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第柒章、土地及建築物使用管理規劃

第一節 溫泉區土地及建築物使用法令依據

依據中華民國 94 年 11 月 16 日修正之「溫泉區管理計畫審核及管理辦法」第 3 條

規定，溫泉區管理計畫書內應包括「溫泉區土地及建築物使用管理規劃」項目；另

依據中華民國 94 年 9 月 26 日交通部交路字第 0940085024 號令「溫泉區土地及建

築物使用管理辦法」，為符合溫泉區特定需求，溫泉區內土地使用分區、用地變更之

程序及建築物之使用管理，依本辦法之規定，本辦法未規定者，依其他法令之規定。

另一方面，本縣溫泉地區含括四重溪溫泉區、旭海溫泉區 2 處及其他溫泉資源如雙

流、大武、士文、枋山溪等仍停留在野溪溫泉或低度利用之溫泉地區，土地使用編

訂上均屬於非都市土地，因此其土地使用管理應遵循「南部區域計畫」及「非都市

土地使用管制規則」辦理，同時受到林班地及原住民保留地等相關土地使用法令的

限制；而空間的發展規劃則可參考相關發展計畫加以研析。

一、溫泉區發展相關法令

（一）溫泉法及相關子法

溫泉區發展應以「溫泉法」及其相關子法之規定為基礎，除了以「溫泉區管理計

畫審核及管理辦法」做為溫泉管理計畫之依據外，「溫泉區土地及建築物使用管理

辦法」主要係因應溫泉區內發展之特定需求，針對溫泉區內土地使用分區用地變

更之程序及建築物之使用管理等，訂定相關程序。

（二）原住民族地區輔導及獎勵相關法令

由於本縣的溫泉區部分位於原住民族地區，除依循原住民族地區輔導及獎勵計畫

所建議之推動方案外，更應受到「原住民個人或團體經營原住民族地區溫泉輔導

及獎勵辦法」的規範。為輔導在原住民族地區經營溫泉之當地原住民個人或團體，

行政院原住民族委員會得委託專業團體或學術機構在原住民族地區辦理溫泉資源

調查及評估其經營可行性，並輔導當地原住民經營，同時提供 1/100 貸款利率之

利息補貼。此外，為發展原住民族地區之溫泉，得結合社區或部落居民，輔導興

辦溫泉民宿、社區或部落公共浴池、文化產業、生態產業、特色產業及其他溫泉

觀光事項，促進社區或部落之整體發展。

二、土地權利取得相關法令

四重溪及旭海溫泉地區皆座落於非都市土地使用分區。參考「新訂『四重溪溫泉風

景特定區計畫』申請書」（屏東縣政府，2004a），其土地權屬以私有居多。此外，

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-2

旭海村更是排灣、阿美族主要居住地，除公共浴室等設施用地為公有地，村內土地

幾乎都屬原住民保留地，未來若進行溫泉開發，則將涉及原住民土地使用同意及優

先獎勵經營議題。

（一）國有財產法

本縣四重溪及旭海溫泉區內現有部分溫泉旅館及相關產業，其設施所在之土地產

權部分為國有土地，其土地合法使用權利之取得，均應依據國有財產法及其相關

處理要點之規定辦理。

（二）國有耕地放租實施辦法

民國 82 年 7 月 21 日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人，並願繳清歷

年使用補償金者、實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人、實際耕作毗鄰耕地之耕地

承租人、農業學校畢業青年或家庭農場從事農業青年、取得最近 5 年內農業主管

機關農業專業訓練 40 小時以上證明文件者、合作農場，均可依國有耕地放租實施

辦法規定申請租用國有耕地。

行政院農委會林務局經營涉及使用林班地部份，如其使用項目及內容未違反土地

使用管制規定時，得依「森林法」第八條第三項及「臺灣森林經營管理方案」第

十條之規定專案核准辦理放租。

（三）原住民族基本法

為保障原住民族基本權利，促進原住民族生存發展，建立共存共榮之族群關係，

特制定本法；其中與土地權利取得之相關條文如下。

第二十一條，政府或私人於原住民族土地內從事土地開發、資源利用、生態保育

及學術研究，應諮詢並取得原住民族同意或參與。原住民得分享相關利益。

第二十二條，政府於原住民族地區劃設國家公園、國家級風景特定區、林業區、

生態保育區、遊樂區及其他資源治理機關時，應徵得當地原住民族同意，並與原

住民族建立共同管理機制；其辦法，由中央目的事業主管機關會同中央原 住民族

主管機關定之。

第二十三條，政府應尊重原住民族選擇生活方式、習俗、服飾、社會經濟組織型

態、資源利用方式、土地擁有利用與管理模式之權利。

