1

經濟工作成效

財政工作表現

香港房屋委員會(房委會)會通過優化管理及營運模式，以及於現有及新建公屋實施創新建築

作業措施，致力以符合成本效益的方式運作，同時不斷改善服務質素，以切合市民大眾的

需要。

房委會是一個財政自主的公共機構。我們的主要收入來自公營房屋及商業樓宇的租金、出售

資助房屋單位及基金投資，以支持公營房屋的發展。

房委會轄下的財務小組委員會(財委會)，負責檢討財務政策及問題，並監察房委會的財政

表現。財委會與其資金管理附屬小組委員會亦會定期檢討房委會的投資策略及定位。

我們堅持審慎理財，每月檢討房委會的財政狀況，並定期向財委會作出報告。此外，我們

亦適時檢討財政管理工作，並監察及評估財務規劃及預算的程序。

2015/16 年度的財政帳目已詳列於房委會 2015/16年度的年報。財政表現撮要如下：

項目描述 百萬港元

綜合運作帳目盈餘 3 116

資金管理帳目盈餘 1 022

代管服務帳目盈餘 9

年內盈餘 4 147

2015/16年度綜合收益表

經濟工作成效

▪ 財政工作表現▪ 規劃及建造新屋邨的措施▪ 現有屋邨推行的措施▪ 辦事處推行的措施

2

經濟工作成效

截至2016年3月31日，我們的投資基金為566億港元，較2015年3月31日減少97億港元。我們

於本年度的經常開支為164.49萬港元，較2014/15年度增加5.35億港元。

項目描述 百萬港元

租住房屋業務赤字 (11)

