cdn.vgm.gov.tr · Web viewİstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey...

T.C.VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL İLİ - KADIKÖY İLÇESİ 28 PAFTA, 158 ADA, 20 PARSEL

(BAHÇELİ KARGİR EV)

RESTORASYON VEYA ONARIM KARŞILIĞI KİRALAMA EKSPERTİZ RAPORU

Kadıköy, 158 ada, 20 parsel Ekspertiz Raporu Sayfa 1

1.ÖZET

1.1.TAŞINMAZ BİLGİSİ

İl/İlçe : İstanbul/Kadıköy

Mahalle/Cadde/Sokak : Caferağa Mah./ Murat Bey Sokak

Pafta/Ada/Parsel : 28 pafta/158 ada/ 20 parsel

Malik : Camii Enderun Vakfı

Yüzölçümü (m2) : 99,00 m²

İşgalci Sayısı ve Niteliği : Söz konusu taşınmazın boş olduğu , kiracısı ve

işgalcisinin bulunmadığı, dosyasında mevcut 07.12.2018 tarihli rapordan ve yerinde yapılan

tespitten anlaşılmıştır.

Aylık Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : -

Tapu Takyidat Bilgisi : 11.09.2012 tarihli beyan notunda taşınmazın

korunması gerekli kültür varlığı olduğu,

şerhi bulunmaktadır.

İntifa Hakkı Bilgisi : -

Hukuki Sorunlar : Taşınmazın dosyasında yapılan incelemede herhangi

bir hukuki sorunun bulunmadığı görülmüştür.

1.4.YAPILACAK RESTORASYONA / ONARIMA İLİŞKİN BİLGİLER

Toplam Maliyet (TL) : 650.204,38 TL

Proje Durumu : Rölöve-restitüsyon-restorasyon projeleri mevcut değil.

Toplam İnşaat Alanı : 165,00 m²

Ekspertize Konu Fonksiyonu : Konut veya ofis

1.5.EKSPERTİZ KİRA SÜRESİ , ASGARİ KİRA BEDELİ VE DÖVİZ KURU

Rest./Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz)

Süresi Süresi Süresi

Ekspertiz Kira Süresi(Yıl) : 3 16 19

Rest./Onarım (İnşaat) İşletme Süresi

Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (Tl/ay) : 810,00 TL 2.700,00 TL

Usd Euro

Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : - -


1.6. PAYLAŞIM1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel MalikleriSöz konusu taşınmazın başka hissedar ve parsel malikleri bulunmamaktadır.

1.6.2. İdare/Vakıf

Malik Adı : Camii Enderun Vakfı

Bağımsız Bölüm Sayısı ve Cinsi : Tek

1.7 Yatırıma Uygunluk Görüşü Sonuç ve Kanaat : İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey Sokağında bulunan 28 pafta, 158 ada, 20 parsel sayılı, 99,00 m² sahalı “Bahçeli Kargir Ev’’ vasıflı taşınmaz üzerine İst.V.No’lu Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunun 11.07.2012 tarih ve 626 sayılı kararına istinaden “korunması gerekli kültür varlığı” olarak tesciline karar verildiği, koruma grubunun II.grup olarak belirlendiği, buna göre hazırlanacak rölöve ve restitüsyon projelerinin taraflarına iletilmesinin istendiği, buna göre taşınmazın mevcut durumu da dikkate alınarak Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeli ile değerlendirilmesi uygun görülmüştür. 2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER

Söz konusu taşınmazla ilgili daha önce değerlendirme yapılmamıştır.

Diğer : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 29.04.2019 tarihli teknik raporlarına istinaden taşınmazın aslına uygun projelendirilerek aslına uygun ihya edilmesinin uygun olacağı belirtilmektedir.

3. TARİHSEL BİLGİLERTaşınmazın Yapım Dönemi : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 29.04.2019 tarihli teknik raporunda; söz konusu taşınmazın tarihçesi hakkında net bir bilgiye ulaşılamadığı, eserin karakteristiği ve çevredeki yapı dokusuyla birlikte yapıda kullanılan malzemeler vb. gibi özellikler göz önünde bulundurularak yapılan incelemelerde Cumhuriyet Dönemi öncesi olarak tahmin edildiği, bodrum, zemin, birinci ikinci ve çatı katı olmak üzere toplamda 5 kattan oluşan taşınmazın; Cumhuriyet dönemi öncesi sivil mimari tarzını içerdiği ve konut olarak inşa edildiğinin anlaşıldığı belirtilmektedir.Banisi (Yapan/yaptıran) ve mimari : Yapan ve yaptıranı belli değil.

Önceki restorasyon tarihleri : Önceki restorasyon tarihleri belli değil.

Önceki kullanım amaçları : Yapının önceki kullanım amacınında konut

olduğu düşünülmektedir .

Önceki meşhur kullanıcıları : Yapının önceki meşhur kullanıcıları belli değil.

Mimari özellikleri : Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 02.05.2019 tarih ve E.67497 sayılı yazısına ekli teknik raporda; söz konusu taşınmazın 99 m² sahalı alanın bir bölümüne bina oturtulmuş olup, geri kalan kısmının iser bahçe olarak kullanıldığı yapının genel plan özelliklerine bakıldığında dikdörtgen bir plan üzerine moloz taşlardan yapılmış kagir temel duvar üzerine kurulduğunun tahmin edildiği, çünkü yapının sağ ve solundaki bitişik binalardan dolayı temeli hakkında bilgi sahibi olunamamış olunsa bile bu tür yapıların temelleri kagir olduğu dönem sivil mimari yapıların da olduğu, yapının cephelerinin zemin kattan çatı katına kadar arka bahçesinin sıvandığı, yapının arka cephesindeki pencerelerin söveli olduğu, yapının sokağa bakan tarafta zemin katın üzerinde ahşap bir cumbası bulunduğu ve binanın genel olarak karakteristik yapısını koruduğunun gözlemlendiği belirtilmiştir.


İkinci kata çıkışı sağlayan merdivenden sonra yine ortada sahanlık sağ ve solunda birer oda, karşısında ise yine banyo ve WC olarak kullanılan iki küçük mekan bulunduğu, sahanın solunda bulunan geniş odanın sokağa bakan cepheye açılan iki pencere bir kapı cumbanın üzerine denk geldiği ve harap bir durumda olduğunun tespit edildiği, karşı odada ise iki pencere ve bir niş bulunduğu, yine aynı merdiven sistemiyle çatı katına çıkıldığı yine sağ ve solda ikişer mekan bulunduğu, bu mekanlardan daha basık ve daha karanlık olduğunun gözlendiği, söz konusu yapının arka cephesinin önünde bir bahçesinin bulunduğu belirtilmiştir. 4. KİRACI / İŞGALCİ DURUMUİşgalci sayısı ve niteliği(Kişi,kurum vb.) : Bulunmamaktadır.Aylık Ecri Misil Bedeli : -İşgalci hakkında yapılan işlem : -

5. VAKIF KÜTÜK KAYDI

VAKBİS- TAŞINMAZ BİLGİ SAYFASITaşınmaz Bilgileri Emlak Dosya No : 341110555000 Ada/Parsel : 158/20Bölge : İSTANBUL 2.BÖLGE Cilt No : 10İl : İSTANBUL ANADOLU Sayfa No : 1996İlçe : KADIKÖY Alanı : 99 m2Ana Taşınmaz Bilgileri : Bahçeli Kagir Ev Malik Türü : Vakıf Kütüğüne Kayıtlı TaşınmazBağımsız Bölüm Bilgileri : Tapu Kütüğü Nevi : CAMİL EMDİRAN V.Adres : Mahalle: CAFERAĞA Diğer :İmar Bilgileri :

Malikleri(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı Tapudaki Malik Adı Vakıf

Türü Hisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme

Tarihi Edinme Yevmiye No

Terkin Durumu

CAMİİ ENDERUN VAKFI

CAMİİ ENDERUN VAKFI MAZBUT 1/1 Mülkiyet ve Hisse Oranlarının

Düzeltilmesi 07/11/2018 38762

6. TAPU KAYDI

Zemin Tipi : Ana Taşınmaz Ada/Parsel : 158/20Zemin No : 21224381 Yüzölçümü : 99 m2

İl/ilçe : İSTANBUL/KADIKÖY Ana Taşınmazın Niteliği : BAHÇELİ KAGİR EV

Mahalle : CAFERAĞA Blok/Kat/Giriş-B.B.No :

Mevkii : Arsa Pay/Payda :Cilt/Sayfa No : 10/1996 Arsa Payına Düşen

m2 :

Kayıt Durumu : Aktif Bağımsız Bölüm

Niteliği :

Mülkiyet BilgileriAdı/Soyadı/Ünvan TC Kimlik/Vergi

NoAna Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı Edinme Şekli Edinme

TarihiYevmiye

NoCAMİİ ENDERUN VAKFI 9220662046 / 1/1 99 m2 Mülkiyet ve Hisse Oranlarının

Düzeltilmesi 07/11/2018 38762

Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü

İşlem Tarihi Açıklama

Beyan 01/01/1900 Şablon=Diğer, Cümle=NEV İ: CAMİİ ENDERUN V.

Beyan 11/09/2012 Şablon=Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır., Cümle=Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır., Başlama Tarihi=11.09.2012 00:00:00


Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü İşlem Tarihi Yevmiye No Hissedar Ad Soyad/Ünvan Açıklama

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer) Türü Açıklama Tanım Yevmiye Tarihi Yevmiye No

7. KONUMAna Merkezlere Uzaklık : Söz konusu taşınmaz; Merak Eden Çocuk İlkokuluna 105m., Özel Aramyan Uncuyan Ermeni İlk ve Orta Okuluna 107 m., Rıza Paşa Polis Karakoluna 140 m., İSKİ Kadıköy Atık Su Arıtma Tesisine 380 m., Kadıköy Kaymakamlığına525m., Kadıköy Belediyesi Caferağa Spor Salonuna 420 m., Kadıköy Halk Eğitim Merkezine 625 m., Barış Manço Eğitim ve Kültür Merkezine 520 m., Kadıköy Belediye Başkanlığı Ek Hizmet Binasına 750 m. mesafede bulunmaktadır.

Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık : Mühürdar Caddesine 260 m., Moda Sahil Yoluna 870 m., Söğütlüçeşme Caddesine 750 m. mesafede bulunmaktadır.

Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık : Taşınmaz Ana Ulaşım yerlerine cok yakın olup, bunlardan, Kadıköy Metro İstasyonuna 650 m., Kadıköy İDO Hızlı Feribot İskelesine 810 m., Kadıköy sahilde bulunan toplu otobüs ve minibüs duraklarına 950 m., Yeni Kadıköy Şehir Hatları Vapur İskelesine 960 m. mesafede bulunmaktadır.

Uydu görüntüsü :

Taşınmazın Uzaktan uydu görüntüsü


Taşınmazın yakından uydu görüntüsü

8. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri : Söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge, genel olarak konut alanı olup, çevresinde büyük sanayi ve ticaret merkezleri yer almamaktadır. Çevresinde küçük ölçekli perakende satış yapan birçok ticari dükkanlar olup, bunlar Kadıköy Merkezinde yoğunlaşmaktadır. Sosyo-ekonomik seviye orta ve iyi derecededir. Sosyo-ekonomik seviye orta derecede olup, memur, esnaf , emekli, yüksek öğrenim gören öğrenciler ağırlıktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede sinema ve tiyatrolar olup , kültürel etkinlikler sıkça düzenlenmektedir. Bölgede daha önceki yıllara göre gayrımüslimler azınlıkta olsa bile günümüzde Gayrimüslim ve Müslümanlar bira arada yaşamaktadırlar.

Sosyal Altyapı Alanları : Taşınmazın yakınında; Özel Merak Eden Moda Çocuk İlkokulu, Özel Aramyan Uncuyan Ermeni İlk ve Orta Okulu gibi eğitim tesisleri, Moda Kültür Derneği, Barış Manço Kültür Merkezi gibi kültürel tesisler, Aya Triada Rum Ortodoks Kilisesi ve Rıza Paşa bulunmaktadır.

Sosyal Tesis Alanları : Taşınmaz alışveriş, sosyal kültürel aktiviteler yönünden hareketli bir alanda bulunmaktadır. Ancak öğrencilerin konaklayabileceği tesisler Kadıköy Özel Caferağa Yüksek Öğrenim Kız Öğrenci Yurdu, Özel Kardelen Yüksek Öğrenim Kız Yurdu gibi sınırlı sayıdadır. Özel Moda Nezih Yaşlı Bakımevi, Kadıköy Özel Palmiye Anaokulu, Bümed Merak Eden Çocuk Moda Anaokulu vb. az sayıda da çocuk ve yaşlı bakımevi gibi sosyal tesis alanlarına rastlanmıştır.


Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölge her türlü teknik altyapı olanaklarından faydalanan bir yerdedir.

Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar : Taşınmaz Kadıköy İlçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında bulunmaktadır. Çok kültürlü yapısıyla istanbul’un en hoşgörülü semtleri arasında gösterilen bu yer , tarihi yapıları, renkli sokakları, alışveriş yerleri, kültürel alanlarıyla şehrin hareketli noktalarındandır. Taşınmazın bulunduğu bölgenin tarihçesi eski antik çağlara kadar dayanmaktadır ve Kalkedon (bakır ülkesi) adıyla anılmaktadır. Söz konusu bölge daha sonra Bizans ve Osmanlı dönemlerini de görmüş olup o dönemlere ait Caferağa Camii, Osmanağa Camii, Sultan III.Mustafa İskele Camii, Aya Trias Kilisesi, Presbiteryen Kilisesi, Kadıköy Şehremaneti Kültür Merkezi ve Kütüphanesi, Kadıköy Haldun Taner Tiyatrosu, Süreyya Paşa Sineması,İstanbul St.Joseph Lisesi, Moda Ayazması, Moda İskelesi gibi birçok tarihi ve kültürel mekanlara rastlanmaktadır. Ayrıca Moda Park alanı ve Kadıköy Çarşı Merkezi doğal ve tarihi alanlar arasında yer almaktadır.

Planlı/Olası Kamu/ Özel Sektör Yatırımları : Söz konusu taşınmazın yakınında Kartal- Kadıköy Metro hattı tamamlanmış olmakla birlikte, Kadıköy –Fikirtepe’de Kentsel Dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır.

9. HALİHAZIR DURUM

Taşınmazın Bulunduğu Ada/Parselin Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın bulunduğu ada, Moda Merkez İmar Planında kalmaktadır. Birçok yapının 3-4-5 katlı betonarme tarzında olduğu, bir kısım eski eser yapının restore edilip kullanıldığı, ara ara birkaç eski eserin mevcudiyetini korumasına rağmen bakımsız metruk vaziyette olduğu ve yaşlı binaların da çoğunlukta olduğu görülmüştür.

Yakın Çevre Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın yakın çevresindeki binalarında bitişik nizamlı, 3-4-5 katlı, konut + ticaret fonksiyonlu olarak inşa edildiği görülmüştür.

Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri : Taşınmaz için hazırlatılan 01.02.2019 tarihli aplikasyon krokisinde herhangi bir tecavüzün olmadığı görülmektedir.

Mülkiyete İlişkin Hukuki Sorunlar : Güncelleştirilmiş VAKBİS verilerine göre söz konusu taşınmazla ilgili herhangi bir hukuki durum bulunmamakla birlikte, Mülkiyet Tespit ve Tasfiye Şube Müdürlüğünün 25.03.2019 tarihli dipnotunda; “Söz konusu eski eser tescilli taşınmazın Restore-et-İşlet Modeli ile yatırıma alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.” denilmektedir.


Taşınmazın Genel Görünümü :

Ön cephe Arka cephe

10. İMAR DURUMU

10.1. Mevcut İmar Durumu İmar Durumu Tarihi : Söz konusu taşınmaza ait imar durumu 19.02.2019 tarihine aittir.

Plan ( İmar) Fonksiyonu : 19.02.2019 tarihli imar durumuna göre taşınmazın imar fonksiyonu “iskan” alanı olarak belirlenmiştir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) : -

KAKS/E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : -

Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği) : 15.50 mt.

Çekme Mesafeleri : -

İlgili Plan Notları :

- 20 parselde tescilli eski eser bulunduğundan Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’ndan görüş alınması gerekmektedir. 11.07.2012 tarih ve 626 sayılı Kurul Kararı ektedir.


- Parsel Zemin Etütleri, 19.01.2010 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkalığı tarafından onaylanan Mikrobölgeleme Projesi Yerleşime Uygunluk Harita ve Raporu verilerine göre yapılacaktır.

Koruma Kurulu Kararları : 11.07.2012 tarih ve 626 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararında; “İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, 28 pafta, 158 ada, 20 parsel sayılı tescilli yapının dosyasında bulunan fotoğraflarından yararlanılarak koruma gurubunun II (iki) olarak belirlenmesine, rölövesinin ivedi olarak istenmesine, Kurul üyelerince yerinde yapılan inceleme ile yapı içine girilemediği ve yapının dış cephesinin güvenlik amaçlı kapatıldığı anlaşıldığına, yapı ve çevresinde gerekli can ve mal güvenliğinin belediyesince ve ilgilisince sağlanmasına karar verildi.” Denilmektedir.


11. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

11.1. Olumlu Faktörler▪Merkezi konumu nedeniyle metro, otobüs, minübüs, tren v.b. araçlar ile ulaşımın kolay olması,▪Alt- üst yapı ve haberleşme v.s. olarak kamunun tüm imkanlarından yararlanmakta olan bir mevkide olması,▪Taşınmazın kendine ait bir bahçesinin olması.

11.2. Olumsuz Faktörler▪Taşınmazın bulunduğu mahalde; bitişik nizam yapılaşma ve yolların çok dar olması, trafiği olumsuz yönde etkilemekte ve otopark sorununa neden olmaktadır.▪ Taşınmaza ait otoparkın bulunmaması,

12. MİMARİ PROJE12.1 Projenin Niteliği ve Onay Durumu

■ (Varsa) Değerlendirmeye esas mimari projenin niteliği : ------■ Bölge Müdürlüğü onay tarihi : ------■ (Varsa) rölöve projesi onay tarihi : ------■ (Varsa) restitüsyon projesi onay tarihi : ------■ (Varsa) restorasyon projesi onay tarihi : ------

12.2 Toplam İnşaat alanı

Mülkiyeti Camii Enderun Vakfına ait , İstanbul İli , Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey Sokağında bulunan tapunun 28 pafta, 158 ada, 20 nolu parselinde kayıtlı 99,00 m² sahalı ‘’bahçeli kargir ev’’ vasıflı taşınmazın ilgili Koruma Kurulundan onaylı rölöve-restitüsyon- restorasyon projeleri bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerindeki bina zamana karşı oluşan yıpranmalara rağmen halen ayaktadır. Yapı harap vaziyette olduğundan ön kısmı saç perde ile kapatılmış, bodrum ve çatı katlarına girilememiş, bu mahallerdeki kullanım alanları tespit edilememiştir. Mevcut yapı, kargir, bodrum+zemin+2 kat+çatı katından ibaret olup, iki katında cumbası bulunmaktadır.

Yerinde yapılan tespitler, 01.02.2019 tarihli aplikasyon krokisi ve 26.02.2019 tarihli İnşaat İstikamet Rölevesi üzerinde yapılan ölçümler dikkate alınarak yapılan hesaplamalar yaklaşık aşağıdaki gibidir.

Restorasyonu planlanan eski eser yapının toplam brüt kat alanı ve toplam inşaat alanı ;

Kat İnşaat Alanı (m²)Zemin Kat = ~ 54,00 m² 1.Normal Kat(cumbalı) ~ 54 m²+1,5m²=~55,50 m² 2.Normal Kat(cumbalı) ~ 54 m²+1,5m²=~55,50 m² Toplam = ~ 165,00 m²

Mevcut yapının bodrum, zemin, birinci, ikinci ve çatı katı olmak üzere toplamda 5 kattan oluştuğu görülmüşse de; yerinde yapılan tespitte bodrum kat ve çatı katlarının içine girilemediğinden bodrum ve çatı katlarının kullanım alanları belirlenememiş olup, hesaplamalar zemin+1 normal+2. Normal kat üzerinden yapılmıştır.


Hesaplamalar, yapının yerindeki mevcut durumu, 01.02.2019 tarihli aplikasyon krokisi ve dosyasında mevcut 26.02.2019 tarihli inşaat istikamet rölevesi dikkate alınarak yapılmış olup rölöve – restitüsyon- restorasyon projeleri onaylanıp uygulama yapıldığında m² cinsinden alan değişikliklerinin olabileceği düşünülmektedir. Bu durumda restorasyon aşamasında, ilgili kuruldan onaylanacak restorasyon projesine göre yeniden değerlendirme yapılması gerekebilecektir.

12.3 Toplam Net alan:

Söz konusu değerlendirmede bağımsız bölümlere ait alanlar brüt kat alanları olup mahallerin net alanları rölöve – restitüsyon - restorasyon projeleri onaylandıktan sonra kesinlik kazanacaktır.

12.4 Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri : Söz konusu taşınmazın daha önce konut fonksiyonunda kullanıldığı anlaşılmıştır. İmar

durumu gereği yine konut veya büro amaçlı kullanılması planlanmaktadır.

12.5 Ortak Alanlar : ----

13. TOPLAM MALİYET Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon,

restorasyon projeleri bulunmayıp, bunların hazırlatılıp ilgili Koruma Kurulunca onaylanması, daha sonra, elektrik ve mekanik projelerinin hazırlanması, statik raporların alınması, restorasyon uygulamasının yapılması gerekmektedir. Taşınmazın değerlendirilebilmesi için yaklaşık bir maliyet hesabına gereksinim duyulmaktadır. Eski eser olarak tescillenen, restorasyonu planlanan yapı için yaklaşık taban oturumu ve yüksekliği baz alınarak yaklaşık maliyet hesabı yapılacaktır.

Yerinde yapılan incelemelerden ve dosyasında mevcut 26.02.2019 tarihli inşaat istikamet rölevesi üzerinden yapılan hesaplamalardan taşınmazların toplam taban oturumu yaklaşık 53,00 m² olarak hesap edilmiş, yapının zemin ve 2 normal(cumbası olan) kattan ibaret olduğu anlaşılmıştır. Buna göre taşınmazın yaklaşık brüt alanının ~ (54,00 m² +54,00 m² + 1,50 m²+ 54,00 m² + 1,50) = ~ 165,00 m² hesap edilmiştir.

Söz konusu parsel üzerindeki yapıların yukarıda bahsedilen özellikleri göz önünde bulundurularak, yapılacak olan inşaat; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2019 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, V.Sınıf, D grubuna girmekte olup, 2019 yılı m² maliyet değeri 3.360,00 TL/m²’dir.

Buna göre yaklaşık inşaat maliyetinin; 165,00 m² x 3.360,00 TL/m² = 554.400,00 TL olabileceği hesap edilmiştir.

Taşınmaz üzerinde restorasyonu yapılacak bina dışında yaklaşık 45 m²’lik bahçe alanı kalmakta olup, taşınmazın yaklaşık peyzaj maliyetinin 45,00 m² x 120,00 TL/ m² = 5.400,00- TL olabileceği öngörülmektedir. Buna göre;

Toplam restorasyon inşaatı ve peyzaj maliyeti : 554.400,00 TL + 5.400,00 TL : 559.800,00 TL ‘dir.


Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmayıp, bu projeler için bir bedel ödeneceği düşünülmektedir. Mimarlar Odasının yayınladığı 2019 yılı En Az Bedel Hesabı’na göre toplam proje bedeli ( Rölöve + Restitüsyon + Restorasyon Projeleri) yaklaşık 57.500,00 TL olarak hesap edilmiştir .

Buna ilaveten, Kültür Bakanlığı’nın Tek yapı Ölçeğinde Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri Yaklaşık Maliyet Hazırlama Yöntemi başlıklı genelgesine göre diğer hizmet dalları oranları aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir.

Restorasyon Proje Bedeli (RSTR) yaklaşık : 20.125,00 TL’dir. Hizmet Dalı______ Hizmet Dalı_Oranları___ İnşaat Mühendisliği RSTR x %75 Makine Mühendisliği RSTR x %50 Elektrik Mühendisliği RSTR x %38,5

Yukarıdaki oranlar dikkate alınarak mezkur işe ilişkin; Statik proje bedeli : 20.125,00 TL x %75 = 15.093,75 TL Mekanik proje bedeli : 20.125,00 TL x %50 = 10.062,50 TL Elektrik proje bedeli : 20.125,00 TL x %38,5 = 7.748,13 TL

Olarak hesaplanmış olup, söz konusu işe ilişkin 2019 yılı toplam proje bedeli ; 57.500,00 TL + 15.093,75 TL + 10.062,50 TL + 7.748,13 TL = 90.404,38 TL’dir.

Toplam Restorasyon/Onarım Maliyeti : 554.400 TL 00 KRŞ

Toplam Proje Maliyeti : 90.404 TL 38 KRŞ

Toplam Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : 5.400 TL 00 KRŞ

Toplam Maliyet : 650.204 TL 38 KRŞ

Müdürlüğümüzce, söz konusu taşınmazın restore et- işlet - devret modeline göre değerlendirilebilmesi için 2019 yılına ait tahmini maliyet keşif bedelinin; yapım yaklaşık maliyet bedeli + proje maliyeti bedeli + Peyzaj(Çevre düzenleme) bedeli : 554.400,00 TL + 90.404,38 TL + 5.400,00 TL = 650.204,38 TL (AltıyüzellibinikiyüzdörtTürkLirasıOtuzsekizKuruş) olduğuna kanaat getirilmiştir.

14. FONKSİYON BELİRLEME Söz konusu 28 pafta, 158 ada, 20 parsel sayılı Vakıf Kültür Varlığının tapusunda “Bahçeli Kargir Ev” kaydı bulunmaktadır. Kadıköy Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünün 19.02.2019 tarihli imar durumu belgesinde; 21.12.1973 t.t.li 1/500 ölçekli Moda Merkez İmar Planında H: 15.50 mt., bitişik nizam, iskan alanında kaldığı anlaşılmakta olup, Kadıköy Belediyesi ile yapılan şifai görüşmede; iskan alanında “büro veya konut” fonksiyonları yapılabileceği anlaşılmıştır.

Müdürlüğümüzce, VKV’nın çevresinde yapılan incelemeler de dikkate alınarak, taşınmaz üzerindeki yapının “konut veya büro” olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.


16.1. Yüklenici Tarafından Yürütülecek İşletme Faaliyetine Göre Gelir Hesaplaması; Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde VKV’nın restore edildikten sonra konumundan, çevresindeki yapılaşmalardan dolayı bahçesiyle birlikte “ofis ve büro olarak kiraya verilmesi halinde aylık 7.000,00 TL gelir getirebileceği düşünülmektedir. Buna göre;

Bu şekilde yapılan gelir hesaplamasında İdaremize muhatap kiracının elde edeceği net geliri bulmak için, kiracının brüt kazancından giderleri ve İdaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz gerekmektedir. Brüt kazancın en az %25’i İdaremize ödenecek kira ve %25’i de vergi- genel yönetim gideri olarak düşünülürse, brüt kazancın en fazla %50’sine göre ortalama yıllık net gelir hesaplanacaktır. Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri;

İdaremize ödenecek kira : 7.000,00 TL * %25 = 1.750,00 TLVergi ve genel yönetim gideri : 7.000,00 TL * %25 = 1.750,00 TL

Genel Gider = 3.500,00 TL

Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – Genel gider“ : 7.000,00 TL – 3.500,00 TL“ : 3.500,00 TL’dir.

Bu şartlarda taşınmazın yılda getirebileceği ortalama net gelir;

3.500,00TL * 12 = 42.000,00 TL’dir.

17. KİRA SÜRESİ

17.1. Proje ve Restorasyon Süresi

Söz konusu parselin ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce onaylı rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri bulunmayıp yapının projelerinin hazırlanması, sonra ilgili Koruma Bölge Kurulundan onaylatılması, daha sonra imalatlara geçilmesi gerekmektedir. Bunun için söz konusu taşınmazın rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması ve Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve onarım imalatlarının (restorasyonun) yapılması için toplam 3 (üç) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat getirilmiştir.

17.2. Amorti Süresi

Amorti Süresi = ___ Toplam Harcanan Meblağ____ Kiracının Yıllık Net Geliri

‘’ = 650.204,38 TL ___ 42.000,00 TL

‘’ = 15,48 yıl = 16 yıla tekabül etmektedir.


Bu durumda Restorasyon Karşılığı Kiralama Süresi ise:

1- Rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması , Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve yapının restorasyonu için : 3 yıl

3-Yapının kendini amorti etme süresi : 16 yıl Toplam : 19 yıl olarak değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.

18. ASGARİ KİRA BEDELİ

Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda; taşınmazın bahçesiyle birlikte, Konut veya ofis olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi halinde rayiç aylık kira getirisi 7.000,00 TL olarak öngörülmüştür. Taşınmaz üzerindeki eski eser yapının yeniden ihyası için belli bir harcama yapılacaktır. 16.1 Yüklenici tarafından yürütülecek işletme faaliyetine göre gelir hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının VKV’yi üçüncü kişilere konut ve ofis olarak kiraya vermesi halinde taşınmazın aylık getirebileceği kiranın en az %25’ini İdaremize kira olarak vereceği öngörülmüş olup, bunun 1.750,00 TL’ye tekabül ettiği hesap edilmiştir. Ancak yapının 3 sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%15) İdaremizin kiracıdan 3(üç) sene sonra aylık (2.661,53TL)= 2.700,00 -TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

VKV’nin restorasyonu boyunca da belli bir kira alınacaktır. Söz konusu taşınmaz için restorasyon tamamlandıktan sonra ödeyeceği ilk kiranın yaklaşık %30’u kadarını İdaremize ödemesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bu da aylık 810,00 TL’ye tekabül etmektedir. 19. ÖZEL DURUMLAR

Bulunmamaktadır.

20. SONUÇ VE KANAAT

Yukarıda nitelikleri anlatılan ve mülkiyeti İdaremize ait, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey Sokağında bulunan 28 pafta, 158 ada, 20 parsel sayılı 99,00 m² sahalı “Bahçeli Kargir Ev’’ vasıflı, eski eser tescilli taşınmazın Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeline göre değerlendirilebilmesi için, tescilli eserin korunması, rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin hazırlanması, Koruma Bölge Kurulundan onaylatılması, inşaat ruhsatının alınması ve yapının restorasyonu için 3 yıl, yapının kendini amorti etme süresi için 16 yıl olmak üzere toplam 19 (ondokuz) yıl süreye tekabül etmekte olup, bu değerlendirmede öncelikle yapının ihya edilmesi hedeflenmektedir.

İlk 3 yıl için aylık kira bedelinin 810,00-TL, 4 yılın başlangıç kirasının 2.700,00-TLolarak belirlenmesinin uygun olacağı kanaatine varılmış olup, söz konusu taşınmazın ihaleye çıkarılmak suretiyle Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralanmasının uygun olacağı kanaatinde olduğumuzu bilgilerinize arz ederiz…./05/2019


cdn.vgm.gov.tr · Web viewİstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey...

Documents

Transcript of cdn.vgm.gov.tr · Web viewİstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Caferağa Mahallesi, Murat Bey...