（四）原住民保留地開發管理辦法

根據「原住民保留地開發管理辦法」第 21 條，行政院原住民族委員會、直轄市、

縣（市）政府對轄區內原住民保留地，得根據發展條件及土地利用特性，規劃訂

定各項開發、利用及保育計畫，採合作、共同或委託經營方式辦理。

原住民因經營工商業，得擬具事業計畫向鄉（鎮、市、區）公所申請，經原住民

7-3

保留地土地權利審查委員會通過，核轉直轄市或縣（市）主管機關核准後，亦得

租用依法得為建築使用之原住民保留地，每一租期不得超過九年，期滿後得續租

（第 13 條參照）。

原住民保留地申請案件應提經原住民保留地土地權利審查委員會審查者，鄉

（鎮、市、區）公所應於受理後一個月內送請該委員會審查；委員會應於一個月

內審查完竣，並提出審查意見，屆期未提出者，由鄉（鎮、市、區）公所逕行報

請上級主管機關核定（第 6 條）。

綜言之，未來本案規劃基地委託民間經營之對象不論係當地之原住民個人或團體

為對象，均可根據原住民保留地開發管理辦法之規定依法取得用地之使用權。

三、溫泉區土地及建築物使用管理辦法

本府於民國 93 年提擬「四重溪溫泉風景特定區計畫」之申請，希望透過制訂風景特

定區計畫之方式，取得縣級風景特定區法定地位，促進四重溪地區之利用與產業發

展。本申請案無法經內政部區域計畫委員會審核通過之原因，係因本府尚無依規定

研擬溫泉區管理計畫報奉中央主管機關核定，致無提送審查依據，今案已由內政部

營建署以 97 年 11 月 3 日內綜字第 0970808617 號函退回申請在案。

本府基於溫泉永續利用、以及地方整體觀光發展之均衡考量下，仍主張「四重溪溫

泉風景特定區計畫」之申請有其必要性。主因溫泉資源為特定區計畫中主要具觀光

產值的自然資源，而四重溪溫泉區於日治時期也是全臺四大溫泉之一，具有指標意

義；另外，透過溫泉資源為核心，連結周邊歷史文化、聚落族群特色、農特產、登

山步道…等條件，才能整體帶動區域的實質發展。至於溫泉總量不足以支應未來新

進業者使用的部分，可透過使用方式的改善(降低個人池數量，提升公共浴池的比

例)，減低既有溫泉業者對於溫泉資源的使用量，並可塑造為全國溫泉利用之典範。

目前「四重溪溫泉風景特定區計畫」之申請雖遭駁回，短期內各溫泉區內的土地使

用管制仍應在非都市土地管制的系統下積極運作，以避免各項開發與管理計畫分別

以不同模式操作導致區內發展紊亂。表 7-1 即針對「溫泉區土地及建築物使用管理

辦法」中相關條文與溫泉區之關係加以闡述其關聯性。而長期，仍希透過「四重溪

溫泉風景特定區計畫」之申請，以取得縣級風景特定區法定地位。

由於本縣溫泉區均屬於非都市土地，因此在非都市土地使用管制規則的指導與規範

下，各溫泉區將可根據其所允許使用的土地使用項目及開發強度進行各項開發行

為，或是依據非都市土地使用管制規則所規定的程序辦理分區或用地編訂變更，以

符合實際發展需要。

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-4

表 7-1 溫泉區土地及建築物使用管理辦法與各溫泉區之關係一覽表

溫泉區土地及

建築物使用管理辦法 四重溪溫泉區 旭海溫泉區

第三條 溫泉區範圍內涉及土地使

用變更者，應依區域計畫法、都市計

畫法或國家公園法及相關法規所定

程序變更使用分區及用地。

本案如經交通部觀光局審

核通過後，短期將以此計畫

做為溫泉區資源管理之依

循；中長期，將續依區域計

畫法提報「四重溪溫泉風景

特定區計畫」。

未來進行溫泉開發，則將

涉及原住民土地使用同意

及優先獎勵經營議題。

第四條 變更土地使用計畫，應參酌

環境保護、地方溫泉資源及溫泉產業

需求，於溫泉區管理計畫所定發展總

量範圍內，規劃不同程度之土地使用

管制。前項變更土地使用計畫應訂定

景觀管制或都市設計事項，以塑造溫

泉產業地區之景觀及地方特色。

1.本案如經交通部觀光局審

核通過後，短期將以此計畫

做為溫泉區資源管理之依

循；中長期，將續依區域計

畫法提報「四重溪溫泉風景

特定區計畫」。

2.屏東縣城鄉風貌整體發展

綱要計畫中，已針對全縣景

觀風貌塑造提出通則性之

建議，可做為地區景觀風貌

之參考。

1.未來可依南部區域計畫

及相關計畫內容辦理。

2.屏東縣城鄉風貌整體發

展綱要計畫中，已針對全

縣景觀風貌塑造提出通

則性之建議，可做為地區

景觀風貌之參考。

第六條 溫泉區建築物及相關設施

之建築基地，受山坡地坡度陡峭不得

開發建築之限制者，直轄市、縣(市)

