BAB II-TINJAUAN OBYEK STUDI.doc
description
Transcript of BAB II-TINJAUAN OBYEK STUDI.doc
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
TINJAUAN OBJEK STUDITINJAUAN OBJEK STUDI KAWASAN KOMERSIL KAWASAN KOMERSIL
PT KIECPT KIEC
2.1 Tinjauan Kawasan Cilegon
2.1.1. Sejarah Kota Cilegon
Kota Cilegon adalah sebuah kota di Provinsi Banten,
Indonesia. Cilegon berada di ujung barat laut pulau Jawa, di
tepi Selat Sunda. Kota ini dulunya merupakan bagian dari
wilayah Kabupaten Serang, kemudian ditingkatkan
statusnya menjadi kota administratif, dan sejak tanggal 20
April 1999 ditetapkan sebagai kotamadya (sebutan
kotamadya diganti dengan kota sejak tahun 2001). Cilegon
dikenal sebagai kota industri, dan menjadi pusat industri di
kawasan Banten bagian barat. Kota Cilegon dilintasi jalan
negara lintas Jakarta-Merak, dan dilalui jalur kereta api
Jakarta-Merak. Kota Cilegon terdiri atas 8 kecamatan yang
dibagi lagi atas sejumlah kelurahan
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 11
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
Memasuki era 1962, di Cilegon berdiri pabrik baja
Trikora yang merupakan babak baru bagi era industri wilayah
Cilegon. Industri baja Trikora berkembang pesat setelah
keluar Peraturan Pemerintah Nomor 35 tahun 1970 tanggal
31 Agustus 1970 yang mengubah pabrik baja Trikora menjadi
pabrik baja PT. Krakatau Steel Cilegon berikut anak
perusahaannya.
Perkembangan industri yang pesat di Cilegon
berdampak pula terhadap sektor lainnya seperti
perdagangan, jasa, dan jumlah penduduk yang terus
meningkat. Mata pencaharian penduduk Cilegon yang semula
sebagian besar adalah petani berubah menjadi buruh,
pedagang, dan lain sebagainya.
PT. Krakatau Steel telah mendorong pembangunan
dan perkembangan yang sangat pesat bagi wilayah Cilegon,
yang akhirnya mempengaruhi kondisi sosial budaya dan tata
guna lahan. Daerah persawahan dan perladagan menjadi
daerah industri, perdagangan, jasa, transportasi dan
perumahan serta pariwisata. Keadaan tersebut
menggambarkan Cilegon sebagai kota kecil yang memiliki
fasilitas kota besar. Akibat daripada itu, sejalan dengan
tuntutan budaya kota, maka dibutuhkan tuntutan kehidupan
masyarakat kota serta memerlukan pembinaan dan
pengaturan penyelenggaraan perkotaan.
Sebagai pusat pelayanan bagi wilayah Banten dan
sekitarnya baik pelayanan jasa koleksi maupun distribusi,
pertumbuhan masyarakat Cilegon sangat ditopang oleh
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 22
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
adanya perkembangan industri dan perdagangan. Sebagai
pusat pertumbuhan, Cilegon memberikan kontribusi multiplier
effek terhadap hinterland-nya dalam mengoleksi hasil-hasil
produksinya dan demikian pula sebaliknya, yaitu
mendistribusikan hal-hal yang dibutuhkan daerah hinterland
tersebut. Perkembangan ini menuntut untuk terpenuhinya
berbagai fasilitas guna menunjang berbagai kegiatan, mulai
dari kawasan permukiman sampai dengankawasan kegiatan
ekonomi kota. Dengan dibangunnya pusat-pusat industri,
telah menarik penduduk dari wilayah lain ini terutama datang
dari pedesaan untukmengisi celah-celah lapangan pekerjaan
yang ada di tempat baru tersebut danmembawa
ketidakseimbangan (disequilibrium).
Peningkatan jumlah penduduk ini bertautan dengan
peningkatan permintaan terhadap ruang dan sarana
prasarana yang mengisi ruang tersebut guna mendukung
aktifitas sosial ekonomi penduduk perkotaan. Lahan yang ada
dengan sendirinya akan berubah fungsi. Nilai fungsional areal
dan ketersediaan lahan merupakan prasyarat utama untuk
urbanisasi yang mendorong terjadinya tujuan-tujuan sosial
ekonomi dari keinginan masyarakat . Dan lahan di pusat kota
menjadi preferensi bagi pencapaian urbanisasi, mengingat
pusat kota menjadi pusat pelayanan bagi daerah belakangnya
(daerah komplementer), menyuplainya dengan barang-
barang dan jasa sentral. Dari lingkup pelayanan yang ada,
pusat Kota Cilegon telah dipenuhi oleh berbagai fasilitas jasa
Dalam perkembangannya Kota Cilegon telah
memperlihatkan kemajuan di berbagai bidang baik
pembangunan fisik, sosial, dan ekonomi yang cukup pesat.
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 33
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
Perkembangan ini tidak terlepas dari struktur kota yaitu
sebagai pintu gerbang Jawa – Sumatera dan perkembangan
Industri Strategis Nasional di Wilayah Cilegon yang diikuti
perkembangan pusat perdagangan, jasa, industri, pariwisata,
dan pemukiman. Oleh karena itu perlu adanya peningkatan
dan pengembangan sarana dan prasarana di wilayah Cilegon.
Perkembangan dan kemajuan Kota Administratif
Cilegon tersebut tidak saja memberikan dampak berupa
kebutuhan peningkatan pelayanan di bidang pemerintahan,
pembangunan dan kemasyarakatan, tetapi juga memberikan
gambaran mengenai dukungan, kemampuan, dan potensi
wilayah untuk menyelenggarakan otonomi daerah. Dengan
demikian untuk lebih meningkatkan daya guna dan hasil guna
penyelenggaraan pemerintahan, serta pelaksanaan
pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat, dipandang
perlu Kota Administratif Cilegon dibentuk Kota Madya daerah
Tingkat II Cilegon.
Di dalam Undang-Undang No.5 tahun 1974 tentang
Pokok-Pokok Pemerintahan di Daerah disebutkan bahwa
syarat-syarat pembentukan daerah otonom mengikuti
kemampuan ekonomi, jumlah penduduk, luas wilayah,
pertahanan dan keamanan, politik, serta persyaratan
tambahan lainnya.
Dengan ditetapkan dan disyahkan Undang-Undang
No.15 tahun 1999 tanggal 27 April 1999 tentang
Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Depok dan
Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon, maka terwujudlah
semua keinginan warga masyarakat kota Cilegon menjadikan
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 44
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
Kota Administratif Cilegon menjadi Kotamadya Daerah
Tingkat II Cilegon.
2.1.2. Letak Geografis
Berdasarkan letak geografisnya, Kota Cilegon berada
dibagian paling ujung sebelah Barat Pulau Jawa dan terletak
pada posisi : 5°52'24" - 6°04'07" Lintang Selatan (LS),
105°54'05" - 106°05'11" Bujur Timur (BT). Secara
administratif wilayah berdasarkan UU No.15 Tahun 1999
tentang terbentuknya Kotamadya Daerah Tingkat II Depok
dan Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon pada tanggal 27
April 1999, Kota Cilegon mempunyai batas-batas wilayah
sebagai berikut:
1. Sebelah Utara: berbatasan dengan Kecamatan Bojonegara
(Kabupaten Serang)
2. Sebelah Barat: berbatasan dengan Selat Sunda
3. Sebelah Selatan: berbatasan dengan Kecamatan Anyer dan
Kecamatan Mancak (Kabupaten Serang)
4. Sebelah Timur: berbatasan dengan Kecamatan Kramatwatu
(Kabupaten Serang)
Sesuai dengan Perda No. 15 tahun 2002 tentang
Pembentukan 4 kecamatan baru, maka Kota Cilegon dengan
luas 17.550 Ha terdiri dari Kecamatan Cilegon, Cibeber,
Ciwandan, Pulomerak, Grogol, Purwakarta, Jombang dan
Citangkil, terdiri dari 16 desa dan 27 kelurahan.
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 55
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
2.1.3. Perkembangan Sosial Kependudukan
Perkembangan jumlah penduduk di Kota Cilegon sampai
dengan tahun 2008 memperlihatkan sebaran jumlah
penduduk sangat variatif dimana jumlah penduduk terbanyak
berada di Kecamatan Citangkil sebesar 57.111 jiwa, disusul
Kecamatam Jombang 55.093 jiwa, dan Kecamatan Pulomerak
42.766 Jiwa. Berikut tabel Jumlah Penduduk Kota Cilegon
Tahun 2008. untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel.
No.
KECAMATAN
Jumlah Penduduk (orang)Luas
WilayahPenduduk
Kepadatan
1 Ciwandan 51.81 Km² 39.688 Jiwa 766 Jiwa/Km²2 Citangkil 22.98 Km² 57.111 Jiwa 2.485 Jiwa/Km²3 Pulomerak 19.86 Km² 42.766 Jiwa 2.153 Jiwa/Km²4 Purwakart
a15.29 Km² 37.190 Jiwa 2.432 Jiwa/Km²
5 Grogol 23.28 Km² 33.501 Jiwa 1.433 Jiwa/Km²
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 66
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
6 Cilegon 9.15 Km² 37.680 Jiwa 4.188 Jiwa/Km²7 Jombang 11.55 Km² 55.093 Jiwa 4.770 Jiwa/Km²8 Cibeber 21.49 Km² 40.590 Jiwa 1.889 Jiwa/Km²
Jumlah 175,55 Km²
343.599 Jiwa
1.958 Jiwa/Km²
Sumber : CDA & BPS 2008
Secara jangka panjang, pertumbuhan penduduk di Kota
Cilegon akan membawa konsekuensi terhadap ketersediaan
sumberdaya, terutama berkenaan dengan sumberdaya lahan,
sedangkan terjadinya peningkatan jumlah penduduk
diperkirakan karena adanya arus urban penduduk dari daerah
lain yang masuk ke kota Cilegon. Ditinjau dari status
pekerjaan tahun 2008, ternyata prosentase penduduk
terbanyak yang bekerja menurut lapangan usaha adalah
penduduk yang bekerja di sector Perdagangan Besar, Eceran,
Hotel dan Restoran sebanyak 26,16 prosen, disusul penduduk
yang bekerja di sektor industri sebanyak 21,59 persen dari
seluruh penduduk Kota Cilegon yang bekerja.
Perincian mengenai prosentase jumlah penduduk yang
bekerja berdasarkan lapangan pekerjaan di Kota Cilegon pada
tahun 2008 terdapat pada tabel di bawah ini
NO
LAPANGAN PEKERJAAN UTAMA TAHUN 2008
1Pertanian, Kehutanan, Perkebunan dan Perikanan
5.43 %
2 Industri Pengolahan 21.59 %
3Perdagangan Besar, Eceran, Hotel dan Restoran
26.16 %
4 Jasa Kemasyarakatan 19.62 %5 Lainnya 27.21 %
Jumlah 100 %Sumber : CDA 2008
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 77
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
Memperhatikan tabel, nampak bahwa jumlah penduduk
yang bekerja di sektor Perdagangan dan industri masih
dominan. Hal ini mengindikasikan bahwa sektor perdagangan
dan industri masih merupakan basis ekonomi penduduk Kota
Cilegon. Sementara pada lapangan pekerjaan lainnya, diduga
merupakan aktifitas pekerjaan yang masih berkaitan dengan
sektor industri, usaha hotel dan restoran.
2.1.4. Prospek Pertumbuhan Ekonomi
Bila ditinjau dari sektor Perekonomian Kota Cilegon
hingga tahun 2008 menunjukkan peningkatan walaupun
perkembangannya masih lambat. Namun dengan berbagai
program yang telah dilaksanakan mampu memberikan hasil
yang cukup baik, hal ini ditandai dengan pertumbuhan
ekonomi Kota Cilegon, dimana pada tahun 2007 nilai PDRB
Harga Berlaku sebesar 16.038.683,42 berangsur-angsur
meningkat secara fluktuatif menjadi 18.013.859,13 PDRB
Harga Berlaku pada tahun 2008 dengan laju pertumbuhan
5.02 prosen.
Peningkatan pertumbuhan perekonomian Kota Cilegon
secara umum didorong oleh sektor industri dan perdagangan,
hotel dan restoran. Secara tidak langsung peningkatan yang
diuaraikan diatas berdampak pula kepada peningkatan
keuangan daerah dalam hal ini adanya peningkatan
pendapatan daerah (PAD) Kota Cilegon pada tahun 2008
dibandingakan dengan tahun sebelumnya. Selama periode
2007-2008, pendapatan daerah Kota Cilegon menunjukkan
peningkatan nilai, baik dari sisi target maupun realisasi
pendapatan. Realisasi pendapatan daerah Kota Cilegon yang
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 88
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
beranjak dari angka Rp. 462.35 milyar pada tahun 2007,
bergerak menjadi Rp. 554,37 milyar. Peningkatan sumber
Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Cilegon salah satunya
melalui sektor pajak dan selanjutnya sumber lainya masih
bertumpu kepada sumber-sumber pendanaan yang berasal
dari APBN atau bagian dari Dana Perimbangan.
2.1.5. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan
Daya Dukung Fisik dan Lingkungan adalah kemampuan fisik,
lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan
selanjutnya.
Tata Guna lahan Perkotaan
Menurut Undang-Undang Bina Marga secara umum suatu tata
guna lahan dibagi dalam Wisma, Karya, Marga, Suka dan
Penyempurna, yang dijabarkan sebagai berikut:
a. Wisma. Unsur ini merupakan bagian ruang kota yang
dipergunakan untuk tempat berlindung terhadap alam
sekelilingnya untuk melakukan kegiatansosial dalam
komunitas/keluarga.
b. Karya. Unsur ini merupakan syarat yang utama bagi
eksistensi suatu kota, karena unsur ini mewadahi aktifitas
perkotaan dan merupakan jaminan bagi kehidupan
masyarakatnya.
c. Marga. Unsur ini merupakan bagian ruang perkotaan dan
faslitas kota yang berfungsi menyelenggarakan hubungan
suatu tempat dengan tempat lainnya di dalam kota
(hubungan internal) serta hubungan antara kota-kota itu
dengan kota-kota atau daerah lain (hubungan eksternal). Di
dalamnya termasuk jaringan jalan, terminal, parkir,
jaringan telekomunikasi dan energi.
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 99
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
d. Suka. Unsur ini berfungsi untuk memenuhi kebutuhan
penduduk kota akan fasilitas-fasilitas hiburan, rekreasi,
olahraga, pertamanan, kebudayaan dan kesenian.
e. Penyempurna. Elemen ini merupakan bagian penting bagi
kota tetapi belum secara tepat tercakup ke dalam empat
unsur sebelumnya. Di dalamnya termasuk fasilitas
kesehatan, pendidikan, keagamaan, dan pemakaman kota.
Penggunaan lahan di Kota Cilegon adalah merupakan
perpaduan antara penggunaan lahan yang bercirikan
perkotaan dan pedesaan. Dengan luas wilayah administrasi
Kota Cilegon sebesar 17.550 Ha, penggunaan lahannya terdiri
dari pertanian, kehutanan dan perkebunan (45,57%),
perumahan dan permukiman (23,36%), perkantoran/jasa
(2,67%), industri (12,74%), sarana pendidikan (0,82%),
sarana peribadatan (1,32%) dan lain-lain (13,61%).
Penggunaan lahan yang didominasi oleh lahan terbangun,
tidak terlepas dari keberadaan industri-industri besar berskala
internasional di Kota Cilegon.
Dari hasil Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang Kota
Cilegon Tahun 2009-2029 arahan pengembangan struktur
ruang diwujudkan dalam bentuk Pembagian wilayah kota
(BWK) serta fungsi pengembangannya masing-masing dalam
lingkup kota, Hirarki atau tata jenjang dan jangkauan pusat-
pusat pelayanan kegiatan kota yang akan dikembangkan dan
Sistem jaringan jalan (arteri, kolektor, lokal) yang
menghubungkan kota secara eksternal serta antar pusat
kegiatan dalam kota. Pada dasarnya struktur tata ruang Kota
Cilegon yang terbentuk saat ini tidak terlepas dari
karakteristik kegiatan yang selama ini telah berkembang.
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1010
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
Dengan didukung oleh fungsi yang diembannya.
Dimasa yang akan datang, struktur pemanfaatan ruang
wilayah kota dibentuk untuk memberikan keseimbangan
pertumbuhan pada tiap BWK serta mengoptimalkan fungsi
pelayanan masing-masing pusat terhadap wilayah
pengaruhnya. Dalam hal ini dasar pertimbangannya adalah
sebagai berikut:
1. Adanya kawasan-kawasan yang memiliki fungsi primer dan
menjadi pusat orientasi pergerakan, yaitu: Pusat Kota
Cilegon, Merak, dan Ciwandan.
2. Adanya kawasan-kawasan yang cenderung berkembang
dengan karakteristik kegiatan yang khas, yaitu pusat Kota
Cilegon sebagai pusat perdagangan dan jasa serta
pemerintahan; Merak sebagai pelabuhan penyeberangan;
dan Ciwandan sebagai pusat kegiatan industri dan
pelabuhan.
3. Adanya sistem jaringan jalan sekunder (arteri dan kolektor)
yang menghubungkan simpul-simpul kegiatan perkotaan
yang ditunjang dengan pembangunan jalan lingkar selatan
yang akan menjadi faktor utama pendorong perkembangan
fisik kota di bagian selatan.
4. Adanya rencana pembangunan jalan tol yang
menghubungkan Cilegon Timur dengan Bojonegara yang
akan dikembangkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus
(KEK).
Dengan dasar pertimbangan di atas, untuk mewujudkan
struktur tata ruang wilayah Kota Cilegon dibagi dalam 5 (lima)
Bagian Wilayah Kota (BWK) yang masing-masing dilayani oleh
satu pusat sekunder serta sesuai dengan karakteristik dan
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1111
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
fungsi pengembangannya masing-masing. Pembagian
wilayah kota ini adalah sebagai berikut:
1. BWK I, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Citangkil,
Kel. Kotasari (Kec. Grogol), Kel. Ciwaduk (Kec. Cilegon), Kel.
Kotabumi, Kel. Kebondalem, Kel. Ramanuju (Kec.
Purwakarta), Kel. Masigit, Kel. Jombang Wetan (Kec.
Jombang).
2. BWK II, mencakup Kel. Gerem, Kel. Rawa Arum, dan Kel.
Grogol (Kec.Grogol), serta Kel. Pabean, Kel. Tegal Bunder,
dan Kel. Purwakarta (Kec.Purwakarta).
3. BWK III, mencakup semua kelurahan di Kec. Pulomerak
(Kel. Suralaya, Kel. Lebakgede, Kel. Tamansari, dan Kel.
Mekarsari).
4. BWK IV, mencakup semua kelurahan di Kec. Ciwandan
(Kel. Tegalratu, Kel. Banjarnegara, Kel. Kubangsari, Kel.
Kepuh, Kel. Gunungsugih, dan Kel. Randakari).
5. BWK V, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Cilegon
(Kel. Bagendung, Kel. Ciwedus, Kel. Bendungan, dan Kel.
Ketileng), Kec. Cibeber (Kel. Cikerai, Kel. Bulakan, Kel.
Kalitimbang, Kel. Karangasem, Kel. Cibeber, dan Kel.
Kedaleman), dan Kec. Jombang (Kel. Sukmajaya, Kel.
Panggung Rawi, dan Kel. Gedong Dalem).
Selanjutnya untuk melayani kegiatan perkotaan di tiap
bagian wilayah kota (BWK) sesuai dengan arahan fungsi
pengembangannya masing-masing, maka ditetapkan pusat-
pusatnya. Pusat kota dan pusat BWK pada dasarnya
merupakan lokasi berbagai jenis sarana/fasilitas perkotaan
sesuai dengan skala pelayanannya masing-masing. Hirarki
atau tata jenjang pusat-pusat kegiatan kota yang akan
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1212
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
dikembangkan di wilayah Kota Cilegon adalah sebagai
berikut:
1. Pusat Kota, dengan skala pelayanan kota dan regional
(Pusat Primer). Pusat kota yang ada saat ini di Cilegon,
dengan fungsi pengembangan sebagai pusat pemerintahan
serta perdagangan dan jasa.
2. Pusat BWK, dengan skala pelayanan bagian wilayah kota
(BWK) yang mencakup beberapa kelurahan, baik yang
berada pada kecamatan yang sama maupun di beberapa
kecamatan yang berbatasan.
3. Pusat lingkungan, dengan skala pelayanan Sub-BWK.
Pusat-pusat ini pada dasarnya merupakan pusat pelayanan
fasilitas kota dengan skala pelayanan kelurahan dan atau
lingkungan perumahan.
Rencana pola pemanfaatan ruang pada dasarnya
merupakan penetapan lokasi serta besaran ruang untuk
mewadahi berbagai jenis kegiatan fungsional perkotaan.
Namun secara umum didasarkan pada fungsi utamanya, pola
pemanfaatan ruang wilayah Kota Cilegon terdiri dari dua yaitu
kawasan lindung dan kawasan budidaya. Kawasan lindung
didefinisikan sebagai kawasan yang berfungsi utama
melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup
sumberdaya alam, sumberdaya buatan. Sementara itu,
kawasan budidaya merupakan kawasan yang ditetapkan
dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi
dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia dan
sumberdaya buatan.
2.1.6. Aspek Tata Guna Lahan
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1313
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1414
Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)
BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 1515
No BWK KELURAHANLUAS BWK
(ha)PUSAT
SEKUNDERFUNGSI PENGEMBANGAN
1 I
Kebonsari
4829
SekitarKawasan Pusat
Kota
Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Pusat pemerintahan Perdagangan dan jasa Ruang Terbuka Hijau
WarnasariCitangkilTamanbaruLebakdenokDrigoSamangrayaKotasariCiwadukKotabumiKebondalemRamanujuMasigitJombang Wetan
2 II
Gerem
2865Sekitar
Kelurahan Grogol
Kawasan Lindung Industri Perdagangan dan Jasa Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau
RawaarumGrogolPabeanTegal BunderPurwakarta
3 III
Suralaya
2370
SekitarTerminal Terpadu
Pulomerak
Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Kegiatan Transportasi (teminal
Terpadu) Pariwisata (wanawisata) Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau
LebakgedeTamansari
Mekasari
No BWK KELURAHANLUAS BWK
(ha)PUSAT
SEKUNDERFUNGSI PENGEMBANGAN
4 IV Tegalratu 3328 Sekitar Industri
Persimpangan Jalan Negara dengan Jalan
Lingkar Selatan
Pelabuhan dan Pergudangan Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau
BanjarnegaraKubangsariKepuhGunuhsugihRandakari
5 V
Ciwendus
3312Sekitar
PCI
Perdagangan dan Jasa Terminal Perumahan Industri non Polutan Pengelolaan B3 Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau
BendunganBagendungKetilengKalitimbangCibeberKedalemanKarangasemCikeraiBulakanSukmajayaPanggungrawiGedongdalem
2.1.7. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan
Secara teoritis kondisi jaringan jalan yang ada di kota
Cilegon terdiri dari sistem jaringan jalan primer dan sistem
jaringan jalan sekunder, tetapi kondisi dilapangan tampak
perbedaan yang tegas antara dua sistem itu kabur, karena
pada kenyataanya kedua sistem tersebut menyatu. Disatu sisi
merupakan alur lintasan primer disisi lain juga kegiatan lalu
lintas sekunder. Sistem jaringan jalan primer (regional) yang
terdapat di Kota Cilegon adalah jalan arteri pimer yang
berpola linier dan terdiri dari jaringan jalan tol dan non tol.
Sistem jaringan jalan sekunder (lokal) pada umumnya
berorientasi pada jaringan jalan primer, dan merupakan
penghubung antara kawasan permukiman yang tersebar di
pinggiran kota dengan pusat kota.
Kondisi jaringan jalan di Kota Cilegon yang ada
memperlihatkan kondisi jalan dari mulai jalan dengan
perkerasan batu hingga aspal, dengan fungsi sekunder dari
arteri sekunder hingga lokal sekunder yang pada umumnya
kondisi fungsi jalan di kota Cilegon merupakan fungsi lokal
sekunder, Kondisi jalan hingga kini secara keseluruhan dalam
kondisi sedang dengan variasi pada kondisi baik untuk jalan-
jalan yang telah mendapatkan penanganan dan kondisi
sedang hingga rusak pada jalan-jalan yang belum
mendapatkan penanganan. Adapun panjang jalan berkisar
antara 1 sampai 5 km dan lebar jalan rata-rata 3 meter.
Dalam konstelasi nasional, Kota Cilegon ditetapkan
sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) yang diidentifikasikan
sebagai pusat jasa, pusat pengolahan, dan simpul
transportasi dengan cakupan pelayanan meliputi beberapa
kabupaten. Sedangkan dalam konstelasi regional, Kota
Cilegon ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW)
dengan hirarki pelayanan adalah sebagai pusat pelayanan
sekunder jasa pemerintahan, industri manufaktur dan
pengolahan serta pariwisata bahari.
