Contenido

Generalidades de los contratos.................................................................................................2

Clasificación de los contratos...................................................................................................3

Tipos de contrato de trabajo......................................................................................................4

Contrato de enajenación de bienes..........................................................................................6

Elementos de un contrato de compraventa............................................................................7

Tipos de contratos de compraventa.........................................................................................8

Ejemplo de un contrato de compraventa de un bien inmueble.........................................9

Contrato de arrendamiento.......................................................................................................14

Elementos.....................................................................................................................................14

De validez......................................................................................................................................14

Información básica del contrato de arrendamiento............................................................15

Declaraciones del contrato de arrendamiento.....................................................................16

Cláusulas de un contrato de arrendamiento........................................................................16

Tipos de contratos de arrendamiento....................................................................................17

Ejemplo de un contrato de arrendamiento...........................................................................18

Extinción de los contratos........................................................................................................25

Cumplimiento normal.................................................................................................................25

Imposibilidad de cumplimiento................................................................................................25

Nulidad .........................................................................................................................................25

Rescisión.......................................................................................................................................26

Revocación...................................................................................................................................26

Resolución....................................................................................................................................27

BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................................................28

1. Generalidades de los contratos

El contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común entre

dos, o más personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del

mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo

cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o

compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral.

Es el contrato, en suma, un acuerdo de voluntades que genera «derechos y

obligaciones relativos», es decir, sólo para las partes contratantes y sus

causahabientes. Pero, además del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen,

para su perfección, otros hechos o actos de alcance jurídico, tales como efectuar una

determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento

especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la

sola voluntad. De todos modos, el contrato, en general, tiene una connotación

patrimonial, incluso parcialmente en aquellos celebrados en el marco del derecho de

familia, y es parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos. Es función

elemental del contrato originar efectos jurídicos (es decir, obligaciones exigibles), de

modo que a aquella relación de sujetos que no derive en efectos jurídicos no se le

puede atribuir cualidad contractual.

1.1. Clasificación de los contratosContratos unilaterales y bilaterales ''Contrato unilateral'': es un acuerdo de

voluntades que engendra obligaciones solo para una parte.

'Contrato bilateral. Es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a

obligaciones para ambas partes. Cuando en un contrato unilateral existen

Obligación jurídica| obligaciones] que impliquen la transferencia de una cosa,

si esta se destruye por [[caso fortuito]] o [[fuerza mayor]] es necesario poder

establecer quién debe de sufrir la pérdida. La cosa siempre perece para el

acreedor (en los contratos traslativos de dominio el acreedor es el dueño;

mientras en los contratos traslativos de uso, el acreedor a la restitución es el

dueño y la cosa perece para él). Si el contrato fuere bilateral no habría

posibilidad de plantear el problema, porque esta cuestión supone que siendo

las obligaciones recíprocas, una parte no cumple entregando la cosa, por un

caso de fuerza mayor y en atención a esto la otra parte debe cumplir, ya que

no es imputable el incumplimiento del deudor. La excepción de contrato no

cumplido (''excepto non adimpleti''). En todos contratos bilaterales, que

generan obligaciones recíprocas, cuando una parte no cumple o se allana a

cumplir, carece de derecho para exigir a la otra el cumplimiento de su

obligación, y si a pesar de ello pretendiera exigir judicialmente el

cumplimiento por una demanda, el demandado le opondrá la excepción de

contrato no cumplido. La ''excepto non adimpleti'' no puede presentarse en

los contratos unilaterales, por una sencilla razón de que en ellos solo una de

las partes está obligada, y si no cumple, la otra podrá judicialmente exigir ese

cumplimiento, sin que pueda oponérsele dicha excepción, ya que no tiene por

su parte ninguna obligación que realizar.

Contratos onerosos y gratuitos ''Contrato oneroso”. Es aquél en el que

existen beneficios y gravámenes recíprocos, en éste hay un sacrificio

equivalente que realizan las partes (equivalencia en las prestaciones

recíprocas); por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor recibe el

provecho del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador

recibe el provecho de recibir la cosa y el gravamen de pagar.

Contrato gratuito. Sólo tiene por objeto la utilidad de una de las dos partes,

sufriendo la otra el gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel contrato en el que

el provecho es para una sola de las partes, como por ejemplo el comodato.

Contrato privado y público ''Contrato privado”. Es el realizado por las

personas intervinientes en un contrato con o sin asesoramiento profesional.

Tendrá el mismo valor que la escritura pública entre las personas que los

suscriben y sus causahabientes,

Contrato público. Son los contratos autorizados por los funcionarios o

empleados públicos, siempre dentro del ámbito de sus competencias, tiene

una mejor condición probatoria. Los documentos notariales son los que

tienen una mayor importancia y dentro de ellos principalmente las escrituras

públicas.

2. Tipos de contrato de trabajo

Contrato a término fijo

Este tipo de contrato tiene una duración entre un día y tres años y puede ser renovado

hasta por tres veces su permanencia. El empleado goza de todas las prestaciones

sociales establecidas por la ley (cesantías, vacaciones y primas) y para su finalización

es necesario un preaviso de 30 días. Las deducciones por nómina de este tipo de

contrato son iguales a las de cualquier contrato de vínculo laboral. La vinculación puede

ser directamente con la empresa o a través de terceros, entidades conocidas como

temporales.

Contrato a término indefinido

Como su nombre lo indica este tipo de contrato no tiene fecha de terminación

establecida. El empleado goza de todas las prestaciones sociales establecidas por la

ley y tiene beneficios adicionales como la opción de vinculación a cooperativas

empresariales y ayudas especiales de acuerdo con cada empresa; con posibilidad de

optar por créditos y préstamos entre otros. Los descuentos para este tipo de contrato

son iguales a los de un contrato a término fijo, más cualquier otra deducción autorizada

por el empleado.

Contrato de obra o labor

El contrato es por una labor específica y termina en el momento que la obra llegue a su

fin. Este tipo de vinculación es característica de trabajos de construcción y de

universidades y colegios con profesores de cátedra, que cumplen su labor una vez

haya terminado el periodo académico. Este contrato es igual en términos de beneficios

y descuentos a los contratos indefinidos y definidos, por ser un contrato laboral.

Contrato civil por prestación de servicios

Este tipo de contrato se celebra de manera bilateral entre una empresa y una persona

(natural o jurídica) especializada en alguna labor específica. La remuneración se

acuerda entre las partes y no genera relación laboral ni obliga a la organización a pagar

prestaciones sociales. La duración es igualmente en común acuerdo dependiendo del

trabajo a realizar. El empleado recibe un sueldo al cual se le descuenta únicamente por

concepto de retención en la fuente.

Contrato de aprendizaje

Este tipo de contrato es una forma especial de vinculación a una empresa y está

enfocada a la formación de practicantes, donde este recibe herramientas académicas y

teóricas en una entidad autorizada por una universidad o instituto, con el auspicio de

una empresa patrocinadora que suministra los medios para que el practicante adquiera

formación profesional metódica en el oficio.

La idea de este tipo de contrato es el aprendizaje y que el practicante se incluya al

mundo laboral, la remuneración es llamada auxilio de sostenimiento y depende

completamente de un convenio entre ambas partes, donde el estudiante no tiene

prestaciones sociales. El valor de la remuneración depende de si el practicante es

universitario o no, de ser universitario tiene derecho a un salario que debe ser superior

o igual al mínimo y si el practicante no es universitario tendrá como base de pago un

salario por debajo del mínimo.

Contrato ocasional de trabajo

Este contrato no debe ser superior a 30 días y debe ser por una labor específica

diferente a las actividades comunes de la Compañía. El trabajador recibe la

remuneración acordada y al terminar no tiene derecho a ningún tipo de prestación,

salvo en caso de un accidente. La duración del contrato puede ser renovable sin

exceder los treinta días del vínculo inicial. No olvide tener en cuenta las características

de cada contrato a la hora de decidir su vinculación laboral a una empresa y recuerde

que cada tipo de contrato tiene sus beneficios especiales.

3. Contrato de enajenación de bienes

Con la finalidad de entender mejor el procedimiento de un contrato de compraventa, se

explicara primero parte de las generalidades ya que el tema es muy extenso y lo que

queremos es saber cómo se llevaría a cabo un contrato de compraventa general.

Según el Código Civil Art. 2248 señala que:

Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad

de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio

cierto y en dinero.

Artículo 2249

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han

convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el

segundo satisfecho.

Artículo 2250

Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de

otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor

que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el

contrato será de permuta.

Artículo 2251

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar

determinados o el que fije un tercero.

Artículo 2252

Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de

común acuerdo.

Para más dudas acerca del precio y otras generalidades específicas, recurrir al código

civil del art. 2253-2256 y del 2257 en adelante.

3.1.Elementos de un contrato de compraventa.

Podemos clasificar los elementos esenciales de este tipo de contrato en personales,

formales y reales. 

Los elementos personales serían los sujetos que intervienen en el mismo, es decir, el

comprador y el vendedor. Estos elementos personales deben tener reconocida plena

capacidad de obrar; esto quiere decir que ambos sujetos sean mayores de edad, o que

tengan menos de 18 años pero están emancipados, e incluso que tengan entre 16 y 18

años, pero en este caso sería necesario contar con una autorización del padre, madre o

tutor legal.

Los elementos reales que podemos encontrar en el contrato de compraventa son el

bien que se transmite y el dinero que se entrega a cambio. 

Aquí los específicos:

Cosa: objeto en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones

personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

Precio: significa valor en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o

servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.

Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere

la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.

Formales: los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que

la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que

el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay

excepciones, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros

contratos que se obligan a realizar por escrito.

Validez: la capacidad, en donde se dice que toda persona capaz de disponer de

sus bienes, puede vender y toda persona capaz de obligarse, puede comprar; y

el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que

recaiga sobre el precio y la cosa.

3.2.Tipos de contratos de compraventa

Dentro de la compraventa existen numerosas modalidades diferentes de contrato, cada

uno con sus propias características y peculiaridades. A continuación, las principales

modalidades de contrato de compraventa.

Contrato de compraventa con reserva de dominio: En esta modalidad, el

traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato,

quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una

determinada condición.

Contrato de compraventa a plazos: Según esta modalidad contractual de la

compraventa, se realiza la transmisión de posesión y propiedad de un bien

mueble, corporal, identificable y no consumible, naciendo, por el lado del

adquirente, la obligación de realizar el pago fraccionado en un determinado

número de cuotas periódicas. Esta modalidad, debido a su trascendencia en la

economía contemporánea, ha sido regulada específicamente por la Ley 28/1998.

Contrato de compraventa con pacto de preferencia: Modalidad por la que nace la

obligación para el comprador de permitir, en caso de futura venta, que una

determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de

eventuales compradores.

Contrato de compraventa con retracto convencional: Se atribuye al vendedor un

derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. En caso de

bienes inmuebles, el pacto de retro que no haya sido inscrito en el Registro de la

Propiedad no vincula al tercero que adquiera la propiedad procedente del

comprador. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a

la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura

esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para

realizar un préstamo garantizado simulando una compraventa con retracto, por lo

que habrá que indagar en la voluntad real de las partes para poder determinar si

es o no una simulación.

Contrato de compraventa ad gustum: Compraventa sometida a la condición

futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la

cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida. Cabe añadir que de

acuerdo con el artículo 1115 del Código Civil, no puede tratarse de una condición

puramente potestativa, prohibida por dicho artículo. Finalmente, una vez haya

resultado positiva la prueba, el comprador pierde la facultad de desistir de la

compraventa.

4. Ejemplo de un contrato de compraventa de un bien inmueble

TRANSITORIOPRIMERO.- El presente Acuerdo entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la

Federación.

México, D.F., a 6 de mayo de 2010.- El Procurador Federal del Consumidor, Antonio Morales de la Peña.- Rúbrica.

ANEXO 1CONTRATO DE COMPRAVENTA EN PREVENTA DE BIEN INMUEBLE DESTINADO A CASA HABITACION AL QUE EN LO

SUCESIVO SE LE DENOMINARA, EL “CONTRATO” O “CONTRATO DE COMPRAVENTA”, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE - -, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR _________________ A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA, LA “VENDEDORA” Y POR LA OTRA __________________________A QUIEN (ES) EN LO SUCESIVO SE LE (S) DENOMINARA EL “COMPRADOR”, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

DECLARACIONESI.- Declara la VENDEDORA a través de su representante legal que:

a) Es una sociedad mercantil legalmente constituida de conformidad con las leyes de la República Mexicana, según consta en la escritura pública número________ de fecha __de____ de____, pasada ante la fe del Lic.________________________, titular de la Notaría Pública No.___________ de la Ciudad de ____________________, cuyo Primer Testimonio quedó inscrito en el Registro Público de Comercio de la Ciudad de _____________, bajo el folio mercantil número _____________ y que su Registro Federal de Contribuyentes es _______________.

b) Su objeto social es, entre otros, la construcción, promoción y compraventa de toda clase de inmuebles destinados a casa habitación, la planeación y ejecución de toda clase de desarrollos inmobiliarios destinados a casa habitación y la celebración de toda clase de contratos relacionados con su objeto social.

