CONTRATOS EM ESPÉCIE 26 Sílvio de Salvo Venosa. 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 2 2 26.1....

CONTRATOS EM ESPÉCIECONTRATOS EM ESPÉCIE

2626

DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

V. III 22

26.1. Incorporador. Incorporação. Conceito. Natureza jurídica:

– o contrato é regido pela Lei no 4.591/64, Lei de

Condomínios e Incorporações; a Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004, que cria o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias também atinge a conceituação esse contrato;


V. III 33

– segundo a noção concebida pelo art. 28 dessa lei, incorporação imobiliária é negócio jurídico que tem por finalidade promover, administrar e realizar a construção, para alienação total ou parcial de unidades autônomas;

– a figura do incorporador descrita no art. 29 desta lei;


V. III 44

– a Lei no 4.591/64 atribuiu efeito real em favor dos adquirentes e do incorporador, mediante registro da documentação necessária no cartório imobiliário;

– a Lei no 10.931/2004, buscou justamente melhor garantia para os adquirentes, bem como para as instituições financiadoras fomentadoras do empreendimento;

– o incorporador pode adotar o sistema de venda direta a preço global, empreitada ou de preço de custo;


V. III 55

– o contrato de incorporação é plurilateral;

– a importância das exceções pessoais e gerais que podem ser opostas pelos aderentes ao incorporador;

– na incorporação, ocorre um encadeamento de atos negociais civis, mercantis e administrativos.


V. III 66

26.2. Partes:

– conforme o art. 29, o incorporador pode ser pessoa física ou

jurídica, comerciante ou não;

– o art. 31 do diploma apresenta numerus clausus para a

figura do incorporador;


V. III 77

– em toda incorporação, está implícita a outorga de mandato ao incorporador, para que represente os interesses dos adquirentes;

– como mandatário, o incorporador sujeita-se à responsabilidade inerente à gestão de interesses alheios;

– adquirentes ou subscritores nesse negócio jurídico serão quaisquer pessoas naturais ou jurídicas que se proponham a adquirir unidades autônomas.


V. III 88

26.3. Objeto:

– o art. 8o refere-se a conjunto de casas térreas ou assobradadas e

prédios com unidades autônomas, importando que haja possibilidade de aquisição de unidades autônomas pelos aderentes;

– os aderentes deste negócio plurilateral devem fornecer o numerário

necessário para o empreendimento;

– o negócio pressupõe a vinculação entre a alienação das frações do

terreno e a construção (art. 29, parágrafo único).


V. III 99

26.4. Conteúdo. Lançamento da incorporação. Construção:

– a incorporação propriamente dita é precedida da escolha do

terreno e do estudo técnico do empreendimento;

– a seguir, impõe-se a inscrição da incorporação no registro imobiliário;

– o art. 32 da lei especifica o vasto rol de documentos que deve ser apresentado pelo

incorporador;


V. III 1010

– feita a inscrição imobiliária, o incorporador terá o prazo de 60 dias a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da Convenção de Condomínio (art. 35);

– a lei faculta ao incorporador estabelecer prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento (art. 34);


V. III 1111

– o prazo máximo de carência será de 180 dias, prazo de validade do registro imobiliário (art. 33);

– não havendo prazo de carência, o prazo de 60 dias contar-se-á da data de qualquer ajuste preliminar (art. 35, § 1o);

– se o incorporador pretender a desistência da construção no prazo de carência, cabe denunciá-la por escrito ao Registro de Imóveis (art. 35, § 2o);


V. III 1212

– cumpre que se faça a eleição, em assembléia geral, antes do início das obras, da Comissão de Representantes, salvo se ela já constar do próprio contrato de construção, como permite a lei (art. 50);

– a obtenção do “habite-se” e a averbação da construção constituem-se em procedimentos finais da incorporação (art. 44).


V. III 1313

26.5. Construção por empreitada e por administração. Venda por preço global:

– a Lei no 4.591/64 estabelece que a construção, na incorporação, pode ser feita pelo sistema de empreitada, a preço fixo, ou reajustável por índices previamente determinados (art. 55);

– nesta empreitada a lei permite o reajuste de preço, em contrário ao art. 619, que proíbe o desfazimento unilateral do pacto, como seria possível pelo art. 623, justamente porque se trata de empreendimento coletivo;


V. III 1414

– aplicam-se os princípios dos Códigos no tocante à responsabilidade do construtor pelos riscos da obra, sua solidez e segurança;

– na empreitada a preço fixo, é vedado o aumento de preço; os preços sujeitos a correção monetária são reajustáveis:


V. III 1515

“Correção monetária – Índices – Sinduscon – Contrato de incorporação, no regime de empreitada, a preço fixo – Admissibilidade – Preço que, apesar de irreajustável, deve sofrer atualização dos valores das parcelas, em face da ascensão inflacionária – Índice, ademais, previsto contratualmente e adequado ao negócio da construção civil – Recurso provido” (TJSP, Apelação Cível 177.171-2 – São Paulo – Rel. Des. Mello Junqueira, 10-12-91);


V. III 1616

– pelo sistema de administração ou a preço de custo, cabe aos futuros condôminos fornecer ao incorporador e ao construtor, nos prazos convencionados, os valores destinados ao empreendimento;

– os arts. 58 a 62 da lei regulamentam a construção por administração;

– as responsabilidades do incorporador nesses negócios, afora os princípios gerais dos contratos, estão discriminadas no art. 43.


