新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位于新疆生产建设兵团石河...

新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位

于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区

的四宗工业用地使用权价值评估

受托估价单位：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

土地估价报告

项目名称：新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位于新疆

生产建设兵团石河子市北工业园区的四宗工业用

地使用权价值评估


土地估价报告编号：深同诚评字(2015A)（估）字 08WDQBT 第 0006 号

电子备案号：4418215IE0822

提交估价报告日期：二○一五年九月五日

电脑编号：2015-25730641

防伪查询请登陆“同致诚评估”官方网站： www.tzcpg.com

1

土地估价报告

第一部分概述

一、估价项目名称

新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位于新疆生产建设兵团石河子市

北工业园区的四宗工业用地使用权价值评估。

二、委托估价方

新疆天业股份有限公司。

三、估价目的

为委托方拟收购估价对象土地使用权提供客观、合理的价值参考依据而

评估土地使用权市场价值。

四、估价期日

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），本次估价期日设定为：

二○一五年五月三十一日

五、估价日期

二○一五年六月一日至二○一五年九月五日

六、地价定义

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014，2014 年 07 月 24 日）

的规定，并结合本次项目的具体要求，本次评估的价格是指委估宗地在下列

估价设定条件下的国有土地使用权价格评估。

2

名称天伟化工土地天伟电厂土地天伟电石土地希望变电站土地

坐落石河子北工业园区石河子北工业园区石河子北工业园区石河子化工新材

料产业园

土地使用权面积（㎡） 559,999.62 172,387.46 399,417.37 32,350.75

使用权类型出让出让出让出让

土地地类

（用途）设定工业用地工业用地工业用地工业用地

土地开发程

度

实际宗地内外四通（通上水、通路、通电、通讯）、地上有建筑物

设定宗地外四通（通上水、通路、通电、通讯）、宗地内平整

土地受让人新疆天业（集团）有限公司

估价期日以 2015年 5月 31日为估价期日

土地使用年限

估价对象于估价期

日的剩余土地使用

年限为 46.47年。

估价对象于估价期日

的剩余土地使用年限

为 49.75年。



年限为 46.47年。

估价对象于估

价期日的剩余

土地使用年限

为 49.04年。

他项权利

截至估价期日，估价

对象无其他特殊使

用规定，目前也无他

项权利限制。


对象无其他特殊使用

规定，目前也无他项

权利限制。




项权利限制。

截至估价期

日，估价对象

无其他特殊使

用规定，目前

也无他项权利

限制。

容积率设定等于 0.6

备注

本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度、

容积率等各项评估设定条件，于估价期日 2015年 5月 31日的正常市场条件下，

未考虑估价对象可能存在的抵押、担保等影响其价值的因素限制的国有土地使

用权价格。

3

七、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照土地估价的基本原则和

估价程序，选择合适的估价方法，估价得到委估宗地在估价设定用途、

使用年限及开发程度条件下，于估价期日的国有土地使用权价格为：

估价对象 1：天伟化工土地

土地面积：559,999.62 平方米

单位面积地价：236.46 元/平方米

总地价：132,417,510.00 元

大写：人民币壹亿叁仟贰佰肆拾壹万柒仟伍佰壹拾元整

估价对象 2：天伟电厂土地

土地面积：172,387.46 平方米


总地价：41,271,282.00 元

大写：肆仟壹佰贰拾柒万壹仟贰佰捌拾贰元整

估价对象 3：天伟电石土地

土地面积：399,417.37 平方米


总地价：94,446,231.00 元

大写：玖仟肆佰肆拾肆万陆仟贰佰叁拾壹元整

估价对象 4：希望变电站土地

土地面积：32,350.75 平方米


总地价：7,725,683.00 元

大写：柒佰柒拾贰万伍仟陆佰捌拾叁元整

四宗地合计：

总地价： 275,860,706.00 元

5

土地估价结果一览表

估价机构：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价报告编号：深同诚评字(2015A)（估）字 08WDQBT 第 0006号估价期日：2015 年 5月 31日估价目的：收购土地使用权估

价期日的土地使用权性质：出让

编号估价期日的

土地使用者

土地使用证

编号

宗地

位置

宗地编

号图号

估价期日的证

载用途

估价期日

的设定用

途

设定容

积率

估价期日的

实际土地开

发程度

估价设定土

地开发程度

剩余土

地使用

权年限

(年)

土地面积

(㎡)

单位面积

地价

(元/㎡)

总地价

（元）

备

注

1

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2014）出

字第开 25

号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

012028

GB0006

0

14.00

-24.0

0、

14.00

-24.2

5

工业用地工业用地 0.6

宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

46.47 559,999.

62 236.46

132,417,510.

00

—

—

2

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第

1450028号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

008017

GB0347

0

14.00

-23.7

5、

14.00

-24.0

0


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

49.75 172,387.

46 239.41

41,271,282.0

0

—

—

3

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第开 35

号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

012036

GB0004

0

14.75

-26.2

5、

14.50

-26.2

5


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

46.47 399,417.

37 236.46

94,446,231.0

0

—

—

4

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第开 30

号

新疆生产

建设兵团

石河子化

工新材料

产业园

659001

012040

GB0004

0

15.00

-26.2

7.00


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

49.04 32,350.7

5 238.81 7,725,683.00

—

—

6

合计 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 1,164,15

5.2 —— 275,860,706.

00

—

—

一、上述土地估价结果的限定条件（见土地估价结果限定条件表）

1．土地权利限制：（见表）

2．基础设施条件：（见表）

3．规划限制条件：（见表）

4．影响土地价格的其他限制条件：（见表）

土地估价结果限定条件表

宗地编

号

地面平

整状况

周围道

路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件

土地权

利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件

6590010

12028GB

00060

平整通路市政供电市政供水 — — — 有无见其他需要说明的事项见其他需要说明的事项

6590010

08017GB

03470


6590010

12036GB

00040


6590010

12040GB

00040


二、其他需要说明的事项

（1）估价范围内涉及的土地：天伟化工土地于 2014年 8月 25日取得了《国有土地使用证》，希望变电站土地于估

价日期内 2015 年 8月 4 日取得了《国有土地使用证》，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015 年 9 月 2日取得了

8

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

名称：新疆天业股份有限公司

住所：新疆生产建设兵团石河子市经济技术开发区北三东路 36号

法定代表人姓名：吴彬

注册资本：肆亿叁仟捌佰伍拾玖万贰仟元人民币

实收资本：肆亿叁仟捌佰伍拾玖万贰仟元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

二、估价对象

本次估价对象是指位于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区内的

四宗工业用地，土地使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地面积

分别为天伟化工 559,999.62 平方米，天伟电厂 172,387.46 平方米，天

伟电石 399,417.37平方米，希望变电站 32,350.75平方米。土地用途为

工业用地，四宗土地中天伟化工土地于 2014 年 8 月 25 日取得了《国有

土地使用证》，希望变电站土地于估价期日内 2015年 8月 4日取得国有

土地使用证，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015年 9月 2日取

得了《国有土地使用证》。本次土地使用年限按工业地最高使用期限 50

年计，截止估价期日 2015 年 5 月 31 日，四宗土地剩余使用年限分别为

天伟化工 46.47年,天伟电厂 49.75年，天伟电石 46.47年，希望变电站

土地 49.04年。

三、估价对象概况

（一）土地位置及土地登记状况

1、天伟化工土地

根据石河子市人民政府确权发证的《国有土地使用证》（编号为师国用

（2014）出字第开 25 号）确认证载土地面积为 559,999.62 平方米，土地使

9

用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012028GB00060，图号为 14.00-24.00、14.00-24.25；登记时间为 2014

年 8月 25日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区内，东：东三路，南：

北十二路，西：天伟热电，北：北十四路；新疆天业（集团）有限公司于 2011

年 11月 18日以出让方式取得 559,999.62平方米国有建设用地使用权，土地

用途为工业用地，出让年限 50 年，终止日期为 2061 年 11 月 17 日。周围基

础设施达到红线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

2、天伟电厂土地


（2015）出字第 1450028号）确认证载土地面积为 172,387.46平方米，土地

使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001008017GB03470，图号为 14.00-23.75、14.00-24.00；登记时间为 2015

年 9月 2日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区内，东：东二路，南：

北十二路，西：天能电厂，北：北十四路；新疆天业（集团）有限公司于 2015

年 3月 2日以出让方式取得 172,387.46平方米国有建设用地使用权，土地用

途为工业用地，出让年限 50 年，终止日期为 2065 年 3 月 1 日。周围基础设

施达到红线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

3、天伟电石土地


（2015）出字第开 35 号）确认证载土地面积为 569,997.37 平方米，土地使

用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012036GB00040，图号为 14.75-26.25、14.50-26.25；登记时间为 2015

年 9月 2日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子北工业园区内，东:二十万吨化工城

10

（天业化工），南：北十四路，西：天能电石，北：北十五路；新疆天业（集

团）有限公司于 2011 年 11 月 18 日以出让方式取得 569,997.37 平方米国有

建设用地使用权，土地用途为工业用地，出让年限 50 年，终止日期为 2061

年 11 月 17 日。其中 170,580 平方米的水泥用地不在此次的评估范围，故纳

入评估范围的土地为 399,417.37平方米；周围基础设施达到红线外四通（通

上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

4、希望变电站土地


（2015）出字第开 30号）确认证载土地面积为 32,350.75平方米，土地使用

权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012040GB00040，图号为 15.00-26.27.00；登记时间为 2015 年 8 月 4

日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子化工新材料产业园，东：青松水泥，

南：北十五路，西：BDO 一期，北：清红线。新疆天业（集团）有限公司依

据师国土资函【2014】112 号文件于 2014 年 6 月 13 日以出让方式取得开发

区 2014-09 号土地 32,350.75 平方米国有建设用地使用权，使用权类型为出

让，终止日期为 2064年 6月 12日。周围基础设施达到红线外四通（通上水、

通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

（二）土地权利状况

1、权属：土地所有权为国家所有，土地使用权人为新疆天业（集团）有

限公司。

2、年期：国有建设用地使用权出让合同记载土地使用年限为 50 年。截

止估价期日 2015年 5月 31日，四宗土地剩余使用年限分别为天伟化工 46.47

年,天伟电厂 49.75年，天伟电石 46.47年，希望变电站 49.04年。

3、他项权利：截至估价期日，估价对象无其他特殊使用规定，目前也无

他项权利限制。

11

(三）土地利用状况

估价对象新疆生产建设兵团石河子市北工业园区四宗工业土地实际开发

程度达到宗地红线外四通（即通路、通上水、通电、通讯）、宗地上有多栋

生产厂房、生活用房及附属建筑物。宗地深度、宽度适中，形状较规则，界

址清晰。

（1）周边配套

估价对象位于石河子市北工业园区，基础设施一般，生活便利度较差，

环境状况一般，交通状况一般。

（2）规划指标

土地用途为工业，建筑容积率参照市（县）政府规划管理部门确定的出

让宗地规划条件内涵设定为不低于 0.6。

（四）影响地价的因素说明

1．一般因素

（1）城市资源状况

1) 区位

石河子市位于东经 85°59′12″～86°08′13″、北纬 44°15′

43″～44°19′13″之间，东以玛纳斯河床中心为界，与玛纳斯县为邻；北

以石河子总场一、三分场的北界，东起夹河子水库西坝，西至总排干渠与蘑

菇湖水库角相接处为界；西以石河子总场三分场、石河子农学院试验场和石

河子乡的西界为界；南以总排干渠与两利渠交叉处，沿哈巴克沟，经 1275.3

三角架到十户窑向东延伸至玛纳斯河床中心，即石河子乡南界为界；北、西、

南三面与沙湾县环接。东西最大距离 19 千米，南北最大距离 36.7 千米，面

积 460 平方千米。城区东距自治区首府乌鲁木齐市 150 千米，西距边境重镇

伊宁市 549千米。

2) 行政划分

石河子市辖 5 个街道办事处、2 个镇。分别是新城街道、向阳街道、红

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山街道、老街街道、东城街道、北泉镇、石河子镇，共有 52 个社区、23 个

村委会。

3) 人口

2014 年末，垦区总人口 63.72 万人，比上年末增长 2.3%。全年出生人

口 4220人，出生率 6.70‰；死亡人口 2855人，死亡率 4.53‰；人口自然增

长率 2.17‰。出生人口性别比为 107:100。计划生育率 99.88%。

4）交通概况

石河子市交通便利。亚欧大陆桥之兰新铁路西段、连霍高速公路和 115

省道贯穿市区南北两侧，垦区公路通达各农牧团场，其中省道 7条，县道 16

条，等级公路里程 1640公里，市区 3大客运站汽车客运通达北疆各地，同时

还包含数条出疆线路。公路运输客车直通石河子 18个农牧团场及疆内乌鲁木

齐、伊宁、克拉玛依、奎屯、阿勒泰、哈密、库尔勒等方向，疆外定期开通

重庆、成都、商丘直通客车。

石河子火车站交通方便，新的火车站已于 2011年 12月正式面向市民开

放投入使用，在这里有通达疆内阿拉山口、乌鲁木齐、北屯市、伊宁、博乐、

克拉玛依、乌鲁木齐、哈密，疆外兰州、宝鸡、西安方向的旅客列车共计 7

对。石河子城市公交 34 条其中市区 25 条（其中包含双泉集专线车 1 条，16

路双层旅游观光巴士线路 1 条），郊区线路 10 条。到 2012 年末石河子公交

总通达里程近 500 多公里，周边的 152 团、145 团及石河子乡等乡镇已经全

部完成公交通达，在未来，周边农牧团场的客运班车也将逐步纳入公交化改

造，2006 年石河子公交市区线路普及 IC 卡乘车，2009 年公交公司投资多万

元建立了 GPS调度系统，2013年市政府为了改善市民乘坐公交的环境，投资

建立公交电子显示车站牌。

5）教育事业

2014 年末，石河子市有垦区各类学校 77 个。普通高等学校招生 11565

人，在校生 40185 人，毕业生 9012 人；成人高等学校招生 5052 人，在校生

13

18436 人，毕业生 3560 人；中等专业学校学生招生 4848 人，在校生 15024

人，毕业生 4299人；普通高中招生 5096人，在校生 14634人，毕业生 5420

人；普通初中招生 7619 人，在校生 23425 人，毕业生 7688 人；普通小学招

生 5246人，在校生 33917人，毕业生 6304人。各类学校专任教师 7982人。

拥有幼儿园 67所，在园儿童 12599人。

6）医疗事业

2014 年末垦区各类卫生机构数 771 个，其中，医院 32 个，社区卫生服

务站 66 个，乡镇卫生院 1 个，门诊部 21 个，中心血站 1 个，妇幼保健院 1

个，疾病预防控制中心 15个，卫生监督所 6个，团场、企事业单位和个体卫

生所（室）628个。卫生技术人员 6926人，其中，执业医师和执业助理医师

2934人，注册护士 2873人。各类机构共有床位数 4716张。

2014年末垦区各类提供住宿的社会服务机构 24个，床位 3100张，收养

入住各类人员 2500人。年末共有各类不提供住宿的社区服务中心 147个。年

末共有 9303人纳入居民最低生活保障补助。

7）（2004-2020）城市规划与发展目标

城市规划

①总体布局原则

从有利于推动城市化进程，实现城乡一体化来布局城市。

充分利用已建成和已规划的重要基础设施，提高城市的运营效率。

合理解决现状布局中对城市品牌不利因素，保持城市的优良传统。

总体上城市布局上的集中紧凑，结合现状因子适度有机分散。

重大城市设施之间的协调

②总体布局的构思

石河子享有“戈壁明珠”之美称，也留下了宝贵的精神财富和文化遗产，

曾三次被国家授予“全国园林绿化先进城市”，被联合国授予“人居环境奖”

的光荣称号；但随着石河子经济的发展，产业结构的变化，石河子的环境状

14

况和产业之间的矛盾越来越明显，如何解决这种之间的矛盾，成为本轮规划

的难点；城市布局的优化提到迫切时候。

城市传统特色的提升

可持续发展是石河子市未来的发展目标，而生态城市是实现可持续发展

的重要基础，也是对石河子园林城市特色的提升。在大力推进城市化的进程

中同时推进城市生态化的建设，是贯彻党的“十六大”提出的“促进人与自

然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展之

路”的必然要求。

生态城市是社会、经济、文化和自然的高度协同和谐的复合生态系统，

其内部的植物变换、能量流动和信息传递构成环环相扣、协同共生的网络，

具有实现物质循环再生、能量充分利用的信息反馈调节、经济效益高、社会

高度和谐、人与自然共生的机能。

城市管制

城市管制是实现城市发展的手段。随着社会经济的发展，社会空间的分

异将不可避免，城市城市中心区和周围边缘区、城市开发和城市保护、富裕

阶层和社会普通阶层以及社会弱势群体之间等为分配城市土地、环境以及其

他资源的矛盾将日益凸现，因此政府应通过提高资源的透明度，采用公众展

示、参与，以及市场调节与政府管制相结合等的一切公开化的手段来保护城

市的稳定发展。

③规划结构

石河子市将形成“双核、三片、多轴向发展”的空间结构。

“双核”是西部的市级商贸、文化、科技中心、交通枢纽和东部的市级

行政、商务中心。

“三片”包括西城片区、东城片区和南城片区。

“多轴向发展”是建立以西城片区为中心，依托南北子午路、石莫公路

向南发展南居住区；以东城片区的经济技术开发区为中心，依托东七路及延

15

伸线向北、向南发展北部工业园区、南生活区；依托东二、三路及东二路北

延伸线向北发展生态休闲旅游带；依托 312 国道，在北侧构建区域性的大型

专业市场区；依托北三路交通、景观轴线，强化东西两片的联系。规划应充

分考虑规划期内南部开发的可行性，将南子午路轴线和东七路跨北疆铁路和

乌奎高速公路向南延伸。

④发展目标

总体发展目标

在规划期内把石河子市建设成为综合实力较强，充满吸引力和竞争力，

社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的现代化大城市；成为经济繁

荣、社会文明、交通便利、环境优美、适宜创业发展和生活居住的生态园林

城市。

经济发展目标

2005年石河子市 GDP总量达到 53.75亿元，三产比例 9.4：44.0：46.6；

规划近期（2005～2010 年）GDP 总量达到 120 亿元，三产比例 8：52：40；

中期（2010～2015年）GDP总量达到 180－210亿元，三产比例 5：60：35；

远期（2015～2020年）GDP总量达到 260－300亿元，三产比例 4：65：31。

3）产业发展战略

提升第一产业，基本实现农业现代化

以高效农业、绿色农业、创汇农业和农业产业化为方向，以农工增收、

团场增效为目标，继续调整优化农业结构，加快推进农业产业化、集约化、

设施化、现代化进程，提高综合效益，适度扩大农业生产规模，稳定粮食总

产，做精做强棉花，突出发展现代畜牧业，加快发展特色果蔬园艺业，实现

传统农业向现代集约化农业转变；常规农业向绿色、有机创汇农业转变；棉

花农业向棉花、畜牧、果蔬业三足鼎立转变。建成北疆最大的绿色，有机农

畜产品生产基地。积极发展特色农业和创汇农业，进一步提高农业经济质量

和效益。

16

二产：推进新型工业化

走新型工业化道路是党的十六大提出加快我国现代化，全面建设小康社

会的一项重要战略决策，它强调“以信息化带动工业化，以工业化促进信息

化”，工业化要满足“经济效益好、资源消耗低，环境污染小、人力资源优

势得到充分发挥”的发展要求。

石河子正处于工业化初期阶段后期，工业已经为推动石河子经济发展的

主体，未来相当长的时期内通过提高工业化水平带动市区和全市的经济社会

发展是必由之路。石河子在争取资金和项目加快工业化的过程中，必须树立

科学发展观，坚定不移地走新型工业化的道路，避免重走我国东部地区发展

之初“以环境换发展、以土地换效益”的老路。

调整产业空间布局，建设北部、开发区工业聚集区，引导企业向园区集

中，避免工业企业布点分散“遍地开花”，提高对土地、水源等环境资源的

利用效率，方便对影响环境的因素进行有效治理，依托工业园区和骨干企业，

构筑特色产业集群，在大力发展资本技术密集型企业的同时，积极扶持容纳

较多劳动力，消化就业压力的劳动密集型企业。

积极拓宽服务领域，大力发展新型服务业

按照“市场化、产业化、社会化”的要求，坚持以人为本，把发展服务

业作为扩大就业的主攻方向，重点改造提升传统服务业，加快发展新型服务

业，把加快服务业发展与推进经济结构调整、拓宽就业渠道、推进城镇化进

程相结合，全面提高服务业整体水平和效益。目前，石河子市第三产业发展

主要依靠传统商贸服务业和房地产业的带动，其他高层次的行业和现代新型

的行业少，潜力没有得到应有的发挥。未来石河子第三产业的发展应注重拓

展服务领域，提升服务的档次，鼓励和培育新兴服务产业的发展。

产业结构

纵观世界经济发达国家城市和我国沿海经济发达城市的发展历程和相关

指标，石河子要提高综合吸引力，实现社会经济的快速发展，加快城市化进

17

程，建设地区中心城市，必须把工业经济放在主导地位，大力实施“工业强

市”的产业发展战略，在规划期内石河子的产业结构应明确为“二、三、一”

而非“三、二、一”。

⑤城市发展战略

促进区域协作发展

城市的发展前景与区域对城市的要求和城市在区域中的功能作用是紧密

联系的。石河子良好的区域位置和较强的工业基础，决定了石河子有条件成

为新疆重要的产业基地，石河子的城市发展一方面要主动溶入天山北坡经济

带，强调在区域基础设施建设和城市空间发展上的对接和协调，争取重大项

目布点落户，另一方面也要从自身要求出发，整合资源，优化城镇体系结构

和城市空间布局，提高城市的区域地位。

加速中心城市建设

石河子是新疆北部重点发展的地区中心城市之一，加快石河子市区的建

设速度，扩大城市规模，提高城市活力，集聚商气、人气，完善城市综合服

务功能，对增强城市综合竞争力和吸引力，带动所属区域经济发展，统筹解

决城乡差异问题、促进城乡一体化都有重要意义。

打造“生态园林人居名城”