c) Su representante legal cuenta con las facultades suficientes para obligar a su representada en los términos y condiciones del presente Contrato según lo acredita con la escritura pública número____________________ de fecha _____ de ________ de ______, otorgada ante la fe del Lic. ____________________, titular de la Notaría Pública número _______ de _______, e inscrita en el Registro Público de Comercio de la Ciudad de ____________________, con fecha ______ de ________ de ____ bajo el folio mercantil número ___________, facultades que no le han sido revocadas ni modificadas en forma alguna.

d) Es legítima propietaria del predio urbano ubicado en _______ de la ciudad______ de___, según consta en la escritura pública número _______ de fecha _______ pasada ante la fe del Lic. _______, titular de la Notaría Pública número ____________ de la Ciudad de _______________, cuyo primer testimonio quedó inscrito en el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de __________ bajo el folio real número_________ y que a la fecha de firma del presente contrato dicho predio se encuentra al corriente en el pago del impuesto predial y servicios públicos (en lo sucesivo denominado como el “PREDIO”).

e) De conformidad con la licencia de construcción número _________, otorgada por ________ con vigencia del _______ de _______ de ____ y hasta el _______ de _______ de _____, en el PREDIO, actualmente está construyendo el fraccionamiento “_______” (en lo sucesivo denominado como el “DESARROLLO INMOBILIARIO”), consistente en la edificación de _______ (casas/edificios con _______departamentos), en su caso, sujetos al régimen de propiedad en condominio, y que el PREDIO cuenta con la infraestructura para el adecuado

funcionamiento de los servicios de suministro de energía eléctrica, agua potable, drenaje y alcantarillado, vialidades vehiculares interiores y de conexión con la red vial urbana y demás obras de equipamiento urbano, como se señalan en el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta respectiva y las licencias, autorizaciones y permisos respectivos.

f) En caso de casa: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se encuentra el objeto de este Contrato de Compraventa consistente en el lote de terreno número _______ de la manzana _______, con una superficie total de _______ metros cuadrados y casa habitación que está siendo construida sobre el mismo.

f) En caso de casa o departamento bajo el régimen de propiedad en condominio: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se está construyendo el objeto de este Contrato de Compraventa consistente en una casa o departamento bajo el régimen de propiedad en condominio con número _______, del edificio _______ con una superficie total de _______ metros cuadrados y las correspondientes áreas de uso común o porcentaje indiviso que señale la escritura del régimen en propiedad en condominio dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO, así como _______lugar(es) de estacionamiento ubicado(s) en _______ con las siguientes medidas y colindancias: _______.

En ambos casos: (en lo sucesivo denominada como la “CASA HABITACION”), cuyas medidas, especificaciones técnicas, de seguridad y de los materiales, así como, las características de la estructura, instalaciones y acabados señalados en el Anexo “A” del presente Contrato, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo.

g) El PREDIO cuenta con autorización de uso de suelo destinado para casa habitación, de conformidad con la licencia de uso de suelo expedida por _______, de fecha _______ de _______ de ________.

h) El PREDIO donde se construye la CASA HABITACION reporta ciertos gravámenes en virtud del crédito que obtuvo la VENDEDORA como acreditada, para la edificación del DESARROLLO INMOBILIARIO, gravámenes de los cuales quedarán liberados el PREDIO, el DESARROLLO INMOBILIARIO y la CASA HABITACION a más tardar en la fecha de firma de la escritura pública de compraventa correspondiente.

i) Que para el pago del precio de compraventa de la CASA HABITACION, aceptará montos derivados de créditos que el COMPRADOR reciba de cualquier institución acreditante autorizada para dichos efectos.

j) Que puso a disposición del COMPRADOR la información y documentación relativa a la CASA HABITACION, que se especifica en el Anexo “E” del presente contrato, el cual firmado por ambas partes forma parte integrante del mismo.

II.- Declara el COMPRADOR que:

a) Es una persona física de nacionalidad mexicana (en su caso, ser originario de _______), lo que acredita con _______ (documento migratorio correspondiente), tener _______ años de edad y tener la capacidad jurídica para celebrar el presente Contrato.

b) En su caso, se encuentra en aptitud de obtener crédito para la adquisición de la CASA HABITACION con una institución acreditante debidamente autorizada y que su Registro Federal de Contribuyentes es _______.

c) Conoce el proyecto arquitectónico y urbanístico del DESARROLLO INMOBILIARIO que la VENDEDORA está ejecutando en el PREDIO y manifiesta que la información y documentación relativa a la misma, que se le proporcionó, es la que se especifica en el Anexo “E” del presente contrato, el cual firmado por ambas partes forma parte integrante del mismo.

III.- Declaran las Partes que:

Única. Es su espontánea voluntad celebrar el presente Contrato al tenor de las siguientes:

CLAUSULASPRIMERA. Objeto.- En virtud de este acuerdo de voluntades, la VENDEDORA vende al COMPRADOR, quien

adquiere para sí, la CASA HABITACION especificada en la declaración I inciso f) anterior. La CASA HABITACION tiene las mismas especificaciones técnicas, de seguridad y de los materiales, así como, las características de la estructura, instalaciones y acabados señalados en el Anexo “A” del presente contrato, el cual firmado por ambas partes forma parte integrante del mismo.

SEGUNDA. Precio y forma de pago.- Las partes convienen en que el precio total de esta compraventa y la forma de pago del mismo serán determinados de conformidad con el Anexo “B” del presente contrato, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo.

El Anexo “B” tendrá cuatro variantes que deberán ser empleadas de la siguiente manera:

1. Anexo “B-1” Pago del precio de compraventa mediante crédito a ser otorgado por el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (“INFONAVIT”);

2. Anexo “B-2” Pago del precio de compraventa mediante crédito a ser otorgado por el Fondo de Vivienda a los Derechohabientes del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (“FOVISSSTE”);

3. Anexo “B-3” Pago del precio de compraventa mediante crédito a ser otorgado por una Institución de Banca Múltiple; o

4. Anexo “B-4” Pago del precio de compraventa de contado a ser realizado por el COMPRADOR.

TERCERA. Información para gestionar crédito.- La VENDEDORA en este acto se obliga a entregar al COMPRADOR toda la información del PREDIO, DESARROLLO INMOBILIARIO y/o CASA HABITACION que se requiera con el fin de que el COMPRADOR cumpla con los requisitos que cualquier institución acreditante establezca para el otorgamiento de crédito.

CUARTA. Cancelación.- El COMPRADOR cuenta con un plazo de quince días naturales posteriores a la firma del presente contrato para cancelar la operación sin responsabilidad alguna de su parte, en cuyo caso la VENDEDORA se obliga a reintegrar todas las cantidades que el COMPRADOR le haya entregado.

