Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging

2Norges miljø- og biovitenskapelige universitet

Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging

Berit Nordahl

Otta, 13. Januar 2014

3

Disposisjon

1. Nybygging (for nøkkelgrupper)

Kort om markedene i Nord-Gudbrandsdalen

Flytting – boligpolitikk for å løse utfordringer eller for å tilrettelegge for vekst

2. Litt om drømmeboligene som bare distriktene kan legge til rette for

Litt om ”levende lokalsentra”

Litt om ”drømmeboligen” i utkanten

3. Kort om bruk av planprosesser for å utvikle boligpolitikken

Norges miljø- og biovitenskapelige universitet


Hver sjette bolig ikke solgt på et halvt årHver sjette bolig i Hedmark og Oppland har ikke blitt solgt i løpet av et halvt år. 243 boliger og boligprosjekter har stått usolgt i minst seks måneder.

Av de 100 boligene som har vært for salg i minst ett år, er en tredel bruktboliger, mens resten er nybygde boliger – eller prosjekterte boliger

Kilde: NRK Hedemark og Oppland. September 2013

Tregt og selektivt marked

5

Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet

7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden:

Eiendomsverdi AS)

Bergerbakken i Skåk 18’000 kr/kvm

Bondegardsvegen i Dovre 27’000 kr/kvm

Ottekre br.lag i Sel – 2 27’000 kr/kvm

Ottekre br.lag i Sel – 1 26’000 kr/kvm

Myllergarden i Sel 21’000 kr/kvm

Lalmstunet i Vågå 17’000 kr/kvm

10 Leil. Bismo sentrum 27’000 kr/kvm

Ene-bolig

Rekke-hus

To-manns-bolig

Leilig-het

Lagt ut for slag

597 11 68 32

Solgt 593 11 68 31

Fortsatt til salgs

18 0 1 1

Gj.snitt pris

1,2 mkr 1,2 mkr 1,4 mkr

1,5 mkr

Pris/kvm BOA

9897 11087 16594 13580

Avvik mellom takst og pris

-3,8 % -5,7 % -1,5 % -3,3 %


Brukte boliger siste 5 år

6

Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet

7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden:

Eiendomsverdi AS)

Bergerbakken i Skåk 18’ kr/kvm

Bondegardsvegen i Dovre 27’ kr/kvm

Ottekre br.lag i Sel – 2 27’ kr/kvm

Ottekre br.lag i Sel – 1 26’ kr/kvm

Myllergarden i Sel 21’ kr/kvm

Lalmstunet i Vågå 17’ kr/kvm

10 Leil. Bismo sentrum 27’ kr/kvm

Ene-bolig

Rekke-hus

To-manns-bolig

Leilig-het

Lagt ut for slag

597 11 68 32

Solgt 593 11 68 31

Fortsatt til salgs

18 0 1 1

Gj.snitt pris

1,2 mkr 1,2 mkr 1,4 mkr 1,5 mkr

Pris/kvm BOA

9897 11087 16594 13580

Avvik mellom takst og pris

-3,8 % -5,7 % -1,5 % -3,3 %


Brukte boliger siste 5 år

7

Nybyggingen• Konklusjon - markedene:

– Det er svært vanskelig å legge nye kommersielle prosjekter ut for salg

– Gratis kommunal tomt – om kommunene hadde og ville gi – ville ikke hjelpe mye

– Tilskudd til boligbygging for allmenne forhold er vanskelig å forsvare politisk, men…..


8

Noen vil alltid bygge – bruk det for å få dynamikk i boligmassen.

Bruk utkantens komparative forttrinn

Sentrum vil bli stadig mer interessant som bosted, også i utkanten.

Hva med å bruke kommunens midler der – på måter som gjør at midlene kommer alle til gode.


9

Nybygging fortsatt:

• Kan forskningen bidra til større innsikt om bevegelsene i små, lokale boligmarkeder?

- Vi vet lite om funksjonsmåten til små & usikre boligmarkeder!- Omsettingene er så få og begrunnelser bak transaksjonene så

sammensatte at boligmarkedskunnskap bryr seg lite.

– Vi har bra kunnskap om boligkarriærer – Vi har bra kunnskap om flytteaktivitet– Vi vet litt preferanser for nye boliger i utkantkommuner


10

Hva vet vi om flytting i utkantene?

Kampen mot utflytterne

Kampen om ”tilbakeflytterne”

Få ”videreflytterne” til å bo lenger


11

:

http://www.ssb.no/befolkning/statistikker/flytting/_attachment/110924?_ts=13e5aeb4440

Hva oppgis å være grunner til å flytte?

