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INTRODUCTION
L’étude
Cette étude vise à alimenter la définition des
perspectives d’évolution des implantations
économiques dans le cadre de l’élaboration
conjointe du SCOT de MPM et de la révision
générale du PLU de Marseille.
Les résultats attendus sont un benchmar-
king des formes économiques urbaines
développées actuellement sur d’autres terri-
toires de configurations urbaines voisines de
celles de Marseille pour l’accueil d’activités
(artisanat, PMI, petite logistique, bureau…),
ceci selon des logiques :
de fonctionnalité (réponse aux besoins des
entreprises) ;
de densité ;
de mixité, notamment avec les fonctions
d’habitat et de services.
L’identification et caractérisation des projets
se décline :
selon le type de produits immobiliers ;
selon deux types d’échelles : le bâtiment, et
le site (opérations d’aménagement,
îlot…) ;
et en fonction du contexte urbain.
Le benchmarking est ciblé sur les produits
suivants :
Hôtels d’activité ;
Hôtels industriels ;
Locaux mixtes (bureaux/activités) ;
Bâtiments mixtes (habitat/activités) ;
Hôtels technologiques ;
Hôtels logistiques ;
Zones d’activité en tissu urbain :
- nouvelles zones d’activité ;
- densification de zones existantes ;
- friches et territoires industriels
en reconversion.
Benchmarking desformes urbaines pour l'accueil d'activités
Enseignements généraux
N O V E M B R E 2 0 1 1 /
2Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités novembre 2011
Les villes "benchmarkées" comprennent en priorité
Paris, les premières couronnes parisiennes, Lyon, Lille,
d’autres grandes villes de province et Barcelone.
Le benchmark porte sur des territoires de ces villes
soumis à des problématiques comparables à celles des
différents secteurs d’études de Marseille ; par exemple
pour le territoire Nord Littoral on a recherché parmi des
territoires arrières portuaires, des faubourgs ancienne-
ment industriels (en voie de mutation ou en renouvel-
lement urbain) et/ou avec des projets de requalification
de zones d’activité.
FORMES URBAINES
1. Hôtels d’activité
Les hôtels d’activités sont fréquents en zone urbaine
dense et dans les quartiers industriels et portuaires en
mutation.
Ces hôtels d’activité permettent de concilier densité et
maintien des activités dans la ville dense. Ces produits
peuvent être de simples remises à niveau de friches
industrielles (valorisation conjointe du patrimoine in-
dustriel) ou bien des locaux neufs.
Ils ont été particulièrement développés à Paris et à Mon-
treuil dans les années 1980 à 2000, s’accompagnant de
l’affirmation de principes clairs en faveur du maintien de
l’activité en ville, et plus récemment à Lille, mais aussi
dans la petite et la grande couronne parisienne, et dans
les villes moyennes, où ces formes urbaines sont com-
munes, avec des produits précis (par exemple à Tulle).
Ils sont considérés avec intérêt dans les études écono-
miques lyonnaises.
Les hôtels d’activité fonctionnent et s’intègrent bien
dans la ville dense (centre-ville, quartiers industriels et
portuaires en mutation), avec des fonctionnalités adap-
tées en particulier aux activités d’artisanat et de petite
production, et aux activités un peu plus tertiaires et à
plus forte valeur ajoutée comme les industries créatives.
Ils accueillent souvent une grande diversité d’activités,
comme les services aux entreprises (gestion, informa-
tique), industries créatives, haute technologie, petite
production…
Ce sont des produits denses (entre R+3 et R+6 à Paris).
Ils peuvent s’insérer dans différents types de tissus ur-
bains denses : tissu ancien très dense (où ces activités
peuvent être regroupées dans un seul îlot voire un seul
immeuble), boulevards urbains, quartiers industriels et
portuaires en mutation et se décliner de l’hôtel artisa-
nal à l’immeuble d’activité de "standing". Ils présentent
des fonctionnalités adaptées aux entreprises (plateaux,
monte charges, hauteurs de plafond, charges au sol, en-
trées séparées personnel et livraisons, etc.). Ils peuvent
le cas échéant s’insérer dans des îlots présentant une
3Enseignements généraux
mixité de fonctions activités-habitat-commerces. Ils
fonctionnent généralement avec des loyers plafonnés
pendant un certain temps (comme c’est le cas à Paris).
Les limites
Ils sont généralement moins adaptés pour des acti-
vités présentant des contraintes fonctionnelles fortes
(activités industrielles et logistiques), et pour les PMI
ayant des besoins en surfaces annexes (stockage, etc.).
Leur mise en œuvre demande une politique volon-
tariste des collectivités et des montages intégrant des
aides publiques ou en foncier, permettant notamment
de plafonner les loyers.
Ces produits tendent à s’opposer aux tendances
lourdes du marché foncier et immobilier dans les villes
comme Paris et sa proche banlieue, ils peuvent aussi
permettre d’anticiper des mutations économiques
(exemple de la filière multimédia à Montreuil).
Ils constituent des outils prometteurs pour le maintien, l’organisation, voire le développement de l’activité dans la ville très dense. Ils présentent des performances intéres-santes : immeubles entre R+ 3 et R+6 en zone dense, COS entre 2 et 3, fonctionnalités adaptées pour les entreprises, etc. Mais leur mise en œuvre exige une politique volonta-riste des collectivités et des montages financiers intégrant des aides publiques.
Tulle Tulle
CAP 2, Montreuil
CAP Fleurus, Montreuil
Houplines, communauté urbaine de Lille
Impasse Bouvier, Paris Cité Aubry, Paris
4novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE
DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS
BÂTIMENTS
1. Hôtels d’activité (produits standards)
Tissu urbain très dense :
centre de Paris.
Hôtels pour artisans (3) :
Cité Aubry, Allée verte,
Beauharnais.
Artisans, artisanat d’art. R+3 à R+4, COS : 2 à 3.
Densité d’emploi variable.
Monte-charges intégrés,
parkings en surface,
entrées livraisons.
Hôtels non spécialisés
(10) : Le Dorian, Bisson.
Petite production,
recherche hospitalière,
quelques services.
Immeubles peu adaptés
pour de l’activité extensive.
R+3 à R+4, COS : 2 à 3.
Densité d’emploi : variable
de (7 à 29,5 m² pour 1
emploi)
Monte-charges intégrés,
hauteur de plafond élevée,
plateaux, entrée pour les
livraisons avec quai sur cours ou
sur la rue, aires de livraison (le
+souvent).
Tissu urbain dense :
proximité du boulevard
périphérique parisien.
Hôtels non spécialisés
(8). Exemples : Bastion
Masséna.
Activités diverses, un peu
plus tertiaires et High Tech /
avec petite production.
Immeubles peu adaptés
pour de l’activité extensive.
Entre R+4 et R+6 Monte-charges, hauteur de
plafond élevée, plateaux, entrée
pour les livraisons avec quai
sur cours ou sur la rue, aires de
livraison (le + souvent).
Petite couronne
parisienne.
Montreuil : 35 CAP.
Exemples :
CAP Fleurus, Chapal,
CAP Kléber, CAP 1 et
CAP 2, CAP Rousseau /
CAP Valmy, CAP Gaillard,
Friche Dumas.
Activités diverses avec
filières dominantes :
industries créatives et
urbaines, services aux
entreprises, commerce de
gros.
Activités productives et
extensives très minoritaires.
Entre R+1 et R+6.
Un COS moyen de 1,5 des
CAP du bas-Montreuil,
Densité d’emploi : la
moyenne est de 43 m² par
emploi.
Réflexion poussée sur
l’intégration physique des
activités : accès, stationnements,
livraisons en cœur d’îlot.
Plateaux pour les activités.
Saint-Ouen :
réhabilitation ancienne
usine.
R+2
Montrouge Industries créatives,
activités de service et de
conseil.
R+6
Aulnay R+1 à R+2, 16 ateliers
avec mezzanine de 95 à
220 m²
2. Hôtels industriels (rares)
Petite couronne
parisienne.
Pantin : centre d’activité
de l’Ourcq.
Activités mixtes : logistique,
commerce de gros, services
aux entreprises.
R+2.
SHON 55 000 m².
Entre 15 et 20 000 m²
d’emprise au sol.
Locaux d’activité de grande
hauteur.
Forte charge au sol,
Cour intérieure à deux niveaux
permettant la desserte en
véhicules lourds.
Montreuil : Mozinor. Imprimerie, métallurgie,
ateliers d’artistes…
R+3, lots de 531 à
2 700 m², 41 000 m² de
planchers industriels.
20 000 m² d’espaces verts.
Hauteur de plafond :
6,30 m.
Parkings, aires de déchargement
18 000 m2 de voirie intérieure.
2 rampes d’accès pour les
camions, plateaux articulés
autour d’une zone centrale.
Clichy, entreprise Béchet
Montreuil OCE.
Peinture intérieure.
Fabrication de matériel de
plomberie -zinguerie.
R+3
15 000 m².
La parcelle traversante trouve un
accès de service direct pour ses
entreprises situées en cœur d’îlot.
Pantin : ateliers Hermès. Ateliers de fabrication :
production de sellerie et
maroquinerie de la firme.
5 bâtiments en R+5, total
de 29 000 m².
5Enseignements généraux
MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION
Compatible avec tissu mixte (logements /activités) et
très dense.
Cohérence totale avec les
immeubles résidentiels alentour.
Permet de regrouper ces activités
dans des îlots spécifiques.
130 à 180 euros HT HC
pair /an.
Loyers plafonnés pendant 7 ans.
La ville a acheté et cédé les terrains.
Compatible avec tissu mixte /très dense.
Activités diverses, plusieurs cas de mixité
équipements/activités et de mixité commerces/
activités à l’îlot.
Architecture cohérente avec les
immeubles de logement situés à
proximité.
100 à 260 euros le m2.
Loyers généralement
plus élevés que les
précédents.
Loyers plafonnés.
Gestionnaires divers.
Activités diverses, locaux indifférenciés.
Profil un peu plus tertiaire que les précédents.
Immeubles semblables aux
immeubles d’habitation.
Offre de grande qualité
esthétique.
150 à 190 euros le m2. La ville continue à construire de nouveaux
immeubles d’activité.
Une majorité d’opérations mixtes à l’îlot :
bureaux-activités-logements-commerces (ex : ZAC
Beaumarchais).
Rôle prescriptif du PLU en matière de densité et de
mixité urbaine.
Politique volontariste en faveur de la mixité urbaine
(soutien à l’activité) à l’échelle d’un quartier dans un
contexte de tertiarisation rapide.
Reconquête des friches
industrielles et mise en valeur du
patrimoine industriel.
Loyer entre 50 et 190
euros en seconde main
(Mozinor).
Ville à l’initiative des premières opérations.
À partir de 1995, partenariat entre
commercialisateurs, demandeurs et promoteurs
investisseurs.
Arrêt récent des préemptions.
Grande mixité d’activités extensives + services. Bâtiment en ossature d’acier
d’un seul tenant au droit d’un
boulevard urbain.
Grande qualité architecturale. Loyer de 220 à 290
euros en neuf, et 50
euros en seconde main.
Gestion publique par SADEMO depuis 1973.
6novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
2. Hôtels industriels (activités extensives)
Les hôtels industriels sont des produits rares en ville
dense. Cependant des tentatives ont eu lieu de concep-
tion d’immeubles d’activité avec accès des poids lourds
en étage, comme à Montreuil (le Mozinor), mais ils ne
sont pas forcément utilisés aujourd’hui par un type d’ac-
tivités lié à ces fonctionnalités (le Mozinor accueille ainsi
des ateliers d’artistes).
Certains produits existent aux portes de Paris ; c’est le
cas du centre d’activité de l’Ourcq-Pantin qui fonctionne
bien, à des coûts raisonnables. D’un seul tenant, ils se
rapprochent de la catégorie des espaces d’activité (sur-
face minimum). Des réflexions en cours dans la logis-
tique, avec les produits Sogaris, proposent une mixité
bureaux-entrepôts-quais de messageries dans un seul
bâtiment..
Enfin, plusieurs cas intéressants ont été observés
concernant la relocalisation et l’intégration urbaine de
PMI d’activités de fabrication en proximité immédiate de
Paris. Mais il s’agit alors d’une seule entreprise.
Les limites
Le produit étudié à Pantin date des années quatre-
vingt dix et demeure plutôt exceptionnel en proximité
de Paris.
Les hôtels industriels nécessitent des emprises au
sol importantes et devenues rares dans la ville dense.
Cf. tableau page précédente
Les hôtels industriels constituent un produit peu déve-loppé pour le maintien ou pour le regroupement d’activi-tés industrielles ou logistiques dans la ville dense ou en mutation. Parmi les rares exemples on citera le cas de Pan-tin (R+3 proposant une mixité bureaux-entrepôts-quais de messagerie sur 15 000 à 20 000 m² d’emprise au sol).
