Comune di Spino d'Adda | Sito istituzionale...Delibera di Consiglio Comunale n. 32 del 30/06/2009 e...
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Stima del complesso immobiliare denominato ‘Scuola elementare’ sito
in Viale della Vittoria, 45 a Spino D’Adda (CR).
INDICE
PREMESSA ................................................................................................. 2
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI ............................................. 3
1 DESCRIZIONE IMMOBILI .............................................................................. 3
2 DATI IDENTIFICATIVI ................................................................................. 5
2.1 Dati catastali ..................................................................................... 5
2.2 Dati urbanistici .................................................................................. 5
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ............................................................. 11
3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE ............................................................ 11
3.1 Analisi del mercato immobiliare........................................................... 13
4 SCOPO DELLA STIMA ................................................................................. 24
4.1 Metodologia estimativa adottata ......................................................... 24
4.1.1 Valore del bene trasformato VM ..................................................... 29
4.1.2 Costi per l’attuazione della trasformazione K .................................. 47
4.1.3 Tempistica della trasformazione n ................................................. 53
4.1.4 Valore di trasformazione VT .......................................................... 55
5 CONCLUSIONI ......................................................................................... 58
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PREMESSA
Con comunicazione a mezzo mail del 10 luglio 2019, il responsabile dell’Ufficio
Tecnico e Edilizia Privata del Comune di Spino D’Adda (CR) avanzava la
richiesta di stima del valore venale del complesso immobiliare denominato
‘Scuola elementare’ sito in Viale della Vittoria, 45 a Spino D’Adda, di proprietà
del Comune, allo scopo di alienazione.
Per l’avvio della prestazione, il Comune sottoscriveva e trasmetteva un
Accordo di Collaborazione, pervenuto il 19 settembre 2019 (prot. DPMN
42552).
La valutazione viene resa in forza del citato Accordo, stipulato tra l’Agenzia
delle Entrate ed il Comune di Spino D’Adda e si riferisce all’epoca della sua
sottoscrizione (settembre 2019).
Il sopralluogo, esterno ed interno, eseguito in data 16 ottobre 2019, con il
supporto del Tecnico comunale geom. Irene Ricci, ha evidenziato il mancato
aggiornamento delle schede catastali. Non risulta infatti aggiornata la
distribuzione interna dei locali del piano interrato e del piano terra e non sono
state registrate le variazioni in seguito alla realizzazione di due corpi scala
esterni sul lato est del fabbricato principale e della struttura di collegamento
tra i locali scolastici ed il fabbricato destinato ad ospitare la mensa (fg. 13
mapp. 651).
Al momento attuale il complesso è utilizzato ed assolve alle funzioni di edificio
scolastico, è in programma la realizzazione di una nuova struttura, che
prevede lo spostamento dell’attività scolastica in un’altra sede nel giro di due
anni.
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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI
1 DESCRIZIONE IMMOBILI
Il complesso oggetto di perizia si trova nel centro abitato di Spino D’Adda, in
zona sud, prospicente alla strada provinciale SP1, che insieme alla SP91
delimita il paese sul lato meridionale. E’ costituito dal fabbricato principale che
ospita i locali della scuola (al piano interrato, terra e primo), un’autorimessa
(al piano interrato) e l’appartamento del custode (al piano terra e primo). In
fabbricato staccato, sul lato sud, si trova il locale caldaia. Completa il
complesso una vasta area scoperta di pertinenza.
Il comune di Spino D’Adda sorge nella zona nord della provincia di Cremona,
dal cui capoluogo dista circa 60 km. Si trova al confine con la provincia di Lodi
(dal cui capoluogo dista 12 km) in parte separato da quest’ultima dal corso del
fiume Adda ed è ben collegato alla provincia di Milano (dal cui capoluogo dista
circa 30 km) mediante la SP 415 denominata ‘Paullese’. Il territorio comunale
confina a nord con Rivolta D’Adda e ad est con Pandino e Dovera, mentre a
sud con Boffalora D’Adda e ad ovest con Zelo Buon Persico e Merlino, tre
comuni appartenenti alla provincia di Lodi.
E’ una realtà con superficie territoriale di 20,0 km2 e conta circa 6.800
abitanti, distribuiti nel centro abitato principale, in una piccola porzione
residenziale a ridosso del ramo di ex SP 415 in direzione ovest ed in numerose
cascine sparse.
La vocazione del territorio è prettamente agricola, come per tutti i comuni
della provincia, con la presenza di un nucleo produttivo piuttosto esteso, posto
sul lato ovest, al confine con la provincia di Lodi, lungo il tronco della ex SP
415.
Le unità immobiliari del complesso da stimare sono principalmente contenute
all’interno di un unico fabbricato con forma ad elle, che si sviluppa sui lati nord
ed est, ed è articolato su tre piani, uno semi-interrato e due fuori terra.
Nell’angolo sud-ovest di confluenza dei due rami dell’edificio si trova l’unità
abitativa destinata a residenza del custode, con accesso interno dai locali della
scuola ed esterno dal lato sud dell’area scoperta che circonda l’edificio su tre
lati. L’abitazione è composta al piano terra dai due locali ingresso, una
camera, un bagno, la piccola cucina raggiungibile dal soggiorno, nel quale una
scala a chiocciola conduce alla seconda camera posta al piano primo.
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Il primo piano fuori terra dell’edificio scolastico è rialzato rispetto al piano
campagna e raggiungibile mediante due distinte rampe di scale: una sul lato
ovest, che funge da ingresso principale affacciando sul cortile prospicente a
Viale della Vittoria (SP1), ed una sul lato nord, di dimensioni maggiori, che
affaccia sulla vasta area scoperta con accesso carraio da via Fratelli Rosselli.
Al piano terra si trovano due blocchi destinati ad ospitare i servizi igienici, il
locale infermeria e due corridoi per la distribuzione delle aule. Rispetto a
quanto presente in Banca Dati, un’aula è stata soppressa per creare un ampio
passaggio attraverso una struttura rialzata in metallo e tamponature in
pannelli di vetro e materiale plastico, che collega la scuola con il corpo
staccato a pianta ottagonale destinato ad ospitare i nuovi locali mensa.
Al centro del fabbricato si trova l’unico corpo scale interno che conduce al
piano semi-interrato ed al piano primo, con distribuzione analoga al piano
terra (due blocchi per i servizi igienici e aule disposte lungo i corridoi nord ed
est, con un vuoto in corrispondenza dell’atrio al piano terra, a doppia altezza).
Il piano semi-interrato ha estensione inferiore agli altri due ed è organizzato in
due porzioni tra loro staccate e non comunicanti. Al lato nord si accede
mediante una scala esterna interrata e la scala principale interna di
collegamento. Presenta il blocco dei servizi igienici in corrispondenza di quelli
posti ai piani sovrastanti e, per il resto, una disposizione dei locali difforme da
quanto dichiarato in Banca Dati. Rimane invariata la palestra, mentre la cucina
ed il refettorio, non più necessari in quanto sostituiti dai locali posti nel
fabbricato esterno, sono stati ripartiti in modo differente e ospitano un
laboratorio, il locale computer ed altri spazi usati come magazzino. Ai locali
staccati all’estremo est (sgombero e rimessa) si accede da una scala esterna
interrata, al momento non agibile, e mediante due portoni carrai (accessibili
da una rampa), uno dei quali costituisce l’unico accesso del locale
autorimessa.
L’area esterna è in parte a verde, mentre per la maggiore estensione presenta
finitura in ghiaia.
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2 DATI IDENTIFICATIVI
2.1 Dati catastali
I beni da stimare sono così censiti nel NCEU del comune di Spino D’Adda:
Foglio Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
13 143 3 A/3 2 4,5 vani 95 m2 232,41 €
13 143 4 B/5 U 8.309 m3 2.221 m2 6.865,98 €
13 143 5 C/6 5 15 m2 15 m2 25,26 €
Tabella unità immobiliari oggetto di stima come censite al NCEU di Spino D’Adda
2.2 Dati urbanistici
Nella Piano di Governo del Territorio (PGT) di Spino D’Adda, adottato con
Delibera di Consiglio Comunale n. 32 del 30/06/2009 e approvato con Delibera
di Consiglio Comunale n. 55 del 19/12/2009, e successive Varianti, l’intero
mappale 143 ricade in ‘Ambito di Trasformazione Urbanistica A.T.U. 8’.
Segue un estratto dell’elaborato DP2 del Documento di Piano (DdP) ‘Politica
urbanistica della aree di trasformazione’
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Parte II – Processo di valutazione
3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
La formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione dell’aspetto
economico da considerare in relazione alla finalità della stima richiesta. Da
questa discende la scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del quesito
estimale. In generale si può procedere attraverso:
- l’approccio di mercato, che ha come obbiettivo l’aspetto economico del
valore di mercato;
- l’approccio del costo, che ha come obbiettivo l’aspetto economico del
valore di costo;
- l’approccio finanziario, cui possono essere ricondotti sia il valore di
capitalizzazione, sia valore derivante dall’attualizzazione dei flussi di cassa.
In teoria, in regime di mercato perfetto, tutti gli aspetti economici tendono al
valore di mercato, in realtà si tratta di valori tra loro diversi.
Uno dei principi a fondamento dell’estimo prevede che il giudizio di valore si
fondi sulla comparazione. La metodologia che conduce alla valutazione si deve
basare dunque sul confronto tra beni economici, che può avvenire secondo
due diverse modalità, diretta o indiretta, da cui discendono i procedimenti
sintetici o analitici.
Le metodologie utilizzate per la determinazione del valore di mercato sono
essenzialmente di due tipi:
1. metodologia diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici,
essenzialmente attraverso il metodo comparativo (monoparametrico,
pluriparametrico, deterministico, probabilistico);
2. metodologia indiretta, attuata attraverso procedimenti analitici e
utilizzata in assenza dei requisiti necessari all’applicabilità della
metodologia diretta, e quindi fondata sulla ricerca indiretta del valore di
mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzato come
procedimento.
Le condizioni al contorno della valutazione inducono alla scelta di una delle
metodologie sopra esposte (presenza o meno delle condizioni necessarie a
sviluppare la valutazione).
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Metodi di stima diretti
Le stime dirette, riconducibili all’approccio del mercato e basate sulla
comparazione possono essere distinte come segue:
1. in funzione del numero di parametri del confronto:
- stime monoparametriche;
- stime pluriparametriche.
2. in funzione della procedura di applicazione:
- stime deterministiche;
- stime probabilistiche.
Metodi di stima indiretti
La stima del valore di mercato attraverso l’utilizzo delle metodologie indirette
si attua mediante:
- l’approccio tecnico del costo (cost approach), ricercando, ad esempio, il
valore di costo attraverso l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla
produzione del bene;
- l’approccio finanziario (income approach), utile quando siano noti o
indagabili i dati reddituali del bene.
Esistono poi, nella tradizione estimale italiana, altri aspetti economici
considerabili come derivati da quelli già citati, che possono costituire ulteriori
percorsi indiretti per la stima del valore di mercato, ossia:
- valore di trasformazione;
- valore di surrogazione;
- valore complementare.
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3.1 Analisi del mercato immobiliare
L’analisi generale del mercato immobiliare che segue è tratta dalle ultime
pubblicazioni edite dall’Agenzia delle Entrate di cui seguono degli estratti:
Rapporto Immobiliare 2019, statistiche trimestrali del II trimestre 2019 e
statistiche regionali 2019, con il focus sulla provincia di Cremona.
Rapporto immobiliare 2019 – Il settore residenziale
Il volume di compravendite di abitazioni in Italia, con l’esclusione dei comuni
nei quali vige il sistema tavolare, è risultato, nel 2018, pari a 578.647 NTN, il
dato più alto dal 2010 ad oggi, per effetto del quinto tasso annuale
consecutivo di segno positivo (+6,5%).
Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est
(+10,2%), a fronte di un mercato che rappresenta circa un quinto del totale
nazionale (Tabella 1 e Figura 3); il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita
del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle
compravendite (34,2%).
L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in
termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi
rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati
dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato
(+9,7%).
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Rapporto immobiliare 2019 – Il settore non residenziale
Anche nel 2018 i settori del mercato non residenziale risultano
complessivamente in espansione, confermando una dinamica in atto positiva
dal 2014 (Figura 1).
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La Tabella 1 presenta una sintesi dei dati relativi all’intero mercato immobiliare
(sia residenziale, sia non residenziale) e conferma il segno positivo con il quale
si è chiuso il 2018 per tutte le aggregazioni.
I grafici in Figura 2 evidenziano inoltre che il settore non residenziale, in
particolare i settori terziario-commerciale, produttivo e agricolo,
rappresentano, in termini di volumi di scambio, circa il 10% del mercato
complessivo (quasi il 15% in termini di stock).
Statistiche trimestrali II trimestre 2019 – Settore residenziale
La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in
atto dal 2014, si conferma anche in questo secondo trimestre del 2019, con un
tasso tendenziale di +3,9%, inferiore a quello registrato nel trimestre
precedente (+8,8%); anche il dato destagionalizzato del NTN risulta in
crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019)
rappresentata nel grafico di Figura 4. Disaggregando per aree territoriali, il
Centro e le Isole sono quelle con il più alto tasso di crescita delle
compravendite, (uniche due con tassi superiori al 4%, rispettivamente +4,4%
e +4,5%); In tutte le aree, coerentemente con quanto accade a livello
nazionale, c’è un rallentamento della crescita e i tassi, seppur positivi, sono
assai inferiori rispetto a quelli del trimestre precedente.
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Statistiche trimestrali II trimestre 2019 – Settore non residenziale
È ancora in crescita il mercato del settore terziario-commerciale, con un tasso
tendenziale nel II trimestre del 2019 pari a +5,3% sostanzialmente in linea
con le ultime due rilevazioni (Figura 2). In questo trimestre sono state 26.643
le unità compravendute (in termini di NTN) e il dato destagionalizzato del NTN
ha oramai superato il livello di fine 2011 (Figura 1).
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Disaggregando l’analisi per macro-aree territoriali, si evidenzia una dinamica
espansiva diffusa, particolarmente accentuata presso il Centro, il Nord Ovest e
le Isole. L’espansione continua a essere più marcata nei comuni minori, che
crescono in tutte le macro-aree.
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Statistiche regionali 2019 – Il mercato immobiliare residenziale
Il volume delle compravendite di abitazioni nella regione Lombardia, nel 2018
pari a 123.372 NTN, rappresenta da solo circa il 22% dell’intero mercato
nazionale. Prosegue il trend positivo del mercato residenziale lombardo che ha
segnato un incremento del 6,5% rispetto al 2017 (Tabella 1), migliorando
ulteriormente la performance dello scorso anno pari a +5,5%. Per il comparto
residenziale si tratta del quinto anno consecutivo di valori in rialzo dopo il
triennio negativo 2011-2013 (Figura 2). L’analisi di dettaglio dell’andamento
delle compravendite mostra che le variazioni dei volumi di scambio (Tabella 2)
nelle province lombarde registrano ovunque un trend positivo, segno che la
ripresa del mercato prosegue su tutto il territorio regionale dopo gli anni della
crisi. Nelle province di Bergamo, Como, Lecco, Pavia, Sondrio e Varese si
assiste ad un’accelerazione del tasso di crescita mentre nelle restanti province
(Brescia, Cremona, Lodi, Mantova, Milano e Monza/Brianza) il tasso di crescita
ha subito un rallentamento rispetto al precedente anno.
L’analisi dell’indice IMI evidenzia, in termini di vivacità e dinamicità in
relazione allo stock immobiliare, analogamente a quanto detto per il volume
delle compravendite, un trend positivo: in tutte le province si è registrato un
incremento differenziale IMI di segno positivo rispetto a quello misurato lo
scorso anno, con punte registrate a Lodi (0,18), Como (0,17) e Varese (0,17).
A livello regionale l’incremento medio è pari a 0,13 (sia nelle province che nei
comuni capoluogo). In termini di valore assoluto, per ciò che concerne le
province, l’indice medio regionale si colloca al 2,22%: la provincia leader è
Milano che ottiene il miglior risultato in termini assoluti (2,83%); sopra la
media regionale anche Monza e Brianza (2,51%) e Lodi (2,31%).
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In Tabella 4 è riportata la distribuzione delle compravendite (in termini di NTN)
per classi dimensionali delle abitazioni, dalla quale si nota che le tipologie
maggiormente scambiate nelle province appartengono alle classi da 50 m2 a
85 m2 (43.158 NTN) e da 85 m2 a 115 m2 (33.995 NTN)
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La Tabella 8 evidenzia che a livello regionale la quotazione media nei comuni
non capoluogo è rimasta sostanzialmente invariata (1.352 €/m2) mentre nei
capoluoghi ha subito un lieve incremento (+0,65% a 3.017 €/m2). A livello
provinciale le contrazioni più marcate sono state registrate a Varese (-2,45% a
1.353 €/m2) e Sondrio (-0,91% a 1.391 €/m2). La crescita maggiore è stata
rilevata nei comuni non capoluogo della provincia di Lodi (+3,27% a 1.112
€/m2).
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Focus provinciale - Cremona
Il territorio della provincia di Cremona risulta diviso in 5 macroaree omogenee
in cui sono aggregati i comuni per caratteristiche geografiche e socio-
economiche: il Casalasco comprende 16 comuni; il Cremasco comprende 41
comuni; il Cremonese comprende 40 comuni; il Soresinese comprende 17
comuni ed infine il Capoluogo Cremona.
Le transazioni normalizzate (NTN) nel 2018 sono state 3.488 con un aumento
del 5,6% rispetto al 2017: nella Tabella 32 sono riportati i valori relativi alle
singole macro-aree: la variazione positiva delle compravendite, riscontrata
sulle macro-aree periferiche eccetto che nella macro-area Cremasco che è
diminuita del 1,01%, in sostanza denota un andamento del mercato
immobiliare in crescita in periferia, Casalasco +3,56% , Soresinese 7,36% ,
Cremonese 1,01%. Il mercato più dinamico è rappresentato dalla macro-area
del Capoluogo che ha avuto una crescita del 20,8% ed in generale in tutta la
provincia si è registrato un incremento medio del 5,61% nel 2018 rispetto al
2017.
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Il trend provinciale del NTN dal 2004 al 2018 è rappresentato nella Figura 29
dove si nota che fino al 2006 il mercato manteneva un valore crescente, ma
da metà 2006 è cominciata la recessione rispetto al 2004 (anno di riferimento)
toccando il minimo nel 2013 con il NTN pari al 42%; la ripresa registrata nel
periodo 2013 – 2017 prosegue anche nel 2018, in modo più accentuato nel
capoluogo, ove si è verificato un incremento pari al 20,8%.
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4 SCOPO DELLA STIMA
La finalità della perizia di stima è individuare il valore in comune commercio
(valore di mercato) del complesso immobiliare denominato ‘Scuola
elementare’ allo scopo di alienazione.
Per valore di mercato si intende “il più probabile prezzo di mercato al quale
una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data
della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo
indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’ adeguata
attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.” International
Valuation Standards (IVS 1 3.1) e European Valuation Standards (EVS S4.10).
4.1 Metodologia estimativa adottata
I beni da stimare fanno parte di un unico complesso individuato nel PGT in
Ambito di Trasformazione Urbanistica, per il quale si prevede di mutare la
destinazione d’uso da servizi a terziario o commerciale, con destinazione delle
porzioni residue a residenziale.
La destinazione d’uso attuale dell’immobile a servizi, rende difficile trovare un
valore di mercato, dal momento che non esiste un effettivo mercato di
immobili destinati ad ospitare un edificio scolastico o servizi in generale. La
mutazione di destinazione urbanistica prevista dal PGT permette di valutare
l’immobile a seguito di una trasformazione, che renda possibile la sua
commercializzazione. In applicazione dei principi dell’Highest and best use (il
principio del migliore utilizzo) e dell’ordinarietà, si procede con la valutazione
considerando di poter demolire quanto attualmente insistente sull’area e di
realizzare nuovi fabbricati, con caratteristiche tali da sfruttare la massima
potenzialità concessa dallo strumento urbanistico vigente.
La stima del valore viene effettuata pertanto applicando il procedimento del
valore di trasformazione e mediante l’approccio diretto del Market Comparison
Approach (MCA) ed il procedimento della capitalizzazione diretta per la
determinazione del valore dei beni trasformati.
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Il valore di trasformazione è uno degli aspetti economici di un bene immobile e
vi si ricorre per le stime delle aree edificabili o potenzialmente tali e per
particolari immobili suscettibili di trasformazione prevista dalle norme
urbanistiche vigenti .
È chiaro, secondo questo particolare aspetto economico, che l’edificio
potenzialmente realizzabile dalla trasformazione dell’area o di un edificio
esistente è un bene di produzione nel processo di edificazione e il suo valore
viene quindi a dipendere dal prodotto finito e dal costo che si dovrà sostenere
per ottenerlo. La stima in base al valore di trasformazione si applica,
solitamente, in questi casi:
- Calcoli di convenienza economica, quando l’imprenditore voglia verificare la
convenienza di una o più tipologie di trasformazione economica, in modo da
giudicare quale trasformazione sia la più conveniente (ricerca dell’highest and
best use, ovvero del più probabile uso di un bene, fisicamente possibile,
giustificato in modo appropriato, legalmente consentito, finanziariamente
fattibile e che consiste, in definitiva, nel valore più elevato del bene oggetto di
stima);
- Impossibilità a determinare il valore di mercato di un bene applicando allo
stesso il metodo sintetico-comparativo. Ciò può verificarsi quando il mercato
riguardante la tipologia edilizia in esame presenta scarsi elementi di raffronto
ed è molto prossimo al monopolio unilaterale.
Il valore di trasformazione di un terreno edificabile o potenzialmente tale o di
un fabbricato suscettibile di trasformazione è dato dalla differenza tra il Valore
di Mercato del fabbricato su di esso realizzabile ( comprensivo del valore del
terreno stesso su cui esso insiste e di quello ad esso pertinente, o realizzato) e
il suo Costo di Produzione (o Costo della Trasformazione). I fattori monetari,
nel caso specifico, sono stimati per comparazione “diretta” o per stima
parametrica, ovvero in modo sintetico, alla luce dei parametri dimensionali
(quali la s.l.p.) delle opere edilizie ipotizzate nello schema planivolumetrico di
previsione. Affinché il valore di trasformazione di un’area o di un fabbricato si
identifichi con il suo valore di mercato, occorre fare riferimento alla
trasformazione che un “ordinario” imprenditore potrebbe realizzare sugli stessi
beni. È ordinario l’imprenditore di medie capacità tecniche e organizzative,
ossia quello che produce un dato bene a un costo identico o molto vicino al
costo che la maggioranza degli imprenditori sosterrebbe per produrlo. Nel
costo di produzione (o di costruzione) di un fabbricato è ormai regola
estimativa generalmente accettata che siano inseriti gli interessi passivi, i
cosiddetti “oneri di finanziamento”.
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Il saggio di interesse da applicare è, ovviamente, quello di mercato che gli
Istituti di Credito chiedono agli imprenditori per concedere prestiti. Il valore di
trasformazione si ottiene allora, nel caso di stima, sottraendo gli utili del
promotore al lordo degli oneri fiscali, da quello che potrebbe essere definito
come margine operativo lordo, dato dai ricavi da vendita del complesso
immobiliare realizzato, dedotti il costo di produzione dell’intervento (comprese
le sistemazioni esterne, la gestione manageriale dell’operazione), nonché gli
oneri di urbanizzazione e finanziari. Sia il costo di produzione (nel quale
confluiscono anche le spese di progettazione e di direzione lavori, gli oneri di
urbanizzazione e il contributo commisurato al costo di costruzione, gli oneri di
finanziamento, ecc.) che i ricavi, rappresentano flussi, rispettivamente, in
uscita e in entrata, distribuiti su tutto il periodo necessario alla trasformazione.
