ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH …
Transcript of ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH …
ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH
(KPR) DENGAN MENGGUNAKAN AKAD MUSYARAKAH
MUTANAQISAH (Studi kasus di Bank CIMB Niaga Syariah)
SKRIPSI
Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum
untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh
Gelar Sarjana Hukum (S.H.)
Oleh:
AHLA FARIDAH
11160490000046
PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UIN SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
2021 M/1441 H
i
ii
iii
iv
ABSTRAK
Nahla Faridah. NIM 11160490000046.ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN
DALAM PEMBIAYAAN RUMAH (KPR) DENGAN MENGGUNAKAN
AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH DI BANK CIMB NIAGA
SYARIAH. Program Studi Hukum Ekonomi Syariah, Fakultas Syariah dan
Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1442 H/2020 M.
Tujuan yang ingin di capai pada penelitian ini adalah Untuk menjelaskan
dan menganalisis mekanisme pembiayaan kepemilikan rumah dan pengalihan
kepemilikan dalam akad Musyarakah mutanaqisah yang berbeda antara fatwa
DSN MUI No. 73 tahun 2008 dan praktek di CIMB Niaga Syariah dalam
perspektif hukum islam dan hukum perdata serta implikasinya.
Penelitian ini menggunakan pendekatan penelitian hukum normatif
dan empiris dengan spesifikasi bersifat deskriptif analisis. Teknik pengumpulan
data melalui wawancara oleh Syariah Auto & Unsecured Financing
HeaddanConsumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim CIMB Niaga
Syariah serta melakukan studi dokumen yaitu seluruh peraturan Per Undang-
Undangan yang berkaitan dengan pembiayaan kepemilikan rumah dengan
menggunakan akad musyarakah mutanaqisah.
Hasil penelitian menunjukkan bahwasanya terdapat ketidak sesuaian pada
proses pembiayaan kepemilikan rumah dan mengenai status kepemilikan rumah
yang menggunakan akad musyarakah mutanaqisah dengan fatwa DSN MUI No.
73 tahun 2008 salah satunya yaitu mengenai biaya-biaya asuransi yang di
bebankan kepada nasabah seharusnya pembayaran premi asuransi melalui akad
musyarakah mutanaqisah dibagi dan di tanggung bersama oleh kedua belah pihak
yaitu pihak bank dengan nasabah secara proporsional kecuali jika nasabah
menyatakan bersedia secara sukarela membayar premi asuransi. Dan terdapat
permasalahan mengenai pencantuman nama nasabah pada sertifikat kepemilikan
rumah di awal pembiayaan. Oleh karena itu dapat di katakan bahwa CIMB Niaga
Syariah tidak melakukan pengalihan objek kepada nasabah pada saat selesai
pelunasan, karena selama nasabah belum melunasi porsi kepemilikan bank maka
kepemilakan aset tersebut masih atas nama bersama (bank dan nasabah). Hal ini
v
dikarenakan belum ada kontraksi hukum yang memberikan ketentuan terhadap
kepemilikan bersama yang terbilang hemat bagi para pihak dan dapat mengurangi
beberapa resiko yang akan timbul di kemudian hari.
Kata kunci : Akad Musyarakah mutanaqisah, Kepemilikan Objek,
Pembiayaan KPR
Dosen Pembimbing : Dr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, MS, M.Ec
vi
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan karunia-
Nya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan
baik. Shalawat dan salam senantiasa tercurah kepada kepada teladan terbaik
Baginda Nabi Besar Muhammad SAW yang telah mengantarkan manusia dari
zaman kegelapan ke zaman yang terang benderang.
Skripsi ini merupakan tugas akhir sebagai syarat memperoleh gelar
Sarjana Hukum (S.H.) di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Penulis menyadari bahwa penulisan ini tidak dapat terselesaikan tanpa dukungan
dari berbagai pihak baik moril maupun materil. Oleh karena itu, penulis ingin
menyampaikan ucapan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu
dalam penyusunan skripsi ini terutama kepada:
1. Bapak Dr. Ahmad Tholabi Kharlie, S.H., M.H., M.A. selaku Dekan
Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah
Jakarta.
2. Bapak AM. Hasan Ali, M.A. selaku Ketua Program Studi Hukum Ekonomi
Syariah dan Bapak Dr. Abdurrauf, Lc., M.A., selaku Sekretaris Program
Studi Hukum Ekonomi Syariah.
