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CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ
PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
GUILHERME AUGUSTO KANTOR DANDOLINI
Laudo Técnico de Avaliação de imóvel urbano como requisito à conclusão do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz.
FOZ DO IGUAÇU
2018
SUMÁRIO
1. SOLICITANTE ............................................................................................................................... 3
2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL ................................................................................................... 3
3. OBJETO ......................................................................................................................................... 3
4. OBJETIVO ..................................................................................................................................... 3
5. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES ........................................................................................... 3
6. DESCRIÇÃO ................................................................................................................................. 4
6.1 Imóvel ............................................................................................................................................ 4
6.2 Terreno .......................................................................................................................................... 4
6.3 Edificação ...................................................................................................................................... 5
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ................................................................................................. 5
7.1 Grau de precisão ........................................................................................................................... 7
8. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS ........................... 8
8.1 Metodologia .................................................................................................................................. 8
8.2 Homogeneização ........................................................................................................................... 8
9. AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE ....................................................... 10
9.1 Metodologia ................................................................................................................................ 10
9.2 Fatores utilizados ........................................................................................................................ 10
10. IMÓVEL AVALIANDO ............................................................................................................ 12
11. CÁLCULOS ............................................................................................................................. 12
12. CONCLUSÃO ......................................................................................................................... 14
13. ENCERRAMENTO ................................................................................................................. 14
14. MEMORIAL ............................................................................................................................. 15
14.1 Amostras ................................................................................................................................... 15
14.2 Memorial de cálculo .................................................................................................................. 17
15. REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................................... 19
Arq. Guilherme Augusto Kantor Dandolini CAU A66316-6
3
1. SOLICITANTE
Banca de avaliação do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de
Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz.
2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Edalete Vale de Asnes, brasileira, divorciada, esteticista, residente na Rua
Ariquemes, nº 1266, loteamento Jardim Ipê I, Foz do Iguaçu – PR.
3. OBJETO
Lote urbano localizado no loteamento denominado Jardim Ipê I, na cidade de
Foz do Iguaçu/Pr, com área de 368,96m², onde consta uma edificação residencial
unifamiliar em alvenaria térrea e edícula em anexo, totalizando 187,22m² de área
construída não averbada.
4. OBJETIVO
Determinação de Valor de Mercado para Venda do imóvel.
5. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Este Laudo de Avaliação fundamenta-se na Norma Brasileira Registrada -
N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02:
Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os
preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e
baseia-se na documentação fornecida.
Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel,
realizada em 21/11/2018.
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente se
encontrava correta, e que o imóvel objeto estaria livre e desembaraçado de
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quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado ou locado ou
de passível de averbação.
Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos
fornecidos.
6. DESCRIÇÃO
6.1 Imóvel
O imóvel avaliando localiza-se no bairro Jardim Ipê I na cidade de Foz do
Iguaçu-PR com a frente e entrada principal voltada para a Rua Ariquemes, 1266.
Está localizado em área urbana com toda infraestrutura necessária, como rede de
água e esgoto, rede elétrica e telefônica. Servida também por transporte público
coletivo e espaços comunitários, tais como escolas públicas, postos de saúde,
creches, igrejas, praças, etc.
O bairro onde o imóvel se encontra é considerado residencial, porém, é uma
área em franco desenvolvimento comercial, contando com supermercados, centros
comerciais, restaurantes, entre outros comércios.
A macrorregião onde o imóvel se localiza apresenta topografia plana, com
densidade ocupacional média. As residências ao entorno são em sua maioria
térreas, tendo em vista que o Plano Diretor da cidade permite edificar até no máximo
02 pavimentos no bairro em questão.
6.2 Terreno
O terreno possui superfície relativamente plana, não sendo necessária
nenhuma regularização.
