ilegal
Derecho de preferencia
OBJETIVOS
1. Construcción de un borde o limite definitivo de ciudad, como transición hacia un patrón de ocupación desconcentrado en el contexto de ciudad - región
2. Concretar una estrategia para enfrentar la urbanización ilegal basada en el reconocimiento de la lógica de la ciudad popular (Dificultades de acceso a subsidio y crédito, vivienda progresiva generadora de ingresos, autogestión)
3. Aplicación integrada de mecanismos de gestión de suelo de la ley 388 como base para reducir los precios del suelo y asegurar el acceso al mismo
Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras
Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado
' Planta El DoradoPlanta El DoradoCiudadela Nuevo Usme
Portal UsmeTransmilenio
Ciudadela Nuevo Usme
OBJETIVOSAsegurar el impacto social de inversiones ya realizadas
OBJETIVOSRevertir la tendencia del desarrollo de la zona
PREMISAS BASICAS
1. El aumento en la escala de planeación y gestión facilita la distribución equitativa de cargas y beneficios
2. La inversión pública y la asignación específica de la normativa urbanística son la base para obtener tierra para fines colectivos y sociales (evitar compras de tierra o expropiaciones)
3. Gestión del suelo previa o alternativa a la adquisición de suelos
4. Subsidios directos a la demanda no son la mejor alternativa porque elevan los precios del suelo y facilitan la transferencia de recursos a los propietarios de tierra
5. Evitar a futuro tener que hacer inversiones en mejoramiento de barrios
Bancos
EmpresasFam. Romero
Fam. Pardo Conde
Fam. Arévalo
Fam. González
Fam. Gutiérrez
Fam. Melo
Moreno Castro
Pacheco
Salazar
Tilaguy
TorresOtros Propietarios
propietarios
Sistema Vial Propuesto
Tejidos UrbanosEquipamientos
Parque Entre Nubes
La Requilina
Corredores Ecológicos
Alameda
Colegios
Parques
Pla
zas
1. Corredores Ecológicos
2. Recualificación del casco de la localidad de Usme
ESTRATEGIA TERRITORIAL
De vías
De borde – Limite Urbano Rural
De cuerpos de agua
Doble papel
Principal Centralidad
Centro de conexión con las áreas rurales
Consolidación Casco Usme
Conexión con las áreas rurales
Plan Parcial de control y borde de la ciudad
Zona Dotacional
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELOLineamientos de la Operación
Objetivo Mecanismo
1. Control precios de la tierra Anuncio del proyecto
2. Recuperación derecho a construir para la colectividad
• Plan Parcial (de escala zonal y local)• Fiducia
3. Distribución equitativa de cargas y beneficios
Dos ámbitos espaciales• Nivel Zonal: 936 has• 4 Planes Parciales de aproximadamente 200 has c/u
4. Control a la urbanización ilegal
• Monitoreo predial• Identificación de propietarios• Expropiación administrativa
5. Recuperación de plusvalías La tierra y los costos de infraestructura se obtienen con la asignación de aprovechamientos urbanísticos
6. Concertación con propietarios
Tratamiento justo para todos los propietarios actuales y trabajo con campesinos
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Instrumentos de gestión del suelo
Anuncio del proyecto: Decreto 266 de 2003
Objetivo: Que las compras públicas de tierra no incluyan los incrementos en los precios del suelo derivados del mismo proyecto
• Se solicitó al Departamento de Catastro DACD la elaboración de los avalúos de referencia, teniendo en cuenta la normativa urbanística vigente (Suelo de expansión cuyo uso permitido es el agroforestal)
• El DAC presento el resultado final el 30 de diciembre de 2003 y se esta a la espera de la presentación pública de dicho resultadoEs el punto de partida para un control a los avalúos de tierra que es uno de los factores con mayor incidencia en la estructura de costos de los proyectos de inversión del Distrito
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Resultado de Avalúos de Referencia
ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral
Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General
ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral
Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General
0
1 - 1500
1501 - 2500
2501 - 4500
4501 - 6000
6001 - 8000
8001 - 10000
10001 - 15000
15001 - 20000
20001 - 50000
Valor m2 en pesos
Sin Avaluar
Valor promedio m2 US$ 1.70
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Balance de la Operación
INVERSIONES NECESARIAS PARA LLEGAR A MANZANAS DE 4 Has CON ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, VIAS Y DOTACIÓN MINIMA DE PARQUES
$ 550.000.000.oo(US 211.5 millones)
INVERSIONES QUE CORREN LEGALMENTE A CARGO DE LOS PROPIETARIOS
$ 275.894.276.626(US 106 millones)
PRECIO DEL SUELO UNA VEZ URBANIZADO $ 358.883.610.630(US 138 millones)
MAYOR VALOR DISPONIBLE PARA APORTE PROPIETARIOS
$ 82.989.334.003(US 32 millones)
VALOR POR M2 SOBRE EL SUELO UTIL$ 11.841
(US 4.55)
De acuerdo con este resultado de los avalúos de referencia el valor de suelo bruto total es de $ 30.838.689.200 (US 11.2 millones)
CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO
Suelo A.N.U. (m2)A.U. (52%)
