上海新世纪资信评估投资服务有限公司 - 信用评级报告...2020/02/26 ·...

杭杭州州余余杭杭经经济济开开发发建建设设有有限限公公司司

22002200 年年度度第第一一期期中中期期票票据据

信信用用评评级级报报告告

上海新世纪资信评估投资服务有限公司

Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

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新世纪评级 Brilliance Ratings

主要财务数据及指标

项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

第一季度

金额单位：人民币亿元

母公司数据：

货币资金 5.33 4.70 8.66 10.90

刚性债务 51.70 55.45 63.88 68.33

所有者权益 44.55 47.44 66.87 72.21

经营性现金净流入量 -9.14 -4.34 13.36 0.26

合并数据及指标：

总资产 117.20 126.54 155.76 168.36

总负债 72.64 79.06 89.35 96.73

刚性债务 50.70 55.45 65.48 68.33

所有者权益 44.56 47.48 66.41 71.63

营业收入 4.01 12.41 19.15 0.00

净利润 0.27 2.92 6.93 -0.18

经营性现金净流入量 -8.04 -4.33 9.78 -4.17

EBITDA 2.59 6.04 9.72 -

资产负债率[%] 61.98 62.48 57.36 57.45

长短期债务比[%] 119.95 147.17 141.86 151.88

权益资本与刚性债务

比率[%] 87.89 85.63 101.43 104.84

流动比率[%] 352.37 392.99 419.29 436.16

现金比率[%] 17.05 15.63 24.73 29.41

利息保障倍数[倍] 0.84 1.89 3.15 -

EBITDA/利息支出[倍] 0.86 1.92 3.18 -

EBITDA/刚性债务[倍] 0.06 0.11 0.16 -

注：发行人数据根据余杭经开经审计的 2016-2018 年及未经审

计的 2019 年第一季度财务数据整理。

评级观点

评级观点

主要优势：

区域经济环境较好。余杭区信息经济发展水平

较高，近年来经济保持稳定较快发展，综合实

力较强。余杭开发区为国家级经济技术开发

区，2015 年与钱江经开区合并后，余杭开发区

区域经济发展空间得到扩展，近年来工业经济

增速提升，为余杭经开业务发展提供了较好的

外部环境。

业务地位较突出。余杭经开承担余杭开发区内

的开发和建设任务，业务地位较突出，在业务

开展、财政补贴等方面获得余杭区政府及余杭

开发区管委会的持续支持。

资本实力增强。近年来，余杭经开所有者权益

不断增长。受益于 2018 年获得较大规模增资

及 2019 年第一季度政府债券资金转增资本公

积，公司资本实力持续增强。

主要风险：

收入实现不确定。余杭经开营业收入主要来自

土地开发业务，收入实现易受楼市政策、土地

交易市场情况等因素影响，存在不确定性。

面临债务偿付及资本性支出压力。余杭经开刚

性债务规模较大且持续增长，面临一定的债务

偿付压力。未来，公司在主业方面仍需投入较

大规模资金，资本性支出压力较大。

资产流动性较弱。余杭经开资产以开发成本和

回收时点不确定的其他应收款为主，资产实际

流动性较弱。

或有负债风险。余杭经开为地方国企提供较大

规模担保，面临一定的或有负债风险。

编号：【新世纪债评[ 2019]010929】

评级对象：杭州余杭经济开发建设有限公司 2020 年度第一期中期票据

主体信用等级： AA 评级展望：稳定

债项信用等级： AA 评级时间： 2019 年 7 月 31 日

注册额度： 5.00 亿元

本期发行： 5.00 亿元发行目的：项目建设支出

存续期限：不超过 5 年偿还方式：每年付息，到期一次性还本

增级安排：无

分析师

郭燕 [email protected]

巩成华 [email protected]

Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872

上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F

http://www.shxsj.com

概述

mailto:[email protected]

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杭州余杭经济开发建设有限公司 2020 年度第一期中期票据

信用评级报告

概况

1. 发行人概况

杭州余杭经济开发建设有限公司（以下简称“余杭经开”、“该公司”或“公

司”）原为余杭县钱江开发总公司，系由杭州余杭经济技术开发区管理委员会

（以下简称“余杭开发区管委会”）投资设立的国有企业，成立于 1994 年 3 月，

设立时注册资本 500 万元。2003 年 9 月，该公司更名为杭州余杭钱江基础设

施投资总公司。2008 年 10 月，经公司股东同意，并报经杭州市余杭区国有资

产管理委员会（以下简称“余杭区国资委”）批准，公司进行整体改制，由余

杭开发区管委会以公司截至 2008 年 9 月末的净资产出资 420 万元、以货币资

金出资 19580 万元，公司注册资本合计 2.00 亿元，改制后公司名称变更为现

名。2009 年 3 月，经余杭区国资委批准，余杭开发区管委会以货币资金向公

司增资 1.00 亿元，增资后公司注册资本合计 3.00 亿元。2015 年 11 月，根据市

委市政府重大决策，余杭区将杭州余杭经济技术开发区（以下简称“余杭开发

区”）和杭州钱江经济开发区（以下简称“钱江经开区”）合并。2016 年 4 月，

根据杭州市委、杭州市政府《关于实施杭州钱江经济开发区整合提升工作的若

干意见》（市委[2015]9 号），以 2015 年 12 月 31 日为股权划转基准日，将余杭

开发区管委会持有公司 100%股权无偿划转至杭州余杭开发投资集团有限公司

（原名“杭州余杭开发投资有限公司”，以下简称“余杭开投”）。2018 年 5

月，根据余财国资（2018）57 号文件，由杭州余杭经济技术开发区（钱江经

济开发区）管理委员会（以下简称“余杭开发区（钱江经开区）管委会”，目

前杭州余杭经济技术开发区管理委员会（以下简称“余杭开发区管委会”）不

再加挂杭州钱江经济开发区管理委员会牌子）向余杭开投增资 12.75 亿元，同

时由余杭开投以货币资金向公司增资 12.00 亿元，截至 2019 年 3 月末公司注

册资本和实收资本均为 15.00 亿元。

该公司主要负责杭州余杭经济技术开发区（以下简称“余杭开发区”）内

土地开发、安置房建设、公用基础设施建设与运营维护等工作。公司主业涉及

的主要经营主体及其概况详见附录三。

2. 债项概况

（1）债券条款

该公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额为 5.00 亿元人民

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币的中期票据。本期债券发行规模为 5.00 亿元，发行期限不超过 5 年。公司

