Australian Porperty Guide_CN

28
澳大利亚 • 昆士兰州 综合介绍、购房流程详解

description

 

Transcript of Australian Porperty Guide_CN

Page 1: Australian Porperty Guide_CN

澳大利亚 • 昆士兰州综合介绍、购房流程详解

Page 2: Australian Porperty Guide_CN

2

公司简介

恒鼎国际(TMI Selection Real Estate)是一家专门从事澳大利亚房产交易,土地开发,大型项目投资,及移民咨询服务为核心的有限公司,总部坐落于澳大利亚顶级度假胜地黄金海岸(Gold Coast)。

自公司成立以来,不断吸纳贤士,每一位致力于公司的团队成员都是持牌房产评估分析师及资深投资顾问。此外,公司通过和各大政府持牌机构多年合作(专业律师团队、会计师团队、银行贷款经纪人、顶级建造商、移民代理团队等组成),逐步建立了竞争优势以及长期稳定的合作关系。

公司秉承:“客户至上,服务为先”的经营理念,赢得了很多新老客户的信赖,使公司发展日益壮大。公司的主打特点是可以根据不同客户的不同条件和需求,为客户提供专业的咨询及多元化的解决方案。此外,随着近几年来澳洲各方面市场的健康发展,不仅做投资的客户数量增加迅猛,选择移民的客户数量也大幅度提高,因此恒鼎国际除了在帮助客户选择自主或者投资房产的同时,也在办理澳洲移民的业务上敞开通道,为您提供关于移民的最诚恳的建议,但又不失灵活的办理方法。

在这个与时俱进的时代,恒鼎国际希望得到您的信赖与支持,让我们做得更好!

Page 3: Australian Porperty Guide_CN

3

目录

澳大利亚综合介绍 5

7

9

10

11

20

13

21

14

22

16

23

18

24

19

26

昆士兰州首府 - 布里斯班

旅游圣地 - 黄金海岸

澳大利亚生活

澳大利亚教育

为何考虑投资澳大利亚房地产?

全世界最透明房产市场

澳洲地产的十点不同

澳大利亚购房流程

购买澳洲房产的相关费用

海外贷款需要准备哪些材料 ?

澳洲海外购房贷款

移民昆士兰州

商业和投资移民签证类别

澳洲购房安全—信托账户

赴澳签证

Page 4: Australian Porperty Guide_CN

4

Page 5: Australian Porperty Guide_CN

5

面积与人口

澳大利亚是世界第六大国家 , 面积约为 770 平方公里。南北 相距约 3,700 公里 , 东西横跨 约 4,000 公路 , 是一个幅员辽 阔的大洲。

澳大利亚包括 6 个州和两个领地 :

• 澳大利亚首都领地 ;• 新南威尔士州 ;• 昆士兰州 ;• 北领地 ;• 南澳大利亚州 ;• 塔斯马尼亚州;• 维多利亚州 ;• 西澳大利亚州。

澳大利亚的生活品质

澳大利亚是世界上最适合居住 的国家之一 , 女性预期寿命为 83.5 岁 , 男性为 78.5 岁。澳大 利亚生活成本低 , 住房优质价 廉 , 医疗保健福利广泛 , 教育 和社会制度世界一流 , 使得在 澳工作的外籍人士及其家人受 益良多。在历次世界城市调查 中 , 悉尼的生活品质都被评为 极优。

资源和气候

作为一个工业化国家 , 澳大利 亚不仅拥有丰富的矿产资源和 农业资源 , 并且可以说是具有 世界上最佳的气候条件。澳大 利亚位于南半球 , 因此夏季在 12 月到 2 月期间 , 而冬季则在 6 月到 8 月。在澳大利亚的北 部 , 夏季从 11 月至 3 月 , 炎热 多雨。在其他地方 ,1 月的平均 气温为 28oC, 气候干燥。在南 部各州 ,冬季气候温和 , 月平 均气温为 16oC。

多元文化社会

澳大利亚先有土著人生活 , 在 18 世纪时英国将其作为流放 地 , 并开始殖民。现在 , 澳大利 亚是一个日益多元化的国家。澳 大利亚共有超过 200 种不同的语 言和方言 , 其中包括 50 多种土 著语言。澳大利亚居民来自于世 界上 200 多个国家 , 因其多元化 而在国际上享有令人羡慕的美 誉。澳大利亚是一个和谐的多元化社 会 , 这受益于过去 50 多年的积 极移民政策。截至 2005 年 6 月 , 几乎每四个人里就有一人在 外国出生。在这些移民中 , 30.8% 出生于西欧和北欧 , 17.3% 出生于欧洲南部和东部 , 12.7% 来自于东南亚。