m2Valor por m2
A.U.Total
Res. V.I.P. Con Actividad Económica
496.573 312.841 $ 52.381 $ 16.386.893.375
Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 $ 39.286 $ 57.209.858.383
Comercio Local V.I.P. 770.503 485.417 $ 125.714 $ 61.023.848.941
Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 $ 175.000 $ 130.123.816.894
Comercial 434.778 273.910 $ 150.000 $ 41.086.516.817
Equipamientos 367.334 231.420 $ 75.000 $ 17.356.524.759
Industria 239.621 150.961 $ 100.000 $ 15.096.144.686
Otros 217.989 137.333 $ 150.000 $ 20.600.006.775
TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO $ 358.883.610.630
CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO
Suelo A.N.U. (m2)A.U. (52%)
m2Valor por m2
A.U.Total
Res. V.I.P. Con Actividad Económica
496.573 312.841 US. 20,14 US. 6.302.651
Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 US. 15,11 US. 22.003.792
Comercio Local V.I.P. 770.503 485.417 US. 48,35 US. 23.470.711
Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 US. 67,30 US. 50.047.622
Comercial 434.778 273.910 US. 57,69 US. 15.802.506
Equipamientos 367.334 231.420 US.28,84 US. 6.675.586
Industria 239.621 150.961 US. 38,46 US. 5.806.209
Otros 217.989 137.333 US. 57,59 US. 7.923.080
TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO US.138.032.158
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO – A través del Plan Zonal y los Planes Parciales
El Distrito obtiene
Con inversión del distrito en la malla vial arterial
US $ 28.244.478
Inversión total US $ 106.113.183
Y la participación en el 75 % del suelo con aprovechamientos lucrativos del área
8%17%
12%
10%9%
44%
Malla Vial Arterial
Suelo de proteccion
Zonas Verdes
Zona equipamientos
Malla Vial Intermedia
Area Util para supermanzanas
Y en urbanismo intermedio(vías,
parques)
US $77.868.706
QD
A. A
GU
AD
ULC
E
QD
A. C
OR
I NT
O
QDA. YOMASA
QDA. LOS SOCHES
QD
A. C
AR
RA
CO
QDA. CAQUEZA
QD
A P
AS
OLE
ON
Suelo rural
936 ha
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO
Planta de Tratamiento El Dorado y Redes de conducción
Redes AlcantarilladoMalla Vial arterial- Auto Llano, Circunvalar del Sur, Av. Caracas
Otras vías de la Malla Vial arterial (Av. Usminia, Av. El Uval, Av. Los Alisos, Av. Xue, Av. Paisajística del Tunjuelo)
Urbanismo a escala intermedia
US $ 16.923.077 US $41.538.461 US $ 28.244.615 US $ 77.868.705
Existente
Con cargo a presupuesto público
Con cargo a propietarios
Con cargo a propietarios
Propietarios
US $ 11.538.461
Tierra requerida Tierra requerida
Tierra requerida
Área neta urbanizable
601 ha
Distrito Concreta la
norma urbanística
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO
1. Se reconoce el mismo precio a todo el suelo –protección, vias, espacio público, equipamientos y el destinado a construcción– incluido en el área de reparto
2. El distrito sustituye a los propietarios en las inversiones y a cambio participa en los aprovechamientos
601 ha. con red vial intermedia y manzanas de aproximadamente 4 ha
Que requieren inversión en Urbanismo local cuyo costo aproximado es de US $ 9,62 por m2 de manzana
bruta
176.5 ha de suelo VIP- lotes con urbanismo
74.5 ha de suelo V.I.S.
127.5 ha de suelo para otros Usos
OTROS IMPACTOS DEL PROYECTO
Tasa Interna de Retorno social
Valor Presente Neto $107.555.331.491US $ 41.367.435
Tasa Interna de Retorno (inversión a ingresos a 12 años) 34%
Ahorro del Distrito (Beneficio económico - costos de infraestructura y operación)
$276.472.731.960US $106.335.666
$335.401.698.910US $ 129.000.653
Beneficio económico al no incurrir en inversión posterior por mejoramiento integral de barrios
$611.874.430.870US $ 235.336.319
Costo infraestructura y operación (Costo de malla vial arterial e intermedia y costos operacionales)
OTROS IMPACTOS
Empleos generados por obras de infraestructura de la malla vial arterial e intermedia
Metodología IDU
Mano de obra Mano de obra TOTAL
calificada no calificada
CONSULTORÍA 5,64% 0,37% 6,01%
CONSTRUCCIÓN 3,70% 10,82% 14,52%
TOTAL INVERSIÓN EN MANO DE OBRA 9,34% 11,19% 20,53%
REMUNERACIÓN ANUAL POR UN EMPLEO (s.m.l.m.v.) 59,30 19,66
INVERSIÓN TOTAL DEL IDU (s.m.l.m.v.) 1.141.176
INVERSIÓN TOTAL EN MANO DE OBRA (s.m.l.m.v.) 106.586 127.720 234.306
EMPLEOS DIRECTOS GENERADOS 1.797 6.496 8.294
INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN (s.m.l.m.v.) 123.475
EMPLEOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN 6.281
EMPLEOS TOTALES (2.4*empleos generados en const.) 15.073
EMPLEOS INDIRECTOS IDU (e. totales - e. directos) 6.779
El suelo de expansión urbana será urbanizado ilegalmente y se ocuparan 655 ha (el 70% del suelo)
Si la Operación no se realiza
Las familias pagarán por el suelo alrededor de $ 50.000 (US 19) m2 en lotes de aprox. 72 m2 = 360.250.000.000 (US 138.560.000)
Y el Distrito tendrá que invertir en el mejoramiento de estos barrios alrededor de 3 veces la inversión inicialmente prevista
... Sin contar los costos de degradación ambiental y los impactos sociales de esta forma de producción de ciudad
Si la Operación no se realiza