拟将全部募集用于乾元社区安置房二期项目建设。

图表 1. 拟发行的本期债券概况

债券名称：杭州余杭经济开发建设有限公司 2020 年度第一期中期票据

总发行规模： 5.00 亿元人民币

本期发行规模： 5.00 亿元人民币

本期债券期限：不超过 5 年

债券利率：固定利率

定价方式：按面值发行

偿还方式：每年付息，到期一次性还本

增级安排：无

资料来源：余杭经开

（2）募集资金用途

本期债券募集资金 5.00 亿元，该公司拟使用全部募集资金用于乾元社区

安置房二期项目中 2400 套安置房建设。乾元社区安置房二期项目不涉及征迁，

安置方式为纯实物安置，项目分为 06-R21/B1-01、06-R21/B1-02、06-R21/B1-03、

06-R21/B1-04 四个地块，西临规划路，紧临长宁路，北至规划河道公共绿地，

南至五洲路。项目规划用地面积 15.77 万平方米，总建筑面积约为 53.51 万平

方米，地上总建筑面积 39.70 万平方米，地下建筑面积 13.80 万平方米，建设

安置房 3211 套，建设内容主要包括住宅及地下室及景观、绿化等。

乾元社区安置房二期项目总投资 23.90 亿元，建设周期 2.5 年，该项目于

2018 年 8 月动工，截至 2019 年 6 月末已投资 5.07 亿元。项目共建设 3211 套

安置房，其中 2400 套纳入浙江省 2018 年度棚改清单的安置房纳入政府购买服

务协议范畴，剩余 811 套通过居民购房款平衡前期投资。根据《乾元社区安置

房（二期）项目政府购买服务协议》，余杭开发区（钱江经开区）管委会决定

以政府购买服务协议方式建设乾元社区安置房（二期）项目中纳入浙江省 2018

年度棚改清单的 2400 套安置房，这部分安置房暂定总投资 20.46 亿元，由该

公司作为项目承接方；购买服务费用总金额暂定为 22.72 亿元，其中计划在建

设期内分 3 年分别支付 2.23 亿元、1.67 亿元和 18.81 亿元，购买服务费用纳入

相应年度的财政资金予以解决，若项目投资超出概算，管委会根据超概算资金

情况，在项目建设期内拨付。截至 2019 年 6 月末，公司已收到政府购买服务

费用共计 3.90 亿元1。政府购买服务费用可为本期债券本息偿付提供支持。

1 3.90 亿元政府购买服务费用拨付时间为 2019 年 6 月。

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业务

1. 外部环境

（1）宏观环境

2019 年上半年，全球经济景气度持续下降，主要央行货币政策正在转向

宽松；美国挑起的贸易冲突对全球贸易环境影响较大，中东等热点地缘政治仍

是影响全球经济增长的不确定性冲击因素；我国经济发展面临的外部需求走弱

且更加复杂多变。从短期看，我国宏观经济增长压力加大的同时，各类宏观政

策正协同合力保持经济增长在目标区间内运行。从中长期看，随着我国对外开

放水平的不断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐

步深化，我国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。

2019 年上半年，全球经济景气度持续下降，主要央行货币政策正在转向

宽松；美国挑起的贸易冲突对全球贸易环境影响较大，中东等热点地缘政治仍

是影响全球经济增长的不确定性冲击因素；我国经济发展面临的外部需求走弱

且更加复杂多变。在主要发达经济体中，美国经济增长动能下降，就业及物价

增速均在放缓，美联储降息预期上升且将停止缩表，美国对外贸易政策加剧全

球贸易局势紧张；欧盟经济增长前景下行，制造业疲软、消费者信心不佳，欧

洲央行将在更长时间内维持低利率且将推出第三轮定向长期再融资操作，英国

脱欧、意大利债务问题等联盟内部风险是影响欧盟经济发展的重要因素；日本

经济复苏不稳，物价水平增速持续位于低位，制造业增长乏力，货币政策持续

宽松。在除中国外的主要新兴经济体中，物价上涨速度普遍加快，货币贬值、

资本外流压力在美联储货币政策转向下有所缓解，降息刺激经济的空间扩大；

印度经济增长速度仍较快但有所放缓，印度央行多次降息，就业增长缓慢及银

行坏账高企仍是痼疾；油价回升及俄罗斯央行降息有利于俄罗斯经济复苏，但

受经济制裁及地缘政治摩擦影响波动较大；巴西经济复苏放缓，前期铁矿石价

格的快速上升或将提供一定支撑；南非经济在衰退边缘反复，大选落定有利于

前景改善，但面临的挑战依然很大。

我国就业情况良好、物价水平上涨有所加快，经济增长压力加大但依然位

于目标区间内。我国消费新业态增长仍较快，在居民消费支出增长稳定情况下

而实际消费增速持续探底，社会集团消费是后期消费能否企稳的关键；地产投

资增长依然较快，制造业投资增速随着产能利用率及经营效益增速的下降而明

显放缓，专项债新政后基建投资节奏有望加快并稳定整体投资；以人民币计价

的进出口贸易增速受内外需求疲弱影响双双承压，中美贸易摩擦具有长期性和

复杂性，对我国出口有一定负面影响但程度有限。我国工业生产放缓但新旧动

能持续转换，代表技术进步、转型升级和技术含量比较高的相关产业和产品保

持较快增长；工业企业经营效益近期有所改善但较上年相比仍放缓明显，存在

经营风险上升的可能。房地产调控政策总基调不变，住房租赁市场发展机遇期

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较好，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正在形成。我国区域发展计划

持续推进，中部地区对东部地区制造业转移具有较大吸引力，“长江经济带发

展”和“一带一路”覆盖的国内区域的经济增长相对较快，我国新的增长极和

新的增长带正在形成。

国内经济增长压力加大的同时，我国各类宏观政策逆周期调节力度加大，

协同合力确保经济的稳定运行。我国积极财政政策加力提效，赤字率上调，减

税降费力度加大且在逐步落实，对稳增长及促进经济结构调整发挥积极作用；

地方政府债券发行提速和使用效率提升，专项债券可作为重大项目资本金使

用，隐性债务问责及防控机制更加完善，地方政府举债融资机制日益规范化、

透明化的同时债务风险总体可控。稳健货币政策松紧适度，央行持续降准并“精

准滴灌”支持实体融资改善，在保持市场流动性合理充裕的同时疏通货币政策

传导渠道、降低实际利率水平。宏观审慎监管框架根据调控需求不断改进和完

善，金融监管制度补齐的同时适时适度调整监管节奏和力度，影子银行、非标

融资收缩节奏放缓但方向未变，长期内有利于严守不发生系统性金融风险的底

线。人民币汇率虽有波动但幅度不大，汇率形成机制市场化改革有序推进，我

国充足的外汇储备以及长期向好的经济基本面能够对人民币汇率提供保障。

我国拟进一步新设自由贸易试验区，促进贸易和投资自由化便利化、缩减

外资准入负面清单等各项举措正在积极推进，金融业对外开放稳步落实，我国

对外开放力度加大且节奏加快。在扩大开放的同时人民币国际化也在稳步推

进，人民币跨境结算量仍保持较快增长，国际社会对人民币计价资产的配置规

模也在不断增长。

我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段，正处在转变

发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2019 年，“稳就业、稳金

融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”是我国经济工作以及各项政策的重要

目标。短期内虽然我国宏观经济增长压力加大，但在各类宏观政策协同合力下

将继续保持在目标区间内运行。从中长期看，随着我国对外开放水平的不断提

高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化，我国经

济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。同时，在地缘政治、国际经

济金融仍面临较大的不确定性以及国内去杠杆任务仍艰巨的背景下，我国的经

济增长和发展依然会伴随着区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投

资的结构性摩擦风险以及国际不确定性冲击因素的风险。

（2）行业环境

城市基础设施是我国新型城镇化的物质基础，未来建设需求持续存在。43

号文以来，地方政府债务管理持续推进，城投企业的政府融资职能剥离，但作

为城市基础设施投资建设的主要参与者，其重要性中短期内仍将继续保持，且

随着政府预算管理等制度的逐步完善，城投企业的业务开展模式将渐趋规范，

市场化转型的进度也将不断推进。2017 年以来，各部委监管政策频出，城投

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企业融资环境趋紧，2018 年下半年，随着保持基础设施领域补短板力度、保

障城投企业合理融资需求等意见的发布，城投企业融资环境一定程度上有所改

善。但近两年城投企业债务集中到期规模大，部分企业仍将面临集中偿付压力。

城市基础设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要驱动力，是国民经济

可持续发展的重要基础，对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综

合服务功能等有着积极的作用。近年，全国各地区城市基础设施建设资金来源

和渠道日益丰富，建设规模不断扩大，建设水平迅速提高，城市基础设施不断

完善。

2017 年 5 月住房城乡建设部及国家发展改革委发布的《全国城市市政基

础设施建设“十三五”规划》（简称“《规划》”）对交通系统、综合管廊、水系

统、能源系统、环卫系统、绿地系统和智慧城市等方面的发展指标提出了明确

的规划要求，其中城市路网加密缓堵、城市轨道交通、城市综合管廊、城市供

水安全保障、城市黑臭水体治理、海绵城市建设、排水防涝设施建设、燃气供

热设施建设、城市垃圾收运处理、园林绿地增量提质、城市生态修复和市政设

施智慧建设是重点工程。《规划》同时明确了城市人民政府是市政基础设施建

设的责任主体，各级政府需确保必要投入，强化地方政府对城市市政基础设施

建设的资金保障；充分发挥中央财政资金向中西部等市政基础设施总量严重不

足地区倾斜的引导作用；大力推广政府和社会资本合作（PPP），推动该领域的

供给侧结构性改革、拓宽市政基础设施投融资渠道，形成政府投资和社会资本

的有效合力；推进价格机制改革，统筹运用税收、费价政策，按照补偿成本、

合理收益、公平负担的原则，清晰界定政府、企业和用户的权利义务，建立健

全公用事业和公益性服务财政投入与价格调整相协调机制。2018 年末，我国

城镇化率为 59.58%，与国外发达国家的 70%-80%相比仍有较大发展空间，在

未来一段时间内，城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务，

而该领域的建设及融资模式正逐步规范及合理创新。

城投企业业务范围广泛，包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工

程、城市管网等基础设施项目投资建设，以及土地开发整理、公用事业、保障

房项目建设等多个领域。在我国基础设施建设的快速推进过程中，城投企业初

期作为地方政府投融资平台在城市建设中发挥着重要作用，但债务规模也不断

增大，风险有所积聚。为规范政府举债行为，监管部门出台了一系列政策。2014

年 9 月，国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43

号，简称“43 号文”），明确提出政府债务不得通过企业举借，剥离城投企业

的融资职能。10 月，财政部印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别

办法》（财预[2014]351 号），对地方政府性债务进行清理和甄别。2015 年，新

预算法实施，地方政府开始通过以发行地方政府债券的方式新增政府债务及对

存量政府债务进行置换。2016 年，国务院、财政部等部委陆续出台多项政策，

从国资国企改革、债务发行管理和业务发展方向等方面引导城投企业进行转型

发展，进一步规范细化地方政府债务管理。2017 年，随着财政部首次问责部

分地方政府违规举债、担保行为，以及一系列地方融资监管政策的密集出台，

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行业监管力度显著趋严，“疏堵结合”的地方政府举债融资机制逐步建立。4

月，财政部等六部委联合发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》

（财预[2017]50 号），加强融资平台公司融资管理。5 月，财政部发布《关于坚

决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87 号），严

格规范政府购买服务预算管理，明确列示政府购买服务负面清单。6 月，财政

部联合相关部门开始试点发展包括地方政府土地储备、收费公路等项目收益与

融资自求平衡的地方政府专项债券，进一步健全规范地方政府举债融资机制。

2018 年以来，切实加强地方政府债务管理的监管定调一以贯之，但与此

同时，扩内需调结构、基建补短板也是促进实体经济发展的重要举措，城投企

业合理融资需求仍需保障。2 月，国家发展改革委和财政部联合发布《关于进

一步增强企业债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》（发改办

财金[2018]194 号），对申报企业债券的企业公益性资产及储备土地使用权进行

了严格禁止，进一步强调城投企业不承担政府融资职能。3 月，财政部发布《关

于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金

[2018]23 号），明确要求国有金融企业除购买地方政府债券外，不得直接或通

过地方国有企事业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资，

不得违规新增地方政府融资平台公司贷款；不得要求地方政府违法违规提供担

保或承担偿债责任；不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或

政府和社会资本合作（PPP）项目资本金。

此外，全国各地相继把地方政府隐性债务化解安排提上日程，城投企业作

为地方政府隐性债务的主要载体，化解存量债务已成为当前的重要任务。但为

避免矫枉过正，保障城投企业合理融资需求，2018 年 7 月，国务院常务会议

提出支持扩内需调结构促进实体经济发展，确定围绕“补短板、增后劲、惠民

生”推动有效投资的措施；指出要“引导金融机构按照市场化原则保障融资平

台公司合理融资需求，对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”。10 月，

国务院办公厅下发《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发

[2018]101 号），对 7 月的国务院常务会议内容进行了进一步延续与补充，明确

提出要加大对在建项目和补短板重大项目的金融支持力度，同时金融机构要在

采取必要风险缓释措施的基础上，按照市场化原则保障融资平台公司合理融资

需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，防范存量隐性债务资金链断裂风险；在不

增加地方政府隐性债务规模的前提下，对存量隐性债务难以偿还的，允许融资

平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当展期、债务重组等方式维持资金

周转。此外，支持转型中的融资平台公司和转型后市场化运作的国有企业，依

法合规承接政府公益性项目，实行市场化经营、自负盈亏，地方政府以出资额

为限承担责任。

整体来看，自 43 号文发布以来，国家对于地方政府债务的管理日趋规范、

细化和严格，城投企业的政府融资职能剥离，短期看会加大城投企业的融资难

度，但长期来看则有利于行业的规范发展。城投企业作为城市基础设施投资建

设的主要参与者，中短期内重要性仍将保持，且随着政府预算管理等制度的逐

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步完善，城投企业的业务开展模式将渐趋规范，市场化转型的进度也将不断推