3. BapakDr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, MS, M.Ec.. selaku dosen
pembimbing skripsi yang senantiasa meluangkan waktu memberikan arahan
dan masukan bagi penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini.Semoga
Allah SWT senantiasa memberikan keberkahan dan kesehatan kepada
bapak. Aamiin
4. Bapak Drs. Hamid Farihi MA. selaku Dosen Pembimbing Akademik yang
senantiasa meluangkan waktu dan tenaganya demi memberi dukungan dan
kelancaran akademik selama penulis menjalankan masa perkuliahan.
Semoga Allah SWT senantiasa memberikan keberkahan dan kesehatan
kepada bapak. Aamiin
vii
5. Seluruh Dosen, Para Pengurus Perpustakaan Fakultas, Pengurus
Perpustakaan Umum dan Staf Akademik Fakultas Syariah dan Hukum UIN
Syarif Hidayatullah Jakarta atas bimbingan dan pengajaran, serta
memberikan kemudahan dan akses penulis demi kelancaran skripsi ini.
6. Orang tua tercinta Bapak Ahmad Zayadi dan Ibu Khoiriyah, beserta abang,
kakak dan adik yang penulis sayangi, yang senantiasa tiada henti
memberikan dukungan moril dan materiil serta kesabaran, keikhlasan,
perhatian, cinta dan kasih sayang, serta doa dan munajatnya kepada Allah
SWT.
7. Bank CIMB Niaga Syariah Pusat yang telah memberikan kesempatan
kepada penulis untuk memperoleh data dan informasi terkait penelitian,
khususnya kepada Bapak Muhammad Yusuf selaku Syariah Auto &
Unsecured Financing Head dan serta Bapak Mochammad Akbar Rizky
selaku Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim, yang mau
meluangkan waktunya untuk diwawancarai oleh penulis.
8. Kepada sahabat-sahabat penulis khususnyaAulia Khoirunisaa, Nida Aisyah,
Salsabilla, Riski Amelia, Sarah Salsabila, Novianto Nurkhalif, Muhamad
Riski, Rafly Zeldhan, Muhamad Abduh, Kemalsyah, Fildzah Utami, syifa,
Nanda. yang selalu memberikan dukungan, semangat dan setia
mendengarkan keluh kesah penulis.
9. Teman-teman seperjuangan Hukum Ekonomi Syariah angkatan 2016,
teman-teman GIBEI FSH UIN JKT, teman-teman Alumni Al Ittihad UIN
JKT, beserta teman-teman KKN 89 Wakanda yang sudah memberikan
pengalaman dan cerita yang berkesan.
10. Kepada seluruh pihak terkait yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,
tanpa mengurangi rasa hormat, penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya, semoga Allah SWT membalas dengan kebaikan atas
segala yang telah kalian berikan Aamiin.
viii
Bekasi , Januari 2021
Nahla Faridah
ix
DAFTAR ISI
LEMBAR PERNYATAAN ....................................................................................... ii
ABSTRAK ................................................................................................................. iv
KATA PENGANTAR ............................................................................................... vi
DAFTAR ISI .............................................................................................................. ix
BAB I ........................................................................................................................... 1
PENDAHULUAN ....................................................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ................................................................................ 1
B. Identifikasi Masalah ....................................................................................... 5
C. Batasan Masalah ............................................................................................ 6
D. Rumusan Masalah .......................................................................................... 6
E. Tujuan Penelitian ........................................................................................... 6
F. Manfaat Penelitian ......................................................................................... 7
1. Secara Akademik ....................................................................................... 7
2. Secara Praktis ............................................................................................. 7
G. Sistematika Penulisan .................................................................................... 7
BAB II ......................................................................................................................... 9
LANDASAN TEORI .................................................................................................. 9
A. Kajian Teori ................................................................................................... 9
1. Akad Musyarakah mutanaqisah ................................................................. 9
2. Kepemilikan objek ................................................................................... 18
3. Pembiayaan KPR ..................................................................................... 21
B. Review Penelitian Terdahulu ....................................................................... 24
BAB III ...................................................................................................................... 30
METODE PENELITIAN ........................................................................................ 30
A. Jenis Penelitian............................................................................................. 30
B. Pendekatan Penelitian .................................................................................. 30
C. Sumber Data................................................................................................. 30
x
D. Teknik Pengumpulan Data ........................................................................... 31
a) Wawancara............................................................................................... 31
b) Studi terhadap dokumen-dokumen .......................................................... 31
E. Teknik Analisis Penelitian ........................................................................... 32
F. Kerangka Analisis ........................................................................................ 33
BAB IV ...................................................................................................................... 34
ANALISIS TERHADAP PELAKSANAAN DAN STATUS KEPEMILIKAN
DALAM PEMBIAYAAN RUMAH (KPR) DENGAN MENGGUNAKAN
AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH ......................................................... 34
A. Pelaksanakan Akad Musyarakah mutanaqisah Dalam Pembiayaan
Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah .................................. 34
1. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan Kepemilikan Rumah di CIMB
Niaga Syariah ................................................................................................... 34
2. Proses Pembiayaan Kepemilikan Rumah dengan Menggunakan Akad
Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah .......................................... 38
3. Analisis pelaksanaan pembiayaan kepemilikan (KPR) dengan
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah .......... 42
B. Staus Kepemilikan Terhadap Pembiayaan Rumah yang Menggunakan
Akad Musyarakah mutanaqisah ................................................................... 53
1. Status Kepemilikan Aset dengan Akad Musyarakah mutanaqisah Pada
Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah .................. 53
2. Analisis Praktek Penetapan Status Kepemilikan Aset Terhadap
Pembiayaan Rumah yang Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah ...... 55
BAB V ........................................................................................................................ 61
PENUTUP ................................................................................................................. 61
A. Kesimpulan .................................................................................................. 61
B. Rekomendasi ................................................................................................ 62
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 64
LAMPIRAN-LAMPIRAN ...................................................................................... 68
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Seiring perkembangan zaman dan kemajuan teknologi, perubahan-
perubahan pada sistem keuangan semakin pesat, hal ini sejalan dengan
persaingan yang ketat dalam dunia perbankan. Oleh karena itu, dunia
perbankan harus bisa mengimbangi permintaan pasar terkait dengan inovasi-
inovasi dalam dunia perbankan. Termasuk dalam produk penyaluran
pembiayaan pada sektor rumah tangga yang di dominasi oleh pemilikan rumah
tinggal. Salah satu produk perbankan syariah yang mempunyai peluang untuk
digunakan secara luas pada perbankan syariah di indonesia ialah musyarakah
mutanaqisah. Dalam rangka pengembangan produk, bank syariah harus
berpedoman kepada prinsip syariah dan juga perlu mempertimbangkan
ketentuan hukum positif. Hal tersebut penting agar terdapat keselarasan
sehingga produk tersebut dapat diaplikasikan tanpa menimbulkan resiko
hukum (legal risk) atau resiko finansial bagi bank dikemudian hari.1
Kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian merupakan
kebutuhan dasar bagi setiap orang, disamping kebutuhan pangan (makanan)dan
sandang (pakaian). Kebutuhan rumah dari tahun ketahun semakin meningkat
dengan meningkatnya jumlah penduduk terutama diperkotaan yang berasal dari
pertumbuhan alamiah maupun urbanisasi.2 Hal ini di buktikan dengan laporan
perkembangan keuangan syariah pada tahun 2019, porsi pembiayaan untuk
kepemilikan rumah tinggal sebesar 22,45% lebih unggul dibanding dengan
kepemilikan peralatan rumah tangga sebesar 12,32%, kepemilikan kendaraan
1 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan
akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan kepemilikan rumah (PKR) di
Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)” (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri
Walisongo, 2017), hlm. 2 2 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan
akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan kepemilikan rumah (PKR) di
Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)” (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri
Walisongo, 2017), hlm.1
2
bermotor sebesar 3,10%, kepemilikan ruko sebesar 1,02%, dan kepemilikan
flat atau apartemen sebesar 0,83%.3
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat agar memiliki rumah, dalam hal
ini CIMB Niaga Syariah sebagai lembaga intermediasi yang fungsi utamanya
adalah menghimpun dana dari masyarakat surplus dana dan menyalurkannya
kepada masyarakat defisit dana 4 . Mengalami pertumbuhan dalam penyaluran
pembiayaan pada tahun 2019 sebesar 25,0% atau naik sebesar Rp. 6,62 triliun dari tahun
sebelumnya yang teratat Rp. 26,51 triliun dan meningkat total DPK 37,5% menjadi Rp.
32,59 triliun serta terjaga nya NPF dibawah 1%, termasuk Penyaluran pembiayaan pada
kredit kepemilikan rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah yang juga mengalami
pertumbuhan yang kuat pada tahun 2019 dengan kenaikan sebesar 12,52% menjadi Rp.
33,78 triliun atau naik Rp. 3,76 triliun dari tahun sebelumnya yang teratat sebesar Rp.
30,02 triliun.5
Produk yang ditawarkan CIMB Niaga Syariah dalam pembiayaan kepemilikan
rumah salah satunya yaitu KPR ib flexi dengan menggunakan akad Musyarakah
mutanaqisah dengan konsep kongsi kepemilikan rumah antara nasabah dan bank
yang secara bersama-sama menyerahkan modalnya untuk membeli properti
tersebut yang selanjutnya nasabah sepakat untuk menyewa manfaat atas
properti tersebut dengan menggunakan akad ijarah.
Akad musyarakah mutanaqisah merupakan salah satu produk berbasis
bagi hasil yang mana dalam akad ini adanya kerjasama antara dua pihak atau
lebih untuk suatu usaha tertentu. Masing-msaing pihak memberikan kontribusi
dana (al-mal,capital), atau keahlian/manajerial (a’mal, expertise) dengan
kesepakatan keuntungan dibagi bersama, dan jika terjadi kerugian di tanggung
bersama.6
3 www.ojk.go.id 4Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,
2000), hlm. 91 5 PT. CIMB Niaga, Laporan Tahunan 2019
6 Ahmad Dahlan, Bank Syariah (Yogyakarta : Teras, 2012), hlm. 169
3
Spesifikasi akad musyarakah mutanaqhisah pada produk perbankan
syariah di Indonesia adalah; dilaksanakan dengan tujuan pembiayaan
pembelian properti baru, lama, take over dan refinancing. Jangka pembiayaan
adalah jangka menengah dan jangka panjang.
Proses pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah menggunakan
kesempatan angsuran lebih ringan dengan minimal DP 20% atau bisa lebih
banyak lagi. Kemudian Bank akan memberikan pembiayaan yang diinginkan
oleh nasabah dengan tunai dan sertifikat atas nama Bank dan nasabah.
Sertifikat kepemilikan akan bergantimenjadi satu pihak (nasabah) apabila
hishah kepemilikan Bank beralih kepada nasabah dikarenakan pembayaran
porsi kepemilikan oleh nasabah setiap bulannya sehingga kepemilikan nasabah
menjadi 100% dan kepemilikan Bank 0% maka objek pembiayaan tersebut
sepenuhnya milik nasabah.
Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan sejumlah
modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerja sama tersebut.
Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang
dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi bank syariah
kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari
pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir
berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi
milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syariah terhadap barang atau
benda tersebut berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya
angsuran.7
Selain sejumlah angsuran yang harus dilakukan nasabah untuk me-
ngambil alih kepemilikan, nasabah harus membayar sejumlah sewa ke-pada
bank syariah hingga berakhirnya batas kepemilikan bank syariah. Pembayaran
7 Dadin solihin, “IMPLEMENTASI PEMBIAYAAN MUSYĀRAKAH
MUTANĀQISHAH (MMQ) DI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH (LKS)(Penelitian di PT.
Bank Muamalat Indonesia, Tbk.Kantor Cabang Bandung)” (Bandung : Skripsi S1 Universitas
Islam Negri Sunan Gunung Djati, 2018), hlm. 3
4
sewa dilakukan bersamaan dengan pembayaran angsuran8. Maka bagi hasil
antara pihak Bank dan pihak Nasabah didasarkan pada hasil penggunaan
manfaat atas aset bersama tersebut secara komersial berupa pendapatan ujroh
dari penyewaan aset dengan akad ijarah (sewa) sesuai nisbah bagi hasil dan
biaya sewa yang disepakati. 9
Lebih lanjut mengenai ketentuan dan kebolehan akad musyarakah
mutanaqisah telah dinyatakan dalam fatwa DSN MUI No.73 tahun 2008, dalam
hal ini meskipun sudah diatur dalam Fatwa DSN-MUI terdapat beberapa
permasalahan dalam implementasi akad musyarakah mutanaqisah dengan
praktiknya di lembaga keuangan syariah. Salah satunya yaitu mengenai status
kepemilikan yang mencantumkan satu pihak (nasabah) dalam kepemilikan
sertifikat aset dari awal pembiayaan langsung di atas namakan nasabah.
Sebelum meneliti lebih lanjut penulis mengacu pada penelitian-penelitian
sebelumnya dengan tema yang serupa, antara lain : penelitian dari Ikhsan
dwitama yang menyebutkan bahwa Terdapat masalah kepemilikan sertifikat
sebagai aspek hukum pembuktian dalam penerapan akad Musyarakah
Mutanaqisah ini. Bahwa sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah hanya di
atas namakan nasabah saja. Bank Muamalat Indonesia memilih untuk
mencantumkan nama nasabah di awal perjanjian, padahal nasabah pada saat itu
belum benar-benar memiliki hunian tersebut. Fatwa DSN tentang Musyarakah
Mutanaqisah pun mengatakan kepemilikan baru berpindah kepada nasabah jika
telah dilakukan pelunasan seluruhnya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa
penulisan nama nasabah dilakukan untuk menghindari biaya ganda, dan
dilakukan berdasarkan pasal 1338 KUHPerdata mengenai asas kebebasan
berkontrak. Meskipun demikian, hal ini tidak menghapuskan kenyataan bahwa
BMI telah melanggar ketentuan pada fatwa MMQ ini, karena tidak melakukan
8Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ , Al-iqtishad vol. I, No. 2. (2009),
hlm.48 9 Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah
(Jakarta, 2016), hlm. 123
5
pengaliha objek pembiayana di akhir periode pembiayaan setelah nasabah
melunasi seluruh kewajibannya untuk membeli porsi kepemilikan dariBMI.10
Kemudian penelitian dari Muchammad fachtur rozaq yang menyimpulkan
bahwa di Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran kepemilikan sertifikat
aset dari awal pembiayaan langsung di atas namakan nasabah. Hal ini hanyalah
upaya dari para syarik untuk dapat mempermudah dan menghindari biaya
ganda. Oleh karena itu permasalahan kepemilikan aset atas nama nasabah ini
tidaklah menjadi bukti bahwa objek pembiayaan telah dimiliki oleh nasabah
sepenuhnya, melainkan untuk mempermudah nasabah dalam pengalihan objek
pembiyaan ini hal ini dilakukan debgan asas kebebasan berkontrak kesepakatan
para pihak. Meskipun demikian dalam praktiknya tetap saja melanggar fatwa
DSN-MUI tentang musyarakah mutanaqisah pada ketentuaan akad butir 5.11
Berdasarkan latar belakang di atas, penulis tertarik untuk mengisi
kekosongan dalam penelitian sebelumnya yaitu penelitian dari muchammad
fachtur rozaq. Yang akan dibahas lebih lanjut dalam bentuk penelitian yang
berjudul “ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN
RUMAH DENGAN MENGGUNAKAN AKAD MUSYARAKAH
MUTANAQISAH (studikasus di CIMB Niaga Syariah) “
B. Identifikasi Masalah
Berdasarkan penjelasan latar belakang maka permasalahan yang dapat
diperoleh adalah sebagai berikut:
Berdasarkan penjelasan latar belakang maka permasalahan yang dapat
diperoleh adalah sebagai berikut:
1. Masyarakat yang belum mengetahui tentang pembiayaan kpemilikan
rumah (KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah
10Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR Muamalat
IB kongsi BankMuamalat” (Bandung : Skripsi S1 Universitas Padjajaran, 2017) 11 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan
akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan kepemilikan rumah (PKR) di
Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)”, (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri
Walisongo,2017)
6
2. Perlu adanya telaah kesesuaian pelaksanaan pembiayaan kpemilikan
rumah (KPR) dengan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga
Syariah
3. Dalam praktiknya status kepemilikan dalam pembiayaan rumah
(KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah
cenderung tidak sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan dan Fatwa
C. Batasan Masalah
Berhubung banyaknya permasalahan yang teridentifikasi dalam konteks
penelitian ini oleh karenanya agar peneliti tidak terlalu luas maka penulis
membatasi lingkup penelitian tentang mekanisme status kepemilikan terhadap
pembiayaan rumah yang menggunakan akad musyarah mutanaqishah di CIMB
Niaga Syariah
D. Rumusan Masalah
Pada praktiknya Bank CIMB Niaga Syariah dalam melaksanakan
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan akad Musyarakah mutanaqisah
masih terdapat kendala dan permasalahan. Maka penulis mengidentifikasi
persoalan tersebut menjadi 2 rumusan masalah yang terdiri dari:
1. Bagaimana pelaksanaan akad Musyarakah mutanaqisah dalam
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah?
2. Apakah status kepemilikan terhadap pembiayaan rumah yang
menggunakan akad musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah
sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan fatwa yang berlaku?
E. Tujuan Penelitian
1. Untuk menganalisis pengalihan kepemilikan dalam akad Musyarakah
mutanaqisah yang berbeda antara fatwa DSN MUI No. 73 tahun 2008 dan
praktek di CIMB Niaga Syariah dalam perspektif hukum islam dan hukum
perdata serta implikasinya.
7
F. Manfaat Penelitian
1. Secara Akademik
Hasil penelitian ini melanjutkan penelitian sebelumnya dan diharapkan
dapat menjadi referensi ilmiah untuk penelitian selanjutnyayang akan
melakukan penelitian yang relevan dikemudianharimengenai musyarakah
mutanaqisah atau dapat memberikan informasi kepada masyarakat tentang
status kepemilikan aset dalam pembiayaan rumah (KPR) dengan
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah.
2. Secara Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan kepada
industri perbankan syariah dan kebijakan otoritas perbankan syariah dalam
mengevaluasi kesesuaian status kepemilikan dengan menggunakan akad
Muyarakah mutanaqishah pada produk pembiayaan kepemilikan rumah
(KPR) yang dijalankan, agar tetap berada dalam ketentuan yang telah
ditetapkan.
G. Sistematika Penulisan
Penulisan karya ilmiah ini terdiri dari lima bab dengan perincian sebagai
berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini berisi latar belakang permasalahan, identifikasi,
pembatasan dan rumusan masalah, tujuan dan manfaat
penelitian, kerangka konseptual,serta sistematika
penulisan skripsi.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini berisi penjelasan teori terkait dengan
permasalahan yang akan diteliti berdasarkan tinjauan
pustaka. Penulis menguraikan teori tentang akad
Musyarakah mutanaqisah, dasar huku, Musyarakah
mutanaqisah, kepemilikan objek, pembiayaan KPR, serta
teori umum lainnya. Selain itu bab ini berisi review
8
penelitian terdahulu untuk membandingkan keorisinalitas
penelitian yang penulis laksanakan.
BABIII METODE PENELITIAN
Bab ini memuat jenis penis penelitian, pendekatan
penelitian, sumber data, teknik pengumpulan data, teknis
analisis penelitian, serta kerangka analisis.
BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Bab ini merupakan inti pembahasan penelitian yang akan
membahas mengenai permasalahan yang diteliti yaitu
mengenai analisis status kepemilikan dalam pembiayaan
rumah (KPR) dengan menggunakan akad musayarakah
mutanaqishah di CIMB Niaga Syariah dalam perspektif
hukum islam dan hukum perdata.
BAB V PENUTUP
Bab ini berisi kesimpulan penelitian yang diperoleh pada
bab sebelumnya dan disertai dengan pemberian saran-
saran yang konstruktif terkait permasalahan yang
ditemukan.
9
BAB II
LANDASAN TEORI
A. Kajian Teori
1. Akad Musyarakah mutanaqisah
a. Pengertian akad Musyarakah mutanaqisah
Secara bahasa musyarakah atau syirkah berarti al-ikhtilat
atau penggabungan atau pencampuran. Menurut ulama fiqh,
syirkah secara istilah adalah penggabungan harta untuk dijadikan
modal usaha dan hasilnya yang bisa berupa keuntungan atau
kerugian dibagi bersama12.
Berdasarkan fatwa DSN MUI No. 08/DSN-MUI/IV/2000
tanggal 15 april 2000 tentang pembiayaan musayarakah, yang
dimaksud dengan pembiayaan musayarakah, yaitu pembiayaan
berdasarkan akad kerajasama antara dua pihak atau lebih untuk
suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan
kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dan resiko
akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan13. Secara
spesifik bentuk kontribusi dari pihak yang bekerja sama dapat
berupa dana, barang dagangan (trading asset), kewiraswastaan
(entrepreneurship), kepandaian (skill), kepemilikian (property),
peralatan (equipment) atau intangible asset(seperti hak paten atau
goodwill, kepercayaan/ reputasi (credit worthiness) dan barang-
barang lainnya yang dapat dinilai dengan uang.14
Berdasarkan Pedoman Standar Akuntansi Keuangan
(PSAK), musyarakah terbagi menjadi dua yaitu:
12Naf’an, Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah, (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2014),
hlm. 96
13 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional
tentang Musyarakah, No.08/DSN-MUI/IV/2000
14 Andri Soemitra, Bank dan Lembaga Keungan Syariah, (Jakarta: Kencana Prenada
Media Group, 2009), hlm. 83.
10
a) Musyarakah Permanen
Musyarakah permanen adalah musyarakah dengan ketentuan
bagian dana setiap mitra ditentukan saat akad dan jumlahnya
tetap hingga akhir masa akad (PSAK No. 106 par. 04). Di
dalam musyarakah permanen, bagian setiap mitra ditentukan
sesuai akad dan jumlahnya tetap sampai berakhirnya masa
akad.15
b) Musyarakah Menurun/ Musyarakah Mutanaqisah
musyarakah mutanaqisha adalah kerjasama antara dua pihak
atau lebih dalam kepemilikansuatu barang atau usaha yang
mana salah satu pihak mengambilalih porsi saham dari pihak
lainnya sehingga yang bersangkutan menjadi pemilik tunggal
terhadap barang atau usaha yang dimaksud. Barang dalam
konteks di sini bisa berupa properti (rumah, ruko, rusum,
toko, dan lain-lain), ataupun mesin-mesin dan peralatan.
Usaha dalam konteks ini bisa berupa usaha perdagangan,
pengolahan (industri manufakturing) dan jasa-jasa seperti
usaha transportasi (taksi, pengangkutan barang). Keuntungan
maupun kerugian usaha ditanggung para pihak sesuai
perbandingan modal yang bersangkutan. Dalam konteks
kepemilikan barang, barang yang dimaksud barang yang bisa
disewakan atau diperjual belikan, yang mana hasil
pendapatan sewa atau keuntungan dibagikan para pihak.16
Menurut standar syariah AAOIFI (Accounting and
AuditingOrganization for Islamic Financial Institution),
Musyarakah mutanaqisah adalah bentuk musyarakah dimana
para mitra (syarik) berjanji untuk membeli bagian
15 Kautsar Riza Salman, Akuntansi Perbankan Syariah Berbasis PSAK Syariah, (Jakarta:
Akademia Permata, 2012), hlm. 247
16 Sugeng Widodo, Modal Pembiayaan Lembaga Keuangan Islam,(Yogyakarta:
Kaukaba, 2014), hlm 231
11
kepemilikan (equity share) dari mitra yang lain secara
bertahap sampai kepemilikannya secara sempurna berpindah
kepadanya. Transaksi ini dimulai dengan pembentukan
sebuah musyarakah yang sesudahnya diikuti dengan jual-beli
dari bagian kepemilikan (equity) yang terjadi di antara kedua
mitra. Karenanya, perlu ditekankan bahwa jual beli ini tidak
boleh disyaratkan dalam kontrak musyarakah.17
Selanjutnya melengkapi pengertian Musyarakah
mutanaqisah, Menurut fatwa DSN MUI No. 73/DSN-
MUI/XI/2008 tanggal 14 november 2008 tentang musyarakah
mutanaqisah, yang dimaksud dengan musyarakah mutanaqisah
adalah musayarakah atau syirkah yang kepemilikan aset
(barang) atau modal salah satu pihak berkurang disebabkan
pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya18.
Berdasarkan pengertian tersebut di atas dapat disimpulkan
bahwa musyarakah mutanaqisah:
a) Musyarakah mutanaqisah merupakan produk turunan dari
musyarakah yang berbasisis bagi hasil dalam kerjasama
antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu
barang.
b) Porsi kepemilikan salah satu pihak terhadap barang secara
bertahap akan berkurang, sedangkan hak kepemilikan pihak
lainnya bertambah sesuai dengan besarnya angsuran.
c) Bagi hasil antara para pihak didasarkan pada hasil
penggunaan manfaat (sewa) atas aset bersama.
17AAOIFI. “Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic
Financial Institutions”. Bahrain
18 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional
tentang Musyarakah mutanaqisah, No.73/DSN-MUI/XI/2008
12
b. Dasar hukum musyarakah mutanaqisah
Sandaran hukum islam pada pembiayaan musayarakah
mutanaqishah, pada saat ini dapat disandarkan pada akad
musyarakah (kemitraan) dan ijarah (sewa). Karena di dalam akad
musyarakah mutanaqisah terdapat unsur syirkah dan unsur ijarah.