QUINTA. Firma de escritura pública.- Las partes acuerdan que dentro de los _________ días naturales siguientes a la fecha de firma del presente Contrato de Compraventa, concurrirán ante el notario público que en su momento sea designado por el COMPRADOR o una institución acreditante, en su caso, con el fin de otorgar y formalizar la escritura pública de compraventa, acto en el cual la VENDEDORA entregará al COMPRADOR, en su caso, una carta de responsiva de seguridad estructural y póliza de garantía, en la forma que se agrega al presente contrato como Anexo “C”, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo, de conformidad con lo establecido en la cláusula SEPTIMA del presente contrato, así como todos aquellos documentos relativos a la CASA HABITACION que sea requerido a entregar de conformidad con la legislación aplicable. Las partes acuerdan que, el costo del avalúo inmobiliario así como los honorarios, impuestos, derechos y comisiones o gastos aplicables por apertura de crédito, en su caso, que se causen con motivo de dicho acto correrán a cargo del COMPRADOR, con excepción del impuesto sobre la renta que por ley corresponde pagar a la VENDEDORA, quien a partir de dicha formalización se obliga ante el COMPRADOR a responder por el saneamiento para el caso de evicción.

SEXTA. Entrega de posesión y recepción del inmueble.- La VENDEDORA se obliga a entregar al COMPRADOR la propiedad y posesión material de la CASA HABITACION libre de todo gravamen y limitación de dominio, a más tardar el día __ de ______ de ________, salvo que acredite fehacientemente que por caso fortuito o fuerza mayor que la afectó directamente o a la CASA HABITACION no pudiera entregar la CASA HABITACION en dicha fecha, caso en el cual las partes deberán de pactar una nueva fecha de entrega.

En caso de que la VENDEDORA no acredite plenamente las causales de fuerza mayor o caso fortuito, en los términos señalados en el párrafo que antecede de esta cláusula, se considerará como incumplimiento de contrato y por lo tanto, se hará acreedora a la pena convencional que se establece en la cláusula DECIMA SEGUNDA del presente contrato.

Al momento de la entrega de la CASA HABITACION, la VENDEDORA, conjuntamente con el COMPRADOR realizarán una revisión ocular de las condiciones, acabados, servicios y demás características pactadas por las partes en el Anexo “A” del presente contrato. En caso de que el COMPRADOR esté de acuerdo con dichas características, las partes firmarán un acta de entrega y recepción de la CASA HABITACION.

Si una vez que el COMPRADOR se encuentre en pleno uso y goce de la CASA HABITACION, éste se percate de la existencia de diferencias entre las características del Anexo “A” y la CASA HABITACION y/o de defectos o fallas en la misma, deberá notificar dicha situación a la VENDEDORA por escrito de conformidad con la cláusula DECIMA TERCERA del presente contrato. El COMPRADOR deberá especificar las diferencias que requieran ser subsanadas y/o los defectos o fallas que deban ser reparados para corregirlas. La VENDEDORA se obliga a efectuar las adecuaciones y/o reparaciones necesarias en un plazo que no excederá de ___ días a partir de la recepción de dicha notificación. En todo caso, para los efectos de lo señalado en este párrafo las partes se estarán a lo establecido en las cláusulas SEPTIMA y OCTAVA del presente contrato.

SEPTIMA. Garantía.- La VENDEDORA otorga al COMPRADOR una Póliza de Garantía sobre la CASA HABITACION objeto del presente contrato, la cual forma parte integrante del mismo como Anexo “C”, mismo que deberá cumplir con las disposiciones aplicables de la Ley Federal de Protección al Consumidor y deberá ser firmado por ambas partes al momento de la entrega de la CASA HABITACION. Dicha garantía tiene una vigencia de ____ año (s) (la cual no podrá ser menor a un año) contado a partir de la entrega real de la CASA HABITACION, la cual cubre sin costo alguno para el COMPRADOR cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas que presente la CASA HABITACION.

El tiempo que duren las reparaciones efectuadas a la CASA HABITACION al amparo de la garantía no es computable dentro del plazo de la misma; una vez que la CASA HABITACION haya sido reparada se iniciará la

garantía respecto de las reparaciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubieren sido repuestos y continuará respecto al resto de la CASA HABITACION.

OCTAVA. Defectos o fallas de la Casa habitación.- En caso de que el COMPRADOR haya hecho valer la garantía establecida en la cláusula SEPTIMA del presente CONTRATO, y no obstante, persistan los defectos o fallas imputables a la VENDEDORA, ésta se obliga de nueva cuenta a realizar todas las reparaciones necesarias para corregirlas de inmediato, así como a otorgarle al COMPRADOR, en el caso de defectos o fallas leves, una bonificación del 5% (cinco por ciento) sobre el valor de la reparación; en caso de defectos o fallas graves, la VENDEDORA realizará una bonificación del 20% (veinte por ciento) del precio total de la compraventa establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato.

Son defectos o fallas graves, aquellos que afecten la estructura o las instalaciones de la CASA HABITACION y comprometan el uso pleno o la seguridad de la CASA HABITACION, o bien, impidan que el COMPRADOR la use, goce y disfrute conforme al uso habitacional al que está destinada y se entenderá por defectos o fallas leves, todos aquellos que no sean graves.

En caso de que los defectos o fallas graves sean de imposible reparación, la VENDEDORA podrá optar desde el momento en que se le exija el cumplimiento de la garantía, por sustituir LA CASA HABITACION, en cuyo caso se estará a lo establecido en el inciso A) de la presente cláusula, sin que haya lugar a la bonificación. En caso de que en cumplimiento de la garantía LA VENDEDORA decida repararlas y no lo haga, quedará sujeto a la bonificación y a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

Para el supuesto de que, aun después del ejercicio de la garantía y bonificación antes señaladas, la VENDEDORA no haya corregido los defectos o fallas graves, el COMPRADOR podrá optar por cualquiera de las dos acciones que se señalan a continuación:

A) Solicitar la sustitución de la CASA HABITACION, en cuyo caso la VENDEDORA asumirá todos los gastos relacionados con la misma, o

B) Solicitar la rescisión del CONTRATO, en cuyo caso la VENDEDORA tendrá la obligación de reintegrarle el monto pagado, así como los intereses que correspondan, conforme lo previsto en el segundo párrafo del artículo 91 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

NOVENA. Deceso del comprador.- En caso de deceso del COMPRADOR, la VENDEDORA restituirá al legítimo beneficiario de los derechos de conformidad con disposición judicial o testamentaria, el importe total de lo que haya recibido con motivo de este Contrato, salvo que las partes hayan firmado la escritura pública de compraventa, supuesto en el cual la VENDEDORA sólo tiene obligación de entregar la CASA HABITACION de que se trata a dicho beneficiario, en los términos pactados en la Cláusula QUINTA de este acuerdo de voluntades.