进。但与此同时，近两年城投企业债务集中到期规模大，部分企业面临集中偿

付压力。

（3）区域经济环境

余杭区经济发展主要依靠第三产业带动，区内信息经济发展水平较高。近

年来，全区经济保持稳定较快发展，综合实力较强，同时全区土地交易情况较

好，土地成交总价总体明显增长。

余杭区地处杭州市北部，是杭州通往上海、江苏以及安徽的门户。区域

总面积约为 1228.23 平方公里。下辖乔司、仁和、良渚和临平等 14 个街道，

塘栖、径山和黄湖等 6 个镇，1 个国家级经济开发区（杭州余杭经济技术开发

区）。截至 2018 年末，全区户籍人口 109.86 万人，较上年末增加 5.81 万人。

余杭区区位条件较优越，交通便利，杭州绕城、沪杭、杭浦、申嘉湖杭、

杭宁、杭徽、杭长等多条高速公路穿境而过，杭州地铁 1 号线与沪杭高铁在

余杭区政府所在地临平实现“零换乘”，使得余杭作为连接沪、杭两市的交通

枢纽地位更加凸显。余杭区文化底蕴深厚，旅游资源较丰富，是浙江省旅游

经济强区，境内拥有国家 5A 级景区西溪国家湿地公园洪园、国家 4A 级景区

双溪竹海漂流、良渚博物院等多个景点。

余杭区经济发展主要依靠第三产业带动，近年来经济保持较快增长。

2016-2018 年，全区分别实现地区生产总值 1411.62 亿元、1695.13 亿元和

2312.45 亿元，同比分别增长 12.2%、12.0%和 11.2%。2018 年，第二产业增加

值 629.68 亿元，同比增长 5.9%；第三产业增加值为 1632.30 亿元，同比增长

13.6%。当年，三次产业结构比例为 2.2:27.2:70.6，第三产业占比较 2016 年提

高 8.0 个百分点，产业结构持续优化。

余杭区工业基础较好，已形成先进装备制造、信息电子、绿色能源、健

康医药、家纺服装五大产业集群，2016-2018 年全区规模以上工业增加值分别

为 329.27 亿元、384.96 亿元和 431.40 亿元，同比分别增长 5.0%、7.6%和 7.0%。

2016 年受产业转型升级等因素影响工业增速较低，2017 年以来全区工业经济

增速总体回升。近年来余杭区服务业保持快速增长，以电子商务、文化创意、

信息软件和旅游休闲为主的服务业已成为全区经济增长的主要动力，其中信

息经济对经济拉动作用明显，产业发展水平居杭州市前列。2016-2018 年全区

信息经济（智慧经济）分别实现增加值 764.39 亿元、929.51 亿元和 1340.87

亿元，同比分别增长 32.3%、30.6%和 20.3%，占地区生产总值的比重分别为

54.1%、54.8%和 58.0%。此外，全区旅游业保持较快增长，2016-2018 年全区

分别共接待国内外游客 1592.9 万人次、1886.83 万人次和 2134.41 万人次，分

别实现旅游总收入 169.72 亿元、199.23 亿元和 234.76 亿元。

经济增长动力方面，投资是拉动余杭区经济增长的主要驱动力，近三年

来余杭区固定资产投资和消费增速总体维持在较高水平，对外贸易情况不断

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改善。2016-2017年，全区分别完成全社会固定资产投资1040.32亿元和1123.30

