9

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

Dalam tinjauan umum dibahas tentang pengertian judul proyek. Bab ini berisi

pengertian dari kos kosan dan hotel, dan disimpulkan dalam pengertian kos kosan

hotel yang merupakan judul dari proyek ini.

II.1.1. Pengertian Hotel

Dalam www.WordPress.com dijabarkan bahwa, Hotel berasal dari kata hostel,

konon diambil dari bahasa Prancis kuno. Bangunan publik ini sudah disebut-sebut

sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira, “tempat penampungan buat pendatang”

atau bisa juga “bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada

mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat.

Secara harfiah, kata Hotel dulunya berasal dari kata HOSPITIUM (bahasa

Latin), artinya ruang tamu. Dalam jangka waktu lama kata hospitium mengalami

proses perubahan pengertian dan untuk membedakan antara Guest House dengan

Mansion House (rumah besar) yang berkembang pada saat itu, maka rumah-rumah

besar disebut dengan HOSTEL. Rumah-rumah besar atau hostel ini disewakan kepada

masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, yang selama

menginap para penginap dikoordinir oleh seorang host, dan semua tamu-tamu yang

(selama) menginap harus tunduk kepada peraturan yang dibuat atau ditentukan oleh

host (HOST HOTEL).

10

Sesuai dengan perkembangan dan tuntutan orang-orang yang ingin

mendapatkan kepuasan, tidak suka dengan aturan atau peraturan yang terlalu banyak

sebagaimana dalam hostel, dan kata hostel lambat laun mengalami perubahan. Huruf

“s” pada kata hostel tersebut menghilang atau dihilangkan orang, sehingga kemudian

kata hostel berubah menjadi Hotel seperti apa yang kita kenal sekarang.

Beberapa definisi hotel adalah sebagai berikut :

1. Pengertian Hotel menurut SK Menparpostel Nomor: KM 34/ HK 103/ MPPT

1987 :

”Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh

bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makanan dan minuman

serta jasa lainnya untuk umum, yang dikelola secara komersial serta memenuhi

persyaratan yang ditetapkan di dalam keputusan pemerintah.”

2. Pengertian Hotel menurut Surat Keputusan Menteri Perhubungan R.I No. PM

10/PW – 301/Phb. 77, tanggal 12 Desember 1977:

”Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan

bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan

minum.”

3. Pengertian Hotel menurut Webster

”Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk

menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum.”

4. Pengertian Hotel menurut Hotel Proprietors Act dalam Sulastiyono (2004: 5)

11

“Hotel adalah suatu perusahaan yang dikelola oleh pemiliknya dengan

menyediakan pelayanan makanan, minuman dan fasilitas kamar untuk tidur

kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar

dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tanpa adanya

perjanjian khusus.”

5. Pengertian Hotel menurut Keputusan Walikota Semarang Nomor : 065/ 03/ 04 :

“Hotel adalah suatu usaha yang menyediakan sebagian atau seluruh bangunan

untuk keperluan jasa akomodasi dan fasilitas lain yang dibutuhkan.”

Beberapa persyaratan untuk hotel bintang 3 berdasarkan keputusan mentri

pariwisata, pos dan telekomunikasi nomor : KM.37/PW/MPPT-86 adalah sebagai

berikut :

1. lokasi hotel mudah dicapai kendaraan umum/pribadi roda 4 langsung k area hotel.

2. hotel harus menghindarkan pencemaran yang diakibatkan gangguan luar.

3. hotel memiliki taman

4. tersedia tempat parkir minimal 1 tempat parkir untuk 6 kamar hotel

5. hotel menyediakan kolam renang dan 2 sarana olah raga yang merupakan pilihan

dari : fitnes center, sauna, squash, game room, bowling, tenis.

6. keadaan hotel harus bersih, pengaturan ruang harus memudahkan arus tamu,

karyawan, dan barang/produk hotel.

7. unsur Indonesia harus tercermin dari ruang lobby, restaurant, kamar tidut, dan

function room.

8. setiap bangunan di atas 4 lantai harus menggunakan lift atau elevator

12

9. peralatan teknis bangunan : transportasi mekanis, utilitas, komunikasi,

pencegahan bahaya kebakaran.

10. lebar koridor minimal 1.6m, tersedia stop kontak setiap 12m.

II.1.2. Pengertian Kos Kosan

Beberapa definisi rumah kos adalah sebagai berikut :

1. Pengertian Rumah Kos menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta :

”Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannya sebagian atau seluruhnya

dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima penghuni

pemondokan minimal 1 (satu) bulan dengan memungut uang pemondokan.”

2. Pengertian Rumah Kos menurut Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17

Tahun 2002 :

”Rumah Kost adalah usaha perorangan dengan mempergunakan sebagian atau

seluruh dari rumah tinggalnya untuk penginapan bagi setiap orang dengan

perhitungan pembayaran bulanan.”

II.1.3. Pengertian Kos Kosan Hotel

Berdasarkan dari pengertian Hotel dan Kos Kosan yang telah dibahas di atas

dan berdasakan soal tugas akhir yang diberikan , maka dapat disimpulkan bahwa Kos

Kosan Hotel adalah sebuah tempat tinggal sementara, yang biasanya berupa sebuah

ruangan yang berstatus kepemilikan secara sewa, dan memiliki fasilitas dan

manajemen yang merupakan percampuran antara fasilitas dan manajemen kos kosan

dan hotel bintang 3.

13

II.2. Tinjauan Khusus

Dalam tinjauan khusus ini dibahas tentang data data tentang tapak yang mana

berisi peraturan untuk tapak yang digunakan, ukuran tapak, iklim dalam tapak, tapak

dengan lingkungan sekitarnya, dan keadaan tanah pada tapak. Bab ini juga membahas

tentang topik dan tema yang digunakan dalam desain bangunan.

II.2.1. Data Tapak

Peta 1. Tapak

Peraturan untuk lahan yang digunakan adalah sebagai berikut :

1. Peruntukan Lahan : Hunian / Tempat Tinggal

2. Luas Lahan : ± 7.000 M 2

3. KDB : 80%

4. KLB : 3.5

5. Ketinggian Bangunan Maksimal : 6 lantai

14

6. Lokasi Proyek : Jl. Kebun Jeruk Raya, Jakarta Barat

Gambar 1. Kontur Tapak

Tapak tidak memiliki kontur tanah yang terlalu miring, hampir datar. Hanya

terdapat sedikit kemiringan tanah yang mengarah ke arah belakang tapak. Sehingga

tidak membawa dampak yang terlalu besar terhadap desain bangunan. Jika ditinjau

dari kontur tapak, maka air akan mengalir ke arah belakang mengikuti kontur dari

tapak.

15

Gambar 2. Arah Angin

Dikarenakan tapak di apit oleh 3 buah jalan, dan hanya arah barat saja yang

langsung berbatasan langsung dengan bangunan, maka angin datang dari arah jalan

jalan tersebut. Namun angin paling sering berhembus dari arah tenggara yang

merupakan tanah kosong.

Foto 1. Daerah di Sekitar Tapak Foto 2. Daerah di Sekitar Tapak

TANAH KOSONG

16

Foto 3. Bangunan Existing Tapak Foto 4. Bangunan Existing Tapak

Foto 5. Tapak Foto 6. Tapak

Tapak yang dipilih berbatasan dengan :

-. Sebelah barat : rumah rumah dan ruko ruko

-. Sebelah timur : Jl. Rawa Belong, tanah kosong dan rumah

-. Sebelah utara : Gang kecil, rumah

-. Sebelah selatan : Jl. Kebon Jeruk Raya, rumah dan sekolah.

Rumah rumah dan ruko ruko yang berada di sekitar tapak hampir seluruhnya

hanya terdiri dari 1 atau 2 lantai. Dari perbatasan tapak tapak yang ada, batas sebelah

barat perlu diperhatikan secara khusus, dikarenakan adanya bangunan lain yang

langsung menempel ke tapak. Perlu dipikirkan solusi agar keberadaan bangunan kos

17

kosan hotel ini nantinya tidak membawa dampak buruk terhadap bangunan yang

berada di sekitarnya.

Tapak berada di Jakarta, Indonesia, yang beriklim tropis basah. Suhu dan

kelembaban yang tinggi merupakan masalah dari iklim tropis yang perlu diselesaikan

dalam desain bangunan. Suhu kota Jakarta biasanya berkisar antara 27 - 28oc dan

tingkat kelembaban udara 80% - 90%.

II.2.2 Pengertian Topik dan Tema

II.2.2.1. Pengertian Pembangunan Berkelanjutan

Menurut Yulestra Putra dalam library.usu.ac.id, pengertian sustainable

building itu sendiri berasal dari kata sustainablelity yaitu suatu upaya pemenuhan

kebutuhan saat ini dengan memikirkan generasi dimasa depan agar dapat terpenuhi

kebutuhannya pula. Jadi sustainability merupakan suatu pemikirin yang seimbang

tentang pembangunan, perkembangan manusia serta pemikiran tentang kehidupan

yang baik dimuka bumi.

Pembangunan berkelanjutan sustainable building adalah bentuk gabungan dari

berbagai disiplin ilmu yang bertanggung jawab soal lingkungan menjadi suatu

disiplin yang selalu mengacu pada efek lingkungan, sosial ekonomi dari sebuah

bangunan atau proyek terbangun secara keseluruhan.

Selanjutnya menurut Yulestra Putra dalam library.usu.ac.id, dalam

pembanguan berkelanjutan penerapan kebijakan sustainable building secara langsung

berintegrasi dengan:

1. Lingkungan (Environment Sustainability)

18

2. Ekonomi (Economic Sustainability)

3. Sosial (Social Sustainability)

Industri bangunan merupakan salah satu aktifitas manufaktur terbesar di

dunia, disain, konstruksi dan perawatan dari bangunan-bangunan tersebut mempunyai

pengaruh yang hebat terhadap manusia dan lingkungan, aktifitas tersebut juga

memberikan pengaruh keareal-areal diluar lokasi mereka, yaitu mempengaruhi

terhadap sumber-sumber air, kualitas udara dan pola transportasi dalam suatu

komunitas.

Menurut Integrated Waste Management Board CA, konsumsi sebuah

bangunan itu biasanya menggunakan :

1. 40% dari energi terpakai diseluruh dunia

2. 25% dari pemotongan kayu

3. 16% dari pemakaian air bersih

4. 50% dari pengrusakan ozon berhubung CFC masih dipakai

5. 30% dari konsumsi bahan mentah

6. 35% dari buangan co2 dunia

7. 40% dari sampah padat yang ditujukan untuk menguruk lahan

19

Diagram 1 : Sustainable Building Proses (Sumber : Sustainable Architecture and Building Design)

Menurut Yulestra Putra dalam library.usu.ac.id, tujuan diterapkannya

kebijaksanaan tentang sustainable building ialah untuk:

1. Menyelamatkan manusia dan lingkungan dari bahaya yang dihadapinya.

2. Menunjukkan komitmen kota terhadap lingkungan, ekonomi dan pelayanan

sosial.

3. Menghasilkan penghematan dana bagi pembangunan.

4. Menyediakan lingkungan kerja yang sehat bagi staf dan pengunjung.

5. Mempercepat pencapaian tujuan kota dalam melindungi, mengkonservasi, dan

meningkatkan sumber-sumber lingkungan didaerah.

20

Untuk dapat mendesain suatu bangunan yang bertemakan sustainable maka

diperlukan pedoman dalam perancangan. Pedoman itu berupa prinsip prinsip desain

yang akan membantu dalam mewujudkan bangunan yang berkelanjutan. Prinsip

prinsip sustainable design menurut www.wikipedia.com adalah sebagai berikut:

1. Low-impact materials: memilih material yang tidak beracun, material yang dapat

digunakan kembali, dan material yang menggunakan sedikit energi dalam proses

pembuatannya.

2. Energy efficiency: menggunakan produk produk pabrikasi yang menggunakan

sedikit energi dalam proses pembuatannya.

3. Quality and durability: memilih material yang berumur panjang dan mudah dalam

perawatannya.

4. Design for reuse and recycling: produk, proses, dan sistem harus didesain dengan

memikirkan keadaan di masa yang akan datang.

5. Biomimicry: material yang digunakan harus dapat berkelanjutan.

6. Service substitution: perubahan cara cara kepemilikan. Dari yang dimiliki sendiri

menjadi milik bersama, sehingga dapat mengurangi jumlah ruang.

7. Renewability: material harus dapat digunakan kembali, kalaupun tidak material

tersebut tidak boleh menjadi limbah yang memberi dampak negatif pada

lingkungan.

Menurut www.buildings.com dalam mendesain ada beberapa hal yang perlu

diperhatikan agar keberadaan sebuah bangunan dapat mengurangi dampak buruk

terhadap lingkungan. Beberapa cara tersebut antara lain adalah sebagai berikut:

21

1. Merencanakan, mendesain dan membuat program ruang dengan memikirkan

fleksibelitas. Sehingga bangunan nantinya akan dapat beradaptasi dengan

lingkungan sekitarnya dan kemungkinan perubahan fungsi ruang. Hal ini

dimaksudkan agar dapat mengurangi kemungkinan perobohan bangunan dan

renovasi bangunan.

2. Menanam tanaman yang merupakan tanaman yang berasal dari daerah tersebut,

agar kemungkinan tanaman yang ditanam akan mati karena ketidakcocokan

keadaan alam dapat ditekan .

3. Jika memungkinkan, hindari pembangunan fasilitas baru, usahakan maksimalkan

penggunaan potensi lingkungan sekitar

4. Menggunakan potensi alam dengan baik seperti cahaya matahari pasif, ventilasi

alami, sistem penyediaan air dengan memikirkan orientasi bangunan.

5. Menggunakan cahaya matahari untuk penerangan jika memungkinkan. Hal ini dapat

mengurangi energi dan biaya serta dapat membawa dampak yang baik terhadap

penghuninya.

6. Menggunakan perabotan dan desain interior yang terus menerus disukai pasar,

sehingga tidak terjadi perubahan dan pemborosan material baik untuk bangunan

maupun perabotan.

7. Memilih lokasi yang dekat atau bisa dicapai dengan transportasi umum sehingga

dapat mengurangi polusi.

22

II.2.2.2. Pengertian Water Efficiency

Pada kenyataannya masih banyak pemborosan air yang terjadi, hal ini dapat

membawa dampak buruk yang mengakibatkan pemanasan global yang akan berujung

pada krisis air bersih. Oleh karena itu bangunan hendaknya direncanakan dengan

sedemikian rupa, sehingga pada saat bangunan tersebut difungsikan keberadaannya

dapat mengurangi dampak buruk terhadap lingkungan sekitarnya.

Berdasarkan survey yang dilakukan oleh public utilities Singapura, mandi

dengan pancuran (shower) merupakan komponen terbesar dalam penggunaan air.

Sedangkan di banyak negara, penggunaan air terbesar terjadi pada saat penyiraman

air toilet.

Berikut ini adalah tabel yang berisi jumlah rata rata penggunaan air untuk

rumah tangga.

Penggunaan Jumlah mandi dengan shower 30 liter mandi dengan bak 90 liter menggosok gigi 1 liter menyiram tanaman dengan selang air 500 liter/jam menyiram tanaman dengan penyiram 4 liter mesin cuci 95 liter keran air 10 liter/menit

Tabel 1. Jumlah Penggunaan Air Rumah Tangga (sumber : www.pusair-pu.go.idisiutamakonservasi-air)

Menurut John Tebbit, ada beberapa faktor yang perlu diperhatikan oleh arsitek

untuk dapat mewujudkan bangunan yang hemat air. Faktor faktor tersebut adalah

sebagai berikut :

1. Daftar peralatan yang menggunakan air

2. Mengetahui kapasitas air yang ada

23

3. Faktor jumlah penggunaan, misalnya untuk menyiram toilet, keperluan mandi

dan cuci.

4. Mencari informasi tentang jumlah liter air yang diperlukan tipe tipe peralatan

yang menggunakan air

5. Jumlah penggunaan air per orang per hari

6. Jumlah penggunaan air untuk peralatan per orang per hari

Diagram 2. Penggunaan Air oleh Bangunan Hunian (sumber : www.ywl/home/waterconservation/communitywatersaving )

Ada beberapa tipe air, diantaranya adalah sebagai berikut :

1. Potable water adalah air yang dapat digunakan sebagi air minum

2. Grey water adalah air kotor yang dihasilkan dari penggunaan kamar mandi seperti

shower dan wastafel, dapur seperti dari tempat cuci, dan dari mesin cuci pakaian.

24

Air tipe ini dapat di gunakan kembali misalnya untuk menyiram tanaman dan

menyiram toilet.

3. Black water adalah air kotor yang dihasilkan dari penggunaan toilet. Air tipe ini

sulit untuk digunakan kembali. Kalaupun dapat ditreatment hanya dapat

digunakan untuk menyiram toilet.

4. Storm water adalah air hujan yang turun dari atap bangunan. Air ini harus dapat

dikumpulkan dengan bak penampungan ataupun semacamnya, karena masih dapat

digunakan.

5. Ground water adalah air yang mengalir di atas permukaan tanah.

6. Embodied water adalah air yang digunakan untuk memproduksi barang barang.

Sehingga beberapa tipe air kotor tidak langsung dibuang begitu saja, tetapi

dapat diproses dan digunakan kembali. Penggunaan kembali seperti ini dapat

mengurangi penggunaan potable water untuk menyiram toilet ataupun menyiram

tanaman.

25

II.3. Kelengkapan Data dan Relevansi Pustaka Pendukung

II.3.1. Survey Lapangan

TEMPAT KOS

Pavillion Cikarang Baru,

Bekasi

Pinus II Lippo Cikarang, Bekasi

Pinus III Lippo Cikarang, Bekasi

FOTO

Foto 7. kos kosan

Foto 8. kos kosan

Foto 9. kos kosan PEMILIK Perorangan Perorangan Perorangan JUMLAH KAMAR

12 kamar 23 kamar 22 kamar

JUMLAH LANTAI

2 lantai 2 lantai 2 lantai

FASILITAS

KAMAR

o Tempat tidur o Lemari o Meja belajar o AC o Kamar mandi o TV kabel

o Tempat tidur o Lemari o Meja Belajar o AC o Kamar mandi

o Tempat tidur o Lemari o Meja Belajar o AC o Kamar mandi

KAMAR TIDUR

26

FASILITAS UMUM

o Ruang makan o Pantry o Tempat parkir o Ruang TV o Ruang jemur

o Tempat parkir o Dapur o Ruang jemur

o Taman dalam o Mesin cuci o Pantry

HARGA Rp 800.000,00/bulan Rp 1.250.000,00/bulan Rp 1.000.000,00/bulan

Tabel 2. Hasil Survey Kos Kosan

II.3.2. Studi Banding

HOTEL BINTANG 3

Wiltop Hotel Jakarta Pusat

Ibis Slipi Hotel Jakarta Barat

Sahid Cikarang Hotel Lippo Cikarang

FOTO

Foto 10. Willtop Hotel

Foto 11. Ibis Slipi Hotel

Foto 12.Sahid Cikarang Hotel JUMLAH KAMAR

131 kamar 338 kamar 667 kamar

FASILITAS

KAMAR

o Telepon o Mini bar o TV satelit o AC o Hairdryer o Bath shower o Coffe maker o Untuk tipe

Djajakarta

o Ruang tamu o Televisi o Minibar o AC o Hairdryer o local call 30

minutes per stay.

o Suite:

o Televisi

berwarna o AC o TV satelit o Hairdryer o Mini bar o Kamar mandi

dalam o Radio dan

27

suites : Ruang tamu, bathtub, hairdryer, o Untuk tipe

Wiltop suites : kitchen set, living room, bathtub, hairdryer

Laundry/valetservice

Full kitchen Key card system

telepon

KAMAR HOTEL

Foto 13. Kamar Willtop

Hotel

Foto 14. Kamar Ibis Slipi

Hotel

Foto 15. Kamar Sahid

Cikarang Hotel

FASILITAS UMUM

o City Club Spa'n Fitness

o Outdoor Swimming Pool

o Bar o travel Agent o Drug Store o Safe Deposit

Box, o Laundry and

Dry Cleaning o Business

Center o Limousine

Service o Texas

o Bar o Restaurants o Room service o Private parking o Non-smoking

rooms o Conference rooms o Shops o Safe deposit o Currency

exchange o Swimming pool o Garden o Fitness room. o Baby Sitting o Car Rental / Car

Hire

o Joanne Drew's fitness center

o swimming pool o massage services o tennis court o beauty salon o hair dressing

salon o shopping arcade o limousine service o car parking o mini golf o laundry o dry cleaning o room service o doctor on call o restaurants,

28

Billiard, o Karaoke with

VIP, o Restaurant, o Bar, o Parking area, o Non Smoking

Rooms o Safe deposit

box o Meeting

rooms

o Gymnasium o Laundry o Cleaning Service o Parking -

Coach/Bus o Parking / Car Park o Sauna o Wakeup Service.

o bar o pub o lounge o meeting rooms

HARGA Rp 335.000,00-Rp 1.500.000,00 US$ 78.00 - US$ 155.00 US$ 200.00 - US$ 360.00

Tabel 3. Hasil Survey Hotel Bintang 3