CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Estudo de ... · de Investidores Imobiliários...

CIC Soft Inn Hotel em PinheirosSão Paulo (SP)

Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira

Abril de 2017

Cliente:

Realização:

Projeto:

Soft Inn Pinheiros

CIC Soft Inn Hotel em PinheirosSão Paulo (SP)

Abril de 2017

3

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se da atualização estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa STX no mês de Dezembro

de 2015, que desenvolve o projeto na cidade de São Paulo, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Soft Inn Hotel em Pinheiros. O estudo segue

a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para terreno localizado na Rua Teodoro Sampaio

n° 1342, 1346, 1348 e 1358 , no bairro de Pinheiros, em São Paulo (SP).

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de

uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a

seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez

as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Abril 2017.

4

Termo de Entrega do Estudo

Diretor Proprietário Diretor de Projetos

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

✓ Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

✓ Diagnósticos e RetrofitHoteleiro

✓ Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

✓ Flat para estudantes

✓ Comunidades Planejadas

✓ Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

7

Soft Inn - Pinheiros – São Paulo

Rede BHG

Bandeira Soft Inn

Administração BHG

Categoria Econômico

Uhs 208

Nota Introdutórias

8

Notas Introdutórias

Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Soft

Inn, localizado na Rua Teodoro Sampaio nº 1342, 1346, 1348 e 1358, no bairro de Pinheiros, em São Paulo(SP).

O objeto de estudo conta com a bandeira Soft Inn da BHG – Brazil Hospitaly Group, com 208 UHs de de 17,03 m² e

sem salas de eventos.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis

de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels

Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do

hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.

9

O projeto foi concebido como um hotel econômico, e deve ser operado com amarca Soft Inn.

A marca Soft Inn é de propriedade da BHG, empresa que deverá operar o hotel.

A BHG é a primeira companhia brasileira a operar no segmento imobiliárioespecializada em hotelaria, foi criada em 2008 e atua nos segmentos debusiness, midscale, luxo e resorts. A rede administra as seguintes marcas:

Royal Tulip- Hotéis de categorias Luxury Hotels com serviços e facilidade de altopadrão.Golden Tulip - Hotéis de categoria 4 estrelas e resorts com serviçospersonalizados e destinos de negócios ou lazer.Tulip Inn- Hotéis de categoria midscale especializados no segmento business.Soft Inn- Hotéis de categoria econômica especializados no segmento business

Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


10

Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Soft Inn pertence a BHG, rede presenteem todas as regiões do Brasil. De acordo com o site oficial daempresa, atualmente opera 5 hotéis da marca e possui 12 futurasaberturas, contando o empreendimento em estudo.

Canais de Distribuição: a BHG é uma rede nacional que atua combandeiras nos segmentos de business, luxo e resorts. Por estaabrangência de marcas, a distribuição ocorre em nível nacional einternacional.

Presença de mercado: a BHG está presente com projetos futuros nointerior do estado de São Paulo, nas cidades de Santos, São Paulo eSão José dos Campos, também nos estados do Rio de Janeiro, Pará,Bahia, Rio Grande do Norte, Minas Gerais, Maranhão, Alagoas, MatoGrosso do Sul, Santa Catarina, Paraíba e Goiás.

Soft Inn Belo Horizonte

Soft InnMega Moda - Goiânia

Soft Inn Hangar - Belém

11

Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

9. Anexos

12


Cidade de São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)

▪ A cidade de São Paulo é um grande centro de negócios eventos e lazer e

concentra 62% dos maiores bancos privados do mundo e metade dos bancos

de investimentos, financiamento e crédito e corretoras e distribuidoras de

títulos e valores mobiliários de câmbios e afins estão em São Paulo e é 1º

lugar no ranking de melhores cidades para fazer negócios na América Latina.

▪São Paulo é sede das maiores empresas e indústrias do Brasil, concentrando

38% das 100 maiores empresas privadas de capital nacional e 63% dos grupos

internacionais instalados no país.

▪No mercado de eventos é responsável por cerca de 90 mil eventos por ano

e é a capital que mais realiza grandes eventos entre as da América Latina e

concentra cerca de 26% de todos os eventos internacionais que acontecem no

país.

Zona Sul

Centro

Zona Norte

Zona Leste

Zona Oeste

Fonte: SPTuris, Folha de São Paulo e IBGE

Dados Gerais

Área 1.521,110 km²

População 12.038.175

PIB 2013 534.705.359

13


▪ A cidade é ainda, a principal economia do país, entre as líderes de atração de investimentos além ser a principal no ranking

das metrópoles globais mais influentes.

▪ Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador

uma boa estrutura de empregos e lazer.

▪ A cidade possui uma estrutura completa de comércio e serviços disponível 24 horas por dia e oferece diversas opções de

transporte público, são 15 linhas de metrô e trem e 1.300 linhas de ônibus além de uma frota de 34 mil taxis regularizados.

▪ A região de Pinheiros é um dos principais eixos comerciais de São Paulo, onde a Av. Faria lima é o maior centro financeiro

da América Latina onde se localizam 07 das maiores empresas procuradas por jovens executivos.

