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cOLLieRs iNTeRNATiONAL | RAppORT du MARchÉ

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Survol du marché Canadien

indicateurs du marchÉ

automne

2010

inoccupation absorption nette inventaire loyers nets

Au terme du 3e trimestre de 2010, le climat économique est caractérisé par un optimisme prudent, alors que la reprise demeure fragile. Warren Buffett a récemment déclaré qu’il ne voit aucun indice suggérant que les É.-u. se dirigent vers une double récession, malgré que ceci n’est guère réconfortant pour ceux qui sont toujours sans emploi, alors que tout le monde surveille de près les statistiques d’emploi en espérant y voir une amélioration.

Le rendement du piB au cours de la première moitié de l’année en a surpris plusieurs, avec une forte croissance de 5,8 %. L’épuisement des inventaires, la manifestation d’une demande longtemps mise en attente et des mesures incitatives sur les plans fiscal et monétaire ont tous contribué à cette croissance étonnante. Au début de la deuxième moitié de 2010, une croissance plus modérée du piB est prévue, soit d’environ 2,0 % (taux annualisé), dû à la fois à une faible reprise aux É.-u., à la fatigue cumulative chez le consommateur et au relâchement des incitatifs monétaires et fiscaux requis afin de lutter contre la récession mondiale.

Sommaire du marché de laGrande Région de MontréalLe fait saillant du marché de bureau de la grande région de Montréal en ce 3e trimestre de 2010 fut le retour de l’absorption négative dans le marché du centre-ville pour la première fois depuis le début de la reprise économique à la fin de 2009. en effet, on a témoigné ce trimestre d’une importante baisse globale d’espace occupé, avoisinant les 300 000 pieds carrés. pour donner un sens à ce chiffre, rappelons que le marché du centre-ville tend à absorber entre 250 000 et 300 000 pieds carrés d’espace au cours d’une année normale.

Alors que le marché du centre-ville était presqu’entièrement responsable de la diminution d’espace occupé dans la grande région de Montréal, le marché de la banlieue était très peu actif, enregistrant seulement 1 831 pieds carrés d’absorption positive. par contre, il y a eu plus de mouvement que le trimestre passé dans plusieurs sous-marchés, tel qu’expriment clairement les tendances mentionnées ci-dessous.

AUTOMNE 2010 | BUREAUX

Centre-villele marchÉ

Le 3e trimestre de 2010 aura été marqué par les annonces, à quelques semaines l’une de l’autre, de la disponibilité de deux espaces de superficies significatives (ensemble, plus de 250 000 pieds carrés) qui ont eu un impact simultané sur le marché. en même temps, le cabinet de comptables bien réputé Richter partners a annoncé qu’il relocaliserait son siège social d’une superficie de 90 000 pieds carrés sur McGill college. en réalité, l’annonce de Bell canada qu’elle rendrait disponible 150 000 pieds carrés en location était attendue depuis la relocalisation de l’entreprise à l’Île-des-sœurs il y a deux ans. de plus, la plupart des professionnels de la communauté de courtage spéculaient ouvertement que Richter ne reconduirait pas son bail. du revers de la médaille, l’annonce de computer sciences corporation qu’elle libérait 150 000 pieds carrés dans le projet e-commerce était plutôt imprévue. Ainsi, les propriétaires prendront un certain temps à s’ajuster, et à ajuster leurs prévisions, en fonction de cette vague d’espaces disponibles dans le marché du centre-ville. Tandis que les taux d’inoccupation des immeubles de classe A ont augmenté de manière dramatique au cours des 24 derniers mois, passant d’un niveau historiquement bas de 4 % au taux actuel de 7,6 %, le taux moyen des loyers demandés est demeuré assez stable. Toutefois, il y a des signes que les propriétaires démontrent de plus en plus de souplesse en ce qui a trait aux incitatifs à la location, tels que des allocations pour les aménagements et des mois de loyer gratuit, dans l’optique de protéger leurs revenus nets des loyers.

tendances

dans le marché actuel, où l’inoccupation n’est qu’un phénomène très localisé, des tendances générales cèdent leur place à des portraits brossés un immeuble à la fois. par conséquent, il est difficile de cerner en ce moment si la chute ce trimestre du marché de bureau du centre-ville représente un recul temporaire suivant deux trimestres consécutifs de croissance ou bien si les six derniers mois étaient plutôt un sursis à la faiblesse du marché de l’emploi et de l’économie en général.

sans aucun doute, si l’on interprète les résultats de ce trimestre sous l’angle des tendances observées depuis le début de 2009, il y a amplement de preuves appuyant la première hypothèse. il est également à noter que même si l’absorption négative ce trimestre fut la plus marquée des deux dernières années, le taux d’inoccupation n’est pas passé en-dessous du seuil observé en 2007, alors que les loyers étaient à la hausse en raison des prévisions de création d’emplois et de croissance économique généralisée, mais sans que des nouvelles constructions soient disponibles pour absorber cette croissance. Malgré que les prévisions actuelles anticipent une création d’emplois limitée au niveau local, il n’en demeure pas moins qu’à Montréal, à l’opposé de la plupart des grands marchés nord-américains, aucune nouvelle tour à bureaux n’est prévue à l’horizon, ce qui agira comme une barrière rigide contre des nouvelles augmentations dramatiques du taux d’inoccupation.

