BAB III TINJAUAN KOTA - digilib.uns.ac.id fileTangerang dan Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten...
Transcript of BAB III TINJAUAN KOTA - digilib.uns.ac.id fileTangerang dan Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten...
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-1
BAB III
TINJAUAN KOTA
3.1 Tinjauan Kota Jakarta Selatan
Kota Administrasi Jakarta Selatan adalah nama sebuah kota administrasi di
bagian selatan Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Pusat Pemerintahannya berada di
Kebayoran Baru. Luas wilayah Kota Administrasi Jakarta Selatan, berdasarkan
SK Gubernur Nomor 171 tahun 2007, adalah 145,37 km2. Wilayah administrasi
Kota Administrasi Jakarta Selatan terbagi menjadi 10 Kecamatan (Gambar 3.1),
yaitu: Jagakarsa, Pasar Minggu, Cilandak, Pesanggrahan, Kebayoran Lama,
Kebayoran Baru, Mampang Prapatan, Pancoran, Tebet, dan Setiabudi. (Jakarta
Selatan dalam Angka 2015)
Jakarta Selatan adalah kota administrasi yang paling kaya dibandingkan
dengan wilayah lainnya, dengan banyaknya perumahan warga kelas menengah
ke atas dan tempat pusat bisnis utama. Jakarta Selatan merupakan daerah
penyanggah/daerah resapan air bagi Propinsi DKI Jakarta. Setu Babakan
merupakan salah satu upaya pemerintah dalam mengemban tugas penyangga air.
Gambar 3. 1 Peta Luas Wilayah Jakarta Selatan Menurut Kecamatan(Sumber: Jakarta Selatan dalam Angka 2015)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-2
3.1.1 Letak Geografis 3.1.1.1 Batas-batas Kota Jakarta
Secara astronomis Kota Administrasi Jakarta Selatan terletak antara 6
15 40,8” Lintang Selatan dan 106 45 0,00” Bujur Timur. Jakarta Selatan
merupakan dataran rendah dengan ketinggian rata-rata 26,2 meter diatas
permukaan laut. Berdasarkan posisi geografisnya, batas-batas wilayah Kota
Administrasi Jakarta Selatan, antara lain:
Di sebelah Utara berbatasan dengan Banjir Kanal, Jalan Sudirman,
Kecamatan Tanah Abang (Kota Adm. Jakarta Pusat) dan kebayoran Lama
dan Kebon Jeruk (Kota Adm. Jakarta Barat)
Di sebelah Timur berbatasan dengan Kali Ciliwunng (Kota Adm. Jakarta
Timur)
Di sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Ciputat dan Ciledug Kota
Tangerang dan Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten
Di sebelah Selatan berbatasan dengan Kotamadya Depok.
Tabel 3. 1 Iklim, Hujan, Udara dan Angin di Jakarta Selatan tahun 2014
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-3
3.1.1.2 Kondisi Iklim Kota Jakarta Selatan
Keadaan Jakarta secara umum panas dengan suhu udara rata-rata di
sepanjang tahun 2014 berkisar antara 27,6oC - 30,3 oC (Tabel 3.1).
Temperatur rata-rata terendah terjadi pada bulan Januari, sedangkan
tertinggi pada bulan Oktober. Sementara kelembaban udara rata-rata antara
51% dan 98%, terendah pada bulan Oktober. Sedangkan tertinggi pada
bulan Januari dan Februari. Curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Januari
sebesar 681,3 mm2 yang terjadi yang terjadi selama 8 hari.
3.1.2 Demografi Jakarta Selatan
Menurut data kependudukan dalam buku Jakarta dalam Angka 2015,
penduduk Kota Adm. Jakarta Selatan sebanyak 2.111.670 jiwa yang terdiri
dari 1.071.846 jiwa laki-laki dan 1.039.842 jiwa perempuan dengan
kepadatan 14.948 jiwa/km2 (Tabel 3.2).
