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APUNTES DE COSTOS

DE CONSTRUCCION

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49 | Estimacin de costes y presupuestos en proyectos de construccin Cunto vale ejecutar un proyecto de construccin? La pregunta del milln. Para

ello habr que estimar los costes. Creo que es atribuible a Tom de Marco una

cita que me parece magnfica, y que refleja la dificultad de responder a la

pregunta planteada:

Una estimacin es la prediccin ms optimista con una probabilidad distinta de

cero de ser cierta

Fantstico.

Hoy nos adentramos en un tema que, aunque resulte difcil de creer, me

apasiona. La gestin de costes comienza con la estimacin de los mismos, que

personalmente considero, uno de los procesos ms importantes que se llevan a

cabo a lo largo de un proyecto. Exagerado?

En el siguiente post reflexionaremos sobre la importancia de la estimacin de

costes y la elaboracin del presupuesto de un proyecto de construccin.

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Los costes del proyecto de construccin

Uno de los aspectos ms relevantes de los que suelen incidir en los proyectos de

construccin es coste de ejecucin. Sin duda, ya desde antes de empezar el

proyecto es el factor decisivo, pero aun sindolo hay que pronosticarlo! Qu

difcil

El otro da reflexionaba en voz alta:

Al principio del ciclo de vida de los proyectos se elaboran unas estimaciones de

costes que, conforme se obtiene ms informacin, se irn afinando y

detallando. Para determinar los costes, se debe simular el proyecto. Hay que

cuantificar los materiales que se indican en los planos, verificar su disponibilidad

en obra, el personal de que se dispone, etc.

La estimacin de costes sirve para dar una idea cercana del coste final de la

obra, pero Hay que esperar hasta el final para conocer lo que ha costado el

proyecto!

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Procesos de estimacin de costes y presupuestos en proyectos en construccin

Segn la Gua del PMBOK (Gua de los fundamentos para la direccin de

proyectos del Project Management Institute) la gestin de los costes de un

proyecto incluye los siguientes procesos:

Estimar los Costes: desarrollar una aproximacin de los recursos financieros

necesarios para completar el proyecto.

Determinar el Presupuesto: sumar los costes estimados para establecer una

lnea base de costo autorizada.

Controlar los Costes: monitorear la situacin del proyecto para actualizar el

presupuesto del mismo y gestionar cambios a la lnea base de costo.

Estos tres procesos podran agruparse en dos, ya que La estimacin de costes y

presupuestos en proyectos de construccin se llevan a cabo en una fase de

planificacin y el control de los costes es un proceso ms lineal, el cual se lleva a

cabo a lo largo de todo el proyecto.

Centrndonos en los procesos que nos interesan para el post, en base a las

definiciones de la gua PMBOK, se exponen las ideas principales de los procesos

en cuestin:

Estimacin de costes: se trata de una prediccin cuantitativa, en forma de

moneda, de los recursos necesarios para llevar a cabo las actividades del

proyecto. Los costos se estiman para todos los recursos requeridos para el

proyecto, es decir, personal, materiales, servicios, instalaciones, equipamiento,

etc. Para obtener esta estimacin de costes de todas las actividades, se usarn

diferentes herramientas (estimacin paramtrica, ascendente, por tres valores,

anlisis de reserva, etc.) y se debe contar con unas bases, como es conocer el

proyecto y sus actividades, su cronograma, los riesgos, etc.

Determinacin del presupuesto: consiste en sumar el coste estimado de todas

las actividades o paquetes de trabajo y poder establecer una lnea base o plan

de referencia de costes. El presupuesto del proyecto constituye los fondos

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autorizados para ejecutar el proyecto. El control de costes se harn en base a

este presupuesto autorizado y su lnea base correspondiente. En este proceso

tambin se obtienen los requisitos de financiamiento, si los hubiera.

Segn las necesidades, el tipo y volumen del proyecto, la estimacin de costes y

la determinacin de un presupuesto base pueden convertirse en un mismo

proceso. Tambin ser variable el nmero de personas que intervengan en

estos procesos.

Las herramientas para estimar los costes tambin variarn segn, por ejemplo,

la fase en la que se encuentre el proyecto o el grado de definicin del mismo en

esa fase concreta. La gua PMBOK habla de estos procesos dentro de la

planificacin del proyecto, pero tambin se pueden dar previos al inicio del

mismo, como podra ser el caso de la determinacin del presupuesto para una

licitacin. Habra que ver, dependiendo de la estructura de la organizacin y de

la entidad del proyecto, si, incluso la preparacin de la licitacin forman parte

del proyecto o futuro proyecto, o son, por el contrario, un proyecto en s, o si ni

tan siquiera se introducen en ninguno de estos supuestos.

Veamos dos ejemplos para ver algunas de las casusticas expuestas.

Confrontemos dos proyectos de construccin de muy diferente entidad en los

que los clientes, respectivamente, han solicitado una oferta para la realizacin

de unos servicios determinados. Lo veremos con un trabajo sencillo, ambos

proyectos tienen como objetivo la renovacin y saneamiento suelos en distintas

edificaciones, ambos estn en la misma fase y en ambos se necesita una oferta

para su ejecucin:

Caso 1:

Renovacin de suelo de un edificio de oficinas y con locales comerciales, con

un total de 10.000 m2 de obra. Empresa R-Suelos especializada en soleras y

acabados de suelos, con una plantilla fija de 20 trabajadores. El grado de

definicin del proyecto es alto, pero la solucin exigida est an abierta y hay

una gran variedad de suelos y tcnicas. La oferta se prepara dentro del

departamento de estudios. En este caso se ofrecen dos variables de solucin. En

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el proceso de estimacin de costes de actividades lo realizarn 3 personas. Esta

estimacin ser revisada por un responsable de departamento para dar el visto

bueno o hacer modificaciones. Finalmente se obtiene una oferta econmica que

ser presentada al cliente.

Caso 2:

Renovacin de suelo de una vivienda unifamiliar, con un total de 160 m2 de

obra. Alberto es arquitecto tcnico y ejerce como profesional liberal del sector

de la construccin. El grado de definicin de los trabajos es alto y la solucin que

quiere el cliente es nica. Se realizar una estimacin de costes que constituir

el propio presupuesto y oferta econmica que ser entregada al cliente.

Objetivo cumplido. Los clientes ya tienen su oferta. Supongamos ahora que, en

una fase posterior, en ambos casos, las ofertas son aceptadas (o elegidas) y se

oficializa el encargo. Para llevar a cabo la contratacin de los servicios, el cliente

necesita un presupuesto oficial y detallado, en el cual se defina exactamente

cules sern los servicios por los que pague y cunto dinero pagar por ellos.

Caso 1:

En R-Suelos entran en juego otros departamentos para poder detallar los

costos y obtener un presupuesto de contratacin. El departamento tcnico

evaluar las diferentes soluciones para ejecutar la obra. El departamento de

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compras hablar con proveedores para obtener los precios ms exactos

posibles. El departamento de estudios, con las soluciones tcnicas ms ptimas

ver qu medios y recursos necesita, qu puede hacer la propia empresa, qu

debe subcontratar, etc. Finalmente, con la informacin trabajada, se est en

disposicin de realizar una estimacin de costes detallada. Con esta estimacin,

se estudian los requisitos de financiacin del proyecto, los cuales pasarn a

formar parte de la lnea base de costes, distribuida a lo largo del tiempo. Con

este plan de referencia de costes se puede aportar el presupuesto final del

proyecto, el cual ser contractual.

Caso 2:

Para obtener el presupuesto detallado y exacto por el cual se comprometer a

ejecutar el proyecto, Alberto ser el encargado de evaluar las soluciones

tcnicas, hablar con proveedores y contratas, y optimizar el precio que se

llevar a contrato. Este presupuesto servir como base de costos para evaluar

econmicamente el proyecto a lo largo del tiempo y nos aportar, si los hubiera,

los requisitos de financiacin.

Tal y como hemos visto, segn el tipo de proyecto, su entidad y volumen,

y segn la organizacin o persona que lo lleva a cabo, los procesos de

estimacin de costes y elaboracin de presupuestos contarn con un

nmero determinado de personas, sern dos procesos en s o estarn

unificados y se llevarn a cabo de diferentes maneras. Pero tendrn una

cosa en comn: la importancia de esos nmeros. El presupuesto en

contrato se convertir, ni ms ni menos, en el dinero que el cliente

desembolsa y el dinero que la empresa o el profesional reciben por

ejecutar la obra.

La importancia de la primera estimacin y la influencia sobre los costes

Si haba una frase que se repeta en las clases de mi poca de universidad,

la cual estaba en boca de muchos profesores, era . En un proyecto, en el mbito que se quiera, la

optimizacin de costes ocupa un espacio central e interrelacional. En el

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99% de los casos, el proyecto tiene un marco de costes, dentro del cual

tiene que moverse. No existe proyecto sin esas paredes que forman los

lmites econmicos, al igual que no existe proyecto sin lmites temporales

y de recursos. Estos tres elementos se relacionan entre s para poder

actuar sobre las necesidades del proyecto en un determinado momento.

La importancia de una buena estimacin de costes no es caprichosa. Si los

costes se generarn en su inmensa mayora durante la ejecucin del

proyecto, es importante influir sobre ellos antes de que llegue esa fase.

Para situar el concepto de influenciabilidad en los costes del proyecto,

veamos el siguiente grfico:

El grfico no pretende ser exhaustivo, pero puede, de un vistazo, arrojar ideas

sobre los costes en el proyecto de construccin, as como ayudar a tejer una

serie de conceptos globales:

Se divide el proyecto en tres fases principales en las que influir la gestin de

costes.

Existe un montante global de costes que tiende a una funcin gaussiana.

Se resumen tres tipos de costes segn la fase a la que correspondan: costes de

planeamiento, costes de ejecucin y costes de mantenimiento. En la grfica se

intenta visibilizar la idea de acumulativos. Evidentemente, en la fase en la que el

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proyecto es ejecutado es la fase donde se incurre en ms costes, precisamente

por ello. Los costes de mantenimiento seguiran acumulndose en el tiempo

posterior a la grfica.

La lnea de costes reales (azul) es la de costes medidos y certificados, es decir,

los costes ya ejecutados y suele ser mayor, con ms o menos constancia, a la

lnea de presupuesto.