商業樓宇業務盈餘 1 086

資助自置居所運作盈餘 1 985

未計入非運作項目的綜合運作盈餘 3 060

非運作項目淨盈餘 56

已計入非運作項目的年內盈餘 3 116

百萬港元

項目描述 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16

建築工程 7 291 8 639 8 911 11 945 17 411

改善工程 666 682 657 646 812

電腦系統 192 189 153 134 129

資本開支總額 8 149 9 150 9 721 12 725 18 352

2015/16年度綜合運作帳目

2011/12至2015/16年度資本支出帳目

返回頁首

2015/16年度經常開支分析

Personal Emoluments

Government Rent and Rates

Maintenance and Improvements

Depreciation and Amortisation

Expenditure on Home Ownership Schemes

Other Expenditure

21%

8%

19%21%

1%

30% 員工薪俸

政府地租及差餉

維修及改善工程

折舊及攤銷

居者有其屋計劃開支

其他開支

3

經濟工作成效

規劃及建造新屋邨的措施

房委會的主要工作是制定及推行本港的公營房屋發展計劃，以滿足未能負擔私人樓宇的低收入

家庭的住屋需要，從而實現政府的房屋政策目標。在2014年，政府公布「長遠房屋策略」

(長策)，以逐步解決住屋供求不平衡的情況。按照長策的規定，房委會致力興建公共租住

房屋(公屋)單位及資助出售房屋單位。

政府於2015年12月訂立整體房屋供應目標，在2016/17至2025/26十年間供應460 000個單位 。

同時，我們維持公營及私營房屋供應比例為60：40，包括200 000個公屋單位，和80 000個資助

出售房屋單位。因此，房委會推行為期五年的公營房屋建設計劃，目標於2014/15至2018/19年的

五年內，興建77 100個公屋單位及10 600個資助出售單位。

公共租住房屋供應

於2015/16年度，房委會完成了共12個發展項目約14 300個公屋單位，包括朗晴邨、水泉澳邨

第二及四期、蘇屋邨第一期、牛頭角下邨第二期、安達邨第一及二期、洪福邨第一至三期、

寶鄉邨及鯉魚門邨第三期。我們亦於年內落成25 100平方米的零售設施及530個私家車和貨車

停車位。

鯉魚門邨 洪福邨

4

經濟工作成效

管理居者有其屋(居屋)計劃

在居屋計劃下，房委會以低於市場的價格，為合資格的申請者提供資助出售房屋單位，

從而協助低至中等收入家庭自置居所。計劃亦讓經濟條件較佳的公屋租戶有機會購買資助

房屋，騰出他們的公屋單位予其他有需要人士。

2015年8月，房委會推售首批2 160個新居屋單位(預計於2016/17年度落成)。2016年2月，

第二批2 657個新居屋單位(預計於2018年落成)亦已進行預售。新一批居屋單位預計可於

2017年第一季進行預售。

除了提供新居屋單位外，房委會於2015年5月揀選新蒲崗公屋發展項目，作為「綠表置居先

導計劃」(綠置居)。綠置居的單位將以低於居屋的定價出售予綠表申請人(即現有公屋租戶

或已核實符合資格獲編配公屋的申請人)。該項目將提供共857個單位，並於2016年10月

進行預售。作為先導項目，我們將於新蒲崗項目完成後檢討整個綠置居計劃，並制訂未來的

政策。

房委會於2013年初推出一項暫時性計劃，允許白表申請人(即居住於私營房屋的住戶或公屋

及其他資助房屋住戶的家庭成員)於第二市場購買房委會的居屋，和房協「住宅發售計劃」

未補地價的單位。在2013年，首輪計劃推出5 000個名額，並於2015年4月完成，總共2 400名

白表買家透過計劃自置居所。我們於2015年8月推出新一輪2 500個名額。截至2016年3月底，

超過400名申請者成功自置居所。新一輪計劃將於2017年上半年完成，房委會將於計劃完成後

進行全面檢討，以制定未來的政策。

善用資源

管理及採購措施

我們繼續改善管理及採購系統，持續提高營運效率，並確保業務伙伴的服務水平。年內，我們已按