Mozinor, Montreuil
Hôtel industriel Béchet, Clichy
Centre d’activité de l’Ourcq, Pantin
Ateliers Hermès, Pantin
7Enseignements généraux
3. Locaux mixtes (bureaux-activités)
Les locaux mixtes constituent une réponse intéressante
à l’évolution du secteur productif du fait de l’augmenta-
tion de la part des bureaux dans certaines entreprises,
de la mixité bureaux/activités dans les quartiers en mu-
tation, de la polyvalence des locaux et de l'essor des
activités créatives.
Les professionnels distinguent généralement :
Le local d’activité PMI, avec un accès en rez-de-chaus-
sée ou en étage avec rampe d’accès, une hauteur sous
plafond de 3,5 à 7 mètres, une charge au sol de 1,5
tonne/m² à 3 tonnes/m², un quai de déchargement pour
camionnettes, une polyvalence des surfaces et une plus
ou moins grande mixité activités-bureaux.
Les locaux PME-PMI, composés d’un local d’activité
d’une hauteur de 4 à 6 mètres et d’une proportion de
bureaux inférieure à 30%.
Enfin, les locaux mixtes, d’une hauteur de plafond
de 3,5 à 5 mètres, en R+1 ou R+2, d’apparence tertiaire,
associant des bureaux (au moins 40% contre moins de
30% pour les locaux PME-PMI) et des locaux d’activité
destinés à des activités légères avec des contraintes
fonctionnelles (livraison, stockage) plus réduites.
Aucun cas de locaux mixtes n’a pu être observé dans les
tissus de type centre-ville. Ces locaux se développent
dans les quartiers de type périphériques de grandes
villes.
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE
DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS
3. Locaux mixtes
(bureaux-activités).
Paris : périphérique. Porte des Lilas RDC activités,
bureaux en étage.
R+8
Petite couronne
parisienne.
Saint-Denis
Aubervilliers
RdC activités,
bureaux en étage.
R+6
SHON 19 250 m²
R+3
SHON 10 530 m²
Choisy-le-Roi RdC activités
bureaux en étage.
De 11 000 à 15 900 m² de
SHON.
Modulable.
Grande couronne
parisienne.
Les Mureaux Modulable.
Accès poids lourds.
Portes sectionnelles permettent
la desserte des véhicules
utilitaires.
Hauteur sous plafond 6,09 m.
Grandes agglomérations
de province.
Lille
Bordeaux
Rdc : petite production
étages : services.
R+3
La Tossée/l’Union, Lille communauté urbaine
Parc des portes de Paris, 521 rue Waldeck Rochet, Aubervilliers
Parc des portes de Paris, 287 Avenue des magasins généraux, Aubervilliers
8novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
Les locaux mixtes "classiques" abritent le plus sou-
vent des activités en rez-de-chaussée et des bureaux
dans les niveaux supérieurs et sont réalisés en neuf ou
par réhabilitation (Lille, Bordeaux, Marseille). Ces opéra-
tions de réhabilitation contribuent à la fois au traitement
des friches industrielles ou portuaires et à la valorisa-
tion du patrimoine industriel et portuaire. On trouve à
présent des formes plus denses, comme à Lille avec
un immeuble R+3, voire récemment un R+8 comme
à la Porte des Lilas, à Paris (dans le cadre d’une ZAC
intégrant un programme de logements et des locaux
d’activités inclus dans des immeubles mixtes industrie/
tertiaire, combinant ainsi densité et mixité fonctionnelle
à destination d’entreprises artisanales et de PME variées.
Les produits modulaires se développent. La modu-
larité des locaux est devenue un argument essentiel et
beaucoup de nouveaux programmes essaient de déve-
lopper cette dimension, qui favorise la multifonction-
nalité des locaux. Ce type de produit est développé en
grande couronne parisienne (par exemple aux Mureaux).
Certaines opérations, plus rares, proposent également
une modularité complète, pouvant intégrer des activi-
tés plus extensives : bureaux, locaux d’activité, parkings
souterrains ou stockage en sous-sol, avec accès poids
lourds (Choisy-le-Roi) dans un concept assez novateur.
Les limites
Certains produits modulaires trop audacieux ou
mixtes ont échoué par le passé. Il y a donc une réelle
nécessité de concevoir des produits plus ciblés par rap-
port à la demande et au marché.
Les produits modulaires adoptent des formes très
diverses, il n’y a donc pas de produits standards.
Ils constituent des produits risqués pour les investisseurs compte tenu de la difficulté fonctionnelle à faire cohabiter bureaux et activités, mais le développement de produits modulaires peut être une solution par rapport à un marché urbain caractérisé par une grande mixité des activités. Les produits rencontrés vont de R+1 à R+8 avec des SHON comprises entre 8 000 et 20 000 m2.
Modul’air, Choisy-le-Roi
Modul’air, Choisy-le-Roi
9Enseignements généraux
4. Bâtiments mixtes logements-activités
Les nouvelles opérations "communicantes" récentes
sur ce sujet sont des produits le plus souvent "haut
de gamme", comme l’opération Mac Donald (un ancien
entrepôt de 165 000 m²) ou celle de Brûlon-Cîteaux. Les
pistes de réflexion plus fécondes concernent souvent
des projets au niveau de l’îlot.
On citera à titre d'exemples la ZAC Beaumarchais et le
CAP (Centre d’Activités de Pointe) de Montreuil qui re-
lèvent de projets plus élaborés d’intégration dans un
même îlot d’activité et de logements. Ces opérations
relèvent toutefois davantage du contexte des années
1980-1990 que d’opérations récentes.
Ces opérations restent assez rares, a fortiori lorsqu’elles concernent des activités de fabrication, de logistique ou d’artisanat.
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE
4. Bâtiments mixtes
(habitat / activités)
Paris Mac Donald Bureaux-commerce-
équipements.
Logements.
Activités (un peu).
R+ 3
Un ancien entrepôt
de 165 000 m²
transformé en une
opération mixte.
Une opération mixte
emblématique, mais
dans laquelle la place à
l’activité est réduite.
Opération intégrée dans
le cadre d’une grande
opération d’aménagement
(Paris Nord-Est).
Brûlon-Cîteaux Artisanat d’art
et nouvelles
technologies.
R+ 3
Beauharnais Artisanat intégré
dans une opération
d’ensemble.
R+5 bâtiment 1 étage
pour activités plus
logistiques.
Mixité des activités +
centre commercial à
l’échelle de l’îlot.
Site conçu comme
un cœur d’îlot, avec
différenciation des
fonctions et des activités.
Montreuil ZAC Beaumarchais
/ cap 89
Service aux
entreprises, BTP,
services.
R+3 Îlot
Opération Macdonald, Paris
ZAC Beaumarchais
10novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
5. Hôtels technologiques
Les hôtels technologiques sont développés depuis une
quinzaine d’années dans les sites technopolitains de la
plupart des grandes agglomérations (Lyon, Montpellier,
Bordeaux, Marseille, grande couronne parisienne…).
La politique des hôtels d’activités à Paris comporte aussi
une offre haut de gamme pour les activités innovantes
en tissu urbain dense, activités qui ne relèvent donc pas
seulement des espaces technopolitains et peuvent être
amenées à requérir des équipements spécifiques néces-
sitant de grands volumes (animalerie, salles blanches,
etc.).
Certains quartiers industriels et portuaires en mutation
(à Barcelone ou à Lille) et certains anciens bâtiments
industriels remarquables font ainsi l’objet de transfor-
mations en pôles technologiques. Le cas d’Euratechno-
logies à Lille est sans doute le plus emblématique.
Les limites
Les prix encore trop élevés en tissu dense.
L’immobilier pour l’innovation se développe même en tissu urbain dense (en région parisienne). Les bâtiments sont des R+ 3 à R+4 avec des surfaces variables (entre 4 240 m² et 150 000 m²). Mais la question des coûts de sortie de-meure parfois un obstacle en tissu dense, nécessitant une intervention publique.
Immeuble Losserand, Paris
Immeuble Losserand, Paris
Projet d’hôtel Technoptic à Marseille, Château Gombert
11Enseignements généraux
6. Hôtels logistiques
Il existe un contraste fort entre la prise de conscience
d’une nécessité de maintenir (voire de faire revenir
dans certains cas) la logistique d’approvisionnement en
proximité et dans les villes, et la faiblesse de l’offre en
matière de nouveaux produits logistiques.
Des réflexions existent par exemple sur l’entrepôt à
étages mais sont peu appliquées. Les produits les plus
intéressants sont ceux proposés par Sogaris, qui décline
aujourd’hui une gamme de produits entre la plate-forme
de logistique urbaine mutualisant différentes fonctions
logistiques (messagerie, e-commerce, bureaux, etc.) et
l’espace logistique urbain (moins de 2 000 m²) en pas-
sant par l’hôtel logistique (entre 5 et 15 000 m²).
Les seuls produits réellement existants sont la plate-
forme Sogaris de Marseille et le quai de messagerie
Sogaris à Créteil. Le seul produit réellement réalisé est la
plate-forme Sogaris de Marseille et Créteil.
Des préoccupations nouvelles, avec notamment l’esthé-
tique d’intégration de la logistique urbaine, du com-
merce de gros et du BTP, apparaissent néanmoins et se
traduisent par plusieurs opérations intéressantes (l’opé-
ration Métro à Paris, les Marchés d’Intérêts Nationaux à
Rungis et Corbas, Lafarge à La Capelette).
Les limites
Les terrains concernés par des projets d’hôtels logis-
tiques sont souvent concurrencés par d'autres vocations
plus rentables (logement notamment). Le nouvel immo-
bilier logistique est encore trop cher et n’a pas encore
trouvé son marché en tissu dense.
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉ
5. Hôtels
technologiques
Paris Biopark Biotech R+4, 31 794 m² Laboratoires, plateaux privatifs Plug and
Play, salles techniques…
Vauvenargues Image-création R+ 3
Losserand TIC R+4, 3 725 m²
Brûlon-Cîteaux Artisanat d’art R+5, 4 240 m²
Belleville Numérique Espace livraisons en rez-de-chaussée.
Lille Euratechnologies TIC R+ 3
Barcelone Poble Nou TIC R+ 3
Grandes villes de
province
Montpellier
Marseille
Lyon
Bordeaux
Biotech-TIC
Optique-photonique
Biotech
Divers
Le nouvel immobilier logistique reste embryonnaire. Le nouveau quai de messagerie de Créteil (5 000 m² dont 1 000 m² de Bureaux + 10 000 m² d’entrepôts) donne une tendance. La plate-forme de Sogaris à Marseille en est également une illustration. L’esthétique des bâtiments logistiques (entrepôts, etc.) constitue aussi une piste im-portante pour renouveler les zones logistiques urbaines.
6. Hôtels logistiques Petite Couronne Créteil Hôtel logistique
15 000 m².
Province Bordeaux Stockage Entrepôt à étages
Prologis.
Étranger Hôtel Sogaris, Bruxelles
TYPE DE PRODUITLOCALISATION /TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES
12novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
Quai de messagerie Sogaris à Créteil
Entrée du MIN à Rungis (projet Franck Hammoutène)
Hôtel logistique proposé par Sogaris pour Paris et les grandes villes régionales
13Enseignements généraux
7. Nouvelles zones d’activité en tissu urbain
Les professionnels de l’immobilier constatent réguliè-
rement que la demande immobilière des PME ne faiblit
pas, mais ils s’aventurent peu sur ce type de produit
dans le tissu urbain, si ce n’est sous la forme de parcs
d’activité en proche périphérie. Selon CBRE en Ile-de-
France, trois quarts des locaux d’activité mixtes mis sur
le marché en 2007 l’ont été dans ce cadre.
La zone CAP 18 à Paris (15 ha, 68 000 m² de SHON et un
COS de 0,4) regroupe notamment sur un même site des
activités de distribution urbaine, un hôtel industriel et
des services techniques de la ville, mais sa création date
d’une vingtaine d’années (1983). La tendance la plus
intéressante observée est l’apparition d’une nouvelle
génération de parcs d’activités dans la zone métropo-
litaine dense de Paris, en petite couronne parisienne, à
proximité de l’A 86 (à partir de laquelle l’accessibilité à
Paris est plus fluide que sur le périphérique). 45 zones de
ce type ont été produites depuis 2000.
Le type d’activité qui s’y localise est très majoritairement
constitué par des activités dévolues au fonctionnement
urbain : distribution et logistique urbaine et services
techniques rendus en flux tendus. La majorité de ces
opérations se situent entre 12 000 et 20 000 m², avec
des bâtiments en R+1 et des COS autour de 0,5. Les prix
varient entre 80 et 110 euros le m² pour l’activité. Les
opérations ont été généralement réalisées par des pro-
moteurs qui ont acheté les terrains.
Le succès de ces opérations semble reposer sur :
une taille suffisante (5 000 m² au moins) pour susciter
l’intérêt des investisseurs, avec des coûts contrôlés par
la standardisation d’une offre destinée à des besoins sur
mesure ;
une attention à la bonne gestion du site, avec des
services (sécurité, entretien, restauration) que la taille
des opérations permet de mutualiser ;
une accessibilité autoroutière, stratégique pour l’acti-
vité de ces PME ;
la recherche par les entreprises de locaux polyvalents
(avec une part du bureau qui augmente), et d’une image
qualitative (architecture du bâti, insertion paysagère,
haute qualité environnementale).
Ces produits ne sont pas orientés en priorité sur des
densités très élevées (COS de 0,5) ou sur une grande
variété d’activités (standardisation de l’offre), mais ils
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉINTÉGRATION
URBAINE PRIX
MODES DE PRODUCTION
7. Nouvelles zones
d’activité
Paris Cap 18 Distribution urbaine,
services techniques,
PME.
15 ha
68 000 m² de
SHON
COS de 0,4
Terrains
cédés aux
investisseurs.
Petite et
moyenne
couronnes
parisiennes.
11 exemples
dont 9 parcs
d’activité
pour PME
classiques
Distribution et
logistique urbaine,
services techniques
rendus en flux
tendus.
R+1
Opérations
entre 12 000 et
20 000 m²
COS de 0,5.
Locaux polyvalents.
Accessibilité
autoroutière.
Bonne image des
sites : architecture
du bâti, insertion
paysagère.
Haute qualité
environnementale.
Entre
80 et
110
euros
Zone d’activité CAP 18, Paris
14novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
prennent place dans la zone dense, proposant un immo-
bilier polyvalent, multi-fonctionnel, multi-usage, évo-
lutif, sur des tènements relativement restreints (12 à
20 000 m² en moyenne).
Les limites
Aucun nouveau produit particulièrement dense n'a été
rencontré. On citera deux cas spécifiques :
La zone des Bonnettes à Arras, construite entière-
ment en R+2, mais pour des activités tertiaires (parc
d’affaires), pour lesquelles la construction en étage est
commune ;
Une zone d’activité très contemporaine dans l’an-
cienne zone arrière portuaire d’Amsterdam, qui relève
plus d’un type atelier (espace très réduit), de bureau
ou de "quasi -bureau" pour des TPE, que d’un produit
adapté pour des PME variées.
Il existe une forte demande des entreprises de nature à permettre la construction de nouveaux parcs d’activité par le privé en proche périphérie des villes. Certains produits offrent une certaine compacité prometteuse pour le main-tien d’activités en zones urbaines. D’une emprise au sol de 12 à 20 000 m², ils présentent un COS autour de 0,5 avec des bâtiments en R+1.
Péripark, Gennevilliers
Parc d’activité de l’Étoile, Villeneuve-la-Garenne
15Enseignements généraux
8. Densification des zones d’activité
existantes en ville dense
Les zones d’activité situées dans les quartiers industriels
ou portuaires sont souvent peu denses, déqualifiées,
obsolètes et peu ouvertes sur la ville. Elles offrent en re-
vanche des conditions de loyer soutenables permettant
le maintien d’un tissu de PMI-PME dans la ville dense,
mais dans des espaces sans qualité. Le benchmarking
réalisé ici renseigne sur les tentatives de requalification
et de densification des zones urbaines.
La densification
Les études de Lyon et de Saint-Nazaire sur la densifi-
cation des zones d’activité ouvrent des pistes intéres-
santes en la matière. La densification passe néanmoins
le plus souvent par une modification des produits.
Augmenter les densités grâce au bâti
Il y a tout d’abord la possibilité d’élever les bâtiments
sur plusieurs niveaux : avec la réalisation de systèmes
de rampe pour les activités de production ou plus sim-
plement de monte-charges tels qu’ils existent dans les
hôtels d’activité parisiens, avec l’assouplissement des
limitations des hauteurs de bâti dans certaines zones.
Cette solution est préconisée pour :
les zones d’activités mixtes, dans l’optique de ne
construire que des produits à étage ;
les zones d’activité industrielles pour implanter des
surfaces de stockage sur deux niveaux ;
les zones d’activité artisanales pour implanter des pro-
duits indépendants mitoyens ou collectifs de type
hôtels d’activité ;
les parcs technologiques où les écrins de verdure, qui
participent à l’attrait des sites, peuvent être conservés
mais en visant une densité (et donc une hauteur) dou-
blée, ce qui n’est pas forcément préjudiciable à leur
concept.
Pour les zones d’activité logistiques en revanche, pro-
poser des bâtiments à étages ne semble pas encore
envisageable aujourd’hui.
D’autres options envisagées dans ces études sont :
harmoniser les densités vers 1,5 pour les zones d’acti-
vité mixtes en ville (cette solution est envisagée pour
Lyon, mais reste ambitieuse pour Marseille) ;
de doubler voire tripler les densités des parcs d’af-
faires et des parcs technologiques, en supprimant les
règles de densité, mais sans changer la conception
paysagère ;
enfin, il est possible d’augmenter l’emprise au sol des
bâtiments sur une même parcelle, notamment grâce à
l’imposition de Coefficient d’Emprise au Sol minimum,
avec par exemple la proposition d’un CES minimum
de 0,5 pour les zones d’activité logistiques ou indus-
trielles.
Parc d’activité de l’Étoile, Villeneuve-la-Garenne
16novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
Rationaliser les stationnements
Il est possible de limiter l’emprise au sol des station-
nements des salariés à l’échelle de la parcelle ou de la
zone avec des parkings en silo ou intégrés aux bâti-
ments. Pour les zones d’activité économiques mixtes,
une des solutions est de supprimer au maximum les
stationnements de surface pour les produits autres que
logistiques.
La requalification
La requalification des parcs d’activités se limite souvent
aujourd’hui aux enjeux d’accessibilité et de desserte,
d’offre de services aux entreprises et aux salariés, de sé-
curité, d’environnement, et de signalétique. La question
du renouvellement urbain et économique des espaces
d’activité existants (hors le sujet des friches industrielles)
a été moins explorée.
Concernant l’esthétique et la mutualisation du station-
nement des parcs d’activités, une des solutions consiste
à changer la disposition des parcelles. Cette solution
peut être mise en place en regroupant les espaces bâtis
des différents établissements ou en privilégiant les es-
paces de stockage en fond de parcelle.
Dans l’optique d’une meilleure mixité urbaine, les prin-
cipaux enjeux portent sur l’intégration urbaine, l’ouver-
ture sur la ville, une plus grande porosité entre la zone
d’activités et la ville. L’autre question est celle de la
mixité interne à la zone d’activités : mixité des activités
(bureau/activités notamment), voire mixité logements/
habitat. Ce dernier aspect apparaît très prématuré pour
les zones d’activités existantes, qui sont par ailleurs le
plus souvent classées en UE. Aucun cas probant de re-
qualification ou renouvellement urbain de zones d’acti-
vités avec un objectif principal de maintien des activités
sur place n’a pu être rencontré.
Sans se prononcer sur le fond (le maintien de PME-PMI
en ville), le benchmark s’est intéressé aux processus de
réflexion sur deux zones d’activités. Ces deux cas sont
ceux de la zone Cartier Bresson, à Pantin, en proximité
immédiate de Paris, et plusieurs zones d’activités de
Gennevilliers, dans la petite couronne parisienne, dans
un secteur marqué par la présence des infrastructures
de transport fluviales, ferroviaires et autoroutières.
Le premier de ces deux cas illustre bien la problématique
de l’intégration urbaine de la ZA à travers le maillage
proposé, et les questions de densification, de connexion
TYPE DE PRODUITLOCALISATION / TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES
8. Zones d’activité
existantes.
Grandes
agglomérations.
Lyon :
préconisations.
Toutes zones. Préconisations de densité 0,5.
Zones d’activité économiques
mixtes.
Ne construire que des produits à étages.
Harmoniser la densité vers 1,5 en ville.
Zones d’activité industrielles. Implanter des surfaces de stockage sur 2
niveaux.
CES min : 0,5.
Zones d’activité artisanales. Implanter des produits collectifs de type hôtels
d’activité.
Parcs technologiques. Garder les "écrins de verdure" mais doubler la
densité par la hauteur.
Les deux études ci-dessus donnent des indications intéres-santes pour la densification et le renouvellement urbain des zones d’activité des grandes agglomérations. On citera l’exemple des préconisations générales pour les zones d’activité lyonnaises (qui prévoient notamment systémati-quement un COS supérieur ou égal à 0,5).
17Enseignements généraux
aux nouveaux pôles de transport, et de valorisation des
franges et du patrimoine industriel. La ville entend à
moyen terme faire muter ce site vers un "éco-pôle" en
limitant notamment les activités génératrices de nui-
sances, consommatrices d’espaces, ou faiblement créa-
trices d’emploi.
À Gennevilliers l’objectif est d’avantage orienté vers la
"renaturation" d’un secteur industriel sans qualité ur-
baine (incluant à la fois zone industrielle et zone résiden-
tielle) dans la logique de l’aménagement paysager du
Grand Paris. L’objectif de densité est assuré par la créa-
tion "d’hôtels industriels" et de structures de parkings
plus économes en espace. La proposition d’un COS de
1 a été retenue en jouant sur la nature des activités
proposées : l’hypothèse retenue est celle d’une mixité
organisée avec 50% de bureaux et 50% d’activités.
Les exemples présentés ci-avant portent sur la place des zones d’activités dans la ville et leur intégration. Cette intégration se fait avant tout grâce à la recommandation de COS élevés (supérieurs à 0,5) et grâce à une plus grande mixité fonctionnelle (et surtout une mixité activités tertiaires/secondaires). La requalification ne pouvant être effectuée sous la forme d’un produit standardisé, les exemples examinés conduisent à préconiser la réalisation de diagnostics économiques et urbains des zones d’acti-vités intégrées au projet d’aménagement global de la commune.
Zone d’activité de Cartier Bresson, Pantin
18novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
9. Reconversion de friches et de territoires
industriels
Au niveau de l’îlot : le cas de Greenopolis
La reconversion d’îlots anciennement industriels en
opérations à vocation économique est particulière-
ment bien illustrée par le cas de Greenopolis à Lyon.
Cette opération de reconversion, en cours, vise l’évolu-
tion d’une vocation industrielle vers une vocation plus
tertiaire, en intégrant une réelle mixité économique :
négoce, bureaux (R+ 3), activités (un hôtel d’activité est
notamment prévu), village d’entreprises pour les petites
structures (20 000 m²). Cette opération prévoit notam-
ment une mixité de programmes avec un panel de sur-
faces et de produits complémentaires (dans le cadre de
8 bâtiments) dont 7 037 m² d’activités et de négoce et
11 753 m² de bureaux). Située en zone franche urbaine
dans un quartier industriel en plein renouvellement
urbain, elle est innovante sur le plan de la conception
environnementale, de la mise en valeur du patrimoine
industriel (conservation de 3 bâtiments et d’une façade
emblématique du patrimoine), et de l’insertion et ou-
verture du site sur la ville (création d’une respiration
urbaine, aménagement végétal des espaces extérieurs,
etc.).
Cet exemple illustre la possibilité de conduire des opéra-tions de renouvellement urbain dans des anciens quartiers industriels, en maintenant des vocations productives avec une mixité d’activités très variées dans des programmes mixtes (TPE, activités, bureaux…).
TYPE DE PRODUIT
LOCALISATION/TYPE DE TISSU
EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS MIXITÉ
9. Friches et
territoires
industriels
Ilot Greenopolis Négoce, bureaux,
activités, village
d’entreprises
pour les petites
structures.
Reconversion d’un ancien site industriel
en plusieurs types de bâtiments.
SHON : 21 260 m²
COS prévu : 0,97
Activités et négoce : 7 037 m²
Bureaux : 11 753 m²
277 Places de
stationnement.
Activités mixtes.
Mise en valeur du
patrimoine industriel.
Quartier Poble Nou TIC Requalification d’un ancien quartier
industriel de 200 ha sur des principes de
densité urbaine et l’accueil de TIC.
COS de 0,5 pour les activités de TIC
COS de 2 ,2
Ilot Greenopolis, Lyon
Ilot Greenopolis, Lyon
19Enseignements généraux
Au niveau d’un quartier industriel : cas de
Montreuil et de Poble Nou
Les cas de Montreuil et de Poble Nou relèvent d’une
problématique de quartiers industriels en mutation. Ils
ont toutefois fait émerger des politiques globales de
reconversion économique à l’échelle d’un quartier : à
Montreuil, la politique de traitement des friches indus-
trielles a d’abord fait l’objet d’une démarche de projets
de quartier. La politique des CAP et les autres opérations
d’immobilier d’entreprises ont mobilisées entre 85 et
1998 environ 11 ha, soit 8% du quartier. Le PLU de Mon-
treuil est d’autre part fortement mobilisé pour défendre
la mixité urbaine dans le bas-Montreuil (voir plus bas). Le
cas de Poble Nou est un autre cas intéressant de réhabi-
litation d’un ancien quartier industriel de 200 ha caracté-
risé par la réhabilitation de l’ancienne aire industrielle de
la ville et la transformation de ses activités productives
en activités technologiques et TIC, mais également par
l’application de principes ambitieux en matière de den-
sité urbaine, de mixité activités-habitat-équipements.
Les exemples illustrent la nécessité de mettre en œuvre :
une politique globale de quartier de traitement des friches et de l’immobilier d’entreprises ;
une stratégie globale d’intervention à l’échelle d’un quartier industriel ;
le maintien d’une vocation productive tout en assurant une mutation vers des activités à forte valeur ajoutée ;
un rôle prescripteur pour le PLU sur les questions de densité, de mixité urbaine, de maintien des activités en ville, dans un contexte de tertiairisation accrue (Montreuil, Paris).
INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION
Intégration du plan masse
dans le tissu environnant.
Accès et voies réservées
aux déplacements doux.
Accès et voies réservés
aux déplacements doux.
Aménagement des espaces
extérieurs.
Poble Nou
Montreuil
20novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
Les grands projets urbains de reconversion
économique
Deux opérations emblématiques sont apparues inté-
ressantes pour traiter de la prise en compte des ques-
tions de mixité urbaine et de place de l’activité dans les
grandes opérations d’aménagement (*) :
Paris Nord-Est, qui constitue une opération de renou-
vellement urbain ambitieuse au nord de Paris, dans un
secteur marqué par les grandes infrastructures ferro-
viaires et par une ancienne activité industrielle. Avec
l’opération Mac Donalds, CAP 18 et le projet de halle
ferroviaire de Paris, ce projet constitue une source d’en-
seignement sur le maintien de la mixité habitat/activités
dans les grands projets de renouvellement urbain.
La plaine Saint-Denis a constitué un des plus grands
projets de reconversion économique d’un secteur indus-
triel majeur de la région parisienne (794 ha). La mixité
a été le fil conducteur du cahier des charges de cette
opération.
(*) Plusieurs opérations emblématiques d’éco-quartiers
ont été examinées (ZAC de bonne Grenoble, ZAC andro-
mède de Toulouse, l’île Saint Denis.). Il a été constaté que
la mixité fonctionnelle s’y limitait à une mixité logements/
commerces/bureaux/équipements.
L’impératif de mixité urbaine dans les grands projets d’aménagement doit être pris en compte dès l’amont.
Paris Nord-Est Plaine Saint-Denis
21Enseignements généraux
ENSEIGNEMENTS POUR
L’INTERVENTION DES COLLECTIVITÉS
L’analyse et la stratégie économique
Il y a une réelle nécessité d’une connaissance et d’une
analyse fine du tissu économique et du marché (un dia-
gnostic économique est nécessaire pour l’implantation
d’hôtels industriels et de zones d’activité) : le travail
mené par l’IAU sur "les PME-PMI en zone dense métro-
politaine" a montré que la relative méconnaissance des
PME-PMI franciliennes (qui sont éparses, diverses et évo-
lutives) était la première difficulté rencontrée. Les cartes
de l’IAU montrent par exemple que le tissu économique
de Paris est loin de se résumer à des activités tertiaires.
Il faut établir une typologie précise des types d’entre-
prises, des types d’immobiliers et des types de tissus
urbains. L’étude IAU citée plus haut donne des éléments
de typologie intéressants (sur les deux premiers aspects)
pour les PME-PMI de la région parisienne (en zone mé-
tropolitaine dense), mais elle ne prend en compte que
les PME-PMI entre 10 et 250 emplois. Elle distingue no-
tamment les activités "aval" (distribution), les activités
"péri-productives amont" (petite production et services
techniques), et les "activités créatives et innovantes"
dont elle détaille la composition. Elle distingue encore
précisément dans cette nomenclature les locaux PME-
PMI des locaux mixtes.
La nécessité d’afficher des objectifs clairs dans le cadre
d’un projet urbain d'ensemble a été soulignée. Les études
comme celle de l’IAU montrent que le phénomène d’évic-
tion des PME-PMI des zones urbaines centrales entraîne
des dysfonctionnements économiques et fonctionnels
(surcroît de déplacements radiaux) pour toute l’agglomé-
ration et des déficits d’emploi pour les actifs de la zone cen-
trale, que les collectivités cherchent à réduire. On constate
récemment, non seulement le maintien, mais également
parfois le retour des PME-PMI vers le tissu dense (particulière-
ment pour les activités dévolues au fonctionnement urbain :
distribution urbaine, services techniques, etc.).
Pour éviter l’éviction de ces activités de la zone centrale,
il incombe aux collectivités locales de préserver des res-
sources foncières pour l’activité et d’inciter au renouvel-
lement de l’offre, dans un contexte où le recyclage des
grands territoires mutables péri-centraux et les grands
projets de renouvellement urbain s’opèrent souvent au
détriment de l’activité.
Dans ce contexte, il est nécessaire d’afficher des prin-
cipes clairs dans le cadre d’un projet urbain cohérent et
conciliant : l’objectif de maintien et d’accueil des PME-
PMI dans la zone dense, les objectifs de densité et de
mixité urbaine et la conduite de grands projets urbains
dans les territoires mutables péricentraux. Cette cohé-
rence conduit à maintenir une offre suffisante (équi-
valente) et renouvelée pour l’activité de type PME-PMI
dans la zone dense (en commençant par le maintien des
zones UE dans les PLU).
L’emploi dans les PME de la filière commerce de gros (10 à 50 salariés) en Ile-de-France
L’emploi dans les PME du secteur industriel (10 à 50 salariés) en Ile-de-France
22novembre 2011Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités
Il s’agit de tenir compte des spécificités de l’agglomé-
ration marseillaise (en tant que ville-port). La spécificité
de l’agglomération marseillaise, et notamment sa spé-
cificité portuaire, militerait en faveur d’un travail com-
plémentaire de comparaison avec des villes portuaires
ayant un profil similaire à Marseille.
Les modes de production des hôtels et parcs
d’activité en zone dense
Les hôtels d’activité
Le benchmark a révélé l’existence actuelle de nom-
breuses politiques locales dynamiques en faveur des
hôtels d’activité, outil particulièrement performant par
rapport à notre objet d’étude. Les politiques les plus
audacieuses et pionnières menées par Paris et Montreuil
ont tendance à s’essouffler dans leur modèle initial du
fait de la diminution des moyens financiers. Le mode
de production était (et demeure, pour Paris) le suivant :
achat des terrains par la commune, maîtrise d’œuvre par
les SEM, ou plus rarement par les promoteurs privés avec
l’octroi de baux emphythéotiques de longue durée pour
l’aménageur-gestionnaire, plafonnement des loyers du-
rant un certain nombre d’années pour les entreprises,
ajustement des loyers selon le type d’activité, etc. Mais
d’autres territoires prennent le relais (par exemple Lille,
avec l’action de la SEM Ville Renouvelée). Ces opéra-
tions peuvent également s’inscrire dans des dispositifs
de type ZAC, ZFU, OIN, etc. Les collectivités locales sont
généralement à l’initiative mais des partenariats inno-
vants sont sans doute possibles.
Les parcs d’activité (nouveaux où à renouveler)
Lorsque le foncier est trop cher, lorsqu’il est situé dans
des territoires dévalorisés et réclame une mise à niveau
coûteuse (dépollution, requalification urbaine…), les
opérateurs privés ne peuvent pas équilibrer financière-
ment les opérations.
Paris, territoires de développement et services aux entreprises
Hôtels d’activité à Montreuil
23Enseignements généraux
Les pouvoirs publics ont mis en place dans ce domaine
des aides financières aux collectivités qui s’impliquent
dans le maintien d’une offre de locaux d’activité, le plus
souvent pour monter en régie des opérations d’en-
sembles immobiliers dédiés au TPE-PME. Ces dispositifs
ne peuvent toutefois bénéficier qu’à des maîtres d’ou-
vrage publics.
Quatre acteurs interviennent dans ce domaine :
le Conseil Régional, qui propose des prêts bonifiés à
des maîtres d’ouvrage publics ;
la Caisse des Dépôts, qui intervient en tant qu’inves-
tisseur de moyen terme, en partenariat avec des
investisseurs privés, et octroie des prêts spécifiques ;
l’établissement public foncier régional, qui consacre
une partie importante de ses actions au renouvelle-
ment de sites et de locaux d’activité ;
certains départements s’impliquent également, en
général sur des territoires prioritaires.
Par ailleurs, certaines collectivités locales encouragent
directement des réponses innovantes aux besoins des
TPE-PME, en terme de gestion ou d’insertion (cités arti-
sanales, hôtels logistiques…) par des opérateurs privés.
Le PLU
Outil de planification essentiel pour traiter des questions
de maintien de l’activité dans la zone dense, de densité
et de mixité urbaine, le PLU permet de fixer des règles
d’urbanisme qui contraignent la destination des sols de
certaines zones (vocation, gabarits, densité, etc.), orien-
tent les mécanismes de valorisation foncière et incitent
à une certaine mixité des fonctions. On se reportera avec
intérêts aux fiches consacrées aux politiques de Paris et
de Montreuil qui constituent des outils juridiques très
élaborés pour encourager la mixité urbaine, la densité
et le maintien de l’activité de type TPE-PMI-PME en zone
dense. Le PLU de Montreuil privilégie ainsi la réhabilita-
tion pour l'activité en zone dense ; il empêche les opéra-
tions de bureaux ou logements (les lofts restant margi-
naux à Montreuil) et permet d’orienter l’aménagement
futur, à défaut de forte capacité financière publique.
La piste de la péréquation
Les collectivités sensibilisées à la question des PME-PMI
disposent également du levier de la péréquation (dans
les bilans d’opérations mixtes) entre charges foncières
des programmes d’activité, de bureaux et de logements.
Ceci, à condition que les projets d’aménagements soient
suffisamments importants et que le coût moyen des bu-
reaux et logements soit assez élevé. Le soutien aux PME-
PMI, dans les secteurs où celles-ci subsistent encore,
s’assimile (comme dans les hôtels d’activité parisiens) au
soutien au logement social.
Les ZFU
Le régime des ZFU est un atout que certaines collectivi-
tés mettent à profit pour développer des locaux d’acti-
vité. Il vise la relance de territoires très défavorisés par la
création d’emplois au bénéfice des habitants des quar-
tiers en difficulté. Le dispositif des ZFU vise des entre-
prises désireuses de s’installer et de créer de l’emploi
local, par un soutien direct, par une aide à l’accès au
foncier et par la construction d’immobilier d’entreprise
(hôtel d’activité, pépinière, etc.). Il propose aux entre-
prises des exonérations fiscales et sociales. La probléma-
tique de maintien d’un tissu dense et actif de PME-PMI
en zone centrale semble bien se croiser avec le dispositif
ZFU. Des réflexions pourraient se poursuivre sur les bas-
sins d’emploi, les TPE-PME potentiellement intéressées,
les capacités de formation et les multiples dispositifs
locaux de la politique de la ville sur les quartiers en
difficulté (aide à l’accès à l’emploi de leurs habitants,
requalification urbaine, amélioration de la desserte et en
général de l’attractivité de ces quartiers).
Document réalisé parl'Agence d'urbanisme de l'agglomération marseillaise
APPLICATION AU TERRITOIRE
MARSEILLAIS
La transposition des enseignements du benchmarking
sur Marseille devra tenir compte de la spécificité de la
structure économique et urbaine de Marseille et de son
agglomération proche, compte tenu notamment de la
présence d’un important tissu logistique et portuaire au
centre de l’agglomération, étroitement imbriqué avec
des entreprises d’autres secteurs (distribution, tertiaire,
etc.), comme avec les cas emblématique des Arnavants.
Cette spécificité rend a priori les solutions observées sur
les autres territoires non immédiatement transposables
sans opérer une réinterprétation préalable de ces ensei-
gnements dans le contexte marseillais, assortie d’une
analyse approfondie de son tissu et de ses espaces éco-
nomiques.