澳大利亚综合介绍

2015 年 , 澳大利亚的总人口预计将超过 2,400 万。

Page 6: Australian Porperty Guide_CN

6

昆士兰州(QUEENSLAND)

(* 昆士兰州位于澳大利亚的东北部,论面积为澳大利亚的第二大州,人口则排名全澳第三。)

Page 7: Australian Porperty Guide_CN

7

布里斯班是澳大利亚昆士兰州府城,亦是昆士兰州人口最多之城市。位于澳大利亚本土的东部,北缘阳光海岸, 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口 215 万余,是澳大利亚人口第三大都会,仅次于悉尼与墨尔本。

昆士兰州首府 -布里斯班

布里斯班都会区坐落于大分水岭与摩顿湾间的布里斯班河冲积平原之中,是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔,距河口摩顿湾 15 公里。该州即以此为政治和交通主轴再向南北伸展开发。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。

布 里 斯 班 是 1982 年 英 联 邦运 动 会、1988 年 世 界 博 览会,2001 年世界友谊运动会(Goodwill Games), 以 及1996 年、2003 年、2007 年、2011 年亚太城市高峰会(Asia Pacific Cities Summit)、2014年二十国集团(G20)高峰会的主办城市。

Page 8: Australian Porperty Guide_CN

8

Page 9: Australian Porperty Guide_CN

9

黄金海岸是澳大利亚昆士兰州的太平洋沿岸城市,人口52.7 万(2007 年),北与府城布里斯本相邻,南与新南威尔士州堤维德岬接壤。座落于本市的邦德大学为昆士兰州唯一的私立大学;且有一设于黄金海岸的分校为公立格里菲斯大学之最大校区。

对于澳大利亚国内外的人而言,黄金海岸永远充满了想像,不仅新移民和观光客喜爱黄金海岸的滨海风光和山林景观,甚至富有的退休者、投资客和商界人士也认为黄金海岸奔放的色彩十足迷人。本市如今是澳大利亚第六大城和国际著名的观光都市;文化创意产业、渔业、都市规划、资讯建设、赛车、水上运动和生物科技方面在全球引领风骚。其市中心的 Q1 大厦曾是世界上最高的纯住宅大厦(直到2011 年),高达 322.5 米(1,058 英尺)。

旅游圣地 -黄金海岸

Page 10: Australian Porperty Guide_CN

10

为了保持社会稳定、和平、繁荣,不同背景的澳大利亚人民,都要拥护那些支撑着澳大利亚社会的共同原则和价值观。

这些价值观构成澳大利亚自由民主社会的基础,包括:

• 尊重个人的平等价值观、尊严、自由• 言论自由• 宗教和世俗政府自由• 结社自由• 支持议会民主法治• 法律面前人人平等• 男女平等• 机会均等• 和平• 崇尚公平竞争、相互尊重、相互忍让、同情弱势群体的平等主义精神

这些价值观和原则虽然与其他很多国家存在某种程度的共同点,但经过来自世界数百万移民定居的塑造和现代化改造,已经适应了澳大利亚独特的环境。儘管不同的民众表达或有差异,但其含义却是一样的。

澳大利亚的首批居民是土着人和托雷斯海峡 (Aboriginal and Torres Strait Islander) 岛民,他们的独特文化传统是世界上最古老的文化传统之一。首批移民主要来自英国和爱尔兰,其所带来的盎格鲁──凯尔特 (Anglo-Celtic) 传统成为澳大利亚历史、文化、政治传统的重要组成部分,至今仍持续发挥着影响力。随后而至的移民潮将非洲、亚洲、美洲、欧洲的人民汇聚在澳大利亚,他们都对澳大利亚及其生活方式做出了自己的贡献。

这种共同价值观和原则声明并不是要让每个人都拥有相同的信念。事实上,尊重个人的自由思想和特立独行的权利,就是澳大利亚民主的基石。

其目的在于帮助新居民瞭解对营造稳定牢固、生机勃勃、团结一致,同时又多元化社会有所帮助的基本价值观。

澳大利亚人民拥有很多自由权利。但是,在行使这些自由权的同时,每个人都要遵守民主选举产生政府所制订的澳大利亚法律,以此维持社会的有序、自由、安全。

澳大利亚生活

Page 11: Australian Porperty Guide_CN

11

澳大利亚教育

最著名的8所大学组成了澳洲八大名校,学术地位相当于美国的长春藤盟校:

澳洲国立大学(堪培拉)蒙纳许大学(墨尔本)新南威尔士大学(悉尼)悉尼大学(悉尼)昆士兰大学(布里斯本)墨尔本大学(墨尔本)阿德雷得大学(阿德雷得)西澳大学(伯斯)

澳洲的高等教育在世界居于一流水平,全国共有 1 所国立大学(联邦政府立法成立)、36 所公立大学(州政府立法成立)、2 所私立大学。在 1990 年代期间皆已升格为综合型大学,且于海外设立分校。因此澳洲最知名的高等学府俱为公立大学,这一点不同于美国。国内多所知名院校培养出很多的精英,且产生过多名诺贝尔奖得主,至于其海外毕业生大多数活跃于澳洲本土、欧洲以及东南亚地区(例如新加坡和香港)。澳洲的大学多融合了美国式的开放校风,并延续英国式的传统菁英培育方式,遂成为全球最重要的教育枢纽之一,每年吸引大量来自世界各地的留学生前来深造。

Page 12: Australian Porperty Guide_CN

12

Page 13: Australian Porperty Guide_CN

13

为何考虑投资澳大利亚房地产?

澳大利亚长期政治稳定 , 国内生产总值持续保持超越世 界平均水平的增长。在欧美经济衰退 ,许多发达国家经济发 展举步维艰的时期 , 澳洲则是一枝独秀 , 成为不可忽视的优 良投资市场。澳洲房地产 , 作为稳定的中长期投资选择也越 来越被国际投资者重视。

澳洲房地产业总体来讲仍是卖方市场 , 从中长期供求趋 势来看 , 其投资市场还处于从发展周期底部向上发展的阶段。 有别于许多亚太国家 , 澳洲的房地产租赁市场 ( 尤其是住宅 及商业地产 )一直保持着租金回报高 , 且租赁合同期长的特 点 , 资本增值在近二十年也呈稳步增长的趋势。较高的资本收益率和可以预见的上行空间 , 使澳大利亚房地产业在金融危机后 飘摇的国际投资市场中尤其引人注目。

面对需求和投资潜力巨大的房地产市场 , 许多澳洲国内 的投资者却因为持有资金有限 , 负债率和融资成本较高等原 因不能大展拳脚。这恰恰给海外投资者 , 尤其是资金充足 , 负债低 , 且能获取低利率贷款的投资者们带来不可多得的机 遇。据行业统计 , 从 2009 年到 2014 年,中国对外房地产投资总额已从 6 亿美元大幅升至约 150 亿美元,年增长超过 60%。

澳洲的政治 , 经济及法律体系完善、透明 , 也欢迎海外 投资。其成熟的房地产市场运作及健全的行业规范更保障了 投资人权益 , 及其资金的安全与稳定增值。

Page 14: Australian Porperty Guide_CN

14

为什么说澳洲的房产是全世界最透明的呢?具体有以下九个表现点:

一、 开发商利益分离,避免联合控市

银行利益独立承担市场风险,保证在提供澳洲开发商的开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;而且澳洲的施工单位也和澳洲开发商完全脱离,实行透明公开的招标施工,促使开发商主动联系工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化; 土地交易价格完全透明,开发流程也完全公开化,按照通过政府部门审批后的方案施工,最终将文件公布于众,接受市场监督。

二、 开发限制较高,不可无限圈地

澳大利亚土地广阔,新移民需求旺盛,房价上涨迅速,为了避免房价受 控,政府极力提高限制门槛。一般中型开发商每年只能开发几百套,而且必须向政府公众出具诚信资金等证明,房产商的现金流量与雄厚资金高度透明化,成为安全保障。

三、 多方参与定价,确保市价合理

每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估,讲因素公开量化,控制开发商的利润,澳大利亚政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,确保澳洲房产开发商不能随便要价。

全世界最透明房产市场

Page 15: Australian Porperty Guide_CN

15

四、 成立信托账户,律师独立管理

中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额,实则并非首付,而是交 给律师存入独立信托账户,该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督,完成交房前开发商不可动用。

