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1Commercial RE Market Report V.1 (Oct, 2008)

Commercial RE Commercial RE

Market ReportMarket Report3RD QUARTER 20083RD QUARTER 2008


회 사 명 : 부동산114 주식회사

설 립 일 : 1999년 6월 1일

대 표 이 사 : 이 상 영, 박 종 덕

업 종 : 부동산 종합정보 서비스

자 본 금 : 14억 2,553만원

임 직 원 : 175명

본 사 : 서울 금천구 가산동371-28 우림라이온스밸리 A동 8층

강 남 지 점 : 서울 강남구 대치동 996-1 미래에셋타워 A동 13층

지 사 : 부산, 대전, 대구, 호남

해외 제휴네트워크 : 홍콩, 일본, 미국 (시애틀, LA, 뉴욕)

주 요 사 업 : 인터넷 부동산 전문포탈 서비스

부동산데이타베이스 및 프로그램 서비스

부동산 중개 네트워크

부동산 컨설팅 서비스

부동산 전문교육 및 출판서비스

회사개요


05. 05. 권역별정보권역별정보11

06. 06. 임차인임차인 조사개요조사개요19

07. 07. 권역별권역별 임차인분석임차인분석20

04. 04. 조사개요조사개요 10

ⅡⅡ. . 오피스오피스

ⅠⅠ. . 상가상가

01. 01. 분양시장분양시장 4

08. 08. 공급공급 및및 분양가분양가

02. 02. 상권시황상권시황 603. 03. 분양이슈분양이슈 지역분석지역분석 8

ⅢⅢ. . 아파트형아파트형 공장공장

2509. 09. 분양단지분석분양단지분석

24

10. 10. 서울디지털단지서울디지털단지 현황현황 26


―2008년 3/4분기 상가 분양시장은 여름비수기 여파로 2/4분기 대비 큰 폭의 분양물량 감소를 기록

반면 상가 분양가는 분양물량 감소 속에서도 일부 고가 단지내상가 및 복합상가의 분양이 이뤄지며 큰 폭으

로 상승

―상가 입주물량은 근린상가의 물량 증가가 큰 폭으로 이뤄지면서 회복세를 보임

―3/4분기 신규 상가분양은 여름비수기 영향으로 전분

기대비 30% 감소한 70건에 그침

―수도권 대형택지지구 내 근린상가 및 주택공사 단지내

상가만이 공급이 활발히 진행

반면, 지방 상가시장의 물량 감소세는 더욱 심화

―유형별 신규상가 분양은 단지내상가 33건, 근린상

가 22건, 복합상가 8건, 기타상가 4건 순

―지역별 신규 상가 분양은 수도권에서 총 54건 분양됨.

수도권 분양물량이 전체 물량의 77%의 비중으로 수

도권 내 분양이 집중

경기 택지지구 내 신규상가 공급이 활발히 이뤄

지고 있음. 대규모 아파트 입주가 진행중인 시흥

능곡지구와 화성 동탄지구에서 상가 분양이 크게

증가했고, 성남 판교와 용인 죽전지구, 김포 장기

지구 등에서도 단지내상가 및 근린상가 분양이

이뤄짐

서울에서는 송파구 잠실 재건축 단지내상가 및

금천구 아파트형공장 내 기타상가 분양이 진행됨

―지방광역시 3/4분기 신규 상가 분양은 총 8건에 그침

역대 최대 규모의 미분양 아파트 적체 등 부동산

시장 상황이 좋지 않은 지방광역시는 상가 공급

역시 수도권에 비해 상대적으로 부진을 보이고

있음

광주에서 3건의 상가가 분양됐고, 부산 및 대전

에서 각각 2건의 신규 상가가 공급

상가01. 분양시장

ㅣ상가 유형별 분양물량 추이ㅣ

0

10

20

30

40

50

60

70

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2006년 2007년 2008년

근린상가 기타상가

단지내상가 복합상가

오피스상가 테마상가

77%

96%

73%76%69%65%

82%

69%

83%

70%80%77%

68%

55%

80%69%70%

100%

81%89%

54%

23% 27%24%31%35%

18%

31%

17%

30%20%23%

32%

45%

20%

31%30%

19%11%

46%

4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2007년 2008년

수도권 기타지역

ㅣ수도권 및 기타지역 분양물량 비중 추이ㅣ

■ 수도권 대형택지지구 내 상가 분양 활발

■ 여름비수기 물량 감소 속 분양가 큰 폭 상승

(단위:건)


―3/4분기 상가분양가는 일부 고가 상가 분양 여파로

큰 폭의 가격 상승 기록

―송파구 잠실1단지내상가 ‘파인애플’(1층 평균 3.3㎡당

8,415만원) 및 잠실시영 단지내상가 (1층 평균 3.3㎡

당 8,168만원) 등 고가 단지내상가 분양이 8월 이뤄짐

지난해 고분양가 논란을 일으켰던 잠실 3, 4단지

상가의 최초 분양가 대비 30% 정도 낮아진 분양

가이지만 여전히 높은 가격수준임

상가

ㅣ분양가 및 가격변동률 추이ㅣ

ㅣ상가 유형별 입주물량 추이ㅣ

―3/4분기 상가 입주물량은 98건으로 집계

―2008년 이후 공급 부진을 보였던 상가 입주물량은 점차

회복세를 보이고 있음

―유형별 입주물량은 근린상가가 경기 택지지구 내 물량

이 큰 폭으로 증가하며 총 56건 입주함

―그 밖에 단지내상가 31건, 복합상가 6건, 테마상가3건

등이 입주

―유형별 상가분양가는 단지내상가가 고가분양 상가 영

향으로 8월 기준 3.3㎡당 2,319만원으로 복합상가

(3.3㎡당 1,538만원), 근린 상가(3.3㎡당 1,042만원)

대비 월등히 높은 가격수준 기록

―지역별 분양가 역시 8월 기준 서울이 2,387만원의 3.3

㎡당 분양가로 경기(3.3㎡당 1,118만원), 인천(3.3㎡

당 832만원) 대비 2배 이상 높은 가격 수준을 보임

(단위:만원/3.3㎡)

(단위:건)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2006년 2007년 2008년

근린상가 기타상가 단지내상가

복합상가 오피스상가 테마상가

■ 고가상가 분양여파 분양가 큰 폭 상승

■ 근린상가 입주물량 큰 폭 증가

898~1,997517,325.65 지하1~지상22008.082010.10가산동금천구서울STX골드랜드타워기타상가1,914~3,3007611,056.00 지하0~지상32008.092010.06화곡동강서구서울그랜드 아이파크6,930~8,25015616,003.87 지하0~지상22008.072009.09연희동서구인천풍림엑슬루타워

복합상가

3,095~4,491707,965.67 지하1~지상52008.082008.12중동부천시경기중동주공재건축아파트상가

5,386~10,94927537,507.04 지하3~지상52008.082008.08신천동송파구서울파크리오(잠실시영)

단지내상가

5,940~10,89040030,654.75 지하3~지상52008.082008.11잠실동송파구서울잠실1단지파인애플

단지내상가

1,980~2,970749,765.91 지하2~지상142008.092008.09둔산동서구대전청마l타워2,396~2,495928,414.18 지하3~지상62008.082009.05논현동남동구인천동아씨랜드262,346~3,5446012,497.89 지하4~지상92008.092009.09영덕동용인시경기아이비타워2,196~2,995688,737.55 지하2~지상72008.082008.12도촌동성남시경기스타프라자