È pertanto opportuno riportare tutti questi flussi ad una data comune,
corrispondente a quella di esecuzione dell’analisi di investimento o della stima,
mediante una operazione di “riporto di capitale”. La formula generale che tiene
conto del tempo di trasformazione e che qui si utilizza nel caso di
procedimento per la determinazione del valore di mercato, è la seguente:
n
P
n
MT
q
UK
q
VV
)(
dove i simboli assumono i seguenti significati:
VT = valore di mercato attuale del bene da trasformare;
VM = valore di mercato attuale del prodotto trasformato;
K = costi sostenuti per la trasformazione del bene;
UP = utile del promotore in percentuale su VM;
con qn = (1+r)n si indica il montante annuale, con r il saggio di attualizzazione
e con n il tempo normale della trasformazione.
Il costo di trasformazione attuale (K) è determinato, solitamente, dai seguenti
fattori:
KT = COI + CSC + CSE + OUPS + OCC + OP + CAL + SG + SC + OFT + OIA + OFA
ove i simboli assumono i seguenti significati:
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Coi Costo opere idoneizzazione Ctt
Costo tecnico di trasformazione Csc Costo trasformazione superfici coperte
Cse Costo trasformazione superfici esterne
Oups Oneri urbanizzazione primaria e secondaria Ou Oneri di
urbanizzazione
Cit Costi indiretti di
trasformazione Occ Contributi concessione costo di costruzione
Op Oneri professionali Cg Costi di gestione dell’operazione
Sg Spese generali del promotore
Sc Spese di commercializzazione del prodotto finito
Oft Oneri finanziari su costi diretti ed indiretti di trasformazione
Oia Oneri indiretti di acquisto dell’immobile da trasformare
Ofa Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di acquisto del bene da trasformare
Up Utile del promotore in % sul valore di mercato del prodotto della trasformazione
Tabella voci di costo
4.1.1 Ipotesi di Trasformazione
Come illustrato al paragrafo 2.2, il fascicolo della Politica Urbanistica delle Aree
di Trasformazione, contenuto nel Documento di Piano, individua la nuova
destinazione di progetto dell’A.T.U. 8 (l’ambito nel quale ricade il complesso in
oggetto) come ‘terziario’ o ‘media struttura di vendita’, con la destinazione
residenziale in sub-ordine.
L’art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole (NTA)
riporta la definizione delle diverse destinazioni d’uso:
- FUNZIONE ABITATIVA, A1, residenza ordinaria, alloggi e servizi di
pertinenza agli alloggi (cantine, soffitte, scale, androni, locali
comuni, spazi per impianti tecnologici, ricoveri privati di veicoli e
simili) e residenze collettive (alloggi per anziani o per disabili,
ecc.);
- FUNZIONI TERZIARIE, B1, direzioni e professionali, comprensive
di funzioni di rappresentanza, di direzione, di amministrazione,
pubbliche o private, ausiliari finanziari e delle assicurazioni,
agenzie immobiliari, studi tecnici e affini, studi professionali e
centri di calcolo;
- FUNZIONI TERZIARIE, B2, commerciali, B2.2, Medie strutture di
vendita, esercizi di vendita al dettaglio con superficie di vendita
superiore a 150 m2 fino ad un massimo di 1.500 m2.
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Nel Documento di Piano vengono inoltre definite le caratteristiche del nuovo
edificato realizzabile:
Su = 1.855 m2, superficie utile, ottenuta sommando le aree di calpestio
(pavimento netto utilizzabile) degli ambienti coperti e
chiusi su almeno tre lati, escluse le superfici adibite a
disimpegni verticali (scale, ascensori e pianerottoli),
cantine (purché nel limite del 30% della Su), box per
autovetture (nei limiti della L.122/89 e L.R. 9/99 e nel
limite di altezza di 2,40m) ed i locali interrati e semi-
interrati destinati a solo magazzino a servizio di unità
immobiliari a destinazione non residenziale
(commerciale, produttivo, ecc.);
numero di abitanti insediabili = 37 (max 47), per la destinazione
residenziale;
numero massimo piani fuori terra = 3;
Sperm = min 40% Sscoperta
Il Documento di Piano prevede inoltre la possibilità di incremento della
capacità edificatoria dovuta a perequazione territoriale e/o da forme di
incentivazione nel limite globale massimo del 25% della Su, utilizzabile per un
maggior sfruttamento del volume pre-esistente o per la realizzazione di limitati
‘nuovi volumi edilizi’. Di tali possibilità non verrà tenuto conto nel proseguo
dell’elaborato estimale, nel rispetto del principio di ordinarietà, dal momento
che dipendono dalla disponibilità individuale del soggetto imprenditore e che
verrebbero coinvolte ulteriori grandezze da valutare separatamente,
aumentando il grado di incertezza del valore finale.
Si procede quindi con la determinazione del più probabile valore di mercato
dell’area in oggetto, mediante il procedimento del valore di trasformazione.
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4.1.2 Valore del bene trasformato VM
Si determina il valore di mercato del bene immobile al termine delle operazioni
di trasformazione, utilizzando il procedimento estimativo del Market
Comparison Approach (MCA) ed applicando il principio di permanenza delle
condizioni, “per il quale si ammette che ogni operazione economica si svolge in
base alle condizioni note nel momento della stima”; occorre, in definitiva,
“prescindere assolutamente dai prezzi e dai fenomeni economici successivi
all’epoca di riferimento” (C. Forte, Elementi di estimo urbano).
L’MCA è un procedimento comparativo pluriparametrico che permette di
determinare il valore di mercato di un immobile attraverso il confronto tra
l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili simili contrattati di
recente e di prezzo noto.
Detta procedura si fonda sul principio per il quale il mercato stabilisce il prezzo
dell’immobile da valutare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili
di confronto, e risulta essere una procedura di comparazione sistematica che
prende come termini di paragone le caratteristiche tecnico-economiche
(superfici, stato di manutenzione, impianti, posizione ecc.) degli immobili in
valutazione.
Ognuna di queste caratteristiche è apprezzata in misura diversa dal mercato
che la traduce in un prezzo unitario, parte di una serie finita di prezzi
componenti, ciascuno collegato da una particolare caratteristica, che
concorrono alla formazione del prezzo unitario complessivo.
La quantità con cui una caratteristica è presente nell’immobile, nel caso di una
caratteristica quantitativa, ovvero il grado con il quale essa è posseduta, nel
caso di una caratteristica qualitativa, determina l’entità del prezzo componente
corrispondente, essendo questo legato alla quantità o alla qualità della
corrispondente caratteristica dal “prezzo marginale”.
Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al
variare della caratteristica stessa. I valori finali omogeneizzati per ogni
caratteristica valutata, forniscono i prezzi corretti di ogni fabbricato preso
come comparabile; tali valori unitari, opportunamente mediati forniranno il
valore unitario da applicate all’immobile in valutazione.
La motivazione, infatti, per l’utilizzazione di un procedimento comparativo di
mercato pluriparametrico come quello del caso in esame, può essere ricercata
nella circostanza che avendo le indagini di mercato fornito un campione di
prezzi e/o valori riferiti ad immobili non sufficientemente omogenei
all’immobile in stima (per caratteristiche estrinseche ed intrinseche) non è
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opportuno adottare un procedimento monoparametrico, ma un procedimento
pluriparametrico che sia in grado di quantificare l’influenza sul prezzo di
ciascuna caratteristica significativa.
In tale modo è possibile omogeneizzare in termini di prezzi gli immobili di
confronto all’immobile oggetto di stima rispetto a ciascuna caratteristica
significativa e quindi calcolare il valore cercato mediando i prezzi di riferimento
corretti.
Secondo quanto ammesso dal PGT ed in base ad una preliminare analisi di
mercato, si procede effettuando un’ipotesi di trasformazione, conforme a
quanto consentito dallo strumento urbanistico, che permetta il miglior
sfruttamento dell’area, senza prescindere da un’analisi di mercato che tenga in
conto dell’apprezzamento dei beni ottenuti al termine della trasformazione.
Si formula pertanto l’ipotesi di realizzare una struttura composita, tipica del
comune in cui si trovano gli immobili ed in quelli limitrofi, costituita al piano
terra da unità commerciali indipendenti, sia per la vendita al dettaglio che per
l’esercizio di attività di erogazione di servizi, agenzie o studi, e ai piani
superiori unità destinate al terziario e abitazioni.
Una configurazione probabile prevede pertanto:
- piano terra con funzioni terziarie (prevalentemente commerciale)
per una Su = 1.000 m2;
- piani superiori con funzioni terziarie (uffici) per una Su = 300 m2 e
residenziali per una Su = 555 m2;
- piano interrato con autorimesse, cantine e magazzini a servizio
delle unità immobiliari dei piani superiori.
Questa configurazione rispetta le condizioni poste dal PGT rispetto alla
superficie utile massima realizzabile e alle destinazioni d’uso ammissibili, con
un 70% dedicato alle funzioni terziare ed il restante 30% a quelle residenziali,
in subordine.
La superficie commerciale si ricava da quella utile, mediante l’aggiunta dei
muri perimetrali e divisori interni, che si valuta in una maggiorazione
differente in base al tipo di destinazione d’uso: il 15% per l’interrato, il 20%
per il commerciale/terziario, il 30% per il residenziale (con una maggiore
incidenza delle pareti divisorie interne).
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I locali posti al piano interrato vengono in questa fase conteggiati al 50% della
superficie, in qualità di accessori dei locali principali di cui sono a servizio:
- commerciale: 1.600 m2 (1.000 m2 x 1,20 per il piano terra,
0,50 x 700 m2 x 1,15 per il piano interrato);
- uffici: 360 m2 (300 m2 x 1,20) ;
- residenziale: 895 m2 (555 m2 x 1,30 per i piani superiori,
0,50 x 300 m2 x 1,15 per il piano interrato).
4.1.2.a Valore di trasformazione VT porzione destinata a funzioni terziarie
(commerciali e direzionali/professionali)
Viene effettuata un’indagine di mercato sugli atti di compravendita registrati in
un periodo non antecedente tre anni rispetto alla data della valutazione
(settembre 2019) relativa alla destinazione d’uso terziario/commerciale nel
comune di Spino D’Adda. L’uso locale prevede l’utilizzo di unità immobiliari
censite in categoria C/1 (negozi) sia per le attività strettamente commerciali,
che per le attività definite dal PGT come direzioni e professionali (funzione B1),
con l’utilizzo residuale di unità immobiliari con le caratteristiche tipiche della
residenza per gli studi privati (censite in categoria A/10).
Non essendo stato possibile reperire un adeguato numero di atti relativi a
compravendite di unità destinate all’attività terziaria/commerciale, ma
esistendo un mercato piuttosto dinamico per le locazioni, si procede
valorizzando le unità con funzioni terziarie secondo il procedimento di
capitalizzazione diretta.
Il procedimento della capitalizzazione dei redditi si basa sul principio
dell’anticipazione, secondo cui un soggetto economicamente razionale
attribuisce ad un bene immobile un valore funzione dei benefici economici che
questo sarà in grado di generare nel tempo. I probabili redditi che il bene sarà
in grado di produrre per la durata della sua vita utile residua devono essere
scontati all’attualità.
La formula per il calcolo del valore secondo tale procedimento è
r
RV
con R, canone di locazione annuale;
r, tasso di capitalizzazione
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Canone di locazione annuale
Il reddito da utilizzare per il calcolo è quello netto, ottenuto epurando il canone
di locazione lordo delle spese operative annue. In questa voce ricadono:
l’improduttività (sfitti e inesigibilità), le spese di amministrazione, le spese di
assicurazione, l’imposta sugli immobili e gli accantonamenti per la
manutenzione ordinaria e i costi di ristrutturazione, ammodernamento e
trasformazione.
Nel dettaglio si considera:
- la quota dovuta per sfitto e inesigibilità, per tener conto del rischio
associato all’impossibilità di ottenere il reddito netto ordinario, a causa delle
morosità dei locatari o di periodi di sfitto tra locazioni successive o per il tempo
necessario all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria;
- la quota dovuta alle spese di amministrazione, che rappresenta i costi
annui per l’esazione dei canoni e la tenuta della relativa contabilità;
- la quota dovuta alle spese di assicurazione;
- la quota dovuta alla manutenzione straordinaria, ristrutturazione,
ammodernamento e trasformazione, necessarie al mantenimento di finiture e
impianti e al loro adeguamento all’evoluzione della domanda di mercato;
- la quota di ammortamento, che rappresenta la somma da accantonare
annualmente affinché, dopo un certo numero di anni, si abbia il capitale
necessario a ristrutturare l’immobile, valutata in base alla vetustà, alle
condizioni statiche dell’edificio ed alla sua obsolescenza tecnico-funzionale;
- la quota dell’imposta sugli immobili, ovvero l’importo dell’IMU (Imposta
Municipale Unica).
Le quote relative alle spese operative sono espresse in percentuale rispetto al
reddito lordo ritraibile (canone di locazione annuale). Si utilizzano i valori
reperibili in letteratura e si procede a considerare la media dei tre valori medi
ottenuti per ciascuna voce, tranne che per la voce servizi, di cui si fa la media
dei valori minimi, dal momento che lo scarto tra valore minimo e massimo è
dovuto alla presenza del portiere, non previsto in questo tipo di intervento.
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Spese operative
Fonte Forte, De Rossi Realfonzo Michieli
Min Max Medio Min Max Medio Min Max Medio
Improduttività 1,00 4,00 2,50 1,00 3,00 2,00 2,00 3,00 2,50
Amministrazione 0 3,00 1,50 0,50 3,00 1,75 2,00 4,00 3,00
Assicurazione 0 0,50 0,25 0,50 0,50 0,50 1,00 2,00 1,50
Manutenzione 2,00 4,00 3,00 2,00 6,00 4,00 4,00 8,00 6,00
Ammortamento 0 1,00 0,50 0,50 2,50 1,50 2,00 3,00 2,50
Imposte 7,00 11,00 9,00 11,30 11,25 10,00 15,00 12,50
Servizi 2,00 5,00 5,00 8,00 2,00 5,00
Tabella spese operative secondo letteratura
Dalle considerazioni appena esposte discende
Voce Percentuale del reddito lordo
Improduttività 2,33 %
Amministrazione 2,08 %
Assicurazione 0,75 %
Manutenzione 4,33 %
Ammortamento 1,50 %
Imposte 10,92 %
Servizi 3,00 %
Tabella spese operative da utilizzare nel calcolo
Si procede ora con la determinazione del canone di locazione annuale lordo
mediante il procedimento dell’MCA, utilizzando atti che si riferiscono ad un
periodo non antecedente tre anni settembre 2019.
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Gli atti utilizzati per la comparazione sono i seguenti:
n. Data
registraz.
Numero
registrazione
Indirizzo
immobile Dati catastali Canone
1 15/03/2018 TMZ-3T-1008-0
Via Martiri della
Liberazione,
Spino D’Adda
Fg. 8 Mapp. 777
Sub. 1 699 €/mese
2 12/06/2017 TMZ-3T-2858-0 Via Manzoni, 24,
Spino D’Adda
Fg. 8 Mapp.92
Sub. 7 750 €/mese
3 23/03/2018 TMZ-3T-1095-0 Via F.lli Rosselli,
10, Spino D’Adda
Fg. 8 Mapp. 491
Sub. 1 700 €/mese
4 27/07/2017 TMZ-3T-1665-0
Via Martiri della
Liberazione, 1,
Spino D’Adda
Fg. 8 Mapp. 206
Sub. 501
1.000
€/mese
5 27/11/2017 TNL-3T-15140-0
Viale delle
Vittoria, 59 ,
Spino D’Adda
Fg. 13 Mapp. 13
Sub. 510
1.019,68
€/mese
Tabella atti di locazione immobili a destinazione terziario/commerciale
La tabella che segue riporta i dati relativi alle unità immobiliari utilizzate per la
comparazione. Per ciascuna di esse sono indicati: l’indirizzo e l’identificativo
catastale, gli estremi degli atti di locazione, il canone annuale, l’anno e il
semestre di registrazione dell’atto, le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI) per la zona all’epoca della locazione e la valutazione delle
caratteristiche utilizzate per il confronto (superficie ragguagliata, prezzo
unitario, appetibilità commerciale, distribuzione spazi interni e dotazione di
tipo impiantistico e livello di finiture).
Tali dati sono riportati per quanto riguarda sia gli immobili comparati
(comparables) che l’immobile del quale si vuole determinare il valore
(subject). Per quanto riguarda la consistenza del subject si considera una
metratura media per le unità ricavate al termine della trasformazione pari a
150 m2, come da indicazioni ricavate dal PGT.
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deno minazio
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unità di
misuraa b c d e
comune (testo) Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda
toponimo (testo)Via M artiri della
LiberazioneVia M anzoni Via F.lli Rosselli
Via M artiri della
Liberazione
Viale Della
VittoriaVia F.lli Rosselli
n° civico n° - 24 10 1 59 -
foglio n° 8 8 8 8 13 13
particella n° 777 92 491 206 13 143
subalterno n° 1 7 1 501 510 -
categoria C/1 C/1 C/1 C/1 C/1 C/1
numero
registrazionen.° TM Z-3T-1008-0 TM Z-3T-2858-0 TM Z-3T-1095-0 TM Z-3T-1665-0 TNL-3T-15140-0 -
data di
registrazione
gg/mm/aaa
a15/03/2018 22/09/2016 23/03/2018 11/05/2018 08/07/2019 -
€/anno 8.388,00 9.000,00 8.400,00 12.000,00 12.236,16
semestre n° 1 2 1 1 1 1
anno n° 2018 2016 2018 2018 2019 2019
zona OM I (sigla) B1 B1 B1 B1 B1 B1
fascia (testo) Urbana Urbana Urbana Urbana Urbana Urbana
tipo logia (testo) negozio negozio negozio negozio negozio negozio
minimo € / mese.m 2 4 4 4 4 4 4
massimo € / mese.m 2 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4
m 2 81 87 78 128 120 150
€ / anno.m 2 104 103 108 94 102
appetibilità
commerciale
scarsa
media
elevata
(testo) media elevata media media elevata elevata
distribuzione
spazi interni
scadente
normale
o ttima
(testo) normale normale normale normale normale normale
dotazione di tipo
impiantistico e
livello di finiture
scadente
normale
o ttima
(testo) normale normale normale normale normale ottima
IMMOBILI IN COMPARAZIONE (comparables )
prezzo o o fferta unitaria
zona OM I
natura dato
epoca
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tiche
DATI IMMOBILE IN
STIMA
(subject )
iden
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superf ic i ragguagliatesuperf ic i ragguagliate
d
ati g
ener
ali
posizionali
catastali
Tabella dei dati degli immobili
Mediante le quotazioni dell’OMI, le unità immobiliari vengono confrontate
tenendo conto del diverso periodo di sottoscrizione dell’atto e della diversa
localizzazione. Viene effettuata perciò una omogeneizzazione dei prezzi
allineandoli nel tempo e nello spazio. E’ necessario effettuare l’allineamento
per i primi quattro comparables, che sono stati locati nella medesima zona
OMI (B1 di Spino D’Adda), ma in differenti epoche.
Su questi dati si effettua un primo test di ammissibilità, scartando gli immobili
con prezzo unitario troppo distante da quello indicato dall’OMI per il subject.
Per il confronto si utilizzano i valori minimo e massimo forniti dall’OMI per la
zona B1 di Spino D’Adda, I semestre 2019. Si utilizzano le quotazioni del I
semestre 2019, anziché del II semestre 2019 epoca di stima, poiché sono le
ultime disponibili in banca dati.
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L’intervallo così definito viene ampliato tenendo conto della variabilità dello
dell’appetibilità commerciale, mediante i coefficienti C’ (scarto tra l’appetibilità
commerciale posseduta in grado scarso e medio) e C’’ (scarto tra l’appetibilità
commerciale posseduta in grado medio e elevato). Il valore di C’ e C’’, presi
uguali tra loro, è preso pari allo scarto tra il minimo ed il massimo delle
quotazioni dell’OMI:
6,40 €/m2 – 4,00 €/m2 = 2,40 €/m2
comparable a comparable b comparable c comparable d
€ 8.388,00 € 9.000,00 € 8.400,00 € 12.000,00
1-2018 2-2016 1-2018 1-2018
B1 B1 B1 B1
€ 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00
€ 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40
1-2019 1-2019 1-2019 1-2019
B1 B1 B1 B1
€ 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00 €/mese.mq
€ 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40 €/mese.mq
5,20 5,20 5,20 5,20 C' (€/mese.mq)
5,20 5,20 5,20 5,20costo unitario
scadente/normale
1,00 1,00 1,00 1,00 C'' (€/mese.mq)
5,20 5,20 5,20 5,20costo unitario
normale/ottimo
5,20 5,20 5,20 5,20
1,00 1,00 1,00 1,00
81 87,00 78,00 128,00
103,56 103,45 107,69 93,75 p'S min (€/anno.mq) 19,20
103,56 103,45 107,69 93,75 p'S max (€/anno.mq) 105,60
8.388,00 9.000,00 8.400,00 12.000,00 p'Cj min (€/anno.mq) 93,75
zona OMI
DATI DI INPUT IMMOBILE IN STIMA
subject S
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
valore minimo OMI
valore massimo OMI
prezzo - offerta - valore
semestri OMI
semestre OMI epoca comparable
zona OMI
valore minimo OMI
valore massimo OMI
semestre OMI epoca stima
TEST DI
AMMISSIBILITA'
prezzo unitario pCa (€/anno.mq)
prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/anno.mq)
prezzo omogeneizzato P'Ca (€/anno)
2,40valore centrale OMI epoca stima (V OMI es)
coefficiente di epoca k e = V OMI es / V OMI ec
2,40valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc)
coefficiente di localizzazione k l = V OMI zs / V OMI zc
localizzazione
generalevalore centrale OMI zona subject (V OMI zs) 5,20
epoca del dato
valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec)
consistenza ragguagliata 150,00
Tabella di omogeneizzazione e test di ammissibilità
Come si vede non tutti i comparables ricadono all’interno dell’intervallo, il
comparable ‘c’ ha infatti quotazione lievemente superiore al massimo e
pertanto non verrà utilizzato nei calcoli successivamente effettuati.
Segue la tabella riassuntiva delle caratteristiche dei comparables e del subject.
Esse vengono espresse con un numero che va da 0 a 2, secondo il grado con
cui la caratteristica è posseduta, come indicato nella colonna ‘unità di misura o
punteggio’. La consistenza ragguagliata, invece, è espressa in m2.