DECIMA. Destino de la casa habitación.- A fin de preservar el entorno urbanístico y arquitectónico del DESARROLLO INMOBILIARIO que actualmente construye la VENDEDORA, el COMPRADOR se obliga a no construir o edificar obra alguna en la CASA HABITACION y en el lote de terreno donde ésta se encuentra construida, hasta en tanto la VENDEDORA no termine de construir el DESARROLLO INMOBILIARIO. Así mismo el COMPRADOR se obliga a respetar el uso habitacional de la CASA HABITACION, por lo que le está prohibido instalar en la misma cualquier tipo de comercio. El COMPRADOR asimismo está obligado a respetar los colores exteriores establecidos para todas las edificaciones que se realicen en el DESARROLLO INMOBILIARIO.

DECIMA PRIMERA. Asociación de condóminos.- En su caso y toda vez que la VENDEDORA ha propuesto al COMPRADOR formar parte de la asociación civil que se constituirá como consecuencia del DESARROLLO INMOBILIARIO, cuyo objeto será la representación de todos los condóminos del DESARROLLO INMOBILIARIO, el COMPRADOR acepta expresamente integrarse a la misma como asociado y firmará para tales efectos el acta respectiva. Los proyectos de estatutos de la asociación civil, reglamento del condominio y acta de integración como asociado, se adjuntan al presente Contrato como Anexo “D”, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo.

DECIMA SEGUNDA. Pena convencional.- Las partes acuerdan para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente Contrato, una pena convencional de la cantidad equivalente al ____ % del precio total de compraventa establecido en la Cláusula SEGUNDA.

Si el incumplimiento fuera a cargo de la VENDEDORA, además de la pena señalada en el párrafo anterior, la misma deberá restituir al COMPRADOR todas las cantidades pagadas por éste (de manera enunciativa mas no limitativa, el precio de la compraventa, pagos por concepto de avalúo, honorarios de notario público, etc.), obligándose la VENDEDORA a realizar tal restitución dentro de los _______ (__) días naturales siguientes a la rescisión del Contrato de Compraventa. En caso de que no se restituyeren dichas cantidades dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deberá pagar un interés del equivalente al __% por cada día transcurrido de retraso en dicha restitución.

Si el incumplimiento fuera a cargo del COMPRADOR, la VENDEDORA podrá retener la pena convencional, de aquella cantidad entregada por el COMPRADOR. Las cantidades que resultaren excedentes a favor del COMPRADOR, deberán ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los _______ (__) días naturales siguientes a la fecha de la rescisión del Contrato de Compraventa. En caso de que no se restituyeren las cantidades excedentes dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deberá pagar un interés del equivalente al ___% por cada día transcurrido de retraso en dicha restitución.

DECIMA TERCERA. Domicilio para notificaciones. Todas las notificaciones, requerimientos, autorizaciones, renuncias, avisos y otras comunicaciones que deban darse conforme a este Contrato, deberán hacerse por escrito y deberán considerarse como debidamente entregadas si se encuentran firmadas por el respectivo representante legal o persona que la envía y entregadas con acuse de recibo al destinatario a:

La VENDEDORA:Domicilio: - -(Calle, número exterior, número interior, Colonia, Estado, Delegación o Municipio, C.P.)Facsímil No: - -Atención: - -

El COMPRADOR:Domicilio: - -(Calle, número exterior, número interior, Colonia, Estado, Delegación o Municipio, C.P.)Facsímil No: - -Atención: - -

DECIMA CUARTA. Solución de controversias.- La Procuraduría Federal del Consumidor (“PROFECO”) es competente en la vía administrativa para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la interpretación o cumplimiento del presente Contrato. Sin perjuicio de lo anterior, las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes de la Ciudad de _______, renunciando expresamente a cualquier otra jurisdicción que pudiera corresponderles, por razón de sus domicilios presentes o futuros o por cualquier otra razón.

DECIMA QUINTA. Modelo de contrato de PROFECO.- El modelo del presente Contrato de Adhesión fue publicado por PROFECO en el Diario Oficial de la Federación el día____ de _______ de ____ y su adopción por parte de la Vendedora fue registrada en el Registro Público de Contratos de Adhesión de PROFECO bajo el número __________, de fecha_____ de ___ de______. Cualquier variación del presente Contrato en perjuicio del COMPRADOR como consumidor, frente al contrato de adhesión publicado por y registrado ante PROFECO, se tendrá por no puesta.

Leído que fue por las partes el contenido del presente Contrato y sabedoras de su alcance legal, lo firman por duplicado en la Ciudad de _____ a los _____días de mes de ____ del dos mil _____. Entregándosele una copia del mismo al COMPRADOR.

FIRMAS

LA VENDEDORA EL COMPRADOR

_________________________________ ________________________________

5. Contrato de arrendamientoEs aquel por virtud del cual una persona, llamada arrendador, concede a otra, llamada

arrendatario, el uso y goce de un bien en forma temporal , quien se obliga al pago de

una renta que es el precio y que debe ser cierto.

El arrendamiento puede clasificarse como mercantil, administrativo o civil.

Mercantil:

Según el Artículo 75, fracc. I, del Código de Comercio, adquiere ese carácter

cuando recae sobre bienes y existe el propósito de especulación mercantil.

Administrativo:

Cuando recae sobre bienes que pertenecen a la Federación, a los estados o a

los municipios. Cuando estas entidades públicas celebran contratos de

arrendamiento, estamos en presencia de un arrendamiento administrativo.

Civil:

Tiene el carácter de civil, por exclusión, el arrendamiento que no sea mercantil ni

administrativo.

5.1.Elementos

a) Consentimiento. En el caso particular del arrendamiento, se da cuando una parte

se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien y la otra parte está

conforme con dicha concesión, aceptando pagar, por ese uso o goce, un precio

cierto y determinado.

b) Objeto. El objeto en el arrendamiento se encuentra constituido tanto por el bien,

cuyo uso o goce se concede, como por el precio cierto y determinado. En cuanto

al bien, es importante mencionar que no son suceptibles de arrendamiento los

consumibles y los derechos estrictamente personales, y respecto al precio, es

importante notar que no sólo puede consistir en dienro, sino también en especie,

con tal de que sean verdaderas.

5.2. De validez

a) Capacidad. Basta la capacidad general para celebrar este contrato, pero no tan

sólo los propietarios lo pueden celebrar, sino también aquellas personas que, sin

serlo, aunque teniendo el uso o goce, están facultadas para hacerlo.

b) Forma. Este contrato es formal, en virtud de que para tener validez requiere que

se otorgue por escrito. La falta de dichas formalidad se le imputará al arrendador.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación

deberán contener, cuando menos, las siguientes estipulaciones:

1. Nombre del arrendador y arrendatario.

2. La ubicación del inmueble.

3. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las

instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo,

así como el estado que guardan.

4. El monto de la renta.

5. La garantía, en su caso.

6. La mención expresa del destino habitacional del inmueble rentado.

7. El término del contrato.

8. Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan,

adicionalmente a las establecidas en la ley.

5.3. Información básica del contrato de arrendamiento

En la información básica del documento debe constar:

El lugar y la fecha: Es importante definir cuándo y dónde se revisa y firma el

contrato.

Los datos personales: Aquí se debe completar con la información básica del

arrendador, del arrendatario y del fiador (en el caso que corresponda).

La información de la propiedad: Dirección, características y valor de la vivienda,

local comercial o terreno.

La duración: Debe constar la fecha de inicio y final de la validez del que será

fijada libremente entre las partes.

El valor y la revisión de la renta: Según el acuerdo, una de las partes de un

contrato de arrendamiento debe definir tanto la renta a pagar como la variación

del precio del alquiler de un año a otro.

El valor de la fianza: Debe constar la cantidad requerida como depósito, que será

devuelta al final del acuerdo.

La firma: Para cerrar el pacto, es obligatoria la firma del arrendador, del

arrendatario y del fiador.

5.3.1. Declaraciones del contrato de arrendamiento

La parte de Declaraciones debe incluir los siguientes puntos:

El arrendador declara que es el dueño de la propiedad y que legalmente puede

llevar a cabo esta operación.

El compromiso y la capacidad del arrendatario de cumplir con las condiciones.

El fiador declara que cuenta con un inmueble y que es capaz de actuar como

garantía del arrendatario.

5.3.2. Cláusulas de un contrato de arrendamiento

Además, el contrato cuenta con una serie de cláusulas sobre el objeto, la renta,

el depósito en garantía, la vigencia, el uso del suelo, los servicios, la cesión de

derechos, la terminación y rescisión del acuerdo. Algunas de ellas son:

La renta a pagar por adelantado para alquilar el inmueble.

Los plazos para pagar la renta de casa mes. Ejemplo: Dentro de los primeros

diez días.

Las posibles causas para rescindir el contrato de arriendo.

La cantidad y las condiciones del depósito que se entrega a la hora de firmar el

acuerdo.

Se define para qué puede ser utilizado el inmueble.

Se declara al arrendatario como responsable del pago de los servicios.

Las especificaciones el estado del inmueble.

La posibilidad de subarrendar la propiedad.

Las sustancias u objetos que no se pueden almacenar en la vivienda.

Qué ocurre si el contrato se termina anticipadamente.

La responsabilidad y obligaciones del fiador.

5.4.Tipos de contratos de arrendamiento

Cada contrato de arrendamiento de vivienda o de casa tendrá sus variaciones

dependiendo de las características que ofrezca, así como también podrá incorporar

leyes en vigencia como la de leasing para autorizar a la compra del inmueble. Es

importante que ambas partes tengan en claro cuáles son las obligaciones y derechos

con los que cuentan.

Por otro lado, en el caso del contrato de arrendamiento de local comercial o terreno, se

debe definir para qué tipo de actividades es apto el espacio, y detallar cada una de las

posibilidades, teniendo en cuenta la normativa de la ciudad donde se encuentre. En

este caso, también se deberá definir quién estará a cargo del seguro, y si es posible

realizar reformas.

5.5.Ejemplo de un contrato de arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE CELEBRA ENTRE:

_ (El ARRENDADOR)

_ (El ARRENDATARIO)

Y

_(El FIADOR)

DE FECHA:

En , siendo los días del mes de de , se celebra el presente Contrato de Arrendamiento entre , como Arrendador, y

, como Arrendatario, respecto del inmueble que se describe a continuación, de conformidad con lo siguiente:

DECLARACIONES

I. DECLARA EL ARRENDADOR:

a) Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente instrumento.

b) Que es el único legítimo propietario del inmueble ubicado en (el “Inmueble”) según consta en la escritura que se adjunta a este Contrato como Anexo número 1, y que es su deseo darlo en arrendamiento en favor del Arrendatario.

c) Qué está legalmente facultado para dar en arrendamiento el Inmueble en los términos y condiciones establecidos en este Contrato.

II. DECLARA EL ARRENDATARIO:

a) Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente Contrato, así como los recursos suficientes para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, los cuales obtiene de actividades licitas.

b) Que es su deseo tomar en arrendamiento el Inmueble, el cual conoce y reconoce que se encuentra en las condiciones necesarias de seguridad, higiene y salubridad para ser habitado y que cuenta con todo lo que se señala en el inventario que se adjunta al presente como Anexo número 2 y que todos sus servicios se encuentran funcionando, por lo que no condicionará el pago de rentas a ningún tipo de mejora.

III. DECLARA EL FIADOR:

c) Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente Contrato.

a) Ser propietario del inmueble que se describe en la escritura pública que se adjunta al presente como Anexo número 3, el cual, junto con el resto de su patrimonio, señala como garantía del cabal cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el presente contrato.

b) Que es su voluntad constituirse en fiador del Arrendatario en términos del presente Contrato.

IV. DECLARAN LAS PARTES:

a) Que en el presente Contrato no existe dolo, error, mala fe o cualquier otro vicio de la voluntad, por lo que expresamente renuncian a invocarlos en cualquier tiempo.

b) Que se reconocen la personalidad con la que comparecen a la celebración de este contrato y expresamente convienen en someterse a las obligaciones contenidas en las siguientes:

Expuesto lo anterior los comparecientes estipulan las siguientes:

CLÁUSULAS

PRIMERA. OBJETO. Sujeto a los plazos, términos y condiciones aquí acordadas, el Arrendador otorga en arrendamiento al Arrendatario, y éste toma en dicha calidad, el Inmueble.