“生态园林人居名城”的含义既包括“绿化”，也包括“乐业”，石河

子的城市规划应充分满足产业发展对城市空间的要求，充分利用自身良好的

现有绿化资源和生态环境资源，科学规划，合理布局，在满足城市空间多功

能、高效、集聚要求的同时，加强市区内外的生态建设，为市民提供完善的

生产、生活设施和公共配套设施，吸引人们来此创业和居住。

8）2014年石河子市社会经济发展状况

初步核算，全年石河子垦区实现生产总值 397.86 亿元，比上年增长

15.4%。师市实现生产总值 380.48亿元，增长 17.0%。第一产业增加值 68.25

亿元，增长 11.2%；第二产业增加值 177.40 亿元，增长 19.6%；第三产业增

18

加值 134.83亿元，增长 17.0%。三次产业结构为 17.9︰46.6︰35.5。人均生

产总值为 64928元，增长 15.0%。

全年居民消费价格（CPI）一季度比上年上涨 2.9%，二季度上涨 2.2%，

三季度上涨 2.3%，全年平均上涨 1.9%，其中，食品类价格上涨 3.8%。工业

品出厂价格下降 1.6%，农产品生产者价格下降 10.0%。

第一产业

2014全年完成农林牧渔业总产值 157.91亿元，比上年增长 14.4%。

全年农作物播种面积 376.51万亩，比上年增长 20.8%。其中粮食播种面

积 27.95 万亩，增长 25.6%；棉花播种面积 276.46 万亩，增长 13.5%；油料

作物播种面积 0.70万亩，下降 77.0%。

全年粮食总产 14.79 万吨，比上年增长 54.9%；棉花总产 46.32 万吨，

增长 14.6%；油料 0.32万吨，下降 76.8%；蔬菜 127.39万吨，增长 57.5%，

其中，工业制酱番茄 84.59万吨，增长 53.4%。

全年肉类总产量 6.47万吨，比上年增长 21.2%；牛奶产量 20.87万吨，

增长 16.8%；禽蛋 1.30 万吨，增长 25.5%。年末牲畜存栏 71.86 万头，增长

37.9%，其中，牛 8.67 万头，增长 26.0%；猪 40.67 万头，增长 23.2%；羊

22.30万只，增长 85.4%；牲畜出栏头数为 85.98万头，增长 20.5%，其中，

牛 3.17 万头，增长 25.3%；猪 67.49 万头，增长 17.0%；羊 14.87 万只，增

长 34.2%。

全年水产品产量 0.58万吨，比上年增长 9.4%。

全年完成造林面积 3.31万亩，比上年下降 15.3%。水果产量 15.81万吨，

增长 39.4%。

全年有效灌溉面积 366.99万亩，其中，节水灌溉面积 356.04万亩。

第二产业

全年实现工业增加值 138.19亿元，增长 18.1%，其中，规模以上工业增

加值 133.89亿元，增长 25.7%。

19

全年完成工业总产值 535.48亿元，比上年增长 16.4%。

全年规模以上工业企业累计实现利润 29.10 亿元，比上年增长 21.3%。

总资产贡献率 5.3%，下降 0.9个百分点；资本保值增值率 115.7%，下降 8.3

个百分点；资产负债率 68.4%，提高 3.9个百分点；流动资产周转次数 2次/

年，减少 0.4次；成本费用利润率 5.8%，提高 0.2个百分点；全员劳动生产

率 24.80万元/人•年，增加 3.77万元/人•年；产销率为 92.3%，下降 2.3个

百分点。

全年实现建筑业增加值 39.21 亿元，比上年增长 25.6%。全年共完成建

筑业施工产值 160.06亿元，增长 41.3%。具有资质等级的总承包和专业承包

建筑企业完成施工产值 160.06 亿元，增长 41.3%，实现利润 1.07 亿元，下

降 3.1%。

第三产业

全年实现社会消费品零售总额 85.43 亿元，比上年增长 21.9%。按城乡

分，城镇零售额 72.84亿元，增长 22.2%，乡村零售额 12.59亿元，增长 19.8%；

按行业分，批发和零售业零售额 69.28 亿元，增长 24.2%；住宿和餐饮业零

售额 16.15亿元，增长 12.8%。

全年批发零售业商品销售总额 444.70亿元，比上年增长 39.6%，其中，

限额以上企业商品销售总额 162.96亿元，下降 11.8%。

全年实现货物进出口总额 20.34 亿美元，比上年增长 27.2%，其中，出

口 19.32亿美元，增长 23.7%；进口 1.02亿美元，增长 1.8倍。进出口差额

18.30亿美元，比上年增加 3.05亿美元。

年末，经济技术开发区注册企业 1537家。全年实现生产总值 187.11亿

元，其中，工业增加值 128.11 亿元。完成固定资产投资 196.63 亿元。实现

税收 27.27亿元。

年末，垦区民用车辆保有量 163289 辆，比上年增长 8.6%，其中，私人

汽车 71919辆，增长 20.0%。

20

全年垦区邮政和电信完成业务收入 8.74 亿元，比上年下降 1.7%。年末

固定电话（含小灵通）用户 21.44万户，移动电话用户 101.69万户，互联网

用户数 14.73万户，其中，宽带上网用户 14.01万户。

全年接待游客 620 万人次，比上年增长 17.4%，实现旅游总收入 32.20

亿元，增长 27.8%。

年末，金融机构人民币各项存款余额 487.00 亿元，比上年增长 5.9%；

各项贷款余额 341.19亿元，增长 16.1%。

9）新疆自治区 2015年 1-4月房地产市场简析

1-4 月，全区房地产市场开发投资增速继续走低，企业到位资金持续下

降。虽然受国家政策及本地新政连续出台的影响，购房者观望情绪有所松动，

商品房销售下降趋势有所扭转。但由于市场对新政仍处于消化期，实质性作

用尚不明显。

（一）、房地产开发投资增速继续回落

1-4月，全区完成房地产开发投资 93.03亿元，比上年同期增长 6.5%，

增速回落 13.4 个百分点，比 1-3 月回落 2.7 个百分点，为 2013 年以来增速

最低点。占固定资产投资的比重为 8.5%，比上年同期回落 0.9个百分点。

21

从工程用途看，住宅投资 52.36亿元，下降 7.4%，比上年回落 26.1个

百分点，降幅比 1-3 月降幅扩大 1.8 个百分点；非住宅投资 40.67 亿元，增

长 31.9%，，增速比上年提高 9.7个百分点，比 1-3月回落 6.0个百分点。

（二）、商品房销售略有好转

受国家出台多项促进房地产市场平稳发展的调控政策和全区实施新建商

品房契税补贴及提高贷款最高额度，放宽贷款条件等新政的影响，购房者观

望态度有所松动，全区住宅销售下降势头有所扭转。1-4 月，全区商品房销

售面积 320.78万平方米，比上年同期增长 4.3%，增速比 1-3月提高 17.0个

百分点。其中，住宅销售面积 275.25 万平方米，增长 5.4%，增速提高 13.1

个百分点。商品房销售额 146.72亿元，下降 0.4%，降幅收窄 24.2个百分点。

其中，住宅销售额 111.52亿元，下降 1.6%，降幅收窄 12.5个百分点。

22

（三）、企业到位资金依然紧张

整体低迷的房地产市场形势导致房地产企业到位资金正面临贷款难、融

资难、自筹资金链吃紧、以市场销售为主的回笼资金渠道受阻的阶段。1-4

月，企业到位资金 202.98 亿元，比上年同期下降 9.0%，降幅扩大 1.0 个百

分点，增速低于房地产开发投资 15.5个百分点。其中，国内贷款 18.88亿元，

下降 21.2%，降幅扩大 8.1 个百分点；自筹资金 81.23 亿元，增长 9.9%，增

速回落 9.8个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款 93.27亿元，下降 19.2%，

降幅收窄 0.2个百分点。

（四）、库存压力依然较大

1-4 月，全区待售面积 993.34 万平方米，比上年同期增加 287.46 万平

方米。其中，待售 1-3 年面积 543.63 万平方米，增加 180.19 万平方米，待

售 3 年以上面积 57.17 万平方米，增加 835 平方米。虽然商品房销售市场有

所回暖，但待售面积总量仍在高位，因此，房地产开发企业对资金回笼和投

资信心的影响依然较大。

（五）、施工面积、新开工面积、竣工面积均有所回落

由于房地产销售市场对新政仍处于融合期，加之开发企业依然存在资金

周转、库存压力等问题，影响房地产开发商对投资的信心，放慢建设工程进

23

度。1-4月，全区完成施工面积 8551.56万平方米，增长 12.6%，比 1-3月回

落 1.1个百分点。其中，新开工面积 342.67万平方米，增长 16.0%，回落 5.6

个百分点。竣工面积 197.07万平方米，增长 17.4%，回落 23.5个百分点。

2．区域因素

为了加快八师石河子市重化工产业的发展，构建一个规划科学、布局合

理、资源能够有效配置的轻重工业产业结构，同时解决开发区发展空间不足

的矛盾。2003年，师市党委启动了北工业园区的规划建设工作，从此拉开了

师市重化工产业发展的序幕。自治区人民政府将北工业园区批准为自治区级

工业园区，并要求园区要坚持科学发展观，按照构建和谐社会的要求，充分

发挥比较优势，突出特色，实施一批示范项目，加快循环经济体系建设，努

力建成资源节约型、环境友好型工业园区。

按照自治区工业园区组织、规划、项目和措施“四落实”的要求，结合

八师石河子市的实际，经师市党委研究，决定将北工业园区委托开发区管委

会进行管理。为了确保北工业园区科学规划，合理布局。开发区管委会就北

工业园区的开发建设问题形成了一致的意见。

北工业园区的开发建设原则：

根据八师石河子市的产业发展布局，北工业园区重点布局重化工及其下

游产品和与之相配套的辅助产业。为此，我们确定了北工业园区“整体规划、

分步实施、梯度推进”的开发建设原则，做到扬长避短、体现特色、合理布

局，实现北工业园区产品项目链接、公用辅助设施、物流运输、环境保护和

管理服务“五个一体化”，强化园区内外各要素的相互组合，引导产业向集

群化、循环型发展。

——整体规划，就是对园区 31.2平方公里范围内的功能分区、产业布局、

公用设施、物流运输、绿化规模等涉及园区长远发展的框架性规划做到高起

点、高水平、高标准一次性到位，做到立足当前，着眼长远，目标明确，突

出重点，抓住关键。

24

——分步实施，就是按照园区的产业定位和项目功能分区，在保持骨架

性功能到位的基础上，坚持项目建设与基础设施配套同步进行，既满足项目

对基础设施的基本要求，又做到投入资金发挥最大的效能。

——梯度推进，就是按照功能分区，一、二类工业项目用地，三类工业

项目用地坚持由南向北梯度推进，既保持项目布局合理，又做到相对集中。

北工业园区的产业定位：

根据师市党委提出的把北工业园区建设成为以氯碱化工、煤化工和石油

化工“三化合一”的生态型、循环经济示范园区的定位，大力发展氯碱化工、

煤化工、石油天然气化工，积极发展建材、精细化工、机械制造、家用电器、

纸制、生物质能源等，配套发展能源工业，适度发展纺织、印染工业，建设

和引进一批带动力强、关联度高、上下游配套、对兵团和八师石河子市工业

发展起关键作用的重大项目，培植工业经济新亮点，为北工业园区实现快速

发展提供有力的产业支撑。

北工业园区的资金运作模式：

建立长期稳定的开发建设资金渠道是北工业园区实现快速发展的关键。

从现实的情况来看，完全依靠开发区财政投入为主的开发建设模式已不能适

应北工业园区开发建设的需要，必须在拓展融资渠道上进行创新，尝试基础

设施建设投资主体的多元化。结合开发区近几年资金运作的实践，经开发区

党工委研究，将组建北工业园区开发建设公司，作为北工业园区的融资平台。

对无法形成收益的项目，由新组建的北工业园区开发建设公司投资建设，对

于能够形成收益的项目，采取多种方式，鼓励各类投资主体投资建设。

力争经过“十一五”期间的快速发展，到 2010年，北工业园区工业总产

值达到 120 亿元以上，着力打造更多的强势企业、优质名牌，以集团化、规

模化优势参与竞争，把北工业园区建设成为自治区规划管理科学、产业优势

突出、技术装备先进、资源循环利用和示范带动作用显现的新型工业园区。

3．个别因素

25

影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地自身条件如面积、形状、

基础设施条件、临路状况等直接有关。本报告对估价对象地价产生影响的个

别因素进行以下分析：

①土地面积：估价对象四宗土地面积分别为天伟化工土地 559,999.62平

方米，天伟电厂土地 172,387.46平方米，天伟电石土地 399,417.37平方米，

希望变电站土地 32,350.75平方米。土地用途为工业用地。

②宗地形状：根据委托方提供的宗地平面图及估价人员现场查勘，宗地

深度、宽度适中，形状较规则，界址清晰。

③临路状况：


该宗地位于石河子北工业园区内，东：东三路，南：北十二路，西：天

伟热电，北：北十四路；临路状况为临次干道。


该宗地位于石河子北工业园区内，东：东二路，南：北十二路，西：天

能电厂，北：北十四路；临路状况为临次干道。


该宗地位于石河子北工业园区内，东:二十万吨化工城（天业化工），南：

北十四路，西：天能电石，北：北十五路；临路状况为临次干道。


该宗地位于新疆生产建设兵团石河子化工新材料产业园，东：青松水泥，

南：北十五路，西：BDO一期，北：清红线。

④开发程度：根据委托方提供的估价对象设定条件，估价对象已达到四

通（即通路、通上水、通电、通讯）、宗地上有多栋生产厂房、生活用房及

附属建筑物。

26

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

1．国家有关法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八

号，2004年 8月 28日）

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第

七十二号，2007年 8月 30日）

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990

年 5月 19日国务院令第 55号发布）

（4）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

（5）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的

通知（国税发[2006]187号，2006年 12月 28日）

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007 年 9 月 28

日中华人民共和国国土资源部部令第 39 号）

（7）国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号，2008年

1月 3日）

2、新疆生产建设兵团石河子市有关法律、法规

（1）《新疆维吾尔自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（自

治区九届人大常委会第十次会议于 1999年 7月修订）

（2）《新疆维吾尔自治区招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实施细则》

（3）关于印发《石河子市国家建设征地补偿安置标准的规定》的通知（石

政发[2011]40号）

3．技术规程

（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）

（3）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

27

（4）《城市地价动态监测技术规范》（GB/T 1009-2007）

4．委托方提供的资料

（1）国有土地使用证及国有建设用地使用权出让合同

（2）委托方提供的涉及估价对象的其它有关文件、图表和资料

5．估价人员调查的资料

（1）现场勘查记录、摄影照片

（2）公司掌握的有关房地产市场情况资料

（3）估价人员现场查勘、调查、收集的相关资料

①估价对象宗地位置情况

②估价对象现状利用条件

③宗地内外基础设施调查情况

④宗地所在区域情况

⑤估价人员现场调查收集的其它相关资料

二、土地估价

1、估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而

这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断

其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据土地估价

技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则：

（1）合法原则

指房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。

（2）替代原则

指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交

易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

（3）供需原则

指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的

28

特殊性和土地市场的地域性。

（4）估价时点原则

随着时间的推移，土地市场是不断变化的，在不同的时间点上，同一宗

土地其价值是不同的，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价

值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评

估房地产时值的界限。

（5）报酬递增递减原则

指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地

投资的增加而出现由递增到递减的特点。

（6）变动原则

指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评

估价格。

（7）贡献原则

指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以

由土地对土地收益的贡献大小来决定。

（8）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价行业的发展，目前市场比较实用的宗地估价方法有收

益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法，

由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估

时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选

择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，

评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便相互印证，减少误差，确定

出合理的价格。本次评估采用两种方法评估，相互检验。

三、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014,以下简称“规程”），常

用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准

29

地价系数修正法等。估价方法的选取应按照地价评估的技术规程，根据当地

房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点和估价目的等，选择适当的

估价方法。

一般而言，土地评估方法主要有收益法、市场比较法、基准地价系数修

正法、假设开发法、成本逼近法等。

收益法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地

还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价

格的方法。收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。

