BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN -...
Transcript of BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN -...
-
Ngnh Dc phm
BO CO NGNH
BT NG SN
C HCH T CHNH SCH
V H TNG
bi hc khng hong a cung
cu th trng tin v gn nhau hn. Kh
khn vn cn nhng 2015 l giai on
th trng tip tc phc hi sn sng
bc vo chu k pht trin mi
Vng Khc Huy
Chuyn vin phn tch
P: (08) 6290 8686 Ext: 7590
H Hng Hoa
Chuyn vin phn tch
P: (04) 3773 7070 Ext: 4302
Thng 03/2015
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 2 www.fpts.com.vn z
NI DUNG Trang
DANH MC T VIT TT 3
TIU IM 4
I. Ngnh Bt ng sn th gii 7
1. Chu k Bt ng sn th gii 7
2. Trin vng Bt ng sn th gii 9
II. Ngnh Bt ng sn Vit Nam 12
1. Mi trng kinh t - x hi 12
2. Cc thi k bin ng ca th trng BS 19
3. Th trng Bt ng sn Vit Nam 19
4. Php l th trng Bt ng sn Vit Nam 22
5. Phn tch SWOT 23
6. Chui gi tr ngnh Bt ng sn Vit Nam 30
7. Tnh cht pht trin ngnh Bt ng sn Vit Nam 32
8. Trin vng th trng Bt ng sn Vit Nam 34
8.1. Trin vng ngn hn 2015 34
8.2. Trin vng di hn 36
III. Cc doanh nghip Bt ng sn Vit Nam 43
1. Tng quan ngnh Bt ng sn nim yt 43
2. Nhng doanh nghip Bt ng sn ni bt v trin vng 47
PH LC 63
TH
G
II
VI
T N
AM
D
OA
NH
NG
HI
P
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 3 www.fpts.com.vn z
DANH MC T VIT TT
ADB (Asian Development Bank) : Ngn hng pht trin Chu
BS : Bt ng Sn
B KH&T : B K Hoch v u T
B TN&MT : B Ti Nguyn v Mi Trng
CAGR (Compound Annual Growth Rate) : T l tng trng kp hng nm
CSHT : C s h tng
CTCP : Cng ty c phn
FDI (Foreign Direct Investment) : Dng vn u t trc tip nc ngoi
HNX : S giao dch chng khon H Ni
HSX : S giao dch chng khon TPHCM
KQKD : Kt qu kinh doanh
KCN : Khu cng nghip
KDC : Khu dn c
LNST : Li nhun sau thu
MoM : Thng ny so vi thng trc
NTNN : Nh u t nc ngoi
NHNN : Ngn Hng Nh Nc
NHTM : Ngn Hng Thng Mi
NOTM : Nh thng mi
NOXH : Nh x hi
OECD : T chc Hp tc v Pht trin Kinh t
QoQ : Qu ny so vi qu trc
TPHCM : Thnh Ph H Ch Minh
TTTM : Trung tm thng mi
United Nations : Lin Hip Quc
USD : la M
VLXD : Vt liu xy dng
VN : Vit Nam ng
VCCI : Phng Thng mi v Cng nghip Vit Nam
YoY : K ny so vi cng k nm trc
World Bank : Ngn Hng Th Gii
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 4 www.fpts.com.vn z
TIU IM
Ngnh Bt ng sn th gii
Th trng BS M gn kt cht ch vi nn kinh t M, trong khi tng trng GDP M li tng quan cht
ch vi tng trng GDP th gii nn bc i ca th trng BS th gii nhn chung cng l s phn nh
bc i ca th trng BS M.
Th trng BS M ang i vo giai on phc hi (2014 2016) sau khi thot khi vng y khng hong
(nm 2009) chun b bc ln l trnh pht trin mnh m n nm 2025. D phng n nm 2016, gi
tr giao dch BS thng mi t 430 t USD (gp 5 ln so vi nm 2009), s lng nh mi dnh cho 1
h gia nh (single-family) t 900.000 cn (+102% so vi 2009), gi nh tng bnh qun 4%/nm so vi mc
gim 2% ca nm 2009, t l trng tt c cc phn khc BS cho thu (vn phng, bn l, khch sn)
u gim mnh so vi nm 2009.
Nim tin gi y tr li vi th trng BS nhng s phc hi din ra khng ng u gia cc quc gia.
Tm nhn n 2020 2025, th trng s i mt vi nhng chuyn bin ni ti c bn, trong vic ng
dng khoa hc cng ngh v m bo cht lng sng bn vng l nhng nhn t v cng quan trng cho
s thnh cng ca mi d n. V vy, cc t chc kinh doanh BS s cn phi sm nm bt c nhng
thay i ny thc thi chin lc kinh doanh ph hp.
Trong xu th dch chuyn tng bc v pht trin n nm 2020 2025 ca th trng BS ton cu, nhm
cc nc Chu mi ni chnh l khu vc tng trng nhanh nht trong giai on mi ny.
Ngnh Bt ng sn Vit Nam
Ngnh BS c h tr bi cc iu kin kinh t - x hi thun li:
V tr a l tip gip Bin ng em li nhng tim nng to ln pht trin kinh t bin.
Chnh ph Vit Nam ang y mnh xy dng th v pht trin kinh t th thng qua chin lc
pht trin th quc gia n 2020 v tm nhn n 2025. Trn c s phn b 6 vng kinh t - x hi
quc gia, cc th trung tm ln v cc ln s l th H Ni, TPHCM, Hi Phng, Vinh, Hu,
Nng, Quy Nhn, Cn Th.
Ngun nhn lc tr, di do vo tui lao ng.
Kinh t v m phc hi, tng bc pht trin n nh.
CSHT c ch trng u t, tng bc ci thin, c bit l TPHCM & H Ni.
Din bin 20 nm ca th trng BS (vi 3 ln st v ng bng) th hin quy lut cung cu, phn nh
cc chnh sch c p dng nhm iu tit nn kinh t.
Nhn chung th trng BS ang hi phc sau nhiu nm lin suy gim, TPHCM & H Ni vn l 2 khu vc
c th trng BS pht trin v si ng nht c nc. Din bin cc phn khc:
Nh lin t giao dch tt tr li k t Q2/2014 v s tip tc tch cc trong thi gian ti;
Phn khc cn h bnh dn giao dch si ng nhng ngy cng cnh tranh trong khi mng cn h trung
cao cp dn ci thin;
Quy m th trng cn h dch v cn nh so vi cc thnh ph ln cn nhng mc cnh tranh gay
gt to p lc ln gi thu;
Th trng vn phng tip tc thuc v khch thu do ngun cung hin ti & tng li vn di do, xu
hng dch chuyn ra khi trung tm dn ph bin;
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 5 www.fpts.com.vn z
Nh tim nng ngnh bn l, ngun cung sn bn l d bo tng mnh nhng gi thu & cng sut
thu chu p lc cnh tranh cao;
Ngnh du lch c nhiu trin vng, thu ht cc doanh nghip BS ln tham gia u t d n;
Phn khc KCN ng trc nhiu c hi tng trng khi nhu cu thu t sn xut kinh doanh ngy
cng nhiu.
H thng vn bn php lut lin quan ngnh BS hin vn rt phc tp v chng cho, th tc hnh chnh
rm r nn cha tht s pht huy c vai tr iu tit th trng. Vic ph duyt quy hoch 1/500 kh rc
ri, xin cp php xy dng kh khn v mt thi gian khin doanh nghip phi mt 3 6 nm mi c th
khi cng d n, y chi ph u t ln cao dn n gi thnh sn phm buc phi tng.
Ngnh BS, bn cnh nhng li th v c hi (kinh t phc hi, th ha nhanh, dn s tr, h tr t chnh
ph), cn tn ng nhiu hn ch (quy m nh, ph thuc nhiu vo vn vay, gi cao vt sc mua)
cng nh i mt nhiu ri ro (u c, cc chnh sch h tr cha hiu qu).
Xt v chui gi tr, ngnh BS hin ti vn cn thiu nhiu nhn t th trng c th hot ng xuyn
sut, chuyn nghip v hiu qu hn nh REITs, th trng n th cp, n v chuyn bit cung cp gii
php tit kim nng lng & m bo cht lng mi trng sng Sn chi cho cc nh u t t chc
vn cn eo hp, cc qu u t BS hin hu u l qu ngoi.
Cc doanh nghip nc ngoi ang ln lt doanh nghip ni trong lnh vc pht trin, t vn, qun l BS
(ch yu nhng d n trung cao cp). Ring mng mi gii, nhng n v phn phi trong nc (t
Xanh, lin minh G5, h thng STDA, Novaland, Danh Khi) ang p o cc cng ty nc ngoi.
Cc chnh sch quan trng trong nm 2014 (tnh din tch cn h theo thng thy, cho phn l bn nn, m
rng gi vay 30.000 t VN, thng qua Lut kinh doanh BS & Lut nh 2014,) cng vi li sut gim
nhiu (li vay ngn hn dao ng khong 8%) h tr tt cho th trng. Giao dch thnh cng c nm
2014 ti H Ni & TPHCM tng ln lt 200% & 30% so vi cng k.
Trin vng th trng BS 2015 s tip tc phc hi, giao dch tng nhng khng qu t bin.
Xt di hn, 2014 l nm bn l cho s chuyn mnh ca ngnh BS vi nhng lc y t nhng yu t
quan trng (c cu hng ha thay i, dng vn quay tr li, xu hng M&A, dn s v th ha, thanh lc
v ti cu trc cc doanh nghip BS). Tt c nhm chun b cho giai on tng trng tin v 2020
2025.
Giai on n nm 2020, trong khi cc nc pht trin ang bc chng khon ha th tnh cht ngnh
BS Vit Nam ang thay i n bc chuyn mn ha (l lc cc doanh nghip BS u t c trng tm
hn, sn phm BS a dng & chuyn bit hn, thng tin th trng minh bch hn, ngun vn cho th
trng m rng hn).
Doanh nghip Bt ng sn Vit Nam
C rt nhiu doanh nghip BS ln/nh khc nhau nm ri rc khp cc tnh/thnh ln, ng dn trn c
nc. Thng k theo m ngnh ngh th c ti 4.480 cng ty ng k kinh doanh BS trong danh sch ngnh
hot ng.
Tnh ti 31/12/2014, c 65 doanh nghip BS ang nim yt (chim khong 11% vn ha ton th trng
chng khon). Trong c nhiu doanh nghip ln, u ngnh nh VIC, KBC, ITA, IJC, SJS, DIG, NLG
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 6 www.fpts.com.vn z
Nm 2014, Doanh thu thun & LNST ton ngnh BS nim yt t ln lt 53.237 t VN (+40% YoY) &
6.195 t VN (-19% YoY). Tng ti sn ton ngnh t 227.558 t VN, hng tn kho t 81.760 t VN, v
n vay t 64.798 t VN (chim 28% tng ti sn).
Chi ph li vay vn l yu t quyt nh chi phi KQKD ca cc doanh nghip BS, mt s doanh nghip c
t l N vay/Tng ti sn cao nh DLR (56%), VNI (54%), NVN (47%), PDR (46%)... Nhng doanh nghip t
s dng n vay s tip tc ghi nhn KQKD kh quan trong thi gian ti.
Nhng doanh nghip BS trin vng:
Stt M Vn ha
(t VN)
Qu t
(ha) Sn phm chnh
nh gi
2015
1 VIC 64.338 8.000 BS nh & thng mi cao cp Tt
2 KBC 6.197 3.755 BS cng nghip Tt
3 ITA 5.751 2.200 BS cng nghip Tt
4 IJC 3.702 322 Kinh doanh BS v thu ph xe qua trm tnh Bnh Dng Trung bnh
5 NLG 2.243 567 Nh bnh dn Tt
6 HDG 2.183 100 Nh trung cp Trung bnh
7 BCI 1.583 321 KDC & KCN Trung bnh
8 KDH 1.515 115 Nh trung cao cp Tt
9 NBB 1.268 2.167 BS du lch & KDC Trung bnh
10 HQC 1.241 35 NOXH Tt
11 DXG 1.049 330 Mi gii & phn phi th cp Tt
S liu v qu t c cp nht n thng 11/2014
(Ngun: FPTS)
y l nhng doanh nghip u ngnh, lu nm, qu t nhiu, bc qua giai on khng hong vi cc
d n ang c y mnh u t n ly c hi pht trin t s phc hi ca th trng BS ni ring
v nn kinh t ni chung.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 7 www.fpts.com.vn z
I. NGNH BT NG SN TH GII
I 1. CHU K BT NG SN TH GII Tr v mc lc
M l quc gia c th trng BS pht trin lu i v nng ng bc nht th gii. Th trng
BS M th hin c tnh gn kt cht ch vi nn kinh t khi din bin ca cc ch s i din
cho hot ng ngnh BS gn nh tng quan hon ton vi din bin ca tng trng GDP.
c bit, thay i trong gi nh v gi BS thng mi c th c xem l ch bo tt cho nn
kinh t bi din bin 2 ch s ny thng i trc nn kinh t mt bc.
phng din khc, tng trng GDP M li c tng quan cht ch vi tng trng GDP th
gii nn bc i ca th trng BS th gii nhn chung cng chnh l s phn nh bc i ca
th trng BS M.