La lnea de presupuesto es la lnea base de coste (amarilla) , es decir, los costes

esperados y planeados.

El nivel de incertidumbre de costes (haz rojo) es total al principio, cuando

desconocemos el proyecto, y va desvanecindose conforme avanza el mismo, es

decir, vamos constatando costes (planeados y despus certificados), con lo que

el nivel de incertidumbre al final de proyecto ser nulo, tendremos, por el

contrario, un nivel de certeza pleno.

La lnea de influencia sobre lo costes (verde), en mi opinin la ms importante,

es la que indica cundo el nivel de poder actuar sobre los costes ser ms

efectivo o ser ms fcil o ser ms difcil o incluso intil. Esto quiere decir que

al comienzo, cuando no se ha incurrido en ningn coste, la influencia sobre los

mismos, no slo sobre los primeros en los que vamos a incurrir, sino en todos

los que se acometern a lo largo del proyecto, es total. Despus, a lo largo del

transcurso del proyecto, nuestro poder de influencia en los costes se va

reduciendo.

Es por ello, por la lnea descrita por la influenciabilidad de costes, por lo que

una precisa estimacin de costes primera es de vital importancia para la salud

econmica del proyecto.

Notas: Los ejemplos slo quieren ser eso, simples ejemplos. Las empresas y los

profesionales no funcionan todos igual, por lo que sern una aproximacin a

una realidad inventada.

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Fuentes:

Gua de los Fundamentos para la Direccin de Proyectos (Gua del PMBOK).

Cuarta edicin. Project Management Institut.

Bauprojekte erfolreich steuern und managen (BRZ Deutschland GmbH Hrsg.

Costos preliminares en proyectos de edificacin (Luis Antonio Rocha, Tarcisio

Gama Ponce).

Costos Paramtricos

El costo paramtrico de una obra, es el precio promedio por metro cuadrado para cada tipo de construccin, este valor puede variar por diversas razones como son:

1. La capacidad de carga del terreno, si esta es mala, la cimentacin tendr un valor mayor.

2. Los precios por ciudad, para un mismo proyecto el precio es diferente para Toluca y Cancn.

3. Reglamento de construccin, este puede obligar a realizar cambios al proyecto ya que las dimensiones de las reas pueden variar, incluso la altura, que afecta los costos.

4. Otra condicionante es el volumen de produccin, por ejemplo; si un constructor independiente realiza una vivienda de nivel medio, sus costos sern los del mercado, pero si un desarrollador edifica 600 viviendas del mismo diseo sus costos serian 30% menor.

5. Zona ssmica, afecta la estructura y por lo tanto el costo de la misma.

A continuacin te presentamos algunos ejemplos de costos paramtricos para diferentes tipos de construccin, estos valores son a costo directo y no incluyen IVA.

Nota: Estos costos unitarios promedio por mtro cuadrado, estn dados *en pesos mexicanos y han sido obtenidos por diversas compaias constructoras y contratistas. Se deben de considerar exclusivamente cmo de carcter informativo.

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Tipo de Inmueble Niveles Superficie/m2 $/m2

Casa tipo economica 1 30-60 4,911

Casa tipo medio unifamiliar 1 a 2 50-100 6,693

Casa tipo medio unifamiliar 1 a 2 100-200 6,450

Casa tipo medio unifamiliar 1 a 2 200-350 6,283

Casa tipo de lujo unifamiliar 1 a 2 100-250 11,053

Casa tipo de lujo unifamiliar 1 a 3 250-400 10,919

Casa cuadruplex tipo medio 1 a 3 100-200 6,294

Casa en condominio tipo medio 1 a 2 100-250 6,482

Casa en condominio tipo medio 1 a 2 250-450 6,277

Edificio con 20 departamentos tipo medio 5 100-200 6,529

Edificio con 20 departamentos tipo de lujo 5 200-400 8,344

Edificio de oficinas tipo medio 4 a 8 3000-5000 7,067

Edificio de oficinas tipo semilujo 4 a 8 3000-5000 8,523

Hotel 3 estrellas para 72 habitaciones 3 a 6 2500-4000 8,187

Escuela para 900 alumnos 1 a 3 3000-4500 6,629

Bodega o Nave industrial tipo medio con oficinas 1 a 2 1000-2000 4,414

Bodega o Nave industrial tipo medio en sin oficinas 1 a 2 1000-2000 3,903

Local comercial tipo medio 1 a 2 100-250 5,985

Cmo calcular los costos y presupuestos de construccin

Si no se saben los costos de construccin, no puede haber ganancias.

Ya sea que usted est preparando un presupuesto de construccin competitivo para un proyecto de licitacin, o bien simplemente que est tratando de calcular los costos para el trabajo de construccin, remodelacin o reparacin que quiere hacer, siga los pasos que aparecen a continuacin para garantizar que sus costos de obra sean precisos y sus presupuestos de construccin estn organizados y

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completos.

Antes de comenzar, revise todos los planos y especificaciones y considere si va a necesitar los servicios de proveedores o contratistas para realizar la tarea. Si ese es el caso, hgales llegar la informacin que necesitan para cotizar su trabajo de construccin o remodelacin lo antes posible. Por lo general, esperar hasta el ltimo minuto da lugar a que la cotizacin no sea exacta.

A fin de asegurarse de tener suficiente tiempo para recibir y revisar los precios de sus proveedores y subcontratistas, fije una fecha de entrega para las cotizaciones, que como mnimo deber ser un da antes de la fecha de vencimiento de la licitacin. Pdales a los proveedores y subcontratistas que hagan sus propuestas por escrito y en forma detallada. Si el tiempo no lo permite, tome notas detalladas de las licitaciones que le den por telfono.

De ser posible, obtenga por lo menos tres estimados. Los estimados de obra de los subcontratistas suelen abarcar una considerable escala de precios y si cuenta con tres estimativos para cada trabajo, podr tomar una decisin mejor informada acerca de la cifra que debe usar en sus presupuestos de construccin. A medida que avance el proceso de cotizacin, asegrese que sus subcontratistas reciban cualesquiera cambios o revisiones que haga.

Una vez tenga los estimados en su poder, prepare una hoja de comparacin y enumere los artculos principales que los subcontratistas habrn de incluir. Muchas veces, los contratistas que presentan estimativos sobre un mismo trabajo incluyen diferentes elementos en sus propuestas. Use la hoja de comparacin como gua para revisar y cotejar las cotizaciones que reciba. Aada dinero a la propuesta de un contratista por algo que ste haya excluido y otros hayan incluido.

Elabore un resumen de estimados para todos sus costos y licitaciones. Divida todos los costos en tres categoras bsicas:

Los costos de materiales de construccin incluyen todos los materiales, mano de obra, equipos, etc., necesarios para construir un edificio (por ejemplo, los cimientos, las ventanas, el techo).

Los costos no relacionados con la construccin o remodelacin, tambin llamados costos de condiciones generales o gastos directos generales, incluyen todos los materiales, equipos y costos directamente atribuibles a la realizacin de la obra, pero que no forman parte real de la misma (por ejemplo, los servicios sanitarios temporales, contenedores de basura, costos de supervisin, el costo de electricidad para el proyecto).

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Los gastos indirectos generales incluyen otros costos necesarios para mantener su negocio, que no son directamente atribuibles al proyecto (por ejemplo, el alquiler, el telfono, la electricidad de la oficina). Identifique y cuantifique estos costos y luego aumente su tarifa de mano de obra por hora para cubrirlos o bien aada una partida presupuestaria a su presupuesto de construccin por cada proyecto que est calculando.

Los costos de condiciones generales (no relacionados con la produccin) pueden incluir 20 30 partidas presupuestarias, segn la complejidad del proyecto. Elabore una hoja de resumen y enumere los diversos costos y partidas que prev. Muchos de estos estn directamente relacionados con el tiempo que tome realizar cada tarea, de manera que deber tener una idea de la duracin del proyecto. Por ejemplo, si calcula que necesitar dos servicios sanitarios temporales a la semana, deber saber cuntas semanas los va a usar para determinar el costo total.

Una vez que tenga los costos de materiales de construccin y los de las condiciones generales, determine el total parcial. Sus ganancias, gastos indirectos generales y costos de seguro suelen calcularse como un porcentaje de dicho total. Combine estos costos con su total parcial y obtendr el costo del estimado completo.

Calcule ahora el costo del trabajo

Antes de iniciar cualquier deduccin de cantidad de los planos, lea las especificaciones por escrito. Muchas veces, el manual de especificaciones incluye requisitos especiales o diferencias importantes y deber anotarlos antes de continuar.

Cuando empiece a revisar los planos para determinar la cantidad de materiales de construccin y de obreros necesarios para realizar el trabajo, estas sugerencias le ayudarn a mantenerse organizado:

Primeramente, revise todos los planos para tener una idea de lo que requerir el trabajo.

Al hacer sus deducciones detalladas, use rotuladores o lpices de colores para marcar los planos. As podr saber en qu momento ha incluido algo.

Existen muchas formas de obtener las cantidades que necesitar para preparar los estimados. Algunos contratistas usan programas de software, muchos utilizan formularios de negocios especiales y otros han creado sus propios formularios. En cualquiera de estos que use, anote el nmero de la hoja del plano en el artculo. Esto tiene cuatro objetivos:

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Si calcula primero las cantidades de todos los materiales, es ms fcil volver atrs para asignar los costos de mano de obra si sabe cul era el detalle que estaba considerando. La instalacin a nivel piso de una madera de 24 alrededor de una abertura de ventana requiere mucho menos trabajo que la de una a 40 pies en el aire bajo un alero.

La descripcin detallada y la hoja adicional facilitan que otra persona revise su trabajo.

En caso de que se emita una revisin del plano, podr comparar fcilmente los nuevos detalles con los anteriores y verificar el impacto del cambio.

Cuando el proyecto est en construccin, podr comparar con mayor exactitud los costos reales de materiales y del trabajo de campo. Si en su estimado el trabajo aparece en una suma global, ser imposible determinar dnde se calcul en menos y dnde en ms.

Al calcular las cantidades, asegrese de saber cul es la escala utilizada en los dibujos y los detalles. Verifique la escala con otras hojas de plano; a veces, el arquitecto anota una escala incorrecta en los planos. Si piensa que est viendo dibujos a escala de de pulgada y realmente son de 3/16 de pulgada, sus cantidades estarn equivocadas y ello influir significativamente en sus costos de mano de obra y materiales.

Una vez que haya calculado las cantidades de materiales de construccin, aada una cantidad apropiada para el material de desecho. Seguidamente, determine el costo de los materiales y de la mano de obra para instalarlos, as como otros costos de equipos relacionados.

Comunquese con su proveedor para informarse sobre los materiales de construccin que necesita y, si no le dan un precio para la cantidad total, averige los precios por unidad y determine el total de los costos de materiales. Por ejemplo, necesita 434 pies de madera de 24 tratada a presin. Su proveedor vende ese material en tramos de 16 pies de largo, a $15 cada una. Divida 434 pies lineales entre 16 pies y redondee la cifra a la prxima pieza completa. En este caso, necesitara 28 maderos de 24, de 16 pies de largo, para un total de $420. No se olvide de cosas tales como los tornillos, el pegamento, los impuestos a las ventas, los cargos por servicio de entrega y otros costos incidentales. Una vez calculados los costos de materiales, proceda a calcular los costos de mano de obra.

Calcular los costos de mano de obra requiere experiencia. Concntrese primero en las partidas presupuestarias mayores, ya que un error en las mismas puede

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dar lugar a una gran diferencia en el total de costos estimados. Segn la cantidad de materiales, trate de determinar el ritmo de produccin. Por ejemplo, su proyecto tiene una base de madera de 1,250 pies lineales. Calcule que su carpintero puede medir, cortar e instalar 20 pies de base por hora. Divida 1,250 pies entre 20 para determinar que necesitar 63 horas. Recuerde que alguien descargar el material y lo distribuir a las diversas secciones del proyecto. Esto tambin requiere tiempo, por lo que deber sumar este tiempo adicional a las horas que calcul para instalar la base.

Multiplique las horas por la tarifa por hora. Las tarifas por hora varan ampliamente pero los puntos bsicos son el salario bruto por hora, ms beneficios, y los impuestos estatales y locales. Muchos contratistas aaden un valor a la tarifa por hora para cubrir una parte de sus costos indirectos generales. Una vez que tenga el total de horas para cada partida presupuestaria, sume el total de horas y multiplquelas para obtener los costos de mano de obra.

Lo prximo que deber considerar para todos los presupuestos de construccin son los costos de los equipos de construccin. Necesita comprar o alquilar un andamio o quizs una canasta elevada motorizada? Una vez ms, el tiempo es un factor clave. Determine cunto tiempo va a necesitar el equipo para calcular el costo correctamente.

Una vez completados los costos de materiales, de mano de obra y de equipos, obtenga el total de los mismos para esa seccin del estimado. El objetivo es incluirlo todo en un formato que usted pueda seguir ms tarde, o utilizar en estimados futuros con fines de comparacin.

Por ltimo, mande a revisar sus operaciones matemticas en las hojas de deducciones de mano de obra y materiales, y prepare su licitacin.

Si tuviera documentos de licitacin

Cuando reciba los documentos de licitacin, cercirese de tener todo lo que necesita, incluyendo las instrucciones para los licitadores, los planos, las especificaciones, cualesquiera anexos que puedan haberse emitido, as como el informe geotcnico, en caso de que sea necesario realizar trabajos subterrneos.

Confirme la fecha y hora de la licitacin, para que llegue a tiempo. Busque las fechas y horas de todas las inspecciones obligatorias, para no pasarlas por alto. Verifique quin debe pagar el permiso, si se requiere un bono de

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pago/desempeo o un bono de licitacin, y si el contrato exige un seguro especial o el pago de daos liquidados.

Averige para cundo est programado el inicio de la obra y si se requiere algn tiempo extra de trabajo. Esto le ayudar a determinar si su estimado debe incluir costos por condiciones invernales especiales.

Si tiene un formulario de licitacin, revselo para ver los datos que pide. Muchas veces, el formulario solicitar los precios por unidad, los costos de alternativas de licitacin u otros costos o gastos que haya que determinar. Llene con anticipacin todas las secciones del formulario de licitacin que pueda.

Trate de calcular la duracin del proyecto. La mayora de los formularios de licitacin requieren que usted diga cunto piensa que tomar la conclusin de la obra, ya que muchos otros costos estn relacionados con el tiempo necesario.

El da de la licitacin, asegrese de haber seguido las instrucciones requeridas, tales como el nmero de copias de la misma que debern presentarse, si es necesario que los sobres estn sellados, etc. Y, por ltimo, cercirese de saber hacia dnde se dirige la licitacin y dese el tiempo suficiente para llegar a su destino. No olvide tomar en cuenta el trfico para asegurarse de que llegar a tiempo.

Por Bruce Web.

Cmo calcular los costos de construccin de una

casa nueva Cmo calcular los costos de construccin de una nueva casa. El costo de la construccin de una nueva casa no tiene por qu ser un misterio. Divdelo en sus componentes para estimar cunto te costar. Suma todo, como la mano de obra, los materiales y los posibles costos de licencia/permiso. Es mejor ser generoso en tus clculos en lugar de quedarte corto al final.

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Instrucciones

Obtn un plano de la casa para tu nuevo hogar.

Decide qu tipo de materiales vas a utilizar (piensa en los suelos, las ventanas, los techos, la estructura, el revestimiento) y obtn los precios de las casas de suministros.

Decide el nmero de contratistas con los que deseas trabajar. Puedes contratar a una sola empresa (un contratista general) para la construccin de todo el proyecto o puedes subcontratar el trabajo a los distintos especialistas comerciales como albailes, carpinteros, instaladores de techos y electricistas, que actan como tu propio contratista general.

Obtn los precios de cada contratista para el trabajo requerido. Si utilizas un contratista general, esta cifra ser sustancialmente igual al costo total.

Aade los costos indicados por los contratistas a los precios que obtuviste de los materiales no incluidos en los precios de estos para generar el costo total de la construccin.

Aade los costos de las cuotas de los permisos de construccin, las cuotas arquitectnicas, los seguros, los honorarios de financiamiento y los costos legales para llegar a los gastos totales de la construccin de la casa.

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Cmo calcular el costo de los materiales y de

mano de obra Los clculos concisos permiten a los propietarios de negocios evaluar el flujo de

efectivo, solucionar los posibles problemas de atormentan a los empresarios y

prevenir su ocurrencia. Muchos planes de negocio incluyen los costos estimados

de los materiales y la mano de obra, informacin que las empresas encuentran

muy til para los informes trimestrales o anuales para los accionistas. Los

materiales y los costos de mano de obra varan extensamente por la industria.

Los clculos utilizados para la planificacin y los informes deben contener clara

identificacin de los costos y explicar cmo y por qu afectan el resultado final.

Instrucciones 1.

Suma los costos de todos los materiales utilizados con fines promocionales, de

produccin y transporte. Incluye las materias primas en la fabricacin, cajas y

envases para el transporte y los productos promocionales tales como folletos,

marcadores o lpices. Si la empresa produce algn producto de desecho, tales

como alimentos en mal estado en restaurantes o medicamentos caducados en

las farmacias, slo omite estos costos si el proveedor permite devoluciones.

Aade los cargos por servicio y los costos de transporte. Incluye todos los gastos

relacionados con el transporte, tanto de los materiales entrantes y salientes de

los bienes, as como los costos de los contratos con los transportes utilizados

por la empresa. Las tarifas por manejo de mercancas entrantes tambin se

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agregan aqu. Omite los costos de salida si la empresa pasa estas tarifas a los

usuarios finales o los lugares de venta.

Determina los costos de mano de obra por artculo dividiendo el nmero de

unidades producidas o enviadas por los costos salariales promedio de los

empleados en estas funciones durante un perodo de tiempo especfico. Este

total se puede utilizar como una sola cifra para cada orden de salida o

combinado en la suma total para los informes trimestrales o anuales. Si la

compaa cobra los costos de obra al destinatario final, omite esos tambin.

Consejos y advertencias Utiliza el mismo proceso para cada informe para asegurar resultados consistentes. Los nmeros ms

valiosos slo aparecen cuando una frmula establecida recopila datos vlidos.

Comprueba con los oficinas locales o estatales de trabajo los requisitos especficos. Algunos informes realizados para las oficinas del gobierno pueden no permitir la inclusin de ciertos materiales como los

gastos ordinarios de funcionamiento.

Cmo calcular los costos de construccin Si no se saben los costos de construccin, no puede haber ganancias.

Ya sea que usted est preparando un presupuesto de construccin competitivo

para un proyecto de licitacin, o bien simplemente que est tratando de calcular

los costos para el trabajo de construccin, remodelacin o reparacin que quiere

hacer, siga los pasos que aparecen a continuacin para garantizar que sus costos

de obra sean precisos y sus presupuestos de construccin estn organizados y

completos.

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Antes de comenzar, revise todos los planos y especificaciones y considere si va a

necesitar los servicios de proveedores o contratistas para realizar la tarea. Si ese

es el caso, hgales llegar la informacin que necesitan para cotizar su trabajo de

construccin o remodelacin lo antes posible. Por lo general, esperar hasta el

ltimo minuto da lugar a que la cotizacin no sea exacta.

A fin de asegurarse de tener suficiente tiempo para recibir y revisar los precios de

sus proveedores y subcontratistas, fije una fecha de entrega para las cotizaciones,

que como mnimo deber ser un da antes de la fecha de vencimiento de la

licitacin. Pdales a los proveedores y subcontratistas que hagan sus propuestas

por escrito y en forma detallada. Si el tiempo no lo permite, tome notas detalladas

de las licitaciones que le den por telfono.

De ser posible, obtenga por lo menos tres estimados. Los estimados de obra de los subcontratistas suelen abarcar una considerable escala de precios y si cuenta con tres estimativos para cada trabajo, podr tomar una decisin mejor informada acerca de la cifra que debe usar en sus presupuestos de construccin. A medida que avance el proceso de cotizacin, asegrese que sus subcontratistas reciban cualesquiera cambios o revisiones que haga.

Una vez tenga los estimados en su poder, prepare una hoja de comparacin y

enumere los artculos principales que los subcontratistas habrn de incluir.