假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预

计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估

算待估土地价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估

价。假设开发法评估必须具备以下条件：（1）评估对象具有开发或在开发的

潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法进行

求取；（2）应有规划设计条件且规划设计条件等已确定。

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且

在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格

作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。拥有大量的交易实例

资料，是运用市场比较法估价的前提条件。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一

定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，

土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无

收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土

地估价项目也比较适用。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市

已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。

30

基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适

用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土

地资产评估。

在进行评估方法选择时，要结合评估的目的及资料搜易难易程度等综合

确定，由于市场法贴近市场状况，评估结果往往也最具有说服力。委估宗地

地处石河子北工业园区，该区域工业企业较多，土地市场交易案例资料较易

获取，故本次评估采用市场比较法进行评估。

经过评估人员实地勘察、分析论证，被评估对象位于石河子北工业园区，

评估区域内工业用地较多，多为成片开发用地，成本资料详实，故选用成本

逼近法。

四、估价结果

估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛

收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象价格

的因素，并运用科学的估价方法对估价对象进行估价。

根据地价评估技术规程及估价对象宗地的具体情况，对评估对象采用了

市场比较法和成本逼近法进行了测算，其中市场比较法测算的结果分别为天

伟化工 223.02元/平方米，天伟电厂 225.80元/平方米，天伟电石 223.02元

/平方米；希望变电站土地 225.23元/平方米。成本逼近法测算的结果分别为

天伟化工 267.83元/平方米，天伟电厂 271.16元/平方米，天伟电石 267.83

元/平方米，希望变电站土地 270.5 元/平方米。在确定最终地价结果时，我

们有以下考虑：

1）市场比较法是将可比案例通过修正得出地价，能较客观反映估价对象

的市场价值，附近近期类似工业用地交易较为活跃，土地一级市场成交量较

大，市场交易资料来源真实、丰富。

2）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上

一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价办

31

法。而近年石河子市房地产市场迅速发展，随着房价的快速上涨，使得成本

逼近法的时效性不强。

故本次评估最后市场比较法的评估结果取 70%，成本逼近法的评估结果取

30%，则:

天伟化工土地评估单价=223.02×70%+267.83×30%=236.46（元/平方米）

天伟电厂土地评估单价=225.80×70%+271.16×30%=239.41（元/平方米）

天伟电石土地评估单价=223.02×70%+267.83×30%=236.46（元/平方米）

希望变电站土地评估单价=225.23×70%+270.5×30%=238.81（元/平方米）

宗地地价＝面积×土地单价

则:

天伟化工宗地地价=559,999.62×236.46＝132,417,510.00(元 )

天伟电厂宗地地价=172,387.46×239.41＝41,271,282.00(元 )

天伟电石宗地地价=399,417.37×236.46＝94,446,231.00(元 )

希望变电站土地地价=32,350.75×238.81＝7,725,683.00(元 )


土地面积：:559,999.62平方米

单位面积地价：236.46元/平方米

总地价：132,417,510.00元



土地面积：:172,387.46平方米


总地价：41,271,282.00元



土地面积：:399,417.37平方米

32


总地价：94,446,231.00元



土地面积：:32,350.75 平方米


总地价：7,725,683.00 元


四宗地合计：

总地价： 275,860,706.00 元

大写：人民币贰亿柒仟伍佰捌拾陆万零柒佰零陆元整

宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》。

五、估价结果和估价报告的使用

1．估价的前提条件和假设条件

（1）任何有关估价对象运作方式、程序符合国家、地方有关法律法

规。

（2）在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖

双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理

的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。

（3）土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。

（4）此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发，估价时

设定估价期日为二○一五年五月三十一日，宗地用途均为工业用地，截止估

价期日，估价对象剩余土地使用年限分别为 46.47 年、49.75 年、46.47

年,49.04年。

（5）此次估价的土地开发程度设定为宗地外四通（通路、通电、通讯、

通上水）及宗地内平整。

33

（6）估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提

供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

（7）本次估价中委估宗地的具体位置由委托方指定的相关人员领勘、确

认，若与事实不符，应重新估价。

（8）估价人员未能取得委估宗地相关的地质工程报告资料，无法调查落

实其实际地质状况，据实地勘察判断其地质状况为一般。本次估价未考虑特

殊地质状况对土地价值的影响。特提请报告使用人注意。

2．估价结果和估价报告的使用

（1）本估价报告仅供委托方在估价目的下使用，不得作为它用，其内容

对第三方不负任何责任。

（2）本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为自提交估价报

告日期起一年内有效，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。

（3）本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有，我司对估价结果

有解释权。

（4）未经我司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和

新闻媒体，否则将追究相应的法律责任；对于其他违规使用土地估价报告和

估价结果的行为，我司将保留追究相关机构或人员法律责任的权力。

（5）本估价报告必须完整使用，对部分使用及违规使用估价报告及估价

结果所引致的问题，本估价机构不承担法律责任。

（6）本报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土

地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作

为估价结果提交土地管理部门备案时使用。

3．需要特殊说明的事项

（1）估价范围内涉及的土地：天伟化工土地于 2014年 8月 25日取得了

《国有土地使用证》，希望变电站土地于估价日期内 2015年 8月 4日取得了

《国有土地使用证》，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015年 9月 2

34

日取得了《国有土地使用证》，其中天伟电石土地中列入评估范围的土地面

积为 399,417.37平方米。

（2）本次评估设定为宗地外四通（通上水、通路、通电、通讯）及宗地

内土地平整。

（3）本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变

化，则估价结果应进行调整或重新估价。

（4）本次估价的是估价对象在满足前述假设和限制条件的前提下未存在

抵押、担保等影响其价值的因素限制状态下的国有土地使用权价格。

（5）本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况

对估价结果的影响。

（6）本次评估未考虑地上建筑物对地价的影响，提醒报告使用人注

意。

35

第四部分附件

附件一：宗地现状照片

附件二：国有土地使用证复印件

附件三：国有建设用地使用权出让合同复印件

附件四：估价机构资质证书复印件

附件五：签字土地估价师证书复印件

36

土地估价技术报告

项目名称：新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位于新

疆生产建设兵团石河子市北工业园区的四宗工

业用地使用权价值评估


土地技术报告编号：深同诚评字(2015A)（技）字 08WDQBT第 0006号

电子备案号：4418215IE0822

提交估价报告日期：二○一五年九月五日

电脑编号：2015-25730641

防伪查询请登陆“同致诚评估”官方网站： www.tzcpg.com

37

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

新疆天业股份有限公司拟收购所涉及的位于新疆生产建设兵团石河子市

北工业园区的四宗工业用地使用权价值评估。

二、委托估价方

新疆天业股份有限公司。

三、受托估价方

受托估价机构：

总公司：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

地址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906室

估价机构资质级别：全国范围内从事土地评估业务（注册号：A201144004

号；原国家 A级土地评估机构）

资格获得时间：2009年 7月 1日

估价资格有效期限：至 2016年 6月 30日

法定代表人：陈平

估价机构联系电话：（0755）82541218

四、估价目的

为委托方拟收购估价对象土地使用权提供客观、合理的价值参考依据而

评估土地使用权市场价值。

五、估价依据

1、国家有关法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八

号，2004年 8月 28日）

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第

七十二号，2007年 8月 30日）

38

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990

年 5月 19日国务院令第 55号发布）

（4）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

（5）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的

通知（国税发[2006]187号，2006年 12月 28日）

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007 年 9 月 28

日中华人民共和国国土资源部部令第 39 号）

（7）国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号，2008年

1月 3日）

2、新疆生产建设兵团石河子市有关法律、法规

（1）《新疆维吾尔自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（自

治区九届人大常委会第十次会议于 1999年 7月修订）

（2）《新疆维吾尔自治区招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实施细则》

（3）关于印发《石河子市国家建设征地补偿安置标准的规定》的通知（石

政发[2011]40号）

3、技术规程

（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）

（3）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

（4）《城市地价动态监测技术规范》（GB/T 1009-2007）

4、委托方提供的资料

（1）国有土地使用证及国有建设用地使用权出让合同

（2）委托方提供的涉及估价对象的其它有关文件、图表和资料

5．估价人员调查的资料

（1）现场勘查记录、摄影照片

（2）公司掌握的有关房地产市场情况资料

39

（3）估价人员现场查勘、调查、收集的相关资料

①估价对象宗地位置情况

②估价对象现状利用条件

③宗地内外基础设施调查情况

④宗地所在区域情况

⑤估价人员现场调查收集的其它相关资料

六、估价期日

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），本次估价期日设定为：

二○一五年五月三十一日

七、估价日期

二○一五年六月一日至二○一五年九月五日

八、地价定义

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014，2014 年 07 月 24 日）

的规定，并结合本次项目的具体要求，本次评估的价格是指委估宗地在下列

估价设定条件下的国有土地使用权价格评估。

名称天伟化工土地天伟电厂土地天伟电石土地希望变电站土地

坐落石河子北工业园区石河子北工业园区石河子北工业园区石河子化工新材

料产业园

土地使用权面积（㎡） 559,999.62 172,387.46 399,417.37 32,350.75

使用权类型出让出让出让出让

土地地类

（用途）设定工业用地工业用地工业用地工业用地

土地开发程

度

实际宗地内外四通（通上水、通路、通电、通讯）、地上有建筑物

设定宗地外四通（通上水、通路、通电、通讯）、宗地内平整

土地受让人新疆天业（集团）有限公司

估价期日以 2015年 5月 31日为估价期日

40

土地使用年限



年限为 46.47年。

估价对象于估价期日

的剩余土地使用年限

为 49.75年。



年限为 46.47年。

估价对象于估

价期日的剩余

土地使用年限

为 49.04 年。

他项权利




项权利限制。


对象无其他特殊使用

规定，目前也无他项

权利限制。




项权利限制。

截至估价期

日，估价对象

无其他特殊使

用规定，目前

也无他项权利

限制。

容积率设定等于 0.6

备注

本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度、

容积率等各项评估设定条件，于估价期日 2015年 5月 31日的正常市场条件下，

未考虑估价对象可能存在的抵押、担保等影响其价值的因素限制的国有土地使

用权价格。

九、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照土地估价的基本原则和

估价程序，选择合适的估价方法，估价得到委估宗地在估价设定用途、

使用年限及开发程度条件下，于估价期日的国有土地使用权价格为：


土地面积：559,999.62 平方米


总地价：132,417,510.00 元



土地面积：172,387.46 平方米


总地价：41,271,282.00 元



土地面积：399,417.37 平方米


总地价：94,446,231.00 元

41



土地面积：32,350.75 平方米


总地价：7,725,683.00 元


四宗地合计：

总地价： 275,860,706.00 元



十、需要特殊说明的事项

（1）估价范围内涉及的土地：天伟化工土地于 2014年 8月 25日取得了

《国有土地使用证》，希望变电站土地于估价日期内 2015年 8月 4日取得了

《国有土地使用证》，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015年 9月 2

日取得了《国有土地使用证》，其中天伟电石土地中列入评估范围的土地面

积为 399,417.37平方米。

（2）本次评估设定为宗地红线外四通（通上水、通路、通电、通讯）及

宗地内土地平整。

（3）本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变

化，则估价结果应进行调整或重新估价。

（4）本次估价的是估价对象在满足前述假设和限制条件的前提下未存在

抵押、担保等影响其价值的因素限制状态下的国有土地使用权价格。

（5）本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况

对估价结果的影响。

（6）本次评估未考虑地上建筑物对地价的影响，提醒报告使用人注

意。

43

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象概况

本次估价对象是指位于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区内的四

宗工业用地，土地使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地面积分别

为天伟化工 559,999.62 平方米，天伟电厂 172,387.46 平方米，天伟电石

399,417.37 平方米，希望变电站土地 32,350.75 平方米。土地用途为工业

用地，四宗土地中天伟化工土地于 2014 年 8 月 25 日取得了《国有土地使

用证》，希望变电站土地于估价期日内 2015年 8月 4日取得国有土地使用

证，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015年 9月 2日取得了《国有

土地使用证》。本次土地使用年限按工业地最高使用期限 50年计，截止估

价期日 2015 年 5 月 31 日，四宗土地剩余使用年限分别为天伟化工 46.47

年,天伟电厂 49.75年，天伟电石 46.47年，希望变电站土地 49.04年。

二、估价对象描述

（一）土地位置及土地登记状况


根据石河子市人民政府确权发证的《国有土地使用证》（编号为师国

用（2014）出字第开 25 号）确认证载土地面积为 559,999.62 平方米，土

地使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012028GB00060，图号为 14.00-24.00、14.00-24.25；登记时间为