▪. A demanda turística da cidade foi estimada em 2014 em 15, milhões de turistas, um crescimento de 6,8% a.a em

relação ao dado de 2009, que estimou 11,3 milhões de turistas na cidade, segundo relatórios da SPTuris.

Fonte: SPTuris, IBGE, Global Financial Centres Index

Cidade de São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)

14


São Paulo – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis

*O crescimento médio real é calculado com basenos valores trazidos para o valor presente (2014),com atualização de inflação pelo índice IPCA.

O IBGE não disponibilizou os dados de PIB porcidade após o ano base de 2014.

PIB –Multiplicar por 1000.

Crescimento Médio Real*:

2,61%% a.a

Aumento Nominal 2009/2014:

10,02%

PIB - São Paulo, SP

2009 524.464.050

2010 572.276.512

2011 598.745.384

2012 607.308.216

2013 619.391.037

2014 628.064.882

15

Cidade Ano Empresas TCM* AnoPessoal

OcupadoTCM* Ano IDHM TCM*

São Paulo

2014 599.0840,9%a.a

20146.067.672 5,5%

a.a.

20100,805 0,94%

a.a.2010 577.190 2010 4.906.672 2000 0,733

Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE. Últimos dados oficiais disponívei


▪Conforme tabela abaixo, São Paulo tem apresentado índices crescentes no número de empresas, pessoal ocupado e

nos índices direcionados à qualidade de vida. A cidade ocupa a 14ª posição entre os municípios do Estado de São Paulo

e o 28º lugar dentre os municípios brasileiros, sendo São Caetano do Sul o líder do ranking, onde o IDHM é 0,862.

São Paulo – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

16

Aeroporto de Congonhas

Fonte: Infraero, GRU Airport e Aeroporto Internacional de Congonhas 16


São Paulo - Aeroportos

Aeroporto de Guarulhos – GRU Airports

Ano 2013 2016 TCM

Passageiros 17.119.530 20.816.957 6,74%

Ano 2013 2016 TCM

Passageiros 35.962.000 36.596.326 0,58%

17Fonte: Google Maps

Zona Oeste – São Paulo


▪A cidade de São Paulo, conforme dito anteriormente, se divide em 5

zonas, Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro. A região Oeste se deduz

praticamente em região de Pinheiros, Butantã e Lapa.

▪A região é composta por uma vasta infraestrutura de apoio com

restaurantes, shoppings, parques, praças, museus, casas de show,

áreas de eventos e estádio de futebol.

▪O acesso na região é feito através das vias Marginal Pinheiros e

Tietê, Avenidas Brasil, Prof. Fonseca Rodrigues, Francisco Matarazzo,

Sumaré, Funchal, Rebouças e Brigadeiro Faria Lima e Heitor

Penteado.

▪Além das linhas do metrô, Verde, Amarela e Vermelha e trens da

CPTM, Esmeralda, Rubi e Diamante.

Zona Oeste de São Paulo

18

▪A região e entorno estão 10 Shoppings, sendo o maior Shopping

Eldorado com 338 Lojas e o segundo mais próximo do local em

estudo a 3,7 km e 13 minutos.

▪Tempo estimado de automóvel calculado através do Google Maps.


Shoppings

Fonte :Portal Shoppings, BrMalls, Br Shoppings e Google Maps

Terreno em Estudo

19

▪A Zona Oeste é composta por áreas de lazer e entretenimento, a seguir será demonstrado as regiões e seus atrativos:

▪Barra Funda : Estádio Palestra Itália, Memorial da América Latina, Parque da Água Branca e Teatro São Pedro;

▪Butantã: na USP – Universidade de São Paulo pode-se encontrar Espaço das Artes, Instituto de Geociências, MAC – Museu da Arte

Contemporânea, MAE – Museu de Arqueologia e Etnologia, MAH – Museu de Anatomia Humana, MAV – Museu de Anatomia

Veterinária, MEB – Museu da Educação e do Brinquedo, Museu da Polícia Civil de São Paulo e Museu Oceanográfico, ainda na região

há o Instituto Butantã com os museus Biológico, Histórico e de Microbiologia;

▪Jaguaré: Fundação Museu da Tecnologia, Mirante do Jaguaré e o Heliponto do Jaguaré;

▪Jardins: Casa do Saber, MUBE – Museu Brasileiro da Escultura, MCB – Museu da Casa Brasileira, MASP – Museu de Artes de São

Paulo e MIS – Museu da Imagem e Som, Fundação Ema Klabin;

▪Lapa: Estação Ciências da USP, Mercadão da Lapa e Mirante da Lapa;

▪Perdizes: Museu do Futebol;

Fonte: Portal Zona Oeste SP.


Entretenimento

20

▪Pinheiros: Parque Villa Lobos, CEASA (CEAGESP), Centro de Cultura Judaica, Mercado Municipal de Pinheiros, Praça Benedito

Calixto, Praça Por do Sol e SESC Pinheiros;

▪Vila Madalena: Centro Cultural da Vila Madalena, Centro Cultural Rio Verde, Escola de Samba Pérola Negra e Espaço Contraponto;

▪Vila Leopoldina: Museu do Relógio;

▪Pompeia: SESC Pompéia, Allianz Park (shows e jogos de futebol).


