BETREIBUNGSAMTLICHE LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG€¦ · Rechnungsstellung erfolgt mit separater Post....
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BAUBERATUNG BEAT VON LERBER & BERNHARD isELi,
ARCH. HTL
BETREIBUNGSAMTLICHE LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
WOHNHAUS NR.17 GARAGE NR. 17A
GBBL. 488 / 326 M2
FABRIKSTRASSE, 3250 LYSS
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN • GRUNDSTÜCKEXPERTISEN MIETVVERTBERECHNUNGEN • VERKAUF • VERMITTLUNG
2542 PIETERLEN • BASSBELTWEG 21 • TEL. 032 377 27 78 • NATEL 076 531 81 96 E-MAIL:[email protected]
3270 AARBERG • KAPPELENSTRASSE 13A • TEL. 032 384 28 21 • NATEL 079 432 05 70 E-MAIL:[email protected]
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG - GBBL. 488- WOHNHAUS - FABRIKSTRASSE 17 - 3250 LYSS SEITE 2
AUFTRAG
AUFTRAGGEBER
EIGENTÜMER
EXPERTEN
Betreibungsamt Seeland Dienststelle Seeland Stadtplatz 33 3270 Aarberg
Einfache Gesellschaft - Huber Amr - Huber Ozlem
Bernhard !sell & Beat von Lerber Büro für Bauberatung Liegenschaftsbewertungen, Grundstückexpertisen Vermittlung und Verkauf Büro 2542 Pieterlen, Bassbeltweg 21, Postfach 252 T: 032 377 27 78, N: 076 531 81 96 E-Mail: bemhardiseli@bauberaterch Büro 3270 Aarberg, Kappelenstrasse 13a T: 032 384 28 21, N: 079 432 05 70
OBJEKTE Wohnhaus Nr. 17 Garage Nr. 17e
BEWERTUNGSGRUND Betreibungsamtliche Liegenschaftsbewertung
STICHTAG Augenschein am 25. September 2019
GÜLTIGKEIT ca. 12 Monate Jede Liegenschaftsbewertung ist eine Momentaufnahme am Stich-tag. Grundsätzlich gilt eine Liegenschaftsbewertung nur für den jeweiligen Bewertungszweck und für die vorgenommene Beurteilung. Sie kann so lange gelten, bis marktwirtschaftliche Tendenzen mit indexgebundenen Elementen eine Abweichung von weniger als 10% ergeben oder bis am Grundstück wesentliche Veränderungen stattfinden. Der errechnete Wert kann durch Inkraftsetzung neuer Gesetze, durch Änderungen der Konjunktur- und Wirtschaftslage, durch bauliche Veränderungen am Objekt, durch Beschädigungen und Naturkatastrophen usw. in kurzer Zeit beachtliche Änderungen erfahren.