程序審核房委會名冊內各承辦商、分判商及服務供應商的資格。針對不在房委會名冊內的承

辦商，我們檢討了有關的監察機制，並制定一套管理程序，以檢討及匯報他們的服務水平。

我們亦進行及監察以下措施，以加快採購程序：

▪ 在合適的情況下採用雙軌或三軌投標制度；

▪ 實施應用價格與技術比率的招標評分系統；

▪ 實施「隔離」制度，以選擇在同類服務中往績較佳的供應商；

▪ 在新工程的基本建設工程合約應用一般性合約條款，並收集回饋意見；

▪ 對新工程合約及指定分判商應用來索即付保證書；

▪ 實施「工程承辦商及物業管理服務供應商登記指引」；及

▪ 修訂電力、供水及防火維修服務定期合約的工程費用表。

5

經濟工作成效

我們積極提升採購模式，以配合業界發展。我們繼續監察和檢討工人技能測試的要求，以

配合業界趨勢，並在我們的新工程合約中實施簡化補充勞工計劃，解決勞工短缺的問題。在

報告年度內，正為我們承建工程的十個承辦商已申請參與該計劃，其中兩個已獲批准。

以資訊科技提高建築設計及工程效率

房委會適當地採用先進的資訊科技，改善新建房屋項目的設計和建築程序。

▪ 建築信息模擬技術

建築信息模擬技術是一項有效的工具，透過三維數據，以立體影像呈現計劃中的建築物，

提高工程項目規劃的準確性。年內，我們於45個進行中項目採用建築信息模擬系統。

我們繼續研究創新的建築信息模擬技術應用方案，並於模擬系統中加入「時間」和「成本」

兩個維度，以達至五維建築信息模擬，完善項目管理的工作。

▪ 地理信息系統

地埋信息系統有助搜尋及查詢一系列的空間及文宇數據，以物色具發展潛力的土地。

我們於年內在43個地點使用地理信息系統，進行發展潛力及可行性研究。我們亦繼續採用

地理信息系統，保存中央圖則紀錄，以及確定保養維修工程項目的位置。

▪ 房屋建設管理系統

我們應用一個名為「房屋建設管理系統」的網上協作及知識管理平台，以提高管理建築項目的

效率。年內，我們為系統開展新一輪共18項改善項目，以改善財務預算、付款及合約管理的

功能。

於建築工地使用無線射頻識別系統

▪ 無線射頻識別系統

無線射頻識別系統提供了一種有效方法，

以追踪建築材料的運輸情況和屋宇設備的

位 置 。 我 們 繼 續 利 用 無 線 射 頻 識 別 系 統

作 試 驗 ， 追 蹤 混 凝 土 立 方 塊 及 特 選 建 築

組件的物流過程。我們於東頭平房區東面

發 展 計劃，完成無線射頻識別系統的測試

應用，用於主要的屋宇裝備，包括水泵、

配電裝置、發電機及升降機。

6

經濟工作成效

▪ 發展及建築工地流動系統

年內，我們開展了發展及建築工地流動系統的第一階段工作，採用流動應用程式協助

進行工地巡查，並為工地員工提供安全警告。我們將會加強發展及建築工地流動系統的

流動應用程式，以支援第二階段更廣泛的功能。

提升建築水平、品質及生產力

我們根據相關標準包括ISO管理系統，定期進行內部審核及文件審查，確保我們的管理和運作

符合國際水平。我們繼續為轄下的發展項目和建築工程，採用歐洲品質管理基金會的卓越管

理模型，並未來或會考取相關認證。

運輸及房屋局常任秘書長(房屋)辦公室轄下的獨立審查組，以第三方身分審查房委會就

新 發展項目所提交的建築及結構圖則，以及處理房委會就現有樓宇改建和加建所提交的

申 請。2015/16年度，獨立審查組處理1 180份建築申請書、1 546份結構申請書、1 076份新

發展及建築工地流動系統的流動應用程式界面

今 年 ， 我 們 於 屯 門 第 5 4 區 地 盤 二 ( 欣 田邨 ) 的

發展項目進行試點，嘗試透過雲端技術，開展

綜合應用無線射頻識別系統及建築信息模擬技術，

以提升製 造 預 製 件 的 物 流 與 供 應 鏈 管 理 效 率 。

該綜合應用平台為預製件生命週期提供實時的

建築數據，與及以服務主導的決策支援系統。

研究項目在各方面包括即時追蹤和監察預製件工

程的進度，及自動化和優化生產及送貨規劃，效果

顯著，能達致準時的生產管理。

網上房屋建設信息平臺展示外牆安裝進度

7

經濟工作成效

建築項目同意書，以及於法定或承諾期內，處理2 422份改建及加建工程申程書及31 607份

有關小型工程監管制度的申請。獨立審查組亦為新建築項目發出21張佔用許可證，以及193份

結構完工證明書。我們已為新建築項目及改建工程發出季度工地監察報告，從而改善進行中