2014年 8月 25日。

该宗地位于石河子北工业园区内，东：东三路，南：北十二路，西：

天伟热电，北：北十四路。新疆天业（集团）有限公司于 2011 年 11 月 18

日以出让方式取得 559,999.62平方米国有建设用地使用权，土地用途为工

业用地，出让年限 50 年，终止日期为 2061 年 11 月 17 日。周围基础设施

达到红线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

44



用（2015）出字第 1450028号）确认证载土地面积为 172,387.46平方米，

土地使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号

为 659001008017GB03470，图号为 14.00-23.75、14.00-24.00；登记时间

为 2015年 9月 2日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子市北工业园区内，东：东二路，

南：北十二路，西：天能电厂，北：北十四路；新疆天业（集团）有限公

司于 2015 年 3 月 2 日以出让方式取得 172,387.46 平方米国有建设用地使

用权，土地用途为工业用地，出让年限 50 年，终止日期为 2065 年 3 月 1

日。周围基础设施达到红线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地

内土地平整。



用（2015）出字第开 35 号）确认证载土地面积为 569,997.37 平方米，土

地使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012036GB00040，图号为 14.75-26.25、14.50-26.25；登记时间为

2015年 9月 2日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子北工业园区内，东:二十万吨化工

城（天业化工），南：北十四路，西：天能电石，北：北十五路；新疆天

业（集团）有限公司于 2011 年 11 月 18 日以出让方式取得 569,997.37 平

方米国有建设用地使用权，土地用途为工业用地，出让年限 50年，终止日

期为 2061年 11月 17日。其中 170,580平方米的水泥用地不在此次的评估

范围，故纳入评估范围的土地为 399,417.37平方米；周围基础设施达到红

线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

45



用（2015）出字第开 30号）确认证载土地面积为 32,350.75平方米，土地

使用权人为新疆天业（集团）有限公司，土地用途为工业用地，地号为

659001012040GB00040，图号为 15.00-26.27.00；登记时间为 2015 年 8 月

4日。

该宗地位于新疆生产建设兵团石河子化工新材料产业园，东：青松水

泥，南：北十五路，西：BDO一期，北：清红线。新疆天业（集团）有限公

司依据师国土资函【2014】112号文件于 2014年 6月 13日以出让方式取得

开发区 2014-09 号土地 32,350.75 平方米国有建设用地使用权，土地用途

为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2064 年 6 月 12 日。周围基

础设施达到红线外四通（通上水、通电、通路、通讯），宗地内土地平整。

（二）土地权利状况

1、权属：土地所有权为国家所有，土地使用权人为新疆天业（集团）

有限公司。

2、年期：国有建设用地使用权出让合同记载土地使用年限为 50 年。

截止估价期日 2015 年 5 月 31 日，四宗土地剩余使用年限分别为天伟化工

46.47年,天伟电厂 49.75年，天伟电石 46.47年，希望变电站 49.04年。

3、他项权利：截至估价期日，估价对象无其他特殊使用规定，目前也

无他项权利限制。

(三）土地利用状况

估价对象新疆生产建设兵团石河子市北工业园区四宗工业土地实际开

发程度达到宗地红线外四通（即通路、通上水、通电、通讯）、宗地上有

多栋生产厂房、生活用房及附属建筑物。宗地深度、宽度适中，形状较规

则，界址清晰。

46

（1）周边配套

估价对象位于石河子市北工业园区，基础设施一般，生活便利度较差，

环境状况一般，交通状况一般。

（2）规划指标

土地用途为工业，建筑容积率参照市（县）政府规划管理部门确定的

出让宗地规划条件内涵设定为不低于 0.6。

三、地价影响因素分析

1．一般因素

（1）城市资源状况

1）区位

石河子市位于东经 85°59′12″～86°08′13″、北纬 44°15′

43″～44°19′13″之间，东以玛纳斯河床中心为界，与玛纳斯县为邻；

北以石河子总场一、三分场的北界，东起夹河子水库西坝，西至总排干渠

与蘑菇湖水库角相接处为界；西以石河子总场三分场、石河子农学院试验

场和石河子乡的西界为界；南以总排干渠与两利渠交叉处，沿哈巴克沟，

经 1275.3三角架到十户窑向东延伸至玛纳斯河床中心，即石河子乡南界为

界；北、西、南三面与沙湾县环接。东西最大距离 19千米，南北最大距离

36.7千米，面积 460平方千米。城区东距自治区首府乌鲁木齐市 150千米，

西距边境重镇伊宁市 549千米。

2）行政划分

石河子市辖 5个街道办事处、2个镇。分别是新城街道、向阳街道、红

山街道、老街街道、东城街道、北泉镇、石河子镇，共有 52个社区、23个

村委会。

3）人口

2014 年末，垦区总人口 63.72 万人，比上年末增长 2.3%。全年出生

47

人口 4220人，出生率 6.70‰；死亡人口 2855人，死亡率 4.53‰；人口自

然增长率 2.17‰。出生人口性别比为 107:100。计划生育率 99.88%。

4）交通概况

石河子市交通便利。亚欧大陆桥之兰新铁路西段、连霍高速公路和 115

省道贯穿市区南北两侧，垦区公路通达各农牧团场，其中省道 7 条，县道

16条，等级公路里程 1640公里，市区 3大客运站汽车客运通达北疆各地，

同时还包含数条出疆线路。公路运输客车直通石河子 18个农牧团场及疆内

乌鲁木齐、伊宁、克拉玛依、奎屯、阿勒泰、哈密、库尔勒等方向，疆外

定期开通重庆、成都、商丘直通客车。

石河子火车站交通方便，新的火车站已于 2011年 12月正式面向市民

开放投入使用，在这里有通达疆内阿拉山口、乌鲁木齐、北屯市、伊宁、

博乐、克拉玛依、乌鲁木齐、哈密，疆外兰州、宝鸡、西安方向的旅客列

车共计 7 对。石河子城市公交 34 条其中市区 25 条（其中包含双泉集专线

车 1 条，16 路双层旅游观光巴士线路 1 条），郊区线路 10 条。到 2012 年

末石河子公交总通达里程近 500多公里，周边的 152团、145团及石河子乡

等乡镇已经全部完成公交通达，在未来，周边农牧团场的客运班车也将逐

步纳入公交化改造，2006 年石河子公交市区线路普及 IC 卡乘车，2009 年

公交公司投资多万元建立了 GPS 调度系统，2013 年市政府为了改善市民乘

坐公交的环境，投资建立公交电子显示车站牌。

5）教育事业

2014年末，石河子市有垦区各类学校 77个。普通高等学校招生 11565

人，在校生 40185 人，毕业生 9012 人；成人高等学校招生 5052 人，在校

生 18436人，毕业生 3560人；中等专业学校学生招生 4848人，在校生 15024

人，毕业生 4299人；普通高中招生 5096人，在校生 14634人，毕业生 5420

人；普通初中招生 7619 人，在校生 23425 人，毕业生 7688 人；普通小学

48

招生 5246 人，在校生 33917 人，毕业生 6304 人。各类学校专任教师 7982

人。拥有幼儿园 67所，在园儿童 12599人。

6）医疗事业

2014年末垦区各类卫生机构数 771个，其中，医院 32个，社区卫生服

务站 66个，乡镇卫生院 1个，门诊部 21个，中心血站 1个，妇幼保健院 1

个，疾病预防控制中心 15个，卫生监督所 6个，团场、企事业单位和个体

卫生所（室）628 个。卫生技术人员 6926 人，其中，执业医师和执业助理

医师 2934人，注册护士 2873人。各类机构共有床位数 4716张。

2014 年末垦区各类提供住宿的社会服务机构 24 个，床位 3100 张，收

养入住各类人员 2500人。年末共有各类不提供住宿的社区服务中心 147个。

年末共有 9303人纳入居民最低生活保障补助。

7）（2004-2020）城市规划与发展目标

城市规划

①总体布局原则

从有利于推动城市化进程，实现城乡一体化来布局城市。

充分利用已建成和已规划的重要基础设施，提高城市的运营效率。

合理解决现状布局中对城市品牌不利因素，保持城市的优良传统。

总体上城市布局上的集中紧凑，结合现状因子适度有机分散。

重大城市设施之间的协调

②总体布局的构思

石河子享有“戈壁明珠”之美称，也留下了宝贵的精神财富和文化遗

产，曾三次被国家授予“全国园林绿化先进城市”，被联合国授予“人居

环境奖”的光荣称号；但随着石河子经济的发展，产业结构的变化，石河

子的环境状况和产业之间的矛盾越来越明显，如何解决这种之间的矛盾，

成为本轮规划的难点；城市布局的优化提到迫切时候。

49

城市传统特色的提升

可持续发展是石河子市未来的发展目标，而生态城市是实现可持续发

展的重要基础，也是对石河子园林城市特色的提升。在大力推进城市化的

进程中同时推进城市生态化的建设，是贯彻党的“十六大”提出的“促进

人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文

明发展之路”的必然要求。

生态城市是社会、经济、文化和自然的高度协同和谐的复合生态系统，

其内部的植物变换、能量流动和信息传递构成环环相扣、协同共生的网络，

具有实现物质循环再生、能量充分利用的信息反馈调节、经济效益高、社

会高度和谐、人与自然共生的机能。

城市管制

城市管制是实现城市发展的手段。随着社会经济的发展，社会空间的

分异将不可避免，城市城市中心区和周围边缘区、城市开发和城市保护、

富裕阶层和社会普通阶层以及社会弱势群体之间等为分配城市土地、环境

以及其他资源的矛盾将日益凸现，因此政府应通过提高资源的透明度，采

用公众展示、参与，以及市场调节与政府管制相结合等的一切公开化的手

段来保护城市的稳定发展。

③规划结构

石河子市将形成“双核、三片、多轴向发展”的空间结构。

“双核”是西部的市级商贸、文化、科技中心、交通枢纽和东部的市

级行政、商务中心。

“三片”包括西城片区、东城片区和南城片区。

“多轴向发展”是建立以西城片区为中心，依托南北子午路、石莫公

路向南发展南居住区；以东城片区的经济技术开发区为中心，依托东七路

及延伸线向北、向南发展北部工业园区、南生活区；依托东二、三路及东

50

二路北延伸线向北发展生态休闲旅游带；依托 312 国道，在北侧构建区域

性的大型专业市场区；依托北三路交通、景观轴线，强化东西两片的联系。

规划应充分考虑规划期内南部开发的可行性，将南子午路轴线和东七路跨

北疆铁路和乌奎高速公路向南延伸。

④发展目标

总体发展目标

在规划期内把石河子市建设成为综合实力较强，充满吸引力和竞争力，

社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的现代化大城市；成为经济

繁荣、社会文明、交通便利、环境优美、适宜创业发展和生活居住的生态

园林城市。

经济发展目标

2005年石河子市 GDP总量达到 53.75亿元，三产比例 9.4：44.0：46.6；

规划近期（2005～2010年）GDP总量达到 120亿元，三产比例 8：52：40；

中期（2010～2015年）GDP总量达到 180－210亿元，三产比例 5：60：35；

远期（2015～2020年）GDP总量达到 260－300亿元，三产比例 4：65：31。

3）产业发展战略

提升第一产业，基本实现农业现代化

以高效农业、绿色农业、创汇农业和农业产业化为方向，以农工增收、

团场增效为目标，继续调整优化农业结构，加快推进农业产业化、集约化、

设施化、现代化进程，提高综合效益，适度扩大农业生产规模，稳定粮食

总产，做精做强棉花，突出发展现代畜牧业，加快发展特色果蔬园艺业，

实现传统农业向现代集约化农业转变；常规农业向绿色、有机创汇农业转

变；棉花农业向棉花、畜牧、果蔬业三足鼎立转变。建成北疆最大的绿色，

有机农畜产品生产基地。积极发展特色农业和创汇农业，进一步提高农业

经济质量和效益。

51

二产：推进新型工业化

走新型工业化道路是党的十六大提出加快我国现代化，全面建设小康

社会的一项重要战略决策，它强调“以信息化带动工业化，以工业化促进

信息化”，工业化要满足“经济效益好、资源消耗低，环境污染小、人力

资源优势得到充分发挥”的发展要求。

石河子正处于工业化初期阶段后期，工业已经为推动石河子经济发展

的主体，未来相当长的时期内通过提高工业化水平带动市区和全市的经济

社会发展是必由之路。石河子在争取资金和项目加快工业化的过程中，必

须树立科学发展观，坚定不移地走新型工业化的道路，避免重走我国东部

地区发展之初“以环境换发展、以土地换效益”的老路。

调整产业空间布局，建设北部、开发区工业聚集区，引导企业向园区

集中，避免工业企业布点分散“遍地开花”，提高对土地、水源等环境资

源的利用效率，方便对影响环境的因素进行有效治理，依托工业园区和骨

干企业，构筑特色产业集群，在大力发展资本技术密集型企业的同时，积

极扶持容纳较多劳动力，消化就业压力的劳动密集型企业。

积极拓宽服务领域，大力发展新型服务业

按照“市场化、产业化、社会化”的要求，坚持以人为本，把发展服

务业作为扩大就业的主攻方向，重点改造提升传统服务业，加快发展新型

服务业，把加快服务业发展与推进经济结构调整、拓宽就业渠道、推进城

镇化进程相结合，全面提高服务业整体水平和效益。目前，石河子市第三

产业发展主要依靠传统商贸服务业和房地产业的带动，其他高层次的行业

和现代新型的行业少，潜力没有得到应有的发挥。未来石河子第三产业的

发展应注重拓展服务领域，提升服务的档次，鼓励和培育新兴服务产业的

发展。

产业结构

52

纵观世界经济发达国家城市和我国沿海经济发达城市的发展历程和相

关指标，石河子要提高综合吸引力，实现社会经济的快速发展，加快城市

化进程，建设地区中心城市，必须把工业经济放在主导地位，大力实施“工

业强市”的产业发展战略，在规划期内石河子的产业结构应明确为“二、

三、一”而非“三、二、一”。

⑤城市发展战略

促进区域协作发展

城市的发展前景与区域对城市的要求和城市在区域中的功能作用是紧

密联系的。石河子良好的区域位置和较强的工业基础，决定了石河子有条

件成为新疆重要的产业基地，石河子的城市发展一方面要主动溶入天山北

坡经济带，强调在区域基础设施建设和城市空间发展上的对接和协调，争

取重大项目布点落户，另一方面也要从自身要求出发，整合资源，优化城

镇体系结构和城市空间布局，提高城市的区域地位。

加速中心城市建设

石河子是新疆北部重点发展的地区中心城市之一，加快石河子市区的

建设速度，扩大城市规模，提高城市活力，集聚商气、人气，完善城市综

合服务功能，对增强城市综合竞争力和吸引力，带动所属区域经济发展，

统筹解决城乡差异问题、促进城乡一体化都有重要意义。

打造“生态园林人居名城”

