BAB III HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS -...
-
Upload
hoangtuyen -
Category
Documents
-
view
223 -
download
0
Transcript of BAB III HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS -...
34
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
Sama dengan judul di atas, demikian pula seperti yang telah Penulis janjikan
sebelumnya (lihat Bab II, terutama sub judul arti penting tinjauan kepustakaan),
bahwa Bab ini berisi suatu gambaran tentang hasil penelitian Penulis terhadap satuan-
satuan amatan yang telah Penulis kemukakan secara terperinci dalam Bab I skripsi
ini. Pada bagian pertama hasil penelitian, Penulis akan gambarkan isi Surat Perjanjian
Kerjasama No. 1 tahun 1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka
Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga dengan Pemerintah Kotamadya DATI II
Salatiga45. Selanjutnya menyusul Perjanjian di atas, Penulis juga menggambarkan
Perjanjian No. 1/Perj (V/2002) tentang Addendum Perjanjian No. 1 tahun 1991
tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Tamansari Plaza
Kodya DATI II Salatiga. Hasil penelitian terhadap satuan amatan yang ketiga, yaitu
Perjanjian No. 2 dan addendum diuraikan setelah kedua perjanjian di atas. Bab ini
juga disertai dengan analisis terhadap perjanjian-perjanjian di atas dengan cara
45Disertakannya Perjanjian Taman Sari Plaza dalam Bab Hasil Penelitian ini dimaksudkan
supaya nantinya dapat dibandingkan Perjanjian-perjanjian serupa di mana di dalam Perjanjian-perjanjian tersebut terdapat klausula persyaratan formal yang harus di patuhi dalam Pejanjian-perjanjian serupa di mana disyaratkan adanya pengesahan Menteri Dalam Negeri dan apabila tidak ada maka perjanjian tersebut batal demi hukum (null and void).
35
membandingkan antara isi Bab II, terutama yang berkaitan erat dengan menjawab
rumusan masalah penelitian dengan hasil penelitian, yaitu Bagaimana asas null and
void dalam Perjanjian Kerja Sama Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari
Mas Sejahtera Cabang Surakarta tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar
Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs Menjadi
Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga?
3.1. Perjanjian Tamansari Plaza
Para pihak (the parties to contract) di dalam Perjanjian Tamansari Plaza yang
dibuat pada Senin 11 Maret 1991 itu adalah Doelrachman Prawirosoediro yang
bertindak sebagai pihak pertama dalam kekuasaan berkontrak (power to contract)
sebagai pejabat publik, yaitu Walikotamadya Daerah Tingkat II Salatiga yang saat ini
berdasarkan Undang-undang No. 17 tahun 1950 sebagaimana telah di ubah menjadi
Undang-undang No. 13 tahun 1954 tentang Pembentukan Kota-Kota Besar dan Kota-
Kota Kecil di Jawa,46 telah menjadi Kota Salatiga. Pihak Pertama tersebut
berkedudukan di Jalan Letjend Sukowati No. 51 Salatiga mewakili dan bertindak
untuk dan atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga.47
46Undang-undang No. 17 tahun 1950 sebagaimana telah di ubah menjadi Undang-undang No.
13 tahun 1954 tentang Pembentukan Kota-Kota Besar dan Kota-Kota Kecil di Jawa.
47Agar supaya konsisten, untuk selanjutnya semua yang disebut Kota Madya Daeah Tingkat II Salatiga, berdasarkan Perundang-undangan pada catatan kaki no.1 di atas akan Penulis gunakan istilah Kota Salatiga saja.
36
Sementara itu, pihak kedua dalam Perjanjian Tamansari Plaza adalah Gatot
Iswasta, jabatan Direktur Perseroan Terbatas (PT) Inti Griya Prima Sakti yang
bergerak dalam bidang Developer dan real estate berkedudukan di Semarang Jalan
Sompok Baru No. 78 berdasarkan Pasal 1 dari Anggaran Dasar Pendirian Perseroan
Terbatas (PT) yang dibuat dihadapan RM. Soetomo Sarjana Hukum Notaris di
Semarang No. 29 oleh karena itu sah mewakili dan bertindak untuk dan atas nama
dari Perseroan Terbatas (PT) tersebut.
Kedua pihak diatas bersepakat dan mengikatkan diri dalam Perjanjian
Kerjasama dalam rangka kontrak bagi tempat usaha sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 tahun 1986 tanggal 1 Oktober1986 tentang
Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga; Peratuaran Daerah Kotamadya Tingkat
II Salatiga No. 3 tahun 1990 tentang Penyertaan Modal Pemerintah Kotamadya DATI
II Salatiga pada Pihak Ketiga, Surat Keputusan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Kotamadya DATI II Salatiga No. 170/03/1991 tanggal 19 Maret 1991; Peraturan-
peraturan/Ketentuan-ketentuan dan Petunjuk-petunjuk lainnya yang dengan tersebut
di atas, serta Pasal-pasal dalam Perjanjian Taman Sari Plaza.
Adapun butir-butir sepakat antara kedua belah pihak di atas yang telah dicapai
menjadi Perjanjian Taman Sari Plaza itu adalah bahwa mereka mengadakan kerja
sama untuk melaksanakan suatu pekerjaan pembangunan di atas tanah yang dikuasai
37
oleh Pihak Pertama.48 Tentang apa pekerjaan itu, mereka menyepakati Pekerjaan
Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga.49
Adapun tanah yang dimaksudkan di atas adalah Tamansari Salatiga seluas ±
5.047 M2 pada saat kedua pihak itu mencapai kesepakatan, tanah tersebut berada
dalam penguasaan/pengelolaan Pemerintah Kota Salatiga. Tanah itu terletak
dikelurahan Salatiga, Kecamatan Kota Salatiga, Kota Salatiga yang sebelah Utaranya
dibatasi Jalan Pemuda, kemudian di sebelah Timur berbatasan dengan Jalan
Tamansari. Selanjutnya, sebelah Barat terbentang Jalan Jendral Sudirman. Di sebelah
Selatan berdiri gedung gereja G.P.I.B. dan Terminal Angkota.50
Dalam Perjanjian itu Pemerintah Kota Salatiga telah menyerahkan tanah Hak
Pengelolaan (HPL) atas tanah sebagaimana dimaksudkan di atas untuk dikelola dan
didirikan bangunan yang berupa Plaza 8 (delapan) lantai dan Rumah Toko 3 (tiga)
lantai (5 (lima) unit) yang akan dikenal dengan sebutan Plaza Tamansari Salatiga51.
Pihak kedua juga diberikan Hak Guna Bangunan (HGB), di atas Hak Pengelolaan
(HPL) Pihak Pertama selama jangka waktu tiga puluh tahun terhitung sejak tanggal
diterbitkannya (HGB).52
48 Pasal 1 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
49 Pasal 1 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
50 Pasal 2 Perjanjian Taman Sari Plaza.
51 Ketikan tulisan ini disusun, sebutan Plaza Taman Sari itu tidak ada; yang ada adalah Ramayana Department Store.
52 Pasal 3 Perjanjian Taman Sari Plaza.
38
Mengenai biaya pengurusan HPL dan HGB kedua belah pihak bersepakat
untuk dibebankan dan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua. Sedangkan Pihak
Pertama hanya membantu saja kelancaran dalam penyelesaian pengurusan
Permohonan Hak atas tanah sebagaimana dimaksud di atas.53
Pihak Kedua mempunyai hak untuk menguasai seluruh hak atas tanah dan
bangunan, fasilitas dan segala sesuatu yang ada di atasnya kecuali sebagian lantai
dasar. Sehingga, dengan demikian Pihak Kedua dapat mengalihkan haknya kepada
Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan yang berlaku serta
melakukan tindakan hukum lainnya yang dianggap perlu dan baik.54
Mengenai rincian segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut di atas,
kedua belah pihak mengatur bahwa55 bangunan susun (bertingkat) parmanent
Tamansari Plaza Salatiga lantai dasar digunakan untuk tempat parkir. Direncanakan,
tempat parkir tersebut dapat menampung 200 kendaraan roda dua dan 80 kendaraan
roda empat. Selanjutnya Jalan masuk/keluar bangunan susun (bertingkat) tangga
penghubung ke lantai di atasnya, lift standard, lavatory, dan fasilitas lainnya.
Luas lantai dasar ± 2. 250 M2 untuk parkir dan ± 250 M2 untuk Pujasera.
Lantai 1 seluas ± 2.900 M2 digunakan untuk pertokoan; ukuran 4 x 4 M sebanyak 12
buah, ukuran 4 x 7,5 M sebanyak 12 buah, ukuran 4 x 8 M sebanyak 10 buah, ukuran
53 Pasal 4 Perjanjian Taman Sari Plaza.
54 Pasal 5 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
55 Pasal 8 Ayat (1) dan (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
39
8 x 8 M sebanyak 8 buah, ukuran 62 M2 sebanyak 4 buah, ukuran 107 M2 sebanyak
1 buah, ukuran 42 M2 sebanyak 1 buah, ukuran 26 M2 sebanyak 1 buah.
Fasilitas: lift, eskalator, tangga utama, tangga darurat, hall/show room, dan
lavatory.
Lantai 2, dan 3 digunakan untuk supermarket/pertokoan. Fasilitas yang ada
dilantai 2 dan 3 adalah lift, eskalator, tangga utama, tangga darurat, hall/pertokoan.
Luas tiap lantai ± 2.900 M2.
Lantai 4 (empat) seluas ± 2.900 M2 digunakan untuk fasilitas rekreasi: 2
(dua) buah gedung bioskop dan lobby 1.000 M2, Amusement centre dan billyard
room 500 M2, Pujasera ± 1.400 M2, dilengkapi dengan fasilitas lift, eskalator, tangga
utama, tangga darurat, dan lavatory.
Lantai 5 (lima) seluas ± 1.700 M2 digunakan untuk Hotel. Lobby dengan luas
± 120 M2, Ruang tidur 4 x 8 M sebanyak 30 buah, Service dan selasar ± 500 M2.
Lantai 6 (enam) seluas ± 1.700 M2 digunakan untuk Hotel. Lobby dengan luas ± 120
M2, Ruang tidur 4 x 8 M sebanyak 30 buah, Banquete room ± 100 M2, Service dan
selasar ± 400 M2. Lantai 7 (tujuh) seluas ± 250 M2 untuk restoran eksklusive.
Pertokoan 3 (tiga) lantai sebanyak 5 unit ukuran 5 x 15 M.
Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak sepenuhnya
menentukan nilai harga bangunan, menerima hasil penjualan, jasa-jasa lainnya dan
bangunan di atas dengan memberikan kwitansi/bukti pembayaran yang sah.56
56 Pasal 5 Ayat (2) Perjanjian Taman sari Plaza.
40
Perihal perencanaan pembangunan di atas sebagaimana dilakukan oleh Pihak
Kedua dengan menggunakan jasa konsultan yang sah57, yang meliputi gambar-
gambar rencana, perhitungan konstruksi, Rencana Anggaran Biaya (RAB), Rencana
Kerja dan Syarat-syarat (RKS) termasuk juga gambar-gambar perubahan-perubahan
dalam pembangunan yang dijelaskan di dalam Asbuild drawing terlebih dahulu harus
mendapat pengesahan dari Pemerintah Kota Salatiga dan atau instansi yang ditunjuk
oleh Pemerintah Kota Salatiga.58
Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan pembangunan
Taman Sari Plaza hingga selesai sesuai dengan perencanaan berlangsung selama 36
(tiga puluh enam) bulan, terhitung dari Pihak Kedua menerima Surat Perintah Kerja
dari Pihak Pertama, kecuali terjadi Force Majeur.59
Persoalan biaya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), biaya pengukuran, biaya
pemetaan, biaya penyelidikan tanah, pajak-pajak dan biaya-biaya lainnya yang tidak
dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan dan
pembangunan bangunan susun (bertingkat) parmanent sebagaimana disebut di atas
ditanggung oleh Pihak Kedua.60
Kewajiban pihak kedua di atas masih ditambah dengan kewajiban untuk
membangun: lapangan tenis in door 2 (dua) ban dengan ukuran dan gambar yang
57 Pasal 6 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
58 Pasal 6 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
59 Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza.
60 Pasal 9 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
41
telah di setujui oleh Pemerintah Kota Salatiga terletak diatas tanah Pemerintah Kota
Salatiga di lingkungan Stadion Kridanggo. Ruko dan kios di atas bekas tanah pasar
hewan Jl. Osamaliki Salatiga seluas 2.150 M2 di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL)
Pihak Pertama kemudian diberikan kepada Pihak Kedua dengan status Hak Guna
Bangunan (HGB) selama 30 tahun. Di atas tanah HGB tersebut dibangun bangunan
Ruko 2 (dua) lantai 5 x 15 M sebanyak 13 unit dengan luas lantai dasar 975 M2, Kios
3 x 4 M sebanyak 26 (dua puluh enam) unit dengan luas 312 M2. Sejumlah 15 (lima
belas) unit dari 26 unit tersebut sebagai pengganti kios inpres pasar.