Entretenimento

Fonte: Portal Zona Oeste SP, Google Imagens

Museu do Futebol Parque Villa Lobos Estádio Palestra Itália Praça Por do Sol

21Fonte: Portal Bares São Paulo, Expo Barra Funda, São Paulo Eventos e Google Imagens


EventosExpo Barra Funda

▪Localizado na Rua Tagipuru 1001, o Expo Barra Funda comporta eventos de diversos formatos como feiras, convenções, shows,

festas empresariais, formaturas e exposições.

▪A casa conta com hall de entrada, salão, projeção, transmissão simultânea, camarotes, mezanino, telão, mobiliário e rouparia,

caixas, bilheteria, área de apoio, bar, palco, camarins, sala de produção, ar condicionado, enfermaria, cozinha industrial, cozinha

de apoio, saídas de emergência, banheiros, acessibilidade, chapelaria e internet.

▪A casa possui 4.800 m² de área útil e pé direito de 6 metros, a pista comporta até 5 mil pessoas, no caso de formaturas, por

exemplo, é possível até 304 mesas no salão com até 10 cadeiras em cada. (Distância do terreno em estudo 5,6 km)

22Fonte: Portal Bares São Paulo, Espaço das Américas, São Paulo Eventos e Google Imagens


Eventos

Espaço das Américas

▪Inaugurado em 2012, o Espaço das Américas está situado próximo ao metrô Barra Funda na Rua Tagipuru nº795 comporta

eventos de diversos formatos como feiras, convenções, shows, festas empresariais, formaturas e exposições.

▪ O local conta com hall de entrada com 438 m², salão de 4.350 m², 7 projetores, transmissão simultânea, camarote, mezanino,

bares, 5 telão, palco, área de apoio, 4 camarins, ar condicionado, chapelaria, enfermaria, bilheteria, cozinha industrial, cozinha

de apoio, saída de emergência, acessibilidade, internet e mobiliário / rouparia.

▪A casa tem capacidade para ate 8 mil pessoas e 250 mesas, o palco tem 10 metros de pé direito, 20 metros de largura e 12 m

de comprimento. ( Distância do terreno em estudo: 5,4 km)

23Fonte: Portal Centro de Convenções Rebouças


Eventos

Centro de Convenções Rebouças

Com mais de 33 anos de existência, o Centro de Convenções Rebouças foi ampliado em 2014 e opera com espaços multiuso

atendendo o mais variado perfil de eventos, inclusive eventos corporativos e da área médica.

A área total é de 17 mil m² e conta com 16 ambientes, muitos deles moduláveis, podendo receber até 2.300 pessoas sentadas.

Desde 2003 o espaço é destaque em premiações, sendo a última em 2016 quando recebeu o prêmio Caio e foi eleito o

melhor Centro de Convenções de pequeno e médio porte do país. (Distância do terreno em estudo: 1,7 km)

24Fonte: Cognatis, Prefeitura de São Paulo


Pinheiros

▪O bairro de Pinheiros está localizado na região oeste de São Paulo, ao longo do rio Pinheiros e é um dos mais

antigos da cidade. Com a Operação Urbana Faria Lima houve uma requalificação total de toda a região,

principalmente no Largo da Batata. Avenida Brigadeiro Faria Lima teve suas calçadas reformadas e padronizadas,

ao mesmo tempo que as fiações foram aterradas em sua extensão, além de ter ganhado uma ciclovia. Por conta

destes projetos e da expansão imobiliária da Avenida Brigadeiro Faria Lima, os imóveis da região se valorizaram e

o perfil da região foi mudando, de um local extremamente popular para um local que tende ser cada vez mais

qualificado.

▪ Com esta reorganização urbana a região ganhou novos contornos trazendo investimentos comerciais

principalmente gastronômicos, atualmente existem mais de 900 estabelecimentos em todo o bairro de

Pinheiros.

▪ Em termos de área comercial construída de 2010 a 2015 foram lançados 26 novos edifícios comerciais que

totalizaram 310.978 mil m².

25

▪A Zona Oeste de São Paulo possui uma vasta oferta de serviços e infraestrutura, além dos polos comerciais ali

existentes, excluindo assim a possibilidade do hóspede ter que ir à outras regiões a procura do mesmo.

▪A região é bem localizada e com diversas vias de acesso para a mobilidade, além de estações de metrôs e trens ali

existente, terminais de ônibus e pontos de taxis.

▪A região de Pinheiros encontra-se em crescimento, nota-se o aumento de lançamentos de empreendimentos

residenciais e comerciais na região, aproveitando a oportunidade de renovação urbana pela transformação de

antigos casarões e pontos comerciais (galpões), o que contrasta com outras regiões adjacentes como a região dos

Jardins, que já passaram pelo processo de renovação em décadas anteriores.

Considerações


26

Índice

1. Sumário executivo






giro inicial






10. Anexos

27Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Fonte: Google Maps

▪Pinheiros é um bairro da região Oeste da cidade de São Paulo, onde estão localizadas conhecidas vias da cidade de

São Paulo, como as avenidas Faria Lima e Rebouças, e ruas Teodoro Sampaio e dos Pinheiros.

▪Está também próximo aos principais polos

empresariais da cidade de São Paulo, como Faria

Lima, Vila Olímpia, Paulista e Centro.

▪A região é conhecida pela grande concentração de

restaurantes, bares, casas noturnas, lojas

especializadas e escritórios.

▪Há proximidade também com as marginais

Pinheiros e Tietê, que dão acesso à rodovias que

ligam a capital a importantes municípios do interior

paulista.


Macrolocalização


Fonte: Google Maps

▪O Largo da Batata, era antigamente uma região de comércio. O local era bastante movimentado e lá havia um

mercado e uma feira livre, porém, com o tempo a área foi se degradando, com muita atividade de comércio

ambulante. Hoje, com a estação Faria Lima de metrô e novos empreendimentos residenciais, a região vem se

requalificando, e deverá tornar-se uma das áreas mais valorizadas da cidade.

▪A vocação turística de São Paulo é para o turismo de negócios, e esse público busca empreendimentos de

hospedagem que contenham pontos de interesse culturais, gastronômicos e de entretenimento e opções de

serviços nas proximidades, o que é facilmente encontrado no entorno do terreno em estudo.

▪Há proximidade também com as marginais Pinheiros e Tietê, que dão acesso à rodovias que ligam a capital a

importantes municípios do interior paulista.

▪Após ampliação, o Centro de Convenções Rebouças deve receber ainda mais eventos de grande porte, o que

aumentará a demanda por hospedagens na região.


Macrolocalização


Fonte: Google Maps

▪O terreno em estudo está localizado na Rua Teodoro Sampaio nº 1342, 1346, 1348 e 1358, bem próximo às estações de

metrô Fradique Coutinho, 900m, e a Faria Lima, 1,4km, ambas da linha amarela, além de estar próximo à importantes

corredores de ônibus.

▪A região possui facilidade de acesso aos principais polos empresariais da cidade, com destaque para a Av. Brig. Faria Lima,

Av. Rebouças, Av. Funchal, Av. Luis Carlos Berrini e Av. Paulista.

▪A região tem como principal ponto positivo a proximidade e facilidade de acesso aos centros empresariais Av. Faria Lima

(700m) e Av. Paulista (3km).

▪Ao entorno há diversos restaurantes como Paris 6 Classique, Figueira Rubaiyat, Cantina Gigio e outros a um raio de 3 km,

além dos shoppings Eldorado, 2,2 km, Iguatemi, 2,6 km, Vila Olímpia, 4,9 k m e JK Iguatemi, 4,4 km.

▪Consideramos que o local possui características favoráveis à implantação de empreendimento hoteleiro: facilidade de

acesso, boa infraestrutura de serviços nas proximidades, grande concentração de empresas, e proximidade à atrativos

diversos.


Microlocalização

30Imagens: Google Maps

Terreno

Frente do terreno em estudo

Atualmente, no local em estudo encontra-se um estacionamento ativo e dois empreendimentos comerciais.


Microlocalização

31Imagens: Google Maps

Terreno em Estudo

R. Cônego Eugênio Leite

R. Teodoro Sampaio

Terreno em Estudo

R. Teodoro Sampaio

Terreno sentido metrô Faria Lima Terreno sentido Hospital das Clínicas


Microlocalização

32

Acesso


Fonte: Google Maps

O acesso ao terreno pode ser realizado

por diversas maneiras,, o local está

próximo ao Aeroporto de Congonhas e

próximo das principais vias até o

Aeroporto Internacional de Guarulhos.

Para acesso ao interior, a região Oeste

de São Paulo é mais próxima das

rodovias dos Bandeirantes, Anhanguera

e Pres. Castelo Branco.

Terreno em Estudo

Aeroporto Internacional de Guarulhos

Aeroporto de Congonhas

Rod. Dos BandeirantesRod. Anhanguera

Rodoanel Mario Covas

33

Acesso


Fonte: Google Maps

▪O terreno está localizado paralelo a Av. Rebouças e aproximadamente 3 quadras do local. Ao entorno do terreno possui comercio local

e empreendimentos residenciais.

▪Também, a duas quadras do terreno está a

Rua Henrique Schaumann com

empreendimentos comerciais e comercio

local, está mesma via ao cruzar com a Av.

Rebouças passa a ser Av. Brasil.

▪Na rua da estação Fradique Coutinho do

Metrô, está a Rua dos Pinheiros, conhecida por

ser repleta de bares e restaurantes tanto

diurnos quanto noturnos.

▪A estação Fradique Coutinho (linha Amarela)

está a 10 min a pé e também a 20 min a pé

está a estação das Clínicas (linha Verde)

Terreno em Estudo

Rua dos Pinheiros

34

Pontos de Interesse


N ° Ponto de Interesse Distância (Tempo)

1 Aeroporto Internacional de Guarulhos 30,7 km (36 min)

2 Aeroporto de Congonhas 9,6 km (19 min)

3 Allianz Parque – Arena Multiuso 4,2 km (11 min)

4 Museu do Futebol 3,2 km (7 min)

5 Shopping Bourbon 4,5 km (14 min)

6 Shopping Iguatemi 3,4 km (9 min)

7 Shopping Eldorado 3,4 km (9 min)

8 Shopping Villa Lobos 5,4 km (13 min)

9 Shopping Continental 10,8 km (22 min)

10 Praça Por do Sol 2,9 km (9 min)

11 USP – Universidade de São Paulo 5,5 km (14 min)

12 Parque Villa Lobos 5,5 km (14 min)

13 Expo Barra Funda 6,2 km (16 min)

14 Espaço das Américas 6,0 Km (15 min)

Fonte: Google Maps - Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

▪Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do terreno em estudo. Tempo dos trajetos

estimado de automóvel através do Google Maps.

2

67

98

Terreno

4

3

5

10

11

12

13

14

35

Considerações


▪O terreno em estudo está localizado em uma região de interesse corporativo com fácil acesso aos principais

polos da cidade.

▪A menos de 12 km é possível encontrar 10 shoppings centers com infraestrutura adequada além de centros

de entretenimentos, casas de shows, bares e restaurante.

▪Além das principais vias, o terreno possui fácil acesso ao metrô e trem que ligam a cidade de São Paulo entre

os principais pontos comerciais como Paulista, Consolação, Vila Olímpia, Berrini e Morumbi, também a região

central e regiões Bohemia como Vila Mariana e a própria região de Pinheiros.

Desta forma, damos como adequada a localização do terreno em estudo.

36

Índice







giro inicial






10. Anexos

37Fonte: Spturis (Últimos dados disponíveis)


Mercado Hoteleiro de São Paulo

Oferta - A oferta hoteleira de São Paulo estimada em 42 mil unidades

habitacionais, das quais é possível encontrar uma grande diversidades

de perfis de empreendimentos.

Existem diversos parques hoteleiros concentrados pelas regiões de São

Paulo, a maior parte desta oferta se destina a hotéis para o público

corporativo (demanda mais significativa da cidade de São Paulo).

De acordo com o levantamento do Convention Bureau, dentre os

hotéis associados, a região da Faria Lima e Itaim concentra 29 hotéis

empatando com a região de Moema e Ibirapuera, perdendo apenas

para a região da Paulista e Jardins que concentram 53 hotéis.

Região Hotéis Uh´s

Paulista e Jardins 53 9.344

Ibirapuera e Moema 29 5.798

Faria Lima e Itaim

29 5.132

Berrini 23 5.635

38Fonte: Visite São Paulo 2015


Mercado Hoteleiro de São Paulo

Demanda – O último anuário estatístico do turismo, que o perfil de hóspede mais comum na cidade são

brasileiros, principalmente da região sudeste do Brasil. A permanência média está em 4,4 dias.

Quanto a motivação, conforme mencionado no slide anterior a maior demanda é de público de negócios com

51,2% , seguidos por eventos com 22,3% e lazer com 11,3%. Estas motivações correspondem a 85% das

estadas na cidade de São Paulo.

Motivo da viagem (%) 2010 2011 2012 2013

Eventos 23,1 25,95 22,9 22,3

Negócios 53,65 44,35 50,55 51,2

Lazer 10,45 12,35 12,1 11,3

Estudo 4,8 6,7 5,9 7,35

Saúde 2,6 3,2 3,5 3,3

Visita a amigos/parentes 3,25 4,65 2 2,75

Outros 2,05 2,65 3,05 1,8

Gasto do Turista na cidade de São Paulo

Hospedagem

50,10%

Alimentação

20,70%

Compras

12,30%

Transporte

7,90%

Lazer

6,20%

Outros

2,80%

39

▪Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis classificados pelo Guia Quatro Rodas com categorias

Supereconômico, Econômico e Midscale situados próximo ao terreno, na região de Pinheiros e Próximo à Av. Paulista

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting


Cesta Competitiva

40Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Midscale Econômico

▪Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:

12

3

4

10

9

8

5

67

Terreno

Supereconômico


Cesta Competitiva

41

▪Para definição da cesta competitiva, foram considerados os hotéis conforme o nível de competitividade.

▪Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as *UHs são consideradas no grupo competitivo;

Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.

Cesta Competitiva



42

▪A demanda para esse grupo competitivo foi estabelecida pela média

apurada pelo Relatório do Observatório do Turismo, da SPTuris, órgão

do turismo paulistano que monitora o desempenho dos hotéis na

cidade. Em 2016, os hotéis da região de Pinheiros atingiram taxa de

ocupação de 60% e diária média de R$ 326,00, segundo os relatórios

mensais.

▪Em 2011, a taxa de ocupação registrou o nível mais alto da série

histórica, após esse período os calendários de mega eventos e a

recessão econômica afetaram o desempenho do mercado, porém, o

registro de 2011 é importante para apontar potencial de demanda

para a região.

