Berit Nordahl Norsk Institutt for by og regionforskning (NIBR)
description
Transcript of Berit Nordahl Norsk Institutt for by og regionforskning (NIBR)
NBBLs framtidsprosjekt 2030 14. januar 2009 Håndverkeren, Oslo
Boliger for ungdom: Hva kan og bør kommunene
gjøre?
Berit Nordahl
Norsk Institutt for by og regionforskning (NIBR)
Avdeling for boligforskning og miljørettet planforskning
1. Bakteppe:
En ekstremt markedsbasert boligpolitikk
• Deregulert boligmarked, kredittmarked og utleiesektor
• Få kommunale utleieboliger og begrenset privat utleiemarked
• Svært få kommunale tomteselskaper – private skaffet byggegrunn
• Private foreslår utbyggingsprosjekter, kommunen har plikt til å behandle dem
• Byfornyelse skjer i hovedsak i privat regi
Våre boligpolitiske utfordringer
• Regional ubalanse mellom boligmarkedene
• ..med høye boligpriser i områder med vekst og utbyggingspress
• Kvalitetsutfordringer i nybyggingen
• Boligmarked med selvforsterkende mekanismer – høye topper og dype daler
• Betydelig potensial for at vanskeligstilte faller utenfor boligpolitiske ordninger
… rammer unge ekstra hardt:
• Vanskeliggjør mobilitet
• Ungdom søker til byene – der er prisene høyest
• Mange eksempler på at ungdomsbolig-konsepter innvilges lavere kvalitetskrav
• Mange unge kjøper i oppadgående marked – hvor mange har beregnet inntektsfrafall og rentestigning?
Boligpolitikkens bein – kommunenes handlingsrom er begrenset• Selveierpolitikk
– skattepolitikk – Avgiftspolitikk
• Lovreguleringer– selveie og sameie, leiesektoren
• Selektive virkemidler for lavinntektsgrupper – Tilskudd til etablering av kommunalt disponerte boliger – Tilskudd til kjøp av boliger– Statlig og kommunal støtte til boutgifter
• Planlegging og regulering (utbyggingskontroll) – Legge til rette for nybygging – Implementere kvalitetsstandarder ivaretas
EiendomsskattBoplikt
Bruk av
BoligtilskuddetBruk av startlån
Kommunal Bostøtte
Leienivået ikommunale
boliger
Kommunale målsettinger
Avklare arealbrukKapasitet i
saksbehandling av innsendte
PlanerTomtepolitikk
Boligpolitikk for unge – 3 grep:
1: Risiko-reduksjonOrdninger for å få unge inn på eiemarkedet må ledsages av tiltak for å redusere risiko for den enkelte
2: Utvid alternativene til eiemarkedet
Større utleiemarked og flere studentboliger
3: Ungdom tenker alternativt - ungdomsvennlig utbyggingspolitikkStyring gjennom reguleringsbestemmelser og arealpolitikk – utbyggingspolitikk for bredde og mangfold
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
91 1 92 1 93 1 94 1 95 1 96 1 97 1 98 1 99 1 00 1 01 1 02 1 03 1 04 1 05 1 06 1 07 1
Oslo/Bærum
Rest Akershus
Andre storbyer
Resten
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
1980 1985 1990 1995 2000 2005
0
50
100
150
200
250
Fullførte boliger
Reell boligpris
BoligprisBolige
Ungdom kjøper når markedet går opp!
”Kjøp og få med gevinsten i pris-stigningen”.
Utflating: Innelåsning, tap
Boligmarkedets turbulens og risikoreduksjon:
Prisveksten har lagt kraftig presspå kommunene mhtå få tilstrekkelignybygging.
Hindre spekulasjon, hindre risikofylte prosjekter og risikofylte handlinger
Befolkningsendring, boligbygging og boligpriser i Stavanger 2000-2007
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
År
An
tall
0
50
100
150
200
250
Pri
sin
dek
s Befolkningsendring
Fullførte boliger
Boligpris
Befolkningsendring, boligbygging og boligpriser i Oslo 2000-2007
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
År
An
tall
0
50
100
150
200
250
Pri
sin
de
ks
Befolkningsendring
Fullførte boliger
Boligpris
Press på kommunene for å bygge nok
To eksempel -kommuner – nybygging for å holde ”trøkket”
Hva skjer med prisene i disse områdene dersom nybyggingen stopper opp lenge?Risikoavlastning for ønskede prosjekter
Eksperter frykter boligmangel Tidenes befolkningsvekst kombinert med stopp i boligbyggingen i Oslo kan presse boligprisene kraftig til værs. Oslo-folk som ønsker å etablere seg kan bli tvunget ut av byen.
Aftenposten 12 jan 2009:
Rekordstor befolkningsvekst Samtidig har boligbyggingen stoppet kraftig opp.
Fortsetter befolkningsveksten, samtidig som etterspørselen tar seg opp, vil ikke boligbyggerne ha kapasitet til å bygge nok boliger, fastslår Audun Lågøyr, direktør i byggenæringens landsforening. Boligekspertene frykter scenariet fordi plutselig skyhøye priser nok en gang vil gå ut over de svakeste på boligmarkedet, unge som ønsker å etablere seg.
Startlån viktig virkemiddelfor å få flere unge inn på eiemarkedet
Eksempel:Startlån i Oslo og StavangerBeløp de siste 4 år
Oppadgående marked:flere unge inn!
Stagnert marked: innelåsing og tap?