五、强制聘请律师,全程监督管理

; 在澳大利亚房产市场中,买卖双方在购房过程中都必须聘请律师,购房时设计多方面的专业知识,大多业主或者销售人员无法完全掌握,必须有律师指导,业主不必担心合同信息不透明。

六、禁止卖方主导市场价格

澳大利亚房产定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了科学性,多数结果相差无几。澳大利亚房产二手交易为主流,交易信息通过互联网实现共享,房价透明,买卖双方不得直接互通。

七、社区信息透明,严格遵守标准

在澳大利亚房产市场中,整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

八、控制境外投资,保护本地市场

澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的 20% 具有 FIRB 资格,能够外销给海外投资者,这些信息受到严格监控。

九、高度信用机制,违约可能倒闭

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

Page 16: Australian Porperty Guide_CN

16

1、永久产权

澳大利亚政府承认私有制,保护私人财产安全,绝大部分地产是永久产权,无论是楼房还是别墅,可以一代传一代,不用担心被强拆或者使用权到期。

2、相关信息透明度高

澳洲房地产列世界第一类 " 高透明度 ", 通过相应机构网站可以查到开发商和楼盘的详细数据,包括周边房产的成交价格,居民的原始国籍、教育程度、收入状况、年龄结构、从事职业等。高度透明的信息,可以作为理性分析的理论依据,更容易买到想要的房子。

3、低持有税,无遗产税

很多人担心如果购买澳洲地产带来高额的持有税,事实不是这样。之所以有这个担心可能是深受美国地产的影响,澳大利亚和美国截然不同。美国地产的特点是购买便宜,但是持有成本高,而澳大利亚则相反,购买价格比美国略高,但是持有成本却低的多。只要你不是拥有几十套公寓的房哥房姐,都不用担心。

也不用缴纳遗产税,奇怪吗澳洲对于继承财产的理解是:前辈在积累财富的过程中已经缴纳了相应的税费,子女就没必要再次缴纳。子女继承房产,只需要缴纳印花税即可,约等于房价的 4%(不同洲税收不同,此税收为新南威尔士洲标准),完全可以承受。

澳洲地产的十点不同

Page 17: Australian Porperty Guide_CN

17

4、不需要装修

在澳洲买到的房子一定是装修好的,简装就足够了,精装标准就更高,连烤箱、洗碗机都陪全了,买来可以直接住,省去了房屋装修的一个月辛苦。

5、带车位

在澳洲,除了极少数迷你工作室意外,正式住房无论几居室,无论公寓还是别墅,全都带有车位,有的还不止一个。不用额外花钱买,不用每天下班回家为找车位浪费时间。

6、质量过硬

如果你去过澳洲,看到过用红砖建成的老楼,仔细找找线索,部分老楼外侧会写着建造年代。我本人亲眼见过 1875 年建造的红砖楼,表面看上去色泽暗淡,但是质量完全没问题,完全想象不到已经有 100 多年的历史。在悉尼老住宅区里,超过 100 年的住宅比比皆是,看上去各个都很硬朗。

7、只计算使用面积,没有公摊面积

澳洲房子标价是整套的价格,不是标每平米单价。面积作为一个指标也可以查到,但只有使用面积,没有建筑面积,也没有公摊面积。因此,澳洲房子看面积的数字显小,住进去显大。

8、首付款低,拿到钥匙才开始还贷款

首付款只需要缴纳房价总额的 20% 即可,其他 80% 全可以贷款。

澳洲政府保护弱势群体,买家不是签购房合同后立刻还贷款,而是等拿到钥匙才开始还,压力更小,更安全可靠。

9、租金回报高

在澳洲,通常情况下,50 万澳元的房产,周租金 500 澳元,月租金 2000 澳元。60 万澳元的房产,周租金 600 澳元,月租金 2400 澳元,以此类推。如果折合成人民币就更加直观(汇率 6.0):300 万元人民币的房产月租金高达 12000 元,360 万元的房产月租金高达 14400 元。

10、后期维护到位

澳洲生活小区各个都是干净整齐,已经十几年的小区看上去还和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要就是物业管理到位。每天日常清洁,定期清洗地毯,游泳池、健身房都好好保养,包括防火等安全检查也很仔细,确保住户有安全舒适整洁的居住环境。

Page 18: Australian Porperty Guide_CN

18

澳大利亚购房流程

选择物业:

购房者选择房产项目和具体房号,支付订金,签定预购协仪,开发商收到预定单后,保留此房。

签订合同:

开发商收到定金后,在 2–3 天内向买家的律师提供购房合同。 买卖双方律师审查合同,无误后签字,合同成立。

支付首付:

合同成立后,买家一般在 5 - 10 个工作日内,支付房款的 10%。等房屋成交时,买家再支付余款;

贷款申请:

如申请房屋贷款,准备相关贷款材料,由犀牛时代贷款经纪人协助。一般海外人士的贷款额度在 60%- 80%。

过户完成:

在合同规定的成交日,银行将放贷,同时买家支付余款,双方律师互换合同,进行房屋交割程序。完成过户。

冷静期:

合同正式成立后,根据澳洲相关房产买卖交易法律,买家拥有五个工作日的冷静期。即买家在冷静期内可以退出此房产交易,同

时支付相当于房屋价格的 0.25% 作为违约金的赔偿。

Page 19: Australian Porperty Guide_CN

19

购买澳洲房产的相关费用

印花税 (Stamp Duty)(每个州不同)

费用各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异,上每个州政府的网站会看到一个计算器,然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。

市政管理费(Council Rate)

每年你所在的当地政府会向你收取一笔费用用来市政管理(收垃圾,公共路灯等等)这个费用一般在 $2,000-$2,500 左右。费用征收是按照你的房产价值的百分比,如果你是豪宅,费用也会多点。

物业管理费 (Body Corporate)

如果你买的是房子(stand-alone house)你就不要交物业管理费,同样你需要自己维修一切东西。如果是 Town House, Unit, Apartment,因为那块地是大家共同拥有的,所以物业管理公司每年会收集一笔费用来维护大家共同的区域(COMMON AREA)比如电梯维修费,公共区域清洁等等,请注意,你自己家的后院不再他们负责的范围之内,他们只维护公共区域。这个费用大概是 $1,000-$2000 左右,同样,如果你住的是高档公寓,费用会更高。

地产税 (LAND TAX)

一般来说,自住房是不用交地产税的,不过如果你拥有多处房产用来投资,你可能是要交地产税的。(土地总价值超过 $250,000)顾名思义,地产税是按照你的土地的价值征收的,而不是你的房子。比如说你的地价值 $200,000, 你房子价值 $400,000,虽然你总价值是 $600,000, 但是你的地只值 $200,000, 所以你不用交地产税。每 2 年,当地政府会雇佣独立估价人来进行评估你的地价进而收取地产税。这个费用也是按照你地价值的百分比收取的,一般在 $1,000-$2,000之间。

上面说的是一些主要的费用,当然还有一些杂七杂八的交易费用,比如:

土地过户费 (Land transfer Fee)

律师过户费 (Solicitor/Conveyance Fee)

贷款相关的费用 (Fees related to Mortgage)

房屋保险费 (Insurance)

水电煤连接费 (Miscellaneous)

律师咨询费 (Legal Fee (optional))

房屋检查费 (Inspection Fee (optional))

Page 20: Australian Porperty Guide_CN

20

在澳洲,房产市场的成熟稳定,不少人选择在澳洲买房作为海外置业投资。政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持,其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产,以此作为个人投资组合的一部分,所以作为海外投资者完全可以获得澳洲购房贷款。

对于海外人士,甚至从未来过澳洲的人士来说,可以得到哪些政策支持呢?

首先,在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策,即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局 (FIRB) 的批准,只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士,所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业,通常都会在两周之内批准。

除此以外,对海外人士没有其他特殊限制,以此来看,对于海外购房者的要求是非常宽松的,在哪儿买,买什么,买几套都可以自由选择。通常情况下海外人士在澳洲只允许购买新房 ( 包括楼花 )。

其次,澳洲银行对海外客户同样是积极支持,客人只需要提供简单的文件,如护照、驾照复印件,收入证明信,买房合同首页就可批出房价 80% 的贷款 (70% ~ 80% 根据客户的情况 )。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

第三,澳洲发达的金融业令海外投资人士如虎添翼,有些支持甚至在其自己国家都不能享受到。如:允许客户在前五年内只付利息,本金可以暂时不付,使贷款投资的客户轻松实现“以房养房”;房子升值后,不必卖房,只需简单地做个再评估,就可以把增值的部分兑现,把“死钱变成活钱”,实现滚动投资。也提供 Offset 对冲账户,如果有多余资金存入帐户,可以完全 100% 抵消掉所需偿还的利息。