UNTERLAGEN - Grundbuchauszug vom 18. 8. 2019 - Situationsplan 1:500 - Grundrisspläne - Amtlicher Wert - Gebäudeversicherung - Fotos - Feststellungen beim Augenschein - Informationen von Herr Amr Huber
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OBJEKTDATEN
GRUNDBUCH
Gemeinde 3250 Lyss Parzellen Nr. 488 Plan Nr. 1491 Parzellen flache 326 m2 Anmerkungen Keine Dienstbarkeiten Keine Grundlasten Keine Vormerkungen Pfandverwertung
OBJEKTTEILE / BAUJAHR
Wohnhaus Nr. 17
Baujahr Veränderungen
1900 2008 Wärmeerzeugung ersetzt 2014 Umfassender Umbau: Fenster ersetzt,
Küche neu, Nassräume neu, neue Elektro-installation, Einbau Sauna, Innenausbau grösstenteils neu, Dachausbau
Garage Nr. 17a
seither normale Unterhaltsarbeiten
Alte, einfache Garage aus Eternit
GEBÄUDEVERSICHERUNG
Wohnhaus Nr. 17 Index 194 635'000
AMTLICHER WERT
Wohnhaus Nr. 17 404'800 Garage/Gartenhalle Nr. 14a 9200 Platz / Umschwung 326 m2 0
414'000
UMBAUTER RAUM
Wohnhaus Nr. 17 m3 704 Garage Nr. 17a m3 45
ZONE
Mischzone 3-geschossig M3
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ALTER
Wohnhaus Baujal 1900 gemitteltes wirtschaftliches Alter Rohbau 1 80 Jahre x 1 = Rohbau 2 40 Jahre x 2 = Ausbau 5 Jahre x 3 = Installationen 6 Jahre x 4 =
Gesamtlebensdauer Altersabzug
80 80 15 24
199 : 10 = 20 Jahre 100 Jahre 20
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LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
NEUBAUWERT
BKP NBW
1 Vorbereitungsarbeiten 1.0 % 6'500
2 Gebäudekosten 83.0 % 537'900 Wohnhaus Nr. 17 704 m3 750.00 /m3 528'000 Garage Nr 17a 45 m3 220.00 /m3 9'900
3 Einrichtungen 0
4 Umgebung 8.0 % 51'800
5 Baunebenkosten 8.0 % 51'800
Neubauwert Fr. 648'000
ALTERSABZUG (AA)
BKP NBW AA
1 Vorbereitungsarbeiten 6'500 20 % -1'300
2 Gebäudekosten Wohnhaus Nr 17 528'000 20 % -105'600 Garage Nr. 17a 9'900 50 % -5'000
3 Einrichtungen 0
4 Umgebung 51'800 20 % -10'400
5 Baunebenkosten 51'800 20 % -10'400
Altersabzug Fr. -132'700
ZEITBAUWERT
Neubauwert 648'000 Altersabzüge -132'700
Zeitbauwert Fr. 515'300
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LANDWERT
A Standortqualität 6.0 B Nutzungsqualität 4.0 C Lagequalität 5.0 D Infrastruktur 6.0 E Marktverhältnisse 6.0
27.0: 5= 5.4 Reduktion / Zuschlag 0.0 Lageklasse = 5.4
Landwertanteil am Realwert (100%) 5.4 x 6.25 % = 34 % Landwert/Neubauwert = 34 / 66
Neubauwert 66 % 648'000
relativer Landwert 326 m2 34 % 330'100
Preis pro Quadratmeter 1'013
REALWERT
Zeitbauwert 515'300 Landwert 330'100
Realwert Fr. 845'400
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MIETWERT
c .
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UG Sauna, Fitness 23 6 Fr/m2 138 1'656 UG übrige Räume ertrag/os EG Nettowohnfläche 57 18 Fr./m2 1'026 12'312 1. OG Nettowohnfläche 57 14 Fr/m2 798 9'576 DG Nettowohnfläche 56 10 Fr./m2 560 6'720 EG Garage Nr. 17a 1 PW 120 /PW 120 1'440
Mietwert p.a. Fr. 31'704
KAPITALISIERUNGSSATZ
Basiszinssatz 3.75 % Versicherungen, Abgaben, Objektsteuern 0.30 % Unterhaltskosten 0.40 % Mietzinsrisiko 0.10 % Verwaltungskosten 0.40 % Rückstellungen 0.30 %
Kapitalisierungssatz 5.25
ERTRAGSWERT
Mietwert 31'704
Kapitalisierungssatz 5.25 %
Ertragswert Fr. 603'900
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LIEGENSCHAFTSWERT
Bei einem Wohnhaus (Einfamilienhaus) ist der Realwert und Substanzwert zugleich auch der Liegenschaftswert. Der Ertragswert wurde nur zu Kontrollzwecken ermittelt.