Landsdekkende flyttemotivundersøkelse av 2008 (forrige var i 1972):

12

Kjetil Sørlie, Marit Aure og Bjørg Langset:Hvorfor flytte?Hvorfor bli boende?Bo- og flyttemotiver de første årenepå 2000-talletRapport 2012:22, NIBR

De viktigste faktorene bak flytting er 1: Arbeid2: Bolig 3: Sted & miljø og 4: Familie

Helse og utdanning spiller (nå) mindre rolle

• Tilgang på varer og tjenester– Butikker, offentlige tjenester, kulturtilbud & friluftsliv, kunne dyrke særinteresser

• God kommunikasjon og korte avstander– Rask reise til arbeid, kort avstand til venner & slekt, gode kollektivtilbud, nær storby

• Fysiske forhold ved nærmiljøet– Fornøyd med bebyggelsen/strøket, barnevennlig, frisk luft og sol, lite støy og

forurensing

• Sosiale forhold i nærmiljøet– Sosial kontroll, god kontakt med nabo og venner, lett å bli akseptert, trafikksikkert,

lite kriminalitet

• Stedstilhørighet og stedsidentitet– Eiendom i slekt/famile, Erfaringer og opplevelser, liker sted og natur, identitet knyttet

til stedet

13

Begrunnelser for å flytte

Litt mer om flytting Vår tilbøyelighet til å flytte varierer etter livsfase:

Arbeidsmotivet er framtredende i yngste livsfase. Mye av dette er sentraliserende flytting.

I etableringsfasen blir bolig- og familiemotivene viktig. Storbyomlandene får mye av denne flyttingen.

Når familier med barn i skolealder flytter, er det først og fremst steds- og miljømotivene som spiller inn.

Når barna flytter ut vender arbeidsmotivene tilbake, på bekostning av bolig- og steds- og miljømotiver.

I de to eldste alderfasene er bolig- og steds- og miljømotivene igjen viktig.

Familiemotivene er betydelig i alle livsfaser og øker med alderen

14

Mer om flytting – distriktenes forttrinn

15

Tilgang på varer & tjenester & aktiviteter

God kommunikasjonog korteavstander

Fysiskeforhold vednærmiljøet

Sosialeforhold vednærmiljøet

Stedstilhørighetogstedsidentitet

Butikker,forretninger

Rask reise tilarbeid

Fornøyd medbebygg/strøk

Sosial kontroll Eiendom i slekt/familie

Offentligetjenester

Kort avstandvenner/slekt

Barne-vennelighet

God kontaktnabo /venner

Erfaringer,opplevelser

Kulturtilbud,kafeer

Godekollektivtilbud

Frisk luft, sol,lys, utsikt

Lett å bliakseptert

Liker type stedog natur

Tilgang tilfriluftsliv

Vekt på nærhettil stor by

Lite støy, lavforurensing

Trafikksikkert,lite kriminalitet

Identitet sted,fylke/landsdel

Kunne dyrkesærinteresser

Godt klima

NIBR-rapport: 2012:22

Vi flytter til og bygger i sentrum

Vi flytter til sentrumsområdene, også i utkantkommuner:

Hva vet vi om flyttepreferansene?– Vi flytter til sentrumsområder

– Vi bor tettere

– Tettstedene går fra å være primært arbeidsstedet til også å bli bosteder

Statistisk sett er det grunnlag for levende lokalsentra også i Nord-Gudbrandsdalen

16


Hvordan utvikle sentrumsområdene som bosteder?

18

Sentrumsutvikling Kan innsikt fra urban senterutvikling bidra?

Mange grunneiere

Tomteeier bruker tomten aktivt

… og mange grunneiere ser ingen grunn til å flytte sin virksomhet

Mange bygg med lav utnyttelse og utidsmessig tilstand (og ofte lite attraktive)

Hvordan få til samarbeid mellom grunneierne

Hvordan få til aksept for utvikling på egen grunn

Hvordan komme i gang uten tvang og med usikkerhet om framtidig etterspørsel.


19

Noen grep for å utvikle sentrumsområder - økonomi

Skape felles visjoner for sentrum – mer urbant preg mulig?

– Lage boliger som er etterspurt: eneboligens kvaliteter på ett plan med parkering i kjeller: lys, utsyn og uten innsyn….

– Lage gode kombinasjonsløsninger: ulike aldergrupper ulike sosiale grupper, ulike etniske grupper

– Lage bygg der deler kan støttes gjennom offentlige midler – sambruk med funksjoner som må støttes

– Kommunale garantier?


20

Noen grep for å utvikle sentrumsområder - prosesser

Samarbeid mellom grunneiere

– Kostnadssetting av infrastruktur og andre utlegg som må til– Fordele finansieringen av disse

– Sambruk i bygget off/privat/bolig/næring

– Fordele kostnader og verdier?– Lage utviklingsselskap?