Muchas veces, los contratistas que presentan estimativos sobre un mismo trabajo

incluyen diferentes elementos en sus propuestas. Use la hoja de comparacin

como gua para revisar y cotejar las cotizaciones que reciba. Aada dinero a la

propuesta de un contratista por algo que ste haya excluido y otros hayan incluido.

Elabore un resumen de estimados para todos sus costos y licitaciones. Divida

todos los costos en tres categoras bsicas:

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Los costos de materiales de construccin incluyen todos los materiales,

mano de obra, equipos, etc., necesarios para construir un edificio (por

ejemplo, los cimientos, las ventanas, el techo).

Los costos no relacionados con la construccin o remodelacin, tambin

llamados costos de condiciones generales o gastos directos generales,

incluyen todos los materiales, equipos y costos directamente atribuibles a la

realizacin de la obra, pero que no forman parte real de la misma (por

ejemplo, los servicios sanitarios temporales, contenedores de basura,

costos de supervisin, el costo de electricidad para el proyecto).

Los gastos indirectos generales incluyen otros costos necesarios para

mantener su negocio, que no son directamente atribuibles al proyecto (por

ejemplo, el alquiler, el telfono, la electricidad de la oficina). Identifique y

cuantifique estos costos y luego aumente su tarifa de mano de obra por

hora para cubrirlos o bien aada una partida presupuestaria a su

presupuesto de construccin por cada proyecto que est calculando.

Los costos de condiciones generales (no relacionados con la produccin)

pueden incluir 20 30 partidas presupuestarias, segn la complejidad del

proyecto. Elabore una hoja de resumen y enumere los diversos costos y

partidas que prev. Muchos de estos estn directamente relacionados con

el tiempo que tome realizar cada tarea, de manera que deber tener una

idea de la duracin del proyecto. Por ejemplo, si calcula que necesitar dos

servicios sanitarios temporales a la semana, deber saber cuntas

semanas los va a usar para determinar el costo total.

Una vez que tenga los costos de materiales de construccin y los de las

condiciones generales, determine el total parcial. Sus ganancias, gastos indirectos

generales y costos de seguro suelen calcularse como un porcentaje de dicho total.

Combine estos costos con su total parcial y obtendr el costo del estimado

completo.

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Calcule ahora el costo del trabajo

Antes de iniciar cualquier deduccin de cantidad de los planos, lea las

especificaciones por escrito. Muchas veces, el manual de especificaciones incluye

requisitos especiales o diferencias importantes y deber anotarlos antes de

continuar.

Cuando empiece a revisar los planos para determinar la cantidad de materiales de

construccin y de obreros necesarios para realizar el trabajo, estas sugerencias le

ayudarn a mantenerse organizado:

Primeramente, revise todos los planos para tener una idea de lo que requerir el

trabajo.

Al hacer sus deducciones detalladas, use rotuladores o lpices de colores

para marcar los planos. As podr saber en qu momento ha incluido algo.

Existen muchas formas de obtener las cantidades que necesitar para

preparar los estimados.

1. Si calcula primero las cantidades de todos los materiales, es ms fcil

volver atrs para asignar los costos de mano de obra si sabe cul era el

detalle que estaba considerando. La instalacin a nivel piso de una madera

de 2x4 alrededor de una abertura de ventana requiere mucho menos

trabajo que la de una a 40 pies en el aire bajo un alero.

2. La descripcin detallada y la hoja adicional facilitan que otra persona revise

su trabajo.

3. En caso de que se emita una revisin del plano, podr comparar fcilmente

los nuevos detalles con los anteriores y verificar el impacto del cambio.

4. Cuando el proyecto est en construccin, podr comparar con mayor

exactitud los costos reales de materiales y del trabajo de campo. Si en su

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estimado el trabajo aparece en una suma global, ser imposible determinar

dnde se calcul en menos y dnde en ms.

Al calcular las cantidades, asegrese de saber cul es la escala utilizada en los dibujos y los detalles. Verifique la escala con otras hojas de plano; a veces, el arquitecto anota una escala incorrecta en los planos. Si piensa que est viendo dibujos a escala de de pulgada y realmente son de 3/16 de pulgada, sus cantidades estarn equivocadas y ello influir significativamente en sus costos de mano de obra y materiales.

Clculo de Costo de Construccin El clculo del costo es esencial a lo largo del proceso de planificacin. Si se hace bien, puede relacionar las expectativas de los patrocinadores del proyecto con los presupuestos reales mucho antes que llegue la primera orden de cambio. Antes empezar el diseo, se debe de desarrollar un presupuesto del proyecto que consiste costos indirectos (pagos de diseos, permisos, pagos de abogado, etc.) y los costos duros (adquisicin del sitio, la construccin del edificio, otra infraestructura) que ponen los recursos de todos los que van a pagar por el proyecto dentro de un cuadro donde el diseador del proyecto y todos los otros participantes del mismo deben estar de acuerdo. Cuanto ms detallado y realista sea el clculo del costo menos probable que sern las sorpresas a medida que el proyecto se va acercando a su ejecucin.

Para cuando el proyecto alcance su faceta de construccin, el diseador del proyecto habr tenido originalmente un presupuesto preliminar de sus gastos, preparado por el ingeniero del proyecto, arquitecto o arquitecto paisajista. El clculo del costo preliminar est tpicamente basado en los costos de proyectos de diseo similar construido dentro de la misma regin. Si es un proyecto pblico, puede haber registros de costos reales que permitirn al director del proyecto desarrollar una base calculada en unidad por vivienda o por estructura y en la base de cantidades anticipadas (por ejemplo, cantidades de metros lineales de aceras o lneas de agua de una cierta anchura o dimetro o metros cbicos de tierra o grava necesarias). Tambin puede haber informacin privada de servicios que proveen informacin de costos de proyectos pblicos y privados.

El clculo del gasto preliminar es frecuentemente usado para obtener compromisos de fondos gubernamentales o para arreglar el financiamiento preliminar. Cuanto ms cerca est la ejecucin del proyecto, ms seguro se vuelve el presupuesto, debido a que una considerable cantidad de tiempo puede pasar entre el momento que se proponga el proyecto y el tiempo en que sea construido.

El clculo del gasto preliminar necesitar incluir un fondo de emergencia, hasta 30 por ciento, para cubrir incertidumbres en el proceso de licitacin. Si el

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proyecto es propuesto durante un tiempo de alza de la tierra, material y mano de obra, el fondo puede necesitar ser mayor por el costo fluctuante de los artculos en el proyecto.

Los costos tpicos incluidos en la faceta del clculo del gasto preliminar incluyen:

Costos indirectos

pagos de abogado;

pagos de gerenciamiento del proyecto;

requerimientos de permisos y bonos;

pagos de diseo e inspeccin;

costos de publicidad / mercadeo.

Costos Duros

costos de la construccin del edificio;

adquisicin de tierra;

servicios, incluyen sanitarios y alcantarillado pluvial, lneas del agua, de gas y elctrico;

nivelacin del sitio;

control de erosin y sedimentacin;

pavimento de las calles, bordillos, cuneta y acera; y

paisaje.

El clculo del gasto final de la construccin es completado poco despus de que se ha determinado poner el proyecto para licitacin y despus de que se ha cumplido con todos los requisitos para aprobacin del gobierno. El diseador del proyecto preparar una hoja detallando el clculo que compone todas las mejoras del sitio y los costos del edificio en gran detalle. Las hojas electrnicas tales como Excel y QuattroPro son utilizadas para computar y tambin hacer el total de tales costos. Se pueden comprar diferentes modelos estandarizados a distintos precios. Estos costos alternativos calculados pueden ser usados para acelerar el proceso de estimacin. Los costos son especificados en una base de metro o metro cuadrado, por artculo o una base similar. Un fundo de emergencia del 10 por ciento es casi siempre agregado dentro del clculo del costo de construccin.

El Proceso de Licitacin Dependiendo de si el proyecto es una tarea pblica o privada, la licitacin o el

proceso de propuestas calificadas puede ser simple o complejo. Los documentos de licitacin pueden incluir tpicamente una identificacin del proyecto y una descripcin del trabajo, la hora y el lugar de la apertura de la licitacin, el lugar para examinar o comprar documentos de licitacin, seguridad

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de la licitacin, referencias (si son requeridas), cualquier requerimiento de precalificacin, el derecho del dueo de rechazar las ofertas y la identificacin de cualquier ley o regulacin que gobierne las licitaciones. Los documentos de licitacin contendrn contratos propuestos, formas de bonos, condiciones del contrato y las especificaciones detalladas para el proyecto. Las especificaciones, de manera escrita y en forma grfica, contienen los requerimientos para los productos, materiales incluyendo dibujos de la construccin. Un anuncio en un peridico de la localidad de los documentos en licitacin incluyendo la hora y el lugar de la apertura de la licitacin es con frecuencia un requisito para proyectos pblicos.

Las licitaciones pueden ser de cuatro tipos:

Monto global. En este tipo de contrato, el contratista debe completar el proyecto para un precio fijo, exclusivo de cualquier negociacin de cambio de ordenes (es decir, excepciones a la especificacin en el contrato). Si los costos, tales como el precio de ciertos materiales que contratista est obligado a utilizar, se elevan, l debe ser responsable por los costos adicionales. Pero si el contratista puede encontrar una forma de completar el proyecto dentro de los parmetros del contrato, el ahorro de costos le pertenecen al contratista.

1. Costo unitario. Aqu el contratista licita sobre las unidades segn la lista hecha por el diseador del proyecto, quien especifica las cantidades necesarias. Por ejemplo, el diseador del proyecto puede especificar un cierto nmero de metros cbicos de agregados para una carretera. El licitante propone un costo de unidad y un costo total basado en las cantidades calculadas. La cantidad que en realidad se le paga al contratista depender de las cantidades que estn en realidad instaladas en el sitio y verificadas mediante una inspeccin de campo por el superintendente del dueo de la construccin. El sistema de costo por unidad es particularmente apropiado cuando hay inseguridades acerca de la naturaleza del sitio, tales como el suelo que puede ser compactado, necesitando ms base y, cuando se tengan que hacer cambios, las rdenes sern dadas anticipadamente.

2. Costo y ms. Aqu el postor ser reembolsado por la labor actual y los costos de material del proyecto y una cantidad fijada de mutuo acuerdo como ganancia. Esto requerir que el dueo del proyecto inspeccione los registros financieros del contratista, incluyendo recibos por material y mano de obra, para poder pagarle al contratista a media que en complete el proyecto.

3. Diseo / construccin o Llave en Mano. Bajo este mtodo, se selecciona una firma para disear y construir un proyecto y luego entregrselo al dueo del proyecto al completar la construccin (literalmente, "llave en mano") por un costo fijo o por un costo ms una cantidad, con un monto mximo. Las ventajas de diseo/ construccin incluyen tiempo ahorrado en la secuencia, el proceso en etapas de diseolicitacin- construccin y las reducciones en las acciones legales buscando poner la responsabilidad por omisin de diseo o fallas de construccin en todas las personas (porque uno solo es responsable por todos los aspectos del desarrollo). Una desventaja es que junta la funcin independiente del arquitecto o ingeniero, como diseador de proyecto con la funcin del contratista, de manera

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que el diseador del proyecto ya no es un evaluador desinteresado del trabajo del contratista.

Algunos documentos de licitacin pueden haber especificado fechas de terminacin, con una penalidad impuesta al contratista si el proyecto no se termina a la fecha. Por otro lado, los documentos de licitacin pueden animar al contratista a completar el proyecto lo ms pronto posible, y los documentos de licitacin pueden incluir el pago de una prima si el proyecto se completa antes.

A veces el dueo y el diseador de un proyecto tienen una conferencia pre-licitacin. La conferencia pre-licitacin permite que los postores potenciales hagan preguntas acerca del proyecto y los documentos de licitacin. Este es un procedimiento til porque permite la identificacin de correcciones o modificaciones de los documentos de licitacin en caso de errores. Cuando se necesita un cambio, el dueo del proyecto o el diseador enviar modificaciones a postores potenciales, evitando problemas con el contrato a la hora de abrir la licitacin.

Una vez que se han recibido y abierto los documentos de la licitacin, el dueo y el diseador del proyecto revisarn los documentos de licitacin para ver si estn completos y correctos y luego otorgar el contrato, previendo cualquier requerimiento preliminar para otorgar el contrato, tales como el pago de un seguro de garanta o seguro de cumplimiento, ha sido satisfecho. Si el proyecto es por contrato pblico, un oficial gubernamental o un cuerpo legislativo, como un concejal de la ciudad, aprobarn oficialmente el contrato despus de ser revisado por el Procurador General.

La Construccin 4. El dueo del proyecto y/o su representante planificarn una conferencia pre-

construccin con el contratista y el personal del contratista antes de la creacin de una orden de inicio. El propsito de la reunin es de revisar:

5. especificaciones;

6. autoridad del representante del dueo del proyecto;

7. procedimientos para someter solicitudes de pago;

8. requisitos de planimetra del sitio;

9. solicitudes de cambio de orden;

10. procedimientos de seguridad para los trabajadores en el sitio;

11. procedimientos para muestras y pruebas de materiales (tales como el concreto o materiales sustitutos); y

12. horario de reuniones peridicas en el lugar de trabajo y de inspecciones relacionadas.

13. El dueo del proyecto o el contratista pueden tener a un profesional independiente, tal como un investigador, para que sea responsable de la ubicacin de los edificios y los servicios, para asegurarse de que estn situados

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apropiadamente y para que no pueda haber alguna disputa ms adelante. Esto es particularmente importante si las leyes del uso de la tierra local se deben de seguir (en el caso de retiros de edificios) y si se quieren evitar usurpaciones a otras propiedades, facilidades y el derecho de va pblica.

14. En tales reuniones, es necesario que con frecuencia participe el gobierno local. Por ejemplo, pueda que necesite cerrar una calle mientras se instala una nueva lnea de agua. En tal caso, el contratista necesitar coordinarse con el gobierno local mediante la polica o el departamento de obras pblicas para desviar el trfico. El gobierno local pueda tambin que quiera llegar a un acuerdo con el contratista en cuanto sea posible que sus inspectores estn presentes, tal como en la revisin de la colocacin de los linderos del edificio.

El contratista puede emplear una variedad de mtodos para darse cuenta si el proyecto est al da. Uno de ellos es el de las grficas de Gantt, (ver Figura 6.5.1) que usa barras para identificar las tareas crticas del trabajo (por ejemplo, excavacin, instalacin de cimientos, nivelacin) y para comparar lo planeado versus lo completado de esas tareas despus de varios das o meses. Otro mtodo comn es el de diagrama de red; el mejor conocido del mismo es el Mtodo de Paso Crtico, (Figura 6.5.2) o MPC. El MPC se hace por computadora y le permite a un contratista demostrar el orden en que el cual las actividades de trabajo deben ser organizadas, su duracin estipulada y las fechas de principio y de final, y sus interdependencias. Por ejemplo, una interdependencia obvia es la del requerimiento de que uno primero debe de construir los cimientos antes de levantar un edificio y que tambin es necesario echarle primero una base a una carretera antes de pavimentarla. Al usar MPC uno tambin puede identificar qu actividades se pueden conducir independientemente de otras. Si surge algn problema con el proyecto y cierto material no llega a tiempo o ciertos vendedores no se encuentran, el contratista puede dedicarse a alguna otra actividad. El MPC es utilizado para proyectos de construccin grandes y complejos.

6.5.1: Programma Gantt.

El dueo del proyecto designar a una persona para que se responsabilice en la conduccin de las inspecciones de campo y que apruebe las rdenes de cambio. A veces ste ser un arquitecto o ingeniero, o una persona experimentada en el manejo de construccin. Las inspecciones de campo son necesarias para asegurarse que los planes y las especificaciones se estn siguiendo y que los materiales de construccin estn siendo suplidos en la cantidad y calidad especificadas. Por ejemplo, si los planes requieren que 10 metros cbicos de cierta calidad de agregado sea instalado antes de echar el concreto para una superficie de carretera, el inspector de campo tomar esa determinacin. Por otro lado, si en el campo el dueo del proyecto decide que sera una buena idea que las luces de los techos sean instaladas en unidades nuevas para proveer ms iluminacin (un detalle omitido de los planes de

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construccin originales), el inspector de campo (o el diseador del proyecto) sera responsable de aprobar el cambio de orden.

El contratista ser el responsable de planificar las tareas del trabajo y de los vendedores en el sitio y de ordenar materiales y equipos. El contratista establecer una oficina en un sitio que sea rea segura (un campamento de obra). Las conexiones de electricidad y de servicios temporales para el sitio y la oficina, tambin sern necesarias. Cuando los materiales y el equipo lleguen al sitio del proyecto, el representante del contratista del personal de campo debe inspeccionarlos y guardarlos en galeras de almacenaje para prevenir robos o daos, sin importar si el rea en donde el proyecto est localizado tiene alto riesgo de robo. Es aconsejable que se contrate a un celador para que cuide el sitio.

El contratista someter una peticin de pagos por obra terminada de acuerdo con el contrato. El diseador del proyecto revisar los pagos por obra terminada (y las ordenes de cambio relacionadas) y si estn debidamente documentados y pueden ser verificados, los aprueba. Despus de aprobarlos, se le pagar al contratista.

6.5.2: Ejemplo de Lista de Rectificaciones y Reparaciones.

El contratista debe dar testimonio de que todos los contratistas y proveedores han sido pagados en su totalidad por el trabajo representado en el pago por progreso y en el caso de alguna disputa, el contratista debe ponerse de acuerdo para indemnizar al dueo del proyecto si uno de los subcontratistas del proyecto o de los proveedores ms tarde presenta un embargo o una queja legal contra el proyecto. Si el contrato es de una suma global o de un costo y ms (ver arriba las definiciones), el pago se har sobre un porcentaje calculado por completo. Si el contrato est basado en costo unitario, el pago se har en las cantidades realmente instaladas en el sitio.

A veces se presentan retrasos en los procesos de construccin. Si una condicin inesperada en el sitio, tal como la existencia de objetos arqueolgicos, cementerio o hundimiento, se descubren, pueda que sea necesario detener el trabajo en el sitio, hasta que la naturaleza y el tamao del descubrimiento pueda ser documentado por autoridades gubernamentales y una orden de cambio (tal como modificacin del diseo del proyecto) se pueda hacer por el dueo del proyecto o por su representante.

Un pedido para un pago final de progreso es sometido para la finalizacin substancial del proyecto, el cual se define como el punto en el cual slo quedan cosas menores por hacer o corregir, ninguna de las cuales va a prevenir que se ocupe o se use el sitio del proyecto con seguridad mientras se espera la finalizacin del trabajo que queda pendiente. El contratista puede pedir el pago final de progreso despus de que el dueo del proyecto enva

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una acta de recepcin al contratista. Esa acta constituye la aceptacin (o la aceptacin substancial) por el dueo del proyecto del trabajo del contratista en el proyecto. Significa que el dueo del proyecto puede usar u ocupar el proyecto, aunque queden pequeas cosas por terminar por el contratista, cosas que no van a interferir con la ocupacin o el uso del proyecto.

El pago final de progreso no cubre todos los costos pendientes del proyecto. El diseador del proyecto revisar el pedido e identificar esas cosas que no han sido terminadas o no se han terminado de acuerdo con las especificaciones de la licitacin. Estas cosas son parte de la "lista de cierre" y resulta de una inspeccin fsica del proyecto por el diseador. Ejemplos de problemas de una lista de cierre son una calle en la cual se ha descubierto un hoyo y hay que rellenarlo, bordillos quebrados debido a un impacto con un camin pesado, una planta decorativa que se ha muerto y necesita ser reemplazada o una habitacin en la cual una pared se ha rajado y necesita ser reparada. El pago final de progreso incluir una retencin por la lista de cierre y alguno otros costos. El contratista puede confiscar el valor de los artculos de la lista de cierre si no son arreglados dentro de un cierto perodo de tiempo.

Finalizacin del Proyecto El proyecto ha finalizado cuando el pago final y la liberacin de la retencin se hacen efectivos. En proyectos pblicos y algunos proyectos privados, puede haber un requisito de un bono de mantenimiento o una garanta similar. Este bono asegura que grietas en el proyecto duran una temporada de construccin. Si surgen problemas, tales como grietas en el concreto o no supervivencia del material verde, el contratista ser responsable de corregir el problema o el dueo del proyecto puede utilizar el bono de mantenimiento para pagar por las reparaciones.