A situação é descrita conforme consta na matrícula N ° 12.461 – Cartório de
Registro de Imóveis – 1º Ofício de Foz do Iguaçu/Pr:
Inscrição Imobiliária: 06.5.24.24.0157.001
Lote – 0157 da Quadra 24
Área total – 368,96 m²
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Situação – meio de quadra
Testada – 12,44m frente para Rua Ariquemes
Lateral – 29,66m
Zoneamento: ZR2 – Zona Residencial de Baixa Densidade
Formato – Retangular
Solo – Seco
Topografia – Plana
6.3 Edificação
O imóvel avaliando é composto por uma edificação unifamiliar em alvenaria
térrea e uma edícula em anexo, totalizando 187,22m2 de área construída sem
averbação junto aos órgãos públicos.
A edificação principal é composta por uma garagem, sala de estar e jantar,
cozinha, uma suíte, dois dormitórios e um banheiro social. A edícula anexa a
residência é composta de um ambiente de lazer com churrasqueira e uma
lavanderia.
A edificação foi construída em estrutura de concreto armado moldado in loco,
com alvenaria de fechamento externo e divisão interna, laje em todo o perímetro da
edificação, inclusive nos beirais.
O acabamento interno da residência é considerado de um padrão médio e se
encontra em boas condições de uso.
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados
por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o
item 8.2.1.4.2, da NBR 14.653-2.
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TABELA 1 – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO
TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.2 – ABNT NBR 14653-2
ITEM DESCRIÇÃO GRAU
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliando
Completa
quanto a todas
as variáveis
analisadas
Completa
quanto aos
fatores
utilizados no
tratamento
Adoção de
situação
paradigma
2
Quantidade mínima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
12 5 3
3 Identificação dos dados
de mercado
Apresentação
de informações
relativas a
todas as
características
dos dados
analisadas,
com foto e
características
observadas
pelo autor do
laudo
Apresentação
de informações
relativas a
todas as
características
dos dados
analisadas
Apresentação
de
informações
relativas a
todas as
característica
s dos dados
corresponden
tes aos
fatores
utilizados
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto
de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo
admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número
menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea.
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TABELA 2 – ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR
FATORES – Item 9.2.3.2 – ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mínimos
10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau
lll, com os demais
no mínimo no grau
II
Item 2 e 4, no
mínimo no grau II
e os demais no
mínimo no grau I
Todos, no mínimo
no grau I
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 1 e 2 da ABNT, NBR
14653-2, todos os itens atendem a exigência da norma no grau II,
consequentemente, o trabalho avaliatório também será enquadrado no GRAU lI.
7.1 Grau de precisão
TABELA 3 – GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO
LINEAR OU TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2:
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
da estimativa de tendência
central
≤ 30%
≤ 40%
≤ 50%
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-
2, referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no GRAU III.
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8. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
A pesquisa imobiliária foi realizada no mês de novembro de 2018.
Para o tratamento dos dados foi adotado como ferramenta de comparativo
direto de dados de mercado com o uso de tratamento por fatores.
Os fatores e coeficientes utilizados referentes à testada, profundidade,
topografia, localização e oferta/transação, pesquisa imobiliária, tratamento
estatístico, planilha de homogeneização e o valor de mercado adotado para o
imóvel, encontram-se nos anexos.
8.1 Metodologia
Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado, conforme o item 8.2.1 da Norma
Brasileira NBR 14.653-2, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas, 2011). Sendo a homogeneização das características dos dados efetuada
por meio do tratamento por fatores.
Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao
avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para
mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor
original do elemento comparativo na forma de somatório.
8.2 Homogeneização
Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados fatores
de ponderação como:
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- Frente: Para o fator frente, foi adotado a situação paradigma de 12,44m em
decorrência do padrão adotado pelo loteamento em que o imóvel avaliando se
encontra.
Frente Fatores
Testada 12,00m 0,97
Testada 12,44m 1,00
Testada 13,00m 1,04
Testada 14,00m 1,13
- Profundidade: Quanto ao fator profundidade, foi utilizada a situação
paradigma de 30,00m, tamanho esse usual na região.
Profundidade Fatores
Profundidade 24,60m 0,80
Profundidade 25,00m 0,83
Profundidade 30,00m 1,00
Profundidade 33,00m 1,10
- Topografia: Para o fator topografia foi adotada a situação paradigma plano.
Topografia Fatores
Plano 1,00
Leve inclinação (aclive / declive) 0,90
Inclinação acentuada (aclive / declive) 0,80
- Localização: Para o fator localização foi utilizado a situação paradigma de
até 100m de proximidade a avenidas comerciais com infraestrutura urbana como
supermercados, escolas, creches, igrejas, etc.
Localização Fatores
Mais de 500m de avenidas comerciais 0,80
Até 500m de avenidas comerciais 0,90
Até 300m de avenidas comerciais 0,95
Até 100m de avenidas comerciais 1,00
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- Oferta: Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de 10% em
todas as amostras para compensar a superestimativa de valor normalmente
atribuída pelo vendedor.
Oferta Fatores
Todos as amostras 0,90
9. AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE
9.1 Metodologia
Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Critério de Ross-
Heidecke, conforme o item 10.4 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP, 2011.
Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.
Sabe-se que um imóvel regularmente conservado deprecia-se de modo regular,
enquanto que outro mal conservado deprecia-se mais rapidamente.
9.2 Fatores utilizados
CUB: Custo Unitário Básico por unidade de área. É um indicador monetário que
mostra o custo básico para a construção civil. Seu objetivo básico é disciplinar o
mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos
custos do setor da construção civil.
Área Privativa: Informa a área total do imóvel avaliando.
Estado de Conservação: É a situação física de um bem em decorrência de sua
manutenção. O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo
a graduação, conforme tabela abaixo, proveniente do estudo de Heidecke. Regular.
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TABELA 4 – ESTADO DE CONSERVAÇÃO SEGUNDO HEIDECKE
Referência Estado da Edificação
A Nova
B Entre Nova e Regular
C Regular
D Entre Regular e Reparos simples
E Reparos simples
F Entre Reparos simples e Reparos importantes
G Reparos importantes
H Entre Reparos importantes e Sem valor
I Sem valor
Vida Útil: Expressa a durabilidade do imóvel, ou seja, período decorrido entre a data
em que foi concluído e o momento em que deixa de ser utilizado devido à
necessidade de manutenção de grande monta.
Idade Estimada: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,
funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
Depreciação: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de
benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
Valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu
valor residual.
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10. IMÓVEL AVALIANDO
Atributos de entrada:
Área Construída: 187,22m²
CUB: R$ 1.868,48 (novembro/2018)
Estado de conservação: Regular
Vida Útil: 50 anos
Idade Estimada: 6 anos
11. CÁLCULOS
Com as especificações do imóvel avaliando e vistoria ao local foi possível
definir a área do imóvel, idade aparente, o valor do CUB pelo site do Sinduscon-PR;
o estado de conservação, de acordo com a Tabela 4, no item 9.2 deste laudo e a
vida útil de 50 anos definida no Código Civil. A partir destes dados calculou-se a
idade em porcentagem de vida da benfeitoria, como mostra a Tabela 5.
TABELA 5 - DADOS DE ENTRADA
Variáveis Resultados
Área Construída 187,22m²
CUB (Novembro/2018) R$1.868,48
Estado de Conservação Regular (c)
Vida Útil (Vu) 50 anos
Idade (i) 6 anos
i/Vu 12%
Para obter o fator de depreciação na tabela Ross-Heidecke, como mostra a
Tabela 6, tem-se na primeira coluna a idade em porcentagem de vida, onde
encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a
100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação, que neste caso
é a coluna da letra “c”.
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TABELA 6 ROSS-HEIDECKE - DEPRECIAÇÃO FÍSICA - FATOR "K"
O fator de depreciação encontrado para o imóvel avaliando é de K = 9,07.
Com ele é possível calcular a depreciação da benfeitoria e após os valores de venda
e o valor depreciado conforme mostra a Tabela 7.
TABELA 7 - CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO
Variáveis Resultados
K 9,07
D = (100-k)/100 0,9093
CUB x Área (R$1.868,48 x 187,22m²) R$ 349.816,82
Valor (CUB x Área x D) (R$1.868,48 x 187,22m² x
0,9093)
R$ 318.088,44
Valor de depreciação [(CUB x Área)-Valor]
[(R$1.868,48 x 187,22m²)- R$318.088,44]
R$ 31.728.38
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12. CONCLUSÃO
Considerando a finalidade da avaliação, que o modelo estatístico possui a
variável oferta/venda e os argumentos em relação à região em que o imóvel se
encontra, conclui-se:
TABELA 8 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO:
SOMATORIO DE VALORES
VALOR TERRENO R$ 98.811,18
VALOR EDIFICAÇÃO R$ 318.088,44
VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ 416.899,62
Valor de mercadológico: De acordo com os dados acima, os quais também
foram embasados no valor praticado no mercado de Foz do Iguaçu - Paraná,
AVALIO o imóvel em R$ 416.899,62 (Quatrocentos e dezesseis mil oitocentos e
noventa e nove reais e sessenta e dois centavos), ressaltando que os valores
expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local,
na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas
características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no
mercado imobiliário.
13. ENCERRAMENTO
O presente Laudo Técnico é a expressão da verdade e confere com o item
patrimonial examinado, apto a surtir os efeitos legais a que se propõe.
Imóvel vistoriado no dia 21 de novembro de 2018.
Foz do Iguaçu, 10 de Dezembro de 2018.
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14. MEMORIAL
14.1 Amostras
FIGURA 1 – FOTO AEREA DO ESPAÇO AMOSTRAL:
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FIGURA 2 – FOTO DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO:
FIGURA 3 – GUIA AMARELA DO IMÓVEL AVALIANDO JUNTO A PREFEITURA
MUNICIPAL DE FOZ DO IGUAÇU/PR:
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TABELA 9 – RELAÇÃO AMOSTRAL:
AMOSTRA PREÇO DO
IMÓVEL
(TERRENO)
ÁREA PREÇO
POR M²
STATUS INFORMANTE
1 R$ 120.000,00 300,00 R$ 400,00 A VENDA Imobiliaria
Aplicar
2 R$ 150.000,00 396,99 R$ 377,84 A VENDA Imobiliaria
Dorta
3 R$ 120.000,00 396,00 R$ 303,03 A VENDA Imobiliaria
Grau
4 R$ 170.000,00 356,00 R$ 477,53 A VENDA Imobiliaria
Dumond
5 R$ 145.000,00 320,00 R$ 453,13 A VENDA Imobiliaria
Dumond
6 R$ 115.000,00 360,00 R$ 319,44 A VENDA Imobiliaria
Dumond
14.2 Memorial de cálculo
AM
OS
TR
A
PREÇO
POR M²
FAT
OR
FRE
NTE
FATOR
PROFUND
IDADE
FATOR
TOPOGR
AFIA
FATOR
LOCALI
ZAÇAO
FATOR
OFERT
A
VALOR/M
²
HOMOGE
NEIZADO
1 R$ 400,00 0,97 0,83 1 0,9 0,9 260,85
2 R$ 377,84 0,97 1,1 0,9 0,9 0,9 293,90
3 R$ 303,03 0,97 1,1 0,9 0,95 0,9 248,81
4 R$ 477,53 1,13 0,8 0,9 0,8 0,9 279,73
5 R$ 453,13 1,04 0,83 0,9 0,9 0,9 285,14
6 R$ 319,44 0,97 1 0,9 0,95 0,9 238,44
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AMOSTRAS ORDENADAS
2 293,90
5 285,14
4 279,73
1 260,85
3 248,81
6 238,44
k=1+3,3log N A=maior-menor I=A/K
4 -55,46 -13,87
Arq. Guilherme Augusto Kantor Dandolini CAU A66316-6
19
Campo de Arbítrio
R$ 281,00
R$ 267,81
R$ 254,62
Valor do Imóvel Avaliando (Terreno)
R$ 267,81 x 368,96m² R$ 98.811,18
15. REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
- ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R. 14.653:1 - Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais
- ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R. 14.653:1 - Avaliação de Bens – Parte 02: Imóveis Urbanos
Tc 1,476
Limite Superior 281,00
Limite Inferior 254,62
Grau de Precisão
9,85%