▪ Entre 2011 e 2015 houve um crescimento médio de 4,54% na

diária no período com uma leve queda de 3% na taxa de ocupação

(não há informações sobre a oferta considerada em cada período)

Cesta Competitiva


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e SP TURIS

Taxa de Ocupação e Diária MédiaPinheiros 2016 - 2011

Mês TO DM TO DM

JAN 42% 284,86 57% 259,4

FEV 59% 325,27 74% 253,3

MAR 62% 352,21 67% 256,5

ABR 65% 352,64 72% 260,85

MAI 63% 357,15 81% 271,64

JUN 70% 299,18 68% 260

JUL 50% 330,06 69% 245,54

AGO 66% 336,48 76% 245,55

SET 61% 332,41 67% 244,87

OUT 64% 318,00 68% 247,13

NOV 72% 319,92 78% 321,23

DEZ 52% 306,72 58% 269,7

Média 60% 326,24 70% 261,31

2016 2011


Cesta Competitiva

▪Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,

além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.

Obs.: A diária média corporativa foi ponderada pela equipe da Caio Calfat Real Estate Consulting de acordo com o perfil de cada hotel, utilizandocomo base as diárias da webpage, do hotel e dos sites de reserva


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 44

▪A cesta competitiva da região é composta por 10 hotéis entre supereconômicos, econômicos e midscale, destes 4 são

de administração familiar e 6 são administrados por redes hoteleiras sendo Accor, Atlântica Hotels, e THG –

Transamérica Hospitality Group Mesmo os empreendimentos independentes, todos os hotéis estão conservados e no

padrão de seus segmentos.

▪A taxa de ocupação destes grupo analisado está em torno de 60% referente ao ano de 2016, a média na cidade de

São Paulo para este ano corresponde a 61,5%

▪ A diária média de dos hotéis categoria midscale de São Paulo registrou patamar de R$ 281,00 em 2016; o grupo de

hotéis econômicos patamar de R$208,00. O hotel está na região de Pinheiros, área monitorada pelo Observatório do

Turismo que apontou para a região , média de todos os hotéis, diária média no patamar de R$ 326,00.

▪O recorte do grupo competitivo registrou diária média de R$ 217,00 a R$ 300,00, com e sem café da manhã no valor

da diária respectivamente.

Oferta


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

▪ No geral, a demanda da dos hotéis midscale é composta por funcionários de perfil gerencial, diretoria e

presidência das empresas da região. De categoria econômica o perfil é operacional e a média de permanência de

ambas é de 2 a 4 dias.

▪A região de Pinheiros é composta por diversas empresas não tendo apenas um gerador de demanda e sim vários,

com isso torna 90% business o hóspede da região.

▪A taxa de ocupação se mantém alta durante os dias de semana, especificamente de terça a quinta, e cai aos finais

de semana.

▪Por ter ao entorno diversos atrativos como bares, restaurantes, locais de eventos, entre outros, a taxa de

ocupação de final de semana consegue se manter acima de 50%.

▪Em sua maioria o público masculino é predominante e optam por apartamentos single, e em finais de semana a

preferência por apartamentos duplos e casais são predominantes.

Demanda


46

Havia especulações da entrada de pelo menos 03 hotéis na região, porém os projetos estão parados e não há sinal

que voltem a ser ofertados no mercado. Esses três projetos somavam 530 unidades habitacionais, sendo que 380

teriam alguma aderência com o projeto em estudo.

Assim, para não superestimar o mercado, mesmo com a falta de confirmação desses projetos, será adotado uma

entrada de 250 unidades habitacionais no ano de 2020 à título de segurança.


Oferta Futura


47

Índice







giro inicial






10. Anexos


▪ Com base nas informações de

desempenho coletadas com os gerentes

gerais dos hotéis da cesta, pode-se

identificar o número de room nights

vendidos por dia (demanda). O número de

diárias/dia confrontado com o número de

UHs disponíveis indica que a taxa de

ocupação para a cesta competitiva foi de

60%.

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda


Legenda:UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida nohotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionaisofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionaisofertadas pela taxa de ocupação. UhComp.Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo.

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH CategoriaUH

Comp.Demanda

1 2001 Golden Tower 96 3.Midscale 96 58

2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 3.Midscale 202 121

3 2003 Quality Faria Lima 133 3.Midscale 133 80

4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 4.Econômico 180 108

5 1991 Transamérica Classic Opera 53 4.Econômico 53 32

6 2004 L'opera 60 4.Econômico 60 36

7 1986 WZ Jardins 320 3.Midscale 320 192

8 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 3.Midscale 75 45

9 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 4.Econômico 118 71

1477 1237 742

49

▪ Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

Fonte: IBGE, INFRAERO e Observatório do Turismo –SP Turis - Últimos dados oficiais disponíveis

1. Taxa de crescimento do PIB da Cidade de São Paulo de 2009 a 2014 (últimos dadosdisponíveis pelo IBGE). Complementou-se com taxas de -3,5% e -3,8%, para os períodos de2015 e 2016, os dados disponíveis para considerar o impacto da recessão econômica nesseperíodo.

2. Crescimento de empresas 2010 e 2014. Esses dados não puderam ser complementados até2016 pois não há dados disponíveis além de 2014, porém cobrem cinco anos e apontamtendência.

3. Demanda Turística: 2009 a 2014: o dado representa o potencial da cidade na captação deturistas, o dado foi considerado para contrapor aqueles que foram impactados pelo períodode recessão, o que, se considerado sem viés de alta distorceria a análise ao se projetar emambiente não recessivo.