Planprosessen som arena for kreativitet og dialog – med bolig som utgangspunkt


21

Planlegging som redskap i prosessen

Områdeplan med vekt på økonomi: hva skal hvem investere hvorfor

Planprosesser som IKKE er hjemlet i Plan- og Bygningsloven:– Mulighetsstudier– Planleggingsprogram– Arkitektkonkurranser– Prosjektkonkurranser– Intensjonsavtaler

Kommunen må være aktiv pådriver og økonomisk part:

Sentrum som arena for integrasjon


Tittel på presentasjon 22Norges miljø- og biovitenskapelige universitet

Nisjer for nybygging

23

Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 1

Hva sier forskningen om ”Små og vanskelige boligmarkeder”

– Nybyggingspreferansene er (ofte) i områder der fylket ikke tillater nybygging

– De som bygger vil ha skreddersøm mht bolig og beliggenhet

– De som bygger vil ha plass til ”hest i hagen”

– Gir landbruk+ og boligbygging gir noen muligheter?


24


Studie blant eiendomsutviklere i Eidsvoll kommune og Hedemark:

Ønske om nybygging også i fraflyttingskommuner – men da på attraktive tomter.

Utsiktstomter, eksponerte tomer, tomter med (løs) kobling til gårdsbruk

(Svært) store tomter: hest, uthus, besøkshus og plass til en liten maskinpark

Markert trend i Danmark, merkbar trend i Norge

Boligsøkere som er etter noe ”helt annet” enn rekkehus eller enebolig på felt!

Studien viser at dette ofte er bygdas egne - ang. redusere videreflytterne.


25


Denne type nybygging er ofte i konflikt med JORDVERN.

Studier viser at det ofte IKKE leder til nedbygging av dyrka jord!

Reelle utfordringer mht. teknisk infrastruktur.

To ting kreves for å få dette til:

- Fleksibel praktisering av jordvern

- Villighet til å teste ut ny teknologi (vann & avløp, renovasjon)

Fylkesmannens miljøvernavdeling er nøkkelfaktor!

Grunnlaget for arealbruken legges i kommuneplanprosessen.


26


Forsøk i kommuner i randsonen til dagpendleravstand til Oslo og Kristiansand:

– Omfattende samarbeid mellom kommuner med tilsvarende agenda måtte til

– Planprosesser som inkluderer fylket (Nordfylket)

– Langsiktig perspektiv: skape bevissthet om betydningen av nybygging i henhold til preferanser.

Fleksibilitet og pragmatikk må til – Landbruk + ble den politiske ”knaggen” som dette ble hengt på.

Kilde: Harvold og Nordahl, Planning in Rurbania: rural policy and the planning system in Norway,

own Planning Review 2/83 2012 , pp:213 -232)


27

Nybygging for nøkkelgrupper

• Hva er felles utfordringer mht boligbygging/jordvern?

• Hvordan er fylkes holdning til jordvern?

• Hva vet dere om potensialet for nybygging på attraktive tomter i kommunene?

• Hvordan bruke planprosessen til å kartlegge arealer og preferanser også hos bygdas egne innbyggere?

Samme problematikk i alle kommunene?

Gå sammen til Fylkesmannen!



Nybyggingspolitikken - for utradisjonelle (kommersielle) boliger

Hva er felles utfordringer – og hva kan dere lære av hverandre?

Hva er aktuelt å løse på tvers av kommunene?

Hva slags konsentrasjon bør og kan kommunene få til på tvers av

kommunegrenser?Mye ”fuss” for få hus, men når hvert hus teller

er det OK.

Flere attraktive boliger i

sentrum, i samvirke med

boliger for spesielle grupper

Flere ”drømmeboliger”

for de som vil satse lokalt

Lite samsvar mellom

boligpreferanser og

boligtilbud

Utidsmessige og tung-

drevne boliger

Flere boliger i sentrum

Offentlig-privat

partnerskap for attraktive

boliger i sentrum

Åpne for

boligbygging i attraktive

områder og på store tomter

Utfordringer og utviklingsretninger

Differensiert plantilnærming

30

Politikk

God planberedskap alene Aktiv pådriver politikk

Aktivitet i nisjemarkeder for spredt eneboligbygging

A Samordet areal og transport tilsier og jordvern og en rekke andre hensyn til sier ”Nei”

C Markere aktøk. uelle områder, spesifisere forutsetninger, bearbeide myndigheter, skape allianse med nabokommunene

Aktivitet i sentrumsområdene: fra lav til aktiv

DStillstand når markedet er borte

F Samarbeid med grunneiere Partnerskap mellom kommune og kommersielle boligbyggereVekt på komfort og estetikk

Takk for oppmerksomheten

Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging

Documents

Transcript of Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging