BAB II TINJAUAN dan LANDASAN TEORI II.1. Tinjauan Umum II ... b… · II.1.2. Sejarah Perkembangan...
Transcript of BAB II TINJAUAN dan LANDASAN TEORI II.1. Tinjauan Umum II ... b… · II.1.2. Sejarah Perkembangan...
BAB II
TINJAUAN dan LANDASAN TEORI
II.1. Tinjauan Umum
II.1.1. Pengertian Apartemen
Beberapa definisi dari kata-kata ‘apartemen’ adalah sebagai berikut :
• Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk,
kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada
satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal.
( Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994, p: 69 )
• Bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar tersedia
hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau
bangunan bertingkat tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan
standart yang ditentukan. ( Ernst Neufert, 1980, p: 86 )
• “ A tall building with flats on each floor”, yang berarti sebuah bangunan tinggi
dengan flat di setiap lantainya. ( A.S. Hornby, 1995, p: 135 )
• “ An apartment is a self-cointained housing unit that occupies only part of a
building. Apartments may be owned ( by an owner-occupier ) or rented ( by
tenants )”, yang berarti apartemen adalah sebuah unit rumah yang menempati
bagian dalam bangunan. Apartemen dapat digunakan sebagai mililk pribadi atau
disewakan. ( www.wikipedia.org/wiki/apartment, 18 Februari 2008, 13.10
WIB )
13
Jadi secara umum, apartemen dapat didefinisikan sebagai suatu bangunan
bertingkat yang terdiri dari unit-unit hunian di mana tiap unit terdiri dari ruang-
ruang untuk menampung aktifitas hidup, di mana para penghuninya saling berbagi
fasilitas yang sama.
II.1.2. Sejarah Perkembangan Apartemen di Indonesia
Kehadiran hunian vertikal atau apartemen di Jakarta berawal pada tiga
dasawarsa yang lalu, yang dikenal pertama kali tahun 1960-an sebagai bangunan
flat, yaitu bentuk hunian bagi staf beberapa departemen seperti di daerah Kebayoran
Baru dan juga dibangunnya rumah susun murah di daerah Kebon Kacang dan Tanah
Abang.
Sekitar tahun 1974 berdiri sebuah Apartemen Ratu Plaza di Jalan Jendral
Sudirman Jakarta Selatan dengan jumlah unit apartemen 54 unit. Ratu Plaza adalah
mix-used buiding antara hunian dan pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan Ratu
Plaza sendiri sampai tahun 1980-an adalah pusat perbelanjaan tempat kaum the
haves Jakarta berbelanja.
Pada tahun 1980-an berdiri sebuah apartemen di kawasan Kuningan Jakarta
Selatan, tepatnya di Jalan Taman Rasuna Said, yaitu Apartemen Taman Rasuna.
Apartemen ini banyak dihuni oleh kaum ekspatriat karena kawasan kuningan
dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran yang kebanyakan berskala
internasional dan kantor-kantor kedutaan dari berbagai negara. Apartemen Taman
Rasuna inilah yang kemudian menjadi pelopor pembangunan apartemen-apartemen
lainnya di Jakarta.
14
Berdasarkan data yang didapat dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSP),
terungkap bahwa pertumbuhan apartemen khususnya di Jakarta sangat pesat dengan
nilai peningkatan yang signifikan. Pada tahun 2003 terdapat 2.361 unit apartemen
baru dan tahun-tahun berikutnya, pasokan bertambah menjadi 20.358 unit pada
tahun 2004, 18.627 unit pada tahun 2005 dan 26.066 unit pada tahun 2006.
(Savitri, Esti, dkk.(2007).Indonesia Apartment: Design Concept Lifestyle.PT Griya Asri Prima,Jakarta, pp8-pp11)
II.1.3. Karakteristik Apartemen
Berikut adalah ciri-ciri apartemen yang dirangkum dari beberapa sumber
sebagai kesimpulan:
- Memiliki lebih dari dua lantai dan biasanya bangunan berbentuk vertikal.
- Dalam satu lantai terdiri dari unit-unit hunian.
- Fleksible dalam mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal.
- Efisien, efektif, dan ekonomis.
- Memiliki fasilitas bersama yang belum tentu dimiliki perumahan.
- Biasanya terdapat area komersil pada bangunan atau lingkungan apartemen.
- Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift dan sirkulasi horisontal berupa koridor.
- Keamanan, ketenangan dan privasi lebih terjamin.
- Akses yang mudah dan cepat untuk menjangkau fasilitas-fasilitas yang ada.
- Biasanya terletak di lokasi yang strategis (dekat dengan pusat bisnis,
perdagangan, pendidikan, perbelanjaan, dll).
- Struktur dan bahan bangunan dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama.
15
II.1.4. Pengelompokan Apartemen
Apartemen dapat dibedakan berdasarkan pengelompokannya yaitu :
A. Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya :
Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya yaitu
(Apartments: Their Design and Development, 1967 : 42-43).
• Apartemen golongan bawah
• Apartemen golongan menengah
• Apartemen golongan mewah
Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang
pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut.
B. Apartemen berdasarkan ketinggian bangunan :
(Apartments: Their Design and Development, 1967 : 44-47)
• Apartemen bertingkat rendah / low-rise
yaitu apartemen yang mempunyai jumlah tingkat/lapis sampai 6 lantai.
Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu:
1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit
per lantainya. Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat
banyak open space.
2. Massionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai
berdempetan unit yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat
parkir bersama.
16
3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap
unit memiliki tempat parkir sendiri.
• Apartemen bertingkat sedang / mid-rise
Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai.
• Apartemen bertingkat tinggi / high-rise
Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini
umunya merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena
biasanya dibangun di daerah yang memiliki keterbatasan lahan yang harga
lahannya mahal.
C. Apartemen berdasarkan sistem penyusunan lantai :
( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 )
• Simplex
Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian.
• Duplex
Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian
ruangnya satu lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan
lantai yang lainnya bersifat privasi.
• Triplex
Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya.
Di mana di tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi
privat sedangkan area di tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat.
Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu: Half level dan split level.
17
D. Apartemen berdasarkan bentuk massa bangunan :
(Joseph De Chiare, Lee Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975) • Slab
Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang
pipih. Massa yang berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai
penghubung ruang, yang terdiri dari:
1. Double loaded corridor
2. Single loaded corridor
3. Skip stop plan (single loaded corridor)
Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada
duplek apartemen.
4. Terrace plan
• Tower
Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya
menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi
bentuk tower antara lain:
o Single tower
o Multi tower
Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem
core yaitu :Tower plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross
plan, Three wing plan, Five wing plan, Circular plan
• Varian
18
Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan
massa slab dengan podium dan tower dengan podium.
E. Apartemen berdasarkan pencapaian vertikal :
(Site Planning, 1984 : 280-281)
• Walk-up apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga.
Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai.
• Elevator apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki
sirkulasi vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan
tangga darurat. Ketinggian bangunan di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem
lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini:
o Lift berhenti di setiap lantai
o Skip-floor elevator system. Lift yang digunakan diprogram untuk
berhenti pada lantai-lantai tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini
digunakan pada apartemen dengan sistem penyusunan lantai Duplex.
F. Apartemen berdasarkan pencapaian horizontal :
• Single-loaded corridor apartement
Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:
o Open corridor apartment
19
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar
berupa tembok atau railing.
o Closed corridor apartment
Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa
jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.
• Double-loaded corridor apartment
Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga
seringkali terletak di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).
II.2. Tinjauan Khusus Topik
II.2.1. Sustainable Design
Pengertian sustainable berdasarkan (http://www.thefreedictionary.com/
sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB)
1. Capable of being sustained.
2. Capable of being continued with minimal long-term effect on the environment
Sustainability adalah sebuah karakteristik dari sebuah proses atau bagian yang dapat dipelihara pada level atau tingkat tertentu untuk jangka waktu yang tidak terbatas dan terfokus pada penyediaan hasil yang baik untuk manusia dan lingkungan alam pada masa sekarang dan masa depan yang tidak terbatas. www.wikipedia.org/wiki/sustainability( , 19 September 2007, 15.11 WIB)
Sustainable desain (yang juga menunjuk sebagai desain hijau/green design, desain ekologi atau desain untuk lingkungan) adalah seni mendesain objek fisik yang mengikuti prinsip-prinsip dari ekonomi, sosial, dan ekologis berkelanjutan. Tujuan pokok dari sustainable desain yaitu untuk menghasilkan tempat, barang, dan jasa dengan cara mengurangi pemakaian sumber daya yang tidak dapat diperbaharui, meminimalkan pengaruh lingkungan, dan menghubungkan manusia dengan lingkungan alam. (www.wikipedia.org/wiki/sustainable_design, 19 September 2007, 15.40 WIB)
20
Dalam pembangunan berkelanjutan, terdapat tiga dimensi keberlanjutan
yang saling berhubungan yang jika ketiga dimensi tersebut dapat tercapai
seluruhnya, maka kehidupan manusia yang baik (well human being) dapat tercapai.
Gambar 1. Three Dimensions of Sustainability
(www.wikipedia.org/wiki/sustainable_design, 19 September 2007, 15.40 WIB) Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang dan membangun
keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lansekap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk yang juga merujuk kepada hasil-hasil proses perancangan tersebut. (www.wikipedia.org/wiki/arsitektur, 10 Maret 2008, 16.10 WIB)
Sustainable arsitektur mengaplikasikan teknik dari sustainable desain
kepada arsitektur. Berasal dari kata sus (bawah) + tenere (memegang) yang artinya menjaga keadaan, memelihara atau memperpanjang. Konsep sustainable desain adalah konsep “bangunan hijau” atau “arsitektur hijau”. ( www.wikipedia.org/sustainable-architecture , 06 September 2007, 12.06 WIB)
Gambar 2. . Sustainabile Development Process
( www.wikipedia.org/sustainable-architecture , 06 September 2007, 12.06 WIB)
21
Sustainable desain adalah sebuah desain untuk bangunan yang berkelanjutan.
Sustainable desain mengusahakan untuk mengurangi dampak lingkungan bersama
selama memproduksi bagian-bagian gedung, selama proses konstruksi, selama
life cycle bangunan.
(www.wikipedia.org/sustainable-architecture, 6 September 2007, 12.06 WIB)
Tujuan dari Sustainable desain adalah
• Agar bangunan yang ada mampu mengurangi konsumsi energi,kontribusi polusi,
dan lebih ramah lingkungan,untuk masa depan yang berkelanjutan
• Mengurangi penggunaan limbah & bahan-bahan mentah secara berlebihan (raw
material)
• Mengurangi penggunaan sumber-sumber alami secara berlebihan
Aspek – aspek Sustainable Design
Prinsip-prinsip dari sustainable desain yaitu:
(www.greenhomebuilding.com/principle_of_sustainable_architecture,17 September 2007, 23.17 WIB) • Efisiensi ruang. Meminimalkan kebutuhan ruang dan mengefisiensikan ruang
yang ada sehingga dapat meminimalkan penggunaan bahan dan material dalam
konstruksinya dan energi untuk mendinginkan atau menghangatkannya.
Ruangan seharusnya hanya dengan ukuran yang benar untuk penghuninya dan
kegiatan mereka.
• Memanfaatkan energi matahari. Memanfaatkan energi matahari dapat
mengurangi biaya energi yang dibutuhkan suatu bangunan, dapat mengurangi
22
konsumsi listrik untuk penerangan dan meminimalkan penggunaan energi dalam
bangunan. Contohnya menggunakan solar sel.
• Menjaga suhu. Bagaimana mendesain sebuah bangunan agar tidak terjadi
perbedaan suhu ynag besar antara siang dan malam hari. Contohnya
memanfaatkan angin untuk membuat ruangan dingin dengan banyak bukaan dan
cross ventilasi.
• Efisiensi energi. Penggunaan angin, matahari, atau air untuk menghasilkan
listrik adalah salah satu cara untuk menghemat pemakaian bahan bakar. Hemat
energi merupakan suatu usaha untuk menggunakan energi secara optimal.
• Penghematan air. Perlunya penghematan air karena persediaan air tanah juga
terbatas sehingga perlu daur ulang air yang telah digunakan pada bangunan dan
mengolahnya kembali agar air dapat digunakan kembali (STP). Dan
menampung air hujan dari atap disalurkan pada sumur resapan untuk persediaan
air, terlebih lagi pada musim kemarau.
• Menggunakan bahan lokal. Ada beberapa keuntungan menggunakan bahan
lokal. Salah satunya diperlukan waktu, energi, dan biaya yang sedikit untuk
mengangkutnya. Bahan lokal lebih mudah dicari. Material dari Sustainable
desain yaitu dapat di daur ulang, mudah dalam perawatan, memiliki daya tahan
lama (durability), dapat diperbaharui (renewable resources), murah, harus dapat
menjaga kesehatan pengguna bangunan, tidak mengandung racun baik berupa
SBS (Syndrom of Building Sickness) ataupun BRI (Building Related Illness).
23
• Penggunaan bahan alam. Bahan alam sering dirasakan lebih baik untuk
dipakai. Alasan utama dalam memilih bahan alami daripada industri adalah
bahwa pencemarannya yang sering dihubungkan dengan pembuatannya, dapat
diperkecil.
• Bahan daur ulang. Menggunakan bahan-bahan yang dapat didaur ulang agar
barang-barang tersebut tidak merusak lingkungan dan tidak menjadi sampah
bagi lingkungan.
• Usia bangunan yang lama. Sebuah desain bangunan harus awet, tahan lama
sampai berabad-abad. Karena itu diperlukan pemilihan bahan yang baik,
pemeliharaan yang baik, konstruksi yang kuat. Dengan membuat desain yang
tahan lama, akan mengurangi pemakaian bahan untuk membuat bangunan baru.
• Penghijauan. Melakukan penghijauan, menanam tanaman pada bangunan dan
sekitar bangunan untuk melestarikan lingkungan.
• Berbagi fasilitas. Dasar dari sustainability adalah berbagi apa yang anda punya
dengan yang lain. Dengan ini, orang-orang tidak hanya mengurangi peralatan
atau area yang sama, tetapi pada saat yang bersamaan mereka dapat mempunyai
ketersediaan bermacam-macam fasilitas.
II.2.2. Water Efficiency
Pengertian ‘water’ berdasarkan (http://www.thefreedictionary.
com/sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB) adalah “a clear, colorless,
24
odorless, and tasteless liquid, H2O, essential for most plant and animal life and the
most widely used of all solvents”
Pengertian ‘efficiency’ berdasarkan (http://www.thefree dictionary.com/
sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB) adalah “The quality or property of
being efficient, the ratio of the effective or useful output to the total input in any
system”
Efisiensi air dapat didefinisikan sebagai (http://encyclopedia.
thefreedictionary.com/Water+efficiency, 25 Februari 2008, 16.47 WIB)
1. Sebuah penyelesaian dari fungsi, tugas, proses atau hasil dengan meminimakan
sejumlah air yang mungkin.
2. Sebuah indikator dari hubungan antara sejumlah air yang dibutuhkan untuk
tujuan tertentu dan sejumlah air yang digunakan atau dikirimkan
Berdasarkan pengertian di atas, pengertian efisiensi air (water efficiency) adalah
meminimalkan penggunaan air yang berasal dari sumber, menggunakan sesuai
kebutuhan dan memanfaatkan air yang telah digunakan (air limbah) agar dapat
digunakan kembali dan mengurangi pencemaran lingkungan oleh air.
Empat alasan mengapa kita harus menggunakan air dengan bijaksana yaitu meningkatnya populasi dunia, perubahan iklim, meningkatnya campur tangan manusia dengan aliran alami air dan polusi. (Roat, Sue, Manuel Fuentes, Stephanie Thomas.(2001).Ecohouse 2 : A Design Guide. Architectural Press, Oxford, p250). Jenis-jenis air pada bangunan yaitu :
• Air bersih : air yang digunakan untuk minum, mandi, mencuci,
menyiram.
• Air hujan
25
• Air kotor :
- Air abu-abu : air bekas cucian dari bak cuci piring, mesin pencuci,
kolam, air kamar mandi dan pancuran
- Air hitam : air yang mengandung bahan-bahan kimia yang berbahaya
Prinsip – Prinsip Water Efficiency
1. Pakai air sesedikit mungkin saat memakai bangunan
Contohnya memilih memakai shower daripada bathup, memilih kloset yang
tingkat konsumsi airnya pas atau memiliki teknologi dual flush, gunakan alat
semprot yang lebih hemat air dibandingkan gayung.
2. Menggunakan sumber air hujan
Menggunakan air hujan untuk keperluan sehari-hari seperti menyiram tanaman,
mencuci pakaian, membilas kloset dan dapat disalurkan ke tanah untuk mengisi
ulang suplai air tanah yang terus kita konsumsi.
3. Membuat sumur resapan
Membuat sumur resapan dapat digunakan untuk mengganti air tanah yang
terpakai dan sebagai cadangan untuk konsumsi saat kemarau.
Penyimpanan air terdiri dari 5 kategori yaitu :
(Roat, Sue, Manuel Fuentes, Stephanie Thomas.(2001).Ecohouse 2 : A Design Guide. Architectural Press, Oxford, p251) 1. Perlindungan air
Perlindungan air terutama untuk musim kemarau. Salah satu penerapannya
yaitu dengan membuat sumur resapan. Sumur Resapan adalah sistem resapan
26
buatan yang dapat menampung air hujan, baik dari permukaan tanah maupun
dari air hujan yang disalurkan melalui atap bangunan, dapat berbentuk sumur.
Kolam dengan resapan, saluran porous, saluran resapan dan sejenisnya.
(BERITA JAYA NOMOR : 48 TAHUN IX 28 FEBRUARI 2000)
Tujuan pembangunan sumur resapan untuk mengurangi erosi, menyimpan
dan menaikan permukaan air tanah dalam rangka penyelamatan sumberdaya air.
Manfaat dari sumur resapan adalah melestarikan dan memperbaiki kualitas
lingkungan, membantu menanggulangi kekurangan air bersih dan menambah
potensi air tanah, mengurangi erosi permukaan tanah, menampung-menyimpan
dan menambah kandungan air tanah, mengurangi limpahan air permukaan
tanah, melestarikan dan menyelamatkan sumber daya air tanah serta mengurangi
debit genangan dan banjir. (BERITA JAYA NOMOR : 48 TAHUN IX 28
PEBRUARI 2000). Untuk ketentuan lain sumur resapan seperti jenis sumur
resapan, persyaratan, jarak minimum, bentuk dan ukuran terdapat pada
lampiran.
2. Penghematan air
Penerapan efisiensi air pada rumah tangga yaitu (http://encyclopedia.
thefreedictionary.com/Water+efficiency, 25 Februari 2008, 16.47 WIB)
- Aliran rendah pada pancuran
- Siraman rendah pada toilet (dual flush), membuat pupuk dari toilet,
pengurangan air pada urinoar
- Menggunakan keran dengan tekanan angin dan semprotan
- Penggunaan kembali air limbah atau system daur ulang, meliputi
27
o Penggunaan kembali “air abu-abu” untuk menyiram toilet atau
menyiram kebun
o Daur ulang air limbah melalui penyaringan pada “water treatment
plant”
o Menggunakan pancuran sesingkat mungkin saat mandi
3. Kecukupan air
Kecukupan air sama halnya dengan efisiensi air yang meliputi teknik dan
pemakaian pengguna. Contohnya mandi dapat lebih optimal di bentuk dan area
yang terbatas. Sama halnya dengan WC dual flush akan tepat sasaran bila
penggunaannya benar. Sebaliknya kebiasaan pengguna tergantung pada
teknologi inovasi seperti keran dengan rem air untuk mengingatkan pengguna
agar tidak menyalakan air lebih dari kebutuhan.
4. Penggantian air
Hal ini berhubungan dengan menggantikan penggunaan air dengan sesuatu yang
lain seperti penyedotan dan mengkomposkan toilet. Contohnya toilet kering,
penggunaan sedikit air pada urinal, dry cleaning.
5. Penggunaan kembali air, daur ulang dan harvesting
Penggunaan kembali mengacu pada pengunaan kembali secara langsung dengan
treatment sedikit mungkin, daur ulang mengacu pada sebuah proses treatment
lebih dulu kepada penggunaan kembali. Penggunaan kembali secara langsung
adalah pilihan dengan biaya rendah tetapi memerlukan ketersediaan yang baik
dan kualitas yang sesuai antara sumber dan penampungan untuk menghindari
keperluan treatment dan penyimpanan. Daur ulang memperkenalkan kebutuhan
28
untuk energi besar dan kemungkinan kimiawi untuk treatment. Dampak lain
harus diperhitungkan jika tujuannya adalah peningkatan lingkungan daripada
hanya menyimpan air.
Daur ulang air terdiri dari :
1.Sewage Treatment Plant / Waste Water Treatment Plant
2.Water Treatment Plant
II.3. Tinjauan Tapak
II.3.1. Kawasan Kebon Jeruk
Kawasan Kebon Jeruk memiliki luas luas 1761 ha dengan jumlah penduduk
200.935 jiwa dan memiliki kepadatan 87,6 jiwa/m2. ( Sumber data: Dinas Tata Kota
kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat ).
Kecamatan Kebon Jeruk ini terbagi dalam 5 kelurahan yaitu :
Tabel 1. Daftar Kelurahan Di Kecamatan Kebon Jeruk Kelurahan Luas (ha) Jumlah penduduk (jiwa)
1. Sukabumi Selatan 157 18.982
2. Sukabumi Utara 157 27.543
3. Kelapa Dua 150 18.229
4. Kebon Jeruk 369 39.278
5. Duri Kepa 386 47.403
6. Kedoya Selatan 228 19.605
7. Kedoya Utara 314 29.895
Jumlah 1761 200.935
29
Gambar 3. Kawasan Kebon Jeruk Kelurahan Kedoya Utara
Kelurahan Kedoya Selatan
Kelurahan Duri Kepa
Kelurahan Kebon Jeruk
Kelurahan Kelapa Dua
Kelurahan Sukabumi Utara
Kelurahan Sukabumi Selatan
Letak site, dekat Universitas
Bina Nusantara
Dinas Tata Kota Kebon Jeruk
II.3.2. Kriteria Pemilihan Tapak
Dasar-dasar pertimbangan pemilihan tapak adalah:
- Berada di jalan besar, sehingga tidak menjadi sumber kemacetan.
- Lokasi tapak memiliki minimal 2 bukaan jalan, sehingga arus masuk dan keluar
kendaraan dari jalan yang berbeda serta perbedaan service entrance.
- Lokasi tapak dekat kampus dan sekolah sebagai fasilitas pendidikan.
- Lokasi dilalui oleh kendaraan umum.
- Dekat dengan fasilitas-fasilitas umum seperti rumah makan, salon, dan lain-lain.
30
II.3.3. Pemilihan Tapak
Terdapat beberapa alternatif pemilihan tapak untuk Apartemen ini. Hal ini
dapat dilihat dari keadaan lingkungan sekitar, peruntukan lahan yang sesuai untuk
apartemen, akses yang mudah ke tapak, infrastruktur yang memadai, ketinggian
bangunan yang diizinkan, bentuk tapak, topografi tapak.
Gambar 4. Peta Pemilihan Tapak Tapak A : terletak di Jl KH
Syahdan
Tapak B : terletak di Jl Kebon
Jeruk Raya
Tapak C : terletak di Jl Rawa
Belong
Binus kampus Anggrek
Binus kampus Syahdan
Dinas Pementaan Jakarta
Tabel 2. Pemilihan Tapak
Tapak A Tapak B Tapak C
Peruntukan lahan Wisma sedang Wisma dagang Wisma dagang
Bentuk tapak Trapesium Persegi Persegi panjang
Akses/pencapaian 3 arah 3 arah 3 arah
31
Ketinggian bangunan 2 lantai 4 lantai 4 lantai
KDB, KLB 60%, 2 50%, 2 50%, 2
Entrance tapak 2 sisi 2 sisi 1 sisi
Tabel 3. Perhitungan Bobot Pemilihan Tapak
Site A Site B Site C Kriteria Bobot
Nilai Nilai Nilai
6 9 9 Peruntukan lahan 3 2 3 3
6 12 9 Bentuk tapak 3 2 4 3
6 12 12 Akses/pencapaian 3 2 4 4
4 6 6 Ketinggian bangunan 2 2 3 3
9 9 9 KDB, KLB 3 3 3 3
6 8 6 Entrance tapak 2 3 4 3
Total 37 56 51
Keterangan : Bobot : Nilai : • 3 sangat menentukan • 4 sangat baik • 2 menentukan • 3 baik • 1 kurang menentukan • 2 cukup
• 1 kurang
Berdasarkan kriteria dan pembobotan, maka tapak yang terpilih adalah tapak B
yang terletak di Jl Kebon Jeruk Raya.
Dasar-dasar pertimbangan pemilihan tapak :
- Lokasi tapak yang berdekatan dengan Universitas Bina Nusantara, TK
Tarsisius II dan SD, SMP, SMA Tarsisius II.
32
- Lokasi tapak yang strategis dekat dengan kawasan bisnis Slipi, kawasan
perkantoran Jl Panjang, pasar Pal Merah, perumahan Casa Goya dan pusat
perbelanjaan Mall Taman Anggrek ( + 30 menit)
- Bebas banjir
- Letaknya yang dipertigaan akan memudahkan pencapaian ke tapak dan dapat
langsung terlihat
- lokasi yang dapat dicapai dengan mudah baik dengan kendaraan umum
maupun kendaraan pribadi karena jalan yang lebar dan dilalui trayek angkutan
umum.
- Peruntukan lahan sebagai wisma dagang yang dapat diajukan ketinggian
bangunannya melalui SK Gubernur no 78
Data Tapak
Gambar 5. Peta Lokasi Tapak Tugas Akhir
SITE
Sumber : Peta Jakarta
33
Foto 1. Foto Udara Lokasi Tapak
Sumber : Google Earth
• Lokasi : Jl Kebon Jeruk Raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan
Kebon Jeruk, Jakarta Barat.
• Luas tapak : 10.000 m2
• Batas tapak :
- Utara : Toko-toko
- Selatan : Toko, tempat makan, tempat kos
- Timur : Tanah Kosong
- Barat : Perumahan Casa Goya
• Rencana Batas Wilayah Kota DKI Jakarta:
- Peruntukan lahan pada tapak : Wisma karya perkantoran / wisma
perdagangan.
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50 %
34
- Koefisien Luas Bangunan (KLB) : 2
- Maksimal jumlah lantai : 4 lantai
- Garis Sepadan Bangunan (GSB) :
GSB Utara dan Timur : 10 meter
- Garis Sepadan Jalan (GSJ) : 26 meter
• Drainase : ke arah barat menuju kali Sekretaris
• Suplai air : PAM
Kondisi Tapak dan Lingkungan Sekitar Tapak
Kondisi tapak adalah tempat untuk hunian dan berdagang. Di dalam tapak
terdapat rumah, kios- kios dan bengkel.
Foto 2. Situasi Tapak 1 Foto 3. Situasi Tapak 2 Foto 4. Situasi Tapak 3
Gambar 5. Peta Lokasi Tapak
Foto 5. Situasi Tapak 4
35
Di lingkungan sekitar tapak terdapat kios-kios, tempat makan, sekolah,bengkel,
perumahan dan tanah kosong.
Foto 6. Sekolah Tarsisius Foto 7. Perumahan Casa Goya Foto 8. Kios
Foto 9. Tanah Kosong Foto 10. Warung Makan Foto 11. Rental Film
II.4. Kelengkapan dan Relevansi Data Pendukung
II.4.1. Survey lapangan dan Studi Literatur
Survey lapangan dan literatur yang berkaitan dengan judul proyek Apartemen
36
Tabel 4. Survey Lapangan dan Literatur Apartemen
37
Survey literatur yang berkaitan dengan topik dan tema
Menara Mesiniaga, Malaysia
Foto 12. Menara Mesiniaga 1 Foto 13. Menara Mesiniaga 2 Gambar 6. Perspektif Mesiniaga
• Lokasi : Subang Jaya, Selangor, Malaysia
• Fungsi : Kantor pusat waralaba IBM
• Luas : 12.345 m2
• Jumlah lantai : 15 lantai
• Arsitek : T.R. Hamzah & Kenneth Yeang
• Konstruksi : mulai tahun 1991 dan selesai tahun 1993
Gedung ini menggunakan material yang biasa dipakai untuk gedung tinggi
misalnya struktur baja dan komponen ringan pembatas ruang, penempatan bahan
tersebut sebagai penangkal sengatan panas dalam ukuran yang berbeda-beda dan
bentuk melengkung, sesuai pergerakan matahari.
Menara Mesiniaga juga menjadi lebih efisien karena infrastruktur bangunan
[service core] yang biasanya di tengah bangunan ditarik ke tepi timur sehingga
ruang kerja bisa lebih leluasa dan gang untuk sirkulasi lebih sedikit. Agar nyaman,
menempatkan inti bangunan [service core]- tangga, lift, toliet dan mekanikal,
38
elektrikal dan plumbing-di sisi yang paling banyak menerima sengatan matahari
yakni timur gedung.
Tampilnya dua 'taman di awan' yang membelit bangunan bak spiral. Struktur
bangunan dari rangka beton bertulang yang dilubangi dua jenis penangkis matahari,
dinding baja dan kaca, sejalan dengan podium dan puncak gedung dari metal.
Gedung ini memiliki tiga bagian struktur. Pertama, bagian 'kaki' dengan unsur
panggung yang hijau. Kedua, bagian 'badan' dengan balkon-balkon taman
berjenjang berbentuk spiral dan selubung kisi-kisi yang memberikan bayangan pada
ruang kantor. Ketiga, bagian 'kepala' yang berisi fasilitas rekreasi yaitu kolam
renang dan sun roof. Yeang menyebut pendekatannya dengan "gedung jangkung
bioklimatik" yang memberikan kontrol iklim yang peka terhadap hemat energi,
termasuk di dalamnya penggunaan unsur hijau, pengudaraan dan pencahayaan
alami secara intensif yang bertujuan untuk mengurangi biaya bangunan dengan cara
menekan konsumsi energi dan mengembangkan keuntungan bagi pengguna dengan
memberikan nilai-nilai ekologis.
Di samping berbagai keberhasilannya, Menara Mesiniaga ternyata tidak bebas
masalah. Karena berada di iklim tropis dengan kelembaban tinggi, beberapa
material jadi mudah berkarat dan berlumut, khususnya pada atap datar. Kiranya
Yeang kurang memperhitungkan curah hujan dan lebih mengutamakan sinar
matahari. (http://www.proyeksi.com/berita/menara/0070405_mmesiniaga.htm,
14 Maret 2008, 14.19 WIB)
39
II.4.2. Studi Banding
Tabel 5. Komparasi Rumah Susun Sederhana dan Apartemen Bersubsidi
40
Table 6. Fasilitas Apartemen dan Rusun
Apartemen Akses Fasilitas Rusunami Bakrie Beberapa ratus meter dari
kantor Walikota Jakarta Timur dan Terminal Pulo Gebang
Lapangan basket, taman bermain,
Kali Malang Residence 3 menit dari Tol Kalimalang, 1-3 km ke pusat belanja, sekolah, klinik, RS.
Gedung pertemuan, pasar modern, ruko, Taman bermain, Kolam renang, sport hall, Lapangan tenis,
sal
fut East Park “selangkah" ke Carrefour
Buaran, Klender, "dua langkah" ke terminal Pulo Gadung, "tiga langkah" ke Kelapa Gading, dekat dengan busway. Dekat Mal Klender, pasar tradisional, RS, sekolah, perguruan tinggi Uhamka.
kolam renang, sekolah, mini market, fitness center, laundry & salon, cafe resto, ATM
Kebagusan City 500 m ke jalan TB Simatupang,
700m ke stasiun KA Tanjung Barat dekat dengan statiun kereta api TB Simatupang, pasar Lenteng Agung, Rumah Sakit Fatmawati, Universitas Pancasila dan kebun binatang Ragunan.
kolam renang, taman bermain, arena joging dan mini market.
Apartemen Gateway disebrang Universitas Budi
Luhur.2,5km dari arteri Pondok Indah. Beberapa menit ke Sentra Senayan, dilalui Jalur Busway Ciledug-Harmoni, dekat ke Sentra grosir Cipadu, ITC Cipulir, Giant
kolam renang, lapangan basket dan jogging track.
Gading Nias Residence - 180 meter dari bundaran Kelapa gading
taman, lapangan basket, tanpa kolam renang dan lapangan parkir
- 5 menit dari Sentra kelapa
gading - Halte busway dan pintu tol
Menara Cawang Akses jalan menuju UKI Cawang dan jalan Dewi Sartika. Akses ke fasilitas umum, seperti
Lapangan basket, minimarket,
41
Busway, RSUD Budi Asih dan RS UKI Cawang
Apartemen City Park 1. 1 menit akses tol dalam kota kolam renang, basket, jogging track, atm & bank, children
2. 5 menit ke puri/kembangan 3. 10 menit ke bandara
Sukarno-Hatta Cengkareng 4. 10 menit ke Pluit playground,
Sekolah,Ruko/Kios 5. 1 menit ke Pantai Indah Kapuk
Di sebelah City Resort, di keluaran Tol Kamal (sebelum tol Bandara) dan dekat busway feeder Daan Mogot, Mal Taman Palem, Carrefour, RS.Cengkareng
Tabel 7. Komparasi Rumah Susun
Rumah Susun
Petamburan
Rumah Susun Bendungan
Hilir-2
Lokasi Jl. Jati pinggir,
Kel.Petamburan, Kec.Tanah Abang
Bendungan Hilir, Jakarta Barat
Luas lahan 24.800 M2 18.000 M2
Jumlah blok 6 (Blok I, II, III,IV,V &
VI)
2 blok
42
Jumlah lantai 6 lt 10 lt
Jumlah unit 600 614
Tipe unit 21 21
Transportasi vertikal Lift, tangga kebakaran Lift, tangga kebakaran
Kelengkapan Listrik/PLN, Air Bersih/PAM, Hydrant
Kebakaran, Shaft Sampah, STP
Listrik/PLN, Air Bersih/PAM,
Hydrant Kebakaran, Shaft
Sampah, STP
Fasilitas Taman/Ruang Terbuka
Hijau, lapangan Olah
Raga
Kios, mini market, restaurant,
klinik, sekolah, ruang
olahraga(fitness), ruang
pertemuan
II.4.3. Kesimpulan
Kesimpulan dari Rumah Susun Sederhana dan Apartemen Bersubsidi adalah
• Harga maksimal Rp 144 juta
• Luas maksimal 36 m2
• Fasilitas standart : lapangan olahraga, rumah makan, ruang pertemuan, kios.
43