Es importante que, como parte de la finalizacin de un proyecto, dibujos de la versin construida sean finalizados por el arquitecto o ingeniero del proyecto. Estos son dibujos que indican exactamente qu estructuras y equipo estn en su lugar, particularmente con respecto a cosas como el agua, los sistemas mecnicos y elctricos. Ellos incluyen cualquier variacin o modificacin a los dibujos de construccin originales, tales como cambios en la localidad del agua y las lneas de aguas negras. Ellas son importantes por la valoracin de vulnerabilidad, reparaciones, adiciones, alteraciones y la valoracin de daos despus de un desastre natural o uno causado por el hombre. Los Manuales para usuarios de manufactureras de equipo mecnico y elctrico deben ser proporcionados. Estos le dan al dueo del proyecto informacin en cuanto al uso y mantenimiento del equipo.

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TIPS A la problemtica habitual que tienen los arquitectos al momento de definir sus honorarios frente al comitente, especficamente para el caso de un proyecto, se suma la falta de concientizacin de los costos que debern afrontar para

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justamente terminar y entregar un proyecto completo. (Sab, 29 Jun 2013)

Es decir que cuando ofrecen realizar la tarea por un determinado porcentaje sobre el costo de obra, y hacen la proyeccin de la suma de dinero que consideran van a recibir se olvidan de descontar el monto que implicar la produccin del proyecto. Ello puede muy fcilmente hacer peligrar la utilidad que suponen obtener del trabajo. En consecuencia es muy importante que en forma previa a la definicin de los honorarios a pactar se analicen los gastos que se debern afrontar para hacer la tarea encomendada. Adems es algo que, obviamente sin necesidad de mayores detalles, tambin merece ser comentado al cliente para que comprenda que la suma que pagar en concepto de honorarios no es una ganancia total para el arquitecto sino que incluye importantes erogaciones que el profesional tiene a su cargo.

En forma genrica, para calcular los costos de produccin de un proyecto y el beneficio previsto se deben tener en cuenta los siguientes tems:

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Gastos directos

Son los que inciden directamente en la ejecucin de los trabajos necesarios para cumplir con el encargo.

Los principales suelen ser los honorarios y/ o sueldos, con sus correspondientes cargas sociales, de arquitectos, dibujantes, personal tcnico y administrativo y de todo personal afectado directamente a la ejecucin del trabajo; los de especialistas, asesores o consultores que intervienen en el proyecto; los honorarios y gastos por gestin de trmites municipales, si la tarea es encomendada. Tambin gastos de ploteo, copias de planos, fotocopias, carpetas, entre otros. En el caso de las tareas realizadas fuera de la CABA, hay que tener en cuenta los aportes a las cajas de previsin provinciales y/o Colegios Profesionales.

Gastos indirectos

Son los costos y gastos que existen independientemente de los originados por el encargo y que deben ser tenidos en cuenta, an en forma estimativa al proponer el honorario. Estos suelen ser la amortizacin o alquiler del estudio, expensas, tasas, servicios pblicos, limpieza; la amortizacin de equipos, hardware, software; papelera, tiles varios de oficina; asesoramiento legal y contable del estudio. Sueldos y cargas sociales del personal no afectado directamente al encargo. Costos de movilidad, de seguros por robo, incendio, accidentes personales, responsabilidad profesional.

Carga impositiva

Es importante valorar este concepto ya que tiene una incidencia significativa en relacin al honorario. Los principales impuestos son el impuesto al valor agregado, cuando la condicin del IVA del comitente determina que este impuesto debe quedar englobado dentro del honorario (este impuesto no acta en desmedro del honorario), el impuesto a las ganancias, el monotributo cuando no corresponde el pago de los impuestos anteriores, y el impuesto a los ingresos brutos cuando corresponda. Utilidad o beneficio esperado

Para ponderar este punto se debe tener en cuenta el grado de dificultad y la carga

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de trabajo del encargo, la especializacin del profesional, su prestigio, el grado de inters del comitente de contar con sus servicios, el inters del profesional de ganar el trabajo o conservar el cliente y la competencia y condicin del mercado.

PRESUPUESTO Y CLCULO DE COSTOS

Presupuestar, es el proceso de hacer una aproximacin, muy exacta, de las horas de mano de obra y de los materiales, equipo y subcontratistas, que se necesitarn para un trabajo. A este presupuesto se le adicionan los costos fijos y las ganancias. Algunos contratistas preparan presupuestos y dan precios sin antes inspeccionar el sitio de la obra. Lo que es todava peor, cometen el error de brindarle al cliente, presupuestos del trabajo, expresados en US $/ft2 (US $/m2 ), y lo creen necesario porque as lo hace la competencia. Por el contrario, los precios cotizados al cliente, se deben derivar de lo que le cuesta, a la empresa, hacer el trabajo; no de lo que las empresas que le compiten, dicen que debera costar. La competencia se vence con presupuestos acertados, y siendo ms eficiente en el sitio de trabajo, es decir, haciendo un trabajo de igual o mejor calidad y en menos tiempo, que los competidores. Por qu no se deben dar presupuestos, a los clientes, en US $/ft2 (US $/m2 )? A diferencia de los productores, los contratistas venden horas de mano de obra de construccin, no ft2 (m2 ) de adoquines. No hay dos proyectos que sean idnticos en consumo de trabajo o de materiales. Un proyecto puede ser un andn frente a una casa, con fcil acceso desde la calle. Otro puede estar por detrs de la casa, en un lote confinado, al cual hay que llevar todos los materiales por medio de coches. Por lo tanto, ningn contratista puede suministrar, de manera certera, un precio en US $/ft2 (US $/m2 ), y ningn presupuesto se puede desarrollar o se puede dar ninguna cotizacin, sin antes haber visitado el sito de la obra. Todo el presupuesto de la mano de obra se hace por horas, y se divide en actividades. Los contratistas realizan varias actividades, siguiendo la secuencia lgica de construccin de un pavimento de adoquines de concreto. Las actividades pueden incluir (pero no estar limitadas a) las siguientes: Demolicin y remocin de asfalto,concreto y otros materiales. Excavacin de suelo. Compactacin de suelo e instalacin de un geotextil. Colocacin y compactacin de la base. Colocacin y enrasado de la arena de asiento. Instalacin y compactacin (inicial y final,incluyendo la arena de juntas) de los adoquines. Corte. Confinamientos laterales. Limpieza. Las horas de mano de obra se calculan segn la secuencia como van llegando y se van instalando los materiales. Por ejemplo, la arena de asiento se compra por ton (t). El regarla y enrasarla, con un espesor de 1 in. (25 mm), se presupuesta en tons (t) por hora. Los confinamientos laterales se compran por ft (m), de manera que los costos se presupuestan por ft (m) por hora. Una parte esencial del conocimiento de los costos para presupuestos, es llevar el recuento diario de la mano de obra y de los materiales, a medida que avanza la obra. Esto puede ayudar a prevenir sobrecostos. Algunos ejemplos de sobrecostos incluyen los cambios hechos por el dueo, el almacenamiento de agua en el rea excavada, el retraso en el

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suministro de material granular para base, la compactacin insuficiente de la base, colocar demasiada arena de asiento, un color equivocado de adoquines, el dao de la sierra o del vibrocompactador de placa (que se deben revisar cada da). Despus de que se ha terminado el trabajo, ya es demasiado tarde para regresar y reducir los costos de ciertas actividades y de los errores. Ese dinero ya se gast.

Las Hojas Diarias de Trabajo y las Hojas de Costos de Obra para Materiales y para Mano de Obra, son herramientas esenciales para seguirle la pista a la mano de obra y a los materiales, durante el desarrollo de la obra, y permiten controlar los costos durante el trabajo. Cmo sabe el contratista si se han controlado los costos, cuando no puede estar en el sitio monitorendolos? Los presupuestos para los materiales y la mano de obra de las Hojas de Costos de Obra se com-paran con lo que se registra, a diario, del trabajo ejecutado. A continuacin se ajustan aquellos puntos sobre los cuales el contratista tiene control. Si se sigue este procedimiento, se pueden controlar los costos durante el trabajo, a travs de una Orden de Cambio, firmada por el dueo, que accede a un aumento en el precio. Otros, por ejemplo, pueden incluir el alquiler de una bomba para sacar el agua, encontrar un proveedor de agregado, que lo entregue a tiempo, usar el tama- o correcto de equipo de compactacin, presupuestar la cantidad correcta de arena de asiento, uso de la Orden de Compra para verificar el color correcto de los adoquines, y efectuar el mantenimiento peridico de las sierras y equipo de compactacin. Cmo sabe, quien presupuesta, que los estimativos de mano de obra en la Hoja de Costos de Obra, son los razonables que se pueden esperar de un maestro? La respuesta se da a travs de la definicin de Costos del Trabajo, que es el proceso de compilar la historia de los costos de mano de obra y de materiales para todos los trabajos. Los costos promedio de esos trabajos se usan, como base, para presupuestar los costos de trabajos futuros. Dichos costos se pueden recoger, a mano o en un programa de base de datos en una computadora. El maestro puede sentirse inclinado a anotar las horas de mano de obra, de la misma manera como aparecen en la Hoja de Costos de Obra. Sin embargo, debe entender que las Hojas de Costos de Obra no reflejan la eficiencia del capataz. Por el contrario, las cantidades que anota el capataz le dicen, a quien presupuesta, qu tan bien predijo las horas de mano de obra y los materiales para el trabajo. Las pginas siguientes incluyen hojas desarrolladas por quien presupuesta el proyecto del patio Anderson. A cada actividad (tem) de material y mano de obra, se le asigna un cdigo, para que se pueda crear una base de datos para cada uno. Estos cdigos los puede asignar la empresa y modificarlos cuando sea necesario. Es conveniente registrarlos primero a mano y luego en el computador. Al hacerlo a mano, hay un mejor entendimiento de las relaciones entre dichos costos. Presupuesto de Materiales - Se suma un factor por desperdicio. La Cantidad Estimada (EST.QTY) incluye cubos o amarres completos de adoquines. Presupuesto de Mano de Obra - Los costos de mano de obra son los promedios de produccin por hombre - hora. La produccin se expresa como una unidad de medida, por horas, es decir, ft2 /hora (m2 /hora), tons/hora, (t/hora). Hoja Resumen de Costos del Presupuesto - Combina los costos de material y de mano de obra, y los del subcontratista. Los costos fijos y las ganancias se incluyen en esta hoja. Esos dos tems importantes se tratan ms adelante. Se incluye una Orden de Compra, como ejemplo, que documenta los materiales pedidos, cundo se van a despachar, y la fecha real del despacho. Una orden de compra, enviada al proveedor das o semanas antes, o cuando se requieran los bienes, le permite programar los despachos. Esto les ahorrar tiempo, di-nero y frustracin al contratista y al proveedor. Pedir adoquines u otros materiales, la maana que se necesitan, no ayuda a que los materiales lleguen a tiempo. La Hoja de Costos de Trabajo, Reales vs. Presupuestados, compara los costos del trabajo reales con los que fueron presupuestados.