-100
0
100
200
300
0
200
400
600
2003 2006 2009 2012 2015F
T U
SD
T U
SD
Din bin phn khc BS thng mi M
Gi tr giao dch BS thng mi Gi tr pht hnh CMBS
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
2003 2006 2009 2012 2015F
T sut sinh li NCREIF hng nm ti M
-50%
0%
50%
-
1,000
2,000
2003 2006 2009 2012 2015F
Ngn c
n
Din bin phn khc nh ti M
SL nh mi (vt: cn)
Thay i trong ch s gi ti sn thng mi Moody's/RCA hng nm
Thay i gi nh BQ
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2003 2006 2009 2012 2015F
T l trng cc phn khc BS ti M
Cn h dch v BS cng nghipVn phng Bn l
Khch sn
(Ngun: Urban Land Institude, Ernst & Young, World Bank, FPTS phn tch)
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
2003 2006 2009 2012 2015F
Tng trng GDP
USA World
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 8 www.fpts.com.vn z
Kinh t gia ni ting Fred E. Foldvary pht trin m hnh The Great 18 Year Real Estate
Cycle t ng Homer Hoyt (chuyn gia kinh t v BS nhng nm 30) d bo cuc khng
hong nh t 2008. Theo , mt cch tng i, mi chu k ngnh BS s ko di 18 nm
v Foldvary tin chc rng ngnh BS th gii s tip tc tun theo chu k ny.
The Great 18 Year Real Estate Cycle
nh ca gi t
Khong cch
(nm)
nh ca chu k xy dng
Khong cch
(nm)
nh ca chu k kinh t
Khong cch
(nm)
1818 1819
1836 18 1836 1837 18
1854 18 1856 20 1857 20
1872 18 1871 15 1873 16
1890 18 1892 21 1893 20
1907 17 1909 17 1918 25
1925 18 1925 16 1929 11
1973 48 1972 47 1973 44
1979 6 1978 6 1980 7
1989 10 1986 8 1990 10
2006 17 2006 20 Thng 12/2007 18
Giai on 1925 1973 xy ra chin tranh th gii v nhiu cuc xung t sau
(Ngun: Fred E. Foldvary. The Depression of 2008. Berkeley: The Gutenberg Press, 2007)
Th trng BS M thot khi vng y 2009 v ang i vo giai on phc hi (2014 2016)
trc khi chnh thc bc ln l trnh pht trin mnh m n nm 2025. D phng nm
2016, gi tr giao dch BS thng mi t 430 t USD (gp 5 ln so vi nm 2009), s lng nh
mi dnh cho 1 h gia nh (single family) t 900.000 cn (+102% so vi 2009), gi nh tng
4%/nm so vi mc gim 2% ca nm 2009, t l trng tt c cc phn khc BS cho thu (vn
phng, bn l, khch sn) u gim mnh so vi nm 2009.
Cc giai on ca mt chu k BS
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 9 www.fpts.com.vn z
Nh vy, c th d bo c nh tip theo ca th trng BS th gii chnh l vo quanh
nm 2025. Do , ngay t lc ny chnh l thi im thch hp, khi m li sut xung rt thp
v gi ti sn gn nh chm y v kh c th gim na, cc doanh nghip BS, cc nh u
t y mnh u t vo th trng, cn c dn nn cn nhc mua nh hoc kinh doanh vi
dng thu nhp cho thu mang li t sut li nhun kh tt so vi li sut tin gi ngn hng.
I 2. TRIN VNG BT NG SN TH GII Tr v mc lc
Nim tin tr li vi th trng BS nhng s phc hi khng din ra ng u gia cc quc
gia, thm ch mt s ni ang trn b vc khng hong. Tm nhn n 2020 2025, th trng
s i mt vi nhng chuyn bin ni ti c bn hnh thnh mt tng lai mi.
(Xem chi tit)
18 nm
2007
1990
2009
2025
2014
2016
M & Th gii
Ngnh BS M 2014 2016:
Nn kinh t & th trng BS tng trng nh, n
nh.
Th trng vn cho BS tip tc di do.
Cc yu t c bn ci thin c phn khc nh &
BS thng mi (gi & khi lng giao dch tng,
u t tng, CMBS tng, gi nh tng).
(Ngun: FPTS)
Trin vng BS M & th gii
Quy m BS ton cu s m rng khi gi tr u t BS c d bo tng trng 55%, t 29
nghn t USD (2012) ln 45 nghn t USD (2020).
Nm 2025, dn s th th gii s cn mc 4,6 t ngi. Mc di c x hi cao s dn dt ln
sng xy dng v cng ln. Trong , nhng th ang pht trin Chu l nhng khu vc
tng trng nhanh nht. Tuy nhin, s bng n dn s v s gi i ca dn s s i hi ch u
t d n BS phi chuyn bit hn v ti u ha cng nng trn tng m2 d n.
Cnh tranh gia tng cc nn kinh t mi ni bi tim nng th trng BS s thu ht cc i gia
a c hng mnh trn th gii gia nhp th trng.
Tin b khoa hc cng ngh v s bn vng s l nhng nhn t then cht dn dt gi tr, v
nhng doanh nghip no nm bt c iu ny s l chia kha thnh cng trn th trng.
Vn u t t nhn s m nhim vai tr ti tr quan trng trong cc qu trnh th ha, qua
gip cc doanh nghip BS hn ch l thuc vo n vay ngn hng.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 10 www.fpts.com.vn z
Vin cnh th trng ang dn thay i mang nhiu ngha quan trng cho u t & pht trin
BS. Cc t chc kinh doanh BS s cn phi sm nm bt c nhng thay i ny
thc thi chin lc kinh doanh ph hp.
(Xem chi tit)
Th trng BS ton cu ang dch chuyn vi xu hng chung nht v hin din r nt nht l
s pht trin trn l trnh n nm 2020 2025. Trong , cc nc Chu mi ni chnh l
khu vc tng trng nhanh nht trong giai on pht trin mi ny.
Mc th ha nhm cc nc Chu mi ni ang tng nhanh v d bo t 46% vo
nm 2025, nhng mc th ha ny vn cn km kh xa so vi cc khu vc pht trin nh
Chu u (76%), Chu M (84%).
Tri li, tc th ha cc nc Chu mi ni t bnh qun 2,12% 2,41%/nm, ch thua
Chu Phi nhng lun cao hn nhiu so vi cc khu vc pht trin khc trn th gii. y l nhng
kt qu ca s bng n dn s, c bit l dn s th bi ln sng di c t nng thn ra thnh
th v ang din ra mnh m.
T duy ton cu, nm bt s lun chuyn ca cc dng chy vn quc t.
Thu hiu nguyn l kinh t c bn ca cc thnh ph la chn im n u
t.
Nhn t ha cng ngh & tnh bn vng vo nh gi ti sn. Khch hng lun
sn lng chi tr cho cc yu t tng thm ny, gip ch u t khng nhng b
p chi ph m cn c li nhun cao hn.
Chnh ph lun m nhn vai tr lnh o trong vic pht trin th v CSHT
nn hp tc vi Chnh ph s gip kch hot cc nng lc kinh t - x hi, gp
phn vo s thnh cng ca d n BS.
Tp trung vo nhng phn khc c th mnh, nng cao nhn thc v c im
vng min v nhu cu thc t ca khch hng.
Xem xt k gia ri ro v li nhun, c bit l cc th trng mi ni bi thng
tin khng minh bch.
CHIN LC
U T KINH
DOANH BS
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 11 www.fpts.com.vn z
Tuy nhin, dn s ng v tng nhanh cng to gnh nng ln cho Chnh ph cc nc Chu
mi ni trong vic m bo cht lng cuc sng, gii quyt nhng vn v chnh lch giu
ngho, nhim mi trng
GDP per capita 2013 khu vc Chu mi ni trung bnh t khong 6.016 USD, d ang tng
bc ci thin, nhng vn thp hn nhiu so vi mc trung bnh ca th gii l 14.171 USD.
Trong tng lai, cc nc Chu mi ni s l trng im tng trng ca kinh t ton cu, qua
gip nng cao mc thu nhp bnh qun u ngi tng quc gia. y chnh l iu kin tin
quyt nhm thc y nhu cu v kh nng chi tr ca c dn i vi cc sn phm BS.
Sn nh bnh qun u ngi khu vc th nhm cc nc Chu mi ni nhn chung ch
t di 30m2, vn cn khim tn so vi mc trn 40m2 ca cc nc pht trin. y chnh l
c hi to ln cho cc doanh nghip trong ngnh Xy dng BS khi Chnh ph cc nc s tng
bc nng cao iu kin sng ca c dn nc mnh trong c vic u t m rng din tch
sn nh hn na.
Tm li
Th trng BS cc quc gia Chu mi ni c tim nng pht trin ln, nhng i km vi l
nhiu vn ni ti c bn m Chnh ph cc nc cn y mnh gii quyt nu mun pht
trin th trng n nh v bn vng, bt kp vi giai on tng trng sp ti trong chu k mi
ca th trng BS ton cu.
(Ngun: United Nations)
36.25% 38.12%40.05% 42.09%
44.19% 46.40%48.68%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2000 2005 2010 2015F 2020F 2025F 2030F
Mc th ha
Chu mi ni Chu Phi
Chu u Chu M Latin & Caribbean
Bc M Bnh qun th gii
2.39% 2.41% 2.36%2.26%
2.12%
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030
Tc th ha bnh qun hng nm
Chu mi ni Chu Phi
Chu u Chu M Latin & Caribbean
Bc M Bnh qun th gii
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 12 www.fpts.com.vn z
II. NGNH BT NG SN VIT NAM
II 1. MI TRNG KINH T - X HI Tr v mc lc
1.1. V tr a l
Lnh th Vit Nam nm trong vnh ai nhit i thuc bn o ng Dng, chu nh hng ca
gi ma Chu , thin nhin bn ma xanh tt, h ng thc vt a dng, nhiu ti nguyn
khong sn
c bit, vic tip gip Bin ng gip Vit Nam pht trin kinh t bin vi 2 li th quan trng.
Mt l tim nng t nhin to ln vi b bin di, din tch lnh hi thuc ch quyn rng, kh nng
tip cn d dng n cc i dng, nhiu bi bin p Hai l v tr a l - kinh t chin lc,
c bit l nm trn hai tuyn hi hnh v cc lung giao thng quc t ch yu ca th gii,
nht l trong thi i bng n pht trin Chu Thi Bnh Dng.
1.2. Quy hoch th
B li pha sau xut pht im thun nng nghip li tri qua nhiu cuc chin tranh, Vit Nam
ang c nhng bc tin nhanh trong pht trin kinh t, trong xy dng th v pht trin
kinh t th l iu kin then cht. Quyt nh 445/2009/Q-TTg v 1659/2012/Q-TTg c
ban hnh xc nh chng trnh pht trin th quc gia n 2020 v tm nhn n 2025.
Trong , cc th trung tm c phn b hp l trn c s 6 vng kinh t x hi quc gia l:
Vng trung du v min ni pha Bc (14 tnh), Vng ng bng Sng Hng (11 tnh, thnh ph),
Vng Bc Trung B v duyn hi min Trung (14 tnh, thnh ph), Vng Ty Nguyn (5 tnh), Vng
ng Nam B (6 tnh, thnh ph), Vng ng bng sng Cu Long (12 tnh, thnh ph).
Din tch t lin:
330.957 km2
ng b bin di:
3.260 km
Dn s 2013:
89,71 triu
GDP 2013:
171,39 t USD
GDP per capita 2013:
1.910,53 USD
Dn s trong tui lao ng:
70,72%
Vit Nam trn bn th gii
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 13 www.fpts.com.vn z
Do th ha l qu trnh quan trng v tt yu pht trin kinh t - x hi nn trong hn 30 nm
pht trin, s lng th tng ln nhanh chng.
Quyt nh 445 & 1659 cng ch r cc th trung tm ln v cc ln s l th H Ni, TPHCM,
Hi Phng, Vinh, Hu, Nng, Quy Nhn, Cn Th phi c t chc thnh cc chm th,
P/F: k hoch/d bo
(Ngun: United Nations, FPTS tng hp)
500
649 656
770
870
1000
1990 2000 2003 2013 2015P 2025P
S lng th ti Vit Nam
67
47
40
0
10
20
30
40
50
60
70
80
-
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
1990 2014 2030F
Ngh
n n
g
i
Siu th TPHCM - Vit Nam
Dn s th Xp hng th trn th gii
nh hng quy hoch tng th pht trin th Vit Nam n nm 2020
(Ngun: FPTS)
H Ni
Nng
TPHCM Ph Quc
Ch thch vng bn :
VNG TRUNG DU V MIN NI PHA BC
VNG NG BNG SNG HNG (vng kinh t trng im Bc B)
VNG BC TRUNG B V DUYN HI MIN TRUNG
VNG TY NGUYN
VNG NG NAM B (vng kinh t trng im min nam)
VNG NG BNG SNG CU LONG
Ch thch k hiu:
th loi I:
th loi II:
Cc th loi III V khng c th hin trn bn Qun o
Hong Sa
Qun o
Trng Sa
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 14 www.fpts.com.vn z
c vnh ai bo v hn ch ti a s tp trung dn s, c s kinh t dn n s ph v cn
bng sinh thi, v s hnh thnh cc siu th. n nm 2030, Vit Nam s xut hin Megacity
u tin, l TPHCM.