澳洲海外购房贷款

Page 21: Australian Porperty Guide_CN

21

100 分的 ID 证明 ( 澳洲护照,Citizenship Certificate,Birth Certificate 属于 70 分 ; 澳洲驾照,

Council rate,其它印有照片的澳洲 ID 属于 40 分 ;Medicare Card 和 Bank Card 属于 25 分。

如果您持有的是中国护照,则需要提交中国护照 (70 分 ),中国驾照 (25 分 ) 以及一张带

有您本人照片的中国证件 (25 分 ),总值为 120 分 ; 或者提交中国护照 (70 分 ),澳洲驾照 (40

分 ),总值为 110 分。)

• 雇主信

• 银行对帐单 ( 您的银行对帐单需要显示您有足够的资金支付 20% 的首期和印花税。Westpac

和 St.Geroge 银行接受您的对帐单以人民币结算,银行会在收到申请时按当时的汇率兑换成

澳币 )

• 如持有信用卡,需要提供最近三个月的信用卡帐户对帐单

• 两张连续工资单

• 三个月工资进账银行流水

• 一年个人纳税报表

• 中国房产投资租金收入连续 6 个月进账银行记录 ( 可接受 60%)

• 其中最常见的是提供雇主信和工资单,目前大多数接受海外收入贷款的银行也都会要求 3

个月工资流水。目前持有澳洲 PR 或是澳洲公民的客户海外收入无需提供工资进账。

海外贷款需要准备哪些材料 ?

Page 22: Australian Porperty Guide_CN

22

澳洲购房安全—信托账户

至于在澳洲买房手续,一般来说:澳洲的购房手续均由律师来履行完成,澳大利亚的置业律师

通过近 10 年的时间拿到律师牌照,澳洲政府每年会要求注册律师购买保险,每个律师都拥有

由政府监管的信托账户。因此在购房前最好找专业律师来审核购房合同,办理查楼收楼等买卖

交易手续;透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。

另外,澳洲的其购房贷款流程也与国内完全不同,为了保证买家的利益,政府和监管部门已经

设下了道道保障措施,应该说,澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和

完善得多。

一般购房者频繁问到的问题是,如果购置期房,而销售方不能按时交房,我所支付的首付款会

出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而

事实上不是这样 ---- 真实情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户 ( 律师的信托账户是律

师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的,这个信托账户由政府监管,万无一失 ) 中。这

笔款项,不经您的允许,开发商不得擅自挪用,当然,作为首付款,没有开发商的允许,您也

不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约,则所有的首付款会全额退还

给购买者。这就向您提供了更大的保障,防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑,

或者烂尾楼的风险。虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。

如果你是在澳洲买期房的话,首付一般是 20%-30%,签约时你只要付总价的 10%,但这笔款项

并不是给开发商的,而是直接打到政府和双方律师共同监管的信托账户,而且这个账户里面是

有利息的,相当于是一个定期存款。然后你可以不用去管了,等 1 年后交房前再办理贷款,而

待房屋验收通过后,买家再支付剩余的首付部分及通知银行支付贷款部分,也就是说开发商只

有在交房验收通过后方可获得钱款。对于买方来说无疑是最大的好处,更是一种权益的保障。

澳大利亚房地产市场是世界上“最安全”

的市场。购房信息将绝对保密。购房资金

有独立信托账户管理,受澳洲律师协会监

督,而不会汇入开发商账户,直到交房获

得产权证并验收合格后,律师方将房款交

由发展商,安全且无任何风险。

Page 23: Australian Porperty Guide_CN

23

赴澳签证

澳洲贸易与投资部部长 Andrew Robb( 安德鲁 • 罗布 ) 议员阁下 , 于 2015 年四月

十号宣布澳大利亚为中国游客提供签证服务的最新创新 – 向在网上递交试行系统批准

的申请人发放 3年多次往返签证。

关于澳大利亚访客签证

访客签证(600 类别)允许申请人赴澳旅游、从事商务活动或探亲访友。该签证是一种临时签证。

该签证类别包括四个细类:

• 旅游细类:赴澳度假、休闲或探亲访友。若在澳大利亚境内申请该系列签证,在签证批准时,

申请人应在澳大利亚境内。若在澳大利亚境外申请该系列签证,在签证批准时,申请人应在澳

大利亚境外。

- 学生团:不超过三个月的学生团可申请旅游系列签证。我们为学校组团赴澳专门设立了学生

团签证申请程序。如果您参加或组织一个学生团到澳大利亚,请参考以下材料清单。请注意,

领团的老师和工作人员应申请访客签证(600 类别)中的商务访客系列签证。

- 澳大利亚公民和永久居民的父母:有关澳大利亚公民和永久居民的父母的访客签证安排。

• 商务访客细类:赴澳进行短期商务访问。这包括参加会议、进行商务谈判或会谈。在递交签

证申请及签证批准时,申请人应在澳大利亚境外。

• 担保类家庭细类:赴澳探亲。申请人必须有担保人。担保人可能会被要求支付保证金。在递

交签证申请及签证批准时,申请人应在澳大利亚境外。申请人在澳大利亚境内不能再申请其他

签证。

• 被批准的旅游目的地签证细类:中国公民参团赴澳旅游。在递交签证申请及签证批准时,申

请人应在澳大利亚境外。

如申请人计划申请新护照,则应在申请签证之前申请新护照。申请人的签证信息将与其签证申

请中提供的护照号码相关联。申请人应使用同一本护照赴澳。

请注意:

• 持 600 类访客签证的旅客不能在澳大利亚工作;

• 访客签证可以一次或多次出入澳大利亚,每次停留不超过三个月、六个月或十二个月;

• 申请人可以在申请中指明其希望的出入境次数及停留时间,但签证官员会根据申请人的个人情况发放签证;

• 一般情况下,3 个月的访客签证已能够满足绝大多数访澳者的需要。如需签发停留期限更长的签证,则需要符合

特定的条件。例如,申请人为澳大利亚公民或永久居民的父母,并且已经递交了移民申请,但移民签证尚未批准。

• 访客签证是为了满足申请人短期访问澳大利亚而设的签证类别。因此在一般情况下,此签证不能作在澳停留超过

12 个月之用;也不能借助此签证实现在澳长期居住的目的。

Page 24: Australian Porperty Guide_CN

24

移民昆士兰州

昆士兰州的生活方式吸引着全球各地的人来此投资、访问和定居。这里有着完美的沙滩、国家公园、内陆,以及亚热带和热带气候,被誉为澳大利 亚的 "阳光之州 "。

昆士兰州的城市位列世界最宜居的城市行列,它们为您和您的家人提供了高水准的生活、价格合理的 住房、世界级的教育体制、先进的医疗健康服务以 及安全的居住场所。在昆士兰州,不同的文化和谐 共处,形成生机勃勃又丰富多彩的艺术文化环境。

Page 25: Australian Porperty Guide_CN

25

Page 26: Australian Porperty Guide_CN

26

132 杰出商业人才永居签证

如果您有很强的商业背景,在自己家乡拥有并经 营企业,您可以考虑通过申请 132 杰出商业人

才 永居签证,来获得永久居留权。

188 商处创新签证

如果您愿意在昆士兰州以小额投资新设立的或现 有的企业来开始您的事业,188 商业创新签证

会 是更合适的选择。

188 商业投资者签证

如果您更看重州政府债券带来的稳健收益,商业 投资签证将十分合适您的需要。

188 重大投资者签证

您目前的事业可能使您无法长期定居在澳大利亚,重大投资者签证可能会引起您的兴趣。这项

签证要求申请人最低投资 500 万澳币在以下三个指定领域:

• 投资昆士兰州财政部资产管理公司发行的政府债券

• 投资澳大利亚证监会监管的管理基金

• 投资昆士兰州的私营企业

这种签证相对而言,申请资格要求较低,但投资 金额要求较高。它不仅无评分要求、无语言和年 龄限制,同时还降低了对申请人居住澳大利亚时 间的要求,也不要求申请人有任何商业背景。

188 签证是四年临时签证,在投资项目持续四年之后可以申请永久居留权。

商业和投资移民签证类别

Page 27: Australian Porperty Guide_CN

27

Page 28: Australian Porperty Guide_CN

恒鼎国际恒鼎国际TMI Selection

提供澳洲最全面的投资,房产,移民服务

更多内容请访问:

www.tmiselection.com.au