%c3%85rsredovisning 00

ÅRSREDOVISNING2000

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2000 / 3

Året som gått har genererat det bästa resultatet

någonsin i bolagets historia. Koncernens resultat

efter skatt blev 110 Mkr. Bruttoresultatet förbätt-

rades till 195 Mkr. Finansnetto, resultat av fastighetsförsälj-

ningar och slutreglering av Köpenhamnsbeståndets avveck-

ling har också haft positiva effekter på årets resultat.

MARKNADER HAR FÖRBÄTTRATSStåhl har en ledande position på sina hemmamarknader

och har även lyckats väl på orter med vikande befolknings-

utveckling.

Flera större hyresavtal har tecknats på senare tid,

bland andra med Nordbanken i Norrköping och Kreatel

Communication AB i Linköping.

För att ytterligare analysera marknader och våra hyres-

gästers behov och önskemål har vi under den gångna hösten

genomfört en omfattande enkätundersökning. Svaren blir

vägledande för vår framtida förvaltning. Åtgärdsplaner

kommer nu att tas fram och offentliggöras; hyresgästerna

ges då möjlighet att följa utvecklingsarbetet.

FASTIGHETERNAS KVALITET HAR HÖJTSMålsättningen att tillhandahålla god kvalitet i fastighets-

beståndet har blivit än mer uttalad. Bolaget ska erbjuda

vackra och prisvärda bostäder och lokaler i attraktiva

områden. Således ökar vår satsning på underhåll med

hjälp av fastlagda planer.

Fastighetsförädling är en central del av vår verksamhet,

där ombyggnationen av lokalerna för Kunskapsskolan

i Norrköping är ett bra exempel. Upprustningen har

genomförts i samverkan med hyresgästens önskemål, där

en gammal kulturfastighet förenats med nutida formgivning

och dagens teknikkrav.

Utbyggnaden av bredband är för oss ett av de mest

angelägna projekten i vår strävan att ge våra hyresgäster

lite mer än bara yta. Enligt aktuell tidplan är samtliga

fastigheter utrustade med bredband i december 2001.

BESTÅNDET OMSTRUKTURERAS Som ett led i strategin att koncentrera bolagets ägande

till regioner med god utvecklingspotential samt en strävan

”År 2000 - en bra början på det nya milleniet”

VD SPEGLAR VERKSAMHETEN

att inneha en större andel lokalyta, har betydande försälj-

ning av bostadsfastigheter skett i Stockholm under året,

främst till bostadsrättsföreningar.

Beståndet har utökats genom köp av sex centralt

belägna fastigheter i Örebro, med i huvudsak kommersiella

lokaler. Förvärvet är även ett komplement till vårt stora

fastighetsbestånd i Kumla.

Med dessa strukturaffärer har vi uppnått målet att fastig-

hetsbeståndet till ungefärligen lika delar består av bostads-

ytor och lokalytor.

PERSONALEN – BOLAGETS SJÄLVårt goda ekonomiska resultat är till stor del frukten av

goda insatser av vår personal under de gångna åren. Ett

talande bevis på hur engagemang och kompetens kan till-

föra bolaget mervärden. Därmed ett stort beröm till alla

medarbetare i företaget.

Ståhl i korthet

2000 1999

Hyresintäkter, Mkr 355 339

Bruttoresultat, Mkr 195 186

Rörelseresultat, Mkr 238 211

Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr 21 34

Resultat efter fi nansnetto, Mkr 114 77

Disponibla likvida medel, Mkr 213 138

Direktavkastning, % 8,5 8,9

Uthyrningsgrad, % 95 95

Inledning ÅrsredovisningStåhl i korthet 2 Förvaltningsberättelse 15VD speglar verksamheten 3 Fem års översikt 16Ambitioner av Ståhl 5 Resultaträkning 17 Balansräkning 18Aktuella projekt Finansieringsanalys 20 Ombyggnation i Solna 12 Noter 21 StåhlNet 12 Revisionsberättelse 28Ombyggnation i Norrköping 12 Fastighetsförteckning 30Bredbandsutbyggnad 13 Styrelse 34Nybyggnation i Linköping 13 Affärsidé och ägare 35

Innehåll

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2000 / 3

Året som gått har genererat det bästa resultatet

någonsin i bolagets historia. Koncernens resultat

efter skatt blev 110 Mkr. Bruttoresultatet förbätt-

rades till 195 Mkr. Finansnetto, resultat av fastighetsförsälj-

ningar och slutreglering av Köpenhamnsbeståndets avveck-

ling har också haft positiva effekter på årets resultat.

MARKNADER HAR FÖRBÄTTRATSStåhl har en ledande position på sina hemmamarknader

och har även lyckats väl på orter med vikande befolknings-

utveckling.

Flera större hyresavtal har tecknats på senare tid,

bland andra med Nordbanken i Norrköping och Kreatel

Communication AB i Linköping.

För att ytterligare analysera marknader och våra hyres-

gästers behov och önskemål har vi under den gångna hösten

genomfört en omfattande enkätundersökning. Svaren blir

vägledande för vår framtida förvaltning. Åtgärdsplaner

kommer nu att tas fram och offentliggöras; hyresgästerna

ges då möjlighet att följa utvecklingsarbetet.

FASTIGHETERNAS KVALITET HAR HÖJTSMålsättningen att tillhandahålla god kvalitet i fastighets-

beståndet har blivit än mer uttalad. Bolaget ska erbjuda

vackra och prisvärda bostäder och lokaler i attraktiva

områden. Således ökar vår satsning på underhåll med

hjälp av fastlagda planer.

Fastighetsförädling är en central del av vår verksamhet,

där ombyggnationen av lokalerna för Kunskapsskolan

i Norrköping är ett bra exempel. Upprustningen har

genomförts i samverkan med hyresgästens önskemål, där

en gammal kulturfastighet förenats med nutida formgivning

och dagens teknikkrav.

Utbyggnaden av bredband är för oss ett av de mest

angelägna projekten i vår strävan att ge våra hyresgäster

lite mer än bara yta. Enligt aktuell tidplan är samtliga

fastigheter utrustade med bredband i december 2001.

BESTÅNDET OMSTRUKTURERAS Som ett led i strategin att koncentrera bolagets ägande

till regioner med god utvecklingspotential samt en strävan

”År 2000 - en bra början på det nya milleniet”

att inneha en större andel lokalyta, har betydande försälj-

ning av bostadsfastigheter skett i Stockholm under året,

främst till bostadsrättsföreningar.

Beståndet har utökats genom köp av sex centralt

belägna fastigheter i Örebro, med i huvudsak kommersiella

lokaler. Förvärvet är även ett komplement till vårt stora

fastighetsbestånd i Kumla.

Med dessa strukturaffärer har vi uppnått målet att fastig-

hetsbeståndet till ungefärligen lika delar består av bostads-

ytor och lokalytor.

PERSONALEN – BOLAGETS SJÄLVårt goda ekonomiska resultat är till stor del frukten av

goda insatser av vår personal under de gångna åren. Ett

talande bevis på hur engagemang och kompetens kan till-

föra bolaget mervärden. Därmed ett stort beröm till alla

medarbetare i företaget.

Ståhl i korthet

2000 1999

Hyresintäkter, Mkr 355 339

Bruttoresultat, Mkr 195 186

Rörelseresultat, Mkr 238 211

Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr 21 34

Resultat efter fi nansnetto, Mkr 114 77

Disponibla likvida medel, Mkr 213 138

Direktavkastning, % 8,5 8,9

Uthyrningsgrad, % 95 95

Inledning ÅrsredovisningStåhl i korthet 2 Förvaltningsberättelse 15VD speglar verksamheten 3 Fem års översikt 16Ambitioner av Ståhl 5 Resultaträkning 17 Balansräkning 18Aktuella projekt Finansieringsanalys 20 Ombyggnation i Solna 12 Noter 21 StåhlNet 12 Revisionsberättelse 28Ombyggnation i Norrköping 12 Fastighetsförteckning 30Bredbandsutbyggnad 13 Styrelse 34Nybyggnation i Linköping 13 Affärsidé och ägare 35

Innehåll

4 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2000 Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2000 / 5

...tydligt och modernt ledarskap...

...framtidsinriktad fastighetsutveckling...

...fastigheter med långsiktigt god kvalitet...

...öka vårt utbud av service och tilläggstjänster...

...välkänt och aktat varumärke...

...väl fungerande kundvård...

...god likviditet och positiva kassafl öden...