근린상가

분양가(1층기준)총점포수연면적총층분양일입주일읍면동구시군도시상가명상가유형

ㅣ2008년 3/4분기 주요분양상가 리스트ㅣ (단위:㎡, 만원)

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2006년 2007년 2008년

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%분양가(좌축) 전월대비변동률(우축)


―부동산114 상가매물자료 및 상권 시세조사 분석결과 2008년 3/4분기 매매 및 임대, 권리금 등 상가 가격은 대부

분의 지역에서 안정세가 지속됨

―일부 호재 지역에서는 국지적인 움직임을 보임. 잠실 재건축단지의 입주로 대규모 배후단지가 형성된 신천 상권

은 매매 및 임대가격 강세가 이어지며 3/4분기 큰 폭의 가격 상승을 기록

―3/4분기 도시별 상가 매매가격은 서울, 경기에서 소폭

상승을 기록한 반면 상승세를 보이던 광역시에서는 가

격 하락

―3/4분기 도시별 상가 매매가격은 서울 3.3m²당 1,946

만원의 매매가격으로 전분기대비 2.9% 상승. 경기 역시

0.8% 상승을 기록

반면, 2/4분기 상승세를 보였던 광역시의 매매가

격은 하락세로 반전. 대전 -3.7%, 부산 -1.7%, 인

천 -1.3%등 마이너스 변동률 기록

―3/4분기 서울 주요 상권별 상가매매가격은 신천 및 문

정 등 송파구 내 지역 상권의 가격 상승률 큼

―신천 상권은 인근 잠실재건축단지의 입주가 시작되면서

가격 상승세가 이어지고 있음. 배후세대 증가로 상권 내

유동인구가 눈에 띄게 증가하고 있으며, 특히 재건축 단

지내상가 활성화가 미비하여 신천상권 내 금융 및 병원

등 근린생활시설 이용이 늘고 있음

이와 함께 상권 인근에 위치한 잠실 재건축 단지

내상가의 분양가가 1층 기준 최대 3.3m²당 1억원

을 호가하고 있어 신천상권의 가격 상승 요인으로

작용

―문정 상권은 장지택지지구 내 신규세대 유입이 이뤄지

고 있고, 인근 동남권유통단지 ‘가든파이브’의 준공이

올해 말로 예정돼 있어 유동인구 증가 등의 기대감으로

가격 상승을 기록

―압구정, 강남역 등 주요 상권에서는 전분기에 이어 보합

세가 지속됐고, 신촌 및 건대 등 대학가 상권에서는 매

매가격이 소폭 하락

상가02. 상권시황

ㅣ도시별 상가 매매가격ㅣ

ㅣ서울 주요 상권별 상가 매매가격ㅣ

■ [상가 매매] 신천 및 문정 상권 호재 영향 가격 상승

(단위:만원/3.3㎡)

(단위:만원/3.3㎡)

■ 가격 안정세 속 일부 국지적 움직임

1,305 1,3081,202

1,040

1,891

1,151 1,0221,108

1,2001,2921,315

1,946

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

서울 경기 인천 대구 대전 부산

2_4분기 3_4분기

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

압구정

신천종로동대문

건대신사청담강남역

방배문정영등포

신촌홍대앞

천호연신내

신림명일사당미아개봉목동오거리

노원노량진

성신여대

가양

2008.2_4 2008.3_4


―2008년 3/4분기 상가 전환임대료(전환률 10%적용 순

수 월 임대료로 환산 : 이하 전환임대료)는 일부 호재 지

역을 제외하고 안정세가 지속

―3/4분기 도시별 상가 임대가격은 상승세가 지속되던 인

천의 변동률이 -1.3%을 기록하며 소폭 하락. 반면 서울

은 1.4% 상승하며 3.3m²당 8.1만원의 전환임대료를 기

록

―지방광역시에서는 전분기 하락세를 보인 부산과 대전에

서 각각 1.2% 및 0.4% 등 소폭의 상승을 기록했고, 대

구 역시 1.4%의 임대료 상승률을 기록

―3/4분기 서울 주요 상권별 상가 전환임대료는 높은 매

매가격 상승을 기록한 신천 상권의 임대가격이 전분기

에 이어 큰 폭으로 상승

전분기대비 40.5%의 임대가격 상승을 기록한신천

상권은 3.3m²당 13.3만원의 전환임대료로 압구정

상권과 비슷한 가격 수준을 기록

매물 부족에 의한 가격 상승이 여전하며, 인근 입

주를 시작한 잠실 재건축 단지내상가의 높은 임대

료 수준 역시 신천 상권 내 상가 임대가격 상승을

야기하고 있음

―이 밖에도 이태원 상권이 대로변 상가의 호가 상승이 이

뤄지며 19.4%의 높은 상승률을 기록했고, 동대문

(15.4%) 및 명동(10.2%) 상권의 임대가격 역시 높은 상

승세를 보임

반면 상승세를 지속했던 영등포 상권이 전분기대

비 -9.0% 하락을 보였고, 미아 상권도 -5.5% 하

락

상가

ㅣ3/4분기 도시별 상가 전환임대료 및 변동률ㅣ

(단위:만원/3.3㎡)

■ [상가임대] 인천 임대료 하락세 반전

ㅣ서울 주요 상권별 상가 전환임대료ㅣ

(단위:만원/3.3㎡)

4.9

4.8

8.1

6.2

5.5

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

서울 인천 부산 대전 대구

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%3.3m²당전환월세 변동률

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

명

동

동

대

문

종

로

신

천

압

구

정

신

촌

신

사

청

담

이

태

원

강

남

역

영

등

포

노

량

진

목

동

오

거

리

신

림

연

신

내

사

당

홍

대

앞

방

배

건

대

성

신

여

대

천

호

문

정

미

아

개

봉

노

원

명

일

가

양

2008.2/4분기 2008.3/4분기


―송파 잠실지구의 매머드급 단지내상가 분양이 잇따르고 있음

―잠실 1단지 단지내상가 ‘파인애플’ 과 잠실 시영 파크리오 단지내상가 등 현재 분양하고 있는 잠실 단지내상가는

위치와 규모는 물론 투자성 또한 우수하다고 평가받고 있음

잠실지구 재건축 입주로 구매력이 높은 3만 가구 이상의 대규모 배후수요가 뒷받침되고, 지하철 역세권에

위치한 데다 신천, 잠실 등 기존 상권과 연계되는 뛰어난 입지로 투자자들의 관심 집중되고 있음

―하지만 3.3㎡당 1억 원을 호가하는 높은 분양가는 투자 결정에 걸림돌로 작용

입점 1년이 돼가는 3,4단지 상가도 아직 분양 중인 상태. 분양가 부담에 초기 수익을 내기가 쉽지 않은 상태

여서 상대적으로 저렴한 1층 외 상가 분양에 상대적으로 문의 수요가 많음

―송파 잠실지구는 2006년 12월 4단지 레이크팰리스 입

주를 시작으로 2007년 9월 3단지 트리지움의 입주가

이뤄짐

올해 7~8월 2단지 리센츠 및 시영 파크리오 입주

에 이어 9월 말부터는 1단지 엘스의 입주로 총 2

만4천여 가구가 입주될 예정

―대규모 단지의 재건축 입주에 맞춰 신규 상가 공급도 이

어져 5개 단지내상가에서 총 1,445호의 상가가 분양을

했거나 향후 분양을 앞두고 있음

지난 해 고분양가 논란을 일으키며 큰 이슈를 불

러왔던 잠실 3단지 트리지움 단지내상가와 잠실 4

단지 레이크팰리스 단지내상가에 이어 올해 잠실

1단지 단지내상가 ‘파인애플’ 과 잠실 시영 파크리

오 단지내상가 등이 분양 중에 있음

상가03. 분양이슈지역분석

■ 잠실지구 재건축 입주에 단지내상가 분양 잇따라

분양중성내역 전면6,8642008.9(예정)37,507.04270(77)파크리오(시영)

