Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare
-
Upload
ionutz-ionut -
Category
Documents
-
view
37 -
download
0
Transcript of Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 1/50
1
C U P R I N S
CAPITOLUL 1 – NOŢIUNEA SI CARACTERELE GENERALE ALE
CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
1.1.Noţiunea contractului de vânzare – cumpărare.................................................
1.2. Reglementarea legală......................................................................................
1.3. Caracterele juridice ale contractului de vânzare – cumpărare......................
CAPITOLUL 2 – CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE VÂNZARE- CUMPĂRARE
2.1. Consimţământul părţilor ..........................................................................
2.1.1. Promisiunea de vânzare(antecontractul)....................
2.1.2. Pactul de preferinţă.....................................................
2.1.3. Dreptul de preemţiune.................................................
2.2. Capacitatea părţilor ...................................................................................
2.2.1. Reguli generale................................................................
2.2.2. Incapacităţi speciale...............................................................
2.3. Obiectul contractului.......................................................................................
2.3.1. Lucrul vândut.................................................................
2.3.2. Preţul.................................................................................
BIBLIOGRAFIA
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 2/50
2
CAPITOLUL 1 – Noţiunea si caracterele generale ale
contractului de vânzare - cumpărare
1.1.Noţiunea contractului de vânzare - cumpărare
Vânzarea - cumpărarea este contractul prin care una dintre părţi –
vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi - cumpărătorul -
care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut.
Deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează a fi calificat
ca fiind vânzare – cumpărare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite
un alt drept decât dreptul de proprietate, având în vedere că transmiterea proprietăţii nu
este de esenţa, ci numai de natura contractului de vânzare – cumpărare. Astfel, poate fi
vorba de un drept de creanţă ( de exemplu, cesiunea de creanţă), de un drept real ( de
exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau de un drept
din domeniul proprietăţii intelectuale, ori , în mod excepţional, de drepturi asupra unei
universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri).
Drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au un
caracter strict personal (de exemplu dreptul real de uz – art.571 C.civ., dreptul de abitaţie
al soţului supravieţuitor , etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau
constituite prin acte unilaterale) intuitu personae ( de exemplu dreptul de întreţinere,
dreptul de pensie) nu pot forma obiectul contractului de vânzare – cumpărare. În încercarea lor de a-şi asigura executarea obligaţiilor contractuale ori
dezdăunarea rapida şi pe căi simplificate, în caz de neexecutare, sau chiar posibilitatea de
a se dezice de contract, părţile pot stipula în contracte conven ţ ii accesorii de arvună.
Arvuna îşi găseşte reglementarea în Codul civil doar în materia
contractului de vânzare – cumpărare (art.1297 -1298 C.civ) dând astfel expresie
principiului libertăţii contractuale a parţilor şi constituind încă un exemplu de aplicare a
principiului forţei obligatorii a contractelor.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 3/50
3
Arvuna, constă de obicei, într-o suma de bani sau orice alt bun mobil,
remise în momentul încheierii unui contract, fie pentru a se marca, în mod ferm,
încheierea unui contract şi a garanta executarea sa, fie pentru a permite oricăreia dintrepărţile contractante să-şi retragă ulterior consimţământul dat la încheierea contractului1.
Această sumă de bani, pe care una din părţile unui contract o dă celeilalte
la încheierea contractului va fi pierduta dacă, din culpa acelei parţi, contractul va rămâne
neexecutat, sau va fi primita îndoit, daca neexecutarea contractului se va datora culpei
celeilalte parţi.
Există anumite situaţii, prevăzute de art.1927 C.civ., în care convenţiile de
arvună nu produc nici un efect. Un prim caz este acela în care convenţia principală a
vânzării este nulă; fiind nul contractul de vânzare – cumpărare, în mod firesc şi convenţia
accesorie a arvunei este lovită de nulitate. Al doilea caz în care convenţia de arvună nu
produce efecte este acela în care vânzarea se execută. De asemenea, dacă părţile, de
comun acord, convin asupra desfiinţării contractului, ori dacă executarea vânzării a
devenit imposibilă, f ără culpa vreunei parţi, convenţia de arvună nu va avea nici un efect.
După caz, în toate aceste situaţii, arvuna va trebui restituită sau se „ va
prinde în prestaţiile reciproce”, prin mecanismul compensaţiei.
După cum s-a arătat în practica judiciară, nu orice sumă de bani ce se
plăteşte cu ocazia perfectării unui contract are caracter de arvună2, ci o astfel de sumă
poate avea şi semnificaţia unui avans din preţul care trebuie plătit, adică ea poate
constitui un început de executare a contractului3. Desigur, calificarea unei sume de bani
ca reprezentând o arvuna sau un avans (acont), va antrena efecte diferite în cele dou ă
cazuri.
Astfel, în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale, acontul va fi
restituit de către vânzători, în timp ce arvuna va fi pierdută de cel ce a plătit-o ori va fi
restituită „ î ndoit”. Tot astfel, în cazul imposibilităţii executării contractului, arvuna va fi
restituită, ea neproducându-şi efectele sale obişnuite, în timp ce sumele plătite cu titlu de
avans nu pot fi restituite, dacă cel ce a plătit aceste sume este şi partea ce suportă riscul
executării contractului. De asemenea, neexecutarea obligaţiilor contractuale deschide
posibilitatea creditorului de a solicita, o dată cu rezoluţiunea contractului pentru
1 C.Hamangiu, I Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu. Drept civil roman, vol.II, edit. All, Bucuresti,1997,p5512 Tribunalul Suprem, decizia nr.328/1969, în „ Revista romana de drept ” nr.8/1969, p.1843 Tribunalul Suprem, decizia nr.907/1989, in „Culegere de decizii 1989”, p.125
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 4/50
4
neexecutare, şi daune-interese în vederea acoperirii prejudiciului cauzat prin neexecutare;
cuantumul acestor daune – interese este fixat cu anticipaţie în cazul în care contractul
neexecutat a fost însoţit de o convenţie de arvună (clauza penală), în timp ce dacă sumade bani avea semnificaţia unui acont, cuantumul acestor daune – interese va trebui
determinat de instanţa de judecată.
1.2.Reglementare legală
Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpărare, se găseşte în Codul civil, Cartea a III-a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte
proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art.1294-1404.
Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 ( ce constituie şi
dreptul comun în materie ), prin alte acte normative, sunt reglementate diferite feluri de
vânzări, cunoscute ca varietăţi de vânzare-cumpărare, cărora le sunt aplicabile reguli
speciale ( de exemplu, vânzarea locuinţelor proprietate de stat în condiţiile Legii
nr.85/1992, Legii nr.112/1995, Legii nr.10/2001 etc.).
1.3.Caracterele juridice ale contractului de vânzare -
cumpărare
După cum rezultă din definiţia contractului, vânzarea este un contract cu
titlu oneros, sinalagmatic ( bilateral), comutativ, consensual şi translativ de proprietate.A) vânzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele părţi urmăresc
anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la
care se obligă, valoarea obligaţiilor luate de parţi fiind egale. Vânzătorul urmăreşte să
primească preţul, iar cumpărătorul urmăreşte să primească bunul cumpărat în schimbul
preţului stabilit.
B) vânzarea este un contract sinalagmatic, deoarece prin încheierea sa dă
naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante (art.943 C.civ.), fiecare dintre ele
dobândind dubla calitate de titular al unui drept de creanţa şi debitor al unei îndatoriri, iar
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 5/50
5
obligaţia unuia reprezintă cauza juridica a obligaţiei celuilalt. Vânzătorul are obligaţia să
predea bunul vândut şi să-l garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligaţia să
plătească preţul. C) vânzarea este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea
obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi de la încheierea contractului şi nu depind, ca
în contractele aleatorii, de un eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de
câştig şi pierdere pentru ambele părţi contractante4. Numai în mod excepţional contractul
poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus pieirii, exproprierii,
etc.
D) în principiu, vânzarea este un contract consensual, putând fi încheiat
prin simplul acord de voinţă al părţilor (solo consensu), fără îndeplinirea vreunei
formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul încheierii
contractului ( „ vinderea este perfectă. . . îndată ce părţile s-au învoit…” – art-1295
C.civ.).
În cazurile s pecial prevăzute de lege, prin excepţie de la principiul
consensualismului, vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile –
indiferent că sunt situate în intravilanul ori extravilanul localităţilor – pot fi înstrăinate
(dobândite) prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute (virtuale), numai
dacă actul a fost încheiat în formă autentică ( art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991 şi Legea
nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor).
După cum s-a menţionat în literatura de specialitate, noţiunea de
„înstrăinare” (a terenurilor) vizează transmiterea proprietăţii. Astfel fiind, pentru
constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate (uzul,
uzufructul, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dr eptul de superficie ) nu se cere
respectarea formelor autentice.
Forma autentică este obligatorie numai la actele juridice care se referă la
înstrăinarea şi dobândirea terenurilor, în timp ce construcţiile pot fi înstrăinate prin acte
sub semnătură privată, după abrogarea Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991,
republicată la 31 ianuarie 19975.
4C. Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitară, 2005, p.13 5 E.Lupan, M.Răchită, D.Popescu, Drept civil. Teoria generală, Cluj- Napoca, 1991, p.205
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 6/50
6
În cazul înstrăinării dreptului de proprietate asupra construcţiilor, care nu
au fost scoase niciodată din circuitul civil general, forma autentică nu este cerută.
Atunci când înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, darcontractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie
(drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în
privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare –
cumpărare.
În legătură cu forma contractului de vânzare – cumpărare având ca obiect
un autovehicul (folosit), vânzarea - cumpărarea se încheie valabil printr -un act sub
semnătură privată, aşa cum este prevăzut prin Hotărârea Guvernului nr.610/1992.
Prin aceasta hotărâre s-a prevăzut ca documentul care atesta dreptul de
proprietate asupra autovehiculului, pentru persoana care îl deţine, este cartea de identitate
asupra vehiculului (art.1), iar datele despre deţinător se înscriu în această carte de
identitate de către organul de politie care efectuează înmatricularea pe baza dovezii de
achitare a taxelor cuvenite statului şi a dovezii că vehiculul este asigurat (art.2 alin.3).
In baza acestei hotărâri de guvern, Ministerul Administraţiei şi Internelor,
Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Transporturilor au emis Instrucţiunile
nr.290/2.802/1.1189/1993 de aplicare a acesteia, în care s-a precizat că organele fiscale
iau în evidenţă autovehiculul pe baza unor acte expres menţionate : contract de vânzare –
cumpărare sub semnătură privată, factură fiscala, act notarial (act de donaţie, certificat de
moştenitor), hotărâre judecătorească.
In prezent radierea şi înmatricularea în circulaţie a autovehiculelor de către
organele de poliţie şi financiare se fac (în condiţiile prevăzute de HG nr.610/1992 privind
cartea de identitate a vehiculului) pe baza contractului de vânzare – cumpărare tipizat,
pentru a cuprinde elementele necesare operaţiunilor de înscriere, radiere sau
înmatriculare, încheiat la organele de poliţie, renunţându-se la forma autentificată de
notar.
E) vânzarea – cumpărarea este un contract translativ de proprietate din
momentul încheierii lui, căci potrivit art.1294 si art.971 C.civ., în momentul realizării
acordului de voinţă, se transmite proprietatea lucrului vândut.
Aceasta înseamnă că, prin efectul realizării acordului de voinţă ( solo
consensu) şi independent de predarea lucrului vândut şi de plata preţului, se produce nu
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 7/50
7
numai încheierea contractului, dar operează şi transferul dreptului de proprietate de la
vânzător la cumpărător. În acest sens, art.1295 C.civ. prevede că
„ proprietatea este de drept strămutată „ de la vânzător la cumpărător „ îndată ce părţiles-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul
încă nu se va fi numărat „.
Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi
riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino,dacă vânzătorul – debitor al
obligaţiei de predare – dovedeşte intervenirea unei cauze străine exoneratoare de
răspundere, adică natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii lucrului. În cazul când cauza
străină a fost dovedită, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere
cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut ( art.1074 alin.2 C.civ.) şi nu
reuşeşte să dovedească faptul că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la
termen (art.1156 alin.2 C.civ.).
Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate (şi a riscurilor)
din momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare operează numai dacă sunt
îndeplinite anumite condiţii :
a.) Lucrul vândut trebuie să existe. Pentru transmiterea imediata a dreptului
de proprietate (şi a riscurilor), prima condiţie prevăzuta de lege, este ca lucrul să existe în
momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.
Transferul proprietăţii în cazul vânzării bunurilor viitoare (de exemplu,
lucruri care urmează a fi confecţionate, o recoltă viitoare, etc.), poate opera numai din
momentul în care lucrurile executate (finalizate) ori recoltate au fost individualizate.
O dată cu dreptul de proprietate se transmit asupra cumpărătorului şi
riscurile. Dacă însa cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării – în tot sau în parte – a
lucrului viitor, din momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi indiferent
de transferul proprietăţii, acesta va suporta riscul deoarece nerealizarea a fost
independenta de voinţa şi atitudinea vânzătorului.
b.)Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual. Transferul
proprietăţii în cazul bunurilor determinate numai generic, nu se poate produce din
momentul încheierii contractului, având în vedere că nu se cunosc bunurile ce urmează să
fie efectiv dobândite de către cumpărător. În consecinţă, nu se pune problema transferării
riscurilor. La termenul stipulat, sau, în lipsă, la cererea cumpărătorului, vânzătorul trebuie
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 8/50
8
să individualizeze lucrul vândut şi să îl predea acestuia. În caz contrar, va răspunde pentru
neexecutarea obligaţiei asumate.
Transferul proprietăţii (şi al riscurilor) în cazul bunurilor de gen, seproduce din momentul individualizării, ceea ce se face, de regulă, prin predarea lucrului
vândut cumpărătorului. În consecinţă, riscul pieirii fortuite, până la individualizare, este
suportat de către vânzător.
c.) Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect
valabil încheiat. Vânzarea prin acte translative de proprietate, sau oferirea spre vânzare, a
unui bun sau universalităţi de bunuri, conduce la crearea unei prezumţii de proprietate (a
vânzătorului), cumpărătorul având, în plan subiectiv, reprezentarea că vânzătorul este de
buna - credinţă. Calitatea de proprietar a vânzătorului se prezumă, ea netrebuind să fie
dovedită de către acesta decât în cazuri expres prevăzute de lege ( este cazul
autoturismelor, imobilelor, etc.).
Vânzarea lucrului altuia nu este în principiu interzisa de legislaţia civila
română, aceasta implicând însă obligaţia vânzătorului de a dobândi bunul respectiv, şi a-l
preda cumpărătorului. Pentru a fi valabil încheiată convenţia, vânzătorul trebuie să
încunoştiinţeze cumpărătorul , că nu are în acel moment, calitatea de proprietar., altfel,
convenţia va fi lovită de nulitate.
În situaţia în care vânzătorul, deşi nu este proprietarul bunului, afirmă
totuşi faţă de cumpărător că ar avea aceasta calitate, activitatea sa reprezintă o manoperă
dolosiva, încălcându-se principiul bunei - credinţe a părţilor contractante, principiu
consacrat prin art.970 C.civ.
În acelaşi sens, instanţa supremă a decis constant că, în cazul unui bun
aflat în indiviziune, vânzarea lui de către un coindivizar unui terţ nu atrage nulitatea
actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii a
cărei îndeplinire are loc dacă bunul a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune,
coindivizarului care l-a înstrăinat, în acest sens fiind şi prevederile art.785 si 786 C.civ.6 .
Astfel, dacă bunul vândut va fi atribuit coindivizarului vânzător, dreptul cumpărătorului
se consolidează; în caz contrar, dreptul încetează, apreciindu-se că vânzătorul nu a fost
6 Tribunalul Suprem, deciyia nr.1195/1981, in „Repertoriu …1980-1985”, p.87
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 9/50
9
niciodată proprietarul bunului, şi el va datora cumpărătorului, o garanţie de evicţiune
totala7.
În mod corelativ, transmiterea imediata a dreptului de proprietate dinmomentul încheierii contractului operează numai dacă acesta este perfect valabil încheiat
(de exemplu – dacă vânzarea - cumpărarea este un contract solemn, consimţământul
părţilor trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege).
d.) Este necesar ca păr ţ ile să nu fi amânat transferul proprietăţ ii printr-o
clau ză speciala pentru un moment ulterior încheierii contractului. Astfel se întâmplă dacă
părţile au amânat transferul proprietăţii până la împlinirea unui termen suspensiv (de
exemplu, până la termenul predării lucrului vândut ori al plăţii preţului) sau până la
realizarea unei condiţii suspensive.
Transferul imediat al dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărător
are loc numai dacă nu a fost amânat până la realizarea unei condiţii suspensive simple
potestative. De exemplu, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului care a f ăcut
obiectul vânzării - cumpărării a fost amânat până la procurarea de către cumpărător a unor
oferte de achiziţionare a două apartamente, adică a unor condiţii de locuit indispensabile
pentru vânzători şi pentru facilitarea executării obligaţiei de predare a bunului vândut.
În situaţia în care, prin convenţia încheiata între părţi, transferul a fost
amânat pentru un moment ulterior încheierii contractului, se amână, în virtutea legii, în
mod corespunzător, şi transmiterea riscurilor asupra cumpărătorului.
Regula res perit domino (care leagă riscurile de proprietate), la fel ca şi
regula transferării proprietăţii în momentul încheierii contractului (stabilită în art.1295
C.civ., potrivit căruia transferul proprietăţii are loc „de îndată ce părţile s-au î nvoit”), nu
este de ordine publica şi deci poate fi înlăturată. În consecinţă, cumpărătorul poate să îşi
asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în
cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat
transferul proprietăţii ( de exemplu, în cursul transportului). Aceasta trebuie să rezulte
însă dintr-o clauza neîndoielnică şi expres prevăzută în contract.
e.) Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare a fost reglementată
prin Legea cadastrului funciar şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, intrată în vigoare la
data de 24 iunie 2996, publicată în M.Of.nr.61/26 martie 1996. Prin această lege s-a
7 Fr.Deak, op.cit., p.42-43
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 10/50
10
prevăzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliară, sub forma înscrierii în cărţile
funciare (publicitate reală), dar numai cu efecte de opozabilitate faţă de terţi a actului
juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare.S-a renunţat astfel la sistemul publicităţii imobiliare prin registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de dispoziţiile art.1801-1802 (abrogate expres
prin art.72 alin.2 din Legea nr.7/1996), aplicabil în Oltenia, Muntenia, Moldova şi
Dobrogea şi s-a adoptat sistemul publicităţii reale, pe imobile, bazat pe înscrierea acestora
în cărţile funciare.
După cum prevede Codul civil, „ în materie de vindere de imobile,
drepturile care rezultă prin vinderea perfecta între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de
transcripţiunea (în prezent înscrierea în cartea funciară) actului, unei a treia persoane care
ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut” (art.1295
alin.2 C.civ.).
După intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau
constitutive de drepturi reale imobiliare – pentru a fi opozabile faţă de terţi – trebuie să fie
înscrise în cartea funciară. In acest sens, potrivit art.49 alin.4, dacă vânzătorul
înstrăinează un imobil la mai mulţi cumpărători, va avea câştig de cauză (dobândind
dreptul real cu opozabilitate faţă de ceilalţi) acela dintre cumpărători care a înregistrat
primul cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte funciară în a cărei rază
teritorială este situat imobilul.
Astfel, în judeţele cu carte funciară şi în judeţele în care au fost finalizate
lucrările cadastrale şi ale registrelor de publicitate imobiliară, publicitatea imobiliară se
realizează, pentru opozabilitatea faţă de terţi, prin înscriere în cartea funciară, încetând
aplicabilitatea dispoziţiilor referitoare la publicitatea imobiliară prin sistemul registrelor
de transcripţiuni şi inscripţiuni.
În cazul lucrurilor mobile nu exista un sistem de publicitate, căci posesia
lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a vândut de doua
ori lucrul mobil, va avea preferinţă cel care a intrat mai întâi cu bună - credinţa în posesia
lucrului, deşi a cumpărat mai în urmă (art.972 C.civ.).
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 11/50
11
CAP.2 - CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE VÂNZARE – CUMPĂRARE
Potrivit art.948 alin.1 C.civ., prin „condiţii esenţiale pentru validitatea unei
convenţii”, legiuitorul a vrut să exprime atât condiţiile de valabilitate cât şi cele de
existenţă ale contractului, f ără a face distincţie deşi sunt doua noţiuni diferite.
Făcând o analiză a condiţiilor esenţiale de existenţă a contractului, în mod
natural, aceste condiţii ar fi doar consimţământul, obiectul şi cauza. Textul art.948 C.civ.
adaugă însa şi capacitatea, deşi aceasta este doar o condiţie de validitate a contractului, nu
de existenţă.
Astfel, contractul de vânzare – cumpărare, pentru a fi valabil încheiat,
trebuie să întrunească aceste elemente, respectiv : consimţământul, capacitatea, obiectul
(lucrul vândut şi preţul), o cauză licită şi, în contractele solemne, forma.
2.1. CONSIMŢĂMÂNTUL
Consimţământul reprezintă hotărârea concordantă a doua sau mai multe
persoane de a încheia o convenţie. El implică adoptarea şi exteriorizarea deciziei de a
contracta , exprimând voinţa internă şi pe cea declarată a ambelor părţi.
Ca şi oricare alt contract, vânzarea se încheie prin consimţământul părţilor.
Acordul de voinţă între părţi este întotdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile
prevăzute de lege - în vederea formării contractului. De exemplu, exproprierea pentrucauză de utilitate publică reprezintă, în fond, tot o vânzare - cumpărare, dar forţată,
independentă de consimţământul proprietarului. Preţul - numit în această materie
despăgubire – se stabileşte de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergenţă, prin
justiţie (art.41 din Constituţie şi art.481 C.civ.).
În materia vânzării se aplică regulile dreptului comun, însă există şi
anumite probleme specifice : promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală), pactul
de preferinţă şi dreptul de preemţiune.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 12/50
12
2.2.1. Promisiunea de vânzare (antecontractul)
A .Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare)
Vânzarea propriu zisă este aceea în care părţile s-au învoit asupra lucrului
şi preţului, chiar dacă lucrul nu s-a predat şi preţul nu s-a plătit, aşa cum prevede art.1295
C.civ..
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul
promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi
proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior – de obicei înăuntrul unui termen –
consimţământul său de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul proprietar se obligă faţă de
locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi manifestă
voinţa de a-l cumpăra.
Se poate întâmpla însă ca proprietarul să se oblige să vândă lucrul unei
anumite persoane, în schimbul unui preţ determinat, la data când beneficiarul ofertei va
cere executarea ei. Realizarea vânzării este subordonată voinţei cumpărătorului eventual. Un exemplul tipic de promisiune unilaterală de vânzare este cazul
locatarului unui imobil, care vrând să-l cumpere, dar neavând momentan suma de bani
necesară, obţine o promisiune de vânzare din partea proprietarului până la expirarea unui
anumit termen. În acest caz, ne aflăm în faţa unei promisiuni unilaterale de vânzare.
Această promisiune unilaterală obligă pe promitent să efectueze vânzarea,
la cererea beneficiarului, oricând până la exprimarea termenului înlăuntrul căruia
beneficiarul îşi poate da consimţământul său la vânzare.
S-a format astfel un contract special, pentru că angajamentul părţii care s-a
obligat a vinde, sub rezerva arătată, a fost acceptat de cealaltă parte, care devine
creditorul ei.
Promisiunea unilaterală de vânzare este cunoscută în doctrină şi sub
denumirea de vânzare sau făgăduinţă de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare,spre deosebire de oferta de a contracta,
care este un act juridic unilateral, este un contract, în cadrul căruia o persoană numită
promitent se obligă faţă de altă persoană, numită beneficiar, să-i vândă un lucru, la un
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 13/50
13
anumit preţ, înăuntrul unui termen, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l
cumpăra sau nu.
Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie confundată cu oferta( policitaţiunea), deoarece, în timp ce prima „ este un adevărat contract, care prin esenţa
lui presupune acordul a două voinţe”, cea de – a doua este doar o manifestare unilaterală
de voinţă, care, prin definiţie, încă nu s-a întâlnit cu o manifestare de voinţă pentru a
forma un contract8.