SEGUNDA. RENTA. El Arrendatario pagará mensualmente al Arrendador o a quién sus derechos represente, por concepto de renta, la cantidad de $ ( Pesos, Moneda Nacional), sujeto a los siguientes términos y plazos:

a) El pago de la renta será por meses adelantados, debiendo cubrirse íntegra la renta mensual, aun cuando no se usare el Inmueble el mes completo.

b) El pago de la renta se cubrirá en su totalidad dentro de los primeros diez días naturales de cada mes, en el domicilio del Arrendador o en su caso a través de transferencia bancaria a la cuenta número con Clave a nombre de de .

c) Será causa de rescisión de este Contrato, sin necesidad de intervención judicial alguna, el hecho de que se pague extemporáneamente la renta, o de que ésta no sea cubiertas.

d) El Arrendatario no podrá en ningún caso retener las rentas, bajo ningún título judicial, ni extrajudicial, debiendo hacer el pago íntegro, a más tardar en el plazo que se describe en el inciso b) de esta Cláusula, por lo que de no hacerlo en el tiempo, modo y lugar convenidos, pagará una pena convencional del 5% (cinco por ciento) sobre el importe de la renta.

e) Si el Arrendador recibe la renta en fecha y forma distinta de la estipulada, o recibe abonos a cuenta de las mismas, no se entenderá novado el Contrato, ni sus términos, plazos o formas de pago.

f) En caso que el Arrendatario pague la renta con cheque, y éste no fuere cubierto por el banco emisor, por cualquier causa, se considerará que el pago de la renta de que se trate no fue recibido por el arrendador en tiempo y forma, quedando obligado el Arrendatario a cubrir los

gastos que dicho hecho genere, incluyendo el 20% del valor del cheque conforme a lo estipulado en el artículo 193 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

g) En caso de prórroga del presente Contrato, en cada aniversario del mismo el monto de la renta mensual será incrementada en el mismo porcentaje que el Índice Nacional de Precios al Consumidor.

TERCERA. DEPOSITO EN GARANTÍA. A la fecha de firma del presente Contrato, el Arrendatario entrega al Arrendador por concepto de depósito en garantía la cantidad de$ ( Pesos, Moneda Nacional), equivalente a mes(es) de renta. En caso de variación en el monto de la renta, este depósito se ajustará dentro de los cinco días siguientes, para que siempre corresponda a mes(es) de la renta en vigor.

Las partes acuerdan que el Arrendador no aplicará el depósito al pago de cualquier mensualidad vencida, o al pago de cualquier otra obligación incumplida por el Arrendatario ya que dicho depósito no podrá utilizarse para compensar la falta de pago de los anteriores conceptos. Tampoco podrá el Arrendatario dejar de pagar rentas, basado en que las mismas quedarán cubiertas con el mencionado depósito.

El Arrendatario autoriza expresamente al Arrendador a conservar dicho depósito (liberándolo de la obligación de depositarlo judicialmente) durante un plazo de sesenta días posteriores a que haya desocupado y entregado el Inmueble, autorizando en este acto el Arrendatario al Arrendador a que éste haga uso del monto del depósito para aquellos arreglos por deterioros en el Inmueble no derivados de su uso normal por parte del Arrendatario. Transcurrido este plazo, el Arrendador devolverá al Arrendatario el mencionado depósito sin interés ni rendimiento financiero alguno, siempre y cuando éste no se hubiere ocupado en arreglar deterioros en el Inmueble no causados por su uso normal o no existiere ningún saldo pendiente por servicios a cargo del Arrendatario o por cualquier otro concepto.

CUARTA. VIGENCIA. La vigencia del presente Contrato es de un año forzoso para ambas partes, iniciando su vigencia en la fecha de firma del presente Contrato y terminando en su primer aniversario, debiendo avisar el Arrendatario al Arrendador por escrito con por lo menos treinta días hábiles de anticipación a su vencimiento, su deseo prorrogar o no el arrendamiento, reservándose el Arrendador el derecho de aceptar dicha prórroga, lo cual en todo caso se hará mediante la celebración de un nuevo contrato y siempre y cuando el Arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas y sean renovadas y actualizadas las garantías señaladas en dicho contrato.

Las partes acuerdan que a la terminación del presente Contrato, el Arrendatario estará obligado a desocupar inmediatamente el Inmueble.

QUINTA. USO DE SUELO. El inmueble será destinado únicamente para [casa habitación], quedándole prohibido al Arrendatario cambiar el uso referido, siendo causa de rescisión el incumplimiento a esta disposición, deslindando al Arrendador desde este momento de cualquier

responsabilidad si se le diera algún uso distinto al Inmueble, y obligándose a sacar al Arrendador en paz y a salvo de cualquier daño y/o perjuicio que le sea causado por este hecho.

SEXTA. SERVICIOS. El Arrendatario se obliga a cubrir oportunamente el importe de todos los servicios utilizados en el Inmueble, incluyendo energía eléctrica, servicio de agua potable, teléfono, gas y cuota de mantenimiento (en su caso).

SÉPTIMA. INMUEBLE. El Arrendatario reconoce que recibe el Inmueble en buen estado, en condiciones de higiene, seguridad y salubridad, con todo señalado en el inventario correspondiente, todo lo cual devolverá al terminarse el Arrendamiento con el deterioro natural de su uso, siendo por cuenta suya los gastos de reparación y obligándose a indemnizar al Arrendador por cualquier daño y perjuicios causados por variaciones en el Inmueble.

El Arrendatario está de acuerdo en que no podrá, sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador, variar la forma del Inmueble, comprometiéndose a devolverlo en el estado en que lo recibió. Para efectuar cualquier mejora o instalación en el Inmueble, deberá obtener autorización previa y por escrito del Arrendador, ya que en caso contrario, todas aquellas que puedan ser aprovechables, quedarán a beneficio del Inmueble, sin que exista obligación del Arrendador de cubrir el importe pagado por las mismas, o a su elección de restablecer el Inmueble a su estado normal, por lo que el Arrendatario se obliga a pagar los gastos que se originen por lo anterior.

OCTAVA. CESIÓN DE DERECHOS. El Arrendatario no podrá subarrendar, traspasar o ceder, en todo o en parte, sus derechos derivados de este Contrato. El Arrendador podrá ceder, todo o parte, de sus derechos derivados de este Contrato mediante simple notificación por escrito dada al Arrendatario.

NOVENA. SUSTANCIAS PELIGROSAS. El Arrendatario está de acuerdo en no almacenar sustancias peligrosas, inflamables, corrosivas, deletéreas o ilegales dentro del Inmueble. En caso de siniestro, el Arrendatario deberá cubrir al Arrendador y a los terceros que resulten afectados los daños y perjuicios que les ocasione.

DÉCIMA. TERMINACIÓN ANTICIPADA. En caso de que el Arrendador pretenda dar por concluido el presente Contrato antes del vencimiento de su plazo forzoso, cualquiera que sea la causa, pagarán como pena convencional el importe de meses de renta, debiendo desocupar el Inmueble en un plazo no mayor a diez días posteriores a dicho pago.

DÉCIMA PRIMERA. FIADOR. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente Contrato por parte del Arrendatario, el Fiador lo firma solidariamente, constituyéndose así en pagador de todas y cada una de dichas obligaciones, renunciando expresamente a sus beneficios de orden y excusión, por lo que el Arrendador está facultado para demandar el cumplimiento de las obligaciones contraídas contra el Arrendatario, contra el Fiador o contra ambos, en una o diversas acciones.

El Fiador conviene en que su responsabilidad legal no cesa sino hasta el momento en que el Arrendador se dé por recibido del inmueble y/o del pago total de lo adeudado a su entera satisfacción, renunciando a todos sus beneficios legales contenidos en la legislación aplicable.

El Arrendatario autoriza al Fiador para que entregue el Inmueble cuando él por ausencia o negligencia no lo haga.

Si durante la vigencia del presente contrato el Fiador fallece, transmite la propiedad o le es embargado el inmueble que ha señalado como base de su garantía, el Arrendatario deberá avisar de inmediato al Arrendador y señalar nuevo fiador que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para garantizar el cumplimiento de este Contrato, ya que en caso contrario el Arrendador podrá rescindir este Contrato sin necesidad de intervención judicial.

DÉCIMA SEGUNDA. RESCISIÓN. La falsedad en las declaraciones vertidas en este contrato y/o el incumplimiento de las partes a cualquiera de sus obligaciones será motivo de su rescisión, sin necesidad de intervención judicial alguna, quedando la parte que incumplió obligada a pagar los daños y perjuicios causados a la otra parte.

DÉCIMA TERCERA. DOMICILIOS. Para los efectos del presente Contrato las partes señalan como sus domicilios los siguientes:

a. El Arrendador:

b. El Arrendatario:

El domicilio donde se localiza el Inmueble

DÉCIMA CUARTA. ACUERDO TOTAL. Este Contrato y todos sus Anexos constituyen la totalidad de los acuerdos celebrados entre las partes respecto al objeto del mismo, y substituye y deja sin efectos cualquier acuerdo previo entre las partes en relación con el mismo.

DÉCIMA QUINTA . LEYES APLICABLES Y TRIBUNALES COMPETENTES. Para todo lo relacionado con la interpretación y ejecución con este instrumento son aplicables las Leyes correspondientes a su objeto y, en caso de controversia, serán competentes los tribunales de [la Ciudad de México, Distrito Federal], renunciando las partes expresamente a cualquier otra jurisdicción que pudiera corresponderles por virtud de sus domicilios presentes o futuros o por cualquier otro motivo.

En virtud de lo cual, las partes han celebrado el presente Contrato en la fecha mencionada

en el preámbulo del mismo.

EL ARRENDADOR

______________________________________

EÑ ARRENDATARIO

______________________________________

EL FIADOR

______________________________________

24

5.6. Extinción de los contratos

Se extinguirá por el cumplimiento de las prestaciones convenidas por las

partes, al momento de prestar el consentimiento; en otras palabras, el contrato

muere por causa natural o por haberse realizado las obligaciones asumidas por

los contratantes; si esto no puede ser concretado, la extinción de los contratos

se produce por otras razones: por acuerdo de las partes (mutuo distracto), por

la facultad de una de ellas (revocación causada o no) o por el incumplimiento

de una de ellas (resolución). Estas son situaciones que dan fin al contrato

cuando aún no han sido agotadas las diferentes prestaciones convenidas en el

momento de su celebración.

5.6.1. Cumplimiento normal

El cumplimiento del contrato, es decir, la enajenación de las diferentes

prestaciones a las que las partes se han obligado es la simple

consecuencia de la validez del acuerdo a que se ha llegado mediante el

consentimiento prestado, sin ninguno de los vicios que se mencionan

respecto a los actos jurídicos.

5.6.2. Imposibilidad de cumplimiento

Resulta de causas ajenas a las partes y no genera para ellas

responsabilidad de orden civil ni penal, pero el caso o la fuerza mayor

debe producirse sin que ninguna de las partes haya incurrido en mora

en el cumplimento de sus obligaciones, pues, de ser así, la parte

culpable deberá soportar la responsabilidad civil, además, la

imposibilidad de cumplimiento debe ser posterior a la celebración del

acuerdo.

5.6.3. Nulidad

Es la sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico,

como consecuencia de una causa que debe existir al momento de la 25

celebración del mismo. Es la sanción que tiene origen en la existencia

de un vicio que invalidaba el acto jurídico y debe ser preexistente o

contemporánea con el acto.

El principio de buena fe es rector en materia de nulidades, pues siempre

el incapaz de hecho estará protegido por las disposiciones legales, para

lo cual, el codificador establece una serie de normas que posibilitan

tanto la nulidad del acto como su posible confirmación por quien resulta

tener un derecho emanado de su deficitaria situación al momento de la

celebración del contrato.

La falta de alguno de los elementos genera la nulidad relativa o

absoluta.

5.6.4. Rescisión

Etimológicamente, rescindir significa deshacer un contrato como

consecuencia de la común voluntad de las partes.

Es una manera de extinguir los efectos del contrato, deshaciendo un

vínculo contractual que es existente, válido y exigible, y se produce por

la decisión de ambas partes, en cuyo supuesto se le denomina mutuo

disenso, o de una de ellas, en los casos en que la ley lo permite, en

razón de una voluntad en tal sentido, nacida luego de la celebración. La

rescisión no depende de un hecho posterior, sino del consenso de

ambas partes o de una sola de ellas cuando la ley así lo admite.

5.6.5. Revocación

Es la facultad de una de las partes, no siendo necesario el acuerdo

recíproco, sino las circunstancias previstas y sancionadas por el

legislador.

26

5.6.6. Resolución

Es la extinción de un contrato con posterioridad a su celebración, es

decir, en la etapa de su cumplimiento y como consecuencia de una

causa superveniente que extingue retroactivamente los efectos del

acuerdo convencional celebrado por las partes. Requiere siempre para

su existencia un acontecimiento posterior al contrato y que ha podido

ser previsto por las partes o por la ley.

27

BIBLIOGRAFÍA

Roque Fortunato Garrido y Jorge Alberto Zago, Contratos civiles y comerciales, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1998.

Georges Lutezco, Teoría y práctica de las nulidades, Editorial Porrúa, México, 2000.

Oswaldo G, Reyes Corona y Lorena Ivette Colín Zepeda, Elementos jurídicos de los contratos, Editorial Tax, 2003.

Ana Rosa Gutiérrez González, Francisco Marco Vélez Naranjo y Oswaldo G. Reyes Corona, Tratamiento y análisis jurídico de los contratos civieles en México, Editorial Tax, 2005

http://www.lamudi.com.mx/journal/contrato-de-arrendamiento/

28