Fasilitas Lavatory ± 20 M2, Parkir seluas ± 2.000 M2. Pemasangan 10
(sepuluh) unit lampu jalan antik untuk Jalan Jendral Sudirman. Pembuatan Taman di
Tamansari Plaza Salatiga seluas ± 2. 200 M2 dengan komponen yang disetujui oleh
Pemerintah Kota Salatiga dan dikelola Oleh Pihak Kedua. Pemasangan lampu
penerangan jalan stadion Kridanggo jenis HVL sebanyak 7 (tujuh) unit sampai
menyala.61 Pemanfaatan Rumah Bangunan Toko ini atas persetujuan Pemerintah
Kota Salatiga.62
Dalam rangka memenuhi kewajibannya Pemerintah Kota Salatiga sebagai
Pihak Pertama membentuk Tim Pengawas Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga
61 Pasal 9 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
62 Pasal 9 Ayat (3) Perjanjian Taman Sari Plaza.
42
yang melaksanakan tugasnya secara fungsional, dan memberikan perlindungan serta
bimbingan seperlunya kepada Pihak Kedua.63
Kedua belah pihak dalam rangka kontrak bagi tempat usaha sesuai Perjanjian
tersebut, telah sepakat secara bersama-sama menentukan besarnya nilai saham
masing-masing. Pihak Pertama menentukan besarnya nilai saham berupa tanah di
Tamansari luas untuk bangunan 3.047 M2 Harga per M2 Rp.100.000,- nilai saham
Rp.504.700.00064. Ijin Mendirikan Bangunan Tamansari Plaza, lapangan tenis, ruko
dan kios di bekas pasar hewan Rp.75.944.400,- tanah bekas pasar hewan untuk
bangunan luas, 2.150 M2 harga per M2 Rp.65.000,- nilai saham Rp.139.750.000,
Total nilai saham pihak Pemerintah Kota Salatiga sebesar Rp.720.394.400,-65 pada
waktu itu.
Sementara itu, untuk saham Pihak Kedua adalah berbentuk bangunan
Tamansari Plaza dan Ruko, Ruko dan Kios di bekas Pasar Hewan
Rp.15.059.597.800, Lapangan Tenis indoor Rp.382.478.800, Lampu hias
Rp.17.500.000, Pembuatan Taman Rp.29.125.000, Lampu Penerangan jalan stadion
Kridanggo Rp.5.000.000. Total nilai saham Pihak Kedua adalah
Rp.15.493.701.600,66 pada waktu perjanjian tersebut di buat.
63 Pasal 10 Perjanjian Taman Sari Plaza.
64 Ketika tulisan ini di buat, nilai saham Pemerintah Kota Salatiga tersebut sudah berlipat-lipat kali.
65 Pasal 11 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
66 Pasal 11 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
43
Dalam Perjanjian tersebut, Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah bersepakat
untuk menentukan pembagian bangunan sebagai berikut Pihak Pertama menerima
bagian dan hak untuk memanfaatkan dan mengelola lapangan parkir di bangunan dan
sekitar Tamansari Plaza Salatiga. Lapangan parkir di bekas Pasar Hewan, Lapangan
tenis in door, Lampu hias di Jl Jend. Sudirman Lampu penerangan jalan di
lingkungan stadion Kridanggo Salatiga. Pihak Kedua menerima bagian dengan Hak
Guna Bangunan selama 30 (tiga puluh) tahun seluruh bangunan Tamansari Plaza,
Bangunan Ruko di Tamansari Plaza. Bangunan Ruko dan Kios di bekas Pasar Hewan
kecuali kios inpres pasar.67 Pihak Pertama berhak menagih pendapatan daerah berupa
Pajak, Retribusi, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.68
Pihak Kedua mempunyai wewenang penuh untuk memindahkan/mengalihkan
Hak Guna Bangunan atas semua dan/atau sebagian dari bangunan yang menjadi
penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga dengan sepengetahuan Pihak Pertama
dan menerima hasil penjualan, sewa, jasa-jasa lainnya dengan nilai harga yang
ditetapkan sendiri oleh Pihak Kedua.69
Selanjutnya Pihak Kedua mendapatkan hak untuk memanfaatkan, mengelola
atas pemasangan reklame/iklan untuk seluruh bagian bangunan Tamansari Plaza.70
Pihak Kedua dan/atau pihak lain yang memperoleh hak dari Pihak Pertama karena
67Pasal 12 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
68 Pasal 12 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
69 Pasal 13 Perjanjian Taman Sari Plaza.
70 Pasal 14 Perjanjian Taman Sari Plaza.
44
hukum, berkewajiban membayar pajak, retribusi, pajak perusahaan, Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB), pemasangan reklame dan lain-lain sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 14 sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan selama
berlakunya Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 (tiga puluh) tahun.71
Selama dalam waktu pengelolaan oleh Pihak Kedua sebagaimana dimaksud di
atas maka Pihak kedua atau Pihak Ketiga yang memperoleh hak dari Pihak Kedua
berkewajiban memelihara keindahan, kebersihan dan keamanan serta menjaga
keselamatan dari kebakaran dan bahaya lainnya.72
Setelah jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun yaitu bersamaan dengan habis
masa berlakunya HGB (Hak Guna Bangunan) maka tanah seluas ± 5.047 M2 di
Tamansari Salatiga dan tanah seluas 2.150 M2 di bekas Pasar Hewan jalan Osamaliki
Salatiga beserta seluruh bangunan dan fasilitas yang berdiri di atasnya, langsung
beralih menjadi milik Pihak Pertama tanpa adanya suatu proses tertentu maupun
persyaratan-persyaratan yang menjadi beban Pihak Pertama.73
Setelah berakhirnya masa HGB (Hak Guna Bangunan) Pihak Kedua dan/atau
Pihak Ketiga yang telah mendapatkan hak secara hukum dari Pihak Kedua dapat
71 J.o Pasal 15 Perjanjian Taman Sari Plaza.
72 Pasal 16 Perjanjian Taman Sari Plaza.
73 Pasal 17 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
45
mengajukan perpanjangan hak kepada Pihak Pertama sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku.74
Apabila ternyata Pihak Kedua karena sesuatu hal tidak melakukan kegiatan
pembangunan Tamansari Plaza sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 tanpa
alasan yang dapat diterima oleh Pihak Pertama dalam waktu 180 (seratus delapan
puluh) hari setelah menerima Surat Perintah Kerja dari Pihak Pertama maka Pihak
Pertama dapat mencabut/membatalkan Surat Perjanjian ini, dan berhak menunjuk
pihak lain untuk melanjutkannya.75
Apabila dalam pelaksanaan terjadi perubahan, penambahan/pengurangan
volume bangunan atau perubahan fungsi penggunaan ruang dan fasilitas, hanya dapat
dilakukan atas kesepakatan kedua belah pihak.76
Pihak Kedua dilarang menggunakan tanah sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 dan Pasal 8 Perjanjian ini sebagai jaminan untuk mendapatkan dana kecuali
bangunan yang telah selesai dibangun.77 Batas waktu jaminan yang telah dinyatakan
74 Pasal 17 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketentuan ini seolah memberi jaminan
bahwa meskipun HGB Pihak Kedua beralih ke Pemerintah Kota Salatiga pada saat jangka waktu perjanjian berakhir; namun masih ada jaminan bagi Pihak Ketiga dapat mengajukan perpanjangan hak kepada Pemerintah Kota Salatiga.
75 Pasal 18 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
76 Pasal 18 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
77 Pasal 19 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
46
selesai tidak boleh melebihi batas waktu HGB (Hak Guna Bangunan) tersebut, Pasal
3 Perjanjian ini.78
Pihak kedua dalam hal melimpahkan hak untuk memakai ruangan/toko
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 Perjanjian ini, harus dan tidak boleh melebihi
batas waktu HGB (Hak Guna Bangunan) selama 30 tahun tersebut Pasal 3 Perjanjian
ini.79 Surat Perjanjian yang mengikat Pihak Kedua dengan Pihak lain/pemakai
ruangan/toko harus diberitahukan kepada Pihak Pertama.80 Apabila Pihak
lain/pemakai ruangan/toko yang telah ditunjuk oleh Pihak kedua sebagaimana
tersebut dalam Ayat (1) Pasal ini, akan memindah tangankan haknya kepada pihak
lain lagi maka Pihak kedua diwajibkan memberitahukan kepada Pihak Pertama.81
Apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak bangunan dinyatakan telah selesai
ternyata terdapat tempat usaha yang belum dapat difungsikan sebagaimana mestinya
dimaksud dalam Pasal 8 Ayat (1) maka kewajiban tersebut, Pasal 12 Ayat (2) menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua.82
Apabila terdapat perbedaan pendapat tentang perjanjian ini, maka kedua belah
pihak bersepakat untuk menyelesaikan secara mufakat dan kekeluargaan.83 Apabila
78 Pasal 19 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
79 Pasal 20 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
80 Pasal 20 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
81 Pasal 20 Ayat (3) Perjanjian Taman Sari Plaza.
82 Pasal 20 Ayat (4) Perjanjian Taman Sari Plaza.
83 Pasal 21 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
47
tidak tercapai kata sepakat maka kedua belah pihak membentuk suatu Panitia
Arbitrase yang terdiri dari 3 (tiga) orang anggota yaitu: satu orang ditunjuk oleh
Pihak Pertama, satu orang ditunjuk oleh Pihak Kedua, dan orang ketiga ditunjuk
bersama-sama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.84 Apabila Panitia Arbitrase
tidak dapat menyelesaikan perselisihan tersebut maka kedua belah pihak bersepakat
mengajukan ke Pengadilan Negeri.85
Kedua belah pihak menyatakan kesanggupannya untuk melaksanakan
perjanjian ini dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih domisili (tempat
tinggal) yang tetap serta tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.86
Hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian ini yang bersifat penyempurnaan
akan diatur kemudian oleh kedua belah pihak dan akan dituangkan dalam suatu
perjanjian tambahan yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
perjanjian ini dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.87
Suatu pokok penting yang perlu Penulis kemukakan di sini; sehubungan
dengan judul Penelitian dan Penulisan karya tulis ilmiah ini yaitu Perjanjian Taman
Sari Plaza ini juga terdapat ketentuan tentang null and void. Ditegaskan kedua belah
pihak dalam perjanjian jika Surat Perjanjian ini mulai berlaku sejak mendapat
84 Pasal 21 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
85 Pasal 21 Ayat (3) Perjanjian Taman Sari Plaza.
86 Pasal 22 Perjanjian Taman Sari Plaza.
87 Pasal 23 Perjanjian Taman Sari Plaza.
48
pengesahan dari Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia.88 Apabila surat
Perjanjian itu tidak mendapat pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Ayat (1)
Pasal di atas, maka Perjanjian Taman Sari Plaza menjadi batal demi hukum dan
dianggap tidak pernah ada.89
Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Salatiga
pada hari, tanggal, bulan, dan tahun sebagaimana tersebut di atas berdasarkan itikad
baik dari kedua belah pihak, aslinya dirangkap 3 (tiga) dan dibubuhi dengan materai
cukup. Lembar pertama Perjanjian diberikan kepada Pihak Pemerintah Kota Salatiga.
sedangkan lembar kedua untuk Pihak Kedua dan lembar ketiga untuk arsip serta
untuk keperluan administrasi dibuat tembusan rangkap 10 (sepuluh).90 Biaya yang
timbul akibat dibuatnya Perjanjian tersebut, dibebankan kepada Pihak Kedua.91
Menyangkut formalitas perjanjian Taman Sari itu, terdapat cap dari para pihak
Pertama maupun pihak Kedua. Perjanjian yang merupakan akta di bawah tangan itu
ditandatangani oleh Gatot Iswasta dan Doelrachman Prawirosoediro dengan dihadiri
oleh saksi-saksi yaitu Drs. Mullato, NIP. 010 O46 351 Jabatan, Sekretaris Kotamadya
Daerah Tk II Salatiga; John. M. Manoppo. SH, NIP. 300 056 200 Jabatan, Ketua
Bappeda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Tri Susilo Budi. NIP. 500 082 029 Jabatan,
Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa. SH,
88 Pasal 24 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
89 Pasal 24 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
90 Pasal 25 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.
91 Pasal 25 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.
49
NIP. 300 039 940 Jabatan, Kepala Bagian Hukum Kodya DATI II Salatiga; Soelarso
Handisantono. SH, NIP. 500 033 478 Jabatan, Kepala Dipenda Kodya DATI II
Salatiga; Ir. Rochmadi. NIP. 500 078 260, Jabatan, Kepala Bagian Pembangunan
Kodya DATI II Salatiga; Ir. MR. Priyanto, Jabatan, Direktur II PT. Inti Griya Prima
Sakti Semarang. Perlu dikemukakan dalam gambaran hasil penelitian ini, yaitu;
tuntutan Pasal 24 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza tidak pernah ditemukan ada
on the face of the record atau tidak pernah ada pada Perjanjian Taman Sari Plaza di
maksud.
3. 2. Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza
Kurang lebih setelah satu tahun pembuatan perjanjian Taman Sari Plaza,
menyusul pergantian Walikota, dibuatlah addendum atau perubahan atas Perjanjian
Taman Sari Plaza sebagaimana telah dikemukakan di atas, addendum itu dikenal
dengan Perjanjian No. 1/Perj.(V/2002) tentang Addendum Perjanjian No. 1 tahun
1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Tamansari
Plaza Kodya DATI II Salatiga92. Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu
ditandatangani pada hari ini Kamis tanggal 25 April 2002. Addendum Perjanjian
Taman Sari Plaza tersebut ditanda tangani oleh H. Totok Mintarto, Walikota Salatiga,
berkedudukan di Salatiga, Jalan Letjen Sukowati No. 51, Almarhum H. Totok
Mintarto pada waktu itu bertindak dalam jabatannya untuk dan atas nama Pemerintah
92 Untuk selanjutnya di singkat Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza sebagaimana sub judul di atas.
50
Kota Salatiga. Pasal 43 dan 44 UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintah Daerah93.
Pihak Pertama dan Gatot Iswasta, Direktur PT. Inti Griya Prima Sakti yang bertindak
untuk dan atas nama PT. Inti Griya Prima Sakti, berkedudukan di Semarang Jalan
Sompok Baru No. 78, didirikan dengan Akta tanggal 17 Maret 1988 No. 29 dibuat
dihadapan RM. Soetomo, SH., Notaris di Semarang, demikian Pasal 11 Anggaran
Dasarnya yang diubah pertama kali dengan akta tanggal 1 Februari 1999 sah
mewakili Perseroan terbatas (PT) tersebut sebagai Pihak Kedua.
Addendum tentang Perjanjian Taman Sari Plaza (TSP) yang juga merupakan
satuan amatan dan telah menjadi hasil penelitian dari penelitian Penulis ini terdiri dari
dua Pasal yang diuraikan di bawah ini.
Addendum Perjanjian Taman Sari Plasa tersebut di atas mendasarkan diri
kepada Perjanjian No. 1 tahun 1991 atau Perjanjian Taman Sari Plasa yang telah
digambarkan di atas yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Dalam Negeri
dengan Surat Keputusannya tanggal 21 Juni 1991 No. 511./567 tentang Pengesahan
Keputusan Walikotamadya KDH Tingkat II Salatiga No. 602.01/040/1991 tentang
Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Taman Sari Plaza Salatiga
Kotamadya DATI II Salatiga.94
93 Pasal 43 dan 44 UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintah Daerah; Undang-undang
tersebut telah di ubah beberapa kali dengan Undang-undang No. 32 tahun 2004 Pasal 24 dan 25, kemudian di ubah lagi menjadi Undang-undang No. 12 tahun 2008.
94 Dalam Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu dinyatakan bahwa perjanjian Taman Sari Plasa telah mendapatkan Pengesahan dari Menteri Dalam Negeri. Namun apabila dicermati dengan seksama, sejatinya Pengesahan Menteri Dalam Negeri itu bukan Pengesahan terhadap Perjanjian Taman Sari Plasa, namun yang benar adalah Pengesahan Keputusan Walikotamadya KDH Tingkat II
51
Dalam addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu, Akta Perdamaian antara
pihak Pertama dan Gereja Protestan Indonesia Bagian Barat (GPIB) tanggal 15 Maret
1995, juga diikutsertakan. Selain itu ada pula Surat Walikota Salatiga No.
511.3/1573/1996 perihal Ijin Prinsip Pembangunan Plaza Taman Sari Salatiga. Surat
PT. Inti Griya Prima Sakti Semarang No. 102/SK/GPS/IV/9/tanggal 15 April
1991/perihal Permohonan Ijin Mulai Pembangunan Tamansari Plaza.
Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza tersebut mengubah kesepakatan
bahwa Pihak Pertama yaitu Pemerintah Kota Salatiga saat ini, menyerahkan tanah
Hak Pengelolaan (HPL) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian Taman Sari
Plaza untuk dikelola dan didirikan bangunan yang berupa Plasa 4 (empat) lantai
dengan sebutan “Plaza Taman Sari Salatiga”. Perjanjian itu juga menjadi dasar
pemberian hak kepada Pihak Kedua untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB)
di atas Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama selama jangka waktu 25 (dua puluh
lima) tahun terhitung sejak tanggal 11 April 1998 sampai tanggal 11 April 2003.95
Salatiga No. 602.01/040/1991. Dua hal yang berbeda antara pengesahan suatu Keputusan dan pengesahan Perjanjian. Dalam ilmu hukum, kesalahan teknis seperti ini disebut dengan Error of law on the face of the record. Dapat menjadi dasar yang sangat kuat untuk melakukan judicial review. Bukti mengenai ketiadaan Pengesahan Mendagri dimaksud dapat dilihat dalam lampiran karya tulis ini. Dua orang ahli hukum yang bekerja di Pemerintahan Kota Salatiga mendeklarasikan hal penting itu dalam sepucuk surat.
95 Addendum terhadap Pasal 3 Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketika tulisan ini dibuat, seharusnya hak-hak yang dimiliki oleh Pihak Kedua sudah di pegang kembali oleh Pemerintah Kota Salatiga untuk kesejahteraan rakyat Salatiga. konfirmasi mengenai hal ini mungkin dapat dilakukan oleh penulis-penulis berikutnya, setelah tulisan dan penelitian ini.
52
Pihak Pertama dalam hal Pemerintah Kota Salatiga telah menyerahkan tanah
Hak Pengelolaan (HPL) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian untuk
dikelola dan didirikan bangunan yang berupa Plaza 4 (empat) lantai dengan sebutan
“Plaza Taman Sari Salatiga” dan kepada Pihak Kedua diberikan Hak Guna Bangunan
diatas Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama selam jangka waktu 25 (dua puluh
lima) tahun terhitung sejak tanggal 11 April 1998 sampai tanggal 11 April 2003.
Perubahan Perjanjian Taman Sari Plaza selanjutnya adalah selama jangka
waktu berlakunya HGB sebgaimana dimaksud dalam Pasal 3 addendum perjanjian
tersebut, Pihak Kedua mempunyai hak seluruhnya atas tanah dan bangunan, fasilitas
dan segala sesuatu yang ada di atasnya, sehingga dengan demikian Pihak Kedua dapat
mengalihkan haknya kepada pihak ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan
yang berlaku serta melakukan tindakan hukum lainnya yang dianggap perlu dan baik.
Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak sepenuhnya
menentukan nilai harga bangunan, nilai dan jasa-jasa lainnya atas tanah dan bangunan
sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 addendum perjanjian tersebut.96
Demikian pula dalam addendum Perjanjian tersebut ada kesepakatan bahwa
Pihak Kedua berkewajiban menyelesaikan pembangunan Plaza Tamansari Salatiga
paling lambat pada tanggal 30 Juni 2002. Apabila sampai pada batas waktu yang
telah ditentukan sebagaimana dimaksud dalam Ayat (1) Pasal itu Pihak Kedua belum
96 Addendum terhadap Pasal 5 Perjanjian Taman Sari Plaza. Semestinya berdasarkan niat
awal pembuatan perjanjian; yang sudah null and void, saat ini yang menjadi penentu adalah pihak Pemerintah Kota Salatiga, melalui Walikota Salatiga BpkYulianto SE., MM.
53
menyelesaikan kewajibannnya tersebut, maka Pihak Kedua dikenakan denda sebesar
1(satu) permil perhari keterlambatan dan setinggi-tingginya 5% (lima prosen) dari
RAB yang telah disahkan adalah mengubah Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza.97
Selanjutnya bangunan susun (bertingkat) permanen Plaza Tamansari Salatiga
digunakan untuk halaman luar, tempat pakir yang dapat menampung kendaraan roda
dua dan roda empat serta sebagai jalan masuk keluar lokasi; lantai dasar seluas ±
1.820 M2; lantai 1 seluas ± 1.890 M2; lantai 2 seluas ± 1.890 M2 dan lantai 3 seluas
± 1.890 M2 digunakan untuk Toko Serba Ada (toserba, pasar swalayan, pusat
hidangan, dan pusat mainan, dengan fasilitas escalator, tangga pengunjung, tangga
darurat, lift barang, lavatory, Pos jaga, KM/WC, mushola dan fire hidrant.98 Semua
hal yang dikemukakan itu merupakan perubahan atau hasil addendum terhadap Pasal
8 Perjanjian Taman Sari Plaza.
Addendum menyangkut kewajiban pihak kedua lainnya yaitu Pihak Kedua
berkewajiban menanggung biaya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) pemutihan,
pengukuran, pemetaan, dan biaya penyelidikan tanah, pajak-pajak dan biaya-biaya
lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan
perencanaan dan pembangunan Plaza Tamansari.
Disamping kewajiban tersebut dalam Ayat (1) Pasal tersebut juga diatur Pihak
Kedua berkewajiban membangun: lapangan tenis indoor 2 band dengan ukuran dan
97 Addendum atas Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza.
98 Addendum atas Pasal 8 Perjanjian Taman Sari Plaza. Addendum Perjanjian No. 2 juga menggunakan nama Plaza Taman Sari di halaman ini.
54
gambar yang telah disetujui oleh Pihak Pertama dilingkungan stadion Kridanggo.
Pemasangan 10 unit lampu jalan Jend. Sudirman. Pemasangan lampu penerangan
jalan di stadion Kridanggo jenis HVL sebanyak 7 unit sampe menyala. Bangunan
sebagaimana dimaksud pada Ayat (2) Pasal dimaksud telah diserah terimakan Pihak
Kedua kepada Pihak Pertama.99
Addendum juga menyangkut besarnya nilai saham Pihak Pertama, Tanah
Tamansari luas untuk bangunan ± 5.047 M2 harga per meter perseginya
Rp.1.141.000,00 sehingga total nilai saham milik Pemerintah Kota Salatiga
Rp.5.758.627.000,00. Selanjutnya besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah
Bangunan Plaza Tamansari 4 lantai, nilai saham Rp.16.755.487.123, 22. Pihak Kedua
juga menguasai lapangan tenis indoor Rp.1.125.427.782.84; lampu hias, Jalan Jend.
Sudirman Rp.40.000.000,00. Lampu Penerangan jalan Stadion Kridanggo
Rp.11.000.000,00.Sehingga total nilai saham seluruhnya adalah sebesar
Rp.17.932.607.431,15 atau di bulatkan Rp.17.932.607.000,00.100
Addendum mengenai hak Pihak Pertama berhak memanfaatkan dan mengelola
lapangan tenis indoor Rp.1.125.427.782,84; lampu hias di Jalan Jend. Sudirman
Rp.40.692.525,09; lampu penerangan jalan di stadion Kridanggo Rp.11.000.000,00;
areal parkir Plaza Tamansari Salatiga Rp.34.200.000,00, dengan total
Rp.1.211.320.307,93. Sementara Pihak Kedua berhak memanfaatkan dan mengelola
99 Addendum atas Pasal 9 Perjanjian Taman Sari Plaza.
100 Addendum atas Pasal 11 Perjanjian Taman Sari Plaza.
55
seluruh bangunan 4 lantai Plaza Tamansari Rp.16.755.487.123,22; Pihak Kedua
berhak juga atas seluruh bangunan di Plaza Tamansari Salatiga sampai dengan
tanggal 14 April 2023101; Pihak Pertama berhak untuk menarik pendapatan daerah
berupa pajak dan retribusi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.102
Mengenai pemasangan reklame di bangunan Plaza Tamansari Salatiga
perijinannya menjadi kewenangan Pihak Pertama, sedangkan sewa titik/lokasi dan
sewa tempat perijinannya menjadi kewenangan Pihak Kedua.103
Sementara itu, menyangkut Pihak Kedua atau pihak lain yang memperoleh
hak dari Pihak Kedua karena hukum, kewajiban membayar pajak dan retribusi, antara
lain pajak perusahaan, pajak bumi bangunan, pajak pemasangan reklame, dan lain-
lain sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.104
Perihal keadaan berakhir jangka waktu sebagaimana dimaksud pada Pasal 12
Ayat (2) addendum perjanjian tersebut, maka demi hukum tanpa melalui proses
tertentu tanah seluas ± 5.047 M2 beserta seluruh bangunan permanent 4 lantai dan
101 Memerhatikan addendum itu, orang dapat berpikir bahwa Plaza Taman Sari Salatiga baru
akan di serahkan ke Pemerintah Kota Salatiga 10 tahun lagi. Hanya saja, mengingat ada persoalan null and void pada perjanjian tersebut, maka menurut pendapat Penulis, semuanya sangat bergantung kepada diskresi Walikota Salatiga.
102 Addendum atas Pasal 12 Perjanjian Taman Sari Plaza.
103 Addendum atas Pasal 14 Perjanjian Taman Sari Plaza.
104 Addendum atas Pasal 15 Perjanjian Taman Sari Plaza.
56
fasilitas yang berdiri di atasnya di Plaza Tamansari beralih menjadi hak milik Pihak
Pertama serta dituangkan dalam Berita Acara Serah Terima.105
Menyangkut pelimpahan hak, Pihak Kedua dalam hal melimpahkan hak untuk
memakai ruangan/toko, harus dan tidak boleh melebihi batas waktu sebagaimana
dimaksud Pasal 12 Ayat (2) addendum perjanjian ini. Surat Perjanjian yang mengikat
antara Pihak Kedua dan pihak lain/pemakai ruangan/toko wajib diberitahukan secara
tertulis kepada Pihak Pertama. Apabila pihak lain/pemakai ruangan/toko yang telah
ditunjuk oleh Pihak Kedua sebagaimana tersebut Ayat (1) pasal tersebut akan
memindahtangankan haknya kepeda pihak lain lagi, maka Pihak Kedua diwajibkan
memberitahu kepada Pihak Pertama secara tertulis. Apabila dalam jangka waktu lima
tahun bangunan Plaza Tamansari Salatiga diresmikan pemakaiannya, atau bangunan
dinyatakan telah selesai tetapi belum dapat difungsikan sebagaimana mestinya maka
Pihak Kedua wajib membayar pajak dan retribusi daerah, sesuai peraturan yang
berlaku.106
Tentang klausula asuransi disepakati addendum bahwa seluruh Bangunan
Plaza Tamansari Salatiga, diasuransikan mengkover apabila terjadi kebakaran atau
pengrusakan oleh amukan massa. Sebelum Pihak Kedua mengasuransikan bangunan
sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal tersebut, maka seluruh biaya perbaikan
105 Addedum atas Pasal 12 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. Menurut Penulis,
sesungguhnya perjanjian dimaksud sudah berakhir; bahkan berdasarkan prinsip null and void; harus dianggap tidak pernah ada, sehingga tanah seluas ± 5.047 M2 beserta seluruh bangunan permanent 4 lantai dan fasilitas yang berdiri di atasnya otomatis menjadi milik Pemerintah Kota Salatiga.
106 Addendum Pasal 20 Perjanjian Taman Sari Plaza.
57
kembali menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua dan atau pihak lain yang
menerima hak dari Pihak Kedua.107
Mengenai Perubahan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan gambar atas
pembangunan Plaza Tamansari Salatiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8
addendum perjanjian tersebut ditandatangani oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
serta menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan addendum perjanjian.108
Tanah bekas Pasar Hewan yang terletak di Jalan Osamaliki, Kelurahan
Mangunsari, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, seluas ± 2.150 M2 dengan status
tanah hak Pengelolaan (HPL) Nomor 01, diserahkan kembali oleh Pihak Kedua
kepada Pihak Pertama dengan Berita Acara Serah Terima.109
Ketentuan pasal 21, 22, 23, 24, dan 25 Perjanjian No. 1 tahun 1991 menjadi pasal 24,
25, 26, 27, dan 28.
Dalam Pasal 2 Addendum dinyatakan addendum perjanjian dibuat dan
ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagai penyempurnaan dari perjanjian No. 1
tahun 1991 tanggal 11 maret 1991, dengan mempunyai kekuatan hukum yang sama
dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan perjanjian tersebut di atas serta
berlaku sejak ditandatanganinya addendum perjanjian.
107 Addendum atas Pasal 20 Perjanjian Taman Sari Plaza.
108 Addendum atas Pasal 22 Perjanjian Taman Sari Plaza.
109 Addendum atas Pasal 23 Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketentuan Pasal 21, 22, 23, 24, dan
25 perjanjian Nomor 1 tahun 1991 menjadi Pasal 24, 25, 26, 27, dan 28.
58
Addendum yang belum memperoleh Pengesahan Menteri Dalam Negeri
tersebut ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama disertai cap oleh Gatot
Iswasta dan H. Totok Mintarto. Saksi-saksi: adalah Drs. Djoko Suprapto, Kepala
Kantor Pertanahan Kota Salatiga; Drs. Sutedjo, M.Si, Asisten Tata Praja dan
Administrasi Setda Kota Salatiga; Dra. Sri Sejati K, Kepala Badan Pengelolaan
Keuangan Daerah Kota Salatiga; Ir. Saryono, Ymt. Kepala Dinas Pekerjaan Umum
Kota Salatiga; Niken Lidia Astuti, SH., Kepala Bagian Hukum dan Ortala Setda kota
Salatiga; Ir. MR. Priyanto, Direktur II PT. Inti Griya Prima Sakti Semarang;
3.3 . Perjanjian No. 2
Berikut ini gambaran hasil penelitian atas Surat Perjanjian Kerja Sama No. 2
tahun 1991 tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar
Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs Menjadi Pasaraya dan
Pusat Pertokoan Salatiga atau dalam skripsi ini Penulis singkat dengan sebutan
Perjanjian No. 2 saja.
Perjanjian itu dibuat pada hari Selasa tanggal Tujuh Mei Seribu Sembilan
Ratus Sembilan Puluh Satu. Pihak Kota Salatiga di wakili Doelrachman
Prawirosoediro, Walikota Salatiga, beralamat di Jalan Letnan Jenderal Sukowati
Nomor 51 Salatiga.
Sedangkan Pihak Kedua adalah AA. Shihabulmillah, Direktur Perseroan
Terbatas (PT) Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, yang berkedudukan di
59
Surakarta Jalan Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singodaen lantai II, dalam hal ini
bertindak untuk dan atas nama Perseroan Terbatas (PT) Matahari Mas Sejahtera
Surakarta.
Melalui Perjanjian No. 2 kedua pihak telah bersepakat dan mengikatkan diri
dalam perjanjian kerja sama berbentuk Kontrak Bagi Tempat Usaha dengan dasar-
dasar hukum sebagai berikut: Peraturan menteri Dalam Negeri No. 3 tahun 1986
tentang Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga, Peraturan Daerah Kotamadya
Daerah Tingkat II Salatiga No. 3 tahun 1990 tentang Penyertaan Modal Pemerintah
Kotamadya Daerah Tingkat II Kepada Pihak Ketiga. Keputusan Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga Nomor 170/05/1990, tanggal 9
Mei 1990 tentang Persetujuan Pembangunan/Renovasi Pasar Lama, Pasar Berdikari,
Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs; Penetapan Walikotamadya
Kepala Daerah Tingkat II Salatiga tentang Penetapan Pemenang Tender Proposal
Para Investor serta Peraturan atau ketentuan-ketentuan lainnya yang ada kaitannya
dengan Pelaksanaan Pembangunan/Renovasi pasar-pasar tersebut di atas serta pasal-
pasal sebagaimana tercantum dalam perjanjian kerjasama ini.
Addendum terhadap Perjanjian No. 2 menyepakati mengadakan kerjasama
untuk melaksanakan suatu pekerjaan pembangunan di atas tanah yang dikuasai oleh
Pemerintah Kota Salatiga.110 Pekerjaan kerjasama tersebut adalah membangun dan
merenovasi Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan
110 Pasal 1 Ayat (1) Perjanjian No. 2.
60
Morodadi Cs menjadi Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga,111 di Lokasi Pasar
Lama; 10.344,70 M2, Lokasi Pasar Berdikari; 1.709,38 M2, Lokasi Pasar Baru;
3.768,08 M2, Lokasi lahan Parkir Kompleks Morodadi Cs 393, 25 M2, Bekas
Terminal Angkutan kota yang terletak diseberang Salatiga Theatre 000,00 M2.112
Luas total yang dikerjasamakan untuk proyek itu adalah 12.824, 21 M2 terletak di
Kelurahan Kutowinangun, Kecamatan Kota Salatiga, Salatiga dengan batas-batas di
sebelah Utara ada Shopping Centre, di sebelah Timur ada Pemukiman Penduduk, di
sebelah Selatan ada Jalan Kaliyamat, di sebelah Barat terdapat Jalan Jendral
Sudirman.113
Dalam Perjanjian No. 2 itu diatur bahwa Pemerintah Kota Salatiga
menyerahkan tanah-tanah kepada Pihak Kedua dengan status HGB di atas HPL milik
Pihak Pertama untuk dikelola dan didirikan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga
yang terdiri dari bangunan Pasaraya/Pasar Tradisional, Pusat Pertokoan, Rumah-toko,
termasuk fasilitas sosial dan lingkungan, dan lain-lain sesuai kesepakatan kedua belah
pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8 Perjanjian No. 2.114
Selanjutnya HGB sebagaimana tersebut di atas berlangsung selama jangka
waktu 30 tahun terhitung sejak diterbitkannya HGB tersebut.115 Semua Biaya
111Pasal 1 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
112Pasal 2 Ayat (1) Perjanjian No. 2.
113Pasal 2 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
114 Pasal 3 Ayat (1) Perjanjian No. 2.
115 Pasal 3 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
61
pengurusan HPL dan HGB di atas menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua
dan Pihak Pertama membantu kelancaran dalam penyelesaian pengurusan
permohonan hak dimaksud.116
Selama jangka waktu HGB tersebut di atas Pihak Kedua mempunyai hak
seluruhnya atas tanah dan bangunan, fasilitas dan segala sesuatu yang ada di atasnya
sebagaimana diuraikan di atas, kecuali hal-hal yang secara tegas ditentukan dalam
Perjanjian dan atau sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, dan kepada Pihak
Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dapat mengalihkan haknya kepada
pihak ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan-undangan yang berlaku.117
Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak menetukan nilai
harga bangunan, menerima hasil penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah dan
bangunan sebagaimana dimaksud di atas dengan memberikan kwitansi atau bukti
pembayaran yang sah.118
Perencanaan pembangunan sebagaimana dimaksud di atas dilakukan oleh
Pihak Kedua dengan menggunakan jasa konsultan yang sah dan Proposal Proyek
Pembangunan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga ini merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari Perjanjian No. 2.119 Perencanaan sebagaimana dimaksud
meliputi gambar-gambar rencana, perhitungan konstruksi, rencana anggaran biaya
116Pasal 4 Perjanjian No. 2.
117Pasal 5 Ayat (1) Perjanjajian No. 2.
118 Pasal 5 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
119 Pasal 6 Ayat (1) Perjanjian No. 2.
62
(RAB), rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) termasuk juga gambar-gambar
perubahan-perubahan dalam pembangunan yang dijelaskan di dalam as-built-drawing
terlebih dahulu harus mendapat pengesahan dari Pihak Pertama dan atau instansi
yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.120
Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud hingga
selesai sesuai perencanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung sejak
dikeluarkannya Surat Perintah Kerja (SPK) Pembangunan Pasaraya Salatiga dan
Pusat Pertokoan Salatiga oleh pihak Pertama.121 Pihak Pertama menetapkan lahan
penampungan sementara atau tempat pemindahan para pedagang selama persiapan
maupun pelaksanaan pembangunan/renovasi dan segala pembiayaan untuk pekerjaan
tersebut menjadi beban Pihak Pertama.122
Perincian bangunan yang dibangun/dilaksanakan oleh Pihak Kedua adalah
Pasaraya Salatiga tahap I yang terdiri dari 2 (dua) lantai terbagi atas Lantai dasar Kios
pada lantai dasar 170 buah, Los oprokan lantai dasar 1.216 buah, Lantai I (satu) Los
oprokan lantai I (satu) 1.600 buah, Rumah Toko (ruko) 2 (dua) lantai 13 unit, Rumah
Toko (ruko) 3 (tiga) lantai 61 unit, Fasilitas WC Umum 2 unit, Pos Keamanan 1 unit,
Kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, Mushola 1 unit, Pasaraya Salatiga tahap II yang
direncanakan terdiri dari 2 (dua) lantai yang terbagi atas: Kios pada lantai dasar 120
120Pasal 6 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
121Pasal 7 Ayat (1) Perjanjian No. 2.
122 Pasal 7 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
63
buah, Los oprokan lantai dasar 698 buah, Lantai I (satu), Los oprokan lantai I (satu)
1.084 buah, Rumah Toko (ruko) 3 (tiga) lantai 81 unit, Fasilitas WC Umum 2 unit,
Pos Keamanan 1 unit, Kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, Mushola 1 unit, Pusat
Pertokoan Salatiga yang terdiri dari Gedung serba ada/plaza terdiri dari 5 (lima) lantai
yang dipergunakan untuk, l.t. basement: areal Parkir tertutup 1 unit, l.t. dasar:
department store 1 unit, l.t. I (satu): super bazaar 1 unit, toko buku 1 unit, l.t. II (dua):
pujasera 1 unit, sarana rekreasi 1 unit, l.t. III (tiga): bioskop/cineplane 1 unit, Fasilitas
WC Umum 2 unit, Pos keamanan 1 unit, Kantor Pemasaran 1 unit, Kantor Dinas
Pendapatan Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga (lokasinya ditentukan oleh
Walikota Salatiga 1 unit, Pembangunan fasilitas jalan dari Salatiga Theatre sampai
Jalan Taman Pahlawan Salatiga melewati shopping centre yang merupakan lokasi
pembangunan Pusat Pertokoan Salatiga. Pembangunan Tempat Parkir Bongkar-muat,
Fasilitas dan utilitas bangunan/umum lainnya sesuai dengan kebutuhan dan
kesepakatan kedua belah pihak.123
Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB atas bangunan yang
merupakan bagian Hak Pengelolaan Pihak Kedua, sedang bangunan lainnya adalah
menjadi tanggung jawab Pihak Pertama. Pihak kedua berkewajiban menanggung
biaya pengukuran/pemetaan tanah lokasi proyek, pajak-pajak dan biaya-biaya lain
yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan
dan pembangunan bangunan bertingkat sebagaimana tersebut dalam perjanjian No. 2.
123 Pasal 8 Perjanjian No. 2.
64
Pihak Kedua berkewajiban menanggung sisa Inpres Pasar yang masih terhutang di
pasar yang tersebut dalam perjanjian No. 2. Dalam hal menempatkan/pemasaran
tempat usaha, Pihak Kedua memprioritaskan pedagang lama.124
Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka Kontrak Bagi Tempat Usaha
sesuai dengan perjanjian No. 2, telah sepakat secara bersama-sama menentukan
besarnya nilai saham masing-masing pihak Besarnya nilai saham Pihak Pertama:
Berupa tanah yang menjadi lokasi Pasaraya tahap I dan tahap II serta Pusat Pertokoan
Salatiga Plasa seluas 12.824, 21 M2, dengan harga permeter persegi Rp.105.000,-
Sehinngga besarnya saham Pihak Pertama adalah sebesar Rp.1.700.514.700,
Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah Bangunan Pasaraya Salatiga tahap I
Rp.4.179.951.442, Bangunan Pasaraya Salatiga tahap II Rp.3.073.063.223, Bangunan
Pertokoan/rumah toko Rp.7.030.150.047, Bangunan Plasa Salatiga Rp.9.000.000.000,
Prasarana dan lingkungan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan Sementara
Rp.100.000.000, IMB Pasaraya Salatiga tahap I & II Rp.2.170.403, IMB Kompleks
Pertokoan/rumah toko dan Pusat Pertokoan/Plasa Rp.60.327.104, Proposal
Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis
Rp.20.000.000, Jumlah Rp.14.645.679.109.125
Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah bersepakat untuk melakukan pembagian
tempat/usaha bangunan. Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola
124 Pasal 9 Ayat (1), (2), (3), (4) Perjanjian No. 2.
125 Pasal 10 Perjanjian No. 2.
65
dan memanfaatkan: Lahan usaha seluruhnya Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga yang
meliputi lantai dasar dan lantai I (satu) senilai Rp.7. 253.014.665,- Kecuali kios-kios
yang terdapat pada Pasaraya Salatiga tahap I sebanyak 154 unit dan Pasaraya Salatiga
tahap II sebanyak 120 unit oleh Pihak Pertama memberikan kuasa penuh kepada
Pihak Kedua untuk memasarkan/mengalihkan hak pakai atas kios-kios tersebut
kepada pihak ketiga serta menerima hasil transaksi pemasaran dimaksud sesuai harga
yang telah disepakati bersama. Sedangkan hak Pengelolaan atas kios-kios tersebut
tetap menjadi milik Pihak Pertama.
Selain bagian tempat/usaha tersebut juga Pihak Pertama berhak: Menarik
retribusi seluruh lahan usaha yang terdapat di Pasaraya Salatiga tahap I dan Pasaraya
Salatiga tahap II, Menarik Iuran Pemeliharaan/keamanan di Pasaraya Salatiga tahap I
dan Pasaraya Salatiga tahap II, Menarik/menerima biaya-biaya yang berkaitan dengan
penertiban atau Penempatan Berjualan secara berkala untuk para pedagang pemakai
tempat usaha di Pasaraya Salatiga tahap I dan Pasaraya Salatiga tahap II.
Pihak Kedua juga berhak untuk mengelola semua Rumah toko yang ada di
Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga dan dibebaskan dari segala pungutan maupun
retribusi dari Pihak Pertama.126Pihak Pertama membentuk Tim Pengawas
Pembangunan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga yang melaksanakan tugasnya
126 Pasal 11 Ayat (1), (2), (3) Pejanjian No. 2.
66
secara fungsional dan memberikan perlindungan/bimbingan seperlunya kepada Pihak
Kedua.127
Pihak Kedua diberi Kuasa penuh oleh Pihak Pertama untuk memindahkan dan
atau mengalihkan Hak Guna Bangunan atas semua dan atau sebagian bangunan yang
menjadi Penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga dan menerima hasil
penjualan, sewa dan jasa-jasa lainnya dengan nilai harga yang ditetapkan oleh Pihak
Kedua dan secara berkala Pihak Kedua wajib memberitahukan/membuat laporan atau
hasil pelaksanaan pemasaran tersebut kepada Pihak Pertama.128
Pihak Kedua dan atau Pihak Lain yang memperoleh dari Pihak Pertama
karena hukum, kewajiban membayar pajak, retribusi, pajak perusahaan, pajak bumi
bangunan (PBB), pemasangan reklame dan lain-lain sebagaimana yang dimaksud
dalam pasal 13 sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan selama
berlakunya Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 (Tiga puluh) tahun.129
Selama jangka waktu pengelolaan oleh Pihak Kedua sebagaimana dimaksud
dalam Perjanjian No. 2, maka Pihak Kedua dan atau Pihak Ketiga yang secara hukum
memperoleh hak dari Pihak Kedua berkewajiban memelihara keindahan dan
keamanan serta menjaga keselamatan dari bahaya kebakaran dan bahaya lainnya.130
Setelah jangka waktu 30 tahun yaitu bersama dengan habisnya masa
127Pasal 12 Perjanjian No. 2.
128 Pasal 13 Pejanjian No. 2.
129Pasal 14 Perjanjian No. 2.
130 Pasal 15 Pejanjian No. 2.
67
berlakunya Hak atas tanah dan Kompleks Pertokoan dan Plaza yang menjadi Hak
Pengelolaan Pihak Kedua kembali menjadi milik Pihak Pertama. Sedangkan hak atas
bangunan kompleks pertokoan dan Plaza, bersama ini Pihak Kedua di beri
kesempatan pertama untuk mengajukan perpanjangan hak kepada Pihak Pertama
sesuai dengan peraturan dan perundangan yang berlaku.131
Apabila ternyata Pihak Kedua karena sesuatu hal tidak melakukan kegiatan
pembangunan Pasaraya dan pusat pertokoan Salatiga sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 tanpa alasan yang tidak dapat diterima oleh Pihak Pertama dalam waktu 100
hari setalah menerima Surat Perintah Kerja maka Pihak Pertama dapat
mencabut/membatalkan surat perjanjian ini dan berhak menunjuk pihak lain untuk
melanjutkannya. Apabila dalam pelaksanaan terjadi perubahan, penambahan atau
pengurangan bangunan atau perubahan fungsi penggunaan ruang dan fasilitas, hanya
dapat dilakukan atas kesepakatan kedua belah pihak.132
Pihak kedua dapat menggunakan tanah sebagaimana dimaksud Pasal 1 dan
Pasal 8 Perjanjian No. 2 sebagai jaminan untuk mendapatkan dana setelah bangunan
Pasaraya tahap I dan Pasaraya tahap II selesai dibangun oleh Pihak Kedua sesuai
dengan hasil pelaksanaan secara bertahap. Batas waktu jaminan yang dinyatakan
131 Pasal 16 Perjanjian No. 2.
132Pasal 17 Ayat (1), (2) Perjanjian No. 2.
68
telah selesai tidak boleh melewati batas waktu Hak Guna Bangunan tersebut Pasal 3
Perjanjian No. 2.133
Pihak kedua dalam hal melimpahkan hak untuk memakai ruangan atau toko
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 Perjanjian No. 2, harus dan tidak boleh
melebihi batas waktu Hak Guna Bangunan selam 30 (tiga puluh) tahun tesebut Pasal
3 Perjanjian No. 2. Perjanjian No. 2 mengikat antara Pihak Kedua dan Pihak yang
lainnya/pemakai ruangan/toko harus diberitahukan kepada Pihak Pertama. Apabila
Pihak lain/pemakai ruangan/tokoyang telah ditunjuk oleh Pihak Kedua akan
memindahtangankan haknya kepada Pihak lain lagi maka Pihak Kedua diwajibkan
memberitahukan kepada Pihak Petama. Apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun
sejak bangunan dinyatakan telah selesai ternyata tempat usaha yang belum dapat
difungsikan sebagaimana dimaksud Pasal 8 Perjanjian No. 2, maka kewajiban
tersebut, Pasal 14 menjadi tanggung jawab Pihak Kedua, yang besarnya akan
ditetapkan kemudian secara musyawarah.134
Apabila terdapat perbedaan pendapat tentang pelaksanaan Perjanjian No. 2,
maka kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikan secara mufakat dan
kekeluargaan. Apabila tidak tercapai kata sepakat maka kedua belah pihak
membentuk suatu panitia arbitrase yang terdiri dari tiga anggota Satu orang ditunjuk
oleh Pihak Pertama, Satu orang ditunjuk oleh Pihak Kedua, dan orang ketiga ditunjuk
133Pasal 18 Ayat (1) dan (2) Perjanjian No. 2.
134 Pasal 19 Ayat (1), (2), (3), (4) Perjanjian No. 2.
69
bersama-sama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua. Apabila Panitia Arbitrase tidak
dapat meneyelesaikan perselisihan tersebut maka kedua belah pihak besepakat
mengajukan ke Pengadilan Negeri.135
Kedua belah pihak menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan Pejanjian
No. 2 dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih berdomisili hukum tetap
serta tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.136 Hal-hal yang belum diatur
dalam Perjanjian No. 2 yang besifat penyempurnaan akan diatur oleh kedua belah
pihak dan akan dituangkan dalam suatu perjanjian tambahan yang merupakan satu
kesatuan yang tidak tepisahkan dengan Pejanjian No. 2 dan mempunyai kekuatan
hukum yang sama.137
Perjanjian No. 2 mulai berlaku sejak mendapat pengesahan dari Menteri
Dalam Negeri Republik Indonesia. Apabila tidak mendapat pengesahan sebagaimana
dimaksud, maka Perjanjian No. 2 menjadi batal demi hukum dan dianggap tidak
pernah ada.138
Perjanjian yang on the face of the record belum ada pengesahan Menteri
Dalam Negeri dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Salatiga
sebagaimana tersebut di buat di atas berdasarkan itikad baik dari kedua belah pihak
dan aslinya di buat rangkap 3 (tiga) dengan di bubuhi materai cukup, lembar pertama
135 Pasal 20 Ayat (1), (2), (3) Perjanjian No. 2.
136Pasal 21 Perjanjian No. 2.
137Pasal 22 Perjanjian No. 2.
138 Pasal 23 Ayat (1) dan (2) Perjanjian No. 2.
70
untuk Pihak Pertama, lembar Kedua untuk Pihak Kedua, dan Lembar ketiga unutk
arsip serta untuk keperluan administrasi dibuat tembusannya rangkap 10 (sepuluh).
Biaya yang timbul akibat dibuatnya perjanjian ini di bebankan kepada Pihak
Kedua.139
Perjanjian No. 2 tersebut di atas mendapat cap dan ditandatangani oleh Pihak
Kedua dan Pihak Pertama yaitu AA. Shihabumillah dan Doelrachman
Prawirosoediro, dengan Saksi-saksi: Drs. Mulyato, NIP. 010.043.051, sebagai
Sekretaris Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga; John Manoppo, SH, NIP. 500 056
200 Ketua BAPPEDA Kodya DATI II Salatiga; Ir. Tri Susilo Budi, NIP. 500 002 029
Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH.
NIP. 500 039 940 Kepala Bagian Hukum Setda Kodya DATI II Salatiga; Soelarso
Handisantono, SH. NIP. 500 033 470 Kepala Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Drs.
Hery Subagyo, NIP. 500 033 474 Kepala Bagian Perekonomian Setda Kodya DATI
II Salatiga; Ir. Ricky Effendy Gunawan Direktur Utama PT. Matahari Mas Sejahtera;
Ir. Rochmadi, NIP. 500 078 260 Kepala Bagian Pembangunan Setda Kodya DATI II
Salatiga.
139 Pasal 24 Ayat (1) dan (2) Perjanjian No. 2.
71
3.4. Addendum atas Perjanjian No. 2
Perjanjian No. 2 sebagaimana telah Penulis lukiskan di atas mengalami tiga
kali perubahan dan berikut di bawah ini gambaran hasil penelitian atas ketiga
addendum Perjanjian No. 2 tersebut.
Addendum pertama bernama Addendum Perjanjian Kerja Sama No. 2 tahun
1991 tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari,
Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya Salatiga dan
Pusat Pertokoan Salatiga antara Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga
dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta.
Addendum pertama atas Perjanjian No. 2 tersebut dibuat dan ditandatangani
oleh Drs. Indro Suparno, Walikota Salatiga. Dalam addendum Perjanjian No. 2 itu,
Suparno bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga. Suparno
berkedudukan di Salatiga, Jalan Letjen. Sukowati Nomor 51 Salatiga, dalam
addendum Perjanjian No. 2 itu disebut Pihak Pertama. Ikut pula AA. Shihabumillah,
Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, berkedudukan di Surakarta,
Jalan Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai II, yang dalam addendum
Perjanjian No. 2 itu disebut Pihak Kedua.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas adalah Pihak Pertama dan
Pihak Kedua pada Perjanjian Kerja Sama dalam Perjanjian No. 2 tahun 1991
sebagaimana dimaksud diatas. Kedua Pihak bersetuju untuk mengadakan Perjanjian
tambahan (Addendum) sebagai tindak lanjut dari Perjanjian No. 2 tahun 1991 antara
72
Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta,
dengan ketentuan sebagaimana telah disepakati bersama bahwa untuk pembangunan
di kompleks Morodadi Cs, akan dibicarakan lebih lanjut oleh Pihak Pertama dan
Pihak Kedua dan ketentuan lainnya akan diadakan perubahan seperti tercantum
dibawah ini.
Pasaraya yang dalam Pejanjian No. 2 disepakati terdiri dari 3 (tiga) lantai
yang terbagi atas: lantai dasar; kios pada lantai dasar 104 buah, los oprokan lantai
dasar 954 buah, ruko/rumah toko 2 (Dua) lantai 60 unit, lantai I (satu): kios pada
lantai I 101 buah, los oprokan lantai I 1.064 buah, lantai II: kios lantai II 91 buah, los
oprokan lantai II 922 buah, fasilitas WC Umum 2 unit, pos keamanan 1 unit, kantor
kepala pasar 1 unit, kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, kantor LPBH Kosgoro 1
unit, kantor LBH Handayani 1 unit, kantor Koperasi Primkoveri 1 unit, kantor Bank
Pasar 1 unit, Kantor Pemasaran 1 unit.140
Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa: Bangunan Pasaraya
Salatiga Rp.5.250.569.410; Pusat Pertokoan Salatiga Rp.7.442.527.220, Prasarana
dan Lingkungan Rp.157.946.900; Biaya Penampungan Sementara Rp.100.000.000;
IMB Pasaraya Salatiga Rp.80.860.320, IMB Pusat Pertokoan Salatiga
Rp.114.617.120, Proposal Rp.5.000.000; Perencanaan Teknis Rp.20.000.000;
Perencanaan Non Teknis Rp. 20.000.000; Jumlah Rp.13.191.520.970,141
140 Addendum Pasal 1 Addendum, mengubah Pasal 8 huruf a.
141 Pasal 1 Addendum Perjanjian No. 2 mengubah Pasal 10 Ayat (2) Perjanjian No. 2.
73
Pasal 11 ayat (1), ayat (2) huruf a, d, dan e dalam ayat (3), Pihak Pertama dan Pihak
Kedua telah sepakat142 untuk menentukan pembagian tempat/usaha bangunan sebagai
berikut: Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola dan
memanfaatkan: Lahan usaha seluruhnya Pasaraya Salatiga yang meliputi lantai dasar,
lantai I (satu), lantai II (dua) senilai Rp.3.910.584.340.
Selain bagian tempat/usaha tersebut Pihak Pertama juga berhak: Menarik
retribusi seluruh lahan usaha yang terdapat di Pasaraya, Menarik iuran
Pemeliharaan/keamanan di Pasaraya Salatiga, menerima/menarik biaya-biaya yang
berkaitan Penerbitan Ijin Penempatan Berjualan secara berkala untuk para pedagang,
pemakai tempat usaha di Pasaraya Salatiga.
Khusus untuk Plaza yang dikelola Pihak Kedua, Pihak Pertama akan
menerima retribusi dan pajak-pajak lainnya yang ditentukan sebagai berikut: Untuk
lima tahun pertama Rp.20.000.000, per tahun, Untuk lima tahun kedua
Rp.25.000.000, per tahun, Untuk laima tahun ketiga Rp.30.000.000, per tahun, Untuk
lima tahun keempat Rp.35.000.000, per tahun, Untuk lima tahun kelima, keenam
Rp.40.000.000, per tahun. Pihak Kedua berhak untuk mengelola semua rumah toko
yang ada di Pusat Pertokoan dan Pasaraya Salatiga.143
Setelah jangka waktu 30 tahun, yaitu bersamaan dengan habisnya masa
berlaku HGB maka tanah seluas 23.127 M2 tersebut beserta seluruh bangunan dan
142 Pasal 11 ayat (1), ayat (2) huruf a, d, dan e dalam ayat (3).
143Pasal 1 Addendum mengubah Pasal 11 Ayat (1), dan Ayat (2) huruf (a), (b), (c) dalam Ayat (3) Perjanjian No. 2.
74
fasilitas yang berdiri di atasnya beralih menjadi milik Pihak Pertama tanpa adanya
proses tertentu maupun persyaratan-persyaratan yang menjadi beban Pihak Pertama.
Setelah berakhinya Hak Guna Bangunan Pihak Kedua diberi kesempatan
pertama untuk mengajukan perpanjangan Hak kepada Pihak Pertama sesuai dengan
peraturan dan perundangan yang berlaku.144
Perjanjian tambahan (addendum) merupakan penyempurnaan dari Perjanjian
No. 2 tahun 1991 yang ditandatangani oleh Kedua Belah Pihak pada tanggal 7 Mei
1991 dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian No. 2 tahun
1991 dan berlaku pada tanggal ditanda tangani di Salatiga, yaitu tanggal 21 Febuari
1992145 oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua disertai cap oleh AA. Shihabumillah
dan Indro Suparno. Saksi-saksi yang namanya tertera dalam addendum tersebut
adalah Drs. Mullato. NIP. 010 046 351, Sekretaris Kotamadya Daerah Tingkat II
Salatiga; John Manoppo. SH, NIP 500 056 200, Ketua BAPPEDA Kodya DATI II
Salatiga; Ir. Susilo Budi, NIP. 500 082 029, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya
DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH, NIP. 500 029 940, Kepala Bagian Hukum
Set. Kodya DATI II Salatiga; Soelarso Hadisantono. SH, NIP. 300 033 478, Kepala
Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Drs. Widy Subagyo, NIP.; Kepala Bagian
Perekonomian Set. Kodya DATI II Salatiga; Ir. Ricky Effendy Gunawan, Direktur
Utama PT. Matahari Mas Sejahtera; Ir. Rochmadi, NIP 500 078 260 Jabatan : Kepala
144Pasal 1 Addendum mengubah Pasal 16 Perjanjian No. 2.
145 Pasal 2 Addendum.
75
Bagian Pembangunan SetKodya DATI II Salatiga.146 Setelah Penulis cermati dengan
seksama on the face of the record atas addendum pertama Perjanjian No. 2 tersebut,
tidak terdapat pemenuhan syarat formal yaitu Pengesahan Menteri Dalam Negeri.
Selanjutnya di Addendum lagi dengan Perjanjian No. 2 yang sudah di
addendum itu dengan Perjanjian No. 1 tahun 1993 tentang
Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru dan
Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan
Salatiga. Addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu ditandatangani oleh Drs. Indro
Suparno, Walikota Salatiga. Dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu, lagi-
lagi Suparno bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga, berkedudukan
di Salatiga, Jalan Letjenderal. Sukowati Nomor 51 Salatiga, dan dalam Perjanjian itu
ia disebut sebagai Pihak Pertama. Sedangkan A.A. Shihabumillah, Direktur PT.
Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, berkedudukan di Surakarta, Jalan Gatot
Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai II, dalam addendum kedua atas
Perjanjian No. 2 disebut sebagai Pihak Kedua.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas adalah Pihak Pertama dan
Pihak Kedua pada Perjanjian Kerja Sama tersebut dalam Perjanjian Kerja Sama No. 2
tahun 1991 dan addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992 sebagaimana dimaksud di
atas.
146 Pasal 2 Addendum Perjanjian No. 2.
76
Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat untuk mengadakan Perjanjian
Tambahan (Addendum) kedua sebagai penyempurnaan tindak lanjut dari Perjanjian
No. 2 tahun 1991 dan Addendum atas Perjanjian No. 2 tahun 1992 antara Pemerintah
Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, dengan
ketentuan sebagaimana yang telah disepakati bersama dan ketentuan lainnya diadakan
perubahan seperti di bawah ini.
Sama dengan yang terjadi pada addendum pertama atas Perjanjian No. 2,
dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu juga dilakukan dengan 2 Pasal. Pada
judul dan kata-kata yang sama dalam Perjanjian Kerjasama No. 2 tahun 1991 dan
pada Addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992, kata “Pasaraya dan Pusat Pertokoan
Salatiga” diganti dan dibaca menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga.147
Pihak Pertama menyerahkan sebagian tanah tersebut pada Pasal 2 Perjanjian
itu kepada Pihak Kedua dengan status HGB di atas HPL milik Pihak Pertama untuk
dikelola dan didirikan bangunan Pasaraya I (satu) dan Pasaraya II (dua) yang terdiri
dari bangunan sebagaimana tersebut Pasal 8 (delapan) Perjanjian itu sesuai dengan
kesepakatan kedua belah pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8
(delapan) Perjanjian itu mendapatkan keperluan bangunan tersebut di atas yang
didirikan di atas tanah sama luas. HGB tersebut Ayat (1) Pasal ini berlangsung
147 Pasal 1 Addendum ke-2 mengubah nama Perjanjian No. 2.
77
selama jangka waktu 25 tahun terhitung sejak diterbitkannya Hak Guna Bangunan
(HGB) tersebut.148
Selama jangka waktu HGB sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 Perjanjian
ini Pihak Kedua mempunyai hak atas sebagian tanah dan bangunan yaitu keseluruhan
Rumah Toko yang ada/dibangun pada lokasi Pasaraya I dan Pasaraya II dan kepada
Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dan atas namanya mengalihkan
haknya kepada Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan perundang-undangan
yang berlaku, sedangkan Pihak Pertama berhak atas seluruh bangunan dan fasilitas
lainnya atas kedua Pasaraya tersebut kecuali yang menjadi hak Pihak Kedua yang
diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk mencantumkan seluruh nilai harga bangunan
Rumah Toko dan Kios di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga, menerima hasil
penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah bangunan sebagaimana yang dimaksud
Pasal 13 dengan memberikan kwitansi atau bukti pembayaran yang sah.149
Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud Pasal 1
hingga selesai dengan pelaksanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung
sejak dikeluarakannya Surat Perintah Kerja (SPK) Pembangunan Pasaraya I dan
Pasaraya II Salatiga oleh Pihak Pertama dengan terlebih dahulu lokasi yang dibangun
sudah bebas dari bangunan lama.150
148 Addendum kedua mengubah Pasal 3 Addendum pertamaPerjanjian No. 2.
149 Addendum kedua mengubah Pasal 5 Addendum pertama Perjanjian No. 2.
150 Penyempurnaan Pasal 7 Ayat (1) Addendum kedua atas Perjanjian No. 2.
78
Perincian Pasaraya yang dibangun terdiri dari: Pasaraya I (2 lantai): Los
oprokan ukuran (1,00x1, 50) M2, lt. dasar 1. 260 buah, lt. satu 1.608 buah, Kios pada
Lt. Dasar (3,00x3,00) M2, Kios pada Lt. dasar (2,00x2, 25) M2, RUKO dengan
ukuran (4,00x7,00) M2, 3 lantai, Menghadap Jalan Jend. Sudirman: 22 buah,
Menghadap belakang Jalan Jend Sudirman: 20 buah, Menghadap Jl. Lingkungan
Pasar: 19 buah, Menghadap Jl. Kaliyamat (lt. 2): 13 buah, Fasilitas Umum; WC
Umum: 2 unit, Pos Keamanan: 1 unit, Mushola: 1 unit, Fasilitas umum lainnya:
Penerangan jalan/ lampu. Kantor Pengelola Pasar : 1 unit, Pasaraya II (2 Lantai): Los
oprokan ukuran (1,00x1,50) M2, Pd. Lt. dasar 698 buah, Pd. Lt. Satu 1.004 buah,
Kios pada. Lt. Dasar (3,00x3,00) M2 75 buah, Kios pd Lt. Satu (2,00x2,00) M2 45
buah, Ruko dengan ukuran (4,00x7,00) M2: menghadap Jl. Jend. Sudirman 38 buah,
menghadap belakang Jl. Jend. Sudirman 23 buah, Menghadap Jl. Taman Makam
Pahlawan 10 buah, Menghadap belakang Jl. Taman Makam Pahlawan 10 buah,
Fasilitas umum: WC Umum 2 unit, Pos Keamanan 1 unit, Mushola 1 unit, Fasilitas
Umum lainnya: Peneranagan Jalan/ Lampu. Kantor Pengelolaan Pasar 1 unit, Kantor
Pemasaran 1 unit.