“生态园林人居名城”的含义既包括“绿化”，也包括“乐业”，石

河子的城市规划应充分满足产业发展对城市空间的要求，充分利用自身良

好的现有绿化资源和生态环境资源，科学规划，合理布局，在满足城市空

间多功能、高效、集聚要求的同时，加强市区内外的生态建设，为市民提

供完善的生产、生活设施和公共配套设施，吸引人们来此创业和居住。

8）2014年石河子市社会经济发展状况

53

初步核算，全年石河子垦区实现生产总值 397.86 亿元，比上年增长

15.4%。师市实现生产总值 380.48亿元，增长 17.0%。第一产业增加值 68.25

亿元，增长 11.2%；第二产业增加值 177.40 亿元，增长 19.6%；第三产业

增加值 134.83亿元，增长 17.0%。三次产业结构为 17.9︰46.6︰35.5。人

均生产总值为 64928元，增长 15.0%。

全年居民消费价格（CPI）一季度比上年上涨 2.9%，二季度上涨 2.2%，

三季度上涨 2.3%，全年平均上涨 1.9%，其中，食品类价格上涨 3.8%。工业

品出厂价格下降 1.6%，农产品生产者价格下降 10.0%。

第一产业

2014全年完成农林牧渔业总产值 157.91亿元，比上年增长 14.4%。

全年农作物播种面积 376.51 万亩，比上年增长 20.8%。其中粮食播种

面积 27.95 万亩，增长 25.6%；棉花播种面积 276.46 万亩，增长 13.5%；

油料作物播种面积 0.70万亩，下降 77.0%。

全年粮食总产 14.79万吨，比上年增长 54.9%；棉花总产 46.32万吨，

增长 14.6%；油料 0.32万吨，下降 76.8%；蔬菜 127.39万吨，增长 57.5%，

其中，工业制酱番茄 84.59万吨，增长 53.4%。

全年肉类总产量 6.47万吨，比上年增长 21.2%；牛奶产量 20.87万吨，

增长 16.8%；禽蛋 1.30 万吨，增长 25.5%。年末牲畜存栏 71.86 万头，增

长 37.9%，其中，牛 8.67万头，增长 26.0%；猪 40.67万头，增长 23.2%；

羊 22.30万只，增长 85.4%；牲畜出栏头数为 85.98万头，增长 20.5%，其

中，牛 3.17 万头，增长 25.3%；猪 67.49 万头，增长 17.0%；羊 14.87 万

只，增长 34.2%。

全年水产品产量 0.58万吨，比上年增长 9.4%。

全年完成造林面积 3.31万亩，比上年下降 15.3%。水果产量 15.81万

吨，增长 39.4%。

54

全年有效灌溉面积 366.99万亩，其中，节水灌溉面积 356.04万亩。

第二产业

全年实现工业增加值 138.19 亿元，增长 18.1%，其中，规模以上工业

增加值 133.89亿元，增长 25.7%。

全年完成工业总产值 535.48亿元，比上年增长 16.4%。

全年规模以上工业企业累计实现利润 29.10亿元，比上年增长 21.3%。

总资产贡献率 5.3%，下降 0.9个百分点；资本保值增值率 115.7%，下降 8.3

个百分点；资产负债率 68.4%，提高 3.9个百分点；流动资产周转次数 2次

/年，减少 0.4次；成本费用利润率 5.8%，提高 0.2个百分点；全员劳动生

产率 24.80万元/人•年，增加 3.77万元/人•年；产销率为 92.3%，下降 2.3

个百分点。

全年实现建筑业增加值 39.21亿元，比上年增长 25.6%。全年共完成建

筑业施工产值 160.06 亿元，增长 41.3%。具有资质等级的总承包和专业承

包建筑企业完成施工产值 160.06亿元，增长 41.3%，实现利润 1.07亿元，

下降 3.1%。

第三产业

全年实现社会消费品零售总额 85.43 亿元，比上年增长 21.9%。按城

乡分，城镇零售额 72.84亿元，增长 22.2%，乡村零售额 12.59亿元，增长

19.8%；按行业分，批发和零售业零售额 69.28 亿元，增长 24.2%；住宿和

餐饮业零售额 16.15亿元，增长 12.8%。

全年批发零售业商品销售总额 444.70亿元，比上年增长 39.6%，其中，

限额以上企业商品销售总额 162.96亿元，下降 11.8%。

全年实现货物进出口总额 20.34 亿美元，比上年增长 27.2%，其中，

出口 19.32 亿美元，增长 23.7%；进口 1.02 亿美元，增长 1.8 倍。进出口

差额 18.30亿美元，比上年增加 3.05亿美元。

55

年末，经济技术开发区注册企业 1537 家。全年实现生产总值 187.11

亿元，其中，工业增加值 128.11 亿元。完成固定资产投资 196.63 亿元。

实现税收 27.27亿元。

年末，垦区民用车辆保有量 163289 辆，比上年增长 8.6%，其中，私

人汽车 71919辆，增长 20.0%。

全年垦区邮政和电信完成业务收入 8.74 亿元，比上年下降 1.7%。年

末固定电话（含小灵通）用户 21.44万户，移动电话用户 101.69万户，互

联网用户数 14.73万户，其中，宽带上网用户 14.01万户。

全年接待游客 620万人次，比上年增长 17.4%，实现旅游总收入 32.20

亿元，增长 27.8%。

年末，金融机构人民币各项存款余额 487.00亿元，比上年增长 5.9%；

各项贷款余额 341.19亿元，增长 16.1%。

9）新疆自治区 2015年 1-4月房地产市场简析

1-4 月，全区房地产市场开发投资增速继续走低，企业到位资金持续

下降。虽然受国家政策及本地新政连续出台的影响，购房者观望情绪有所

松动，商品房销售下降趋势有所扭转。但由于市场对新政仍处于消化期，

实质性作用尚不明显。

（一）、房地产开发投资增速继续回落

1-4月，全区完成房地产开发投资 93.03亿元，比上年同期增长 6.5%，

增速回落 13.4 个百分点，比 1-3 月回落 2.7 个百分点，为 2013 年以来增

速最低点。占固定资产投资的比重为 8.5%，比上年同期回落 0.9个百分点。

56

从工程用途看，住宅投资 52.36 亿元，下降 7.4%，比上年回落 26.1

个百分点，降幅比 1-3月降幅扩大 1.8个百分点；非住宅投资 40.67亿元，

增长 31.9%，，增速比上年提高 9.7个百分点，比 1-3月回落 6.0个百分点。

（二）、商品房销售略有好转

受国家出台多项促进房地产市场平稳发展的调控政策和全区实施新建

商品房契税补贴及提高贷款最高额度，放宽贷款条件等新政的影响，购房

者观望态度有所松动，全区住宅销售下降势头有所扭转。1-4月，全区商品

房销售面积 320.78 万平方米，比上年同期增长 4.3%，增速比 1-3 月提高

17.0 个百分点。其中，住宅销售面积 275.25 万平方米，增长 5.4%，增速

提高 13.1个百分点。商品房销售额 146.72亿元，下降 0.4%，降幅收窄 24.2

个百分点。其中，住宅销售额 111.52 亿元，下降 1.6%，降幅收窄 12.5 个

百分点。

57

（三）、企业到位资金依然紧张

整体低迷的房地产市场形势导致房地产企业到位资金正面临贷款难、

融资难、自筹资金链吃紧、以市场销售为主的回笼资金渠道受阻的阶段。

1-4 月，企业到位资金 202.98 亿元，比上年同期下降 9.0%，降幅扩大 1.0

个百分点，增速低于房地产开发投资 15.5个百分点。其中，国内贷款 18.88

亿元，下降 21.2%，降幅扩大 8.1 个百分点；自筹资金 81.23 亿元，增长

9.9%，增速回落 9.8个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款 93.27亿元，

下降 19.2%，降幅收窄 0.2个百分点。

（四）、库存压力依然较大

1-4月，全区待售面积 993.34万平方米，比上年同期增加 287.46万平

方米。其中，待售 1-3 年面积 543.63 万平方米，增加 180.19 万平方米，

待售 3 年以上面积 57.17 万平方米，增加 835 平方米。虽然商品房销售市

场有所回暖，但待售面积总量仍在高位，因此，房地产开发企业对资金回

笼和投资信心的影响依然较大。

（五）、施工面积、新开工面积、竣工面积均有所回落

58

由于房地产销售市场对新政仍处于融合期，加之开发企业依然存在资

金周转、库存压力等问题，影响房地产开发商对投资的信心，放慢建设工

程进度。1-4月，全区完成施工面积 8551.56万平方米，增长 12.6%，比 1-3

月回落 1.1 个百分点。其中，新开工面积 342.67 万平方米，增长 16.0%，

回落 5.6个百分点。竣工面积 197.07万平方米，增长 17.4%，回落 23.5个

百分点。

2．区域因素

为了加快八师石河子市重化工产业的发展，构建一个规划科学、布局

合理、资源能够有效配置的轻重工业产业结构，同时解决开发区发展空间

不足的矛盾。2003 年，师市党委启动了北工业园区的规划建设工作，从此

拉开了师市重化工产业发展的序幕。自治区人民政府将北工业园区批准为

自治区级工业园区，并要求园区要坚持科学发展观，按照构建和谐社会的

要求，充分发挥比较优势，突出特色，实施一批示范项目，加快循环经济

体系建设，努力建成资源节约型、环境友好型工业园区。

按照自治区工业园区组织、规划、项目和措施“四落实”的要求，结

合八师石河子市的实际，经师市党委研究，决定将北工业园区委托开发区

管委会进行管理。为了确保北工业园区科学规划，合理布局。开发区管委

会就北工业园区的开发建设问题形成了一致的意见。

北工业园区的开发建设原则：

根据八师石河子市的产业发展布局，北工业园区重点布局重化工及其

下游产品和与之相配套的辅助产业。为此，我们确定了北工业园区“整体

规划、分步实施、梯度推进”的开发建设原则，做到扬长避短、体现特色、

合理布局，实现北工业园区产品项目链接、公用辅助设施、物流运输、环

境保护和管理服务“五个一体化”，强化园区内外各要素的相互组合，引

导产业向集群化、循环型发展。

59

——整体规划，就是对园区 31.2平方公里范围内的功能分区、产业布

局、公用设施、物流运输、绿化规模等涉及园区长远发展的框架性规划做

到高起点、高水平、高标准一次性到位，做到立足当前，着眼长远，目标

明确，突出重点，抓住关键。

——分步实施，就是按照园区的产业定位和项目功能分区，在保持骨

架性功能到位的基础上，坚持项目建设与基础设施配套同步进行，既满足

项目对基础设施的基本要求，又做到投入资金发挥最大的效能。

——梯度推进，就是按照功能分区，一、二类工业项目用地，三类工

业项目用地坚持由南向北梯度推进，既保持项目布局合理，又做到相对集

中。

北工业园区的产业定位：

根据师市党委提出的把北工业园区建设成为以氯碱化工、煤化工和石

油化工“三化合一”的生态型、循环经济示范园区的定位，大力发展氯碱

化工、煤化工、石油天然气化工，积极发展建材、精细化工、机械制造、

家用电器、纸制、生物质能源等，配套发展能源工业，适度发展纺织、印

染工业，建设和引进一批带动力强、关联度高、上下游配套、对兵团和八

师石河子市工业发展起关键作用的重大项目，培植工业经济新亮点，为北

工业园区实现快速发展提供有力的产业支撑。

北工业园区的资金运作模式：

建立长期稳定的开发建设资金渠道是北工业园区实现快速发展的关

键。从现实的情况来看，完全依靠开发区财政投入为主的开发建设模式已

不能适应北工业园区开发建设的需要，必须在拓展融资渠道上进行创新，

尝试基础设施建设投资主体的多元化。结合开发区近几年资金运作的实践，

经开发区党工委研究，将组建北工业园区开发建设公司，作为北工业园区

的融资平台。对无法形成收益的项目，由新组建的北工业园区开发建设公

60

司投资建设，对于能够形成收益的项目，采取多种方式，鼓励各类投资主

体投资建设。

力争经过“十一五”期间的快速发展，到 2010年，北工业园区工业总

产值达到 120亿元以上，着力打造更多的强势企业、优质名牌，以集团化、

规模化优势参与竞争，把北工业园区建设成为自治区规划管理科学、产业

优势突出、技术装备先进、资源循环利用和示范带动作用显现的新型工业

园区。

3．个别因素

影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地自身条件如面积、形

状、基础设施条件、临路状况等直接有关。本报告对估价对象地价产生影

响的个别因素进行以下分析：

①土地面积：估价对象四宗土地面积分别为天伟化工土地 559,999.62

平方米，天伟电厂土地 172,387.46 平方米，天伟电石土地 399,417.37 平

方米，希望变电站土地 32,350.75平方米。土地用途为工业用地。

②宗地形状：根据委托方提供的宗地平面图及估价人员现场查勘，宗

地深度、宽度适中，形状较规则，界址清晰。

③临路状况：


该宗地位于石河子北工业园区内，东：东三路，南：北十二路，西：

天伟热电，北：北十四路；临路状况为临次干道。


该宗地位于石河子北工业园区内，东：东二路，南：北十二路，西：

天能电厂，北：北十四路；临路状况为临次干道。


该宗地位于石河子北工业园区内，东:二十万吨化工城（天业化工），

61

南：北十四路，西：天能电石，北：北十五路；临路状况为临次干道。


该宗地位于新疆生产建设兵团石河子化工新材料产业园，东：青松水

泥，南：北十五路，西：BDO一期，北：清红线。

④开发程度：根据委托方提供的估价对象设定条件，估价对象已达到

四通（即通路、通上水、通电、通讯）、宗地上有多栋生产厂房、生活用

房及附属建筑物。

62

第三部分土地估价

一、估价原则

1、估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。

而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确

判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据土

地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则：

（1）合法原则

指房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。

（2）替代原则

指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场

交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

（3）供需原则

指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需

的特殊性和土地市场的地域性。

（4）估价时点原则

随着时间的推移，土地市场是不断变化的，在不同的时间点上，同一

宗土地其价值是不同的，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上

的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时

点是评估房地产时值的界限。

（5）报酬递增递减原则

指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土

地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

（6）变动原则

指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地

63

评估价格。

（7）贡献原则

指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可

以由土地对土地收益的贡献大小来决定。

（8）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价行业的发展，目前市场比较实用的宗地估价方法有

收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等

方法，由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行

地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握

的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更

接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便相互印证，

减少误差，确定出合理的价格。本次评估采用两种方法评估，相互检验。

二、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014,以下简称“规程”），

常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、

基准地价系数修正法等。估价方法的选取应按照地价评估的技术规程，根

据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点和估价目的等，选

择适当的估价方法。

一般而言，土地评估方法主要有收益法、市场比较法、基准地价系数

修正法、假设开发法、成本逼近法等。

收益法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土

地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合

理价格的方法。收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的

估价。

假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除

64

预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额

来估算待估土地价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的

土地估价。假设开发法评估必须具备以下条件：（1）评估对象具有开发或

在开发的潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外

的方法进行求取；（2）应有规划设计条件且规划设计条件等已确定。

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，

且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交

价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。拥有大量的交

易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上

一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方

法。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场

狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，

对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具

特殊性的土地估价项目也比较适用。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城

市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方

法。基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。

特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行

为中的土地资产评估。

在进行评估方法选择时，要结合评估的目的及资料搜易难易程度等综合

确定，由于市场法贴近市场状况，评估结果往往也最具有说服力。

经过评估人员实地勘察、分析论证，被评估对象位于石河子北工业园区，

评估区域内工业企业较多，土地市场较为活跃，工业用地多采用招拍挂方

式取得，土地市场交易案例资料较易获取，故采用市场比较法进行评估；

65

且区域内工业用地较多，多为成片开发用地，成本资料详实，故选用成本

逼近法。

（一）宗地技术经济指标

估价对象 1 天伟化工土地面积 559999.62 平方米，位于石河子市北工

业园区内，宗地编号为 2011-石总场-36号，用途为工业用地，容积率不低

于 0.6。

估价对象 2天伟电厂土地面积 172,387.46平方米，位于石河子市北工


于 0.7。

估价对象 3天伟电石土地面积 399,417.37平方米，位于石河子市北工


于 0.6。

估价对象 4 希望变电站土地面积 32,350.75 平方米，位于石河子化工

新材料产业园，地号为 659001012040GB00040，用途为工业用地。

（二）估价过程

以估价对象 1 天伟化工土地为例进行测算

Ⅰ、市场比较法

市场比较法内涵

在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时

期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价

格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出

估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

计算公式：Pd=Pb×A×B×C×D×E

Pd—待估宗地价格； Pb—比较案例宗地价格；

A=待估宗地情况指数/比较案例宗地指数;

66

B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期地价指数;

C=标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数;

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数;

E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数。

本次评估的四宗土地均为工业用地，四宗土地除剩余寿命年限不同，

其余状况均趋同，估价人员以待估宗地—天伟化工土地50年使用年限评估

值调整确认其余两宗不同剩余寿命年限的土地价值。根据委估宗地—天伟

化工土地的实际情况，选择了三个已发生交易、用途与委估宗地相同的实

例，以它们的价格作比较，结合影响工业用地地价的因素，进行因素修正。

1、比较实例的选择

选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：

A、与待估宗地的用途相同

B、与待估宗地的交易类型相同

C、交易案例必须属于正常交易

D、与待估宗地所处的区域及个别条件相近

E、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正

F、统一价格基础

估价对象位于石河子北工业园区，交易案例较多，根据待估宗地情况

和估价方掌握的资料，结合替代原则，选择出与估价对象条件相类似的三

个实例作为比较案例,其基本情况介绍如下：

案例一：

工业用地A，宗地编号为：石河子开发区2014-15号，坐落于石河子开

发区北工业园区，宗地面积169,897.44平方米，设定用途为工业，成交单

价221.78元/平方米，出让年限为50年，用地类型为工业用地，土地开发程

度为宗地红线外“四通一平”，容积率大于等于0.7。

67

案例二：

工业用地B，宗地编号为：石河子开发区2014-16号，坐落于石河子开




案例三：

工业用地C，宗地编号为：石河子开发区2014-17号，坐落于石河子开




2、编制比较因素条件说明表

根据待估地块的用途及所处区域的地价影响因素，影响估价对象价格

的主要因素有：

A、土地用途：是否一致

B、交易情况：是否正常、公开、公平、自愿的交易

C、交易时间：确定地价指数

D、区位因素：主要有产业聚集度、距对外站点距离、自然条件、发展

潜力

E、个别因素：主要有临街道路状况、宗地面积、土地开发程度、宗地

形状

在比较因素条件说明表中具体说明实例的位置、用途、面积、土地利

用情况、土地基础设施状况、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易

情况和交易价格等条件编制比较因素条件说明表。

68

比较因素条件说明表

估价对象和比较案例委估宗地比较实例一比较实例二比较实例三

比较因素内容

宗地名称天伟化工土地石河子开发区

2014-15 号

石河子开发区

2014-16 号

石河子开发区

2014-17 号

使用权交易价（元/平方米）待估 221.78 221.85 220.75

位置石河子北工业园区石河子北工业园区石河子北工业园区石河子北工业园区

土地用途工业工业工业工业

土地等级同一级别同一级别同一级别同一级别

交易情况正常正常正常正常

交易期日 2015 年 5 月 2014 年 7 月 2014 年 7 月 2014 年 7 月

容积率 0.6 0.7 0.7 0.7

土地使用年期 50 年 50 年 50 年 50 年

区域因素

距对外站点距离＞10KM ﹥10KM ﹥10KM ﹥10KM

自然条件自然条件较好、地表

平坦

自然条件较好、地表

平坦

自然条件较好、地

表平坦

自然条件较好、地

表平坦

产业聚集规模好一般一般一般

发展潜力好一般一般一般

个别因素

临街道路状况临次干道临次干道临次干道临次干道

面积 559999.62 169897.44 130135.69 141243.36

土地开发程度四通一平四通一平四通一平四通一平

宗地形状规则规则规则规则

69

3、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折

算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素条件指数表。除期日

外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较实例相应

因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。

在本次评估中，以委估地块实际情况设定指数为 100，将比较实例情况

与之加以比较，确定出相应指数，确定依据如下：

1）土地用途都是工业用地与委估地块用途相同，因此不需进行修正，

故确定三个比较实例的土地用途条件指数均为 100。

2）土地等级修正按所处级别不同，三个比较案例处于同一地价区，土

地等级修正指数均为 100。

3）本次选择的三个案例都是正常交易案例，且在土地管理部门办理了

各项手续，交易情况条件指数均为 100。

4）土地交易期日修正，由于待估宗地与可比实例交易日期相隔有段距

离，石河子市未纳入全国城市地价动态监测网，根据估价师对当地类似工

业用地市场的了解，工业用地地价水平变化不大，因此对土地交易日期不

做修正，故修正指数均为 100。

5）现状容积率对地价的影响较大，当容积率小于等于 1不修正。

6）待估宗地与三个比较实例土地使用年期一致，故使用年期指数均为

100。

7）区域因素中包含距离对外站点距离、自然条件、产业聚集规模、发

展潜力四项因子，修正系数情况如下：

①距离对外站点距离按距离值＜ 2000、2000-2500、2500-3500、

3500-5000、＞5000分五个级别。每相差一个级别，区域因素修正+2。

②自然条件修正主要按自然条件优、地表平坦；自然条件较优、地表较

70

平坦；自然条件一般、地表稍有起伏；自然条件较差、地表起伏较大、可

能有地质威胁；自然条件差、地表起伏较大、有地质威胁分五级别。每相

差一个等级，区域因素修正+2。

③产业聚集规模根据近期宗地所处区域内工业企业数量多，生产联系紧

密；工业企业数量较多,生产联系较紧密；工业企业数量一般,生产联系一

般；工业企业数量较少,生产联系较少；工业企业数量少,生产基本无联系

分五个级别。每相差一个等级，区域因素修正+2。

④发展潜力根据近期宗地所处区域的投资建设项目的情况，按很大、大、

较好、一般、较小分五个级别。每相差一个等级，区域因素修正+2。

8）个别因素中包含临街道路、面积、基础设施、宗地形状四项因子，

修正指数情况如下：

①临街道路按临混合型主干、交通型主干；临生活型主干；临交通型次

干、混合型次干；临生活型次干；临支路分五个级别。每相差一个级别，

区域因素修正+3。

②宗地面积修正以估价案例土地面积大小比较估价对象的情况，以是否

适合最佳利用为依据，稍有影响的修正+2，影响较大的修正+4。

③基础设施条件修正以设定的宗地的土地开发程度为标准，每增加或减

少一项，个别因素向上或向下修正+2。

④宗地形状以其规整程度对应用影响的情况，以是否适合最佳利用为依

据，稍有影响的修正+2，影响较大的修正+4。

根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数

表。比较因素指数确定如下：

71

比较因素条件指数表

估价对象和比较案例委估宗地比较实例一比较实例二比较实例三

比较因素内容

宗地名称天伟化工土地石河子开发区

2014-15 号

石河子开发区

2014-16 号

石河子开发区

2014-17 号

使用权交易价（元/平方米）待估 221.78 221.85 220.75

位置 100 100 100 100

土地用途 100 100 100 100

土地等级 100 100 100 100

交易情况 100 100 100 100

交易期日 100 100 100 100

容积率 100 100 100 100

土地使用年期 100 100 100 100

区域因素

距对外站点距离 100 100 100 100

自然条件 100 100 100 100

产业聚集规模 100 96 96 96

发展潜力 100 96 96 96

合计 100 98 98 98

个别因素

临街道路状况 100 100 100 100

面积 100 100 100 100

土地开发程度 100 100 100 100

宗地形状 100 100 100 100

合计 100 100 100 100

4、编制因素比较修正系数表

在比较因素条件指数表的基础上。进行比较案例土地用途、交易情况、

交易时间、区域因素和个别因素等修正，即将估价对象的因素条件与比较

案例的因素条件进行比较，得到各区域修正系数，并得出比准价格。

因素比较修正系数表

估价对象和比较案例比较实例一比较实例二比较实例三

比较因素内容

宗地名称石河子开发区 2014-15

号

石河子开发区

2014-16 号

石河子开发区

2014-17 号

位置 1 1 1

72

土地用途 1 1 1

土地等级 1 1 1

交易情况 1 1 1

交易期日 1 1 1

容积率 1 1 1

土地使用年期 1 1 1

区域因素 1.0204 1.0204 1.0204

个别因素 1 1 1

使用权交易价（元/平方米） 221.78 221.85 220.75

比准单价 226.3 226.38 225.25

平均单价 225.98

因比较案例的比准价格相差不大，经分析没有实质上的差异，故取三个

比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果，则出

让条件下待估宗地土地使用权 50年单价为 225.98元/平方米，

土地使用年限修正指数公式为：

m

n

r

rK

)1/(11

)1/(11

式中：K——使用年限修正系数

r——土地还原率 6.0％

n——待估宗地土地使用年限

m——比较实例土地使用年限

天伟化工土地剩余寿命年限为 46.47年，则年期修正系数为 0.9869，

天伟电厂土地剩余寿命年限为 49.75年，则年期修正系数为 0.9992，

天伟电石土地剩余寿命年限为 46.47年，则年期修正系数为 0.9869，

希望变电站土地剩余寿命年限为 49.04年，则年期修正系数为 0.9967，

则：出让条件下天伟化工现状土地使用权单价=225.98×0.9869=223.02元/

平方米

出让条件下天伟电厂现状土地使用权单价=225.98×0.9992=225.80 元/平

方米

出让条件下天伟电石现状土地使用权单价=225.98×0.9869=223.02 元/平

73

方米

出让条件下希望变电站现状土地使用权单价=225.98×0.9967=225.23 元/

平方米

Ⅱ、成本逼近法

成本逼近法就是以开发土地所耗费的各种费用之和为主要依据，再加

上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的一

种方法。

计算公式：土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

+土地增值收益

1、土地取得费及相关税费

土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支

付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗

地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费（含

土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗补偿费及地上物补偿）、征地管理

费、耕地占用税、耕地开垦费等。

（1）土地取得费

此次评估中采用的土地取得费是指占用农用地的补偿费用，包括土地

补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。根据石河子市人民政

府石政发[2011]40号《关于印发<石河子市国家建设征地补偿安置标准的规

定>的通知》的规定，以及结合估价人员在石河子开发区实行调查的有关情

况，其土地取得费用项目如下：

①土地补偿费：按照 1,500元/亩的 1.1倍（即 1,650元/亩）标准的 8

倍补偿。

②安置补助费：按照 1,500 元/亩的 1.1 倍（即 1,650 元/亩）标准的

10倍补偿。

74

③青苗补偿费：按照 2,000元/亩补偿。

地上附着物补偿费：5,000元/亩；

合计：每亩土地取得费用为 36,700元，折合每平方米单价为 55元。

（2）相关税费

根据石河子市国土资源局新疆国土资源规划研究院于二 OO七年十二月

公布的《石河子市城区土地定级与基准地价更新报告标准》得知，相关税

费主要指管理费，本次取相关税费为 4%，则：

相关税费=土地取得费×4％

=55×4％

=2.20(元/平方米)

2、土地开发费

土地开发费因具体的土地开发状况不同而不同，根据实地调查及根据