4. O crescimento do fluxo aeroportuário do fluxo de passageiros de Congonhas + GRU Airportno período de 2013 -2016, dados já afetados e que ponderam o período de recessãoeconômica desse período.

5. Hoteleiro foi direcionado como a ponderação da taxa de ocupação da região entre os anos de2011 a 2016, utilizando as taxas de ocupação registradas pelo Observatório do Turismo eaplicando à cesta competitiva. Essas taxas já estão impactadas pelo ambiente recessivo, vistoque em 2011 registrava-se 69% de ocupação na região de Pinheiros e agora 60%,.sendo quenão houve nenhum novo hotel em operação na região nesse período.

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta



▪ Em 2020 foram foi considerada a entrada de 250 novas

unidades habitacionais; essa quantidade foi definida de forma

aleatória para não subestimar a dinâmica do mercado, uma vez

que não foram identificados projetos em andamento nas

pesquisas realizadas.

▪ Embora o Grupo Competitivo definido tenha hotéis de

categoria supereconômica, econômica e midscale, não foi

estimado alteração no grupo, mesmo com a entrada de 250

novas unidades habitacionais e a entrada do hotel em estudo.

Potencialmente, os hotéis mais frágeis do grupo tendem a se

reposicionar com a entrada de novos hotéis, mas, por cautela e

conservadorismo, as saídas foram desconsideradas.


O Hotel x Mercado: Projeção de Oferta

Oferta: UHS disponíveis/dia no Grupo Concorrencial


Desempenho: Adequado ao posicionamento de hotel econômico

Diária Média: alinhado com competidores do grupo e localização

Legenda:Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo +Mercado; Demanda Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção dademanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua Demanda Ideal – Considerou-se neutra(100%) devido a diversidade dos competidores , tanto em categoria quanto localização Demanda do Hotel: Aplicação da Demanda Ideal e da taxa depenetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up:Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarcao mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Março de 2017 – adiária média para 2020 posiciona o hotel como melhor opção (moderno e localização) no mercado que já conta com competidores antigos e comcaracterísticas hoteleiras ultrapassadas com as novas tendências .

Posicionamento: Hotel Econômico com design moderno, boas instalações


O Hotel x Mercado: Desempenho

52

Índice







giro inicial






10. Anexos

53

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração,enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

▪ Valor de UH R$ 390.000 para pagamento a vista.

▪ Valor UH R$ 417.000 para pagamento a prazo.

▪Preço de Venda Sugerido em Março de 2017 , os valores podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo

comprador e data da compra.

Fonte: Preço de Venda - Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting . Taxas de Decoração, Pré Operacional e Capital de Giro e Assessoria STXDI

54

Índice







giro inicial






10. Anexos

55

▪ A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme o

item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média

prevista).

▪ O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções

de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o

fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. O crescimento vegetativo de 2% a.a. reflete a curva de

posicionamento do hotel até (introdução, crescimento até a maturidade plena)

▪ Os valores são correntes de Março de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

▪ Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo

mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de

receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

▪ As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta

competitiva.

▪O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados paraum período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

56



▪ Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede BHG e pesquisa direta na cidade,

principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

▪ Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

▪ Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

▪ As taxas pré-operacionais foram consideradas no investimento, não afetam o fluxo de caixa operacional do hotel.

▪ A data de abertura para o hotel está prevista entre o fim de 2019 e inicio de 2020, para efeito do estudo financeiro

considerou-se abertura em janeiro de 2020.

▪Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico

verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

57



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de

mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram

consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais,

lavanderia, entre outros.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager

e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral –

folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com

a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas – gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem

aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (3) Água e Energia ; (4) impostos de ISS, PIS, COFINS e

ICMS.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset

manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.

58



Taxas da Administradora Hoteleira (BHG):

• Taxas de Marketing e Vendas: Conforme gastos previstos para o ano e divididos com as unidades da rede, a ser ratificado anualmente na aprovação

do orçamento.

• Uso da Marca: Não há custos relacionados com o uso da marca Soft In

• Taxa de Administração – Basic Fee: 2,5 % sobre a receita bruta nos dois primeiros anos de operação, nos demais anos 3% sobre a receita bruta.

• Taxa de Sucesso – Incentive Fee: Variável conforme o quadro a seguir:

Base de Cálculo da Taxa de Sucesso /Incentive Fee - % sobre o Lucro Operacional Bruto (GOP)

Anos 1 2 3 4 e +

< 15% - - - -

>15% <=27% 9% 9% 9% 9%

>27% <=37% 10% 10% 10% 10%

>37% <=50% 10% 10% 11% 11%

>50% 10% 10% 11% 12%

59


Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Observações:

▪O desempenho do empreendimento foiestimado em 5 anos, a partir do 6° estima-seestabilidade nos níveis do 5° ano deoperação.

▪Os valores de diárias consideram que oempreendimento irá se posicionar nomercado conforme sua categoria.

▪Projeções baseadas no Item 5 desteestudo e premissas apresentadas naintrodução desse item (7)


60

Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)


Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos deoperação hoteleira


61


DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Obs.: Odesempenho doempreendimentofoi estimado em 5anos, a partir do 6°projeta-se o FC atéo ano 10 comcrescimento do FCde 2023 com 1%a.a.

