Betriebskosten von A-Z

Abflussprinzip Abflussprinzip heißt: Sie stellen in Ihre Betriebskosten-Abrechnung alle in dem Abrech-nungszeitraum tatsächlichen bezahlten Rechnungen ein. Ganz gleich, ob die Kosten den laufenden, einen abgelaufenen oder einen noch nicht abgelaufenen Abrechnungszeitraum betreffen. Beispiel: Sie erhalten die Grundsteuerabrechnung immer für den Zeitraum April 2005 bis März 2006. Die bezahlen Sie im April 2006. Sie rechnen für 2005 über die Betriebskosten ab. In Ihre Betriebskosten-Abrechnung dürfen Sie nur die Kosten für die 9 Monate April 2005 bis Dezember 2005 einstellen. Teilen Sie also den Grundsteuerbetrag durch die 12 Monate und multiplizieren Sie das Ergebnis mit den 9 Monaten. Vergessen Sie aber nicht, für Ihre Betriebskosten-Abrechnung 2006 noch die 3 Monate Januar bis März 2006 hinzuzuaddieren! Was Sie wissen sollten: Rechnen Sie Ihre Betriebskosten nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip ab, dann kann Ihnen Ihr Mieter nichts anhaben. Diese Vorgehensweise ist eindeutig zulässig! Schon eher in Streit geraten können Sie mit Ihrem Mieter, wenn Sie nach dem Abflussprinzip abrechnen. Einige Gerichte sehen diese als unzulässig an. Schade, denn diese Abrechnungsweise ist für Sie als Vermieter weniger zeitaufwändig. Wollen Sie deshalb bestimmte Kosten nach dem Abflussprinzip abrechnen, sollten Sie sich mit Ihrem Mieter nachweisbar darüber einigen. Abfluss-Sieb Ob Sie das Reinigen eines Abfluss-Siebs auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Flachdach umlegen dürfen, ist streitig. Wichtig: Diese Reinigungskosten müssen unter „Sonstige Kosten“ separat aufgeführt werden. Ablesekosten Umlegbar ja, sofern es um den Wasserzähler oder die Messgeräte für die Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten geht. Nicht umlegbar dagegen bei allen anderen Betriebskosten, weil diese dann zu den nicht auf Wohnraummieter umlegbaren Verwaltungskosten zählen. Ablesetermine, versäumte Verweigert der Mieter an 3 aufeinander folgenden Terminen das Ablesen der Heizkosten, liegt ein „zwingender Grund“ im Sinne von § 9 a Heizkostenverordnung vor. Das bedeutet, dass Sie die Heizkosten schätzen dürfen (AG Brandenburg, Urteil v. 4.10.2004 – 32 (33) C 110/04, NZM 2005, S. 257).

Der Vermieter ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung verpflichtet, die Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten. Daraus wird die Pflicht des Mieters hergeleitet, dem Vermieter bzw. Bevollmächtigten den Zutritt zum Ablesen der Geräte zu ermöglichen. Tut er das nicht, darf sein Verbrauch geschätzt werden. Wichtig: Die Ablesung muss rechtzeitig – also mindestens 1 Woche vorher – angekündigt werden. Ableseprotokoll Hat Ihr Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, haben Sie gute Karten: Dies wertet das Gericht als Indiz dafür, dass die Ablesung korrekt ist. Dann ist Ihr Mieter am Zug. Er muss beweisen, dass der abgelesenen Wert tatsächlich falsch ist (OLG Köln, GE 1986, S 341). Das Landgericht Berlin geht sogar so weit, dass es die Unterschrift unter dem Ableseprotokoll als Schuldanerkenntnis wertet (ZMR 1997, S. 156). Übrigens: Hat Ihr Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, muss er bei einem Streit darlegen und beweisen, dass Ihr Abrechnungsprotokoll falsch ist. Abrechnung, bezahlte Bezahlt Ihr Mieter vorbehaltlos Ihre Abrechnung, ist das ein deklaratorisches Schuld-anerkenntnis. Die Folge: Ihr Mieter ist mit späteren Einwendungen ausgeschlossen! Der Mieter verzichtet damit auf tatsächliche und rechtliche Einwände, die er bereits zum Zeitpunkt des Bezahlens kannte bzw. aus den Abrechnungsunterlagen hätte erkennen können (AG Wedding, Urteil v. 26.2.2002 – 16 C 473/01, GE 2002, S. 536). Abrechnungsfrist Das ist der Zeitraum, innerhalb dem Sie über Ihre Betriebskosten abrechnen müssen. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt 1 Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist halten Sie ein, wenn die Abrechnung bei Ihrem Mieter bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes im Briefkasten liegt. Die Abrechnung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2005 muss also bis spätestens zum 31.12.2006 bei Ihrem Mieter sein. Vorsicht: Schicken Sie Ihre Abrechnung bitte frühzeitig los. Geht sie Ihrem Mieter erst am Silvesterabend zu, ist das zu spät (AG Köln, Urteil v. 21.4.2005 – 210 C 31/05, NZM 2005, S. 740). Wichtig: Diese Abrechnungsfrist ist für Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Versäumen Sie diese Frist, dürfen Sie keine Betriebskosten mehr nachfordern! Das gilt nicht, wenn Sie Ihre Abrechnung wegen eines inhaltlichen Fehlers nachbessern

müssen: Sofern Ihre erste Abrechnung fristgerecht beim Mieter eingegangen ist, dürfen Sie auch nach Ablauf der Jahresfrist noch einen falschen Umlageschlüssel korrigieren (BGH, Urteil v. 17.1.2004 – VIII ZR 115/04). Allerdings: Kommt nach der Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus, bleibt es bei dem niedrigeren, zuerst berechneten Nachzahlungsbetrag! Wichtig zu wissen: Zahlt Ihr Mieter auf eine verspätete Abrechnung, müssen Sie ihm das Geld wieder zurückzahlen (BGH, Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 94/05)! Vermieten Sie Gewerberaum, sollten Sie ebenfalls innerhalb 1 Jahres abrechnen. Denn schon das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Jahresfrist für einen Gewerberaum-Mieter als zulässig erkannt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.11.1997, 24 U 216/96, ZMR 1998, S. 219). Abrechnungsinhalt Laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 23.11.1981, WM 1982, S. 207) muss Ihre Betriebskosten-Abrechnung diese Punkte enthalten: � Die zusammengestellten Kosten � Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels � Die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils � Die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen Zudem muss Ihre Abrechnung nachvollziehbar und verständlich sein. Bemühen Sie sich also um eine übersichtliche, klare und widerspruchsfreie Abrechnung. Erläutern Sie Ihre Abrechnung, wenn Sie das Gefühl haben, der Inhalt Ihrer Abrechnung ist ohne die Erläuterung unverständlich. Stellen Sie jeden Rechenschritt, der nötig ist, um auf den Zahlungsbetrag des Mieters zu kommen, rechnerisch nachvollziehbar dar. Halten Sie sich vor Augen: Ist Ihre Abrechnung nicht nachvollziehbar, wird der aus der Abrechnung abgeleitete Nachzahlungsanspruch erst gar nicht fällig. Um an das Geld zu kommen, müssen Sie dann Ihre Abrechnung nachbessern. Abrechnungskosten Abrechnungskosten sind nicht umlagefähig. Eine Ausnahme gilt nur bei den Heizkosten, wenn Sie Heizkostenverteiler installiert haben, und bei den Wasserkosten, wenn Sie Einzelwasserzähler verwenden. Berechnen Sie hier die Kosten pro Mieter, dürfen Sie die Kosten dafür auf die Mieter umlegen (§ 2 Nrn. 2 und 3 der Betriebskostenverordnung). Ansonsten können Sie die Kosten für die Erstellung der Betriebskosten-Abrechnung nicht auf die Mieter umlegen (AG Köln, ZMR 1996, S. 269). Das gilt auch, wenn Sie z.B. die Strom-kosten, die auf mehrere Zwischenzähler laufen, auf die jeweiligen Mieter umlegen.

Das Gleiche gilt, wenn Sie beispielsweise die Hausmeisterabrechnung von einem Steuer-beratungsbüro durchführen lassen. Das sind typische Verwaltungskosten, die nicht umlegbar sind! Abrechnungsreife Die Abrechnungsreife beginnt nach Ablauf der Abrechnungsfrist und endet mit dem Ende der Abrechungsfrist. Abrechnungsreife bedeutet, dass Ihre Abrechnung bereits überfällig ist. Ist Ihre Abrechnung also „reif“ kann Ihr Mieter Sie auf Abrechnungserteilung verklagen oder sogar seine Vorauszahlungen für das laufende Jahr zurückhalten. Abrechnungssäumigkeit Als Wohnungsvermieter müssen Sie innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeit-raums über die Betriebskosten abrechnen. Versäumen Sie die Frist, muss Ihr Mieter keine Betriebskosten mehr nachzahlen. Daneben hat Ihr Mieter noch die folgenden Rechte: � Er kann Sie auf Abrechnungsverteilung verklagen

� Er kann die laufenden Vorauszahlungen so lange zurückhalten, bis Sie endgültig

über den vorangegangenen Abrechnungszeitraum abgerechnet haben. Mit dem Abrechnungs-zeitraum legen Sie fest, von wann bis wann Sie über die Betriebskosten abrechnen. Er darf nicht länger als 12 Monate sein. Er beginnt meist im Januar und endet im Dezember des-selben Jahres – das ist aber nicht zwingend! Sie können den Abrechnungszeitraum auch z. B. von März bis Februar laufen lassen. Alle in diesem Zeitraum entstandenen Betriebs-kosten könne Sie auf Ihren Mieter umlegen.

Abrechnungszeitraum Mit dem Abrechnungszeitraum ist es so: Er darf maximal 12 Monate betragen. Es muss nicht das Kalenderjahr sein – Sie können also getrost die Heiz- oder Betriebskosten von April bis März abrechnen. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum nur, wenn Sie dafür einen wichtigen Anlass vorweisen können. Ein Vermieter- bzw. Eigentümerwechsler zählt allerdings nicht als wichtiger Anlass (LG Berlin, Urteil v. 11.2.2005 – 65 S 342/04, GE 2005, S. 433). Eine Betriebskostenabrechnung wegen Eigentumswechsel ist nicht rechtens Der Mieter hat grundsätzlich den Anspruch auf Abrechnungserteilung gegenüber demjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Abrechnung, unterlassene

Rechnen Sie jahrelang nicht über Ihre Betriebskosten ab, verspielen Sie nicht nur Ihre Nach-zahlungen, sondern Sie ändern damit auch stillschweigend Ihren Mietvertrag – leider zu Ihren Ungunsten. Aus den Vorauszahlungen wird dann eine Pauschale. Das Amtsgericht Hamburg sieht es ebenso (AG Hamburg, Urteil v. 23.2.2005 – 39 C 78/04, ZMR 2005, S. 873). Zwar änderte sich allein durch Schweigen oder Nichtstun nicht bereits ein Vertrag. Ausnahmsweise gilt jedoch in einem Dauerschuldverhältnis – wie dem Mietvertrag – etwas anderes, wenn besondere Umstände hinzutreten. Schaffen die für die andere Seite einen Vertrauenstatbestand, muss sich der Vermieter daran festhalten lassen. Im Hamburger Fall ließen sich beide Seiten 15 Jahre lang auf einen anderen Abrechnungs-modus ein als vereinbart. Beide Seiten akzeptierten das rügelos als korrekt. Beide Seiten durften auch davon ausgehen, dass weder der Mieter noch der Vermieter einseitig von dieser jahrelangen Abrechnungspraxis wieder abweichen und zu der ursprüng-lich vertraglich vereinbarten Jahresabrechnung statt einer Pauschale zurückzukehren. Als Vermieter bleibt Ihnen jetzt nur eines: Sie können nach § 560 BGB Abs. 1 BGB nur versuchen, Ihre Pauschale zu erhöhen, um Ihre tatsächlichen Betriebskosten wenigstens etwas abzudecken! Abrechnung, Verspätungsgründe Versäumen Sie als Wohnungsvermieter die Abrechnungsfrist, können Sie keine Betriebs-kosten mehr nachfordern. Einzige Ausnahme: Sie haben die Verspätung nicht verschuldet. Als unverschuldete Verspätung zählt z. B., wenn Sie Ihre Abrechnung rechtzeitig zur Post gegeben haben, es dort aber zu einer unerwarteten Verzögerung kommt. Oder wenn Sie sich noch mit einem Lieferanten über seine Rechnungen streiten müssen und Sie deshalb nicht fristgerecht abrechnen können. In diesem Fall sollten Sie aber Ihrem Mieter mitteilen, dass und warum sich Ihre Abrechnung verzögert. Abschreibungskosten Ihre Abschreibungskosten können Sie genauso wenig auf Ihre Mieter umlegen wie Herstellungs-, Modernisierungs-, Kapital-, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten. Abwasserkosten Nicht nur die Gebühren für öffentliche, sondern auch die Kosten für eine private Haus- und Grundstücksentwässerungsanlage sind umlagefähig. Die entstandenen Kosten für die öffent-liche Entwässerungseinrichtung wird auch vielerorts Kanalgebühr genannt. Diese Gebühren sind unstreitig auf den Mieter umlegbar. Mancherorts wird eine einheitliche Gebühr für das Abführen des Schmutzwassers des Hauses und des Oberflächenwassers erhoben. Teilweise wird auch eine extra

Gebühr für das Ober-flächenwasser ausgewiesen. An der Umlagefähigkeit der Kosten ändert dies aber nichts! Nicht zu den Entwässerungskosten zählen die Kosten , die Ihnen für einen Installateur ent-stehen, der Ihnen eine Rohrverstopfung im Haus beseitigt! Das Gleiche gilt für vorbeugende Rohrreinigungskosten. Die zählen zu den nicht umlegbaren Wartungskosten. Wichtig: Diese Kosten können nur umgelegt werden, wenn sie unter „sonstige Kosten“ aufgeführt sind Von Ihrer Betriebskosten-Abrechung müssen Sie auch die Kosten für den einmaligen Kanalanschluss abziehen. Ameisenbeseitigung Die Kosten dafür zählen zu den Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Das betrifft aber nur die Kosten, die für die Ungezieferbekämpfung auf Gemeinschaftsflächen anfallen. Also z. B. wenn Sie eine Ameisenstraße im Hausflur oder auf dem Trockenspeicher bekämpfen. Nicht dagegen die Kosten, die für die Beseitigung innerhalb der Mieträume anfallen. Amtsgericht Als 1. Instanz zuständig für alle Wohnungsmietsachen (§ 23 Nr. 2 a GVG) und für alle Gewerbemietsachen, deren Streitwert unter 5 000 Euro liegt (§§ 23 Nr. 1, 71 GVG). Das Landgericht ist für Gewerberaum-Streitigkeiten zuständig, sofern es um einen Zahlungsanspruch geht und der Streitwert 5 000 Euro übersteigt. Anerkenntnis Bei Wohnraum ist im Mietvertrag eine Klausel, wonach Ihre Abrechnung als anerkannt gilt, wenn Ihr Mieter nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, unwirksam. Sie verstoßen gegen § 308 Nr. 5 BGB, weil dies als unzulässiger Einwendungsverzicht des Mieters gesehen wird. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist der Mieter dazu berechtigt, seine Einwendungen noch innerhalb 1 Jahres nachdem ihm die Abrechnung zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Rechnungen sind laut der Vorschrift unwirksam. Anliegergebühr Diese zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i.S.d. Betriebskostenverordnung und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Anschaffungskosten Die Anschaffungskosten für Anlagen und Geräte dürfen Sie nicht umlegen. Diese werden meist noch zu den Baukosten gezählt. Einzige gesetzlich geregelte Ausnahme: die Erneuerungskosten bei der Gartenpflege.

Jetzt hat ein Berliner Gericht eine Lanze für die Vermieter gebrochen: Die Kosten für den Kauf eines Schneeräumgeräts und eines Laubsaugers durfte ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000 – 62 S 463/99, GE 2000, S. 539). Die Begründung der Richter: Nach § 20 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen des Eigentümers. Ob sich der Kauf eines Schneeräumgeräts noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich in erster Linie nach der Größe der Wohnanlage. Ebenso spielen die Gegebenheiten der zu räumenden Gemeinschaftsfläche, die klimatischen Verhältnisse und der Preise der Maschinen eine Rolle. Der Berliner Vermieter hatte Glück: Weil es sich um eine größere Wirtschaftseinheit handelte, ließ ihm das Gericht die Anschaffungskosten durchgehen. Ausweislich der Betriebskosten-Abrechnung handelte es sich um eine Wohnanlage mit insgesamt 13 218 m² Wohnfläche. Doch Vorsicht: Legen Sie die Anschaffungskosten von maschinellen Arbeitshilfen als Betriebskosten um, beißen Sie damit nach wie vor bei vielen Amtsgerichten auf Granit. Obwohl laut Gesetz nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung Sachleistungen des Eigentümers umlagefähig sind, sofern dadurch Betriebskoten eingespart werden können. Gute Karten haben Sie im Streitfall also nur dann, wenn es sich um eine größere Wirtschafts-einheit handelt. Pech hatte ein Vermieter, der die Kosten für einen Häcksler auf seine Mieter umlegen wollte. Das Gericht lehnte die Umlage ab (AG Starnberg, Urteil v. 17.9.2002 – 1 C 1209/02, NZM 2002, S. 910). Anschlussgebühren Die Kosten für den Anschluss an das kommunale Wassernetz sind keine laufenden Kosten i.S.d. Betriebskostenverordnung. Ebenso wenig die Kosten für den Anschluss an die Fernheizung. Anstricharbeiten Lassen Sie den Hausflur, die Fassade oder das Treppengeländer neu streichen, handelt es sich dabei um nicht umlegbare Instandhaltungskosten. Aperiodische Kosten Darunter sind Aufwendungen zu verstehen, die nicht jährlich, sondern nur alle paar Jahre, also in unregelmäßigen Abständen, anfallen. Diese Kosten können Sie entweder „in einem Aufwasch“ im Jahr ihres Anfalls auf den Mieter umlegen oder Sie können sie auf mehrere Jahre verteilen. Ein typisches

Beispiel dafür sind die Kosten für den Austausch eines Wasserzählers oder für das Fällen von Bäumen. Aufzug Auf Ihren Mieter können Sie folgende Kosten umlegen: � Den Betriebsstrom, � die Kosten für die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Reinigung und

Pflege, � die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, � die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit, � die Kosten, die Sie für die Einstellung durch einen Fachmann aufwenden müsse. Wichtig: Lassen Sie den Fahrstuhlschacht reinigen, fällt das unter die Rubrik „Reinigung des Aufzugs“. Dagegen gehört das Reinigen des Fahrstuhls selbst und der Türen zur Hausreini-gung. Nicht umlegen können Sie dagegen die Kosten für den Stördienst (AG München, WM 1978, S. 87). Ebenso wenig die Kosten, die für die Instandsetzung und für die Lieferung von Ersatzteilen anfallen (AG Hamburg, WM 1987, S. 274). Aufzug, Betriebsstörung Ob eine Betriebsstörung noch unter die Wartungskosten fällt, hängt davon ab, ob sie im Rahmen einer ohnehin fälligen Wartung mit behoben werden kann (LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004 – 13 S. 265/03, WM 2004, S. 717). Bleibt der Aufzug einmal stecken, sind sich die Gerichte nämlich uneins, ob Sie die Kosten dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen. Aufbewahrungsfrist

Wie lange Sie Betriebskosten-Rechnungen aufbewahren müssen, klärte das Amtsgericht Hamburg: Orientieren Sie sich hier an den Aufbewahrungsfristen für Belege im Steuer- und Handelsrecht. § 257 Abs. 4 HGB sagt:

Mindestens 6, maximal 10 Jahre müssen Sie Abrechnungsunterlagen aufbewahren. Gleiches gilt für "alte" Mietverträge und sonstige mietrechtlich rechtserhebliche Erklärungen (AG Hamburg, Urteil v. 17.7.2002, 46 C 74/02, WM 2002, S. 499).

Aufzugskosten, Erdgeschossmieter Eine Mietvertragsklausel, die auch den Erdgeschossmieter dazu verpflichtet, sich an den Aufzugskosten zu beteiligen, ist wirksam (AG Köln, Urteil v. 8.10.1997 - 220 C 137/97, WM 1998, S. 233). Sie ist weder überraschend noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen. Schließlich konnte sich der Mieter vor Mietvertragsabschluss von dem vorhandenen Aufzug überzeugen. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter der Erdgeschosswohnung den Aufzug nicht einmal zwecks Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen nutzen kann. Ausschlaggebend ist allein, dass Sie dem Mieter den Aufzug mitvermietet haben

und ihn deshalb auch betriebsbereit halten müssen. Denn Ihr Mieter kann den Aufzug jederzeit nutzen - wenn auch nicht, um in seine Wohnung zu gelangen. Dennoch Grund genug, um auf den Mieter die jährlich anfallenden Aufzugskosten sowie die Kosten für die Wartung und den Strom umzulegen. So hat erst kürzlich wieder das Landgericht Augsburg entschieden (Urteil v. 21.1.2003, 4 S 3689/02, WM 2003, S. 270). Aufzugskosten, Stördienst Bleibt der Aufzug einmal stecken, sind sich die Gerichte uneins, ob Sie die Kosten dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen. Das Landgericht Duisburg unterschied danach: Kann die Betriebsstörung im Rahmen einer ohnehin anstehenden Wartung ohne Mehraufwand mit beseitigt werden, ist der Rechnungs-betrag umlegbar. Schließlich wird der Mieter dadurch nicht mehr belastet, als wenn der Monteur lediglich die Wartungsarbeiten durchgeführt hätte. Werden dagegen wiederholt Betriebsstörungen durch Wartungen behoben, dürfen die Kosten nicht auf die Betriebskosten-Abrechnung des Mieters. In diesem Fall muss sich der Vermieter an die ausführende Firma halten: Die muss ordentlicher arbeiten, damit nicht so oft Wartungsarbeiten anfallen (LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004 – 13 S 265/03, WM 2004, S. 717). Was Sie wissen müssen: Bei Vollwartungsverträgen kann ein Mieter die Kosten um 50% kürzen Bankgebühren Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Sie dürfen sie aber nicht auf Ihren Mieter umlegen. Baumfällkosten Ob und wann Sie das Fällen eines Baums im Garten auf die Mieter umlegen dürfen, ist umstritten. Eine klare Linie zog jetzt das Amtsgericht Düsseldorf. Es ging dabei um einen Baum, der Mitmietern im gleichen Haus die Licht- und Luftzufuhr abschnitt. Deswegen wurde der Baum gefällt. Die Kosten dafür setzte der Vermieter den Mietern auf die Abrechnung – zu Recht, wie ihm das Gericht bestätigte (AG Düsseldorf, Urteil v. 19.7.2002 – 33 C 6544/02, WM 2002, S. 498). Die Kosten gehören laut Gericht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Denn dazu zählt auch das Beseitigen durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Müssen Sie allerdings einen Baum nur entfernen, weil sich Ihre Nachbarn über den Sicht- und Lichtmangel beschweren, dürfen Sie die Kosten nicht auf Ihren Mieter umlegen.

Steht der Baum zu nah am Haus und müssen Sie befürchten, dass die Wurzeln Ihr Mauerwerk beschädigen, sind die Fällkosten ebenfalls nicht umlegbar (AG Sinzig, Urteil v. 18.2.2004 – 14 C 879/03, ZMR 2004, S. 829). Belegeinsichtsrecht Der Mieter von „normalen“ Wohnungen kann nicht vom Vermieter verlangen, dass er ihm Belegkopien schickt (BGH, Urteil v. 8.3.2006 – VII ZR 78/05). Nur Mieter von preisge-bundenem Wohnraum steht dieses Recht nach § 29 Abs. 2 Satz 1 zu. Ansonsten ist es so: Der Mieter darf die Belege beim Vermieter einsehen – mehr aber auch nicht! Nur ausnahmsweise muss der Vermieter dem Mieter Belegkopien zusenden. Nämlich dann, wenn dem Mieter ein Besuch in den Räumen des Vermieters bzw. dessen Hausverwaltung nicht zumutbar sei. Beleuchtung

Umlegen können Sie die Kosten des Stroms für die Außen- und Innenbeleuchtung der Gemeinschaftsflächen wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.

Nicht zu den umlagefähigen Kosten zählen die Kosten für Glühbirnen, Leuchtstoffröhren oder sonstige Beleuchtungsmittel. Dabei handelt es sich nämlich um Instandhaltungskosten, und die sind nicht umlagefähig.

Beschwerdefrist Seid dem 1.9.2001 gibt es eine gesetzliche Frist, innerhalb der Ihr Mieter gegen Ihre Betriebs-kosten-Abrechnung Einwände vorbringen muss. Diese steht in § 556 Abs. 3 BGB und beträgt 1 Jahr, gerechnet ab dem Zugang der Abrechnung. Versäumt Ihr Mieter diese Frist, gilt Ihre Abrechnung als anerkannt. Einwendungen kann er dann nur geltend machen, wenn er die Frist schuldlos versäumt hat. Betriebskosten

Wenn Sie wissen wollen, ob es sich bei der vor Ihnen liegenden Rechnung um "Betriebs-kosten" handelt, orientieren Sie sich an der Betriebskostenverordnung. Diese ist für Wohnraum-Mieter abschließend.

Bejahen können Sie die Umlagefähigkeit, wenn die folgenden 3 Voraussetzungen zutreffen:

� Die Kosten sind objektbezogen, also durch das Eigentum hervorgerufen und betriebs-dienlich,

� die Kosten sind tatsächlich entstanden, � es handelt sich um regelmäßig entstehende Kosten.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen: � Instandsetzungskosten � Verwaltungskosten � Kapitalkosten Betriebskosten, neue Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können Sie neue, später entstehende Betriebskosten nur umlegen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag einen entsprechenden Vorbehalt haben oder Ihr Mieter dem zustimmt. Dafür genügt schon ein Satz: Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen während der Vertragszeit neue Betriebskosten, so können diese vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen neu festgesetzt werden. Gerade in alten Mietverträgen ist es ja oft so: Jede Betriebskosten-Position ist einzeln aufgeführt. Meist ist dahinter sogar noch eine Punktlinie, auf der die vorauszuzahlende Höhe für diese Betriebskosten-Position aufgeführt ist. Haben Sie dort fein säuberlich eingetragen, wie viel der Mieter für die betreffende Betriebskosten-Position vorauszahlen muss, haben Sie damit auch nur diese Position als umlagefähig vereinbart! Die Gerichte legen solche Eintragungen so aus: Sie dürfen nur die tatsächlichen Betriebs-kosten-Positionen, bei denen Sie den Vorauszahlungsbetrag eingetragen haben, auf den Mieter umlegen. Kommen also später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die Sie keinen Vorauszahlungsbetrag eingetragen haben, gehen Sie schlimmstenfalls leer aus! Mit der Dachrinnenreinigung z.B. war es so: Die hätte unter den „Sonstigen Betriebskosten“ extra aufgeführt sein müssen. Weil sie das nicht war, durfte der Vermieter sie auch nicht umlegen (AG Bonn, Urteil v. 23.11.2004 – 6 C 441/04, WM 2005, S. 61). Betriebskostenaufstellung, vergessene Betriebskosten dürfen Sie nach wie vor nur auf Ihren Mieter umlegen, wenn Sie dies in Ihrem Mietvertrag so vereinbart haben. Dafür genügt schon ein einziger Satz: Neben der Miete werden Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Wenn Sie vergessen, die Aufstellung an den Mietvertrag anzuheften, ist das allerdings noch kein Beinbruch, Berufen Sie sich einfach auf das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.05.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890).

Die Begründung der Richter: Betriebskosten sind heutzutage jedem Mieter ein Begriff. Dessen Kernbereich und Tragweite kennt mittlerweile jeder Durchschnittsmieter. Nur wegen der Einzelheiten und der Abgrenzung des Begriffs wird in dem Formularmiet-vertrag noch auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Ansonsten dient sie lediglich der Klarstellung und soll Streit um die Betriebskosten vermeiden helfen. Deswegen hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543). Trotz der 2 Urteile: Sicherer ist es auf jeden Fall, immer eine Aufstellung des genauen Wortlauts der Betriebskostenverordnung an den Mietvertrag anzuheften. Betriebskostenbelege, eingescannte Hüten Sie sich davor, ein papierloses Büro zu führen und alle Betriebskostenbelege einzuscannen. Einen Hamburger Vermieter kostete das 617,24 Euro. Genau so viel hätte sein Mieter an Betriebskosten für die Jahre 1994 und 1995 nachzahlen müssen. Doch weil der Vermieter seinem Mieter keine Originalbelege zeigen konnte, verlor er seinen Nachzahlungsanspruch (AG Hamburg, Urteil v. 17.7.2002, 46 C 74/02, WM 2002, S. 499).

Wissen müssen Sie: Mit Kopien, einem Computerausdruck, auf dem eingescannte Belege zu sehen sind, oder ähnlichen Duplikaten erfüllen Sie Ihre Belegvorlagepflicht gegenüber dem Mieter nicht. Schließlich - so das Gericht - bestehe dabei die Gefahr von Softwarefehlern oder bewussten Manipulationen. Darauf muss sich der Mieter nicht einlassen.

Betriebskostenvereinbarung, fehlende

Wer eine Kaltmiete ohne weitere Betriebskostenvereinbarung vereinbart, kann lediglich die Heizkosten vom Mieter verlangen. Legen Sie dennoch weitere Kosten auf den Mieter um und zahlt sie dieser brav 4 Jahre lang, konkretisieren Sie damit Ihre Betriebskostenvereinbarung. Zahlt der Mieter daraufhin, nimmt er damit ein ergänzendes Vertragsangebot an.

Alle in der Abrechnung aufgeführten Betriebskosten sollen diejenigen Nebenkosten sein, die er zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete zahlen soll. Widerspricht der Mieter nicht, sondern zahlt er stattdessen, stimmt er zu (LG Saarbrücken, Urteil v. 12.2.1999, 13 BS 226/98, NZM 1999, S. 408).

Da hilft es dem Mieter auch nichts, wenn er irrtümlich meint, er sei zur Zahlung von Betriebskosten ohnehin gesetzlich verpflichtet. Tatsächlich ist es nämlich so, dass Sie von Ihrem Mieter nur dann Betriebskosten verlangen können, wenn Sie dies gemäß § 546 BGB so vereinbart haben - ganz egal, ob dies bereits bei Mietvertragsabschluss oder erst hinterher geschieht.

Ähnlich hat auch der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, bei dem der Vermieter 6 Jahre lang Betriebskosten-Positionen auf den Mieter umlegte, die er gar nicht vereinbart hatte (BGH, Beschluss v. 29.5.2000 - XII ZR 35/00, GE 2000, S. 1614). Durch die jahrelangen Zahlungen erweiterte sich der Umfang der vom Mieter zu zahlenden Neben-kosten. Stillschweigend, ohne dass es dazu einer schriftlichen Vertragsergänzung bedurfte.

Betriebskostenvorauszahlung, zu niedrige Sie dürfen vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen verlangen. Setzen Sie aber lieber zu geringe statt zu hohe Vorauszahlungen an (BGH, Urteil v. 11.2.2004 – VII ZR 195/03, GE 2004, S. 416). Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter unbeabsichtigt zu niedrige Vorauszahl-ungen und kommt am Jahresende eine dicke Nachzahlung auf ihn zu, gilt: Deswegen kann Ihr Mieter von Ihnen keinen Schadenersatz fordern (AG Marl, Urteil v. 6.1.2000 – 3 C 239/99, NZM 2000, S. 760). Stellen Sie fest, dass Sie eigentlich höhere Vorauszahlungen vom Mieter verlangen müssten, können Sie das mit der nächsten Betriebskosten-Abrechnung regeln. § 560 Abs. 4 BGB erlaubt es Ihnen als Wohnungsvermieter, die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen. Das müssen Sie dem Mieter lediglich schriftlich mitteilen – am besten mit der Betriebskosten-Abrechnung. Wissen müssen Sie, dass Sie die Vorauszahlungen nur immer nach einer Abrechnung und auch nur für die Zukunft anhaben dürfen. Zahlt Ihr Mieter viel zu hohe Vorauszahlungen, kann er den Spieß umdrehen und seine Vorauszahlungen senken. Dazu genügt auch bereits, dass er Ihnen das schriftlich mitteilt. Betriebsstrom Den Heizungsbetriebsstrom dürfen Sie umlegen. Oftmals kann dieser nicht verbrauchsab-hängig erfasst werden bzw. die Installation solcher Zwischenzähler verursacht unverhältnis-mäßig hohe Installationskosten. In diesem Fall dürfen Sie die Stromabnahme schätzen bzw. von dem üblichen Anteil des Heizungsbetriebsstroms an den Gesamtkosten ausgehen. Die betragen 3 – 5 %. Breitbandkabelanschluss Umlegen können Sie die gleichen Kosten wie bei einer Gemeinschaftsantennenanlage. Die monatlichen Entgelte für die Anschlüsse an die Telekom und die Servicegesellschaft zählen zu den Betriebskosten und können umgelegt werden. Ebenso die Betriebskosten für die Hausverteileranlage. Brutto-Warmmiete Die Brutto-Warmmiete entspricht der Inklusivmiete. Sie setzt sich zusammen aus der Grundmiete inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten. Über die tatsächlichen Betriebskosten müssen und dürfen Sie nicht jährlich abrechnen. Dachrinnenreinigung

Die Kosten dafür können Sie nur dann umlegen, wenn Sie diese unter „Sonstige Betriebs-kosten“ ausdrücklich als umlegbar aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VII ZR 167/03). Druckerhöhungsanlagen Diese zählen zu den hauseigenen Wasserversorgungsanlagen. Die dafür anfallenden Strom- und Wartungskosten können Sie auf Ihre Mieter umlegen, wenn der Wasserdruck im Netz nicht ausreicht, um die Mieter in den oberen Stockwerken mit Wasser zu versorgen. Eichgebühren Sind umlegbar. Dies betrifft die Messgeräte für die Wasserversorgung, die Zentral- oder Fernheizung und das Warmwasser bzw. verbundene Anlagen. Eichpflichten Wenn Sie Ihre Abrechnung Messgeräte zugrunde legen, müssen diese geeicht sein. Die Eichvorschriften gelten nach § 2 Abs. 1 und § 25 des Eichgesetzes für alle Zähler und Messgeräte, die einen Verbrauch messen und in einer physikalischen Einheit anzeigen. Darunter fallen also Verbrauchsanzeigen in Kubikmeter (m²) und Kilowattstunden (kWh). Hier alle eichpflichtigen Zähler samt Eichfrist: � Gaszähler: alle 8 Jahre � Kaltwasserzähler: alle 6 Jahre � Stromzähler: alle 16 Jahre � Wärmezähler: alle 5 Jahre � Warmwasserzähler: alle 5 Jahre Heizkostenverteiler gelten dagegen nicht als Wärmezähler. Mit ihnen wird kein physika-lischer Verbrauch gemessen, sondern nur der relative Anteil am Gesamtverbrauch nach Stricheinheiten oder Zahleinheiten. Wichtig: Verwenden Sie nicht oder nicht mehr geeichte Messgeräte, machen Sie sich nach § 25 Abs. 1 Nr. 1 a EichG bußgeldpflichtig. Zudem ist die Abrechnung mittels eines ungeeich-ten Messgeräts vertragswidrig. Sie laufen dadurch Gefahr, dass Ihnen Ihr Mieter die Abrechnung analog der Vorschrift zu § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung zum 15 % kürzen darf (LG Saarbrücken, Urteil v. 22.7.2005 – 13B SC 23/05, WM 2005, S. 606). Eigenleistungen Nach § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt

werden können. Natürlich dürfen Sie nicht noch zusätzlich Umsatzsteuer von Ihrem Mieter verlangen. Ihre Eigenleistungen werden folglich nur dann „Fremdleistungen“ gleichgestellt, wenn dadurch Betriebskosten eingespart werden. Mit dieser Einschränkung will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Sie auf Ihren Mieter nur solche Kosten umlegen, die zum Katalog der umlagefähigen Betriebskosten zählen. Da bei einem privaten Vermieter weder Lohnnebenkosten, Vorhaltungskosten, Umsatzsteuer oder Ähnliches anfallen, können Sie die Arbeiten in aller Regel kostengünstiger erledigen. (AG Löbau, Urteil v. 16.12.1993, 2 C 564/93). Landgericht Hamburg (ZMR 1995, S. 32). (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2001, 64 S 476/00, HE 2002, S. 114). Eigentümergemeinschaft Sind Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, dürfen Sie Ihrem Mieter gegenüber erst abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung bereits über die Jahresgesamt- und Einzel-abrechnung beschlossen hat. Vorher dürfen Sie zwar abrechnen – allerdings ist Ihr Nach-zahlungsanspruch gegenüber Ihrem Mieter bis zur Beschlussfassung nicht fällig (OLG Düsseldorf, Schlussurteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, GE 2000, S. 602). Ohne eine solche Beschlussfassung sind die tatsächlich auf Sie als vermietenden Eigentümer entfallenden Betriebskosten noch in der Schwebe. Abrechnen dürfen Sie gegenüber Ihrem Mieter allerdings nur über die tatsächlich angefallenen Kosten. Solange die Eigentümergemeinschaft allerdings noch keinen Beschluss gefasst hat, sind Ihnen als vermietendem Teil- oder Wohnungseigentümer also die Hände gebunden. Einwendungsfrist, Mieter Ihr Mieter hat nur 1 Jahr ab Zugang der Abrechnung Zeit, seine Einwendungen gegen Ihr Abrechnung vorzubringen. Dabei muss er Ihnen schriftlich oder mündlich konkrete Beanstandungen nenne. Äußert er nur „erhebliche Bedenken“ gegen die Heizkostenabrechnung, ist das zu wenig (LG Bochum, Urteil v. 8.4.2005 – 10 S 76/04, ZMR 2005, S. 863). Einsichtsrecht Ihr Mieter hat das Recht, die Originalsrechnungen, die Ihrer Betriebskosten-Abrechnung zugrunde liegen, am Aufbewahrungsort einzusehen. Etwas anderes gilt, wenn Sie als Vermieter nicht am gleichen Ort wohnen wie Ihr Mieter. Für diesen Fall bestimmt § 29 Abs. 2 NMV (Neubaumietenverordnung), dass Sie die Belege am Ort des Mietobjekts – das bedeutet nicht, dass es in der Mieterwohnung sein muss – oder in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung zur Einsichtsnahme bereithalten müssen. Voraussetzung ist allerdings, dass sich diese in der Nähe des Mietobjekts befinden und sie verkehrsmäßig gut erreichbar sind (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.9.1999, ZMR 1999, S. 764).

Es gibt kein Gesetz, das bestimmt, dass Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Belege stets zusenden müssen. Einen solchen Anspruch hat Ihr Mieter nur ausnahmsweise, wenn es ihm nicht zumutbar ist, die Belege am Ort der Aufbewahrung einzusehen. Nur wenn praktische Gründe einer Einsichtnahme entgegenstehen, müssen Sie die Belege kopieren und versenden. Ist es Ihrem Mieter aber zumutbar, die Belege bei Ihnen oder Ihrem Verwalter einzusehen, erfüllen Sie Ihre Einsichtpflicht schon, indem Sie die Belege lediglich bereitlegen. Dagegen hat Ihr Mieter keinen generellen Anspruch darauf, dass Sie ihm die Kopien zusenden – selbst wenn er Ihnen eine Kostenerstattung zusichert. (BGH, Urteil v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05). Aber auch Sie als Vermieter treffen beim Einsichtsrecht Pflichten: Verweigern Sie Ihrem Mieter das Einsichtsrecht, wird Ihr Nachzahlungsanspruch nicht fällig. Sie verletzen damit nämlich eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (OLG Düsseldorf, Schlussurteil v. 23.3.2000 – 10 U 160/97, GE 2000, S. 602). Einsichtsrecht, Mitmieter-Daten Geht es um die Heizkostenabrechnung, kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie ihm Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen vorlegen. Dabei können Sie sich leider nicht auf die Vorschriften des Datenschutzes berufen und ihm die Vorlage verweigern (AG Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2005 – 220 C 450/04, GE 2005, S. 805). Elektroanlage Die Wartungskosten einer Elektroanlage dürfen Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen. Hierbei handelt es sich – wie bei allen Wartungskosten – um Instandhaltungskosten im Sinn von § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung. Wartungskosten dürfen Sie jedoch nur dann umlegen, wenn Ihnen dies ausdrücklich durch die Betriebskostenverordnung erlaubt ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 30.7.1998, WM 1998. S, 572). Entkalken Wenn Sie die Etagenheizung, den Warmwasserbereiter, den Wasser- oder Wärmezähler entkalken lassen, können Sie die Kosten dafür als Kosten der Warmwasserversorgung „ Nr. 2 der Betriebskostenverordnung) bzw. Kosten der Heizung, Fremdheizung, Warmwasserkosten bzw. Kosten für eine verbundene Anlage (§ 2 Nrn. 4-6 der Betriebskostenverordnung) auf den Mieter umlegen. Entrümpelungskosten Endlich gerichtlich entschieden ist, dass Sie die Entrümpelungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen dürfen. Das Amtsgericht Neukölln entschied, dass sie Teil der in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 8 aufgeführten Kosten der Müllabfuhr seien.

Dabei spiele es keine Rolle, ob der Müll von einem öffentlichen oder einem privaten Unternehmen entsorgt wird: Haben Sie die Betriebskostenverordnung zum Inhalt Ihres Mietvertrags gemacht, dürfen Sie die Sperrmüllabfuhrkosten auf Ihre Mieter umlegen (AG Neukölln, Urteil v. 15.11.1999, 3 C 408/99, GE 2000, S. 415). Gerade in anonymen Mehrfamilienhäusern kommt es immer wieder vor, das Mieter, aber auch hausfremde Personen, Sperrmüll in Kellerabgängen oder ähnlichen Gebäudeteilen wild abstellen. Lassen Sie als Vermieter diesen Sondermüll regelmäßig entfernen, handelt es sich bei diesen Kosten um laufende Aufwendungen des Vermieters und damit um umlagefähige Betriebskosten. Wichtig: Sorgen Sie dafür, dass Ihnen die Sperrmüllkosten laufend entstehen. Das Landesgericht Berlin strich einem Vermieter die Kosten für das Entrümpeln des Hofs von der Abrechnung. „Die sind nicht umlagefähig, weil sie nicht regelmäßig anfallen“, befanden die Richter (LG Berlin, Urteil v. 15.2.2002 – 64 S 289/01, GE 2002, S. 595). Entwässerungskosten Darunter fallen die Kanalgebühren, die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwäs-serung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Zur Abwasserbeseitigung zählt auch die Oberflächenabwasserbeseitigung. Es zählen hierzu also nicht nur die reinen Abwässer im Haus, sondern auch die Grundstücksentwässerung. Die Entwasserung umfasst alle Kosten, die für eine hygienische und ordnungsgemäße Entwässerung notwendig sind, wie z. B. die Abfuhr des Klärschlamms, das Absaugen der Kläranlage, die Entwässerungspumpe, alle anfallenden Betriebs- und Wartungskosten. Erbbauzinsen Diese Kosten zählen zu den nicht umlagefähigen Kosten (LG Osnabrück, WM 1987, S. 267). Erbpachtzinsen Diese Kosten zählen zu den nicht umlagefähigen Kapitalkosten (LG Osnabrück, WM 1985, S. 344). Erschließungsbeitrag Dieser zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i. S. d. Betriebskostenverordnung und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Etagenheizung

Die Kosten, die Ihnen für das Reinigen und Warten einer Etagenheizung entstehen, können Sie umlegen. Ebenso, wenn Ihnen Kosten für das Beseitigen von Wasserablagerungen und Verbrennungs-rückständen in der Anlage oder für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit entstehen. Stellt ein Fachmann Ihre Anlage neu ein oder führt er eine Messung nach dem Bundesimmis-sionsschutzgesetz durch, können Sie diese Rechnung ebenfalls in Ihre Betriebskostenabrech-nung einstellen. Fäkaliengrube, Entleerung Sind als Kosten der Entwässerung umlegbar nach § 2 Nr. 3 der Betriebskostenverordnung. Fälligkeit Ihre Betriebskostennachforderung für eine preisfreie Wohnung ist fällig, wenn Ihrem Mieter eine prüffähige Abrechnung zugeht. Ihre Abrechnung muss hinsichtlich Form und Inhalt den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, insbesondere klar und nachvollziehbar sein. Teilweise wird dem Mieter noch eine zusätzliche Prüffrist von 2-4 Wochen eingeräumt. Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und möglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, bleibt die Gesamtabrechnung trotzdem fällig. Jedenfalls dann, wenn Sie Ihre Abrechnung leicht um strittige Positionen kürzen können. Es gibt nämlich eine so genannte „Teilfälligkeit“. Die liegt vor, wenn die Abrechnung hinsichtlich eines bestimmten Teils nachvollziehbar ist und das Abrechnungsergebnis aus diesem Teil mit zumutbarem Aufwand berechenbar ist. Bemängelt Ihr Mieter also, dass Sie bei der Betriebskosten-Abrechnung 6,95 € für Rasen-samen angesetzt haben, ziehen Sie diese 6,95 € von Ihrer Gesamtabrechnung ab – und verlangen Sie, dass Ihr Mieter den Rest sofort bezahlt. Die Gerichte haben Sie dabei auf Ihrer Seite. Falls es Ihr Mieter nicht glaubt: Zeigen Sie ihm das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Urteil v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Denken Sie auch daran, Ihrem Mieter ein Einsichtsrecht zu gewähren. Erst wenn Sie dies getan haben, wird Ihr Nachzahlungsanspruch fällig. Erst müssen Sie als Vermieter nämlich Ihre Karten in Form der Belege auf den Tisch legen – bevor Sie Ihr Geld einfordern könne. Lassen Sie sich als Vermieter nicht in die Belege schauen, verletzen Sie damit eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Pochen Sie dennoch auf Ihre Nachzahlung, ist eine darauf gestützte Klage mangels Fälligkeit des

Zahlungsanspruchs zum Scheitern verurteilt (OLG Düsseldorf, Schlussurteil v. 23.3.2000 – 10 U 160/97, GE 2000, S. 602). Feuerlöscher Die Anschaffungskosten für einen Feuerlöscher dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 26.11.2003 – 29 O 374/03, GE 2005, S. 237). Die Wartungskosten für Feuerlöschgeräte können Sie ebenfalls nicht als Heizkosten auf Ihren Mieter umlegen. Als „Sonstige Betriebskosten“ sind die Inspektion, das Auswechseln der Feuerlöschmittel und die TÜV-Gebühren nur dann umlegbar, wenn Sie diese Kostenposition ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag als „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt haben (AG Stuttgart, Urteil v. 22.7.1994 – 34 C 6338/94, WM 1997, S. 231). Wollen Sie also die Wartungskosten umlegen, müssen Sie dies ausdrücklich mit Ihrem Mieter vereinbaren (AG Hamburg, Urteil v. 2.4.1998 – 37 b C 651/97, WM 1998, S. 352). Feuerversicherung Diese Kosten zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und sind umlagefähig. Flächenabweichung Stellen Sie fest, dass Sie bei Ihrer Betriebskosten-Abrechnung Ihrem Mieter bisher viel weniger Quadratmeter abgerechnet haben, als Ihre Wohnung tatsächlich hat, können Sie dies bei Ihrer nächsten Abrechnung korrigieren. An alten Abrechnungen können Sie dagegen nicht mehr rütteln: Hat der Mieter die Nachzahlung bereits gezahlt, können Sie rückwirkend nichts mehr ändern. Bei der neuen Abrechnung dürfen Sie dem Mieter aber die größere Fläche berechnen. Ist seine Wohnung allerdings kleiner, als anfangs angenommen, müssen Sie künftig die geringere Fläche nehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie im Mietvertrag eine bestimmte Flächen-größe vertraglich vereinbart haben. Dies bindet dem Vermieter die Hände. Obwohl seine Wohnung größer ist, darf er weiterhin nur die im Mietvertrag festgelegte geringere Fläche abrechnen. Ein teurer Fehler, den er künftig auf Heller und Pfennig büßen muss (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.200 – 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Fußmatten Die Schmutzfänger im Eingangsbereich sind nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung als Kosten der Hausreinigung umlegbar. Allerdings muss die Reinigungshäufigkeit noch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit Genüge tun. Garage

Die Betriebskosten einer Garage dürfen Sie auf den Garagenmieter nur dann umlegen, wenn Sie die Umlage von Betriebskosten auch mit ihm vereinbart haben. Häufig wird jedoch mit dem Garagenmieter eine Inklusivmiete vereinbart. Mit der sind dann alle Betriebskosten wie z. B. Strom, Licht oder Grundsteuer abgegolten. Wichtig: Handelt es sich um eine beheizte Garage, müssen Sie die Heizkosten verbrauchsab-hängig abrechnen. Gartengeräte Gartengeräte sind nicht auf den Mieter im Rahmen der Betriebskosten-Abrechnung umlegbar (AG Laufen, Urteil v. 5.7.2005 – 3 C 1176/04, WM 2005, S. 605). Zu den Betriebskosten zählen nur laufende Kosten. Gartengeräte müssen aber nicht ständig neu angeschafft werden, sondern haben erfahrungsgemäß eine Lebensdauer von etlichen Jahren. Teilweise halten sie sogar 10 Jahre lang. Deswegen kann von „laufenden Aufwen-dungen“ keine Rede sein. Gartenpflegekosten Zu den Gartenpflegekosten gehören: � die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, � die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, � die Kosten der Pflege von Spielplätzen, � die Kosten der Erneuerung von Sand, � die Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht

öffentlichen Verkehr dienen und sich auf dem Grundstück befinden, auf dem das Mietobjekt steht,

� Rasenmähen, Düngen, Vertikutieren und Unkrautbeseitigung auf Rasen und Rabatten,

� Beschneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken, � Erneuerung von Pflanzen (nicht aber die Erstanschaffung), � Wässern und Gießen im Sommer, � Abtransportieren von Gartenabfällen, � Entfernen verblühter Blumen, � alter-, witterungs- oder umweltbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen

sowie entsprechende Neubepflanzung, � Nachsäen von Rasen (nicht Erstanlage), � Personalkosten, für die Pflege erforderliche Materialien wie z. B. Pflanzen und

Dünger, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (umstritten, anerkannt für Laubsauger),

� Kosten für die Sanderneuerung auf dem Spielplatz, Reparaturkosten für Spielgeräte und Bänke (nicht bei mutwilligen Beschädigungen oder wenn sie erneuert werden müssen),

� Pflegekosten für Plätze, Zugänge oder Zufahrten, � Benzin für den Rasenmäher (nicht aber die Kosten für die Erst- oder

Ersatzanschaffung von Gartengeräten),

Die Kosten für die Gartenpflege dürfen Sie als Vermieter auch dann umlegen, wenn Ihr Mieter die Rasenfläche oder das Beet nicht betreten darf (BGH, Urteil v. 26.5.2004 – VII ZR 135/03, WM 2004, S. 399). Allein der Blick ins Grüne rechtfertigt es, dass Die dem Mieter die Gartenpflegekosten auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen dürfen (LG Berlin, Urteil v. 26.4.2002 – 64 S 181/01 GE 2002, S. 931). Um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten handelt es sich nur dann, wenn die Kosten für Nachholarbeiten infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden sind (LG Hamburg, Urteil v. 14.2.1992 – 311 S 254/900). Gasleitung Ob Sie die Kosten einer Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen in einem Mietshaus umlegen dürfen, ist umstritten. Das Amtsgericht Bad Wildungen sagt „JA, Sie dürfen!“ (Urteil v. 20.6.2003 – C 66/03, WM 2004, S. 669). Ihr Gasleitungen müssen Sie alle 12 Jahre auf ihre Dichtigkeit überprüfen lassen. Viele Gerichte ordnen diese Kosten dem Bereich der Schadensvorsorge zu und halten sie für nicht umlegbar. Deshalb: Tragen Sie die Dichtigkeitsprüfung unter die „Sonstigen Betriebskosten“ ein. Das erhöht Ihre Chancen auf eine Umlegbarkeit. Gegensprechanlage Lassen Sie Ihre Gegensprechanlage regelmäßig warten, dürfen sie diese Kosten nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Sie wissen ja: Als Wohnungsvermieter dürfen Sie auf Ihren Mieter nur dort Wartungskosten umlegen, wo Ihnen das die Betriebskostenverordnung ausdrücklich gestattet! Gemeindeabgaben Hat ein Mieter nach dem Vertrag die „Gemeindeabgaben“ zu tragen, werden hierdurch alle laufenden Abgaben erfasst, die unter die Ertragshoheit der Gemeinde fallen und an diese zu leisten sind. Also auch die Grundsteuer (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005 – 7 U 48/04, ZMR 2005 , S. 617). Gemeinschaftsantenne Diese Kosten können Sie bei einer Gemeinschaftsantennenanlage umlegen: � den Betriebsstrom, � die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, � die Kosten für die Einstellung durch einen Fachmann, � die Kosten des Nutzungsentgelts für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende

Antennenanlage, � die Gebühren nach dem Urheberrechtsgesetz.

Wenn Sie Ihre Anlage regelmäßig auf die Betriebsbereitschaft hin prüfen oder die Antenne einstellen lassen, können Sie dafür einen Wartungsvertrag abschließen. Nur wenn ein solcher Wartungsvertrag wirtschaftlich sinnvoll ist, sind die Kosten umlegbar. Wird am Verstärker oder der Antenne repariert oder werden sogar Teile ausgetauscht, können Sie diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Auch bei Vollwartungsverträgen müssen Sie diese Kosten herausrechnen. Wichtig: Schaffen Sie eine neue Anlage an, sind diese Anschaffungskosten nicht umlegbar. Gemischt genutztes Gebäude Ein gemischt genutztes Gebäude besitzen Sie, wenn Sie sowohl Gewerberaum-Mieter als auch Wohnraum-Mieter in einem Haus haben. Bisher war immer umstritten, ob Sie bei einem gemischt genutzten Gebäude einen Vorwegabzug vornehmen müssen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass Sie nur bei preisgebundenem Wohnraum einen Vorwegabzug vornehmen müssen oder dann, wenn Sie das in Ihrem Mietvertrag mit dem Mieter so vereinbart haben (Urteil v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05). Und selbst dann nur, wenn alle oder einzelne Betriebskostenarten so sehr ins Gewicht fallen, dass die Wohnungsmieter in Ihrem Haus dadurch mehr belastet werden. So schreibt es jedenfalls § 20 Abs. 2 Satz 2 der Neumietenverordnung vor. Der Sinn dieser Regelung: Ein Wohnungsmieter soll nicht mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße wegen der gewerblichen Nutzung im gemischt genutztem Gebäude anfallen. Einem Mieter von preisfreiem Wohnraum würde kein Nachteil entstehen, wenn die anfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlichen Umlageschlüssel auf alle Mieter umgelegt würden. Ein Wohnungsmieter würde damit nicht schlechter fahren, als wenn die Kosten bereits im Voraus zwischen Wohn- und Gewerbeflächen aufgeteilt würden. Im Gegenteil: Damit bekämen beide Seiten eine einfachere Abrechnung! Gewässerschadenhaftpflichtversicherung Zu den umlegbaren Versicherungskosten zählen die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer- und Wasserschäden. Ebenso die Haftpflichtversicherung für das Gebäude und den Öltank (= Gewässerschadenhaftpflichtversicherung). Dies hat das Landgericht Berlin so entschieden (Urteil v. 5.11.1990 – 66 S 106/90, GE 1991, S. 149). Glasversicherung Diese Kosten zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und sind umlagefähig.