분양중-2,6782007.218,528.4470(33)레이크팰리스(4단지)

분양중신천역 연결3,6932007.925,539.55209(101)트리지움(3단지)

분양예정신천역 연결5,5632008.11(예정)-423(128)리센츠(2단지)

분양중신천역 연결5,6782008.11(예정)30,654.75473(164)‘파인애플’(1단지)

비고특징배후단지수(호)입점시기연면적(㎡)

상가점포수(분양점포)

단지

ㅣ잠실 재건축 단지내상가 현황ㅣ

신천상권

잠실역 상권1단지상가 2단지상가

3단지상가

4단지상가

시영단지상가시영단지상가

신천 상권

잠실역 상권1단지상가 2단지상가

3단지상가

4단지상가

시영단지상가시영단지상가

ㅣ송파 잠실지구 단지내상가 및 주변 상권도ㅣ

■ 잠실 재건축 단지내상가


―든든한 배후단지, 편리한 교통, 대형 규모, 풍부한 유

동인구 등 잠실 재건축 단지내상가는 최고의 조건을

갖췄다고 평가

―하지만 3.3㎡당 1억원을 호가하는 높은 분양가로 인해

해당 상가에 대한 투자는 제한적인 상황

잠실 단지내상가의 1층 기준 분양가는 2007년

이후 서울 분양상가 분양가 평균에 비해 최대 3

배 이상 높은 수준을 보이고 있음.

서울 분양가 상위 10% 분양가 평균과 비교해도

최소 20%, 최대 70% 이상 높은 분양가를 기록

하고 있음

입주 1년이 지난 3, 4단지 상가의 미분양이 아직

까지 해소되지 않은 것도 이와 같은 이유

상가

ㅣ송파 잠실지구 단지내상가 분양가 비교 (1층기준)ㅣ■ 서울 평균의 최대 3배에 달하는 높은 분양가는 부담

■ 고분양가와 공급물량 영향으로 수익률 악화

―높은 분양가는 단지내상가의 기능상실로 이어지고 있음

3단지 트리지움 단지내상가의 경우 입점 업체 대부분이 높은 임대료를 감당할 수 있는 부동산과 금융업체로 구

성. 단지내상가에서 필요로 하는 근린생활시설은 거의 전무한 상태

―또한 분양가 인하로도 연결되고 있음

장기간에 걸친 미분양으로 인해 기존 분양상가 분양가를 최대 30%까지 내리고 있고 신규 분양상가 역시 하향

조정된 분양가격을 제시하고 있음

―하지만 여전히 높은 수준의 분양가에 수익을 얻기 어렵다는 의견

실제 트리지움 1층 66㎡ 규모 상가는 보증금 1억, 월세 500만원의 임대가격으로 매물이 나와있음

분양가를 감안했을 때 이 상가의 연간수익률은 4% 정도로 추정되나 일부 대출을 포함하고 각종 세금을 감안했

을 땐 연간 1%의 수익률에 그치는 것으로 분석

―대량의 상가 공급물량도 부담으로 작용

신천 및 잠실 일대 상권이 이미 대규모로 조성돼있고 생활편의시설 역시 대부분 갖춰져 있음. 이런 상황에서

1,400여 개에 달하는 신규 상가는 공급 과잉이라는 분석

―기존 상권과 접해있어 유동인구가 풍부하다는 점은 상가 운영에 호재로 작용

하지만 단지내상가는 업종 구성이 근린생활시설 등으로 제한적이어서 유동인구의 집객을 위한 업종 및 시설이

입점하기엔 한계가 있음

■ 대단위 배후수요 매력적인 잠실지구 단지내상가, 투자는 신중해야

―구매력이 높은 대단위 배후수요가 존재하는 잠실지구 단지내상가는 매력적인 투자처임

―하지만 고분양가에 따른 수익성 문제와 대량의 분양물량을 감안했을 때 투자 결정은 신중해야 함

특히 상가 투자는 주택과 달리 내재가치 상승보다는 운영수익에 중점을 둬야 함

―잠실지구 재건축 단지내상가의 경우 높은 운영수익을 기대하기가 쉽지만은 않다는 분석이 우세

(단위:만원/3.3㎡)

3,760

6,862

11,451

12,000

8,430

8,182

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000

분양가 평균

분양가 10% 상위 상가 평균

3단지 트리지움

4단지 레이크팰리스

1단지 파인애플

시영 파크리오


강남, 41%

도심, 33%

여의도, 26%

―서울시에 소재하는 388개의 오피스 빌딩을 대상으로

임대정보, 가격정보, 공실정보, 임차인 정보(162개

오피스) 등 에 관한 사항

-2008년 7월 ~ 2008년 9월

오피스04. 조사 개요

■ 조사기간

■ 조사 대상 및 내용

―서울시의 오피스 분포를 크게 3개의 권역으로 구분하

고, 3개의 권역을 다시 대로 등의 기준으로 세분화하

여 조사

■ 조사권역

■ 조사 빌딩수 ■ 평균 건축년한

-조사 빌딩의 수는 KBD 169개, CDB 133개, YBD 86개

-평균 건축연한은 KBD가 16년으로 가장 짧았으며, YBD 21년, CBD 26년 순으로 나타남

■ 조사 오피스 세부 권역별 면적분포■ 조사 오피스 권역별 면적분포

동여의도, 서여의도 일대Yeouido Business

DistrictYBD

테헤란로, 강남대로, 양재대로, 삼성동 일대

Kangnam Business District

KBD

종로, 중구, 남대문 일대Central Business

DistrictCBD

세부권역권역

53

80 75

48 46

86

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

종로 중구 테헤란로 강남대로 강남기타 여의도

CBD KBD YBD

23

29

1418

15

21

0

5

10

15

20

25

30


CBD KBD YBD

16% 18%

25%

8% 8%

26%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


CBD KBD YBD


오피스05. 권역별정보 – 서울전체

■ 공실률 – 3대 주요 권역 공실률 1%대의 낮은 수준 유지 ㅣ 권역별 공실률 현황ㅣ

ㅣ서울전체 규모별 보증금, 임대료, 관리비 수준ㅣ

ㅣ 서울 소재 오피스의 임대료 및 관리비 관계ㅣ

―서울 소재 오피스 평균 임대료는 5만9,671원, 관리비

는 2만7,318원으로 조사됨

―조사 오피스 임대료의 가격편차는 관리비 대비 월등히

높은 것으로 나타남

임대료의 분포는 2만원 대부터 10만원 이상까지

다양하지만 관리비는 대부분 3만원 미만에 분포

함

―서울 소재 오피스의 임대료 및 관리비 관계를 나타낸

Scatter diagram에 의하면 임대료가 증가하면 관리비

역시 증가하는 정(+)의 관계를 보이고 있음

―임대료 대비 관리비의 비율은 50,000㎡이상에서 43%

33,000~50,000㎡에서 46%, 16,500~33,000㎡에서

47%, 16,500㎡에서 49%로 규모가 작을수록, 임대료

가 낮을수록 관리비 비중이 높아지는 경향이 있음

―서울 소재 오피스 임대료 대비 평균 관리비 비율은

45.8% 임

27,318 59,671 751,260 평균23,978 48,911 714,306 16,500㎡미만25,404 53,108 731,146 16,500~33,000㎡27,911 60,548 852,067 33,000~50,000㎡30,427 70,561 727,597 50,000㎡이상

