CITY HOTEL

DI KOTA BANDUNG

AR-462 INDUSTRI PROPERTI 21.2012.056 ZAUDDIN ALWI 21.2012.096 ATIKAH DWI PUTRI 21.2012.103 IMAM AYITURI PRIMADI 21.2012.115 NURUL ANNISA HIDAYAT

.MIND MAPS

Tahun Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang) Pertumbuhan (%)

2010 6.750.000

2011 7.100.000 5.19

2012 7.500.000 5.63

2013 8.000.000 6.67

2014 8.600.000 7.50

Tabel II. 1 Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang)

Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

Tahun Jumlah Wisatawan Nusantara (orang) Pertumbuhan (%)

2010 230.000.000

2011 237.000.000 3.04

2012 245.000.000 3.38

2013 258.000.000 5.31

2014 276.000.000 6.98

Tabel II. 2 Jumlah Pergerakan Wisatawan Nusantara (perjalanan)

Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

.LATAR BELAKANG PROYEK

Jumlah Usaha Akomodasi (buah) 2004 2005 2006 2007 2008 2009

TOTAL 10.861 11.350 11.461 13.584 13.751 13.932

klas

ifik

asi A

kom

od

asi

Hotel Bintang 1.014 1.039 1.057 1.045 1.169 1.240

Bintang 5 76 80 83 77 96 103

Bintang 4 150 153 165 164 188 227

Bintang 3 242 252 265 276 312 340

Bintang 2 245 252 241 212 265 253

Bintang 1 301 302 303 316 308 317

Akomodasi Non

Bintang 9.847 19.311 10.404 12.539 12.582 12.692

Hotel Melati 6.170 5.862 5.878 7.494 5.854 7.767

Penginapan Remaja 228 247 275 263 277 367

Pondok Wisata 1.654 1.905 1.972 2.411 2.121 2.158

Jasa Akomodasi

Lainnya 1.795 2.297 2.279 2.371 4.430 2.400

Pengembangan Usaha Akomodasi menurut Klasifikasi Akomodasi 2004 2009

Sumber : Statisktik Hotel dan Akomodasi Lainnya, Hasil Sensus Ekonomi 2006, BPS

.LATAR BELAKANG PROYEK

PAD Kota Bandung bersumber dari sektor pariwisata 35 %

Bandung merupakan Kota penyangga Ibu Kota Jakarta yang memiliki iklim yang sejuk

Bandung dapat ditempuh dengan waktu 2 2,5 jam dari Jakarta Sehingga memudahkan orang untuk datang ke Bandung

Bandung mempunyai akses penerbangan, Bandung-Kuala Lumpur, Bandung-Singapur, dan secara bertahap akan berkembang akses penerbangan ke kota-kota besar lainnya di

Indonesia.

Bandung memiliki fasilitas yang mendukung mnjadikan Bandung sebagai Kota Jasa

Bandung memiliki berbagai fasilitas pariwisata: Wisata Belanja dan Kuliner, Wisata Rekreasi dan Hiburan, Wisata MICE, Wisata Perhotelan, Wisata Alam, Wisata Pendidikan, Wisata

Sejarah, dan lain lain.

.POTENSI KOTA BANDUNG sbg PENUNJANG BISNIS PARIWISATA

Wisata MICE; (meeting, Incentive, Conference, Exhibition)/ Rapat rapat, Insentif, Konferensi, dan Pameran. Wisata MICE dapat memberi dampak peningkatan pengunjung yang datang

ke Kota Bandung dan memberi income kepada pusat-pusat perbelanjaan, peningkatan

hunian hotel, restoran, tempat, tempat hiburan, dan lain sebagainya.

Wisata Perhotelan; banyak tersedia Hotel di Bandung dengan berbagai pilihan tingkatan maupun variasi harga, Hotel berbintang, Hotel Melati, dan hunian lainnya yang disewakan.

Jumlah kamar yang tersedia pada kondisi saat ini cukup memadai. Akupesi hotel pada saat

weekend mencapai 80% - 85% dan weekday 45% - 60%, terkecuali pada saat hari libur khusus

bisa mencapai 100%.

.WISATA MICE & PERHOTELAN

Rencana Bisnis ini ditulis sebagai akibat dari terbatasnya jumlah City Hotel yang memiliki pelayanan dan fasilitas yang baik serta memiliki harga yang terjangkau oleh masyarakat

kelas ekonomi menengah ke bawah, yang memiliki demand akan kebutuhan City Hotel

cukup tinggi.

.PERENCANAAN BISNIS

Hotel merupakan salah satu industri pariwisata. Hotel adalah usaha jasa pelayanan dengan menyediakan

fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya

tempat rekreasi, fasilitas olah raga, laundry. Pengertian lain dari hotel adalah suatu jenis akomodasi yang

berupa pertolongan atau bantuan, penyesuaian diri, dan penggunaan. Menurut Foster (1993) istilah hotel

biasanya digunakan untuk merujuk pada semua bangunan (selain dari rumah tinggal) yang menyediakan

fasilitas kamar pribadi dengan kamar mandi serta mempunyai staff servis untuk melayani atau membantu tamu.

City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perkotaan. Karena hotel- hotel ini biasanya diperuntukan bagi

tamu-tamu beristirahat sementara dalam jangka waktu pendek, maka sering disebut juga sebagai Transit

Hotel Transit sebagai hotel penunjang pariwisata, artinya orang hanya tidur bukan dalam arti menetap,

melainkan hanya untuk sementara relatif sangat singkat lalu pergi lagi.

.DEFINISI FUNGSI

Bangunan Hotel Hotel ini dibangun dengan konsep modern minimalis. Memiliki kapasitas 150 unit kamar dengan

dengan empat macam type kamar yaitu 100 unit kamar standart #1 dengan satu tempat tidur

besar, 25 unit kamar standart #2 dengan dua buah tempat tidur, 20 unit kamar superior dan 5

unit kamar suite. Setiap tipe kamar memiliki fasilitas yang berbeda di dalamnya. Selain itu juga di hotel ini terdapat restaurant untuk kapasitas 100 unit tempat duduk, lounge bar dengan

kapasitas 100 unit tempat duduk, serta spa yang memiliki 15 unit ruang spa. Untuk membantu

para tamu yang sedang melakukan perjalanan bisnis maka hotel ini juga menyediakan Business

Center.

.KONSEP DESAIN

Lokasi tapak pilihan

kelompok kami

berada di zona perdagangan (warna

merah).

.LOKASI STRATEGIS

Lokasi properti terletak di

sebelah Selatan Jln. Sudirman, yang termasuk

wilayah Kel. Suka haji, Kec.

Babakan Ciparay, Kota

Bandung.

Jalan Sudirman adalah lalu

lintas utama di daerah tersebut yang merupakan

lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Barat ke Timur

dengan intensitas pemakaian sangat tinggi.

Perkerasan jalan, Jln.

Sudirman terbuat dari

asphalt hotmix dengan

lebar 14 meter dan dilengkapi dengan saluran

air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan

bermotor dan kendaraan

tidak bermotor).

Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.

Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Alun-alun Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.

Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara

lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS.

Alun-alun Bandung terdapat di sebelah Timur 800 meter, sedangkan di sebelah Timur 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.

.ANALISA SITE

DATA PROPERTI Data Tanah

Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu)

Surat Bukti Kepemilikan yaitu :

Sertipikat Hak Pengelolaan No.

001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung

pada tanggal 24-12-1994, terakhir

tercatat atas nama PD. Kerta

Wisata berkedudukan di

Bandung, dengan luas 10.917 m2,

sesuai dengan Gambar Situasi

No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.

- Barat : Rumah Warga

- Timur : Jl. Irssyad

- Utara : Jl. Sudirman - Selatan : Toko Sederhana

Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran

yang menghadap jalan 105

meter dan panjang ke belakang

99 meter. Kontur tanah datar

dengan ketinggian tanah sama

dengan permukaan jalan di depannya.

Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi

dapat diuraikan sebagai berikut.

Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)

Koefisien Lantai Bangunan : 3,0

Koefisien Dasar Bangunan : 75 %

Garis Sempadan Bangunan : 4 22 4

Jumlah Lantai : 5 lantai

Ketinggian Bangunan : 22 m

Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.

1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917

2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan

3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan

4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah

diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya

beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya

lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.

.REGULASI KOTA

Hotel yang akan dibangun ini menyediakan fasilitas lengkap seperti hotel berbintang untuk kamar seperti:

Tempat tidur dengan Single Bed atau Twin bed

AC dengan menggunakan AC split.

Telepon.

Minibar.

Air Panas untuk mandi.

Hair dryer di kamar mandi.

Televisi dengan 25 channel internasional dan nasional.

Laundry and Dry Cleaning

Rooms Services.

Safe Deposit Box

Wifi.

Selain fasilitas kamar yang lengkap hotel ini juga menyediakan fasilitas lainnya seperti:

Restourant

Lounge Bar

Business Center

Spa

Lokasi parkir yang luas

.FASILITAS HOTEL

Kompetitor mapping PERSEBARAN

KOMPETITOR

Nama Hotel Bintang Lokasi Serela waringin hotel Bintang 3 Jl. Kelenteng No 30-31

Bandung 40181, Jawa Barat Favehotel Hyper Square Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 25-27 Bandung

40181, Jawa Barat POP! Hotel Festifal Citylink Bandung

Bintang 2 Jl. Pasir Koja No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat

HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink

Bintang 4 Mall Festival Citylink, Jl. Peta No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat

Hyper Inn Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki, Paskal Hyper Square Blok D No. 29-32 Bandung 40181, Jawa Barat

Gado Gadu Hostel Bintang 1 Jl. Belakang Pasar No. 111 Bandung 41081, Jawa Barat

Gino Feruci Kebon Jati Bintang 4 Jl. Kebonjati No. 71-75 40000, Jawa Barat

El Cavana Hotel Bintang 3 Jl. Stasiun Barat No. 25-27 Bandung 40181, Jawa Barat

Hotel Cemerlang Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 45 Bandung 40171, Jawa Barat

Hotel Citradream Bandung

Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No. 36-42 Bandung 40171, Jawa Barat

dBatoe Boutique Hotel Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 78 Bandung 40171, Jawa Barat

Zodiak @Paskal Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No 50 Bandung 40171, Jawa Barat

Nama Hotel Lokasi Hotel Jelita Parahyangan Jl. Pasir Kaliki No. 61 Bandung 40171,

Jawa Barat

Data Hotel Berbintang

(sekitar kawasan Jln. Sudirman) Data Hotel Non Bintang

(sekitar kawasan Jln. Sudirman)

.DATA KOMPETITOR

Nama Hotel Average rooms

rate Fasilitas

Serela waringin hotel Rp. 441.375,00

Swimming pool,

restaurant Favehotel Hyper Square Rp. 348.480,00 Restaurant POP! Hotel Festifal Citylink Bandung Rp. 262.400,00 HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink Rp. 470.400,00

Swimming pool,

restaurant Hyper Inn Rp. 365.000,00 Restaurant Gado Gadu Hostel Rp. 140.000,00 Gino Feruci Kebon Jati Rp. 458.150,00 Restaurant El Cavana Hotel Rp. 522.720,00 Restaurant Hotel Cemerlang Rp. 315.810,00 Restaurant Hotel Citradream Bandung Rp. 323.100,00 Restaurant dBatoe Boutique Hotel Rp. 988.000,00 Restaurant Zodiak @Paskal Rp. 350.000,00 Restaurant

Tingkat Rata-rata Harga Jual dan Hunian Hotel Kompetitor

Sumber : diolah sendiri oleh penulis

Selain kemampuan manajemen memberikan pelayanan kepada tamu juga kemampuan

manajemen dalam memilih dan mengelolah outsourcing dalam mengirimkan jasa atau produk

mereka berikan. Dengan memilih dan mengelolah outsourcing dengan baik maka pihak

manajemen dapat lebih focus dalam mengelolah sumber daya yang dimilikinya (Song 2008).

Outsourcing yang akan digunakan oleh pihak manajemen hotel antara lain:

Cleaning Service : PT. NBI

Laundry and Dry Cleaning : PT. Golden Laundry

AC Maintenance : CV. Naga Sakti Teknik

Valet Service : Independent Valet

Preventive Kitchen Equipment : PT. Rotariana

Preventive Rooms : PT. Mitra Jaya Teknik

Kitchen Suplier : PT. Setia Jaya

Televisi Channel : First Media

Security : Wadia Pratama

.OUTSOURCING (MITRA)

Internal

Sumber daya unggul Investasi dengan menggunakan modal sendiri sehingga manajemen hotel tidak terbebani oleh

hutang investasi yang harus dibayarkan.

Lokasi yang strategis, mudah dijangkau di sertai dengan banyaknya tempat hiburan dan wisata

di daerah tersebut.

Komitmen dalam menerapkan sistem services excellent bagi para tamu sehingga menimbulkan

loyalitas dari tamu.

Menerapkan sistem outsourcing dalam perawatan dan operasional hotel sehingga dapat

menekan biaya dan manajemen dapat lebih fokus kepada pengembangan hotel itu sendiri.

Sumber daya lemah Masih membutuhkan SOP yang baku dalam menjalankan operasional hotel.

Karwayan yang masih baru menyebabkan proses pemberian pelayanan kepada tamu belum

sesuai standar.

.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

Eksternal Kekuatan

Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dari hotel lain yang sejenis di kawasan tersebut.

Kondisi hotel yang baru membuat suasana atmosfer hotel lebih nyaman dan kelihatan lebih bersih.

Fasilitas kamar dan hotel yang diberikan jauh lebih lengkap dibanding hotel sejenis.

Kelemahan

Daya tarik pasar yang sangat kuat sehingga dapat mengundang banyak investor melakukan investasi

sejenis.

Nama hotel yang belum dikenal oleh calon konsumen sehingga ragu untuk mencoba menginap di hotel

tersebut

Hotel ini bukan salah satu dari chain hotel, sehingga belum memiliki wilayah pasar yang luas.

Proses pendirian hotel yang cukup lama memberikan kesempatan bagi kompetitor untuk melakukan

inovasi, sehingga mereka dapat merebut pangsa pasar yang lebih baik terlebih dahulu.

Meningkatnya produk pengganti hotel seperti kondomonium atau service apartment yang disewakan

dalam jangka waktu pendek. Yang lama kelaman menjadi embrio pesaing yang potensial.

.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.

analisa sewa

Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya

pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999

sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000) 99 00 01

Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000

Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47%

per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif

cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar

antara 5%-10%.

.NILAI PROPERTI

b. Nilai Sewa per Meter Persegi

Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur

dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila

dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka

dapat dilakukan analisa sebagai berikut .

Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2

Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000

Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250

Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125

Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan

nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara

ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan

kontribusi.

.NILAI PROPERTI

c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset

Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.

Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.

.NILAI PROPERTI

Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

* Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara

Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.

Asumsi

Luas bangunan : 32.751 m2

Tipe Hotel : Bintang 5 Jumlah Kamar : 325 kamar

Average Room Rate : Rp 350.000

Average Occupancy Rate : 60%

Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun

Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Analisa

Jumlah Kamar (NR) = 325

Hari Operasi (OD) = 365 Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625

Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%

Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175

Rata-rata Room rate (RR) = 350,000

Room Revenue = 24,911,250,000

Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000

Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500

Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000

Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500

.CASHFLOW

Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :

Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.

Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.

Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset

adalah :

Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT

(Built, Operate & Transfer)

.KESIMPULAN