Genom att kontinuerligt analysera och utvärdera nya

och befi ntliga fastigheter, lokalanvändning, marknad

och förvaltningsmetoder fokuserar vi i allt större grad

på värdetillväxt.

Arbetet med förädlingsprojekt, som Norrköpings

industrilandskap, utgör också en betydelsefull del av

Ståhls strategi avseende modern fastighetsutveckling.

NYA TJÄNSTERKreativa lösningar i samarbete med våra kunder blir en

alltmer betydande konkurrensfaktor.

Vi ska noga bevaka utvecklingen av ny teknik som

möjliggör en utökad servicenivå och undersöka vilka nya

tjänster som efterfrågas och sedan anpassa utbudet därefter.

Ett sådant exempel är vår nyligen lanserade internet-

portal StåhlNet, som blir en ny plattform för våra hyres-

gäster att nyttja tilläggstjänster. Med StåhlNet ska också

informationsutbytet mellan Ståhl och hyresgäst ytterligare

stimuleras.

RESULTAT ÅR 2001Prognosen för kalenderåret 2001 pekar på ytterligare för-

bättringar av bruttoresultatet. En allt starkare marknads-

position på våra prioriterade orter samt en förväntad stabil

ränteutveckling ligger till grund för en fortsatt tro på en

gynnsam resultatutveckling för bolaget, både på kort och

lång sikt.

Jan Linderoth

PERSONALENS MEDVERKAN

Strategier är fastlagda i det omfattande arbete som nedlagts

i utformningen av de styrkort som kommer att forma vår

framtida verksamhet.

Vår vision att vi ska vara det självklara valet vid behov

av lokal eller lägenhet, ställer höga krav på medarbetare,

fastigheter, marknadsbearbetning och fi nansiell styrka.

All personal har tillsammans utformat hur vi ska uppnå

vår vision; därigenom ska och kan de känna sig delaktiga

i den framtida utvecklingen av bolagets verksamhet.

Det är av yttersta vikt att underhålla och utveckla kom-

petensen hos individen och företaget när omvärlden ställer

allt högre krav på informationsutbyte i en mer tekniskt

komplicerad omgivning. Att satsa på utveckling av med-

arbetarnas kompetens är för oss en investering i framtiden,

vilket ger en stabil grund att stå på även i fortsättningen.

AFFÄRSSTRATEGIERStåhls strategi att växa på expansiva medelstora orter

som exempelvis Örebro, Linköping, Västerås och Uppsala

ligger fast.

AMBITIONER AV

STÅHL

”Ståhl har anammat ett nytt tankesätti sin verksamhet. Ett sätt där hela organisationen, det vill säga våra medarbetare, är delaktiga i processen att förbättra oss själva och klargöra våra framgångsfaktorer.”

Vi vill på följande sidor, genom några exempel, förtydliga vårakritiska framgångsfaktorer; vad vi inte får misslyckas med.

”År 2001 - fortsättning följer...”

Ledningsgruppen: Mikael Nilsson, Annelie Hauer, Bert Lundblad, Jan Linderoth, Peter Karlström

...tydligt och modernt ledarskap...

...framtidsinriktad fastighetsutveckling...

...fastigheter med långsiktigt god kvalitet...

...öka vårt utbud av service och tilläggstjänster...

...välkänt och aktat varumärke...

...väl fungerande kundvård...

...god likviditet och positiva kassafl öden...

Genom att kontinuerligt analysera och utvärdera nya

och befi ntliga fastigheter, lokalanvändning, marknad

och förvaltningsmetoder fokuserar vi i allt större grad

på värdetillväxt.

Arbetet med förädlingsprojekt, som Norrköpings

industrilandskap, utgör också en betydelsefull del av

Ståhls strategi avseende modern fastighetsutveckling.

NYA TJÄNSTERKreativa lösningar i samarbete med våra kunder blir en

alltmer betydande konkurrensfaktor.

Vi ska noga bevaka utvecklingen av ny teknik som

möjliggör en utökad servicenivå och undersöka vilka nya

tjänster som efterfrågas och sedan anpassa utbudet därefter.

Ett sådant exempel är vår nyligen lanserade internet-

portal StåhlNet, som blir en ny plattform för våra hyres-

gäster att nyttja tilläggstjänster. Med StåhlNet ska också

informationsutbytet mellan Ståhl och hyresgäst ytterligare

stimuleras.

RESULTAT ÅR 2001Prognosen för kalenderåret 2001 pekar på ytterligare för-

bättringar av bruttoresultatet. En allt starkare marknads-

position på våra prioriterade orter samt en förväntad stabil

ränteutveckling ligger till grund för en fortsatt tro på en

gynnsam resultatutveckling för bolaget, både på kort och

lång sikt.

Jan Linderoth

PERSONALENS MEDVERKAN

Strategier är fastlagda i det omfattande arbete som nedlagts

i utformningen av de styrkort som kommer att forma vår

framtida verksamhet.

Vår vision att vi ska vara det självklara valet vid behov

av lokal eller lägenhet, ställer höga krav på medarbetare,

fastigheter, marknadsbearbetning och fi nansiell styrka.

All personal har tillsammans utformat hur vi ska uppnå

vår vision; därigenom ska och kan de känna sig delaktiga

i den framtida utvecklingen av bolagets verksamhet.

Det är av yttersta vikt att underhålla och utveckla kom-

petensen hos individen och företaget när omvärlden ställer

allt högre krav på informationsutbyte i en mer tekniskt

komplicerad omgivning. Att satsa på utveckling av med-

arbetarnas kompetens är för oss en investering i framtiden,

vilket ger en stabil grund att stå på även i fortsättningen.

AFFÄRSSTRATEGIERStåhls strategi att växa på expansiva medelstora orter

som exempelvis Örebro, Linköping, Västerås och Uppsala

ligger fast.

AMBITIONER AV

STÅHL

”Ståhl har anammat ett nytt tankesätti sin verksamhet. Ett sätt där hela organisationen, det vill säga våra medarbetare, är delaktiga i processen att förbättra oss själva och klargöra våra framgångsfaktorer.”

Vi vill på följande sidor, genom några exempel, förtydliga vårakritiska framgångsfaktorer; vad vi inte får misslyckas med.

”År 2001 - fortsättning följer...”

Ledningsgruppen: Mikael Nilsson, Annelie Hauer, Bert Lundblad, Jan Linderoth, Peter Karlström

”Utveckling hos individen ger en bra grogrund för hela företaget att utvecklas. Personliga utbild-ningsplaner och återkommande utvecklingssamtal borgar för allas välmående.”

”Våra medarbetare ska alltid känna trygghet i ett tydligt och modernt ledarskap där individen ska delta i företagets utvecklingsprocess.”

”Genom en aktiv personalvård ska personalens goda hälsa och vår fi na arbetsmiljö ständigt ges möjlighet att underhållas.”

lt, fa

”Utveckling hos individen ger en bra grogrund för hela företaget att utvecklas. Personliga utbild-ningsplaner och återkommande utvecklingssamtal borgar för allas välmående.”

”Våra medarbetare ska alltid känna trygghet i ett tydligt och modernt ledarskap där individen ska delta i företagets utvecklingsprocess.”

”Genom en aktiv personalvård ska personalens goda hälsa och vår fi na arbetsmiljö ständigt ges möjlighet att underhållas.”

lt, fa

”Tillsammans med god kvalitet får våra hyresgäster mervärden som miljöinventerade hus och bredband.”

”Vi erbjuder Ståhl-kvalitet till våra kunder, vilket innebär vackra samt prisvärda lokaleroch bostäder i attraktiva områden.”

”Lyhördhet inför nya innovationer är en betydelsefull egenskap när vi bedriver en framtidsinriktad fastighetsutveckling.”

Kvarteret Ringugnen i Finspång, där Ståhl satsar stort på upprustning av lägenheter och maskinell standard.

Idéfl

”Tillsammans med god kvalitet får våra hyresgäster mervärden som miljöinventerade hus och bredband.”

”Vi erbjuder Ståhl-kvalitet till våra kunder, vilket innebär vackra samt prisvärda lokaleroch bostäder i attraktiva områden.”

”Lyhördhet inför nya innovationer är en betydelsefull egenskap när vi bedriver en framtidsinriktad fastighetsutveckling.”

Kvarteret Ringugnen i Finspång, där Ståhl satsar stort på upprustning av lägenheter och maskinell standard.

Idéfl

”Vi står våra hyresgäster till tjänst på nära håll genom att ha personal ute i bostadsområdena.”

”I en väl fungerande kundvård ingår såväl att skapa nya kontakter som att bibehålla långa, goda och nära relationer med hyresgästerna.”

”Tillfredsställande värdetillväxt och lönsamhet i hela verksamheten med begränsade risker är mål vi arbetar efter.”

”Genom att ha positiva kassafl öden och god likviditet uppnår vi våra uppsatta ekonomiska mål.”

”Vi står våra hyresgäster till tjänst på nära håll genom att ha personal ute i bostadsområdena.”

”I en väl fungerande kundvård ingår såväl att skapa nya kontakter som att bibehålla långa, goda och nära relationer med hyresgästerna.”

”Tillfredsställande värdetillväxt och lönsamhet i hela verksamheten med begränsade risker är mål vi arbetar efter.”

”Genom att ha positiva kassafl öden och god likviditet uppnår vi våra uppsatta ekonomiska mål.”

I Mjärdevi Science Park, Linköping,

pågår ytterligare ett projekt i form av

en nybyggnation åt företaget Kreatel

Communication AB. Det nya huset

omfattar 8 700 kvm och svarar på

Kreatels expansionsplaner samt

fl exibilitetskrav. Infl yttning beräknas

ske i mars 2002. Vår satsning på

expansion inom intressanta områden

i Linköping går därmed vidare.

Bolaget har under det gångna året

förvärvat kontorsfastigheten Bangården

4 i Solna. Fastigheten kommer att

genomgå en totalrenovering och för-

ädling innan nya hyresgäster kontrakte-

ras. Huset är byggt 1968 och omfattar

5 600 kvm. Förvärvet passar väl in i

vår strategi att arbeta med förädlings-

objekt, en viktig del av vår affärsidé.

Tillgång till bredband för våra hyresgäs-

ter ger mervärde som är betydelsefullt

i deras verksamhet. Vi tog tidigt beslut

om att bygga ett eget bredbandsnät där

vi själva ansvarar för drift, kontrollerar

kapacitet och vilka tjänster som i fram-

tiden kan erbjudas våra hyresgäster.

Utbyggnadstakten ökar med erfaren-

heter som gjorts i redan installerade

fastigheter. Vi har använt oss av olika

typer av nätteknik för att utvärdera

bästa möjliga lösning för ett optimalt

resultat. Allt för att anslutningen mot

internet ska bli så snabb och säker

som möjligt för våra hyresgäster.

Fem fastigheter i Norrköping och

två fastigheter i Finspång är redan

igång och per den sista december

år 2001 ska hela vårt fastighetsbestånd

vara uppkopplat via bredband.

AKTUELLA PROJEKT

Arbetet med vår egen internetportal går

vidare och lanserades under mars år 2001.

Via vår hemsida får våra hyresgäster utökad

service och större tillgänglighet till oss. Stor

vikt läggs vid att lyssna till kundernas öns-

kemål om olika tjänster och vi anpassar

utbudet därefter. Steg 1 är inriktat mot

informationsutbyte och serviceanmälan.

Steg 2 kommer att innefatta integrering

med vårt hyressystem samt underhållning

som exempelvis spel och video.

Projektet med Kunskapsskolan i kvar-

teret Knäppingsborg är vi extra stolta

över att ha varit delaktiga i. Där har

vi förädlat ett anrikt Norrköpings-

kvarter som besitter rik kulturhistoria,

nu uppfyller lokalerna kraven på vad en

modern skola av idag behöver när det

gäller formspråk och teknik. Det har

blivit en skön förening av gammalt och

nytt, i ett projekt som stod klart under

sommaren år 2000.

Ståhl förädlar i skrivande stund

det gamla Sternshuset vid hörnet av

Drottninggatan och S:t Persgatan, en

välbekant fasad i Norrköpings centrum.

Bolaget har ägt huset sedan ett och

ett halvt år tillbaka. Nu återskapar vi

den ursprungliga putsade fasaden i en

för nutiden anpassad kulör, samt lyfter

fram den glasade fasaden i de två

nedre planen. Förädlingen av huset

beräknas vara färdigt den sista mars

år 2001. Ny stor hyresgäst, med

ca 1 600 kvm, blir Nordbanken, som

nu får nya och ändamålsenliga lokaler

i bästa affärsläge.

I Mjärdevi Science Park, Linköping,

pågår ytterligare ett projekt i form av

en nybyggnation åt företaget Kreatel

Communication AB. Det nya huset

omfattar 8 700 kvm och svarar på

Kreatels expansionsplaner samt

fl exibilitetskrav. Infl yttning beräknas

ske i mars 2002. Vår satsning på

expansion inom intressanta områden

i Linköping går därmed vidare.

Bolaget har under det gångna året

förvärvat kontorsfastigheten Bangården

4 i Solna. Fastigheten kommer att

genomgå en totalrenovering och för-

ädling innan nya hyresgäster kontrakte-

ras. Huset är byggt 1968 och omfattar

5 600 kvm. Förvärvet passar väl in i

vår strategi att arbeta med förädlings-

objekt, en viktig del av vår affärsidé.

Tillgång till bredband för våra hyresgäs-

ter ger mervärde som är betydelsefullt

i deras verksamhet. Vi tog tidigt beslut

om att bygga ett eget bredbandsnät där

vi själva ansvarar för drift, kontrollerar

kapacitet och vilka tjänster som i fram-

tiden kan erbjudas våra hyresgäster.

Utbyggnadstakten ökar med erfaren-

heter som gjorts i redan installerade

fastigheter. Vi har använt oss av olika

typer av nätteknik för att utvärdera

bästa möjliga lösning för ett optimalt

resultat. Allt för att anslutningen mot

internet ska bli så snabb och säker

som möjligt för våra hyresgäster.

Fem fastigheter i Norrköping och

två fastigheter i Finspång är redan

igång och per den sista december

år 2001 ska hela vårt fastighetsbestånd

vara uppkopplat via bredband.

AKTUELLA PROJEKT

Arbetet med vår egen internetportal går

vidare och lanserades under mars år 2001.

Via vår hemsida får våra hyresgäster utökad

service och större tillgänglighet till oss. Stor

vikt läggs vid att lyssna till kundernas öns-

kemål om olika tjänster och vi anpassar

utbudet därefter. Steg 1 är inriktat mot

informationsutbyte och serviceanmälan.

Steg 2 kommer att innefatta integrering

med vårt hyressystem samt underhållning

som exempelvis spel och video.

Projektet med Kunskapsskolan i kvar-

teret Knäppingsborg är vi extra stolta

över att ha varit delaktiga i. Där har

vi förädlat ett anrikt Norrköpings-

kvarter som besitter rik kulturhistoria,

nu uppfyller lokalerna kraven på vad en

modern skola av idag behöver när det

gäller formspråk och teknik. Det har

blivit en skön förening av gammalt och

nytt, i ett projekt som stod klart under

sommaren år 2000.

Ståhl förädlar i skrivande stund

det gamla Sternshuset vid hörnet av

Drottninggatan och S:t Persgatan, en

välbekant fasad i Norrköpings centrum.

Bolaget har ägt huset sedan ett och

ett halvt år tillbaka. Nu återskapar vi

den ursprungliga putsade fasaden i en

för nutiden anpassad kulör, samt lyfter

fram den glasade fasaden i de två

nedre planen. Förädlingen av huset

beräknas vara färdigt den sista mars

år 2001. Ny stor hyresgäst, med

ca 1 600 kvm, blir Nordbanken, som

nu får nya och ändamålsenliga lokaler

i bästa affärsläge.

ÅRSREDOVISNING

Finansiella verksamhetenKoncernens räntebärande skulder uppgick 2000-12-31 till 2 220 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,7% (6,3). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Bindningstider framgår av not 18. Durationen, lånens genomsnittliga ränte-bindningstid, 2000-12-31 uppgick till 808 dagar. Räntebidragen uppgick till 1 Mkr.

Väsentliga händelser efter årsskiftetEn fastighet har förvärvats i Västerås med tillträde i april. Fastighetsbolaget Giganten KB, innehållande sex fastigheter,samt ytterligare en fastighet i Stockholm har avyttrats. Vidare har fyra fastigheter i Söderköping avyttrats med tillträde i april.

Framtida utveckling2001 beräknas den positiva utvecklingen fortsätta. Ur rullande 12 månadersprognos för kalenderåret 2001 framgår bl a att de beräknade hyresintäkterna för koncernens fastighetsbestånd uppgår till 360 Mkr.

Moderbolagets resultatBruttoresultatet uppgick till 127 184 tkr (119 497). Nettoomsättningen uppgick till 239 382 tkr (230 095). Moderbolagets nettoinvesteringar i fastigheter inklusive om- och tillbyggnader, uppgick till 197 781 tkr (343 860).

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

KoncernenKoncernens fria egna kapital uppgår till 318 469 tkr varav 110 369 tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig.

ModerbolagetStyrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 305 561 tkr, disponeras på följande sätt:

- Utdelning till aktieägare utgår med 20 kr/aktie 10 260- och att återstoden överföres i ny räkning 295 301 305 561

Räkenskapsåret 2000-01-01--2000-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastig-heter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2000, dess 53:e verksamhetsår.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Information om verksamhetenVerksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i Mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelnings-kontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Söderköping, Västerås, Uppsala och Linköping. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 213 Mkr (138).

FastighetsförvaltningenBruttoresultatet ökade med 4,8% till 194 947 tkr (186 106). Koncernens totala hyresintäkter för året ökade med 4,7% till 354 626 tkr (338 831). Vakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 2,4% (2,9).Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 8,3%. Under året har en fastighet i Solna samt sex fastigheter i Örebro förvärvats. Den sammanlagda köpeskillingen för dessa fastigheter uppgår till 204 Mkr. Vidare har sex fastigheter avytt-rats under året. Tre av dessa är belägna i Solna, medan de tre övriga är belägna i Norrköping, Västervik respektive Söderköping. Ombyggnadsarbetet för Kunskapsskolan i kvarteretKnäppingsborg, Norrköping, har under året färdigställts. Vidare har en rad nya renoverings- och ombyggnadsprojekt tagit sin början under året. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Någon heltäckande extern värdering har inte utförts under året. Enligt våra egna värderingar, med hänsyn taget till aktuella avkastningskrav på respektive orter, har övervärdena på våra fastigheter ökat från föregående år. Koncernens färdigställda svenska fastigheter gav ett driftsnetto på 8,5% (8,9).

ÅRSREDOVISNING

Finansiella verksamhetenKoncernens räntebärande skulder uppgick 2000-12-31 till 2 220 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,7% (6,3). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Bindningstider framgår av not 18. Durationen, lånens genomsnittliga ränte-bindningstid, 2000-12-31 uppgick till 808 dagar. Räntebidragen uppgick till 1 Mkr.

Väsentliga händelser efter årsskiftetEn fastighet har förvärvats i Västerås med tillträde i april. Fastighetsbolaget Giganten KB, innehållande sex fastigheter,samt ytterligare en fastighet i Stockholm har avyttrats. Vidare har fyra fastigheter i Söderköping avyttrats med tillträde i april.

Framtida utveckling2001 beräknas den positiva utvecklingen fortsätta. Ur rullande 12 månadersprognos för kalenderåret 2001 framgår bl a att de beräknade hyresintäkterna för koncernens fastighetsbestånd uppgår till 360 Mkr.

Moderbolagets resultatBruttoresultatet uppgick till 127 184 tkr (119 497). Nettoomsättningen uppgick till 239 382 tkr (230 095). Moderbolagets nettoinvesteringar i fastigheter inklusive om- och tillbyggnader, uppgick till 197 781 tkr (343 860).

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

KoncernenKoncernens fria egna kapital uppgår till 318 469 tkr varav 110 369 tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig.

ModerbolagetStyrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 305 561 tkr, disponeras på följande sätt:

- Utdelning till aktieägare utgår med 20 kr/aktie 10 260- och att återstoden överföres i ny räkning 295 301 305 561

Räkenskapsåret 2000-01-01--2000-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastig-heter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2000, dess 53:e verksamhetsår.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Information om verksamhetenVerksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i Mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelnings-kontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Söderköping, Västerås, Uppsala och Linköping. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 213 Mkr (138).

FastighetsförvaltningenBruttoresultatet ökade med 4,8% till 194 947 tkr (186 106). Koncernens totala hyresintäkter för året ökade med 4,7% till 354 626 tkr (338 831). Vakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 2,4% (2,9).Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 8,3%. Under året har en fastighet i Solna samt sex fastigheter i Örebro förvärvats. Den sammanlagda köpeskillingen för dessa fastigheter uppgår till 204 Mkr. Vidare har sex fastigheter avytt-rats under året. Tre av dessa är belägna i Solna, medan de tre övriga är belägna i Norrköping, Västervik respektive Söderköping. Ombyggnadsarbetet för Kunskapsskolan i kvarteretKnäppingsborg, Norrköping, har under året färdigställts. Vidare har en rad nya renoverings- och ombyggnadsprojekt tagit sin början under året. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Någon heltäckande extern värdering har inte utförts under året. Enligt våra egna värderingar, med hänsyn taget till aktuella avkastningskrav på respektive orter, har övervärdena på våra fastigheter ökat från föregående år. Koncernens färdigställda svenska fastigheter gav ett driftsnetto på 8,5% (8,9).

Mkr 2000 1999 1998 1997 1996

Ur resultaträkningenNettoomsättning 355 339 317 304 300Bruttoresultat 195 186 180 174 175Rörelseresultat 238 211 178 169 169Resultat efter fi nansiella poster 114 77 38 32 18

Årets resultat 110 73 38 32 18

Ur balansräkningenFastigheter 2 761 2 515 2 338 2 088 2 075Övriga anläggningstillgångar 2 3 11 11 11 Omsättningstillgångar 116 32 28 59 20

Summa tillgångar 2 879 2 549 2 377 2 158 2 106

Eget kapital 404 303 230 206 176Avsättningar 0 0 15 14 14Långfristiga skulder 2 346 2 126 2 005 1 777 1 794Kortfristiga skulder 129 120 127 161 122

Summa eget kapital och skulder 2 879 2 549 2 377 2 158 2 106

NyckeltalSynlig soliditet, % 14,0 11,9 9,7 9,6 8,4Direktavkastning, % 8,5 8,9 9,3 9,3 10,2Vinstmarginal, % 30,8 22,8 12,0 10,5 5,6Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 1,2 1,1Skuldsättningsgrad, ggr 5,8 7,0 8,7 8,7 10,3Avkastning på eget kapital, % 32,3 29,0 17,6 16,7 10,6Avkastning på totalt kapital, % 8,9 8,7 7,9 8,1 8,3

FEM ÅRS ÖVERSIKT

Synlig soliditetSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

DirektavkastningBruttoresultat i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avs färdigställda svenska fastigheter.

VinstmarginalResultat efter fi nansiella poster exkl poster av engångs-karaktär i relation till intäkter.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till synligt eget kapital.

RESULTATRÄKNING

Koncernen Moderbolaget

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

Nettoomsättning 354 626 338 831 239 382 230 095Fastighetskostnader 2 -159 679 -152 725 -112 198 -110 598

BRUTTORESULTAT 194 947 186 106 127 184 119 497

Central administration och marknadsföring -11 176 -9 326 -11 626 -9 791Resultat fastighetsförsäljning 21 029 34 383 20 187 -1 129Övrig verksamhet 28 818 0 0 0Återbäring av överskottsmedel i SPP 4 498 0 4 498 0

RÖRELSERESULTAT 238 116 211 163 140 243 108 577

Resultat från fi nansiella investeringarResultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 10 317 40 591Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar 8 3 060 -5 141 3 052 1 490Övriga ränteintäkter 0 2 106 0 0Räntekostnader och liknande resultatposter -127 095 -130 679 -92 874 -92 534

Resultat efter fi nansiella poster 114 081 77 449 60 738 58 124

Bokslutsdispositioner 9 0 0 14 800 10 820Skatt på årets resultat -3 712 -4 500 -3 712 0

ÅRETS RESULTAT 110 369 72 949 71 826 68 944

RäntetäckningsgradResultat efter fi nansiella poster exklusive resultat från fastighets-försäljningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

Avkastning på eget kapitalResultat efter fi nansiella poster i procent av genomsnittligtsynligt eget kapital

Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

DEFINITIONER

Mkr 2000 1999 1998 1997 1996

Ur resultaträkningenNettoomsättning 355 339 317 304 300Bruttoresultat 195 186 180 174 175Rörelseresultat 238 211 178 169 169Resultat efter fi nansiella poster 114 77 38 32 18

Årets resultat 110 73 38 32 18

Ur balansräkningenFastigheter 2 761 2 515 2 338 2 088 2 075Övriga anläggningstillgångar 2 3 11 11 11 Omsättningstillgångar 116 32 28 59 20

Summa tillgångar 2 879 2 549 2 377 2 158 2 106

Eget kapital 404 303 230 206 176Avsättningar 0 0 15 14 14Långfristiga skulder 2 346 2 126 2 005 1 777 1 794Kortfristiga skulder 129 120 127 161 122

Summa eget kapital och skulder 2 879 2 549 2 377 2 158 2 106

NyckeltalSynlig soliditet, % 14,0 11,9 9,7 9,6 8,4Direktavkastning, % 8,5 8,9 9,3 9,3 10,2Vinstmarginal, % 30,8 22,8 12,0 10,5 5,6Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 1,2 1,1Skuldsättningsgrad, ggr 5,8 7,0 8,7 8,7 10,3Avkastning på eget kapital, % 32,3 29,0 17,6 16,7 10,6Avkastning på totalt kapital, % 8,9 8,7 7,9 8,1 8,3

FEM ÅRS ÖVERSIKT

Synlig soliditetSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

DirektavkastningBruttoresultat i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avs färdigställda svenska fastigheter.

VinstmarginalResultat efter fi nansiella poster exkl poster av engångs-karaktär i relation till intäkter.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till synligt eget kapital.

RESULTATRÄKNING

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

Nettoomsättning 354 626 338 831 239 382 230 095Fastighetskostnader 2 -159 679 -152 725 -112 198 -110 598

BRUTTORESULTAT 194 947 186 106 127 184 119 497

Central administration och marknadsföring -11 176 -9 326 -11 626 -9 791Resultat fastighetsförsäljning 21 029 34 383 20 187 -1 129Övrig verksamhet 28 818 0 0 0Återbäring av överskottsmedel i SPP 4 498 0 4 498 0

RÖRELSERESULTAT 238 116 211 163 140 243 108 577

Resultat från fi nansiella investeringarResultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 10 317 40 591Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar 8 3 060 -5 141 3 052 1 490Övriga ränteintäkter 0 2 106 0 0Räntekostnader och liknande resultatposter -127 095 -130 679 -92 874 -92 534

Resultat efter fi nansiella poster 114 081 77 449 60 738 58 124

Bokslutsdispositioner 9 0 0 14 800 10 820Skatt på årets resultat -3 712 -4 500 -3 712 0

ÅRETS RESULTAT 110 369 72 949 71 826 68 944

RäntetäckningsgradResultat efter fi nansiella poster exklusive resultat från fastighets-försäljningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

Avkastning på eget kapitalResultat efter fi nansiella poster i procent av genomsnittligtsynligt eget kapital

Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

DEFINITIONER

BALANSRÄKNING

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

EGET KAPITAL OCH SKULDERBundet eget kapital 15Aktiekapital 15 51 300 51 300 51 300 51 300Bundna reserver/Reservfond 34 159 15 841 11 041 11 041

Fritt eget kapitalFria reserver 208 100 163 344 0 0Balanserad vinst 0 0 233 735 171 973Årets resultat 110 369 72 949 71 826 68 944

403 928 303 434 367 902 303 258

Långfristiga skulder 18Förlagslån 16 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 17 908 4 312 908 4 312Skulder till kreditinstitut 18 2 179 391 2 111 334 1 574 929 1 504 547Skulder till koncernföretag 0 0 137 173 176 079Övriga långfristiga 156 000 0 156 000 0

2 346 299 2 125 646 1 879 010 1 694 938

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 18 840 13 116 18 840 13 082Skatteskulder 4 500 4 500 0 0Övriga skulder 39 412 42 034 31 046 33 669Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 66 010 60 695 58 837 52 480

128 762 120 345 108 723 99 231

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 878 989 2 549 425 2 355 635 2 097 427

Ställda säkerheter 20 2 335 335 2 343 871 1 786 330 1 794 792Ansvarsförbindelser 21 7 400 7 807 88 094 88 501

BALANSRÄKNING

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

TILLGÅNGARANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångarByggnader, mark och markanläggningar 10 2 744 538 2 512 505 1 747 160 1 549 379Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 16 377 2 653 16 377 2 653Maskiner och inventarier 10 2 162 2 616 2 162 2 616

2 763 077 2 517 774 1 765 699 1 554 648

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 474 219 513 678Fordringar hos koncernföretag 0 0 0 0Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 23 23 465 465

23 23 474 684 514 143

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 763 100 2 517 797 2 240 383 2 068 791

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARVarulager m mPågående arbeten för annans räkning 13 209 117 2 491 1 072

Kortfristiga fordringarKundfordringar 3 994 1 653 3 994 1 653Övriga fordringar 8 498 3 649 7 285 3 241Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 12 781 10 183 12 556 8 431

25 273 15 485 23 835 13 325

Kassa och bank 90 407 16 026 88 926 14 239

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 115 889 31 628 115 252 28 636

SUMMA TILLGÅNGAR 2 878 989 2 549 425 2 355 635 2 097 427

BALANSRÄKNING

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

EGET KAPITAL OCH SKULDERBundet eget kapital 15Aktiekapital 15 51 300 51 300 51 300 51 300Bundna reserver/Reservfond 34 159 15 841 11 041 11 041

Fritt eget kapitalFria reserver 208 100 163 344 0 0Balanserad vinst 0 0 233 735 171 973Årets resultat 110 369 72 949 71 826 68 944

403 928 303 434 367 902 303 258

Långfristiga skulder 18Förlagslån 16 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 17 908 4 312 908 4 312Skulder till kreditinstitut 18 2 179 391 2 111 334 1 574 929 1 504 547Skulder till koncernföretag 0 0 137 173 176 079Övriga långfristiga 156 000 0 156 000 0

2 346 299 2 125 646 1 879 010 1 694 938

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 18 840 13 116 18 840 13 082Skatteskulder 4 500 4 500 0 0Övriga skulder 39 412 42 034 31 046 33 669Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 66 010 60 695 58 837 52 480

128 762 120 345 108 723 99 231

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 878 989 2 549 425 2 355 635 2 097 427

Ställda säkerheter 20 2 335 335 2 343 871 1 786 330 1 794 792Ansvarsförbindelser 21 7 400 7 807 88 094 88 501

BALANSRÄKNING

Tkr Not 2000 1999 2000 1999

TILLGÅNGARANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångarByggnader, mark och markanläggningar 10 2 744 538 2 512 505 1 747 160 1 549 379Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 16 377 2 653 16 377 2 653Maskiner och inventarier 10 2 162 2 616 2 162 2 616

2 763 077 2 517 774 1 765 699 1 554 648

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 474 219 513 678Fordringar hos koncernföretag 0 0 0 0Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 23 23 465 465

23 23 474 684 514 143

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 763 100 2 517 797 2 240 383 2 068 791

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARVarulager m mPågående arbeten för annans räkning 13 209 117 2 491 1 072

Kortfristiga fordringarKundfordringar 3 994 1 653 3 994 1 653Övriga fordringar 8 498 3 649 7 285 3 241Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 12 781 10 183 12 556 8 431

25 273 15 485 23 835 13 325

Kassa och bank 90 407 16 026 88 926 14 239

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 115 889 31 628 115 252 28 636

SUMMA TILLGÅNGAR 2 878 989 2 549 425 2 355 635 2 097 427

Tkr 2000 1999 2000 1999

KASSA OCH BANK VID ÅRETS BÖRJAN 16 026 7 375 14 239 4 729Internt tillförda medelRörelseresultat 238 116 211 163 140 243 108 577Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet Avskrivningar 1 126 743 1 126 743

Finansnetto -124 035 -133 714 -79 505 -50 453Skatter -3 712 -4 500 -3 712 0Erhållet koncernbidrag 0 0 14 800 10 820Utdelning -7 182 -5 130 -7 182 -5 130

Summa internt tillförda medel 104 313 68 562 65 770 64 557

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITALFörändring av kortfristiga skulder 8 417 -6 257 9 492 -12 643Förändring av saldo i pågående arbeten -92 629 -1 419 1 933Förändring av kortfristiga fordringar -9 788 4 186 -10 510 -2 334

Förändring av rörelsekapital -1 463 -1 442 -2 437 -13 044

Nettofi nansiering från verksamheten 102 850 67 120 63 333 51 513

LÅNGFRISTIG KAPITALANVÄNDNINGInvesteringar Byggnader, mark, markanläggning -245 757 -177 026 -211 505 -369 521Finansiella anläggningstillgångar 0 8 706 39 459 129 800Maskiner och inventarier -672 -1 122 -672 -1 464Omräkningsdifferens -2 693 5 410 0 0

Långfristig kapitalanvändning -249 122 -164 032 -172 718 -241 185

Kapitalbehov -146 272 -96 912 -109 385 -189 672

LÅNGFRISTIG FINANSIERINGLångfristiga skulder 220 653 120 125 184 072 213 744Avsättningar 0 -14 562 0 -14 562

Långfristig fi nansiering 220 653 105 563 184 072 199 182

Förändring av likvida medel 74 381 8 651 74 687 9 510

KASSA OCH BANK VID ÅRETS SLUT 90 407 16 026 88 926 14 239

FINANSIERINGSANALYS NOTER

NOT 1 Redovisningsprinciper

KONCERNREDOVISNINGÅrsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisnings-lagen. Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekom-mendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag elimi-nerats mot förvärvat eget kapital.

VÄRDERINGARTillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas infl yta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning.

Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på bygg-arbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m.

Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstående, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverknings-kostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader.

Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad.

Avskrivning på maskiner och inventarier har gjorts med 25%.

Någon avskrivning i resultaträkningen görs inte på fastigheterna, då de anses ha ett bestående värde överstigande det bokförda värdet.

Värdeminskningsavdragen, som ackumulerat uppgår till 369 Mkr i koncernen och till 276 Mkr för moderbolaget, har endast gjorts vid taxeringen. Av värdeminskningsavdragen har 2000-12-31 260 Mkr skattemässigt utnyttjats i koncernen och 167 Mkr i moderbolaget.

NOT 2 Fastighetskostnader, tkr Koncernen 2000 1999Driftskostnader 122 364 119 646Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 22 871 20 935Fastighetsskatt 13 768 11 698Avskrivningar 676 446 159 679 152 725

Driftskostnader Reparationer 22 999 25 316Fastighetsskötsel 21 572 21 073Taxebundna kostnader 24 865 24 121Uppvärmning 33 315 30 366Fastighetsadministration 16 765 13 543Övriga kostnader 2 848 5 227 122 364 119 646

ModerbolagetDriftskostnader 86 576 87 878Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 15 102 14 383Fastighetsskatt 9 844 7 891Avskrivningar 676 446 112 198 110 598

DriftskostnaderReparationer 13 864 18 997Fastighetsskötsel 14 305 14 104Taxebundna kostnader 17 460 17 301Uppvärmning 22 221 21 069Fastighetsadministration 16 763 14 242Övriga kostnader 1 963 2 165 86 576 87 878

Tkr 2000 1999 2000 1999

KASSA OCH BANK VID ÅRETS BÖRJAN 16 026 7 375 14 239 4 729Internt tillförda medelRörelseresultat 238 116 211 163 140 243 108 577Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet Avskrivningar 1 126 743 1 126 743

Finansnetto -124 035 -133 714 -79 505 -50 453Skatter -3 712 -4 500 -3 712 0Erhållet koncernbidrag 0 0 14 800 10 820Utdelning -7 182 -5 130 -7 182 -5 130

Summa internt tillförda medel 104 313 68 562 65 770 64 557

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITALFörändring av kortfristiga skulder 8 417 -6 257 9 492 -12 643Förändring av saldo i pågående arbeten -92 629 -1 419 1 933Förändring av kortfristiga fordringar -9 788 4 186 -10 510 -2 334

Förändring av rörelsekapital -1 463 -1 442 -2 437 -13 044

Nettofi nansiering från verksamheten 102 850 67 120 63 333 51 513

LÅNGFRISTIG KAPITALANVÄNDNINGInvesteringar Byggnader, mark, markanläggning -245 757 -177 026 -211 505 -369 521Finansiella anläggningstillgångar 0 8 706 39 459 129 800Maskiner och inventarier -672 -1 122 -672 -1 464Omräkningsdifferens -2 693 5 410 0 0

Långfristig kapitalanvändning -249 122 -164 032 -172 718 -241 185

Kapitalbehov -146 272 -96 912 -109 385 -189 672

LÅNGFRISTIG FINANSIERINGLångfristiga skulder 220 653 120 125 184 072 213 744Avsättningar 0 -14 562 0 -14 562

Långfristig fi nansiering 220 653 105 563 184 072 199 182

Förändring av likvida medel 74 381 8 651 74 687 9 510

KASSA OCH BANK VID ÅRETS SLUT 90 407 16 026 88 926 14 239

FINANSIERINGSANALYS NOTER

NOT 1 Redovisningsprinciper

KONCERNREDOVISNINGÅrsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisnings-lagen. Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekom-mendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag elimi-nerats mot förvärvat eget kapital.

VÄRDERINGARTillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas infl yta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning.

Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på bygg-arbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m.

Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstående, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverknings-kostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader.

Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad.

Avskrivning på maskiner och inventarier har gjorts med 25%.

Någon avskrivning i resultaträkningen görs inte på fastigheterna, då de anses ha ett bestående värde överstigande det bokförda värdet.

Värdeminskningsavdragen, som ackumulerat uppgår till 369 Mkr i koncernen och till 276 Mkr för moderbolaget, har endast gjorts vid taxeringen. Av värdeminskningsavdragen har 2000-12-31 260 Mkr skattemässigt utnyttjats i koncernen och 167 Mkr i moderbolaget.

NOT 2 Fastighetskostnader, tkr Koncernen 2000 1999Driftskostnader 122 364 119 646Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 22 871 20 935Fastighetsskatt 13 768 11 698Avskrivningar 676 446 159 679 152 725

Driftskostnader Reparationer 22 999 25 316Fastighetsskötsel 21 572 21 073Taxebundna kostnader 24 865 24 121Uppvärmning 33 315 30 366Fastighetsadministration 16 765 13 543Övriga kostnader 2 848 5 227 122 364 119 646

ModerbolagetDriftskostnader 86 576 87 878Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 15 102 14 383Fastighetsskatt 9 844 7 891Avskrivningar 676 446 112 198 110 598

DriftskostnaderReparationer 13 864 18 997Fastighetsskötsel 14 305 14 104Taxebundna kostnader 17 460 17 301Uppvärmning 22 221 21 069Fastighetsadministration 16 763 14 242Övriga kostnader 1 963 2 165 86 576 87 878

NOT 3 Medeltal anställdaDet är endast moderbolaget som under året haft anställd personal. 2000 1999 Män 29 27Kvinnor 25 25 54 52

NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr

Löner och andra ersättningar 2000 1999Styrelse och VD 1 203 1 198Övriga 13 434 12 009 14 637 13 207Sociala kostnader 6 539 6 680(varav pensionskostnader) (1 212) (556)

Av pensionskostnaderna avser 336 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa.

NOT 5 Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 6 Avskrivningar och nedskrivningar, tkr

Koncernen 2000 1999Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Kostnader för förvaltning: Maskiner och inventarier 676 446Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 450 297Totala avskrivningar 1 126 743

ModerbolagetAvskrivningar fördelar sig enligt följande:Kostnader för förvaltning:Maskiner och inventarier 676 446Centraladministration och marknadsföring:Maskiner och inventarier 450 297Totala avskrivningar 1 126 743

NOT 7 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr

Moderbolaget 2000 1999Resultatandelar 10 317 40 591 10 317 40 591

NOT 8 Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar, tkr

Koncernen 2000 1999Utdelningar 2 3Kursdifferenser 3 058 -5 036Övrigt 0 -108 3 060 -5 141

ModerbolagetKursvinst 3 058 0 Nedskrivning aktier i dotterbolag 0 0Utdelningar 0 1Kursdifferenser 0 -5 036Räntor 0 347Räntor koncernföretag 0 6 176Övrigt -6 2 3 052 1 490

NOT 9Bokslutsdispositioner, tkr

Moderbolaget 2000 1999Erhållet koncernbidrag 14 800 10 820 14 800 10 820

NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkr

Koncernen 2000 1999Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 2 515 158 2 338 132Inköp, ny-, till- och ombyggnad 288 914 377 960Försäljningar -43 157 -200 934Bokfört värde 2 760 915 2 515 158

Skattemässigt restvärde 2 392 179 2 189 121

Taxeringsvärde, byggnad 1 270 759 1 383 579Taxeringsvärde, mark 307 378 250 133 1 578 137 1 633 712

Maskiner och inventarierIngående anskaffningsvärde 13 185 12 169Utrangering -9 759 0Inköp 799 1 516Försäljningar -186 -500 4 039 13 185

Ingående ackumulerade avskrivningar -10 569 -9 932Utrangering 9 759 0Försäljningar 59 106Årets avskrivningar -1 126 -743Utgående ackumulerade avskrivningar -1 877 -10 569

Bokfört värde 2 162 2 616

Moderbolaget 2000 1999Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 1 552 032 1 182 511Inköp, ny-, till- och ombyggnad 254 554 386 461Försäljningar -43 049 -16 940Bokfört värde 1 763 537 1 552 032

Taxeringsvärde, byggnad 884 633 855 461Taxeringsvärde, mark 221 721 158 943 1 106 354 1 014 404

LeasingFramtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2000-12-31 fördelar sig enligt följande:

År 2001 2002 2003 2004 2005Tkr 630 650 650 650 650

Årets kostnad för leasing uppgick till 624 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till 3 600 tkr.

NOT 3 Medeltal anställdaDet är endast moderbolaget som under året haft anställd personal. 2000 1999 Män 29 27Kvinnor 25 25 54 52

NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr

Löner och andra ersättningar 2000 1999Styrelse och VD 1 203 1 198Övriga 13 434 12 009 14 637 13 207Sociala kostnader 6 539 6 680(varav pensionskostnader) (1 212) (556)

Av pensionskostnaderna avser 336 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa.

NOT 5 Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 6 Avskrivningar och nedskrivningar, tkr

Koncernen 2000 1999Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Kostnader för förvaltning: Maskiner och inventarier 676 446Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 450 297Totala avskrivningar 1 126 743

ModerbolagetAvskrivningar fördelar sig enligt följande:Kostnader för förvaltning:Maskiner och inventarier 676 446Centraladministration och marknadsföring:Maskiner och inventarier 450 297Totala avskrivningar 1 126 743

NOT 7 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr

Moderbolaget 2000 1999Resultatandelar 10 317 40 591 10 317 40 591

NOT 8 Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar, tkr

Koncernen 2000 1999Utdelningar 2 3Kursdifferenser 3 058 -5 036Övrigt 0 -108 3 060 -5 141

ModerbolagetKursvinst 3 058 0 Nedskrivning aktier i dotterbolag 0 0Utdelningar 0 1Kursdifferenser 0 -5 036Räntor 0 347Räntor koncernföretag 0 6 176Övrigt -6 2 3 052 1 490

NOT 9Bokslutsdispositioner, tkr

Moderbolaget 2000 1999Erhållet koncernbidrag 14 800 10 820 14 800 10 820

NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkr

Koncernen 2000 1999Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 2 515 158 2 338 132Inköp, ny-, till- och ombyggnad 288 914 377 960Försäljningar -43 157 -200 934Bokfört värde 2 760 915 2 515 158

Taxeringsvärde, byggnad 1 270 759 1 383 579Taxeringsvärde, mark 307 378 250 133 1 578 137 1 633 712

Moderbolaget 2000 1999Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 1 552 032 1 182 511Inköp, ny-, till- och ombyggnad 254 554 386 461Försäljningar -43 049 -16 940Bokfört värde 1 763 537 1 552 032

Taxeringsvärde, byggnad 884 633 855 461Taxeringsvärde, mark 221 721 158 943 1 106 354 1 014 404

LeasingFramtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2000-12-31 fördelar sig enligt följande:

År 2001 2002 2003 2004 2005Tkr 630 650 650 650 650

Årets kostnad för leasing uppgick till 624 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till 3 600 tkr.

NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr

Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värdeFastighets AB Skvallertorget 100 1 000 100Fastighets AB Refvens Grund 100 1 000 100Allmänna Bränsle AB 100 1 000 100General Oilex Company AB 100 1 000 100Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 16 346AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 256 833AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 3 000Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100 181 850 35 824 312 503

Andelar Kapital- Röster Bokf andel % andel % värdeProstructor KB 100 100 25Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 21Fastighetsbolaget Fiskaren HB 100 100 0KB Centrumfastigheter 100 100 27 646Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000Fastighetsbolaget Giganten KB 100 100 39 070Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 93 998Kungsbävern KB 100 100 0Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -44 161 716

Totalt aktier och andelar 474 219

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr SäteFastighets AB Skvallertorget 556439-2404 NorrköpingFastighets AB Refvens Grund 556439-2388 NorrköpingAllmänna Bränsle AB 556110-0032 NorrköpingGeneral Oilex Company AB 556108-9268 NorrköpingFörvaltnings AB Constructor 556061-5014 NorrköpingAB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 NorrköpingAB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 NorrköpingFörvaltnings AB Ståhl Invest 556092-0398 NorrköpingProstructor KB 916412-6741 NorrköpingByggn AB H Ståhl Kultursektor 916695-5576 NorrköpingFastighetsbolaget Fiskaren HB 916588-8497 StockholmKB Centrumfastigheter 916414-5576 NorrköpingFörvaltnings AB Intector KB 916412-1338 NorrköpingFastighetsbolaget Giganten KB 916609-4400 StockholmFastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 NorrköpingHenry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 556065-8956 UppsalaKungsbävern KB 916671-8511 UppsalaFastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

NOT 12 Andra aktier och andelar, tkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Kapital- Röster Antal Bokf andel % andel % värdeModerbolagets innehav:Fastighetsbol Ekudden HB 50 50 50% 465

Dotterbolaget Byggn AB Henry Ståhl Kultursektor KB’s innehav:Fastighets AB Kajkanten 20 20 201 21

Dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB’s innehav:Brf Mercur 45 324Varav redovisas under andra rubriker i koncernredovisningen -787 Koncernens bokförda värde 23

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr SäteFastighetsbolaget Ekudden HB 902002-8313 StockholmFastighets AB Kajkanten 556443-0261 Norrköping

NOT 13 Pågående arbeten för annans räkning, tkr

Koncernen 2000 1999Nedlagda kostnader 209 117Fakturerade delbelopp 0 0 209 117ModerbolagetNedlagda kostnader 2 491 1 072

NOT 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, tkr

KoncernenFörutbetalda kostnader vid ombyggnader 8 099Förutbetalda kostnader för drift 566Övrigt 4 116 12 781ModerbolagetFörutbetalda kostnader vid ombyggnader 8 099Förutbetalda kostnader för drift 446Övrigt 4 011 12 556

NOT 15Förändring av eget kapital, tkr

Koncernen Aktie- Bundna Fria Totalt kapital reserver reserver eget kapital Belopp vid årets ingång 51 300 15 841 236 293 303 434Omräkningsdifferens -2 693 0 -2 693Förskjutning mellan bundnaoch fria reserver 21 011 -21 011 0Utdelning -7 182 -7 182Årets resultat 110 369 110 369Belopp vid årets utgång 51 300 34 159 318 469 403 928

Moderbolaget Aktie- Reserv Balans. Totalt kapital fond vinst eget kapitalBelopp vid årets ingång 51 300 11 041 240 917 303 258Utdelning -7 182 -7 182Årets resultat 71 826 71 826Belopp vidårets utgång 51 300 11 041 305 561 367 902

Antal aktier 2000 1999Serie B nom 100 kr (1 röst) fria 513 000 513 000

NOT 16 Konvertibelt förlagslånKonvertibelt förlagslån på 10 Mkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 1993 med en räntesats av 4%. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 1999-01-01 och senast 2001-12-31 och förfaller i sin helhet till betalning 2001-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 17CheckräkningskreditBeviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 123 300 tkr.

NOT 18 Bindningstid räntebärande skulder, Mkr

Bindningstid Räntebärande skuld Räntesats % 0-12 mån 1 069 5,5 12-24 mån 100 8,4 24-36 mån 120 6,6 36-48 mån 437 5,6 48- mån 494 5,7 2 220 5,7

NOT 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, tkr

Koncernen 2000 1999Förutbetalda hyror 40 141 32 718Upplupna räntor 14 195 13 992Övrigt 11 674 13 985 66 010 60 695

ModerbolagetFörutbetalda hyror 40 141 32 718Upplupna räntor 10 551 10 060Övrigt 8 145 9 702 58 837 52 480

NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr

Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värdeFastighets AB Skvallertorget 100 1 000 100Fastighets AB Refvens Grund 100 1 000 100Allmänna Bränsle AB 100 1 000 100General Oilex Company AB 100 1 000 100Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 16 346AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 256 833AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 3 000Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100 181 850 35 824 312 503

Andelar Kapital- Röster Bokf andel % andel % värdeProstructor KB 100 100 25Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 21Fastighetsbolaget Fiskaren HB 100 100 0KB Centrumfastigheter 100 100 27 646Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000Fastighetsbolaget Giganten KB 100 100 39 070Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 93 998Kungsbävern KB 100 100 0Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -44 161 716

Totalt aktier och andelar 474 219

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr SäteFastighets AB Skvallertorget 556439-2404 NorrköpingFastighets AB Refvens Grund 556439-2388 NorrköpingAllmänna Bränsle AB 556110-0032 NorrköpingGeneral Oilex Company AB 556108-9268 NorrköpingFörvaltnings AB Constructor 556061-5014 NorrköpingAB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 NorrköpingAB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 NorrköpingFörvaltnings AB Ståhl Invest 556092-0398 NorrköpingProstructor KB 916412-6741 NorrköpingByggn AB H Ståhl Kultursektor 916695-5576 NorrköpingFastighetsbolaget Fiskaren HB 916588-8497 StockholmKB Centrumfastigheter 916414-5576 NorrköpingFörvaltnings AB Intector KB 916412-1338 NorrköpingFastighetsbolaget Giganten KB 916609-4400 StockholmFastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 NorrköpingHenry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 556065-8956 UppsalaKungsbävern KB 916671-8511 UppsalaFastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

NOT 12 Andra aktier och andelar, tkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Kapital- Röster Antal Bokf andel % andel % värdeModerbolagets innehav:Fastighetsbol Ekudden HB 50 50 50% 465

Dotterbolaget Byggn AB Henry Ståhl Kultursektor KB’s innehav:Fastighets AB Kajkanten 20 20 201 21

Dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB’s innehav:Brf Mercur 45 324Varav redovisas under andra rubriker i koncernredovisningen -787 Koncernens bokförda värde 23

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte

Namn Organisationsnr SäteFastighetsbolaget Ekudden HB 902002-8313 StockholmFastighets AB Kajkanten 556443-0261 Norrköping

NOT 13 Pågående arbeten för annans räkning, tkr

Koncernen 2000 1999Nedlagda kostnader 209 117Fakturerade delbelopp 0 0 209 117ModerbolagetNedlagda kostnader 2 491 1 072

NOT 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, tkr

KoncernenFörutbetalda kostnader vid ombyggnader 8 099Förutbetalda kostnader för drift 566Övrigt 4 116 12 781ModerbolagetFörutbetalda kostnader vid ombyggnader 8 099Förutbetalda kostnader för drift 446Övrigt 4 011 12 556

NOT 15Förändring av eget kapital, tkr

Koncernen Aktie- Bundna Fria Totalt kapital reserver reserver eget kapital Belopp vid årets ingång 51 300 15 841 236 293 303 434Omräkningsdifferens -2 693 0 -2 693Förskjutning mellan bundnaoch fria reserver 21 011 -21 011 0Utdelning -7 182 -7 182Årets resultat 110 369 110 369Belopp vid årets utgång 51 300 34 159 318 469 403 928

Moderbolaget Aktie- Reserv Balans. Totalt kapital fond vinst eget kapitalBelopp vid årets ingång 51 300 11 041 240 917 303 258Utdelning -7 182 -7 182Årets resultat 71 826 71 826Belopp vidårets utgång 51 300 11 041 305 561 367 902

Antal aktier 2000 1999Serie B nom 100 kr (1 röst) fria 513 000 513 000

NOT 16 Konvertibelt förlagslånKonvertibelt förlagslån på 10 Mkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 1993 med en räntesats av 4%. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 1999-01-01 och senast 2001-12-31 och förfaller i sin helhet till betalning 2001-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 17CheckräkningskreditBeviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 123 300 tkr.

NOT 18 Bindningstid räntebärande skulder, Mkr

Bindningstid Räntebärande skuld Räntesats % 0-12 mån 1 069 5,5 12-24 mån 100 8,4 24-36 mån 120 6,6 36-48 mån 437 5,6 48- mån 494 5,7 2 220 5,7

NOT 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, tkr

Koncernen 2000 1999Förutbetalda hyror 40 141 32 718Upplupna räntor 14 195 13 992Övrigt 11 674 13 985 66 010 60 695

ModerbolagetFörutbetalda hyror 40 141 32 718Upplupna räntor 10 551 10 060Övrigt 8 145 9 702 58 837 52 480

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv av hyresfastighet anmälas för even-tuell prövning av hyresnämnd.

NOT 23Information angående ersättning till revisor, tkr

Koncernen 2000Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

För revision och annan granskning enligt aktiebolags-lagen m m samt rådgivning och annat biträde som föranleds av iakttagelser vid granskningen 210

För fristående rådgivning, biträde etc 175 385

Moderbolaget 2000Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

NOT 24Nyckeltalsdefi nitioner

SoliditetSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansnetto med tillägg för fi nansiella kostnaderi förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på eget kapitalResultat efter fi nansnetto i procent av genomsnittligt synligt kapital.

NOTER NOTER

NOT 20Ställda säkerheter, tkr

Koncernen 2000 1999För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 2 333 135 2 341 671 Företagsinteckningar 2 200 2 200 2 335 335 2 343 871

ModerbolagetFör skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 1 684 352 1 692 818 Fastighetsinteckn ställda av dotterbolag 99 778 99 778 Företagsinteckningar 2 200 2 200 1 786 330 1 794 796

NOT 21 Ansvarsförbindelser, tkr

Koncernen 2000 1999Ansvarsförbindelser 4 000 4 000Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 807 7 400 7 807

Moderbolaget 2000 1999Ansvarsförbindelser 84 694 84 694Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 807 88 094 88 501

NOT 22 Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m, tkr

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på sidorna 30-33.

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 2 878 989Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 119 813Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 759 176

Taxeringsvärde, koncernens hyresfastigheter 1 457 196

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 1 457 196Bokfört värde av övriga tillgångar 759 176 = 1,92

Norrköping den 15 mars 2001

Mikael Ståhl Bengt Hellström Robert Issal

Ordförande

Pia Althin Jan Linderoth Ann Christin Ståhl

Vår revisionsberättelse beträffande denna

årsredovisning och koncernredovisning

har avgivits den 28 mars 2001

Olof Bröte Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv av hyresfastighet anmälas för even-tuell prövning av hyresnämnd.

NOT 23Information angående ersättning till revisor, tkr

Koncernen 2000Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

Moderbolaget 2000Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

NOT 24Nyckeltalsdefi nitioner

SoliditetSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansnetto med tillägg för fi nansiella kostnaderi förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på eget kapitalResultat efter fi nansnetto i procent av genomsnittligt synligt kapital.

NOTER NOTER

NOT 20Ställda säkerheter, tkr

Koncernen 2000 1999För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 2 333 135 2 341 671 Företagsinteckningar 2 200 2 200 2 335 335 2 343 871

ModerbolagetFör skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 1 684 352 1 692 818 Fastighetsinteckn ställda av dotterbolag 99 778 99 778 Företagsinteckningar 2 200 2 200 1 786 330 1 794 796

NOT 21 Ansvarsförbindelser, tkr

Koncernen 2000 1999Ansvarsförbindelser 4 000 4 000Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 807 7 400 7 807

Moderbolaget 2000 1999Ansvarsförbindelser 84 694 84 694Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 807 88 094 88 501

NOT 22 Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m, tkr

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på sidorna 30-33.

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 2 878 989Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 119 813Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 759 176

Taxeringsvärde, koncernens hyresfastigheter 1 457 196

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 1 457 196Bokfört värde av övriga tillgångar 759 176 = 1,92

Norrköping den 15 mars 2001

Mikael Ståhl Bengt Hellström Robert Issal

Ordförande

Pia Althin Jan Linderoth Ann Christin Ståhl

Vår revisionsberättelse beträffande denna

årsredovisning och koncernredovisning

har avgivits den 28 mars 2001

Till bolagsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB

Org.nr 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och

bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2000.

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att

uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvalt-

ningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.

Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att

i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncern-

redovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar

att granska ett urval av underlagen för belopp och annan informa-

tion i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva

redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direk-

törens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informa-

tionen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som under-

lag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga

beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma

om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersätt-

ningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat

i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-

ordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra

uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande

bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet

med god redovisningssed i Sverige.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och

balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar

vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen

och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 3 april 2001

REVISIONSBERÄTTELSE