Asuminen ja asuntokauppa

Yleistä asumisesta:

- Omistusasunto yleensä kiinteistöosakeyhtiö

-Muita asumisen muotoja mm.-Asumisoikeusasunto-Osaomistusasunto

-Vuokra-asunto

Asunto-osakeyhtiö

• Perustaminen:• Kun kiinteistössä yli puolet pinta-alasta asumista

varten : => Asunto Osakeyhtiö (Aoy), muuten kyseessä Kiinteistöosakeyhtiö (Koy)

• Osakeyhtiö omistaa rakennuksen, ja osakkailla aikanaan hallintaoikeus rakennuksen asuntoihin.

• Aoy:n perustamiseksi on hankittava ns. turva-asiakirjat: Yhtiön luottotiedot, rakennuslupa, yhtiön perustamisasiakirjat. Osakkaaksi ryhtyvän on hyvä tarkistaa nämä jo yhtiön rakennusvaiheessa!

• Osakepääoma yhtiöllä oltava väh. 8000 euroa

Asunto-Oy:n hallinta

Yhtiökokous

Tilintarkastajat

Hallitus

Isännöitsijä

Osakkaan velvollisuudet:

• Yhtiövastikkeen maksu (voi koostua hoito- ja rahoitusvatikkeesta)

• Käyttökorvausten maksaminen (esim. saunamaksu)• Huoneiston oikeanlaatuinen käyttö (asumiseen

tarkoitettua asunto => ei esim. puusepän paja tai bänditreenikämppä!)

• Järjestyssääntöjen noudattaminen• Pääsyn myöntäminen huoneistoon korjauksen yms. takia • Jos rikkoo sääntöjä, saa varoituksen, joskus jopa

huoneiston määräaikainen haltuunotto yhtiölle (max. 3 v.)

• = Omistusasunnossakaan ei voi elää miten huvittaa

Muut asumismuodot:

• Asumisoikeusasunto:

Asumisoikeusmaksu (15% hinnasta) + käyttövastike. Asumisoikeusmaksun saa poismuuttaessa takaisin.

• Asumisoikeus yhtä vahva kuin AOy:ssa

• Asumisoikeuden saa siirtää lähisukulaisille tai myydä ilman voittoa (kunnan hyväksyntä)

Osaomistusasunto

• Aluksi maksetaan 10% hinnasta

• Vastikkeella lyhennetään 51% asti

• Tietyn määräajan (esim. 15 v. ) loppuessa maksetaan loput 49%

• Asumisen status rinnastuu vuokraukseen, kunnes on lunastettu itselle.

• Tämän jälkeen asunto omistetaan kuten muukin omistusasunto

Asunnon kauppa:• Uusi asunto: Asunto luovutetaan vasta kun

kauppahinta on maksettu.• Ostaja tekee myyjälle tarjouksen, jonka

yhteydessä maksetaan yleensä käsiraha (max 4% kauppahinnasta). Myyjä ei saa ottaa useita käsirahoja yhtä aikaa. Myyjän, ostajan ja kaupanvahvistajan oltava läsnä

• Kiinteistön kaupassa voidaan tehdä myös tarjous sopimussakon uhalla.

• Myyjän on luovutettava käsiraha takaisin, jos hän ei hyväksy tarjousta

• Jos ostaja peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa pitää käsirahan

• Jos tarjous hyväksytään, tehdään kaupat

Ennen ostoa…

• Tehkää seuraavien diojen avulla lista asunnon ostoa harkitsevalle!

Uusi asunto…

• Jos valmistuminen viivästyy (liikaa), rakentajalla velvollisuus korvata aiheutunut haitta

• Vika/virhe:• Terveyshaitat, käytetyt materiaalit• Jopa ympäristö & palvelut – vastaavatko luvattua?• Rakennuttaja ei saa salata asunnon arvoon vaikuttavia

seikkoja. => Voi olla rakennusvirheet, ympäristö & kaavoitusasiat, jne.

• Asunnon virheistä huomautettava tarkastuksessa rakennuksen valmistuttua!

• Lisäksi vuositarkastus 1 v. kuluttua• Virheet => Korjaaminen, hinnanalennus, kaupan purku

Käytetyn asunnon kauppa:• Selvitä asiat huolellisesti!• Jos asunto on yhtiössä, Tarkasta Isännöitsijätodistus

(tuore!), yhtiöjärjestys sekä yhtiön talousarvio• Onko myyjällä oikeus myydä? (isännöitsijätodistus ei

välttämättä riitä!)Esim. Lesken asumisoikeus, kiinnitys, puolison suostumus,

avioerotapauksissa puolisoiden omaisuuden ositusasiat, myynti yhtä aikaa toiselle, yms. => Onko myyjällä siis oikeus myydä?

• Kaavoitus & alueen tulevaisuus?• Yhtiön velat, korjaustarve? halpa vastike voi merkitä

kalliita remontteja tulevaisuudessa!• Tarkasta asunto huolella (viat, puutteet!)• Piilevään virheeseen voi vedota 2 v. (5v.) ajan• Rasitukset (esim. tiet, kiinnitykset yms.)• Jos ostat osakkeen, tarkista, ettei niitä ole pantattu jo

toisen velan vakuudeksi!!!

Itse Kauppa…

• Kauppakirjassa tulee olla: Ostohinta, ehdot, kiinteistön tiedot (ks. kirja s. 127)

• Lisäksi: varainsiirtovero maksettava (1.6% osakkeesta, 4% kiinteistöstä) Voi olla iso raha, esim 200 000 euron kiinteistöstä 8000 euroa!

• Alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja on kuitenkin vapautettu varainsiirtoverosta

Kiinteistö = maa-ala, rakennukset kuuluvat siihen• Kiinteistölle tehtävä ostettaessa• Omalle omistukselle on saatava lainhuuto

(Kiinteistön omistuksen vahvistus) käräjäoikeudelta

• => Tieto menee lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin

Kiinteistö ja määräala

Kiinteistö Kiinteistö KiinteistöLohkominen

Määräala Kiinteistö

Huom! Kiinteistö tarkoittaa maa-aluetta. Siihen kuuluu siten kaikki alueella olevat rakennukset sekä esim. puut ja pensaat.

Joskus voidaan myydä ns. määräala. Määräala syntyy, kun toimitetaanns. lohkominen, jossa mitataan ja vahvistetaan uuden alan koko. Lisäksi määritellään, kuka omistaa sekä voidaan tarkistaa myös mahdolliset rasitukset

Kiinteistökaupan määrämuoto:

• Kauppa tehtävä kirjallisesti• Kauppakirjan sisällettävä

- Kaupan osapuolet- Kaupan kohde- Luovutustarkoitus- Kauppahinta

• Myyjä, ostaja ja kaupanvahvistaja läsnä samanaikaisesti

• Myyjän ja ostajan allekirjoitettava• Kaupanvahvistaja (Kiinteistökaupan

todistusviranomainen, virkamies tai käräjäoikeuden määräämä) todistaa kauppakirjan oikeaksi.