石河子市国土资源局新疆国土资源规划研究院于二 OO 七年十二月公布的

《石河子市城区土地定级与基准地价更新报告标准》得知，石河子市工业

用地的公共事业建设配套费标准为：

土地级

别公共事业建设配套费（元/平方米）平均

Ⅱ级 150——160 155

Ⅲ级 140——150 145

Ⅳ级 130——140 135

本次评估的土地为三级工业用地，根据以上标准，Ⅲ级工业用地平均

每平方米为 145元。

即估价对象开发成本为：145元/㎡

3、投资利息

根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1年,投资

利息率按评估基准日中国人民银行公布 0.5-1年期贷款利息率 5.10%计。假

75

设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投

入，故：

投资利息=（土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.10％＋土地开发

费×开发周期×1/2×5.10％

=（55+2.2）×5.10%×1+145×5.10%×1/2

＝6.61元/平方米

4、投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作

用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，据目前土地开发平均收益

水平取 15%-25%，考虑所在区域土地开发情况，并结合估价对象位于石河子

市北工业园区，区内工业聚集度一般，取 15%作为本次土地评估的投资利润

率。则：

投资利润=(土地取得费+相关税费＋土地开发费)×开发周期×15％

=(55+2.20＋145)×1×15％

=30.33 （元/平方米）

5、土地增值收益

根据成本逼近法的计算公式，以上五项之和为成本价格，成本价格乘

以土地增值收益率即为土地增值收益。根据该区域工业用地的实际情况，

确定土地增值收益率为 20%,则：

土地增值收益=（55+145＋2.20+6.61+30.33）×20％

=47.83（元/平方米)

6、无限年期土地使用权价格

无限年期土地价格=土地取得费及相关税费＋土地开发费＋利息＋利

润＋土地增值收益

=55＋145+2.20+6.61+30.33+47.83

76

=286.97（元/平方米）

参照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)，成本逼近法求取有限

年期土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正，由于政府公布的出让

金标准为法定最高出让年限的出让金，其年期修正公式为：

年期修正系数 k

其中：r —土地还原利率 6.0%

n—土地使用年期

天伟化工土地剩余寿命年限为 46.47年，则年期修正系数为 0.9333，

天伟电厂土地剩余寿命年限为 49.75年，则年期修正系数为 0.9449，

天伟电石土地剩余寿命年限为 46.47年，则年期修正系数为 0.9333，

希望变电站土地剩余寿命年限为 49.04年，则年期修正系数为 0.9426，

则：出让条件下天伟化工现状土地使用权单价=286.97×0.9333=267.83元/

平方米

出让条件下天伟电厂现状土地使用权单价=286.97×0.9449=271.16 元/平

方米

出让条件下天伟电石现状土地使用权单价=286.97×0.9333=267.83 元/平

方米

出让条件下希望变电站现状土地使用权单价=286.97×0.9426=270.50 元/

平方米

7、区位和个别因素修正

利用成本逼近法求得的土地价格是该区域内土地的平均价格，需根

据估价对象的状况进行因素修正。

根据待估宗地的用途和该用途的特点分析，本次评估选取下列因素进

行修正，并按不同因素对价格影响的程度取不同指数分值。

项目优较优一般较差差

nr)1(

11

77

交通条件好较好一般较差差

4 2 0 -2 -4

环境条件无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染

4 2 0 -2 -4

规划条件无限制基本无污染稍有限制较严格限制严格限制

4 2 0 -2 -4

宗地面积适中较适中一般较大或较小过大或过小

4 2 0 -2 -4

宗地形状规则较规则一般不规则极不规则

4 2 0 -2 -4

估价对象均位于石河子北工业园区内，分别都是临近园区内道路，交

通条件一般，修正系数为 0；环境基本无污染，环境条件一般，修正系数 0；

稍有规划限制，规划条件一般，修正系数 0；估价对象土地面积一般，修正

系数 0；呈规则四边形，形状对土地利用影响一般，修正系数 0。

则因素修正系数为：

(100+0+0+0+0+0)/100＝1.00

8、确定宗地价格

宗地价格＝有限年平均价格×因素修正系数

则：天伟化工现状土地使用权单价=267.83元/平方米

天伟电厂现状土地使用权单价=271.16元/平方米

天伟电石现状土地使用权单价=267.83元/平方米

希望变电站现状土地使用权单价=270.50元/平方米

(三）地价结果的确定

根据地价评估技术规程及估价对象宗地的具体情况，对评估对象采用

了市场比较法和成本逼近法进行了测算，其中市场比较法测算的结果分别

为天伟化工 223.02 元/平方米，天伟电厂 225.80 元/平方米，天伟电石

223.02元/平方米，希望变电站土地 225.23元/平方米；成本逼近法测算的

结果分别为天伟化工 267.83 元/平方米，天伟电厂 271.16 元/平方米，天

78

伟电石 267.83元/平方米，希望变电站土地 270.5元/平方米。在确定最终

地价结果时，我们有以下考虑：

1）市场比较法是将可比案例通过修正得出地价，能较客观反映估价对

象的市场价值，附近近期类似工业用地交易较为活跃，土地一级市场成交

量较大，市场交易资料来源真实、丰富。

2）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加

上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估

价办法。而近年石河子市房地产市场迅速发展，随着房价的快速上涨，使

得成本逼近法的时效性不强。

故本次评估最后市场比较法的评估结果取 70%，成本法的评估结果取

30%，则:

天伟化工土地评估单价=223.02×70%+267.83×30%=236.46（元/平方米）

天伟电厂土地评估单价=225.80×70%+271.16×30%=239.41（元/平方米）

天伟电石土地评估单价=223.02×70%+267.83×30%=236.46（元/平方米）

希望变电站土地评估单价=225.23×70%+270.5×30%=238.81（元/平方米）

宗地地价＝面积×土地单价

则:

天伟化工宗地地价=559,999.62×236.46＝132,417,510.00(元 )

天伟电厂宗地地价=172,387.46×239.41＝41,271,282.00(元 )

天伟电石宗地地价=399,417.37×236.46＝94,446,231.00(元 )

希望变电站土地地价=32,350.75×238.81＝7,725,683.00(元 )


土地面积： 559,999.62平方米


总地价：132,417,510.00 元

79



土地面积： 172,387.46平方米


总地价：41,271,282.00元



土地面积： 399,417.37平方米


总地价：94,446,231.00元



土地面积： 32,350.75 平方米


总地价：7,725,683.00 元


四宗地合计：

总地价： 275,860,706.00 元



80

土地估价结果一览表

估价机构：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价报告编号：深同诚评字(2015A)（估）字 08WDQBT 第 0006号估价期日：2015年 5月 31日估价目的；收购土地使用权估

价期日的土地使用权性质：出让

编号估价期日的

土地使用者

土地使用证

编号

宗地

位置

宗地编

号图号

估价期日证载

用途

估价期日

设定用途

设定容

积率

估价期日实

际开发程度

估价设定土

地开发程度

剩余土

地使用

权年限

(年)

土地面积

(㎡)

单位面积

地价

(元/㎡)

总地价

（元）

备

注

1

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2014）出

字第开 25

号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

012028

GB0006

0

14.00

-24.0

0、

14.00

-24.2

5


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

46.47 559,999.

62 236.46

132,417,510.

00

—

—

2

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第

1450028号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

008017

GB0347

0

14.00

-23.7

5、

14.00

-24.0

0


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

49.75 172,387.

46 239.41

41,271,282.0

0

—

—

3

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第开 35

号

新疆生产

建设兵团

石河子市

北工业园

区

659001

012036

GB0004

0

14.75

-26.2

5、

14.50

-26.2

5


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

46.47 399,417.

37 236.46

94,446,231.0

0

—

—

4

新疆天业

（集团）有

限公司

师国用

（2015）出

字第开 30

号

新疆生产

建设兵团

石河子化

工新材料

产业园

659001

012040

GB0004

0

15.00

-26.2

7.00


宗地内外四

通（通上水、

通路、通电、

通讯）、地

上有建筑物

宗地外四通

（通上水、

通路、通电、

通讯）、宗

地内平整

49.04 32,350.7

5 238.81 7,725,683.00

—

—

合计 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 1,164,15

5.20 —— 275,860,706.

00

—

—

81

一、上述土地估价结果的限定条件（见土地估价结果限定条件表）

5．土地权利限制：（见表）

6．基础设施条件：（见表）

7．规划限制条件：（见表）

8．影响土地价格的其他限制条件：（见表）

土地估价结果限定条件表

宗地编

号

地面平

整状况

周围道

路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件

土地权

利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件

6590010

12028GB

00060


6590010

08017GB

03470


6590010

12036GB

00040


6590010

12040GB

00040


二、其他需要说明的事项

（1）估价范围内涉及的土地：天伟化工土地于 2014年 8月 25日取得了《国有土地使用证》，希望变电站土地于估

价日期内 2015 年 8月 4 日取得了《国有土地使用证》，天伟电厂及天伟电石土地于估价日期内 2015 年 9 月 2日取得了

《国有土地使用证》，其中天伟电石土地中列入评估范围的土地面积为 399,417.37平方米。

83

第四部分附件

附件一：宗地现状照片

附件二：国有土地使用证复印件

附件三：国有建设用地使用权出让合同复印件

附件四：估价机构资质证书复印件

附件五：签字土地估价师证书复印件

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