1.3. Dn s
L mt nc c tc tng dn s kh nhanh trong khu vc v th gii, Vit Nam ang ch ng
v ngun nhn lc tr, di do vo tui lao ng. Lc lng lao ng tng mnh t nm 1990
v n 2013 t 53,74 triu ngi (chim 60% tng dn s). Trung bnh c mi nm dn s
tng khong 1 triu ngi th ngun cung nhn lc s tip tc di do trong thi gian ti.
Di tc ng ca th ha, s dch chuyn ca ngi lao ng t nng thn ra thnh th
kim vic lm l iu tt yu, ko theo l nhu cu bc thit v nh . T nm 2000, dn s
th bng n mnh m v tc tng ny c d bo ko di hn 50 nm. Nm 2025, tng dn
s Vit Nam d bo t 99,33 triu ngi, tng ng mc tng CAGR 2000 2025 l 1% nhng
thp hn so vi mc tng CAGR ca dn s th l 3%.
(tr v)
11.64%
18.30%
20.25%
33.61%
43.31%55.93%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020F 2030F 2040F 2050F
Nghn
ng
i
(Ngun: United Nations)
Dn s v t l dn s th Vit Nam (1950 - 2050)
Tng dn s Dn s th/Tng dn s (%)
(Ngun: United Nations, World Bank)
0%
50%
100%
150%
200%
250%
2000 2010 2020F 2030F 2040F 2050F
Tng trng dn s Vit Nam so vi nm 2000
Tng trng tng dn s Tng trng dn s th
40%
45%
50%
55%
60%
1990 1995 2000 2005 2010 2013
T l Lc lng lao ng trn Tng dn s Vit Nam
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 15 www.fpts.com.vn z
1.4. Kinh t v m
Tng trng GDP
Tng trng GDP c nm 2014 t 5,98%, vt mc tiu 5,80% ca Chnh ph nh 2 lnh vc
chnh l Cng nghip & Xy dng (tng 7,15% YoY). Kt qu ny khng nh rng du hiu phc
hi ca nn kinh t tr nn r nt v vng chc hn.
Xt v di hn, tc tng trng GDP c k vng bt li mc 6 - 7%/nm cho giai on
2015 2018, ch yu nh hai nhn t chnh l vn FDI v xut khu. Tnh chung c nm 2014,
kim ngch xut khu t 150 t USD (+13,6% YoY), nhp khu t 148 t USD (+12,1% YoY),
gip thng d thng mi t khong 2 t USD. Ngun vn FDI v xut khu c tc ng tng
h ln nhau rt nhiu, c bit khi vic thay i c cu ngun vn FDI m rng c hi u t vo
cc lnh vc dt may cao cp v cng nghip ngoi ngnh dt may ni m xut khu t chu bin
ng gi. Hip nh TPP nhiu kh nng c thng qua vo 2015, mang li c hi ln cho tng
trng GDP.
Theo Tng cc thng k, nm 2014, hot ng kinh doanh BS tng 2,85% YoY. Con s tuy
khng ln nhng cng cho thy nhng tn hiu tch cc t th trng. Gi tr sn xut xy dng
cng trnh nh t 354,8 nghn t ng, s doanh nghip BS gia nhp mi tng 23,4%.
Lm pht
Gi xng, du gim mnh dn n CPI thng 12/2014 gim 0,24% MoM. y l thng th 3 lm
pht gim trong nm gip CPI c nm 2014 ch tng 4,09% (thp nht trong 11 nm qua). Vic
lm pht thp nh hin nay mang li nim vui cho ngi tiu dng v cng khng phi l du hiu
tiu cc v sc cu yu nh hng sn xut kinh doanh ca cc doanh nghip (khng c biu
hin gim pht), chnh l iu kin tt tn dng d a iu hnh chnh sch tin t, thc y
mnh hn tng trng tn dng kch thch tng trng kinh t.
Thu nhp bnh qun u ngi (GDP per capita)
GDP per capita nm 2014 c t 2.094 USD. Qua 14 nm, mc d GDP tng trng khng qu
cao v tin ng mt gi nhiu so vi USD nhng GDP per capita vn ghi nhn s tng trng
tch cc. Giai on 2015 2018, GDP per capita c d bo tng bnh qun 8,49%/nm trong
khi lm pht bnh qun l 5,00%/nm, th hin rng sc mua s tip tc c ci thin.
5.25%
5.98%
23.09%
4.09%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016F 2018F
(Ngun: ADB, Ernst & Young, FPTS tng hp)
Tng trng kinh t & lm pht hng nm
Tng trng GDP Tng trng CPI
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 16 www.fpts.com.vn z
Vn FDI
Nm 2014, FDI ng k c t 20,23 t USD nhng FDI gii ngn t 12,35 t USD (cao nht
t trc n nay) cho thy s tch cc ca ngun vn u t quan trng ny, th hin nim tin
mnh m ca NTNN vo tim nng v mi trng kinh doanh ti Vit Nam. Thu ht vn FDI s
tip tc kh quan trong nhng nm tip theo nh cc hip nh thng mi t do m Vit Nam
ang m phn v xu hng dch chuyn sn xut t Trung Quc sang Vit Nam.
1.5. C s h tng
Theo bo co ch s kinh doanh Vit Nam 2013 ca VCCI, trong 12 ch s nh gi v iu kin
kinh doanh, CSHT t im s cao nht. Lun xc nh CSHT l mt thnh phn quan trng trong
chin lc pht trin nn trong 20 nm qua Chnh ph n lc duy tr mc u t h tng khong
10% GDP. Mc u t rt cao ny mang li kt qu pht trin nhanh chng v khi lng
CSHT v mc tip cn s dng, tuy nhin v di hn, CSHT Vit Nam vn cn rt hn ch.
Bo co nng lc cnh tranh ton cu 2012 - 2013 (GCI) cho rng CSHT (xp hng 95/114) ca
Vit Nam hin b qu ti do kinh t tng trng nhanh, trong cht lng ng v cng bin
b nh gi l ng lo ngi.
Vi s ch trng u t ca Chnh ph, ngun vn ODA v s h tr ca C Quan Hp Tc Quc
T Nht Bn (JICA), rt nhiu cc cng trnh giao thng c xy dng. Nhng d n ny
-
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
-
10
20
30
40
50
60
70
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
D
n
T U
SD
(Ngun: Cc u t nc ngoi - B KH&T)
FDI vo Vit Nam 2000 - 2014
Vn ng k Vn thc hin S d n mi
2,094
2,900
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2000 2003 2006 2009 2012 2015F 2018F
(Ngun: World Bank, Ernst & Young)
Vit Nam GDP per capita (USD)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 17 www.fpts.com.vn z
khng nhng gii quyt vn n tc th m cn m rng, ci thin r rt mng li lu thng
vi cc khu vc ln cn. Cc KCN mc ln dc tuyn quc l ng gp to ln vo s pht trin
kinh t v xa i gim ngho. Nh nhng thnh tu , Din n Kinh t th gii (WEF) va c
Bo co xc tin thng mi ton cu (ETI) 2014, mc hu dng v cht lng CSHT giao thng
ca Vit Nam tng 16 bc, ng v tr 74 so vi v tr th 90 (2012) v 103 (2010).
L mt trong hai trung tm kinh t - hnh chnh ln nht nn TPHCM rt ch trng pht trin CSHT.
c bit trong nhng nm gn y, TPHCM tp trung pht trin ca ng pha ng khi cho xy
dng hng lot cng trnh giao thng quan trng. S d hng ng ca thnh ph c u i
nh vy l do: (1) vng t ny tng i cao, thun li cho xy dng; (2) ca ng pha ng
c xem l ca ng chnh dn vo thnh ph, trc l giao thng b thun li, v c xem l
cnh tay ni di vi cc tnh ng Nai, B Ra - Vng Tu ni c cc KCN dc trc l c xy
dng trc y v nay cng ang c pht trin thm; (3) y l khu vc thun tin cho giao
thng ng thy, pht trin cng Ct Li, to thm mt lung tu mi, mt khu vc cng mi
gn bin hn, cho php tu c trng ti ln hn vo thnh ph, gii quyt c s ch tc kh
khn ca Cng Si Gn.
Bn cnh , nhiu cy cu v cu vt mi cng c hon thnh nh cu L Vn S, cu
Kim Thanh a, cu Kiu, cu Hu Giang, cu Bng, cu vt QL 1A Hng L 2, lm thay i
ng k din mo th TPHCM.
C s h tng TPHCM
(Ngun: FPTS)
KHU TH BC
TPHCM
KHU TH TY
TPHCM
KHU TH
NAM TPHCM
KHU TH TRUNG
TM
KHU TH
NG TPHCM
Tnh ng Nai
Tnh Bnh Dng
Tnh Long
An
hon thnh
ang xy dng
K hoch
Cao tc TPHCM Trung Lng
Cao tc TPHCM Long Thnh Du Giy
M rng xa l H Ni
ng Tn Sn Nht Bnh Li
Cu Si Gn 2
Cu Th Thim 2
Hm Th Thim
Cu Th Thim 4
Tuyn Metro s 1
Tuyn Metro s 2
M rng tnh l 25B
ng vnh ai 2
KHU TH NG
TPHCM
Cu Th Thim 3
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 18 www.fpts.com.vn z
Cn ti H Ni, mt s d n ang c tp trung u nh cu Vnh Tuy, cu Nht Tn, hm
ng b Kim Lin, cu vt Ng T S, nh ga T2 ti sn bay Quc t Ni Bi, ng ni gia
cu Nht Tn v sn bay Ni Bi, ng vnh ai 3, tuyn ng st trn cao Ct Linh H
ng,... Chnh ph xc nh khu vc tam gic ni H Ni, thnh ph cng Hi Phong v khu
vc vnh H Long l trng tm pht trin ca min Bc do cc d n thc hin u nm
trong quy hoch tng th ny. V d nh d n nng cp quc l 5 H Ni - Hi Phng, ci to
cng Hi Phng, m rng cng Ci Ln, cc cng trnh ni lin hai d n ny cng c xy dng
nh Quc l 18, Quc l 10, cu Bi Chy...
Vi nhng phn tch trn, c th thy nn kinh t Vit Nam trong nm 2014 mc d cn gp nhiu
kh khn nhng ang c xu hng i ln, chm m chc. Cc n lc iu tit kinh t v m ca
Chnh ph ang dn pht huy tc dng, ngnh BS ni ring v cc ngnh kinh t khc ni chung
ang c s hi phc, bc tranh kinh t ca Vit Nam ang dn c ci thin trong mt cc
NTNN.
Khu th m rng pha nam sng Hng: an Phng Hoi c H ng Thanh Tr
Khu th m rng pha bc sng Hng: Long Bin Gia Lm Yn Vin; Khu th ng Anh M Linh
th v tinh: Ha Lc (Thch Tht), Sn Ty, Xun Mai (Chng M), Ph Xuyn V Sc Sn
Khu ni trung tm: Hon Kim, ng a, Hai B Trng, Thanh Xun, Cu Giy, T Lim, Hong Mai
ng vnh ai 4
Quc l 5
Quc l 1A mi
Quc l 18
Quc l 32
ng vnh ai 2
i l Thng Long
Quc l 1A c
ng vnh ai 3
Cu Thng Long
Cu Nht Tn
Cu Long Bin
Cu Vnh Tuy
Cu Chng Dng
Cu Thanh Tr
C s h tng H Ni
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 19 www.fpts.com.vn z
II 2. CC THI K BIN NG CA TH TRNG BT NG SN Tr v mc lc
Qua hn 20 nm chnh thc bt u nn kinh t th trng, th trng BS tri qua nhiu thng
trm, tri st. N th hin quy lut cung cu, v phn nh tc ng t cc chnh sch v m c
p dng nhm iu tit nn kinh t.
(Xem chi tit)
II 3. TH TRNG BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc
H Ni (v cc tnh ln cn pha ng nh Bc Ninh, Hi Dng, Hi Phng) cng vi TPHCM
(v cc tnh ng bng xung quanh nh Bnh Dng, B Ra - Vng Tu, ng Nai) l nhng khu
vc c mt dn s cao, dn s th ng v a s c mc thu nhp trn trung bnh. Do , 2
khu vc ny c th trng BS pht trin v si ng nht c nc. Hu ht doanh nghip BS
tp trung 2 khu vc ny v c cu sn phm chnh bao gm cn h, nh lin t, sn thng
mi bn l, vn phng, v KCN.
Di ven bin min trung c tim nng pht trin du lch ln nn khng l khi sn phm chnh y
l BS du lch (bit th ngh dng, khch sn, resort) nhng khng phi d n no cng thnh
cng. Mt dn c cn thp, thu nhp cha cao dn ti h tng cha pht trin, dch v t, thiu
s nhn nhp nn nhiu d n b hoang, s khc ch hot ng cm chng khin cht lng phc
v km. Bn cnh th trng du lch pht trin, cc tnh/thnh nh Nng, Nha Trang, Bnh
Thun cng c iu kin thun li u t cc sn phm nh ph - t nn. c bit, Ph Quc
vi v p hoang s, ang ni ln nh mt im n du lch hp dn. Vic hnh thnh c khu
kinh t u tin ca Vit Nam ti Ph Quc m ra nhiu trin vng kinh doanh. V vy, Ph Quc
ang l tm im u t thu ht nhiu i gia a c.
Cc thi k bin ng ca th trng BS Vit Nam
(Ngun: FPTS tng hp)
Trc 1990
St ln 1 (1993 -1994)
ng bng ln 1
(1995 -1999)
St ln 2 (2001 - 2002)
St ln 3 (2007 - 2008)
- Hin php 1992 - Lut t ai 1993 - Nhu cu v t tng do nn kinh t th trng m ca
Na u nm 2014
- Ngh nh s 18 & 87/1995/N-CP - GDP 1995 tng 9,5%, lm pht tng 6,9% - Khng hong kinh t khu vc ng
- GDP 2000 tng 6,8% (1999: 4,8%) - Tn dng ni rng, lm pht gim - Ch trng cho Vit kiu mua nh - u c phn l bn nn, thi gi t
- Ngh nh 181/2004/N-CP (ch th 05 TPHCM) - Lut t ai 2003 - Dng tin dn chuyn hng sang chng khon
- Vit Nam gia nhp WTO - GDP 2007 tng 7,13%, tng trng tn dng cao (2007: 50%) - Kiu hi, vn FDI, FII rt ln - Thng d vn gia tng mnh t th trng chng khon
- Lm pht bng n, NHNN tht cht chnh sch tin t - Li sut tng, hn ch cho vay, vn FII dng vo BS
- Gi tn dng 30.000 t, 50.000 t. - Lut t ai 2013 c hiu lc t 01/07/2014 - Lut Xy dng (sa i) - Tn kho gim, thanh khon th trng ci thin
Lut t ai 1987
ng bng ln 2
(2002 - 2006)
Th trng suy gim
(2009 2013)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 20 www.fpts.com.vn z
Chin lc pht trin th quc gia ch r rng vng th H Ni, vng TPHCM l cc vng
th ln, trong thnh ph H Ni, TPHCM l cc th trung tm. Vi nh hng trn,
phn phn tch di y s:
Tp trung vo H Ni v TPHCM cc phn khc cn h, nh lin k - bit th - t nn,
sn bn l, vn phng, KCN;
Tp trung vo Ph Quc cho phn khc BS du lch.
Phn khc Tnh hnh th trng Trin vng
Nh lin k - Bit th
- t nn
Giao dch tch cc k t Q2/2014, t
nn khu vc ngoi thnh c mc gi
bn hp l c hp th mnh.
Ngun cung gia tng, ch yu cc
khu vc trung tm mi ngoi thnh
nh h tng pht trin.
Th trng 2015 s kh quan.
Ngi dn vn chung nh lin t
hn cn h.
D n mi c a thch.
Ngun cung tng lai tng.
(Xem chi tit)
Chung c
Nh lin t
Sn bn l
KCN
BS du lch ngh dng
Nh ph - t nn
Chung c
Nh lin t
Sn bn l
KCN
BS du lch ngh dng
Bit th - t nn
Mt dn s theo vng min
(Ngun: FPTS)
C cu thu nhp theo vng min
% dn s thu nhp di trung bnh (GDP per capita 2013:
1.910,53 USD GDP per capita 2014E:
2.093,90 USD)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 21 www.fpts.com.vn z
Cn h bn
Cc doanh nghip a c tp np khi
cng, m bn d n. Doanh s cho
bn ti TPHCM & H Ni tng ln lt
152% & 65% YoY.
Gi bn ngng gim v thanh khon
ci thin.
Cn h trung - cao cp c giao dch
mnh bt chp "thng 7 m lch".
Th trng cn h 2015 tip tc kh
quan.
Phn khc bnh dn hot ng si
ng nhng ngy cng cnh tranh
hn trong khi phn khc trung - cao
cp dn ci thin.
(Xem chi tit)
Cn h dch v
Ngun cung mi hn ch.
S phc hi cha r rng.
Cc thng hiu qun l quc t
chim lnh th trng.
Cnh tranh gay gt vi cn h c
mua cho thu li.
Cn h cho thu gi r cha c
ch trng u t.
Quy m th trng vn cn nh so
vi cc thnh ph ln trong khu vc
(Bangkok, Indonesia).
Nhu cu t chuyn vin cc nc
n lm vic (Nht Bn, Hn
Quc), khu trung tm vn c
a chung hng u.
p lc cnh tranh cao.
(Xem chi tit)
Vn phng
TPHCM:
Ngun cung mi hn ch, Q.1 vn l
khu vc c nhiu d n nht.
Xu hng phc hi c cng c khi
t l trng gim dn.
H Ni:
Ngun cung tng lin tc t 2010 n
nay.
Gi cho thu gim nhiu nhng t l
trng khng ci thin tng xng.
TPHCM:
ng lc tng trng kp nhng
cnh tranh to p lc ln gi thu.
Xu hng dch chuyn ra khi khu
vc trung tm (Q.1).
H Ni:
Th trng tip tc thuc v khch
thu do ngun cung hin ti & tng
lai vn kh di do.
Sc p ln cho khu vc pha Ty.
(Xem chi tit)
Sn bn l
Khu vc ni thnh chin ngun cung
ln v hot ng si ng nht.
Hot ng sn bn l 2 min din bin
tri chiu.
Cc thng hiu F&B quc t tng
cng m rng kinh doanh.
Mt bng nh ph 150 200m2 c
a chung.
Ngun cung sn bn l d bo tng
mnh bi ngnh bn l Vit Nam
cn nhiu tim nng.
Cnh tranh cao to p lc ln ln gi
thu v cng sut thu.
(Xem chi tit)
Du lch Ngh dng
Th trng dn hi tnh vi nhng d
n ln t cc i gia a c.
Cn tn ti nhiu ro cn pht
trin.
Ngnh du lch hp dn cc nh u
t trong & ngoi nc.
Cc thnh ph bin pht trin, thc
y nhu cu khch sn.
C hi u t Ph Quc.
(Xem chi tit)
BS cng nghip
Cc KCN cn trung tm c t l lp
y cao (trn 90%), trong khi khu vc
ngoi thnh vn cn nhiu t trng.
Gi thu t & cng sut thu n nh.
Nhu cu thu xng xy sn & kho
1.000 3.000m2 cao.
Cc doanh nghip dt may & da giy
th gii dch chuyn n Vit Nam.
Nhu cu thu t KCN s gia tng
mnh, c bit l cc nh xng xy
sn & kho cht lng cao.
(Xem chi tit)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 22 www.fpts.com.vn z
II 4. PHP L TH TRNG BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc
Ngnh BS lun chu s iu tit t Chnh ph cc quc gia thng qua cc c ch, chnh sch
php l. Tuy nhin, ty vo mc pht trin ca tng nn kinh t khc nhau m mc can
thip ca Chnh ph vo th trng cng khc nhau. cc quc gia c th trng BS pht trin
nh M, Hong Kong th vic can thip vo th trng kh hn ch, th trng hot ng theo quy
lut cung cu v Chnh ph ch yu qun l thng qua thu, u thu d n Cn cc nc
mi ni, ngnh BS c tim nng pht trin to ln nhng thc trng t pht trin s khai n nay
vn tn ti rt nhiu hn ch, c bit l vn nn thng tin khng minh bch khin cc Chnh ph
phi lun quan tm v qun l cht ch bng cc cng c chnh sch. H thng vn bn php lut
lin quan ngnh BS ca Vit Nam hin vn rt phc tp v chng cho nn cha tht s pht
huy c vai tr iu tit th trng.
Cu chuyn th tc hnh chnh lun m nh cc doanh nghip BS. S rm r, nhiu kh
trong qu trnh u t dn n d n chm khi cng, tng chi ph khin gi nh buc phi tng.
Th tc mt thi gian nht l khu tha thun quy hoch bi quyn li gia nh u t v ngi
qun l lun ngc nhau, d dn n chuyn xin cho, thng lng, ko di thi gian (trong
vic ph duyt quy hoch 1/500 l khu kh rc ri, bi l c ch tiu th S Quy hoch kin
trc, c ch tiu t qun/huyn, c khi cn phi tham kho kin ca ngi dn khu vc nh
Qu t & Quy hochNgha v ti chnh ca
ch u tXy dng Bn hng & Hu mi
Quy trnh u t pht trin d n nh c bn
(Ngun: FPTS, cp nht thng 11/2014)
Chi tit 10 bc
(1) Tm kim t, ng k u
t v cng nhn ch u
t.
(2) Lp v trnh thm nh,
ph duyt quy hoch.
(3) ngh chp thun u t
d n pht trin nh ;
Lp, thm nh, ph duyt
d n.
(4) Thc hin th tc thu hi
t, bi thng, gii
phng mt bng hoc
nhn giao t, thu t.
(5) Thc hin vic cng khai
thng tin d n.
Trin khai d n
(6) Xin giy php xy dng.
(7) Mua bo him cng trnh
xy dng; Tin hnh xy
dng.
(8) Tin hnh mua bn.
(9) Bn giao nh; Lm th
tc cp Giy chng nhn
QSD, quyn s hu
nh v ti sn khc gn
lin vi t.
(10) Qun l, bo hnh, bo
tr.
u t xy dng
Kinh doanh
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 23 www.fpts.com.vn z
quy hoch). Tip n l s phc tp trong th tc v nh gi t v giao t, nh hng trc tip
n gi thnh sn phm ca d n, cng thm kh khn trong cp php xy dng cng khin cc
ch u t mt mi.
Nhm tnh li, doanh nghip BS phi mt t 3 6 nm c th khi cng xy dng d n, y
l thi gian qu di dn n chi ph u t tng cao. Nhiu chuyn gia nhn nh rng, nu gim
th tc hnh chnh 30 50% tc l gim c 2 3 nm lm th tc cho doanh nghip th s gim
c chi ph u t khong 20%, theo gi nh cng c th gim c 20%.
Nhn thy c iu , Chnh ph t ra mc tiu trng tm trong ci cch th tc hnh chnh
i vi ngnh Xy dng BS trong nm 2015 l ct gim t nht 1/3 thi gian thc hin
th tc hnh chnh v u t xy dng.
(Xem bng tng hp cc vn bn php lut chnh lin quan ngnh BS)
II 5. PHN TCH SWOT Tr v mc lc
LI TH (S)
Ngnh BS c nh gi l trng im pht trin ca t nc khi b mt th s
thay i, phn nh nhng i thay tin b ca nn kinh t
Khi t nc tip tc bc vo con ng hi nhp quc t th vai tr ca ngnh BS cng bc
thit trong vic m bo i sng v nhu cu khng ch ca ngi dn trong nc m cn ca
nhng ngi nc ngoi sinh sng, lm vic ti Vit Nam. y s chnh l nhng s gi truyn
i thng ip v Vit Nam pht trin v hi nhp, t tip tc thu ht mnh m hn nhng dng
tin u t t trong v ngoi nc v Vit Nam.
Lnh o y ban nhn dn tnh/thnh v cc s/ngnh lin quan u c ch trng t
to qu t sch nhm thu ht u t
i vi ngnh BS, doanh nghip s hu qu t cng rng ln s cng c li th. Vi chnh
sch v nh hng m rng qu t t cc a phng s to rt nhiu c hi u t cng nh
tng li th cnh tranh cho cc doanh nghip BS.
HN CH CN TN NG (W)
Th trng BS Vit Nam cn kh non tr c v quy m v qu trnh hnh thnh pht
trin so vi cc nc trong khu vc ASEAN ni ring v cc cng quc Chu ni
chung
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 24 www.fpts.com.vn z
Hot ng ngnh BS cha l ng lc thc y pht trin kinh t
T l ng gp ca cc hot ng ngnh BS vo GDP ca Vit Nam hng nm vn cn thp,
bnh qun t khong 5,67%. Nm 2014, gi tr hot ng ngnh BS ch tng 2,85% YoY so vi
mc tng 5,98% ca GDP.
Ph thuc qu nhiu vo vn vay
Trong khi cc nc pht trin, cu trc ngun vn cho BS kh a dng t cc nh ch ti
chnh, qu tn thc (REITs), qu tit kim, qu hu tr, hay dng vn trc tip nc ngoi FDI, vn
gin tip nc ngoi FII,... th th trng BS Vit Nam li ph thuc ch yu vo ngun tn dng
t h thng NHTM.
6.24%
5.25% 5.42%5.98%
3.54%
1.09%
2.17%
2.85%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
2011 2012 2013 2014
Tng quan hot ng BS so vi nn kinh t
Tng trng GDP
Tng trng hot ng kinh doanh BS
T trng ng gp ca ngnh BS vo GDP bnh
qun nm
Hn Quc
7,21%
Vit Nam
5,67%
Trung Quc
5,75%
Nht
11,80%
M
10,48%
T trng cao (trn 10%)
T trng trung bnh (5 10%)
(Ngun: OECD, Tng cc thng k Vit Nam, FPTS phn tch)
21 -
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
Japan China Australia SouthKorea
India Singapore HongKong
Taiwan Indonesia NewZealand
Thailand Malaysia Philippine Vietnam
(Ngun: Nomura Research Institude 2013)
Quy m th trng BS (t USD)
Quy m doanh nghip BS Vit Nam cng rt nh b, khong
60% s doanh nghip c vn iu l di 20 t VN.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 25 www.fpts.com.vn z
Theo thng k ca S K Hoch v u T TPHCM, doanh nghip BS ch c vn ch s
hu 15 - 20% trn tng mc u t d n trong khi c n 70 - 80% l vn vay ngn hng.
Thm vo , 65% ti sn m bo vn vay cng l BS. Do ph thuc qu nhiu vo vn vay
nn ngnh BS v ang phi chu ng nhng thch thc ln t vic tr n, hng tn kho ln,
thiu vn hon thin d n dn n vic b d, khng hon thin c cng trnh, c bit khi
cc ngn hng sit cht gii ngn. S lch lc ca cu trc ngun vn cho th trng BS to
ra nhiu nhiu nghch l nh nhu cu vn t cc d n BS thin v trung di hn nhng cc
ngn hng li ch cung ng c ngun vn ngn hn (ch yu t tin gi tit kim ca ngi
dn), v hu qu ca vic thiu ht vn dn n ri ro ti chnh ln i vi cc doanh nghip BS.
Vic ph thuc qu nhiu vo dng tin vay ngn hn l nguyn nhn chnh gia tng n xu ca
ngnh BS, vn lun chim t trng ln nht trong t l n xu ca cc NHTM. S d n xu BS
sau 6 thng u 2014 vo khong 10.000 t ng, tng ng t l n xu khong 3,61%. Nhng
theo nhiu chuyn gia nhn nh, n xu thc t ca th trng BS c th cn ln hn con s
trn rt nhiu.
Gi nh cao vt qu kh nng hp th ca i b phn ngi dn
Thng k so snh gia gi nh v thu nhp 8 nc Chu mi ni
Quc gia GDP per
capita 2013
Gi cn h bnh
qun*
Li sut cho vay
trung bnh**
Thi hn
vay ti a**
Gi tr vay
ti a**
Thu nhp trung
bnh sau thu*
(USD/nm) (USD/m2) (%/nm) (nm) (%) (USD/nm)
n 1.498,87 975,74 10,96% 12 80% 5.750,64
Indonesia 3.475,25 975,57 9,71% 15 80% 3.606,24
Malaysia 10.513,71 1.689,68 4,79% 35 95% 11.726,04
Pakistan 1.299,12 717,03 14,46% 20 70% 3.093,24
Phillipines 2.764,58 1.392,54 9,18% 20 80% 4.257,84
Thi Lan 5.778,98 2.178,03 6,06% 30 90% 6.245,64
Trung Quc 6.807,43 4.066,31 6,00% 25 90% 8.957,28
Vit Nam 1.910,53 1.251,61 11,14% 20 70% 3.651,72
*: kho st cc thnh ph ln
**: thng k t mt s ngn hng ln
(Ngun: FPTS, cp nht thng 11/2014)
7.08 10.97 8.81 10.00
78.55
111.96
94.47
83.00
3.47%
4.80%
3.36%3.61%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
-
20
40
60
80
100
120
2011 2012 2013 T6/2014
Ngh
n t V
N
(Ngun: NHNN, B Xy Dng, FPTS tng hp)
Tnh hnh n xu BS
N xu Gi tr tn kho T l n xu trn d n cho vay (%)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 26 www.fpts.com.vn z
Cn c s liu thng k nh bng trn c th thy ngay rng, vi mc thu nhp thp nh vy (tr
Malaysia) th mt cp v chng cng gp ht tin li vi nhau vn khng th mua ni mt cn h
chung c thng mi din tch 50m2. Nghch l ny ca th trng BS cho thy c cu sn phm
ang i chch hng khin cung khng th gp cu, nn vic ng bng th trng l iu hin
nhin phi xy ra.
T u nm 2013, B Xy Dng ch o dng nhng d n NOTM khng hiu qu v khuyn
khch u t sang NOXH cho ngi thu nhp thp. Tuy nhin, vi gi mt cn NOXH khong 600
triu, lm mt php tnh n gin cng c th thy mc gi ny vn cao hn nhiu so vi sc
mua bi thu nhp bnh qun u ngi ca Vit Nam vn cn qu thp. V vy, mong mun s
hu mt cn NOXH cha thc s nm trong tm tay ca ngi lao ng thu nhp thp.
S d gi nh t cao l bi v 2 xung lc: (1) Lc y chi ph bao gm li sut cao, tin s dng
t ng theo gi th trng cao, chi ph hnh chnh php l nhiu, u c v k c s tham
lam ca chnh cc ch u t; (2) Lc ko t nhu cu mua/bn, cho thu BS ngy cng tng.
* Thu nhp bnh qun: tng thu nhp (sau thu) ca v & chng trong nm
** Chi ph n: tng n gc & li phi tr cho ngn hng cho vay trong nm u tin
*** H s gi trn thu nhp: Tng gi tr cn h 50m2 chia Thu nhp bnh qun
(Ngun: FPTS tng hp & phn tch)
8.57
11.35
4.24
6.76
3.60
5.80
8.18 8.72
-
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
Vietnam China India Indonesia Malaysia Pakistan Phillipines Thailand
Ln
US
D
Sc mua cn h thng mi 50m2
GDP per capita 2013 Thu nhp bnh qun
Chi ph n H s gi trn thu nhp
Gi nh thu nhp thp v Sc mua tht s ca ngi dn
* Tin vay ti a 70% gi tr nh
** Thu nhp bnh qun thng = (GDP per capita 2013)/12
(Ngun: c tnh ca B Xy Dng, FPTS phn tch)
Tin gc + li phi tr thng cao
nht: 4,43 triu VN
Thu nhp bnh qun thng: 3,40
triu VN
D n nh thu nhp thp
Gi trung bnh 12 triu VN/m2
Din tch trung bnh 50m2
Tng gi tr mt cn nh 600 triu VN
Li sut vay 6%/nm
Thi hn vay 15 nm
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 27 www.fpts.com.vn z
H qu l nhng nm gn y, gi nh t lin tc gim, nhiu doanh nghip kinh doanh BS
b l nng thm ch phi ph sn, nhng gi kh c th gim hn na. ko gi BS xung na
th Nh nc cn iu chnh cc yu t tc ng n gi thnh u vo BS nh trn. Tuy nhin,
gii php ny kh kh thi v c l cch hiu qu nht khc phc tnh trng ny chnh l ci
thin thu nhp.
Cc chnh sch v vn bn php l cn cha y , phn tn, cha c s phi hp
lin ngnh, v th tc hnh chnh rm r
Cc doanh nghip khi bt u tm hiu, tip cn t ai hnh thnh v pht trin d n BS
thng gp nhiu kh khn do s khc bit gia quy nh trong vn bn vi thc tin. iu ny
l do nhng din bin phc tp khi p dng vo thc t m cc vn bn cha bao qut c ht.
Cc th tc hnh chnh rm r khin d n u t chm khi cng, tng chi ph khin gi bn
thnh phm BS buc phi tng. Cc vn bn php lut lin quan n quy hoch cn kh chng
cho gia cc b ngnh lin quan, cng thm vic thiu ch ti cht ch dn n thc trng khng
thc hin quy hoch hoc thc hin nhng lin tc iu chnh, thiu tnh ng b. Nhiu vn quan trng nh thu BS, ng k BS cng cha c c quan c thm quyn nghin cu &
x l ton din nn cc gi tr phi sinh ca BS vn cha c huy ng pht trin th trng
v tit ch nn u c.
Thng tin th trng cn thiu minh bch, h thng thng tin, d bo khng thng nht,
thiu tin cy. V li ch trc mt nn nhiu ngi mua thng chp nhn giao dch khng
theo quy nh vi ch u t v dn n thua thit v quyn li v tin bc. Rt nhiu trng
hp ch u t huy ng vn t ngi mua, mc d cha iu kin m bn sn phm,
thng qua cc hp ng gp vn/cho vay
Theo thng k v ch s minh bch BS ton cu nm 2014 ca Jones Lang LaSalle, Vit Nam
xp hng 62/102 v ang nm trong nhm c tnh minh bch thp, km hn nhiu so vi cc nc
trong khu vc l Trung Quc, n , Thi Lan, Malaysia, Philiipines, Indonesia.
S phc tp trong cc khu quy hoch
(Ngun: FPTS)
Quy hoch tng th pht trin kinh t - x hi
Quy hoch s dng t Quy hoch pht trin th
CHNG CHO, THIU NG B
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 28 www.fpts.com.vn z
C HI (O)
Tnh hnh chnh tr, kinh t, x hi n nh
Vi c th ngnh BS i hi u t vn ln, s n nh v tnh hnh v m cng l mi quan
tm hng u ca cc nh u t. Ch s BCI ca Vit Nam tng mnh tr li t cui 2013 v t
n 78 im trong Q4/2014, cho thy nim tin v trin vng kinh doanh ca cng ng doanh
nghip Chu u ti Vit Nam tip tc tng cao.
Chnh ph v NHNN c nhiu chnh sch h tr tch cc cho ngnh BS t c hai
pha, ch u t v ngi dn. V ci cch th tc hnh chnh c nhng bc tin nht
7579
70
63
5256
5348
4548 50 50 50
59
66
7478
Q4/2010 Q2/2011 Q4/2011 Q2/2012 Q4/2012 Q2/2013 Q4/2013 Q2/2014 Q4/2014
(Ngun: EuroCham)
Ch s Mi trng kinh doanh (BCI) Vit Nam qua cc qu
Ch s minh bch BS ton cu 2014
(Ngun: Jones Lang LaSalle)
Quy m kinh t
Ln nht Nh nht
Mc minh bch
Minh bch cao Khng minh bch
Vit Nam Phn loi: Minh bch thp im: 3,59 Xp hng: 62
Saudi Arabia
Trung Quc
Hn Quc
Indonesia
n
Philippines
M
Php
Anh
c
Nht Bn
c
Malaysia
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 29 www.fpts.com.vn z
nh khi Chnh ph t nhim v trng tm trong nm 2015 l ct gim t nht 1/3 thi gian
thc hin th tc hnh chnh v u t xy dng.
RI RO (T)
Trong ngn hn, kh nng i n mt gii php tc thi khai thc cc dng vn mi
cho th trng BS l cha r rng, cc ci cch th tc hnh chnh cha th a vo
thc tin v c hiu qu tc th
Tuy cc giao dch trn th trng BS khi sc hn mt vi phn khc nhng vic ph thuc
vo ngun vn tn dng ngn hng vn ang l tr ngi ln trong c cu ngun vn ca cc doanh
nghip trong ngnh. Trn thc t, nhiu d n d dang hin vn rt kh tip cn vi cc ngun
vn vay. Vic a dng ha cc ngun ti tr khc cho doanh nghip vn ang tip tc c cc
c quan chc nng xem xt trong c hnh thc kh ph bin cc nc pht trin nh qu tn
thc BS (REITs), chng khon ha cc d n BS, ng thi to thm knh u t mi cho
cc tng lp dn c.
Trong thi gian , cc doanh nghip vn tip tc phi chp nhn v thc hin cc th tc hnh
chnh phc tp, rm r, thiu minh bch v tim n nhng cn tr cho s pht trin th trng
BS do h ly t c ch thiu thng thong.
Hot ng u c trn th trng BS quay tr li
Khi th trng m tr li th cc giao dch mua bn tr nn v cng si ng. C nhiu tn hiu
khin gii u c quay tr li nh li sut cho vay thp, th trng vng v ngoi hi km hp dn,
gii u c c th b hp dn bi BS do li sut cao (5 - 8%), kh nng bo ton gi tr trc
lm pht. Do tnh trng u c c xu hng quay tr li khi th trng mi manh mn hi phc
khin gi BS nhiu d n b thi ln nhanh chng v vt qu tm ca ngi mua c nhu
cu thc. H ly ca li u t ny c th khin nim tin vo th trng BS va tr li s nhanh
chng tan bin v nguy c v s trm lng tr li ca th trng l kh trnh khi.
Nhiu d n d c ph duyt nhng tin trin khai qu chm gin tip lng
ph ti nguyn t v cn tr s pht trin ca a phng
Bn cnh vic ph duyt v cp mi cc d n, cc c quan chc nng cn gim st cht ch
c nhng ch ti hp l, thm ch thu hi v ti cp cho cc n v khc c nng lc hn trin khai
tip d n.
Theo Hip hi Bt ng sn TPHCM (HoREA) kho st nm 2014, TPHCM c khong 1.403 d
n pht trin nh , trong c 426 trng hp hon thnh a vo s dng (chim 30,36%),
201 d n ang xy dng (chim 14,32%), 689 d n ang ngng trin khai u t xy dng
(chim 49,1%). c bit, c 85 trng hp b thu hi hoc hy b ch trng u t.
Pht trin d n t c th dn n lch pha cung cu tip din
Ton b cc phn khc ca th trng BS nhn chung hin vn ang c ngun cung kh di do
v tip tc tng trng mnh trong thi gian ti. Th trng, bn cnh ch mi manh nha si
ng phn khc cn h bnh dn trung cp dnh cho cc i tng c nhu cu thc.
D tha ngun cung l kh trnh khi nu khng c s nghin cu u t k lng t pha doanh
nghip. Pht trin t cc d n m thiu i khu nh gi th trng s cng lm tng mc
cnh tranh gia cc doanh nghip ni chung v cc d n ni ring.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 30 www.fpts.com.vn z
II 6. CHUI GI TR NGNH BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc
Chui gi tr ngnh c tham kho t m hnh chui gi tr ngnh BS M (quc gia c th
trng BS pht trin bc nht trong mt nn kinh t pht trin bc nht trn th gii). Thc t
chui gi tr ngnh BS Vit Nam hin ti vn cn thiu nhiu nhn t th trng c th hot
ng xuyn sut, chuyn nghip v hiu qu hn.
S hu &
Pht trin
y l bc khi u vi 3 loi hnh doanh nghip c bn: Developers (Nhng n v pht trin
BS), REITs Real Estate Investment Trusts (Qu u t tn thc BS), v Homebuilders (Nhng
n v u t xy dng nh ).
(Xem chi tit)
Ti tr
Tt c cc doanh nghip BS u phi i qua bc ti tr v nhu cu vn trong cc d n BS
l rt ln, v thm ch doanh nghip phi s dng vn ti tr to qu t (bng cch mua t
hoc mua li d n t ch u t khc) trc khi c k hoch pht trin c th loi hnh BS no.
Chui gi tr ngnh BS Vit Nam
Nh u t t chc ln
Nh u t c nhn nh
Thng mi
Cng nghip
Nh
Developers
REITs
Homebuilders Mortgage brokers
Th trng th cp
Ngn Hng Thng Mi
ESCOs
Mi gii BS
Qun l ti sn
Build to suit
Qun l xy dng
: Cha tn ti hoc cn rt hn ch trn th trng Vit Nam
: C th c cung cp bi cng ty dch v BS c lp
(Ngun: Center on Globalization, Governance & Competitiveness; FPTS phn tch)
S hu & Pht trin
Ti tr Khai thc Xy dng S dng
VLXD
Xy dng
Qu t Vn c phn
hoc/v N
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 31 www.fpts.com.vn z
Ngun vn ti tr cho cc doanh nghip BS trong khu ny c chia thnh 2 nhm: Nhm ti
tr vn c phn (vi s tham gia ca cc nh u t t chc & c nhn trn th trng chng
khon hoc cho bn ring l) v Nhm ti tr n th hin cc khon vay m ch yu l t nhng
NHTM.
(Xem chi tit)
Khai thc
Giai on khai thc BS bao gm cc cng vic chnh l bn hng, cho thu v qun l ti sn.
Trong giai on ny, xut hin vai tr trung gian ca cc i l v mi gii gia cc ch th bn,
mua, v thu ti sn l BS.
(Xem chi tit)
Xy dng
Giai on ny l s vn hnh ca cc doanh nghip xy dng, qun l xy dng. Thng th 1
doanh nghip xy dng chuyn mn c th m nhn ht cc khu trong giai on ny t khi bt
u tng n thit k cu trc, tin hnh xy dng, kim tra, nghim thu a vo s dng cui
cng v bo hnh, bo tr.
(Xem chi tit)
S dng
y l khu cui cng trong chui gi tr vi a dng cc sn phm u ra, c chia lm 3 nhm
chnh sau:
BS thng mi: sn bn l, khch sn, resorts, vn phng, nh hng, cng vin gii tr
BS cng nghip: KCN, nh xng, kho bi.
BS : bit th, nh lin k, t nn, chung c, cn h dch v.
(Xem chi tit)
Nguyn nhn l bi cc doanh nghip BS Vit Nam vn u t theo hng t pht, cha c
chin lc kinh doanh ph hp, ng b, mang tnh di hn. Cc doanh nghip BS thng m
m, xy dng quy m khp kn u t t khi khi u d n cho ti khi kt thc bn hng
nhm tit gim chi ph m qun i vic cn phi xc nh r th mnh kinh doanh ca mnh l g
tp trung ngun lc vo . Trong khi knh huy ng vn cho th trng BS th khng nhiu
bi ro cn v h thng chnh sch php l nn mt khi th trng din bin khng thun li d
dn n ri ro dy chuyn v v mang tnh h thng l mt h ly tt yu.
Tuy nhin, cng cn nhn nhn khch quan rng, th trng BS Vit Nam cn rt non tr, vn
cn rt nhiu vn cn chnh sa, khc phc. Th trng BS Vit Nam ang ti cu trc mnh
m trn l trnh n 2020 v tm nhn n 2025, trin vng pht trin tng lai ang dn l din
v mt chui gi tr tng i y nh trn s sm c nh hnh.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 32 www.fpts.com.vn z
II. 7. TNH CHT PHT TRIN NGNH BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc
Cc giao dch v t ai, nh xut hin v tn ti t thi phong kin xa xa. Phn phn tch
sau y tp trung xem xt th trng BS Vit Nam k t sau nm 1975.
c im Giao dch Ngun vn Ch th tham gia th
trng
S khai
Th trng pht trin t pht.
Tn ti ch a s hu t
ai.
Cha c vn bn php quy iu
chnh th trng.
Cc bn tham gia t
tha thun.
Ngun vn (VN,
USD, vng) giao dch
ch yu l tin tch
ly trong dn chng.
Ngn hng cha pht
trin dch v cho vay
BS.
C nhn, h gia nh.
Tp trung
Lut t ai ra i.
Kinh t m ca, nhu cu nh
v vn phng tng, dch v cho
thu BS ra i.
Th trng si ng v pht
trin tng ngy.
Gi t tng ln rt cao. u c
BS xut hin.
Phn ng d n nh tp
trung vo phn khc khch
hng c thu nhp kh v cao,
nhu cu v nh cho ngi thu
nhp thp rt ln nhng cha
c quan tm ng mc.
Thng tin a dng,
phong ph.
ng USD c
dng ph bin tnh
gi BS.
Cc giao dch c tnh
php l cao hn,
c chuyn nghip
ha qua cc sn giao
dch a c.
Cung & cu hng ha
pht trin nhanh
chng c v s lng
& cht lng.
Bn cnh tin tit
kim nhiu nm trong
dn cn c thm tin
tch ly t lao ng,
sn xut kinh doanh.
Tn dng BS pht
trin, ngn hng gii
thiu cc hot ng
cho vay th chp.
Qu pht trin nh ,
ngn hng pht trin
nh c thnh lp.
FDI, kiu hi chy
vo Vit Nam v mt
phn vo BS.
Thnh vin truyn
thng (c nhn, h
gia nh).
Doanh nghip nh
nc c giao qun
l nh, t thuc s
hu nh nc v u
t pht trin h tng
cc khu th mi.
Cc cng ty/trung
tm a c, dch v
BS trong v ngoi
nc c mt khp
ni.
NTNN tham gia th
trng.
Chuyn
mn ha
H thng quy phm php lut
iu tit th trng tng bc
c hon thin.
Nh nc thc hin chin lc
quy hoch th v pht trin
CSHT ng b.
Cc doanh nghip BS chuyn
mn ha vo tng phn khc
c th mnh v nhm n
ngi mua ph hp.
Sn phm BS a
dng, chuyn bit
(nh , vn phng,
cng nghip).
Hot ng th trng
lnh mnh v hiu
qu hn.
Thng tin th trng
c ci thin tin ti
s minh bch.
Ngun vn cho BS
m rng nh Qu tn
thc u t BS, cho
vay ti th chp nh
, Qu tit kim nh
cho ngi thu nhp
thp
C nhn, t chc
trong v ngoi nc.
Chng
khon
ha
Quy m m rng v cng ln,
ngnh BS pht trin tng
quan cng ngnh ti chnh ni
ring v nn kinh t ni chung.
Doanh nghip BS c th pht
hnh c phiu/chng ch cho
tng d n.
Cc khon n BS c
chng khon ha.
Ai cng c th tham
gia giao dch trn th
trng BS.
Hot ng th trng
c mc minh bch
cao.
Vn c phn: nh u
t c nhn, qu hu
tr, REITs, cng ty
bo him, qu mo
him
Ti tr n: (1) S cp
(trc tip t ngi
cho vay); (2) Th cp
(chng khon ha
n).
C nhn, t chc
trong v ngoi nc.
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 33 www.fpts.com.vn z
Th trng BS mun pht trin bn vng phi n t c 2 pha cung (lc y) & cu (lc ko).
Lc y ln nht nm nng lc trin khai ca cc doanh nghip BS khi m bo tin thi
cng, cht lng sn phm i km vi mc gi ph hp vi nhu cu chung ca th trng. V lc
ko quan trng nht chnh l nhu cu v nh ca i a s ngi dn c quyt nh & hin
thc ha bi sc mua cn c trn thu nhp thc t ca h.
S khai Tp trung Chuyn mn
ha Chng khon
ha
Cc quc gia pht trin
Cc quc gia mi ni
Gi bn ngng gim, thanh khon ci
thin.
Kinh t v m n nh, tng trng phc
hi, li sut gim.
Dn s tr & qu trnh th ha nhanh.
Cc dng tin quay tr li (tn dng, FDI,
kiu hi, vn nhn ri t dn c, c hi t
REITs).
Xu hng M&A v s hin din ca
NTNN.
L mt knh u t nhiu tim nng.
Ngnh BS
Vit Nam
Qu trnh pht trin BS Vit Nam theo tnh cht ngnh
(Ngun: FPTS)
Lc y t Chnh ph:
o H tr th trng: gi 30.000 t VN, Lut
t ai 2013, Lut kinh doanh BS (sa
i), Lut nh (sa i)
o Ci cch th ch.
o u t CSHT.
Nhu cu nh tht.
Nhu cu mua cho thu BS.
Thanh lc v ti cu trc cc doanh nghip
BS.
C cu hng ha thay i ph hp vi th
trng.
Quy m BS m
rng.
C hi u t cc
thnh ph th.
Cnh tranh gia tng
cc nn kinh t mi
ni.
Khoa hc cng ngh
v s bn vng dn
dt gi tr.
Nhu cu v vn u t
t nhn.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 34 www.fpts.com.vn z
II 8. TRIN VNG TH TRNG BT NG SN VIT NAM
II 8.1. Trin vng ngn hn 2015 Tr v mc lc
V php l v cc chnh sch h tr, nhng ch o trc tip t Chnh ph v ci cch
th tc hnh chnh, c k vng trin khai mnh vo nm 2015
Ch s ci cch hnh chnh (PAR INDEX) i vi 19 b, c quan ngang b c cng b vo u
thng 9/2014 cho thy B Xy Dng l 1 trong 9 b/ngnh c s ci thin, nng hng. Vic xc
nh Ch s ci cch hnh chnh tng bc to ra s cng khai, minh bch trong hot ng ca
c quan hnh chnh, nng cao trch nhim ca cc cp, cc ngnh i vi cng cuc ci cch
hnh chnh; ng thi, huy ng c s tham gia nh gi ca ngi dn, t chc i vi cng
tc ci cch hnh chnh. Do , vic B Xy Dng c nng hng l tn hiu tch cc vi ngnh
Xy dng BS trong thi gian ti.
Thm vo , ngay t u nm 2014, Chnh ph, NHNN cng cc b ban ngnh lin quan c
s phi hp cht ch nhm a ra nhng chnh sch kp thi h tr ngnh BS.
Li sut cho vay xung mc kh thp
Trong nm 2014, cc NHTM lin tc h li sut u vo tit gim chi ph trong bi cnh tn dng
b u ra, n xu cn cao v lm pht thp. y l c hi tt chuyn hng dng tin sang
cc knh u t khc mang li bin li nhun cao hn, trong c BS. ng thi cng l iu
kin tt h li vay, thc y tn dng h tr vn cho cc doanh nghip BS. Cui thng 9/2014,
c li sut tin gi & cho vay ngn hn ln lt t 5,76% & 8,40% (thp nht trong 10 nm qua).
Th trng BS
Din tch cn h tnh theo thng thy T 16/6 c
th chp nh hnh thnh trong tng
lai
T 2/4, pht cho tn ti cng trnh
xy dng sai php
Cp s cho chung c s gim mt na th
tcM rng gi vay 30.000 t
VN
Chm lm s , ch u t b pht n 1 t
ng
Cho php phn l bn nn t ngy
5/1/2014
Lut kinh doanh BS (sa i) v Lut nh (sa i)
c thng qua
Nhng chnh sch lay chuyn th trng BS nm 2014
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 35 www.fpts.com.vn z
Khi lng giao dch cn h ghi nhn tng trng n tng, tnh thanh khon cao nht
vn nm cc d n chung c din tch nh, gi thp, hon thin v ph hp vi kh nng
chi tr ca ngi lao ng.
Theo bo co tng kt 2014 ca B Xy Dng, H Ni c khong 11.450 giao dch thnh cng
(+200% YoY), cn TP.HCM c khong 10.350 giao dch thnh cng (+30% YoY). Tnh thanh khon
th trng tng cao nh vo nhu cu mua nh ca ngi dn tng do gi BS xung mc
rt thp (nhiu d n gim su n 30% so vi 2011). Giao dch tt lm gim ng k hng tn
kho, tng gi tr tn kho BS tnh n 15/12/2014 cn khong 73.889 t VN, gim 20.569 t ng
(hay 21,8%) so vi thng 12/2013.
Nh vy, th trng BS nm 2015 s tip tc phc hi, giao dch tng nhng khng qu
t bin
Cc ci cch v chnh sch php l vi th trng BS s vn tip tc c nghin cu, trong khi
, s phn ha dn r rng gia cc nh u t c d n tt, kh nng hon thnh d n cao
vi cc nh u t yu km cng cc cng trnh dang d. S phn ha ny s tip tc to nn ln
sng M&A v l c hi ln cho cc NTNN khi c th mua li vi gi hi m khng mt cng vi
nhiu loi th tc, thu ph u t ban u.
5.76%
17.16%
8.40%
20.25%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Sep-14Jan-14May-13Sep-12Jan-12May-11Sep-10Jan-10May-09Sep-08Jan-08May-07Sep-06Jan-06May-05
(Ngun: Bloomberg)
Li sut ngn hn (di 12 thng) bnh qun
Li sut tin gi Li sut cho vay
78,549
111,963
94,470
77,811
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2011 2012 2013 20/11/2014
Khu vc Chung
c
Nh
thp
tng
t
nn
thng
mi
t
nn
nh
Tng
TPHCM
S cn 6.618 716
Gi tr
(t VN) 11.267 2.004 437 1.203 14.911
H Ni
S cn 1.911 2.582
Gi tr
(t VN) 2.136 7.550 9.686
Tn kho BS c nc (t VN)
(Ngun: B Xy Dng)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 36 www.fpts.com.vn z
V pha ngi mua nh, cc d n cn h bnh dn trung cp hon thin vi mc gi va
phi (gi bn di 18 triu VN/m2, din tch di 70 m2) vn s c tm kim bn cnh ch
i thm cc tn hiu gii ngn t gi h tr 30.000 t VN. Xu hng mua nh cho thu quay tr
li khi li sut huy ng lin tc gim. Bn cnh BS , BS du lch ngh dng cng l mt
phn khc tim nng vi c nh u t ni v ngoi.
Phn khc nh cao cp (vn chim t trng nhiu nht trong tn kho BS), d cn gp nhiu
kh khn, nhng vi nhng d n c ch u t a ra tng mi, to bo, c o v thu
ht c khch hng vn c tim nng pht trin. c bit, cc d n c v tr c a gn trung
tm, tin xy dng tt, ch u t uy tn cng tin ch hon chnh vn lun c sn n rm
r t ngi mua d gi tng i cao.
II 8.2. Trin vng di hn Tr v mc lc
S thay i ca cung cu
C cu loi cn h ang cho thy xu hng u t vo d n nh bnh dn tng ln
y cng chnh l nh hng pht trin nh trong tng lai ang c khuyn khch u t.
Cng vi l s thay i v th hiu ngi dng, cn h din tch va phi (50 100m2) ang
c quan tm nhiu hn l loi din tch nh trc y.
Officetel sn phm ni bt ca th trng BS thng mi tng lai
Officetel (Office + Hotel) l m hnh vn phng a nng xut hin t lu v rt ph bin ti cc
nc pht trin khi nhu cu BS tng cao. M hnh ny l s kt hp 2 trong 1 gia vn phng
lm vic hin i, chuyn nghip v ni ngh ngi tin nghi vi din tch t 25 100m2 nhm ti
u ha cng nng v din tch s dng.
Ti Vit Nam, Officetel l mt sn phm cn kh mi m nhng s l gii php tit kim nhiu thi
gian v chi ph, ph hp cho cc chuyn gia nc ngoi c vn phng i din ti Vit Nam, nhng
nhm nghin cu, cc cng ty va v nh c bit, Officetel n u xu hng khi nghip
ca rt nhiu doanh nhn tr trong nc, nhng lung u t mi t nc ngoi vo Vit Nam.
65
55
50
48
110
90
91
75
125
110
110
90
300
250
250
150
Trc 2012
Sau 2012
Trc 2012
Sau 2012
Din tch ph bin ca cn h (m2)
Nh
m
1
N
h
m 2
30.73%48.11%
31.16%
24.49%
36.99%26.60%
1.13% 0.81%
Trc 2010 Sau 2010
Ngun cung cho bn t nm 1999 ti Q2/2014
Hng sang
Cao cp
Trung cp
Bnh dn
Nhm 1 (cao cp hng sang); Nhm 2 (bnh dn trung cp)
(Ngun: CBRE Vit Nam)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 37 www.fpts.com.vn z
Hin Officetel ang c nhng doanh nghip BS ln nh Novaland, Vingroup pht trin
mt s d n cao cp nh Sunrise City, The Prince, Vinhomes Central Park
Cn h Officetel (d n Sunrise City, Q.7, TPHCM)
Gi mua:
36 triu VN/m2
so vi Gi mua cn h thng thng cng d n:
30 50 triu VN/m2
Gi kinh doanh cho thu:
15 25 USD/m2/thng
so vi
Gi thu trung bnh cn h dch v khu vc TPHCM
Hng A: 30 USD/m2/thng
Hng B: 24 USD/m2/thng
Gi thu vn phng trung bnh khu vc TPHCM
Hng A: 47 USD/m2/thng
Hng B: 27 USD/m2/thng
(Ngun: FPTS tng hp & phn tch)
Cc dng tin ang quay li th trng BS
Tn dng ngn hng vn chim t trng ln nht
BS hin l lnh vc tim nng m cc ngn hng ang y mnh cho vay nhm gii phng ngun
tin huy ng qu ln trong kt st ca mnh. Cui thng 8/2014, d n cho vay BS tng 9,85%
so vi u nm, cao hn mc tng chung ca nn kinh t (5,82%) v nhiu khu vc ang c
u tin nh nng nghip nng thn (+6,1%), cng nghip h tr (+6,12%), xut khu (+4,37%),
doanh nghip nh v va (+2,57%).
Nhn nh v trung di hn, k vng tn dng ngn hng s c thanh lc khi n xu tr v
mc di 3% bng cc bin php khi thng th trng BS v mi trng u t, ngun vn tn
dng ti tr cho BS cng t quay tr li mnh m hn. Thm vo , vic y nhanh gi h
tr 30.000 t cng s h tr tch cc cho dng vn vo th trng.
39 50 47 135 115
219 235 204 229 262 292
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T9/2014
Ngh
n t V
N
(Ngun: NHNN, FPTS tng hp)
Tnh hnh tn dng
Tng d n D n cho vay BS % Cho vay BS/Tng d n
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 38 www.fpts.com.vn z
Dng vn FDI vn c k vng tng mnh
Nm 2014, Kinh doanh BS vn thuc top 2 ngnh thu ht vn FDI vi 35 d n ng k mi,
tng vn u t cp mi v tng thm l 2,54 t USD (chim 12,6% tng FDI). Hn Quc, Hng
Kng, Nht Bn, Singpore vn l cc quc gia dn u v tng vn u t vo Vit Nam.
Mt s d n BS c vn FDI ln
D n V tr Ch u t Vn u t
(triu USD)
Smart Complex TPHCM Lotte (Hn Quc) 2.000
Samsung TPHCM Samsung (Hn Quc) 1.000
Amata City ng Nai Amata (Thi Lan) 530
Khu ngh dng Alma Khnh Ha Alma Group (Israel) 300
Khu th Ty H Ty H Ni Hn Quc 234
Chung c P.22 Bnh Thnh TPHCM Sun Wah Vietnam Real Estate
Limited (Hong Kong) 200
Ascendas TPHCM Ascendas (Singapore) 130
Khu ngh dng Flowers Cam Ranh
(Khnh Ha) State Development (Nga) 89
(Ngun: FPTS)
Kiu hi di do vn l mt trong nhng knh dn vn hiu qu ca Vit Nam
Trong nm 2013, Vit Nam nhn c 11 t USD v nm trong top 10 nc trn th gii nhn
c lng kiu hi ln nht. Lng vn tim nng ny vn s tng mnh trong cc nm sp ti
v mt trong nhng mi quan tm hng u ca kiu bo l BS trong nc. Tnh n cui thng
5/2014, kiu hi chuyn v khu vc TPHCM t 1,6 t USD, trong 21% chy vo BS tng
ng hn 7.100 t ng.
Tuy nhin, do Vit Nam ang trn hi nhp vi quc t nn nhng nguy c v nn ra tin
xuyn quc gia thng qua kiu hi cng nn c lu tm v c cc chnh sch ph hp.
1.85 0.95 1.27
13
20
35
0
5
10
15
20
25
30
35
40
-
5
10
15
20
25
2012 2013 2014
D
n
T U
SD
(Ngun: Cc u t nc ngoi - B KH&T)
FDI vo lnh vc BS giai on 2012 - 2014
Tng vn FDI ng k FDI vo BS S d n BS mi
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 39 www.fpts.com.vn z
c nhng chuyn bin tch cc trong vic ti c cu u t cng
K t u nm 2014, Kho Bc Nh Nc huy ng c 165.169 t ng tri phiu Chnh
ph. Ngy 11/09/2014, Kho Bc Nh Nc tip tc huy ng thm 6.000 t ng tri phiu Chnh
ph vi cc k hn t 5 15 nm. Ngun vn huy ng d kin s c dng h tr gii quyt,
tho g kh khn trong lnh vc u t cng, v ngnh BS s c hng li ln khi Chnh ph
tip tc y mnh u t vo CSHT.
Lng vn ln vn ang nm trong khu vc dn c
Giai on khng hong 2008 - 2009 ca nn kinh t cng l thi im nhiu nh u t thu hp
hot ng. Gi tin vo ngn hng c cho l gii php an ton, t ri ro hn. Khi th trng
qua giai on kh khn l lc nhng knh u t quen thuc nh BS, chng khon bt u thu
ht c s quan tm tr li. S d tin gi t dn c n cui thng 12/2014 t 2.578.277 t
VN (+20,14% YoY), gp hn 33 ln gi tr tn kho BS theo bo co ca B Xy Dng, nn k
vng mt phn ngun vn ny s chy vo nng th trng BS trong thi gian ti.
Trong trung di hn, tip tc c nhng gii php hin ang c nghin cu nhm tho g
kh khn v to c hch cho th trng BS nh ti th chp BS v pht trin cc Qu u
t tn thc BS (REITs). Nu c ban hnh v trin khai trong thc tin, mt lng tin ln
s c huy ng nh nhng ngun lc ny, tuy nhin cng cn s phc hi song song t
th trng ti chnh.
Kinh t v m n nh
Nm 2014 c th coi l nm bn l ca Chnh ph trong vic a ra nhng ci cch hnh chnh
cng nh chnh sch v m nhm gii quyt nhng vn bc thit ca nn kinh t nh ti cu
trc h thng ngn hng, gii cu th trng BS, c phn ha doanh nghip nh nc...
T y, tng trng kinh t phc hi, sc mua ci thin v lm pht c kim ch l nhng tin
v cng quan trng vc dy th trng BS.
Dn s tr & Qu trnh th ha nhanh
Dn s Vit Nam vn s pht trin nhanh chng trong thi gian ti vi i ng lao ng
ng o
-
2
4
6
8
10
12
14
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014F
T U
SD
(Ngun: World Bank, FPTS tng hp)
Kiu hi chy vo Vit Nam hng nm
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 40 www.fpts.com.vn z
Vic bng n dn s thnh th s ko theo nhu cu rt ln v nh . Do vy, Chnh ph Vit Nam
nh hng giai on 2015 2020 s xy dng mi 425 triu m2 sn nh vi khong 3 triu cn
h/cn nh mi; u t xy dng 12,5 triu m2 NOXH ti khu vc th, p ng c bn nhu cu
v nh , gp phn nng cao cht lng cuc sng ca ngi dn v m bo an sinh x hi.
Tuy nhin, mc tiu sn nh bnh qun cho mi ngi dn ti th t 26 m2/ngi (2015) v
29 m2/ngi (2020), vn cn rt khim tn so vi cc quc gia pht trin.
Theo Tng cc thng k Trung Quc, tng gi tr u t xy dng nm 2012 khu vc thnh th
t hn 18.300 t USD vi tng din tch sn ang xy dng hn 1 triu ha (614.991ha cho nh
). V th, d l quc gia ng dn nht th gii, Trung Quc phn no ci thin c khng
gian sng ca ngi dn t 29 m2/ngi (2009) ln khong 33 m2/ngi (2012).
th ha l ng lc ln nht cho s pht trin ca ngnh BS, nn Vit Nam vi tc
th ha cao v mc th ha ang tng mnh hng nm l tin v cng thun
li pht trin ngnh BS
Vit Nam c mc th ha tng trng dn tng nm, d bo t 34% nm 2015 v tng ln
40% nm 2025, nhng vn ch cao hn n (37%) m thp hn nhiu so vi cc quc gia lng
ging nh Trung Quc (65%), Malaysia (80%), Indonesia (60%).
Giai on 2010 2020, tc th ha ca Vit Nam dn u trong nhm 8 quc gia Chu
ni bt c so snh, dao ng 2,68% - 3,03%. Trong chin lc pht trin th quc gia, Vit
Nam cn xy dng 335.000ha t th trong nm 2015 v n 2025 l 450.000ha (chim 1,4%
din tch t nhin c nc, trung bnh 85 m2/ngi).
20m2/ngi
30m2/ngi
40m2/ngiVit Nam 2015F
26m2 n 2021F** 25m2
Trung Quc 2012 33m2
Anh 2013 33m2
c 2013 60m2
M 2013 60m2
Sn nh bnh qun u ngi *
*: S liu tnh cho khu vc th
**: S liu tham kho t quy hoch tng pht trin thnh ph New Delhi n 2021
(Ngun: FPTS)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 41 www.fpts.com.vn z
Thanh lc v ti cu trc cc doanh nghip BS
Nm 2014 c s phn ha r nt gia cc doanh nghip trong ngnh BS, qua qu
trnh ti cu trc doanh nghip a c bt u chuyn bin nhanh hn. Cc doanh nghip
no qu kh khn mnh tay x hng tn kho, gim gi bn thm ch gn bt ti sn gii
quyt nhng vn v ti chnh. Nhng doanh nghip b rt li v khng sc ti cu trc c th
s sm a ra nhng quyt nh dt khot hn.
Vic ti cu trc ngnh BS hon ton khng n gin do c mi quan h lin i cht ch vi
cc hot ng ti cu trc ngnh ngn hng, bi l hng tn kho v n xu t cc doanh nghip
gin tip phn nh sc khe ca ngnh ngn hng ni chung. y l hu qu ca thi k cc
doanh nghip lao vo pht trin d n t nhng do vn t c hn ch nn phi i vay vi li sut
cao. Sn phm BS khng ph hp vi th trng, b tn ng khin p lc tr n tng ln.
Cc doanh nghip phi la chn gia vic t ti cu trc hoc mua bn, sp nhp. ti cu
trc, cc hot ng t t chc li h thng, ch ng b tr li ngun nhn lc, ct gim
chi ph, iu chnh chin lc kinh doanh... l bt buc trong thi im ny.
V trung di hn, vic t ti cu trc ni ti doanh nghip s din ra mnh m hn, nghin
cu k th trng trc khi tin hnh u t, m bo cung ng nhng sn phm th trng cn.
Nhm hng n mt th trng BS pht trin lnh mnh, cn c, cc doanh nghip cng cn
tm cc ngun vn khc nh t cc qu u t, t khch hng, pht hnh cc cng c n... thay
v ch trng ch vo ngun vn tn dng ngn hng. thc hin c vic ny cng cn nhiu
hn na h tr t cc c quan qun l trong vic lnh mnh ha th trng vn, minh bch hn
cc th tc hnh chnh to thun li cho cc doanh nghip.
Ln sng M&A v s hin din ngy cng ln ca cc doanh nghip ngoi
Mua bn d n l xu hng tr nn r rt trong vi nm tr li y. Th trng BS cng kh
khn, s d n c mua bn cng nhiu. y l h qu ca s phn ha cc d n tt, ngun
vn di hn vi cc d n yu km, khng c kh nng tip tc trin khai. M&A c cho l xu
hng ph hp trong iu kin th trng thi gian qua khi gii quyt kh khn cho 3 bn bao
gm: gii thot ch u t khi cc d n gii quyt kh khn ti chnh ring, to c hi tt cho
cc nh u t mi c tim lc ti chnh tt hn, v ngi mua nh cng nh c nhiu la chn
a dng hn.
34% 37%40%
43%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
2000 2005 2010 2015F 2020F 2025F 2030F
Mc th ha
Vietnam China India Indonesia
Malaysia Pakistan Philippines Thailand
3.03%
2.68%
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
5%
2000-2005 2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030
Tc th ha bnh qun hng nm
Vietnam China India Indonesia
Malaysia Pakistan Philippines Thailand
(Ngun: United Nations)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 42 www.fpts.com.vn z
Trong vi nm gn y, nhng thng v M&A c xu hng tng ln, c bit vi cc nh u t
ang quan tm vo th trng Vit Nam nh Nht Bn, Hn Quc, Singapore, i Loan do chnh
cc quc gia ny ang s hu ngun vn FDI ln vo Vit Nam. Trong , Hn Quc l nc th
hin s quan tm c bit n lnh vc BS v Xy dng.
u t ca Hn quc vo BS v xy dng
Lnh vc BS Xy dng
S d n 81 562
Gi tr (t USD) 7,0 2,4
(Ngun: Cc u t nc ngoi B KH&T, cp nht n thng 12/2014)
Tuy nhin, cc giao dch chuyn nhng thnh cng cn hn ch do mt s nguyn nhn chnh
nh: s lng cung qu nhiu trong khi th tc php l cn phc tp v nhiu vng mc, nhiu
d n c v tr khng tt, gi bn cha ph hp, kh nng ti chnh cha mnh ca ngi mua.
V mt thc t rng khng phi doanh nghip no cng thnh cng vi d n c mnh mua v,
cc doanh nghip s b mc kt d mua c d n gi r nu: khng cn i c ngun vn
ca mnh, cha tim lc di do c th vc d n dy, khng c i ng bn hng ti nng,
khng c chin lc u t hiu qu.
Trong 3 5 nm ti, cc hot ng M&A trong lnh vc BS ca Vit Nam s tip tc si
ng khi TPP c a vo thc hin cng vi dng vn FDI di do. Lut t ai 2013 (hiu lc
t 01/07/2014), cng vi Lut nh (sa i) v Lut kinh doanh BS (sa i) va c thng
qua s l mt trong nhng ng lc quan trng, gp phn h tr cc hot ng M&A c din
ra thun li hn.
(Xem cc thng v M&A ni bt 2013 2014)
BS vn l knh u t quen thuc ca ngi dn Vit Nam
Li sut tin gi hin mc thp (k hn di 9 thng khng vt qu 7%/nm) v c th gim
tip. Gi vng trong nc khng bin ng mnh trong khi gi vng th gii c d bo s duy
tr mc thp (di 1.200 USD/Oz) cho ti nm 2018. Th trng ngoi hi cha pht trin v
c qun l cht ch bi Chnh ph. Chng khon cng c k vng s khi sc nhng vn
tim n nhiu ri ro v i hi s tm hiu chuyn su nn khng phi nh u t no cng c th
tip cn. Do vy, knh u t truyn thng lu i ca mi ngi dn vi tm l t khng th
sinh ra thm l BS, s l mt trong nhng knh u t tim nng trong giai on pht trin mi
sp ti ca nn kinh t Vit Nam.
KT LUN
Ngnh BS Vit Nam c mc xut pht thp v i qua hn 20 nm vi nhiu thng trm. Nm
2014 l nm bn l cho s chuyn mnh ca ngnh BS Vit Nam vi nhng thay i ca cc
yu t ni ti c bn theo hng tch cc. Tt c nhm chun b cho mt k nguyn mi, bt
u t 2015 l lc th trng tip tc phc hi, sn sng cho giai on tng trng tng lai,
ha nhp vo l trnh pht trin tin v 2020 2025 trong chu k mi ca th trng BS ton
cu. Do , by gi l thi im tt :
Doanh nghip BS cn bng ti chnh, nh v li sn phm v u t c trng tm;
Nh u t BS (c nhn/t chc) y mnh u t vo BS;
Ngi dn mua nh hoc cho thu li;
Chnh ph ci cch th ch, hon thin php l h tr th trng BS;
Nh u t chng khon ngh v doanh thu, li nhun v u t vo doanh nghip
BS.
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 43 www.fpts.com.vn z
III. CC DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc
C rt nhiu doanh nghip hot ng kinh doanh BS nm ri rc khp c nc, d t hay nhiu,
nh hay ln th dng nh a phng no cng c doanh nghip BS (tr nhng khu vc min
ni hoang vu, dn tc thiu s). Do , vic thng k s lng doanh nghip BS ng ngha
ang hot ng trn th trng l khng d dng. Nu thng k doanh nghip theo m ngnh ngh
th c ti 4.480 cng ty c ng k kinh doanh BS trong danh sch ngnh hot ng ca mnh.
Tuy nhin, khng phi doanh nghip no cng thc s l 1 doanh nghip BS, mt s th u
t ngoi ngnh, mt s th u t theo tro lu nng st ca th trng, s khc hot ng cm
chng ch thanh l ti sn
(Xem bc tranh tng th cc doanh nghip tiu biu hot ng trong th trng BS Vit Nam)
Cc s liu chung v ngnh BS t phn ny tr v sau c tng hp t 65 doanh nghip
ang nim yt c th khng phn nh chnh xc tnh hnh ton ngnh BS Vit Nam bi cn
nhiu doanh nghip ln ni a cha ln sn v s liu cn cha tnh n cc i gia a c nc
ngoi. Tuy nhin, phn ln cc doanh nghip ang nim yt l cc doanh nghip ln v u ngnh
nn s liu tng hp ca ngnh BS c s dng trong cc phn tch di y c th c
xem l i din tham kho tng i ph hp.
(Xem thm mt s doanh nghip BS ln cha nim yt)
III 1. TNG QUAN NGNH BT NG SN NIM YT Tr v mc lc
Din bin t sut sinh li ch s ngnh BS tng ng vi ch s VN Index
K t Q4/2013, th trng BS khi sc gip gi c phiu nhiu doanh nghip BS tng mnh,
qua t sut sinh li ngnh BS thi im 31/12/2014 so vi 31/12/2012 (thi gian rt kh khn
ca th trng BS) t kh cao mc 35,60% v c lc ln ti 52,85%.
30.42%
35.60%
40.16%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
January-13 April-13 July-13 October-13 January-14 April-14 July-14 October-14
Ch s ngnh BS (Real Estate Index) c xy dng t gi 65 c phiu trong ngnh vi t trng theo vn ha th trng
(Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp)
Din bin t sut sinh cc ch s th trng (31/12/2012 - 31/12/2014)
Real Estate Index VN - Index HNX - Index
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 44 www.fpts.com.vn z
Vn ha ton ngnh BS nim yt ch chim khong 11% tng vn ha th trng
Kt thc nm 2014, c 65 doanh nghip BS ang nim yt vi tng vn ha t gn 124 nghn
t ng (chim khong 11% vn ha ton th trng chng khon).
VIC l doanh nghip c vn ha th trng ln nht (chim 52%) v cng l doanh nghip c
doanh thu & li nhun ln nht trong ngnh, b xa tt c nhng doanh nghip cn li. K n l
nhng doanh nghip vn ha ln khc trong ngnh nh KBC (5,00%), ITA (4,64%), OCH (4,05%),
IJC (2,99%), FLC (2,77%), QCG (2,15%), SJS (2,03%)
KQKD ton ngnh nm 2014 gp phn cng c cho s phc hi ca th trng BS
Tng Doanh thu thun & LNST ton ngnh BS nim yt nm 2014 t ln lt 53.237 t VN
(+40% YoY) & 6.195 t VN (-19% YoY), trong VIC ng gp 52% tng Doanh thu thun v
51% tng LNST. Tr VIC ra, khng c doanh nghip no t Doanh thu thun trn 3.000 t v
khng c doanh nghip no c LNST trn 400 t trong 3 nm gn y. Tng LNST 2014 gim so
vi 2013 l do trong nm 2013 VIC chuyn nhng Vincom A v thu v khong 4.300 t VN
Ngnh BS11%
Ton th trng89%
VN HA TH TRNG
S liu tnh trn c 2 sn HSX & HNX (Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp n 31/12/2014)
Ngnh BS65
Cc doanh nghip khc,
604
S LNG DOANH NGHIP NIM YT
KBC
ITA
OCH
IJC
FLC
QCG
SJS
DIG
NLG
HDG
PDRSCR
BCIKDH
TDC
DXG
ASM
TDH
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
-50 450 950 1,450 1,950 2,450
LN
ST
(t
VN
)
Doanh thu thun (t VN)
Tng quan Doanh thu thun, LNST v T trng vn ha cc doanh nghip trong ngnh BS (khng tnh VIC do s liu qu chnh lch)
T trng vn ha
(Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp)
-
NGNH BT NG SN
Bloomberg FPTS | 45 www.fpts.com.vn z
thu nhp ti chnh gy nn t bin bt thng trong li nhun ca VIC ni ring v ca ton
ngnh BS nim yt ni chung.
Giai on 2011 2013 l thi k m m ca th trng BS, hng ha kh bn trong khi p lc
li vay ln dn n a s cc doanh nghip BS ch ghi nhn li nhun khim tn v thm ch
nhiu cng ty l. Hin nay, cc doanh nghip BS vn cn ph thuc rt nhiu vo ngun vn ti
tr t ngn hng nn chi ph li vay vn l yu t quyt nh chi phi KQKD bi d mt bng li
sut cho vay h nhit nhng vn cn tim n nhiu ri ro. Do , nhng doanh nghip no t
s dng n vay s tip tc ghi nhn KQKD kh quan trong thi gian ti.
Hng tn kho ln v n vay cao vn s l 2 gnh nng ln hot ng kinh doanh thi
gian ti
Thng k ti chnh ngnh BS nim yt n ht nm 2014
Ch tiu
(t VN) Tng ti sn Hng tn kho
Khon phi thu
N vay Vn ch s
hu
Tng ngnh 227.558 81.760 10.228 64.798 84.203
Trung bnh ngnh 3.501 1.258 157 997 1.295
Trung v ngnh 1.182 315 75 129 487
(Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp)
10 doanh nghip c DT thun 2014 cao nht
Stt M
CK
DTT 2012
(t VN)
DTT 2013
(t VN)
DTT 2014
(t VN)
T
trng
1 VIC 7.904 18.378 27.738 52%
2 FLC 1.554 1.744 2.064 4%
3 UIC 1.512 1.594 1.703 3%
4 TDC 1.716 1.619 1.626 3%
5 HDG 930 989 1.587 3%
6 ASM 1.018 1.135 1.291 2%
7 SJS 51 631 1.142 2%
8 KBC 281 1.073 1.069 2%
9 IJC 612 615 1.036 2%
10 NLG 462 602 867 2%
10 doanh nghip c LNST 2014 cao nht
Stt M
CK
LNST 2012
(t VN)
LNST 2013
(t VN)
LNST 2014
(t VN)
T
trng
1 VIC 1.571 6.780 3.179 51%
2 FLC 36 99 356 6%
3 KBC -436 72 326 5%
4 IJC 185 162 231 4%
5 DXG 58 83 168 3%
6 ITA 33 87 159 3%
7 HDG