Assunto: Laudo de Avaliação Imobiliária. · 2020. 10. 27. · Maio/2020. Assunto: Laudo de...
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Maio/2020.
Assunto: Laudo de Avaliação Imobiliária.
IMÓVEL RURAL
MATRÍCULA: 43.080
MUNICÍPIO: João Pinheiro-MG.
Atenciosamente,
Vinícius Fabbri Ribeiro.
Engenheiro Civil CREA-SP: 5070260031.
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Resumo executivo
OBJETO AVALIANDO Imóvel Rural.
_________________________________________________________________________________________________________________ FINALIDADE Apurar o Valor de Mercado para venda.
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LOCALIZAÇÃO João Pinheiro-MG. Latitude 17°39’10.80” S e
Longitude 46°17’27.79” W.
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METODOLOGIA(S) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
A metodologia aplicada está em conformidade com
as normas da ABNT – Associação Brasileira e
Normas Técnicas.
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DOCUMENTAÇÃO Matrícula nº 43.080, do cartório oficial de registro
de imóveis da comarca de João Pinheiro-MG.
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ÁREAS Total – 175,3916 hectares;
Útil – 139,8916 hectares;
R.L – 35,50 hectares.
*Áreas conforme matrícula.
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AVALIAÇÃO Valor do Imóvel: R$ 1.001.404,17.
Valor de Liquidação: R$ 801.123,34.
Valor unitário por hectare R$ 6.600,13/há.
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Índice
Objeto ............................................................................................ 4
Considerações............................................................................... 4
Descrição do imóvel avaliando ...................................................... 5
Finalidade ........................................................................................5
Avaliação ...................................................................................... 8
Valor total do imóvel.........................................................................9
Bibliografia ................................................................................... 10
Encerramento .............................................................................. 10
Anexos ..........................................................................................11
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Objeto
O objeto avaliando consiste em uma gleba de terras, denominada “FAZENDA
IPÊ” situada no Município de João Pinheiro-MG, com área retificada de 175,3916
hectares. Inscrita no Serviço Registral de Imóveis da Comarca de João Pinheiro-MG
sob matrícula nº 43.080.
Figura 1 – Vista panorâmica do imóvel avaliando. Fonte: Google Earth Pro.
Considerações
O engenheiro signatário atesta que a presente avaliação obedeceu
criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:
O engenheiro signatário inspecionou pessoalmente os bens objeto desta
avaliação.
No melhor do conhecimento e crédito do engenheiro avaliador signatário, as
declarações dos fatos contidos no presente laudo e sobre as quais as análises,
opiniões e conclusões expressas foram baseadas, são verdadeiras e corretas.
Esta avaliação e este laudo foram elaborados com a estrita observância dos
postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia.
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Este laudo foi elaborado e redigido pelo engenheiro signatário e ninguém, a
não ser o próprio signatário, preparou as análises e conclusões.
O engenheiro avaliador, não tem interesse ou qualquer participação ao
assunto referido neste laudo ou em relação à empresa solicitante.
O engenheiro signatário, não tem no presente e nem contempla no futuro,
interesse nos bens desta avaliação.
A remuneração dos serviços não está, de forma alguma, sujeita ou
subordinada às conclusões do laudo de avaliação.
Finalidade
A finalidade é apurar o Valor de Mercado do imóvel objeto deste laudo.
Descrição do imóvel avaliando
Localização
O imóvel avaliando está situado no Município de João Pinheiro-MG, com
acesso pela rodovia BR-040, na altura do Km 125 + 400,00m, com entrada para uma
estrada de terra que perdura por cerca de 7,4Km até a entrada do imóvel
(representado na figura 2), nas coordenadas UTM 23K 363.050,97 E e 8.047.733,86
N e geodésicas Latitude 17° 39’10.80” S e Longitude 46°17’27.79” W.
Figura 2 – Vista panorâmica do acesso ao imóvel. Fonte: Google Earth
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Topografia
Plana.
Tipo de solo
O solo é constituído de LATOSSOLOS VERMELHO-AMARELOS distróficos,
classificado como LVDd10 (Latossolos Vermelho-Amarelos Distróficos + Neossolos
Quartzarênicos Órticos), de conformidade com planta elaborada pelo IBGE e
EMBRAPA.
Figura 3 – Mapa de solos. Fonte: IBGE.
Classe de capacidade de uso dos solos
De acordo com as normas de avaliações de imóveis rurais, as terras
classificam‐se em 08 classes, discriminadas a seguir:
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Fator de aproveitamento (nota agronômica)
O fator de aproveitamento do imóvel é dado pelos fatores determinados pelas
classes de terras e suas características, o imóvel encontra-se com 80% de terra
classe I e 20% classe VIII, de acordo com a tabela abaixo:
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Classe I II III IV V VI VII VIII
Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Classe de solo
Percentual estimado de cada classe
Localização e Acesso da Área
= BOA
Nota Agronômica
I 80% 0,900 0,720
VIII 20% 0,180 0,036
Nota Agronômica do imóvel avaliando 0,756
Avaliação Metodologia Aplicada
Para o presente laudo, elegeu-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de Bens –
Procedimentos Gerais, que consiste em coletar elementos compatíveis ao avaliando,
considerando:
▪ Fator de Oferta ou Fonte: Adotado deságio de 10% (0,9), com intuito de
dirimir a eventual elasticidade existente nos elementos comparativos, com exceção
dos elementos já vendidos ou de informações diretas do valor do hectare.
▪ Fator Localização (F.loc): Com o intuito de dirimir o impacto existente entre
as diferenças verificadas na localização dos comparáveis em relação ao imóvel em
estudo, foi adotado 1.10 para elementos com localização inferior, 1.0 para elementos
de mesma localização e 0.9 para elementos em locais superiores.
▪ Fator de Aproveitamento (F.Ap): É a relação entre a nota agronômica dos
elementos de pesquisa com a nota agronômica do imóvel avaliando (0,756).
▪ Grau de fundamentação “2” conforme item 9.2.1 da ABNT NBR 14653-
2:2004.
▪ Grau de precisão “3” conforme item 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004.
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Elementos comparativos:
# Localizaçã
o Informante Contato Código
Área Útil (ha)
Valor de Oferta Nota
1 João
Pinheiro-MG
ImóvelWeb (31) 9685-
3125 2949008920
210,00 R$ 1.450.000,00 0,796
2 João
Pinheiro-MG
ImóvelWeb (11) 8220-
3971 2946537971
2.074,00
R$ 15.000.000,00 0,700
3 João
Pinheiro-MG
Juca Imóveis
(34) 3821-7776
FA0043 570,00 R$ 4.000.000,00 0,756
4 João
Pinheiro-MG
ImóvelWeb (16) 9
8140-4288 2946956966
2.100,00
R$ 14.700.000,00 0,800
5 João
Pinheiro-MG
Everton Imobiliária
(34) 3219-0833
FA00051
470,00 R$ 3.760.000,00 0,750
6 João
Pinheiro-MG
Marco Rural (34) 3210-
7646 200 447,00 R$ 3.500.000,00 0,741
Homogeneização:
# Valor R$/ha F.oferta F.Loc F.Ap Preço
Homogeneizado
1 R$ 6.904,76 0,9 1,00 1,053 R$ 6.543,64
2 R$ 7.232,40 0,9 1,00 0,926 R$ 6.027,48
3 R$ 7.017,54 0,9 1,00 1,000 R$ 6.315,79
4 R$ 7.000,00 0,9 1,00 1,058 R$ 6.665,40
5 R$ 8.000,00 0,9 1,00 0,992 R$ 7.142,40
6 R$ 7.829,98 0,9 1,00 0,980 R$ 6.906,04
MÉDIA R$ 6.600,13
Desvio Padrão 400,97 Intervalo de confiança 80%
Coef. Variância 0,06 Nível de confiança - Erro 20%
CV% 6% Distribuição t 1,48
Nr Dados 6,00 t*S/Raiz(n-1) 264,65
Graus Liberdade (Nr dados - 1)
5,00 Amplitude do intervalo de confiança 4%
Grau de Precisão 3
Valor total do imóvel
Para estabelecer o valor unitário do hectare, utilizou-se valores encontrados
em pesquisas realizadas na região, através de consultas a firmas especializadas em
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transações imobiliárias, com aproveitamento de elementos transacionados
recentemente e outras informações locais também foram consideradas, chegando-
se ao valor homogeneizado para a terra nua de: Vu = R$ 6.600,13/ha (conforme
supracitado);
Vu R.L = R$ 2.200,04/ha (equivalente a 1/3 do Vu).
Desta forma, o valor do terreno será:
V Imóvel = (A x Vu) + (A R.L x Vu APP), onde:
A = Área útil do imóvel – 139,8916 ha.
A R.L = Área de Reserva Legal – 35,50 ha.
V u = valor unitário médio (R$/ha).
V APP = Valor unitário médio da APP (R$/ha)
V total = (139,8916 ha x R$ 6.600,13/ha) + (35,50 ha x R$ 2.200,04/ha) = R$
1.001.404,17
V liquidação = R$ 801.123,34.
Bibliografia
Cópia da matrícula (ANEXO I);
ABNT NBR 14.653-1:2001;
ABNT NBR 14.653-3:2004;
Plano diretor do Município de João Pinheiro-MG.
Encerramento
Compõe-se este laudo de 10 páginas em papel timbrado, elaborado e
revisado rigorosamente pelo engenheiro signatário de forma imparcial e
independente, em concordância com as normas vigentes.
Vinícius Fabbri Ribeiro Eng. Civil. CREA/SP: 5070260031 05 de Maio de 2020.
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Anexo I - Matrícula