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Costos Fijos

Los costos fijos son los que se pagan para mantener la empresa. La Hoja de Resumen de Precios Presupuestados incluye un factor de costos fijos, sobre la mano de obra, del 150%. Este factor vara de una empresa a otra. Algunas cargan costos fijos a la mano de obra; otras a la mano de obra y materiales. Pero, la manera segura de recuperar costos fijos, es cargarlos a la mano de obra. Esta empresa, en particular, usa unos costos fijos de 150% sobre el total de la mano de obra. Cmo se determin este factor? Los costos fijos se determinan haciendo un estimativo razonable, al comienzo del ao, de las ventas para todo el ao. La pregunta que se debe responder es: Cuntos dlares de mano de obra, en trabajos, se deben vender al ao para cubrir los costos fijos? En este manual se incluye una hoja llamada Hoja Mensual de Costos Fijos, que es una lista de la mayora de los tems de los costos fijos, es decir, de la mano de obra o materiales que son necesarios para que funcione la empresa. Con frecuencia se denominan Gastos Generales y Administrativos (G&A). Incluyen los salarios de los propietarios y de otros, como un administrador de la oficina o un encargado de presupuestos, que no trabajan, directamente, en las obras. Tambin incluyen el pago o la amortizacin de los costos de compra de equipos, que deben tener en cuenta la inflacin anual pues, con seguridad, un Bobcat costar ms en unos pocos aos, de lo que cuesta ahora. Las preguntas crticas para todos los contratistas son: (1) Cuntas horas de mano de obra es necesario vender para recuperar (pagar) los costos de funcionamiento de la empresa (costos fijos)?, y (2) Qu factores de multiplicacin se debe aplicar al costo bsico de la mano de obra, para recuperar esos costos fijos? A continuacin se presenta un ejemplo, que ayuda a explicar este asunto clave para la supervivencia financiera de la empresa. Se asume que la empresa requiere US $ 180,000 de costos fijos, en un ao entero. Esta cifra se puede calcular de la Hoja Mensual de Costos, de la pgina 177. Se asume que el costo promedio de la mano de obra, para los obreros, es US $18/hora, e incluye los impuestos del empleado, seguros, y beneficios (o sobrecarga de la mano de obra). Se asume una cuadrilla de cinco personas, que trabajan 2,000 horas por ao, o sea 10,000 horas, que costarn 10,000 horas x US $ 18/hora = US $ 180,000 en mano de obra, por ao. Dado que los costos fijos son US $ 180,000, los US $ 18/hora de costos de mano de obra, deben incrementarse por 2, con el fin de recuperar los costos fijos. As, la mano de obra y la rata por costos fijos son: US $ 18 por mano de obra + US $ 18 por recuperacin de costos fijos = US $ 36/hora. Este incremento de US $ 18/hora para recuperar los costos fijos, incluyen los costos de funcionamiento y de reemplazo del equipo (ver la Hoja Mensual de Costos). Pero no incluye los costos fijos generados al pedir y manejar materiales y subcontratistas. Los costos fijos por materiales se dicutirn ms adelante. Este es un ejemplo sencillo, para una empresa con una cuadrilla. Si tiene dos o ms cuadrillas, ni el dueo ni el maestro pueden estar con todos al tiempo. Para que la empresa pueda crecer y tener ms de una cuadrilla, se requieren maestros confiables y un sistema de costos del trabajo, que los dirija en el control de los costos y en la administracin de los proyectos, el cual puede comenzar usando las formas que se dan en este Manual. Tambin existen programas de computador ms sofisticados. El sistema de costos de la empresa requerir de refinamiento constante, con base en el enfoque y en la complejidad de los proyectos. Cualquiera que sea el sistema que se utilice, se deben revisar, varias veces al ao, los costos de los proyectos y de la empresa. En algunos proyectos, es necesario seguirles la pista y revisarlos diariamente, para asegurar que se recuperan los costos fijos y que se obtiene una ganancia. Aunque est por fuera del alcance de este curso, el proceso de determinar los costos fijos, las ventas de mano de obra y las ganancias, se denomina Elaboracin del Presupuesto de la Empresa. El presupuesto es la primera etapa para organizar y planear un negocio. Se determina al comienzo de cada ao. Consiste en una lista, rengln por rengln, de todos los gastos y las entradas estimadas. Los gastos y las entradas, a lo largo del ao, se registran y se agrupan, por

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categoras. Esta lista se revisa al final de cada ao de labor, a partir del primer ao de funcionamiento. Proporciona una historia y una gua para la elaboracin del presupuesto, para el ao venidero. Para mayor informacin sobre la preparacin del presupuesto de la empresa, as como de la determinacin de costos del trabajo, se puede consultar el libro The Complete Business Manual for Concrete Paver Contractor (El Manual Completo del Negocio para el Contratista de Adoquines de Concreto), del ICPI. En reas de Norteamrica donde la estacin de construccin es de menos de 12 meses, el costo fijo debe pagar los 12 meses de operaciones. Las operaciones pueden incluir el pago de maestros calificados por 12 meses, para retenerlos como empleados. La carga salarial usada en el presupuesto, debe reflejar este marco de tiempo de 12 meses. Qu ocurre si las ventas declinan debido a unas ventas pobres o al mal clima? En ese caso, los costos fijos se deben recortar inmediatamente, para adaptarlos a las entradas por ventas que puedan soportarlos. Un error comn que cometen las empresas cuando el clima esta mal, es trabajar tiempo extra. Slo hay un determinado nmero de das al ao para trabajar. Por lo tanto, una mayor cantidad de dinero se tendr que cargar como costos fijos, al cliente, para recobrar, en unas pocas horas, los retrasos debidos al mal clima. Esta es la razn por la cual, los costos fijos se deben revisar varias veces al ao para asegurarse de que hay suficiente ingreso, por ventas, con qu cubrirlos. Y qu ocurre si aumentan las ventas? En ese caso, se necesitarn ms cuadrillas. Esto incrementar los costos fijos con la compra de ms herramienta y maquinaria, o el alquiler de equipo. Los costos fijos se incrementarn substancialmente si se contrata un nuevo empleado para la oficina, cuyas horas no se le pueden cargar directamente al trabajo. Basado en el factor de costos fijos del 150%, las ventas necesitan ser, al menos, tres veces mayores que el salario del nuevo empleado, con el fin de recobrar su salario, de los costos fijos. Esta empresa, en particular, le carga un factor de costos fijos del 25% a los materiales. Esto no es un maquillaje para ganancias. Se adiciona para pagar el manejo, almacenamiento y disposicin de escombros. Por ejemplo, los adoquines pueden venir atados o no atados. Los cubos de adoquines, no atados, deteriorarn ms rpidamente las carretillas que los cubos atados. Estos costos se deben cubrir en cada obra. Otros costos relacionados con los adoquines, los confinamientos laterales, materiales para la base y la arena, se deben seguir con cuidado. Se deben seleccionar vendedores que ofrecen productos de calidad, servicio en caso de presentarse problemas, y un empaquetado que permita una instalacin eficiente.

Ganancias

Las ganancias son impulsadas por los objetivos de la empresa, que debe responder preguntas bsicas como Cuntas ganancias se esperan en dos aos? En cinco? Cunto dinero se necesitar para mercadear y promover la empresa, y cmo se gastar? Cules son los objetivos de inversin de los dueos de la empresa? Quieren, ellos, ganar dinero para reinvertirlo en el desarrollo de su negocio? O comenzar otras inversiones? Cunto ms dinero se necesita para alcanzar dichos objetivos?

Esta empresa aplica una ganancia del 11% a los costos directos de mano de obra y materiales ms los costos fijos. Sobre la ganancia bruta se cobrarn impuestos, por lo cual la ganancia neta ser de menos del 11%. Impuestos de ventas, GST, PST y envo se le adicionan al precio del trabajo, despus de impuestos. El precio total para el patio Anderson es de US $ 3,860. El proyecto consiste en 395 ft2 (36.7 m2 ) de pavimento de adoquines de concreto. Algunos contratistas pueden cotizarle un trabajo al cliente por US $ 9.77/ft2 (US $ 105.18/m2 ). Sin embargo, no hay razn para cotizarle el trabajo al cliente a US $ 9.77/ft2 , debido a que se presupuesta, construye y se paga, usando tarifas de mano de obra por hora, ms materiales,

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equipo, subcontratistas, gastos fijos y ganancias. Esto, sin duda alguna, ser completamente diferente para el prximo trabajo.

Incentivos para el Capataz (Maestro) y para la Cuadrilla

La actitud, el comportamiento, el orden y las dotes de liderazgo frente a la cuadrilla, por parte del maestro, son claves para la rentabilidad de cada trabajo y para la de la empresa. A l o a ella, se les debe dar bonificaciones cuando las obras se terminan, a tiempo y dentro de los costos presupuestados. Estos bonos, a su vez, deben pasar del capataz a la cuadrilla que trabaja para l o ella. Si bien, los sistemas de bonos estn por fuera de este curso, los estudiantes y los instructores pueden querer discutir algunos que hayan funcionado dentro de sus empresas. La primera prioridad para el capataz y la cuadrilla, es la calidad del trabajo, sin saltarse ningn paso del proceso de construccin, para terminar ms rpido o a unos costos menores. El nombre y la reputacin de la empresa, y el de los empleados, se juegan en cada obra. La calidad de cada obra se refleja, favorable o desfavorablemente, en cada uno de ellos, y, al final, en la prosperidad de la empresa. Muchas de las obras de tipo residencial, se consiguen por referencia de clientes satisfechos y de las referencias de sus trabajos. Por lo tanto, el capataz debe ser recompensado por crear un trabajo bien ejecutado, que genere ms negocios hacia el futuro.

Costos Reales vs. Costos Estimados

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La Hoja de Costos Reales vs. Costos Estimados, es una herramienta para manejar al maestro y a la empresa. Indica si los costos reales estuvieron por arriba o por debajo, de los estimados. El maestro y el presupuestador deben discutir la razn por la cual se presentan diferencias sustanciales, y realizar los ajustes en el presupuesto de la obra, o la productividad en la obra, segn sea necesario. Obviamente, habr diferencias de opinin entre el presupuestador de la obra y el capataz. En estas discusiones debe actuar, como mediador, un miembro de la administracin de la empresa, o el dueo de la misma. Esta persona debe identificar las oportunidades, para que quien presupuesta la obra, refine los montos de los costos y para que el capataz mejore las habilidades para trabajos futuros. La Figura 12-1 resume el flujo de informacin para el capataz proveniente del Portafolios de la Obra, los pasos del proceso de presupuesto de la obra y el flujo de informacin que regresa a quien presupuesta la obra. En realidad, no es tan complejo como en la Figura 12-1. El costeo del trabajo es un refinamiento continuo de los presupuestos de costos, a travs de una base de datos, fruto de muchos niveles de productividad horaria, provenientes de muchos trabajos. Otra clave para las ganancias es volverse ms eficiente usando mquinas y herramientas, que ahorren mano de obra. Estas pueden reducir las horas de mano de obra y el nmero de personas para cada rengln de trabajo, manteniendo la calidad en la instalacin.

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Cmo determinar los costos indirectos totales en base a las horas de mano de obra directa

Las compaas incurren en gastos directos, como materiales o mano de obra, y costos indirectos, que son los que se necesitan para mantener la fbrica y la oficina en funcionamiento. Las empresas suman los gastos indirectos a los costos de los productos individuales utilizando un mtodo de asignacin. Este mtodo determina la cantidad de gastos indirectos que se deben aadir al costo de cada producto. Las horas de mano de obra directa representan un mtodo para asignar los costos indirectos a productos individuales y calcular el gasto indirecto total.

1

Determina el total de los gastos indirectos presupuestados de todo el ao. Revisa el presupuesto

de la compaa y separa los costos indirectos de los directos. Suma el total de los costos indirectos

del ao para calcular la cantidad presupuestada.

2

Determina el total presupuestado de horas de mano de obra directa. Revisa el presupuesto de

produccin. Identifica las diferentes horas de mano de obra que se necesitan para cada producto a

lo largo del ao. Suma estas horas para determinar las cantidad total de horas de mano de obra

directa del ao, a fin calcular la cantidad de horas de mano de obra presupuestadas.

3

Calcula la tasa de gastos indirectos dividiendo los costos indirectos presupuestados totales por el

total de las horas de mano de obra presupuestadas. Obtendrs una tasa por hora.

4

Suma el total de las horas de mano de obra directa. Revisa los registros de la nmina de salarios

para determinar el valor total mensual de horas de mano de obra directa. Aade sumas mensuales

para obtener la cantidad total de horas de mano de obra directa del ao.

5

Calcula el costo indirecto total. Multiplica la cantidad total de horas de mano de obra directa del

paso 4 por la tasa indirecta presupuestada en el paso 3.

El total de los gastos indirectos aparece tanto en el inventario final del balance como en el gasto de

bienes vendidos en el estado de resultados.

El total de los costos indirectos presupuestados equivale al total de los costos indirectos totales: la

diferencia es una varianza. Al final del ao, la compaa registra esta varianza como un gasto de bienes

vendidos.

Las horas de mano de obra directa son una de las medidas para calcular los gastos indirectos. Existen

otros mtodos, como las horas de maquinaria. El mtodo de la cantidad de horas de mano de obra directa

funciona bien para compaas en las que los gastos indirectos se relacionan con el trabajo de empleados

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de mano de obra directa. Por ejemplo, una compaa en la que los beneficios y salarios de los empleados

representan una porcin grande de los costos debe utilizar este mtodo.

Advertencia

Si los costos indirectos presupuestados o las horas de mano de obra directa presupuestadas son

imprecisos, la tasa de gastos indirectos tambin lo ser. Utiliza el presupuesto ms actual para

calcular estos nmeros.

Un buen programa de anlisis de precios unitarios (en construccn) en el rea de matrices te der el costo que requieres. Primero debes considerar 3 aspectos qe conforman tu costo directo: Materiales: Su costo y rendimiento Mano de Obra: Su costo y rendimiento Herramienta y Equipo: generalmente para una casa habitacin representa el 2% del costo de la mano de Obra Dependiendo del lugar de la obra los costos pueden variar pero los rendimientos generalmente son constantes. Una vez determinado tu costo directo debers ingresar tus costos indirectos: Todos aquellos gastos que realices que no son reflejados en la obra como renta de oficina, vigilancia, transporte de personal, caf, impuestos, etc... este debera ser no mayor al 15% de tu costo directo. Por ltimo debes considerar tu utilidad que pudiera ser desde un 10% en adelante (dependiendo de cmo se deje el cliente). Las matrices de APU te indicarn la proporcin de materales cuando de mezclar se trate: Concetos de resistencia f'y= 150, 200, 250 o 300, Morteros, etc. Es un trabajo sencillo preo laborioso. Te recomiendo te armes de paciencia. Espero que estos datos te sirvan. Estn en pesos argentinos pero puedes darte una idea haciendo la conversin. Modelo 1: Vivienda Unifamiliar Costo por m2: $ 1.480 Variacin mensual + 1,80 % Superficie cubierta 110,97 m2. Tiene 3 dormitorios, estar, cocina, lavadero, bao, toilette y garage desarrollados en una sola planta. Descripcin y Precio: Trabajos preliminares: $ 2.936 Excavaciones: $ 672 Mampostera: $ 28.375 Hormign Armado: $ 7.026 Aislaciones: $ 2.342 Cubiertas: $ 21.143 Revoques: $ 12.022 Cielorrasos: $ 3.224 Contrapisos: $ 4.923

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Pisos: $ 7.385 Zcalos: $ 732 Revestimientos: $ 1.588 Carpinteras: $ 13.916 Instalacin Sanitaria: $ 10.445 Instalacin de Gas: $ 4.270 Instalacin Elctrica. $ 6.017 Pinturas: $ 4.521 Cristales: $ 2.091 Varios: $ 2.452 Gastos de obra: $ 13.179 Beneficio: $ 14.930 Total: $ 164.187 Modelo 2: Vivienda tipo Country Costo por m2: $ 1.327 Variacin mensual + 1,80 % Superficie cubierta 182,80 m2. Tiene dos plantas. La cubierta es de chapa y las paredes exteriores de ladrillo hueco portante. Descripcin y Precio: Trabajos preliminares: $ 3.636 Excavaciones: $ 1.616 Mampostera: $ 14.590 Hormign Armado: $ 14.551 Aislaciones: $ 5.670 Cubiertas: $ 14.966 Revoques: $ 13.360 Cielorrasos: $ 1.696 Contrapisos: $ 8.823 Pisos: $ 7.618 Zcalos: $ 2.764 Revestimientos: $ 4.075 Carpinteras: $ 32.560 Instalacin Sanitaria: $ 17.870 Instalacin de Gas: $ 4.225 Instalacin Elctrica. $ 13.165 Instalacin de Calefaccin: $ 7.358 Pinturas: $ 14.743 Cristales: $ 4.563 Varios: $ 7.152 Gastos de obra: $ 25.504 Beneficio: $ 22.050 Total: $ 242.551 Modelo 3: Vivienda Industrializada Costo por m2: $ 1.234 Variacin mensual + 1,57 % Superficie cubierta 182,80 m2. Toda la estructura es de perfiles de acero galvanizado revestida con placas cementicias y de yeso. Descripcin y Precio: Trabajos preliminares: $ 3.314 Excavaciones: $ 757

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Mampostera: $ 2.703 Panelera: $ 40.238 Hormign Armado: $ 6.937 Aislaciones: $ 1.182 Cubiertas: $ 9.952 Revoques: $ 5.251 Contrapisos: $ 9.149 Pisos: $ 7.618 Zcalos: $ 2.764 Revestimientos: $ 4.075 Carpinteras: $ 33.320 Instalacin Sanitaria: $ 16.892 Instalacin de Gas: $ 4.110 Instalacin Elctrica. $ 12.104 Instalacin de Calefaccin: $ 7.358 Pinturas: $ 14.703 Cristales: $ 4.563 Varios: $ 6.066 Gastos de obra: $ 12.092 Beneficio: $ 20.510 Total: $ 225.657 Modelo 4: Vivienda en dplex Costo por m2: $ 1.208 Variacin mensual + 1,76 % Superficie cubierta 258,40 m2. Se trata de dos viviendas apareadas en un terreno de 8,66x30m. Cada unidad tiene jardn. Descripcin y Precio: Trabajos preliminares: $ 3.138 Excavaciones: $ 1.151 Mampostera: $ 24.184 Hormign Armado: $ 20.214 Aislaciones: $ 6.052 Cubiertas: $ 41.616 Revoques: $ 12.136 Yeseras: $ 6.745 Cielorrasos: $ 2.375 Contrapisos: $ 8.726 Revestimientos: $ 2.747 Pisos: $ 7.453 Zcalos: $ 3.908 Escaleras: $ 2.945 Carpinteras: $ 37.109 Herrajes: $ 591 Instalacin Sanitaria: $ 32.385 Instalacin de Gas: $ 10.860 Instalacin Elctrica. $ 15.395 Pinturas: $ 13.612 Cristales: $ 2.376 Varios: $ 6.504 Gastos de obra: $ 21.470 Beneficio: $ 28.370 Total: $ 312.062

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Modelo 5: PH Moderno Costo por m2: $ 1.254 Variacin