Kota Cilegon merupakan pusat utama untuk Kawasan
Andalan Bojonegara – Merak – Cilegon dan sekitarnya. Sektor
unggulan kawasan ini adalah industri, pertanian tanaman
pangan, pariwisata, perikanan, dan pertambangan. Dalam
kawasan andalan ini Kota Cilegon sebagai Pusat Kegiatan
Wilayah (PKW) didukung oleh 2 Pusat Kegiatan Lokal (PKL)
yaitu Kota Pandeglang dan Rangkasbitung.
2.2 Tinjauan Kawasan Industri
2.2.1. Sejarah Perkembangan Kawasan Industri Kota Cilegon
Status PT KIEC adalah Perusahaan Swasta yang
merupakan anak perusahaan PT Krakatau Steel (Persero),
didirikan berdasarkan Akte Notaris Soedarno SH, No. 17
tanggal 16 Juni 1982 dan telah mendapat persetujan Menteri
Kehakiman dengan Surat Keputusan No. C2.229-HT.01.01
tahun 1982 tanggal 14 Juli 1982, dan yang Anggaran
Dasarnya telah diubah dan diumumkan dalam Berita Negara
RI tanggal 08 Desember 1998 No. 98, Tambahan Lembaran
Negara No. 6984, terakhir sesuai Akte Perubahan Anggaran
Dasar Perusahaan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon yang
dibuat oleh Notaris Imas Fatimah, SH Nomor : 76 tanggal 11
Agustus 2008 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman
Dan HAM Nomor : AHU-74450.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal
16 Oktober 2008.
Kawasan Industri PT KIEC yang selanjutnya disebut
Kawasan Industri Krakatau terletak di Desa Kotasari, Semang
Raya, Ramanuju, Warnasari, Kecamatan Pulo Merak dan Desa
Gunung Sugih, Tegal Ratu, Kepuh, Randakari, Kecamatan
Ciwandan, Kota Cilegon, Propinsi Banten, dan menempati
lahan seluas 550 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau I dan
75 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau II.
2.2.2. Visi dan Misi PT. KIEC
a. Visi
PT Krakatau Industrial Estate Cilegon merupakan anak
perusahaan dari PT Krakatau Steel, yang sudah berdiri
sejak 16 Juni 1982, dengan visi : Pemain Properti
Nasional yang Terkemuka
b. Dan dengan misi :
“Menyediakan Properti Industri, Komersial, Hunian
dan Infrastruktur terkait yang memberikan Solusi
bagi Investor, Pelanggan dan Pihak-Pihak terkait
lainnya ”
Dan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon sudah berhasil
mengembangkan misi-misinya, sebagai berikut :
a. Properti Industri
Lahan industri, bangunan pabrik siap pakai (SFB) dan
pergudangan
b. Properti Komersil
Hotel dan restoran, lapangan golf, ruang perkantoran dan
sarana olah raga
c. Properti Perumahan
Real estate/kawasan perumahan
Budaya Perusahaan yang diterapkan adalah budaya
FOKUS P@STI2 yang mengandung arti sebagai berikut :
FOKUS PADA :
1. PELANGGAN: Pelanggan Sebagai Fokus Utama
Memberikan Nilai Tambah kepada Pelanggan
Melayani dengan Hati dan Tulus
2. PROFESIONAL: Berusaha Mencapai Hasil yang
Terbaik
Senantiasa Melihat Jauh Kedepan dan Selalu
Mengembangkan Diri
3. AKSI: Orientasi pada Tindakan Nyata
4. SINERGI: Bekerjasama dan Saling Menghargai
Saling Memberikan Manfaat
5. TERBUKA: Membuka Diri Terhadap Perubahan
Transparansi
6. INOVASI : Selalu Mengembangkan Sistem,
Produk dan Layanan Berfikir Kreatif
7. INTEGRITAS: Bekerja sebagai Ibadah, Jujur,
Bersih dan Bertanggung Jawab
2.3 Zona Kawasan
Tata Guna Lahan
ZONA KAWASAN INDUSTRI ZONA KAWASAN KOMERSIL DAN SOSIAL
WILAYAH KAJIAN: Didominasi oleh kawasan Ruang Terbuka Hijau, Kawasan Hutan Kota dan Kawasan
Permukiman
GERBANG MASUK KAWASAN: RTH yang ada merupakan pembatas dan
sekaligus merupakan peralihan zona kawasan permukiman menuju kawasan
Profil Pengguna Kawasan
2.5 Kondisi Fisik Eksisting Kawasan Industri PT. KIEC
2.5.1. Kawasan Komersil
IKawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:Wisma Permata:
Bangunan satu lantai yang saat ini akan segera secara bertahap akan digantikan oleh bangunan kantor baru bertingkat
Hotel:Sebuah cluster bangunan yang dahulunya dibuat dalam beberapa tahap dan gaya bangunan, sehingga terdapat beberapa jenis dan tipe kamar yang saat ini lebih sering digunakan oleh internal perusahaan sebagai mess karyawan.
Padang Golf:Dilengkapi dengan Club House yang arah masuknya berada diarea Wisma Krakatau.
Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, masyarakat bisnis kota Cilegon, dengan golongan menengah.
Didominasi oleh masyarakat kota Cilegon dari golongan usia muda, menengah ke bawah
Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, dengan kategori golongan menengah
I
II I
I
III
III
Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:1. Wisma Krakatau:
Bangunan tiga lantai yang saat ini digunakan oleh perusahaan sebagai kantor. Saat ini akan dimulai pembangunan kantor baru di area I, sehingga nantinya kantor akan pindah di lokasi baru. Bangunan ini akan dijadikan clubhouse.