전체

관리비임대료보증금구분

(단위 : 원/3.3㎡)

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000

(임대료)

(관리비)

―서울 소재 오피스의 평균 공실률은 1.59%로 조사됨

―권역별 공실률은 KBD1.99%, CBD1.87%, YBD1.08%

을 기록함

―서울 소재 오피스 공실 중 54.1%인 33건이 CBD에서

발생한 것으로 조사되었고, 공실면적비중 역시 CBD

가 54.77%로 가장 높음

―조사 빌딩의 총 공실면적은 10,736㎡로 나타남

CBD가 5,880㎡로 가장 큰 면적의 공실이 나타

났고, 반면 KBD에서는 2,083㎡으로 공실면적이

가장 적음

■ 임대료 관리비 관계(단위:원/3.3㎡)

10,7362,7732,0835,880공실면적(㎡)

10025.8319.4054.77공실면적비중(%)

61161233공실 오피스수(개)

38886169133조사대상오피스수(개)

1.59 1.08 1.99 1.87 공실률(%)

서울전체YBDKBDCBD구분


오피스05. 권역별정보 – 서울전체

ㅣ서울전체 보증금 수준ㅣ■ 임대시장동향 – 보증금

ㅣ서울전체 임대료 수준ㅣ

―서울 소재 오피스 평균 보증금은 75만1,260원으로 조

사됨

―규모별 보증금은 연면적 33,000~50,000㎡에서 가장

높은 85만2,067원, 16,500㎡미만에서 가장 낮은 71

만4,306원으로 나타났음

―연면적 33,000~50,000㎡ 규모에서의 보증금은

50,000㎡이상 대형 규모 대비 약 17% 높은 가격수준

을 보임

ㅣ서울전체 관리비 수준ㅣ

■ 임대시장동향 – 임대료

―서울 소재 오피스 평균 임대료는 5만9,671원으로 조

사됨

―규모별 임대료는 50,000㎡이상 대형 규모에서 7만

561원으로 가장 높았고, 16,500㎡미만 소형 규모에서

4만8,911원으로 가장 낮게 조사됨

―평균적인 임대료는 오피스 규모가 작아짐에 따라 가격

도 낮아지는 계단형태를 보이고 있음

―50,000㎡ 이상 오피스의 평균임대료는 16,500㎡미만

의 오피스의 평균임대료 보다 평균 44% 높은 수준을

유지

■ 임대시장동향 – 관리비

―서울 소재 오피스 평균 관리비는 2만7,318원으로 조

사됨

―규모별로 살펴보면 50,000㎡이상 대형 규모에서 3만

427원으로 가장 높았고, 16,500㎡미만에서 2만5,404

원으로 가장 낮은 관리비 수준을 기록함

―임대료와 마찬가지로 규모가 작아질수록 관리비도 낮

아지는 형태를 보이고 있음

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)


―CBD 소재 오피스 공실률 1.87%로 조사됨

―CBD내 총 조사대상 133개 오피스 중 33개 빌딩에서

공실 발생함

―CBD내 50,000㎡이상 대형 오피스에서는 공실이 조사

되지 않았으나, CBD내 공실의 대부분이 16,500㎡미

만 소형 오피스에서 조사됨

―CBD내 약 75%의 오피스가 만실 가동중

오피스05. 권역별정보 – CBD(Central Business District)

■ 공실률 – 공실률 1.87%로 3개 권역 평균(1.59%)보다 높음

ㅣCBD 규모별 보증금, 임대료, 관리비 수준ㅣ (단위 : 원/3.3㎡)

29,547 67,843 771,244 권역별 평균30,376 71,152 654,949 세부권역별평균26,577 56,045 553,462 16500㎡미만29,281 63,606 638,675 16500~33000㎡29,444 73,868 720,118 33000~50000㎡35,695 89,809 708,914 50,000㎡이상

중구

28,613 64,115 902,271 세부 권역별 평균23,194 52,631 557,703 16,500㎡미만26,339 54,363 634,174 16,500~33,000㎡29,830 69,922 1,561,755 33,000~50,000㎡31,530 72,219 926,722 50,000㎡이상

종로

CBD


0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000(임대료)

(관리비)

1.87%C B D공 실 률

ㅣ CBD 공실률 현황ㅣ

―CBD의 임대료, 관리비의 편차는 서울전체 평균과 가

장 유사한 형태를 보이고 있지만 가격수준은 더 높은

것으로 나타남

임대료는 3만5,000원~7만원 사이에서 약 70%

정도가 분포하고, 관리비는 4만원 미만에 대부분

분포하고 있음

전체적인 가격수준은 서울 전체에 비해 높은 수

준으로 판단됨

―전체적인 임대료, 관리비는 서울 전체 수준보다 높으

며 둘 사이의 관계는 정(+)의 관계로 나타남

■ 임대료 및 관리비 관계 – 완만한 정의 관계 ㅣ CBD 소재 오피스의 임대료 및 관리비 관계ㅣ(단위:원/3.3㎡)

24.8%33133합계38.7%297516,500㎡미만9.7%33116,500~33,000㎡6.7%11533,000~50,000㎡0.0%01250,000㎡이상

공실빌딩 비율

공실빌딩수

조사빌딩수

구분

ㅣ 규모별 공실빌딩 현황ㅣ


―CBD 소재 오피스의 평균 보증금은 77만1,244원으로

조사됨

―권역별로는 종로가 90만2,271원, 중구가 65만4,949

원으로 나타남

―중구보다 종로에서 보증금이 높은 수준을 보이는 것

으로 조사됨

―규모별 보증금은 종로 33,000~50,000㎡규모에서

156만1,755원으로 가장 높았고, 종로 50,000㎡이상

대형규모에서 92만6,722원으로 조사됨

오피스05. 권역별정보 – CBD(Central Business District)

ㅣCBD 보증금 수준ㅣ

ㅣCBD 관리비 수준ㅣ

■ 임대시장동향 – 보증금

ㅣCBD 임대료 수준ㅣ

―CBD 소재 오피스 평균 임대료는 6만7,843원으로 조

사 되었고, 권역별로는 종로가 6만4,115원, 중구가 7

만1,152원으로 나타남

―중구의 50,000㎡이상 대형규모의 임대료는 8만9,809

원으로 이는 3/4분기 조사지역 중에서 가장 높은 가격

수준임

―종로는 33,000~50,000㎡ 규모에서 6만9,992원,

16,500㎡미만 소형규모에서 5만2,631원으로 조사됨

―권역별로 보면 임대료, 관리비의 수준은 종로보다 중

구가 높은 수준이나 보증금은 종로에서 더 높은 수치

를 나타내는 것으로 조사됨


―CBD 소재 오피스의 평균 관리비는 2만9,547원으로

서울 전체 2만7,318원 보다 높은 수준을 나타내고 있

으며, 임대료에 이어 관리비도 최고 높은 수준임

―권역별 평균 관리비는 종로에서 2만8,613원, 중구에

서는 3만376원으로 조사됨

―규모별 관리비를 살펴보면 50,000㎡이상 대형규모에

서 종로 3만1,530원, 중구 3만5,695원으로 최고 수준

의 관리비를 내고 있는 것으로 조사됨


0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

(단위 : 원/3.3㎡

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)


―KBD 소재 오피스 공실률은 1.99%로 조사됨

―KBD 내 총 조사대상 169개 오피스 중 12곳에서 공실

이 발생했으며, 총 공실면적은 2,083㎡임

―KBD내 50,000㎡이상 대형 오피스에서도 공실이 조사

되지 않았으나, 권역내 공실의 대부분이 16,500㎡미

만 소형 오피스 조사됨

―전체적으로는 약 93%의 빌딩이 만실 가동중

오피스05. 권역별정보 – KBD(Kangnam Business District)

ㅣKBD 공실률 현황ㅣ■ 공실률 – 공실률 1.99%로 3개 권역 중 가장 높음

ㅣKBD 규모별 보증금, 임대료, 관리비 수준ㅣ (단위 : 원/3.3㎡)

27,657 60,719 906,230 권역별 평균25,069 48,437 985,070 세부 권역별 평균24,503 47,060 898,678 16,500㎡미만20,629 35,599 926,840 16,500~33,000㎡27,485 47,317 1,259,312 33,000~50,000㎡24,460 56,840 757,053 50,000㎡이상

강남기타

26,402 56,848 888,738 세부 권역별 평균25,343 49,719 954,367 16,500㎡미만26,736 62,619 918,067 16,500~33,000㎡29,000 67,000 400,000 33,000~50,000㎡30,000 71,000 710,000 50,000㎡이상

강남대로

28,928 66,074 885,671 세부 권역별 평균25,330 56,271 993,966 16500㎡미만27,463 60,006 1,344,626 16,500~33,000㎡27,935 61,854 762,675 33,000~50,000㎡31,730 75,217 752,397 50,000㎡이상

테헤란로

KBD


1.99%K B D공 실 률

―KBD의 임대료, 관리비의 가격 편차는 타 권역에 비해

높게 나타남

임대료는 2만원~10만원 사이에 분포하고 있으

며, 관리비는 3만5,000원 이하에 주로 분포 하는

것으로 조사됨

―KBD의 임대료와 관리비는 정(+)의 관계로 나타나고

있음

■ 임대료 관리비 관계 – 정의 상관관계 ㅣ KBD 소재 오피스의 임대료 및 관리비 관계ㅣ(단위:원/3.3㎡)

7.1%12169합계9.6%1111416,500㎡미만0.0%02516,500~33,000㎡5.3%11933,000~50,000㎡0.0%01150,000㎡이상

공실빌딩 비율

공실빌딩수

조사빌딩수

구분

ㅣ 규모별 공실빌 현황ㅣ

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000

(관리비)

(임대료)


―KBD 소재 오피스의 평균 보증금은 90만6,230원으로

조사되었고, 권역별로 테헤란로가 88만5,671원, 강남

대로가 88만8,738원, 강남기타가 98만5,070원으로

나타남

―규모별로 살펴보면 16,500~33,000㎡ 규모에서 112

만3,257원으로 가장 높게 조사되었고, 50,000㎡이상

대형 규모에서 75만1,200원으로 가장 낮게 나타남

임대료 수준은 낮은 대신 보증금이 높은 오피스

가 KBD 내 강남기타 권역을 중심으로

16,500~33,000㎡규모에서 많이 조사됨

오피스05. 권역별정보 – KBD(Kangnam Business District)

ㅣKBD 보증금 수준ㅣ

ㅣKBD 임대료 수준ㅣ


ㅣKBD 관리비 수준ㅣ

―KBD 소재 오피스의 평균 임대료는 6만719원이며, 권

역별로 테헤란로가 6만6,074원, 강남대로가 5만6,848

원, 강남대로가 4만8,437원으로 조사됨

―규모별 임대료는 테헤란로가 50,000㎡이상 대형규모

에서 7만5,217원으로 가장 높았고, 강남대로, 강남기

타 역시 같은 규모에서 7만1,000원, 5만6,840원으로

최고 수준의 임대료가 책정된 것으로 조사됨

―규모가 점점 작아질수록 보증금 대비 임대료의 비중이

낮아짐


―KBD 소재 오피스의 평균 관리비는 2만7,657원으로

나타남

―권역별로 테헤란로가 2만8,928원, 강남대로가 2만

6,402원, 강남기타가 2만5,069원으로 조사됨

―규모별로는 테헤란로, 강남대로의 50,000㎡이상 대형

규모의 오피스에서 각 3만1,730원, 3만원으로 KBD

세부권역 최고의 관리비를 수준을 보임


0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)


―YBD 소재 오피스의 공실률은 1.08%로 조사됨

―3/4분기 조사지역 중 가장 낮은 공실률을 기록함

―YBD 공실은 총 조사대상 86개 오피스 중 16곳의 오피

스에서 발생

―YBD 역시 50,000㎡이상 대형 오피스에서는 공실이

조사되지 않았으나, 16,500~33,000㎡에서 5건,

16,500㎡미만에서 10건 등 소형규모의 오피스에서 대

부분의 공실이 조사됨

오피스05. 권역별정보 – YBD(Yeouido Business District)

■ 공실률 – 공실률 1.08%로 3개 권역 중 가장 낮음

ㅣYBD 규모별 보증금, 임대료, 관리비 수준ㅣ (단위 : 원/3.3㎡)

23,897 47,434 478,010 권역별 평균23,897 47,434 478,010 세부권역별평균19,059 32,985 332,236 16,500㎡미만20,660 38,287 396,042 16,500~33,000㎡25,802 50,172 514,588 33,000~50,000㎡27,127 58,304 577,083 50,000㎡이상

여의도YBD


1.08%Y B D공 실 률

18.6%1686합계23.3%104316,500㎡미만21.7%52316,500~33,000㎡9.1%11133,000~50,000㎡0.0%0950,000㎡이상

공실빌딩 비율

공실빌딩수

조사빌딩수

구분

ㅣYBD 공실률 현황ㅣ

―YBD 내 조사 오피스의 임대료는 타권역에 비해 편차

가 작음

YBD소재 오피스의 임대료는 주로 2만원~6만원

사이, 관리비는 주로 3만원 이하에서 대부분이

분포함

―YBD 역시 임대료와 관리비는 정(+)의 관계를 나타냄

■ 임대료 및 관리비의 관계 – 임대료 편차 상대적으로 작음 ㅣ YBD 소재 오피스의 임대료 및 관리비 관계ㅣ(단위:원/3.3㎡)