Må brukes med varsomhet i turbulente markeder
Når markedet stiger til himmels: Tiltak for å forhindre de høyeste toppene
Mer sammensatt kredittvurdering, mer aktiv bruk av frarådningsplikten, forsiktig med startlån
Bedre forbrukerinformasjon Forhindre spekulasjon i ”kjøp på prospekt”
Når markedet flater ut:Tiltak for å forhindre de dypeste dalene
Gjeldsordning mot tvangssalg, styrking av sameier og borettslag der andelshavere har betalingsvansker
Forhindre stopp i boligtransaksjonerForhindre stopp i nybyggingen i pressområder –
støtte ønskede nybyggingsprosjekter
Elementer i en politikk for å redusere risiko (1. grep)
Utvid alternativene til eiemarkedet: Større utleiemarked og flere studentboliger (2. grep)
Få virkemidler i dag:
Boligtilskudd: Bruk av boligtilskuddet for å bygge boliger øremerket for ungdomUngbo: bolig med tilbehør (øremerket ut fra alder og vanskeligheter med samfunnsdeltakelse). Et viktig, men smalt tilbud Utleieboliger for unge - øremerket sektor i et smalt og trangt eiemarked.
Eksempel:Oslos leiemarked erbegrenset tilbud, Marginalt i forhold til unge
EksempelStavanger har også litenUtleiesektor, som er lite tilgjengelig for unge
Elementer i en politikk for å øke utleietilbudet (grep 2)
• Samskipnadene og kommunene har felles interesse:– jo flere studentboliger jo mindre press på det generelle
utleiemarkedet og på kommunens egne utleieboliger
• Utleieboliger øremerket for ungdom: viser seg vanskelig å realisere – forvaltningen kompliserer og fordyrer –
• Kommuner søker etter nye modeller: Nye modeller for forvaltning av utleieboliger forungdom:
Boligbyggelagene forventes å være interessert i å delta i dette! Boligbyggelagene har vært tilbakeholdne.
Nye modeller for kombinasjon av leie og eie
Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk (3. grep) Utbyggingspolitikk: - hvordan kommunene bruker autoriteten som plan- og
bygningsloven gir dem- hvordan de arbeider med tomteforsyning.
Kommunene har ambisiøse målsettinger, men svært få virkemidler:Tilstrekkelig nybygging Nybygging gjennom fortetting Kvalitetskrav til byggene Kvalitetskrav i uteområdene og forbindelse til
omkringliggende områder Service og tjenester i nye områder ”Sosiale kvaliteter” – variert befolkningssammensetning,
aktive og attraktive nærmiljø
Hvordan bruke reguleringsautoriteten og en aktiv tomte-politikk så ambisiøse målsettinger realiseres?
Det pågår et nitidig planarbeid og organisasjonsutviklingsarbeid i mange kommuner som vil kunne ha betydning for en ”ungdomsvennig utbyggingspolitikk”.
Kommunene søker etter optimale overordende planer – både mht innhold og form
Kommunene søker etter forutsigbare reguleringsprosesser
Samordning av kommunen – god organisering av prosessenSamordning med regionale myndigheterDialoger fagadministrasjon - politikerne
Kommunene søker også sin rolle i tomteforsyningen – vi ser et mangfold i
perspektiver og tilnærming
1. Full kontroll: Planmyndighetene tar opp konkurransen
med utbyggere og kjøper grunn: fasiliteter og avhender til byggefirma.
2. Full tilbaketrekking: Planmyndighetene trekker seg tilbake, formulerer sine forutsetninger og lar markedet ordne opp
3. Aktiv tilrettelegger; Planmyndighetene kombinerer det å sette forutsetninger med kontakt og oppfølging med utbyggere
Framtidens ”urbane” utbyggingspolitikk har kommunen som kompetent tilrettelegger og forutsigbar men kravstor forhandlingspart til private utbyggere
Utbyggingspolitikk for ungdom handler også om å være aktiv tilrettelegger for alternative livsstiler og boformer:
Utradisjonelle boformer - ny giv i
pendlerkommunene:– Kan stedsutvikling, lokal kultur, optimal service etc
bidra til å snu flyttestrømmer?– ”e-fringe” gjør alternative boformer og fjernarbeid
pendling mer attraktivt?”Spredt bosettingsprosjektet” gir inntakt til å studere om stedsutvikling ”nytter”
Framtidens ”rurale” utbyggingspolitikk gir rom for utradisjonelle boformer og alternative livsstiler
Utbyggingspolitikk som gir rom for nye initiativ?
Kan en ungdomsvennligutbyggingspolitikk, som åpner for større mangfold i livsstiler, påvirke flyttemønstrene?
Oppsummering – 3 grep i framtidens boligpolitikk for ungdom 1: Større bevissthet om risiko og aktiv risikoreduksjon gagner
ungdom! ta av topper og daler i boligmarkedet!
Oppgangstider: Restriktiv kredittvurdering, redusere spekulasjon, kreve kvalitet Stagnasjon: Risikoavlastning i nye prosjekter, få bankvesenet til å fungere! Startlån – nyttig redskap som må brukes med forsiktighet, særlig ved stagnasjon
2: Utvid alternativene til eiemarkedet - større utleiesektor gagner ungdom!Allianse mellom kommune og samskipnad: flere studentboliger gagner også ikke-studerendeKommunene må utvikle gode modeller for forvaltning av utleieboliger for ungdom og kombinasjoner av leie og kjøp
3: Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk – jo klarere kommunene samarbeider med private og profesjonelle utbyggere og jo bedre de er på egen rolle som myndighet, jo mer ungdomsvennlig vil utbyggingspolitikk får vi!I byene: Strategisk tomtepolitikk og aktiv tilretteleggende - gir god forhandlingsposisjon vis-à-vis markedsaktørene.I pendlerkommuner: bruk planautoriteten til en utbyggingspolitikk for varierte livsstiler og boformer