O promisiune de vânzare cu această rezervă, în cadrul căreia beneficiarul
„ acceptă promisiunea fără să-şi asume obligaţia de a cumpăra” este neîndoielnic, un
contract (şi nu un act unilateral de voinţă), dar nu poate produce efectele unei vânzări.
Promisiunea unilaterală de vânzare nu transmite proprietatea, ci dă naştere
unei obligaţii de a face, deci o obligaţie personală pentru una din părţi, cealaltă parte
păstrându-şi libertatea de a decide.
În cazul în care promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde
bunul unei alte persoane, beneficiarul nu poate cere predarea bunului promis, întrucât nu
a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei –
valabilă.
Promisiunea de vânzare, este de fapt, un antecontract, care să naştere la un
drept de creanţă, una din părţi fiind obligată ( obligaţia de a face) faţă de cealaltă, să
vândă, în viitor, un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l
cumpăra sau nu9. Antecontractului îi sunt aplicabile, fiind şi el un contract, dispoziţiile
art.942-1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta, consimţământul valabil
exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.
Atunci când beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar
promitentul, prin încălcarea obligaţiei sumate, va refuza vânzarea – eventual a şi vândut
lucrul unei alte persoane – contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având
dreptul la daune – interese10, potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a face (art.1075
C.civ.).
8 D.Chirică, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.21.9 N.Marian(I), C.Turianu(II), note la dec.civ.nr.1795/1992 a Trib.Mun.Bucureşti, În „Dreptul”, nr.9/1993,p.61-7010 D.Chirică, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.24
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 14/50
14
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât
creează obligaţii numai pentru una dintre părţi (promitent). Este însă posibil ca, în
schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sumei de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care promisiunea unilaterală
de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într -o
promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de
a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă
beneficiarul se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale
( art.1191 şi urm. C.civ.) aplicabile creanţelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un
contract solemn.
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la
expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea
termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de
vânzare ( art.3 şi art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958).
B .Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare
Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu
singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.
Pe lângă clauzele esenţiale şi indispensabile referitoare la obiectul viitoarei
vânzări – preţul şi asumarea obligaţiei de a încheia în viitor contractul de vânzare -
cumpărare în formă autentică11- promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare poate
cuprinde şi unele clauze accesorii cum sunt : clauza de dezicere şi clauza rezolutorie
( pactul comisoriu).
Părţile pot, in principiu, stipula expres facultatea de revocare unilaterală a
contractului denumită clauză de dezicere, sub dubla cerinţă de a nu constitui o condiţie
pur potestativă din partea celui ce se obligă şi de a nu fi exercitată prin abuz de drept. În
materie de vânzare – cumpărare o asemenea clauză este cunoscută sub denumirea de
11 M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile ale antecontractului şi clauzele sale accesorii, în „Dinamica relaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şi practica dreptului”, Cluj- Napoca,1988, p.89.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 15/50
15
„arvună penitenţială”. Dacă, prin voinţa părţilor, arvuna este o clauză de dezicere (şi nu
un mijloc de constrângere la executarea convenţiei), atunci „ fiecare parte se poate desista
de contract, aceea care a dat arvuna abandonând-o, iar aceea care a primit-o restituind-o îndoit12.
Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei părţi
contractante să rezoluţioneze (desfiinţeze), în mod unilateral, contractul în cazul în care
cealaltă parte nu îşi îndeplineşte în mod culpabil o obligaţie contractuală dintre cele
stipulate în mod expres de părţi în cuprinsul clauzei.
Astfel, prin decizia nr.1052/2002, Curtea Supremă de Justiţie, a statuat :
„În mod corect prima instanţă a reţinut că, la încheierea antecontractului de vânzare -
cumpărare, pârâţii vânzători au prezentat un extras de carte funciara mai vechi şi au
declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând ulterior că asupra
imobilului este înscrisă o ipoteca şi sunt notate mai multe acţiuni, situaţie în care a dorit
să urgenteze încheierea contractului în formă autentică, sub condiţia ca imobilul să fie
f ără sarcini.
De asemenea, s-a reţinut corect că reclamanta a notificat pârâţilor că va
achita preţul integral, aceştia urmând să prezinte un extras de carte funciara f ără sarcini.
Întrucât la data de 10 iunie 1999 pârâţii, convocaţi de reclamantă, s-au
înf ăţişat la notariat, însa nu au prezentat un extras cartea f unciară f ără sarcini privind
imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând preţul
imobilului, culpa pârâţilor este evidentă.
Pe de alta parte, este nefondata critica pârâţilor cu privire la lipsa temeiului
juridic pentru admiterea acţiunii, potrivit căreia rezoluţiunea nu s-ar putea pronunţa decât
dacă în convenţie ar fi fost o clauză privind inexistenţa unei sarcini în cartea f unciară.
Dacă într-un contract bilateral unul dintre contractanţi nu-şi execută
obligaţia, celălalt va putea sau să urmărească executarea ei sau să ceara instanţei
rezoluţiunea contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creata de legiuitor
parţii care a executat sau declară că este gata să-şi execute obligaţiile.
Acest drept de opţiune este prevăzut de art.1020 C.civ., potrivit căruia
condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice”.13
12 D.Alexandresco , Drept civil român, vol. VI, Iaşi, 1920, p.297 13 C.S.J., decizia nr.1052/2002, in „Dreptul” nr.12/2003, p.228
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 16/50
16
Promisiunea bilaterală este un antecontract, la fel ca şi cea unilaterală, cu
deosebirea că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Dacă, de
exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul devânzare - cumpărare nu este încheiat cât timp nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege
(autentică) şi cu respectarea dreptului de preemţiune ( dacă este cazul). În schimb,
obligaţia de a încheia contractul în viitor rămâne valabilă.
Promisiunea bilaterală, ca antecontract, dă naştere la obligaţii reciproce de
a face, adică de a încheia, în viitor contractul promis de vânzare - cumpărare14.
Dar, dacă actul încheiat între părţi este nul absolut drept contract de
vânzare – cumpărare, pentru nerespectarea formei autentice, el poate fi valabil ca
antecontract de vânzare - cumpărare, deoarece, prin acesta nu a avut loc transferul
dreptului real, ci doar a generat obligaţia părţilor de a încheia în viitor, contractul promis,
în forma cerută de lege.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într -
un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de
vânzare-cumpărare în formă autentică, privind un anumit teren, la un preţ determinat.
Deoarece şi el este un contract, antecontractului îi sunt aplicabile, în
principiu, dispoziţiile art. 942 - 1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta,
consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.
Expresie a libertăţii contractuale, în dreptul nostru civil, antecontractul este
guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art.971 şi art.1295 C.civ.
Astfel, antecontractul se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a
părţilor, nefiind necesar ca ea să fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca
antecontractul să se încheie în formă autentică prevăzută pentru contractul de vânzare-
cumpărare, deoarece nu se confundă cu acesta din urmă, el având o configuraţie
distinctă15.
14 I.Popa(I), B.Dumitrache(II), Antecontractul de vânzare- cumpărare şi promisiunea sinalagmatică devânzare- cumpărare, î n „Dreptul” nr.2/2004, p.44 şi urm. 15 N.Marian, C.Turianu, note la dec.nr.1795/1992 aTrib. Municip. Bucureşti, în „Dreptul”, nr.9/1993,p.61-70
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 17/50
17
O condiţie a promisiunii bilaterale, ca antecontract, este ca acesta să
conţină, explicit sau implicit, clauza potrivit căreia părţile se obligă, reciproc, să încheie
în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Aceasta este o obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în
natură, voluntar prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare ( forma autentică este
obligatorie numai la actele juridice care se referă la înstrăinarea şi dobândirea terenurilor,
în timp ce construcţiile pot fi înstrăinate prin acte sub semnătură privată), sau silit, dacă
vreuna dintre părţi refuză să contracteze în forma cerută de lege.
În cazul promisiunii bilaterale, ale cărei clauze anticipatorii au fost
executate de părţi, s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instanţa să pronunţe, în baza
art.1073 şi 1977 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Două condiţii sunt esenţiale acestei posibilităţi : a) antecontractul să aibă îndeplinite
cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art.948 C.civ.; b) bunul a
cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului - promitent şi să nu
existe alte impedimente legale.
Validarea unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare a unui bun
individual determinat şi transformarea acesteia în act juridic perfect de înstrăinare sunt
condiţionate de existenţa bunului, sub titlu de proprietar, în patrimoniul vânzătorului -
promitent. După cum s-a subliniat, apare important pentru transformarea antecontractului
în contract perfect ca părţile să fi executat clauzele anticipatorii ale convenţiei lor
( predarea bunului promis şi plata preţului).
In cazul in care promitentul - vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde
lucrul unei alte persoane, beneficiarul – cumpărător nu poate cere predarea lucrului,
întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană – cu rezerva
fraudei ( fraus omnia corrumpit )- este valabilă. Ca atare, beneficiarul cumpărător nu poate
cere decât daune-interese16.
În cazul în care lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu
există alte impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor – interese sau
obligării promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului -,
nu este exclusă posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract
16 Gh.Părăuşanu, nota I I la dec.nr.667/1982 a Trib.Jud.Olt, în „Revista română de drept”, nr.1/1984, p.49
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 18/50
18
de vânzare - cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul
proprietăţii de la data când rămâne definitivă17.
Soluţia se impune astfel, în temeiul principiului executării în natură aobligaţiilor prevăzut de art.1073 C.civ., care permite creditorului îndreptăţit să obţină
executarea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său.
Atunci când obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către
debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a aduce a o
aduce la îndeplinire. În acest cadru juridic, instanţa judecătorească are posibilitatea ca,
prin suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei „ de a face”, izvorâtă din
antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.
Astfel, prin decizia nr.222/1993, Curtea Suprema de Justiţie a stabilit:
„Antecontractul prin care părţile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra
unui imobil naşte în sarcina acestora obligaţia de a încheia contractul asumat, iar instanţa
judecătorească are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare - cumpărare, chiar în condiţiile abrogării art.12 din Decretul nr.144/1958.
În cazul în care obligaţia de a face nu este adusa la îndeplinire de către
debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a o aduce la
îndeplinire. În acest cadru juridic, instanţa judecătorească are posibilitatea ca, prin
suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei de „ a face” , izvor âtă din antecontract,
să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare18.”
Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (de răzgândire) în
favoarea uneia sau a ambelor părţi ( inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresă a
dreptului de dezicere), consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate
pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
În acest sens, prin decizia nr.674/1994, Curtea Supremă de Justiţie a
statuat: „ Cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare s-a prevăzut o
clauză – acceptată de ambele părţi – şi anume, că în cazul în care promitenţii - vânzători
se vor „răzgândi” şi nu se vor mai prezenta la notar în vederea autentificării vânzării, vor
plăti cumpărătoarei o despăgubire egală cu de trei ori cuantumul avansului primit în
contul preţului.
17 Fr. Deak, op.cit.p.2218 C.S.J., decizia nr.222/1993, in Dreptul, nr.7/1994, p.74
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 19/50
19
Prin clauza menţionată ambele părţi au consimţit că pârâţii pot reveni
asupra acordului de voinţe dat de a încheia contractul în formă autentică, cu toate
consecinţele ce decurg din aceasta. Este adevărat că, potrivit art.969 C.civ., „convenţiile legal făcute au putere
de lege între părţile contractante” şi că, în principiu, convenţiile nu pot fi revocate decât
cu acordul ambelor părţi.
Numai că, în speţă, reclamanta a achiesat la înscrierea clauzei menţionate
prin care pârâţii au fost în drept să revoce unilateral convenţia de vânzare, cu singura
obligaţie asumată de a despăgubi pe reclamantă cu valoarea de trei ori a avansului.
Prin urmare, acceptând clauza de mai sus, reclamanta şi-a asumat riscul ca
până la autentificarea vânzării – convenţia să poată fi desfiinţată în mod unilateral de
către pârâţi.
Aşa fiind, se impune ca instanţele să constate că înţelegerea dintre părţi a
fost desfiinţată în mod unilateral de către pârâţi în baza clauzei din contract.”19
2.1.2. Pactul de preferinţă
Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care
proprietarul unui bun se obligă ca, atunci când îl va vinde, să acorde preferinţă unei
anumite persoane, la preţ egal. În acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci
numai să acorde preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens20. O asemenea
promisiune, deşi afectată de o condiţie potestativă, este valabilă deoarece condiţia este
numai simplă potestativă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe voinţei
promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul.
La fel ca şi promisiunea de vânzare, pactul de preferinţă, nu transmite
dreptul de proprietate, el nu conferă părţii lezate dreptul de a intenta acţiune în
revendicare sau în anularea vânzării făcută cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de
cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu
complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor ( fraus omnia corrumpit ). În lipsa
19 C.Tudiranu, Contracte civile speciale. Practică judiciară comentată şi adnotată, 2005, p.10920 C.Hamangiu, I.Rosetti- bălănescu, Al.Băicoianu, Tratat de drept civil român, volII, Bucureşti, 1929,p.895-896.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 20/50
20
fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune împotriva promitentului numai pentru daune
- interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat
prin nerespectarea obligaţiei de a face. Dreptul beneficiarului, rezultat din promisiunea de vânzare (unilaterală sau
bilaterală) inclusiv pactul de preferinţă - în situaţia în care nu s-a prevăzut altfel în
convenţia dintre părţi -, se poate transmite prin acte între vii ( cu respectarea formalităţilor
prevăzute de lege pentru cesiunea de creanţă) sau prin moştenire. Întrucât legislaţia
noastră nu cunoaşte cesiunea de datorie, obligaţia promitentului se transmite numai prin
moştenire ( mortis causa).
2.1.3.Dreptul de preemţiune
În situaţia în care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept prioritar la cumpărare (drept de
preemţiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaşului şi statului ( art.48 din
Legea nr.18/1999 şi art.9 din Legea arendării nr.126/1994)21.
Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor – care păstrează
multe din principiile Legii fondului funciar nr.18/1991, printre care şi acela conform
căruia înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan cu respectarea dreptului de
preemţiune – consacră acestui drept art.5-11. Conform art.5, înstrăinar ea prin vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor.
a) în opinia unor autori, cele trei categorii din art.5 al legii sunt chemate să
beneficieze de un asemenea drept într-o ordine de preferinţă22.
Potrivit acestei opinii, enumerarea categoriilor de persoane beneficiare ale
dreptului de preemţiune din art.5 ar duce, inevitabil, la existenţa unei ierarhii în care, de
exemplu, coproprietarii devin prioritari faţă de celelalte. Pe cale de consecinţă, numai
când categoria ori categoriile „superioare” nu există sau nu îşi manifestă opţiunea pentru
cumpărare, categoriile de rang imediat „inferior” pot beneficia de exerciţiul dreptului lor
21 Fr.Deak, Dreptul de preemţiune, în Dreptul, nr.7/1992, p.34-4322 E.Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Lg.nr.54/1998, în „Dreptul”, nr.8/1998, p.19-29
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 21/50
21
de preemţiune. În cazul în care nici o categorie nu-şi manifestă disponibilitatea pentru
cumpărare, ori dacă preţul pe care îl oferă titularii dreptului de preemţiune nu este
convenabil pentru vânzător, terenul devine liber pentru vânzare către oricare altă persoană(art.9 şi art.10).
b) aşa cum se poate deduce din modul de redactare al textelor legale citate,
scopul principal al reglementării constă în evitarea fărâmiţării proprietăţilor funciare şi
favorizarea concentrării lor. Instituirea dreptului de preemţiune în favoarea
coproprietarilor, care sunt primii preferaţi de legiuitor, urmăreşte şi simplificarea
raporturilor dintre aceştia prin eventuala lichidare a coproprietăţii, dar nu pe calea
partajului, ci prin cumpărarea tuturor cotelor - părţi de către un singur titular, precum şi
prin împiedicarea apariţiei unui alt coproprietar a cărui prezenţă ar putea să nu fie dorită
de ceilalţi coproprietari23.
În ceea ce îl priveşte pe arendaş, s-a urmărit o mai bună punere în valoare a
terenurilor agricole prin reunirea calităţilor de proprietar şi exploatant în mâinile aceleiaşi
persoane, ţinându-se seama în acelaşi timp, de împrejurarea că, de cele mai multe ori, pe
parcursul executării contractului de arendare, arendaşul efectuează anumite lucrări de
îmbunătăţire a fondului şi este echitabil ca acesta să profite.
c) dreptul de preemţiune are natură legală - spre deosebire de pactul de
preferinţă care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al
beneficiarului pactului se naşte pe baza consimţământului dintre părţi -, fiind instituit
printr-o normă imperativă; voinţa proprietarului-vânzător nu are nici un rol în naşterea şi
exercitarea dreptului de către titularul său. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul,
el trebuie să respecte dreptul de preemţiune sub sancţiunea prevăzută de lege.
Înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preemţiune
(neîncunoştiinţarea Agenţiei pentru Dezvoltare şi Amenajare Rurală despre intenţia de
vânzare, vânzarea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea
dreptului sau la un preţ inferior celui prevăzut în oferta comunicată, etc.) se sancţionează
cu nulitatea relativă a contractului încheiat, anularea putând fi cerută potrivit dreptului
comun în materie, dar ţinând seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de
preemţiune – indiferent de persoana ori de buna sau reaua - credinţă a cumpărătorului şi
23 E.Chelaru, op.cit., p.20
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 22/50
22
chiar dacă titularul dreptului de preemţiune nu este parte în contractul a cărui anulare se
cere.
Din cele ce preced rezultă, deci, că : 1. Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei
circulaţii a bunurilor, şi mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber
– absolut şi exclusiv – de bunul său (art.480 C.civ.). Fiind concepută de legiuitor ca o
derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează dreptul
de preemţiune urmează să fie interpretate restrictiv.
2. Fiind un drept absolut, dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes;
deci, dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui se poate cere anularea
contractului indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător.
Dreptul de preemţiune are un domeniu de aplicare bine determinat, şi
anume :
a) Are ca obiect numai terenurile agricole ( de exemplu terenuri arabile,
păşuni, fâneţe, etc.) situate în extravilan. Dacă terenul nu este agricol (de exemplu,
pădure) sau, fiind agricol, este situat în intravilan, dreptul de preemţiune nu există. Aşa
cum s-a văzut, textele în materie sunt de strictă interpretare şi domeniul lor de aplicare nu
poate fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.
b) Dreptul de preemţiune este prevăzut de lege numai dacă înstrăinarea se
face „ prin vânzare”( art.5). Cum vânzarea se face cu titlu oneros şi comutativ, pentru o
sumă de bani plătibilă cu titlu de preţ, dreptul de preemţiune nu poate fi recunoscut dacă
înstrăinarea se face cu titlu gratuit ( de exemplu donaţie), fie cu caracter aleatoriu ( de
exemplu contract de întreţinere), fie prin contractul de schimb,chiar şi cu sultă.
Neexistând un preţ ca echivalent al terenului care se înstrăinează, dreptul de preemţiune
nu poate fi recunoscut, el putând opera numai la preţ egal.
c) O altă condiţie de aplicabilitate a dreptului de preemţiune cere ca actul
juridic să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului . Noţiunea
de înstrăinare prin vânzare vizează transmiterea proprietăţii dar nu şi dezmembrămintele
ei (de exemplu dreptul de uzufruct) sau folosinţa terenului (arendarea).
În schimb, în cazul în care se înstrăinează proprietatea, dreptul de
preemţiune trebuie să fie respectat, chiar dacă se transmite numai nuda proprietate şi
indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct ( o terţă persoană sau proprietarul
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 23/50
23
– vânzător care îşi rezervă acest drept). Evident, dacă titularul dreptului de preemţiune
înţelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile reale ca orice dobânditor al
dreptului de proprietate dezmembrat ( sau grevat).Atunci când cele trei condiţii sunt îndeplinite, dreptul de preemţiune
trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului - vânzător. Deci, dreptul de
preemţiune poate fi exercitat şi în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte
din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale, terenuri care se
pot vinde (de exemplu în conformitate cu art.26 din legea nr.18/1991 republicată în
1998).
Titularii dreptului de preemţiune sunt: coproprietarii terenului agricol
(dacă unul – unii - dintre ei se hotărăşte să vândă cota-parte din dreptul de proprietate),
proprietarii vecini (prin aceasta înţelegându-se proprietarii terenurilor agricole învecinate
cu terenul agricol care se vinde) şi arendaşul, în cazul înstrăinării prin vânzare a
terenurilor din extravilan, arendate.
Potrivit Legii nr.54/1998, statul – în această calitate – nu mai are drept de
preemţiune în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de
preemţiune numai dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului agricol
învecinat cu terenul agricol care se vinde. Dacă au calitatea prevăzută de lege (art.5 din
Legea nr.54/1998) statul, precum şi unităţile administrativ – teritoriale sau societăţile cu
capital integral sau majoritar de stat, vor avea drept de preemţiune, legea nefăcând
distincţie în această privinţă.
Art.8 din Legea nr.54/1998 nu prevede o ordine de preferinţă între titularii
dreptului de preemţiune, astfel încât – dacă mai mulţi titulari îşi exercită acest drept –
„vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanţi”.
Alegerea vânzătorului între ofertanţii titulari ai dreptului de preemţiune
este liberă, necondiţionată de lege. Prin urmare, el poate f ace alegerea luând în
considerare şi criterii subiective, de exemplu să-l aleagă pe arendaş, deşi proprietarul
terenului învecinat oferă un preţ mai mare sau condiţii de plată a preţului mai avantajoase.
Cât timp contractul s-a încheiat cu un titular al dreptului de preemţiune, nu mai poate fi
aplicată sancţiunea (prevăzută de art.14 din Legea nr.54/1998) „pentru nerespectarea
dispoziţiilor art.5”. Numai opţiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 24/50
24
dreptului de preemţiune deschide calea acţiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un
preţ cel puţin egal.
În scopul exercitării dreptului de preemţiune, „ vânzătorul va înregistraoferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia
este situat terenul. În aceiaşi zi, secretarul unităţii administrativ - teritoriale va afişa
oferta, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei, la sediul primăriei. Oferta va cuprinde
numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul
unde este situat terenul „ (art.6 din Legea nr.54/1998).
Vânzătorul poate oferii spre vânzare tot terenul ce-i aparţine, o parte din
acel teren, cota – parte ideală din dreptul de proprietate ( dacă este coproprietar în
indiviziune cu alţii) sau nuda proprietate24.
„Oferta” vânzătorului este o simplă declaraţie de intenţii, iar nu o oferă de
a contracta (în sens juridic) deoarece oferta de a contracta trebuie să cuprindă toate
elementele necesare pentru încheierea contractului prin simplă acceptar e. Ori, din oferta
vânzătorului lipseşte unul din elementele esenţiale ale vânzării , şi anume preţul cerut,
care urmează să fie „oferit” abia de titularul care înţelege să-şi exercite dreptul de
preemţiune ( art.7 şi 9 din Legea nr.54/1998). În consecinţă, declaraţia vânzătorului
înregistrată la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vânzare – cumpărare,
putând servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la
autentificarea contractului de vânzare – cumpărare de către notarul public, act care poate
fi eliberat după 45 de zile de la data afişării „ofertei” vânzătorului. Însă vânzătorul poate
revoca „oferta” şi înainte de expirarea acestei perioade (oricând), numai că, în acest caz,
secretarul unităţii administrativ – teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru
autentificarea contractului de vânzare –cumpărare.
Vânzătorul poate reveni asupra intenţiei de vânzare şi prin neacceptarea
preţului oferit de către titularii dreptului de preemţiune (preţ neconvenabil conform art.9
din Legea nr.54/1998).
Potrivit art.7 din Legea nr.54/1998, din momentul afişării „ofertei” de
vânzare, titularii dreptului de preemţiune au la dispoziţie 45 de zile pentru exercitarea
acestuia.
24 Fr.Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale. Universul juridic, 2001, p.33
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 25/50
25
Oferta de cumpărare, în care urmează să fie arătat şi preţul oferit, trebuie
făcută în scris şi înregistrată la primărie. Prin urmare, dacă oferta vânzătorului nu conţine
preţul cerut, oferta de cumpărare reprezintă o veritabilă ofertă de a contracta, fiinddeterminate elementele necesare pentru încheierea contractului prin acceptare (terenul şi
preţul), destinatarul ofertei fiind vânzătorul.
In cazul in care, în termenul de 45 de zile prevăzut de lege nici unul dintre
titularii dreptului de preemţiune nu a făcut ofertă de cumpă rare a terenului, acesta se
vinde liber (art.10), notarul putând autentifica contractul de vânzare – cumpărare pe baza
actului eliberat de către secretarul unităţii administrativ – teritoriale, act care reprezintă
dovada publicităţii ofertei de vânzare prevăzută de lege (art.11).
Cât priveşte acceptarea de către vânzător a ofertei de cumpărare făcute de
către unul (sau mai mulţi) titulari ai dreptului de preemţiune, nu se pun probleme dacă
vânzătorul este de acord, necondiţionat, cu oferta de cumpărare făcută de titularul
dreptului de preemţiune, în caz de pluralitate vânzătorul având dreptul de a alege liber pe
unul dintre ofertanţi (art.8), chiar dacă preţul oferit de un alt titular ar fi mai mare.
În situaţia când vânzătorul se prezintă la biroul notarial cu un cumpărător
care dovedeşte că este titular al dreptului de preemţiune ( de exemplu arendaşul prezintă
dovada înregistrării contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendării
nr.16/1994 modificată şi completată prin Legea nr.65/1998), contractul de vânzare –
cumpărare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat şi va fi perfect valabil în
raport cu prevederile legale referitoare la dreptul de preemţiune.
În cazul în care vânzătorul nu este de acord cu preţul oferit de titularii
dreptului de preemţiune, el poate să vândă terenului numai unei alte persoane (care nu
are drept de preemţiune) al cărei preţ oferit şi plătit - de acest cumpărător - este mai mare
decât cel oferit de titularii dreptului de preemţiune25. Prin urmare, notarul va putea
autentifica contractul de vânzare - cumpărare, numai dacă preţul din contract este mai
mare decât preţul oferit de titularul dreptului de preemţiune, preţ rezultat din actul eliberat
de către secretarul unităţii administrativ - teritoriale unde s-a înregistrat „oferta” de
vânzare - cumpărare, act care condiţionează autentificarea contractului de către notar
(art.11).
25 E.Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr.54/1998, în „Dreptul, nr.8, 1998, p.26
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 26/50
26
Prin acceptarea ofertei de cumpărare de către vânzător ( sau a contraofertei
de vânzare de către titularul dreptului de preemţiune), între părţi s-a încheiat un
antecontract, urmând ca părţile să se prezinte la notar pentru autentificare ( şi să efectueze publicitatea imobiliară, după plata taxelor fiscale).
Înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preemţiune
(neînregistrarea „ofertei” de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de
expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului sau la preţ inferior – nesimulat
– faţă de cel prevăzut în oferta comunicată, etc.) se sancţionează cu nulitatea relativă a
contractului încheiat (art.14 din legea nr.54/1998) anularea putând fi cerută indiferent de
persoana ori de buna sau reaua - credinţă a cumpărătorului şi cu toate că titularul
dreptului de preemţiune nu este parte în contractul a cărui anulare se cere.
Atunci când vânzarea s-a făcut prin simulaţie (de exemplu, donaţie,
contract de întreţinere, de arendare, preţ declarat mai mare decât cel plătit în realitate),
persoanele interesate pot intenta acţiunea în declararea simulaţiei, dublată de acţiunea în
anulare a vânzării – cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de
preemţiune. Termenul de prescripţie (de 3 ani) curge de la data când cel îndreptăţit a
cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contr actului de vânzare – cumpărare cu
nerespectarea dreptului de preemţiune (şi a simulaţiei, dacă este cazul)26.
În cazul în care s-a obţinut anularea contractului de vânzare – cumpărare
încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune, terenul reintră – cu efect retroactiv – în
proprietatea vânzătorului, care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a
dreptului de preemţiune.
După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare, vânzarea se
consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune.
Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, „În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au
realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar –
are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea
actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă
acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de
60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”.
26 M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor în Dreptul nr.8, 1998., p.15
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 27/50
27
Dreptul prioritar este dublat şi de dreptul expropriatului de a cere, prin
tribunal, retrocedarea imobilului, la preţul ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată,
dacă nu a fost utilizat în termen de un an în scopul satisfacerii utilităţii publice (art.33 -36din Legea nr.33/1994). În cazul în care imobilul expropriat este oferit pentru închiriere
înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are un drept
prioritar pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art.34).
Având în vedere claritatea textelor, referitoare la acest drept prioritar –
asemănător dar nu identic cu dreptul de preemţiune – se impune a se face următoarele
sublinieri :
a.) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucură de dreptul prioritar
la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unităţile
administrativ – teritoriale) intenţionează să „înstrăineze” imobilul, deci nu numai în caz
de vânzare;
b.) Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie şi la
licitaţie), fostul proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la un preţ egal (oferit de alţi
cumpărători), ci la un preţ ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată;
c.) Procedura exercitării dreptului prioritar este simplă, constând în
notificarea intenţiei de înstrăinare expropriatului şi manifestarea voinţei acestuia de a
redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea
notificării.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 28/50
28
2.2.CAPACITATEA PĂRŢILOR
2.2.1.Reguli generale
În materia contractului de vânzare - cumpărare se aplică regulile generale în
ceea ce priveşte capacitatea de exerciţiu.
Conform art.1306 C.civ., pot cumpăra toţi cei cărora nu le este oprit prin
lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepţia. De aceea, cazurile de
incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege.
Insă, raportat la lucrul vândut şi la preţul care formează obiectulcontractului, vânzarea – cumpărarea este, întotdeauna, un act de dispoziţie atât pentru
vânzător, cât şi pentru cumpărător. De aceea, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu
deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu o capacitate de exerciţiu restrânsă,
trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal şi, în toate cazurile, cu autorizaţia
autorităţii tutelare.
În schimb, raportat la patrimoniul părţii contractante vânzarea –
cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului ( de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei). În aceste
cazuri este suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare ori de
administrare şi, respectiv, să aibă încuviinţarea necesară încheierii unor astfel de acte.
2.2.2.Incapacităţi speciale
Legea prevede, in cazul contractului de vânzare – cumpărare, anumiteincapacităţi speciale. Aceste incapacităţi sunt interdicţii ( prohibiţii) de a vinde şi cumpăra
sau numai de a cumpăra, astfel :
1. Vânzarea între soţi este interzisă. incapacitatea încheierii unor contracte
de vânzare - cumpărare între soţi, f iind o excepţie, este prevăzută expres în art.1307
C.civ.
Justificarea acestei interdicţii este amplu discutată în doctrină, arătându-se că
există mai multe cazuri :
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 29/50
29
a) dacă părţile au înţeles să facă o vânzare reală, ea este nulă, deoarece
art.1307 C.civ. opreşte expres o asemenea vânzare27.
b) dacă părţile au înţeles să facă o donaţie, nulitatea apare prin aplicareaart.940 alin.2. În acest caz, justificarea interdicţiei de vânzare – cumpărare se regăseşte în
posibilitatea ca vânzarea – cumpărarea să ascundă un contract de donaţie28.
În acelaşi timp, prin această interdicţie sunt protejate interesele soţilor,
moştenitorilor şi creditorilor.
În cazul în care vânzarea – cumpărarea între soţi ar fi admisă, s-ar putea
ocoli această dispoziţie imperativă a legii prin încheiere unor contracte de vânzare
simulate. Scopul interdicţiei este deci de a împiedica ca soţii să realizeze sub aparenţa
unor vânzări simulate donaţii irevocabile ( donatarul abuzând de influenţa pe care o are
asupra soţului donator).
Prin instituirea acestei interdicţii legale, sunt protejate totodată şi interesele
creditorilor personali ai unuia dintre soţi, deoarece ei ar putea fi fraudaţi prin încheierea
unor vânzări fictive sau simulate.
Sancţiunea nerespectării interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi este
nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soţi, de
moştenitorii rezervatari sau de creditori, fără ca ei să fie obligaţi să dovedească fraudarea
drepturilor29.
În practica juridică s-a decis că vânzarea între concubini este valabilă, afară
de cazul în care contractul s-a încheiat pentru a determina una din părţi să menţină starea
de concubinaj şi deci, are o cauză imorală30.
2. Conform art.1308 pct.1 C.civ. tutorii nu pot cumpăra bunurile
persoanelor de sub tutela lor cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi
primite ( art.809 C.civ.).
De asemenea art.128 din Codul familiei, interzice orice acte juridice între
tutore şi soţul sau rudele lui (în linie dreaptă şi fraţi - surori), pe de o parte, şi minor, pe de
alta.
27 D.Alexandresco, op.cit., p.59228 C.Leaua, Validitatea contractelor încheiate între soţi, în „Dreptul”, nr.9/1999, p.34-44.29 M. Bădilă, Propunere „de lege ferenda” privind nulitatea încheierii contractelor de vânzare- cumpărare
între soţi, în „Revista română de drept” nr.9/1997, p.31. 30 Trib. Suprem, dec.nr.1774/1956, în Culegere de decizii 1956 , p.109
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 30/50
30
3. Potrivit art.1308 pct.2 C.civ., mandatarii, atât convenţionali, cât şi
legali, împuterniciţi a vinde un lucru, nu pot să-l cumpere întrucât, de regulă, nu se poateadmite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel ce cumpărător.
Legea a instituit această interdicţie pentru ca mandatarul (funcţionarul) să
nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi
interesul pe care trebuie să îl apere, obţinând preţul cel mai mare.
4. Bunurile ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau
judeţelor nu pot fi cumpărate de persoanele care administrează aceste bunuri aflate în
administrarea lor ( art.1308 pct.3 C.civ.).
5. Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor
administrativ - teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.).
Cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de
nulitate, în cazurile bunurilor destinate vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel
încât aprecierile subiective sunt excluse.
În cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor şi funcţionarilor,
sancţiunea actelor încheiate este nulitatea relativă31.
6. Judecătorii, procurorii, avocaţii nu pot deveni cesionari
(cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărei
circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art.1309 C.civ.). În cazul judecătorilor de
la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi al procurorilor de la Parchetul General de pe lângă
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia se extinde pe întreg teritoriul ţării.
Prin „ drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care
formează obiectul unui proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate
naşte o contestaţie serioasă şi viitoare (dubius eventus litis).
Această interdicţie fiind întemeiată pe un motiv de ordine publică
(apărarea prestigiului justiţiei), încălcarea ei sa sancţionează cu nulitatea absolută a
actului şi cu suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor - interese.
7. Conform art.535 C.pr.civ., persoanele insolvabile nu pot cumpăra
bunuri imobile care se vând prin licitaţie publică.
31 CSJ, dec.nr.2197/1992 în Deciziile CSJ 1990-1992, p.49-51.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 31/50
31
Vânzarea la licitaţie a bunurilor mobile se face „ pe bani gata” (art.444
C.pr.civ.), astfel încât problema insolvabilităţii nu se pune32.
8. O restricţie referitoare la dreptul de proprietate privată asupraterenurilor este conţinută în Constituţia României, în vigoare din anul 1991.
În vechea sa redactare, prevederile art.41 alin.2 teza a II-a, au interzis
cetăţenilor străini şi apatrizilor dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
situate în România.
Această prevedere constituţională se regăseşte într -o altă formulare, şi în
legea organică. În Legea fondului funciar nr.18/1991 se prevede că persoanele fizice care
nu au cetăţenia română şi domiciliul în România, precum şi persoanele juridice care nu au
naţionalitate română sau sediul în România, nu vor putea dobândi terenuri de orice fel
prin acte între vii. În cazul în care aceste persoane au dobândit totuşi în proprietate
terenuri, anterior intrării în vigoare a acestei legi, ele sunt obligate să le înstrăineze în
termen de un an de la această dată, sub sancţiunea trecerii lor în mod gratuit în
proprietatea statului.
Interdicţia este reluată ulterior în legea specială care reglementează
circulaţia juridică a terenurilor, respectiv în art.3 alin.1 din Legea nr.54/1998 33 şi priveşte
dobândirea dreptului de proprietate asupra oricăror terenuri, indiferent de locul situării
(intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosinţă34. Ea nu se aplică însă situaţiilor în
care dreptul de proprietate asupra unor terenuri a fost dobândit de către cetăţenii străini
sau de apatrizi, prin moştenire legală sau testamentară ori prin accesiune, înainte de
intrarea în vigoare a Constituţiei din 1991, sau prin orice alt mod de dobândire a dreptului
de proprietate, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.128/1991 privind fondul funciar35.
In sarcina cetăţenilor străini şi a apatrizilor s-a instituit astfel o
incapacitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între
vii sau pentru cauză de moarte, moştenire legală, uzucapiune sau accesiune36.
32 V.M. Ciobanu, Drept procesual civil, vol II, Bucureşti, 1988, p.188 şi urm. 33 Publicată în Monitorul Oficial, partea I, nr.102 din 4.03.1998.34 C.L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetăţenia, respectiv naţionalitatea
română, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor în România , în „Dreptul” nr.8/1998,p.4135 E.Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor , Editura All Beck, Bucureşti, 1999, p.121-12336 O.Rădulescu, Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu elemente de
extraneitate, în „Dreptul”, nr.5/1999, p.40-43
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 32/50
32
Prevederile textului menţionat au fost substanţial modificate, după
revizuire, ceea ce va produce importante consecinţe. Noua redactare a textului
constituţional citat, conţinută, în prezent de art.44 alin.2 teza a II-a, este următoarea : „ Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte
tratate internaţionale al care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile
prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Se remarcă astfel, maniera pozitivă de redactare a materiei, dispoziţia
constituţională punând accent nu pe interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, ci pe cazurile şi condiţiile în care aceştia
pot dobândi un asemenea drept37.
Prevederea din partea finală a textului citat, conform căreia cetăţenii
străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire
legală. Interdicţia conţinută de art. 3 din Legea nr. 54/1998 trebuie, astfel, considerată
abrogată parţial, în temeiul art.154 alin.1 din Constituţie, care dispune : „Legile şi toate
celelalte acte normative rămân în vigoare, în măsura în care nu contravin prezentei
Constituţii” este de imediată aplicabilitate.
După aderarea României la Uniunea Europeană cetăţenii celorlalte state
membre, ca şi apatrizii domiciliaţi pe teritoriile acestora, vor putea dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor, urmând ca modurile şi condiţiile de dobândire a acestui
drept să fie prevăzute prin lege organică.
9. O incapacitate specială de cumpărare a fost prevăzută de art.46 alin.2
din Legea nr.18/1991 în privinţa terenurilor agricole, reglementată în prezent de Legea
nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din noua lege,
proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale (soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă
gospodăresc împreună cu părinţii lor) nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent
arabil.
Fiind o derogare de la regula capacităţii (art.1306 C.civ.), textul este de
strictă interpretare; după cum s-a precizat sub incidenţa reglementării iniţiale, limitarea se
aplică numai în privinţa terenurilor agricole (nu intră în calcul terenurile cu construcţii
37 E.Chelaru , Impactul revizuirii Constituţiei asupra regimului juridic al proprietăţii în „Dreptul”nr.2/2004, p.5 şi urm.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 33/50
33
sau destinate construcţiilor) şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii (nu şi mortis
causa sau prin faptul posesiunii38), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al
actului.Limita de 200 ha este stabilită cumulativ,astfel că terenul deţinut în
proprietate ( nu şi cu alt titlu, de exemplu, arendare) împreună cu cel dobândit tot în
proprietate, fie şi nuda proprietate, nu poate depăşi limita prevăzută de lege. Dacă terenul
dobândit se încadrează în parte în această limită, în parte o excede, urmează ca, în
conformitate cu regula nulităţii parţiale, actul să fie considerat valabil în partea în care
dobândirea se situează în limita a 200 ha şi nul absolut în partea în care depăşeşte această
suprafaţă.
Sancţiunea, potrivit noii reglementări, este „reducţiunea actului juridic
până la limita suprafeţei legale”(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinţa
desfiinţării actului juridic în măsura depăşirii limitei legale: total, dacă terenul agricol
proprietatea dobânditorului are 200 ha şi parţial, dacă şi în măsura în care terenul
dobândit se încadrează în limita legală.
Deşi noua lege foloseşte impropriu, termenul de „reducţiune”, regimul
juridic aplicabil este cel al nulităţii absolute (totale sau parţiale), iar nu al reducţiunii
liberalităţilor excesive pentru încălcarea rezervei succesorale (care poate să nu fie cerută
de persoanele îndreptăţite şi acţiunea în reducţiune este prescriptibilă în termenul general
de prescripţie)39.
Reducţiunea parţială, însă , nu poate fi aplicată – impunându-se
desfiinţarea totală a actului – dacă una dintre părţi, mai ales vânzătorul (care, eventual,
nici nu cunoştea exact întinderea terenului deţinut de dobânditor şi membrii familie),
dovedeşte că nu ar fi încheiat actul fără partea lovită de nulitate, acea parte fiind cauza
determinantă a actului (de exemplu, partea de teren ce ar rămâne nu poate fi valorificată
în mod corespunzător).
Atunci când actul se desfiinţează, vânzătorul rămâne proprietar şi obligat
să restituie preţul (restitutio in integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de altă parte,
întrucât actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului către o altă
persoană (nulitatea primei înstrăinări atrăgând şi nulitatea celei de a doua, înstrăinătorul
38 D.Chirică, loc.cit ., în Dreptul nr.6, 1991, p.29-3039 Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Editura ACTAMI, Bucureşti, 1999, p.223 şi urm.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 34/50
34
neavând calitatea de proprietar) şi nici deghizat sub formă de arendare sau dobândit
printr-o persoană interpusă. În caz de simulaţie, actul secret este desfiinţat în temeiul art.2
din Legea nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte în tre părţi întrucât nucorespunde voinţei lor reale. Dar se poate angaja răspunderea lor faţă de terţii care, cu
bună – credinţă, îşi întemeiază pretenţiile pe actul public (de exemplu, cumpărătorul
viitoarei recolte de la „arendaş”).
10. O formă specială de restricţie rezultă din regula „inalienabilităţii
legale”, care determină scoaterea bunului din circuitul civil. Prin urmare, bunurile
proprietate publică sunt inalienabile, admiţându-se doar darea lor în administrarea regiilor
autonome ori instituţiilor publice, concesionarea ori închirierea lor. De altfel, în Legea
nr.18/1991, este statuat, în mod expres că terenurile care face parte din domeniul public
sunt scoase din circuitul civil. De asemenea, şi în legea administraţiei publice se prevede
că bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile40.
Codul civil prevede în art. 1310 că pot fi vândute „toate lucrurile care
sunt în comerţ, exceptându-se situaţia când legea declară bunul inalienabil”.
2.3.OBIECTUL CONTRACTULUI
Vânzarea – cumpărarea – fiind un contract sinalagmatic – dă naştere la două
obligaţii (reciproce) : obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut , iar obligaţia
cumpărătorului are ca obiect preţul . În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc
condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare – cumpărare nu poate fi considerat
valabil încheiat.
Intre părţi vânzarea este perfectă şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător de îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi preţului, deşi lucrul nu s-a
predat şi preţul nu s-a numărat (art.1295 C.civ.).
Vânzarea este perfectă, în regimul dreptului comun, prin simplul acord de
voinţă al părţilor şi, deci, constituie un act consensual, iar transferul dreptului de
proprietate are loc în temeiul contractului, în care se specifică obiectul vânzării.
40 V.Pătulea, C.Turianu , Dreptul de proprietate, vol.I, Edit.Rosetti, Bucureşti, 2004, p.71 şi urm.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 35/50
35
În ceea ce priveşte imobilele, drepturile ce rezultă din vânzarea perfectă
între părţi nu pot fi însă opune, înainte de înscrierea actului în cartea funciară, unei a treia
persoane care ar avea şi ar fi conservat, în mod legal unele drepturi asupra imobiluluivândut (art.1295 alin.2 C.civ.).
Prin Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, intrată în
vigoare la data de 24 iunie 1996, s-a prevăzut unificarea sistemelor de publicitate
imobiliară, sub forma înscrierii în cărţile funciare ( publicitate reală), dar numai cu efecte
de opozabilitate faţă de terţi a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale
imobiliare (art.72).
Potrivit art. 1 din Decretul nr.31/1954, drepturile civile ale persoanelor
fizice sunt recunoscute în scopul de a se satisface interese personale, materiale şi
culturale, în acord cu interesele obşteşti, conform legii şi regulilor de convieţuire socială.
În caz de îndoială cu privire la întinderea obiectului, contractul trebuie să
fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile în materie. Astfel, potrivit art.970
C.civ., convenţiile trebuie executate cu bună - credinţă şi obligă nu numai la ceea ce este
prevăzut în mod expres, ci şi la toate urmările pe care echitatea, obiceiul sau legea le dau
obligaţiei după natura sa.
Fiind un contract sinalagmatic, vânzarea – cumpărarea dă naştere la două
obligaţii reciproce : obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut , iar obligaţia
cumpărătorului are ca obiect preţul .
În lipsa acestor elemente, sau în cazul în care nu îndeplinesc condiţiile
prevăzute de lege, contractul de vânzare - cumpărare nu poate fi considerat valabil
încheiat.
2.3.1.Lucrul vândut
Lucrul vândut, fiind obiectul prestaţiei vânzătorului, trebuie să
îndeplinească următoarele condiţii : să fie în comerţ (în circuitul civil); să existe în
momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau
determinabil, licit şi posibil; să fie proprietatea vânzătorului.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 36/50
36
A. Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil)
Potrivit art.963 C.civ., numai lucrurile aflate în comerţ (in commercio) potforma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulaţii a lucrurilor susceptibile de apropiere,
art.1310 C.civ. prevede o derogare de la acest principiu pentru materia contractului de
vânzare – cumpărare, şi anume : nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care,
potrivit legii, nu sunt în comerţ, în circuitul civil (extra commercium).
Prohibiţia poate fi : absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau
printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau interes public şi care, ca atare sunt inalienabilă;relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute – cumpărate, dar
numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii.
Interdicţia vizează fie numai inalienabilitatea unor bunuri – respectiv,
bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau interes public -,
fie numai regimul juridic special – restrictiv - al circulaţiei anumitor bunuri ( respectiv,
bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vândute – cumpărate, dar numai anumitor
persoane sau în anumite condiţii). O derogare relativă de la principiul liberei circulaţii a
bunurilor este prevăzută de lege în privinţa bunurilor care constituie monopolul statului şi
care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condiţiile prevăzute de lege, numai de
persoane juridice autorizate pe bază de licenţă ( de exemplu, arme, tutun, etc.)41.
Nu pot forma obiectul contractului de vânzare - cumpărare şi sunt scoase
din comerţ ( din circuitul civil) numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile
de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice ( aşa – numitele lucruri
comune – res communis – aerul, apa mării, etc.), care „ nu aparţin nimănui şi al căror uz
e comun tuturor” (art.647 C.civ.).
Bunurile care fac parte din domeniul public al statului ( de interes naţional)
sau al unităţilor administrativ – teritoriale ( de interes local) sunt declarate prin lege
inalienabile ( imprescriptibile şi insesizabile).
Potrivit legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea
regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ( art.135
41 C.Turianu, op.cit., p.44
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 37/50
37
din Constituţie şi art.1844 C.civ.), dar nu pot fi înstrăinate sau dobândite ( de exemplu,
prin vânzare – cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public.
În principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitulcivil), prin voinţa omului ( de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se
interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, etc.), întrucât o asemenea clauză contravine
principiului liberei circulaţii a bunurilor (art.1310 C.civ.) şi dreptului proprietarului de a
dispune liber şi absolut de bunul său (art.480 C.civ.), drept garantat de Constituţie
(art.41).
Rezultă astfel, indirect că inalienabilitatea convenţională poate fi
recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr -un interes serios şi legitim, cum ar fi
garantarea executării unei obligaţii (de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea
unui terţ, etc.) sau alt interes ( de exemplu, interdicţia înstrăinării bunului transmis
minorului până la majoratul lui). Interesul determină şi caracterul temporar al
inalienabilităţii ( de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea în alt fel
a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
În aceste condiţii, clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă,
întrucât art.1310 C.civ. are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării
bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevăzute de
art.480 C.civ. i se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei
dispoziţii imperative sau ordinii publice şi bunelor moravuri (art.5 C.civ.).
În situaţia în care clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu
nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot
cere rezoluţiunea (revocarea) înstrăinării iniţiale (cu daune – interese) pentru neexecutare
de obligaţii ( art.1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea
clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluţiune , terţul dobânditor de bună -
credinţă se poate apăra prin invocarea art.1909 C.civ., în cazul lucrurilor mobile, şi prin
lipsa publicităţii sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.
Art.32 din Legea nr.18/1991 (republicată în 1998), prevede un alt caz de
inalienabilitate, dar numai temporară : „terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 şi
art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul
anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii
absolute a actului de înstrăinare”. În articolele menţionate este vorba de terenurile cu
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 38/50
38
privire la care s-a „constituit” (nu reconstituit) dreptul de proprietate în favoarea
cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane prevăzute de
lege.În acest caz este vorba de o inalienabilitate prevăzută propter rem; în
cadrul termenului prevăzut de lege terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între
vii.
Tot temporară este şi inalienabilitatea prevăzută de art.9 din Legea
nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de
locuinţe trecute în proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie în
natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora şi care pot fi cumpărate de chiriaşii
titulari de contract de închiriere ai apartamentelor în cauză, dar cu interdicţia înstrăinării
tim p de 10 ani de la data cumpărării (indiferent de plata integrală sau în rate a preţului).
B. Lucrul să existe ( existenţă actuală sau viitoare)
Prima condiţie prevăzută de lege pentru validitatea contractului de
vânzare – cumpărare este ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.
Transferul proprietăţii poate opera în cazul vânzării bunurilor viitoare (de
exemplu, lucruri care urmează să fie confecţionate, o recoltă viitoare), numai din
momentul în care lucrurile executate (terminate) ori recoltate au fost individualizate.
Vânzarea este nulă absolut, dacă părţile au avut în vedere un lucru existent ,
dar acel lucru era pierit total în momentul încheierii contractului (sau nici nu a existat în
realitate), întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect (art.1311 C.civ.).
Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în
parte anterior, cumpărătorul poate alege : fie să renunţe la contract
(rezoluţiune), fie să ceară executarea asupra părţii rămase din bun cu o reducere
proporţională din preţ (art.1311 C.civ.).
Astfel, riscul pieirii totale sau parţiale – deoarece se situează înainte de
momentul încheierii contractului şi de momentul transferării dreptului de proprietate - ,
este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepţie ipoteza în care operaţiunea
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 39/50
39
are caracter aleatoriu ; la încheierea contractului cumpărătorul este conştient de riscul
pieirii (totale sau parţiale), dar cumpără sperând să nu fi intervenit.
Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), carenu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor ( de exemplu, o
recoltă viitoare, un lucru ce se va confecţiona, etc.) dintre bunurile viitoare. Moştenirea
nedeschisă, însă, nu poate forma obiectul unui contract (art.702 şi 965 C.civ.).
Potrivit art.1399 C.civ. cel care vinde o moştenire, fără a specifica în mod
amănunţit obiectele cuprinse în ea, garantează numai de calitatea sa de moştenitor, nu şi
de conţinutul (obiectele) moştenirii. În schimb, vânzarea unui bun succesoral (sau a mai
multor) reprezintă o vânzare ordinară, motiv pentru care moştenitorul vânzător este
obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea lucrului vândut (art.1337 C.civ.).
In cazul vânzării bunurilor viitoare – deşi acestea pot forma obiectul
contractului - , transferul proprietăţii poate opera numai din momentul în care au fost
executate, terminate, dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul
executat este de gen, numai după individualizare ( de exemplu, lucrul fabricat în serie).
Validitatea contractului, î n cazul nerealizării lucrului viitor nu este
afectată, însă vânzătorul , pe lângă pierderea preţului, va fi obligat şi la plata daunelor –
interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate, dacă nu dovedeşte o cauză străină
exoneratoare de răspundere ( art.1082 C.civ.).Face excepţie situaţia în care contractul are
caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul nerealizării ( în tot sau în parte) a
lucrului viitor, nerealizarea independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului ( de
exemplu, o recoltă).
C. Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil
O altă condiţie, ca la orice act juridic, este aceea ca lucrul să fie determinat
sau determinabil, licit şi posibil.
Bunurile individual determinate ( res certa) sunt acela bunuri care, potrivit
naturii lor sau voinţei părţilor exprimate în contract, se individualizează prin însuşiri
proprii, specifice.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 40/50
40
Bunurile determinate generic ( res genera) sunt acele bunuri care se
individualizează prin însuşirile speciei sau categoriei din care fac parte (individualizarea
se face prin măsurare, cântărire, numărare, etc.). Condiţia este îndeplinită când lucrul estedeterminabil, respectiv dacă prin contractul încheiat se stabilesc criteriile cu ajutorul
cărora – la scadenţă, spre exemplu – se poate determina obiectul. În cazul lucrurilor de
gen, transferul proprietăţii ( şi al riscurilor) se produce din momentul individualizării,
ceea ce se face, de regulă, prin predarea lucrului vândut cumpărătorului.42
Lucrul trebuie să fie licit . Condiţia nu este îndeplinită - contractul va fi nul
pentru obiect ilicit – atunci când obiectul actului juridic este în contradicţie cu legea.
Dacă obiectul este ilicit, întrucât, de exemplu, provine din contrabandă, iar cumpărătorul
a cunoscut această provenienţă, în caz de confiscare, el nu poate cere restituirea preţului
plătit.
Totodată, lucrul trebuie să fie posibil. Această condiţie este impusă de
regula de drept potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat la imposibil ( ad impossibilim
nulla obligatio). Obiectul nu este posibil doar în cazul în care imposibilitatea este
absolută (obiectivă) adică pentru oricine – respectiv când obiectul contractului nu poate fi
înfăptuit de nimeni ( de exemplu, se stipulează vânzarea – cumpărarea inelelor lui
Saturn). Atunci când imposibilitatea este relativă – adică numai pentru un anumit debitor
– obiectul actului este valabil, iar în caz de neexecutare culpabilă din partea debitorului
este angajată răspunderea sa civilă.
D. Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut
Contractul de vânzare - cumpărare fiind translativ de proprietate, se
impune ca vânzătorul să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu
poate transmite dreptul ce face obiectul contractului : nemo dat quod non habet .
Oferirea spre vânzare sau vânzarea efectivă prin acte translative de
proprietate, a unui lucru sau universalităţi de lucruri, conduce la crearea unei prezumţii de
proprietate (a vânzătorului), cumpărătorul având, în plan subiectiv, reprezentarea că
42 C.Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen limitate. Comparaţie cu regimul juridic al altor
specii de vânzare, în „ Dreptul”, nr.1/2000, p.55-62
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 41/50
41
vânzătorul este de bună – credinţă. Calitatea de proprietar a vânzătorului se prezumă, ea
netrebuind să fie dovedită de către acesta decât în cazuri expres prevăzute de lege ( de
exemplu, în cazul imobilelor, autoturismelor, etc.).În cazul în care vânzătorul înstrăinează un bun individual determinat
43
care aparţine altuia, ne aflăm în situaţia cunoscută sub denumirea de vânzare a lucrului
altuia .
În situaţia lucrurilor de gen sau viitoare, problema nu se pune, deoarece nu
se vinde lucrul altuia, iar proprietatea nu se transmite în momentul încheierii contractului.
Soluţiile adoptate sunt diferite după cum consimţământul părţilor a fost
afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză44.
În cazul când cumpărătorul a fost în eroare , apreciind că bunul vândut
aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de
consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător
proprietar al lucrului.
Nulitatea relativă pentru error in personam intervine, de regulă, în actele
cu titlu gratuit ( care se încheie intuitu personae), dar nu este exclusă nici în cazul actelor
cu titlu oneros, în cazul când „ consideraţia persoanei este cauza principală pentru care s-a
făcut convenţia” (art.954 C.civ.). În ipoteza vânzării – cumpărării, calitatea de proprietar
a vânzătorului este – în lipsă de clauză contrară în contract – un element determinant
pentru încheierea contractului de către cumpărător, element cunoscut şi de către
vânzător 45. Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată numai de către
cumpărător şi succesorii săi.
Fiind terţ faţă de contract adevăratul proprietar nu poate cere anularea, în
schimb – vânzarea lucrului altuia rămânând pentru adevăratul proprietar res inter alios
acta – acesta are calea acţiunii în revendicare împotriva deţinătorului lucrului cumpărat
de la un neproprietar. În acest proces, cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate
apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepţia trasă din art. 1909 C.civ. Contractul
43 C.Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitară, 2005, p.46. 44 V. Pătulea, Vânzarea lucrului altuia. Criterii de determinare a naturii răspunderii juridice în astfel de
cazuri, în „Dreptul” nr.10 /2003, p.119- 12745 C. Turianu, op.cit, p.46-47
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 42/50
42
încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu
pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor.
Atunci când părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind călucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, vânzarea, reprezentând o operaţiune
speculativă, are o cauză ilicită şi este nulă absolut în baza art.984 C.civ.
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare
împrejurarea că părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul
vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma în cunoştinţă de cauză, circumscrie,
semantic, înţelesul că părţile contractului au ştiut că bunul ( individual determinat) nu este
proprietatea vânzătorului şi că aparţine altuia. În acest caz contractul încheiat, ascunzând
intenţia de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intenţional, fondat pe o cauză
ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua - credinţă a părţilor 46.
Această nulitate absolută a contractului poate fi invocată, în toate cazurile,
de orice persoană interesată, aşadar şi de către adevăratul proprietar al lucrului vândut, în
virtutea cunoscutului adagiu clasic „frauda corupe totul” ( fraus omnia corrumpit ).
Astfel ,prin decizia nr.132/1994, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit, în
acest sens, că : „ Reclamantul a solicitat anularea actului autentic de vânzare – cumpărare
încheiat între pârâţi, pe motiv că imobilul care a făcut obiectul contractului nu ar aparţine
vânzătorului.
Pentru încheierea unui contract de vânzare – cumpărare este necesar ca
vânzătorul să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, vânzătorul nu poate
transmite cumpărătorului dreptul care face obiectul contractului.
Aşa fiind, chiar dacă înstrăinarea unui bun se face între un vânzător care nu
este proprietarul bunului – individual determinat – şi un terţ, în calitate de cumpărător,
bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar, care rămâne liber să
dispună de dreptul său.
În ceea ce priveşte anularea actului de înstrăinare intervenit între
vânzătorul neproprietar şi terţul cumpărător, atât timp cât convenţia nu este lovită de
nulitate absolută, nu poate fi cerută decât de persoanele care au participat la încheierea
actului sau de succesorii lor.
46 C. Turianu, op.cit., p.46
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 43/50
43
Aşadar, adevăratul proprietar al bunului nu poate cere anularea actului de
înstrăinare decât atunci când este vorba de existenţa unei nulităţi absolute, fiind terţ faţă
de contract dar pentru apărarea drepturilor sale, adevăratul proprietar poate recurge laintroducerea acţiunii în revendicare, dacă nu are posesiunea imobilelor.”47
În cazul vânzării lucrului mobil al altuia, cumpărătorul – posesor, fiind de
rea – credinţă, nu se poate apăra prin invocarea art.1909 C.civ.
În cazul indiviziunii – având ca obiect o universalitate de bunuri
(indiviziune propriu - zisă) sau un bun determinat (proprietate comună indiviză pe cote –
părţi) –, în situaţia în care, unul dintre coindivizari, fără acordul celorlalţi, înstrăinează
bunul aflate în indiviziune, se aplică regulile proprii stării de indiviziune, soarta
contractului depinzând de rezultatul partajului48.
Astfel, prin decizia nr.322/1993, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit că :
„ În cazul unui bun indiviz, vânzarea – cumpărarea nu poate să opereze pentru totalitatea
bunului, deoarece nimeni nu poate să înstrăineze mai multe drepturi decât el însuşi are. În
calitate de coproprietar în indiviziune, unul dintre coindivizari este îndreptăţit să
înstrăineze cota sa parte ideală din dreptul de proprietate asupra apartamentului, fără
consimţământul celorlalţi coproprietari indivizari, deoarece legea nu le conferă un drept
de preemţiune.”49
2.3.2. Preţul
Fiind obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunzând valorii lucrului
vândut, preţul trebuind să îndeplinească următoarele condiţii : să fie fixat în bani; să fie
determinat sau determinabil; să fie sincer şi serios.
47 C:Turianu, Contracte civile speciale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Edit. Universitară, 2005,p.107-10848 I.Lulă, Discuţii cu privire la buna – credinţă şi aparenţa în drept , în „Dreptul”, nr.4/1997, p.21-34 ;L.Mihai, nota II la dec.civ. nr.608/1987 a trib. Jud. Olt, în „Revista română de drept”, nr.11/1988 49 C.Turianu, Contracte civile speciale.Practică Judiciară comentată şi adnotară, Edit. Universitară, 2005,p.114
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 44/50
44
În cazul în care aceste situaţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul
absolut – cel puţin ca vânzare – cumpărare – deoarece îi lipseşte un element esenţial
asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art.1295 C.civ.). Instanţa supremă prin decizia nr.888/1995, a statuat că : „ admisibilitatea
acţiunii de validare a unui antecontract de vânzare - cumpărare este condiţionată de
existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare şi modalităţile de plată a
preţului.
În general, un astfel de înscris nu poate să conducă la încheierea
contractului în formă autentică decât dacă el însuşi îndeplineşte condiţiile de valabilitate
necesare oricărui contract. Constituind un element de bază într -o convenţie de vânzare – cumpărare,
menţionarea preţului în actul constatator este obligatorie.
Atunci când din cuprinsul înscrisului înfăţişat de părţi nu rezultă dacă suma
predată şi primită „în vederea vânzării” constituie preţul integral al bunului vândut , sau
numai o parte din preţ, revine instanţei obligaţia să stăruie în adm inistrarea acestei
condiţii legale a convenţiei.”50
A. Preţul să fie stabilit în bani
Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării. Dacă
înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt lucru, pentru
stingerea unei obligaţii sau în schimbul unei alte prestaţii, contractul nu mai poate fi
calificat vânzare - cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract (de exemplu,contractul prin care proprietatea unui lucru se poate transmite în schimbul întreţinerii pe
viaţă nu poate fi calificat vânzare - cumpărare, ci rentă viageră).
50 C.Turianu, op.cit, 2005, p.104
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 45/50
45
B. Preţul să fie determinat sau determinabil
Atunci când cuantumul preţului este hotărât de părţi în momentulcontractului, el este determinat (art.1303 C.civ.). Preţul este determinabil când părţile
precizează în contract numai elementele cu ajutorul cărora acesta va putea fi determinat în
viitor – cel mai târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată (de exemplu,în funcţie de
calitatea produselor, cotaţia la bursă, etc.).
Determinarea preţului nu poate rămâne în nici un caz la aprecierea
ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia dintre acestea ( de exemplu, preţul care
va fi practicat de vânzător la data livrării). În acest din urmă caz, contractul nu poate ficonsiderat încheiat decât în momentul în care părţile s-au înţeles cu privire la preţ,
respectiv când una dintre ele acceptă preţul cerut de cealaltă parte.
Tot astfel, dacă terţul desemnat nu poate sau nu vrea să determine preţul –
deşi art.1304 C.civ. nu conţine precizări în această privinţă - vânzarea este nulă în lipsă de
preţ, iar înţelegerea ulterioară dintre părţi cu privire la preţ sau cu privire la persoana unui
alt terţ, are semnificaţia unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de
voinţă. Instanţa de judecată nu este competentă să determine preţul sau persoana terţului,
în lipsa acordului dintre părţi.
În situaţiile în care există preţurile legale obligatorii, părţile trebuie să se
conformeze ( de exemplu, în cazul vânzării de locuinţe construite din fondurile statului),
respectiv se subînţelege că părţile au avut în vedere preţul legal (deci este determinat),
chiar dacă contractul nu conţine precizări în această privinţă, căci numai convenţiile legal
făcute au putere obligatorie între părţi (art.969 C.civ.). Dacă părţile au stabilit un alt preţ,
acesta se înlocuieşte de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui
alt preţ diferenţa urmează să fie plătită (vânzătorul având o acţiune contractuală în acest
scop), respectiv restituită în temeiul art.992 C.civ. (plată nedatorată).
Atunci când părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a modificat în
timpul executării contractului, modificarea de preţ se aplică de la data indicată în actul
normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului normativ, care
este de imediată aplicare.51
51 Trib. Suprem, col.civ., dec.nr.41/1965 în Repertoriu…1952-1969, p.217
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 46/50
46
C. Preţul să fie sincer şi serios
Pentru ca preţul să existe el trebuie să fie sincer şi serios.Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să îl fi stabilit nu în
mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, când din intenţia
părţilor (exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat.
În situaţia în care preţul este fictiv,52 contractul este nul ca vânzare –
cumpărare căci îi lipseşte preţul dar el poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată,
dacă s-a încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate condiţiile
cerute pentru validitatea donaţiei. Potrivit OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea
notarială, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG
nr.12/1998, în cazul autentificării actelor între vii translative ale dreptului de proprietate şi
ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile şi în cazul autentificării actelor de
înstrăinare între vii a mijloacelor de transport cu tracţiune mecanică ori alte acte de
înstrăinare, al căror obiect este evaluabil în bani, în cazul simulării preţului intervine
sancţiunea nulităţii : „ este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr -un act secret,
să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic (art.6 alin.1).
Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare – cumpărare, deghizarea parţială a
valorii (subevaluarea bunului vândut) pentru fraudarea fiscului, se sancţionează cu
nulitatea absolută a contractului potrivit art.6 alin.2, nulitatea putând fi constatată de
instanţa competentă oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din
oficiu (art.17 din Normele metodologice nr.618/1998).
Preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu (infim), atât de
disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut ( de exemplu, teren înstrăinat cu 500
RON)53, încât trece de ridicol, adică în sens juridic, ca inexistent, situaţie ce atrage
nulitatea actului de vânzare - cumpărare pentru absenţă de cauză.
52 T.Duţă, V.Ţugui, Consecinţele penale ale simulării preţului în cazul unui contract de vânzare – cumpărare a unui imobil, în „Dreptul”, nr.2/1994, p.66-69.53 I.Mustaţă, Mioara Ketty Guiu, Discuţie în legătură cu sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art.1303 din
Codul civil, în „Dreptul” nr.8/1994, p.51.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 47/50
47
Preţul vânzării trebuie să fie serios potrivit art.1303 C.civ., aceasta
constituind o cauză suficientă a obligaţiei luate de către vânzător de a transmite dreptul de
proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde, în primul rând, de existenţa unui raport, a unei proporţii între cuantumul preţului fixat de
părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut. Acest raport, chiar dacă nu reclamă
neapărat o echivalenţă a elementelor cuantum – lucru, exclude însă întotdeauna o
disproporţie prea mare, care ar fi, în acelaşi timp, nesusceptibilă de a justificare normală.
Elementele noţiunii de preţ serios având caracterul unei situaţii de fapt, stabilirea lor
formează o chestiune de apreciere a instanţei.
În cazul preţului derizoriu, contractul este nul ca vânzare – cumpărare, dar
poate subzista ca donaţie ( nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret), dacă s-a
încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă
prevăzute pentru donaţii.
Dacă preţul este sincer şi serios ( nu fictiv sau derizoriu), contractul de
vânzare – cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior (sau
superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub
(sau peste) valoarea lucrului.
Echivalenţa dintre preţ şi valoarea reală a lucrului vândut este o noţiune
relativă care trebuie raportată nu numai la valoarea bunului vândut, dar şi la
subiectivismul părţilor (datorat, de exemplu, raporturilor de rudenie), precum şi la orice
alte elemente care pun în evidenţă că preţul fixat liber de părţi, constituie o cauză
suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Invers,
preţul neserios, desemnând ideea de preţ infim, adică cu totul în disproporţie faţă de
valoarea lucrului vândut constituie o cauză insuficientă a obligaţiei vânzătorului. El se
opune preţului vil care, spre deosebire de cel neserios, deşi disproporţionat valorii reale a
lucrului, dacă este rezultatul unui consimţământ liber, nu anulează convenţia.
Astfel, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit prin decizia nr. 831/1989 că :
„ În sensul art.1303 C.civ., seriozitatea preţului implică o echivalenţă relativă, raportată
atât la valoarea lucrului vândut, cât şi la subiectivismul părţilor contractante, care, prin
efectul voinţei lor, sunt libere să aprecieze întinderea valorii ce se plăteşte ca preţ.
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 48/50
48
De aceea, relaţiile de concubinaj dintre părţile contractante justificau ca
preţul înscris în act, care, de altfel, reprezintă şi jumătate din valoarea de asigurare a
întregului imobil”
54
.Prin derogare de la principiul validităţii contractului chiar şi în cazul lipsei
de echivalenţă între preţ şi valoarea reală a lucrului, dacă în momentul încheierii
contractului există o disproporţie vădită între cele două obiecte ( de exemplu, minorul cu
capacitate de exerciţiu restrânsă vinde bicicleta care valorează 1850 lei cu 500 lei), se
poate cere anularea pentru leziune55, dar numai dacă lezatul este un minor între 14- 18
ani care încheie singur, fără încuviinţarea ocrotitorului legal, un contract pentru a cărui
validitate nu se cere autorizarea prealabilă a autorităţii tutelare (art. 1157 C.civ. şi art.25
din Dec.nr.32/1954) şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare
voluntară) după ce a devenit major (art.1163 şi 1167 C.civ.). Contractul încheiat de o
persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicţie) este anulabil chiar şi fără
leziune. Tot astfel, contractul care – raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu
capacitate de exerciţiu restrânsă – reprezintă un act de dispoziţie şi care s-a încheiat fără
încuviinţarea autorităţii tutelare (art.105, 129, 133 şi 147 C.fam).
Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a
suferit, nu are deschisă calea acţiunii în resciziune (art.1165 C.civ.). În mod cu totul
excepţional, dacă un contractant profită de neştiinţa, ignoranţa, starea de constrângere în
care se află celălalt, spre a obţine avantaje disproporţionate, contractul poate fi considerat
nul absolut ( nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită (art.968
C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de
constrângere în care se afla cealaltă parte.
54 C. Turianu, Contracte civile speciale.Practică judiciară comentată şi adnotată, Edit.Universitară, p.137 55 Gh. Beleiu, op.cit., p.136-138
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 49/50
49
B I B L I O G R A F I E
Alexandresco ,D., Drept civil român, vol. VI, Iaşi,1920,
Chelaru,Eugen Circulaţia juridică a terenurilor ,
Editura All Beck, Bucureşti, 1999 Chirică,D., Drept civil.Contracte speciale, Editura
Cordial Cluj-Napoca, 1994
Ciobanu,V.M., Drept procesual civil, vol II, Bucureşti,1988
Deak, Francisc Tratat de drept civil.Contracte specialeEditura Actami, Bucuresti,1996
Deak, Francisc Tratat de drept succesoral, EdituraActami, Bucureşti, 1999
Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al Tratat de drept
civil român, vol.III, Bucureşti, 1929
Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al.,. Drept civil
roman, vol.II, Editura All, Bucuresti,1997
Lupan,E., Răchită,M., Popescu,D., Drept civil. Teoria generală,Cluj- Napoca, 1991
Pătulea,V., Turianu ,C., Dreptul de proprietate, vol.I, EdituraRosetti, Bucureşti, 2004
5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 50/50
50
Plastara,George Curs de drept civil român, Cartea
Româneasca, Bucureşti 1925, vol.IV, Turianu, Corneliu Curs de drept civil. Contracte speciale,
Editura Universitară, 2005
Turianu,Corneliu Contracte civile speciale. Practică judiciară
comentată şi adnotată, 2005.