V. III 1717

26.6. Obrigações e direitos do incorporador:

– além do elenco de obrigações do incorporador enunciado na Lei

no 4.591/64, a este se agregam as responsabilidades decorrentes dos princípios gerais dos contratos e do Código de Defesa do Consumidor;

– a desistência do empreendimento pelo incorporador no prazo de

carência, devolvendo as importâncias recebidas dos adquirentes no prazo de 30 dias, sob pena de execução (art. 36);


V. III 1818

– a obrigação do incorporador de resultado na entrega do edifício pronto e acabado, assim como a unidade autônoma do adquirente;

– o inadimplemento do incorporador deve ser examinado em conjunto com suas obrigações (art. 43, incisos IV e VI);

– o incorporador não pode carrear aos adquirentes as despesas e custos referentes às unidades não vendidas, conforme art. 35, § 6o, parte final;


V. III 1919

– presente a vulnerabilidade do aderente, cabe a aplicação dos princípios da lei de defesa do consumidor.


V. III 2020

26.7. Obrigações e direitos dos adquirentes. Inadimplemento contratual. Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:

– o contrato de incorporação pode trazer expressamente a cláusula

resolutória;

– a aplicação dos princípios gerais dos contratos, levando-se em conta

que a Lei no 4.591/64 pontilha vários direitos específicos do adquirente;


V. III 2121

– o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que no contrato de compra e venda estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado:


V. III 2222

“Contrato – Compromisso de compra e venda de imóvel – Incorporação imobiliária – Contrato de adesão – Aplicabilidade das disposições da Lei no 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor. Não há de admitir-se a prevalência do ajuste de vontades para impor a uma das partes, em profundo desequilíbrio no cumprimento de contrato, não só a perda do imóvel, como também da integridade das parcelas pagas” (TJSP – Ap. Cível 60.480-4, 4-1-98, 7a Câmara de Direito Privado – Rel. Oswaldo Breviglieri).


V. III 2323

– a dedução da cláusula penal permitida pela jurisprudência;

– o presente Código, no art. 413, determina que nessa situação o juiz reduza eqüitativamente a penalidade;

– no inadimplemento do incorporador, é curial que o adquirente faça jus à devolução de tudo o que pagou mais perdas e danos.


V. III 2424

26.8. Comissão de representantes e assembléia geral de adquirentes. Convenção do condomínio:

– em qualquer modalidade de incorporação, podem os interessados

reunir-se em Assembléia Geral durante o andamento das obras, a fim de tratarem de assuntos a elas relacionados (art. 49);

– os poderes da assembléia geral de adquirentes permitem até destituir

o incorporador, na hipótese de paralisação das obras, sob as condições do inciso VI do art. 43;


V. III 2525

– a Comissão de Representantes é estatuída no art. 50 e deveria constituir-se, na prática, do corpo fiscalizador do incorporador;

– a exigência da lei da minuta da futura Convenção de Condomínio, que regerá a edificação ou o conjunto de edificações (art. 32, j), devendo esta ser submetida à aprovação dos condôminos, quando terminada a construção.


V. III 2626

26.9. Inadimplência do incorporador:

– na hipótese de falência do incorporador, não sendo possível à maioria dos adquirentes prosseguir na edificação, os aderentes serão credores privilegiados pelas quantias

que houveram pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente seus bens pessoais (art. 43, inciso III);


V. III 2727

– no contrato de empreitada, ao construtor também se aplicam os incisos II, III, IV e VI do art. 43, no que couber;

– na construção por administração, cabe à comissão dos representantes ou à assembléia dos adquirentes destituir o administrador;


V. III 2828

– a Lei no 4.591/64 capitula também crimes e contravenções, tendo como agentes o incorporador, o corretor e o construtor, como pessoas físicas ou dirigentes das respectivas pessoas jurídicas (arts. 65 e 66).


V. III 2929

26.10. Inadimplência do adquirente:

– na aquisição de unidade por preço global, o art. 41 autoriza que os efeitos

da mora recaiam também sobre o valor da parcela da fração ideal do terreno, no caso de atraso no pagamento das parcelas;

– o art. 63 da lei de incorporações permite que os contratos estipulem sanções para o inadimplemento;

– o art. 52 confere direito de retenção em favor do construtor.


V. III 3030

26.11. Extinção:

– o contrato de incorporação extingue-se pelo cumprimento ou pela inexecução;

– os contratos de aquisição dos adquirentes que gravitam em torno do contrato centralizador extinguem-se pelos meios ordinários de desfazimento, com as particularidades da lei especial: distrato, rescisão, resilição etc.


V. III 3131

26.12. O patrimônio de afetação. Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004:

– a separação do empreendimento, ou seja, a construção ou edificação, do patrimônio

geral do incorporador;


V. III 3232

– o objetivo da afetação voltado para que o empreendimento possa administrar-se de per si, não sendo passível de ser contaminado por insolvência, falência ou outras vicissitudes econômicas ou financeiras do incorporador, motivadas por negócios alheios ao patrimônio afetado;

– obriga-se que o incorporador mantenha escrituração contábil em separado para cada incorporação submetida a esse regime (art. 7o);

– o patrimônio de afetação do incorporador descrito no art. 31-A, da Lei no 4.591/64, com a redação que lhe deu a Lei no 10.931/2004.

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