的項目的風險管理。獨立審查組亦於2015年6月，為改建和加建工程的專業服務承辦商，舉行

數次經驗分享會，向業界解釋建築規管的工作。

除了結構安全外，我們的升降機巡查小組會進行運作安全檢查，以減少房委會轄下升降機及

扶手電梯的意外風險。

我們亦進行研發工作，以改善發展項目的品質水平和生產力。年內，我們完成了一項新

研究，使研究及發展資料庫的研究紀錄總數達至245項。

我們定期更新維修工程的一般規格，以配合建造業的最新趨勢，旨在改善房委會建築項目的

選材。2015/16年度，我們檢討了金屬製品、排水設施及供水設施的規格。我們已公布了關於

混凝土表面直接鋪砌牆磚的新規格，並更新了對鎖芯的要求。

自2010年起，房委會牽頭為特定建築材料發展及推行產品認證。於2015/16年，我們已就

實施油漆產品認證的時間表諮詢油漆供應商。目前，我們規定於建築項目使用的其中十種

建材產品，必須獲得產品認證：

▪ 防火木門

▪ 防火板隔牆

▪ 建築用袋裝水泥

▪ 瓷磚黏合劑

▪ 瓷磚

▪ 修葺砂漿

▪ 鋁窗

▪ uPVC排水管道及配件

▪ 連體座廁設備

▪ 鋼筋網

我們積極按「精簡設計和建築」的原則，實行創新的建築方法，以節省人手、時間和資源，

改善生產力。年內，我們就更廣泛使用預製構組件、自充填混凝土及礦渣微粉進行研究。

我們明白建築成本是反映建築項目工程成效和工作效率的關鍵指標之一。因此，我們早在發

展項目進行可行性研究時，已開始密切監察每個單位的建築成本。根據最近的投標價格

趨勢，公共屋邨的上蓋結構建築工程成本平均約佔45%。在維修及改善工程方面，我們於

2015年11月更新了相應的成本指標。

8

經濟工作成效

年內，為加快新工程項目的建築進度，我們推行的以下持續措施包括：

▪ 採用獨立的提前圍板工程合約

▪ 編製大型挖掘和側向承托工程圖則

▪ 同時提交打樁記錄圖則及開展樁帽工程同意書

▪ 與直接委聘的檢測承辦商緊密聯繫

▪ 採用樁柱檢測報告的擬稿或初步報告以提高工程管理效率

▪ 在地基及建築合約的交接期實施聯合驗收流程

▪ 簡化檢查及審批物料樣本的程序

▪ 實施簡化的檢查程序

▪ 探討如何簡化屋宇裝備的檢查及審核工作

▪ 統一預製外牆及半預製樓板的支撐架細節規格

▪ 探討標準化預製組件的應用

▪ 探討及實施可節省人手的安裝方案

財政年內，我們頒布2015年版《構件式單位設計》，將在建築工程項目中採用並進一步改善

構件式單位的設計。

因應個別屋邨食水含鉛量超標的事件，我們已即時採取嚴格措施，正本清源，積極進行善後

工作，並找出問題的外在成因，同時加強我們的規格要求及驗收程序。我們會汲取事件的

教訓，提高對風險的警覺性。如需更多相關資訊，請參閱我們的2015/16年度年報。

現有屋邨推行的措施

租金調整及援助政策

截至2016年3月，公屋單位的租金介乎每月315元至4 264元不等，當中包括差餉、管理費

及維修保養費用，平均月租約1 700元。房委會每兩年檢討公屋租金一次。上次租金檢討已於

2014年中完成，下次檢討將於2016年中進行。

我們設立租金援助計劃，協助租戶應付短暫的財政困難。合資格租戶可根據家庭入息水平，

獲寬免25%或50%租金。

充分運用公屋資源

2015/16年度，房委會共分配近14 300個公屋單位予一般申請者(即一般家庭及高齡單身申

請人)，及「配額及計分制度」下的非長者一人申請者；並分配了約8 100個單位予要求調遷的

現有公屋租戶、受清拆影響的家庭，及社會福利署轉介有特別需要的人士等。

杜絕濫用公屋

返回頁首

9

經濟工作成效

房委會已制訂嚴厲的政策及租約管理制度，防止濫用公屋，並確保珍貴的公屋資源分配予

真正有需要的人士。2015/16年度，我們的前線員工已根據公屋住戶資助政策、維護公屋

資源的合理分配政策，以及其他租務管理政策的規定，兩年一度檢查約211 500份的租戶收入及

資產申報。公共房屋資源管理小組亦對約5 000份隨機抽取及有懷疑的個案進行嚴密檢查。此外，

我們的前線員工於2014年11月開展了兩年一度的巡查周期，共巡查了442 000個單位，並由

公共房屋資源管理小組深入調查約6 100宗與入住相關的個案。年內，特別小組與地區管理

人員合作，進行約9 800宗額外住用情況相關的個案調查。特別小組的工作將延長兩年至

2017/18年度。

我們一直透過各種渠道推出宣傳計劃及外展活動，例如公共交通工具車身廣告、電台頻道

廣播、在巴士及房委會和房屋署的網頁播放宣傳短片等，提高公眾珍惜公屋資源的意識。

我們於2015年10月展開「打擊濫用公屋大行動」，加強阻嚇性及鼓勵舉報濫用的情況。兩個

主題人物「房護俠」和「濫用戶」於活動首次亮相，並巡迴到訪40個公共屋邨，向住戶及公眾

宣揚珍惜公屋資源及打擊濫用公屋的訊息。

善用公屋資源運動2015 公共交通工具廣告

「公屋租戶紓緩擠迫調遷計劃」及「改善居住空間調遷計劃」

房委會於2015/16年度繼續進行「公屋租戶紓緩擠迫調遷計劃」，改善公屋擠迫戶的居住

環境。此外，「改善居住空間調遷計劃」是為人均佔室內樓面面積少於7平方米的家庭，改善

居住環境的措施。2015/16年度，受惠於此兩項調遷計劃的家庭約有2 100戶。

10

經濟工作成效

樓宇維修及保養

房委會投放大量資源維修及保養現有的公共屋邨，旨在改善樓宇的安全及質素，並降低營運

成本。年內，我們於超過15個公共屋邨推行「全方位維修計劃」。截至2016年3月，我們已在

214個公共屋邨提供「日常家居維修服務」。我們按計劃繼續為舊屋邨推行「全面結構勘察

計劃」及「屋邨改善計劃」，以確保結構安全及延長屋邨的可用年期。「屋邨改善計劃」下的

一些高樓齡屋邨的維修及改善工程仍在進行中。

於2015/16年內，我們繼續實施第二期增設升降機計劃，完成增設2部升降機，並有11部升

降機正在加設中。我們亦於2015/16年內達到「升降機現代化工程」的目標，更換101部運作

超過25年的舊升降機。

其他於年內進行的維修計劃如下：

▪ 於30個公共屋邨完成改善工程統計調查，以配合《消防安全（建築物）條例》的規定

▪ 根據「晾衣架改善計劃」為140 000個單位更換晾衣竹插筒

▪ 繼續為特定建築物料及組件進行監控性實驗室測試，並於2015/16年向地區屋宇裝備同事

發出26項維修保養警報

▪ 自2014年初開始，無線射頻識別系統已應用於七個先導屋邨的項目和設施，例如籃球架，

以及沖水系統的洩壓閥及壓力表的保養工程。2015年，系統更推廣至更多類別設施的保養

工作，包括外圍金屬閘門、球場閘門、花園、垃圾收集站。

重建及活化再用

正如《長策》所述，重建高樓齡公共屋邨能長遠增加公屋供應，但短期內則會減少可供編配的

公屋單位數量。因此，重建項目只能被視作額外的公屋供應。在目前公屋需求非常殷切的情

況下，不宜進行大規模重建計劃，以免可供編配的公屋單位急劇減少。房委會將逐一研究個

別項目的重建可行性，以配合政府施政方針。

我們已在2014年施政報告，宣布重建華富邨的意向。年內，政府於薄扶林南的五個地盤，

進行工程的可行性研究。擬建於薄扶林南的公共房屋，將會作為華富邨重建項目的主要遷置

資源。

而柴灣工廠大廈改建公屋工程，由於出現非預期的地底阻礙物及勞工短缺問題，預期需

延遲至2016年第二季完成。

善用商業樓宇資源

房委會管轄龐大的的零售及社區設施網絡，例如零售商店、停車場、工廠、社區、教育及福利

設施等。在管理這些物業及設施時，我們會以照顧公屋居民的日常生活需要為首要目標。

11

經濟工作成效

切合社會需求的改善措施

為了更切合社區的需要，我們已加強零售設施的行業及商戶組合，提供流動設施，並按

當區需要安排展銷會，並將不太受歡迎的零售設施轉換成其他用途。

▪ 加強行業及商戶組合

加強如教育中心及銀行服務等服務業，為公屋居民提供更佳服務。

▪ 提升購物選擇及氣氛

定期舉辦商品展及促銷活動，以增加購物的選擇和氣氛。

▪ 轉換不太受歡迎的商店設施

採取策略性的租務安排，以成功租出不太受歡迎的零售設施。

加強整體承租商的街市租賃和營運安排

我們參考地區管理同事的意見，並加強對整體承租街市的監察措施。

提升購物體驗的措施

多年來，我們積極採取措施，為顧客提供愉快的購物體驗。採取的策略包括於主要節日或

活動期間安排季節性裝飾，舉辦宣傳活動，或為慈善、文化或其他地區團體提供場地贊助。

▪ 於節日期間舉辦促銷活動

共舉行了67項促銷活動。

▪ 為地區提供場地贊助

共舉行了84項地區活動。

12

經濟工作成效

我們已為東九龍大型購物商場「大本型」的部分現有商戶，進行策略性調動。地下二層將

設有小食區，並在地面層第二走廊設置體育和美容區。我們亦推出小賣攤位、流動宣傳活動、

節日展銷會、節日促銷活動和文化活動等，提高購物的選擇和產品的多元化。我們亦於年內

為約18 200名「Domain Club」會員，推行一項特別的回贈計劃，加強顧客的忠誠度。

目前，我們正進行一項為期五年的資產增值推展計劃。我們已優先進行主要的資產改善工程，

以加強商業樓宇的吸引力和業務發展潛力。如欲了解更多資料，請參閱章節「有關房委會」。

商業樓宇營運表現

我們制訂了多個主要成效指標，以監察轄下商業樓宇的成效，從而掌握商業樓宇營運的改善

空間。這些參數包括空置率、拖欠租金比率，以及營運開支與收入比例，以評估我們在管理商業

樓宇方面的成效。

「大本型」的體育及美容區 「大本型」的小食區

百分比

目標 實際

零售單位(商舖)空置率 低於2.5% 1.9%

拖欠租金比率 低於2.5% 2.1%

營運開支與收入比例 低於60% 53.3%

返回頁首

截至2016年3月31日的主要成效指標結果

13

經濟工作成效

辦事處推行的措施

除了將綠色元素納入建築工程、公屋及商業樓宇外，我們亦致力在機構層面及辦事處達致

更佳管理，以改進房委會整體的可持續發展表現。十多年來，房委會積極建立多個國際性的

管理系統，以維持最佳管理模式，並迎合國際趨勢。通過的認證和核實工作如下：

我們明白供應鏈的參與有助香港整體達至更大的可持續發展效益。因此，我們要求承辦商需

先取得相關認證，包括ISO 9001、ISO 14001、OHSAS 18001 及 ISO 50001，方能登記列

入房委會的承辦商名冊。自2013年第二季度起，為加強監察承辦商法定規則的合規性，每個申

請列入或繼續保留在房委會工程承建商名冊的工程承建商，均需簽定「法定聲明」。除了技術能

力之外，我們亦關注投標者的財政能力。我們繼續就工程合約，向出價最低的三名投標者

或得分最高的三名投標者查詢法院令狀資料，以確保投標者財政穩健。

我們與主要持份者維持緊密的伙伴合作關係，以促進項目施工和提升營運表現。我們定期

舉辦簡介會、研討會及經驗交流會，加深持份者對房委會採購原則及制度的了解。透過與

業務伙伴持續不斷的溝通交流，我們獲得很多寶貴意見，有助改善我們的採購措施。此外，

我們亦為現有和未具有效評分的承辦商，舉辦簡介會、匯報會及安排實地視察，向他們講解

房委會的最新要求。

認證年份 管理體系

1993 ISO 9001品質管理認證

2010 ISO 14001環境管理認證

2010 ISO 26000社會責任認證

2012 ISO 50001能源管理認證

2013 ISO 19011稽核管理體系認證

2013 ISO 31000風險管理認證

2014 OHSAS 18001職業健康和安全管理認證

14

經濟工作成效

認證年份 認證資格

2008及2012 能力成熟度模式整合(CMMI)發展成熟度第三級

2012及2013 資訊科技服務管理(ISO/IEC 20000)

2014 信息安全管理體系(ISO 27001)

2014 CMMI採集成熟度第三級

善用資訊科技提高效率

過去多年，房委會持續在資訊科技方面投入資源，務求在所有業務營運上，提供國際級的

資訊科技服務及應用軟件，並提升營運效率。憑藉最新的資訊科技服務及應用軟件，我們在

三大範疇上獲得多項認證，包括應用軟件開發及保養、資訊科技服務管理，以及信息安全

管理。

房委會應用各種先進的資訊科技，改善並提高公共屋邨的營運效率、服務質素及顧客體驗。

例如：

▪ 我們繼續應用無線射頻識別系統作試驗，追蹤混凝土立方塊、特選建築組件和主要屋宇設備的

物流過程。

▪ 我們繼續採用附設自動流程功能的電子表格，以簡化採購程序。

▪ 優化新工程地基及建築合約的「電子標書」系統。

▪ 我們在獨立審查組全面實施「公營房屋入則易 」的電子圖則申請及審批系統。

▪ 我們在工地的策略性位置安裝足夠數量的閉路電視攝影機，用於工地保安、監控工地測試

及建築工程。

▪ 我們完成利用電子化方式向獨立審查組遞交結構、建築及地質方面文件的評估。

▪ 於2015年8月推出人力資源管理系統

▪ 於2016年3月完成更新數據中心的舊網絡系統。

▪ 設立電子服務共用平台，為廣大市民、公屋住戶及公屋申請人提供網上服務。新電子服務

共用平台的遷移工作已於2015年6月完成，並同時停用舊有電子服務平台。

返回頁首