Pitzer 達が与えた塩化ナトリウム水溶液に関する …兵庫教育大学 澁江靖弘 (シブエ ヤスヒロ) 塩化ナトリウム水溶液のPitzer 式 2 定義する。µ
Bauen und Revitalisieren instandhaltungs- und betriebsgerecht Michael Pitzer Industriepark Wolfgang...
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Bauen und Revitalisiereninstandhaltungs- und betriebsgerecht
Michael Pitzer Industriepark Wolfgang GmbH
16.11.2006
Michael Pitzer Industriepark Wolfgang GmbH
16.11.2006
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Das Interesse des industriellen Immobilienbesitzers/-nutzers
zielt auf niedrige Betriebskosten, flexible Nutzung und die
Werterhaltung seiner Gebäude und Immobilien über die
geplante Nutzungsdauer.
Das wirtschaftliche Betreiben von Bauten und Anlagen setzt
eine auf geringen Instandhaltungsaufwand ausgerichtete
Planung voraus.
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Entscheidungen des Immobilienmanagements haben
insbesondere während der Entstehungsphase einer
Immobilie langfristigen Charakter.
Eine spätere Beeinflussung des Kostenverhaltens der
Immobilie in der Nutzungsphase ist nur noch unter Inkauf-
nahme höherer Änderungskosten möglich.
Quelle: Klaus Homann, Immobiliencontrolling
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Grad der Kostenbeeinflussbarkeit
Konzeption Planung Realisierung Nutzung
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Somit sind bei der Projektierung neuer Gebäude und
Anlagen nicht nur die Erstellungskosten und die Qualität
des Bauwerks, sondern auch die Auswirkungen auf die
späteren Betriebskosten über die ganze Nutzungsdauer zu
berücksichtigen.
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Verhältnis Neubaukosten zu Bewirtschaftungskosten
Neubau = ca. 20% der Gesamtkosten
Bewirtschaftung = ca. 80% der Gesamtkosten
Wird bei Anträgen von Investitionskosten nur die Wirtschaft-
lichkeit der Investition betrachtet oder auch die Wirtschaft-
lichkeit der Immobilie im Gesamtlebenszyklus?
Inwieweit genehmigen Entscheider höhere Investitionskosten
um Nutzungskosten zu reduzieren?
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Der Arbeitskreis Gebäudebewirtschaftung hat das
Arbeitsblatt W7 erstellt, das Hinweise zur Auswahl
und gezielten Verwendung von Bauweisen, Konstruk-
tionen, Elementen und Werkstoffen für eine kosten-
günstige Instandhaltung, als wesentlicher Bestandteil
der Betriebskosten, geben soll. Dieses Arbeitsblatt
dient als Checkliste, um Betriebskostenaspekte in der
Planungsphase zu berücksichtigen.
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Zusätzlich wird in dem Arbeitsblatt die Reinigung als
relevanter Kostenblock der Instandhaltung (Wartung)
mit betrachtet. So können allein die Unterhaltskosten
für Reinigung und Pflege die Anschaffungskosten im
Verlauf des Lebenszyklus (z. B. bei Bodenbelägen)
deutlich übersteigen.
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Tabelle mit den Informationen für den Wirt-schaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen
Quelle PB Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und StadtplanungÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Architekten- und Stadtplanerkammer HessenSeminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005
Informationen für den Vergleich von Bodenbelägen Ausführung: Beläge auf Boden- und Fundamentplatten, KG 325 nach DIN 276 (06/93)
Ausführungsklasse (AK) und Ausführungsart (AA) nach BKI1) Einheit: m² Belegte Fläche Kostenstand 1. Quartal 2003 m. MwSt.
Baukosten Neubau1)
€/m²
Technische Lebensdauer2)
Jahre
Betriebskosten3) 320 Reinigung und Pflege ca. 250 Arbeitstage (AT)
Häufigkeit €/m²
Instandsetzungskosten4) (KG 400)
Art der Maßnahmen Häufigkeit €/m²
325.41.81 Natursteinbelag auf Estrich
110,00 150,00 180,00
100
täglich wischen 0,06
Fugen ausbessern alle 10 Jahre 7,50
325.62.81 Textilbelag auf schwimmendem Estrich
41,00 58,00 75,00
5 – 10
täglich saugen 0,08 jährlich shapoonieren 6,00
Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 5,00
325.71.01 Parkettbelag Eiche d=20-25mm 325.24.01 Schwimmender Zementestrich ZE 20
67,00
22,00
80 – 100
täglich wischen 0,06
schleifen und versiegeln alle 10 Jahre 12,50
325.82.83 Linoleumbelag auf schwimmendem Estrich
60,00 67,00 74,00
20 – 30
täglich wischen 0,06
Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 6,00
Anmerkungen: 1) BKI Baukosten 2003, Teil 2: Kostenkennwerte für Bauelemente, Seite 183 ff2) Wertermittlungs-Richtlinie 1991 (WertR 91), Anlage 5, in der Fassung vom 11.06.19913) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung4) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung
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Kostenart Berechnung Kosten p. a. Kostenart Berechnung Kosten p. a.
Kapitalkosten (Realzins 3%) 150,00 €/m² x 0,5 x 0,03 2,25 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 58,00 €/m² x 0,5 x 0,03 0,87 €/m²
Abschreibung 150,00 €/m² : 50 Jahre 3,00 €/m² Abschreibung 5 x 58,00 €/m² : 50 Jahre 5,80 €/m²
Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² AT 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,08 €/m² +6,00 €/m² 26,00 €/m²
Instandsetzungskosten 7,50 €/m² : 10 Jahre 0,75 €/m² Instandsetzungskosten 5,00 €/m² : 5 Jahre 1,00 €/m²
Gesamtkosten Naturstein 21,00 €/m² Gesamtkosten Textilbelag 33,67 €/m²
Kostenart Berechnung Kosten p. a. Kostenart Berechnung Kosten p. a.
Kapitalkosten (Realzins 3%) 89,00 €/m² x 0,5 x 0,03 1,34 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 67,00 €/m² x 0,5 x 0,03 1,01 €/m²
Abschreibung 89,00 €/m² : 50 Jahre 1,78 €/m² Abschreibung 2 x 67,00 €/m² : 50 Jahre 2,68 €/m²
Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² 15,00 €/m²
Instandsetzungskosten 12,50 €/m² : 10 Jahre 1,25 €/m² Instandsetzungskosten 6,00 €/m² : 5 Jahre 1,20 €/m²
Gesamtkosten Parkett 19,37 €/m² Gesamtkosten Linoleum 19,89 €/m²
Berechnung der jährlichen Kosten für den Wirtschaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen
Quelle PB Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und StadtplanungÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Architekten- und Stadtplanerkammer HessenSeminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005
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Instandhaltung
Instandhaltung nach DIN 31051
Instandhaltung ist die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Manage-ments während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rück-führung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.
W a rtu ng In sp e ktion In sta nd se tzu ng V e rbe sseru ng
In sta nd ha ltu ng
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Die Steuerung der Instandhaltung ist von großer
wirtschaftlicher Bedeutung für den industriellen
Bauherrn, da Instandhaltungsziele mit den Unter-
nehmenszielen abgestimmt und entsprechende
Instandhaltungsstrategien entwickelt werden können.
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Instandhaltungsstrategien
Präventivstrategie (Instandsetzung erfolgt vor Ausfall)
Korrektivstrategie (Instandsetzung erfolgt nach dem
Schadensfall)
Inspektionsstrategie (Instandsetzung wird bei Inspektion
kurz vor Ausfall des Bauteils er- kannt und Instandsetzungsprozess
eingeleitet.)