Realwert = Liegenschaftswert 845'400
Rundung -400
Liegenschaftswert gerundet 845'000
BETREIBUNGSAMTLICHER LIEGENSCHAFTSWERT
GERUNDET Fr. 845'000.--
ORT / DATUM Pieter!en, 26. September 2019
DER EXPERTE 44< Bernhard Iseli
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KOMMENTAR
LAGE
Lyss verfügt über eine eigene Homepage (www.lyss.ch), der alle wichtigen Informationen über die Belange der Gemeinde entnommen werden können. Lyss als innovative Seeländer Metropole, hat ca. 15'400 Einwohner und bietet in allen Belangen kleinstädtische Verhältnisse. Lyss verfügt über alle wohn-, lebens-, ausbildungs-, arbeits-,freizeit- und kulturnotwendigen Institutionen. Die lokalen Marktgegebenheiten sind intakt. Es herrscht nach wie vor eine rege Bautätigkeit. Lyss als regionales Zentrum im Seeland, verfügt über gute Einkaufsmöglichkeiten und eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur. Bern und Biel ist mit den SBB mit je 4 Zugsverbindun gen pro Stunde zu erreichen. Lyss hat einen Autobahnanschluss Lyss-Nord und Lyss-Süd.
Das Grundstück liegt im Dorfzentrum, ca.5 Gehminuten vom Bahnhof und allen Einkaufsmöglichkeiten entfernt. Das Grundstück liegt inmitten einer relativ dichten Überbauung. Die Aussicht reicht gerade in nachbarliche Gärten und Wohnhäuser. Die Besonnung und die Zufahrtsmöglichkeit ist gut. Es ist durch eine Wohnstrasse erschlossen und es herrscht nur Anwohnerverkehr.
BAUART/ZUSTAND/AUSBAUSTANDARD/RAUMANGEBOT
Das Gebäude ist massiv gebaut. Das Dach ist mit Tonziegeln gedeckt und weist ein Unterdach auf. Die Spenglerarbeiten sind aus Kupfer. Die Kunststoff-Fenster sind mit Isolierglas versehen. Beheizt wird das Gebäude mit einer Öl-Zentralheizung. Die Wärmeverteilung erfolgt mittels Radiatoren. Der bauliche Zustand ist gut In jüngster Zeit war ein Wasserschaden verursacht durch die Dusche im Obergeschoss. Der Schaden war sogar an der Decke der Küche sichtbar. Dieser Schaden ist in der Zwischenzeit fachmännisch behoben. Im Dachgeschoss war das Dach undicht. Auch dieser Mangel ist behoben. Allerdings sollten einzelne Parkettriemen ersetzt werden, die in Mitleidenschaft gezogen wurden. Der Ausbaustandard vom gesamten Wohnhaus ist in allen Belangen zeitgemäss. Auf die Aufzählung und detaillierte Beschreibung der einzelnen Räume wird verzichtet die beigelegten Pläne stimmen mit den angetroffenen Verhältnissen überein.
VERMIETBARKEIT / VERKÄUFLICHKEIT
Der Mietwert eines Einfamilienhauses ergibt in der Regel keinen befriedigenden Ertrag. Ein Einfamilienhaus ist kein Renditeobjekt. Ein Verkauf zum geschätzten Preis ist mittelfristig (3 bis 6 Monate) realistisch.
ALTLASTEN
Altlasten konnten beim Augenschein keine festgestellt werden und sind dem Experten nicht bekannt.
UMGEBUNG
Die Umgebung ist einfach und pflegeleicht hergerichtet. Im Umfeld befinden sich lauter Wohnhäuser.