2. Sportcenter:Dilengkapi fitness center, kolam renang dan sebagainya.
Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:1. Krakatau Junction:
Daerah perbelanjaan menengah yang cukup diminati masyarakat kota Cilegon sebagai alternatif tempat belanja. Dilengkapi juga dengan area sekitar sebagai sarana foodcourt.
2. The Level:Sebuah sarana olah raga indoor yang banyak diminati kaum muda kota Cilegon
2.5.1. Penataan Bangunan dan Olahan Lansekap
Food Court yang ada di lokasi, cukup ramai oleh pendatang dari
kota Cilegon
Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan kantor PT KIEC saat ini
Kawasan Hijau dimana di area ini terdapat kolam rekreasi dan saung makan terbengkalai
Kawasan Cluster Hotel yang saat ini lebih banyak diisi oleh pegawai
sebagai wisma
Lokasi Rencana Hotel baru yang akan dibangun
Lapangan Golf yang diharapkan akan menjadi daya tarik pengunjung hotel Hotel yang ada saat ini.
Lokasi Rencana Bangunan Kantor Baru. Nantinya, PT KIEC akan berkantor di
lokasi ini
The Level, yang merupakan area sportclub indoor yang juga cukup
diminati kalangan muda warga kota Cilegon
Kawasan RTH yang tetap ingin dipertahankan di lokasi. Tanah kosong PT KIEC yang
berbatasan dengan alur sungai kecil yang memotong lintas
lapangan golf
Tanah kosong PT. KIEC yang terletak di area belakang lapangan golf
Area rekreasi kolam renang yang berada dekat kawasan kantor PT.
KIEC dan lapangan golf.
Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan
kantor PT KIEC saat ini
Kantor PT KIEC saat ini. Disebelahnya juga terdapat Clubhouse Golf. Setelah
PT KIEC pindah pada area kantor baru, maka kantor KIEC lama ini akan
dijadikan sebagai Clubhouse baru
Area Kosong di sudut
Kawasan jalan menuju Rumah Sakit
Kawasan jalan boulevard di area permukiman karyawan yang masih
aktifKantor Sewa yang ada saat ini, dan akan
dibangun kawasan kantor baru.
Lokasi sudut ini merupakan area lapangan kosong yang sering dijadikan sebagai tempat parkir tidak resmi dari
angkot, truk dan sebagainya
Krakatau Junction. Kawasan perbelanjaan menengah yang
cukup diminati warga kota Cilegon
Rumah karyawan PT KIEC yang masih aktif
Sirkulasi menuju area perkantoranLahan kosong di area depan yang sudah
bukan merupakan area PT KIEC lagi, saat ini masih merupakan lahan terbengkalai.
Sport Center area sebagai salah satu daya tarik kawasan yang menarik
kalanagan muda
Masjid di area kawasa PT KIEC Area menuju kawasan perkantoran, masih dipenuhi oleh tata hijau
sebagai RTH kota Cilegon
Lahan kosong yang dimanfaatkan sebagai tempat parkir truk
Suasana masuk kawasan industri Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat sebagai RTH kota
cilegon
Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon
Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon
Area masuk kawasan industri yang dilintasi oleh jalur tegangan tinggi. Area
di bawahnya juga dipakai sebagai tempat parkir truk-truk dan kontainer.
Jalan menuju kawasan industri. Masyarakat awam sering terlewat masuk area ini
Kawasan masuk lokasi industri, yang tidak terlalu terlihat oleh masyarakat
yang datang lewat tol
Lahan kosong milik PT KIEC Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat
sebagai RTH kota cilegon
Sekolah TK yang ssat ini sudah berdiri
Batas antara kawasan pabrik dengan area sekitar diberi tata hijau
Kawasan tata hijau yang mebatasi kawasan industri dengan lokasi
pengebangan
2.5.2. Sarana dan Prasarana Kawasan
a) FASILITAS INDUSTRI
PT Krakatau Industrial Estate Cilegon (KIEC) terletak di
Kawasan Industri, di kelilingi daerah perbukitan dan
laut. Kontur tanah yang datar mencakup + 571 hektar,
dan sudah terpakai 245 hektar oleh 70 perusahaan
baik nasional maupun multinasional.
Didesain dan dikembangkan dengan berdasarkan
peraturan dari Master Plan Pengembangan Daerah
Industri di Banten. Kawasan KIEC memiliki kondisi
tanah yang sesuai untuk bangunan ataupun pabrik.
Dibawah ini gambaran luas kawasan industri di KIEC :
Kawasan Industri I : 550 hektar
Kawasan Industri II : 75 hektar
Total : 625 hektar
Fasilitas Industri di Kawasan :
Pelabuhan Cigading (150.000 DWT)
Pembangkit Listrik (3.400 MVA)
Pabrik Pengolah air Industri (2.000 l/s)
Jalan kelas Satu
Pemadam kebakaran dan Keamanan
Jaringan Telekomunikasi
Gas alam (9 mmscfd,)
Rel Kereta Api
b) FASILITAS KOMERSIL
Beberapa bangunan dan fasilitas yang sudah ada saat
ini adalah:
1. HOTEL:
Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya:
a. Bangunan Reception Office
b. Opal Meeting Room
c. Ruby Meeting Room
d. Permata Meeting Room
e. Shappire Coffee Shop
f. Family Suite Cottage
g. Emerald Cottage
h. Topaz Cottage
i. BIC Cottage
j. Cottage
k. Tennis Court
l. Back Office
2. PADANG GOLF
Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya:
a. Club House dan Birdie Cafe
b. Locker Room, Master Caddy, Caddy House
c. Starter, Toilet
3. PERKANTORAN
a. Wisma Permata: Luas 3 ha, termasuk lapangan
tennis, bangunan 1 lantai.
b. Wisma Krakatau: Luas 3 ha, bangunan 3 lantai.
4. SPORT CENTER
a. Lapangan Tennis
b. Swimmning Pool
c. Fitness Center dan sauna
5. Fasilitas PERBELANJAAN
a. Krakatau Junction
b. Food Court
c) FASILITAS SOSIAL
Fasilitas Sosial di Kawasan
:
Rumah Sakit
Bank
Sekolah berstandar
Internasional
Perumahan Club Investor
Pusat Rekreasi
Kantor Pos
Real Estat dan perumahan
Pemadam Kebakaran
Layanan Keamanan 24
jam
d) PRASARANA KAWASAN
Untuk terciptanya kelancaran kegiatan di dalam Kawasan, PT
KIEC telah menyiapkan prasarana penunjang antara lain berupa :
1. Jalan Lingkungan Kawasan Industri Krakatau
Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah dan akan
dibangun jalan lingkungan kelas l dengan aspal beton
dan ROW sebagai berikut :
Kawasan Industri Krakatau I :
Jalan Utama : 33 m s/d 40 m
Jalan Madya : 19 m s/d 29 m
Kawasan Industri Krakatau II :
Jalan Madya : 15 m s/d 25 m
Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh jalan
lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC.
2. Penerangan Jalan Lingkungan
Penerangan jalan lingkungan dipasang di sepanjang
jalan lingkungan dengan jarak tiang lampu + 50 m.
Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh penerangan
jalan lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC.
3. Saluran Air Hujan
Saluran air hujan terletak di sepanjang jalan
lingkungan dan merupakan saluran terbuka dengan
konstruksi beton atau konstruksi pasangan batu.
Semua saluran air hujan di sepanjang jalan lingkungan
dihubungkan ke saluran induk yang dibangun dan
dipelihara oleh PT KIEC.
4. Taman dan Daerah Hijau
Untuk terciptanya keindahan dan kesejukan di dalam
Kawasan Industri Krakatau, PT KIEC menyediakan dan
memelihara daerah untuk taman dan penghijauan.
5. Hydrant Fillar
Hydrant Fillar terpasang pada sistem jaringan air
industri, sebagai sumber air untuk penanggulangan
kebakaran di dalam Kawasan Industri Krakatau.
Hydrant Fillar tersebut dipasang dan dipelihara oleh PT
KIEC.
6. Tempat Penampungan/Pembuangan Sampah
PT KIEC berkoordinasi dengan Dinas Kebersihan Kota
Cilegon menyediakan tempat khusus untuk
menampung sampah domestik yang dihasilkan oleh
perusahaan industri berlokasi di TPA Bagendung Kota
Cilegon. Sampah yang boleh dibuang di tempat khusus
tersebut haruslah sampah domestik yang tidak
termasuk dalam kategori B3.
Di dalam Kawasan Industri Krakatau juga tersedia sarana
utilitas sebagai berikut :
1. Air Industri
Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia
jaringan pipa air bersih yang dikelola oleh PT Krakatau
Tirta Industri (PT KTI), yang airnya dapat dipakai oleh
perusahaan industri. Perusahaan industri tidak
diperkenankan membuat sumur bor dalam untuk
mensuplai kebutuhan airnya selama kebutuhannya
masih bisa disuplai PT KTI. Perusahaan industry tidak
dibenarkan memasang pompa air langsung dari
jaringan /sistem distribusi air.
2. Sumber Daya Listrik
Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia
jaringan listrik yang dikelola oleh PT Krakatau Daya
Listrik (KDL) dan PT PLN untuk memenuhi kebutuhan
daya listrik perusahaan industri/investor.
3. Sumber Energi Gas Alam
Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia
jaringan pipa gas alam yang dikelola oleh pihak ketiga
sebagai penyuplai gas alam, yang dapat dipakai oleh
perusahaan industri.
4. Telepon Otomat
Didalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia
jaringan telpon otomat yang dikelola oleh PT
TELEKOMUNIKASI INDONESIA Tbk. untuk memenuhi
kebutuhan telepon bagi perusahaan industri/investor.
2.6. Pengembangan Yang Sedang dan Akan Dilakukan
Akan dibangun bangunan hotel lima lantai pada eks lahan salah satu hotel lama. Hotel ini akan menghadap view padang golf sebagai daya jualnya.
Akan dibangun kawasan kantor yang berada di lokasi eks Wisma Permata saat ini. Nantinya kegiatan dari Wisma Karakatau akan pindah di area ini.