ㅣ 규모별 공실빌 현황ㅣ

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000

(관리비)

(임대료)


―YBD 소재 오피스의 평균 보증금은 47만8,010원으로

조사됨

―규모별 보증금은 50,000㎡이상 대형규모에서 57만

7,083원으로 가장 높았고, 16,500㎡미만 소형규모에

서 33만2,236원으로 가장 낮음

―대형 규모의 오피스 일수록 보증금이 높은 형태를 나

타남

오피스05. 권역별정보 – YBD(Yeouido Business District)

ㅣYBD 보증금 수준ㅣ

ㅣYBD 관리비 수준ㅣ


ㅣYBD 임대료 수준ㅣ

―YBD 소재 오피스의 평균 임대료는 4만7,434원으로

타권역에 비해 낮은 수준임

―규모별 임대료는 보증금의 형태와 비슷하게 50,000㎡

이상의 대형규모에서 5만8,304원으로 가장 높고,

16,500㎡미만의 소형규모에서 3만2,985원으로 가장

낮게 조사됨

-16,500㎡미만 소형규모 빌딩 대비 50,000㎡이상 대형

규모 빌딩의 임대료는 77% 이상 높음


―YBD 소재 오피스의 평균 관리비는 2만3,897원으로

3/4분기 총 조사지역 중 가장 낮은 수준의 관리비를

부과하고 있는 것으로 조사됨

―규모별 관리비를 살펴보면 16,500㎡미만 소형규모에

서 1만9,059원으로 3/4분기 조사 지역 중에서 가장 낮

은 수준의 관리비로 나타남

―관리비 역시 규모가 클수록 높은 금액을 부과하는 것

으로 조사됨


0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

50,000㎡이상 33,000~50,000㎡ 16,500~33,000㎡ 16,500㎡미만

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)

(단위:원/3.3㎡)


―서울시에 소재하는 162개의 오피스 빌딩을 대상으로

임차인정보를 조사하고 각 권역별 임차인에 대한 특성

을 분석

―2008년 7월 ~ 2008년 9월

오피스06. 조사 개요 - 임차인분석

■ 조사기간

■ 조사 대상 및 내용

―서울시의 오피스 분포를 크게 3개의 권역으로 구분하

고 3개의 권역을 다시 대로 등의 기준으로 세분화하여

조사

■ 조사권역

■ 서울시 오피스 업종분포

―협회, 단체 및 개인 서비스업의 면적은 65㎡로 가장 높은 수준

―엽종별 평균 임대면적은 금융 및 보험관련 서비스업이 5,295㎡로 가장 넓은 면적을 사용하고 있음

―근무자수는 금융 및 보험 관련 서비스업은 평균 190명, 금융업 평균 106명으로 조사되었고, 제조업 분야에서도 평균

128명의 높은 수치를 보임

■ 임차인조사 대상 오피스 면적분포

26 86 1,826 전문, 과학 및 기술 서비스업

28 40 946 도매 및 소매업

28 128 2,645 제조업

29 51 745 출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업

35 106 2,147 금융업

37 190 5,295 금융 및 보험 관련 서비스업

65 36 1,396 협회,단체및개인 서비스업

1인당 평균면적(㎡)평균 근무자수(명)평균 임대면적(㎡)구분

동여의도, 서여의도 일대Yeouido Business DistrictYBD

테헤란로, 강남대로, 양재대로, 삼성동 일대KangnamBusiness DistrictKBD

종로, 중구, 남대문 일대Central Business DistrictCBD

세부권역권역

―통계청 표준산업분류 기준에 따름

■ 임차인 업종분류기준

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000


CBD KBD YBD

(단위: 3.3㎡)


―조사된 3개 권역의 업종분포는 금융 및 보험업이

약22%, 전문, 과학 및 기술서비스업이16%로 높은

비중을 차지함

―임차인들의 평균 임대면적은 3,052㎡, 근무자수는

95명, 1인당 점유면적은 33㎡로 조사됨

오피스07. 권역별 임차인 분석 – 서울전체

ㅣ서울전체 임차인 특성ㅣ

■ 임차인특성 - 대분류별ㅣ서울시 임차인 주요 업종비중ㅣ

■ 임차인특성 - 세부분류별

―서울시 전체의 세부 분류별 업종분포는 출판, 영상, 방

송통신정보서비스업, 제조업, 전문서비스업, 금융관련

업종의 순서로 나타남

―전통적으로 큰 면적을 차지했던 제조업 등의 업종비중

이 낮고 서비스 관련 업종의 비중이 높은 형태를 보임

―특히 금융업종 관련 임차인들의 비중은 서울시 전체

뿐만 아니라 각 권역에서도 높은 수준임

ㅣ서울전체 규모별 업종 분포ㅣ

ㅣ서울시 임차인 세부 업종비중ㅣ

5.50%3.75%3.16%5.72%사업시설관리,사업지원 서비스업6.09%6.46%4.17%3.25%건설업1.49%2.55%5.56%3.86%운수업17.53%8.56%6.69%9.58%협회,단체,개인 서비스업13.22%12.61%9.22%13.45%출판,영상,정보서비스업9.66%11.71%9.47%11.75%제조업10.25%11.26%9.47%7.42%도매 및 소매업17.38%17.87%15.28%9.58%전문, 과학 및 기술 서비스업12.63%20.27%29.80%26.74%금융 및 보험업

16,500㎡미만16,500~33,000㎡33,000~50,000㎡50,000㎡이상구분

61173294305130761전체평균1482026861,82624,662전문서비스업11320284094626,580도매 및 소매업15817281282,64531,970제조업15917295174522,135출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업9616351062,14730,803금융업10916371905,29537,076금융 및 보험 관련 서비스업1221965361,39622,716협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업

업체수(개)

경과년수(년)

1인당점유면적(㎡)

근무자수(명)

임대면적(㎡)

연면적(㎡)구분

전문, 과학 및 기술 서비스업, 16.0%

방송통신,정보서비스업, 12.2%

제조업, 12.2%

금융 및 보험업, 22.3%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%

출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업

제조업

전문서비스업

금융 및 보험 관련 서비스업

금융업

보험 및 연금업

연구개발업

건축, 과학기술 서비스업

기타 전문, 과학 및 기술 서비스업


―종로 임차인의 주요 업종은 운수업 14%, 금융 및 보험업 13%의 순으로 나타났음

―중구는 전문, 과학 및 기술서비스업이 21%로 가장 높은 비중을 차지함

―종로권역의 특징은 운수업의 비율이 높게 나타났고, 중구는 출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업의 비중이 18%로

타권역에 비해 높은 수준임

오피스07. 권역별 임차인 분석 – CBD

ㅣCBD 규모별 주요 업종 분포ㅣ

■ 임차인 특성 – 종로 운수업 비중 높고, 중구 서비스업 비중 높아

ㅣ중구 주요 업종별 비중ㅣㅣ종로 주요 업종별 비중ㅣ

운수업, 14%

금융 및 보험업, 13%사업시설관리 및 사업지원 서비스업,

13%

전문, 과학 및 기술서비스업, 12%


출판, 영상, 방송통신및 정보서비스업,

18%

금융 및 보험업, 14%

제조업, 12%

사업시설관리 및 사업지원 서비스업,

9%

8.53%8.96%금융 및 보험업26.36%8.96%전문, 과학 및 기술 서비스업10.08%10.45%제조업17.83%10.45%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업7.75%17.91%도매 및 소매업10.85%17.91%사업시설관리 및 사업지원 서비스업

