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BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO
Standard Internazionali di Valutazione (IVS)Market Comparison Approach (MCA)
calcolo dei prezzi marginaliDocente: geom. Antonio Ellero
CORSO PRATICANTI 2015
I PREZZI MARGINALI
Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliareesprime la variazione del prezzo totale al variare dellacaratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.caratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.
Il prezzo totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) per un immobile ad una certa data.
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in genere questa caratteristica è rappresentata dalla superficie commerciale.
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
Caratteristica DATAIl prezzo marginale della DATA consente di aggiornare il prezzo dell’immobile comparabile alla data della valutazione. Può essere positivo, negativo o nullo.positivo, negativo o nullo.Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione temporale (mensile, annuale) dei prezzi del particolare segmento di mercato immobiliare; in alternativa può essere stimato con saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale.
Quotazioni 2009 Quotazioni 2010
Esempio(saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale)
3.300,00-3.250,00
3.250,00Città
Quotazioni 2009 Quotazioni 2010
Zona Valore[euro/mq]
Zona Valore[euro/mq]
Palermo centro 3.250,00 centro 3.300,00
= 1,54%
Esempio di calcolo del prezzo marginale della DATA
PREZZO MARGINALE DATA
Caratteristica DATA
Acronimo DAT
Unitàdi misura euro/mese
Prezzo ecaratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
Tabella dei dati
Unitàdi misura euro/mese
Saggio annuo(i) Rivalutazione 1,00%
Formula PRZ * i/12
PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00
DAT [mesi] 6 7 12
p(DAT)A = 150.000 x - 0.01/12 = -125,00 euro/mesep(DAT)B = 160.000 x - 0.01/12 = -133,33 euro/mese p(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mesep(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mese
Il segno atteso della data è NEGATIVOse il saggio di variazione èPOSITIVO(incremento di prezzo) perché la caratteristica è retrograda;viceversa il segno atteso della data è POSITIVOse il saggio divariazione è NEGATIVO(decremento di prezzo).
Caratteristica SUPERFICIE
Le superfici degli immobili si possono distinguere in:- superficieprincipale relativa alla superficiedi maggior importanza
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
- superficieprincipale relativa alla superficiedi maggior importanzadell’immobile;
- superfici secondarie concernenti:- le superfici annesse relative ai balconi, alle terrazze, ecc.;- le superfici collegate relative alle soffitte, alle cantine, ecc..
Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell’immobile sono quelleesterne(cortile, spaziocondominiale,areaesterna,ecc.)quelleesterne(cortile, spaziocondominiale,areaesterna,ecc.)
Il prezzo totale degli immobili cresce all’aumentare della superficie manon in modo proporzionale per cui interpolando alcuni prezzi dimercato la curva che rappresenta il prezzo totale ha la seguenterappresentazione:
Prezzo totaley
Prezzototale
0 Superficie x
Curva del prezzo totale
PREZZO TOTALE
P
Il prezzo marginale è egualeal rapporto tra lavariazione del prezzototale e la variazionedellasuperficie
2
1P2P dellasuperficie
P2-P1 = tgβ2x2-x1
ossia geometricamente allatangentedell’angoloβ2. Si
X XSUPERFICIE
2
1 2
tangentedell’angoloβ2. Sinota subito che l’angoloβ2 èminore dell’angoloα2, lacui tangente è il prezzo medio P2.
Prezzo totalepi
σi =
Prezzo medio
Prezzo marginale
Superficie x
pi
σi =
Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzomarginale rispetto al prezzo medio della caratteristica
Prezzo marginale della superficie principale senza area esterna
σ⋅= Pp
Prezzo totale
σπ
⋅⋅+
=∑
=i
k
i
SS
Pp
21
1
Rapporto di posizione
Superficie commerciale
Nota: non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi. In presenza di un solo comparabile il rapporto di posizione deve essere stimato.
Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo SUP
Unità di misura euro/mq
Indici mercantilinoti p(BAL)/p(SUP)=0,30
Prezzo ecaratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00
Tabella dei dati
Indici mercantilinoti p(BAL)/p(SUP)=0,30
Formula
SUP [mq] 90,00 98,00 110,00
BAL mq]9,00 12,00 15,00
σπ
⋅⋅+
=∑
=i
k
i
SS
Pp
21
1
p(SUP)A = 150.000 / (90 + 0,30 x 9,00) = 1.618,12 €/mqp(SUP)B = 160.000 / (98 + 0,30 x 12,00) = 1.574,80 €/mqp(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mqp(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mq
Il prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.528,38 euro/mq
Prezzo marginale della superficie principale con area esterna
1°°°° CASO: in base all’incidenza dell’area edificataRapporto complementare
σ⋅−= cPp
)1(
TERRENO
FABBRICATO
2°°°° CASO: in base al prezzo medio dell’area edificataPrezzo medio area edificata
Superficie terreno
σπ
⋅⋅+
−=∑
=
k
iii SS
cPp
21
1
)1(
σ⋅⋅−= SpP
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi.
TERRENO
σπ
⋅⋅+
⋅−=∑=
k
iii
TT
SS
SpPp
21
1
Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE: 1° caso
Tabella dei datiPREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo SUP
Unità di misura euro/mq
Rapporto Complementare(Ct) VT /VI = 0,20
Prezzo ecaratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00
p(SUP)A = 250.000 x (1-0,20) / 150 = 1.333,33 €/mqp(SUP)B = 265.000 x (1-0,20) / 165 = 1.284,85 €/mqp(SUP)C = 280.000 x (1-0,20) / 173 = 1.294,80 €/mq
Formula Superficiecommerciale[ mq]
150,00 165,00 173,00
VF
σπ
⋅⋅+
−=∑=
k
iii SS
cPp
21
1
)1(
C
Il prezzo marginale dellaSUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mqCt = 0,20Cf = 0,80
TERRENO
VT
VI = VF + VT
Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE: 2° caso
Tabella dei datiPREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE
Acronimo SUP
Unità di misura euro/mq
Prezzo medio area edificata €/mq 100,00
Prezzo ecaratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00Tp
p(SUP)A = 250.000 - (100 x 500) / 150 = 1.333,33 €/mqp(SUP)B = 265.000 - (100 x 530) / 165 = 1.284,85 €/mqp(SUP)C = 280.000 - (100 x 560) / 173 = 1.294,80 €/mq
Formula
Superficiecommerciale[ mq]
150,00 165,00 173,00
St [mq] 500,00 530,00 560,00
VF
T
σπ
⋅⋅+
⋅−=∑=
k
iii
TT
SS
SpPp
21
1
C
Il prezzo marginale dellaSUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq
TERRENO
VT
VI = VF + VT
Prezzo marginale della SUPERFICIE SECONDARIA
Prezzo marginale della superficie secondaria
ii pp π⋅= 1
Rapporto mercantilePrezzo marginale superficie principale
Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE A BALCONI (BAL)
Tabella dei datiPREZZO MARGINALE SUPERFICIE A BALCONE
Caratteristica BALCONE
Acronimo BAL
Unità di misura euro/mq
Prezzo ecaratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
PRZ[euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00
Il prezzo marginale del balcone è calcolato moltiplicando il prezzomarginale della superficie principale (minimo dei prezzi medi per ilrelativo rapporto mercantile del balcone (0,30).Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia posto
Indici mercantili noti p(BAL)/p(SUP)=0,30
FormulaSUP[mq] 90,00 98,00 110,00
BAL[mq]9,00 12,00 15,00ii pp π⋅= 1
Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia postopari ad € 1.528,38 si procede con il calcolo del prezzo marginale delbalcone nel seguente modo:
p(BAL) = 1.528,38 X 0,30 = 458,51 €/mq
p(BAL) A, B, C = 458,51 €/mq
Prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA
Prezzo marginale della superficie del lotto
Prezzo di mercato
Incidenza area edificata
σ⋅⋅=l
Tl S
cPp
Incidenza area edificata
Rapporto di posizioneSuperficie del lotto
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi.
Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA (SUE)
Tabella dei datiPREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE ESTERNA
Caratteristica SUPERFICIE ESTERNA
Acronimo SUE
Unità di misura euro/mq
Rapporto Complementare(Ct) VT/VI=0,25
Prezzo e caratteristica
Compravendite rilevate dal mercato
UnitàA UnitàB UnitàC
PRZ [euro] 270.000,00 284.000,00 315.000,00
Formula
PRZ [euro] 270.000,00 284.000,00 315.000,00
SUE [mq] 480,00 530,00 550,00
p(SUE)A = 270.000 X 0,25 / 480 = 140,63 €/mqp(SUE)B = 284.000 x 0,25 / 530 = 133,96 €/mqp(SUE)C = 315.000 x 0,25 / 550 = 143,18 €/mq
σ⋅⋅=l
Tl S
cPp
C
Il prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA(SUE) è pari al minimo dei prezzi medi.
p(SUE) A, B, C = 133,96 €/mq
TERRENO
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)
Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica cherappresenta principalmente il grado di deperimento fisico di unimmobile. Il suo compito consiste nel tenere conto della
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto dellacondizione dello stato di manutenzione e di conservazionedell’immobile.Si misura attraverso dei nomenclatori.
OTTIMOLe condizioni di conservazione dell'immobile sono nello stato originario e talida non dover richiedere alcuna opera di manutenzionené ordinaria né
Nomenclatori
3
SCADENTE
NORMALE
OTTIMO
L'immobile presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di unorganico intervento diconsolidamento delle strutture e/o l'esecuzione di sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali(consolidamento fondazioni, risanamento e/o rifacimento strutture verticali e orizzontali), nonché il rifacimento anuovo di tutte le finiture per il ripristino dell’ordinaria e originaria funzionalità dell'unità abitativa (rifacimento intonacie tinteggiature, sostituzione pavimenti e infissi)
L’unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppursono presenticontenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati(ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimenti e riparazione infissi)
da non dover richiedere alcuna opera di manutenzionené ordinaria néstraordinaria
2
1
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)
Il prezzo marginale dello stato di manutenzione è pari all’incrementodi valore dell’immobile nel passare da uno stato inferiore a unosuperiore. Il prezzomarginale dello statodi manutenzione
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
superiore. Il prezzomarginale dello statodi manutenzione corrisponde all’ammontare del costo dei lavori necessari perconsentire il passaggio da una classe (stato di manutenzione) all’altra.
OTTIMO
Importo lavori
3
NORMALE
SCADENTE1
2 NORMALE
Importo lavori
Esempio di calcolo del prezzo marginale dello STATO DI MANUTENZIONE (STM)
PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE
Caratteristica MANUTENZIONE
Acronimo STM
Unitàdi misura euroUnitàdi misura euro
Importo LavoriCosto intervento
Da 1 a 2 = 15.000euro
Da 2 a 3 = 10.000euro
Da 1 a 3 = 25.000euro
OTTIMO
10.000 €
3
SCADENTE
10.000 €
1
2 NORMALE
15.000 €
p(STM) da 1 a 2 = 15.000 europ(STM) da 2 a 3 = 10.000 europ(STM) da 1 a 3 = 25.000 euro
Caratteristica SERVIZI
Il prezzo marginale dei servizi è pari all’incremento di valoredell’immobile nel disporre di un ulteriore servizio.Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impianto
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impiantodeprezzato considerando la durata e la vetustà (costo di ricostruzionedeprezzato).EssendoC il costo di impianto a nuovo(€ 7.000,00), t la vetustà(10 anni), n la vita utile (25 anni), il prezzo marginale dei servizi è pari a:
−⋅= t
CCt 1 vetustà
−⋅=n
CCt 1
euro200.425
101000.7 =
−⋅
vita utile
Costo imp. a nuovo
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI
Il prezzo marginale degli impianti è pari all’incremento di valore dell’immobile nel disporre della dotazione di impianti nello stato in cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il relativo costo di costruzione a nuovo, deprezzato, considerando la durata e la vetustà. Gli impianti tecnologici si classificano in impianti ad uso esclusivo e impianti ad uso condominiale.
1PRESENTE
Se l’impianto è condominiale, l’aggiustamento viene stimato in base alla quota di proprietà.
ASSENTE0
1
Costo dei lavori (a nuovo)
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI
EssendoC il costo di impianto a nuovo(€ 20.000,00), t la vetustà(15 anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è pari
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è paria:
−⋅=n
tCCt 1 vetustà
vita utile
Costo imp. a nuovo
euro000.1030
151000.20 =
−⋅nuovo
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Il livello di piano è una caratteristica posizionale che tiene conto del livello di piano ove è collocato l’immobile. La variazione di prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano può essere positiva, in genere in presenza di un ascensore, nulla e negativa in genere in assenza dell’ascensore.
Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio divariazione (l) dei prezzi del particolare segmento dimercato immobiliare. Talvolta il mercato indica unprezzo marginalea forfait per ogni piano di differenzaprezzo marginalea forfait per ogni piano di differenza
4°°°°piano = 150.000 euro5°°°°piano = 165.000 euro(165.000 – 150.000) / 150.000 = 0,10 (10%)
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazionel tra il prezzo totale Pl delpiano considerato e il prezzo P(l+1) del piano superiore
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
ll PPl
−= +1
Se l’immobile da valutare si trova a un piano superiore a quellodell’immobile di confronto o sullo stesso livello, il prezzomarginale pl+1 del livello di piano è pari a:Pl+1 = P x l
Sel’immobile da valutare si trova a un piano inferiore
l
ll
P
PPl
−= +1
Sel’immobile da valutare si trova a un piano inferiorea quello dell’immobile di confronto, il prezzo marginalep l-1 del livello di piano è pari a:
Il segno del prezzo marginale varia in presenza o assenza di ascensore.
l
lPPl +
⋅=− 11
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che
Formula
Edificio con ascensore Edificio senza ascensore
Subject
Comparabile
Comparabile
Subject
Subject
Comparabile
Comparabile
Subject
l
lPPl +
⋅=− 11 l
lPPl +
⋅=+ 11lPPl ⋅=+1 lPPl ⋅=−1