亿元，同比分别增长 13.1%和 8.0%，其中 2017 年增速下降主要系楼市调控、

房地产投资放缓所致。2018 年，固定资产投资同比增长 10.0%，增速较上年

回升 2.0 个百分点，其中项目投资同比增长 9.6%，房地产开发投资同比增长

10.3%，基础设施投资同比增长 24.7%、拉动固定资产投资增长 5.4 个百分点。

近三年，余杭区社会消费品零售总额分别为 433.16 亿元、481.26 亿元和 515.79

亿元，同比分别增长 10.7%、11.1%和 10.4%。2016-2018 年，全区进出口总额

分别为 53.22 亿美元、399.94 亿元和 462.43 亿元，同比分别增长-2.2%、13.9%

和 17.0%，增速不断提升。

2019 年第一季度，余杭区经济仍保持较快发展，当期实现地区生产总值

591.64 亿元，同比增长 9.6%，三次产业结构为 1.5:21.8:76.7。规模以上工业增

加值为 96.75 亿元，同比增长 4.9%；服务业发展情况仍较好，同期第三产业

增加值为 453.73 亿元，同比增长 11.6%；社会消费品零售总额为 129.35 亿元，

同比增长 10.3%。当期，受生态环境和公共设施投资、交通投资分别同比下降

23.8%和 15.8%影响，全区固定资产投资降至低增速，为 2.9%。

图表 2. 2016 年以来余杭区主要经济指标情况（单位：亿元）

指标 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年第一季度

金额增幅金额增幅金额增幅金额增幅

地区生产总值 1411.62 12.2% 1695.13 12.0% 2312.45 11.2% 591.64 9.6%

第一产业增加值 50.04 1.5% 50.45 1.2% 50.46 1.7% 9.01 0.2%

第二产业增加值 477.86 4.1% 551.41 5.4% 629.68 5.9% 128.90 3.4%

第三产业增加值 883.72 18.1% 1093.27 16.2% 1632.30 13.6% 453.73 11.6%

全社会固定资产投资 1040.32 13.1% 1123.30 8.0% -- 10.0% -- 2.9%

社会消费品零售总额 433.16 10.7% 481.26 11.1% 515.79 10.4% 129.35 10.3%

进出口总额（亿元） 53.22

亿美元 -2.2% 399.94 13.9% 462.43 17.0% 106.92 2.2%

三次产业结构 3.5:33.9:62.6 3.0:32.5:64.5 2.2:27.2:70.6 1.5:21.8:76.7

资料来源：2016-2018 年余杭区国民经济和社会发展统计公报、余杭区人民政府网站

房地产市场方面，2016-2017 年余杭区房地产投资总额分别为 586.91 亿元

和 586.99 亿元，同比分别增长 25.8%和 0.0%，2017 年受楼市政策收紧等因素

影响、房地产开发投资总量与上年持平。2018 年余杭区房地产开发投资同比

增长 10.3%，增速回升。2017 年以来，受楼市调整政策等因素影响，余杭区

商品房销售面积持续下降，但成交均价明显增长。2016-2018 年，全区商品房

销售面积分别为 701 万平方米、616 万平方米和 557 万平方米，同比分别增长

51.0%、-12.2%和-9.5%，同期全区商品房成交均价分别为 1.25 万元/平方米、

1.62 万元/平方米和 1.78 万元/平方米，同比分别增长 18.6%、30.1%和 9.9%。

2019 年第一季度，余杭区房地产开发投资同比增长 11.1%，仍保持较高增速；

当期，商品房成交面积大幅下降 53.4%至 69 万平方米，但成交均价仍保持大

幅增长，同比增长 32.1%至 2.23 万元/平方米。

11


图表 3. 2016 年以来余杭区房屋建设、销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）

指标

2016 年 2017 年 2018 年 2019 年第一季度

数额增速数额增速数额增速数额增速

商品房施工面积 3341 9.0% 3031 -8.3% -- --

商品房成交面积 701 51.0% 616 -12.2% 557 -9.5% 69 -53.4%

商品房成交额 875 79.1% 1000 14.3% -- -- 155 -38.5%

商品房成交均价 1.25 18.6% 1.62 30.1% 1.78 9.9% 2.23 32.1%

资料来源：余杭区统计局

土地交易方面，近年来随商品房销售均价不断提升，余杭区土地交易情

况较好，土地成交总价总体明显增长。2016-2018年，全区土地出让总面积分

别为 180.41 万平方米、304.98 万平方米和 305.27 万平方米，其中住宅用地出

让面积分别为 111.47 万平方米、137.00 万平方米和 156.08 万平方米。同期，

住宅用地出让均价分别为 1.78 万元/平方米、3.01 万元/平方米和 2.65 万元/平

方米。在住宅用地成交面积不断增长的带动下，近三年年余杭区土地出让总

价分别为 212.03 亿元、433.73 亿元和 443.99 亿元。2019 年第一季度，余杭区

成交土地面积 111.47 万平方米，实现土地成交总价 122.73 亿元，仍保持较大

规模。

图表 4. 2016 年以来余杭区土地市场交易情况

指标 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

第一季度

土地出让总面积（万平方米） 180.41 304.98 305.27 111.47

其中：工业用地出让面积 43.14 137.17 132.05 59.41

商业/办公用地出让面积 25.05 17.01 10.75 11.24

住宅用地出让面积 111.47 137.00 156.08 40.31

其他用地出让面积 0.76 13.80 6.39 0.50

土地出让总价（亿元） 212.03 433.73 443.99 122.73

其中：工业用地出让总价 2.98 9.05 10.51 10.00

商业/办公用地出让总价 10.28 11.25 15.27 5.62

住宅用地出让总价 198.69 411.76 414.01 106.90

其他用地出让总价 0.08 1.68 4.20 0.21

土地出让均价（元/平方米） 11752.75 14221.76 14544.33 11010.52

其中：工业用地出让均价 690.54 659.65 795.91 1683.03

商业/办公用地出让均价 4205.31 6612.54 14200.70 5002.76

住宅用地出让均价 17824.52 30056.65 26525.38 26517.24

其他用地出让均价 1050.19 1214.11 6572.31 4173.78

资料来源：CREIS 中指数据（提取日 2019 年 5 月 29 日）

余杭开发区为国家级经济技术开发区，2015 年与钱江经开区合并之后，

区域经济发展空间得到扩展，近年来主导产业集群效应凸显，工业经济增速提

升，为该公司业务发展提供了较好的外部环境。

余杭开发区位于余杭区政府所在地——临平城区，是杭州市最靠近上海

的一个经济开发区。2001 年 4 月，余杭开发区内设立的 2.2 平方公里余杭高

12


新技术产业园区，成为浙江省首批挂牌的 4 家高新园区之一。2012 年，经国

务院批准，余杭开发区升级为国家级经济技术开发区。2015 年 11 月，根据《中

共杭州市委、杭州市人民政府关于实施杭州钱江经济开发区整合提升工作的

若干意见》，余杭区将余杭开发区和钱江经开区2合并，新成立杭州余杭经济技

术开发区（钱江经济开发区）管委会，并暂时保留钱江经开区管委会的牌子，

实行“一个机构、两块牌子、一套班子”的管理体制。两区合并后，原余杭

开发区面积 51.34 平方公里和钱江经开区面积 25.60 平方公里，合计达到 76.94

平方公里，区域经济发展空间得到扩展。2019 年 5 月，根据《关于调整杭州

钱江经济开发区管理机构设置等事项的复函》（杭编办[2019]30 号），中共杭州

余杭经济技术开发区工作委员会、杭州余杭经济技术开发区管理委员会（简

称“余杭开发区管委会”或“管委会”）不再加挂中共杭州钱江经济开发区工

作委员会、杭州钱江经济开发区管理委员会（简称“钱江经开区管委会”）牌

子。

近年来，余杭开发区着力打造“4+1”产业（包括健康产业、装备制造业、

绿色产业、通信产业和经改造提升的纺织服装产业），集群效应突显。两区合

并后，2016-2018 年余杭开发区分别实现规模以上工业销售产值 514.8 亿元、

537.6 亿元和 615.3 亿元，按同口径相比，同比分别增长 2.6%、4.8%和 13.2%。

同期，余杭开发区分别实现规模工业增加值 125.1 亿元、147.9 亿元和 174.3

亿元，按同口径相比，同比分别增长 2.5%、8.1%和 10.5%。2018 年，余杭开

发区 281 家规模工业企业实现工业总产值 622.24 亿元，同比增长 12.7%，增

幅高于全区 2.2 个百分点；其中高端装备制造业、医疗健康、节能环保、家纺

布艺四大主导产业实现工业总产值 608.54 亿元，同比增长 12.6%，当年高端

装备制造业实现工业总产值 297.00 亿元，同比增长 17.0%。2018 年，余杭开

发区引进外资 3.08 亿美元，浙商回归引进到位资金 26.99 亿元，分别完成年

度任务的 102.7%和 108.0%，招商引资情况较好。

2. 业务运营

该公司主要负责余杭开发区内土地开发、安置房建设、公用基础设施建设

与运营维护等工作，目前营业收入主要来自土地开发业务。近年来，主要随商

住用地出让面积及出让均价增长，公司营业收入持续大幅增加，综合毛利率不

