Armasuisse Office fédéral de topographie swisstopo Domaine Jean-Paul Miserez, Direction fédérale...

armasuisseOffice fédéral de topographie swisstopoDomaine

Jean-Paul Miserez, Direction fédérale des mensurations cadastrales

Assemblée générale FGF, 17 mai 2011

Les formes de propriété foncière dans le droit suisse

2 Office fédéral de topographie swisstopoDomaine

Désignation du projet / Etat au JJ.MM.AA

• Propriété mobilière vs propriété foncière

• La propriété individuelle

• La copropriété

• La propriété par étages

• La propriété commune

• Le droit de supeficie

• Droit d‘usage

Sommaire









• Droit d‘usage

Sommaire



Propriété mobilière vs propriété foncière 641 CC• Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer

librement, dans les limites de la loi. Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation

• La détention constitue la preuve de la propriété mobilière.

• L’inscription au registre foncier est la condition sine qua non pour acquérir la propriété foncière.

• Les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété ne sont valables que s’ils sont reçus en la forme authentique.



Les effets de la propriété foncière 667CC• La propriété du sol emporte celle du dessus et du

dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice.

• Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources.

• Les limites des immeubles sont déterminées par le plan et par la démarcation sur le terrain.









• Droit d‘usage

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La propriété individuelle

Peut être propriétaire individuel• Une personne physique• Une personne morale (société anonyme,

société immobilière, …)• Une collectivité territoriale (commune, canton,

Confédération)• domaine public inaliénable (routes, bâtiments

publics, …)• domaine privé (terrains à bâtir, alpages, …)









• Droit d‘usage

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La copropriété, art. 646 du Code Civil

• Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires.

• Leurs quotes-parts sont présumées égales.• Chacun des copropriétaires a les droits et

les charges du propriétaire en raison de sa part, qu’il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir.



La copropriétéActes d’administration

• Droit individuel : faire les actes d’administration courante • Par ex : réparations d’entretien, travaux de culture et de

récolte, garde et surveillance de courte durée, payer et encaisser des sommes d’argent pour l’ensemble des copropriétaires, mesures urgentes pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant

• Décision majoritaire : actes d’administration plus importants• Par ex : changement de culture ou d’utilisation,

conclusion ou résiliation de baux, participation à des améliorations du sol



La copropriété Travaux de construction

• Travaux nécessaires : majorité • Entretien, réparation, réfection pour le maintien de la

valeur et de l’utilité de la chose

• Travaux utiles : majorité des personnes et plus de la moitié de la chose + droit veto• Augmentation de la valeur, amélioration de son

rendement ou de son utilité

• Travaux pour l’embellissement et la commodité : unanimité• Destinés exclusivement à embellir la chose, à en

améliorer l’aspect ou a en rendre l’usage plus aisé



La copropriété Actes de disposition

• Chacun jouit librement de sa part dans la mesure compatible avec le droit des autres

• Unanimité pour les aliénations, constitution de droit réels ou changement dans la destination de la chose



La copropriété Contribution aux frais

• Les frais d’administration, les impôts et autres charges sont supportés par tous les propriétaires en raison de leurs parts.



La copropriété Exclusion de la communauté

• Un copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté



La copropriété Fin de la copropriété

• Chacun des copropriétaires a le droit d’exiger le partage sauf s’il est tenu par un acte juridique ou en raison de l’affectation de la chose à un but durable.

• Le partage ne peut être exclu par voie de convention pour une durée supérieure à 30 ans.

• Le partage ne doit pas être provoqué en temps inopportun









• Droit d‘usage

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La propriété par étages, art 712a et ss du code civil • N’a été introduite dans le code civil qu’en

1965.• Les parts de copropriété d’un immeuble

peuvent être constituées en propriété par étages (PPE), de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.

• Libre utilisation si respect de l’exercice des droits des autres copropriétaires et de l’aspect extérieur



La propriété par étagesObjet• Etages ou parties d’étage formant un tout

disposant d’un accès propre + locaux annexes.

• Parties communes :• Biens-fonds ou droit de superficie• Parties importantes pour l’existence du

bâtiment ou qui en déterminent la forme extérieure et l’aspect

• Les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux



La propriété par étages Enregistrement

• Chaque part fait l’objet d’un feuillet au registre foncier

• Les parties communes font l’objet d’un feuillet

Une PPE = Nbre de copropriétaires + 1



La propriété par étages Parts

• L’acte constitutif comprend• La délimitation des étages ou des parties

d’étages (description verbale, plan d’architecte, plan de géomètre)

• La part que représente chaque étage ou partie d’étage en pour-cent ou en pour-mille (pas nécessairement basé sur la surface)



La propriété par étages Administration et utilisation

• Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction.

• Règlement d’administration adopté à la majorité

• Assemblée des copropriétaires• Administrateur









• Droit d‘usage

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La propriété commune, art 652 du code civil

• Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d’un contrat (société simple, communauté de biens entre

époux, communauté héréditaire) sont propriétaires d’une chose, le droit de chacun s’étend à la chose entière.



La propriété commune Effets

• Les droits et les devoirs des communistes sont déterminés par les règles de la communauté qui les unit.

• Nul ne peut disposer individuellement de sa part.

• A défaut d’autre règle, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.

• La propriété commune s’éteint par l’aliénation de la chose ou la fin de la communauté.









• Droit d‘usage

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Le droit de superficie, art 779 et ss du code civil

• Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui conférant le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.

• Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers

• Si cette servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier.



Le droit de superficie Expiration du droit

• A l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent, moyennant indemnité équitable, partie intégrante de ce fonds.

• Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de 100 ans comme droit distinct. Il peut être prolongé.









• Droits d‘usage

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Genres de droits d’usage

• Droit de pâture• Bois crû et à croître• Fermage• Droit de source• Droit de mine• Art. 699 CC : Chacun a libre accès aux forêts et

pâturages d’autrui et peut s’approprier baies, champignons et autres menus fruits sauvages, conformément à l’usage local, à moins que l’autorité compétente n’ait édicté, dans l’intérêt des cultures, des défenses spéciales limitées à certains fonds.



Bibliographie

• Code civil suisse (http://www.admin.ch/ch/f/rs/c210.html)



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