Projeções baseadasno Item 5 desteestudo e premissasapresentadas naintrodução desseitem (7)

62



Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado


Obs.: O desempenhodo empreendimentofoi estimado em 5anos, a partir do 6°projeta-se o FC até oano 10 comcrescimento do FC de2023 com 1% a.a.

Projeções baseadasno Item 5 desteestudo e premissasapresentadas naintrodução desse item(7)

Basic Fee – Hachuradoem Amarelo –Remuneração da RedeHoteleira.

63



Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado


Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° projeta-se o FC até o ano 10 com crescimento do FC de2023 com 1% a.a.

Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)

Incentive Fee – Hachurado em Amarelo– Remuneração da Rede Hoteleira.

64

Índice







giro inicial






10. Anexos

65

O valor de venda das unidades já englobam unidade/construção + FF&E + Taxas Hoteleiras. A entrega do hotel para operação está

previsto para o segundo semestre de 2019; para efeito de análise financeira considerou-se o início em janeiro de 2020, para melhor

visualização de resultado (ano cheio)

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preçoscorrentes de dezembro de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples e média do Ano 2020a 2029 4) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2029 definida pelo maior valor obtido na comparação direta deCapRate aplicado em produtos similares e Cálculo de CapRate do Negócio considerando Taxa Livre de Risco + Spread 6) TIRcalculada com o FC de 2029 + FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2020 e 2024,a partir de 2024 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa.

Cálculo da Taxa Interna de Retorno

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada em dois cenários. Cenário 1 reflete o pagamento integral da unidade hoteleira noprimeiro ano de lançamento, o que aponta cenário de uma TIR mais baixa, pois assume o pressuposto de desembolso integrallogo no inicial do período; O Cenário 2 assume o pressuposto que o desembolso para a aquisição se dividirá em quatro parcelasanuais (2017 = 20% , 2018 = 10%, 2019 = 10% e 2020 = 60%) IMPORTANTE: A TIR pode variar conforme a condição de pagamentonegociada para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar os cenários de TIR apresentados como dadoreferencial. Os cenários não abordam financiamento após a entrega da unidade, situação que pode acarretar cobrança de juros nosaldo devedor financiado e diminuir a TIR em relação ao apresentado nos cenários apresentados no estudo.

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

66

•CapRate: 5,27% - Ver página 68.•TIR: Referencial – os cenários não incluem situação definanciamento de qualquer saldo devedor após a entrega daunidade hoteleira. Pode haver cobrança de juros em cenáriocom financiamento.•As projeções são baseadas em premissas definidas nesseestudo, mudanças nas premissas podem alterar os resultados.•FC antes do IR e sem inflação

Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

67

Índice







giro inicial






10. Anexos

68

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 4,61%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,60% (2023)Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+Spread Utilizado: 1,01%

28,2% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela proporção das Vendas no Ponto de Equilíbrio em relação as vendas

estimadas para o número de diárias vendidas em 2024 – Ver Anexos

Pesquisa de CapRate no Mercado na Região

Em pesquisa direta no site da imobiliária SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes

dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em

estudo:

Se CapRate Mercado < CapRate Mínimo = CapRate MínimoSe CapRate Mercado > CapRate Mínimo = CapRate Mercado

5,27% CapRate Mercado > 4,61% CapRate Mínimo = 5,27% para Capitalização do FC 2028

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre opreço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

http://www.soflatsnet.com/

69

Índice







giro inicial






10. Anexos

70

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Anexo - Glossário

Absorção de MercadoCalcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área ComumÉ a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic FeeTaxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

71


Anexo - Glossário

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-OperacionaisDespesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária MédiaTotal da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de AbsorçãoEstudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market ShareTermo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

72


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

FranquiaTipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de CapitalGrupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveisTermos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente GeralFuncionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

73

Gross Operational Profit(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIPSigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação podeocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

OcupaçãoEm hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

74

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

PerpetuidadeConsidera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIBSigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool HoteleiroDentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

75

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de HospedagemReceita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede HoteleiraConjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

RentabilidadeConceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

RevparRevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de DemandaTermo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

76

Anexo - Glossário

Taxa de AtratividadeSignifica a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR)Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

77

Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos

estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

78


Anexos - Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo

Fonte: Banco Santander - Acesso em 29.03.2017: https://www.santander.com.br/csdlv/ContentServer?c=SANDocument_C&pagename=WCSBRPublicaLte%2FSANDocument_C%2FSANDocumentPreview&cid=1396032201111


https://www.santander.com.br/csdlv/ContentServer?c=SANDocument_C&pagename=WCSBRPublicaLte/SANDocument_C/SANDocumentPreview&cid=1396032201111

79


Anexo - Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio

Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting

Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa deOcupação do Ano 2028, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro (Pontode Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2028.


Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – HigienópolisSão Paulo – SP – Brasil – 01228-200Fone – fax (55.11) 3034.2824

www.caiocalfat.com.br [email protected]

CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Estudo de ... · de Investidores Imobiliários...

Documents

Transcript of CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Estudo de ... · de Investidores Imobiliários...