Fasilitas lain: membangun Kantor Dipenda dan Kantor Dinas Pengelolaan
Pasar Salatiga di lokasi yang telah ditentukan oleh Pihak Pertama. Membangun Jalan
Umum dari Salatiga Theatre151 sampai dengan jalan Kaliyamat dengan lebar 8 meter.
Membangun Masjid sebagai pengganti Masjid yang ada seberang di lokasi yang telah
151 Pada saat tulisan ini dibuat, Salatiga Theatre sudah tidak ada lagi.
79
disetujui oleh Pihak Pertama. Membangun tempat parkir/bongkar muat di lokasi
Pasar Berdikari.152
Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB atas bangunan yang
merupakan bagian Hak Pengelolaan Pihak Kedua. Pihak Kedua berkewajiban
menanggung biaya pengukuran/penataan tanah lokasi proyek, pajak-pajak dan biaya-
biaya lain yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan
perencanaan dan pembangunan bangunan bertingkat sebagaimana tersebut dalam
Pasal 8 Perjanjian ini. Pihak berkewajiban menanggung sisa Inpres Pasar yang masih
terhutang di pasar yang tersebut dalam perjanian ini. Dalam hal
menempatkan/pemasaran tempat usaha, Pihak Kedua berkewajiban memprioritaskan
pedagang lama.153
Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka kontrak bagi tempat usaha
sesuai dengan Perjanjian ini, telah sepakat secara bersama-sama menetukan nilai
saham masing-masing pihak. Besarnya nilai saham Pihak Pertama berupa tanah
berikut nilai susut bangunan ketiga pasar yang ada sekarang yang menjadi lokasi
Pasaraya I dan Pasaraya II sejumlah Rp.5.354. 260.811.
Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa Bangunan Pasaraya I
Rp.4.179.951.442, Bangunan Pasaraya II Rp.3.073.063.223, Bangunan
Pertokoan/Ruko Rp.7.122.664.493, Kantor Dipenda dan Dinas Pengelola Pasar
152 Addendum atas Pasal 8 Addendum pertama atas Perjanjian No. 2.
153 Addendum terhadap Pasal 9 Addendum kedua Perjanjian No. 2.
80
Rp.50.000.000, Prasarana Lingkungan/jalan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan
Semantara Rp.100.000.000, Proposal Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis
Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis Rp.20.000.000, Jumlah
Rp.14.645.679.104.154
Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola/memanfaatkan:
Lahan usaha seluruhnya Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga yang meliputi lantai
dasar dan lantai 1 (satu) senilai Rp.7. 253.014.665, kecuali kios-kios yang terdapat
pada Pasaraya I Salatiga sebanyak 154 unit dan Pasaraya II Salatiga sebanyak 120
unit oleh Pihak Pertama memberikan kuasa penuh kepada Pihak Kedua untuk
memasarkan/mengalihkan hak pakai atas kios-kios tersebut kepda Pihak Ketiga
dengan prioritas pedagang lama dan menerima hasil transaksi pemasaran dimaksud
sesuai perjanjian diberi kesempatan petama oleh Pihak Pertama untuk mengajukan
perpanjangan hak sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.155
Pihak Kedua atau Pihak Ketiga yang mendapatkan hak dari Pihak Kedua
secara hukum dapat menggunakan tanah sebagaimana dimaksud Pasal 5 dan Pasal 8
Perjanjian sebagai jaminan untuk mendapatkan dana KPR setelah Pasaraya I atau
Pasaraya II masing-masing selesai dibangun oleh Pihak Kedua sesuai hasil
154 Addendum terhadap Pasal 10 Addendum kedua Perjanjian No. 2.
155 Addendum terhadap Pasal 11 Addendum kedua Perjanjian No. 2.
81
Pelaksanaan secara bertahap.156 Pasal 19 Angka 30 (tiga puluh) dirubah menjadi 25
(dua puluh lima).
Perjanjian tambahan (Addendum) kedua dibuat dan ditanda tangani oleh kedua
belah pihak sebagai penyempurnaan Perjanjian No. 2 tahun 1991, tanggal 7 mei 1991
dan addendum perjanjian No. 2/1992, tanggal 21 Febuari tahun 1992 dan merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dengan perjanjian kerjasama No. 2 tahun 1991 dan
berlaku sejak tanggal ditandatangani.157 Salatiga 16 September 1993 oleh Pihak
Kedua dan Pihak Pertama disertai cap yaitu A.A. Shihabumillah dan Drs. Indro
Suparno. Saksi-saksi dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 tersebut adalah
Drs. Suwarso, NIP. 010 041 593, Sekretaris Wilayah/Daerah Kodya DATI II
Salatiga; Sularso. SH, NIP, Ketua Bappeda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Sunarna.
NIP, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya Dati II Salatiga; Fombase Mendrofa. SH,
NIP. 500 039 940, Kepala Bagian Hukum Setwilda Kodya DATI II Salatiga; Drs.
Jusuf Rijadi. NIP, Kepala Dipenda Kodya Dati II Salatiga; Drs.R. Widy Subagyo.
NIP. 500 033 474, Kepala Bagian Perekonomian Setwilda Kodya Dati II Salatiga;
Rochmadi. NIP. 500 078 260, Kepala Bagian Penyusun Program Setwilda Dati II
Salatiga; Sudjianto. NIP, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera (Pusat).
Mengenai Addendum ketiga atas Perjanjian No. 2 diberi nama Perjanjian
Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru dan
156 Addendum atas Pasal 18 Ayat (1) Addendum kedua dan Pasal 19 Angka 30.
157 Pasal 2 Addendum kedua.
82
Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga
Nomor 5/perj/VI/1995.
Drs. Indro Suparno kembali, dalam jabatan sebagai Walikota Salatiga
bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga, berkedudukan di Salatiga,
Jl. Letjend. Sukowati No. 51 Salatiga, menjadi Pihak Pertama. Sedangkan H. A.A.
Shihabumillah, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta,
berkedudukan di Surakarta Jl. Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai V,
dalam addendum ketiga atas Perjanjian No. 2 itu disebut sebagai Pihak Kedua. Kedua
belah pihak di atas adalah pihak yang sama pada Perjanjian No. 2 tahun 1991 dan
addendum kedua No. 1 tahun 1993.
Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat untuk mengadakan Perjanjian
tambahan (addendum) sebagai penyempurnaan dan tindak lanjut Perjanjian No. 2
(dua) tahun 1991 dan addendum No. 2 tahun 1992 dan mencabut seluruhnya
addendum No. 1(satu) tahun 1993 yang dibuat antara Pemerintah Kota Salatiga
dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakrta, dengan ketentuan lainnya
diadakan perubahan di bawah ini.
Addendum terakhir tersebut mencabut seluruhnya dan dinyatakan tidak
berlaku lagi Perjanjian Tambahan (Addendum Kedua) No. 1 (satu) tahun 1993,
Perjanjian antara Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera
Cabang Surakarta, tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar
Berdikari, Pasar Baru menjadi Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan II Salatiga.
83
Merubah istilah pada judul Perjanjian Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan Salatiga
menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga. Perubahan-perubahan itu berlaku juga
untuk Pasal-Pasal berikutnya.158
Beberapa perubahan yang dilakukan yaitu Pasal 2 perkataan Kecamatan Kota
Salatiga diubah menjadi Kecamatan Tingkir Kota Salatiga. Pasal 3 diubah dan dibaca
Pihak Pertama menyediakan sebagian lahan sebagaimana tersebut Pasal 2 Perjanjian
kepada Pihak Kedua untuk didirikan bangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga,
serta fasilitas sosial/fasilitas Lingkungan dan lain-lain sesuai dengan kesepakatan
kedua belah pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8 Perjanjian.
Tanah tersebut Pasal 3 Ayat (1) perjanjian ini terdiri dari sebagian berstatus
Hak Pakai (Nomor 54 Kelurahan Kutowinangun) Pemerintah Kota Madya Daerah
Tingkat II Salatiga dengan luas 9.921 M2 dan sebagian berstatus Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota Salatiga dengan luas 13. 206M2. Tanah yang berstatus Hak
Pengelolaan Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga sebagaimana tersebut
Ayat (2) Pasal tersebut diserahkan kepada Pihak Kedua untuk diatasnya diajukan Hak
Guna Bangunan. HGB sebagaimana tersebut Ayat (3) berlangsung selama 25 (dua
puluh lima) tahun terhitung sejak diterbitkannya Hak Guna Bangunan tersebut.
Selanjutnya selama jangka waktu HGB sebagaimana dimaksud pada Pasal 3
perjanjian ini Pihak Kedua mempunyai hak atas sebagian tanah dan bangunan yaitu
keseluruhan Ruko (Rumahtoko) yang ada dilingkungan Pasaraya I dan Pasaraya II
158 Isi Pasal A.1 dan A.2 Addendum 3.
84
Salatiga, dan sebagian lantai I (9% dari luas lantai I bagian selatan bangunan), serta
seluruh lantai II sampai dengan lantai V Pasaraya II Salatiga dikelola oleh Pihak
Kedua dan kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dan atas
namanya mengalihkan haknya kepada Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan
perundangan yag berlaku, sedangkan Pihak Pertama berhak atas bangunan dan
fasilitas lainnya atas kedua Pasaraya tersebut kecuali yang menjadi hak Pihak Kedua
seperti kios dan los daging dan ikan akan diatur dan disesuaikan dengan keetentuan
pada Pasal 11 perjanjian ini.
Kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk memasarkan dan
menetukan nilai harga seluruh bangunan ruko (Rumah Toko) yang ada di Pasaraya I
dan Pasaraya II Salatiga dan seluruh ruangan yang menjadi Hak Pengelolaan Pihak
Kedua pada proyek Pasaraya II Salatiga yang tersebut sesuai dengan Ayat (1) pasal
ini, menerima hasil penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah dan bangunan
sebagaimana yang dimaksud pasal 13 dengan memberikan kwitansi atau bukti
pembayaran yang sah.
Pasal 6 diubah dan dibaca sebagai berikut: Perencanaan sebagaimana
dimaksud pasal 8 dilakukan oleh Pihak Kedua dengan setelah disepakati disahkan
oleh Pihak Pertama dan proposal proyek pembangunan Pasaraya I dan Pasaraya II
Salatiga sesuai dengan gambar yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
surat perjanjian ini. Tetap tidak ada perubahan.
85
Pasal 7 Ayat (1) disempurnakan sebagai berikut: Pihak Kedua menyatakan
sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud pasal 1 hingga selesai dengan
pelaksanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan sesuai dengan masa Surat
Perintah Kerja (SPK) yang diterbitkan oleh Pihak Pertama terhitung sejak lokasi
pembangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga oleh Pihak Pertama dengan terlebih
dahulu bebas dari bangunan lama baik secara teknik maupun non-teknik, dan apabila
tidak selasai dalam waktu tersebut diatas maka akan dikenakan denda 1 (satu) permil
dari nilai konstruksi setiap hari kecuali apabila keterlambatan itu disebabkan oleh hal-
hal yang bersifat luar biasa.
Pasal 8 dirubah dan dibaca sebagai berikut: Pasaraya I Salatiga direncanakan
terdiri dara 2 (dua) lantai yang terbagi atas: Lantai dasar Kios ukuran 3 m x 3 m =
159 buah, Los/dasaran ukuran 1m x 1,5 m = 739 buah, Lantai I (satu): Kios ukuran 3
m x 3 m = 51 buah, Los/dasaan ukuran 1m x 1,5 m = 1.134 buah, Los/dasaran daging
ukuran 1 m x 1,5 m = 201 buah, Ruko (Rumah Toko) Ruko ukuran 3 m x 9 m = 29
buah, Ruko ukuran 3,5 m x 7 m = 24 buah, ruko ukuran 3,4 m x 7 m = 15 buah, WC
Umum = 7 buah, Pos Keamanan = 2 buah, Mushola = 1 buah, Tempat Pembuangan
Sampah = 1 buah, Pasaraya II (dua) yang direncanakan terdiri dari 3 (tiga) lantai yang
terbagi atas: Lantai dasar: Los/dasaran ukuran 1 m x 1,5 m = 1.423 buah, Lantai I
(satu): Kios ukuran 3 m x 3 m = 242 buah, Kios ukuran 3 m x 4 m = 8 buah,
Los/dasaran ukuran 1 m x 1,5 m = …… Lantai II (dua)= Pasar Modern, Lantai III
(tiga) = Pasar Modern, Lantai IV (empat) = Pasar Modern, Lantai V (lima) = Taman
86
Rekreasi & Cineplex, Ruko (Runah Toko) Ukuran 3,5 m x 7 m = 28 buah, WC
Umum = 8 buah, Pos Keamanan = 4 buah, Mushola = 1 buah, Tempat Penampunagan
Sampah = 1 buah, Jalan Umum dari Jl. Tamansari sampai Jl. Kaliyamat ukuran lebar
8 meter sepanjang 600 meter. Kantor Dinas Pengelolaan Pasar = 1 unit, Kator Dinas
Pendapatan Daerah = 1 unit, Tempat/Terminal bongkar muat dibekas SD Blauran
Salatiga = 1 unit.
Pasal 9 diubah dan dibaca Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB
atas bangunan yang menjadi HPL Pihak Kedua. Pihak Kedua berkewajiban
menanggung biaya pengukuran/pemetaan tanah lokasi proyek, serta biaya-biaya lain
yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan, bangunan bertingkat
sebagaimana tersebut dalam pasal 8 perjanjian. Pihak Kedua berkewajiban
menanggung Inpres Pasar yang masih terhutang di pasar yang tersebut dalam
perjanjian. Dalam hal menempatkan/pemasaran tempat usaha Pihak Kedua
memprioritaskan pedagang lama.
Pasal 10 diubah dan dibaca Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka
Kontrak Bagi Tempat Usaha sesuai dengan Perjanjian, telah sepakat secara bersama-
sama menetukan nilai saham masing-masing Pihak sebagai berikut: Besarnya nilai
saham Pihak Pertama: Berupa tanah berikut nilai susut bangunan ketiga pasar yang
ada sekarang yang menjadi lokasi Pasaraya I dan Pasaraya II sejumlah Rp.
5.354.260.811. Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa: Bangunan Pasaraya
I Rp.4.379.286.280, Bangunan Pasaraya II Rp.11.666.182.560, Bangunan
87
Pertokoan/Ruko Rp.3.819.976.416, Kantor Dipenda dan Dinas Pengelola Pasar
Rp.50.000.000, Prasarana Lingkungan/Jalan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan
Sementara Rp.100.000.000, Proposal Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis
Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis Rp.20.000.000, Biaya Pengawasan
Pelaksanaan Rp.10.000.000.
Pasal 11 diubah Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk
mengelola/memanfaatkan seluruh lantai dasar dan lantai I baik, yang ada di Pasaraya
I dan Pasaraya II Salatiga yang merupakan Los dasaran dan kios-kios yang telah
dialihkan haknya, kecuali lahan seluas kurang lebih 9 % dari lantai I Pasaraya II
dipergunakan sebagai technical service (panel Listrik; Genset/unit generator; AC
Central dan lain-lain).
Huruf (b) Untuk los daging/ikan serta kios di lantai dasar dan lantai I baik
yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga dijual/dialihkan haknya oleh pihak
kedua dengan prioritas utama pedagang lama sesuai harga pasar yang telah di
sepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua, sedangkan los/dasaran tidak dikenakan
biaya pembangunan kecuali biaya administrasi yang akan ditetapkan oleh Pihak
Pertama.
Huruf (c) Pihak Kedua menerima hak mengelola/memanfaatkan seluruh Ruko
(Rumah Toko) baik yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga serta sebagian
lantai I dan seluruh lantai II sampai dengan lantai V di Pasaraya II Salatiga dan
dibebaskan dari penarikan/pungutan retribusi pasar dan daftar ulang serta biaya sewa
88
lainnya dan sebagai pengganti Pihak Kedua wajib menyetorkan uang kepada Pihak
Pertama sebagaimana tersebut pada ayat (3) pasal ini.
Ayat (2): Selain bagian Pihak Pertama tersebut Ayat (1) diatas, Pihak Pertama
berhak menarik retribusi pasar dan retribusi kebersihan dan keamanan serta pungutan
lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yng berlaku atas kios dan los/dasaran
yang menjadi Hak Pengelolaan Dinas Pasar yang ada di lantai dasar dan lantai I baik
Pasaraya I maupun yang ada di Pasaraya II Salatiga.
Ayat (3) : Khusus untuk semua Ruko (Rumah Toko) yang ada di Pasaraya I
dan Pasaraya II serta seluruh ruangan di luar penguasaan Pemerintah Kota Salatiga
c/q Dinas Pengelolaan Pasar yang terdapat di Pasaraya II Salatiga (sebagian lantai I,
seluruh lantai II sampai dengan lantai V) yang menjadi Hak Pengelolaan Pihak
Kedua.
Pihak Pertama menetapkan dan akan menerima dana sebagai pengganti
retribusi dari Pihak Kedua untuk lima tahun pertama Rp. 25.000.000, per tahun,
untuk lima tahun kedua Rp. 30.000.000, per tahun, untuk lima tahun ketiga Rp.
35.000.000, per tahun, untuk lima tahun keempat Rp. 40.000.000, per tahun, untuk
lima tahun kelima Rp. 45.000.000, per tahun, Pasal 12, kata Pasaraya dan Pusat
Pertokoan Salatiga diubah menjadi Pasaraya II Salatiga. Pasal 13, disempurnakan dan
dibaca sebagai berikut: Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk
memindahkan dan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan atas semua dan atau
sebagian bangunan yang menjadi penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga
89
dengan menerima hasil penjualan, sewa dan jasa-jasa lainnya dengan nilai harga
yang ditetapkan oleh Pihak Kedua dan secara berkala Pihak Kedua wajib
memberitahukan/membuat laporan atas hasil pelaksanaan pemasaran tersebut kepada
Pihak Pertama.
Pasal 14, disempurnakan dan dibaca Pihak Kedua dan Pihak Lain yang
memperoleh hak dari Pihak Pertama karena hukum berkewajiban membayar pajak
perusahaan, pajak bumi bangunan (PBB), pajak reklame dan lain-lain sebagaimana
yang dimaksud Pasal 13 sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
dan berlakunya selama Hak Guna Bangunan (HGB) 25 (dua puluh lima) tahun.
Pasal 16, disempurnakan dan dibaca setelah jangka waktu 25 (dua puluh
lima) tahun yaitu bersamaan dengan berakhirnya masa berlakunya HGB diatas HPL,
Pihak Pertama dan Pihak Kedua bersepakat bahwa untuk merangsang Pihak Ketiga
dalam pemasaran maka Pihak Kedua dalam perjanjian ini diberi kesempatan pertama
oleh Pihak Pertama untuk mengajukan perpanjangan hak sesuai kesepakatan kedua
belah pihak dan peraturan perundangan yang berlaku.
Pasal 17, disempurnakan dengan ditambah Ayat 3 (tiga) bila terjadi
pelanggaran atas perjanjian ini oleh Pihak Kedua, maka Pihak Pertama harus
memberikan peringatan tertulis kepada Pihak Kedua dan selanjutnya Pihak Kedua
harus segera memperbaiki dan memulihkan kembali semua kekurangan-
kekurangan/pelanggaran tersebut dalam waktu 60 (enam puluh) hari setelah
diterimanya surat peringatan.
90
Pasal 18 Ayat (1) disempurnakan dan dibaca Pihak Kedua atau Pihak Ketiga
yang mendapatkan hak dari Pihak Pertama secara hukum dapat menggunakan tanah
sebagaimana dimaksud Pasal 5 dan Pasal 8 perjanjian ini sebagai jaminan untuk
mendapatkan dana KPR setelah Pasaraya I dan Pasaraya II masing-masing selesai
dibangun oleh Pihak Kedua sesuai hasil pelaksanaan secara bertahap.
Pasal 19 Angka 30 (tiga puluh) dirubah menjadi 25 (dua puluh lima).
Pasal 21 disempurnakan dan dibaca Perjanjian ini dinyatakan sah secara
hukum dan akan mengikat kedua belah pihak, dan tidak akan gugur walaupun ada
perubahan situasi dan kondisi maupun pergantian pimpinan baik dari Pihak Pertama
maupun Pihak Kedua, dan perjanjian ini akan berlaku sampai selesai dan tidak hapus
karenanya.
Kedua belah pihak menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan perjanjian
ini dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih berdomisili hukum tetap serta
tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.
Perjanjian Tambahan (addendum) ketiga atas Perjanjian No. 2 dibuat dan
ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagai penyempurnaan Perjanjian No. 2
tahun 1991 tanggal 7 Mei 1991 dan addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992 tanggal
21 Februari 1992 dan merupakan bagian tidak terpisahkan dengan Perjanjian No. 2
tahun 1991 dan berlaku sejak tanggal ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak
Pertama disertai cap oleh H. A.A. Shihabumillah dan Drs. Indro Suparno. Sama
dengan Perjanjian-perjanjian sebelumnya on the face of the record Penulis tidak
91
mendapatkan Pengesahan dari Menteri Dalam Negeri sebagai syarat formal dari
perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak tersebut.
Saksi-saksi: Drs. Suwarso, Sekretaris Wilayah/Daerah Tingkat II Salatiga;
Drs. Cholid Asa’ad, Ketua Bappeda Kodya II Salatiga; Ir. Sunarno, Kepala DPU
Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH., Kepala Dinas Pengelolaan Pasar
Kodya DATI II Salatiga; Dra. Yusuf Riyadi, Kepala Dipenda Kodya DATI II
Salatiga; Bambang Murwanto, SH., Kepala Bagian Hukum Setwilda Kodya DATI II
Salatiga; Dra. Dyah Puryati, Kepala Bagian Perekonomian Setwilda Kodya DATI II
Salatiga; Ir. Rochmadi, Kepala Bagian Penyusunan Program Setwilda Kodya DATI II
Salatiga; Eddy Sudjianto, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera.
3. 5. Analisis
Pada hakikatya Perjanjian No. 2 yang dibuat oleh para pihak sebagaimana
rinciannya telah Penulis kemukakan dalam uraian/gambaran hasil penelitian di atas,
mengikat diri mereka untuk melakukan suatu perkerjaan hendaknya memenuhi
syarat-syarat yang telah ditentukan dan menjadi undang-undang bagi mereka. Selain
itu juga diperlukan suatu pemahaman yang harus dimiliki oleh para pihak tentang
cara pembuatan suatu perjanjian, agar perjanjian itu tidak mempunyai kekurangan
atau cacat hukum. Namun pada kenyataannya tidak semua pihak dalam Perjanjian
yang telah digambarkan di atas memahami akan arti pentingnya legalitas suatu
92
perjanjian yang dibuat oleh mereka itu sehingga perjanjian yang dibuat isinya tersebut
tidak di penuhi.
Ini terlihat dengan jelas oleh Penulis pada Perjanjian No. 2 yang dilakukan
oleh Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta.
Menurut pendapat Penulis, baik Perjanjian No. 1 tahun 1991 Jo. Perjanjian No.
2/1991 Jo. Addendum ke 1 No. 2 tahun 1992 Jo. Addendum ke 2 No. 1/1993 Jo.
Addendum ke 3 No.5/1995 adalah batal demi hukum (Null and Void).
Justifikasi atas pendapat tersebut adalah di Bab 2, bahwa perjanjian yang di
buat dan di laksanakan oleh Para Pihak tidak sesuai atau sejalan dengan apa yang di
kehendaki oleh asas-asas dalam hukum perjanjian.Para Pihak tidak memehami akan
maksud dari asas-asas perjanjian seperti yang di ketahui dalam pembuatan perjanjian
No. 2. Seperti yang di sebutkan dalam ketentuan Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata,
mengatur tentang asas kebebasan berkontrak yaitu “Semua perjanjian yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang”. Asas kebebasan berkontrak adalah suatu
asas yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk: (1) membuat atau tidak
membuat sesuatu; (2) mengadakan perjanjian dengan siapapun; (3) menentukan isi
perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya; (4) menentukan bentuknya perjanjian,
yaitu tertulis atau lisan. Bunyi Pasal ini jelas menegaskan bahwa asas kebebasan
berkontrak ini menjelaskan bahwa semua perjanjian yang di buat secara sah berlaku
sebagai undang-undang, selain itu juga memberikan keleluasan kepada para pihak
untuk membuat atau tidak membuat, mengadakan perjanjian dengan siapapun,
93
menentukan isi perjanjian, pelaksanaan dan persyaratannya, serta menentukan bentuk
perjanjian tertulis atau lisan. Dalam kaitan null and void dalam perjanjian kerja sama
No. 2, sebagaimana klausula tentang batal demi hukum yang di tuangkan dalam
perjanjian No.2 tersebut dalam hal ini Para Pihak memiliki kebebasan (freedom of
contract) untuk memasukan klausula batal demi hukum sebagaimana yang telah
Penulis kemukakan dalam Pasal 24. Dari hal tersebut mengenai keberlakuan klausula
batal demi hukum tersebut maka perjanjian tersebut mengikat Para Pihak untuk
menaatinya. Kemudian asas Pacta Sunt Servanda disebut juga dengan asas kepastian
hukum. Asas ini berhubungan dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt sevanda
menggariskan bahwa Hakim atau pihak ketiga harus menghormati substansi kontrak
yang dibuat oleh para pihak, sebagaimana layaknya sebuah undang-undang.
Berkanaan dengan perjanjian No. 2, asas ini hendak menyatakan bahwa
seharusnya dapat di patuhi sebagai sebuah undang-undang sebagaimana yang di
kehendaki asas pacta sunt servanda ini, namun seperti yang Penulis lihat dalam
perjalanannya para pihak tidak mengindahkan hal tersebut. Sehingga menurut Penulis
perjanjian No. 2 jelas batal demi hukum karena kekuatan dari perjanjian tersebut
tidak di penuhi sebagaimana yang di kehendaki oleh asas-asas diatas.