i

BACHELOROPPGAVE

BACHELOROPPGAVENS TITTEL

Forenklet kalkyleverktøy i tidligfase

DATO

16/5-2018

ANTALL SIDER / ANTALL VEDLEGG

83/13

FORFATTERE

Halgurd Shaker Sofi, Zeid Sherpour,

Mona Helene Grønlie Herzog og Christina Elisabeth Mandt

VEILEDER

Christian N. Rolfsen

UTFØRT I SAMMARBEID MED

BetonmastHæhre Boligbygg AS

KONTAKTPERSON

Håvard Henriksen

SAMMENDRAG

Denne bacheloroppgaven er utarbeidet i samarbeid med BetonmastHæhre Boligbygg AS. Gruppen fikk i oppdrag å

utarbeide et forenklet kalkyleverktøy med tilhørende veiledning for samarbeidspartner. Videre har gruppen sett på

hvorvidt BIM kan benyttes i bruk av verktøyet.

På bakgrunn av dette har gruppen jobbet seg frem til et verktøy kalt TFKalk som automatisk beregner totalpris for

prosjektet basert på pris for et referansebygg og justert for ulike kvalitetsparametre. Gruppen erfarte at det var

uhensiktsmessig å eksportere informasjon fra Revit til bruk i dette kalkyleverktøyet, og gikk derfor over til å beregne

for hånd. Dette resulterte i estimater som treffer ganske godt for de aktuelle tomtene og parameterne.

3 STIKKORD

Kalkyle

Tidligfase

BIM

GRUPPE NR.

1

TILGJENGELIGHET

Åpen/Lukket

OsloMet - Storbyuniversitetet

Institutt for Bygg- og energiteknikk - Bygg

Postadresse: Postboks 4 St. Olavs plass, 0130 Oslo

Besøksadresse: Pilestredet 35, Oslo

Telefon: 67 23 50 00

www.hioa.no

ii

Forord

Denne bacheloroppgaven skrives i vårt avsluttende semester på OsloMet – storbyuniversitet

(tidligere HiOA) på ingeniørstudiet i bygg. Rapporten ble skrevet i perioden fra januar til mai

2018.

Vi har fått i oppdrag fra BetonmastHæhre Boligbygg AS å lage et forenklet kalkyleverktøy for

tidligfase i et byggeprosjekt, som estimerer totalkostnaden for å bygge et prosjekt fra start- til

sluttfasen. Målgruppen for rapporten er først og fremst oppdragsgiveren, den gjøres for at de

skal få tilgang til et forenklet kalkyleverktøy som de kan bruke i fremtidige prosjekter. Samtidig

vil den forhåpentlig også være interessant for studenter som lurer på hvordan man lager kalkyle

i tidligfase og hva slags kostnader som inngår i et byggeprosjekt.

Vi vil bruke anledningen til å takke til alle som har hjulpet og har veiledet oss:

Håvard Henriksen, Prosjektleder Nybyen Økern for BetonmastHæhre Boligbygg AS, for

oppdraget og all bistand.

Tollef Hovig, Prosjektutvikler for BetonmastHæhre Boligbygg AS, for uvurderlig hjelp med

utarbeidelse av verktøyet.

Knut Aarskog, Prosjekteringsleder Nybyen Økern for BetonmastHæhre Boligbygg AS, for hjelp

med å forstå hvordan Betonmast bruker BIM.

Aleksander Bjaaland, administrerende direktør, og Harald Rosingaunet, produktdirektør kalkyle,

i Holte AS for gode råd på veien.

Norsk Prisbok ved Geir Johansen, for tilgang til deres erfaringstall.

Christian N Rolfsen, Universitetslektor på OsloMet, for all bistand underveis.

Oslo, 16.05.2018

Halgurd Shaker Sofi Zeid Sherpour Mona Grønlie Herzog Christina Mandt

iii

Sammendrag

Gruppen fikk i oppdrag av BetonmastHæhre Boligbygg AS å lage et forenklet kalkyleverktøy for

tidligfase, som prosjektledere som ikke har spesialisert seg på kalkulasjon kan bruke. Ved siden

av dette fikk gruppen innspill fra Holte AS om å se på hvordan man kan knytte BIM opp mot

kalkulasjonsverktøyet. Ved å knytte BIM til kalkulasjonsprosessen vil man i fremtiden antakelig

ha muligheten til å kun lage en forenklet BIM modell som inneholder all informasjon som

materiale, mengde, arbeidstid og pris. Dette vil da lett kunne eksporteres ut så man får en total

sum som kan gis til byggherren. Kalkulasjonsnøkkelen til Holte og andre kalkyleverktøy har til

en viss grad denne funksjonen per i dag, hvor man har en stor database med mye informasjon

som brukes til kalkulasjon. Dette fungerer imidlertid best for mindre boligbyggere, og de store

selskapene har sine egne systemer. Det er fremdeles i stor grad beregninger i egenutviklede

Excel ark som brukes.

I gruppens arbeid er disse metodene blitt gått igjennom, og gruppen har kommet frem til at

byggebransjen henger langt etter, men ser at det er et ønske om å ta i bruk mer og mer

avanserte tekniske løsninger for å kunne forenkle prosesser.

På bakgrunn av dette har gruppen jobbet seg frem til et forenklet Excel-verktøy kalt TFKalk med

tilhørende veiledning til hvordan verktøyet brukes. Det tar utgangspunkt i en kvadratmeterpris

ganget opp med antall kvadrat, så man får en total pris til slutt. Videre har man mulighet til å

øke/redusere prisen på de forskjellige bygningselementene ved å justere parametrene knyttet til

de forskjellige bygningselementene. Formålet med å ta i bruk BIM var å kunne lage en forenklet

bygningskropp i for eksempel Revit for å få et utgangspunkt i antall kvadratmeter og hva

byggherren ønsker. Etter hvert erfarte gruppen at det var for komplisert å eksportere

informasjon til at det er hensiktsmessig til bruk i dette kalkyleverktøyet, og gikk derfor over til å

beregne for hånd.

For å kunne vise at verktøyet fungerer, har gruppen utarbeidet forskjellige scenarioer i Oslo og i

Hamar, samt tatt utgangspunkt i veiledningen til kalkyleverktøyet. Dette har resultert i tall som

treffer ganske godt for de tomtene og parameterne som gruppen har valgt.

iv

Gruppen har gjennom dette semesteret lært veldig mye om hvordan man jobber med og tenker

om kalkyler, og hvordan et verktøy kan struktureres. BIM har ikke vært en stor del av pensum

gjennom disse tre årene på OsloMet, men gruppen føler at vi gjennom oppgaven har fått en

bredere forståelse for hva det går ut på og lært en del om prosesser og programvare som kan

bli nyttig i fremtidige jobber.

v

Summary

For this bachelor thesis the task was given by BetonmastHæhre Boligbygg AS to create a

simplified calculation tool for project managers that have not specialized in calculation. The

group got advice from Holte AS to look into whether it was possible to use BIM in the process.

By unifying these components the BIM model could contain all the necessary information, like

materials, amounts, work hours and cost. This should be easily exportable and give the total

calculated cost for the project. Some calculation tools already do this to a certain degree,

whereby a large database of costs are used for calculation. These tools are however more

useful for smaller contractors, and the larger companies have their own systems where Excel is

still widely used.

Through the group’s work, these methods have been examined and the group have concluded

that the construction industry is far behind other industries. The industry is however focusing

more on this and many would like to use more advanced technical solutions to simplify the

processes.

With this in mind, the group have created a simplified Excel spreadsheet called TFKalk with a

guidance of how it works. The spreadsheet looks at the price per square meter multiplied by

number of square meter, and automatically calculates the total price. Further, the spreadsheet

gives you the possibility to increase/decrease the price of the different building elements by

adjusting the parameters connected to the different building elements. The purpose of using

BIM in the thesis, was to use a simplified building structure from Revit to show the number of

square meters and what the client wishes for in a project. After a while the group experienced

how complex it was to export information and that it was not very suitable for this calculation

tool, therefore the group went on to calculate by hand.

To show that the tool works, the group has created different scenarios in Oslo and Hamar by

choosing different parameters from the guide. The results are quite realistic cost estimates for

the properties and parameters that the group has chosen.

vi

Through this semester the group has learnt a lot about the way calculations are being done in

the industry, and how a calculation tool can be structured. BIM has not been a big part of the

curriculum at OsloMet, however the group feel like they have achieved more of an

understanding while working on the thesis, about calculation processes and software, that will

be useful in future jobs.

vii

Innhold Forord ......................................................................................................................................... ii

Sammendrag ............................................................................................................................. iii

Figurliste .................................................................................................................................... ix

Tabelliste .................................................................................................................................... x

Ordliste ....................................................................................................................................... x

Forkortelser - alfabetisk orden ..................................................................................................... x

1 Innledning ........................................................................................................................... 1

1.1 Bakgrunn ..................................................................................................................... 1

1.2 Avgrensning ................................................................................................................. 3

1.3 Hensikt ......................................................................................................................... 3

1.4 Problemstilling ............................................................................................................. 3

1.5 Om BetonmastHæhre .................................................................................................. 4

1.5.1 Historie ................................................................................................................. 4

1.5.3 Kalkulasjon i BetonmastHæhre ............................................................................. 5

2 Teori ................................................................................................................................... 6

2.1 Modelltype ................................................................................................................... 6

2.2 Om de aktuelle standardene ........................................................................................ 7

2.3 Dilemmaet sikkerhet vs. enkelhet ................................................................................10

2.4 Om Trinnvismetoden ...................................................................................................11

2.5 Om BIM - åpen og lukket ............................................................................................18

2.6 Level of Development .................................................................................................21

3 Metode ...............................................................................................................................25

3.1 Drøfting av metoder ....................................................................................................25

3.2 Valgt metode ...............................................................................................................26

3.3 Reliabilitet og validitet .................................................................................................26

3.4 Generalisering ............................................................................................................27

3.5 Kildekritikk ..................................................................................................................27

4 Case og bransjetall ............................................................................................................28

4.1 Prosjektering og kalkulasjon i BetonmastHæhre Boligbygg .........................................28

4.1.1 Prosjektering i tidligfase .......................................................................................28

4.1.2 Kalkulasjon i BetonmastHæhre Boligbygg ...........................................................30

4.2 Nybyen Økern .............................................................................................................34

viii

4.2.1 Om byggeprosjektet .............................................................................................34

4.2.2 Om inndeling av budsjettet ...................................................................................36

4.3 Bruk av tall fra Norsk Prisbok ......................................................................................37

4.4 Beregning av forventet prisøkning ...............................................................................38

4.5 Produksjon og bruk av BIM-modeller ..........................................................................40

4.5.1 Bearbeiding av BetonmastHæhre Boligbyggs modell for Nybyen Økern ..............40

4.5.2 Alternative konsepter ...........................................................................................41

4.6 Definisjon av parameterne ..........................................................................................43

4.7 Bruk av kalkyleverktøy ................................................................................................47

5 Resultat .............................................................................................................................48

5.1 Nybyen Økern .............................................................................................................48

5.2 Punktblokk på syv etasjer ...........................................................................................49

5.3 Lang og smal oppgangsblokk .....................................................................................51

5.4 Sammenlikning mellom blokker på Bygdøy og Ryen ...................................................52

5.5 Tre punktblokker på 3 etg hver i Hamar ......................................................................56

6 Diskusjon ...........................................................................................................................59

6.1 Sammenligning av teori og kalkulasjon i BetonmastHæhre Boligbygg ........................59

6.1.1 Sikkerhet og trinnvis kalkulasjon ..........................................................................59

6.1.2 BIM og LOD .........................................................................................................60

6.2 Kalkyleverktøy ............................................................................................................61

6.3 Diskusjon av resultater ................................................................................................63

6.4 Mulige endringer i kalkulasjonsarbeidet ......................................................................65

7 Konklusjon .........................................................................................................................66

Referanser ................................................................................................................................68

Vedlegg.....................................................................................................................................71

ix

Figurliste

Figur 1.1.1 Organisasjonskart BetonmastHæhre s. 2

Figur 2.4.1 Innvirkning på kostnader s. 12

Figur 2.4.2 Fremgangsmåte for trinnvismetode s. 14

Figur 2.4.3 Sammenligning av tradisjonell og trinnvismetode s. 17

Figur 2.5.1 Hva er BIM? s. 18

Figur 2.5.2 BIM-Trekant s. 20

Figur 2.5.3 IFD-illustrasjon s. 21

Figur 2.6.1 LOD 100 s. 22

Figur 2.6.2 LOD 200 s. 23

Figur 2.6.3 LOD 200-400 illustrasjon s. 24

Figur 4.2.1 Diagram over inndeling av budsjett s. 36

Figur 4.4.1 Diagram over årlig prosentvis økning byggekostnader for boligblokker s. 39

Figur 4.5.1 Eksisterende modell “HUS C” s. 41

Figur 4.5.2 Alternativ konsept en, enkel modell ni punktblokker s. 42

Figur 4.5.3 Alternativ konsept to, “24 m x 24 m” blokker s. 42

Figur 4.5.4 Alternativ konsept tre, 15 m x 72 m og 15 m x 107 m blokker s. 43

Figur 5.1.1 Pris på hus C s. 48

Figur 5.2.1 Utklipp av kalkyleverktøy på syv etasjers blokk s. 50

Figur 5.2.2 Pris for punktblokk s. 51

Figur 5.4.1 Skjermbilde : Google maps, Røhrts vei 72 s. 53

Figur 5.4.2 Skjermbilde: Oslo kommune, planinnsyn. s. 54

Figur 5.4.3 Skjermbilde: Oslo kommune, planinnsyn. s. 55

Figur 5.4.4 Skjermbilde: Google maps, Strømsborgveien 45M s. 55

Figur 5.5.1 Skjermbilde: Hamar kommune, planinnsyn. s. 56

Figur 5.5.2 Skjermbilde: Hamar kommune, planinnsyn. s. 56

Figur 6.1.1 LOD illustrasjon LOD 100-500 s. 61

Figur 6.2.1 How to Use Excel and Google Sheets to Organize Your Marketing Efforts s. 62

Figur 6.3.1 Prisforskjell mellom blokken ved Ryen og blokken på bygdøy s. 64

Der kilde ikke er oppgitt er figuren laget av en av forfatterne.

x

Tabelliste

Tabell 2.4.1 Vanlig kalkylemetoder knyttet til byggeprosessen s. 13

Tabell 2.4.2 Sammenligning av “grov” og “detaljert” kalkulasjon s. 17

Tabell 4.4.1 Prosentvis økning i byggekostnader for boligblokker s. 38

Tabell 5.2.1 Eksempelet med ni punktblokker på syv etasjer s. 49

Tabell 5.5.1 3 blokker med 3 etg. hver med takterrasse i 3 etg. s. 57

Der kilde ikke er oppgitt er tabellen laget av en av forfatterne.

Ordliste

Alternativskalkyle er en kalkyle som skal vurdere blant annet alternative prosjektløsninger, mest

relevant for rapporten er alternative konsepter for prosjekter.

Anskaffelseskalkyle er en kalkyle for å bedømme totale kostnader for et bygg eller anlegg, mest

aktuelt for byggherre.

Arbeidskostnad er summen av kostnader for en bestemt arbeidsoppgave, for eksempel for en

time, en dag etc. Omfatter lønn og andre aktuelle ytelser.

Arealkalkyle er en kalkyle basert på bygningers areal, vanligvis bruttoareal.

Bygningsdelkalkyle er en kalkyle som omfatter anskaffelseskostnadene for en bygningsdel, dvs

en nærmere bestemt del av en bygning.

Byggekostnadsindeks er et statistisk sammenligningstall med referanse til et basisår eller en

basismåned, som viser utviklingen i byggekostnader. Statistisk Sentralbyrå utarbeider statistikk

over byggekostnader.

Forkortelser - alfabetisk orden

Gruppen har så langt det lot seg gjøre brukt begreper og forkortelser som er felles i bransjen.

Der gruppen ikke var i stand til å finne offisielle forkortelser har vi laget egne.

ARK - Arkitekt

BA - Bygg og anlegg

BDT- Bygningsdelstabell

BMHE - BetonmastHæhre Boligbygg AS

BRA - Bruksareal er areal innenfor omsluttende vegger i m2

xi

BRAs - Bruksareal salgbart

BTA - Bruttoareal er areal i m2 begrenset av ytterveggens utside

BTK - Bruttoareal kjeller

BTOM - Bruttoareal over mark (egen forkortelse)

BTV - Bruttovolum er beregnet i m3 fra utsiden av omsluttende flater som gulv,

vegger og tak

BYA - Bebygd areal er horisontalprojeksjon av bygninger(deler) eller tilhørende

konstruksjoner over bakken i m2

DG - Dekningsbidrag (i både % og kr)

DIBK - Direktoratet for byggkvalitet

ER- Exchange Requirement (BIM)

Etg Etasje

FDV- Forvaltning, drift og vedlikehold

GU - Gips utvendig

IFC - Industry Foundation Classes, format for utveksling av BIM-informasjon

IFD - International Framework of Dictionaries, rammeverk for ordlister

IDM - Information Delivery Manual, beskrivelse av nødvendig informasjon

IG - Igangsettingstillatelse (prosjektering)

Kvm- Kvadratmeter

LARK - Landskapsarkitekt

Lev - Leverandør

Lgh - Leilighet

LOD - Level of Development

NBI - Norges Byggforskningsinstitutt

NCS - NCS er et Norsk standard fargesystem. Det består av tall og bokstaver i

kombinasjon som forteller hvilken farge og glans det er snakk om. Brukes i

forbindelse med maling, møbler etc.

NPB - Norsk Prisbok

NTA - Nettoareal som er begrenset av de omsluttende veggenes innside i m2

NTV - Nettovolum er beregnet i m3 fra innsiden av omsluttende flater fratrukket

konstruksjoner, sjakter, piper osv.

PK - Produksjonskode

Pro - Provisorisk (provisorisk anlegg, strøm, brakke osv)

P-rom - Primærareal omfatter oppholdsrom, soverom, kjøkken, gang, bad etc

xii

RAL - RAL er et fargesystem bestående av fire sifre som oppgir hvilken farge det er

snakk om. Brukes mest i forbindelse med stål eller aluminium som skal

fargebehandles.

RIA - Rådgivende Ingeniør Akustikk

RIB - Rådgivende Ingeniør Bygg

RIBfy - Rådgivende Ingeniør Bygningsfysikk

RIBr - Rådgivende Ingeniør Brannkonsulent

RIE - Rådgivende Ingeniør Elektro

RIG - Rådgivende Ingeniør Grunn

RIV - Rådgivende Ingeniør VVS

RS - Rundsum

S-rom - Sekundærareal omfatter boder, tekniske rom etc

TE - Totalentreprenør

TFKalk - TidligFaseKalkulasjon

TUE - Totalunderentreprenør

UE - Underentreprenør

YOM - Yttervegg over mark

IOM - Innervegg over mark

1

1 Innledning

Kalkulasjon av byggeprosjekter er krevende. I gode tider er det mulig å tjene penger selv om

man ikke regner så nøye på kostnadene. Hvis det er mer enn nok av prosjekter for

entreprenørene, kan de ta en forholdsvis høy pris for arbeidet og regne med å gå med

overskudd nærmest uansett. I magrere tider kreves det at man jobber bedre med tilbudene. Det

er viktig å treffe riktig, slik at det er mulig å gå med noe overskudd, samtidig som man må sette

prisen lavt nok til å kunne vinne anbud. I dette arbeidet brukes vanligvis erfaringstall samlet over

mange år, kombinert med en antakelse om fremtidige endringer i prisnivå. Skal det gjøres

nøyaktig, krever det mye arbeid.

Denne rapporten omhandler muligheten for å forenkle dette arbeidet for den enkelte

prosjektleder ved bruk av et skjema eller en formel der nøkkeltall legges inn. Dette vil

forhåpentlig komme til nytte i valg av konsept for et prosjekt. Man skal raskt kunne beregne et

kostnadsoverslag for ulike konsepter, for dermed å kunne ta et mer informert valg om hvilket

konsept det skal arbeides videre med og regnes mer nøyaktig på.

1.1 Bakgrunn

Gruppen har fått i oppdrag av BetonmastHæhre Boligbygg AS (heretter kalt BMHE) å utvikle et

forenklet kalkyleverktøy som beregner en total rundsum (RS) på hva det vil koste å bygge et

prosjekt fra A-Å. Vi vil ta utgangspunkt i prosjekt Nybyen Økern som bygges for byggherren

Selvaag Bolig ASA. Det er totalt 403 leiligheter fordelt på 6 blokker. Fra dette prosjektet vil vi

bruke erfaringstall som bakgrunn i kalkyleverktøyet, i tillegg brukes erfaringstall fra Norsk

Prisbok (utgitt av Byggdata og Norconsult). Vi vil også ha tilgang til prisinformasjon fra andre

prosjekter i BMHE hvis ønskelig. Prosjektet har en kontraktsverdi på ca 900 MNOK, og antall

BRA er 35 000 m2 som inkluderer både leiligheter, fellesarealer, parkering og utomhus.

Prosjektet skal være ferdig kvartal 2 i 2019, per i dag er 3 av 6 blokker ferdigstilte. (Mandt,

2018).

BetonmastHæhre Boliggbygg AS er et datterselskap i BetonmastHæhre konsernet (se under for

organisasjonskart). BetonmastHæhre konsernet er en av Norges største entreprenører med

både anlegg og bygg divisjoner samt eiendom. De vil bistå studentene med informasjon og

2

oppbygging av oppgaven slik at kalkylen får den forventede kvaliteten og nytten. I

organisasjonen til BetonmastHæhre Boligbygg AS er det prosjektledere, prosjekteringsledere,

kalkulatører og annen administrasjon som vil være tilgjengelig for spørsmål og bistand. (Mandt,

2018).

Figur 1.1.1: Organisasjonskart BetonmastHæhre divisjon Bygg. Hentet fra intranettet BetonmastHæhre

AS, av BetonmastHæhre AS, 2018, Oslo, BetonmastHæhre AS. Opphavsrett 2018 fra BetonmastHæhre.

Gruppen har fått gratis tilgang til Norsk Prisbok med oppdaterte tall på web, samt at vi har

tilgang til publisert versjon fra 2016.

Vi har også fått hjelp fra Holte AS. I møte med Holte fikk gruppen råd om å se på hvor lite

forseggjort en BIM-modell må være for at det skal være mulig få meningsfulle kostnadstall ut av

den, hvor lite informasjon kan man ha og fremdeles få til en kalkyle. De anbefalte å se på

muligheten for å lage et verktøy som gjør at man enkelt kan lage tidligfasekalkyler for flere ulike

bygg på en tomt, for å gi et bedre grunnlag for valg av konsept og samtidig tenke på at man bør

kunne bruke det til sammenlikning i etterkalkyle for læring.

Dette bidro sterkt til å forme den videre retningen for arbeidet med prosjektet, og det ble gjort

vesentlige endringer i prosjektplanen etter møtet.

3

1.2 Avgrensning

Kostnadsnivået varierer naturlig nok etter hvor i landet man bygger, og i utgangspunktet vil

gruppens kalkyleverktøy være tilpasset bygging i Oslo-området, ettersom det er der

erfaringstallene kommer fra. Det vil imidlertid være mulig å legge inn nye tall i datagrunnlaget for

å tilpasse verktøyet til nye områder eller oppdatere det i tråd med prisutviklingen.

1.3 Hensikt

Ettersom BetonmastHæhre Boligbygg ofte bygger nokså likt fra bygg til bygg, er det mye som

kan estimeres ganske godt ut fra tallene for forrige prosjekt. Det finnes liknende programmer,

for eksempel Holtes Kalkulasjonsnøkkelen, som gjør omtrent det samme som verktøyet skal

gjøre og mer. Det krever imidlertid mye arbeid med å legge inn egne tall i databasen for at det

skal treffe riktig. Det Kalkulasjonsnøkkelen ikke har med er for eksempel kraner, brakker og

tilsvarende kostnader, som må legges til av entreprenør i ettertid. Gruppens tanke er at det

også skal være inkludert i modellen, basert på erfaring.

1.4 Problemstilling

Hovedspørsmål:

Hvordan kan man best beregne totalkostnad for et byggeprosjekt i tidligfasen ved hjelp av

erfaringstall fra tidligere prosjekter?

Underspørsmål:

Hvor enkle BIM-modeller kan brukes som grunnlag i en slik beregning og fremdeles gi et godt

kostnadsoverslag?

Gruppens verktøy vil likne nokså mye på det som brukes av kalkulatører hos entreprenørene,

det viktigste med oppgaven blir læringen for gruppen og nytten for oppdragsgiver i å ha et eget

tilpasset verktøy med egne data, som de kan videreutvikle etter behov. Spredning av kunnskap

om kalkulasjon er også et ønsket resultat. De som jobber med kalkyler har gjerne lang erfaring,

de har utarbeidet sine egne metoder og digitale verktøy som de ikke ønsker å dele med andre.

Oppdragsgiver ønsker at flere skal få ta del i denne kunnskapen og kunne utnytte den bedre.

4

Det som er mest utfordrende i en kalkyle av et byggeprosjekt er beregning av mengder. BIM-

modeller kan, avhengig av detaljeringsgrad, gi et nokså presist overslag over nødvendige

mengder i prosjektet.

Bruken av BIM-modell i tidligfase er viktig for å sikre at entreprenør og byggherre har samme

forståelse av hva som skal bygges. De gir en mye mer presis gjengivelse av konseptet og sikrer

at alle forstår hvilke volumer og høyder som er tenkt. Derfor er det hensiktsmessig at man kan

bruke enkle BIM-modeller til å gjøre også de første kostnadsanslagene. Gruppen ønsker å

undersøke hvor enkel en BIM-modell kan være og fremdeles gi grunnlag for et godt prisanslag,

med den forutsetning at prosjektet likner tilstrekkelig på tidligere gjennomførte prosjekter.

1.5 Om BetonmastHæhre

1.5.1 Historie

Det opprinnelige navnet på konsernet var Betonmast Bygg AS, og det ble startet opp i 2006 av

Jørgen Evensen og Peter Sandrup. Tilbake i 2006 var det ikke et konsern, men et enkelt

selskap. Siden starten i 2006 har Betonmast Bygg AS ekspandert mye, og de har hele tiden

startet nye selskaper og kjøpt opp allerede etablerte selskaper for å kunne ekspandere i de

forskjellige regionene i Norge. Dette er da blitt datterselskaper av etterhvert konsernet

Betonmast AS. (BetonmastHæhre, 2017a).

Fra 2006 og frem til 2016 har Betonmast AS etablert seg på øst, sør og vestlandet samt midt i

Norge, samt i Gøteborg og Stockholm i Sverige. De har vært i kontinuerlig vekst både

økonomisk og når det gjelder marked. På 10 år har de klart å omsette for rundt 4 milliarder

kroner. (BetonmastHæhre, 2017a).

Helt siden starten har Betonmast lagt opp til at ansatte kjøper seg inn på eiersiden av selskapet.

Tanken er at de ansatte får et sterkere eierskap til selskapet, som igjen resulterer i bedre

lønnsomhet og en egen kultur i konsernet hvor alle ønsker å gjøre det bra. (BetonmastHæhre,

2017a)

I 2017 fusjonerte Betonmast AS med Hæhre Isachsen Gruppen. Det resulterte i nytt navn,

BetonmastHæhre AS, og at konsernet er blitt en av de største bygg- og anleggsfirmaene i

5

Norge. De jobber stadig videre med å bli større, ved å etablere seg i flere regioner både i Norge

og i utlandet, både ved å kjøpe opp og ved å starte nye selskaper. De har et eget

eiendomsselskap som stadig er i utvikling og kjøper opp tomter hvor selskapet selv bygger.

(BetonmastHæhre, 2017b)

1.5.3 Kalkulasjon i BetonmastHæhre

Kalkulasjon i konsernet BetonmastHæhre blir utført på mange forskjellige måter i henhold til

hvilket datterselskap det er snakk om. I feks. BetonmastHæhre Oslo og Buskerud/Vestfold

kalkulerer prosjektlederne sine egne prosjekter og sender inn tilbud. I BetonmastHæhre

Boligbygg, som vi har fått oppdrag fra, er det en egen kalkulatør som kalkulerer de forskjellige

prosjektene i samråd med administrerende direktør. Deretter blir dette overlevert til de aktuelle

prosjektledere som skal jobbe videre med prosjektet. (Mandt, 2018).

Selv om BetonmastHæhre har det samme styringssystemet og de samme ressursene, så er det

ikke låst hvordan man skal kalkulere. Strukturene rundt kalkulasjon baserer seg på hvordan

markedet er i det aktuelle området der datterselskapet er basert, samt hvordan datterselskapet i

seg selv er strukturert. (Mandt, 2018).

6

2 Teori

Gruppens søk ga oss i første omgang ingen nyere norsk litteratur som går direkte på vårt tema,

men derimot finnes det studier om kostnadsstyring og økonomisk risiko i byggeprosjekter som

grenser mot vårt fokusområde. Gruppen har derfor tatt for seg noen eldre tekster som går mer

direkte på temaet ved siden av pensumboken Project Management fra faget Byggeprosess.

(Larson & Gray, 2018) Senere i prosessen kom det frem noe nyere litteratur om de samme

temaene, som utdypet dem og ga nyttige illustrasjoner til rapporten, men som ikke rokket ved

lærdommen fra de tekstene vi først leste.

Ettersom det ikke er så mye som har endret seg i byggebransjen de siste 20 årene, var det mye

interessant informasjon i de tekstene gruppen fant på Nasjonalbiblioteket. Det er tankevekkende

at kalkulasjonsprosessen er endret så lite på disse 20 årene med tanke på den generelle

utviklingen innen IT-verktøy.

Kalkulasjon er beregning av kostnader og tar utgangspunkt i en kalkyle. (Store Norske

Leksikon, 2017a) Det skilles mellom forkalkyle og etterkalkyle. Forkalkyle er den estimerte

kostnaden før produksjon og tar gjerne utgangspunkt i tidligere erfaringer. Etterkalkyle er de

faktiske kostnader beregnet ved avslutning av prosjektet, som gjerne brukes til forkalkyle av

senere prosjekter.

2.1 Modelltype

I begynnelsen av et byggeprosjekt er det ofte et press om å komme i gang med bygging,

populært kalt støpesjuka. Dette kan føre til at det brukes mindre tid og ressurser på planlegging

og kalkyle enn det som ville gitt det beste resultatet, og det kan ende i store uforutsette

kostnader utover i prosjektet. Det er viktig å finne den rette balansen mellom for lite planlegging,

som gir økt risiko, og mer planlegging enn nødvendig, som koster mer enn det smaker.

Larson/Gray anbefaler at prosjektledere og kunder har en detaljert database over kostnader

fordelt på arbeidspakker. Dette prosjektet er forhåpentligvis et bidrag til en slik database for

BetonmastHæhre Boligbygg.

Arbeidspakker er definert som oppgaver av kort varighet, som har en klar begynnelse og

avslutning, som krever ressurser og påfører kostnader. (Larson & Gray, 2018).

7

Det er to ulike hovedretninger av kalkylemetoder, Top-down og Bottom-up. Top-down vil grovt

sett si at man starter med et totalt estimat for hele prosjektet for så å fordele det utover på de

ulike delene eller arbeidspakkene. Bottom-up vil enkelt sagt si at man starter med at de som har

ansvaret for hver oppgave estimerer kostnaden og deretter legges kostnadene for hele

prosjektet sammen. (Larson & Gray, 2018)

I tidligfase er Top-down-metoder mest aktuelt, ettersom man ikke har nok informasjon til å gå

motsatt vei, og det krever mindre tid og ressurser å utføre en slik kalkyle. Verktøyet gruppen

lager blir en top-down-modell, mer presist en parametrisk metode, hvor man tar utgangspunkt i

erfaringstall for å kalkulere kostnader i prosjekter som antas å likne mye på hverandre. Dette

kalles i noen tilfeller også analogisk eller analogi-basert estimering. Slike modeller gir ikke de

mest presise kalkylene, men er nyttige i en tidlig fase og krever liten innsats. Larson & Gray

anslår at top-down-kalkyle koster rundt en tredel av hva en bottom-up-kalkyle gjør. (Larson &

Gray, 2018).

2.2 Om de aktuelle standardene

Under følger et sammendrag av de aktuelle standardene som gruppen bruker i oppgaven. Dette

er de samme standardene som byggebransjen bruker når de lager anbud, kalkyler, kontrakter

og budsjetter.

Alle standardene er lest via Norsk Standard sin nettside standard.no, hvor gruppen så har laget

et sammendrag av hver aktuelle standard.

NS 3420

NS 3420 Beskrivelse for bygg, anlegg, installasjoner - Denne standarden tar for seg en

fullstendig beskrivelse av bygging, drift, vedlikehold og riving av bygg og anlegg på et

omfattende nivå.

Standarden er delt opp i flere deler hvor den tar for seg forskjellige bygningsdeler. Den starter

med NS 3420-0 Del 0 Orientering, Del 1 Fellesbestemmelser og Del 2 Struktur og stikkordsliste

som er overordnet de andre delene nedover. Etter Del 0 - Del 2, fortsetter de strukturen med

Del A - Del Z hvor den tar for seg de forskjellige elementene i en byggeprosess. (Norsk

Standard, 2017)

8

Standarden blir bla. brukt til kalkulasjon, oppfølging og kvalitetssikring av arbeider, da den

inneholder et sett med regler/krav for å kunne lage et fullstendig oppsett som inneholder krav til

toleranser, materialer, utførelse, prøving og kontroll samt hva prisene skal inneholde. (Norsk

Standard, 2017)

NS 3450

NS 3450 Prosjektdokumenter for bygg og anlegg - Redigering og innhold av

konkurransegrunnlag. Denne standarden definerer regler for redigering av og innhold i

dokumenter som skal ligge til grunn for tilbud på eller avtale om utførelse. (Norsk Standard,

2014)

Tillegg A - Kapittelinndeling av prosjektbeskrivelser for bygg er mest relevant for denne

oppgaven. Denne tabellen er delt inn i fag og leveranser for å kunne gi en mest mulig detaljert

innhenting av tilbud på entrepriser. Videre bruker man Bygningsdelstabellen fra NS 3451 under

de forskjellige kapitlene under Tillegg A. Kapittel inndelingen går fra 1 – 99. Man kan koble den

opp mot bygningsdelstabellen og se sammenhengen mellom de to. (Norsk Standard, 2014)

NS 3451

NS 3451:2009 definerer bygningsdelstabellen som er mye brukt i byggebransjen. Den er et

verktøy som brukes i alt fra tidligfase til sluttfase i form av byggebeskrivelser, tilbud, budsjetter,

kalkyler, mengder, merking av bygningsdeler på tegninger, FDV og henvisning til bygningsdeler.

(Norsk Standard, 2009)

Vi vil konsentrere oss om den delen hvor vi kan bruke bygningsdelstabellen til tilbudsfasen mot

en byggherre og hvordan vi deler opp de forskjellige bygningsdelen i forskjellige komponenter

henvist til NS 3451. (Norsk Standard, 2009)

Tabellen er bygd opp med tre nivåer, 1-sifret til 3-sifret, og blir mer detaljert jo høyere opp i

siffernivå man kommer. Det er mulig å benytte seg av et 4-sifret nivå hvis man ønsker ytterligere

detaljerte inndelinger. Det finnes en veiledning til dette i NS’en. (Norsk Standard, 2009)

9

Tabellen baserer seg på sifrene 2 Bygning, 3 VVS installasjoner, 4 Elkraft, 5 Tele og

automatisering, 6 Andre installasjoner og 7 Utendørs. Tallene 0, 1, 8 og 9 benyttes til andre

formål beskrevet i NS 3453. (Norsk Standard, 2009)

NS 3453

NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt. Denne standarden henviser til en

kontoplan med 3 siffer nivåer som kan brukes til spesifikasjon av kostnader i et prosjekt og

hvilke som inngår. Kontoene er delt opp i tallene 1 - 13, hvor tallene 2 - 7 kan kobles direkte til

NS3451 Bygningsdelstabellen. Siffernivåene går fra 1 sifret til 3 sifret slik som NS 3451

Bygningsdelstabellen. (Norsk Standard, 2016)

NS 3940

NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger. Standarden viser definisjoner av begreper

og beregninger av areal og volum for rom, bruksenheter, etasjer eller plan og bygninger. (Norsk

Standard, 2012)

Prosjektlederens håndbok i NS-kontrakter

Denne boken er en håndbok for prosjektledere (og andre funksjonærer) i byggebransjen, hvor

man får en god forklaring på hvordan de forskjellige NS-kontraktene fungerer. Den tar for seg

de forskjellige NS 84xx kontraktene som er aktuelle for entreprenører i dag og hvordan de skal

håndteres opp mot en byggherre, totalentreprenør, underentreprenør og leverandør. Forfatteren

forklarer under de forskjellige NS’ene hvordan de kan tolkes og følges for at en bedrift får

maksimalt ut av kontrakten. Her er det tips om hvordan man burde utforme kontrakter, hvordan

man løser det økonomiske vedrørende tvister underveis og sluttoppgjør på slutten av prosjektet.

Videre forklarer den hvordan man varsler om forsinkelser, økte kostnader, endringer/tillegg osv

mot entreprenør, byggherre, underentreprenør eller leverandør. Boka forklarer hvilke kontrakter

som er hensiktsmessige å bruke i de forskjellige situasjonene avhengig av hvilken aktør som

står på hver side av forhandlingsbordet. (Tryti, 2013)

Disse standardene er grunnleggende når man jobber med kalkyler. Det er mange andre

standarder man kan jobbe med også, men det er NS 3420, NS 3450, NS 3451, NS 3453 og NS

10

3940 gruppen har valgt å fokusere og henvise til. Disse standardene ble også trukket frem av

blant annet kalkulatør Hovig fra BetonmastHæhre Boligbygg AS da gruppen intervjuet ham.

Standardene blir brukt til å lage beskrivelser og definere hvilke forutsetninger prosjektet skal gå

ut fra når det skal prises. De er aktuelle for oss, da de gir et system som vi kan bruke for å sette

opp kalkyleverktøyet. Dette systemet er også “grunnsteinen” i byggebransjen, da veldig mange

aktører bygger opp styringssystemene sine etter standardene. Man har allerede et ferdig kodet

system som alle har kjennskap til og som gjør at alle er inneforstått med hvordan prosjekter og

mengder prises og beskrives. (Mandt, 2018)

Videre brukes NS 3940 for å kunne definere hvordan de forskjellige begreps-arealene blir

utregnet. Dette er sentralt når man for eksempel regner på hvor mye man tjener per BRA-s. Når

disse begrepene er på plass, så er alle parter inneforstått med hva man jobber med.

Gruppen bruker standardene til å få en oversikt over hvordan kalkylene og beskrivelsene kan bli

satt opp, hvordan aktivitetene deles opp samt hvordan de grupperes, som for eksempel at alt

innen VVS blir lagt inn under kapittel 3 som beskrevet i NS 3451. Videre bruker vi da NS 3453

for å spesifisere videre nedover i kapittelsystemet slik at alle aktiviteter blir systematisert og lagt

kostnadsmessig riktig for å få en riktig estimert RS til slutt.

NS 3420 og NS 3450 brukes til å beskrive aktivitetene under de forskjellige kapitlene for at

kvaliteten av arbeidet som legges til grunn i kalkylen blir riktig. NS 3940 bruker gruppen for å

kunne forstå hvordan arealet blir regnet ut og hvilke mengder som brukes under tidlig fase mot

kalkyle.

2.3 Dilemmaet sikkerhet vs. enkelhet

De som har lang erfaring innen kalkulasjon kan med forholdsvis stor nøyaktighet estimere en

pris på et elektrisk anlegg, men de stoler ikke nok på egne grovestimater til at de er villige til å ta

det økonomiske ansvaret ved å inngå en avtale uten å ha regnet grundigere på den. (Godhavn,

1999) “Kunsten er derfor å finne den optimale balansen mellom ressursbruk i kalkyler og

risikonivået i tilbudene som blir sendt ut”, ifølge Godhavn.

11

Godhavn skriver også om problematikken rundt “Overslag basert på overslag”, som gir stor

usikkerhet. Kalkulatørene risikerer å havne i denne fellen dersom de ikke får inn reelle tall fra de

ulike prosjektlederne underveis og i etterkant av prosjektgjennomføringen.

Gruppens datagrunnlag er i hovedsak reelle kostnader fra prosjektleder for Nybyen Økern,

dermed unngås dette problemet i stor grad. Godhavn nevner også etterkalkulasjon og

muligheten for å trekke lærdom av hvilke poster som endres underveis i byggeprosessen. Dette

er et aspekt gruppen ser på i bruken av tallmaterialet.

2.4 Om Trinnvismetoden

En av teoriene gruppen har lest på er “Kompendium om trinnvis kalkulasjon i bygg og anlegg”

skrevet av Kjell Austeng og Reidar Hugsted, utgitt på Institutt for bygg- og anleggsteknikk NTH

(nåværende NTNU), tilbake i 1993. Mye av det de skriver om kan man gjenkjenne i dagens

kalkulasjonsteknikker. Som beskrevet tidligere har ikke byggebransjen utviklet seg særlig på

dette området siden dette kompendiet ble publisert. Det er først de siste årene at man har sett

en mer digital vinkling på kalkulasjon og innhenting av data i forbindelse med tilbud og kalkyler.

I prinsippet så ser man at kalkyler og tilbud utarbeides på samme måte uansett om du jobber

“manuelt” eller om du har fått digitalisert noe av prosessen. Allikevel ser gruppen at “kompendiet

om trinnvis kalkulasjon i bygg og anlegg” er veldig aktuelt fortsatt, derfor har gruppen valgt å

inkludere notater om trinnvis kalkulasjon for å kunne få et bredere underlag til å utvikle et

kalkyleverktøy og diskutere videre hvordan man kan utvikle verktøyet.

Det fremkommer av kompendiet til Austeng & Hugsted at det er viktig å styre prosjektene i

startfasene hvor de viktigste beslutningene tas og hvor påvirkningsmuligheten er størst. Jo

lengre man har kommet i prosessen, desto vanskeligere er det å begrense utgiftene.

12

Figur 2.4.1: Innvirkning på kostnader. Hentet fra forelesning Digital byggeprosess BIM?!, av Eilif Hjelseth,

2018, Oslo, OsloMet. Opphavsrett buildingSmart Studentseminar.

Diagrammet viser forholdet mellom muligheter og begrensninger ved endringer i konseptet til

ulike tider i et byggeprosjekt. Tidlig i prosessen koster det forholdsvis lite å endre konseptet,

etter hvert som tiden går øker kostnadene ved endringer drastisk.

Selv om underlaget er detaljert i henhold til NS3420, så vil det oppstå usikkerhet på noen av

postene i kalkylen siden kalkulatøren ikke kan si med 100 % sikkerhet hva den fremtidige

ressursbruken og kosten til det nye bygget vil bli, selv med erfaringstall. Det er da vanlig å sette

av et beløp til uforutsette kostnader, i stedet for å legge til for usikkerhet på hver enkelt post.

13

Fasene i byggeprosessen:

Tabell 2.4.1: Tabell 1. Vanlig kalkylemetoder knyttet til byggeprosessen. Hentet fra Kompendium om trinnvis kalkulasjon i bygg og anlegg av Austeng, K. & Hugsted, R., 1993, Trondheim, Institutt for bygg- og anleggsteknikk, NTH. Opphavsrett 1993 fra Institutt for bygg- og anleggsteknikk.

FASE KALKYLEMETODE GRUNNLAG

Programmering Arealkostnadsmetoden Kr/m2 på basis av tilsvarende

bygg

Prosjektering Forprosjekt Hovedprosjekt

Veiet arealkostnadsmetode Bygningsdelsmetoden

Kr/m2 for forskjellige arealtyper.

“Prisbank”, dvs. Erfaringstall fra utførte bygg

Detaljprosjekt Bygningsdelsmetoden Som over.

Kontrahering Anbudskalkulasjon Oppdeling etter NS3420 og 3421. Masser. Resursforbruk. Ressursdata.

Stokastiske kalkulasjonsmetoder har vært brukt for å kunne eliminere noe av usikkerheten ved

kalkulasjon i de forskjellige fasene siden man har muligheten til å bruke statistiske metoder som

kan gi informasjon som ikke er tilgjengelig ved tradisjonell kalkyleteknikk.

Det er mange grunner til at overskridelser skjer på prosjekter; dårlig erfaringsgrunnlag,

forandringer underveis i planer, kvalitetsnivå og i utførelse, markedssvingninger og voksende

finansieringskostnader. I Norge og mange andre steder er det blitt brukt en metode som heter

Successiv kalkulasjon. Opphavsmannen er dr. techn. Steen Lichtenberg fra Danmarks tekniske

høiskole, Institut for anleggsteknikk. (Austeng & Hugsted, 1993)

Allerede på 80-tallet ble det utviklet et dataprogram kalt V-trinn, som var et trinnvis

kalkulasjonsprogram basert på metodene til Lichtenberg. Metoden baserte seg på stokastisk

kalkulasjon, og man hadde erfart at det trengtes bedre metodikk ved overslagskalkyler i tidligere

faser. Det var også en erfaring at det var nødvendig å omstille tankegangen fra at gangen i ting

er årsaksbestemt og man har ikke mulighet til å endre det (Store Norske Leksikon, 2018b) til

den oppfatningen at man ikke kan nå sikkerhet i vitenskap og filosofi, men at man må nøye seg

med sannsynlige overbevisninger. (Store Norske Leksikon, 2018c)

14

Den trinnvise kalkulasjonen skal være behjelpelig med å systematisere de økonomiske

problemstillingene og usikre faktorer på tidlig trinn i prosjektet før detaljene er bundet opp i

detaljprosjekteringen. Ifølge kompendiet til Austeng & Hugsted så kan trinnene deles opp slik:

1. Definisjon av kalkyleobjekt dvs. hva kalkylen skal omfatte.

2. Oppdeling av et antall poster som forutsettes uavhengig av hverandre.

3. Kalkulasjon av hver post ved å anslå tre verdier av kostnadene, en nedre verdi

(minimumsverdi), en øvre verdi (maksimumsverdi) og en sannsynlig verdi.

4. Beregne eller anslå forventningsverdi og spredning for hver post og summen av de

enkelte delposter, dvs. prosjektkostnaden (eller kalkyleobjektets totalkostnad) og

spredningen på denne.

5. Ta for seg den av delpostene som har størst spredning og dele denne opp i uavhengige

poster. Gjenta 3 og 4.

6. Fortsette denne trinnvise fremgangsmåte til sluttsummens spredning anses rimelig eller

akseptabel eller inntil ytterligere forbedring ikke kan oppnås.

Figur 2.4.2: Fremgangsmåte for trinnvismetode. Hentet fra Concept-rapport nr 12 - Metode for

usikkerhetsanalyse

(https://www.ntnu.no/documents/1261860271/1262010703/Concept%2012%20Usikkerhetsanalyse%20-

%20Metoder.pdf, s.49) av Austeng, K., Torp, O., Midtbø, J.T., Helland, V., Jordanger, I., 2005,

Trondheim, NTNU. Opphavsrett 2005 fra NTNU.

15

Ved gjennomgangen av disse postene så vil det nesten alltid være en del generelle faktorer

eller omstendigheter som vil påvirke de fleste postene. For visse typer arbeid vil for eksempel

været spille en rolle, samt arbeidskraftsituasjonen, kvalitetsnivå, prosjektledelsen og

beliggenheten. Dette er faktorer som kalkulatørene legger til grunn ved korreksjonsposter eller

vurdering av postene. (Austeng & Hugsted, 1993)

Det er også nødvendig å avgrense kalkylen og definere formålet med kalkylen; sette en pris

(anbudspris), kontrollere annen kalkyle, analysere alternative utforminger eller løsninger,

økonomisk planlegging og budsjettering av prosjektet.

Det er viktig å se på hvordan man ønsker å dele opp kalkyler og kostnader, samt

forhåndsdefinere dem slik at alle parter som er involvert vet hva man skal forholde seg til. Da er

det snakk om å se på hvordan kostnadene fordeles, og hvordan man definerer det i kalkyler.

Det er mange metoder å gjøre det på ut fra hva slags type kalkyle som skal utformes. Det er

også nødvendig å avgjøre hvilken informasjon i form av prosjektdokumenter som skal legges til

grunn når man setter opp kalkylen.

Påslag er en annen faktor som er viktig å hensynta, dette forbinder man med indirekte

kostnader, risiko og fortjenester. Påslag i forbindelse med fortjeneste ivaretar prissettingen og

hva man ønsker å tjene utover selvkosten, risikopåslag settes på bakgrunn av usikkerhet ved

opplysninger eller at man ikke har all data, og indirekte kostnader går på at kosten dekker flere

poster eller at det er kostnader som ikke er synlige, men som man vet er tilstede og må

påregne. (Austeng & Hugsted, 1993)

Kalkulatøren jobber med kalkyler i en årsaksbestemt rekkefølge. De bygger på sin egen og

andres erfaring, samt sin egen intuisjon for å kunne lage en best mulig kalkyle. Det vil alltid

være et usikkerhetsmoment ved kalkylene i form av tidsbruk, kapasitet, tekniske vanskeligheter

under arbeidets utførelse, osv. Videre når man arbeider med store kalkyler så vil man se at

feilaktige vurderinger av ressursforbruk vil slå begge veier og oppveie hverandre, samt at selv

forholdsvis grove feil ikke trenger å ha noe betydning.

Noen av postene vil være avgjørende for kalkylen, og det hevdes at 80 % av sluttsummen kan

henføres til 20 % av postene. Disse postene skiller seg veldig ut og det er enkelt for en erfaren

kalkulatør å se mer grundig på disse postene.

16

Austeng & Hugsted mener faktorer som påvirker totalkostnaden og som er

usikkerhetsmomenter gjennom byggefasen er:

1. Byggherren gjør forandringer i prosjektet

2. Avvik fra planlagt termin-/tidsplan

3. Prosjektets administrasjon og ledelse

4. Ytre betingelser som f.eks. markedssvinginger, årstider etc.

Andre faktorer som påvirker kalkylens nøyaktighet etter Austeng & Hugsted kan være:

1. Prosjektets omfang. Konseptdefinisjon.

2. Prosjekteringsgrunnlaget som gir utgangspunktet for forprosjektet og den videre

detaljeringen.

3. Bevisst feilaktige kalkyler (for lavt eller for høyt).

I trinnvis kalkulasjon beregnes hver post på grunnlag av en statistisk analyse av usikkerhet,

hvor en for hvert trinn får mindre og mindre usikkerhet knyttet til estimatet av posten. Kalkylen

på etterfølgende trinn inneholder bare de postene som ble prioritert for videre oppdeling i forrige

trinn. Dermed oppnås mindre usikkerhet på de poster som ble beregnet å være mest usikre i

forrige trinn, mens de sikrere anslagene får stå som før.

Mulige oppdelinger

Kalkulasjon kan gjøres med ulike oppdelinger, ettersom på hvilket tidspunkt kalkylen skal gjøres

og hva som skal kalkuleres. Austeng & Hugsted mener at man kan dele inn etter:

1. Byggeprosess

2. Arealer, bygningstyper, konstruksjoner, etasjer, anleggsdeler e.l.

3. Bygningsdeler eller anleggsdeler

4. Fag

5. Produksjonsressurser/aktiviteter

Austeng & Hugsted mener at en inndeling etter Bygningsdelstabellen, NS3451 kan være

hensiktsmessig dersom kalkylen bare skal dekke produksjon og montering, og ikke

programmering, prosjektering, prosjektadministrasjon, finansiering og tomt. Ellers kan antall

poster bli for stort, hevder de.

17

Usikkerhet i vurderinger

Tabell 2.4.2: Sammenligning av “grov” og “detaljert” planlegging (kalkulasjon). Hentet fra Kompendium

om trinnvis kalkulasjon i bygg og anlegg av Austeng, K. & Hugsted, R., 1993, Trondheim, Institutt for

bygg- og anleggsteknikk, NTH. Opphavsrett 1986 Øivind Larsen «Hovedoppgave Trinnvis kalkulasjon»,

Institutt for bygg- og anleggsteknikk,NTH.

Tradisjonell Planlegging Trinnvis-prinsippet

“Bottom-up” planlegging “Top-down” planlegging

Bare objektive faktorer Detaljering av objekter og subjektive faktorer

Bare faste “nøyaktige” tall. Tall angis med desimaler.

Bruk av statistiske beregninger. Usikkerhet angis.

Konkrete fysiske forhold tas opp før usikre og vanskelige forhold.

De avgjørende faktorer behandles først.

Mest mulig detaljering av objektive forhold Detaljering bare så langt planen forbedres.

Figur 2.4.3: Sammenligning av tradisjonell og trinnvismetode. Hentet fra Concept-rapport nr 12 - Metode

for usikkerhetsanalyse

(https://www.ntnu.no/documents/1261860271/1262010703/Concept%2012%20Usikkerhetsanalyse%20-

%20Metoder.pdf, s.48) av Austeng, K., Torp, O., Midtbø, J.T., Helland, V., Jordanger, I., 2005,

Trondheim, NTNU. Opphavsrett 2005 fra NTNU.

Austeng & Hugsted mener at trinnvismetoden tar for seg usikkerheten i estimatene gjennom

hele kalkylen og dermed gjør usikkerheten mindre, mens tradisjonell bottom-up-metode legger

på en prosentvis usikkerhet på totalen til slutt og dermed blir mer usikker. “Trinnvismetoden gjør

18

det følgelig mulig å koble spørsmålet om detaljering og informasjonsinnhenting til de feltene

hvor mulighetene er størst for å redusere den økonomiske risikoen i prosjektet.” (Austeng &

Hugsted, 1993)

2.5 Om BIM - åpen og lukket

BIM kan stå for enten BygningsInformasjonsModell eller BygningsInformasjonsModellering.

Begge kalles BIM i kortform, men det ene er snakk om et produkt og det andre en prosess.

BygningsInformasjonsmodell er digitale 3D-modeller av et bygg. En BIM-modell inneholder

forskjellig informasjon om bygningsdeler, arealer og kan inneholde til å med pris og mer. BIM er

ikke kun for bygg, men også for VVS, elektro og andre fagområder.

BygningsInformasjonsModellering er derimot prosessen når man jobber med BIM. BIM er en

måte å digitalisere informasjon på. På denne måten kan alle involverte hente og utveksle

informasjon i seg mellom. Det ved enten jobbe med samme system eller gjennom et eller annet

filformat, som for eksempel IFC. Dermed vil dette resultere i mindre feilprosjektering og dermed

reduksjon i byggekostnader. (Statsbygg, 2018)

Figur 2.5.1: Hva er BIM?, 2018. Hentet fra Norgips (https://norgips.no/prosjektering/bim/norgips-og-bim), av Norgips, 2018, Drammen, Norgips. Opphavsrett 2018 Norgips.

19

BIM baserer seg ikke på streker som mange 3D programmer gjør, men objekter hvor hvert

objekt i form av en strek eller annen "fysisk" form inneholder en viss informasjon. Det kan for

eksempel være en vegg tegnet som en strek, som har informasjon om det er en yttervegg eller

innervegg og informasjon om antall sjikt og hva de sjiktene består av. I tillegg til at den kan

visualiseres i 3D som mange andre 3D-programmer, men med fordel at det inneholder

informasjonen om objektet.

BIM er et viktig verktøy som bedrer kommunikasjon og kan raskt oppdage kollisjoner mellom

forskjellige faggrupper i tidlig prosjekteringsfase. BIM-en kan også brukes til simuleringer for lys,

lyd, luft/gass og mange andre muligheter. (Hjelseth, forelesning Byggeprosess 2018)

BuildingSmart

BuildingSmart er en internasjonal organisasjon som tar initiativ for å få bedre kvalitet til lavere

pris i byggebransjen. (buildingSmart, 2018b) Deres visjon er "et bærekraftig bygd miljø", der de

jobber for å utvikle og finne nye løsninger som gjør jobben mer lønnsomt og ressursbevisst.

Dette vil de oppnå ved å standardisere og effektivisere måten det jobbes på i dag. Tanken er å

utvikle åpenBIM-standard nasjonalt og internasjonalt som får næringen til å gå i takt og

samarbeide bedre. På denne måten kan man oppnå størst fleksibilitet og valgfrihet dersom man

baserer seg på standardiserte filformater som IFC og følger retningslinjene beskrevet gjennom

BuildingSmart. (buildingSmart, 2018a) BuildingSmart Norge som interesseorganisasjon for

bygg, anlegg og eiendomsnæringen håndterer tverrfaglige problemstillinger, og har tre-fire

medlemsmøter i året der de behandler aktuelle problemstillinger. (buildingSmart, 2018a)

Når det skal brukes BIM i praksis, er det nødvendig med tre hovedelementer; IFC, IFD og IDM.

(Aass, 2015) Dette blir ofte kalt BIM-trekanten, og er det som blir kalt ”åpenBIM”.

20

Figur 2.5.2: BIM-trekanten. Hentet fra Standardisering og systematisk erfaringsoverføring i Skanska

Norge AS gjennom Skanska Product Design av Stud.techn

(https://buildingsmart.no/sites/buildingsmart.no/files/2009_ntnu_thomas_halnes.pdf, s.11), av Thomas

Halnes, 2009, Trondheim, NTNU. Opphavsrett 2009 fra NTNU.

Det finnes både lukket og åpenBIM. Lukket BIM er bruk av en programvare som gjør det

vanskelig eller utilgjengelig for andre programvarer å lese filene og dele informasjonen. Derfor

foretrekkes det åpenBIM fremfor lukket. ”BIM-trekanten” med IFC som gjør det mulig for mange

flere programvarer å hente og tilføye informasjon til den modellerte modellen.

Eksempel på lukket BIM er verktøyet IKEA har laget for å designe ditt eget kjøkken, dette

programmet designes slik at kun deres varer passer til det og i tilfelle noe blir ødelagt, må man

tilbake til IKEA for å få det erstattet. (Hjelseth, forelesning Byggeprosess 2018)

IFC, Industry Foundation Classes er et filformat, som virker som et bibliotek for alle modellerte

objekter til et bestemt prosjekt. (Aass, 2015) Lagringsformatet brukes som et utvekslingsformat

der alle kan utveksle, lagre og videre bearbeide en modell. Filformatet blir brukt av et flertall av

dataprogrammer. Her vil man kunne finne informasjon om hvordan et objekt er bygget opp, og

hvordan de er koblet sammen. Ved hjelp av IFC kan flere faggrupper samarbeide og jobbe med

samme modell. De kan først laste ned modellen, for så å utvikle og laste den opp igjen, slik at

neste faggruppe kan videre bearbeide den etter nedlasting.

IFC er ikke perfekt og derfor kan mye av informasjonen som er i en modell ofte bli borte når

neste faggruppe laster ned modellen. Dette skjer fordi filformatet er ikke programmert til å kunne

lese/tolke og forklare hva de bestemte objektene heter i de forskjellige dataprogrammer og

språket som blir brukt av neste fagmann. Derfor har BuildingSMART utviklet en digital

21

dataordbok basert på ISO 12006-3 som skal bidra til at all data i BIM-modellen blir bevart.

Dataordboken kalles International Framework for Dictionaries (IFD).

Figur 2.5.3: IFD-illustrasjon. Hentet fra buildingSmart Dataordbok (https://buildingsmart.no/hva-er-apenbim/bs-dataordbok), av buildingSmart, 2017, Oslo, buildingSmart. Opphavsrett 2017 fra buildingSmart.

Formålet med dataordboken, (IFD) er å tolke hva et objekt er og hvilke egenskaper det har.

Dataordboken er viktig for at informasjonen som er i modellen blir slik som den ble lagt inn

opprinnelig. Dataordboken blir utviklet og oppdatert av flere medlemsland, blant annet Norge. Et

eksempel på hva dataordboken gjør er at et objekts navn blir oversatt fra et språk til et annet,

der en” dør” på norsk oversettes til ”door-set” på engelsk, og ikke “door”, når man jobber med

en BIM modell. (Aass, 2015) Det behøver ikke være et annet språk, men heller annen data-

språk der objekter har forskjellig koding og navn.

I tillegg til IFC og IFD er det nødvendig med IDM, for at åpenBIM skal virke som den skal. IDM

står for Information Delivery Manual og kobler BIM til forretningsprosesser. Her beskrives

bakgrunnsinformasjonen som det er behov for i de ulike prosessene. IDM er et forsøk på

standardisering av informasjonen basert på åpenBIM slik at det alltid kan forbedres og

informasjonen er tilgjengelig. (Hjelseth, forelesning Byggeprosess 2018)

2.6 Level of Development

Uttrykket Level of Development (LOD) betegner hvor detaljert BIM-modellen av prosjektet er og

er utviklet av The American Institute of Architects (AIA). Level of Development Specification ble

utviklet av BIMForum fra 2011 av og angir presist hvor mye informasjon som skal finnes i den

aktuelle modellen. (BIMForum, 2017a) Dette skal bidra til at alle brukere av en BIM-modell vet

22

hvor pålitelig modellen er, hva den skal kunne brukes til og hva som er nødvendig å legge til av

informasjon på neste nivå.

Følgende definisjoner er fra LOD Spec 2017 part 1 (BIMForum, 2017b) (etter egen

oversettelse):

LOD 100 er det enkleste nivået. Det viser bare en idé, ikke en presis gjengivelse av hverken

form eller størrelse. LOD 100 kan se slik ut:

Figur 2.6.1: LOD 100-illustrasjon. Hentet fra LEVEL OF DEVELOPMENT SPECIFICATION PART I

(http://bimforum.org/wp-content/uploads/2017/11/LOD-Spec-2017-Part-I-2017-11-07-1.pdf, s.15), av

BIMForum, 2017, USA, BIMForum. Opphavsrett 2017 fra BIMForum.

LOD 200 viser et bedre estimat av form og størrelse på elementer, samt mengder, plassering

og orientering. Modellen er fremdeles bare på skissestadiet og elementer er ikke nødvendigvis

spesifisert, de kan være bare for å vise det omtrentlige volumet på noe som skal legges til

senere. Veidekke gjør de første kalkulasjonene på dette stadiet. (Veidekke, forelesning

Byggeprosess 2018) LOD 200 kan se slik ut:

23

Figur 2.6.2: LOD 200-illustrasjon. Hentet fra LEVEL OF DEVELOPMENT SPECIFICATION PART I

(http://bimforum.org/wp-content/uploads/2017/11/LOD-Spec-2017-Part-I-2017-11-07-1.pdf, s.15), av

BIMForum, 2017, USA, BIMForum. Opphavsrett 2017 fra BIMForum.

LOD 300 betyr at modellen viser mengder, størrelser, form, plassering og orientering med et

slikt presisjonsnivå at mål kan hentes ut av modellen uten at man trenger ytterligere informasjon

fra notater etc.

LOD 350 viser deler av elementer, med opplegg og forbindelser mellom ulike elementer o.l.

Modellen viser mengder, størrelser, form, plassering og orientering med et slikt presisjonsnivå

at mål kan hentes ut av modellen uten at man trenger ytterligere informasjon fra notater.

LOD 400 innebærer at elementer er modellert så presist at de kan produseres på grunnlag av

mål fra modellen. Her vil modellen inneholde fullstendig informasjon om plassering, orientering,

form, størrelse og mengder.

LOD 500 beskrives som modellen som bekreftet på byggeplass, med eventuelle endringer

underveis, ikke nødvendigvis mer detaljert enn LOD 400. Gruppen forstår det slik at dette er en

digital tvilling.

24

Figur: 2.6.3: LOD 200-400 illustrasjon. Hentet fra Level of Development - LOD - as a Lifecycle BIM tool (http://blog.areo.io/level-of-development/), av Areo Blog, 2016, Areo Blog. Opphavsrett 2016 fra Areo Blog.

Det spesifiseres i forklaringen at hele modellen ikke kan betegnes med et høyere LOD-nivå enn

de enkelte delene, for eksempel kan ikke bygningsmodellen angis som LOD 300 dersom

enkelte indre elementer bare er på LOD 200-nivå. (BIMForum, 2017a)

25

3 Metode

Ved valg av metoder har gruppen sett på forskjellig informasjon om hvilken metode som er mest

hensiktsmessig. De typiske metodene er kvalitative og kvantitative metoder. Videre finnes det

blandede metoder, case studier, litteraturstudie og Research by Design.

3.1 Drøfting av metoder

Under studiet av hvilken metode(r) som passet denne oppgaven best var gruppen innom

beskrivelse av de nevnte metodene over. Kvantitative og kvalitative metoder er de mest brukte

og kjente metodene hvor det henholdsvis er tall og målbar data og dybdekunnskap som

undersøkes (Store Norske Leksikon, 2015, 2017b)

Ved kvantitative metoder ser man på store datamengder for å kunne trekke konklusjoner ut fra

en forhåndsdefinert hypotese. Da ender man typisk opp med statistikk eller grafer som

illustrerer svaret man får. I motsatt ende har man kvalitative metoder som heller går i dybden på

enkeltindivider i form av for eksempel intervjuer hvor det fremkommer mer informasjon om

temaene som det ønskes kunnskap om. (Store Norske Leksikon, 2015, 2017b)

I mange tilfeller er det mer hensiktsmessig med en blanding av kvalitativ og kvantitativ metode,

hvor man først har intervjuet enkeltindivider for å kunne se trender som man kan forme om til

nye teorier og hypoteser som man så tester i kvantitative studier. (Store Norske Leksikon, 2015,

2017b)

Case studier brukes når man grundig analyserer en enkel enhet for å kunne danne et grunnlag

for videre sammenligning med tilsvarende enheter for å kunne danne en konklusjon (Store

Norske Leksikon, 2018a) Litteraturstudie er en oversikt over den litteraturen som er tilgjengelig

under det aktuelle temaet som skrives. Da skriver man systematisk om de forskjellige tekstene

og gjør en grundig sammenligning for å komme frem til konklusjonen (Ann-Karina Lassen,

forelesning om Vitenskapelig rapportskriving 2018). Research by Design gjør det samme, men

diskusjonen og del konklusjonen er underveis og ikke på slutten som i litteraturstudie (Ann-

Karina Lassen, forelesning om Vitenskapelig rapportskriving 2018).

26

3.2 Valgt metode

Gruppen vil benytte en blandet metode i oppgaven, både beregninger av kostnader fra et case,

sammenligne vårt case med gjennomsnittstall fra bransjen, lese tidligere teori på området, samt

gjøre intervjuer med ressurspersoner for å lage et verktøy som kan brukes i senere prosjekter.

Med utgangspunkt i erfaringstall fra BetonmastHæhre Boligbygg AS’ prosjekt på Økern,

utarbeides det en modell der prosjektleder enkelt kan legge inn størrelsen på prosjektet og

kvalitet på ulike deler av bygningen og få ut en estimert totalkostnad. For å sikre at tallene er

representative kontrolleres de mot bransjegjennomsnittet, det vil si tall fra Norsk Prisbok. I

bearbeidingen av tallmaterialet og utarbeidelse av verktøyet brukes Excel, ettersom det gir god

oversikt, er fleksibelt å jobbe med og resultatet kan brukes av de aller fleste. Når verktøyet er

ferdig, testes det med tall eksportert fra en enkel BIM-modell i Solibri av Nybyen Økern basert

på BetonmastHæhre Boligbygg’s Revit modell og gruppens egne alternative BIM-modeller. Alle

detaljer i modellene fjernes for at den skal likne mer på det man ville ha jobbet med i tidlig fase.

3.3 Reliabilitet og validitet

Reliabilitet handler om hvorvidt resultatene av en undersøkelse er til å stole på, om de er

nøyaktige og pålitelige nok. Validitet handler om hvorvidt dataene viser det de er ment å vise.

(Grenness, 2012) Dette er avgjørende for verdien av det arbeidet som er gjort, om leseren kan

regne med at det som forfatteren påstår virkelig stemmer. Grenness sier det slik: “Reliabilitet er

en nødvendig, men ikke tilstrekkelig, forutsetning for validitet.” Det betyr at resultatene i seg selv

må være korrekte, og samtidig at tolkningen av deres betydning må være riktig.

Gruppens data viser de reelle kostnadene for prosjektet Nybyen Økern frem til dags dato samt

beregnede kostnader frem til avslutning av prosjektet, men om de kan antas å stemme for

andre, fremtidige prosjekter, er ikke like sikkert. Kostnadene for ulike materialer/elementer og

ulike faggruppers arbeid vil variere, noen ganger i samme tempo, andre ganger helt uavhengig

av hverandre. Det gjør at resultatene må tolkes med forsiktighet. Ved bruk av kalkyleverktøyet

må den enkelte bruker vurdere behov for justeringer av utgangspris og faktorer.

27

3.4 Generalisering

Generalisering, eller ekstern validitet, handler om hvorvidt resultatene av undersøkelsen er

representative for andre. Maksimering av intern validitet (nytte for BetonmastHæhre Boligbyggs

prosjektledere), kan ifølge Grenness gjøre det vanskeligere å generalisere resultatet til andre.

(Grenness, 2012)

For denne oppgaven veier nytteverdien for BetonmastHæhre Boligbygg tyngre enn nytteverdi

for eventuelle andre brukere, og gruppen har derfor valgt å maksimere den interne validiteten

på noe bekostning av den eksterne. Kostnadene ved Nybyen Økern er ikke representativ for

hele bransjen, selv om de kanskje er representative for andre store entreprenører på det

sentrale østlandsområdet. Norsk Prisbok er heller ikke nødvendigvis representativ for hele

bransjen, men speiler formodentlig gjennomsnittet i landet noe bedre.

3.5 Kildekritikk

Prosjektet Nybyen Økern er ikke ferdig før året etter at denne oppgaven skrives. Det hefter

derfor noe usikkerhet ved tallene. Ved uforutsette forsinkelser, økninger i timepriser, ulykker etc

kan kostnadene øke. Imidlertid er avtalene med ulike leverandører i utgangspunktet fastsatt for

hele prosjektet, og risikoen for store uforutsette økninger er dermed redusert så mye som mulig.

Andre mulige feilkilder er at utgifter kan være ført på feil post, eller at gruppen har gjort

manuelle tastefeil ved uthenting og bearbeiding av data fra BetonmastHæhre Boligbyggs

regnskaper.

Kvaliteten på kostnadstallene fra Norsk Prisbok (NPB) er avhengig av de bedriftene som

rapporterer inn, og det kan være skjulte feilkilder der. Det må imidlertid legges til grunn at NPB

er kvalitetssikret av utgiver og at eventuelle feil sannsynligvis er uvesentlige for totalkostnaden

for et byggeprosjekt.

28

4 Case og bransjetall

Oppgaven bruker prosjektet Nybyen Økern som case og grunnlag for utarbeidelse av

kalkyleverktøyet. Gruppen har videre tilgang på andre bransjetall i form av Norsk Prisbok og

eventuelle andre BetonmastHæhre Boligbygg AS prosjekter.

4.1 Prosjektering og kalkulasjon i BetonmastHæhre Boligbygg

I dette underkapitlet beskrives det hvordan BetonmastHæhre Boligbygg jobber med

byggeprosjekter i tidligfase og hvordan de foretar kalkulasjon. Gruppen fikk informasjon om

dette i intervjuer med prosjekteringsleder Knut Aarskog og prosjektutvikler og kalkulatør Tollef

Hovig. Følgende er dermed basert på muntlig samtale og det oppgis derfor ikke skriftlige

referanser for informasjonen som siteres her.

4.1.1 Prosjektering i tidligfase

Gruppen hadde et møte med prosjekteringsleder Knut Aarskog for å få mer informasjon om

hvordan BetonmastHæhre Boligbygg jobber med prosjektering.

I tidligfase snakker prosjekteringslederen mye med prosjektutvikler/kalkulatør om økonomien i

prosjektet. Der Aarskog ser at det er spesielle ting som kommer opp i prosjekteringen, tar han

det opp med kalkulatør. Når de starter opp prosjektet, vet de hva prisen skal være, men ikke

hva de skal levere. Byggherre leverer en funksjonsbeskrivelse med programmering,

gjennomsnittlig leilighetsstørrelse, takplan, utomhusområde, og fordeling mellom to-roms, tre-

roms og fire-roms leiligheter. Det kan avvikes noe, men det er det byggherre ønsker for å få

mest mulig igjen for tomten. I Oslo er det ofte kommunen som setter krav til

leilighetssammensetning. Myndighetene setter en ytre ramme, så setter byggherre sine krav

innenfor den rammen. Plan- og Bygningsetaten er viktige for utbyggere i Oslo, og det avholdes

forhåndskonferanser for å avklare muligheter og begrensninger før prosessen går videre. Dette

varierer veldig fra kommune og til kommune, og de mindre kommunene har ofte ikke like god

kontroll på regelverket.

Det er svært mange hensyn som må tas i betraktning så tidlig som mulig i et byggeprosjekt.

Lover og forskrifter, som TEK17 og lokale forskrifter, samt NBI-blader legger mange føringer.

29

Biler blir stadig bredere, så parkeringsplassene må bli større og større. Det kreves nå 0,65

plasser til elbillading per leilighet.

Hvor mye man vet om prosjektet når man starter opp avhenger av kontraktsform.

BetonmastHæhre Boligbygg har egen prosjekteringsavdeling, det gjør at arbeidet blir

annerledes enn i selskaper der prosjekteringen gjøres utenfor entreprenør. Fordelen med å ha

det internt er ifølge Aarskog at de ulike fagene ses mer i sammenheng. Da kan man for

eksempel unngå ventilasjonsrør på kryss og tvers mellom etasjer og liknende problemer.

Prosjekteringsleder lager en ansvarsmatrise som fordeler ansvar mellom de ulike fagene, slik at

alle vet hvor grensesnittene går og ikke noen sitter og gjør det samme, eller at ulike elementer

kolliderer med hverandre.

Arkitektene er hoveddriverne i prosessen i denne fasen, og lager de styrende dokumentene.

Innomhus er arkitektenes planer idealet for hvordan det skal bli. De legger planer for

romløsninger, tilgjengelighet, døråpninger etc. Når arkitektene begynner å jobbe, vet de ikke

helt hvor mye penger de kan bruke, det er prosjekteringsleder som har kontroll på det. De har

ofte et referansebygg som legger føringer for kvaliteter og hva elementene skal koste. Kvaliteter

og størrelser på for eksempel balkonger ligger inne. Referansebygget betyr mye. Når noe

kommer til, for eksempel når byggherre ønsker teglstein på fasader, kommer den kostnaden i

tillegg. Arkitektene har ansvaret for det som bygges og må stå inne for at alle forskrifter og

reguleringer følges.

Hvis det er store ting som må gjøres om igjen, koster det mye. Byggherre kan noen ganger

være litt uklar, prosjekterende velger en løsning, og så må det endres etterpå. Det er gjerne en

fastpris på rammesøknadsutvikling som er utenom den endelige kontrakten med byggherre. Så

kommer kommunene inn og behandler. Deretter går prosjekteringsleder til byggherre igjen og

avtaler startdato, sluttdato og overlevering.

Hvis det blir økte kostnader på grunn av forurensning, er det ofte byggherres ansvar.

Geoteknisk rapport med grunnundersøkelser og boring til fjell er viktig. Entreprenørselskapet og

de prosjekterende må vite hvor langt det må peles til fjell. Det prøvebores gjerne der de vet at

det kommer store laster ned, der det må være fundament. Boligprosjektet Lillohøyden i Nydalen

er et eksempel på et bygg hvor de måtte pele 20 meter mer enn forventet. Hvert fundament

30

trenger 2-4 peler, det koster mye. Det avhenger av avtalen om det går på entreprenør eller

byggherres budsjett. Og så kommer det an på forholdet til byggherre og størrelse på prosjektet

om man følger avtalen slavisk eller om det er slingringsmonn.

Mengder kommer inn senere, men arealene har man fra tidligfase. Totalarealet fordelt på BRAs

bør ligge rundt 0,8. Man vet hva prisen man får per kvadratmeter BRAs blir, så kan man regne

ut hvor mye man har til ulike deler. Trykket i byggemarkedet avgjør priser på for eksempel

betongelementer, det kan svinge mye.

BetonmastHæhre bruker underleverandører på VVS og elektro. Anbud innhentes i detaljfasen.

Prosjektutvikler/kalkulatør er en viktig premissgiver gjennom hele prosessen. Han lager en

tidligstudie med en grov BIM-modell, basert på byggherres krav og reguleringer, som de tar

utgangspunkt i for å få oversikt over arealene. Det legger noen føringer overfor arkitekten som

noen ganger gir konflikt. Det krever respekt for de ulike fagene, erkjennelsen av at alle kan noe

som de andre ikke kan. Det er billigst å bygge firkantede klosser, men mange byggherrer

ønsker ifølge Aarskog også å bygge noe de tror samfunnet er best tjent med og å kunne være

stolte av byggene de har jobbet med.

4.1.2 Kalkulasjon i BetonmastHæhre Boligbygg

For å gå mer i dybden på hvordan BetonmastHæhre Boligbygg gjør kalkulasjon og få råd om

hvordan gruppen bør gå frem hadde vi et møte med prosjektutvikler Tollef Hovig 26.01.2018.

Hovig har jobbet med kalkulasjon i 40 år og samlet inn store mengder data om priser og

prisutvikling. Han kalkulerer betong og tømmer selv, mens andre utgiftsposter sendes ut til

kalkulasjon hos ulike underentreprenører for å undersøke prisnivået i markedet. Deretter vil det i

noen tilfeller være en anbudsrunde, i andre tilfeller er leverandør valgt på forhånd. Hovig regner

på alle tilbud BMHE Boligbygg gir, og kontrollerer konsernets tilbud i hele landet.

Kunnskapen Hovig sitter med starter med veldig detaljert informasjon, som kan legges sammen

til overordnede samleposter og brytes ned igjen etter behov. For å lage en god kalkyle må en ha

detaljert kunnskap om priser og hvor lang tid de ulike arbeidsoperasjonene tar. Så settes det

sammen i en kalkylelinje i programmet Byggoffice. Byggoffice er et kalkulasjonsverktøy som

31

produseres av Norconsult og er mye brukt i bransjen. I ByggOffice finnes ingen tall i

utgangspunktet, det er bare en struktur der firmaet selv kan legge inn tall som samles til en

databank. Kalkulasjonsnøkkelen til Holte har derimot tall som de har samlet inn, med mulighet

for å legge inn egne tall der brukeren ønsker det.

BetonmastHæhre Boligbygg (heretter BMHE) har sin egen databank med egne erfaringstall, slik

alle aktører i bransjen har, og bruker ByggOffice i kombinasjon med egenutviklede Excel-

regneark. Hovig mener det er flere årsaker til at både systemene og databasene regnes som

forretningshemmeligheter. Han mener at kalkyler er lokale, ettersom underentreprenører ofte

opererer i et begrenset område, og hver tomt er unik. En annen faktor er at alle vil beskytte sitt

eget, som de har brukt mye ressurser på å samle inn og bearbeide. Det kommer også av en

frykt for at noen som får tak i tallene tar dem ut av sammenhengen og bruker dem feil. Da får

man feil kalkyle. Derfor vil folk passe på sine data for å sikre at de brukes som de skal.

Bruk av standardene

Ifølge Hovig passer ikke Norsk Standard helt til virkeligheten, og det er ikke så lett å få det til å

passe, derfor lager de som driver med kalkyler sine egne systemer. Det er veldig mange som

lager systemer for beregning, men så blir dette borte når de bytter kontor eller jobb, og så må

det finnes opp et nytt system av den neste som får jobben. Hovig bruker både NS 3450 og 3451

og strukturerer dem om slik at de passer til BMHEs budsjetter. Bygningsdelstabellen, NS4351

er den viktigste i tidligfase.

Lønnstariffene for fagarbeidere har sammenlagte priser som passer i strukturen til ByggOffice,

og Hovig har derfor valgt å ta utgangspunkt i dem. De er koblet mot kalkylelinjer som han har

sortert etter faginndelingen i NS 3420. Fellesforbundets tariffer angir også forventet tidsbruk for

ulike arbeidsoppgaver. (Fellesforbundet, 2017)

Hovig har en databank for materialer delt inn i ressursgrupper tilpasset dette. Når produksjon er

gjennomført, kontrollerer han sine kalkyletall mot de faktiske kostnadene. Han ser på om det

gikk som planlagt, og hvis det ikke gjorde det, hvorfor var det feil? Var kalkulasjonen feil eller ble

det gjort feil i utførelsen? Så justerer han tallene sine etter det for å kunne bruke dem til

fremtidige prosjekter.

32

Inndeling av kalkylene

Byggekostnadene er i Hovigs system samlet i kalkylelinjer, deretter poster og elementer. Over

det igjen ligger det et system som han bruker konsekvent. Hovig kalkulerer alltid rigg og drift for

seg selv i egen kalkyle, fordi det gjøres for flere hus samtidig. Parkeringskjeller kalkuleres også

atskilt fra husene over bakken. Ellers kalkuleres husene for seg. Alt under mark er spesielt, fordi

grunnforholdene varierer veldig fra tomt til tomt, mens hus over mark er veldig sammenlignbare

størrelser. Målet er å ha et system som fungerer gang etter gang for ulike bygg.

Rigg og drift, parkeringskjeller, utomhus og hus over mark er de fire hovedinndelingene i

BMHEs kalkyler. Elementkalkylen er lagt opp etter Bygningsdelstabellen; NS3451. Hovig

krysskobler standardene, bruker BDT som retningslinje og så genereres fagkodene og

kontoplanen automatisk.

En vegg består f.eks. av gipsplater, bindingsverk, isolasjon etc. Hvert materiale er en post som

sammen utgjør elementet vegg. Slike elementer er gruppert for ulike bygningsdeler, typer bygg

etc.

Viktige faktorer for byggekostnaden

Hovig fører statistikk over geometriske former på boligblokker, fordi han ser det som avgjørende

for prisen. Hvis geometrien er dårlig tegnet, er det umulig å produsere billig mener han. Han ser

på blant annet yttervegg over mark i forhold til areal i BRAs. BMHE Boligbygg bruker vanligvis

BRAs som mål, for andre bygningstyper brukes andre arealmål. Hovig regner med en faktor på

1,07 hvis han regner om fra BRA til BTA, derfor har gruppen valgt å bruke det samme

forholdstallet i våre beregninger.

Hovig deler inn i tre forskjellige blokktyper: Oppgangsblokk med innvendige trappeløp,

punktblokk, og svalgangsblokk. De har ulike geometriske egenskaper. Det er en viktig

komponent av regnestykket. Antall m2 innervegger er nesten alltid det samme i forhold til

arealet. Det er begrenset hvor mye variasjon det er i leilighetsstørrelser og innhold. Derfor er det

den utvendige geometrien som avgjør.

33

Prisen på yttervegger er ifølge Hovig en funksjon av geometrien og materialene.

Midtkorridorblokker har en tredel mer areal per yttervegg enn svalgangsbygg. Mye yttervegg per

m2 salgbart areal påvirker prisen. Dette søker gruppen å ta hensyn til ved utarbeidelsen av

kalkyleverktøyet gjennom bruk av en faktor for ytterveggareal.

Hovig beregner YOM - yttervegg over mark basert på omkrets og høyde av bygningen. Han

regner med at 74 % vanligvis er klimavegg, 26 % er vinduer og ytterdører. Hvis det er veldig

mye glass på tegningene, må det justeres, men det er vanligvis standard, forklarer han.

Han beregner også IOM - innervegger over mark, som fordeles slik: Trapp/heissjakt er 15 %.

Leilighetsskillevegger betong er 33 %. Gruppen antar at de resterende 52 % fordeles mellom

vegger internt i leilighetene og innvendige dører, hvorav vegger utgjør det største arealet.

Hvis bygget er smalt, under 12 m bredt, blir kostnadene til yttervegger høyere, forklarer Hovig.

Da blir det vanskelig å bygge rimelig. Hvis geometrien er fornuftig og antall leiligheter stemmer,

så kan det bygges raskt og rimelig. 24 m x 24 m er ideelt hvis man skal ha små blokker.

Tekniske sjakter må være store nok og ligge rasjonelt. Hvordan skillevegger og lignende løses,

har lite å si for totalkostnaden.

Kledning utgjør ifølge Hovig omtrent 3 % av totalkostnaden. Hvis man kan gjøre de resterende

97 % billig, så kan man godt bruke litt ekstra på kledning. Men arkitekten må velge hva de skal

bruke ekstra på, og kan ikke få alt de ønsker seg, sier han. Mur er det dyreste, deretter

teglstein. Arkitektene vil oftest ha dyr tegl, håndlaget, håndbrent etc. Billig tegl er vanligvis mer

aktuelt i BMHE Boligbyggs prosjekter.

Når det gjelder parkeringskjeller, er også yttervegger det dyreste elementet. Man sparer derfor

ikke så mye på å kutte ned på arealet i kjelleren hvis veggarealet blir omtrent det samme.

Kvadratisk kjeller er mest effektivt. Andre faktorer som har stor betydning for pris er hvor mange

m2 bad det er, hvor mange m2 balkong i gjennomsnitt osv.

BIM i kalkylesammenheng

De fleste arkitektmodeller er dårlige og vanskelige å hente ut noe fra, ifølge Hovig. Han bruker

noen ganger programmet Geometra til å få ut informasjon om mengder. BMHE Boligbygg får

vanligvis inn en PDF med plantegninger fra arkitekt, med mindre det er deres egen

34

prosjekteringsavdeling som tegner selv. Ved hjelp av Geometra kan de beregne mengder av for

eksempel betong i prosjektet. Det tar imidlertid lang tid og krever mye manuelt arbeid. I

programmet Solibri kan de hente ut informasjon fra BIM-modeller. Det som er vanskelig er å få

omkretsen av dører og vinduer riktig. Hovig jobber derfor sammen med Symmetri, firmaet som

leverer Solibri, med å forbedre egenskapene til programmet.

Solibri genererer en PDF av arkitektprogrammer. Arkitekten jobber i for eksempel Revit, som

konverteres til en IFC-fil som kan leses av Solibri, som igjen lager en PDF. PDF-en inneholder

da masse opplysninger. Solibri Viewer er gratis og kan lastes ned fra nettet.

Hovig mener det går omtrent like raskt å tegne opp bygget i Revit selv basert på PDF-tegning,

som det gjør å beregne mengder i Geometra, så noen ganger gjør de det i stedet. Strukturen i

Revit er ifølge Hovig ikke så godt egnet til å hente ut mengder, derfor må man ty til andre

programmer og metoder for å generere data som kan brukes i kalkyler.

4.2 Nybyen Økern

I dette underkapitlet beskrives prosjektet Nybyen Økern, som bygges av BetonmastHæhre

Boligbygg AS for Selvaag Bolig ASA. Det er gruppens referanseprosjekt i kalkyleverktøyet, og

byggeleder der er ekstern veileder for bacheloroppgaven. En av forfatterne har jobbet deltid

med dette prosjektet siden byggestart og er derfor brukt som kilde i denne rapporten.

4.2.1 Om byggeprosjektet

Nybyen Økern er et boligprosjekt som er under bygging på Økern i Oslo på den gamle BAMA-

tomten. Byggherre er Selvaag Bolig AS og BetonmastHæhre Boligbygg AS (heretter BMHE) er

totalentreprenør. BMHE fikk oppdraget i september 2014 og selve byggearbeidet ble påbegynt

sommeren 2015. (Mandt, 2018).

BMHE har egne tømmer- og betongarbeidere, noe som gjør at mye av produksjonen foregår i

eget selskap. Dette vises også i prosjektledelsen på byggeplassen, man har to arbeidsledere i

henholdsvis betong og tømmer som følger opp de fagene som grupperes under det. Videre er

det andre arbeidsledere som følger opp grunn og småfag. (Mandt, 2018).

35

BMHE har egen prosjekteringsavdeling som har stått for prosjekteringen og tegningen av

prosjektet. I egen stab har BMHE ARK, LARK, RIB og RIBfy, samt kompetansen til å bistå med

regulering, rammesøknadsprosessen, midlertidig og ferdig brukstillatelse. Dette gjør at BMHE

har muligheten til å bistå byggherren helt fra tidlig stadium til kundene flytter inn.

Dette igjen har en påvirkning på hvordan man regner på kalkylene, da entreprenøren ikke får et

nærmest ferdig prosjekt fra byggherren, men er med på å utvikle det sammen med byggherren

og kan komme med innspill på produkter og forslag på en andre måter å gjøre ting på. (Mandt,

2018).

De fagene som BMHE ikke har i egen stab er hentet inn fra eksterne firmaer. Som regel er det

elektroentreprenøren som velger RIE, og ventilasjon- og rørleggerentreprenørene som velger

RIV. De har som regel firmaer de jobber tett med og som kjenner deres produkter og måte å

arbeide på. (Mandt, 2018).

Totalt har prosjektet en BRA på 34 603 m2, som kan omregnes til ca 37 000 m2 BTA, og består

av 403 leiligheter fordelt på seks bygninger, med felles parkeringskjeller, en barnehage,

legekontor og uteområder. I søndre del er leilighetene allerede overlevert til kjøper, nordre del

er planlagt ferdigstilt i andre kvartal 2019. (Mandt, 2018).

Per i dag går prosjektet etter tidsplan og budsjett. Det legges stor vekt på å følge tidsplanene og

budsjettene under de forskjellige fagene. Dette blir forankret tidlig hos alle som er involvert. Det

er viktig både når det gjelder kontrakten med byggherren, som har kontraktsfestet

overleveringsdato, og økonomien på prosjektet og i firmaet. Det er mye penger å spare ved å

være effektive, men nøyaktige, samt å gjøre en operasjon kun èn gang istedenfor å måtte gå

tilbake og reparere eller utbedre. (Mandt, 2018).

Vedrørende budsjettet så setter prosjektleder opp en prognose for dekningsgrad (DG) ut fra

forventet budsjett, basert på innkjøpte fag. I løpet av prosjektets liv så kan budsjettene på de

forskjellige fagene gå opp og ned i henhold til tillegg og endringer som oppstår, men DG holdes

fast. (Mandt, 2018).

36

4.2.2 Om inndeling av budsjettet

Budsjettet, som brukes av prosjektleder og bygger på den opprinnelige kalkylen, er inndelt både

etter NS3451 Bygningsdelstabellens kapitler og i poster tilpasset BetonmastHæhre Boligbyggs

drift ved hjelp av NS3453 Spesifikasjon av byggekostnader. Gruppen har fått tilgang til

prosjektleders egne budsjetter, og informasjonen her er basert på dem. Dette er brukt som

grunnlag for beregninger av faktorer i kalkyleverktøyet som er utarbeidet av gruppen.

Vedlagt i oppgaven som vedlegg C - Kostnadsfordeling, er alle postene som BMHE bruker

forklart i detalj. Der tar gruppen for seg de forskjellige kapitlene og underkapitlene med

tilhørende produksjonskoder. Det er produksjonskodene som forklarer hvilken faggruppe det er

snakk om og er basert på NS 3453 Spesifikasjon av byggekostnader. Dette gjør at det er enkelt

og følge dette opp i et budsjett som også er basert på NS 3453. Dermed kan kalkulasjon,

byggeplass og administrasjon følge opp hvor de forskjellige kostnadene blir plassert, slik at det

er en gjennomgående rød tråd gjennom hele prosessen. Det gjør det enklere å kunne dra nytte

av disse tallene på et senere tidspunkt, siden alt er sporbart og man ser lett hvor kostnadene

legger seg. (Mandt, 2018).

Diagrammet viser fordeling av budsjettet på de ulike kapitlene i Bygningsdelstabellen.

Figur 4.2.1: Diagram over inndeling av budsjett. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

37

Man ser her at Kapittel 2 Bygning er den klart største utgiften. Dette kapitlet er også det som er

mest direkte skalerbart basert på antall m2 og leiligheter, noe som er gunstig med tanke på

treffsikkerheten til kalkyleverktøyet.

Videre ser man at de andre kapitlene utgjør ca 40 % av totalkostnaden, hvor felleskostnader og

VVS er de klart “nest største” postene. Dette er logisk da ventilasjon og rørleggerarbeid er en

stor post på et prosjekt hvor det er mye areal og mange leiligheter som trenger rørføringer, samt

at det monteres en del aggregater for å kunne håndtere antall leiligheter.

Felleskostnader-posten er gjennomgående stor på prosjekter, da det er mye “hjelpemidler” som

skal være på plass på en byggeplass for å kunne få den til å gå rundt. Dette er en post mange

prosjekter/entreprenører sliter med å holde lav, og gjerne der de sprekker siden det i mange

tilfeller er dårlig planlagt hvordan byggeplassen skal se ut og man må inn med “brannslukking” i

form av ekstra mobilkraner, lifter, trucker, containere og utstyr for å få plassen til å gå rundt.

(Mandt, 2018).

For detaljert beskrivelse av hvert av kapitlene henvises det til vedlegg C - Kostnadsfordeling.

4.3 Bruk av tall fra Norsk Prisbok

For at verktøyet skal bli mer anvendelig har gruppen basert prisforskjellene mellom ulike

kvaliteter på 2017-tall fra Norsk Prisbok, som utgis av Norconsult Informasjonssystemer AS og

Bygganalyse AS. Disse tallene er innrapportert fra forskjellige aktører i byggebransjen og utgjør

et tilnærmet gjennomsnitt for bransjen. Fordelingen på ulike poster er noe annerledes i Norsk

Prisbok enn i BetonmastHæhre Boligbyggs budsjetter, men totalt sett bør kostnadene være

sammenlignbare.

For en boligblokk på syv etasjer, med plasstøp og felles, lukket garasjekjeller angir NPB en

byggekostnad på 24 440 kr per kvadratmeter for selve bygningen. Med utomhusarbeider blir

totalkostnaden 25 045 kr per kvadratmeter BTA. Omregnet til BRA for sammenligning med

NPB-tall gir det en kvadratmeterpris på tett oppunder 27 000 kr. Man ser at dette er høyere enn

BetonmastHæhre Boligbyggs tall, noe som reflekterer at dette er tall samlet inn fra mange

mindre entreprenører som har høyere kostnader per kvadratmeter. De store aktørene får

naturlig nok en lavere pris på innkjøp av materialer og prefabrikkerte elementer enn hva en

mindre aktør kan få.

38

Data fra Norsk Prisbok er brukt ved utarbeidelse av faktorverdier for de ulike parametrene i

regneverktøyet. Gruppen har tatt utgangspunkt i de oppgitte prisforskjeller mellom ulike

kvaliteter på materialer, overflater etc som angis i NPB.

4.4 Beregning av forventet prisøkning

For å få en realistisk kalkulasjon av fremtidige byggekostnader er det nødvendig å anslå den

sannsynlige kostnadsøkningen fra kalkylen lages og til arbeidet utføres og skal betales for. For

å kunne anslå denne økningen har gruppen sett på historiske tall over økning i byggekostnader

for de siste 20 år.

Tabell 4.4.1: Tabellen viser prosentvis økning i byggekostnader år for år fra 1998 til 2017 for boligblokker

beregnet med SSBs byggekostnadskalkulator fra januar det året til januar påfølgende år. Statistisk

Sentralbyrå (2018). Byggjekostnadsindeks for bustader Oslo: Statistisk Sentralbyrå.

1998 4,0 %

1999 2,8 %

2000 5,3 %

2001 3,6 %

2002 4,1 %

2003 2,3 %

2004 4,5 %

2005 3,5 %

2006 5,8 %

2007 6,4 %

2008 3,9 %

2009 1,2 %

39

2010 4,1 %

2011 3,3 %

2012 3,0 %

2013 2,5 %

2014 2,7 %

2015 1,9 %

2016 2,9 %

2017 3,1 %

Figur 4.4.1: Diagram over årlig prosentvis i byggekostnader for boligblokker. Statistisk Sentralbyrå (2018).

Byggjekostnadsindeks for bustader Oslo: Statistisk Sentralbyrå.

Stolpene viser prosentvis økning per år, mens den stiplede linjen viser utviklingen i prosentvis

økning gjennom perioden.

Man ser at byggekostnadene økte relativt mye de siste årene før finanskrisen slo inn, deretter

har den årlige økningen stort sett ligget på rundt 2-3 %.

40

Den totale økningen i perioden fra januar 1998 til desember 2017 er på 100,7 %, altså en

dobling i nominell byggekostnad. I samme periode hadde konsumprisindeksen en økning på

50,1 %. (Statistisk Sentralbyrå, 2018) Byggekostnadene har altså økt vesentlig mer enn det

generelle prisnivået i denne 20-årsperioden, og en må forsøke å ta stilling til hvorvidt økningen i

årene fremover vil bli like stor eller om veksten vil flate ut. Det er grunn til å tro at

byggekostnadene ikke kan fortsette å øke så mye raskere enn konsumprisindeksen over lang

tid, men det er vanskelig å spå når det vil ta slutt. Et konservativt estimat basert på disse tallene

gir en forventet økning i byggekostnad på rundt 3 % årlig, og gruppen velger å legge det til

grunn i vårt arbeide.

4.5 Produksjon og bruk av BIM-modeller

Gruppen har her jobbet med forskjellige enkle modeller hvor fokuset har vært BRA, BRAs og

YOM. Dette for å kunne ha et sammenligningsgrunnlag på de allerede eksisterende modellene

fra Nybyen Økern og de fire forskjellige scenarioene som gruppen lager selv. Gruppen erfarer at

det er relativt greit å lage blokkene med kun bygningsstruktur og at allerede der får man en del

informasjon som kan dras med videre i kostnadsestimatet for et byggeprosjekt. Allikevel ser

man at det å kunne eksportere data til Excel eller andre dataprogrammer er komplisert og

tidkrevende. Da er det som nevnt tidligere enklere å regne manuelt.

4.5.1 Bearbeiding av BetonmastHæhre Boligbyggs modell for

Nybyen Økern

Gruppen har brukt eksisterende Autodesk Revit modell og forsøkt å beregne kostnadene for

råbygget. Dette er gjort ved å fjerne alle vinduer, dører, balkonger og inventar slik at kun

råbygget står igjen, og gjøre beregningene derfra. Dermed har man et utgangspunkt for

beregning som har en liknende detaljeringsgrad som de modellene verktøyet er ment å brukes

til. Det er blitt benyttet samme metode til å beregne kostnadene her som det ble gjort for de

alternative konseptene.

41

Figur 4.5.1: Eksisterende modell “HUS C”. Hentet fra Nybyen Økern (byggnet.no), av BetonmastHæhre

Boligbygg AS, 2017, Oslo, BetonmastHæhre Boligbygg AS. Opphavsrett 2017 fra BetonmastHæhre

Boligbygg AS. Modellen er bearbeidet av forfatterne av denne oppgaven.

Det eksisterende bygget (Hus C) på åtte etasjer har en BRA på ca. 8660 m2. Modellen gruppen

jobber med er ikke lenger i LOD 400/500, men nærmere LOD 200 etter å ha fjernet visse

elementer. Dette har gruppen gjort for enkelhets skyld slik at modellen kan sammenlignes med

de alternative konseptene uten å måtte modellere like detaljert i tillegg ønsker gruppen å få

modellen til å ligne på de skissene fra tidlig prosjekteringsfase. Informasjon gruppen har hentet

fra modellen er blitt brukt til sammenligning mellom denne og de andre alternative modellene.

4.5.2 Alternative konsepter

Gruppen har forsøkt å teste ut forskjellige konsepter for å undersøke om forskjellig byggeplan

og geometri gir større eller mindre kostnader. Ved bruk av Autodesk Revit har gruppen

modellert noen enkle modeller slik at det kan undersøkes om det er mulig å beregne hvordan

geometrien påvirker kostnadene ved hjelp av kalkyleverktøyet.

Ni punktblokker på 24 m x 24 m, hvorav to på seks etasjer og syv på syv etasjer gir også ca 35

000 m2 BRA. De to blokkene på seks etasjer har 1 728 m2 YOM, de syv blokkene på syv etasjer

har YOM på 2 016 m2. Det gir total YOM på 17 568 m2. YOM er dermed 53,2 % av BRAs.

Gruppen produserte en enkel modell i Revit for å se hva slags informasjon som var mulig å

hente ut fra den.

42

Figur 4.5.2: Alternativ konsept en, enkel modell av ni punktblokker med omtrent samme totalareal som

Nybyen Økern. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

Kalkulatør Tollef Hovig anbefalte 24 m x 24 m dersom man skal bygge punktblokker, ettersom

det skal være det som gir rom for gode planløsninger samtidig som det er kostnadsmessig

gunstig.

Figur 4.5.3: Alternativ konsept to, denne type geometri og form vil ifølge Hovig gi like store kostnader som

om bygget var kubeformet, men mindre salgbart areal. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

43

Figur 4.5.3 illustrerer et siste alternativ som gruppen ønsket å undersøke om kostnadene vil

være tilnærmet det samme om deler av bygget ser slik ut som figuren til høyre viser. Begge

blokkene er modellert med syv etasjer og i tillegg kjeller, slik at de ligner mest mulig på

punktblokkene. Blokken til høyre er 24 m x 24 m med et innsnitt på fire meter på hver av sidene,

hvilket gir YOM på 2 016 m2, samlet for hele prosjektet blir da YOM=17 568 m2, akkurat som de

tilsvarende blokkene uten innsnittet. Dersom man bygget ni blokker med samme antall etasjer

som konseptet uten innsnitt, ville det gitt en BRAs for hele prosjektet på 30 404 m2. Da blir YOM

57,8 % av BRAs.

Figur 4.5.4: alternativ konsept tre, her viser gruppen to forskjellige konsepter; tre blokker med mål på 15

m X 72 m og en blokk øverst til venstre på 15 m x 107 m. Til sammen utgjør de omtrent samme totalareal

som Nybyen Økern. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

Et alternativ er fire blokker på syv etasjer, hvorav tre er 15 m x 72 m og en er 15 m x 117 m. Det

gir BRA på ca 35 000 m2. De tre minste blokkene har YOM på 3654 m2, den største har YOM

på 5544 m2. Total YOM er da 16 506 m2. Estimert BRAs er 94,3 % av BRA, dvs 33 000 m2.

YOM er dermed ganske nøyaktig 50 % av BRAs. Det vil dermed antagelig være det mest

prisgunstige alternativet å bygge av disse tre konseptene, dersom alle andre faktorer er like.

4.6 Definisjon av parameterne

Kvaliteten og hvordan en bygning skal se ut blir etablert ut fra en kravspesifikasjon

(“kravspekk/spekk”) som byggherren utarbeider. Dette er en spesifikasjon som beskriver

44

bygget, og her blir NS 3451 brukt aktivt, da man deler inn de forskjellige bygningselementene i

henhold til kapitlene fra NS 3451. Da vet alle parter hva som beskrives og hva som skal prises.

(Mandt, 2018).

Kontraktssummen skal reflektere kravspesifikasjonen, det er det entreprenøren har å bygge for

slik at bygget blir seende ut slik det er beskrevet. Hvis byggherren ønsker oppgraderinger

utover hva som står i kravspesifikasjonen så blir dette utgifter utover kontrakten som

byggherren må betale for. Det er viktig å merke seg at disse endringene/oppgraderingene må

være godkjent av byggherren før entreprenøren utfører endringene/oppgraderingene. Grunnen

for dette er at entreprenørene ikke kan komme i ettertid og kreve betaling for noe byggherren

ikke har bestilt. Derfor er det viktig å gjøre seg kjent med kravspesifikasjonen slik at man vet

hva man skal levere av kvalitet og utførelse på bygget. (Tryti, 2013)

Det er tidligere beskrevet hvordan de forskjellige NS-ene legger premisser og grunnlag for

hvordan man beskriver, kalkulerer og regner på bygg. Videre skriver gruppen om kvaliteten på

bygget i forhold til tre parametere som blir brukt i kalkulasjonsverktøyet som gruppen har

utarbeidet, som vist i vedlegg A. Disse parameterne er utarbeidet av gruppen selv, etter råd fra

ekstern veileder. Dette er for å gjøre et komplisert regneark enklere å bruke ved å legge inn tall

som allerede er forhåndsetablert når det gjelder kvalitet og pris. Det er vanlig å forholde seg til

et referansebygg i begynnelsen av et prosjekt, for gruppens verktøy er Nybyen Økern brukt som

referansebygg.

Kvalitetsparameterne gruppen har utarbeidet er 1, 2 og 3, hvor 1 er meget bra kvalitet. 2 står for

bra kvalitet og 3 står for godkjent kvalitet i henhold til funksjonskravene. Videre etablerer

gruppen egne omregningsfaktorer ganget opp med grunnprisen som kobles opp mot

parameterne. Dette er for å lage et enkelt system som hensyntar kvalitet opp mot pris og som

enkelt regner ut en RS kostnad som kan brukes til å kalkulere hva bygget vil koste.

Parameter 1, som står for meget bra kvalitet/økt kostnad, vil ha en prisfaktor på for eksempel

0,01.

Parameter 2, som står for bra kvalitet/standardverdi, vil ha en prisfaktor på 0,00 da det er

gjennomsnitts kvalitet som verktøyet baserer seg på.

Parameter 3, som står for godkjent kvalitet/redusert kostnad, vil ha en prisfaktor på for

eksempel -0,05.

45

Parameter 3 oppfyller de tekniske forskriftene, mens de to andre parameterne har kvalitet/krav

utover forskriften.

Der det har vært hensiktsmessig har gruppen brukt data fra Norsk Prisbok for å finne

prosentmessig forskjell i kostnad mellom ulike kvaliteter. I andre tilfeller har ekstern veileder

Håvard Henriksen bidratt med informasjon om prisforskjeller.

I vedlegg B - Veiledning for kalkyleverktøyet har vi de forskjellige kapitlene som etablerer

kvalitetsparameterne gruppen bruker i kalkulasjonsverktøyet. Her vil gruppen beskrive hva som

inngår i parameterne 1, 2 og 3 ved å ta utgangspunkt i kapittel 1-8, fra NS 3451 og NS 3453,

som systemet blir basert på. Videre bruker gruppen kravspesifikasjonen som er utarbeidet for

Nybyen Økern. Selv om “alle” jobber ut fra de samme NS’ene kan kravspesifikasjonen se

forskjellig ut fra byggherre til byggherre.

Gruppen legger også til grunn at alle postene som blir beskrevet oppfyller gjeldende

myndighetskrav (Direktoratet for Byggkvalitet, 2017)

Under kommer det et lite utdrag fra vedlegget for at leser skal forstå hvordan veiledningen er

bygd opp.

Kapittel 1 - Felleskostnader

Generelt

Her legger byggherren generelle premisser for hvordan de ønsker det med tanke på

prosjektering, energimerking, FDV, søkeprosessen når det gjelder rammetillatelser, IG’er,

midlertidige brukstillatelser og ferdigattest. (Selvaag Bolig AS, 2014)

Denne posten er vanskelig å etablere som en kvalitet, dermed så vil denne posten i regnearket

være generell og heller basere seg på antall m2 ganget opp med kvadratmeterpris, dvs være

låst til parameter 2. Gruppen antar at de prosjekterende som regel arbeider på timer, og man vil

få en direkte kobling mellom antall kvadratmeter mot kvadratmeterpris. (Mandt, 2018).

Rigg og drift

Under rigg og drift-posten er det vanskelig å etablere en kvalitet, da man i utgangspunktet

ønsker billig og bra utstyr i kortest mulige perioder. Her er man også avhengig av hvilke avtaler

46

som ligger til grunn med forskjellige leverandører. Gruppen antar en direkte kobling mellom

antall m2 mot m2 pris her også, og setter det til den låste parameteren 2.

De største utgiftene under denne posten er lønn riggarbeider, stillaser, brakker og lager,

tårnkran og mobilkran.

Videre må man hensynta postene byggeheiser (alimak), teknisk anlegg (provstrøm), vern og

miljø (HMS), produserende anlegg (truck, lagercontainer og sagcontainer), fyring/oppvarming,

strømforbruk (provstrøm), vakthold, stikking (landmåling), byggrengjøring og avfallshåndtering.

(BetonmastHæhre Boligbygg AS, 2018)

Lønn for riggarbeider, stillaser og brakker og lager kan man koble direkte opp mot antall m2 da

det er en avhengighet mellom disse postene og antall m2. Dette er fordi entreprenør setter opp

stillas og brakker og lager ut fra hvor stort prosjektet er. Stillaset skal dekke hele bygget, med

fasader, gesimser og tak, samt adkomst for betong til vegger og dekker. Brakker og lager

skaleres også ut fra størrelsen på prosjektet. Lite prosjekt = antall brakker og lagring er

minimalt, ettersom det er behov for mindre arbeidskraft. Stort prosjekt = antall brakker og

lagring er stort, på grunn av at behovet for arbeidskraft er stort. Der kommer lønn til

riggarbeiderne inn, som man kan skalere i forhold til m2. (Mandt, 2018).

Tårnkran og mobilkran er litt vanskeligere å skalere i forhold til m2, da det er en del andre

faktorer som spiller inn, som hvordan tomten og byggene som skal etableres er utformet og

plassert. Dette spiller inn på hvor man kan plassere tårnkranene/mobilkranene og hvor mye opp

og nedrigg som er nødvendig i forhold til fremdriftsplanen. Gruppen velger likevel å se på dette

som en fast faktor for å kunne forenkle posten. (Mandt, 2018).

De videre postene som nevnt ovenfor velger gruppen også å se på som en fast faktor hvor

antall m2 mot m2 pris er gjeldende her også. Her er det også andre faktorer som kan spille inn,

som nevnt tidligere, hvordan tomta er utformet og hvordan byggene plasseres opp mot hvordan

fremdriftsplanen er.

Det henvises til vedlegg B kalt “Veileder for kalkyleverktøyet” for beskrivelse av de øvrige

parameterne som spesifiseres i kalkyleverktøyet.

47

4.7 Bruk av kalkyleverktøy

Kalkyleverktøyet TFKalk (TidligFaseKalkulasjon) består av et regneark (vedlegg A) der en

utgangspris basert på erfaringstall fra tidligere prosjekter multipliseres med ulike faktorer for å

finne tillegg eller fradrag i totalkostnaden dersom man velger å gå opp eller ned i standard på de

ulike delene av bygget.

Prosjektleder kan enten beholde utgangsprisen som er satt basert på Nybyen Økern, eller legge

inn en justert utgangspris dersom det er hensiktsmessig. Deretter velges kvalitet på de ulike

elementene. Parameter 2 tilsvarer utgangsprisen, parameter 3 er lavere kvalitet, men i henhold

til forskrifter og dermed rimeligere, mens parameter 1 er høyere kvalitet og pris. Ved valg av

parameter oppdateres regnearket automatisk med aktuell faktorverdi og prisøkning eller -

reduksjon. Byggherre kan dermed lett få et anslag over hvor mye det vil koste å gå opp i kvalitet

på for eksempel kledning, betong eller utomhusområde.

Faktorene er regnet ut med utgangspunkt i postens prosentandel av totalkostnaden for Nybyen

Økern og prisforskjell på de ulike kvalitetene i henhold til Norsk Prisbok.

For å kunne velge parameter henvises brukeren til veilederen, som er basert på underkapitlet

4.5 “Definisjon av parameterne” i denne rapporten.

48

5 Resultat

I dette kapitlet presenteres resultatene av beregningene som er gjort i kalkyleverktøyet TFKalk

for de ulike konseptene beskrevet i kapittel 4.5 under case og alternative konsepter. Det er

beregnet ulike priser på grunnlag av ulik beliggenhet og standard på modellene, for å teste og

vise hvordan kalkyleverktøyet kan fungere i praksis. For å gjøre det mest mulig realistisk og

grundig er det i enkelte tilfeller tatt utgangspunkt i reelle tomter og lagt ved kartutsnitt og

beskrivelser av området tomten ligger i.

Kalkyleverktøyet som er utviklet gir en pris per kvm BRAs, dermed må arealer oppgitt i BTA

omregnes før kalkulasjon. Caset Nybyen Økern har en BRAs på 89 % av BTA over mark,

gruppen har tatt utgangspunkt i det i beregning av BRAs for alternative konsepter.

5.1 Nybyen Økern

Når det gjelder Nybyen Økern, er det sett på det eksisterende bygget «Hus C» som har BRA på

ca. 8 660 m2. Her har gruppen valgt å prøve ut de tre forskjellige parameterne for å kunne se

hvor stor variasjon det er i pris mellom ulike kvaliteter i forhold til den prisen den har blitt bygd.

Vedlegg D viser at prisen for Hus C med standard kvalitet var på 238 970 080 NOK. Det er noe

avvik fra den nøyaktige prisen, men relativ nær er den. Forsøk med bruk av parameter 1 og 3

kan leses fra vedlegg E og F, gir totalpris for bygningen på 332 729 760 NOK og 155 730 400

NOK.

Figur 5.1.1: Pris på hus C. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

49

Man ser at prisen øker med ca. 100 000 000 NOK for hver av kvalitetsøkningene. De postene

som øker eller reduserer prisene mest er grunnarbeidet, og i tillegg fasade og bad.

5.2 Punktblokk på syv etasjer

Tabell 5.2.1: Eksempelet med ni punktblokker på syv etasjer ga følgende resultat ved eksport av data for

en av blokkene til Excel: Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

Floor Schedule

Area Description Family Volume

562 m² Floor 126.49 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

576 m² Floor 129.60 m³

Man får altså ut en tabell med antall kvadratmeter BTA per etasje samt formodentlig volumet av

gulv og vegger for gjeldende etasje. For å kunne bruke disse tallene i TFKalk må de åpenbart

bearbeides betraktelig. Med de dataverktøy gruppen har tilgjengelig går det raskere å beregne

areal på kalkulator enn via eksport fra Revit. Ved beregning av totalkostnad er arealet derfor

regnet for hånd.

576 kvm per etasje gir 4 032 m2 BTA over mark for en syv etasjers blokk, noe som gir BRAs på

3 598 m2. Hvis vi antar standard kvalitet og beliggenhet i Den åpne byen i Oslo, og samme

kvadratmeterpris som for Nybyen Økern gir det en total byggekostnad på 75 558 000 NOK og

pris for byggherre på 104 270 042 NOK, som vist i vedlegg G. Ved å gå opp i kvalitet på mange

av overflatene, øke størrelse på balkonger og liknende, samt å flytte prosjektet til Den tette byen

50

og beregne mer omfattende rive- og grunnarbeider øker kostnaden for byggherre til 119 701

733 NOK, som vist i vedlegg H. Man ser at enkelte poster øker vesentlig, mens andre gir mindre

utslag. Tetthet til andre bygg og fasade gir hver for seg kostnadsøkninger på over tre millioner,

mens eksempelvis gulv, himlinger, spunt og garasje gir små endringer i totalkostnaden.

Figur 5.2.1: Utklipp fra kalkyleverktøyet på syv etasjers blokk. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av

oppgaven.

51

Hvis blokken skulle bygges for seg, uten at den var en del av et større prosjekt, ville antakelig

kvadratmeterprisen bli høyere. Dette må prosjektleder vurdere for hvert prosjekt og legge inn i

feltet for kvadratmeterpris øverst i regnearket.

Figur 4.5.3 viser nesten samme punktblokk, men denne gangen med 4 meter innsnitt på et

hjørne. Ifølge Tollef Hovig vil dette koste omtrent like mye som om blokken var kubeformet, men

man får mindre salgbart areal igjen for pengene. Beregning av dette konseptet, som har BTA på

3 920 m2 og BRAs på 3 489 m2, med samme høye kvalitet, gir en totalkostnad for byggherre på

119 738 866 NOK. Dette beregningseksempelet vises i vedlegg I.

Figur 5.2.2: Pris for punktblokk. Opphavsrett 2018 fra forfatterne av oppgaven.

Den siste søylen viser altså bygget med færre salgbare kvadratmeter, og dermed antatt lavere

salgspris for byggherre. Man ser at beregnet pris i TFKalk stemmer godt overens med Hovigs

oppfatning om at mer komplisert geometri gir økt pris per salgbar kvadratmeter.

5.3 Lang og smal oppgangsblokk

Figur 4.5.4 viser et konsept med lange og smale blokker på seks etasjer. For dette konseptet

ser gruppen på fire blokker, tre av dem på 15 x 72 m og en på 15 x 117 m blokkene til sammen

gir en BRA som tilsvarer ca. det som er på Nybyen Økern. Her har gruppen en BRA på 34 965

m2. På samme måte som de andre tenkte konseptene og scenarioene er verktøyet TFKalk som

52

vist i vedlegg J blitt utfylt med forskjellige parametere som skal representere ulike valg, men i et

uspesifisert område i Oslo. Det er blitt brukt visse parametere som sier litt om blokkenes

beliggenhet. Det er forutsatt at grunnforholdene er gode og det kan bygges på uten å måtte

bruke spesielle løsninger. Dette medfører reduksjon i antall peler og spunt som skal brukes

under graving. I tillegg er det blitt brukt parameter 3 for «elv i nærheten» som betyr at tomten

ligger i et område med stor distanse til elv/sjø eller annen vannkilde som kan øke

byggekostnadene.

Om det skulle bygges etter det som vises i vedlegget J vil den totale byggekostnadene være på

ca. 155,5 millioner kroner. Her er det ønsket at blokkene skal bygges etter parameter 2 og 3,

med unntak av enkelte poster som har parameter 1. Slik holder kostnadene seg på samme nivå

eller lavere enn det som har blitt brukt på Nybyen Økern, og på denne måten vil det være en

god sammenlikning mellom konseptene. Det som er interessant her i forhold til Nybyen Økern

er at byggherre kan spare mye penger på en mer kostnadseffektiv geometri. Man vil også

kunne spare nærmere 9 millioner kroner på kun grunnarbeid om det skulle bygges etter de

grunnforholdene som er forutsatt. Videre har de resterende postene relativt lave kostnader, med

unntak av at det må settes av litt større andel av budsjettet til infrastrukturen og byggets form og

geometri.

Det er blitt sett på gjennomsnittlig pris per BRAs for dette konseptet og Hus C. Resultatet viser

at gjennomsnittlig pris per BRAs er 26 980 kroner for dette konseptet og 28 980 kroner for hus

C. Dette viser relativt stor differanse på nesten 2 000 kroner mellom dem og kan konkluderes

med at geometrien her påvirker prisen, og gjør at den kan enten svinge opp eller ned avhengig

av geometrien.

5.4 Sammenlikning mellom blokker på Bygdøy og Ryen

For å undersøke prisforskjellene ved bygging på ulike steder i Oslo har gruppen sett på to ulike

tomter, en på Ryen og en på Bygdøy, hvor demografien i området er svært ulik og det derfor vil

være hensiktsmessig for byggherre å bygge ganske ulike bygg.

Gruppen har valgt en tomt ved Ryen hvor det kan være ønskelig å bygge en boligblokk. Som

kartutsnittet under viser, er det i dag småhus i området. For denne beregningens skyld har vi

gått ut fra at de ikke er der, så det vil ikke være nødvendig å bruke penger på rivearbeid. Antatt

53

BTA på tomten er 5527 m2, noe som gir en beregnet BRAs på 4919 m2. Det bygges en 4

etasjers blokk med 0,7 parkeringsplasser til hver boenhet. Hver boenhet skal også ha 5 m2

boder utenfor leiligheten. I tillegg ville antagelig byggherre ønske at fasaden bygges til lavest

mulig pris. Ved Ryen er det ikke hensiktsmessig å bygge med topp kvalitet, det er mer fornuftig

med standard eller godkjent kvalitet, fordi kjøpere som er interessert i dette området ikke

kommer til å betale så mye penger for en bolig, og det er derfor gunstig med de valgte

parametrene som vedlegg K viser.

Grunnforholdene er stabile og har god bæreevne, som gjør at det ikke behov for sprengning.

Det trengs ikke peler for stabiliteten av bygget, ettersom massene er solide. Bygget skal bygges

etter godkjent kvalitet, men for noen av postene her er det valgt standard kvalitet, det vil si noe

bedre kvalitet enn det som er godkjent og mer likt prosjektet på Nybyen Økern.

De parameterne som gir størst økning i kostnader gjelder grunnmasse i byggeområdet.

Grunnforholdene ved Ryen er stabile og solide, og man kan spare 20,6 millioner kroner i forhold

til standard for disse postene. De andre parameterne som slår ut mest er fasade, boder,

geometri og kjøkken, derfor spares det også en del på disse postene.

Figur 5.4.1: Skjermbilde Røhrts vei 72 Oslo. Hentet fra Google Maps, av Google Inc., 2018, Oslo, Google

Inc. Opphavsrett 2018 fra Google Inc.

54

Figur 5.4.2: Skjermbilde Røhrts vei 72 Oslo. Hentet fra Planinnsyn, av Oslo PBE, 2018, Oslo, Oslo

kommune. Opphavsrett 2018 fra Oslo kommune.

Bygget på Ryen sammenlignes med en liknende tenkt blokk på fire etasjer som skal bygges på

en tom tomt ytterst på Bygdøy. Tomtearealet er det samme, 5757 m2, BTA settes til 5527 m2 og

BRAs til 4919 m2. Blokken skal holde tilnærmet samme standard som eksisterende bygg i

området. (Oslo kommune, 2018)

Vedlegg L viser parameterne som gruppen har satt inn, og som er satt i forhold til

grunnforholdene og området der det skal bygges. Bygdøy er et av områdene i Oslo der det

bygges med høy kvalitet og til høyere pris. Vedlegget viser enkelte poster som skiller seg svært

mye i pris fra blant annet prosjektet Nybyen Økern og ikke minst fra det tenkte prosjekt ved

Ryen.

Valget av tomten og dens beliggenhet har vært bevisst med ønske om prisforskjeller for

byggene. Siden tomten ligger nær sjøen, vil det kreve større sikkerhet og overvåkning av

grunnen under bygging og planlegging slik at man unngår uønskede situasjoner. Prosjektets

beliggenhet ved sjøen har gjort at denne posten blir en av de dyreste postene for prosjektet. Det

er også sett på grunnforholdene i området (Norges Geologiske Undersøkelse, 2018) og det

viser seg at grunnen er ikke den beste å bygge på, ettersom det er kalkstein og

forvitringsmateriale i grunnen. Det vil være behov for mer spunting, peler og sikring i forhold til

en tomt på mer stabil grunn slik det er for eksempel på det tenkte prosjektet på Ryen som

krever betydelig mindre spunting.

55

Videre har den tenkte byggherren for dette prosjektet hatt større fokus på det estetiske og derfor

valgt materialer og arbeidsmetoder som gjør at det på mange poster er valgt parameter 1,

dermed blir prisen høyere. Den totale prisen for dette prosjektet har landet på ca. 170 millioner

kroner og nærmere 60 millioner dyrere enn det tenkte prosjektet ved Ryen.

Figur 5.4.3: Skjermbilde Strømsborgveien 45M Oslo. Hentet fra Planinnsyn, av Oslo PBE, 2018, Oslo,

Oslo kommune. Opphavsrett 2018 fra Oslo kommune.

Figur 5.4.4: Skjermbilde Strømsborgveien 45M Oslo. Hentet fra Google Maps, av Google Inc., 2018,

Oslo, Google Inc. Opphavsrett 2018 fra Google Inc.

56

5.5 Tre punktblokker på 3 etasjer hver i Hamar

Gruppen ønsket å se på hvor relevant kalkyleverktøyet var utenfor Oslo. Mer spesifikt i Hamar i

Hedmark. Her har gruppen sett på en tomt i et boligområde i Strandvegen på Martodden, et

populært område i Hamar.

Figur 5.5.1: Skjermbilde Strandvegen, Hamar. Hentet fra Planinnsyn, av Hamar kommune, 2018, Hamar,

Hamar kommune. Opphavsrett 2018 fra Hamar kommune.

Figur 5.5.2: Skjermbilde Strandvegen, Martodden, Hamar. Hentet fra Planinnsyn, av Hamar kommune,

2018, Hamar, Hamar kommune. Opphavsrett 2018 fra Hamar kommune.

Bygningen som var på tomten er allerede ferdig revet av tidligere tomteeier, så det er ikke

aktuelt for prosjektet å beregne kostnader for rivearbeider. Total BRA for tomten er 4000 m2

som gir BYA på 4 280 m2. Videre blir BRA-S for prosjektet på 3 809 m2.

57

Det antas at det ikke er særlig utfordrende grunnarbeider på tomten, da det allerede var etablert

boliger der, men at det er litt fjell som må sprenges bort siden garasjen skal etableres under

mark. Tomten er flat for det meste med litt kupert terreng og man må grave ut for garasje. Det

bygges midt i Hamar sentrum og derfor ser man på det som den åpne byen i Oslo. Det er

allerede etablert infrastruktur i område på grunn av eksisterende bebyggelse, det er ikke mye

forurensing, men en del masser som må skiftes ut. Videre er det ikke særlig mye peling som må

på plass siden grunnen er fast etter en del masser er skiftet ut. Det settes ned spunt for å kunne

forhindre rasfare og påvirkning på nærliggende områder.

I garasjen er det standard utførelse og parkeringen følger kommunens reguleringer. Det er

klargjort for elbiler i henhold til gjeldende TEK.

Når det gjelder selve bygningen, er det meste standard med oppgradering av det som er synlig.

Bæresystemer er satt til elementer, da byggherren antagelig vil ønske rask fremdrift.

Videre er de andre parameterne satt til standard bortsett fra avfallssystemet. Der er det ønske

om avfallssug siden tomten er inne i et allerede etablert boligområde.

Den tenkte byggherren ønsker å ha et bra utomhusanlegg og har derfor valgt å oppgradere

denne delen. Resten av parameterne er satt som standard i henhold til dagens antagelser.

Tabell 5.5.1: 3 blokker med henholdsvis 3 etg. hver med takterrasse i 3 etg. Opphavsrett 2018 fra

forfatterne av oppgaven.

Etg Antall kvm BTA

1 etg 557 m2

2 etg 557 m2

3 etg 313 m2

Total m2 for 1 blokk 1 427 m2

Total m2 på alle blokker 4 281 m2

58

Byggene er ca 24 m x 23 m, noe som er en gunstig med tanke på utnytting av arealene som

nevnt tidligere i oppgaven. Hver av blokkene er ca 476 m2 per etasje som gir 1 427 m2 BTA over

mark for en tre etasjers blokk, noe som gir en BRAs på 1 270 m2. Antar samme

kvadratmeterpris som for Nybyen Økern og da gir det en total byggekostnad på kr 84 577 033,-,

og prisen ut til byggherren vil komme på kr kr 118 711 433, som vedlegg M viser.

I og med at dette blir bygget i Hamar, er kvadratmeterprisen kanskje ikke helt representativ for

området, siden den er basert på et stort boligprosjekt i Oslo. Det må entreprenøren bestemme

ut fra markedet og de gitte forholdene samt hvor godt etablert entreprenøren er i Hamar-

regionen. Videre så vil eventuelle andre oppgraderinger eller nedgraderinger av kvalitet ha en

avgjørende faktor på prisen. Dette er noe som byggherren bestemmer ut fra hvilket marked og

segment de ønsker å etablere seg i.

59

6 Diskusjon

I dette kapitlet diskuteres gruppens case og resultater i lys av teorikapitlet, hva som kunne vært

gjort annerledes og hvilke erfaringer som er gjort underveis. Først sammenlignes teorien med

caset BetonmastHæhre Boligbygg, så diskuteres resultatene fra beregninger gjort i

kalkyleverktøyet, deretter ses det på hvilke endringer som eventuelt kan gjøres med bakgrunn i

gruppens verktøy og dets resultater.

6.1 Sammenligning av teori og kalkulasjon i BetonmastHæhre

Boligbygg

Konsernet BetonmastHæhre har ingen felles database over erfaringstall til bruk ved kalkulasjon,

hver kalkulatør sitter med sine egne tall. Det er også forskjellig fra datterselskap til datterselskap

om kalkulasjon gjøres av en spesialisert kalkulatør eller av prosjektledere. Dette kommer i stor

grad av at byggebransjen er dårlig til å oppdatere, standardisere og digitalisere seg, og mange

synes det er enklest å gjøre ting slik de alltid har gjort det. I tillegg har mange et sterkt

konkurranseinstinkt, og ønsket om å være “de flinkeste i klassen” veier ofte tyngre enn ønsket

om samarbeid mellom datterselskapene i samme konsern, derfor ønsker de ikke å dele

erfaringstall i større grad enn nødvendig.

Den fremgangsmåten som vanligvis brukes i datterselskapet BetonmastHæhre Boligbygg er en

bottom-up-metode, hvor det beregnes pris på hver enkelt arbeidspakke, som så legges

sammen til et totalbeløp. Noen ganger får de imidlertid en pris som byggherre vil ha og jobber

med en top-down-modell ut fra den. Det er altså fleksibilitet i systemet til å håndtere ulike

bestillinger fra byggherrene.

6.1.1 Sikkerhet og trinnvis kalkulasjon

Erfarne kalkulatører kan som nevnt i teorikapitlet gi gode estimater på pris, men stoler ikke nok

på slike grovestimater til å inngå avtaler basert på dem. (Godhavn, 1999) Det brukes derfor

ganske mye ressurser på kalkulasjon, slik er det også i BetonmastHæhre Boligbygg AS.

Trinnvis kalkulasjon er en nærmere bestemt metode for kalkulasjon, og er ikke brukt i

BetonmastHæhre Boligbygg AS, men det er allikevel noen fellestrekk. Trinnvismetoden

60

beskriver hvordan man identifiserer poster med større usikkerhet for deretter å kalkulere

forventningsverdi basert på en minimums-, maksimums- og forventet verdi ved hjelp av

stokastisk metode. I BetonmastHæhre Boligbygg AS brukes ikke denne stokastiske metoden,

men det er allikevel slik at de postene det hefter større usikkerhet ved bearbeides mer grundig,

deles inn i underposter og kontrolleres.

Metoden er ikke den samme, men tanken om å behandle poster i budsjettet ulikt basert på

sikkerhet i estimatet er lik. Dette er også noe gruppen har søkt å ivareta i kalkyleverktøyet

gjennom å dele opp i poster hvor det er mer enn marginale kostnadsforskjeller mellom ulike

grunnforhold, kvaliteter og liknende. En likhet mellom Trinnvismetoden og gruppens verktøy

TFKalk er at det jobbes med tallene ovenfra og nedover, top-down. I Trinnvismetoden får de

postene med størst usikkerhet mest fokus, mens i TFKalk fokuseres det på de postene hvor

kvaliteten skal være høyere eller lavere enn standard kvalitet.

Ifølge Austeng & Hugsted er det kun hensiktsmessig med inndeling etter Bygningsdelstabellen,

NS3451 dersom kalkylen bare skal dekke produksjon og montering. BetonmastHæhre

Boligbygg AS kalkulerer allikevel i henhold til Bygningsdelstabellen, men med utvidelser i

henhold til NS 3450 Fagkapittelstandarden tilpasset deres behov. Det var dermed også det som

var aktuelt for gruppens arbeid. Vi har forholdt oss til samme inndeling, men slått sammen

poster og forenklet oppsettet for å gjøre det mest mulig brukervennlig. Dette har fungert godt, og

gruppen opplever ikke at det har ført til at det er for mange poster å forholde seg til, slik Austeng

& Hugsted advarer om, kanskje fordi inndelingen er gjort på et overordnet nivå og ikke i detalj.

6.1.2 BIM og LOD

BetonmastHæhre Boligbygg bruker BIM i utstrakt grad, men effektiviteten begrenses av

manglende kompatibilitet mellom de ulike systemene. Ideelt sett kunne man tenke seg et

system der bygget modelleres og kalkuleres sømløst, slik at data ikke går tapt underveis og

ingenting må legges inn manuelt i et annet program. Det er i den retningen utviklingen går, men

det går fremdeles sakte og det er antakelig mange år igjen til det er hensiktsmessig å slutte å

kalkulere i Excel-ark og basere seg utelukkende på BIM-verktøy.

I BetonmastHæhre Boligbygg lager kalkulatør en grovskisse omtrent tilsvarende LOD 200 for å

bestemme mulig volum på tomten, som nevnt i underkapittel 4.1 Prosjektering og kalkulasjon i

61

BetonmastHæhre Boligbygg. Det er på dette nivået de første kalkylene gjøres, i likhet med i

Veidekke, som nevnes i teorikapitlet. Også for gruppens verktøy er LOD 200 det mest relevante

stadiet i modelleringsprosessen, da det er areal og volum som er grunnleggende ved beregning

med kalkyleverktøyet. Ved utarbeidelse av modeller innenfor LOD 200 erfarer gruppen at man

trenger en viss kunnskap og erfaring for å kunne klare å modellere noe som er hensiktsmessig

og som det går an å bruke i videre kalkylearbeid. Dette samsvarer med det Hovig fortalte da

gruppen intervjuet ham.

Figur 6.1.1: Review of LOD against scope & objective of design function. Hentet fra BIM Model auditing

services (https://www.advenser.com/bim-consulting-services/bim-model-audit/), av Advenser, 2018, USA,

Advenser. Opphavsrett 2018 fra Advenser.

6.2 Kalkyleverktøyet TFKalk

Ved oppstart av bacheloroppgaven sto gruppen nokså fritt til å definere mål og fremgangsmåte,

det viktige var at resultatet av arbeidet skulle kunne være nyttig for prosjektledere som ikke har

spesialisert seg på kalkulasjon, men som allikevel skal utføre kalkulasjon i tidlig fase i et

byggeprosjekt. For å få til det valgte vi å bruke Excel og Google regneark, ettersom det er

verktøy vi selv kjenner godt, de er fleksible og har et godt utvalg av funksjoner, og alle med

tilgang til en datamaskin kan bruke det.

I arbeidet med utviklingen av kalkyleverktøyet jobbet gruppen ut fra informasjonen Hovig ga,

samt spesifikasjoner fra Henriksen og tips fra Holte AS. Dette har nå resultert i TFKalk.

62

I prosessen har det viktigste vært å kunne utnytte tallene fra budsjettene til BetonmastHæhre

Boligbygg AS og enhetsprisene fra Norsk Prisbok på en forståelig måte slik at det var mulig å

presentere det i et enkelt format i Excel. Det ble tidlig avklart at gruppen måtte lage et

brukervennlig verktøy med automatiske beregninger basert på parameterne via

forhåndsdefinerte faktorer. Dette for at brukerne skulle slippe å gjøre noe annen jobb enn å kun

velge kvalitetsparameterne som er aktuelle for det prosjektet for å kunne få ut sluttsummen.

Da gruppen jobbet med dette, var det tydelig at den informasjonen Hovig sitter med er av stor

betydning for å få et gjennomgående bra verktøy som det går an å bruke. Selv om tanken til

gruppen er at verktøyet skal brukes som overslag i tidligfase, vil det ikke være noe i veien for å

kunne utvikle dette videre til å bli et fullverdig verktøy som kan brukes i alle faser av et

byggeprosjekt. Excel har svært mange funksjoner som er nyttige i så måte.

Figur 6.2.1: How to Use Excel and Google Sheets to Organize Your Marketing Efforts. Hentet fra How to

Use Excel and Google Sheets to Organize Your Marketing Efforts (https://neilpatel.com/blog/organize-

marketing-efforts/), av Neilpatel, 2018, USA, Neil Patel. Opphavsrett 2018 fra Neil Patel.

Som nevnt tidligere i oppgaven og i diskusjonen så ser man nå en raskere utvikling vedrørende

det teknologiske i bygge- og anleggsbransjen. Dette vil i stor grad være med på å påvirke

hvordan man kalkulerer i fremtiden, da man antar at “alt” av programmer vil være knyttet opp

mot hverandre. Det vil da resultere i en enklere kobling mellom de 3D (4D og 5D) simulerte

63

byggene og hva hvert bygningselement koster, enn det mange bedrifter har i dag. Det er derfor

det per i dag er enklere og raskere å lage et kalkyleverktøy i Excel, da det krever veldig lite

formatering og kunnskap om programmering; prosessen ved å legge inn all dataen som skal

bearbeides er den største jobben. Etterhvert vil man allikevel ha et såpass stort bibliotek og

kunnskapsnivå at det å bearbeide dataene etterhvert blir mindre jobb og det vil være enklere å

få ut riktige tall.

6.3 Diskusjon av resultater

Gruppens resultater ved testing av kalkyleverktøyet er positive med tanke på at verktøyet gir

troverdige prisforskjeller mellom de ulike kvaliteter. Utslagene de ulike parameterne gir for

totalprisen stemmer godt overens med kostnadsbildet i de erfaringstallene vi har brukt som

grunnlag og med tall hentet fra Norsk Prisbok.

Byggekostnadsindeksen har økt dobbelt så mye fra 1998 til 2017 som konsumprisindeksen har

gjort. Trenden i prisøkningen har imidlertid vært synkende de siste 20 år, og det virker urimelig

at byggekostnadene kan fortsette å øke så mye mer enn andre priser. I TFKalk er det derfor lagt

inn en nokså moderat prisøkning på 3 % som standard.

De fire forskjellige scenarioene gruppen har laget viser fire forskjellige tomter på forskjellige

steder med forskjellige forutsetninger. Allikevel kan vi trekke slutningene at de totale

byggekostnader for hvert “prosjekt” er representative for dagens marked. Hvert av prosjektene

har økninger eller reduksjoner av de forskjellige postene som gjenspeiler de forutsetningene

som har vært på tomtene og hva den fiktive byggherren ønsker i de forskjellige situasjonene.

Videre ønsket gruppen å lage to scenarioer for å vise at regnearket TFKalk fungerer, hvor

prosjektene er like store, men bygd på to forskjellige steder i Oslo med to forskjellige kvaliteter

og utfordringer. Områdene som gruppen valgte var Bygdøy og Ryen, for å vise de forskjellige

prisforskjellene som oppstår og hvilket kvalitetsnivå som blir lagt til grunn i henhold til hvilken

demografi man ønsker å treffe. Prosjektet på Bygdøy bygges stort sett etter toppkvalitet, og det

gir naturligvis høyere kostnader enn prosjektet på Ryen som bygges etter stort sett standard og

godkjent kvalitet i henhold til gjeldende TEK.

64

Gruppen har kommet frem til at grunnforholdene har mye å si for kostnadsforskjellen mellom

disse to prosjektene. Vedlegg L viser at grunnarbeidene er en av de avgjørende årsakene for at

prosjektet på Bygdøy får svært høye kostnader sammenlignet med prosjektet på Ryen, som står

på antatte stabile masser. Kvaliteten på prosjektet har også noe å si for prisforskjellen mellom

disse to byggene. Et prosjekt med topp kvalitet gir høyere kostnadsbilde enn et prosjekt som

kun skal oppfylle gjeldende TEK.

Figur 6.2.1: Prisforskjell mellom blokken ved Ryen og blokken på Bygdøy. Opphavsrett 2018 fra

forfatterne av oppgaven.

Variabelen geometri har stor betydning for prisen, det ser vi i forholdet mellom areal av

yttervegg over mark og salgbart areal beskrevet under kapittel 4.5.2. Der ser vi at det mest

gunstige å bygge, som også nevnt av prosjektutvikler Tollef Hovig i BetonmastHæhre

Boligbygg, er punktblokker som er helt kvadratiske, eller langblokker som har en bredde som er

på ca 12 m. Begge disse scenarioene gir en YOM/BRAs på rundt 50 %, mens du får en

YOM/BRAs på nærmere 60 % med en gang man har endring i fasaden og det er for eksempel

et innhugg eller en portal i fasaden. Dette gir reduksjon i salgbart areal, selv om YOM-arealet

opprettholdes. Det blir i mange tilfeller en avveining mellom hva byggherren ønsker, hva

65

arkitekten ønsker og hva som er mest gunstig å bygge og selge i det aktuelle området. Vi ser at

kalkyleverktøyet TFKalk i stor grad gir de resultater som burde forventes basert på intervjuet

med Hovig.

6.4 Mulige endringer i kalkulasjonsarbeidet

Gruppens oppdrag kom som en følge av et ønske om at prosjektledere selv kan gjøre

kalkulasjon, og målet har derfor vært et verktøy som gjør det mulig for flere enn de som

spesialiserer seg på kalkulasjon. Dette innebærer en avveining brukeren må foreta, i hvilken

grad er det fornuftig at folk som ikke har spesialisert seg på kalkulasjoner skal gjøre dem? Hvor

stor er risikoen ved feil bruk? Erfarne prosjektledere vil forhåpentligvis være i stand til å vurdere

egne evner når det gjelder kalkulasjon og eventuelt få sine beregninger kontrollert av andre.

Når det gjelder nytten av enkle tidligfase BIM-modeller i bruk av TFKalk, viser våre forsøk at det

har liten hensikt å utvikle modeller kun for dette. Dette er noe også Tollef Hovig snakket om

under intervjuet vi gjorde. Det er utfordrende å eksportere riktig data fra en Revit-modell til Excel

som er nyttig å bruke under kalkulasjonsprosessen. Da kunne tabellene vi fikk eksportert ut like

gjerne vært laget for hånd med en enkel kalkulator, på kortere tid. Dersom man hadde

programvare som gjorde bedre nytte av informasjonen i BIM-modellen, slik Holte har i

Kalkulasjonsnøkkelen, ville det vært mer aktuelt. Det er allikevel tvilsomt om det er

hensiktsmessig for en entreprenør å utvikle slike verktøy selv fremfor å betale for hyllevare og

så tilpasse den ved å legge inn egne erfaringstall.

Det er også viktig å legge merke til at gruppens kalkyleverktøy er veldig forenklet, og skal være

et veiledende verktøy som prosjektledere kan bruke, mens verktøyet til Hovig er basert på

detaljert kunnskap samlet gjennom 40 år, og gjennomarbeidede Excel-ark som er opparbeidet

og justert over mange år. Gruppen har ikke den samme kunnskapen som Hovig, men vi ser at

verktøyet som er utviklet er relativt nøyaktig med tanke på den kunnskapen, erfaringen og tiden

som er lagt ned samt tatt i betraktning at TFKalk skulle være enkelt å bruke.

66

7 Konklusjon

Vårt hovedspørsmål for denne oppgaven var:

Hvordan kan man best beregne totalkostnad for et byggeprosjekt i tidligfasen ved hjelp av

erfaringstall fra tidligere prosjekter?

Som underspørsmål hadde vi:

Hvor enkle BIM-modeller kan brukes som grunnlag i en slik beregning og fremdeles gi et godt

kostnadsoverslag?

Vi mener at vi har svart på hovedspørsmålet ved hjelp av erfaringstall og en omfattende

bearbeiding av tallene fra casen Nybyen Økern. Dette har resultert i et lettfattelig kalkyleverktøy,

som er laget i Excel, hvor gruppen har presentert flere resultater som skal illustrere at prisen

som blir produsert tilslutt er tilnærmet riktig, med en liten feilmargin.

Når det gjelder hvor enkle BIM-modeller som kan brukes i en slik beregning og gi et godt

kostnadsoverslag, er svaret at med dette kalkyleverktøyet kan forsåvidt meget enkle modeller

brukes, men det kan også like gjerne brukes kalkulator. Å hente ut tilstrekkelig informasjon til å

gjøre kalkulasjon direkte krever spesialutviklet dataverktøy på linje med det Holte har i

Kalkulasjonsnøkkelen, det ville krevd omfattende kunnskaper om programmering og er for

komplisert for en bacheloroppgave.

Det må finnes enklere måter å kunne innhente mengder og data enn hva som gjøres per i dag.

Mange bruker fortsatt målestav og tegninger, Geometra osv siden Revit, Solibri og andre

programmer er vanskelig å lære seg og det er ingen enkel måte å innhente informasjon.

Heldigvis begynner byggebransjen å bli mer avansert når det gjelder digitale hjelpemidler og det

er mange som tar i bruk nye verktøy og metoder, men det er fortsatt mange som er skeptiske og

ikke helt hvordan de skal håndtere denne nye informasjonen og verktøyene som skaper

usikkerhet og som gjør at det fortsatt vil være en del som henger etter.

Det er viktig å huske at dataene fra Norsk Prisbok nødvendigvis ikke er representative for hele

bransjen, men kanskje mer for de mindre selskapene. Casen fra Økern kan sammenlignes med

de andre store selskapene som NCC, Peab, AF, Veidekke, Skanska osv.

67

Det finnes mange måter å kalkulere på, og den metoden gruppen har valgt er kanskje mer

representativ for store prosjekter kontra små prosjekter. Prisbildet er helt annerledes på store

kontra små, på grunn av mengder og forhandlingsmakt til å innhente gode priser.

Til syvende og sist så er det hva byggherren ønsker som er førende, da det er de som betaler

for prosjektet. Det er de som legger til grunn hvilken kvalitet de ønsker gjennom beskrivelser og

kontrakter, samt de gjennomgangene som blir gjort med arkitekten. Alle disse faktorene er med

på å drive opp (eller ned) kostnaden på et prosjekt, samtidig er det viktig for en entreprenør at

de har klart å forutse riktige risikoer knyttet opp mot prosjektet slik at man ikke får noen

overraskelser underveis.

For å gjøre kalkyleverktøyet enda mer nyttig, kan det nokså enkelt videreutvikles til å automatisk

generere et budsjettestimat fordelt på alle poster, som kan brukes videre i kostnadsstyringen

underveis i prosjektet. Å opprette en felles database over erfaringstall i konsernet ville også

gjøre estimatene sikrere, fremfor at hver bruker skal operere med sine egne tall.

68

Referanser

Aass, S. B. (2015). Implementering av BIM i kalkulasjonsprosessen (Master). Universitet i

Stavanger. Hentet fra

https://brage.bibsys.no/xmlui/bitstream/handle/11250/301678/Masteroppgave_SimenBA

ass.pdf?sequence=1&isAllowed=y

BetonmastHæhre. (2017a). Historie. Hentet 07.03 fra https://www.betonmasthaehre.no/om-

betonmasthaehre/historie/

BetonmastHæhre. (2017b). Hva gjør BetonmastHæhre. Hentet 07.03 fra

https://www.betonmasthaehre.no/om-betonmasthaehre/hva-gjor-betonmasthaehre/

BetonmastHæhre Boligbygg AS. (2018). Budsjett Nybyen Økern.

BIMForum. (2017a). Level of Development Specification. Hentet 27.02 fra

http://bimforum.org/lod/

BIMForum. (2017b). Level of Development Specification Part I. Hentet 27.02 fra

http://bimforum.org/wp-content/uploads/2017/11/LOD-Spec-2017-Part-I-2017-11-07-

1.pdf

buildingSmart. (2018a). Hva gjør vi? Hentet 18.02 fra https://buildingsmart.no/bs-norge/hva-gjor-

vi

buildingSmart. (2018b). Vision and Mission. Hentet 18.02 fra

https://www.buildingsmart.org/about/vision-and-mission/

Direktoratet for Byggkvalitet. (2017). Byggteknisk forskrift (TEK17). Hentet fra

https://dibk.no/byggereglene/byggteknisk-forskrift-tek17/

Fellesforbundet. (2017). Akkordtariff for betongarbeid 2017. Hentet 13.03 fra

https://www.fellesforbundet.no/globalassets/lonn-og-tariffsaker/akkordtariffer/akkordtariff-

2017-betongfaget.pdf

Godhavn, B. (1999). Erfaringstall ved kalkulasjon i tidlig fase. Hentet 09.02 fra

https://www.nb.no/items/34de6030cbab95bd9b79c4735e9146a6?page=0&searchText=k

alkyle%20byggeprosjekt

Grenness, T. (2012). Hvordan kan du vite om noe er sant? (2. Utgave utg.). Oslo: Cappelen

Damm.

Larson, E. & Gray, C. (2018). Project Management: The Managerial Process: McGraw-Hill

HigherEducation.

Norges Geologiske Undersøkelse. (2018). Kart min kommune - Oslo kommune. Hentet 18.03

fra http://geo.ngu.no/kart/minkommune/?kommunenr=301

69

Norsk Standard. (2009). Bygningsdelstabell. Hentet 14.03 fra

http://www.standard.no/no/Nettbutikk/produktkatalogen/Produktpresentasjon/?ProductID

=364700

Norsk Standard. (2012). Areal- og volumberegninger av bygninger. Hentet 14.03 fra

http://www.standard.no/no/Nettbutikk/produktkatalogen/Produktpresentasjon/?ProductID

=529401

Norsk Standard. (2014). Konkurransegrunnlag for bygg og anlegg - Redigering og innhold.

Hentet 14.03 fra

http://www.standard.no/no/Nettbutikk/produktkatalogen/Produktpresentasjon/?ProductID

=682972

Norsk Standard. (2016). Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt. Hentet 14.03 fra

http://www.standard.no/no/Nettbutikk/produktkatalogen/Produktpresentasjon/?ProductID

=819560

Norsk Standard. (2017). Komplett standardsamling av NS 3420. Beskrivelsestekster for bygg,

anlegg og installasjoner. Hentet 14.03 fra

http://www.standard.no/no/Nettbutikk/produktkatalogen/Produktpresentasjon/?ProductID

=251000

Oslo kommune. (2018). Planinnsyn - Reguleringsplaner. [Kart]. Hentet 18.03 fra

https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/#593577,6641142,7

Selvaag Bolig AS. (2014). Funksjons-, ytelses- og materialbeskrivelse.

Statistisk Sentralbyrå. (2018). Byggjekostnadsindeks for bustader. Hentet 15.02 fra

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/statistikker/bkibol

Statsbygg. (2018). En digital måte å bygge smartere. Hentet 03.05 fra

http://www.statsbygg.no/oppgaver/bygging/bim/

Store Norske Leksikon. (2015). Kvalitativ. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet 02.02.2018 fra

https://snl.no/kvalitativ

Store Norske Leksikon. (2017a). Kalkulasjon. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet 16.02.2018 fra

https://snl.no/kalkulasjon

Store Norske Leksikon. (2017b). Kvantitativ analyse. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet 02.02.2018

fra https://snl.no/kvantitativ_analyse

Store Norske Leksikon. (2018a). Case-studie. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet 02.02.2018 fra

https://snl.no/case-studie

Store Norske Leksikon. (2018b). Determinisme. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet 09.02.2018 fra

https://snl.no/determinisme

70

Store Norske Leksikon. (2018c). Probabilisme - filosofi. I S. N. Leksikon (Red.). Hentet

09.02.2018 fra https://snl.no/probabilisme_-_filosofi

Tryti, C. A. O. A. v. H. A. (2013). Prosjektlederens håndbok i NS-kontrakter. Oslo:

Proffentreprise.

71

Vedlegg

Innholdsfortegnelse

A. Regneark med kalkyleverktøy s. A1

B. Veileder til kalkyleverktøy s. B1

C. Kostnadsfordeling byggeprosjekt s. C1

D. Beregningseksempel Nybyen Økern standard s. D1

E. Beregningseksempel Nybyen Økern høy kvalitet s. E1

F. Beregningseksempel Nybyen Økern godkjent kvalitet s. F1

G. Beregningseksempel punktblokk standard kvalitet åpne byen s. G1

H. Beregningseksempel punktblokk høy kvalitet tette byen s. H1

I. Beregningseksempel punktblokk med innsnitt s. I1

J. Beregningseksempel lang og smal oppgangsblokk s. J1

K. Beregningseksempel blokk på Ryen s. K1

L. Beregningseksempel blokk på Bygdøy s. L1

M. Beregningseksempel blokk på Hamar s. M1

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B1

Veileder til Kalkyleverktøy TFKalk

Denne veilederen er en forklaring til de forutsetningene som ligger til grunn i parameterne

som finnes i TFKalk hvor kostnaden ligger ferdig.

Innledning til kalkyleverktøyet

TFKalk er et kalkulasjonsverktøy som skal kunne brukes til å kalkulere kostnaden i Excel til

et byggeprosjekt. TFKalk er laget enkelt og brukervennlig med et oppsett som skal kunne

brukes av de fleste som har grunnleggende kjennskap til kalkyler. Verktøyet består av en

rekke parametere og faktorer som til slutt gir en “endelig” pris på hva de forskjellige postene

på budsjettet vil koste. Disse prisene er utifra en kvadratmeterpris som er lagt inn som

standard øverst i regnearket. Denne prisen er mulig å forandre hvis den som bruker den vet

at forholdene, markedet og prisbildet er veldig annerledes enn oppgitte kvadratmeterpris.

For at brukeren skal kunne bruke verktøyet riktig, har gruppen laget denne veilederen som

skal hjelpe til å velge riktige parametere utifra de kvalitetene og ønskene brukeren har for

prosjektet. Det er en tabell hvor man finner alle bygningsdeler og tre parametere til hver

enkelt post som beskriver P1, P2 og P3. Det er noen forhold/parametere som er låst, de kan

man skalere direkte mot antall m2. Hvilken parameter som skal velges avhenger av kvalitet,

salgspris, lokasjon og kjøpsgruppe. Vår matrise har tatt høyde for at 1 er meget bra

kvalitet/økt kostnad, 3 som standard kvalitet som oppfyller funksjonskravene/redusert pris og

2 som bra kvalitet/standardverdi, samme kvalitet og pris som vårt referanseprosjekt Nybyen

Økern.

For at resultatet av kalkylen skal treffe så godt som mulig er det viktig at bruker leser nøye

igjennom parameterne under, for så å sette inn aktuelle parameter i verktøyet fortløpende

nedover. Deretter vil beregning av kostnadsøkning eller -reduksjon skje automatisk ved hjelp

av forhåndsbestemte verdier for hver parameter. Etter at brukeren har valgt parameter vil

regnearket vise oppdatert pris for prosjektet og brukeren vil få et kostnadsbeløp som kan

brukes mot en aktuell byggherre og prosjekt.

Kapittel 1 - Rigg og drift

Kostnadene på dette kapitlet er konstant uavhengig av kvalitetsjusteringer. Dette kapittelet

påvirker ikke kvaliteten. Rigg og drift er skalerbart iht. m2 ganget med pris. Det er derfor ikke

tatt med noen parametere for dette i kalkyleverktøyet. Kostnadene er imidlertid ivaretatt i

totalbeløpet som kommer opp.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B2

Kapittel 2 - Bygning

Rivearbeid

Posten avhenger av hva som er på tomten fra før.

Parameter 1 - Vesentlige rivearbeider. Parameteren er satt til det dobbelte av kostnaden ved

riving for Nybyen Økern.

Parameter 2 - Noe rivearbeid. Parameteren tilsvarer rivearbeid ved Nybyen Økern.

Parameter 3 - Ingen rivearbeider.

Grunnarbeider

Denne delen av kalkyleverktøyet dekker alle forarbeider som må gjøres før selve bygningen

kan komme på plass.

Fjell

Under denne posten definerer man parameterne etter hvor mye/lite fjell som må sprenges

bort eventuelt beholdes.

Parameter 1 - Stort behov for sprengning: Sprenge bort mye av fjellet siden det ikke er mulig

å bygge oppå, eller pele igjennom for å kunne bygge oppå.

Parameter 2 - Middels behov for sprengning: Sprenge bort deler av fjellet, og pele på resten

for å kunne ha et godt nok fundament.

Parameter 3 - Ikke behov for sprengning: Det er ikke noe fjell eller det fjellet som er, kan

man heller pele igjennom for å bygge oppå.

Grunnforhold

Under denne posten ser man på hva for masse det er i grunnen. Da ser man på om det er

kvikkleire, silt, grus, sand og stein eller jord for å kunne bestemme hvordan dette skal

håndteres.

Parameter 1 - Meget vanskelige masser: Det er kvikkleiere og finmasser hvor alt må byttes

ut for å få en bedre bæreevne.

Parameter 2 - Middels vanskelige masser: Det er silt og leire i grunnen, noe må byttes ut og

noe kan brukes videre. Det må ses på hvordan massene klarer å drenere seg selv og

hvordan bæreevnen er.

Parameter 3 - Lite vanskelige masser: Det er gode masser som sand og grus i grunnen som

har god bæreevne og som ikke trengs å byttes ut.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B3

Tomtens plassering i terrenget

Under denne posten så ser man på utformingen av tomten, hvordan terreng den er plassert

i.

Parameter 1 - Tomten er skrå. Må grave ut området som det skal bygges på. Sette ned

spunt og eventuelt pele avhengig av grunn for så å bygge bunnplata.

Parameter 2 - Tomten er flat for det meste, det er litt kupert her og der. Må graves ut en del.

Må peles en del, og litt spunting før bunnplata kan støpes.

Parameter 3 - Tomten er flat med vanlig matjord. Graver ut området som trengs og støper

bunnplata.

I byen/på landet

Her defineres det hvor byggeplassen er plassert.

Parameter 1 - Svært tettbygd strøk, tilsvarer Den tette byen i Oslo.

Parameter 2 - Middels tettbygd, tilsvarer den åpne byen i Oslo.

Parameter 3 - Åpent, god plass mellom bebyggelsen.

Elv i nærheten av tomt

Her ser man på hvordan tomten blir påvirket av vann/elv eller grunnvann.

Parameter 1 - Det er en elv/vann i nærheten av byggegropa. Dette påvirker hvordan man må

bygge i grunnen og at betongen må være vanntett.

Parameter 2 - Det er middels høy grunnvannstand.

Parameter 3 - Det er lav grunnvannstand, som ikke berører bygget.

Infrastruktur - fjernvarme, trafoer, veien, rundkjøringer, rørledninger som skal inn til

tomta.

Under denne posten ser man hvordan området er lagt opp for infrastruktur. Er det noe som

må bygges helt opp eller er alt klart til å kobles opp?

Parameter 1 - Omfattende infrastruktur: Det må opparbeides nytt system av fjernvarme,

settes inn ekstra trafoer. Veien må klargjøres for mer trafikk av biler og transport. Det må

hensyntas rørledninger som skal inn til tomta.

Parameter 2 - Middels omfang av infrastruktur: Trafoen må oppgraderes for å kunne

håndtere nybygg(ene) som skal etableres. Veien og området rundt må oppgraderes samt at

alt av rørledninger som skal inn til tomta må gås over og sjekke at tåler belastningen.

Parameter 3 - Lite nødvendig infrastruktur: Det er allerede opparbeidet trafoer som tåler

belastningen av nye bygg i området. Veien trenger nytt topplag etter byggeperioden er over

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B4

og nye rørledninger må etableres inn til bygget.

Forurensning

Under denne posten så er det beskrivelse av hvordan grunnen er forurenset og hvordan det

påvirker prisen. Mange steder i Oslo eller rundt om i landet så har det ligget gamle fabrikker

som har hatt store utslipp som gjør at kostnadene for byggherre/entreprenør som har kjøpt

tomta etter miljøkrav trådde i kraft må sanere hele tomta og forholde seg til regelverk om

fjerning av forurensing i grunn.

Parameter 1 - Meget forurenset grunn. Hele tomta er forurenset av både olje og div. søppel,

det fjernes betydelige masser, som må eget på deponi og fraktes bort.

Parameter 2 - Noe forurenset grunn, fjerning av noe masser. Deler av tomta har olje og div.

søppel som må på eget deponi og fraktes bort.

Parameter 3 - Ingen forurensning i grunnen. Grunnen er fri for eventuelt søppel, eller

oljetanker som kan ha forurenset.

Type fundamenter

Under denne posten velger man fundamenter som bygget skal bygges på. Der velger man

avhengig av hvordan grunnen er.

Parameter 1 - Settes ned en bunnplate eller stripefundament som er vanntett.

Parameter 2 - Peler settes ned som fundament.

Parameter 3 - Bygger rett på grunnen da massene er stabile og bærende nok.

Peler i grunn

Under denne posten så ser man på antall peler som må ned og hvor lange de er samt i

hvordan type grunn.

Parameter 1 - Det er et stort antall peler som må ned i grunnen på forskjellig underlag med

forskjellige lengder og dimensjoner.

Parameter 2 - Det er noen peler som blir satt ned med forskjellige lengder og dimensjoner.

Parameter 3 - Det er svært lite peler som må ned i grunnen. Kun noen som settes ned for å

kunne ta imot skjærkrefter og eventuelt jordskjelv iht. standard dimensjonering.

Spunt

Under denne posten så er det hvor mye spunt som må settes ned og hvordan type som

brukes som avgjør hvilken parameter det er hensiktsmessig å bruke.

Parameter 1 - Det er mye spunt som må settes ned i byggegropen og man bruker mye

tykk/stor spunt. Spunten er vanntett.

Parameter 2 - Det er satt ned noe spunt for å sikre byggegropen.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B5

Parameter 3 - Det er lite spunt, satt ned noen steder hvor det graves dypt i gropa.

Parkering

Garasje

Under posten garasje er det mulig å etablere kvalitet basert på hva byggherren ønsker.

Gruppen har etablert kvalitetene slik:

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Føringer og kabelbruer er skjulte, det er ikke noe ledninger

som synes og det blir brukt isolerende himling samt LED spotter. Det er ikke noe synlig

betongflate, alt er malt.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Føringer og kabelbruer er en blanding av skjult og synlig

avhengig av hvor utsatt det ligger. Himling blir brukt der det er nødvendig for å skjule

tekniske løsninger og det blir levert vanlige lamper hvis byggherren ikke har beskrevet noe

annet. Ikke all betongoverflate blir malt.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Føringer og kabelbruer er synlige. Himling blir kun brukt der

det er krav iht. TEK. Betongoverflater blir ikke malt.

P-plasser

P-plasser blir dimensjonert ut fra hvilken kommune bygget blir bygget i, samt hva bruken av

bygget er tiltenkt. (Oslo kommune, 2003)

Parameter 1 - Følger p-normen i aktuell kommune samt ekstra plasser til salgs samt

gjesteplasser. Samme gjelder sykkelparkering. Alle p-plassene er dimensjonert for el-biler.

Settes til 1,5 plasser per boenhet med utgangspunkt i Lørenskog kommunes maksnorm.

Parameter 2 - Følger p-normen i aktuell kommune. Er dimensjonert for el-biler iht. gjeldende

TEK samt litt ekstra dekning. Satt til 1,1 plass per boenhet ihht. Oslo kommunes “Den åpne

byen”.

Parameter 3 - Følger p-normen i aktuell kommune i forhold til biler og sykler. Er dimensjonert

for el-biler iht. gjeldende TEK. Satt til 0,7 plasser per boenhet ihht. Oslo kommunes “Den

tette byen”.

Bygning

Bæresystemer

Bæresystemet baserer seg på om bygget blir fullstendig plassbygd, at det brukes kun

elementer eller en blanding. Elementer er som regel billigere da det kan produseres i et

lukket miljø på et samlebåndsprinsipp. Når man plassbygger er det flere faktorer som spiller

inn som været, andre forhold mtp. HMS, osv.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B6

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Bæresystem av massivtre. Her er prisen kun en antakelse,

ettersom det var vanskelig å finne sikre data. Det antas at massivtre er 20 % dyrere enn P2.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Blanding av plassbygd og elementer iht fremdrift. Elementer blir

brukt til balkonger, trapper, skallvegger (sjaktvegger) og resten blir plassbygd. Alt av stål er

galvanisert, trevirket er vanlig konstruksjonsvirke eller massivtre.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Alt blir levert i elementer. Det blir kun plassbygd der hvor

det er få elementer av samme type som gjør at det er dyrere å få det levert som elementer.

Alt av stål er galvanisert, trevirket er vanlig konstruksjonsvirke eller massivtre.

Betongkvalitet

Kjører bra kvalitet i kjelleren og vanlig standard oppover.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Betongkvalitet B45.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Betongkvalitet B30.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Betongkvalitet B25.

Yttervegger (YOM)

Posten gjelder ytterveggens isolasjon og U-verdi.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet. Ytterveggene er isolert tilsvarende passivhusstandard.

Parameter 2 - Bra kvalitet. Ytterveggene er isolert tilsvarende TEK17.

Parameter 3 er for denne posten lik parameter 2 ettersom det ikke er tillatt med lavere

kvalitet.

Geometri

Geometrien til bygget har mye å si. Hvis bygget er smalt, under 12 m bredde, blir

kostnadene til yttervegger høyere. Da blir det vanskelig å bygge rimelig. Hvis geometrien er

fornuftig og antall leiligheter stemmer, så kan det bygges raskt og rimelig. 24 x 24 m er ideelt

hvis man skal ha små blokker. Tekniske sjakter må være store nok og ligge rasjonelt.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Geometri med mye utfordringer og åpninger. Ikke

standardmål, men heller arkitektonisk.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Fornuftig geometri hvor man kjører feks 24m x 24m eller 24m x

14m for å kunne lage gode planløsninger hvor BRA-s er høyest mulig. Det er noen avvik på

geometri som gjør at kosten blir litt høyere.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Fornuftig geometri hvor man kjører feks 24m x 24m eller

24m x14m for å kunne lage gode planløsninger hvor BRA-s er høyest mulig.

Innervegger

Parameter 1 - Meget bra kvalitet. Isolasjon i alle innervegger.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B7

Parameter 2 - Bra kvalitet. Isolasjon i vegger mot bad.

Parameter 3 - Kun isolasjon mellom leiligheter.

Overflate innervegger

Overflaten til vegger og tak utføres på forskjellige måter avhengig av hvordan materiale som

er brukt. Vanlig overflate pr i dag er maling. Avhengig om det er betong, gips, trepanel, osv

som skal males så må det brukes litt forskjellige teknikker.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Bruker kun miljøvennlig silkemaling og sparkling som

tilfredsstiller miljøkravene og litt til.

Parameter 2 - Bra kvalitet: På betongvegger og tak så er det 2 strøk med helsparkling,

grunning også 2 strøk med maling. Gipsvegger og tak behandles med strimling, 2 strøk med

helsparkling, grunning også 2 strøk med maling.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: På vegger og tak som er tapetsert så grunnes det med

etterfølgende 2 strøk med maling.

Dekker

Dekkene blir produsert enten som ferdig elementer, halvveis ferdige elementer iform av

plattendekker hvor man må binde resten selv og støpe eller fullstendig plassbygde dekker.

Valgene som tas her, baserer seg på fremdriftsplanen som er satt på prosjektet og hva for

mannskap man har til å montere/støpe dekkene.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Plassbygde dekker med fullstendig forskaling hvor alt

bindes og støpes på plassen.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Plattendekker hvor man binder resten selv og støper siste del av

dekket.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Bruker hulldekker, eller andre ferdige dekkeelementer.

Sluser og korridorer

Siden dette er m2 som ikke er en del av den salgbare BRA’n så ønsker man å ha minst mulig

av det.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Det er fliser i alle korridorer og sluser, samt i heisene.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Det er fliser i heiser og i hovedetasjen, resten av etasjene har

belegg.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Det er belegg i alle sluser og korridorer.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B8

Boder

Under denne posten er det boder utenfor leilighet og i leilighet som beskrives.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Store boder i leiligheten, samt boder i kjeller/loft som er

utført som lukkede enheter og alle har en egen dør til bod.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Boder i leilighet av str. 3m2 og boder i kjeller/loft som er satt opp i

nettingboder.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Boder som er minimum 5,0m2 tilknyttet boenhet.

Yttertak

Som regel utføres blokker med flate tak. Dette gjør at oppbyggingen av taket er annerledes

en det tradisjonelle sal taket som blir mest brukt på eneboliger.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Det etableres tak med solcellepanel som bygges opp ved å

legge dampsperresjikt i bunn, så bygges det opp med isolasjon og brannisolasjon. Videre

bruker man asfaltmembran som sveises sammen i to lag med mekanisk feste.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Det legges grønne tak som bygges opp ved å legge

dampsperresjikt i bunn, så bygges det opp med isolasjon og brannisolasjon. Videre bruker

man asfaltmembran som sveises sammen i to lag med mekanisk feste.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Taket bygges opp ved å legge dampsperresjikt i bunn, så

bygges det opp med isolasjon og brannisolasjon. Videre bruker man asfaltmembran som

sveises sammen i to lag med mekanisk feste.

Himling

Det brukes himling utført i gips som regel i leiligheter, og systemhimling i fellesområdene og

garasjen.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Det blir kun etablert himling i fellesarealene og garasjen,

med isolasjon over profilene. Det blir benyttet systemhimling av beste kvalitet. I leilighetene

så er alle føringer og rør skjult i dekkene og vegger for å unngå himling i leiligheten.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Det nedfores der hvor det kommer tekniske løsninger og føringer

i leiligheten, som kjøkkenet og i entre av leiligheten. I fellesområder og garasje er det brukt

himling for å skjule føringer og rør samt de tekniske anleggene.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: De tekniske anleggene og føringene blir ikke foret i

leilighetene, kun der hvor det er nødvendig og iht krav. Det samme gjelder garasje og

fellesområder. Der blir det etablert systemhimling kun ved områdene som er direkte under

boligdelen og hvor man er nødt til å isolere mot.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B9

Overflate gulv

Under denne posten setter byggherren kriterier om hvordan type gulv som skal leveres som

standard i bygget, både leiligheter og i fellesarealer. Det må hensyntas trinnlydhet i

fellesområder, samt knirk og at gulvet er rett ved legging av parkett/laminat/belegg/fliser.

(Arne Sørum, Salgssjef Parkettpartner, muntlig onsdag 07.03.18).

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Det leveres topp standard parkett med en-stavs eller

fiskebensmønster i alle leiligheter, hvor parketten blir hellimt og det brukes en 3mm

gummikork matte som er limt til underlaget. Det leveres fliser i alle fellesområder, men

belegg i bod områdene.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Det leveres vanlig tre-stavs parkett i leiligheten med mulighet for

oppgradering. Parketten blir klikket sammen og det legges minimum et 0,2mm

isolasjonsunderlag under som teipes i skjøtene. Det er fliser ved hovedinngangen i

fellesområdet og ellers leveres det belegg i resterende fellesområder.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Det leveres laminat i leilighetene med minimum et 0,2mm

isolasjonsunderlag, og belegg i alle fellesområder.

Baderom

Her bygges det som regel som plassbygd eller man får baderomsenheter ferdig levert med

alt av innredning og fliser ferdig levert. Baderomskabiner som er ferdige enheter blir levert

på byggeplass for direkte innheising under råbyggfasen. Disse er i forskjellige størrelser og

kan være forskjellig oppbygget. Vanlig er at de bygges med betonggulv også har du

bindingsverk med stålstendere og stålplater som veggflisen blir montert på. Taket er som

regel en plate i stål eller aluminium.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Store, plassbygde bad. Toppmerker av armatur og

innredning. Bruker eksklusive fliser fra Italia med feks. str 30 x 60cm på gulv, og 20 x 40cm

på vegger.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Plassbygde bad. Badene tilpasset hver leilighet. Brukeren har

mulighet til tilvalg på fliser, baderomsinnredning og armatur.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Prefab baderomskabiner. Helt standard badekabiner med

enkle standard fliser og innredning som ivaretar kravene iht snusirkel, trinnfri dusjsone, riktig

fall og andre krav.

Kjøkken

Kjøkken er et viktig element i hver leilighet. Her kan byggherren legge føringer på hvordan

de ønsker at kjøkkenet skal se ut i samsvar med arkitekt for å få en helhet i hele leiligheten.

Når det gjelder pris og kvalitet så spriker det fra billig til dyrt og kjempedyrt, alt avhengig av

hvordan type kjøkken, hvilket materiale som brukes og selvfølgelig merke.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B10

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Leveres spesialisert kjøkken til hver og en leilighet fra

anerkjente kjøkkenleverandører som Expo-Nova/Varenna. Hver kunde har mulighet til å

velge sitt kjøkken og hvordan det skal se ut.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Lever standard kjøkken til hver leilighet fra HTH, Norema osv

hvor kunden kan velge mellom noen standard kjøkken og ta tilvalg utover dette.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Leverer standard kjøkken til hver leilighet uten mulighet for

tilvalg.

Trapper

Under denne posten er det trappekvaliteten i fellesområdene det ses på.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Betongtrapp med repo, prefab med terrasso.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Betongtrapp med repo, prefab med keramisk flis eller linoleum.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Betongtrapp uten repo, plasstøp med keramisk flis eller

linoleum.

Fasade

Utifra informasjon og data gitt av Hovig så regner man med at 74 % vanligvis er klimavegg,

26 % er vinduer og ytterdører. Hvis det er veldig mye glass på tegningene, må det justeres,

men det er vanligvis standard. Når det gjelder fasade så er mur det dyreste, deretter

teglstein, puss og trekledning.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Naturstein og glass er hovedfasaden med innspill av

trekledning for å kunne få spill i fasaden. Det er åpninger som portaler i fasaden.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Går ut fra standard 74% klimavegger og 26% vinduer og

ytterdører. Det blir brukt teglstein eller puss som fasade med eventuelle trekledning.

Eventuelt portal i fasaden.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Går ut fra standard 74% klimavegger og 26% vinduer og

ytterdører. Det blir brukt puss eller teglstein på fasaden med trekledning.

Dører/vinduer

Dørene og vinduene skal kunne oppfylle myndighetskravene, og man skal kunne rengjøre

vinduene og dørene farefritt fra begge sider. Vinduene skal være bunn-, sidehengslet,

innadslående eller tilsvarende, og dørene skal ha dørvrider samt kunne låses i luftestilling.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Benyttes trevinduer og dører med aluminiumskledning,

leveres med tre-lags glass og iht standard lyd og brannkrav. Vinduet er selvrensende med

god isolasjonsevne og sol/varme reduserende. (Lian, 2018). Det er mye glassfasader i

bygget.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B11

Parameter 2 - Bra kvalitet: Benyttes trevinduer og dører med aluminiumskledning, leveres

med to-lags glass og iht standard lyd og brannkrav. 26 % er dører og vinduer.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Leveres vinduer og dører i trekledning med to-lags glass og

iht standard lyd og brannkrav. Under 26 % er dører og vinduer.

Rekkverk

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Glassrekkverk.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Lakkert stål med glass.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Galvanisert stål.

Balkonger

Alle balkonger blir bygd slik at de er rettet mot solen altså mot vest/syd. Innglassing av

balkonger koster.

Parameter 1 - Meget bra kvalitet: Forskjellige størrelser på balkongene med renne for vann

og nedløp langs fasaden. Leveres med bra type overflate som standard på alle balkonger.

Byggherren ønsker at det skal være innglassede balkonger, eller en del av lydkravet setter

det som et krav for leilighetene.

Parameter 2 - Bra kvalitet: Forskjellige størrelser på balkongene med renne for vann og

nedløp langs fasaden. Tremmegulv standard og tilvalg på annen overflate tilgjengelig.

Parameter 3 - Godkjent kvalitet: Standard størrelse på balkong med fall utover slik at vannet

renner ned til naboen. Kun betongoverflate som standard.

Kapittel 3 - VVS

Sanitær

Denne posten er i utgangspunktet konstant. Det som blir lagt i veggene og dekker som rør

og deler er av samme kvalitet uavhengig om prosjektet er dyrt eller billig. Det som avgjør er

tilvalg og oppgradering av utstyr som brukerne ser, samt hvordan man ønsker oppvarming

av leilighet. (Roy Kristoffersen, Prosjektleder Total VVS, muntlig onsdag 07.03.18).

Parameter 1 - Toppmerker av alt av tilvalg som toalett, armatur til bad og kjøkken.

Vannbåren varme blir lagt i gulvene som oppvarming i alle rom.

Parameter 2 - Gode merker på toalett, armatur til bad og kjøkken med mulighet for tilvalg.

Radiatorer er standard som oppvarming i leilighetene med fjernvarme.

Parameter 3 - Leveres standard merker på toalett, armatur til bad og kjøkken.

Radiator/panelovn leveres som oppvarming?

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B12

Luftbehandling

Denne posten er i utgangspunktet konstant, da det som er skjult av rør og deler er det

samme uansett om det bygges en dyr eller billig bolig. Det som eventuelt drar kostnaden

opp eller ned er tilvalg/oppgradering i form av ventilasjonshetter, oppgradering av selve

ventilasjonsanlegget hvor aggregatene drar mer luft inn og veksler mer for å kunne håndtere

luftmengdene mer. Uansett så må TEK følges hvor det er balansert ventilasjon som gjelder

og kanalene blir som regel utført i stål. (Svein Roger Stamnestrø, prosjektleder L.S. Solland,

notat 06.04.18).

Parameter 1 - Det leveres balansert ventilasjon med aggregater som leverer bedre

gjenvinningsgrad og spesifikk vifteeffekt (SFP) som da også resulterer i større aggregater.

Ventilene blir levert i metall med kammer og tilhørende front, og kjøkkenhettene er bedre en

vanlig standard hetter som har veldig bra osoppfangs evne.

Parameter 2 - Det leveres balansert ventilasjon med aggregater som tilfredsstiller kravene

og mer til, til luftmengde inn/ut iforhold til antall leiligheter og størrelse. Ventilene blir levert i

metall og kjøkkenhettene er vanlig standard hetter med grei osoppfangs evne med

muligheter for oppgradering.

Parameter 3 - Det leveres balansert ventilasjon med aggregater som akkurat tilfredsstiller

kravene til luftmengde inn/ut iforhold til antall leiligheter og størrelse. Ventilene blir levert i

plast og kjøkkenhettene er vanlig standard hetter med grei osoppfangs evne.

Kapittel 4 - Elkraft

Under denne posten så er det samme type rør som brukes uansett om det er dyrt eller billig

bygg som bygges. Det som er avgjørende er hvor mye tilvalg/oppgraderinger byggherren

ønsker. Det er mulig å oppgradere alt av det elektriske systemet som lys, ekstra kontakter

og amper for alt av elektriske varer, porttelefon, alarm system, integrert hjemmesystem hvor

man kan styre alt fra telefon/nettbrett, fullstendig dekning av el ladeplasser, osv. (Ulf

Martinsen, Prosjektleder Ørnulf Wiig, muntlig torsdag 22.03 og pr epost torsdag 22.03).

Parameter 1 - Toppmerker av alt av tilvalg som lampepakker, porttelefon med fargevideo

begge veier, alt av elektriske systemer er integrert i et hjemmesystem (SmartHus), alle

leiligheter har el ladeplass.

Parameter 2 - Standard lampepakker hvor det er lys i alle rom, porttelefon som kan

oppgraderes, kan velge tilvalg på el ladeplasser.

Parameter 3 - Lys i entre, bod og på balkong/takterrasse, standard porttelefon.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B13

Kapittel 6 - Andre installasjoner

Heis

Kravet om heis kommer først når bygget er i tre etasjer eller mer. Krav om brannheis

tilkommer når bygget er høyere enn åtte etasjer. Bredere heiser, du må ha branntett heis -

kanskje koster rundt 200 000,- mer. Se på brannoppstillingsplass ovs.

Parameter 1 - Brannheis, går raskere en standard m/s, rustfri kupe, halvspeil på alle vegger.

Parameter 2 - Heis som er oppgradert til rustfri kupe, halvspeil på bakveggen.

Parameter 3 - Standard heis som oppfyller myndighetskravene.

Avfall og støvsuging

Denne posten tar for seg hvordan system som brukes ved avfallsanlegg for store blokker.

Parameter 1 - Avfallsug etableres rundt om på tomta siden avfallsbilene ikke har tilgang inn

på tomta.

Parameter 2 - Avfallsbrønner/undergrunnscontainere som står utenfor blokkene på bestemte

punkter.

Parameter 3 - Avfallsbeholdere som står i eget søppelrom.

Kapittel 7 - Utomhusarbeider

Utomhus

Denne posten sier noe om hvordan uteområdene skal se ut utenfor byggene/blokkene. Her

beskriver byggherren hvordan han ønsker det samt at det er lover og regler å forholde seg til

som universell utforming, sikkerhet, og merking og skilting.

Parameter 1 - Avansert anlegg med mye opparbeidet uteareal i form av mye sitteplasser

som benker, pergolaer, sittegrupper. Det er etablert gangstier med belegningsstein og

rennestein som leder vannet bort samt store partier med gressplen som er til bruk for

beboerne. Det er forskjellige lekegrupper med moderne og apparater for alle aldersgrupper.

Det er mange områder med planter og busker for å skjerme for trafikk og skape en oase.

Ferdigplen etableres og eventuell en elv som trengs å løftes opp.

Parameter 2 - Utomhus anlegg som tilfredsstiller kravene fra myndighetene, og det er

etablert sittegrupper/plasser til 30% av beboerne. Det er godt med planter og busker som

skjermer for de som bor i 1 etg, og ut mot trafikkerte veier. Det er etablert flere lekeområder

hvor det er forskjellige lekeapparater.

Parameter 3 - Utomhus anlegget som tilfredsstiller de kravene fra myndighetene og ha

nødvendig med sittegrupper/plasser, lekeapparater og opparbeidet grøntområde.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B14

Kapittel 8 - Prosjektering

Denne posten er skalerbar i forhold til antall m2 mot m2 pris, og er en mer konstant faktor.

Her dekkes alle kostnader ifbm med prosjektering fra Arkitekt til de tekniske prosjekterende,

brannkonsulent og akustikk konsulenter. Posten vises ikke i regnearket fordi den ikke er

justerbar på samme måte som de ulike bygningspostene, men er allikevel med i

totalkostnaden som kommer opp.

Kapittel X - Økonomi

Under denne posten er det samlet opp noen poster som er faste faktorer, og som man

nødvendigvis ikke trenger å forandre mens de andre er poster som prosjektleder avtaler

med byggherre.

Forventet prisvekst - anbefalt 3%

Dette er en post som prosjektleder må avgjøre selv basert på dagens marked opp mot hvor

lenge prosjektet skal pågå. Her legges inn en forventet prisvekst som reflekterer hva man

forventer over de neste årene.

Avtalt påslag/fortjeneste med entreprenør - anbefalt 5%

Prosjektleder og byggherren avtaler et fast påslag/fortjeneste gjennom hele byggeperioden.

Dette er et påslag/fortjeneste prosjektleder legger oppå selvkost.

Andre ting som byggherren må betale - anbefalt 2%

Byggherren må ta hensyn til renter på finansiering, eiendomsskatt til kommunen, skatt på

alle leiligheter som selges. Dette legges inn under denne posten slik at byggherren allerede

har denne kosten inne i bildet når de får presentert prisen.

Risiko - anbefalt 3%

Prosjektleder setter her sin egen risiko sats for prosjektet hvis det er noe

usikkerhetsmomenter, som feks forurensing i grunnen, nødvendig med vanntett spunt eller

ekstra mye spunt.

Moms - standard 25%

Denne posten er fast, og er etablert fra myndighetsnivå. Derfor får man ikke gjort noe med

denne, men alikevel er den viktig da byggherren må betale moms og får ikke dette som

fradrag.

VEDLEGG B – VEILEDER TIL KALKYLEVERKTØYET TFKalk

B15

Referanser

Oslo kommune. (2003). Parkeringsnormer for boliger i Oslo - Veiledningshefte. (02 - 2003). Hentet fra https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/131493/Innhold/Plan%2C%20bygg%20og%20eiendom/Byggesaksveiledere%2C%20normer%20og%20skjemaer/Parkeringsnormer/Parkeringsnorm%20for%20Oslo%2C%20veiledningshefte.pdf

VEDLEGG C – KOSTNADSFORDELER

C1

Kostnadsfordeling

Dette vedlegget inneholder beskrivelser av de forskjellige produksjons kodene som blir brukt

i BetonmastHæhre Boligbygg AS. Disse kodene brukes i budsjettarkene. Det er tatt

utgangspunkt i NS3451; Bygningsdelstabellen og NS3453; Spesifikasjon av kostnader i

byggeprosjekter. Disse er ment som en veiledning og beskrivelse for hva som må inngå av

kostnader i et byggeprosjekt. Disse kodene, med tall fra budsjettarket på Nybyen Økern og

tall fra Norsk Prisbok, ligger til bakgrunn i det utformede kalkyleverktøyet TFKalk.

Kapittel 1 Felleskostnader

Underkapittel 11 Rigg og drift

Bygningsdelstabellen, NS3451 har ikke eget kapittel for rigg og drift, men i NS 3453:2016

Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekter felleskostnader samlet under kapittel 01, som

tilsvarer betegnelsen kapittel 1 i Bygningsdelstabellen. Ifølge våre kilder er det

bransjestandard å betegne rigg og drift som kapittel 11, og vi forholder oss til dette.

11212 Brakker: 31 brakker fordelt på kontorer, skiftebrakker/dusj/do fasiliteter og

spisebrakker, antas å være skalerbart i forhold til prosjektets størrelse.

11214 Tårnkran: 3 stk. Tårnkran brukes i dette prosjektet i utgangspunktet til transport av

betong, mens mobilkran og heis brukes til transport av trelast. Tårnkranen blir satt opp i

starten av prosjektet når betongarbeidene starter med fundamentering og kjelleren.

Tårnkranen blir tatt ned når betongarbeiderne er ferdig med råbygget.

11216 Drift mobilkran: Satt av mobilkran til en gang i uka (6-10 timer i uka).

11218 Drift heiser - byggeheis: Det settes opp byggheiser pr blokk hvor man tar høyde for

antall oppganger og hvordan gangbanen innvendig er. I gjennomsnitt så er det 3 stk

byggheiser oppe til “alle” tider på prosjektet. Byggheisen blir satt opp når tømmer starter

med utvendig GU, og blir tatt ned når tømmer er ferdig med innvendige arbeider.

11220 Drift stillaser: Fasadestillas, stillas for betongarbeider og trappe- og lastetårn.

Fasadestillaset blir satt opp så fort tømmer har fått opp deler av GU’n. Blir tatt ned så fort

fasaden er ferdig på det aktuelle området. Trappetårn blir satt opp så fort sjakta er klar og

det skal behandles. Tas ned når maleren er ferdig.

11230 Drift teknisk anlegg: EL, lys etc. Pro. strømanlegg. Legger opp et system som kan

flyttes videre til neste blokk.

11235 Drift vern og miljø (HMS): Sikkerhetsutstyr, førstehjelpsutstyr.

11240 Drift produserende anlegg: Leie og eller innkjøp av maskiner og andre utstyr til

betongarbeidere, tømrerarbeidere, rigg og drift, byggeskilt og annet.

11245 Servicetransport: Eventuell transport som ikke er fanget opp i avtaler.

VEDLEGG C – KOSTNADSFORDELER

C4

11260 Forbruk fyring/oppvarming: Hus A,B og C vil holdes varm i en lengre periode mellom

8-9 måneder. Derimot vil Hus D,E og F holdes varm i kortere periode på kun 5 måneder, og

dette ved bruk av seks ovner, tre ganger i uken. Oppvarmingen vil variere ettersom det ikke

er/er mindre behov for oppvarming i sommertiden. Fyringen splittes på betong, fasade og

innvendig for tørt bygg. Det blir fyrt avhengig av hvor mange grader det er ute og om det blir

kuldegrader/snø.

11265 Strømforbruk: Strømforbruket kommer stort sett fra belysning, pro. strøm og annet

elektrisk som krever større mengder strøm. Byggene fyres med gass og ikke strøm, og

derfor vil det gå lite strømforbruk til oppvarming.

11270 Vakthold: Overvåkning av byggeplass og alarmer.

11275 Stikning, måling og kontroll: Dette inkluderer alle oppmålinger både inne og ute. Her

inngår det grunnarbeidere, pelearbeidere, betong, tømrerarbeider og utomhus.

11285 Byggrengjøring: Blokkene rengjøres og vaskes i tre faser; grovasking, hovedvasking

og vask før overlevering.

11290 Avfallshåndtering: I de forskjellige byggefasene vil man trenge forskjellig antall

containere. Det kan være opptil 10-12 stk containere på det meste for å kunne betjene hele

området. De er alt fra 5, 8 og 10m2 for forskjellig avfall, som; tre, blandet, gips, isolasjon,

farlig avfall (takpapp), EE-avfall, fat for spraybokser, plast, papp og metall. Containerne vil bli

tømt ulik antall ganger per uke.

11310 Byggeplassadministrasjon: Lønnen til ledelsen på byggeplassen.

Kapittel 2 Bygning

Underkapittel 21 Graving og sprengning (Grunn og fundamenter)

30302 UE Grunnarbeid: Økt mye fra første kalkyle pga forurensede masser og søppel i

grunn. Poster i kontrakten, isolering rundt kjellervegger, graving, masseutskiftning, transport

av masser, drenering, grøfter, fordrøyningsbassen, sandfang, trekkerør, tilbakefylling og

klargjøring asfalt.

30401 Spunting og pelearbeider: Boring til fjell for stålkjerner, montering av pelehoder.

Boring av stag. Spunting for å unngå ras/masser som sklir ut. Setningsskader og

rystelsesmålinger, regulering av grunnvann.

Fundamentering

30501 UE - Betongarbeider: Radon, nedsenk og belegg garasje

30502 UE - Gulvavretting: Flytsparkling av fellesområder og leiligheter

VEDLEGG C – KOSTNADSFORDELER

C4

Underkapittel 22 Bæresystemer

Stål, og betong vegger samt bindingsverk og sjakter.

30701 Stålkonstruksjoner: søyler og drager som brukes på enkelte områder for å avlaste

bæringen på betong -søylene og -veggene.

30801 Andre bærende konstruksjoner: Andre konstruksjoner som bidrar med bæringen i

bygget.

Underkapittel 23 Yttervegger

30550 Lønn betongarbeider: Lønn til håndverkerne som utfører støping av vegger og dekke

30560 Material og utstyr: Kjøp av materiale, utstyr og verktøy til betong.

30561 Forskaling inkl. systemleie: Leie av forskalingsutstyr til vegger og dekke.

30566 Armering: Kjøp av armering til vegger og dekker.

30576 Betong: Leveranse av betong til vegger og dekker.

31601 Låser og beslag: låser og beslag til dører.

31801 Blikkenslager arbeider: Rundt vinduer

Underkapittel 24 Innervegger

31250 Lønn Tømrerarbeider: Lønn til tømrere og andre håndverkerne som setter opp

innerveggene.

31260 Material og utstyr: Materialer og utstyr som er nødvendig for innervegg

tømrerarbeider.

31301 Snekkerarbeider: Fugearbeidere.

Underkapittel 25 Dekker

30550 Lønn betongarbeider: Lønn til håndverkerne som utfører støping av vegger og dekke

30560 Material og utstyr: Kjøp av materiale, utstyr og verktøy til betong.

30561 Forskaling inkl. systemleie: Leie av forskalingsutstyr til vegger og dekke.

30566 Armering: Kjøp av armering til vegger og dekker.

30576 Betong: Leveranse av betong til vegger og dekker.

VEDLEGG C – KOSTNADSFORDELER

C4

30602 UE - Plattendekker: Betongarbeidere, armering og betong.

31260 Materialer og utstyr: materialer og utstyr til betong og betongarbeidere.

31301 UE - Systemvegg/systemhimling: platehimling og systemhimling for å sette platene

oppå.

31302 UE - Parkett/tregulv/gulvlister: Snekker- og tømrer-arbeider, parkettlegging og listing.

32201 UE - bygg tapetsere: Legger belegg i fellesområdene, fra 2. etg og oppover (flis i 1.

etg) og i kjeller/bodområde.

Underkapittel 26 Yttertak

31560 Materialer og utstyr: Materialer og utstyr som er nødvendig for takk

31701 Tekkearbeider: Taktekking av flatt tak og takterrasser.

Underkapittel 27 Fast inventar

32401 Fast bygginredning: Postkasser, sykkelstativ og skilt.

32402 Kjøkken og fast innredning: Montering av kjøkken, garderober og

baderomsinnredning til plassbygde bad.

31001 Flisarbeider: Kjøkkenfliser og baderomsfliser.

31560 Materialer og utstyr: Innerdører(lett) i tre til leiligheter.

Underkapittel 28 Trapper og balkonger

31901 UE Metallarbeider: Montering av rekkverk/håndløpere i trappeoppganger og rekkverk

med glass på balkonger.

30601 UE Prefabrikerte elementer: Levering av ferdiglaget balkonger og trapper.

Kapittel 3 VVS

Underkapittel 31, 32, 33 Sanitær, varme, brannslukking

33100 UE - Rørlegger: Alle arbeider innenfor rørlegger.

Underkapittel 36 Luftbehandling

33200 UE - Ventilasjon: Alle arbeider innenfor ventilasjon.

VEDLEGG D – BEREGNINGSEKSEMPEL NYBYEN ØKERN STANDARD

C5

Kapittel 4 Elkraft

Underkapittel 41, 43, 44 Generelle anlegg, fordeling og lys

33400 UE - El installasjoner: Alle arbeider innenfor elkraft.

Kapittel 6 Andre installasjoner

Underkapittel 61 Prefabrikerte baderom

30601 Prefabrikkerte badekabiner: Komplett leveranse av ferdige kabiner som settes inn i

bygget. Alt av rør og ventilasjon må kobles til eksisterende rørføringer.

Underkapittel 62 Heiser

36102 Heiser: Komplett leverans av heiser.

Underkapittel 65 Avfall og støvsuging

37101 UE - Anleggsgartner: Søppelavfall eller avfallsbrønner som blir montert.

Kapittel 7 Utomhusarbeider

37101 UE - Anleggsgartner: Opparbeidelse av utomhusarealet. Det innebærer bla.

gresslegging, planting av trær/planter og annen vegetasjon, kantstein og brustein som

gangveier, asfalt, lekeapparater og sittegrupper.

Kapittel 8 Prosjektering

48200 Prosjektering: Dette er en samlepost på alle budsjettene fra prosjektering, som går på

arkitekt, LARK, RIB, RIV, RIE, osv.

VEDLEGG D – BEREGNINGSEKSEMPEL NYBYEN ØKERN STANDARD

D1

BEREGNINGSEKSEMPEL: NYBYEN ØKERN STANDARD

VEDLEGG E – BEREGNINGSEKSEMPEL NYBYEN ØKERN HØY KVALITET

E1

BEREGNINGSEKSEMPEL: NYBYEN ØKERN HØY KVALITET

VEDLEGG F – BEREGNINGSEKSEMPEL NYBYEN ØKERN GODKJENT KVALITET

F1

BEREGNINGSEKSEMPEL: NYBYEN ØKERN GODKJENT KVALITET

VEDLEGG G – BEREGNINGSEKSEMPEL PUNKTBLOKK STANDARD KVALITET ÅPNE BYEN

G1

BEREGNINGSEKSEMPEL: PUNKTBLOKK STANDARD KVALITET ÅPNE BYEN

VEDLEGG H – BEREGNINGSEKSEMPEL PUNKTBLOKK HØY KVALITET TETTE BYEN

H1

BEREGNINGSEKSEMPEL: PUNKTBLOKK HØY KVALITET TETTE BYEN

VEDLEGG I – BEREGNINGSEKSEMPEL PUNKTBLOKK MED INNSNITT

I1

BEREGNINGSEKSEMPEL: PUNKTBLOKK MED INNSNITT

VEDLEGG J – BEREGNINGSEKSEMPEL LANG OG SMAL OPPGANGSBLOKK

J1

BEREGNINGSEKSEMPEL: LANG OG SMAL OPPGANGSBLOKK

VEDLEGG K – BEREGNINGSEKSEMPEL BLOKK PÅ RYEN

K1

BEREGNINGSEKSEMPEL: BLOKK PÅ RYEN

VEDLEGG L – BEREGNINGSEKSEMPEL BLOKK PÅ BYGDØY

L1

BEREGNINGSEKSEMPEL: BLOKK PÅ BYGDØY