Seite 14Seite 1411.04.2311.04.23 IPW-FM-BM, Michael PitzerIPW-FM-BM, Michael Pitzer
Während für das Tragwerk eher ein geringer Instand-
haltungsaufwand entsteht, ist dieser im Bereich des
Ausbaus und der Technischen Gebäudeausrüstung
wesentlich höher. So sind bspw. fast alle Elemente
der Gebäudetechnik von vergleichsweise kurzer
Lebensdauer und müssen im Lebenszyklus von
Gebäuden oft mehr als einmal vollständig ersetzt
werden. Diese Komponenten müssen im Hinblick auf
instandhaltungsgerechte Planung besonders beachtet
werden.
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Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen.
Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bau- und Wohnungswesen
Bauteil / Bauteilschicht Lebenserwartung von – bis [a]
mittlere Lebens-
erwartung [a]
Nichttragende Konstruktion, innen
21. Trennwände
Klinker, Ziegel, Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton mit Putz
Gipskarton auf Unterkonstruktion: - Leichtmetall, Holz
80 – 150
35 – 60
100
50
22. Innenanstriche
Kalkfarbanstrich
Leim- und Kunststoffdispersionsfarben
Mineralfarbe
Öl- und Lackfarbanstrich, Latex
Lasuren, Beizen
10 – 20
10 – 25
15 – 25
20 – 25
10 – 15
15
15
20
18
12
23. Innentüren
Stahl, Weichholz, Feuerschutz T 30, T 90
Ganzglas
Sperrholz, Leichtmetall
Einfache Beschläge
Panikverschlüsse, Türschließer, Schiebe- und Falttürbeschläge
60 – 80
55 – 65
40 – 60
55 – 70
30 – 40
70
60
55
60
35
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Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen.
Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bau- und Wohnungswesen
Bauteil / Bauteilschicht Lebenserwartung von – bis [a]
mittlere Lebens-
erwartung [a]
36. Heizungsanlagen
Brennstoffbehälter
Brenner mit Gebläse
Zentrale Wassererwärmer, Heizkessel
Erdwärmetauscher
Pumpen, Motoren, Wärmepumpen
Heizleitungen
Heizflächen und Armaturen
Mess-, Steuer-, Regelanlagen
15 – 30
10 – 20
15 – 25
50 – 80
10 – 15
30 – 50
30 – 30
10 – 15
20
12
20
60
12
40
25
12
37. Raumlufttechnische Anlagen
Raumlufttechnische Geräte
Raumlufttechnische Kälteanlagen
Wärmerückgewinnungsanlagen
Filteranlagen, allgemein
Mess-, Steuer-, Regelanlagen
Luftleitungen
10 – 20
10 – 25
15 – 25
12 – 20
10 – 20
30 – 40
15
15
20
15
15
35
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Kriterienkatalog
Außenanlagen, Verkehrswege, Einfriedungen Gebäude allgemein Tragwerk Dach Fassade Innenausbau Gebäudetechnik und Anlagentechnik allgemein Luft- und Klimatechnik Wärme-/Kältetechnik Medien- (z. B. Gase, Druckluft, etc.) und Sanitärtechnik Sicherheits- und
Kommunikationstechnik/Gebäudeautomation Elektrotechnik Aufzüge / Förderanlagen
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Beispiele aus dem Kriterienkatalog
3. Tragwerk 3.1. Inspektion
Inspektionspläne durch Tragwerksplaner erstellen lassen. Verankerung von Dachkonstruktionen (Windverbände, Zustand der Holzkonstruktionen
etc.) prüfbar ausführen. Zugänglichkeit möglichst vieler kritischer Konstruktionselemente wie Lager,
Verankerungen oder Stahlspannglieder vorsehen, ggf. auch über örtliche „Fenster“ an Referenzpunkten.
3.2. Wartung
Maßnahmen bei zu hoher Schneebelastung festlegen, dabei nicht nur Höhe der Schneebelastung beachten, sondern auch Konsistenz (Gewicht).
Höhenlage der Notüberläufe auf Tragwerksdimensionierung abstimmen. 3.3. Instandsetzung
Leichter Austausch von Konstruktionsteilen, wie z.B. der Auswechselbarkeit kritischer Tragelemente, einplanen.
Vor Stützen und Wänden in Produktions- und Lagerhallen Anprallschutz vorsehen. Tragkonstruktionen möglichst durch ausreichende Überdachung schützen.
3.4. Verbesserung
Sinnvolle Überdimensionierung der Tragelemente für Lastreserve oder Abnutzungsreserve vorsehen.
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7. Gebäudetechnik- und Anlagentechnik allgemein Generell ist bei der Planung darauf zu achten, dass alle instand zuhaltenden Bauteile
leicht zugänglich sind. 7.1 Inspektion
Zugänglichkeit aller TGA-Anlagen in Decken und Installationsschächten sicherstellen, insbesondere Wege, Arbeitsbühnen, Steighilfen, Transportmittel und Öffnungen vorse-hen.
Ausreichende Beleuchtung von Montage- bzw. Technikschächten, Arbeitsbühnen und Kanäle vorsehen.
7.2 Wartung
Erhöhung der Verfügbarkeit durch redundante Anlagen oder Komponenten. Einfacher und schneller Komponentenwechsel sollte möglich sein.
Beispiele aus dem Kriterienkatalog
Seite 20Seite 2011.04.2311.04.23 IPW-FM-BM, Michael PitzerIPW-FM-BM, Michael Pitzer
7.3 Instandsetzung
Geeignete Zufahrts-/Einbringmöglichkeiten zu den Technikzentralen bzw. zu wesentli-chen technischen Anlagen schaffen.
Transport-/Montagehilfen im Bereich wesentlicher technischer Anlagen vorsehen. 7.4 Verbesserung
Brandschottsystem verwenden, die einfache Nachinstallation ermöglichen und weitestge-hend einheitliche Brandschottsysteme einsetzen.
Warm-/Heißwasserleitung möglichst räumlich getrennt von Trinkwasserleitungen (kalt) führen (wg. Legionellenproblematik), oder Leitungen ausreichend isolieren.
7.5 Reinigung / Hygiene
Geeignete und leicht zu reinigende Komponenten (Oberfläche, Material), umweltfreundli-che Reinigungsmittel sollten eingesetzt werden können.
Optimale Entsorgung und evtl. Recyclingmöglichkeit von Betriebsmitteln beachten.
Beispiele aus dem Kriterienkatalog
Seite 21Seite 2111.04.2311.04.23 IPW-FM-BM, Michael PitzerIPW-FM-BM, Michael Pitzer
Betriebskosten versus Investitionskosten
Für die Entscheidung, welche Bauweise, Konstruktionen,
Elemente und Werkstoffe verwendet werden, ist neben der
geplanten Nutzungsdauer des Gebäudes auch die Nutzungs-
intensität in Betracht zu ziehen. Ist das Gebäude einem geringen
Verschleiß ausgesetzt und ggf. nur eine geringe Nutzungszeit
geplant, kann es beispielsweise wirtschaftlicher sein, qualitativ
geringwertigere Materialien einzusetzen. Bei einem Gebäude mit
langer Lebensdauer und hoher Beanspruchung wird es im Sinne
einer kostengünstigen Instandhaltung wirtschaftlicher sein,
strapazierfähigere Produkte einzusetzen.
Seite 22Seite 2211.04.2311.04.23 IPW-FM-BM, Michael PitzerIPW-FM-BM, Michael Pitzer
Bei alternativen Ausführungsmöglichkeiten muss das optimale
Kosten-Nutzen Verhältnis bestimmt werden. Als erste Ent-
scheidungshilfe können die Betriebs-, Renovierungs- und
Investitionskosten für alternative Lösungen über den Lebens-
zyklus des Gebäudes gegenübergestellt werden. Nicht monetäre
Aspekte wie z.B. Architektur oder Nutzungskomfort können mit
geeigneten Methoden, beispielsweise mit einer Nutzwertanalyse
oder finanziellen Ersatzgrößen, berücksichtigt und zur Ent-
scheidungsfindung mit herangezogen werden.
Seite 23Seite 2311.04.2311.04.23 IPW-FM-BM, Michael PitzerIPW-FM-BM, Michael Pitzer
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit