依都市計畫法之規定，於都市計畫地區範圍內，應就人口、土地使用、交通

現狀與未來發展趨勢設置公共設施用地，例如：道路等公共設施用地，以增進市

民活動便利及良好的生活品質。本文將針對外顯型態亦是道路使用之現有巷道，

與民法規定之不動產地役權進行說明。

公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係，與民法上地役權

之概念有別。依據民國 85年釋字第400號解釋函所示，既成道路符合一定要件而

成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而

為之特別犧牲，而既成道路成立公用地役之關係，首須為不特定之公眾通行所必

要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻

止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期

間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始

於日據時期、八七水災等）為必要。

而依建築法及建築管理自治條例所規定之「現有巷道」，係依建築法第48條

規定直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建

築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。而道路以外之現有巷道，

直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，得另定建築線並於建築管理規則中定

之。其指定建築線之意義，是為了確保建築基地與道路之界線，以臺南市建築管

理自治條例第三條所規範為例：

建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或符合第六條規定之現有巷

道者，得申請指定建築線。本自治條例所稱現有巷道，指非都市計畫道路，並符

合下列情形之一者：

一、依其寬度、使用性質、使用期間、通行情形及公益上需要認定屬供公眾

通行，具有公用地役關係之巷道。

二、非屬法定空地之私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書。

三、非屬法定空地之私設通路經土地所有權人捐獻土地為道路使用，並依法

完成土地移轉登記手續。　

四、於中華民國七十三年十一月七日本法修正公布前，曾指定建築線之巷

道，經主管機關認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻。

而上述提及之現有巷道乃與民法上之不動產地役權概念有別，依民法第

撰文/林倩羽

淺析現有巷道與不動產地役權淺析現有巷道與不動產地役權淺析現有巷道與不動產地役權

851條所稱之不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、

眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。故若屬私有土地之通道係供特定

人出入或通行之土地，乃屬特定私人間之袋地通行權或地役通行權關係，係屬私

法關係，換言之，公用地役權係屬公法關係，民法不動產役權屬私法關係，而公

用地役權之土地乃為私有公物，其所有權之行使受限制，不得違反公眾通行之目

的，係屬供不特定大眾通行，民法不動產役權之土地仍為私有私物，係屬雙方合

意而設定，係屬於特定之不動產役權人而通行，此外，公用地役權不須登記，而

民法不動產役權應經登記，始生效力。

綜上，依建築法規等相關法令規定之現有巷道，與民法規定之不動產役權實

屬不同，現有巷道係具公法上公用地役權之概念，而不動產役權乃為私法上所稱

之地役通行權，簡言之，外觀上供民眾通行之道路具多元態樣，道路有都市計畫

公告之計畫道路、具公用地役權之現有巷道、私設道路（標示於建築執照中）等

類型，而土地交易買賣金額龐大，為確保土地利用與建築開發可行性，民眾得向

主管機關申請建築線指定，指示建築基地與道路之境界線，以防範交易糾紛及財

產損失，確保土地買賣及交易之安全。而臺南市指定建築線之業務，都市土地由

本府都市發展局辦理，非都市土地由本府工務局辦理，另主管機關得委任各區公

所辦理。有關建築線指示（定）圖之申請可至本府都市發展局網站查詢及下載

（http://bud.tainan.gov.tw/doc/ConService.aspx），相關疑問請洽本府都

市發展局都市計畫管理科（永華市政中心9樓），市府同仁將會為您說明。

現有巷道與不動產地役權比較表

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