政府應考量溫泉區發展特性，依建築

技術規則建築設計施工編第 262 條

第三項但書規定，另定規定審查。

依據建築技術規則規定辦

理。

依據建築技術規則規定辦

理。

第七條 為輔導第一項範圍內，現有

已開發供溫泉使用事業使用之建築

物符合相關法令，直轄市、縣(市)政

府應考量溫泉區發展特性並兼顧公

共安全，就其建築物至擋土牆坡腳間

之退縮距離、建築物外牆與擋土牆設

施間之距離及建築物座落河岸之退

縮距離，於輔導方案中訂定適用規

定，併案報請行政院核定。

依據現行水利法及河川管

理辦法等規定，並無建築物

座落河岸之退縮距離之距

離規定。

依據現行水利法及河川管

理辦法等規定，並無建築

物座落河岸之退縮距離之

距離規定。

7-5

第二節 土地使用發展構想

本縣之溫泉資源以四重溪溫泉為核心，是唯一商業化且歷史悠久之溫泉產業地區，

開發至今已有一百多年之歷史，四重溪流域內數年前則有一處四重溪溫泉露頭，此

溫泉露頭有二處且溫泉水自然湧出，但近年由於溫泉超量抽取致使原有溫泉露頭已

無法看到自然湧出之現象；旭海溫泉雖一直有當地居民使用，對遊客之開放卻僅為

近期之事。本計畫除分析檢討既有土地使用分區外，將就擬劃設為溫泉區的四重溪、

旭海進行土地使用發展構想的研擬，並嘗試依據各溫泉區不同資源特色發展之活動

型態，提出各溫泉區之空間發展構想。

一、各溫泉區空間特色

四重溪及旭海溫泉區皆座落於非都市土地使用區內，其溫泉開發及使用強度不同各

有其發展特色，根據其環境空間所具有的不同資源條件加以整理，做為擬定土地使

用計畫及發展構想的依據，茲就各溫泉區資源特色說明如下：

（一）四重溪溫泉區－以懷舊與創新兼容並蓄的溫泉街區為整體規劃重心

座落於車城鄉溫泉村的四重溪溫泉區為本縣唯一一處溫泉高度開發區，目前本區

內包含大梅地區，目前可正常營運者共有 21 家溫泉旅館及民宿業者，提供溫泉浴

室、SPA、游泳池及住宿等使用模式，主要分布於溫泉街一帶。規劃以屏 199 縣

道結合四重溪沿岸景觀、登山步道，再以歷史悠久的溫泉街為整體規劃重心，型

塑溫泉鄉風貌。

（二）旭海溫泉區－以公共浴室為規劃重點並吸引旅遊人口

199 縣道繼續往東行，於上牡丹與 199 甲線道相接，轉進 199 甲線道一路往東即

可達旭海溫泉區，是恆春地區較據開發潛力的溫泉地區。目前溫泉井接至公共浴

室及溫泉戲水區，提供當地民眾與遊客使用，區內除牡丹灣 Villa 業者外，位於旭

海公共浴室周邊及旭海村則有 6 家民宿業者，整體規劃重點以公共浴室為核心，

結合旭海國小鐵馬驛站腹地做為服務中心供遊客使用，並向旭海村延伸。

溫泉街 清泉溫泉山莊日式庭園風格 日本昭和親王蜜月浴池

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

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二、空間規劃理念與土地使用發展策略

（一）空間規劃理念

1.生活環境

溫泉區的空間規劃與土地使用，應針對地區特性進行評估與細部設計，以引導日

後溫泉區的實質建設，並且為溫泉區整體產業經營管理與行政協調樹立完善的執

行機制，對於溫泉區生活環境具實質助益。

溫泉區生活環境品質的提升，主要建構在社區居民的實際運作，目前社區居民對

於溫泉區產業環境共識的建立已有初步之成效，而本計畫所提出對空間環境的風

貌營造原則，將可協助營造溫泉區不同風貌的生活環境。

2.文化環境

充分利用此一特殊的人文環境特色條件，進行環境空間的規劃配置，在空間中融

入部落傳統工法與傳統文化的傳說與故事，以整體化的理念，營造一個具有地方

文化為主體的溫泉區規劃，藉以型塑屬於當地的特殊風味。

溫泉村生活巷道 文化路上的公共浴室 街道上的傳統建築

大梅地區原住民文化 大梅地區茴香工作室 原住民特色圖騰

旭海公共浴室 旭海溫泉泡腳池 牡丹灣 villa

7-7

3.生態環境

本計畫溫泉區之規劃設計理念，以維護當地自然生態的永續為指導原則，其具體

方式為自然護坡、環保建材、透水舖面與原生植栽的運用。以期在建設發展中對

於自然環境生態的影響減輕至最小，朝向自然生態的營造方式，為溫泉區的生態

環境帶來實質上的維護。

（二）土地使用發展策略

本計畫的土地使用發展是以環境資源永續利用、溫泉品質水量控管及獲取開發效

益為三大目的，初步擬定土地使用發展策略如下：

1.水岸山林地區以「自然知性溫泉發展」為主

為免破壞原始山林地區的自然生態環境，擬著重在自然生態的保育，以生態導

覽或生態體驗等知性的生態旅遊活動，強調自然的溫泉資源體驗，進而讓遊客一

同珍惜寶貴的自然資源，如溫泉公園的重新規劃。

2.溫泉資源的地區開發強調「溫泉文化發展」

為保存舊有溫泉老街文化景觀風貌，著重於建築風貌、溫泉產業發展、溫泉水量

控管、公共設施及街道景觀營造、歷史文化延續…等，藉此讓遊客體驗溫泉文化，

如利用歷史文化及街道景觀來塑造溫泉老街懷舊感。

3.原住民保留地以「原住民文化發展」為主

為尊重原住民的傳統文化與生活，著重在原住民的文化發展，促進原住民與遊客

間的人文交流與感官接觸，進而讓遊客尊重當地原住民文化（大梅與旭海村）。

三、整體空間發展構想

（一）四重溪溫泉區

目前本區內正常營運之 21 家溫泉旅館及民宿業者，主要分布於溫泉街一帶，提供

溫泉浴室、SPA、游泳池及住宿等使用。在既有資源條件基礎上，以開發密度的

強弱劃分層級，進行整體空間規劃與計畫構想之分區配置，同時結合溫泉旅館、

四重溪環境生態 自然的農田景觀 四重溪溫泉公園步道

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-8

街道改造與地方特色建築為基礎，將溫泉區特色彰顯。以下將四重溪溫泉區分為

高密度發展、中密度發展地區、低密度發展地區及線性遊憩空間等，空間發展特

性分述如下(詳圖 7-6)：

1.高密度發展地區

以 199 縣道上的溫泉街為軸線發展，並發展故事主題，結合人文歷史古蹟、旅

館住宿、民宿、溫泉特色餐飲、休閒設施、居民日常生活情境的複合式發展，

營造懷舊溫泉老街的景觀意象，做為四重溪溫泉區的觀光核心區，塑造南臺灣

具主題性的溫泉觀光休閒溫泉街。

經本計畫調查(詳表 7-2)得知溫泉路北側沿街建物有 63 戶，南側 57 戶，共計

120 戶，沿街建物門面保留舊式木門窗南北側共計 19.2%，以北側 15 戶居多占

12.5%；屋頂形式保持舊有斜屋頂結構南北側共計 25.8%，以北側 18 戶居多占

15%；另共計 66 戶(55%)沿街騎樓可串接，以北側 41 戶(34.2%)連續性較佳(詳

圖 7-1)。

經調查結果及上圖 7-1 得知，溫泉路上建物尚保留舊式木門窗及舊有斜屋頂結

構以文化路及文明路間的北側建物較密集，且騎樓串接性也以此段最為完整，

惟現今可串接之騎樓大多已被鐵捲門及盆栽雜物所阻斷。為塑造四重溪溫泉區

之懷舊溫泉老街意象，應整體規劃溫泉街沿街景觀，鼓勵保留並修復舊式木門

窗及斜屋頂結構，禁止房屋退縮破壞現有沿街面，並打通既有之連續騎樓，營

造「亭仔腳」懷舊意象。

調查項目 沿街建物

門面保留 舊式木門窗

保持舊有 斜屋頂結構

沿街騎樓可串接

(戶) 百分比(%) (戶) 百分比(%) (戶) 百分比(%) (戶) 百分比(%)

北側 63 52.5% 15 12.5% 18 15% 41 34.2%

南側 57 47.5% 8 6.7% 13 10.8% 25 20.8%

共計 120 -- 23 19.2% 31 25.8% 66 55%

表 7-2 四重溪溫泉街建物調查分析表

建築形式與外觀

7-9

圖 7-1 四重溪溫泉街建物調查分布圖

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-10

溫泉街的建築，從日據時期至今，包括有日據時期的西式洋樓、閩南式混合西

式的街屋（磚造+RC 樑），以及民國 70 年之後的 RC 樓房。如果從街道的建築

紋理來區分可以概略分成兩種類別：其一，是民國 70 年以前的老建築物；其二，

是民國 70 年以後的 RC 店面。

以下針對溫泉街建築形式加以

分析，其做為未來景觀風貌保

存維護之依據：

(1) 老 建 築 物 仍 佔 整 條 街 的

45%。沿街正面之高度多為一

層半或兩層樓高，跨間寬度多

在 4.5 公尺以內；這兩項關鍵

尺寸配合街道寬度（9 公尺），

奠定了老街的親切尺度。建築

外部材料，不外乎磚砌、RC樑、水泥粉光和洗石子，用材

簡單而作工細緻。建築細部

（如柱頭與出簷之線腳、門窗

之細分）強調比例分割之美，

也增強了街道的親切感（人性

尺度）與整體感(詳圖 7-2)。

(2) 民國 70 年以後的 RC 店面，

柱間距較寬、樓層數也在兩層

以上，大多數為平屋頂，在尺

度上很明顯與老建築不同；面

建築屋頂形式

騎樓連接形式 舖面形式

圖 7-2 老街屋，磚石砌/RC 樑/平瓦斜屋頂，尺度親切、比例優雅

圖 7-3 二層老街屋，具有平衡作用的線腳，門窗開口之細膩調整

7-11

材是顏色各異的馬賽克或小

面磚，立面上沒有用來調整比

例或裝飾性的線腳；鋁門窗佔

滿樑柱之間，門扇與窗櫺之分

割亦與整體的比例或尺度無

關感(詳圖 7-3)。

(3) 溫泉街的現況是老建築日漸

破敗，而新的建築物一點一點

地蠶食老街的質紋。老街的風

貌，最重要者，是尺度之親

切，也就是與人的親密關係。

這與街寬以及樓層高度、面寬

有關，也與細部（材質、線腳

和門窗）有關。右側幾張復原

圖，可以看出老街屋在比例與

尺度掌握上的高明 ( 詳圖

7-4，7-5)。

(4) 從老街屋與新式店面的對

照，可以看出老街的改變，衝

擊最明顯的是「尺度」的改

變；從親切的「人行/人性尺

度」逐漸變為較為巨大的「車

行尺度」。樓層變高、變寬，門窗開口變大而少窗櫺；沿街的店招，其大小，

多以快速行駛的車輛為考量。尺度的改變是最明顯的改變，其次則是材質/細

部質紋的改變。臨時搭建的鐵皮棚屋、新貼的馬賽克牆面和新換的鋁門窗；這

些，直接影響了行走間的觸-視感受，改變沿街的視覺節奏。

2.中密度發展地區

(1) 大梅地區

大梅地區位於牡丹鄉，屬於原住民族地區，具濃

厚原住民特色，未來發展方向應保留其原住民風

貌，結合住宿、泡湯、餐飲，強化原住民生活及

自然體驗等，做為大梅地區的在地特色。

(2) 休閒渡假開發區

溫泉公園未來將劃設為休閒渡假開發區，建議未來開發應結合原有自然風貌

特色及當地溫泉資源，以溫泉飯店為核心，搭配登山步道系統及自然生態導

覽，提供遊客多樣化的遊憩體驗。

3.低密度發展地區

大梅地區街景

圖 7-4 西式洋樓，和其他不同形式街屋在比例與尺度上十分協調

圖 7-5 這正面應是民國 70 年之前的改建，構造方式與原本的不一樣，但尺寸的取捨與細部分割上都與原有的尺度相和

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-12

圖 7-6 四重溪溫泉區空間發展構想圖

包含四重溪沿岸景觀區及周邊農業區，從事低密度遊憩開發，如健行、賞景、

生態體驗、親水活動等，以植栽綠美化配合導覽解說及指示系統、解說牌誌等，

將遊客分散導引之方式，降低遊客對於全區環境之衝擊，並配合推廣溫泉資源

結合有機農產經濟之活動，帶動農產及觀光產業發展，塑造四重溪特有之溫泉

產業景觀。

4.帶狀遊憩空間

以帶狀的屏 199 縣道、四重溪外環景觀道路及河岸景觀為架構，圍塑出四重溪

溫泉區的線狀景觀意象，利用植栽的四季變化引導遊客進入，並帶給遊客四季

不同風貌之活潑印象，豐富四重溪溫泉區整體遊憩發展。

5.未來擴充發展區

有鑑於既有溫泉發展區塊腹地有限，若未來既有空間發展趨近飽和，建議可利

用大梅溪北側空間，做為未來溫泉區擴充之發展區。

7-13

（二）旭海溫泉區

旭海溫泉位於牡丹鄉，屬於原住民族地區，具有濃厚的

原住民特色，本區以旭海地區及公共浴室區做為旭海溫

泉之重點核心，整體定位為低密度的溫泉遊憩區。目前

旭海溫泉地區內有 1 家溫泉民宿業者、6 家民宿業者（牡

丹民宿山莊及紅瓦民宿位於石門村，牡丹灣 Villa、我家

民宿、左岸民宿露營區及旭海之戀溫泉民宿皆位於旭海

村內；東源村僅有一哭泣湖畔石頭屋），未來旭海村應

結合溫泉民宿發展成具原住民特色之溫泉聚落，帶動地

方溫泉產業發展並提高區內居民生活品質。另鄉公所於

現公共浴室設置旭海溫泉戲水區、改善既有溫泉浴室、

利用國小閒置校舍新增鐵馬驛站(A 區)，除延續原有機

能外，並規劃提供公共服務、溫泉環境體驗、停車、住

宿、硬體設施美化及休閒活動等功能；而中科院宿舍區