断提升。未来，公司仍需在安置房建设、土地开发方面进行投资，面临较大的

资本性支出压力。

该公司主要承担余杭开发区内的开发和建设任务，余杭开发区和钱江经

开区两区合并后，公司业务区域范围未发生变化，仍主要承担余杭开发区（不

含钱江经开区）内的开发和建设任务。目前，公司业务涵盖土地开发、安置

房建设以及公用基础设施建设与运营维护等，2016-2018 年公司营业收入分别

为 4.01 亿元、12.41 亿元和 19.15 亿元。近年来，安置房建设项目通过居民购

2 2006 年 3 月经浙江省人民政府批准，设立为省级开发区。

13


房款平衡资金投入、未确认收入，公司营业收入主要来自土地开发业务，同

时公用基础设施运营维护业务可对营业收入形成一定补充，近三年土地开发

业务收入占营业收入的比重分别为 78.45%、92.06%和 95.09%，公用基础设施

运营维护业务收入占营业收入的比重分别为 21.53%、7.92%和 4.36%。

业务毛利率方面，该公司公用基础设施建设与运营维护支出由财政资金

拨付，业务毛利率为零。2016 年，由于出让土地均为工业用地、土地出让收

入小于土地开发成本，余杭开发区财政局按照土地开发成本与公司结算土地

出让收入，当年公司土地开发业务未获取收益。受此影响，2016 年公司综合

毛利率水平偏低，为 0.03%。2017 年以来，主要得益于商住用地出让面积增

长及出让均价提升，公司营业收入持续大幅增长，综合毛利率提升。2017-2018

年，公司营业收入同比分别增长 209.64%和 54.31%，综合毛利率分别为 32.08%

和 40.39%。

2019 年第一季度，受未进行土地出让影响，当期该公司未实现土地开发

收入；同期，公司暂未确认公用基础设施运营维护收入；当期公司仅确认租

赁收入 3.46 万元，规模偏小，系收入集中于下半年确认所致，2019 年第一季

度公司营业毛利为-999.65 万元。

图表 5. 2016 年以来公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元）

业务 2016 年 2017 年 2018 年

收入毛利率收入毛利率收入毛利率

土地开发 31,442.67 0.00% 114,257.37 34.82% 182,106.30 43.19%

公用基础设施运营维护 8,627.67 0.00% 9,829.30 0.00% 8,351.07 0.00%

租赁业务 -- -- -- -- 1,033.70 -127.07%

其他业务 11.42 100.00% 23.81 100.00% 19.12 100.00%

合计 40,081.76 0.03% 124,110.48 32.08% 191,510.19 40.39%


（1）土地开发业务

该公司对余杭开发区内相关土地资源进行开发整理，以动拆迁模式为主。

根据杭州市余杭区人民政府余政发[2012]87 号文件，余杭开发区范围内的土

地出让金收入由区本级和余杭开发区管委会按收入总额在扣除相关配套费用

以及土地出让税费后，将其余土地收益金拨付给余杭开发区财政局，最后由

余杭开发区财政局根据结算情况拨付给公司。2015 年，余政办[2015]124 号文

件对余政办[2012]87 号文件进行补充和完善，明确合并后的余杭开发区（钱

江经开区）范围内土地出让金收入中，区本级与余杭开发区（钱江经开区）

按收入总额的 30%:70%分配。2016 年 4 月，余政发[2016]37 号文件明确，为

提升合并后余杭开发区（钱江经开区）整体工作职能，自 2016 年起，对余杭

开发区（钱江经开区）土地出让金分配体制作出调整，对余杭开发区（钱江

经开区）托管区域范围内的工业用地和经营性用地扣除上交省市规税费和政

府专项提存后全部返还。

14


上述业务模式适用于财综[2016]4 号政策下发之前该公司自有的存量土

地，目前公司在整理项目均为存量土地项目。财综[2016]4 号下发之后，公司

对文件出具前已整理待出让以及在整理土地进行新老划断，于 2019 年 3 月 29

日签署《土地一级开发项目合作框架协议书》，约定协议项下土地完成一级开

发后，交由土地储备中心以招拍挂形式进行出让；余杭开发区管委会组织相

关部门对完成开发地块的土地开发整理成本进行核算确认后，将土地开发整

理成本分批次返还给公司，并按照土地开发整理成本的 50%-80%（具体比例

根据所整理土地的用地性质另行确定）向公司支付土地开发整理收益。

受土地出让金入库、分解等因素影响，该公司财务确认的土地出让收入

与土地出让金现金流入在时间上具有不一致性。2016 年，公司出让土地 224.08

亩，全部为工业用地。公司土地开发成本中包括拆迁费用、土地平整投入、

相关配套基建成本等，2016 年公司土地开发成本为 3.14 亿元，当年余杭开发

区财政局按照土地开发成本与公司结算土地出让收入3，公司未获取土地开发

收益。2017-2018 年，公司分别出让土地 543.69 亩和 612.69 亩，其中工业用

地分别为 441.03 亩和 489.32 亩，商住用地分别为 102.65 亩和 123.37 亩，分

别确认土地开发成本 7.45 亿元和 10.35 亿元，分别实现土地开发收入 11.43 亿

元和 18.21 亿元，土地开发收入持续大幅增长系土地出让面积扩张且出让均价

增长所致。2019 年第一季度，公司开发土地未出让，未实现土地开发收入。

截至 2019 年 3 月末，该公司合并范围未出让土地面积共 1.14 万亩（包括

已完成整理土地和未完成整理土地）。公司计划于未来三年合计出让土地面积

1800 亩，其中工业用地 1000 亩、商住用地约 800 亩。未来三年，公司计划在

土地开发方面投入约 43 亿元。整体看，公司未出让土地面积规模较大，中短

期内营业收入较有保障，但受房地产市场景气度、土地交易情况等因素影响

存在不确定性。

图表 6. 2016 年以来公司土地出让情况（单位：亩、亿元）

土地性质 2016 年 2017 年 2018 年

面积出让收入面积出让收入面积出让收入

工业用地 224.08 3.14 441.03 2.98 489.32 5.25

商住用地 -- -- 102.65 8.45 123.37 12.96

合计 224.08 3.14 543.69 11.43 612.69 18.21


（2）安置房建设业务

为配合余杭开发区“动拆迁”以及土地一级开发业务顺利开展，该公司

承担余杭开发区主要拆迁安置房的建设任务。除募投项目外，公司其他安置

房项目建设资金由公司自行负责筹集，后续通过居民支付的购房款平衡资金

投入。截至 2019 年 3 月末，星光社区 K区块农民多（高）层公寓项目、星光

3 2016 年，该公司出让土地全部为工业用地，土地出让收入无法覆盖土地开发成本，余杭开发

区财政局按照土地开发成本与公司结算土地出让收入。

15


社区Ⅳ区块一期农民多（高）层公寓项目、星光社区Ⅳ区块二期农民多（高）

层公寓项目、星光社区Ⅱ区块农民多（高）层公寓项目、星光社区Ⅱ区块二

期项目及禾丰社区居民安置用房4，万陈社区居民安置房、陈家木桥社区、乾

元社区（一期）、禾丰社区（二期）、上环桥社区（二期）、圣塘河社区等项目

已经完工。

截至 2018 年末，该公司已完工项目和在建项目累计已投资 64.67 亿元，

其中累计已通过居民购房款冲减的成本为 14.88 亿元5。截至 2019 年 3 月末，

公司在建项目包括临东二期和乾元社区安置房二期项目，项目总投合计 32.21

亿元，累计已投资 9.13 亿元。当年末，公司拟建项目包括结网综合区块安置

房和乾元社区（三期）安置房，总投资分别为 14.90 亿元和 5.89 亿元，预计

2021 年完工。整体看，公司在安置房建设方面仍需投入较大规模资金，面临

较大的资本性支出压力。

图表 7. 截至 2019 年 3 月末公司在建安置房项目情况（亿元，万平方米）

项目名称总投资总建筑面积累计完成投资6 开工时间预计完工时间

临东二期 8.31 24.04 5.19 2017.06 2019 年

乾元社区安置房二期项目 23.90 53.92 3.94 2018.08 2020 年

合计 32.21 77.96 9.13 -- --


图表 8. 截至 2019 年 3 月末公司拟建安置房项目情况（亿元）

项目名称总投资项目建设期间

结网综合区块安置房 14.90 2018-2021 年

乾元社区（三期）安置房 5.89 2018-2021 年

合计 20.79 --


（3）公用基础设施建设与运营维护

该公司公用基础设施建设与运营维护业务主要服务于余杭开发区城市开

发，采用代建模式开展。公司作为代建方承建余杭开发区内的道路、绿化及

其他设施的养护；零星配套设施的建设；垃圾清运；环卫保洁等工作。余杭

开发区财政局于每年 12 月 31 日前对公司当年实际建设与运营维护成本进行

确认，并根据经确认的实际建设与运营维护成本给予公司财政资金拨付，故

该业务毛利率为零。2016-2018 年，公司分别实现公用基础设施建设与运营维

护业务收入 0.86 亿元、0.98 亿元和 0.84 亿元。2019 年第一季度，公司未实现

该业务收入。

4 前述 6 个安置房项目为 14 余经开债募投项目。 5 该公司安置房建设投入计入“存货”科目核算，收到居民购房款后按安置进度冲减前期投入；

2019 年 3 月末，公司收到购房款冲减成本数据未统计。 6 该公司前次提供已投资数据为建安部分完成投资，不包括土地整理部分完成投资；此次提供

已投资数据包括土地整理部分完成投资+建安部分完成投资。

16


（4）租赁业务

该公司租赁业务由 2018 年新增子公司杭州余杭生物医药高新园区开发有

限公司（以下简称“余杭生物医药公司”）负责。余杭生物医药高新园区位于

余杭开发区内，是浙江省唯一以生物医药命名的高新园区，园区以医疗器械、

创新制药为重点产业，目前已有 40 余家科研企业在此集聚，研究范围包括生

物原材料学、检验试剂学、医疗仪器工业设计学、生物信息学、智慧医疗等。

为配合余杭高新园区创业中心对生物医药公司的招商引资，余杭生物医药公

司承租房产并向生物医药类企业进行出租，采用先承租房产再分割出租的模

式经营租赁业务。目前公司承租房产面积合计 8.59 万平方米，截至 2018 年末

对外出租面积合计 4.79 万平方米，出租率为 55.71%，平均租金价格约为 0.5

元/平方米/天。2018 年，公司实现租赁及水电费收入合计 0.10 亿元，受出租

率及租金水平较低影响，当年该业务毛利率为-127.07%。同年，公司获得返租

补助资金 0.11 亿元，计入“其他收益”科目。2019 年第一季度，受收入集中

于下半年确认影响，公司租赁收入规模偏小，为 3.46 万元，当期该业务亏损

999.65 万元。

管理

该公司唯一股东为余杭开投，实际控制人为余杭开发区管委会，产权结构

清晰。公司治理结构健全，内部管理制度完善，基本能满足经营需要。

1. 产权关系与公司治理

（1）产权关系

该公司唯一股东为余杭开投，实际控制人为余杭开发区管委会，产权结

构清晰。公司产权状况详见附录一。

（2）公司治理

该公司不设股东会，由股东余杭开投行使职责，决定公司的经营方针和

投资计划，选举和变更非职工董事，合并、分立、清算或者变更形式，以及

发行债券、对外投资、融资、担保等重大事项。公司设董事会，由 5 名董事

组成，其中非职工代表董事3人，由股东委派产生；职工代表董事 2人，由职

工代表大会民主选举产生。董事会设董事长一人，由国有资产监督管理机构

从董事会成员中指定。公司设监事会，成员5人，其中非职工代表监事 3人，

由股东委派产生；职工代表监事 2 人，由职工代表大会民主选举产生。监事

会设主席一名，由监事会选举产生。公司设总经理一名，由董事会聘任或解

聘。2018 年 10 月，公司高管人员有所变动，经股东决定，委派朱虹、包贵荣

为公司监事，同时免去俞春琦、粟敏监事职务。

17


（3）主要关联方及关联交易

该公司关联交易主要为与股东及其子公司之间的资金往来，体现在其他

应收款及其他应付款科目，2018年末公司应收关联方往来款余额13.43亿元，

应付关联方往来款余额 2.20 亿元。

图表 9. 2018 年末公司主要关联交易情况（单位：亿元）

科目名称关联方全称关联方简称 2018 年末

余额与公司关系

其他应收款

杭州余杭高新园区孵化器有限公司高新孵化器公司 0.34 余杭开投控股子公司

杭州钱江保障房建设有限公司钱江保障房公司 2.20 余杭开投控股子公司

杭州市开发投资有限公司杭州开投 10.89 余杭开投控股子公司

小计 13.43 --

其他应付款杭州余杭开发投资集团有限公司余杭开投 0.30 公司股东

杭州余杭实业投资有限公司余杭实业投资 1.90 余杭开投控股子公司

小计 2.20 --


2. 运营管理

（1）管理架构及模式

该公司根据自身经营管理以及业务发展需要设置了规划部、工程部、房

地产部、综合部和投资管理部 5 个部门，各部门分工明确、职责清晰，能保

障公司的日常运营。公司组织架构详见附录二。

（2）管理制度及水平

该公司设立了较为完善的内部管理及内部控制体系，建立了财务管理制

度、资金管理制度、担保管理制度、财务清查制度、重大投融资决策制度、

项目审批核算管理制度、组织人事工作管理制度、合同管理制度、小额建设

工程招标制度、会计电算化制度、信息披露制度和突发事件应急处理制度

等。

财务管理方面，该公司建立了《财务管理制度》。该制度对财务机构与人

员、会计核算原则、现金管理、票据管理、内部审计等多个方面作出了规

定，以确保公司能够如实反映财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税

收，有效利用公司各项资产。通过健全内部岗位责任、规范工作流程和权限

管理等措施，保障资金使用的安全性，努力提高经济效益，保证投资者权益

不受伤害。在执行过程中，内部审计中心负责组织或委托中介机构对公司及

其子公司进行定期或不定期的内部审核与监督，确保公司所有制度的有效执

行。

对外担保方面，该公司对外担保的对象包括所出资的全资、控股、参股

企业。对控股、参股企业原则上按出资比例提供担保，向非控股企业提供担

保时，必须要求其提供反担保约定。对没有产权关系、主营业务关联度不高

18


的企业，原则上不得提供担保；确实需要担保的，在担保前须经开发区管委

会审批，报区政府国资办备案。

投融资管理方面，该投资决策管理分为对内投资的决策程序和对外投资

的决策程序，融资决策管理分为股权融资和债务融资的决策程序。对内投资

的决策程序包括提出固定资产投资计划、履行审批程序、投资管理部讨论并

交董事会审议、组织实施；对外投资的决策程序根据投资期限的长短分别编

制可行性研究报告和合作意向书或投资计划和公司资金流量情况、履行审批

程序、投资管理部讨论并交董事会审议、组织实施。公司进行发行企业债券

和股票等对外融资，根据相关规定依法履行相应审议程序。对外借款的决策

程序包括相关部门提出申请、董事会审批、履行审批程序、投资管理部组织

实施。

子公司管理方面，该公司根据国家法律、法规及《公司章程》的有关规

定，结合公司实际情况，制定内部控制制度，从对控股子公司的治理结构、

人员委派和任免管理、经营管理、财务管理、监督与审计、档案管理等方面

进行管控。

（3）过往债务履约及其他行为记录

根据该公司提供的本部 2019 年 7 月 1 日《企业基本信用信息报告》，2016

年以来公司本部还本付息情况正常。根据国家企业信用信息公示系统、国家

税务总局——重大税收违法案件信息公布栏、中国执行信息公开网、证券期

货市场失信记录查询平台查询结果，截至 2019 年 7 月末公司本部不存在重大

异常情况。

（4）发展战略

该公司将通过建立多元化的投资主体、多层次的融资结构和多渠道的融

资方式，打造科学高效的资本运营平台。通过积极探索有效的政府公共资产

运营体制和投融资方式，整合余杭开发区公共资源和国有资产，发展成为以

政府资源为依托、以国有资产为载体、以资本营运为核心的投资运营集团。

财务

该公司营业毛利主要来自土地开发业务，每年可获得一定规模政府补助，

近年来得益于营业收入规模扩张且毛利率提升，公司盈利能力提升至较好水

平。公司资产以开发成本和回收时点不确定的其他应收款为主，流动性较弱。

得益于股东增值及政府债券转增资本公积，2018 年以来公司资本实力明显增

强，负债率总体有所下降，但积累的刚性债务规模较大，公司面临一定的债务

偿付压力。此外，公司对余杭区下属国企提供较大规模担保，面临一定的或有

负债风险。

19


1. 公司财务质量

天健会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司 2016-2017 年度财务报表进

行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。根据余杭区财政局余财国

资[2018]150 号《关于 2018 年度财务决算（专项）审计工作的通知》，同一会

计师事务所对同一企业年度财务决算的审计不应连续超过 5 年。因此，2018

年公司将会计师事务所由天健会计师事务所（特殊普通合伙）更换为中兴财光

华会计师事务所。中兴财光华会计师事务所对公司 2018 年度财务报表进行了

审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部于 2006 年 2 月

15 日及以后颁布的《企业会计准则一一基本准则》和各项具体会计准则、企

业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。

近年来，该公司合并范围有所变更。2016 年，公司合并范围内新增 2 家

子公司，分别为杭州雅达汽车租赁有限公司（以下简称“雅达汽车租赁公

司”）和杭州雅营达投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“雅营达合伙

企业”），其中雅达汽车租赁公司系出资设立；雅营达合伙企业为公司子公司

雅达投资与财通证券资产管理有限公司（以下简称“财通资管”）和浙江浙银

资本管理有限公司（以下简称“浙银资本”）共同设立的合伙企业7。2017 年，

雅营达合伙企业8终止经营，相关清算收益以及投资款均已分配给原合伙人，

尚未办结工商注销手续。2018 年 2 月，公司以受让股权的方式取得余杭生物

医药公司 90%的股权，受让股权对价 1.80 亿元，采用货币交易，出让方为杭

州余杭创新投资有限公司9，2018 年 2 月完成工商变更手续，公司现合计持有

余杭生物医药公司 100%股权。余杭生物医药公司成立于 2014 年 6 月 27 日，

目前注册资本 3.00 亿元，主要从事土地开发及其配套设施建设等业务，目前

临东二期项目由余杭生物医药公司负责，杭州余杭生物医药科技服务有限公

司（余杭生物医药公司全资子公司）随余杭生物医药公司纳入公司合并范围。

截至 2019 年 3 月末，公司纳入合并范围内的子公司共 5 家，其中一级子公司

共 3 家。

2. 公司偿债能力

（1）债务分析

A. 债务结构

2016-2018 年末，该公司负债总额分别 72.64 亿元、79.06 亿元和 89.35 亿

元，同比分别增长 31.42%、8.84%和 13.01%，其中 2016 年负债总额增幅较大

系长期借款大幅增加所致，增加部分主要用于主业支出及往来款支付。同期

7 根据合伙协议约定，雅达投资、财通资管和浙银资本分别出资2.00亿元、8.00亿元和0.01亿元

（实际分别到位 1.00 亿元、4.00 亿元，浙银资本未缴纳出资款），投资期限 5 年。财通资管优先

取得固定收益，浙银资本收取固定管理费，雅达投资承担雅营达合伙企业最终的收益及风险、

对雅营达合伙企业实施控制。 8 2017 年 4 月，该公司已付清财通资管对雅营达合伙企业的 4.00 亿元投资及收益。 9 唯一股东为余杭区国有资产管理领导小组办公室，成立于 2008 年 7 月。