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG - GBBL. 488- WOHNHAUS - FABRIKSTRASSE 17- 3250 LYSS
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Garage Nr. 17a
Druckdatum: 18.09.2019 Zeit: 11.11
Name Vorname: Probst Pamela
Auszug Grundstück-Informationen Das ist ein GRUDIS-Auszug; er hat nicht die Wirkungen eines beglaubigten Grundbuchauszuges
Lyss 1 (Lyss) / 488
Grundstückbeschreibung Gemeinde 306.1 Lyss 1 (Lyss) Grundstück-Nr 488 Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH 87353 43646 84 Fläche 326 m2, AV93 Plan-Nr. 1491 Lagebezeichnung Lyss Bodenbedeckung Gebäude, 90 m2
Gartenanlage, 236 m2 Gebäude / Bauten Wohnhaus, 73 m2
Geometrisch auf 1 LIG / 0 SDR Garage, 17m2 Geometrisch auf 1 LIG / 0 SDR
Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen
Fabrikstrasse 17, 3250 Lyss
Fabrikstrasse 17a, 3250 Lyss
Dominierte Grundstücke Keine
Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CHF
Ertragswert gemäss BGBB CHF Gültig ab Steuerjahr 414000
2014
Eigentum Gesamteigentum
Einfache Gesellschaft, Huber Amr, 15.07.1966, Huber Ozlem, 26.04.1977,
06.11.2013 032-2013/7032/0 Kauf 06.11.2013 032-2013/7032/0 Kauf
Anmerkungen Keine
Dienstbarkeiten Keine
Grundlasten Keine
Vormerkungen 28.03.2019 032-2019/2434/0 Pfandverwertung ID.032-2019/000535 28.03.2019 032-2019/2435/0 Pfandverwertung ID.032-2019/000537
Pfandrechte 04.06.2019 032-2019/4218/0 Grundpfandverschreibung, Fr. 414.00, 0. Pfandstelle,
Max. 8%, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht
Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Lyss Bemerkung: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null
eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB
06.11.2013 032-2013/7033/0 Register-Schuldbrief, Fr. 250000.00, 1. Pfandstelle, Max. 10%, Einzelpfandrecht
Grundpfandgläubiger Valiant Bank AG, Bern (UID: CHE-105.944.759)
Bemerkung: Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg 032-2013/7033/0 (06.11.2013)
06.11.2013 032-2013/7033/0 Register-Schuldbrief, Fr. 250000.00,2. Pfandstelle,
04.06.2019 032-2019/4218/0
06.11.2013 032-2013/7033/0
Seite 1 von 2
GVB Wir versichern Ihr Gebäude.
Zuständig
Telefon Telefax E-Mail Anfrage Datum
Team Datenauskünfte Support
0800 666 999 031 925 14 35 fiateriausktinftägvh 500009 lttigen, 23. September 2019
Büro f. Bauberatung Iseli Bernh. + v. Lerber B. Bassbeltweg 21 2542 Pieterlen
Datenauskunft
Sehr geehrter Kunde
Wir beziehen uns auf Ihre Anfrage und können Ihnen wie folgt Auskunft erteilen:
Ihre Referenz
Hauptobjekt und Mitversicherte
Grundbuchblatt Nr.
Eigentümer
Korrespondenzadresse
Policennummer Versicherungssumme Index Zusätzlich Bauversicherung Bauversicherungssumme Versicherungsart Erstellungsjahr Kubatur Datum der letzten Schätzung Objektbemerkungen
Iseli Bernhard
LYSS , FABRIKSTRASSE 17
306.1.488
Amr Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
Amr Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
121358 635,000 194 Nein
Neuwert 1900 704 M3 GVB-Norm 24.03.2014
Auskunftsprodukt
Datenauskunft Express (24 h) Rechnungsadresse Büro f. Bauberatung Iseli Bernh. + v. Lerber B.
Bassbeltweg 21 2542 Pieterlen
Die Datenauskunft (ohne Gewähr) entspricht dem Verarbeitungsstand des Briefdatums. Die Rechnungsstellung erfolgt mit separater Post.
