COMUNE DI CASTEL SAN GIOVANNI

PROVINCIA DI PIACENZA

REALIZZAZIONE DI UN NUOVO INSEDIAMENTO LOGISTICO

DENOMINATO “CORPO R”

PRESSO IL POLO LOGISTICO DI CASTEL SAN GIOVANNI (PC)

RELAZIONE ECONOMICO SOCIALE

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1. FINALITÀ E TEMPI DELLA RICHIESTA DEL PERMESSO DI COSTRUIRE

1.1. FINALITÀ DEL PROGETTO

Il nuovo progetto elaborato è relativo ad un immobile ad uso logistico da realizzarsi in

Comune di Castel San Giovanni (PC) su un’area posta a nord dell’autostrada A21, facente

parte dell’attuale parco logistico “Area Nord”; l’attuale parco logistico, non dispone più

di aree libere atte a soddisfare la continua richiesta di superfici attrezzate da parte di

operatori logistici, ha la necessità di ampliarsi per permettere l’insediamento di nuovi

operatori.

Ciò è dovuto sia al suo posizionamento strategico, che all’intera organizzazione interna

che caratterizza l’intero polo logistico; infatti continua ad esercitare una grande forza

attrattiva sia per gli operatori logistici nazionali ed internazionali che per le aziende che

intendono concentrare la propria attività ed investire sul territorio nazionale.

Il progetto prevede la realizzazione di un edificio industriale ad uso logistico con annessa

palazzina uffici e locali accessori/tecnici, su un’area in fase di acquisizione da arte della

società VAILOG Srl. L’area è posizionata in prossimità del centro logistico AMAZON,

“area nord”, fronte autostrada ed esattamente a nord dell’autostrada A21 TO-PC-BS in

prossimità dell’uscita del casello autostradale “Castel San Giovanni”.

La realizzazione del nuovo edificio scaturisce dalla richiesta fatta della società

CLOSE2YOU Srl per sviluppare la propria attività logistica su un’area strategica a livello

nazionale.

1.2. TEMPISTICA

CLOSE2YOU Srl, necessita di avere a disposizione l’immobile logistico a far data dal

novembre 2017 per l’installazione di tutte le attrezzature idonee allo svolgimento della

propria attività logistica. Per soddisfare tale richiesta, VAILOG Srl ha sviluppato il

progetto, oggetto di richiesta di Permesso di Costruire, per renderlo accantierabile entro

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gennaio 2017, data entro la quale intende ottenere da codesta Amministrazione il

Permesso di Costruire.

Il tempo necessario per il completamente dell’intera opera è stimato in circa 11/12 mesi

a far data dall’inizio lavori previsto per gennaio 2017.

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2. DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO

Il nuovo complesso immobiliare è stato progettato per soddisfare al meglio le esigenze

funzionali e logistiche di CLOSE2YOU Srl oltre a quelle estetiche ed ambientali.

Il complesso immobiliare si sviluppa su un’area di forma rettangolare di circa 103.000,00

mq., confinante a sud con l’autostrada “A21 TO-PC-BS”, a nord con la nuova bretella che

collega strada comunale del “Colombarone” con la ex SS 412, ad est con strada

comunale del “Colombarone” e ad ovest con la strada di lottizzazione di nuova

realizzazione a servizio degli immobili denominati “Corpo O” (AMAZON già realizzato) ed

il nuovo immobile denominato “Corpo R”, oggetto di richiesta di Permesso di Costruire.

Pertanto l’accesso al nuovo complesso immobiliare, sia per i mezzi pesanti che leggeri,

avverrà ad ovest del lotto dove è presente la nuova strada di penetrazione.

La viabilità interna per i mezzi pesanti, è ben separata dalla viabilità dei mezzi leggeri e

da quella pedonale e sarà dotata di impianto di illuminazione con corpi a led mentre

l’esterno del fabbricato sarà dotato di ampi spazi di manovra per l’attracco degli

autotreni, aree di sosta per i mezzi pesanti e parcheggi per autovetture, dotati anch’essi

di impianto di illuminazione; sono state progettate in funzione del numero di addetti che

opereranno all’interno dell’immobile, del numero di autisti che giornalmente avranno

accesso all’immobile e infine nel rispetto delle normative vigenti.

Tutte le aree verdi, a corredo delle aree esterne, adiacenti l’immobile e ai parcheggi

autovetture, saranno opportunamente seminate e piantumate, dotate di impianto di

irrigazione al fine di creare e garantire un contesto gradevole sia dal punto di vista

estetico che ambientale in linea con quanto già realizzato per l’intero Parco Logistico.

Il deposito, che costituisce il corpo principale dell’immobile, sarà opportunamente

compartimentato con strutture REI120 e dotato di vie di fuga in linea con le normative

dei VVF.

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Il corpo uffici, sviluppato su 3 piani, e posto al servizio del fabbricato logistico, ospiterà al

piano terra l’ingresso principale, uffici operativi, spogliatoi suddivisi per sesso, servizi

igienici ed un locale autisti. Al piano primo e piano secondo saranno realizzati uffici

amministrativi.

Per lo svolgimento dell’attività logistica all’interno del deposito, il piano terra, oltre ai

locali destinati a spogliatoi opportunamente attrezzati, sarà dotato di aree di ristoro a

disposizione di tutto il personale che opera all’interno del deposito e per gli autisti; il

tutto nel rispetto delle normative vigenti.

Per la regimazione delle acque meteoriche provenienti dai piazzali e dalla copertura

dell’immobile, verranno realizzati dei bacini di laminazione lungo i lati nord e sud del

lotto, opportunamente dimensionati e dotati di apparati di sollevamento delle acque

per regolarne il deflusso.

Particolare attenzione è stata dedicata all’ambiente; sono stati infatti adottati

accorgimenti progettuali atti alla riduzione dei consumi energetici, termici e idrici. Infatti

una parte di energia elettrica verrà prodotta dai pannelli solari posti sulla copertura

dell’immobile.

Verrà garantito un servizio di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto il

complesso immobiliare per il mantenimento delle aree verdi, la pulizie delle strade, la

manutenzione immobile e degli impianti di illuminazione come già avviene per tutto il

Parco Logistico.

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3. L’ATTIVITÀ LOGISTICA

Le strutture per la logistica moderna sono concentrate per lo più nel nord Italia, in

particolare in Lombardia ed Emilia Romagna.

Come noto, l’industria della logistica ha subìto una profonda trasformazione. La stessa

oggi comprende non solo l’attività tradizionale di organizzazione del magazzino di

stoccaggio ma anche l’attività di controllo qualitativo e di assemblaggio. E’ a queste

macro funzioni che l’insediamento progettato si dedicherà principalmente.

Va sottolineato che, a seguito della trasformazione dei processi di produzione industriale

avvenuti negli ultimi anni, la moderna industria logistica non è più una mera funzione di

supporto, come accadeva in passato, ma un vero processo produttivo ossia una

sequenza organizzata di attività che, partendo dai sub-fornitori, arriva fino al cliente

finale. Tale sequenza è denominata dagli esperti del settore come “SUPPLY CHAIN” o

catena di alimentazione logistica.

La Supply Chain è quindi l’insieme dei principi, linee guida, approcci, obiettivi e

metodologie che permettono di gestire il flusso delle merci e delle informazioni in modo

efficace ed efficiente, per il massimo beneficio di tutti i partecipanti, inclusi i

consumatori finali.

Da questa definizione utilizzata dalle aziende più avanzate si deduce quindi che la

logistica integrata deve integrare in un’unica visione aziendale tutte le attività che la

costituiscono e cioè:

approvvigionamento dei fornitori;

gestione magazzini materie prime produzione;

gestione dei magazzini di prodotti finiti di produzione;

gestione dei magazzini di prodotti finiti commerciali;

distribuzione ai clienti;

trasporti vari.

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Nell’ambito di questo concetto di logistica integrata si sono sviluppati dei soggetti la cui

caratteristica fondamentale (“core competence”) è la gestione di tutta o parte della

catena logistica.

Questi soggetti, tra cui CLOSE2YOU Srl, sono definiti “service provider” poiché

gestiscono per conto delle aziende cliente quanto ad essi demandato.

Negli ultimi anni si è assistito ad una crescente richiesta da parte delle aziende ai

“service provider” di maggiori servizi ed attività al fine di potersi concentrare sul loro

core business.

Ne consegue che i trasporti sono sempre più personalizzati e la gestione dei magazzini

non è più una semplice gestione di depositi di merci ma è una gestione di servizi a valore

aggiunto quali confezionamenti, preparazione kits, riconfigurazione dei prodotti

complessi, ecc.. La gestione della logistica moderna ha quindi cambiato alcuni ruoli

aziendali, demandando all’esterno (terziarizzando) i servizi logistici.

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4. PROFILO DI VAILOG SRL

VAILOG Srl è una società già nota a codesta Amministrazione; è società di gestione e

sviluppo immobiliare con sede a Milano appartenente al Gruppo inglese SEGRO.

E’ leader nello sviluppo immobiliare con un fatturato in continua crescita ogni anno sia

in Italia che all’estero.

VAILOG Srl è gestita da professionisti qualificati e detiene un portafoglio unico di beni

immobiliari, a destinazione logistica, oltre ad una forte pipeline nello sviluppo

immobiliare industriale logistico.

Dal 2003 ha sviluppato ed affittato, sul territorio nazionale, oltre 1.500.000,00 mq. di

infrastrutture logistiche.

L’intervento immobiliare più significativo e visibile è il Parco Logistico di Castel San

Giovanni, ritenuto oggi uno dei Parchi Logistici privati più importante sul territorio

nazionale.

Tutte le realizzazioni logistiche che VAILOG Srl sviluppa e propone agli operatori del

settore, presentano elevati standard qualitativi e funzionali le cui caratteristiche

tecniche-strutturali principali sono:

altezza utile: 13,60 m;

sprinkler: a norma NFPA;

involucro immobile con buona trasmittanza termica (copertura pannellatura con

tecnologie di ultima generazione);

immobili certificati BREAM o LEED;

impianti tecnologici a servizio dell’immobile in linea con il risparmio energetico;

progetti sviluppati da professionisti con elevato background in grado di

soddisfare tutte le specifiche esecutive richieste da investitore/conduttore;

I più importanti partner finanziari di VAILOG Srl sono:

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DEKA Immobilien investment: è il più importante fondo di gestione immobiliare

della Germania, con un totale di 20 miliardi di Euro in gestione. Deka ha

finanziato oltre 120 milioni di Euro per sviluppi di VAILOG in Italia;

AEW: è uno dei più importanti gestori di fondi immobiliari d’Europa (20 miliardi

di Euro). AEW ha finanziato più di 100 milioni di Euro per gli sviluppi di VAILOG

in tutta Italia;

La Salle Investment Management: è uno dei più grandi gestori del mondo di

fondi immobiliari con oltre 36,3 miliardi di USD;

Global Logistics Properties: è il più grande provider di infrastrutture logistiche

ed industriali in Asia, operante su 26 mercati nella regione con un patrimonio

pluri-miliardario. GLP è il partner finanziario di VAILOG Srl per gli sviluppi in Cina.

Tra i clienti ed i partners di VAILOG Srl figurano:

AMAZON, DSV, DHL, Indesit, TNT, AVON, XP Logistics, GEODIS, ABB, Giochi Preziosi, OVS,

Lindt, DEUFOL, DB Schenker, Toll Asia, ECORNATURASI, One Express, YOOX, Land Rover.

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5. LA LOGISTICA DI CLOSE2YOU SRL

CLOSE2YOU Srl si propone come fornitore di logistica orientato al cliente con attitudine

al problem solving, elevata attenzione al continuo miglioramento dei processi produttivi

delle performance, mediante l’impiego di strutture moderne opportunamente

distribuite sul territorio nazionale e utilizzando strutture e conoscenze proprie e di

fornitori terzi assolutamente specializzati ed affidabili.

Il modello organizzativo è dedicato e personalizzato per ciascun cliente che trova nella

propria interfaccia, ai diversi livelli, la risposta a tutte le problematiche legate al servizio.

E’ una società di recente costituzione ed appartiene al Gruppo FBH.

Il Gruppo FBH ha sempre perseguito la mission della competitività e della profittabilità

del tempo evolvendo costantemente il suo business.

Considerando l’Italia la più straordinaria piattaforma naturale per la logistica, FBH ha

quindi scelto di investire in grandi parchi logistici da quando i mercati hanno iniziato ad

indicare che il settore produttivo aveva necessità, per poter essere competitivo, di

individuare adeguate strategie per l’ottimizzazione dei flussi distributivi e di materie

prime. Gli stessi mercati hanno legittimato fortissimi investimenti nel settore

immobiliare logistico: è in questa direzione che si sviluppa la parte immobiliare del

gruppo.

Mettere al servizio del supply chain management ha significato per il Gruppo FBH non

solo progettare e gestire attività logistiche intra-aziendali, ma cominciare a mettere a

disposizione dei suoi clienti opportunità strutturali per facilitare produzione e

distribuzione efficaci nei tempi giusti, e una conseguente riduzione dei costi con garanzie

sul livello di servizio.

La mission del gruppo FBH è offrire servizi di logistica integrata con approccio proattivo,

sviluppando e ampliando i servizi in relazione alle richieste del cliente e alle esigenze del

mercato.

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Garantire alti standard qualitativi del servizio e il continuo miglioramento dei processi

attraverso in gruppo coeso e legato da forti valori aziendali e umani, continui

investimenti di formazione del personale, tecnologici e strutturali.

5.1. LA VISION

CLOSE2YOU Srl è una nuova società in forte sviluppo ed espansione. E’ in grado di

soddisfare le aspettative di suoi clienti grazie all’insieme di alcune caratteristiche quali:

forte orientamento al cliente;

elevata attenzione al continuo miglioramento dei processi e delle performances;

continuo studio per opportunità di sviluppo di nuovi servizi attraverso la

struttura di management;

costante orientamento alla costruzione di piani per la riduzione dei costi,

affidabilità dei livelli di servizio;

elevata capacità produttivi (spazi e personale) ed elevata flessibilità, senso di

appartenenza all’azienda dei team di lavoro.

CLOSE2YOU Srl si propone ai propri clienti come fornitore di logistica integrata a 360°,

rinnovando continuamente la sua offerta attraverso un’attenta ricerca e studio delle

esigenze del cliente.

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6. ATTIVITÀ DI CLOSE2YOU SRL NEL NUOVO IMPIANTO

CLOSE2YOU Srl avrà una crescita ed uno sviluppo sia in termini dimensionali che

economici rilevanti. Per la gestione di alcuni significativi clienti svolgerà una serie di

attività di lavorazione e confezionamento dei prodotti provenienti da stabilimenti

nazionali e da tutto il mondo al fine di consegnare all’utilizzatore finale, italiano o

straniero, in tempi rapidissimi i prodotti gestiti.

Il nuovo complesso immobiliare è destinato a diventare una componente di alto valore

strategico nella catena logistica distributiva di CLOSE2YOU Srl; in particolare all’interno

del complesso immobiliare saranno concentrate le lavorazioni di ricevimento dei

prodotti in arrivo, scarico e controllo, codifica e stoccaggio, prelievo, confezionamento,

co-packaging di tutti i prodotti gestiti con carico degli automezzi in uscita e distribuzione

sino al cliente finale nei tempi e modi definiti a priori.

Il flusso delle lavorazioni dei prodotti è meglio identificato nella planimetria che sia

allega, con tutte le indicazioni dei metodi e tipologia di stoccaggio e di metodo e

tipologia di smistamento e confezionamento.

Ciò fa ben immaginare la ricaduta positiva nell’ambito del sistema di attrazione

dell’indotto produttivo e la ricaduta in termini occupazionali e di implementazione

dell’intera area del Comune di Castel San Giovanni con particolare riferimento al Parco

Logistico.

I principali servizi/attività che saranno svolti all’interno del nuovo insediamento possono

essere così raggruppati:

centro raccolta groupage;

controllo quantità;

controllo qualità;

magazzino prodotto finito;

transit point;

pianificazione fabbisogni;

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gestione scorte;

confezionamento;

preparazione kits/imballaggi fidelizzati;

evasione ordini;

configurazione prodotto;

trasporto;

distribuzione locale;

controllo consegne;

consegne JIT;

gestione resi;

altri servizi

Per lo svolgimento di tale attività richieste il provider logistico CLOSE2YOU Srl dovrà

impiegare/utilizzare un numero significativo di addetti da impiegare sia in ufficio che

nell’impianto produttivo logistico.

Le attività logistiche atte a soddisfare le esigenze del proprio cliente verranno svolte su

un turno di lavoro di otto ore.

Le risorse impegnate in ufficio per tutto l’arco dell’anno saranno circa 50 addetti

suddivisi al 50% tra uomini e donne.

La forza lavoro da impegnarsi in magazzino sarà:

per 8/9 mesi n°100 addetti per turno lavorativo di otto ore;

per i restanti 3/4 mesi il numero di persone sarà di circa 150 addetti per turno

lavorativo di otto ore.