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sigla nome dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero
C1 81 87 128 120 150
scarsa
media
elevata
scadente
normale
ottima
scadente
normale
ottima
IMMOBILE IN
STIMA
subject S
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
comparable b comparable e
1
comparable a
2
11
1
C4
0dotazione di tipo
impiantistico e
livello di finiture
1C3distribuzione
spazi interni
0
C2appetibilità
commerciale1
2
1
0
1 2
21
1
1
11
2
2
comparable d
1 2
unità di misura
o punteggio
comparable c
consistenza ragguagliata
CARATTERISTICHE
Tabella dei dati
La tabella dei prezzi marginali riporta il valore economico attribuito a ciascuna
caratteristica. Ad eccezione della consistenza e della dotazione di tipo
impiantistico e livello di finiture che si calcolano in modo differente, per le altre
caratteristiche, sono stati scelti i coefficienti k tenendo conto del diverso
apprezzamento economico. Per quanto riguarda la consistenza, il prezzo
marginale si calcola come il minimo dei prezzi unitari dei comparabili, mentre
per la dotazione di tipo impiantistico e livello di finiture viene moltiplicata la
consistenza del subject per il costo medio necessario a passare l’unità
immobiliare da uno stato manutentivo ad un altro. Tale importo si basa sulla
determinazione dell’incidenza dei costi di ristrutturazione di un’unità
immobiliare assimilabile a quella in oggetto, prendendo come riferimento i dati
forniti nel volume “Prezzi delle tipologie edilizie 2019” edito dalla DEI, per la
voce D.5 ‘Edilizia terziaria – Centro commerciale’, che riporta un costo
complessivo di realizzazione pari a 1.027,00 €/m2. Dalla tabella riassuntiva dei
costi e percentuali d’incidenza, si sono estrapolate le voci riferite a lavori di
manutenzione straordinaria, che più comunemente sono eseguiti per riportare
un’unità dallo stato normale allo stato ottimo.
Tipologia opere Incidenza sul costo di
realizzazione
Impermeabilizzazione, lucernai e cupolini 3,60 %
Controsoffitti 2,80 %
Pavimenti e rivestimenti 7,30 %
Serramenti 3,90 %
Impianto elettrico 7,60 %
Impianto elettromeccanico 9,60 %
Finiture 4,70 %
Totale 39,50 %
Tabella incidenze sul costo di realizzazione
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Il costo unitario di manutenzione, maggiorato del 15% per tener conto degli
oneri indotti, viene calcolato come segue:
ΔV = 0,3950 x 1.027,00 €/m2 x 1,15 = 466,51 €/m2
Al valore così determinato viene applicato il saggio di saggio di redditività
dell’immobile (r), valutato a partire dalle quotazioni immobiliari (destinazione
commerciale) forniti dall’OMI per la zona in cui ricade l’immobile (B1) e per il
semestre di riferimento della stima (ultima quotazione pubblicata: I semestre
2019). Combinando i dati OMI per le locazioni e le compravendite, si
ottengono un valore massimo e minimo per il tasso di capitalizzazione r pari a:
rmin = Rmin/Pmax rmax = Rmax/Pmin
dove Rmin/max sono i canoni di locazione unitari annualmente ritraibili e
Pmin/max sono i prezzi unitari di compravendita degli immobili.
Si ottiene perciò:
rmin = (4,0 €/m2.mese x 12 mese) / 1.450 €/m2 = 0,033
rmax = (6,4 €/m2.mese x 12 mese) / 900 €/m2 = 0,085
per un valore del saggio medio pari a rmedio = 0,059
Da cui si ottiene 0,059 x 466,51 €/m2 = 27,52 €/m2.anno
Da tutte queste considerazioni discende la seguente tabella relativa al peso dei
prezzi marginali:
C1 consistenza ragguagliata pCmin €/mq 1,00 93,75 93,75 93,75 93,75
C2 appetibilità commerciale Kc2 x PCi € 0,15 1.258,20 1.350,00 1.800,00 1.835,42
C3 distribuzione spazi interni Kc3 x PCi € 0,10 838,80 900,00 1.200,00 1.223,62
C4dotazione di tipo impiantistico e
livello di finitureKc4 x SS € 27,52 4.128,00 4.128,00 4.128,00 4.128,00
comparable b comparable c comparable d
PREZZI MARGINALI
comparable a comparable esigla nome simbologia
CARATTERISTICHE
unità di
misuracoefficienti Kci
Tabella dei prezzi marginali
Viene illustrata ora la tabella che riporta il calcolo del valore unitario di
locazione attribuibile al subject. Il canone di ciascuno dei comparables viene
modificato attraverso i prezzi marginali per tutte le caratteristiche analizzate,
in modo da assumere le medesime qualità del subject ed essere così
perfettamente confrontabile. Viene effettuato il calcolo dei canoni unitari
corretti p’ci e, calcolato il canone unitario medio, si procede con la seconda
verifica di ammissibilità, scartando quei comparables per cui il canone unitario
si discosta di più del 10% da quello medio. In questo caso tutti i comparables
rientrano nella tolleranza richiesta.
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Da ultimo viene individuato il canone di locazione del subject, calcolato come
media aritmetica dei canoni dei comparables.
elemento sigla nome
quantità o
punteggi
(S-Ca)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cb)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cc)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cd)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Ce)
correzioni
prezzo
ΔPi
C1consistenza
ragguagliata69,0 6.468,75 63,0 5.906,25 22,0 2.062,50 30,0 2.812,50
C2appetibilità
commerciale1,0 1.258,20 0,0 0,00 1,0 1.800,00 0,0 0,0
C3distribuzione
spazi interni0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
C4dotazione imp e
livello finiture1 4.128,00 1 4.128,00 1 4.128,00 1 4.128,00
sommatoria delle
correzioni di ∑ Δpi 11.854,95 ∑ Δpi 10.034,25 ∑ ΔPi 0,00 ∑ ΔPi 7.990,50 ∑ ΔPi 6.940,50
prezzo corretto
inizialeP'Ca 8.388,00 P'Cb 9.000,00 P'Cc 0,00 P'Cd 12.000,00 P'Ce 12.236,16
prezzo corretto
finaleP'Ca + ∑ΔPi 20.242,95 P'Cb + ∑ΔPi 19.034,25 P'Cc + ∑ΔPi 0,00 P'Cd + ∑ΔPi 19.990,50 P'Ce + ∑ΔPi 19.176,66
prezzo unitario
corretto finalep'Ca 134,95 p'Cb 126,90 p'Cc 0,00 p'Cd 133,27 p'Ce 127,84
scostamento
percentualeΔ % 3,2% Δ % -2,9% Δ % 0,0% Δ % 1,9% Δ % -2,2%
1 1 0 1 1 19.611,09
130,74
subject S
IMMOBILE
IN STIMA
SIN
TE
SI V
AL
UT
AT
IVA
PS 19.611,09
pS 130,74
comparable a comparable b
4
comparable cCARATTERISTICHE
comparable d comparable e
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
Tabella di valutazione
Il valore unitario ottenuto per le unità immobiliari a con funzione terziaria è
pari a 130,74 €/m2, in cifra tonda 130,00 €/m2.
Il canone di locazione annuale da prendere a base del calcolo è pertanto pari a
150 m2 x 130,00 €/m2 = 19.500,00 €,
epurando tale importo delle somme relative alle spese operative si ottiene:
Canone lordo annuo 19.500,00 €
Improduttività 454,35 €
Amministrazione 405,60 €
Assicurazione 146,25 €
Manutenzione 844,35 €
Ammortamento 292,50 €
Imposte 2.129,40 €
Servizi 585,00 €
Canone netto annuo 14.642,55 €
Tabella di calcolo canone netto annuo
Il valore del canone annuo di locazione netto da utilizzare per il calcolo è
perciò pari a 14.642,55 €, in cifra tonda 14.600,00 €.
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Tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione è l’elemento chiave di questo procedimento.
Non avendo a disposizione un numero sufficiente di dati di compravendita e
locazione per immobili simili a quello oggetto di stima per effettuare una
comparazione, si utilizza il saggio di capitalizzazione ottenibile dalle quotazioni
dell’OMI.
Si considerano le quotazioni per la tipologia commerciale del periodo della
stima (primo semestre 2019) per la zona di appartenenza dell’immobile,
quindi la B1 centrale di Spino D’Adda
Min Max
P, valori unitari 900 €/m2 1450 €/m2
R, canoni unitari 4,0 €/m2mese 6,4 €/m2 mese
Tabella quotazioni OMI per la zona B1 di Spino D’Adda I semestre 2019
Combinando i dati OMI per le locazioni e le compravendite, si ottengono un
valore massimo e minimo per il tasso di capitalizzazione r pari a:
rmin = Rmin/Pmax rmax = Rmax/Pmin
dove Rmin/max sono i canoni di locazione unitari annualmente ritraibili e
Pmin/max sono i prezzi unitari di compravendita degli immobili.
Si ottiene perciò:
rmin = (4,0 €/m2.mese x 12 mese) / 1.450 €/m2 = 0,033
rmax = (6,4 €/m2.mese x 12 mese) / 900 €/m2 = 0,085
da questi valori minimo e massimo del saggio si passa alla determinazione del
coefficiente Gross Rent Multiplier (GRM), che corrisponde alla durata dell’arco
temporale di rientro dell’investimento
GRMmax = min
1
r = 1/0,033 = 30,30
GRMmin = max
1
r = 1/0,085 = 11,76
per un valore medio di GRMmedio = 21,03.
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A tale valore medio, per tener conto della specificità dell’immobile, verranno
ora applicate delle aggiunte e delle detrazioni, la cui sommatoria non potrà
superare il semi-intervallo tra gli estremi della fascia di oscillazione e cioè
55,22
60,1370,18
2)( minmax
max
GRMGRM
GRMI
pari a 9,27.
Segue la tabella con le aggiunte e le detrazioni
Ambito Caratteristica Aggiunte Detrazioni
Contesto Disponibilità di parcheggi 0,25 -
Immobile Necessità di manutenzione straordinaria e
ordinaria, legate al contesto condominiale
- 1,50
Caratteristiche architettoniche, finiture ed
efficienza energetica
0,25 -
Suscettività alla trasformazione 1,00
Somma delle influenze +0,50 -2,50
Tabella delle aggiunte e detrazioni al GRMmedio
come si vede, entrambe le sommatorie soddisfano il requisito richiesto.
Applicando le sommatorie al valore medio del GRM si ottiene:
40,1625,150,115,16 iimedio DAGRMGRM
Per un nuovo valore di GRM pari a 19,03, che restituisce un saggio di
capitalizzazione
r = 1/19,03 = 0,053
Valore dell’unità immobiliare
Applicando il tasso di capitalizzazione così ottenuto al canone di locazione
annuo netto epurato delle spese operative, si ottiene un valore pari a:
V = R/r = 14.600 € /0,053 = 275.471,70 €
per un valore unitario di 275.471,70 € / 150 m2 = 1.836,48 €/m2, in cifra
tonda 1.835,00 €/m2.
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4.1.2.b Valore di trasformazione VT porzione destinata a funzioni residenziali
Viene ora effettuata un’indagine di mercato sugli atti di compravendita
registrati in un periodo non antecedente tre anni rispetto alla data della
valutazione (settembre 2019) relativa alla destinazione d’uso residenziale nel
comune di Spino D’Adda.
Gli atti utilizzati per la comparazione sono i seguenti:
n. N. repertorio Rogante Data Sem/anno Comune
1 29035/17157 Confalonieri 06/09/2019 II/2019 Spino D’Adda
2 7834/6515 Bertelli 13/09/2018 II/2018 Spino D’Adda
3 199135/31849 Farolfi 20/11/2017 II/2017 Spino D’Adda 4 197598/30859 Farolfi 23/12/2016 II/2016 Spino D’Adda 5 25271/14317 Confalonieri 28/03/2017 I/2017 Spino D’Adda
Tabella atti di compravendita immobili a destinazione residenziale
La tabella che segue riporta i dati relativi alle unità immobiliari utilizzate per la
comparazione. Per ciascuna di esse sono indicati: l’indirizzo e l’identificativo
catastale, gli estremi degli atti di compravendita, il prezzo, l’anno e il semestre
di compravendita, le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
(OMI) per la zona all’epoca della compravendita e la valutazione delle
caratteristiche utilizzate per il confronto, sia dell’edificio nel suo complesso
(localizzazione di dettaglio e tipologia architettonica) che dell’unità immobiliare
nel dettaglio (superficie ragguagliata, prezzo unitario, numero di bagni, qualità
dell’affaccio e stato manutentivo).
Tali dati sono riportati per quanto riguarda sia gli immobili comparati
(comparables) che l’immobile del quale si vuole determinare il valore
(subject). Per quanto riguarda la consistenza del subject si considera una
metratura media per le unità ricavate al termine della trasformazione pari a 80
m2, come da pezzatura media degli appartamenti presenti in zona.
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unità di
misuraa b c d e
comune (testo) Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda
toponimo (testo) Via Pavia Via M ons. Quaini Viale Vittoria Viale Vittoria Viale Vittoria Via F.lli Rossetti
n° civico n° 13 - 42 36/a 55/o -
foglio n° 7 7 13 13 13 13
particella n° 697 646 577 592 557 143
subalterno n° 531 535 509 24 -
categoria A/2 A/2 A/2 A/2 A/2 A/2
repertorio /
raccoltan.° 29035/17157 7834/6515 199135/31849 197598/30859 25271/14317 -
notaio o
agenzia(testo) Confalonieri Bertelli Faro lfi Faro lfi Confalonieri -
data di
stipula
gg/mm/aaa
a06/09/2019 13/09/2018 20/11/2017 23/12/2016 28/03/2017 19/09/2019
€ 112.000,00 92.000,00 145.000,00 157.000,00 65.000,00
semestre n° 2 2 2 2 1 1
anno n° 2019 2018 2017 2016 2017 2019
zona OM I (sigla) B1 B1 B1 B1 B1 B1
fascia (testo) urbana urbana urbana urbana urbana urbana
tipo logia (testo) abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili
minimo € / m 2 1100 1100 1150 1000 1050 1100
massimo € / m 2 1400 1400 1400 1450 1350 1400
localizzazione di
dettaglio
scadente
normale
o ttima
(testo) normale normale normale normale normale normale
tipo logia
architettonica
economica
civile
signorile
(testo) civile civile civile civile civile civile
m 2 81 70 94 119 52 80
€ / m 2 1.383 1.314 1.543 1.319 1.250
numero di bagni
uno
due
>due
(testo) uno uno uno uno uno uno
qualità
dell'affaccio
scarsa
normale
o ttima
(testo) normale normale normale normale normale normale
stato
manutentivo
scadente
normale
o ttimo
(testo) normale normale normale normale normale ottimo
edifi
cio
prezzo o o fferta
unitaria
zona OM I
IMMOBILE IN
STIMA S
(subject )
iden
tific
ativ
i
deno minazio ne
epoca
DATIun
ità im
mob
iliare
superf ic i ragguagliate
d
ati g
ener
ali
prezzo
posizionali
catastali
IMMOBILI IN COMPARAZIONE (comparables)
natura dato
Tabella dei dati degli immobili
Mediante le quotazioni dell’OMI, le unità immobiliari vengono confrontate
tenendo conto del diverso periodo di sottoscrizione dell’atto e della diversa
localizzazione. Viene effettuata perciò una omogeneizzazione dei prezzi
allineandoli nel tempo e nello spazio. E’ necessario effettuare l’allineamento
per quattro comparables, escluso il primo, che sono stati compravenduti nella
medesima zona OMI (B1 di Spino D’Adda), ma in differenti epoche.
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Su questi dati si effettua un primo test di ammissibilità, scartando gli immobili
con prezzo unitario troppo distante da quello indicato dall’OMI per il subject.
Per il confronto si utilizzano i valori minimo e massimo forniti dall’OMI per la
zona B1 di Spino D’Adda, I semestre 2019. Si utilizzano le quotazioni del I
semestre 2019, anziché del II semestre 2019 epoca di stima, poiché sono le
ultime disponibili in banca dati.
Tale intervallo viene ampliato tenendo conto della variabilità dello stato
manutentivo, secondo quanto riportato nelle quotazioni dell’OMI, individuando
i valori di C’ e C’’, intesi come il costo per portare l’unità immobiliare
rispettivamente dallo stato scadente a quello normale e dallo stato normale
all’ottimo. Pertanto C’’ è determinato dalla differenza delle quotazioni OMI per
il valore massimo tra lo stato manutentivo normale e quello ottimo, mentre C’
viene preso pari al prezzo marginale dello stato manutentivo (408,00 €/m2),
calcolato come esplicitato nelle pagine seguenti.
Valore OMI
Stato
manutentivo
normale
Stato
manutentivo
ottimo
Differenza
[€/m2]
Massimo 1.400 €/m2 2.150 €/m2 750 €/m2 C’’
comparable b comparable c comparable d comparable e
€ 92.000,00 € 145.000,00 € 157.000,00 € 65.000,00
2-2018 2-2017 2-2016 1-2017
B1 B1 B1 B1
€ 1.100,00 € 1.150,00 € 1.000,00 € 1.050,00
€ 1.400,00 € 1.400,00 € 1.450,00 € 1.350,00
1-2019 1-2019 1-2019 1-2019
B1 B1 B1 B1
€ 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00
€ 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00
1.250,00 1.275,00 1.225,00 1.200,00 C' (€/mq)
1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00costo unitario
scadente/normale
1,00 0,98 1,02 1,04 C'' (€/mq)
1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00costo unitario
normale/ottimo
1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00
1,00 1,00 1,00 1,00
70,00 94,00 119,00 52
1.314,29 1.542,55 1.319,33 1.250,00 p'S min (€/mq) 692,00
1.314,29 1.512,31 1.346,25 1.302,08 p'S max (€/mq) 2.150,00
92.000,00 142.156,86 160.204,08 67.708,33 p'Cj min (€/mq) 1.314,29
coefficiente di localizzazione k l = V OMI zs / V OMI zc
localizzazione
generalevalore centrale OMI zona subject (V OMI zs) 1.250,00
epoca del dato
valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec)
consistenza ragguagliata 80,00
TEST DI
AMMISSIBILITA'
prezzo unitario pCa (€/mq)
prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/mq)
prezzo omogeneizzato P'Ca (€)
408,00valore centrale OMI epoca stima (V OMI es)
coefficiente di epoca k e = V OMI es / V OMI ec
750,00valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc)
valore minimo OMI
valore massimo OMI
prezzo - offerta - valore
semestri OMI
semestre OMI epoca comparable
zona OMI
valore minimo OMI
valore massimo OMI
semestre OMI epoca stima
zona OMI
DATI DI INPUT
IMMOBILE IN
STIMA
subject S
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
Tabella di omogeneizzazione e test di ammissibilità
Come si vede tutti i comparables ricadono all’interno dell’intervallo e pertanto
concorreranno tutti alla determinazione del valore del bene trasformato.
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Segue la tabella riassuntiva delle caratteristiche dei comparables e del subject.
Esse vengono espresse con un numero che va da 0 a 2, secondo il grado con
cui la caratteristica è posseduta, come indicato nella colonna ‘unità di misura o
punteggio’. La consistenza ragguagliata, invece, è espressa in m2.
elemento sigla nome dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero
scadente
normale
ottima
economica
civile
signorile
C3 81 70 94 119 52 80
uno
due
>due
scarsa
normale
ottima
scadente
normale
ottimo
comparable c
0
ed
ific
io
C1 1
0
1C2 1tipologia
architettonica
unità di misura
o punteggio
comparable a
2
1
IMMOBILE IN
STIMA
subject S
CARATTERISTICHEcomparable d
localizzazione di
dettaglio11
C6
0
1
11 1 1
0
un
ità i
mm
ob
ilia
re
consistenza ragguagliata
C5qualità
dell'affaccio
0
1
2
stato
manutentivo
unità
immobiliare
C4
1
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
comparable e
1
1
comparable b
11
2
1
numero di bagni
1
11
1
1
2
1
2
0
0 0
1
0 0 0
11
1 2
Tabella dei dati
La tabella dei prezzi marginali riporta il valore economico attribuito a ciascuna
caratteristica. Ad eccezione della consistenza e dello stato manutentivo che si
calcolano in modo differente, per le altre caratteristiche, sono stati scelti i
coefficienti k tenendo conto del diverso apprezzamento economico. Per quanto
riguarda la consistenza, il prezzo marginale si calcola come il minimo dei
prezzi unitari dei comparabili, mentre per lo stato manutentivo dell’unità
immobiliare viene moltiplicata la consistenza dei subjects per il costo medio
necessario a passare l’unità immobiliare da uno stato manutentivo ad un altro,
calcolato come segue.
Si prende come riferimento i dati forniti nel volume “Prezzi delle tipologie
edilizie 2019” edito dalla DEI, alla voce B.7 ‘Edilizia residenziale – Edificio di
civile abitazione industrializzato’, che riporta un costo complessivo di
realizzazione pari a 767,00 €/m2. Dalla tabella riassuntiva dei costi e
percentuali d’incidenza, si sono estrapolate le voci riferite a lavori di
manutenzione straordinaria, che più comunemente sono eseguiti per riportare
un’unità dallo stato normale allo stato ottimo.
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Tipologia opere Incidenza sul costo di
realizzazione
Intonaci, rasature e tinteggiature 4,40 %
Canne e fognature 1,20 %
Pavimenti e rivestimenti 6,40 %
Coperture e lattonerie 1,10 %
Serramenti in legno e in alluminio 9,30 %
Opere in ferro 5,20 %
Impianto meccanico 12,00 %
Impianto elettrico 5,00 %
Impianto ascensore 1,60 %
Totale 46,20 %
Tabella incidenze sul costo di realizzazione
Il costo unitario di manutenzione, maggiorato del 15% per tener conto degli
oneri indotti, viene calcolato come segue:
ΔV = 0,4620 x 767,00 €/m2 x 1,15 = 407,50 €/m2 in cifra tonda 408,00 €/m2
Da tutte queste considerazioni discende la seguente tabella relativa al peso dei
prezzi marginali:
C1 localizzazione di dettaglio Kc1 x PCi € 0,10 11.648,00 9.568,00 14.784,31 16.661,22 7.041,67
C2 tipologia architettonica Kc2 x PCi € 0,05 5.600,00 4.600,00 7.107,84 8.010,20 3.385,42
C3 consistenza ragguagliata pCmin €/mq 1,00 1.314,29 1.314,29 1.314,29 1.314,29 1.314,29
C4 numero di bagni Kc4 x PCi € 0,08 9.184,00 7.544,00 11.656,86 13.136,73 5.552,08
C5 qualità dell'affaccio Kc5 x PCi € 0,05 5.600,00 4.600,00 7.107,84 8.010,20 3.385,42
C6 stato manutentivo unità immobiliare Kc6 x SS € 408,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00
comparable dcomparable b comparable c comparable e
PREZZI MARGINALI
ed
ific
io
comparable aunità di
misuracoefficienti Kci
un
ità
im
mo
bilia
re
CARATTERISTICHE
elemento sigla nome simbologia
Tabella dei prezzi marginali
Viene illustrata la tabella che riporta il calcolo del valore unitario di mercato
attribuibile al subject. Il prezzo di ciascuno dei comparables viene modificato
attraverso i prezzi marginali per tutte le caratteristiche analizzate, in modo da
assumere le medesime qualità del subject ed essere così perfettamente
confrontabile. Viene effettuato il calcolo dei prezzi unitari corretti p’ci e,
calcolato il valore unitario medio, si procede con la seconda verifica di
ammissibilità, scartando quei comparables per cui il prezzo unitario si discosta
di più del 10% da quello medio. In questo caso tutti i comparables rientrano
nella tolleranza richiesta.
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Da ultimo viene individuato il prezzo del subject, calcolato come media
aritmetica dei prezzi dei soli comparables che hanno soddisfatto la verifica.
Dividendo tale importo per la consistenza dei subject se ne trova il prezzo
unitario.
elemento sigla nome
quantità o
punteggi
(S-Ca)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cb)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cc)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Ce)
correzioni
prezzo
ΔPi
quantità o
punteggi
(S-Cd)
correzioni
prezzo
ΔPi
C1localizzazione
di dettaglio0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
C2tipologia
archittettonica0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
C4consistenza
ragguagliata-1,0 -1.314,29 10,0 13.142,86 -14,0 -18.400,00 -39,0 -51.257,14 28,0 36.800,00
C5numero di
bagni0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00
C6qualità
dell'affaccio0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
C7stato
manutentivo 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00
sommatoria
delle correzioni ∑ Δpi 31.325,71 ∑ Δpi 45.782,86 ∑ ΔPi 14.240,00 ∑ ΔPi -18.617,14 ∑ ΔPi 69.440,00
prezzo corretto
inizialeP'Ca 112.000,00 P'Cb 92.000,00 P'Cc 142.156,86 P'Ce 160.204,08 P'Cd 67.708,33
prezzo corretto
finaleP'Ca + ∑ΔPi 143.325,71 P'Cb + ∑ΔPi 137.782,86 P'Cc + ∑ΔPi 156.396,86 P'Ce + ∑ΔPi 141.586,94 P'Cd + ∑ΔPi 137.148,33
prezzo unitario
corretto finalep'Ca 1.791,57 p'Cb 1.722,29 p'Cc 1.954,96 p'Ce 1.769,84 p'Cd 1.714,35
scostamento
percentualeΔ % 0,1% Δ % -3,8% Δ % 9,2% Δ % -1,2% Δ % -4,3%
subject S
IMMOBILE
IN STIMA
SIN
TE
SI V
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UT
AT
IVA
PS 143.248,14
pS 1.790,60
comparable a
ed
ific
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nit
à im
mo
bilia
re
comparable b comparable cCARATTERISTICHE
comparable d
IMMOBILI IN COMPARAZIONE
comparable e
Tabella di valutazione
Il valore unitario ottenuto per le unità immobiliari con funzione residenziale è
pari a 1.790,60 €/m2, in cifra tonda 1.790,00 €/m2.
4.1.3 Costi per l’attuazione della trasformazione K
Si procede con l’analisi delle voci di costo necessarie ad operare la
trasformazione del bene in stima in nuove unità immobiliari, prevedendo la
completa demolizione delle strutture esistenti.
Opere di idoneizzazione
Il Listino Prezzi delle opere edili della provincia di Cremona, curato dalla
Camera di Commercio, edizione aprile 2018, riporta la seguente voce
04.B.01.02.02 relativa alle opere di demolizione:
“Demolizione completa di fabbricati fino al piano di spiccato (esclusa la parte
interrata) eseguita con mezzi meccanici e personale in aiuto, valutata a m³
vuoto per pieno compreso il carico ed il trasporto a rifiuto delle macerie
(volume minimo m³ 500) compresa la cernita dei materiali di risulta con
strutture portanti e solai in cemento armato”.
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Il valore indicato è di 18,20 €/m3, che viene incrementato dei coefficienti nella
tabella seguente per tener conto dell’incremento di prezzo generato per
demolire le strutture nel semi-interrato e del decremento per il tipo di
struttura del tunnel di collegamento tra l’attuale scuola con la mensa:
Fabbricato Superficie Altezza Volume Coeff Costo demolizione
Fabbricato
scuola fuori
terra
1.900 m2
7,80 m 14.820 m3
1,00 269.724,00 €
Fabbricato
scuola semi-
interrato
650 m2 2,60 m 1.690 m
3 1,10 33.833,80 €
Centrale
termica 50 m
2 3,90 m 195 m
3 1,00 3.549,00 €
Tunnel
collegamento 30 m
2 4,00 m 120 m
3 0,70 1.528,80 €
Tabella costi di demolizione Listino Prezzi Opere Edili Camera di Commercio di Cremona
da cui si ottiene un costo per le demolizioni pari a 308.635,60 €, in cifra tonda
308.500,00 €.
Opere di realizzazione superfici coperte e sistemazione superfici esterne
Per le opere di costruzione, i costi sono tratti dal volume “Prezzi delle tipologie
edilizie 2019” edito dalla DEI. Sono state utilizzate voci diverse in base alle
opere da realizzare: residenza, commerciale/terziario e piano interrato,
omogenizzate applicando dei coefficienti per renderli confrontabili con i prezzi
comunemente riscontrati nella zona di realizzazione degli immobili.
Coefficienti di omogeneizzazione
Ubicazione
e contesto
Aggiornamento
temporale
Consistenza Livello
qualitativo
Coefficiente
finale
0,94 1,00 1,02 1,00 0,96
Tabella prezzi unitari omogeneizzati
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Per la residenza è stata utilizzata la voce B.7 ‘Edilizia residenziale – Edificio di
civile abitazione industrializzato’
Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Tempi Costo unitario
rilevato [€/m2]
Edilizia
residenziale
DEI
B.7
Edificio di civile
abitazione
industrializzato
Lombardia,
terreno
pianeggiante,
accessibilità al
cantiere normale
2018 16 mesi 767,00
Tabella costi di realizzazione residenziale ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’
Per le unità commerciali/terziario e per il piano interrato è stata utilizzata la
voce D.5 ‘Edilizia terziaria – Centro commerciale’
Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Tempi Costo unitario
rilevato [€/m2]
Edilizia
terziaria
DEI
D.5
Centro
commerciale -
Ipermercato
Lombardia,
terreno
pianeggiante,
accessibilità al
cantiere normale
2018 18 mesi 1.027,00
Tabella costi di realizzazione commerciale/terziario ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’
Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Tempi Costo unitario
rilevato [€/m2]
Edilizia
terziaria
DEI
D.5
Centro
commerciale -
Interrato
Lombardia,
terreno
pianeggiante,
accessibilità al
cantiere normale
2018 18 mesi 484,00
Tabella costi di realizzazione piano interrato ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’
A questi si devono aggiungere i costi per le sistemazioni esterne,
Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Sup.
[m2]
Tempi Costo unitario
rilevato [€/m2]
Opere
esterne
DEI
I.3
Giardino
condominiale
Lombardia,
terreno
pianeggiante,
accessibilità al
cantiere
normale
2018 3.600 3 mesi 45,00
Tabella costi di sistemazioni superfici esterne ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’
Relazione di stima complesso immobiliare ‘Scuola elementare’ sito in Spino D’Adda (CR)
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Da tale costo si toglie la voce 08 ‘Impianto illuminazione pubblica’, che pesa
sul valore totale per il 9,48% e si ottiene un valore da omogeneizzare con il
medesimo coefficiente 0,96 determinato per le superfici coperte:
Tipologia I.3
Prezzo unitario 45,00 €/m2
Prezzo unitario epurato della voce 08 40,73 €/m2
Prezzo unitario omogeneizzato 39,92 €/m2
Tabella prezzo unitario sistemazioni esterne
Riassumendo i valori da utilizzare per il calcolo sono:
Categoria di opere Costi unitari
[€/m2]
Coefficiente Costo unitario
finale
[€/m2]
Costo unitario
finale in c.t.
[€/m2]
Superfici coperte -
residenziale
767,00
0,96
736,32 735,00
Superfici coperte –
commerciale/terziario
1.027,00 985,92 985,00
Superfici coperte -
interrato
484,00 464,64 465,00
Sistemazione area esterna 39,92 38,32 38,00
Tabella costi unitari per il calcolo
Le superfici da realizzare sono quelle utili incrementate in percentuale per
tener conto delle parti comuni (portici, androni, vani scale, locali tecnici, …) e
delle pareti, secondo le diverse destinazioni d’uso
Piano Destinazione Superficie
netta
[m2]
Incremento
pareti
[%]
Incremento
vani comuni
[%]
Superficie
totale
[m2]
Interrato Autorimesse, cantine
e magazzini
1.000 15 10 1.250
Terra Commerciale/terziario 1.000 20 20 1.400
Superiori Terziario 300 20 10 390
Residenziale 555 30 10 775
Tabella superfici di realizzazione
Dalla determinazione delle superfici coperte da realizzare discende quella delle
sistemazioni esterne, ottenuta sottraendo all’estensione dell’intero lotto la
superficie da cedere per la realizzazione dello standard urbanistico dei
parcheggi (calcolata come al paragrafo seguente) e la massima estensione
ottenibile su un piano, quella del piano terra:
(5.080 m2 – 900 m2) - 1.400 m2 = 2.780 m2
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Oneri di urbanizzazione, contributo sul costo di costruzione e standard
urbanisitici
Secondo quanto deliberato dal Comune di Spino D’Adda con Deliberazione di
Giunta Comunale n. 13 del 01/02/2019, per il calcolo degli oneri di
urbanizzazione si applicano i seguenti valori per il caso di nuove costruzioni o
demolizioni e ricostruzioni:
Destinazione Urbanizzazioni
primarie
Urbanizzazioni
secondarie
Residenza 4,18 €/m3 9,76 €/m3
Attività direzionale e
commerciale 52,44 €/m2 28,08 €/m2
Tabella oneri di urbanizzazione
laddove il volume per la destinazione residenziale è calcolato come superficie
utile per altezza virtuale fissata in 3,50 m (art. 44 c. 5 L.R. 12/2005 e smi) e
la superficie per la destinazione terziaria/commerciale è pari a quella lorda
pavimentabile.
Il contributo sul costo di costruzione viene calcolato in base al valore
deliberato per l’anno 2019, pari a 418,98 €/m2, per la residenza, e pari al 10%
del costo complessivo di realizzazione (art. 48 c. 4 L.R 12/2005 e smi) per la
porzione destinata a commerciale/terziario.
La cessione degli standard urbanistici invece avviene secondo quanto disposto
dalle Norme Attuative del PGT all’art 15.
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Per quanto riguarda la residenza la dotazione degli standard (calcolata
secondo quando indicato nelle NTA del PGT) dipende dal numero degli abitanti
insediabili, ottenuti attribuendo a ciascun abitante teorico un volume di
150 m3:
555 m2 x 3 m = 1.665 m3
1.665 m3 / 150 ab/m3 = 11 abitanti teorici
e a ciascun abitante insediabile una dotazione di standard pari a 18 m2, di cui
almeno la metà a verde pubblico
11 ab x 18 m2/ab = 198 m2
Per quanto riguarda il direzionale gli standard corrispondono al 100% della
superficie utile, di cui almeno la metà da destinare a parcheggio pubblico,
mentre per le medie strutture di vendita la dotazione minima è il 150% della
superficie utile, di cui almeno la metà a parcheggio pubblico.
Destinazione Standard
totali
Verde
pubblico
Parcheggio
pubblico
Residenza 198 m2 99 m2 -
Uffici 300 m2 - 150 m2
Commerciale 1.500 m2 - 750 m2
TOTALE 1.998 m2 99 m2 900 m2
Tabella riepilogativa degli standard urbanistici
Per le monetizzazione si utilizzano i valori deliberati dal Comune di Spino
D’Adda
Destinazione Importo
A (residenza) 45,00 €/m2
B1 (terziario uffici) 45,00 €/m2
B2 (commerciale) 48,00 €/m2
Tabella riepilogo standard urbanistici
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Altri oneri e spese
Si considerano inoltre:
- onorari professionali: 6% del costo tecnico di trasformazione;
- spese generali del promotore: 2% del costo tecnico di trasformazione;
- spese di commercializzazione: 1% del valore di mercato del bene
trasformato;
- oneri indiretti sull’acquisto dell’immobile da trasformare: 13% del
valore dell’immobile (Vt);
- utile del promotore: 12% del valore di mercato del bene trasformato,
ottenuto tenendo conto del rischio di investimento (mancato guadagno sul
capitale investito in operazioni alternative prive di rischi specifici, pari circa
all’1%) e della remunerazione del rischio di impresa (profitto ottenuto dai
capitali investiti nell’operazione, 8%, e premio per il rischio specifico nella
conduzione dell’impresa, 3%) nel contesto economico attuale.
4.1.4 Tempistica della trasformazione n
La durata della trasformazione ha inizio dal momento dell’alienazione del bene
da trasformare e termina con la vendita del bene trasformato. L’intero periodo
si distingue pertanto nelle seguenti tre fasi principali:
- n1 = fase preliminare: è il tempo intercorrente tra la manifestazione
della volontà di alienazione del bene e la data di inizio dei lavori di
costruzione;
- n2 = fase di costruzione: è il tempo intercorrente tra l’inizio e la fine
dei lavori di costruzione;
- n3 = fase di commercializzazione: è il tempo necessario dalla fine dei
lavori al momento della vendita.
Il tempo complessivo della trasformazione n è la somma dei tre periodi:
n = n1+n2+n3.
La durata totale dell’operazione è stimata in 5 anni.
tempistica dell’operazione immobiliare
Acquisto dell’immobile da trasformare momento iniziale
Fase amministrativa - progettuale fino all’affidamento dei lavori n1 = 24 mesi
Durata dei lavori sino all’ultimazione n2 = 18 mesi
Fase di commercializzazione n3 = 18 mesi
Durata totale dell’operazione n = n1+n2+n3 = 60 mesi
Tabella della tempistica dell’operazione
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La durata della prima fase è stata stimata di 24 mesi (2 anni), dal momento
che si ritiene che nel tempo necessario allo spostamento dell’attività scolastica
nella nuova sede, sia possibile procedere con la fase amministrativa e
progettuale.
Le diverse grandezze economiche si considerano così cadenzate nel tempo:
dettaglio voci tempo di erogazione
Costo immobile e relativi oneri di trasferimento istante iniziale 0
30% del costo tecnico di trasformazione n1 24 mesi
70% del costo tecnico di trasformazione n1 + (2/3)n2 36 mesi
Oneri di urbanizzazione n1 + n2/3 30 mesi
30% dei costi di gestione della trasformazione n1 24 mesi
70% dei costi di gestione della trasformazione n1 + (2/3)n2 36 mesi
Valore di mercato del prodotto edilizio ottenuto (Vm) n1 + n2 + n3 60 mesi
Utile del promotore n1 + n2 + n3 60 mesi
Tabella del dettaglio temporale delle voci
Per quanto riguarda gli oneri finanziari sui costi, sia quelli diretti che indiretti
relativi all’acquisto dell’area ed alle operazioni di trasformazione, essi si
ottengono facendo riferimento alla pubblicazione della Banca D’Italia “Banche
e moneta: serie nazionali – agosto 2019”. In particolare si considerano le
statistiche relative ai tassi di interesse bancari sui prestiti in Euro alle società
non finanziarie per nuove operazioni; per prestiti fino oltre un milione di Euro,
che restituiscono un valore per il tasso di interesse pari a i = 0,77.
Si ipotizza che il ricorso al credito avvenga per il 60% dell’importo, con un
utilizzo del capitale proprio per il restante 40%.
Relazione di stima complesso immobiliare ‘Scuola elementare’ sito in Spino D’Adda (CR)
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Infine, si procede all’attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi
di trasformazione, compreso l’utile del promotore, alla stessa epoca temporale
del valore del bene da trasformare. Per compiere questa operazione si utilizza
un tasso di attualizzazione r, pari a quello di un titolo a rischio nullo con durata
comparabile a quella dell’operazione immobiliare.
Nel caso in esame si adotta come tasso la media tra i tassi mensili rilevati
utilizzando le pubblicazioni relative al rendistato, pari a 1,46 %
4.1.5 Valore di trasformazione VT
Viene di seguito illustrato il calcolo effettuato per l’ottenimento del valore
finale dell’intero complesso in stima, da cui si ottiene un valore totale pari a
458.763,00 €, in cifra tonda 460.000,00 €.
Relazione di stima complesso immobiliare ‘Scuola elementare’ sito in Spino D’Adda (CR)
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CONCLUSIONI
La presente relazione contiene la stima del più probabile valore di mercato del
complesso immobiliare denominato ‘Scuola elementare’ sito in via della
Vittoria, 45 a Spino D’Adda (CR).
I beni da stimare risultano così censiti al Catasto Fabbricati di Spino D’Adda:
Foglio Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
13 143 3 A/3 2 4,5 vani 95 m2 232,41 €
13 143 4 B/5 U 8.309 m3 2.221 m2 6.865,98 €
13 143 5 C/6 5 15 m2 15 m2 25,26 €
Tabella unità immobiliari oggetto di stima come censite al NCEU di Spino D’Adda
A base della relazione sono state prese le seguenti assunzioni:
- lo scopo valutativo è la determinazione del più probabile valore di
mercato del complesso immobiliare attualmente destinato a servizi
(Scuola elementare) definito dal PGT del comune di Spino D’Adda come
Ambito di Trasformazione Urbanistica A.T.U. 8, con destinazione d’uso di
progetto terziario o media struttura di vendita (in subordine
residenziale);
- la valutazione è basata sulla documentazione relativa agli immobili
disponibile presso la Banca Dati Informatizzata di questo ufficio e la
documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico del Comune di Spino D’Adda;
- la valutazione ha tenuto conto dello stato in cui effettivamente si trovano
i beni e della loro potenzialità edificatoria secondo quanto consentito dallo
strumento urbanistico vigente;
- non sono stati affrontati altri aspetti legali e finanziari, tranne quanto
specificatamente indicato in relazione.
Si evidenzia pertanto che al variare di una o più ipotesi sarà necessario
effettuare una nuova valutazione.
La stima degli immobili è avvenuta avvalendosi del procedimento del valore di
comparazione del mercato, della capitalizzazione diretta e del valore di
trasformazione.
Il risultato di questa stima è valido esclusivamente ai fini della determinazione
del più probabile valore di mercato per l’alienazione dei beni da parte del
Comune di Spino D’Adda ed è denegato qualsiasi altro utilizzo.
Relazione di stima complesso immobiliare ‘Scuola elementare’ sito in Spino D’Adda (CR)
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Tutto ciò premesso, quest’Ufficio, secondo la documentazione raccolta ed
esaminata, effettuate le opportune analisi di mercato, tenuto conto dello scopo
della stima, valuta così a settembre 2019 il più probabile valore di mercato dei
seguenti beni immobili:
Foglio Part. Sub Categoria PGT Valore
13 143 3 A/3 Ambito di
trasformazione
urbana ATU 8
460.000,00 € 13 143 4 B/5
13 143 5 C/6
Tabella riepilogativa valori
Il Responsabile Tecnico
Martina Presepi
(firmato digitalmente)
Il Funzionario Delegato
Antonino Chirico
(firmato digitalmente)
Firma su atto di delega del Direttore Provinciale
Rossella Fischetti n. 52/2019 prot. 24492 del 05/06/2019
N° 1
ALLEGATO Pagina
Estratto del foglio 13 del NCT di Spino D’Adda
1/1
ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE
N° 2
ALLEGATO Pagina
Estratto elaborato DP 10b - Azioni di piano territorio nord
1/2
ESTRATTO DI PGT
N° 2
ALLEGATO Pagina
Estratto elaborato PR 3a – Disciplina ambiti territorio nord
2/2
ESTRATTO DI PGT
PLANIMETRIE
ALLEGATO
1/5 N° 3
Pagina
Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano interrato
PLANIMETRIE
ALLEGATO
2/5 N° 3
Pagina
Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano terra
PLANIMETRIE
ALLEGATO
3/5 N° 3
Pagina
Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano primo
PLANIMETRIE
ALLEGATO
4/5 N° 3
Pagina
Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 3 – Abitazione
PLANIMETRIE
ALLEGATO
5/5 N° 3
Pagina
Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 5 – Autorimessa
QUOTAZIONI OMI
ALLEGATO
1/3 N° 4
Pagina
QUOTAZIONI OMI
ALLEGATO
2/3 N° 4
Pagina
QUOTAZIONI OMI
ALLEGATO
3/3 N° 4
Pagina
DOCUMENTAZIONE
ALLEGATO Pagina
N° 5 1/2
FOTOGRAFICA
DOCUMENTAZIONE
ALLEGATO Pagina
N° 5 2/2
FOTOGRAFICA
Spino d’Adda,
DOMANDA DI PARTECIPAZIONE ALLA GARA PUBBLICA PER ALIENAZIONE DI IMMOBILE DI
PROPRIETA’ COMUNALE - EDIFICIO SCUOLA PRIMARIA, VIALE DELLA VITTORIA 55
Per le persone fisiche
Il sottoscritto
Nome e cognome ________________________________________________________________
nato a _______________________il___________________ e residente in ___________________
Via____________________________________________________________________________
Codice Fiscale___________________________________________________________________
Per le persone giuridiche
Denominazione\Ragione sociale_____________________________________________________
Sede legale______________________________________________________________________
Iscrizione al Registro delle Imprese __________________________________________________
Codice Fiscale\P. IVA ____________________________________________________________
Generalità del legale rappresentante\sottoscrittore dell’offerta (nome e cognome, luogo e data di nascita)
_______________________________________________________________________________
DICHIARA
• di non essere interdetto, inabilitato, fallito o sottoposto ad altra procedura concorsuale e che a suo carico non sono in
corso procedure per la dichiarazione di alcuno di tali stati;
• di non aver riportato condanne penali che comportino la perdita o sospensione della capacità di contrarre con la
Pubblica Amministrazione;
• di non trovarsi (personalmente, l’impresa o la persona che si rappresenta) nelle cause di divieto, decadenza,
sospensione di cui all’art. 10 della L. n. 575/1965;
• di conoscere ed accettare senza riserva alcuna il presente bando di cui alla Determinazione del Responsabile del
Servizio Tecnico e Manutentivo n.444 del 23.12.2019.
• di aver verificato lo stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili oggetto dell’offerta, anche in relazione alla
situazione amministrativa, catastale edilizia, urbanistica e di accettare tale stato di fatto e di diritto, esonerando il
venditore da qualsiasi responsabilità al riguardo, assumendo a proprio esclusivo carico ogni possibile pregiudizio che
anche solo parzialmente sia riconducibile ai predetti stati o situazioni;
• di non essere debitore nei confronti del Comune di Spino d’Adda a qualsiasi titolo;
• di impegnarsi in caso di aggiudicazione definitiva a firmare il contratto relativo, con spese di stipula e trasferimento
interamente a proprio carico, con le modalità di cui alla lettera D del Bando;
COMUNE DI SPINO D’ADDA PROVINCIA DI CREMONA
Partita IVA 00356340190 - C.F. 82003090196
UFFICIO TECNICO
26016 - P.zza XXV Aprile 2 - Tel. 0373 988144 - 0373 988135 - Fax 0373 980634
E-mail: [email protected]
Pec: [email protected] Sito internet: www.comunespinodadda.cr.it
ALLEGA ALLA DOMANDA
1. Copia fotostatica di un documento di identità in corso di validità del firmatario della domanda;
2. Procura speciale, nel caso di intervento di un procuratore speciale;
3. Attestazione cauzione provvisoria, a garanzia dell’offerta, per una cifra pari al 10% del prezzo base indicato nel
bando, da prestarsi in uno dei seguenti modi: o fideiussione bancaria o assicurativa;
4. Busta sigillata contenente l’offerta, controfirmata sui lembi di chiusura riportante all’esterno la dicitura “Offerta per
la gara relativa all’alienazione dell'edificio Scuola Primaria di Viale della Vittoria n. 55”
Luogo e data
Firma