Begründung Spay 'Am Hohlweg' · Bebauungsplan „Am Hohlweg“ in Spay • Begründung November...
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Bebauungsplan „Am Hohlweg“ in Spay • Begründung November 2018
ORTSGEMEINDE SPAY/ VGV RHEIN-MOSEL / REITZ UND PARTNER S e i t e 1
Ortsgemeinde Spay
Verbandsgemeindeverwaltung Rhein-Mosel
REITZ UND PARTNER Stadtplaner Ingenieure
Floecksmühle 56299 Ochtendung
02625 / 96320 [email protected] [email protected]
November 2018
Spay Bebauungsplan – Vorentwurf „Am Hohlweg“ (Städtebauliches Entwicklungskonzept) Begründung !
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Inhalt
1. Räumlicher Geltungsbereich 2. Ausgangsposition
3. Ziele 4. Planungsrechtliche Gliederung
5. Verfahren nach § 13b Baugesetzbuch 6. Regional- und Flächennutzungsplanung
7. Nutzungen 8. Landespflege
9. Artenschutz 10. Wasserwirtschaft
11. Lärmschutz 12. Erschließung
13. Bebauung 14. Bodenordnung
15. Ver- und Entsorgung 16. Benachrichtigung und Koordination
17. Flächenbilanz 18. Kosten
19. Begleitende Untersuchungen
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Begründung 1. Räumlicher Geltungsbereich Das konzipierte Baugebiet liegt im Außenbereich der Ortsgemeinde Spay nordwestlich des Neu-baugebietes „In der Flogt“. Begrenzt wird das Plangebiet • im Nordosten durch die Bundesstraße 9, • im Nordwesten durch die Parzellen 689/129 und 437/20 • im Südwesten durch die Kreisstraße 78 • sowie im Südosten durch die nordöstliche Grenze des Neubaugebietes „In der Flogt“. Von den beiden Ortskernen Nieder- und Ober-spay sowie vom Rhein aus gesehen liegt das Plangebiet jenseits der Eisenbahn und der Bun-desstraße 9 und somit in einem hochwasserfreien Bereich. Das Gesamtgebiet teilt sich auf in den großen Teilbereich I (Bebauungsplan „Neues Wohnge-biet“) sowie den kleinen Teilbereich II („Einfacher Bebauungsplan Bestand“ - Erdbeerhof). Die Fläche des Teilbereiches I beträgt ca. 3,22 ha (davon sind allerding nur ca. 2,1 ha Baugrundstü-cke des Allgemeinen Wohngebietes), diejenige des Teilbereiches II ca. 0,14 ha. Somit beträgt die Gesamtfläche ca. 3,36 ha (siehe dazu die Flä-chenbilanz unter Punkt 16). Der räumliche Geltungsbereich ist in der Plan-zeichnung dargestellt gemäß § 9 Abs. 7 Bauge-setzbuch (BauGB) sowie Planzeichen 15.13. der Planzeichenverordnung (PlanZVO).
2. Ausgangsposition Die Ortsgemeinde Spay in der Verbandsgemein-de Rhein-Mosel ist ein attraktiver Wohnort im Welterbe Oberes Mittelrheintal, verkehrsgünstig gelegen zum Ballungsraum im Neuwieder Be-cken. Die Entfernung zur Koblenzer Innenstadt beträgt ca. 12 km. Rheinaufwärts liegt das Mittel-zentrum Boppard in einer Entfernung von ca. 10 km. Das Grundzentrum Rhens, Sitz der Ver-bandsgemeindeverwaltung, befindet sich in unmit-telbarer Nähe: die Entfernung zwischen der Orts-mitte Spay (Rathaus) und dem historischen Zent-rum von Rhens beträgt ca. 3 km. Derzeit zählt Spay ca. 1.900 Einwohner. Einwoh-nerzahl und Siedlungsfläche der Ortsgemeinde Spay sind seit dem 2. Weltkrieg nahezu kontinu-ierlich gestiegen - eine Entwicklung, die bis heute anhält. Es besteht eine große Nachfrage nach Baugrundstücken in Spay, die jedoch wegen feh-lender Bauflächen nicht befriedigt werden kann. Sowohl die älteren Neubaugebiete als auch das junge Neubaugebiet „In der Flogt“ sind mittlerwei-le weitgehend bebaut. Leerstände sind nicht zu verzeichnen. Die Hauptsiedlungsfläche von Spay ist einerseits durch den Rhein, andererseits durch die Eisen-bahn und die Bundesstraße 9 so eingeengt, dass hier eine räumliche Ausdehnung nicht möglich ist. Es handelt sich also bei dem konzipierten Plan-gebiet „Am Hohlweg“, welches sich nach Nord-westen hin an das Neubaugebiet „In der Flogt“ anschließt, um die noch einzig verfügbare Ent-wicklungsfläche des Ortes. Alternative Standorte sind nicht gegeben oder nicht für eine Wohnbe-bauung geeignet: Es verbleibt demnach das oben unter Punkt 1 umrissene Plangebiet als einzig mögliche Entwicklungszone. Eine Konkurrenz zu den beiden historischen Orts-kernen Oberspay und Niederspay wird durch das geplante Baugebiet „Am Hohlweg“ nicht entste-hen. Diese bauhistorisch hochbedeutenden Quar-tiere, wichtige Dokumente des Wiederaufbaus
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nach den Zerstörungen des 30-jährigen Krieges, sind baulich, räumlich und funktional in einem sehr guten Zustand und genießen als Wohn-standort einen guten Ruf. Strukturelle Probleme mit leerstehender Bausubstanz gibt es hier nicht. Eine der Hauptgründe hierfür ist die seit mehr als 25 Jahren erfolgreich betriebene Ortsentwick-lungspolitik der Gemeinde Spay und der Ver-bandsgemeinde, die beiden historischen Ortsker-ne zu erhalten und zu pflegen. 3. Ziele Im Kontext der Ortsentwicklungsplanung von Spay liegen dem Bebauungsplan-Vorentwurf „Am Hohlweg “ folgende Ziele zugrunde: • Schaffung eines hochwertigen Wohnquartiers mit Sichtbezügen in das Rheintal und damit • Stärkung von Spay als Wohnort. • Integration der Neubauten in die für die mittel-rheinische Kulturlandschaft typische Material- und Farbkultur sowie Formgebung. • Schaffung von Aufenthaltsqualitäten für Fuß-gänger und insbesondere für spielende Kinder durch verkehrsberuhigte Straßen und Wohnhöfe. • Sicherung des Bestandes des Erbeerhofes (Parzelle 296/6 und 297) durch die geschwungen ausgebildete Straßenführung im neuen Quartier. • Anbindung an das vorhandene Fußwegenetz und Integration der Wander- und Kulturwege. • Pflanzung von standortgerechten und für das Mittelrheintal typischen Bäumen und Sträuchern, die insbesondere den Bedürfnissen von Vögeln und Fledermäusen entsprechen. • Schutz der natürlichen Ressourcen durch de-zentrale und zentrale Rückhaltung und Versicke-rung der anfallenden Oberflächenwässer inner-
halb des Plangebietes. • Sicherung der zukünftigem Wohn- und Le-bensqualitäten durch die Anlage eines lärmschüt-zenden Erdwalles parallel zu Bundesstraße 9. 4. Planungsrechtliche Gliederung Hinsichtlich des Planungsrechts wird das Plange-biet in 2 Telbereiche wie folgt gegliedert: Teilbereich I Ausweisung eines neuen Wohngebietes als „qua-lifizierter Bebauungsplan“: Gemäß den Regelun-gen des § 30 Absatz 1 des Baugesetzbuches enthält ein qualifizierter Bebauungsplan mindes-tens Festsetzungen über • die Art und das Maß der baulichen Nutzung, • die überbaubaren Grundstücksflächen und • die örtlichen Verkehrsflächen. Ein qualifizierter Bebauungsplan mit diesen Min-destfestsetzungen ist für die Bodenordnung und Erschließung des geplanten Wohngebietes unbe-dingt erforderlich. Teilbereich II „Einfacher Bebauungsplan“ gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch zur Bestandssicherung des Erd-beerhofes: Hierzu reicht ein Bebauungsplan aus, der nicht alle der oben genannten 3 Mindestfest-setzungen des § 30 Absatz 1 des Baugesetzbu-ches enthält. 5. Verfahren nach § 13b Baugesetzbuch Für den Planbereich I, das Neubaugebiet, soll nach § 13b des Baugesetzbuches verfahren wer-den. Demnach werden die betroffenen Außenbe-reichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13a des Baugesetzbuches einbezogen. Nach den gesetzlichen Bestimmungen sind hier-für zwei Voraussetzungen erforderlich:
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1. Die Zulässigkeit von Wohnnutzungen ist nur auf solchen Flächen begründet, die sich an Ort-steile anschließen, die nach § 34 Baugesetzbuch im „Zusammenhang bebaut“ sind. Dies ist hier der Fall, da sich die Flächen für das neue Wohngebiet sowohl räumlich als auch funktional an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil von Spay an-schließen. 2. Die Regelungen des § 13b des Baugesetzbu-ches gelten nur für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als 10 000 Quadratmetern. Hierbei greifen die Absätze 1 und 2 des § 19 der Baunut-zungsverordnung, wonach die zulässige Grund-fläche der Anteil der Baugrundstücke ist, die von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Bei einer zugrunde gelegten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,45 und privaten Baugrundstücksflächen von insgesamt 21.021 qm (siehe Flächenbilanz weiter unten) ergibt sich für den Teilbereich I eine Grundfläche von 9.459,45 qm. Demnach wird auch die 2. Bedingung erfüllt. Zu beachten ist, dass das Verfahren zur Aufstel-lung eines Bebauungsplans nach § 13a des Bau-gesetzbuches bis zum 31. Dezember 2019 förm-lich eingeleitet sein muss und der Satzungsbe-schluss bis zum 31. Dezember 2021 zu fassen ist. 6. Regional- und Flächennutzungsplanung Aspekte der Regionalplanung stehen der beabsich-tigten Ausweisung neuer Wohnbauflächen nicht entgegen. Im Landesentwicklungsprogramm IV (2008) gehört die damalige Verbandsgemeinde Rhens und damit die Ortsgemeinde Spay zu den „verdichteten Bereichen mit konzentrierter Sied-lungsstruktur“ (in der Rangfolge Kategorie 2 von insgesamt 5 Raumtypen). Auch nach dem Regionalen Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald von 2017 wird Spay dem „verdichteten Bereich mit konzentrierter Sied-lungsstruktur“ sowie dem um Koblenz ausgewie-
senen „Schwerpunktraum“ zugerechnet. Zugleich gehört Spay zur Kernzone des Weltkulturerbege-bietes „Oberes Mittelrheintal“. Diesen raumplane-rischen Funktionszuweisungen entspricht der Bebauungsplan vor allem durch eine systemati-sche Durchgrünung des Gebietes, eine land-schaftliche Ortsrandgestaltung und auch durch bauordnungsrechtliche Regelungen der Bauge-staltung. Die geplante Bebauung „Am Hohlweg“ ist teilwei-se aus dem Flächennutzungsplan (FNP) der ehemaligen Verbandsgemeinde Rhens entwickelt worden. In diesem Plan ist die südöstliche Hälfte des Plangebietes, also der Bereich zwischen dem bestehenden Neubaugebiet „In der Flogt“ und dem Erdbeerhof als Wohnbaufläche (W) darge-stellt. Die nordwestliche Hälfte ist im FNP dage-gen noch als landwirtschaftlich zu nutzende Flä-che dargestellt. Dies wird bei der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes entsprechend be-rücksichtigt und auch die nordwestliche Hälfte des Plangebietes als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Zu beachten ist hierbei, dass nach den Regelun-gen der §§ 13a und 13b des Baugesetzbuches ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden kann, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, sofern die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebie-tes nicht beeinträchtigt wird. Durch die vorliegen-de Planung des Neubaugebietes wird die geord-nete städtebauliche Entwicklung der Ortsgemein-de Spay nicht beeinträchtigt. 7. Nutzungen Die Nutzungsstruktur des Teilbereiches I des Plange-bietes gliedert sich in folgende Hauptbereiche: Wohnbauflächen: Sie stellen die Hauptnutzung des neuen Gebietes dar und ergänzen den durch das Neubaugebiet „In der Flogt“ entstandenen neuen Ortsrand südwestlich der Bundesstraße 9.
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Straßen, Fußwege und Plätze: Diese dienen der Erschließung der Wohnbauflächen, wobei die Gassen der Wohnhöfe sowie drei Plätze das Plangebiet räumlich und orientierungswirksam gliedern. Regenrückhalte- und Versickerungsflächen: Diese landschaftlich zu gestaltenden Flächen dienen zusammen mit den Rückhalte- und Versickerungsflä-chen der privaten Grundstücke einer ökologischen Behandlung der Oberflächenwässer. Lärmschutzwall: Der lange gerade Lärmschutzwall entlang der Bun-desstraße 9 soll die zukünftigen Bewohner vor dem Lärm des Autoverkehrs und der Eisenbahn schützen. Ob und Inwieweit die ausgewiesenen Reserveflächen entlang der Kreisstraße 78 für bauliche Lärmschutz-maßnahmen benötigt werden, ist noch gesondert zu klären. Öffentliche Grünfläche: Diese Flächen sollen den Einmündungsbereich der Kreisstraße 78 mit der Wohnstraße akzentuieren und damit das Tor zum neuen Wohngebiet gestalterisch aufwerten. 8. Landespflege Da es sich um ein Bebauungsplanverfahren nach § 13b des Baugesetzbuches handelt, der Außen-bereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13a einbezieht, gelten nach § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstel-lung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Erhebliche Umweltauswirkungen durch die Pla-nung sind nicht zu erwarten, so dass eine Um-weltprüfung nach § 2 Absatz 4 des Baugesetzbu-ches nicht durchgeführt werden muss. Dennoch werden im Bebauungsplanentwurf Festsetzungen getroffen, die sich positiv auf den Boden, die Na-tur und die Landschaft auswirken sollen. Dazu zählen insbesondere folgende Maßnahmen: • Beschränkung des Grünaufbaues auf standort-
gerechte Bäume und Sträucher. • Neupflanzung von Bäumen und deren dauerhaf-te Erhaltung auch auf den privaten Baugrundstü-cken sowie in den Straßen und Plätzen. • Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern im Bereich der Lärmschutzwälle, jedoch keine Baumpflanzung im oberen Wallbereich, um die Topografie nicht zu stark zu überhöhen. • Schutz der natürlichen Ressourcen durch de-zentrale und zentrale Rückhaltung und Versicke-rung der anfallenden Oberflächenwässer inner-halb des Plangebietes: dezentral auf den privaten Baugrundstücken und zentral auf 3 Teilflächen. 9. Artenschutz Bei Vorhaben im Rahmen von Bebauungsplänen sind die artenschutzrechtlichen Verbote für die in Anhang IV der FFH-Richtlinie aufgeführten Tier- und Pflanzenarten sowie für die heimischen euro-päischen Vogelarten gemäß Art. 1 Vogelschutz-richtlinie zu überprüfen. Demnach ist die Berücksichtigung des Arten-schutzes in der Bauleitplanung rechtlich für die o. g. Arten zwingend erforderlich. Da der Bebau-ungsplan „Im Hohlweg“ an das große ökologisch sensible Streuobstwiesengebiet zwischen Brey und Spay grenzt, sind hier die Artengruppen Vö-gel und Fledermäuse von besonderer Relevanz. Um für eine Artenschutzprüfung belastbare Daten zu erhalten, wurde das Plangebiet einschließlich der angrenzenden Gebiete hinsichtlich der arten-schutzrechtlich relevanten Tierarten 2018 unter-sucht, vor allem Vogel- und Fledermausarten. Zwar dient das Plangebiet, so die Untersuchung, Fledermäusen als Jagdhabitat, jedoch halten sie sich überwiegend in den benachbarten Hangflä-chen des Rheintales auf. Die Untersuchung kommt zusammenfassend zu
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dem Ergebnis, dass der planbedingte Eingriff in den Lebensraum der Vögel und Fledermäuse ausgeglichen werden kann. Zur Zeit wird noch im Detail geprüft, welche Maßnahmen in welchem Umfange erforderlich werden, z. B Anlage von Totholzbiotopen, fachgerechte Anbringung von Fledermausflachkästen sowie von Vogelnistkäs-ten für Höhlenbrüter. 10. Wasserwirtschaft Entsprechend der Rechtslage zur Behandlung von Oberflächenwässer soll das gesamte Nieder-schlagswasser einschließlich anfallendem Re-genwasser der Dachflächen im Plangebiet ver-bleiben und dezentral - auf den Baugrundstücken - sowie zentral - auf drei eigens hierfür reservier-ten Flächen - versickern. Eine Einleitung der Oberflächenwässer über das Kanalnetz in die Kläranlage ist nicht erforderlich und auch nicht vorgesehen. 11. Lärmschutz Das Plangebiet liegt oberhalb der Eisenbahnstre-cke Köln-Mainz sowie der Bundesstraße 9. Hierzu wird das Schalltechnische Ingenieurbüro Pies, Boppard, noch beauftragt werden, den erforderli-chen aktiven und passiven Schutz vor dem Stra-ßen- und Eisenbahnlärm zu berechnen. Ausgehend von den schalltechnischen Berech-nungen für das Neubaugebiet „In der Flogt“ sind folgende Maßnahmen für das angrenzende Plan-gebiet „Am Hohlweg“ realistisch: • Anlage eines Lärmschutzwalles entlang der Bundesstraße 9 mit einer Scheitelhöhe von etwa 3,50 m - 4,50 m über dem Niveau der Bundes-straße. Die Neigung der Lärmschutzanschüttung beträgt beiderseits 1:1,5 (Höhe zu Breite). Zusätzlich zu diesem aktiven Lärmschutz sind
folgende Festsetzungen zum passiven Schall-schutz für die Gesamtfläche oder für Teilflächen des Bebauungsplangebietes realistisch: • Regelung des Schalldämm-Maßes von Erdge-schossfenstern. • Regelungen zu Obergeschossfenster sowie zu Balkonen und Dachterrassen. 12. Erschließung Das Plangebiet wird von der Kreisstraße 78 aus erschlossen, wobei die Gebietszufahrt direkt oberhalb des Neubaugebietes „In der Flogt“ liegt. In einer Vorabstimmung am 24.4.2018 hat das LBM dieser Anbindung bereits grundsätzlich zu-gestimmt. Die interne Erschließung erfolgt über eine Stich-straße mit mehreren Wendemöglichkeiten. Hier-bei ergibt sich der geschwungene Verlauf zum einen durch die Notwendigkeit, das Gelände des früheren Erdbeerhofes zu integrieren und nicht zu überplanen, zum anderen durch das gestalteri-sche Ziel, spannungsvolle, erlebnisreiche Stra-ßenräume zu schaffen. Die drei individuell ge-formten Plätze sollen neben dem Wenden von Fahrzeugen und dem Aufenthalt zugleich der Ori-entierung dienen. Ein Großteil der Baugrundstücke wird über kurze Stichwege erschlossen. Dies ermöglicht es, hier Wohnhöfe anzulegen und zusammenhängende Kleinquartiere zu schaffen. Die südöstliche Wohngasse endet in einem Platz, der zur Fußgänger-Unterführung hin und damit zu den historischen Ortskernen von Spay und zum Neubaugebiet „in der Flogt“ vermittelt. Über eine Querungshilfe an der Kreisstraße 78 wird das Plangebiet an das Netz der Wirtschafts- und Wanderwege angeschlossen. Ein funktionsgefährdendes Ansteigen der Ver-
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kehrsbelastung der bestehenden Ortsstraßen sowie der Kreisstraße 78 ist durch das geplante neue Wohngebiet mit seinen 37 Baugrundstü-cken/Wohnbauten nicht zu erwarten. Eine Verlängerung der Haupterschließungsstraße und eine weitere Vergrößerung des Baugebietes in Richtung Nordwesten, nach Brey hin, sind nicht geplant. Da der große Bereich der Streuobstwie-sen zwischen Brey und Spay Teil der Bundesgar-tenschau 2029 werden soll, wird erst im Zuge dieser Sonderplanungen geklärt werden, in wel-cher Form die Straße hinter der Plangebietsgren-ze anzulegen ist. Ausgehend von der Kategorie und Größe des Plangebietes, vom Verkehrsaufkommen und von der Straßenführung sind alle Straßen als Misch-fläche für Fahrzeuge und Fußgänger konzipiert. Die weitere Festlegung von Seitenflächen, Stell-plätzen, Fahrbahnbereichen und die Führung der Entwässerungsrinnen erfolgen in der technischen Ausbauplanung für die Straße. Jedoch gelten die in der Planzeichnung ausgewiesenen Baum-standorte in der Verkehrsfläche als verbindlich. Abweichungen um bis zu 5,0 m im Radius um die eingezeichneten Baumstandorte sind zulässig, um auf die Lage zukünftiger Ein- und Ausfahrten der Privatgrundstücke reagieren zu können. Als Baumarten sind nur standortgerechte Laubbäume zulässig. 13. Bebauung Das Baugebiete ist als Wohnquartier mit 37 Bau-grundstücken/Wohnbauten konzipiert und als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Zu-lässig sind entsprechend § 4 Abs. 2 der Baunut-zungsverordnung (BauNVO): Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stö-renden Handwerksbetriebe, des Weiteren Anla-gen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli-che und sportliche Zwecke. Um den vorwiegen-den Wohngebiets-Charakter in dörflicher Randla-
ge nicht zu beeinträchtigen, sind darüber hinaus keine der in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Aus-nahmen zulässig. Dies betrifft Betriebe des Be-herbergungsgewerbes, sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Um die anvisierte Gartenlandschaft nicht zu ent-werten, sind Garagen nur auf den überbaubaren Flächen zulässig, ebenso Nebengebäude im Sin-ne des § 14 BauNVO, deren umbauter Raum 30 cbm übersteigt. Hierbei gilt die Grenze von 30 cbm sowohl für ein einzelnes Nebengebäude auf einem Grundstück als auch für mehrere Neben-gebäude insgesamt. Diese Regelungen folgen aus der konzipierten Dreiteilung der Grundstücke in Vorgarten, Bebauung und rückwärtigen Haus-garten und verfolgen das städtebauliche Ziel, bandartige Zonen ruhiger und begrünter Hausgär-ten zu gewährleisten. Dies soll sowohl dem Erho-lungsbedürfnis der Bewohner entsprechen als auch dazu beitragen, die Lebensbedingungen vieler Tierarten zu sichern, insbesondere der In-sekten, Vögel und Fledermäuse. Dass solche begrünten Zonen darüber hinaus den Immobi-lienwert steigern können, ist ein weiterer positiver Effekt. Ferner wird geregelt, dass Garagen einen Min-destabstand von 5,00 m von der Grenze der öf-fentlichen Verkehrsfläche einhalten müssen, da-mit hier eine Abstellfläche entsteht und Rückstaus in den Verkehrsraum vermieden werden. Zwi-schen den straßenseitigen Baugrenzen und der Straßenbegrenzungslinie sind außerhalb der überbaubaren Zonen jedoch überdachte Stellplät-ze (Carports) erlaubt, wenn sie einen Mindestab-stand von 1,50 m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten. Des Weiteren sind u. a. folgende planungsrecht-lichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzun-gen vorgesehen, die hier zunächst stichwortartig aufgelistet sind und später noch detailliert be-schrieben werden:
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• Zulässig sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen. Für die in der Planzeichnung mit Nummern 30-34 ausgewiesenen Parzellen sind Bauten zum mehrgenerativen Wohnen vorgese-hen, hierzu eignen sich besonders architektonisch qualitativ hochwertige Hausgruppen. • Anzahl der Wohneinheiten: Zulässig sind höchstens 2 Wohnungen je Einzelhaus, 2 Woh-nungen je Doppelhaus sowie 2 Wohnungen je Haus in der Hausgruppe. • Die höchstens zulässige Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,4. • Die maximale Seitliche Bauhöhe (SH) beträgt ca. 6,25 m, abhängig vom jeweiligen Standort des Gebäudes, diejenige der Firsthöhe (FH) entspre-chend ca. 12 m. • Hierbei liegen die Höhenbezugspunkte in den Straßen. In der Planzeichnung werden die einzel-nen Höhen der Bezugspunkte als NHN angege-ben. • Die Form das Hauptdaches ist das Steildach mit einer Neigung von 22° bis 45°. Untergeordne-te Bauteile können als Flachdach ausgebildet werden. • Farbigkeit der Dachhaut: Schieferfarben / anth-razit. • Einfriedungen der Vorgärten dürfen eine Höhe von 1,25 m nicht überschreiten, Pfeilerhöhe ma-ximal 1,50 m. • Maximalhöhe von Stützmauern: 1,0.m. 14. Bodenordnung Das Plangebiet befindet sich heute in weit ge-streutem Privateigentum. Daher ist für die Er-schließung und Bebauung des Gebietes ein ge-setzliches Bodenordnungsverfahren nach Bauge-
setzbuch erforderlich (Umlegung). Die im Plan-entwurf gestrichelt dargestellten Grundstücks-grenzen sind lediglich Vorschläge, die eine mögli-che Parzellenstruktur verdeutlichen sollen, und daher für die spätere Umlegung nur eine Empfeh-lung. 15. Ver- und Entsorgung Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind erstmalig zu verlegen. Nach Abstimmung mit den Versorgungsträgern wird ein Verlegeplan (mit Aufteilung der Grabenzone) erstellt werden. Der Bau von Solaranlagen auf den Dächern der zukünftigen Wohnbauten ist zulässig und auch gewünscht. 16. Benachrichtigung und Koordination Ver- und Entsorgungsträger Sämtliche Ver- und Entsorgungsträger sind früh-zeitig über den Beginn der öffentlichen Baumaß-nahmen, d.h. in der Regel 6 Monate davor, zu benachrichtigen. Hierzu zählen insbesondere: • Deutsche Telekom AG, Koblenz • Rhein-Hunsrück Wasser, Dörth • Energienetze Mittelrhein GmbH, Koblenz • Abwasserwerk Rhens Bodenfunde / Bodendenkmalpflege Etwa zutage kommende archäologische Funde (wie Mauern, Erdverfärbungen, Knochen und Skeletteile, Gefäße und Scherben, Münzen und Eisengegenstände usw.) unterliegen gemäß §§ 17 und 18 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz der Anzeige-, Erhaltungs- und Übergabepflicht an die Generaldirektion Kulturel-les Erbe (GDKE) Rheinland-Pfalz, Direktion Landesarchäologie Koblenz, Niederberger Hö-he 1 in 56077 Koblenz, Telefon 0261-6675-3000.
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Über den Beginn von Erdarbeiten ist die Generaldirek-tion Kulturelles Erbe (GDKE) mindestens 3 Wochen im Voraus zu unterrichten. 17. Flächenbilanz Die Gesamtfläche des Teilbereiches I von ca. 3,22 ha teilt sich wie folgt auf: Private Baugrundstücke 21.021 qm Straßenverkehrsfläche 4.377 qm Flächen für die Regenrückhaltung 541 qm Öffentliche Grünfläche 404 qm Fläche für den Lärmschutzwall 4.118 qm Flächenreserve Lärmschutz 1.720 qm Gesamt Teilbereich I 32.181 qm Die Gesamtfläche des Teilbereiches II beträgt 1.461 qm 1.461 qm Gesamt Teilbereiche I und II 33.642 qm
18. Kosten Für die Verwirklichung der vorliegenden Planung entstehen Bruttobaukosten incl. Mehrwertsteuer von voraussichtlich: Teilbereich I Straßenbau 4.377 qm x 225 EUR / qm 984.825 EUR Schmutzwasserkanal 630 lfdm x 450 EUR / lfdm 283.500 EUR Wasserversorgung 850 lfdm x 275 EUR / lfdm 233.750 EUR Oberflächenentwässerung 630 lfdm x 375 EUR / lfdm 236.250 EUR Grünfläche 404 qm x 20 EUR / qm 8.080 EUR Lärmschutzwall Pauschal 100.000 EUR Gesamt Teilbereich I 1.846.405 EUR Baunebenkosten ca. 15 % 276.961 EUR Gesamt I brutto 2.123.366 EUR Teilbereich II Pauschal 10.000 EUR Gesamt I und II, brutto 2.133.366 EUR
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19. Begleitende Untersuchungen Zur Planung und Realisierung des Wohnbauge-bietes „Am Hohlweg“ werden folgende Untersu-chungen durchgeführt: • Artenschutz: in Bearbeitung, Fertigstellung Ende 2018. • Fachgutachten Lärmschutz: Ermittlung nach Tabellenwerten der DIN 18005 liegt vor. • Höhenvermessung: seit Ende Mai 2018 vorlie-gend.
Aufgestellt: Egbert Bremen / Juergen Dumont REITZ UND PARTNER Stadtplaner Ingenieure Floecksmühle, den 23. November 2018
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Anlage 1 Auszug aus dem Flächennutzungsplan Rote Umgrenzung: Geltungsbereich „Am Hohlweg“
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33
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39
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3
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1
64
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1713
11
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35
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77 10
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17
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1 A
26
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63
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16
3
57
HsNr. 20
HsNr. 24
HsNr. 37
26
42
4
19
17
HsNr. 26
HsNr. 35
20
HsNr. 18
15
30
38
HsNr. 31
HsNr . 16
HsNr. 5
4
18
15
23
HsNr. 15
HsNr. 47
5757
HsNr. 3
12
HsNr. 27
HsNr. 43
68
HsNr. 40
3
HsNr. 22
HsNr. 8
28
5b
13
HsNr. 46
2 7
70
57
Am Höllenpfad
Auf dem Kirschenberg
In der Plätsch
Am HohlwegUnterdorf
Auf dem Büchel
Am Kirchhof
Im
Am Höllenpfad rechts
Auf demOberspayer Bügel
Hohlweg
Im Kuckucksberg
Auf der Kirchenräusch
Am Kessel
Im Brennstück
am
Im Wiesborn
Grabsack
Am Wiesbörnchen
Im Loch
Am Schwarzen
Unten
Im Grabsack auf der Straße
Auf dem Muttergotteskopf
Auf der Aue
Im Kirchenrech
In der Wässer 1.Gewann
Stein
Oben im Loch
Im
Niederspay
Flur 3
Flur 2
Flur 2
Flur 3
Flur 4
Niederspay
Niederspay
Flur 2
Niederspay
Flur 2
Flur 1
Flur 1
Niederspay
Flur 1
Flur 4
St. Lambertus Kirche
In der Flogt
Im Mühren
Im Grabsack
Salmgasse
Kirchgasse
Kieselsteinweg
Friedhofstraße
Fährgasse
In der Flogt
Zehnthofstraße
Lotsengasse
Koblenzer Straße
Koblenzer Straße
Im Acker
Alte Fischergasse
Im Mühren
Salmgasse
Im M
ühren
Im Garten
In der Wes ser
Im F
alle
r
Im Faller
Friedhofstraße
Koblenzer Straße
Rheingoldstraße
Kirchgasse
Zehnthofstraße
Fährgasse
Lotsengasse
Im Grabsack
Im Bubenstück
Zehnthofstraße
Im Acker
48
16591
92283
68
102382
4433
460
16741
1591
549
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469
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4785
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31511
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347
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3521
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12142
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405
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2481
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1012
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2743
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9
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2354
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420
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2475
28
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5354
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16
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Bebauungsplan „Am Hohlweg“ in Spay • Begründung November 2018
ORTSGEMEINDE SPAY/ VGV RHEIN-MOSEL / REITZ UND PARTNER S e i t e 13
Anlage 2 Luftbild Blaue Umgrenzung: Geltungsbereich „Am Hohlweg“ Rote Umgrenzung: Benachbarte Plangebiete
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HsNr. 20
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HsNr. 26
HsNr. 35
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HsNr. 31
HsNr . 16
HsNr. 5
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HsNr. 15
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5757
HsNr. 3
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HsNr. 27
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3
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HsNr. 8
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5b
HsNr. 46
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Am Höllenpfad
Auf dem Kirschenberg
In der Plätsch
Am HohlwegUnterdorf
Auf dem Büchel
Am Kirchhof
Im
Am Höllenpfad rechts
Auf dem
Am Helgenstock
Oberspayer Bügel
Hohlweg
Im Kuckucksberg
Auf der Kirchenräusch
Am Kessel
Im Brennstück
am
Im Wiesborn
Grabsack
Im Loch
Am Schwarzen
Unten
Im Grabsack auf der Straße
Auf der Flötz
Auf dem Muttergotteskopf
Auf der Aue
Im Kirchenrech
Stein
Oben im Loch
Im
Niederspay
Flur 3
Flur 2
Flur 2
Flur 3
Flur 4
Niederspay
Niederspay
Flur 2
Niederspay
Flur 2
Flur 1
Flur 1
Niederspay
Flur 1
Flur 4
St. Lambertus Kirche
In der Flogt
Im Mühren
Im Grabsack
Salmgasse
Kirchgasse
Kieselsteinweg
Friedhofstraße
In der Flogt
Zehnthofstraße
Lotsengasse
Koblenzer Straße
Im Acker
Alte Fischergasse
Im Mühren
Salmgasse
Im M
ühren
Im Garten
In der Wes ser
Im F
alle
r
Im Faller
Friedhofstraße
Koblenzer Straße
Rheingoldstraße
Fährgasse
Lotsengasse
Im Grabsack
Im Bubenstück
Zehnthofstraße
Im Acker
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