investissement

Le secteur montréalais de l’immobilier commercial demeure en position relativement forte, avec des bonnes réserves de liquidités prêtes à être déployées. Malheureusement, les produits de qualité se font rares et il y a un léger écart entre les prix demandés et les prix offerts. La demande est tout de même élevée, mais l’offre n’est pas à la hauteur. une chose est certaine : les acheteurs sont aux aguets et aussitôt que des bons produits arriveront sur le marché, ces derniers seront prêts !

prÉvisions

suite à un 3e trimestre étonnamment mouvementé, le marché de bureau du centre-ville devrait terminer l’année en douceur. il est possible que la croissance de l’économie de bureau ne soit pas à la hauteur des prévisions du conference Board du canada formulées plus tôt cette année, mais l’impression générale est que les pertes importantes sont choses du passé pour cet exercice fiscal. un indice encourageant est la demande très forte pour l’espace de bureau dans l’industrie légale et de la haute finance à Toronto; il y a un consensus à l’effet que la croissance entraînée par cette demande se fera sentir plus tôt que plus tard à Montréal, soit dû à un effet d’entraînement généralisé ou, plus directement, parce que les bureaux montréalais solliciteront le conseil de leur administration centrale à Toronto et, en fin de compte, suivront ces dernières. Au fur et à mesure que cette remontée dans la demande attire du nouveau capital vers le marché montréalais, il est normal de s’attendre à ce que les prix demandés et les valeurs marchandes accroissent et, donc, que les taux de capitalisation auront tendance à fléchir.

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le marchÉ

si l’on considère le marché de la banlieue dans sa globalité, on peut dire que sa situation a peu changé depuis le dernier trimestre, du moins en termes d’inoccupation. cependant, une histoire bien plus nuancée ressort lorsque l’on se porte à l’examen de chacun des sous-marchés. par exemple, les sous-marchés de l’Ouest-de-l’Île, Laval et l’est-de-l’Île ont tous subi des augmentations de leurs taux d’inoccupation, avec des résultats particulièrement décourageants pour ce dernier secteur. Le sous-marché de la Rive-sud, affichant plus de 100 000 pieds carrés d’absorption positive, était responsable presqu’à lui seul de la performance globale du marché de la banlieue, mais aussi de la croissance de 0,8 % du taux d’inoccupation du marché, qui clos le trimestre à 9,7 %. La Rive-sud a produit 191 000 pieds carrés de nouvel

inventaire ce trimestre, dont un peu moins de 78 000 pieds carrés demeurent inoccupés. dans le même ordre d’idées, le taux moyen des loyers dans la banlieue a plus ou moins stagné, passant de 11,67 $ à 11,64 $ le pied carré, alors que l’on a témoigné de baisses des loyers dans le centre-est, le centre-Ouest et l’est-de-l’Île qui ont contrebalancé des hausses à Laval et sur la Rive-sud.

tendances

Le marché de bureau de la banlieue a connu une croissance stable tout au long de la récente crise économique. Maintenant, alors que les effets d’une relance se font sentir un peu partout, le rythme de croissance du marché de bureau de la banlieue ralentira. il ne faut pas oublier que les très bons

Banlieuerésultats de ce marché en 2009 sont dus principalement au déménagement des bureaux de Bell canada à l’Île-des-sœurs. en faisant abstraction de cette absorption de 830 000 pieds carrés, il apparaît que le marché de bureau de la banlieue n’a pas ajouté plus de 100 000 pieds carrés d’espace occupé à son inventaire dans un seul trimestre depuis plus d’un an. du côté positif, malgré quelques reculs consécutifs des loyers, le taux moyen des loyers demeure à cinq sous de son plus haut niveau depuis mars 2009. enfin, la confiance des consommateurs et des investisseurs est un indicateur qui ne peut mentir : il y a 112 000 pieds carrés de construction en cours dans la banlieue et aucune construction d’espace de bureau au centre-ville.

nouvel inventaire, absorption et inoccupation

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investissement

dans la banlieue, des produits de qualité trouveront toujours preneurs et ces acheteurs sont souvent prêts à payer une surprime étant donné l’offre plutôt mince. Ainsi, une des transactions significatives signées au cours du 3e trimestre est l’acquisition par Morguard Real estate investment Trust pour la somme de 165 millions $ de la place innovation, un complexe de bureaux répartis parmi quatre immeubles interconnectés, situé à l’intérieur du Technoparc saint-Laurent, le plus important parc technologique au canada. La propriété consiste en 885 322 pieds carrés sur un site de 126 acres, offrant des possibilités de développement futur. parmi les locataires, on compte Bombardier et cAe.

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prÉvisions

Faisant écho aux prévisions pour le centre-ville, la demande globale d’espace est liée inlassablement à l’emploi et à des décisions prises hors-site, généralement aux sièges sociaux à Toronto. Quelques facteurs atténuants pourraient avoir un impact positif sur l’évolution du marché de la banlieue au cours des prochains trimestres. si l’avion commercial série c de Bombardier performe bien et le carnet de commandes se remplit, des espaces seront comblés dans l’Ouest-de-l’Île et sur la Rive-sud par Bombardier et ses fournisseurs. de plus, la rumeur court à l’effet que diverses institutions financières souhaiteraient s’installer dans le marché banlieusard de l’Ouest-de-l’Île. Tout compte fait, les indicateurs pour le marché de la banlieue sont positifs.

taux d’inoccupation et de disponibilité selon les secteurs : locations et sous-locations

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