Gebäudeversicherung Bern (GVB) (Formular ohne Unterschrift)
Papiennühlestrasse 130, 3063 Ittigen Telefon 031 925 11 11, Fax 031 925 12 22, [email protected], www.gvh.ch
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Abteilung Amtliche Bewertung
Intendance des impôts du canton de Berne
Section Evaluation officielle
EINGANG
18. Sep. 2019
Betreibungsamt Seeland Dienststelle Aarberg
111Mal
Grundstück-Nr.: N° immeuble:
Eigentum Propriété
Gemeinde-Nr.: N° commune:
Lyss (Lyss) (306.1) ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
N° plan: 1491
Total Fläche: Superficie totale: 326 m2
Gültig ab Steuerjahr: Valable dés l'année fiscale:
: Egem
CHF 414'000
ZPV-Nr. 18133363 Ozlem Huber-Ulas Bürenstrasse 17 3250 Lyss
Amtlicher Wert: Valeur officielle:
Eröffnungsdatum: Date de la notification:
Gesamteigentum Propriété commune
Grundstückprotokoll - Grunddaten Procès-verbal d'immeuble - Données générales
Mutationsgrund: Adressänderung mit Mietwertausscheidung Motif de modification: Changement d'adresse avec dissociation de la valeur locative
Grundstückbeschreibung Description de l'immeuble
*s▪ 7) ▪ o
oz
001 3100
002 3500
003 0100 y
Fabrikstrasse _ . Wohnhaus
Garage
Platz Umschwung
17
17a
0
0
326
404800
9200
0
GPROGD Verarbeitungsdatum / Date de traitement 10.09.2018
Steuerverwaltung Intendance des impôts des Kantons Bern du canton de Berne
Abteilung Section Amtliche Bewertung Evaluation officielle
Grundstück-Nr.: N° immeuble: '488
Gesamteigentum Propriété commune
Gemeinde-Nr.: N° commune: Lyss (Lyss) (306.1)
Grundstückprotokoll - Eigentum Procès-verbal d'immeuble - Propriété
* *
ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
ZPV-Nr. 18133363 Ozlem Huber-Ulas Bürenstrasse 17 3250 Lyss
p. Adresse fi itirift
Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
— . Anschrift
Adresse Code 73 ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
GPROEIG Verarbeitungsdatum / Date de traitement 10.09.2018
&'*
N° immeuble: Gemeinde-Nr.: N° commune:
488
Lyss (Lyss) (306.1)
Grundstück-Nr : • -
Steuerverwaltung des Kantons Bern
Intendance des impôts du canton de Berne
Abteilung Amtliche Bewertung
Section Evaluation officielle
1) ce If =0
0 _C C.) 'a) NO CD "-.= n c
n ,a) 0
. Garage Wohnhaus Garage
abrikstrasse 17 Wohnhaus 17a
CHF CHF 19933 19933
89% 76%
CHF 17'740 CHF 15'140
Mietwert für: Valeur locative pour:
ZPV-Nr. 11531860 Ari-ir Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss
Mietwertblatt - Mitteilung Eigenmietwert Feuillet de la valeur locative - Communication valeur locative
Einsprachemöglichkeit gegen den Eigenmietwert besteht erst im Rahmen der Schlussveranlagung der Einkommenssteuern. La valeur locative ne peut être contestée qu'au moment de la taxation définitive du revenu.
Mutationsgrund: Adressänderung mit Mietwertausscheidung Motif de modification: Changement d'adresse avec dissociation de la valeur locative
Beschreibung und Berechnung Description et calcul
Kantons- und Gemeindesteuern * Direkte Bundessteuer
Impôts cantonal et communal * Impôt fédéral direct Massgebender Mietwert gemäss Protokoll der amtlichen Bewertung (Protokollmietwert) pro Jahr Valeur locative déterminante selon procès-verbal de l'éval. officielle (val. loc, procès-verbal) par année Mietwertfaktor Facteur valeur locative
Nlijtilwerf(Eigenmietwert) pro Jahr Valeur locative par année
* Bei Zweitwohnungen gilt dieser Wert auch für Kantons- und Gemeindesteuern Pour les résidences secondaires, cette valeur est également valable pour les impôts cantonal et communal
Verarbettungsdatum / Date de traitement 10.09.2018_2015 MWB
Lageklassentabelle Wohnen
Hauptkriterien LK 1 LK 2 LK 3 LK4 LK 5 LK 6 LK7 LK8 LK 9 LK 10
A Standortqualität Weiler, Gehöft Abgelegen In Dofnähe In Stadtnähe Dorf abgelegen Dorfrand Dorfkern Dorf in wichtiger Region Dorfrand Dorfkern Grosser Ort, Kleinstadt Peripherie Hauptstrassen Ortszentrum Mittelgrosse Stadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Stadtquartier CH-Grossstadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Stadtquartier Innenstadt Geschäftszentr. Ferienort Kleinere Ferienorte Mittlere Ferienorte Erstklassige Ferienorte B Nutzungsqualität Nutzungszone Ausserhalb von
ordentlichen Bauzonen Wohnnutzung in I/G-Zonen wertvermindernde Mischzonen wertsteigernde Mischzonen
Einfache Wohnzone Gehobene Wohnzone Kernzone Realisierbarer Ausnützungsgrad
Schlechte Ausnützung
Tiefe Ausn. (AZ 0,2-0,39)
Geringe Ausn. (AZ 0,4-0,59)
Mittlere Ausn. (AZ 0,6-0,79)
Hohe Ausn. (AZ 0,8-0,99)
Sehr hohe Ausnützung (AZ 1,0 und höher)
C Lagequalität Attraktivität Ungeeignet Schlechte
Wohnlage Unattraktiv Mittlere
Wohnlage Gute Wohnlage Sehr gute
Wohnlage Vornehme Villenviertel
Exklusive Wohnlagen Fernsicht und Besonnung
Immissionen Starke Immissionen Mittlere Immissionen Schwache Immissionen Keine Immissionen D Infrastruktur Öffentlicher Verkehr Keine
erbindungen Schlechte
Frequenzen Schwache Freq.
weite Entfern. Mitt!. Freq.
in mittl. Entf. Mehrere öffenttl. Verkehrsmittel
gute Freq., kurze Entfernung Knotenpunkt öffentl. Verkehr unmittelbar erreichbar
Beste Verkehrs- und Passantenlage in Städten
Öffentliche Dienste, Einkauf, Kultur, etc.
Schulen und Einkauf weit entfernt oder nicht vorh.
Schulen und Einkauf in mittl. Entfernung
Schulen, Einkauf, Kultur in kurzer Entfernung
Schulen, Einkauf, Kultur, Behörden in unmittelbarer Nähe
E Marktverhältnisse Angebot und Nachfrage für das betreff. Objekt
Keine Nachfr. Geringe Nachfrage grosses Angebot
Ausgeglichene Marktverhältnisse
Grosse Nachfrage kleines Angebot
Sehr grosse Nachfrage
• 77-L. 1- 1---
•eit:-.7'.L Z3
12202
1213700
5 10 15 20 25m
J ,Seeland.ch
Unbeglaubigte Plankopiel Darf nicht fur Baubewilligungen verwendet werdenl
Die unter mwv.geoseeland.ch aufgeschalteten Daten haben nur informativen Charakter. Sie stellen Daten verschiedener Datenherren dar, welche sämtliche Urheberrechte an Plan und Daten behalten. Rechtsverbindliche Auskünfte geben ausschliesslich die zuständigen Behörden. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Daten. Je nach verwendetem Drucker und Browser können Abweichungen vom ausgewählten Massstab auftreten.
Massstab: 1:500 Erstellt am: 21.09.2019
"i Waschküche / Heizung
I IEJ ' H7-1-1
NORDFASSADE WESTFASSADE
A
Vorplatz , h.
127.
;47e.r..r Keller
Sciun4 zoo°
Tankraum
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es.S
TV-1%11fit
21}XÄ
Eingang
3)1
\-D
2 7-E
Terrasse
Balkon
.Ch.-1--(5.e sc_ os 5
,9e447e.f-ga, .5' 5-
1213800 1213800
e\ 1344 /
1213750
1213700
0 5 10 15 20 25m
Unbeglaubiele Plankopiel Dad nicht für Erstellt am: 21.09.2019 Baubewilligungen verwendet werden!
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