Glühbirnen Die neue Lampe im Kellerabgang, die Energiesparlampen im ganzen Haus – die Kosten dafür dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen. Beide zählen zu den Instandhaltungskosten und die sind bekanntlich Vermietersache. Wechseln Sie also nur die Lampen oder Glühbirnen in den Gemeinschaftsräumen Ihres Mietshauses aus, sind das reine Instandhaltungskosten, die Sie nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen dürfen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Graffiti Müssen Sie ein Graffiti von Ihrer Fassade waschen, dürfen Sie die Kosten nicht als „Kosten der Hausreinigung“ Ihrem Mieter auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen. Die Zählen nämlich zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten und nicht zu den Hausreinigungskosten. So hat es jedenfalls das Amtsgericht Köln entschieden (Urteil v. 22.5.2000 – 222 C 120/99, WM 2001, S. 515). Grundsteuer Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Das gilt allerdings nur, wenn Sie dies in Ihrem Mietvertrag auch vereinbart haben. Vorsicht: Haben Sie ein gemischt genutztes Gebäude, müssen Sie zunächst die Grundsteuer, die auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer, die auf die Wohneinheiten entfällt, trennen (AG Köln, Urteil v. 18.7.1997 – 221 C 553/96, EM 1998, S. 56). Schließlich fallen für Gewerberäume bekanntermaßen höhere Grundsteuern an als für Wohnraum. Die müssen die Wohnungsmieter nicht mittragen. Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die Abrechnung der Grundsteuer nach der für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmiete berechnet und verteilt werden (AG Köln, Urteil v. 26.1.1999 – 210 C 432/98, ZMR 1999, S. 344). Um die Jahresrohmiete ermitteln zu können, müssen Sie den Einheitswertbescheid zu Rate ziehen. Den schickt Ihnen das Finanzamt zu. Entnehmen Sie die auf den Gewerberaum entfallenden Grundsteuer-Anteile Ihrem Grundsteuer-Messbescheid vom Finanzamt. Grundsteuer, nachträgliche Erhöhung Eigentlich ist es ja so: Wenn der Mieter die Betriebskosten-Abrechnung bezahlt hat, ist daran nicht mehr zu rütteln. Die Abrechnung ist für beide Seiten verbindlich. Die Juristen sprechen von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis. Pech für Sie also, wenn die Grundsteuern nachträglich erhöht werden. Das Landgericht Berlin hat allerdings entschieden, dass Sie den Differenzbetrag trotz bezahlter Abrechnung noch nachträglich vom Mieter fordern dürfen (Urteil v. 10.2.2000 – 62 S 409/99, GE 2000, S. 813; LG Berlin, Urteil v. 12.12.2000 – 64 S 255/00, GE 2001, S. 347; LG Berlin, Urteil v. 15.2.2002 – 64 S 289/01, GE 2002, S.

595). Selbst dann, wenn Sie bereits vorbehaltlos über Ihre Betriebskosten abgerechnet haben. Dazu müssen Sie nicht extra Ihre gesamte damalige Betriebskosten-Abrechnung neu erstellen. Es genügt, wenn Sie den einzelnen Posten korrigieren und sich dabei auf die betreffende Abrechnung beziehen. Schließlich kann der Mieter kaum annehmen, dass Sie als Vermieter jegliche unvorhersehbaren, nachträglichen Erhöhungen aus der eigenen Tasche bezahlen wollen. Umgekehrt will der Mieter ja auch seine überschießenden Beiträge zurück, wenn es zu einer unvorhersehbaren Minderung der Betriebskosten kommt. Weil das Verbrauchsprinzip gilt, dürfen Sie die Grundsteuernachzahlungsbeträge auf den Mieter umlegen, der in dem betreffenden Zeitraum bei Ihnen wohnte. Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin hat allerdings entschieden, dass bei der Nachzahlung das Abflussprinzip gilt und Sie deshalb die Kosten nur dem Mieter aufbrummen dürfen, der zum Zeitpunkt des Zahlungsbescheids in Ihrem Haus wohnt. An „alten“ Abrechnungen dürften Sie dagegen nicht mehr rütteln (LG Berlin Urteil v. 2.7.1999 – 64 S 177/98, GE 1999, S. 1129). Der Vermieter-Tipp: Rechnen Sie mit einer nachträglichen Grundsteuererhöhung, sollten Sie sich sicherheitshalber in Ihrer Betriebskosten-Abrechnung eine Grundsteuernachbelastung vorbehalten! Haftpflichtversicherung Die Kosten der Haftpflichtversicherung für das Gebäude zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Diese können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Hausmeisterkosten Die Hausmeisterkosten zählen zu den verbrauchsunabhängigen Kosten. Sie fallen also für jeden Mieter an, egal wie oft er den Hausmeister zu Hilfe ruft. Zu den Hausmeisterkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle anderen geldwerten Leistungen, die Sie ihm für seine Arbeit zahlen. Im Einzelnen ist das z. B. � Arbeitslohn, � Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile, � Beitrag zur betrieblichen Altersversorgung, � Lohnsteuerpauschale, � zusätzliche Kosten für eine Krankheits- oder Urlaubsvertretung, � Weihnachtsgeld und Jubiläumsgeschenk, � Beitrag zur Berufsgenossenschaft. Wenn Sie nicht sicher sind, welche Hausmeister-Tätigkeiten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen, können Sie sich an dem folgenden Urteil des Amtsgerichts Köln orientieren:

Hausmeisterkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizungs- und Fahrstuhlbedienung sowie -überwachung (ZMR 1996, S. XII, Nr. 20). Das Amtsgericht Wuppertal hat festgestellt, wer Hauswart ist: Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören. Befasst sich der von Ihnen eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, müssen Sie die hierfür gezahlte Vergütung anteilig abziehen (Urteil v. 2.6.1993 - 95 C 845/92). Bei großen Wohnanlagen können Sie die Kosten für Notdiensttätigkeiten Ihres Hausmeisters ansetzen, z. B. bei einem Wasserrohrbruch im Haus oder wenn der Strom oder die Heizung ausfällt. Die eigentliche Reparatur gehört zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungs-arbeiten und ist nicht umlagefähig (LG Köln, Urteil v. 12.2.1997 – 10 S 463/96, WM 1997, S. 230). Überwacht Ihr Hausmeister z. B. Umbaumaßnahmen oder wechselt er eine Glühbirne aus, müssen Sie bei der Umlage der Hausmeisterkosten die darauf entfallende Arbeitszeit und das Material herausrechnen. Gleiches gilt für Wartungsarbeiten an solchen Anlagen, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich als umlagefähig genannt sind. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch immer, dass Sie Bedienungskosten des Hausmeisters in den einzelnen Rubriken richtig eingruppieren. Bedient also Ihr Hausmeister z. B. die Warmwasserversorgungsanlage oder die Heizungsanlage, müssen Sie die darauf entfallende Arbeitszeit auch dort einordnen. Die Sachkosten, die z. B. für die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung anfallen, können Sie insoweit umlegen, als sie dort ausdrücklich aufgeführt sind – unter „Hausmeisterkosten“ fallen keine Sachkosten. Deshalb sind auch die Arbeitsstiefel des Hausmeisters nicht als Betriebskosten ansetzbar (AG Lörrach, Urteil v. 2.11.1994 - 3 C 336/94, WM 1996, S. 628). Hausmeisterkosten, Höhe Egal, ob Sie einen Hausmeister beschäftigen oder die Arbeiten von einem Objektbetreuungs-unternehmen durchführen lassen: Die Kosten, die Sie auf Ihren Mieter umlegen wollen, müssen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das bedeutet, dass Sie keinen überteuerten Hausmeister-Dienst in Anspruch nehmen dürfen. Das Landgericht Wuppertal hat entschieden, dass 0,50 € monatliche pro m² Wohnfläche zwar über dem ortsüblichen Maß liegen, jedoch bei einer großen Wohnanlage noch keinen Verstoß gegen das Gebot sparsamer Wirtschafsführung darstellen (Urteil v. 2.3.1999 – 16 S 280/98, WM 1999, S. 342).

Hausmeister, Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug Ein Blick in viele Hauswart-Verträge offenbart, dass der Hauswart nicht nur die typischen, umlegbaren Hausmeisterarbeiten durchführt, sondern auch Instandhaltungs- und Verwal-tungstätigkeiten. Die Arbeitszeit und die Kosten, die für solche Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuer-ungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung anfallen, müssen Sie aus Ihren Haus-wartkosten herausrechnen. Das Landgericht Berlin zog einem Vermieter 20 % für Instandhaltungs- und Verwaltungsar-beiten ab, die der Hauswart durchführte (LG Berlin, Urteil v. 29.4.2002 – 62 S 413/01, GE 2002, S. 860). Führt auch Ihr Hausmeister Kleinreparaturen durch oder wickelt er einen Mieterwechsel ab, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten nicht umlegen. Ebenso wenn er Schadensmeldungen entgegennimmt und weiterleitet oder Handwerker einweist. Gleiches gilt, wenn er den Verwalter oder Eigentümer über Missstände oder Unregelmäßigkeiten informiert oder die Zählerstände für Wasser, Strom und Öl erfasst. Diese Tätigkeiten sind nicht umlagefähig (AG Charlottenburg, Urteil v. 22.6.2005 – 209 C 75/05, GE 2000, S. 997). Die auf die Verwaltungstätigkeiten entfallende Arbeitszeit lässt sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Denn spätestens im Streitfall liegt es an Ihnen, die Aufteilung nachvollziehbar darzulegen (AG Neumünster, WM 1994, S. 284). Dabei genügt es nicht, dass Sie lediglich den Hausmeistervertrag vorweisen können. Hausmeistervertrag, fehlender Hausmeisterkosten sind auch umlagefähig, wenn es keinen Hausmeistervertrag gibt. Als Vermieter sind Sie nämlich nicht verpflichtet, sämtliche Verträge schriftlich abzuschließen. Außerdem kann der Mieter ja sehen, was der Hausmeister macht. Übernimmt der Haus-meister allerdings auch Verwaltungsaufgaben, dürfen Sie die kompletten Kosten nicht auf den Mieter umlegen (AG Charlottenburg, Urteil v. 22.6.2005 – 209 C 75/05, GE 2005, S. 997). Hausreinigungskosten Berücksichtigen können Sie nur solche Räume und Gebäudeteile, die von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden wie z.B. die Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, der Fahrkorb des Aufzugs. Dazu zählt auch das Putzen der Fenster in diesen Bereichen. Umlegen können Sie die Ihnen dafür entstehenden Personalkosten und Reini-gungsmittel. Die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte sind nicht umlagefähig. Beim neuen Besen für den Hausmeister handelt es sich also um keine Betriebskosten. Das hat das Amtsgericht Lörrach ausdrücklich festgestellt (Urteil v. 2.11.1994 - 3 C 336/94, WM 1996, S. 628).

Umlegen können Sie allerdings die Betriebskosten für Reinigungsgeräte, also z.B. den Strom für die Kehrmaschine. Umlegen können Sie ebenfalls die Kosten für die benötigten Putzmittel (AG Berlin-Tiergarten, GE 1988, S. 631). Lassen Sie die Fassade reinigen oder den PVC-Fußboden im Treppenhaus neu beschichten, können Sie diese Kosten nicht umlegen. Dabei handelt es sich nämlich nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg um Instandsetzungs-maßnahmen (AG Hamburg, Urteil v. 10.7.1995, 49 C 1977/94, WM 1995, S. 652). Nicht umlegbar sind auch die Kosten für das Reinigen der Vordächer über der Eingangstür (LG Hamburg, Beschluss v. 21.5.2001 – 311 S 42/01). Umlegbar wenn unter „sonstige Kosten„ vereinbart Heizkosten, Abrechnung Laut § 7 Abs. 1 Satz 1 und § 8 Heizkostenverordnung müssen Sie die verbrauchsabhängigen Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung zu 50-70 % nach dem Verbrauch, zu 30-50 % nach festen Maßstäben umlegen. Als Festmaßstab für die Grundkosten kommt die Nutzfläche in Frage. Welchen Anteil Sie im angegebenen Rahmen von 50-70 % bzw. 30-70 % umlegen, können Sie vertraglich festlegen. Heizkostenmessgerät, Ausfall Können Sie Ihre Heizkosten wegen eines kaputten Messgeräts oder aus einem anderen zwingenden Grund nicht verbrauchsabhängig abrechnen, gilt: 1. Sie müssen entweder eine Vergleichsberechnung nach einem früheren

Abrechnungszeitraum anstellen oder 2. anhand des Verbrauchs in anderen, vergleichbaren Räumen abrechnen. Geht beides nicht, weil es sich um eine Erstvermietung handelt bzw. auch bei den anderen vergleichbaren Räumen kein Verbrauch gemessen werden konnte, dürfen Sie ausnahmsweise nach der Gradtageszahlenmethode abrechnen. Grundsätzlich dürfen Sie nach § 9 b Heizkostenverordnung nur bei einem Nutzerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode oder aus einem anderen, ähnlichen zwingenden Grund nach der Gradtageszahlenmethode abrechnen (BGH, Urteil v. 16.11.2005 – VII ZR 373/04). Heizölabrechnung Heizen Sie mit Öl, müssen Sie den genauen Verbrauch innerhalb der Abrechnungsperiode angeben können. Das fängt bereits damit an, dass Sie zunächst einmal den Ölstand bei Beginn der Abrechnungsperiode und bei deren Ende festhalten müssen (AG Wittlich, Urteil v. 2.1.2002 – 4 C 609/01,WM 2002, S. 377). Schließlich dürfen Sie nur die Kosten in Ihre Abrechnung einstellen, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich angefallen sind (AG Neuss, Urteil v. 10.12.1991 – 36 C 250/91, DWW 1993, S. 296).

Heizöltank Die Kosten für die Beschichtung des Heizöltanks sind nicht umlagefähig (LG Frankenthal, ZMR 1985, S. 302). Heizungszusatzkosten Umlegen dürfen Sie dagegen die Kosten für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage. Fallen bei der Wartung der Heizungsanlage allerdings kleinere Instandhaltungsarbeiten an, dürfen Sie diese auf Ihre Abrechnung setzen. Beispielsweise Dichtungen, Filter und Düsen gehören zu den umlagefähigen, verschleißanfälligen Kleinteilen. Diese mit dem laufenden Betrieb verbundenen Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten können Sie umlegen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Inklusivmiete In einer Inklusivmiete sind bereits alle Nebenkosten enthalten. Der Unterschied zur Kaltmiete liegt darin, dass über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht jährlich abgerechnet wird. Vielmehr sind diese bereits in dem gezahlten Mietzins enthalten. Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Diese Kosten dürfen Sie nicht auf Ihren Wohnraum-Mieter umlegen. Kaution Innerhalb einer Frist von 3-6 Monaten nach Mietvertragsende müssen Sie über die Kaution abrechnen. Steht allerdings noch die Betriebskostenabrechnung aus, sollten Sie den Kautionsbetrag nur unter Vorbehalt zurückzahlen. Verweisen Sie auf die noch ausstehende Betriebskosten-Abrechnung und eventuelle Nachzahlungsansprüche. Wahlweise können Sie auch einen bestimmten Betrag für die noch ausstehende Betriebskosten-Abrechnung zurückbehalten. Nicht den gesamten Kautionsbetrag wegen der noch ausstehenden Betriebskosten-Abrechnung einbehalten. Dies ist unzulässig (LG Berlin, Urteil v. 8.12.1998 – 63 S 150/98, NZM 1999, S. 960). Zahlen Sie nach Mietvertragsende die Kaution vorbehaltlos an den Mieter zurück, ist Ihre Nachforderung aus einer Betriebskosten-Abrechnung, die Sie dem Mieter zirka ½ Jahr später zuschicken, verwirkt. Das gilt selbst dann, wenn Sie noch innerhalb

eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen (AG Charlottenburg, Urteil v. 21.1.2000 – 16 b C 368/99, GE 2000, S. 474). Kehrgebühren, Schornsteinfeger Diese Kosten zählen zur Schornsteinreinigung. Sie dürfen sie nach § 2 Nr. 12 der Betriebs-kostenverordnung auf den Mieter umlegen. Kesselreinigungskosten Diese sind umlegbar, wenn sie nur der Säuberung, nicht auch der Erhaltung der Betriebs-bereitschaft dienen. Klage Hält Ihr Mieter Ihre Betriebskosten-Abrechnung für falsch, kann er Sie nicht darauf verklage, Ihnen einen neue Abrechnung zu erteilen. Geht es dem Mieter darum, ob Ihre Abrechnung inhaltlich korrekt ist, kann der Rechtsstreit nur über einen Zahlungsprozess ausgetragen werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil 20.3.2002 – 5 C 688/01, GE 2002, S. 932). Ihr Mieter müsste Sie also auf Rückzahlung statt auf Erteilung einer neuen Betriebskosten-Abrechnung verklagen. Innerhalb dieser Klage wird dann geprüft, ob Ihre einzelnen Betriebs-kostenpositionen tatsächlich korrekt veranschlagt wurden. Klingelanlage Lassen Sie Ihre Klingelanlage regelmäßig warten, dürfen Sie diese Kosten nicht als Betriebs-kosten auf den Mieter umlegen. Sie wissen ja: Als Wohnungsvermieter dürfen Sie auf Ihren Mieter nur dort Wartungskosten umlegen, wo Ihnen das die Betriebskostenverordnung aus-drücklich gestattet! Vereinbarung unter „sonstige Kosten“ Kontogebühren Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Diese Kosten können Sie aber nicht auf Ihren Mieter umlegen. Kopiekosten

Schicken Sie Ihrem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung zu, muss er gemäß § 259 Abs. 1 BGB sein Betriebskostensaldo ausgleichen. Die Belege dafür müssen Sie ihm nur vorlegen, wenn ihm eine Einsichtsnahme in die Abrechnungsbelege nicht zumutbar ist (BGH, Urteil v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05). Was Sie wissen müssen: Fordert Ihr Mieter von Ihnen Kopien der Betriebskostenbelege, verweisen Sie ihn zunächst einmal auf sein Einsichtsrecht. Nur ausnahmsweise darf er Kopien strittiger Belege einfordern. Seiner pauschalen Aufforderung, alle Belege zuzuschicken, müssen Sie nicht nachkommen. Nur wenn Mieter- und Vermieterwohnung bzw. der Sitz des Verwalters so weit voneinander entfernt sind, dass dem Mieter der Weg dorthin nicht zumutbar ist, fahren Sie mit einer Kopiezusendung besser. Fordert Ihr Mieter bei Ihnen Kopien von Belegen an, verweisen Sie ihn auf sein Beleg-einsichtsrecht laut BGH-Urteil vom 8.3.2006 (VIII ZR 78/05). Legen Sie auf den Besuch Ihres Mieters keinen Wert, bitten Sie ihn zunächst um eine Zusage der Kostenübernahme. Nennen Sie ihm den Preis und die voraussichtliche Anzahl der Kopien. Um den Besuch des Mieters zu vermeiden, ist es oftmals einfacher und Nerven schonender, ihm die Belege zuzuschicken. Für das Raussuchen der Belege, den Arbeitsaufwand für das Kopieren, das Kopierpapier und die Briefmarke können Sie vom Mieter Kostenersatz verlangen. Verlangen Sie für die Kopien zu viel Geld oder verweigern Sie dem Mieter das Einsichts-recht, passiert rechtlich gesehen Folgendes: Ihr Nachzahlungsanspruch wird nicht fällig. Im Klartext heißt das: Ihr Mieter muss nicht zahlen. Auf Ihrer Nachzahlung können Sie dann also ewig warten. Korrosionsschutz In der Betriebskosten-Abrechnung sind die Kosten von Maßnahmen, die dem Korrosions-schutz der Wasserleitung dienen, nicht als Kosten der Wasseraufbereitung ansatzfähig. Die Kosten des Korrosionsschutzes am Öltank sind keine Betriebskosten, sondern Instandhaltungskosten (AG Regensburg, Urteil v. 11.8.1993 – 9 C 2418/93). Kürzungsrecht Wenn Sie die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen, hat Ihr Mieter das Recht, seinen Anteil um 15 % zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung). Gleiches gilt, wenn die Abrechnung auf ungeeichten Messgeräten beruht oder wenn die Räume nicht oder nur teilweise mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sind. Das Kürzungsrecht Ihres Mieters ist allerdings ausgeschlossen, wenn Sie die Abrechnung noch berichtigen können und eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung erstellen können.

Laubsauger Die Kosten für den Kauf eines Laubsaugers durfte ein Vermieter als Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000 – 62 S 463/99, GE 2000, S. 539). Die Begründung der Richter: Nach § 20 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebs-kosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen. Ob sich der Kauf eines Laubsaugers noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich in erster Linie nach der Größe der Wohnanlage. Der Berliner Vermieter hatte Glück: Weil es sich um eine größere Wirtschaftseinheit handelte, ließ ihm das Gericht die Anschaffungskosten durchgehen. Ausweislich der Betriebskosten-Abrechnung handelte es sich um eine Wohnanlage mit insgesamt 13.218 m² Wohnfläche. Laufende Kosten Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob es sich bei Ihren Kosten wirklich um Betriebskosten handelt, prüfen Sie, ob es sich um laufende Kosten handelt. Denn nur solche Aufwendungen sind umlegbar, die Ihnen regelmäßig entstehen. Also nicht einmalig. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen mehrjährigen Zyklus handelt Liegen zwischen dem Kostenanfall jeweils 5 Jahre, ist dies jedenfalls noch unproblematisch. Kritisch wird es allerdings, wenn diese in einem Zyklus von 5-10 Jahren auftreten. Leasingkosten Als Betriebskosten dürfen Sie diese nur dann auf Ihre Mieter umlegen, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich zulässt. Dies trifft bei den folgenden Geräten zu: � Kaltwasserzähler, � Antennenanlage, � Heiz- und Warmwasserkostenverteiler. Hinweis: Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter Ihre Leasingabsichten mitzuteilen. Nur wenn die Mehrheit der Mieter nicht innerhalb 1 Monats widerspricht, können Sie die Geräte leasen und die Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Leistungsprinzip Vielleicht haben auch Sie Schwierigkeiten damit, welche Kosten in welche Betriebskosten-Abrechnung gehören: die im Abrechnungszeitpunkt angefallenen (= Leistungsprinzip) oder die im Abrechnungszeitraum bezahlten Kosten (= Abflussprinzip)?

Das Landgericht Hamburg entschied sich für das Leistungsprinzip (LG Hamburg, Urteil v. 27.6.2000 – 316 S 15/00, NZM 2001, S. 806). Damit dürfen Sie nur die Betriebskosten auf Ihre Abrechnung nehmen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Sie müssen den umlegbaren Kostenanteil notfalls also zeitanteilig (nach Quartalen, Monaten, Wochen) ermitteln. Maßgebend ist, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (=Leistungsprinzip), nicht welche Sie bezahlt haben (= Abflussprinzip). Leitungswasserversicherung Diese Kosten sind grundsätzlich auf den Mieter umlegbar. Kommt es allerdings zu Prämienerhöhung wegen häufiger Rohrbrüche, dürfen Sie diese nicht auf den Mieter umlegen, weil sie auf einer vernachlässigten Instandhaltungspflicht beruhen (AG Hamburg, WM 1986, S. 346). Lüftungsanlage Die Kosten für eine Lüftungsanlage in einem Gebäude mit Mietwohnungen können Sie auf die Mieter als Nebenkosten umlegen. Das gilt laut einem Urteil des Landgerichts Frankenthal sogar dann, wenn Sie diese nicht gesondert im Mietvertrag unter „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt haben (LG Frankenthal/Pfalz, Urteil v. 19.5.1999 – 2 S 7/99, NZM 1999, S. 959). Mehrbelastungsklausel Eine Mehrbelastungsklausel erlaubt Ihnen, neu entstandene oder neu eingeführte Betriebs-kosten auf den Mieter umzulegen. Ihre Klausel ist aber nur dann wirksam, wenn sie sich auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung beschränkt und die Umlage nur für die Zukunft zulässt. Mietausfallwagnis Es ist das Risiko des Vermieters, dass die vereinbarten Mieten nicht oder nicht in vollem Umfang gezahlt werden. Ansetzen können Sie deshalb die Ihnen dafür entstehenden Kosten nur, wenn Sie preisgebundenen Wohnraum vermieten (§ 25 a NMV). Dort ist die Umlage selbst dann zulässig, wenn Sie zur Absicherung bereits eine Kaution vom Mieter erhalten haben. Vermietern von preisfreiem Wohnraum ist diese Umlagemöglichkeit verwehrt. Nachzahlung, vorbehaltlose

Zahlt Ihr Mieter vorbehaltlos sein Saldo aus der Betriebskostenabrechnung, so liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Der Mieter gibt Ihnen damit stillschweigend sein Ein-verständnis dazu, dass Ihre Abrechnung richtig ist. Dies unabhängig davon, ob er Ihre Abrechnung auch nachgeprüft hat. Mit dem Zahlen des Saldos aus der Abrechnung wird ein Vertrauenstatbestand geschafft. Beide Seiten dürfen ab diesem Zeitpunkt damit rechnen, dass es damit sein Bewenden haben soll. Eine spätere Rückforderung nach § 812 BGB ist dann ausgeschlossen (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 29.3.2005 – 409 C 517/04, ZMR 2005, S. 628). Nachzahlungsfrist Noch immer sind viele Vermieter verunsichert, innerhalb welcher Frist der Mieter seine Betriebskosten nachzahlen muss. Grund ist die 1-jährige Einwendungsfrist, die Ihrem Mieter nach dem neuem Mietrecht zusteht.

§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB berechtigt den Mieter 12 Monate lang dazu, Einwendungen gegen die Betriebskosten-Abrechnung vorzubringen. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Ihre Abrechnung dem Mieter zugeht.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ihr Mieter sich 1 Jahr lang mit dem Bezahlen Zeit lassen darf! Er muss eine korrekte Abrechnung trotz der gesetzlichen Einwendungsfrist innerhalb von 30 Tagen, gerechnet ab dem Zugang der Abrechnung bei Ihrem Mieter, begleichen.Tut er das nicht, gerät er in Zahlungsverzug. Dann können Sie von ihm Verzugszinsen fordern und die Betriebskosten-Nachzahlung sogar einklagen (§ 286 Abs. 3 BGB).

Allerdings: Auf diese bitteren Folgen müssen Sie einen Privat-Mieter schon mit dem Abrechnungsschreiben hinweisen. Ihren Hinweis formulieren Sie am besten so:

Ich weise Sie darauf hin, dass Ihr Nachzahlungsbetrag inner-halb 1 Monats gerechnet ab Zugang dieses Schreibens fällig ist und von uns gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Davon unberührt bleiben Sie gemäß § 556 Abs. 3 BGB berechtigt, Einwendungen noch spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung zu erheben. Um unnötigen Rechts-streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, bitte ich Sie, Ihre Einwendungen innerhalb der Monatsfrist vorzubringen.

Nebenkostenpauschale Diese müssen Sie von der Nettomiete unterscheiden. Nettomiete heißt: Mietzins ohne Nebenkosten. Um die Nebenkosten von Ihrem Mieter einzuziehen, müssen Sie dies extra vereinbaren und im Mietvertrag festschreiben. Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter aber eine Nebenkostenpauschale, erklären Sie damit insgeheim, dass Sie nicht über die tatsächlichen, sondern nur über die vermeintlich anfallenden Nebenkosten abrechnen werden.

Zahlt Ihr Mieter eine Pauschale, deckt er damit praktisch alle Nebenkosten ab, die Ihnen als Vermieter entstehen. Müssen Sie unterm Strich tatsächlich mehr Nebenkosten zahlen, als Sie als Pauschale von Ihrem Mieter erhalten, können Sie dennoch nichts mehr nachfordern. Mit der Pauschale sind alle Kosten abgedeckt. Deshalb sollten Sie als Vermieter besser Mietverträge verwenden, bei denen Sie die Nebenkosten getrennt von der Nettomiete vereinbaren. Nur bei derartigen Mietverträgen können Sie von Ihrem Mieter wirklich alle Nebenkosten zurückholen, die Sie zahlen. Netto-Kaltmiete Diese entspricht der Nettomiete. Haben Sie also eine Netto-Kaltmiete vereinbart, bedeutet das, dass Sie nur eine Grundmiete erhalten. Darin sind weder die kalten noch die warmen Betriebskosten enthalten. Wollen Sie diese auf Ihren Mieter umlegen, sollten Sie das nochmals ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag so vereinbaren. Öffentliche Lasten Hierzu zählen die vollen Grundsteuerbeträge. Diese dürfen Sie auf Ihren Mieter umlegen, wenn Sie die Umlage von öffentlichen Lasten im Mietvertrag vereinbart haben. Ist die Grundsteuer zuerst gering, erhöht sie sich aber später, dürfen Sie selbstverständlich auch die erhöhten Grundsteuerbeträge auf Ihren Mieter umlegen. Öltankbeschichtung Weil sie näher bei den Instandhaltungs- als bei dein Betriebskosten liegen, ist dieser Rechnungsposten nicht umlegbar. Zudem entstehen diese Kosten nicht laufend. Öltankreinigung Ob Sie die Kosten für die Öltankreinigung umlegen dürfen, ist streitig. Wollen Sie diese Position umlegen, empfiehlt es sich, dies ausdrücklich im Mietvertrag so zu vereinbaren. Ansonsten stehen Ihre Chancen, dass ein Gericht diese als umlagefähig anerkennt, 50:50. Öltankversicherung Diese Kosten zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und sind umlagefähig. Personenanzahl Häufiger Zankapfel bei der Ermittlung der Personenzahl sind auch Kleinkinder im Haus. Geht es nach Köpfen, zählen sie mit (AG Wuppertal, DWW 1988, S. 282). Dagegen müssen Sie den Hund eines Mieters nicht mit auf die Personenliste setzen (AG Paderborn, DWW 1988, S. 151).

Entscheiden Sie sich für den Verteilungsschlüssel nach Personen müssen Sie Ihr Augenmerk darauf richten, wer die Wohnung tatsächlich nutzt. Nur auf die melderechtliche Registrierung abzustellen genügt nicht (OLG Hamm, DWE 1989, S. 167). Der Besuch Ihres Mieters zählt ebenfalls bei der Ermittlung der Personenzahl nicht mit – selbst wenn er mehr oder weniger häufig kommt (AG Ahaus, WM 1997, S.232). Pflanzen, geliehene Laut der Betriebskostenverordnung dürfen Sie auch Gartenpflegekosten auf den Mieter umlegen. Einen Schritt zu weit gehen Sie allerdings, wenn Sie die Kosten für leihweise gelieferte Thuja-Pflanzen, z.B. anlässlich einer Modepräsentation, auf den Mieter umlegen. Zwar dürfen Sie Pflanzen und Gehölze erneuern, wenn diese verwelkt oder kaputt sind. Die Kosten für die Erstanlage von Grünflächen oder rein aus Werbegründen vorübergehend durchgeführte Verschönerungsmaßnahmen dürfen Sie allerdings nicht auf Ihren Mieter abwälzen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Rauchabzugsanlage Lassen Sie die Rauchabzugsanlage jährlich warten, dürfen Sie die Kosten dafür nicht Ihrem Mieter auf die Abrechnung setzen (LG Berlin, Urteil v. 23.3.1999 – 64 S. 399/98, GE 1999, S.841). Dabei handelt es sich nämlich nur um Schaden vorbeugende Wartungs- und Pflegearbeiten – nicht um Betriebskosten. Wird lediglich eine Anlage instand gehalten oder gesetzt, kommen diese Kosten ausschließlich dem Eigentümer zugute. Damit erhält er sich seinen Eigentum. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie diese Kosten deshalb nicht. Rasenmäher Das Benzin für den Rasenmäher können Sie im Rahmen der Gartenpflegekosten auf Ihren Mieter umlegen. Da jedoch die Kosten für eine Erst- oder Ersatzanschaffung von Garten-geräten nicht umlegbar sind, betrifft dies auch den Rasenmäher (LG Hamburg, WM 1985, S. 390). Im Urteil des Landgerichts Hamburg wurden allerdings die laufenden Unterhaltskosten inklusiver Reparaturen für umlagefähig erklärt. Ist eine Rasenmäherreparatur allerdings teurer als der Kauf eines neuen Rasenmähers, gelten die Neuanschaffungskosten noch als umlagefähige Betriebskosten (AG Lichtenberg, Urteil v. 30.1.2003 – 10 C 281/02, NZM 2004, S. 96).

Rechtsschutzversicherung Diese Kosten zählen nicht zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Aus diesem Grund dürfen Sie diese nicht auf Ihren Mieter umlegen. Reparaturkosten Reparaturkosten sind grundsätzlich nicht umlegbar. Es sei denn, es handelt sich um Klein-teile, die bei der Warnung der Wasserversorgungsanlage, des Aufzugs oder der Heizung anfallen. Reparaturenversicherung Die Kosten einer Reparaturversicherung fallen nicht unter die umlegbaren Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen (AG Köln, WM 1990, S. 556). Rohrreinigung Wird diese vorbeugend durchgeführt, um Rohrverstopfungen zu vermeiden, können Sie die Kosten dafür nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Sie zählen vielmehr zu den Instandhaltungskosten. Gleiches gilt, wenn eine Rohrverstopfung in einer Entwässerungsleitung auftritt. Rückzahlung, Nachzahlung Rechnen Sie zu spät über Ihre Betriebskosten ab, wissen Sie ja, was passiert: Hätte der Mieter nachzahlen müssen, verlieren Sie diesen Anspruch! Was aber, wenn der Mieter trotzdem zahlt: Dürfen Sie das Geld dann behalten oder müssen Sie es zurückzahlen? Sie müssen es zurückzahlen! So jedenfalls hat es jetzt der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 94/05). Der Mieter leistet dann nämlich ohne Rechtsgrund! Anders, wenn der Mieter auf eine längst verjährte Betriebskostennachzahlung zahlt. In diesem Fall darf der Gläubiger – also Sie als Vermieter – nämlich das Geld behalten! Bei einer abgelaufenen Verjährungsfrist bleibt Ihr Forderungsrecht bestehen. Der Mieter kann es aber abwehren, indem er einfach nur sagt: „Verjährt!“ Säugling Beim Umlageschlüssel nach Personen wird ein Kleinkind mitgezählt (AG Wuppertal, DWW 1988, S. 282).

Schließanlage Lassen Sie Ihre Schließanlage regelmäßig kontrollieren, dürfen Sie diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Die Gerichte sehen das als typische Hausmeisterarbeit an. Reparaturen an der Schließanlage dürfen Sie ohnehin nicht umlegen. Als Gewerberaum-Vermieter können Sie aber die Umlage der Prüf- und Nachstellkosten als „Sonstige Kosten“ vereinbaren! Schließzylinder, neuer Nicht umlegbar, weil ein neues Türschloss zu den Instandhaltungskosten zählt (AG Lörrach, WM 1996, S. 628). Schneeräumgerät Die Kosten für den Kauf eines Schneeräumgeräts sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000 – 62 S 463/99, GE 2000, S. 539). Die Begründung der Richter: Nach § 20 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebs-kosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen des Eigentümers. Ob sich der Kauf eines Schneeräumgeräts noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich in erster Line nach der Größe der Wohnanlage. Ebenso spielen die Gegebenheiten der zu räumenden Gemeinschaftsfläche, die klimatischen Verhältnisse und der Preis der Maschine eine Rolle. Der Berliner Vermieter hatte Glück: Weil es sich um eine größere Wirtschaftseinheit handelte, ließ ihm das Gericht die Anschaffungskosten durchgehen. Ausweislich der Betriebskosten-Abrechnung handelte es sich um eine Wohnanlage mit insgesamt 13.218 m² Wohnfläche. Schnee- und Eisbeseitigung Die Kosten, die Ihnen für die Schneeräumung an öffentlichen Verkehrsflächen rund um Ihr Haus entstehen, können Sie nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung umlegen. Diese fallen unter die Straßenreinigungs- bzw. Müllbeseitigungskosten. Für Plätze, Zugänge und Zufahrten im Privatbereich Ihres Mietshauses gilt § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung. Die zählen zu den „Kosten der Gartenpflege“. Beide Positionen können Sie unter § 2 Nr. 8 „Kosten der Straßenreinigung und Müllbesei-tigung“ zusammenfassen, wenn die gleiche Firma sowohl den öffentlichen als auch den von den Mietern privat genutzten Bereich räumt und streut. An den Winterdienstkosten muss sich auch ein Mieter beteiligen, der erst im Sommer eingezogen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.2.2000 – 10 W 1/00, GE 2000, S. 341). Natürlich nur zeitanteilig für die Zeit, in der er im Abrechnungsjahr die

Wohnung gemietet hatte – unabhängig davon, ob es in der Zeit tatsächlich geschneit hat oder nicht. Schornsteinreinigung Die Kosten, die Ihr Kaminkehrer von Ihnen verlangt, können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Fallen diese für den Heizungskamin an, können Sie diese auch über die Heizungskosten auf Ihren Mieter umlegen. Sonstige Betriebskosten Unter „Sonstige Betriebskosten“ verstehen manche Vermieter, dass sie darunter alle Neben-kosten einordnen können, die ihnen sonst noch entstehen, die sie aber nicht unter den Begrif-fen der Betriebskostenverordnung einordnen können. Diese weit verbreitete Ansicht ist schlichtweg falsch. Es handelt sich bei den „Sonstigen Betriebskosten“ um einen Auffangtatbestand für solche Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich geregelt, aber gerichtlich anerkannt sind. Davon abgrenzen müssen Sie dennoch Verwaltungs-, Instand-haltungs- sowie Instandsetzungskosten. Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag einfach nur pauschal „Sonstige Kosten“ auf Ihren Mieter umlegen ohne diese einzeln aufzuzählen, genügt das nicht für die Übertragung der Kosten. Dann ist Ihre Vereinbarung nicht bestimmt genug. Fundstelle: OLG Oldenburg, Beschluss v. 22.2.1995 – 5 UH 1/94, WM 1995, S. 430; LG Hannover, WM 1991, S. 358; LG Osnabrück, WM 1995, S. 434. Sie können die nachfolgend genannten Gebühren nur dann auf Ihren Mieter umlegen, wenn Sie diese ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag als „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt haben:

� Dachrinnenreinigung � Müllschlucker, Müllabsauganlage, Müllpresse � Feuerlöschgeräte, einschließlich dem Austausch des Löschmittels � Brandschutzwartung, Rauchmelder, Rauchabzüge, Sprinkler � Strom für die Dachrinnenbeheizung � Wartung und Prüfung von Blitzschutzanlagen mit TÜV-Abnahme � Rückstausicherung � Wartung einer Lüftungsanlage � Betriebskosten für folgende Gemeinschaftsanlagen: Schwimmbad, Sauna,

Fitnessraum, Hobby- und Partykeller � Notstromanlage für die Sicherheitsbeleuchtung von Rettungswegen, soweit

sie gesetzlich vorgeschrieben sind Bei Gewerberäumen können Sie weitere Kosten vereinbaren. Als „Sonstige Kosten“ werden hier häufig die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft vereinbart.

Zu den „Sonstigen Kosten“ gehören nicht die Kontoführungsgebühren, die Reparaturkosten oder ähnliche Kosten, wie z.B. Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Diese sind nicht umlagefähig. Sperrmüll Das Amtsgericht Siegburg hat entschieden, dass die Kosten von Sperrmüllaktionen in gemeinschaftlich genutzten, allen Mietern zugänglichen Räume wie z.B. Dachböden und Kellerräume umgelegt werden können. Vorausgesetzt es handelt sich um solche Mengen Müll, die der Hausmeister in bestimmten Sperrmüll-Aktionen beseitigen muss (AG Siegburg, Urteil v. 3.9.1993 – 3 C 344/92, ZMR 1996, S. IV, Nr. 19, für eine 297 Wohneinheiten umfassende Wohnanlage.) Diese Ansicht vertritt auch das Amtsgericht Düsseldorf (Urteil v. 22.11.1990 – 22 C 12.364/90, ZMR 1996, S. IV Nr. 20). Dort wurde ein privates Unternehmen mit der Sperrmüllabfuhr beauftragt. Der Grund für die Umlage unter der Rubrik „Müllabfuhr“: Die Sperrmüllbeseitigung bringt allen Mietern Vorteile bei der Müllbeseitigung, denn es wird auch Müll abgefahren, den die normale Müllabfuhr nicht transportiert. Ebenso für die Umlagefähigkeit spricht sich das Amtsgericht Köln aus. Die Entfernung von Müll und Unrat führt dazu, dass die allgemein zugänglichen Teile eines Mietobjektes wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden, der allen Mietern zugute kommt (AG Köln, Urteil v. 15.11.1994 – 218 C 259/94, ZMR 1996, S. IV, Nr. 21). Mehr dazu siehe auch unter „Entrümpelungskosten“. Straßenausbaubeitrag Dieser zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i.S.d. Betriebskostenverordnung und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Straßenreinigung Umlegen können Sie die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und die Gebühren für die öffentliche Müllabfuhr. Übernimmt eine private Firma die Straßenreinigung oder Müll-entsorgung, können Sie diese Kosten ebenfalls umlegen. Zu den Straßenreinigungskosten zählen auch die Kosten für das Schneeräumen und Streuen. Führen Sie die Arbeiten in Eigenleistung durch, können Sie die Kosten, die ein Dritter oder eine Drittfirma hierfür in Ansatz bringen würde, auf Ihre Mieter umlegen. Umsatzsteuer dürfen Sie dafür natürlich nicht verlangen. Sturmversicherung

Diese Kosten zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und sind umlagefähig. Tankreinigungskosten Ein Vermieter aus Rendsburg legte die Tankreinigungskosten auf seinen Mieter um. Dabei verteilte er die Koste gerechterweise auf 4 Jahre. Das Gericht sah in den Tankreinigungskosten keine Betriebskosten, sondern eine reine Instandhaltungspflicht, die der Vermieter zu tragen hat (AG Rendsburg, Urteil v. 22.10.2001 – 11 C 117/01, WM 2002, S. 232). Terrorversicherung Die Kosten einer Terrorversicherung zählen zu den Kosten der Sachversicherung, die Sie nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung umlegen dürfen. Aber nur, wenn die Terror-versicherung auch objektiv erforderlich ist. Das ist sie, wenn sich das zu versichernde Gebäude in einer gefährdeten Gegend befindet. Beispielsweise in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer mili-tärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten sind (AG Spandau, Urteil v. 8.2.2005 – 2a C 755/04, GE 2005, S. 1255). Treppenhausfenster Lassen Sie die Treppenhausfenster reinigen, dürfen Sie dem Mieter die Kosten dafür auf die Betriebskostenabrechnung setzen. Denn diese Kosten zählen zur Hausreinigung und fallen unter § 2 Nr.9 Betriebkostenverordnung. Das Putzen der Fenster und Fensterrahmen muss also der Mieter bezahlen. Schließlich handelt es sich dabei um gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile (LG Hamburg, Beschluss v. 21.5.2001 – 311 S 42/01, He 2001, S. 306). Treppenhausreinigung 3-mal wöchentlich ließ ein Hamburger Vermieter das Treppenhaus in seinem Mietobjekt putzen. Die Kosten legte er auf die Mieter um. „Zu viel“, befand das Gericht (LG Hamburg, Urteil v. 27.6.2000 – 316 S 15/00, NZM 2001, S. 806). Obwohl es sich dabei um ein repräsentatives Wohn- und Geschäftshaus handelte. Die Richter sahen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Sicherlich: Es gibt keinen festen Maßstab, wie oft Sie als Vermieter das Treppenhaus putzen lassen dürfen. Wenn Sie es jedoch zu häufig putzen lassen, müssen Sie den Mietern haarklein darlegen, warum dies notwendig war. Beispielsweise wegen des nutzungsbedingten erhöhten Schmutzanfalls. Nur dann steht der Nutzwert der Reinigung im richtigen Verhältnis zu den angefallenen Kosten! Umbauter Raum

Der umbaute Raum kann als Umlageschlüssel bei der Verteilung der Betriebskosten vertrag-lich vereinbart werden. Er bietet sich dann an, wenn es in einem Gebäude Mietobjekt mit stark unterschiedlicher Raumhöhe gibt. Umlage, nicht vereinbarter Kosten In 3 Abrechnungen hatte ein Hamburger Vermieter die Hausreinigungskosten auf seinen Mieter umgelegt, obwohl die Umlage vereinbart war. Der Mieter zahlte die Abrechnung jedes Mal anstandslos. Erst beim 4. Mal beschwerte sich der Mieter. Zu Recht, wie ihm das Gericht bestätigte. Zwar hat der Bundesgerichtshof schon einmal entschieden, dass eine Umlage einzelner Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlungen erfolgen könne. Jedoch hatte der Mieter im Fall des Bundesgerichtshofs 10 Jahre lang widerspruchslos die Betriebskosten-Abrechnung bezahlt. Der Hamburger Vermieter hatte jedoch nur 3 Abrechnungen über einen Zeitraum von 5 Jahren erstellt. Zu wenig, wie der Hamburger Richter befand (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 26.10.2004 – 409 C 163/04, ZMR 2005, S. 627). Der Vermieter musste die Hausreinigungskosten deshalb wieder aus der Betriebskosten-Abrechnung herausrechnen. Nicht nur für dieses Jahr, sondern auch für alle künftigen Jahre. Umlageausfallwagnis Dabei handelt es sich um einen Zuschlag zur Umlage in Höhe von 2 % der Betriebskosten. Das Umlageausfallwagnis bezeichnet also keine besondere Betriebskostenart, sondern nur einen Unterfall des Mietausfallwagnisses. Ansetzen können Sie die Ihnen entstehenden Kosten nur, wenn Sie preisgebundenen Wohnraum vermieten (§ 25 a NMV). Selbst dann, wenn Sie zur Absicherung bereits eine Kaution vom Mieter erhalten haben. Umlageschlüssel Als ungerecht empfinden gerade viele Mieter, die allein eine große Wohnung bewohnen, den Umlageschlüssel für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Treppenhausbeleuchtung nach m². Mit diesem Unmut muss Ihr Mieter weiterleben. Denn seit dem 1.9.2001 ist der Umlage-schlüssel nach der Wohnfläche für den Wohnungsvermieter der zwingende Verteilungs-schlüssel, falls er im Mietvertrag keinen anderen Verteilungsschlüssel vereinbart hat (§556 a BGB). Einzige Ausnahme: Betriebskosten, die Sie nach dem Verbrauch erfasst haben, müssen Sie auch verbrauchsabhängig umlegen. Haben Sie im Mietvertrag einen bestimmten Verteilungsschlüssel vereinbart, sind Sie daran gebunden. Einzige Ausnahme: Sie wollen eine Betriebskostenart künftig verbrauchsab-hängig abrechnen (§ 556 a Abs. 2 BGB.) Dann müssen Sie das dem Mieter nur schriftlich mitteilen, und Sie dürfen Beginn des nächs-ten Abrechnungszeitraums nach dem neuen, verbrauchsabhängigen Verteilungsschlüssel die kosten umlegen.

Umlageschlüssel, Eigentumswohnung Für Eigentumswohnungen gibt es keinen speziellen Umlageschlüssel. Es gilt vielmehr das, was für alle „ganz normalen“ Mietwohnungen gilt: Haben Sie im Mietvertrag keinen Umlage-schlüssel vereinbart und können Sie einige Ihrer Betriebskosten nicht nach Verbrauch abrechnen, müssen Sie diese Betriebskosten nach m² umlegen. So steht es jedenfalls im Gesetz (§ 556 a BGB). Das gilt auch dann, wenn Ihr Verwalter bzw. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem ganz anderen Umlageschlüssel abrechnet: Trotzdem müssen Sie gegenüber dem Mieter nach dem Umlageschlüssel abrechnen, den Sie vereinbart haben bzw. – falls Sie keinen vereinbart haben und auch nicht verbrauchsabhängig abrechnen können – nach m² umlegen. Deswegen: Denken Sie bereits beim Mietvertragsabschluss daran, sich am Umlageschlüssel der Gemeinschaft zu orientieren. Sonst müssen Sie gegenüber Ihrem Mieter nach dem vereinbarten Umlageschlüssel abrech-nen, während die Gemeinschaft vielleicht einen ganz anderen Umlageschlüssel hat. Umlageschlüssel, falscher Sie müssen die einzelnen Betriebskosten-Positionen exakt so umlegen, wie Sie es vereinbart haben. Haben Sie nichts vereinbart, müssen Sie die angefallenen Betriebskosten entweder nach dem Verbrauch oder nach der Wohnfläche umlegen. Selbst wenn Sie längere Zeit einen anderen Umlageschlüssel nehmen, ändern Sie damit noch gar nichts: Dennoch bleibt es beim alten Umlageschlüssel! Allein dadurch, dass Ihr Mieter 4 Jahre lang Abrechnungen mit einem falschen Umlage-schlüssel akzeptiert, ändern Sie noch nicht stillschweigend den ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel (AG Pinneberg, Urteil v. 5.3.2004 – 66 C 272/03, NZM 2005, S. 16). Ihr Mieter kann in einem solchen Fall auf eine korrigierte Abrechnung bestehen. Sogar wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist (BGH, Urteil v. 17.1.2004 – VIII ZR 115/04). Vorausgesetzt, Ihre erste Abrechnung war fristgerecht. Haben Sie allerdings über 30 Jahre lang nach einem falschen Umlageschlüssel abgerechnet, gilt das als stillschweigende Vertragsänderung (LG Darmstadt, Urteil v. 19.1.2005 – 7 S 148/04, NZM 2005, S. 453). Umsatzsteuer Zu den Betriebskosten zählt auch die gezahlte Mehrwertsteuer. Haben Sie mit Ihrem gewerb-lichen Mieter vereinbart, dass er die auf den Mietzins entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies, dass er auch die Umsatzsteuer für die abgerechneten Nebenkosten an Sie zahlen muss (OLG Düsseldorf, ZMR 1996, S. 82). Und zwar unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern belastet sind, wie z. B. bei Versicherungsprämien (LG Hamburg, Urteil v. 23.1.1998 – 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).

Ungezieferbekämpfung Auf Ihre Betriebskosten-Abrechnung dürfen Sie die Kosten für einen Kammerjäger nur setzen, wenn es sich um regelmäßige und damit laufenden Kosten handelt (LG München I, Urteil v. 5.12.2000 – 20 S 19147/00, WM 2001, S. 245, Schabenfall in einer Wohnung). Das bedeutet nicht, dass die Kosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht ein Turnus von mehreren Jahren aus. Daher dürfen Sie in größeren Mietobjekten, in denen von Zeit zu Zeit Ungezieferbekäm-pfungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen (AG Köln, Urteil v. 16.12.1992 – 203 C 483/92). Unterschrift Bei der Betriebskosten-Abrechnung dürfen Sie Tinte sparen. Fehlt unter der Abrechnung Ihre Unterschrift, ist sie dennoch wirksam. Betriebskosten-Abrechnungen müssen Sie nämlich nicht unterschreiben (AG Schöneberg, Urteil v. 21.2.2000 - 109 C 491/99, GE 2000, S. 475). Vergessenen Kosten Rechnen Sie über Ihre Betriebskosten ab und gleicht Ihr Mieter den Saldo aus, bedeutet das: Spätere Einwendungen Ihres Mieters können Sie links liegen lassen, wenn er sie bereits im Abrechnungszeitpunkt hätte geltend machen können. Ihre eigenen Fehler können Sie nach dem Zahlungspunkt nur noch nach den Regeln über das Fehlen der Geschäftsgrundlage korrigieren (AG Braunschweig, Urteil v. 3.12.2004 – 117 C 654/04, ZMR 2005, S. 625). Dieses Rechtsinstitut greift immer dann, wenn ein so offen-sichtlicher Rechenfehler vorliegt, dass ihn eigentlich beide Vertragspartner sofort hätten bemerken müssen. Damit haben Sie gute Chancen durchzukommen, wenn Sie einen dicken Rechenfehler in Ihrer Abrechnung haben. Verjährung Ihre Nachforderungen aus der Betriebskosten-Abrechnung verjähren gemäß § 195 BGB nach 3 Jahren. Diese Frist gilt sowohl für den Wohn- als auch für den Gewerberaum-Vermieter. Haben Sie auf Ihren Wohnraum-Mieter eine Nebenkostenart umgelegt, die Sie nicht dürfen (z. B. Verwalterkosten), verjähren die Rückzahlungsansprüche Ihres Mieters ebenfalls in 3 Jahren.

Ist der Anspruch Ihres Mieters verjährt, müssen Sie sich in einem Mietprozess darauf berufen. Nur dann haben Sie ein Leistungsverweigerungsrecht, müssen also an Ihren Mieter keinen Cent zahlen. Überlassen Sie also besser nichts dem Zufall oder dem Wohlgefallen des Richters und rechnen Sie innerhalb der Jahresfrist über Ihre Betriebskosten ab. Vermieterwechsel Wechselt während der Abrechnungsperiode der Vermieter, fragt sich, wer am Jahresende abrechnen muss. Dazu ist der Käufer verpflichtet. Und zwar für die gesamte Abrechungsperiode, auch wenn er am Anfang noch gar nicht Eigentümer war. Versicherungen Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind umlagefähig. Darunter fällt die Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschadens- und Glasbruchversicherung. Ebenso die Haft-pflichtversicherung für das Gebäude, die Öltankversicherung und die Versicherung für den Aufzug. Entscheidend ist, ob die jeweilige Versicherung gebäude- oder betriebsbezogen ist. Die Kosten Ihrer Rechtsschutzversicherung können sie allerdings nicht auf Ihren Mieter umlegen. Wichtig: Bei einer Mischnutzung kann die Versicherungsprämie wegen des gesteigerten Risikos, das mit der Gewerberaum-Vermietung verbunden ist, höher ausfallen. Ist der entsprechende Zuschlag erheblich, dürfen Sie diesen nur auf die jeweiligen Verursacher vorverteilen (= Vorwegabzug). Verteilungsschlüssel, Änderung Einen einmal vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel können Sie nur mit Zustimmung Ihres Mieters wieder ändern. Lediglich Wohnungsvermieter haben die Möglichkeit, dies auch einseitig zu tun. Dies immer dann, wenn sie zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung wechseln wollen (§ 556 a BGB). Wissen müssen Sie auch, ab wann der geänderte Verteilungsschlüssel in Kraft tritt. Er wirkt grundsätzlich nur für die Zukunft. Ein Wechsel des Umlagemaßstabs für eine zurückliegende Abrechnungsperiode ist nicht zulässig. Am besten Sie schicken Ihre Erklärung, dass Sie künftig verbrauchsabhängig abrechnen, Ihrem Mieter mit der Betriebskosten-Abrechnung für das vergangene Jahr zu und stellen gleich mit dem neuen Abrechnungszeitraum den Umlagemaßstab um. Wollen Sie dennoch für ein laufendes Abrechnungsjahr den Verteilungsschlüssel ändern, können Sie das nicht einmal dadurch erreichen, dass dem alle Mieter zustimmen. Denn § 556 a Abs. 2 BGB bestimmt, dass dies nur zu Beginn eines Abrechungszeitraums zulässig ist – und davor dürfen Sie keine für den Mieter nachteilige Vereinbarung treffen!

Verteilungsschlüssel, Eigentumswohnung Vermieten Sie Teil- oder Wohnungseigentum, können Sie vereinbaren, dass Sie die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umlegen (LG Berlin, Urteil v. 29.4.2002 – 62 S 413/01, GE 2002, S. 860). Rechtlich bedenkenlos ist es, wenn Sie in Ihrem Wohnraum-Mietvertrag vereinbaren, dass der vom Wohnungsverwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft verwendete Umlage-schlüssel auch für Ihre Mieter gelten soll (Urteil v. 2.3.1999 – 33 C 3923/98-29). Statt eines Verteilungsschlüssels nach m² können Sie also auch den Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen verwenden. Das erleichtert Ihnen in den meisten Fällen Ihre Abrech-nung, weil in der Abrechnung des Verwalters die Kosten meistens ebenfalls nach Miteigen-tumsanteilen umgelegt werden. Wissen müssen Sie, dass die Miteigentumsanteile nicht immer mit der Mietfläche der Wohnung identisch sind. Deshalb ist es gut möglich, dass die Mietfläche kleiner als der Wohnungseigentumsanteil ist. Die Miteigentümer können nämlich die Größe der Miteigen-tumsanteile selbst festlegen. Dabei können sie sich nach dem Nutzwert der jeweiligen Wohnung richten. Haben Sie in Ihrem Wohnraummietvertrag keinen bestimmten Umlageschlüssel vereinbart, müssen Sie die Nebenkosten Ihrer Eigentumswohnung nach der Wohnfläche umlegen oder verbrauchsabhängig abrechnen. Deshalb sollten Sie sich vor Mietvertragsabschluss unbedingt bei Ihrem Hausverwalter erkundigen, nach welchem Verteilungsschlüssel die einzelnen Betriebskosten auf die Eigentümer umgelegt werden. Um sich später die Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter zu erleichtern, sollten Sie unbedingt diesen Umlageschlüssel übernehmen. Denn: Rechnen Sie gegenüber Ihrem Mieter die Betriebskosten ab, müssen Sie sich an den mit ihm vereinbarten Umlageschlüssel halten. Auch dann, wenn innerhalb der Wohnungs-eigentümergemeinschaft ganz anders abgerechnet wird. Die unterschiedlichen Verteilungsschlüssel können nämlich dazu führen, dass Sie als Vermieter Ihren Mieter mit höheren Kosten belasten, als Sie letztendlich selbst an die Eigentümergemeinschaft zahlen müssen. Das macht Ihre Abrechnung unwirksam. (LG Berlin, GE 1988, S. 1169). Verteilungsschlüssel, Personen Soweit nicht zwingende Vorschriften wie z. B. die Heizkostenverordnung entgegenstehen, können Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass einzelne oder alle Betriebskosten nach der Anzahl der Bewohner der einzelnen Wohnungen umgelegt werden. Rechnen Sie also den Wasserverbrauch schlichtweg nach Personen ab, ist das zulässig – vorausgesetzt Sie haben den Umlageschlüssel nach Personen auch im Mietvertrag vereinbart. Ansonsten müssten Sie zwingend die Kosten entsprechend der Wohnfläche verteilen oder verbrauchsabhängig abrechnen (§ 556 a BGB). Bei der Personen- bzw. Nutzerzahl müssen Sie alle Personen hinzurechnen, die ständig im Haushalt einer Mietpartei leben. Kurzfristige Änderungen in der Wohnungsbelegung, z. B. durch Besucher, dürfen Sie nicht dazuzählen. Bei jeder ein- oder ausziehenden Mietpartei müssen Sie also genau abzählen, wer da alles mit ein- oder auszieht.

Der Verteilungsschlüssel nach Personen ist unpraktikabel. Denn Sie müssen bei Ihrer Abrechnung jederzeit darlegen können, wie viele Personen insgesamt im Abrechnungs-zeitraum in Ihrem Haus gewohnt haben. Deshalb müssen Sie ständig die aktuelle Belegung festhalten bzw. überprüfen. Das schaffen Sie selbst dann nicht, wenn Sie damit einen zuverlässigen Angestellten oder Ihren Haus-meister betrauen. Bestreitet Ihr Mieter in einem Rechtsstreit die Gesamtpersonenzahl in Ihrer Abrechnung, müssen Sie dem Gericht beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen wohnten (AG Köln, ZMR 1995, Heft 9 S. IX). Überlegen Sie sich also gut, ob die vielleicht bei einer Umlage nach Personen gegebene Einzelfallgerechtigkeit im Verhältnis steht zu dem Aufwand, den Sie betreiben müssen, um die Personenzahl festzustellen. Verteilungsschlüssel, Verbrauch Keine Frage: Der Verteilungsschlüssel nach Verbrauch ist die beste Möglichkeit, eine unmittelbare Verknüpfung zwischen dem Nutzerverhalten und den Kosten herzustellen. Er ist sogar für Wohnungsvermieter der zwingende Verteilungsschlüssel, wenn Sie als Vermieter den Verbrauch erfasst haben und verbrauchsabhängig abrechnen könnten. Extra Verbrauchs-erfassungsgeräte montieren müssen Sie aber nicht, es sei denn, dies ergibt sich aus landes-rechtlichen Baubestimmungen. Gerecht ist der Umlageschlüssel nach Verbrauch deshalb, weil derjenige, der z.B. Wasser spart, am Ende auch tatsächlich weniger zahlen muss als derjenige, der z.B. täglich ein Vollbad nimmt. Wollen Sie tatsächlich verbrauchsabhängig abrechnen, benötigen Sie dafür zuverlässige technische Einrichtungen. Um die Wasser- und Abwasserkosten zu ermitteln, können Sie Einzelwasserzähler installieren. Um die Müllgebühren berechnen zu können, können Sie Müllgefäße aufstellen oder Müllsäcke zur Verfügung stellen, die Ihre Mieter selbst kaufen müssen. Daran sehen Sie schon: Selbst wenn Sie an sich nach Verbrauch abrechnen könnten, kann Sie der Mieter nicht zwingen, derartige Verbrauchserfassungsgeräte oder -mechanismen einzurichten. Das ist Ihnen nicht zumutbar. Die Beweislast dafür, dass der Verbrauch richtig erfasst wurde, trifft Sie als Vermieter (LG Berlin, ZMR 1997, S. 156). Hat Ihr Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, haben Sie gute Karten: Dies wertet das Gericht als Indiz dafür, dass die Ablesung korrekt ist. Dann ist Ihr Mieter am Zug. Er muss beweisen, dass der Ablesewert tatsächlich falsch ist (OLG Köln, GE 1986, S. 341). Das Landgericht Berlin ist sogar so weit gegangen, dass es die Unterschrift unter dem Ableseprotokoll als Schuldanerkenntnis gewertet hat (ZMR 1997, S. 156). Verteilungsschlüssel, Wohnfläche Für Vermieter von Wohnraum ist er Pflicht, für Gewerberaum-Vermieter einfach nur praktisch: Der Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche (§ 556 a BGB, § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV). Der Vorteil dieses Verteilungsschlüssels liegt auf der Hand: Sie als Vermieter können ihn leicht handhaben. Solange Sie nicht um-, an- oder ausbauen bleibt er immer

gleich. Weil es sich um eine feststehende Größe handelt, ist er für Ihren Mieter auch transparent. Auch dann, wenn in Ihrem Mietobjekt gleich große Wohnungen von einer unterschiedlichen Anzahl von Personen bewohnt werden, müssen Sie alle verbrauchsabhängigen Kosten nach der Wohnfläche umlegen. Fundstelle: OLG Hamm, RE v. 27.9.1983, WM 1983, S. 315; AG Duisburg, ZMR 1993, S. 172. Egal, ob die Wohnungen unterschiedlich ausgestattet sind oder ganz unterschiedlich frequentiert werden: Sie dürfen die angefallenen Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen. Trotzdem kann es Ihnen passieren, dass sich ein einzelner Mieter über den Umlageschlüssel nach m² ärgert. Anlass sind meist die Versicherungskosten oder die Kosten für Heizreinigung. Denn bei diesen verbrauchsunabhängigen Kosten muss ein allein sehender Mieter genauso viel bezahlen wie die mehrköpfige Familie aus dem Stockwerk über ihm. In diesem Fall können Sie sich zum einen auf das Gesetz berufen: § 556 a BGB bestimmt, dass Sie die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen müssen, sofern Sie keinen anderen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag stehen haben. Zum anderen können Sie den Umlageschlüssel nach der Wohnfläche damit verteidigen, dass die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner einer Wohnung häufig zueinander in Bezug stehen. Trifft dies im Einzelfall nicht zu, ändert das nichts an der Angemessenheit Ihres Flächenmaßstabs. Was bei der Wohnflächenberechnung alles mitzählt – Treppenstufen, Balkon, Wintergarten, Abstellräume usw. -, steht in der seit 1.1.2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Oder schauen Sie doch einfach unter dem Stichwort „Wohnfläche“ nach! Verzug Geraten Sie mit Ihrer Betriebskosten-Abrechnung in Verzug, kann es teuer werden! Sie müssen nicht nur Ihre Abrechnung nachholen, sondern Ihrem Mieter auch Verzugszinsen für Ihre Verspätung zahlen – jedenfalls, wenn unterm Strich ein Guthaben für Ihren Miete rauskommt. Einem Berliner Vermieter ging es so. Er hatte für 1998 und 1999 keine Betriebskosten abgerechnet. Der Mieter mahnte ihn deswegen am 7.8.2001 an und setzte ihm eine letzte Frist bis zum 22.8.2001. Da am Ende ein Guthaben herauskam, musste der Vermieter dem Mieter noch ab dem 23.8.2001 Verzugszinsen zahlen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 27.4.2005 – 26 C 5001/03, GE 2005, S. 805). Laut Gesetz stehen dem Mieter 5 % über dem Basiszinssatz zu. Vermieten Sie Gewerberaum, kann der Mieter als Mindestschaden sogar 8 % über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB) verlangen. Vollwartungsvertrag Diese Kosten können Sie nicht umlegen, weil darin immer auch ein Reparaturkostenanteil enthalten ist. Reparaturkosten zählen aber zu den Instandhaltungskosten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Deshalb müssen Sie aus den Wartungskosten den Reparaturkostenanteil herausrechnen, den die Wartungsfirma dafür veranschlagt hat (AG Köln, ZMR 1995, S. VIII, Nr. 21, bei einem Aufzug).

Die folgenden 4 Gerichte haben deshalb folgenden prozentualen Instandhaltungsanteil aus den Vollwartungsverträgen herausgerechnet: � Landgericht Berlin: 35 % (GE 1988, S. 463) � Landgericht Berlin: 20 % (GE 1988, S. 523) � Landgericht Essen: 50 % (WM 1991, S. 702) Vorauszahlungen Nur wenn Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart haben, können Sie diese auch von ihm fordern. Zwar ist es für den Mieter ungünstig, nach Ablauf der Abrechnungsperiode wegen der fehlenden Vorauszahlungen mit einer relativ hohen Forderung belastet zu werden. Ohne Vorauszahlungsvereinbarung können Sie daran allerdings nichts ändern (AG Daun, Urteil v. 30.6.1999 – 3 C 240/99, WM 1999, S. 434). Einzige Möglichkeit: Sie vereinbaren nachträglich mit Ihrem Mieter, dass er monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erbringt. Einseitig auferlegen können Sie ihm das allerdings nicht. Vorauszahlungen, zu geringe Setzen Sie Ihre Vorauszahlungen bitte in angemessener Höhe an. Locken Sie Ihren Mietinteressenten mit zu geringen Betriebskosten-Vorauszahlungen zum Mietvertragsabschluss, kann der Schuss schnell nach hinten für Sie losgehen. Ihr Mieter muss Ihnen dann schlimmstenfalls gar keine Betriebskosten mehr zahlen. So wie ein Berliner Mieter. Den lockte sein Vermieter mit einer Betriebskostenvorauszahlung von 4,68 € für eine 101 m² große Wohnung. Am Jahresende musste er Betriebskosten in Höhe von fast 2.500 € nachzahlen. Die Gerichte werten dies als bewusste Täuschung des Mieters. Der Vermieter hätte wissen müssen, dass die durchschnittlichen Betriebskosten in Berlin viel höher lagen. Tatsächlich betrugen sie zu diesem Zeitpunkt zwischen 0,73 € und 1,37 € pro m². Zum Vergleich: Der getäuschte Mieter zahlte nur 0,05 € /m² (LG Berlin, Urteil v. 7.8.2001 – 64 S 109/01, GE 2001, S. 1605)! Übrigens: Stellt sich nach Ihrer ersten Abrechnung heraus, dass die Vorauszahlungen zu niedrig sind, können Sie diese erhöhen. Ein einziger Satz unter Ihrer Betriebskosten-Abrechnung genügt dafür schon! Vorbehalt Was tun, wenn Ihr Mieter seine Betriebskosten nur unter Vorbehalt zahlt? Ganz einfach: Behält sich Ihr Mieter das Recht vor, unter Umständen einen Teil seiner geleisteten Nach-zahlung wieder zurückzufordern, wirkt sich das rechtlich nur aus, wenn er Ihnen erklärt, auf welche Tatsache er seinen Vorbehalt stützt. Um hier Klarheit zu schaffen, fordern Sie Ihren Mieter einfach auf, Ihnen mitzuteilen, worauf sich sein Vorbehalt bezieht.

Auf der anderen Seite können natürlich auch Sie unter Vorbehalt leisten. Beispielsweise, wenn Sie Ihrem Mieter ein Betriebskosten-Guthaben auszahlen, aber noch wissen, dass z. B. eine Grundsteuererhöhung aussteht. In diesem Fall sollten Sie Ihrem Mieter einen Brief schreiben und ihm den Grund für Ihren Vorbehalt mitteilen und zudem Ihren Überweisungsträger mit dem Wörtchen „unter Vorbehalt“ versehen. Vordach Natürlich können Sie eine Glasreinigungsfirma damit beauftragen, das verglaste Vordach über dem Eingang zu putzen – allerdings geht das auf Ihre Kosten! Denn das Reinigen und Instandhalten von Dächern ist Sache des Vermieters. So sehen es jedenfalls die Gerichte (LG Hamburg, Beschluss v. 21.5.2001 – 311 S 42/01, HE 2001, S. 306). Wärmemengenzähler Die neuen Batterien für den Wärmemengenzähler dürfen Sie Ihrem Mieter auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen. Die zählen zu den Kosten des Betriebs und der Verwendung von Wärmemengenzählern. Das Sie diese Kosten umlegen dürfen, steht meist sogar schwarz auf weiß in Ihrem Mietvertrag. Diese Kosten der Verwendung des Wärmemengenzählers stehen nämlich ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung (AG Steinfurt, Urteil v. 4.2.1999 – 4 C 629/98, WM 1999, S. 721). Wärmemengenzähler, Austausch Tauschen Sie einen Wärmemengenzähler aus, halten Sie besser nachweisbar fest, ob der ursprüngliche Zähler kaputt war oder nur die Eichfrist abgelaufen war. Der kleine Unterschied ist der: Waren die Zähler kaputt, fällt der Einbau des neuen Geräts unter die nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten. Ist dagegen die Eichfrist abgelaufen und müssen die Geräte deswegen ausgetauscht werden, gehören sie nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung zu den umlagefähigen Wartungskosten von Erfassungsgeräten. Allerdings: Die Kosten für die neuen Geräte dürfen nicht höher sein als das Nacheichen der alten Geräte. So jedenfalls sah es das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 14.11.2002 – 62 S 230/02, GE 2003, S. 121). Warmwasserkosten Die Warmwasserkosten können sich auf 3 umlagefähigen Bereichen erstrecken: � Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, wozu die

Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Wassererwärmung zählen;

� Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser. Hierzu gehört das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die gehörigen Hausanlagen, entsprechend § 2 Nr. 4 a der Betriebskostenverordnung;

� Die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebs-sicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann. Voraussetzung ist allerdings, dass die Warmwassergeräte funktionsfähig sind und dass sie vom Vermieter angeschafft wurden.

Wartungskosten Bei den Wartungskosten handelt es sich um vorbeugende Aufwendungen des Vermieters, durch die später anfallende Reparaturkosten vermieden oder gering gehalten werden. Wartungskosten dürfen bei Wohnraum nur dann umgelegt werden, wenn dies die Betriebs-kostenverordnung ausdrücklich erlaubt. Das trifft bei den folgenden 7 Kostenarten zu:

� Wassermengenregler (§ 2 Nr. 2) � Heizung (§ 2 Nr. 4) � Warmwasser (§ 2 Nr. 5c) � Fahrstuhl (§ 2 Nr. 7) � Gartenpflege (§ 2 Nr. 10) � Gemeinschaftsantenne (§ 2 Nr. 15) � Wascheinrichtung (§ 2 Nr. 16)

Deshalb können Sie z. B. die Kosten für einen Wartungsvertrag für die Klingel- und Gegen-sprechanlage, die Fenster oder den Durchlaufbegrenzer zur Wassereinsparung nicht umlegen. Wartungsvertrag Aufgepasst, was in Ihrem Wartungsvertrag steht! Begriffe wie „Vollwartung“ oder „Vollunterhaltungsdienst“ sind für manch einen kritischen Mieter ein willkommener Anlass, die Wartungskosten um bis zu 50 % zu kürzen – falls Sie das vorher nicht ohnehin schon freiwillig getan haben! Umfasst Ihr Vollunterhaltungs-Dienstvertrag für den Aufzug auch Instandsetzungsarbeiten, müssen Sie vor Gericht mit einem Abzug rechnen! Das Landgericht Duisburg erlaubte einem Mieter, 40 bis 50 % von den Gesamtkosten für einen Aufzugswartungsvertrag abzuziehen. Als Vermieter sollten Sie also, bevor Sie die Kosten für Ihren Vollwartungsvertrag auf Ihren Mieter umlegen, schon einmal freiwillig 40 % der Kosten abziehen und selbst tragen (LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004 – 13 S 265/03, WM 2004, S. 717). Wasseraufbereitungsanlage Unter Wasseraufbereitungsanlagen sind solche Einrichtungen zu verstehen, durch die das Frischwasser in irgendeiner Weise verbessert wird. Deshalb zählen auch Filteranlagen und Entkalkungsgeräte.

Der Maßstab ist nicht, ob Ihre Anlage zwingend erforderlich ist, um das Wasser in einen genuss- und gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Es genügt völlig, wenn Ihre Anlage zu einer besseren Wasserqualität führt. Umlegen können Sie alle Kosten, die für die Wartung und die Aufbereitungsstoffe anfallen (AG Lörrach, Urteil v. 31.1.1995 – 2 C 343/94). Wichtig: Umlegen können Sie nur die Kosten, die Ihnen tatsächlich entstehen. Wasserkosten Ansetzen können Sie nur die tatsächlich im Verbrauchszeitraum entstandenen Kosten. Legen Sie Ihrer Abrechnung immer die Endabrechnung Ihres VERSORGUNGSUNTER-NEHMENS zugrunde, nie eine nur vorläufige Abrechnung oder gar nur geleistete Vorauszahlungen. Gelten innerhalb eines Abrechnungszeitraums verschiedene Tarife, müssen Sie in Ihrer Abrechnung die Kosten des Versorgungsunternehmens nach den auf die Mietzeit des Mieters entfallenden Kosten aufschlüsseln (GE 1994, S. 1379). Wasserleitung Die Kosten für Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitung dienen, sind nicht umlegbar (AG Lörrach, WM 1995, S. 593). Wassermengenregler Neu ist seit dem 13.9.2001, dass Sie die Kosten für das Warten von Wassermengenreglern auf Ihre Mieter umlegen dürfen. Dies steht seit diesem Zeitpunkt sogar ausdrücklich im Gesetz: In § 2 Nr. 2 unter „Kosten für die Wasserversorgung“ der Betriebskostenverordnung. Wasserschadenversicherung Diese Kosten zählen zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und sind umlagefähig. Wasserverbrauchskosten Darunter fallen die laufenden Kosten, die Ihnen das Wasserwerk in Rechnung stellt. Weil auch die verbrauchsunabhängigen Kosten hierunter zu fassen sind, können Sie die Miete für den Zähler auf den Mieter umlegen sowie die Kosten für die Verwendung von Zwischen-zählern. Ebenso können Sie die Kosten des Messdienstes umlegen. Nicht umlagefähig sind dagegen die Wasserkosten, die z.B. durch einen Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen entstehen (AG Salzgitter, WM 1996, S. 285). Ebenso der Wasser-verbrauch, der durch eine Baumaßnahme verursacht wird, die Sie oder Ihr Mieter durchführen (AG Görlitz, WM 1996, S. 48).

Wasserversorgungsanlage Die Kosten einer privaten Wasserversorgungsanlage, die eine Wohnanlage oder eine Gewerbeeinheit versorgt, sind umlagefähig. Darunter kann ein hauseigener Brunnen, eine Pumpanlage oder ein kleines Wasserwerk fallen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen auch die Strom-, Wartungs- und Pflegekosten sowie die Stromkosten für die Wasserpumpe. Müssen Sie aufgrund öffentlichrechtlicher Bestimmungen das Wasser regelmäßig unter-suchen lasse, können Sie die Ihnen dafür entstehenden Kosten ebenfalls auf Ihren Mieter umlegen. Auch bei einer privaten Anlage gilt: Reparaturkosten und andere Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Wasserleitungen entstehen, sind für Ihre Betriebskosten-Abrechnung tabu. Wasseruhr Befinden sich in Ihrem Haus Wasseruhren, müssen Sie auch verbrauchsabhängig abrechnen. Nach dem neuen Mietrecht ist es nämlich so: Wenn Sie als Wohnungsvermieter verbrauchs-abhängig abrechnen können, müssen Sie es auch tun (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn Sie die Wasseruhren angebracht haben. Baut Ihr Mieter eigenmächtig selbst eine Wasseruhr ein, kann er Sie damit nicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zwingen (AG Wedding, Urteil v. 26.2.2002 – 16 C 473/01, GE 2002, S. 536). Sie sind auch nicht verpflichtet, nachträglich Kaltwasserzähler einzubauen, nur um verbrauchsabhängig abrechnen zu können! Nur wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen können und Sie auch keinen Umlage-schlüssel im Mietvertrag festgelegt haben bzw. Sie nicht schon jahrelang nach einem bestimmten Umlageschlüssel abrechnen, müssen Sie als Wohnungsvermieter die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). So ganz nebenbei stellte das Gericht fest, was passiert, wenn Ihr Mieter seine Nachzahlung gezahlt hat und hinterher mit Einwänden kommt. Diesen Satz sollten Sie sich gut merken, wenn ihnen Ihr Mieter genauso kommt. Berufen Sie sich auf dieses Urteil und schreiben Sie Ihrem Mieter Folgendes zurück: Die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsforderung ist ein deklaratorisches Schuldaner-kenntnis mit der Folge, dass spätere Einwendungen ausgeschlossen sind (AG Wedding, Urteil v. 26.2.2002 – 16 C 473/01, GE 2002, S. 536). Wasserzähler Die Kaltwasserzählergebühren dürfen Sie auf Ihren Mieter umlegen. Die gehören zu den Kosten des Wasserbezugs gemäß der Betriebskostenverordnung. Schließlich liegt es ja im Interesse der Mieter, dass die Kosten für den Wasserbezug nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet und umgelegt werden (AG Steinfurt, Urteil v. 4.2.1999 – 4 C 629/98, WM 1999, S. 721). Die Anschaffungskosten eines neuen Zählers können Sie dagegen nicht umlegen. Die Miet- oder Leasingkosten aber schon. Ebenso die Eichkosten (AG Bremerhaven, WM 1987, S. 33) und die Kosten für den Zähleraustausch.

Umlagefähig sind auch die Kosten von gemieteten Einzel- und Zwischenzählern. Ganz egal, ob Sie diese vom Wasserversorger oder von einer privaten Firma gemietet haben. Wohnfläche Es gibt 3 Rechtsquellen, von denen keine allgemeingültig ist:

� Die seit 1.1.2004 geltende Wohnflächenverordnung, die nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt.

� Die DIN 277, die gerade im Neubaubereich größere Bedeutung hat. � Die DIN 283, die bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen wurde, um eine

Überschneidung mit der DIN 277 zu vermeiden. Der wesentlich Unterschied zwischen den einzelnen Berechnungsarten betrifft vor allem die Außenflächen, also Balkon, Terrasse usw. Die Wohnflächenverordnung erlaubt Ihnen, diese Flächen zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Die DIN spricht Ihnen ein Viertel zu. Üblicherweise wird allerdings die Wohnflächenverordnung zur Wohnflächenabrechnung herangezogen. Danach zählen nicht zur Wohnfläche:

� Abstellraum inner- und außerhalb der Wohnung � Keller � Garage � Waschküche � Treppen mit mehr als 3 Stufen � Treppenabsätze und Räume unter Treppen, die niedriger als 2 m sind. � Pfeiler, Säulen und Schornsteine, die größer als 0,1 m² sind � Türnischen � Raumteile mit eine lichten Höhe von weniger als 1 m � Erker und Wandschränke, die kleiner sind als 0,5 m² � Fensternischen, die weniger als 0,13 m tief sind

Bis maximal zur Hälfte dürfen Sie berechnen: Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anrechenbar. Wohnflächenabweichung Die Gerichte sind sich uneins bei der Frage, auf welche Nutz-/Wohnfläche es ankommen soll, wenn die vereinbarte Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht. Die einen meinen, die vereinbarte Fläche hat Vorrang, wenn das für den Mieter günstiger ist. Fundstelle: LG Hannover, WM 1990, S. 228; LG Köln, WM 1993, S. 362; AG Frankfurt, DWW 1987, S. 104. Als Grund nannte z.B. das Landgericht Köln, dass die Angabe der Mietfläche im Mietvertrag gerade bezwecke, spätere Streitigkeiten über die Wohnungsgröße zu vermeiden. Deshalb kann hinterher keine der Parteien einwenden die vereinbarte Größe entspräche nicht der tatsächlichen Wohnfläche. Die Gegenmeinung ist allerdings eindeutig auf dem Vormarsch. Die hält sich an die tatsächliche Fläche (LG Berlin, Urteil v. 3.6.2005 – 63 S 507/04, GE 2005, S. 993). Ist die gemietete Fläche tatsächlich kleiner, als Sie im Mietvertrag angegeben haben, hat Ihr Mieter einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der überzahlten

Beträge. Das ergibt sich aus §§ 812, 818 BGB. Dieser Rückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren. Ist die Fläche tatsächlich größer als im Mietvertrag angegeben, gehen Sie meist leer aus. Die Gerichte sehen darin häufig nur einen Kalkulationsirrtum. Haben Sie sich also bei der Wohnfläche augenscheinlich zu Ihren Gunsten verrechnet, versuchen Sie doch einfach, sich mit diesem Urteil vor einem Nachzahlungsanspruch Ihres Mieters zu retten: Das Amtsgericht Tiergarten lehnte einen Rückzahlungsanspruch eines Mieters ab, obwohl der sich um 25 m² verrechnet hatte. Seine Wohnung war statt 103,2 m² nur 77,67 m² groß. Sein Mieter bezahlte 4 Jahre lang brav seine Betriebskosten-Abrechnung, obwohl dort die höhere Quadratmeterzahl angegeben war. Als der Mieter das merkte, forderte er vom Vermieter die zu viel gezahlten Betriebskosten für die 4 Jahre zurück. Insgesamt immerhin 1 888,91 €. Der Vermieter musste dem Mieter keinen Cent zurückzahlen. In den Urteilsgründen liest sich dies so: „Eine beglichene Betriebskosten-Abrechnung gilt jedenfalls dann als Schuldanerkenntnis des Mieters, wenn er hinterher eine Unrichtigkeit behauptet, die er bereits schon vor Bezahlen der Abrechnung hätte erkennen können“ (AG Tiergarten, Urteil v. 17.6.2002 – 5 C 229/02, GE 2002, S. 998). Allerdings: Ein Berliner Mieter musste erst kürzlich wegen einer Flächenabweichung von 9 % die zu viel gezahlten Betriebskosten für die Jahre von 1999 bis 2002 zurückzahlen. Obwohl die Jahresfrist für Einwendungen bereits abgelaufen war! Der Grund: Der Mieter sei nicht schuld daran, dass er seine Einwendungen erst so spät vorbringen kann. Er hatte erst viel später erfahren, dass seine Wohnung tatsächlich viel kleiner ist als sie der Vermieter in seiner Betriebskosten-Abrechnung angesetzt hatte. Schließlich sei es Vermietersache, die Wohnfläche richtig zu ermitteln. Deshalb tragen Sie als Vermieter auch das Risiko, wenn die angegebene Wohnfläche nicht stimmt. Und zwar ganz gleich, ob es um eine Betriebskosten-Abrechnung geht. Wohnflächenberechnung Die Wohnflächenberechnung erfolgt bei preisgebundenem Wohnraum nach der Wohnflächenverordnung. Für Gewerberaum und preisfreien Wohnraum existieren keine verbindlichen Vorschriften zur Flächenberechnung. Manchmal enthält der Mietspiegel Ihrer Stadt einen entsprechenden Hinweis, wie in Ihrer Region die Wohnfläche berechnet wird. Halten Sie sich, wie die überwiegende Mehrheit der Gerichte, an die seit 1.1.2004 geltende Betriebskostenverordnung, können Sie eigentlich nichts falsch machen. Denn was für den strengen preisgebundenen Wohnraum gilt, muss erst recht für Räume gelten, die nicht den hohen gesetzlichen Hürden des preisgebundenen Wohnraums unterliegen. Früher wurde zur Berechnung der Wohnfläche die DIN 283 herangezogen, weil wegen der bis zum 31.12.2003 noch geltenden §§ 42 bis §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung kein Regelungsbedarf mehr bestand. Wenn Sie die Fläche in Ihrem Mietobjekt ermitteln, achten Sie darauf, dass Sie diese in allen Mietobjekten eines Gebäudes einheitlich berechnen. Was so selbstverständlich klingt, entpuppt sich in der Praxis als häufige Fehlerquelle. Besonders wenn es um Balkone, Loggien oder Dachgärten geht, wird innerhalb

eines Hauses nicht einheitlich vorgegangen. Mal wird diese Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet, mal nicht. Gerade bei gleich großen Wohnungen ziehen Sie damit den Unmut Ihrer Mieter auf sich. Wohnflächenvergrößerung Wird Ihre Mieterwohnung durch einen Umbau größer, können Sie auch höhere Voraus-zahlungen fordern. Schließlich bedeutet eine größere Wohnfläche auch mehr Betriebskosten (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 17.2.1999 – 12 C 351/98, HE 1999, S. 272). Zähler, abgelaufene Wasserzähler, deren Eichfrist abgelaufen ist, dürfen Sie nicht zur Grundlage Ihrer Betriebs-kostenabrechnung machen (LG Saarbrücken, Urteil v. 22.7.2005 – 13B SC23/05, WM 2005, S. 606). Tun Sie dies dennoch, handeln Sie ordnungswidrig. Das kann Ihnen ein Bußgeld von bis zu 10 000 € einbringen. Sie müssen aber deswegen nicht gleich völlig auf Ihre Wasserkosten verzichten. Es ist vielmehr so, dass Sie die Wasserkosten bei Ablauf der Eichfrist nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel auf die Mieter umlegen müssen. Das bedeutet nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, dass Sie die Kosten für das Wasser nach der Wohnfläche auf die Mieter im Haus umlegen müssen. Übrigens: Die Kosten für das Ablesen der ungeeichten Wasseruhren müssen Sie natürlich auch von Ihrer Abrechnung streichen! Zählerabweichung, Messdifferenzen Messdifferenzen zwischen Haupt- und Nebenzähler dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen. Das geht allerdings nur, wenn die Differenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe aus allen Zwischenzählern nicht mehr als 20 % beträgt. Prüfen Sie also zuvor, ob die Abweichung unter 20 % liegt. Trifft dies zu, dürfen Sie den Mehrverbrauch gemäß dem prozentualen Anteil des Einzelverbrauchs der einzelnen Mieter umlegen (LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.1998 – 6 S 163/98, WM 1999, S. 294). Versuchen Sie dagegen nicht, die Messdifferenz dadurch auszugleichen, dass Sie dem Mieter einfach einen höheren Kubikmeterpreis anstatt des von Ihnen an das Wasserwerk gezahlten Einheitspreises berechnen. Umlegen dürfen Sie nämlich nur den tatsächlichen Verbrauch zu dem von Ihnen gezahlten Preis. Alles andere ist grob vertragswidrig (AG Ibbenbürgen, Urteil v. 14.1.2000 – 3 C 374/99, WM 2000, S. 83). Zählerkosten Häufig findet sich in Ihrer Abrechnung vom Wasserwerk der Rechnungsposten „Zählermiete“ oder „Zählergebühr“. Diese Kosten zählen zu den umlegbaren Wasserkosten. Zahlungsfrist

Noch immer sind viele Vermieter verunsichert, wenn es um die Frist geht, innerhalb der ihr Mieter seine Betriebskosten-Nachzahlung leisten muss. Grund ist die 1-jährige Einwendungsfrist, die der Mieter nach dem neuen Mietrecht hat. Die steht in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB und berechtigt den Mieter, noch 12 Monate lang ab dem Zeitpunkt, ab dem ihm die Betriebskosten-Abrechnung zugegangen ist, Einwendungen dagegen vorzubringen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ihr Mieter 1 Jahr lang warten darf, bis er Ihre Abrechnung bezahlt! Trotz dieser Einwendungsfrist muss er nämlich die Abrechnung innerhalb von 30 Tagen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem sie ihm zugegangen ist, bezahlen. Tut er es nicht, gerät er in Zahlungsverzug, und Sie können von ihm Verzugszinsen fordern. Sind Sie sich Ihrer Sache sicher, können Sie Ihre Betriebskosten-Nachzahlung sogar bereits einklagen (§286 Abs. 3 BGB). Allerdings: Auf diese Folgen müssen Sie Ihren Privat-Mieter am besten schon mit dem Abrechnungsschreiben hinweisen. Dies könnten Sie so formulieren: Ich weise Sie darauf hin, dass Ihr Nachzahlungsbetrag innerhalb 1 Monats gerechnet ab Zugang dieses Schreibens fällig ist und von uns gerichtlich geltend gemacht werden könnte. Davon unberührt bleiben Sie gemäß § 556 Abs. 3 BGB berechtigt, Einwendungen noch spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung zu erheben. Um unnötigen Rechtsstreitigkeiten aus dem Weg zu gehen, bitte ich Sie, Ihre Einwendungen innerhalb der Monatsfrist vorzubringen. Was Sie wissen sollten: Unzulässig ist bei Wohnungsmietverträgen leider die Klausel im Mietvertrag und auf der Abrechnung, wonach Ihre Betriebskosten als anerkannt gelten, wenn Ihr Mieter nicht binnen Monatsfrist widerspricht. Zentrale Brennstoffversorgungsanlage Unabhängig davon, ob Sie mit Gas oder Öl heizen, die Betriebskosten für Ihre Anlage können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Dazu gehören die verbrauchten Brennstoffe, deren Lieferkosten, der Betriebsstrom sowie die Kosten der Überwachung und Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. Überwiegend wird es sich bei diesen Kosten um zentrale Öllager- oder Flüssiggastanks handeln, von denen Versorgungsleitungen zu den im Haus befindlichen Einzelheizungen, wie z.B. Etagenheizungen, führen. Wichtig zu wissen: Dazu gehören nicht die Kosten der Überprüfung der Betriebssicherheit. Dies ist ein entscheidender Unterschied gegenüber der zentralen Heizungsanlage. Ebenso gehören die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme dazu. Das sind die Kosten des Entgeldes für die Wärmelieferung. Das gilt auch, wenn die Wärme aus einer zentralen Heizungsanlage geliefert wird. Umlegen können Sie auch die Kosten des Betriebes der zugehörigen Hausanlage (Übergabestation, Absperrventile usw.), die Kosten der Einstellung und Wartung von Heizungen (zzgl. Kleinerer Erneuerungsteile, Dichtungen usw.) und die Kaminkehrerkosten für den Heizungsschornstein. Zentrale Heizungsanlage Unter diese Betriebskostenart fallen die folgenden Kosten:

� Kosten der Abgasanlage

� Brennstoffkosten � Brennstofflieferungskosten � Betriebsstrom � Kosten der Heizungsbedienung (evtl. Mietreduzierungsbetrag des Mieters, der

die Heizung bedient, können diese Kosten im Rahmen der Hausmeisterkosten berücksichtigt werden)

� Kosten der Überwachung, Pflege und Wartung der Anlage � Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit � Kosten der Einstellung der Heizung � Kosten der Reinigung der Anlage � Kosten der Reinigung des Betriebsraumes � Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz � Miete oder andere Kosten, die für die Gebrauchsüberlassung einer

Ausstattung zur Verbrauchserfassung entstehen. � Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung

(Wärmezähler, Heizkostenverteiler, wobei die Anschaffung und der Einbau kostenmäßig über eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB mit 11 % der Anschaffungskosten umgelegt werden)

� Kosten der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten (z.B. Servicegebühren des Wärmemessdienstes)

Zu den Geräten zur Verbrauchserfassung gehört der Austausch der Flüssigkeitsampullen ebenso wie die Batterie bei den elektronischen Heizkostenverteilern. Zurückhaltungsrecht Wenn Sie Ihre Abrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist erstellt haben, sind Sie damit noch nicht aus dem Schneider. Ihr Mieter kann Sie notfalls sogar darauf verklagen, dass sie über die Betriebskosten abrechnen, und er kann außerdem noch die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten. Dadurch verlieren Sie außer der Nachzahlung allerdings keinen Cent. Erstellen Sie nämlich noch Ihre Abrechnung, muss Ihr Mieter die laufenden Vorauszahlungen wieder auf Ihr Konto überweisen und die rückständigen Vorauszahlungen nachzahlen. Zwischenablesungskosten Zieht Ihr Mieter aus, müssen Sie nach § 9 b Abs. 1 Heizungskostenverordnung eine Zwischenablesung durchführen. Wer die Kosten dafür trägt, steht leider nicht in dieser Regelung. Hier vertreten die Gerichte so ziemlich jeden vorstellbaren Standpunkt, sofern im Mietvertrag dazu nichts vereinbart wurde: Die einen schieben die Kosten dem Mieter, die anderen dem Vermieter zu. Wieder andere plädieren sogar für eine Kostenteilung. Das Landgericht Berlin sah es vermieterfreundlicher: Die Kosten muss derjenige tragen, der die besonderen Betriebskosten verursacht hat. Hat der Vermieter gekündigt, bleiben die Kosten an ihm hängen (LG Berlin, Urteil v. 14.11.2002 – 62 S 230 /02, GE 2003, S. 121). War ein Vertragsbruch des Mieters Grund bzw. kündigt der Mieter von sich aus, muss er seine Geldbörse zücken.

Als Grundsatz legte das Gericht jedenfalls fest, dass Zwischenablesungskosten umlagefähig sind, da sie Teil der Heiz- und Warmwasserkosten sind. Der Vermieter TIPP: Gerade weil sich die Gerichte uneins darüber sind, wer die Zwischenablesungskosten tragen muss, sollten Sie in Ihrem Mietvertrag unbedingt etwas dazu regeln. Dazu genügt schon ein einziger Satz: Die bei einem Wohnungswechsel entstehenden Kosten für die Zwischenabrechnung, einschließlich der Kosten für die Zwischenablesung, trägt der ausziehende Mieter. Dass dies zulässig ist, klärte jetzt wieder das Landgericht Berlin (Urteil v. 8.2.2005 – 64 S 466/04, GE 2005, S. 433).