有大片腹地，鄉公所亦規劃為未來主題溫泉度假區(B

區)之開發預定地(詳圖 7-7)。

公共浴室內觀

旭海村特色街景

中科院宿舍區

校舍改建的鐵馬驛站 旭海溫泉現況

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-14

圖 7-7 旭海溫泉區空間發展構想圖

7-15

第三節 溫泉區土地及建築物開發與輔導管理機制

一、溫泉區土地開發計畫

由於四重溪風景特定區計畫未通過，本區現階段仍依循非都市土地管制相關法規之

規定；依據發展觀光條例規定，未來政府主管機關得視實際情形，會商有關機關，

針對四重溪溫泉區勘定範圍，劃為風景特定區；並得視其性質，專設機構經營管理

之。有關風景特定區計畫，應依據中央主管機關會同有關機關，就地區特性及功能

所作之評鑑結果，予以綜合規劃。

本案如經交通部觀光局審核通過後，短期將以此計畫做為溫泉區資源管理之依循；

中長期，將續依區域計畫法提報「四重溪溫泉風景特定區計畫」。故本節所研擬之開

發原則含括兩個情境，一為依循風景特定區計畫之開發原則，一為依循現況研擬之

開發原則。

（一）依循風景特定區計畫之開發原則

參考本府 93 年 5 月提送之新訂「四重溪溫泉風景特定區計畫」，溫泉區範圍內之

未來開發行為建議原則如下 1-8 項，另提出 2 項補充：

1.公共設施用地盡量利用公有土地予以劃設，或以一般徵收方式取得。

2.選定特定區內平坦土地之地區，並配合溫泉區及附近天然景觀，且景觀眺望視

野較佳地區指定為「旅館區（開發許可範圍）」，納入市場開發機制，鼓勵民間

投資開發。

3.開發許可範圍：未來應訂定計畫區「開發許可申請要點」，透過開發許可管制引

進適宜本地活動特色之產業，由開發者提出開發計畫並提供必要的鄰里公共設

施用地及回饋承諾後，始准私人開發建設，以利提供公共設施用地並符合社會

公平。

4.考量溫泉區內各項自然環境因子（如地形、斷層之限制等）及人文條件（如聚

落、產業活動之分布），導入相容性的土地使用活動，並採低密度開發之原則。

5.以維持溫泉區內原有林相及農業等性質之使用，除既有設施及發展觀光遊憩必

要之用地外，儘可能減少人為實質建設。

6.基於溫泉區獨特的自然環境景觀資源及維護當地居民、遊客之安全，加強開發

總量之控制。

7.配合現有聚落土地使用現況，考量土地使用與環境之限制因素，適當引導都市

發展用地之區位，以保留更多開放空間與保育用地，減少基礎設施的成本與開

發費用。同時配合現況發展及未來需求特性，預估目標年之各項土地使用面積

需求，劃設足夠之都市發展用地（含開發許可範圍）。

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-16

8.停車場用地配合未來遊客停車需求量之推估及現況停車空間數量之提供予以檢

討配置。

9.申請開發基地應分析環境地質及基地地質，如潛在地質災害具有影響相鄰地區

及基地安全之可能性者禁止開發。

10.溫泉區內建築行為應依各分區管制規定辦理，其鄰接主要步道之建築立面或視

覺景觀管制法線高度範圍之建築量體，外觀如涉及新建、增建、改建、修建之

建築行為時，應依景觀設計原則等相關規定辦理，並於開工前檢附申請書表交

審議機關審理後始得開工，餘依相關建築法規辦理。

（二）現行法令規定下之開發原則

由於四重溪溫泉區之既有溫泉業者之土地建物，多屬合法使用，少數溫泉業者屬

未登記民宿及休閒農場；就本府統計，取得合法登記之業者共有 15 家，其中含 1

家觀光旅館、9 家旅館、4 家民宿、1 家合法休閒農場。

未來因應溫泉區之劃設，針對合法之溫泉業者，應持續推動溫泉產業的觀光與發

展；而對於違規之溫泉業者，除佔用國有地、使用分區與編定不符規定無法變更

者之外，本府將研提輔導方案，以為後續輔導合法化替選方案。

（三）針對現有自然資源的保護

莫拉克颱風侵襲臺灣，高達 2,800 多公釐的雨量造成山崩、土石流、淹水等嚴重

災情；因應全球極端氣候的影響下，有關溫泉區現有之自然資源與劃設之環境條

件，須以資源之保育為前提，並排除環境敏感區塊。

1.溫泉區劃設時之排除項目

(1) 依莫拉克颱風災後重建特別條例公告之危險地區(第 1 類策略分區)(詳表 7-3)。

(2) 依現行各目的事業主管機關法令或行政院核定之計畫、方案限制發展之地區

(災害潛勢 A 區)，即指限制發展之地區中，屬山崩高、中潛感地區、土石流高、

中潛勢溪流影響範圍、嚴重地層下陷地區（低於海平面地區）、低位河階地、

河岸侵蝕等易發生災害地區。

表7-3 相關法規應予禁止發展地區一覽表

土地利用禁止發展地區 法規依據 1.國家公園之生態保護區、特別景觀區、史蹟保存區 國家公園法

2.野生動物保護區及重要棲息環境 野生動物保育法

3.自然保留區 文化資產保存法

4.國有林（含大專院校實驗林地及林業試驗林地）之自然保護

區、保安林地及森林遊樂區內之景觀保護區與森林生態保育區

森林法

5.飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區 飲用水管理條例

7-17

土地利用禁止發展地區 法規依據 6.水庫蓄水範圍 水利法、水庫蓄水範圍使

用管理辦法

7.河川區域、洪氾區一級管制區、洪水平原一級管制區 水利法

8.特定水土保持區 水土保持法

9.本次風災後經勘查並依公告之危險地區 莫拉克颱風災後重建特

別條例

資料來源：以國土保育為先之區域重建綱要計畫，2009

2.溫泉區範圍內自然資源的保護

(1) 溫泉區範圍內之原有植生胸高直徑大於 60 公分以上之樹木非經許可不得砍

伐，若無法移植得依規定提出復育計畫辦理生態補償之補植。

(2) 區內之自然邊坡及地表植生應妥適管理維護，相關開發行為應提出許可並避免

對地表地貌作大幅之變動與開發，如無法避免亦應提出復育計畫，施工過程對

表土保留、既有植生之移植復育、施工機具之選擇及施工中之環境保護等亦應

審慎評估俾免造成生態衝擊。

(3) 區內除雨水之逕流排水外，餘人為之污水管及其他事業及家庭廢水之排放，未

經處理不得直接排入現有之河床及河道中。

二、溫泉區土地及建築物輔導管理機制

四重溪溫泉地區內非都市土地使用分區主要為山坡地保育區，現有溫泉街劃設為鄉

村區，溫泉街以北的溫泉公園則為風景區，其範圍內非都市土地使用編定主要為農

牧用地，溫泉街兩側則為乙種及丙種建築用地。

現有溫泉業者取得合法登記者共 15 家（含 1 家觀光旅館、9 家旅館、4 家民宿、1

家合法休閒農場），經調查可知，由於四重溪公共溫泉浴室及玉泉寺非營業使用，目

前地方旅館及民宿業者主要分布於溫泉街區，其中鼎立飯店（原四鼎溪賓館）近期

進行舊建物拆除改建中、水悅灣溫泉旅館建物建設中，而天悅溫泉飯店（本府 BOT

案）尚未開發完成。

依據四重溪溫泉業者開發使用時間、是否合法登記、取得水權、是否有溫泉井等條

件，概分為六大類型進行評析，並訂定相關輔導措施，作為後續四重溪溫泉區土地

及建築物輔導管理方案執行之依據。

（一）旅館或民宿等營業主體已合法登記，並取得水權提供自己使用之溫泉取供業

者

此類型包括溫泉法施行前已開發使用(分類代號 A-1)、溫泉法施行後開發使用(分

類代號 A-3)、以及四重溪公共浴室(分類代號 A-2)。

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-18

1.溫泉法施行前已開發使用(分類代號 A-1)

包括南台灣觀光大飯店、清泉日式溫泉館、洺泉大旅社、景福旅社、新龜山別

館、溫泉大旅社；A-1 代號均為已合法之溫泉業者。

輔導措施：旅宿及溫泉均已合法，加強導入行銷資源。

2.溫泉法施行後開發使用(分類代號 A-3)

包括四重溪溫泉會館、北緯二十二度溫泉旅館、水悅灣溫泉旅館；A-3 代號均為

已合法之溫泉業者。

輔導措施：旅宿及溫泉均已合法，加強導入行銷資源。

3.四重溪公共浴室(分類代號 A-2)

營業主體及溫泉井均座落於風景區遊憩用地，土地編定即專為設置溫泉遊憩設

施之用，為四重溪溫泉區歷史最久之溫泉取供事業，然因無收費機制，目前管

理經費僅本府每年補助鄉公所 20 萬元(含公園及浴室之維護費用)。

輔導措施：

(1) 公共浴室已取得溫泉水權，後續將加強導入行銷資源。

(2) 受限於車城鄉公所管理公共浴室之經費限制，未來可研議改由大型飯店認養

維護。

（二）溫泉法施行(94 年 7 月 1 日)前已開發溫泉使用業者，旅館或民宿等營業主

體已合法登記，尚未取得水權者

1.合法旅館業者，溫泉井位於建地(分類代號 B-1)

此類型包括鼎立飯店(原四鼎溪賓館，舊有建物拆除重建)、新溫泉旅館。鼎立飯

店之溫泉井座落於自有山坡地保育區丙種建築用地，新溫泉之溫泉井座落於自

有鄉村區乙種建築用地。依據「非都市土地使用管制規則」附表一「各種使用

地容許使用項目及許可使用細目表」，「溫泉井」為需經目的事業主管機關、使

用地主管機關及有關機關許可使用細目。B-1 代號溫泉井合法難度低，且均已提

出申請，預計能如期於 102 年前合法。

輔導措施：

(1) 督促業者加速辦理溫泉井合法。

(2) 就合法旅宿部分導入行銷資源。

2.溫泉井位於農牧用地(分類代號 B-2)

此類型為茴香戀戀溫泉會館(分類代號 B-2)，營業主體及溫泉井座落於山坡地保

育區農牧用地，為私有原住民保留地，以合法農舍經營之登記民宿，經營間數 5

7-19

間，然疑有擴大營業情形，溫泉井尚未提出開發許可申請。

本案違法擴大營業房間及未經申請之大眾池等設施，因位屬山坡地保育區農牧

用地，辦理合法化難度高，恐僅得就合法之 5 間房間部分申請水權，擬請業者

加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情形自行研籌因應。

輔導措施：本案違法擴大營業房間及未經申請之大眾池等設施，因位屬山坡地

保育區農牧用地，辦理合法化難度高，恐僅得就合法之 5 間房間部分申請水權，

擬請業者加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情形自行研籌因應。

（三）溫泉法施行(94 年 7 月 1 日)前已開發溫泉使用業者，旅館或民宿等營業主

體未合法登記，且未取得水權者

1.大山溫泉 SPA 農場 (分類代號 C)

營業主體座落於山坡地保育區農牧用地，為國有之原住民保留地，溫泉井座落

於風景區暫未編定國有土地。本案雖送件申請，然無法出具租約等土地合法使

用證明文件，評估本案合法化難度高。

輔導措施：擬請業者加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情形自行研

籌因應。

2.玉泉寺(目前供應川儷、北緯、萬春、新溫泉等業者)(分類代號 C)

玉泉寺溫泉井座落於山坡地保育區林業用地，為國有地，除經營數間個人浴室(道

友免費，非道友 100 元)，亦供應溫泉水予北緯二十二度溫泉旅館、川酈溫泉渡

假旅館、新溫泉度假旅館及萬春溫泉民宿，惟該寺迄未提出申請，且北緯二十

二度溫泉旅館及新溫泉度假旅館已另申請開發溫泉，顯見當地業者不看好該寺

能取得溫泉水權。

輔導措施：擬輔導其他合法業者申設供他人使用之溫泉取供業者，供應川酈溫

泉渡假旅館及萬春溫泉民宿等合法旅宿業者。

（四）無溫泉井，然向他業者引水，已使用溫泉之合法旅宿業者

主要包括萬春溫泉民宿及川酈溫泉渡假旅館(分類代號 D)。

輔導措施：擬輔導其他合法業者申設供他人使用之溫泉取供業者，供應川酈溫泉

渡假旅館及萬春溫泉民宿等合法旅宿業者。

（五）溫泉法施行(94 年 7 月 1 日)後開發溫泉使用業者，旅館或民宿等營業主體

未合法登記，且未取得水權

主要為牡丹風情溫泉行館(分類代號 E)，其營業主體及溫泉井均座落於山坡地保育

區農牧用地，為未登記旅宿業，且違章建築部分佔用國有土地。國有土地毗鄰大

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-20

梅溪，屬本府水利處水土保持科所管野溪，雖未劃設整治線，然恐不易取得國產

局同意承租，既有溫泉井及旅宿合法化難度亦高。

業者規劃於毗鄰素地申請合法農舍再行申設民宿，然屆時溫泉水權取得問題恐無

法克服。

輔導措施：擬請業者加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情形自行研籌

因應。

（六）無溫泉井且未引水之業者，然有意願引水或開發溫泉

1.合法業者(分類代號 F-1)

此類型包括田園民宿、優生美地休閒農場。田園民宿為合法民宿業者，因經營

規模小，開發溫泉井不符成本效應。優生美地休閒農場位於預定溫泉區內，為

合法休閒農場，業者表示有意願申請開發溫泉。

輔導措施：擬輔導其他合法業者申設供他人使用之溫泉取供業者供應溫泉水，

或俟 102 年後就溫泉水量餘額供業者提出申請。

2.未登記及已歇業業者(分類代號 F-2)

此類型包括可以居民宿、四重溪合家歡大飯店。可以居民宿屬一般農業區農牧

用地，除非合法申設休閒農場並經營合法民宿，否則無法開發溫泉；四重溪合

家歡大飯店為大型旅館，然因產權問題無法依限換證，致遭認定為違法旅館，

產權問題未解決前，無法申請開發溫泉。

輔導措施：訪查探詢業者意向，再視情況予以輔導。

7-21

表7-4 四重溪溫泉區土地及建築物輔導管理措施一覽表

定義 分類代號 業者名稱 評析 輔導措施

旅館或民宿

等營業主體

已 合 法 登

記，並取得

水權提供自

己使用之溫

泉取供業者

A-1 (溫泉法施行前

已開發使用)

1.南台灣觀光大飯店

2.清泉日式溫泉館

3.洺泉大旅社

4.景福旅社

5.新龜山溫泉別館

6.溫泉大旅社

A-1 代號均為已合法業者。 旅宿及溫泉均已合

法，加強導入行銷

資源。

A-2 四重溪公共溫泉浴室

營業主體及溫泉井均座落

於風景區遊憩用地，土地編

定即專為設置溫泉遊憩設

施之用，為四重溪溫泉區歷

史最久之溫泉取供事業，然

因無收費機制，目前管理經

費僅本府每年補助鄉公所

20 萬元(含公園及浴室之維

護費用)。

1.公共浴室已取得

溫泉水權，後續將

加強導入行銷資

源。 2.受限於車城鄉公

所管理公共浴室

之經費限制，未來

可研議改由大型

飯店認養維護。

A-3 (溫泉法施行後

開發使用)

1.四重溪溫泉會館

2.北緯二十二度溫泉

旅館

3.水悅灣溫泉旅館

A-3 代號均為已合法業者。 旅宿及溫泉均已合

法，加強導入行銷

資源。

溫泉法施行

(94年 7月 1日 ) 前已開

發溫泉使用

業者，旅館

或民宿等營

業主體已合

法登記，尚

未取得水權

B-1 (溫泉井位於建

地)

1.鼎立飯店(原四鼎溪

賓館，舊有建物拆

除重建)

2.新溫泉旅館

B-1 代號均為合法旅館業

者，鼎立飯店之溫泉井座落

於自有山坡地保育區丙種

建築用地，新溫泉之溫泉井

座落於自有鄉村區乙種建

築用地 。依據「非都市土

地使用管制規則」附表一

「各種使用地容許使用項

目及許可使用細目表」，「溫

泉井」為需經目的事業主管

機關、使用地主管機關及有

關機關許可使用細目。刻正

辦理溫泉水權申請中。

1.督促業者加速辦

理溫泉井合法。

2.就合法旅宿部分

導入行銷資源。

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-22

定義 分類代號 業者名稱 評析 輔導措施

B-2 (溫泉井位於農

牧用地) 茴香戀戀溫泉會館

營業主體及溫泉井座落於

山坡地保育區農牧用地，為

私有原住民保留地，以合法

農舍經營之登記民宿，經營

間數 5 間，然疑有擴大營業

情形，溫泉井尚未提出開發

許可申請。

本案違法擴大營業

房間及未經申請之

大眾池等設施，因

位屬山坡地保育區

農牧用地，辦理合

法化難度高，恐僅

得就合法之 5 間房

間部分申請水權，

擬請業者加強辦理

合法化，並就 102年後溫泉水量限縮

情形自行研籌因

應。

溫泉法施行

(94年 7月 1日 ) 前已開

發溫泉使用

業者，旅館

或民宿等營

業主體未合

法登記，且

未取得水權

C (溫泉井位於農

林地)

1.大山溫泉 SPA 農場

營業主體座落於山坡地保

育區農牧用地，為國有之原

住民保留地，溫泉井座落於

風景區暫未編定國有土

地。本案雖送件申請，然無

法出具租約等土地合法使

用證明文件，評估本案合法

化難度高。

擬請業者加強辦理

合法化，並就 102年後溫泉水量限縮

情形自行研籌因

應。

2.玉泉寺(目前供應川

儷、北緯、萬春、

新溫泉等業者)

玉泉寺溫泉井座落於山坡

地保育區林業用地，為國有

地，除經營數間個人浴室

(道友免費，非道友 100元)，亦供應溫泉水予北緯

二十二度溫泉旅館、川酈溫

泉渡假旅館、新溫泉度假旅

館及萬春溫泉民宿，惟該寺

迄未提出申請，且北緯二十

二度溫泉旅館及新溫泉度

假旅館已另申請開發溫

泉，顯見當地業者不看好該

寺能取得溫泉水權。

擬輔導其他合法業

者申設供他人使用

之溫泉取供業者，

供應川酈溫泉渡假

旅館及萬春溫泉民

宿等合法旅宿業

者。

無溫泉井，

然向他業者

引水，已使

用溫泉之合

法旅宿業者

D 1.萬春溫泉民宿 2.川酈溫泉渡假旅館

溫泉法施行

(94年 7月 1日 ) 後開發

溫泉使用業

者，旅館或

民宿等營業

主體未合法

登記，且未

取得水權

E 牡丹風情溫泉行館

1.營業主體及溫泉井均座落

於山坡地保育區農牧用

地，為未登記旅宿業，且

違章建築部分佔用國有

土地。國有土地毗鄰大梅

溪，屬本府水利處水土保

持科所管野溪，雖未劃設

整治線，然恐不易取得國

產局同意承租，既有溫泉

擬請業者加強辦理

合法化，並就 102年後溫泉水量限縮

情形自行研籌因

應。

7-23

定義 分類代號 業者名稱 評析 輔導措施 井及旅宿合法化難度亦

高。

2.業者規劃於毗鄰素地申請

合 法 農 舍再 行 申 設 民

宿，然屆時溫泉水權取得

問題恐無法克服。

無溫泉井且

未引水之業

者，然有意

願引水或開

發溫泉

F-1 (合法業者)

田園民宿 優生美地休閒農場

田園民宿為合法民宿業

者，位於預定溫泉區外，因

經營規模小，開發溫泉井不

符成本效應。優生美地休閒

農場位於預定溫泉區內，為

合法休閒農場，業者表示有

意願申請開發溫泉。

擬輔導其他合法業

者申設供他人使用

之溫泉取供業者供

應溫泉水，或俟102年後就溫泉水量餘

額供業者提出申

請。

F-2 (未登記)

可以居民宿 四重溪合家歡大飯店

明溪飯店 柯媽媽民宿 華園民宿 元山民宿

1.可以居民宿屬一般農業區

農牧用地，除非合法申設

休閒農場並經營合法民

宿，否則無法開發溫泉。

2.合家歡為大型旅館，然因

產 權 問 題無 法 依 限 換

證，致遭認定為違法旅

館，產權問題未解決前，

無法申請開發溫泉。

3.明溪飯店為未登記之旅館

業者。

4.柯媽媽民宿、華園民宿、

元山民宿皆為未登記之

民宿業者。

訪查探詢業者意

向，再視情況予以

輔導。

屏東縣政府 屏東縣溫泉區管理計畫

7-24

三、輔導期程建議

依據四重溪溫泉業者開發使用時間、是否合法登記、取得水權、是否有溫泉井等條

件，概分為六大類型進行評析，並訂定相關輔導措施，訂定輔導期程，作為後續四

重溪溫泉區土地及建築物輔導管理方案執行之依據。

表7-5 四重溪溫泉業者輔導期程建議

定義 業者名稱 輔導措施

短期

南台灣觀光大飯店

清泉日式溫泉館

洺泉大旅社

景福旅社

新龜山溫泉別館

溫泉大旅社

旅宿及溫泉均已合法，加強導入行銷資源。

四重溪公共溫泉浴室

1.公共浴室已取得溫泉水權，後續將加強導入行銷資源。

2.受限於車城鄉公所管理公共浴室之經費限制，未來可

研議改由大型飯店認養維護。

四重溪溫泉會館

北緯二十二度溫泉旅館

水悅灣溫泉旅館

旅宿及溫泉均已合法，加強導入行銷資源。

鼎立飯店(原四鼎溪賓館，舊

有建物拆除重建)

新溫泉旅館

1.督促業者加速辦理溫泉井合法。

2.就合法旅宿部分導入行銷資源。

茴香戀戀溫泉會館

僅得就合法之 5 間房間部分申請水權，擬請業者加強辦

理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情形自行研籌因

應。

萬春溫泉民宿

川酈溫泉渡假旅館

田園民宿

優生美地休閒農場

均為合法民宿及休閒農場業者。擬輔導其他合法業者申

設供他人使用之溫泉取供業者，供應需要溫泉之旅館或

民宿。

中長期

大山溫泉 SPA 農場

旅館或民宿等營業主體未合法登記，且未取得水權。擬

請業者加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情

形自行研籌因應。

玉泉寺 (目前供應川儷、北

緯、萬春、新溫泉等業者)

玉泉寺溫泉井座落於山坡地保育區林業用地，為國有

地，惟該寺迄未提出申請，屬違規使用。

牡丹風情溫泉行館 旅館或民宿等營業主體未合法登記，且未取得水權。擬

請業者加強辦理合法化，並就 102 年後溫泉水量限縮情

7-25

定義 業者名稱 輔導措施

形自行研籌因應。

可以居民宿

四重溪合家歡大飯店

明溪飯店

柯媽媽民宿

華園民宿

元山民宿

訪查探詢業者意向，再視情況予以輔導。