Penduduk Jakarta didominasi oleh penduduk berusia produktif berkisar
antara 20-44 tahun. Jika dilihat dari data statistik jumlah penduduk yang
datang dan pindah menurut Kecamatan (Tabel 3.3), angka penduduk yang
datang ke Kota Adm. Jakarta Selatan lebih banyak dibandingkan dengan
Tabel 3. 3 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, Kepadatan Penduduk, dan Rasio Jenis Kelamin Menurut Kecamatan
tahun 2014
Tabel 3. 2 Jumlah Penduduk yang Datang dan Pindah Menurut Kecamatan tahun 2014
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-4
penduduk yang pindah dan setiap tahunnya mengalami peningkatan jumlah.
Hal ini lah yang mengakibatkan kepadatan yang selama ini terjadi di Jakarta
Selatan.
3.1.4 Potensi Jakarta Selatan
Dalam menunjang sebuah permukiman, diperlukan adanya fasilitas-
fasilitas penunjang dalam segi akses sarana transportasi, kesehatan, pendidikan,
pusat perbelanjaan, dan gedung perkantoran. Berikut ini merupakan sarana
penunjang yang ada di Jakarta Selatan:
Transportasi Umum
Letaknya yang berada di dekat dengan pusat kota menjanjikan kemudahan
akses menuju kota Jakarta Selatan. Alat transportasi umum yang dapat
digunakan untuk menuju daerah Jakarta Selatan, antara lain:
a. Bus
- Terminal Blok M
- Terminal Pasar Minggu
- Terminal Lebak Bulus
- Terminal Ragunan
- Terminal Manggarai
b. Kereta Api
- Stasiun Gambir
- Stasiun Pasar Minggu
- Stasiun Lenteng Agung
- Stasiun Manggarai
- Stasiun Duren kalibata
- Stasiun Tebet
c. Busway
d. Pesawat
- Bandara Halim Perdanakusuma
- Bandara Soekarno-Hatta
e. Mobil
- Gerbang Tol Tebet 2
- Gerbang Tol Tebet 1
- Gerbang Tol Kuningan
- Gerbang Tol Semanggi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-5
Fasilitas Kesehatan
Terdapat 23 rumah sakit yang tersebar di Kota Jakarta Selatan, yakni 20
Rumah Sakit swasta dan 3 Rumah Sakit pemerintah. Peta pada (Gambar
3.2) merupakan titik persebaran Rumah Sakit swasta di Jakarta Selatan.
Fasilitas Pendidikan
Fasilitas Pendidikan yang ada di Jakarta Selatan jumlahnya sangat banyak,
mulai dari TK, SD, SMP, SMK, SMA baik negeri maupun swasta. Tercatat
pada Jakarta Dalam Angka 2015, Jumlah Sekolah Dasar di Jakarta Selatan
pada tahun 2014 sebanyak 567 sekolah dan Sekolah SMP sebanyak 215
sekolah.
Gedung Perkantoran
Sebagai salah satu kawasan bisnis, Jakarta selatan merupakan salah satu
kawasan yang sedang menjadi incaran bagi para pengembang untuk
mendirikan gedung perkantoran. Hingga saat ini gedung perkantoran masih
didominasi di bagian utara (Gambar 3.3), seiring meningkatnya kebutuhan
akan gedung perkantoran, kini pembangunan gedung perkantoran sudah
menuju dan tersebar di bagian selatan. Berikut beberapa gedung perkantoran
yang terdapat di Jakarta Selatan, antara lain: Graha Simatupang
U
Gambar 3. 2 Peta Persebaran Gedung Perkantoran di Jakarta Selatan
(Sumber: Pramarti, 2016)
Gambar 3. 3 Peta Persebaran Rumah Sakit Swasta di Jakarta Selatan
(Sumber : Google Maps)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-6
- South Quarter 1 & 2 - Metropolitan Tower - Plaza Oleos - Cityland Tower (18 Office Park) - Gandaria 8 Office Tower - Graha Mampang
- L’avenue- Office 8 - Allianz Tower - Workout coworking space - Patra Jasa Office Tower - Belleza
Tahun 2015 ini, pembangunan gedung di Jakarta Selatan cukup signifikan. Berikut
daftar gedung baru di Jakarta Selatan:
- Zuria - Cibis Tower - The Sima - South Quarter 3
- The Manhattan Square Tower 2 - Arkadia Tower G - Beltway Office Park Tower 4
Mall dan Pusat Perbelanjaan
Keberadaan mall dan pusat perbelanjaan di ibu kota Jakarta telah tersebar di
seluruh penjuru. Hal ini tidak mengherankan karena ibu kota Jakarta memang
merupakan salah satu pusat perdagangan di Indonesia. Masyarakat kota yang
konsumtif juga merupakan salah satu alasan begitu banyaknya jumlah mall dan
pusat perbelanjaan. Masyarakat kota sering menghabiskan waktu akhir pekannya
untuk pergi ke mall dan pusat perbelanjaan bersama keluarga. Mall dan pusat
perbelanjaan dengan kategori mewah, menengah dan murah, semuanya terdapat di
Jakarta Selatan. Berikut ini merupakan Peta persebaran Mall di Jakarta Selatan
(Gambar 3.4) dan beberapa mall yang terdapat di wilayah sekitar Jakarta Selatan.
- Mal Kalibata - Kalibata City Square - Cilandak Town Square - Mal Cilandak - Blok M Plaza - Blok M Square - Ciputra World Jakarta - Pasaraya Grande - Lippo Mall Kemang - ITC Fatmawati - ITC Kuningan - Mal Ambassador - Mall Blok M - Pondok Indah Mall I & II
- Melawai Plaza - Pasaraya Manggarai - Pacific Place - Plaza Semanggi - Setiabudi One - ITC Permata Hijau - Pejaten Village - Gandaria City - Epicentrum Walk Rasuna - Ciputra World Jakarta - Kota Kasablanka - Kuningan City - Poins Square - Lotte
- Shopping - Avenue
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-7
3.1.5 Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan
Jumlah apartemen di Jakarta cukup banyak, persebarannya pun telah
tersebar di berbagai sudut. Namun, jumlah persebarannya masih terpusat di
bagian utara (Gambar 3.5). Di bagian utara Jakarta Selatan yang berbatasan
dengan Jakarta Pusat tersebutlah dimana titik apartemen berpusat. Kawasan
tersebut memang cukup strategis karena paling dekat dengan pusat kota
Jakarta.
U
Gambar 3. 5 Peta Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan
(Sumber: Pramarti, 2016)
Gambar 3. 4 Peta Persebaran Mall dan Pusat Perbelanjaan di Jakarta Selatan
(Sumber: Pramarti, 2016)
Gambar 3. 6 Prediksi Kebutuhan Rumah Wilayah Jakarta Selatan tahun 2030(Sumber: Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-8
Saat ini, perkembangan apartemen sedang berjalan menuju ke arah tengah
dan arah selatan. Jumlah apartemen pada bagian selatan belum sepadat pada
bagian utara, padahal pembangunan gedung perkantoran saat ini sedang gencar
dilaksanakan pada bagian selatan. Hal inilah yang kini menjadikan bagian
selatan sangat potensial sebagai hunian vertikal.
Pembangunan apartemen akan terus berkembang mengingat kebutuhan
unit hunian yang cukup tinggi di Jakarta Selatan. Menurut Laporan
Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013 (Gambar
3.6) , Walikota Kota Jakarta Selatan memprediksikan jumlah penduduk tahun
2030 di Jakarta Selatan sebanyak 2.670.591 jiwa dengan total kebutuhan rumah
sebesar 292.638 hingga tahun 2030 dimana kebutuhan rumah pertahun sebesar
14.632 unit.
3.1.6 Kawasan Potensial Hunian di Jakarta Selatan
Kawasan selatan Jakarta kini menjadi salah satu lokasi favorit untuk
pembangunan gedung perkantoran. TB Simatupang, Jakarta Selatan,
merupakan kawasan prestisius di luar wilayah Segitiga Emas DKI, yakni
Sudirman Thamrin dan Kuningan. Sejumlah gedung perkantoran terus
dibangun dalam jumlah banyak dalam waktu yang singkat. Pengamat tata kota
Yayat Supriyatna mengatakan, pertumbuhan wilayah selatan dipacu
pembangunan infrastruktur jalan. Sejak ada Jalan Raya TB Simatupang,
misalnya, gedung bertingkat tumbuh menjamur di kiri dan kanan jalan tersebut.
Selain tumbuh kawasan bisnis baru, permintaan lahan untuk hunian juga
meningkat. Pembangunan kereta massal cepat (MRT), jembatan layang khusus
bus transjakarta Koridor XIII, dan jembatan layang Kuningan Selatan akan
mendorong pertambahan pusat bisnis baru di Jakarta Selatan.
Kawasan Lebak Bulus saat ini memiliki daya tarik tersendiri dalam
pengembangan bisnis properti di Tanah Air. Kawasan ini berdekatan dengan
kawasan elit Pondok Indah, Pondok Labu, dan juga Cinere. Kawasan ini
memiliki daya tarik sebagai hunian yang potensial yang juga dilintasi oleh
JORR W2 (Jakarta Outer Ring Road). Disusul oleh Cilandak, Pondok Indah
dan sekitar TB simatupang.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-9
Berkembangnya pembangunan ke arah selatan Jakarta ini tentunya
mempengaruhi kebutuhan akan hunian yang dekat dengan gedung perkantoran
guna mempersingkat jarak tempuh. Pemilihan letak pembangunan hunian
vertikal yang berada di dekat perkantoran dapat menjadi dalah satu daya tarik.
3.1.7 Rencana Tata Ruang Jakarta Selatan
Jika dilihat dari Peta Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta (Gambar
3.7), peruntukkan lahan di Jakarta Selatan di dominasi oleh permukiman dan
pada sepanjang jalan utama. Kawasan yang potensial sebagai kawasan hunian
yakni daerah Lebak Bulus dan Jl. TB Simatupang berada di Kecamatan
Cilandak dan Pasar Minggu.
3.1.7. Rencana Detail Tata Ruang Kota
Rencana Detail Tata Ruang Kota merupakan rencana yang menetapkan
blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional kota, sebagai penjabaran
“kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan memperhatikan keterkaitan antar
kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta lingkungan yang serasi, selaras,
seimbang dan terpadu. Berdasarkan kawasan potensial hunial di Jakarta
Gambar 3. 7 Peta RTRW Jakarta Selatan tahun 2010-2030(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-10
Selatan yang berada di Kecamatan Cilandak dan Kecamatan Pasar Minggu,
maka perlu adanya tinjauan mengenai Rencana Detai Tata Ruang Kota
terhadap kedua kecamatan tersebut.
a. Kecamatan Cilandak
Kecamatan Cilandak merupakan salah satu kecamatan yang terletak
di selatan Kota Administrasi Jakarta Selatan. Luas Kecamatan Cilandak
adalah 18,20 km2 yang terdiri atas 5 kelurahan dan 46 RW. Kelurahan-
kelurahan yang terdapat di Kecamatan Cilandak yaitu Lebak Bulus, Pondok
Labu, Cilandak Barat, Gandaria Selatan, dan Cipete Selatan. Kelurahan
Cilandak Barat adalah kelurahan yang paling luas dengan luas 6,05 km2
diikuti Lebak Bulus 4,11 km2, Pondok Labu 3,61 km2, Cipete Selatan 2,37
km2, dan yang terkecil adalah Gandaria Selatan 1,76 km2
Berdasarkan laporan dari Kecamatan Cilandak dan Peta Zonasi
(Gambar 3.8), sebagian besar wilayah di Kecamatan Cilandak digunakan
untuk lahan perumahan, dan hanya beberapa persen saja yang digunakan
untuk industri dan keperluan lainnya.
b. Kecamatan Pasar Minggu
Wilayah Kecamatan Pasar Minggu seluas 21,90 km2. Secara administrasi
Kecamatan Pasar Minggu terdiri atas 7 Kelurahan, 65 RW dan 725 RT.
Gambar 3. 8 RDTRK Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-11
Secara administrasi Kecamatan Pasar Minggu terdiri atas 7 Kelurahan yang
terbagi menjadi 65 RW dan 726 RT. Kelurahan Pejaten Timur dan Ragunan
memiliki jumlah RW paling banyak, yakni sebanyak 11 RW. Kemudian
diikuti Kelurahan Pasar Minggu dan Jati Padang sebanyak 10 RW,
Kelurahan Kebagusan dan Pejaten Barat masing-masing 8 RW.
Sedangkan Kelurahan Cilandak Timur, memiliki jumlah RW paling sedikit
yakni 7 RW.
Pada peta zonasi (Gambar 3.9), Kecamatan pasar minggu didominasi
oleh pemukiman. Di sisi kanan dan kiri jalan utama, diperuntukkan bagi
perkantoran dan perdagangan.
3.1.8 Pemilihan Wilayah
Dalam penentuan wilayah perlu adanya dasar pertimbangan untuk
mendukung keberadaan apartemen yang akan direncanakan, yaitu:
Pencapaian
- Lokasi harus mudah dicapai dan terletak dekat dengan jalur transportasi
utama yang dapat dicapai dari dalam kota maupun luar kota
- Kelengkapan sarana dan prasarana transportasi kota (jalan dan angkutan
kota)
Gambar 3. 9 RDTRK Kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-12
Keberadaan pembangunan gedung perkantoran
Kawasan potensial hunian
Kesesuaian dengan Rencana Umum Tata Rencana Kota Jakarta Selatan
Tersedianya fasilitas penunjang kebutuhan rumah tangga di wilayah tersebut
Tersedia jaringan utilitas kota
Apartemen ini nantinya terletak di salah satu kecamatan dari 6 kecamatan yang
ada di Jakarta Selatan. Pemilihan lokasi ditentukan berdasarkan pertimbangan akan
pencapaian, keberadaan gedung perkantoran, dan ketersediaan fasilitas penunjang di
sekitar wilayah tersebut. Menurut pegamat kota Yayat Supriyatna, saat ini kawasan
yang memiliki potensi sebagai hunian yaitu kecamatan Cilandak dan Kecamatan
Pasar Minggu. Pada 2 kecamatan tersebut, pertumbuhan gedung-gedung perkantoran
memang sedang aktif berjalan. Hal ini menjadi sangat potensial bagi pembangunan
hunian disektarnya. Berikut ini merupakan 2 alternatif wilayah yang mempunyai
penilaian tertinggi untuk lokasi apartemen.
a. Alternatif 1 : Kecamatan Cilandak
b. Alternatif 2 : Kecamatan Pasar Minggu
Gambar 3. 10 Peta Alternatif Pemilihan Wilayah di Jakarta Selatan(Sumber: Jakarta Selatan dalam angka 2015)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
III-13
Tabel 3. 4 Kriteria Pemilihan WilayahKriteria Alternatif 1 Alternatif 2
Kawasan Potensi Hunian 3 3Kebutuhan Jumlah Apartemen 2 3Keberadaan Gedung Perkantoran 3 2Aksesibilitas Tinggi 3 2Dekat dengan simpul kota & Jalur sirkulasi utama 3 3Daya dukung sarana fasilitas penunjang (Rumah sakit, sekolah, mall, perkantoran, dll)
3 2
Sarana transportasi mudah 2 3Kelengkapan sarana utilitas 2 2Jumlah 21 20Keterangan:1 : kurang2 : tinggi3 : sangat tinggi
(Sumber: Pramarti, 2016)
Dari hasil (Tabel 3.4) di atas, wilayah yang terpilih sebagai lokasi site adalah wilayah
alternatif 1 yaitu kecamatan Cilandak.