20


末，公司资产负债率分别为 61.98%、62.48%和 57.36%。得益于实收资本增加

及经营积累，2018 年末资产负债率较上年末下降 5.11 个百分点。2019 年 3 月

末，公司负债总额为 96.73亿元，随外部筹资增加，较2018年末增长 8.26%，

同期末得益于政府债券资金转增资本公积，公司资产负债率基本与 2018 年末

持平，为 57.45%。

该公司债务期限结构偏长期，2016-2018年末及2019年3月末公司长短期

债务比分别为 119.95%、147.17%、141.86%和 151.88%。同期末，公司非流动

负债余额分别为 39.61 亿元、47.07 亿元、52.41 亿元和 58.33 亿元，近年来持

续增长。2018 年末，公司非流动负债以长期借款、应付债券、长期应付款和

其他非流动负债为主，较上年末增长 11.33%，主要系应付债券规模增长所

致。当年末，公司长期借款余额为 8.48 亿元，随部分债务于一年内到期，较

上年末下降 48.70%；应付债券余额为 30.32 亿元，较上年末增长 55.99%，系

2018 年发行两期债券（18 余杭经开 PPN001 和 18 余杭经开 PPN002）合计 15.00

亿元、偿还 2.40 亿元 14 余经开债本金、部分债券本金于一年内到期等因素综

合所致；长期应付款余额 5.40 亿元，系应付政府债券资金，较上年末增长

54.29%；其他非流动负债余额 8.11 亿元，较上年末增长 8.01%，为公司通过

杭州余杭惠农投资建设有限公司（以下简称“惠农建设”）获得的棚改项目专

项贷款及利息（债权人为国开行和邮储银行），借款分期偿还至 2041 年 6 月

29 日。2019 年 3 月末，公司长期借款和应付债券分别较 2018 年末增长

57.08%、26.32%至 13.32 亿元和 38.30 亿元，主要系保证借款增加及新发行 8

亿元 19 余杭经开 PPN001 所致；当期末政府债券资金转增资本公积，长期应

付款余额降至零；其他非流动负债较 2018年末下降18.49%至6.61亿元。综合

影响，2019 年 3 月末非流动负债余额较 2018 年末增长 11.30%。

2016-2018 年末及 2019 年 3 月末，该公司流动负债余额分别为 33.02 亿

元、31.99亿元、36.94亿元和 38.40亿元。2018年末，公司流动负债以预收款

项、其他应付款和一年内到期的非流动负债为主，较上年末增长 15.49%。其

中，预收款项 6.07 亿元，较上年末增加 5.86 亿元，主要系预收余杭开发区管

委会专项资金所致；其他应付款（不包括应付利息，下同）余额为 15.68 亿元，

主要系余杭开发区管委会拨付的专项资金 8.09 亿元，以及与股东余杭开投、

余杭实业投资、杭州余杭经济技术开发区农民多层公寓建设管理中心（以下简

称“余杭开发区公寓建管中心”）等的往来款，较上年末下降 27.80%，主要

系偿还钱江保障房公司往来款所致；一年内到期的非流动负债余额 13.10 亿

元，其中一年内到期的长期借款 10.70 亿元，一年内到期的应付债券 2.40 亿

元，随部分债务于一年内到期，较上年末增长 55.40%。2019 年 3 月末，受其

他应付款增加和部分一年内到期债务偿付综合影响，公司流动负债较 2018 年

末增长 3.95%；当期末，其他应付款较 2018 年末增长 28.27%至 20.11 亿元，

主要系与开发区管委会往来款增加所致；一年内到期的非流动负债余额较

2018 年末下降 23.44%至 10.03 亿元；其他流动负债科目较 2018 年末变化不

大。

21


图表 10. 2016 年末以来公司负债构成情况（单位：亿元）

注：根据余杭经开提供的数据整理、绘制

B. 刚性债务

2016-2018 年末及 2019 年 3 月末，该公司刚性债务10规模分别为 50.70 亿

元、55.45 亿元、65.48 亿元和 68.33 亿元，近年来不断扩张，占负债总额的比

重分别为 69.80%、70.14%、73.28%和 70.64%；同期末，股东权益与刚性债务

比率分别为 87.89%、85.63%、101.43%和 104.84%，2018 年以来随资本实力增

强有所提升，但净资产对刚性债务的覆盖程度仍一般。近三年一期末，公司

短期刚性债务余额分别为 11.18 亿元、8.47 亿元、13.16 亿元和 10.09 亿元，短

期刚性债务现金覆盖率分别为 50.34%、59.03%、69.41%和 111.91%，目前即

期偿债能力较好。从中长期债务到期分布看，2020-2022 年公司需偿还的刚性

债务本金分别为 12.32 亿元、9.81 亿元和 16.00 亿元，集中偿债压力尚可控。

金融机构借款和发行债券是该公司外部筹资的主要来源，2018 年末公司

金融机构借款余额为 19.18 亿元（包括长期借款和一年内到期的长期借款），

其中银行借款 17.68亿元，向华远租赁有限公司借入的款项余额为 1.50亿元。

从借款类别看，公司借款以保证借款为主，当年末保证借款余额 15.33 亿元，

质押兼保证借款余额 3.85 亿元，公司借款担保人为杭州余杭城市建设集团有

限公司（以下简称“余杭城建”）。 2014 年以来，公司发行多笔债券，截至

2019年 6月末公司待偿债券余额为 36.80亿元，公司对已发行债券均能够按时

还本付息，没有延迟支付本息的情况。

图表 11. 截至 2019 年 6 月末公司已发行尚未到期债券情况

债项名称发行金额（亿元）期限发行利率发行日期债券余额（亿元）

14 余经开债 12.00 7 年 7.45% 2014-03-03 4.80

17 余经 01 7.00 3+2 年 5.40% 2017-04-21 7.00

17 余杭经开 PPN001 2.00 3 年 6.20% 2017-06-20 2.00

18 余杭经开 PPN001 7.00 3+2 年 6.50% 2018-01-17 7.00

18 余杭经开 PPN002 8.00 3+2 年 6.60% 2018-03-03 8.00

19 余杭经开 PPN001 8.00 3+2 年 4.98% 2019-01-11 8.00

10 包括一年内到期的非流动负债、应付利息、长期借款、应付债券、长期应付款和其他非流动

负债。

22


债项名称发行金额（亿元）期限发行利率发行日期债券余额（亿元）

合计 44.00 -- -- -- 36.80

资料来源：Wind

C. 或有负债

2016-2018 年末，该公司对合并范围外企业提供的担保余额分别为 92.87

亿元、69.80 亿元和 68.46 亿元，担保规模总体收缩；同期末，担保比率分别

为 208.40%、147.00%和 103.08%，近三年末不断下降。公司对外担保对象主

要为余杭城建及其子公司、杭州余杭创新投资有限公司及其子公司杭州未来

科技城建设有限公司，杭州仁和先进制造业投资有限公司、杭州余杭金融控

股集团有限公司，均为地方国有企业，但考虑到对外担保规模较大，公司仍

面临一定的或有负债风险。2019 年 3 月末，公司对外担保余额为 53.48 亿元，

较年初下降 21.88%，担保比率为 74.66%。

图表 12. 2018 年末公司对外担保情况（单位：万元）

被担保单位担保合同项下被担保单位

借款余额被担保单位控股股东

杭州余杭城市建设集团有限公司 26.79 余杭区国有资产管理领导小组办公室

杭州余杭创新投资有限公司 16.00 余杭区国有资产管理领导小组办公室

杭州未来科技城建设有限公司 13.80 杭州余杭创新投资有限公司

杭州仁和先进制造业投资有限公司 5.58 余杭区国有资产管理领导小组办公室

杭州余杭金融控股集团有限公司 4.60 余杭区国有资产管理领导小组办公室

杭州临平新城开发建设有限公司 0.845

杭州余杭基础设施建设有限公司 0.845 杭州余杭城市建设集团有限公司

合计 68.46 --

注：根据余杭经开 2018 年审计报告及公开查询资料整理

（2）现金流分析

近年来，该公司主业回款情况总体较好，2016-2018 年营业收入现金率分

别为 92.22%、101.51%和 130.73%。近年来，公司主业投资规模仍较大，同期

购买商品、接受劳务支付的现金分别为 11.91 亿元、17.42 亿元和 17.36 亿元。

近三年，公司经营性现金流净额分别为-8.04 亿元、-4.33 亿元和 9.78 亿元，得

益于营业收入规模持续大幅扩张且回款情况提升，公司经营性现金流持续向

好，2018 年转为净流入状态。

2016 年，该公司未发生投资活动现金收支。2017-2018 年，公司投资活动

产生的现金流量净额分别为-3.97 亿元和-9.29 亿元，其中 2017 年净流出主要

系购买理财产品支出 3.00 亿元所致，2018 年净流出规模增长系公司收回理财

产品投资本金 3.00 亿元、支付余杭生物医药公司股权转让对价 1.80 亿元、因

拆借款净流出 11.54 亿元综合所致。

2016-2018 年，该公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 11.82 亿元、

7.67 亿元和 3.64 亿元，保持净流入状态。2018 年，公司筹资规模扩大，取得

23


借款和发行债券现金净流入 7.42 亿元，当年收到股东增资 12.00 亿元和政府

债券资金 1.90 亿元，同时拆借款净流出 14.70 亿元11，受拆借款净流出规模扩

大影响，公司筹资性现金净流入规模同比下降。

2019 年第一季度，该公司收入规模偏小，当期购买商品、接受劳务支付

的现金为 4.98 亿元，经营性现金流净额为-4.17 亿元。同期，投资活动现金收

支规模偏小，投资性现金流净额为-0.02 亿元。当期，筹资活动产生的现金流

净额为 6.35 亿元，保持净流入状态。

图表 13. 2016 年以来公司现金流情况


随利润总额增长，该公司EBITDA逐年增加，2016-2018年分别为 2.59亿

元、6.04 亿元和 9.72 亿元。由于刚性债务规模较大，公司 EBITDA 对刚性债

务及利息支出的保障程度较弱。近三年，公司经营性现金流持续向好，2018

年转为净流入状态，可为债务偿付提供一定支撑。

图表 14. 2016 年以来公司现金流对债务的覆盖情况

指标名称 2016 年 2017 年 2018 年

EBITDA/利息支出（倍） 0.86 1.92 3.18

EBITDA/刚性债务（倍） 0.06 0.11 0.16

经营性现金流净额（亿元） -8.04 -4.33 9.78

经营性现金净流入与流动负债比率（%） -24.05 -13.32 28.38

经营性现金净流入与负债总额比率（%） -12.58 -5.71 11.62

注：根据余杭经开提供的数据整理、计算

（3）资产质量分析

得益于股东支持及经营积累，近年来该公司资本实力持续增强。

2016-2018 年末，公司所有者权益分别为 44.56 亿元、47.48 亿元和 66.41 亿

元，同比分别增长 0.62%、6.55%和 39.87%，主要系未分配利润增加及股东增

资所致；同期末，实收资本分别为 3.00 亿元、3.00 亿元和 15.00 亿元，2018

年公司收到股东货币增资 12.00 亿元，资本公积均为 25.69 亿元，合计占所有

者权益的比重分别为 64.38%、60.42%、61.27%和64.34%；未分配利润分别为

11 该公司拆借款收支在投资活动和筹资活动都有反映，其中因经营性质的资金划转，计入投资

活动；非经营性质、业务实质为借款的资金划转计入筹资活动。

24


13.60 亿元、16.23 亿元和 22.42 亿元，随营收规模扩张且毛利率提升，近年来

不断增长，占所有者权益的比重分别为 30.53%、34.19%、33.76%和31.05%。

2019 年 3 月末，主要得益于公司以前年度收到的 5.40 亿元政府债券资金转增

资本公积，所有者权益较年初增长 7.86%至 71.63 亿元。整体看，公司近年来

资本结构较为稳定，但未分配利润规模较大，未来若发生分红，将不利于权

益资本的积累。

2016-2018 年末，该公司资产总额分别为 117.20 亿元、126.54 亿元和

155.76 亿元，随存货和其他应收款规模总体扩张，资产总额持续增长，目前

以流动资产为主，同期末流动资产占比分别为 99.29%、99.34%和 99.44%。

2018 年末流动资产余额 154.90 亿元，较上年末增长 23.23%，主要由货币资

金、其他应收款和存货构成。当年末，公司货币资金余额为 9.13 亿元（全部

为可动用资金），较上年末增长 82.67%；其他应收款余额 21.06 亿元，主要系

应收杭州开投、余杭开发区公寓建管中心、钱江保障房公司、杭州兴旺工业

城发展有限公司、余杭开发区管委会等企事业单位的往来款，年末分别为

10.89 亿元、3.00 亿元、2.20 亿元、1.92 亿元和 1.05 亿元，较上年末增长

56.79%，主要系应收杭州开投往来款较上年末增加 8.20 亿元所致；存货余额

124.56 亿元，主要为土地开发成本和安置房建设成本，随项目建设进度推

进，较上年末增长 20.69%。2018 年，公司收回 3.00 亿元理财产品投资本金，

主要受此影响，其他流动资产较上年末下降 95.54%至 0.14 亿元。公司非流动

资产规模偏小，2018 年末余额为 0.86 亿元，主要为固定资产和长期待摊费

用。

2019 年 3 月末，该公司资产总额为 168.36 亿元，较年初增长 8.09%，主

要系其他应收款增加及存货规模扩大所致。当期末，其他应收款余额较年初

增长 18.12%至 24.87 亿元，主要系与杭州开投等企事业单位的往来款增加所

致；存货余额随项目建设推进，较年初增长5.17%至131.01亿元；当期末，公

司货币资金较年初增长23.63%至11.29亿元。除上述科目外，其他资产科目较

年初变动不大。

图表 15. 2016 年末以来公司资产构成情况（单位：亿元）


25


（4）流动性/短期因素

2016-2018 年末及 2019 年 3 月末，该公司流动比率分别为 352.37%、

392.99%、419.29%和 436.16%，速动比率分别为 63.45%、67.16%、82.09 %和

95.00%。考虑到公司资产中开发成本占比高，其他应收款规模较大且回收时

点不确定，公司资产实际流动性较弱。公司受限资产为未来农居点回购的收

款权，该收款权用于向中信银行作借款质押，2018 年末余额为 3.85 亿元，该

借款于 2019 年 5 月 27 日已到期偿付。

3. 公司盈利能力

该公司营业收入主要来源于土地开发业务，公用基础设施建设与运营维

护业务可对营业收入形成一定补充。由于公用基础设施建设与运营维护支出

由财政资金拨付，业务毛利率为零，公司营业毛利主要来源于土地开发业务。

2016-2018 年，公司营业毛利分别为 11.42 万元、3.98 亿元和 7.73 亿元，随营

业收入规模扩张、毛利率提升而不断增长。

该公司期间费用主要为财务费用，2016-2018 年分别为 2.38 亿元、3.06 亿

元和 2.86 亿元，同期期间费用率分别为 59.42%、24.66%和 14.91%，主要随

营业收入规模扩大而不断下降。公司每年可获得一定规模政府补助，近三年

分别为 2.70 亿元、2.00 亿元和 2.61 亿元12，同期分别实现净利润 0.27 亿元、

2.92 亿元和 6.93 亿元，盈利水平大幅提升。2016-2018 年，公司总资产报酬率

分别为 2.33%、4.90%和 6.81%，净资产收益率分别为 0.61%、6.35%和 12.17%，

2018 年上升至较好水平。

2019 年第一季度，该公司营业毛利为-0.10 亿元，期间费用为 0.08 亿元，

当期未获得政府补助，净利润为-0.18 亿元。

公司抗风险能力评价

1. 公司经营及财务实力

该公司主要承担余杭开发区内的开发和建设任务，余杭开发区和钱江经

开区两区合并后，公司业务区域范围未发生变化。目前，公司业务涵盖土地

开发、安置房建设、公用基础设施建设与运营维护、房屋出租等，营业收入

主要来自土地开发业务。近年来，主要随商住用地出让面积及出让均价增长，

公司营业收入持续大幅增加，综合毛利率不断提升。未来，公司仍需在安置

房建设、土地开发方面进行投资，面临较大的资本性支出压力。

2018 年，该公司盈利能力提升至较好水平。公司资产以开发成本和回收

时点不确定的其他应收款为主，流动性较弱。得益于股东增值及政府债券转

12 2016 年，政府补助收入计入“营业外收入”科目。2017 年以来，政府补助收入计入“其他

收益”科目。

26


增资本公积，2018 年以来公司资本实力明显增强，负债率总体有所下降，但

积累的刚性债务规模较大，公司面临一定的债务偿付压力。此外，公司对余

杭区下属国企提供较大规模担保，面临一定的或有负债风险。

2. 外部支持因素

该公司在余杭开发区内业务地位突出，能在政策、资源及财政补贴等方

面能获得余杭区政府及余杭开发区管委会的持续支持。2016-2018 年，公司

分别获得政府补助 2.70 亿元、2.00 亿元和 2.61 亿元。2018 年公司获得股东增

资 12.00 亿元，2019 年第一季度公司获得的 5.40 亿元政府债券资金转增资本

公积，资本实力明显增强。此外，公司与多家金融机构建立合作关系，截至

2019 年 3 月末公司尚未使用授信额度为 10.00 亿元。

本期债券偿付保障分析

该公司营业毛利主要来自土地开发业务，每年可获得一定规模政府补

助，近年来公司盈利水平大幅提升，利润实现可对债务偿付形成一定保障。

本期债券募投项目 2400 套安置房已签订政府购买服务协议，在建设期内可获

得政府购买服务费用共计 22.72 亿元，可为本期债券本息偿付提供资金来源。

此外，公司与多家金融机构建立合作关系，有一定规模尚未使用授信额度。

以上因素均可为本期债券到期偿付提供支持。

评级结论

余杭区经济发展主要依靠第三产业带动，区内信息经济发展水平较高。

近年来，全区经济保持稳定较快发展，综合实力较强，同时全区土地交易情

况较好，土地成交总价总体明显增长。余杭开发区为国家级经济技术开发

区，2015 年与钱江经开区合并之后，区域经济发展空间得到扩展，近年来主

导产业集群效应凸显，工业经济增速提升，为该公司业务发展提供了较好的

外部环境。

该公司唯一股东为余杭开投，实际控制人为余杭开发区管委会，产权结

构清晰。公司治理结构健全，内部管理制度完善，基本能满足经营需要。公

司主要负责余杭开发区内土地开发、安置房建设、公用基础设施建设与运营

维护等工作，目前营业收入主要来自土地开发业务。近年来，主要随商住用

地出让面积及出让均价增长，公司营业收入持续大幅增加，综合毛利率不断

提升。未来，公司仍需在安置房建设、土地开发方面进行投资，面临较大的

资本性支出压力。

该公司营业毛利主要来自土地开发业务，每年可获得一定规模政府补

助，近年来得益于营业收入规模扩张且毛利率提升，公司盈利能力提升至较

27


好水平。公司资产以开发成本和回收时点不确定的其他应收款为主，流动性

较弱。得益于股东增值及政府债券转增资本公积，2018 年以来公司资本实力

明显增强，负债率总体有所下降，但积累的刚性债务规模较大，公司面临一

定的债务偿付压力。此外，公司对余杭区下属国企提供较大规模担保，面临

一定的或有负债风险。

该公司利润实现可对债务偿付形成一定保障，募投项目获得的政府购买

服务费用可为本期债券本息偿付提供资金来源。此外，公司有一定规模未使

用授信额度。以上因素均可为本期债券到期偿付提供支持。

28


跟踪评级安排

根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范，在本期中期

票据存续期（本期中期票据发行日至到期兑付日止）内，本评级机构将对其进

行跟踪评级。

定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年报披露

后 3 个月内出具。定期跟踪评级报告是本评级机构在发行人所提供的跟踪评级

资料的基础上做出的评级判断。

在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期

跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项

并提供相应资料。

本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门

要求的披露对象进行披露。

本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评

级结果。

如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部

门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，

或暂停评级、终止评级等评级行动。

29


附录一：

公司与实际控制人关系图

注：根据余杭经开提供的资料绘制（截至 2019 年 3 月末）

附录二：

公司组织结构图

注：根据余杭经开提供的资料绘制（截至 2019 年 3 月末）

杭州余杭经济技术开发区管理委员会

杭州余杭开发投资集团有限公司

杭州余杭经济开发建设有限公司

100.00%

100.00%

董事会

总经理

规

划

部

工

程

部

房

地

产

部

综

合

部

投

资

管

理

部

监事会

30


附录三：

公司主业涉及的经营主体及其概况

名称

母公司

持股比例

（%）

主营业务

2018 年末主要财务数据

备注刚性债务余额

（亿元）

所有者权益

（亿元）

营业收入

（亿元）

净利润

（亿元）

经营环节现金净

流入量

（亿元）

杭州余杭经济开发建设有限公司 -- 土地开发、安置房建设、公用基

础设施建设与运营维护等 63.88 66.87 19.05 7.43 13.36 公司本部

杭州雅达汽车租赁有限公司 100% 汽车租赁 -- 0.01 -- 0.00002 0.00001 本部数据

杭州余杭雅达投资管理有限公司 100% 投资管理 -- 0.53 -- 0.001 0.001 本部数据

杭州余杭生物医药高新园区开发有限公司 100% 房屋租赁、安置房建设、土地开发

及整理等 1.60 1.81 -- 0.13 -3.86 本部数据

杭州余杭商贸建设有限公司 100% 基础设施建设、物业管理 -- 0.61 -- 0.002 0.002 本部数据

杭州余杭生物医药科技服务有限公司 100% 物业管理，房屋租赁，生物技术、

医药技术研究和开发等 -- 0.06 0.12 -0.05 -0.04 本部数据

注：根据余杭经开提供资料整理

31


附录四：

发行人主要财务数据及指标表

主要财务数据与指标[合并口径] 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

第一季度

资产总额［亿元] 117.20 126.54 155.76 168.36

货币资金［亿元] 5.63 5.00 9.13 11.29

刚性债务[亿元] 50.70 55.45 65.48 68.33

所有者权益 [亿元] 44.56 47.48 66.41 71.63

营业收入[亿元] 4.01 12.41 19.15 0.00

净利润 [亿元] 0.27 2.92 6.93 -0.18

EBITDA[亿元] 2.59 6.04 9.72 -

经营性现金净流入量[亿元] -8.04 -4.33 9.78 -4.17

投资性现金净流入量[亿元] - -3.97 -9.29 -0.02

资产负债率[%] 61.98 62.48 57.36 57.45

长短期债务比[%] 119.95 147.17 141.86 151.88

权益资本与刚性债务比率[%] 87.89 85.63 101.43 104.84

流动比率[%] 352.37 392.99 419.29 436.16

速动比率［%] 63.45 67.16 82.09 95.00

现金比率[%] 17.05 15.63 24.73 29.41

利息保障倍数[倍] 0.84 1.89 3.15 -

有形净值债务率[%] 163.19 166.85 135.27 135.72

担保比率[%] 208.40 147.00 103.08 74.66

毛利率[%] 0.03 32.08 40.39 -28,851.70

营业利润率[%] -60.55 23.54 36.19 -52,165.15

总资产报酬率[%] 2.33 4.90 6.81 -0.11

净资产收益率[%] 0.61 6.35 12.17 -0.26

净资产收益率*[%] 0.61 6.35 12.17 -0.26

收入现金率[%] 92.22 101.51 130.73 28,605.62

经营性现金净流入量与流动负债比率[%] -24.05 -13.32 28.38 -11.06

经营性现金净流入量与负债总额比率[%] -12.58 -5.71 11.62 -4.48

非筹资性现金净流入量与流动负债比率[%] -24.05 -25.55 1.44 -11.11

非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] -12.58 -10.95 0.59 -4.50

EBITDA/利息支出[倍] 0.86 1.92 3.18 -

EBITDA/刚性债务[倍] 0.06 0.11 0.16 -

注：表中数据依据余杭经开经审计的 2016-2018 年及未经审计的 2019 年第一季度财务数据整理、计算。

32


附录五：

各项财务指标的计算公式

指标名称计算公式

资产负债率(%) 期末负债合计/期末资产总计×100%

长短期债务比(%) 期末非流动负债合计/期末流动负债合计×100%

权益资本与刚性债务比率(%) 期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%

流动比率(%) 期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%

速动比率(%) (期末流动资产合计－期末存货余额－期末预付账款余额－期末待摊费用

余额)/期末流动负债合计)×100%

现金比率(%) [期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票

余额]/期末流动负债合计×100%

利息保障倍数(倍) (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费

用的利息支出+报告期资本化利息支出）

有形净值债务率(%) 期末负债合计/(期末所有者权益合计-期末无形资产余额-期末商誉余额-

期末长期待摊费用余额-期末待摊费用余额)×100%

营运资金与非流动负债比率(%) (期末流动资产合计－期末流动负债合计)/期末非流动负债合计×100%

担保比率(%) 期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%

毛利率(%) 1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%

营业利润率(%) 报告期营业利润/报告期营业收入×100%

总资产报酬率(%) (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期

末资产总计)/2]×100%

净资产收益率(%) 报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%

净资产收益率*(%) 报告期归属于母公司所有者的净利润/[(期初归属母公司所有者权益合计

+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%

营业收入现金率(%) 报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%

经营性现金净流入量与流动负债比率(%) 报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负

债合计)/2]×100%

经营性现金净流入量与负债总额比率(%) 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[(期初负债总额+期末负债总

额)/2]×100%

非筹资性现金净流入量与流动负债比率(%) (报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量

净额)/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%

非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%) (报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量

净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%

EBITDA/利息支出[倍] 报告期 EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）

EBITDA/刚性债务[倍] EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]

注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。

注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他

具期债务

注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

33


附录六：

评级结果释义

本评级机构主体信用等级划分及释义如下：

等级含义

投

资

级

AAA 级发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低

AA 级发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低

A 级发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低

BBB 级发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般

投

机

级

BB 级发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高

B 级发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高

CCC 级发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高

CC 级发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务

C 级发行人不能偿还债务

注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或

略低于本等级。

本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：

等级含义

投

资

级

AAA 级债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

AA 级债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

A 级债券的偿付安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

BBB 级债券的偿付安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

投

机

级

BB 级债券的偿付安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

B 级债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

CCC 级债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

CC 级在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债券本息。

C 级不能偿还债券本息。

注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或

略低于本等级。

34


评级声明

除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任

何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、

公正的原则。

本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级

对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。

本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、

真实性、完整性、正确性负责。

本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。

本次评级的信用等级自本评级报告出具之日起一年内有效。本期中期票据存续期内，新世纪评级将根据《跟

踪评级安排》，定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用

等级。

本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不

得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。

本次评级所依据的评级技术文件

《新世纪评级方法总论》（发布于 2014 年 6 月）

《园区类政府相关实体信用评级方法》（发布于 2015 年 12 月）

上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。

上海新世纪资信评估投资服务有限公司 - 信用评级报告...2020/02/26 ·...

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