16,500㎡미만

8.61%4.11%제조업12.58%8.22%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업5.30%8.22%도매 및 소매업9.27%15.07%전문, 과학 및 기술 서비스업29.14%20.55%금융 및 보험업

33,000~50,000㎡

16.67%7.20%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업5.41%7.20%사업시설관리 및 사업지원 서비스업13.51%9.60%협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업8.56%11.20%전문, 과학 및 기술 서비스업10.60%21.92%운수업27.03%29.60%금융 및 보험업

50,000㎡이상

중구종로구분


―테헤란로 임차인의 주요 업종은 금융 및 보험업 28%,

출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업 22% 순

―강남대로 역시 금융 및 보험업이 23%로 가장 높은 비

중을 차지했고, 강남기타 지역도 같은 형태 보임

―강남대로와 강남기타 지역에서는 제조업의 비중도

높은 모습을 모임

―KBD의 세부권역 모두 전문, 과학 및 기술 서비스업

의 비중이 높게 나타남

오피스07. 권역별 임차인 분석 – KBD

■ 임차인 특성 – 모든 세부권역에서 금융업 비중 가장 높아


제조업, 16%전문, 과학 및 기술서비스업, 15%

도매 및 소매업, 12%

협회 및 단체, 수리및 기타 개인 서비스

업, 12%



22%


제조업, 8%


업, 8%

금융 및 보험업,23%

제조업, 21%



15%

ㅣ강남대로 주요 업종별 비중ㅣ ㅣ강남기타 주요 업종별 비중ㅣ

ㅣ테헤란로 주요 업종별 비중ㅣ

ㅣKBD 규모별 주요 업종 분포ㅣ

1.48%2.78%9.09%사업시설관리 및 사업지원 서비스업

10.00%16.67%9.09%도매 및 소매업

14.07%13.89%18.18%전문, 과학 및 기술 서비스업

0.00%0.00%27.27%공공행정, 국방 및 사회보장 행정

14.07%25.00%36.36%금융 및 보험업

16,500㎡미만

3.80%2.38%4.42%건설업

11.39%7.14%7.18%도매 및 소매업

17.72%11.90%11.60%제조업

13.92%11.90%18.78%전문, 과학 및 기술 서비스업

8.86%7.14%21.55%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업

24.05%50.00%22.65%금융 및 보험업

16,500~33,000㎡

3.75%9.86%4.55%건설업

8.75%9.86%6.82%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업

15.00%8.45%8.52%제조업

10.00%21.13%11.93%도매 및 소매업

9.38%22.54%22.16%전문, 과학 및 기술 서비스업

33.75%9.86%28.98%금융 및 보험업

33,000~50,000㎡

9.62%30.77%2.27%협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업

11.54%7.69%11.36%전문, 과학 및 기술 서비스업

15.38%7.69%11.36%도매 및 소매업

12.50%30.77%23.86%금융 및 보험업

50,000㎡이상

강남기타강남대로테헤란로구분


―여의도 임차인의 주요업종은 금융 및 보험업으로 25%

의 비중을 차지하고 있음

―타 권역과 비슷한 비중을 보이지만 금융관련업체의 수

는 여의도권역이 절대적으로 많음

―출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업은 업종비중이

12%로 서울전체와 비슷한 비중을 차지하고 있음

오피스07. 권역별 임차인 분석 – YBD

ㅣYBD 규모별 주요 업종 분포ㅣ

■ 임차인 특성 – 금융업비중 25% 차지ㅣ여의도 주요 업종별 비중ㅣ




12%

제조업, 11%


업, 11%

11.66%금융 및 보험업19.63%전문, 과학 및 기술 서비스업9.20%제조업18.40%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업8.59%도매 및 소매업3.07%사업시설관리 및 사업지원 서비스업

16,500㎡미만

8.26%건설업9.64%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업10.47%제조업11.85%협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업13.77%도매 및 소매업

14.88%금융 및 보험업

19.01%전문, 과학 및 기술 서비스업

16,500~33,000㎡

8.54%제조업9.15%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업5.49%도매 및 소매업15.85%전문, 과학 및 기술 서비스업40.24%금융 및 보험업

33,000~50,000㎡

10.53%출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업9.47%사업시설관리 및 사업지원 서비스업4.21%협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업6.32%전문, 과학 및 기술 서비스업3.05%운수업40.00%금융 및 보험업

50,000㎡이상

여의도구분


―부동산114 조사결과 서울 내 아파트형공장은 총 113개 단지로 조사 (2008년 10월 10일 기준)

―지역별 아파트형공장 분포 현황은 구로구와 금천구에 위치한 서울디지털단지의 집중이 두드러짐

서울디지털 1단지가 위치한 구로구 32개, 서울디지털단지 2,3단지가 위치한 금천구 53개 등 총 85개의 아파

트형공장이 구로구와 금천구에 밀집. 그 외 지역으로는 영등포구 11개, 성동구 10개 및 강서구 5개 등 준공

업지역에분포

―서울 내 아파트형공장 공급 추이를 살펴보면 2000년 이

전까지 총 17건이 공급되는데 그쳤으나, 2003년 이후

연공급 건수가 10건 이상으로 급격한 증가세

―공급면적 역시 연면적 기준 10만㎡이하의 공급이 지속

됐으나 2000년 이후 급속도로 증가해 2005년에는 91만

5,568.16㎡가 공급되는 등 큰 폭의 공급 증가를 기록

―2000년 이후 아파트형공장은 대부분이 서울디지털단지

에서 공급

90년대 말 처음 아파트형공장이 들어선 이후 구로

구 소재 1단지의 공급이 2000년 중반까지 이뤄졌

고, 그 후 금천구 소재의 2, 3단지 내의 아파트형

공장 공급이 진행

―서울 내 아파트형공장 분양가는 공급이 급증했던 2005

년 3.3㎡당 500만원이 넘는 분양가를 기록했으나 그 후

400만원대로 하락하였고, 2008년에서 593만원의 분양

가로 600만원대에 근접한 가격 수준을 기록

아파트형 공장08. 공급 및 분양가

ㅣ서울 내 아파트형공장 지역별 분포 현황ㅣ

ㅣ서울 내 아파트형공장 연도별 공급 현황ㅣ

■ 2000년 중반 이후 아파트형공장 공급 급증

53

32

11 10

5

1 1

0

10

20

30

40

50

60

금천구 구로구 영등포구 성동구 강서구 관악구 양천구

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

공급건수 공급면적

(단위:건)

(단위:건) (단위:㎡)

주: 입주일 기준

ㅣ서울 내 아파트형공장 지역별 분양가 추이ㅣ

593 493 420 528 서울평균

717 550 영등포구

790 성동구

544 483 390 금천구

530 450 506 구로구

550 강서구

2008년2007년2006년2005년구분

주: 분양일 기준

(단위:만원/3.3㎡)

―2008년 지역별 아파트형공장 분양가는 성동구에서 3.3

㎡당 790만원, 영등포구 3.3㎡당 717만원으로 700만원

이상의 평균 분양가를 기록했고, 금천구는 3.3㎡당 544

만원의 가격으로 분양

―아파트형공장 분양가는 성동구와 영등포구 등 서울 도

심과 인접지역일수록 가격이 높아지는 경향을 보임

준공업지역 내 공장설립이 이뤄지고 있지만 소규

모 공장이 난립한 지역여건상 아파트형공장 설립

부지를 마련하기 쉽지 않고 높은 토지가격을 감당

해야해 분양가격이 높게 형성

―반면, 구로구와 금천구는 대규모 제조공장이 존재하여

공장이전 후 해당부지에 아파트형공장을 설립하는 경우

가 많으며, 상대적으로 저렴한 토지가격으로 보다 낮은

분양가격으로 신규 분양이 이뤄지고 있음

■ 성동구 아파트형공장 분양가 가장 높아


―2008년 서울 내 아파트형공장은 총 12개 단지가 분양

서울디지털단지 2,3단지 내 분양이 총 9건으로 대부분을 차지했고, 영등포구 2건 및 성동구 1건의 지역별

분양물량을 기록

―성동구 성수동2가 ‘서울숲코오롱디지털타워’ 아파트형

공장은 2005년 이후 성동지역 내에서 분양한 유일한 단

지

평균분양가 3.3㎡당 790만원으로 역대 최고 분양

가를 기록

지상 20층, 연면적 56,645.88㎡ 규모로 지역 내

최대 규모

도심과의 접근성이 용이하고 인근 지역 개발호재

로 순조로운 분양이 진행

현재 모든 층에서 분양이 마감됐으며 오는 2010년

입주예정

―금천구 가산동 ‘동국갑을’아파트형공장은 연면적

64,436.52㎡의 대규모 단지

―3.3㎡당 평균 551만원의 상대적으로 낮은 분양가로 인

기를 모으며 분양이 완료

―가산동 ‘이노플렉스2’ 아파트형공장은 지하철 가산디지

털단지 지역에 인접한 장점에 힘입어 분양을 마침

―이 밖에도 가산동 ‘한라시그마밸리’, ‘파트너스타워1’등

의 아파트형공장은 저렴한 분양가를 책정했고, 영등포

구 ‘이노플렉스’는 편리한 교통으로 단지 접근성이 좋아

실수요자들의 관심을 모으고 있음

아파트형 공장09. 분양단지 분석

ㅣ2008년 서울 내 아파트형공장 지역별 분양가ㅣ

ㅣ2008년 서울 내 아파트형공장 분양 리스트ㅣ

■ 2008년 아파트형공장 서울디지털단지 내 분양 집중

(단위:만원/3.3㎡)

코오롱건설(주)7902010분양완료2008.0556,645.88지하3~지상20서울숲코오롱디지털타워성수동2가성동구

(주)이랜드개발6802010.01분양중2008.0620,460.27지하3~지상13이노플렉스양평동3가

(주)금강주택7542009.12분양중2008.0316,799.37지하3~지상15금강펜테리움당산동4가영등포구

STX건설(주)6142010분양중2008.0872,330.85지하3~지상20STX V타워

이랜드건설(주)6222009.12분양완료2008.0717,744.84지하3~지상15이노플렉스2

새천년종합건설(주)5202010.03분양중2008.0737,984.58지하3~지상20IT프리미어타워

갑을건설(주)5512010.06분양완료2008.0664,436.52지하3~지상20동국갑을아파트형공장

동서산업5002009.10분양중2008.0425,831.22지하3~지상15KR파트너스타워1

동서산업5012009.09분양중2008.047,813.93지하3~지상15파트너스타워1

고려개발(주)5452009.12분양중2008.0347,226.79지하3~지상15가산디지털엠파이어

에이스종합건설(주)5702009.10분양중2008.0217,853.98지하3~지상20에이스하이앤드타워6

한라건설(주)4742009.12분양중2008.0274,339.34지하3~지상20한라시그마밸리

가산동금천구

건설회사명평균분양가(만원/3.3㎡)

입주일분양현황분양일연면적(㎡)총층아파트형공장명읍면동구시군

544

717

790

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

금천구

영등포구

성동구

ㅣ2008년 서울 내 아파트형공장 지역별 분양 현황ㅣ

(단위:건)

9

2

1

0

2

4

6

8

10

금천구 영등포구 성동구


아파트형 공장10. 서울디지털단지 현황

391,132,860㎡금천구 가산동3단지

1,981,679㎡

396,336㎡

86전체

16금천구 가산동2단지

31452,483㎡구로구 구로동1단지

전체단지수조성면적위치권역명

ㅣ서울디지털단지 위치도ㅣ

ㅣ서울디지털단지 현황ㅣ

ㅣ서울디지털단지 내 특성화 산업 지정현황 ㅣ

―1단지 구로구 구로동, 2,3단지 금천구 가산동 일대 위치

하며 2000년 12월 ‘구로공단’에서 ‘서울디지털산업단

지’로 명칭을 변경

―1960년대에 국가산업단지로 지정돼 섬유 및 봉제산업

위주의 생산업체들이 밀집돼있던 지역에서 고부가가치

첨단,정보지식형 산업 단지로 변화

―서울디지털단지의 첨단화계획에 따라 2000년 중반부터

IT벤쳐기업을 적극적으로 유치하였고, 이에 따라 제조

업체 입주 위주의 아파트형공장이 아닌 오피스형 아파

트형공장 건립이 가속화 됨

―지역에 따라 고도기술산업, 벤쳐산업, 패션디자인산업,

기타지식산업 등의 특성화 산업을 지정하여 관련 업종

의 유치를 적극 도모하고 있음

―2007년 12월 현재 입주업체는 7,387개, 고용인원은 9

만 7,275명으로 추산

부지면적은 1,2,3단지 합계 1,981,679㎡로 현재

86개의 아파트형공장이 위치하고 있음

―서부간선도로, 남부순환도로, 올림픽대로 인접하여 도

심진출입이 편리하며, 경인 및 서해안 고속도로 이용이

편리함

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 연계되고 있으

며KTX 광명역과도 인접


아파트형 공장10. 서울디지털단지 현황

• 2호선 구로 디지털 단지역 / 남부

순환도로, 시흥대로 인접

• 단지 내 90% 이상 개발로 기반시설

인프라 구축

• 단지 내 선호도 가장 높음

• 1,7호선 가산디지털 단지역 / 남부

순환도로 인접

• 첨단산업, 밴처기업 및 의류아울렛

등 다양한 산업 분포

• 7호선 가산디지털역을 인전 지역을

중심으로 수출의 다리까지 아파트

형 공장 위치

• 편의시설 부족 등으로 단지내 선호

도 가장 떨어짐

• 1,7호선 가산디지털 단지역, 독산

역 / 서부간선도로 인접

• 우림 라이온스밸리1부터 수출의

다리까지 아파트형 공장 분포

• 독산역 권역은 우림 라이온스밸리

2를 시작으로 신규 아파트형공장

공급 풍부

■ 1단지 ■ 3단지■ 2단지

■ 1단지

■ 2단지

■ 3단지

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