a) Al- Qur’an
QS. Shad ayat 24
لـطا ى نعا جه ؤال نعجتك ال قا ل لقد ظلمك بس ن الخ ه م وا ن كثيرا م ء ليبغي بعض
م لح من وا وعمل وا الص ى بعض ال الذين ا عل ا ه ت وقليل م
ما فتن وظن داو انا ب وخر را ك ه فا ستغفر ربه د ان عا و
Artinya: Daud berkata: "Sesungguhnya Dia telah
berbuat zalim kepadamu dengan meminta
kambingmu itu untuk ditambahkan kepada
kambingnya. dan Sesungguhnya kebanyakan
dari orang-orang yang berserikat itu
sebahagian mereka berbuat zalim kepada
sebahagian yang lain, kecuali orang-orang
yang beriman dan mengerjakan amal yang
saleh; dan Amat sedikitlah mereka ini". dan
Daud mengetahui bahwa Kami mengujinya;
Maka ia meminta ampun kepada Tuhannya
lalu menyungkur sujud dan bertaubat”
QS. Al-Maidah ayat 1
ها الذين ا ي ق ود من و ـاي م بهيمة ال نعا م ال ما ي تل ا اوف وا با لع م غير ا حلت لـك ى عليك
م ر يد وا نـت م ح حلى الص م م ما ي ريد ان الل يحك
13
Artinya: wahai orang-orang yang beriman!
Penuhilah janji-janji. Hewan ternak
dihalalkan bagimu, kecuali yang akan
disebutkan kepadamu, dengan tidak
menghalalkan berburu ketika kamu sedang
berihram (haji atau umrah). Sesungguhnya
Allah menetapkan hukum sesuai dengan
yang Dia kehendaki
QS. Al-Baqarah ayat 233
ضا عة وا لوا لد تم الر ن حولين كا ملين لمن ارا د ان ي وعلى المول ود ت ي رضعن اول ده
وف له سعها رزق ه ن وكسوت ه ن با لمعر ل ت ضا ل ت كلف نفس ال و ولدها ول ر وا لدة ب
ر لك وعلى الوا رث مثل ذ بولده مول ود له نه ما وتشاو فا ن ارا دا فصا ل عن ترا ض م
نا ح عليهما و فل ج م ان تسترضع ا ا اول د وا ن اردت م اذا سلمت م م نا ح عليك م فل ج تيت م ا ك
وف با لمعر ق وا الل و وا ت وا علم
بما تعمل ون بصير ا ان الل
Artinya : Dan jika kamu ingin menyusukan anakmu
kepada orang lain, maka tidak ada dosa
bagimu memberika pembayaran dengan
cara yang patut. Bertakwalah kepada Allah
dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat
apa yang kamu kerjakan.
b) Hadits
Hadits riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah, Rasulullah
SAWberkata:
“Allah swt. berfirman: ‘Aku adalah pihak ketiga dari dua
orang yang bersyarikat selama salah satu pihak tidak
mengkhianati pihak yang lain. Jika salah satu pihak telah
berkhianat, Aku keluar dari mereka.” (HR. Abu Daud, yang
dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu Hurairah).
Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf al-Muzani,
Nabi SAW bersabda:
14
“ Shulh (penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk
mufakat) dapat dilakukan di antara kaum muslimin, kecuali
shulh yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan
yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat
mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau
menghalalkan yang haram.”
c) Taqrir Nabi terhadap kegiatan musyarakah yang dilakukan oleh
masyarakat pada saat itu sebagaimana disebutkan oleh al-
Sarakhsiy dalam al-Mabsuth, juz II, halaman 151.19
c. Rukun dan Syarat Musyarakah mutanaqisah
Menurut T.M. Hasbi Ash-Shaddiqy ada empat komponen
yang harus dipenuhi untuk terbentuknya suatu akad yaitu sebagai
berikut :
1) Subjek perikatan (al-‘aqidain)
al-‘aqidain adalah para pihak yang melakukan akad. Sebagai
pelaku dari suatu tindakan hukum tertentu, yang dalam hal ini
tindakan hukum akad (perikatan), dari sudut hukum adalah
sebagai subjek hukum. 20 Subjek hukum sebagai pelaku
perbuatan hukum seringkali diartikan sebagai pihak pengemban
hak dan kewajiban. Subek hukum ini terdiri dari dua macam
yaitu :
a) Manusia
Manusia sebagai subjek hukum perikatan adalah pihak
yang sudah dapat dibebani hukum (mukallaf).21
19 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional
tentang Musyarakah mutanaqisah, No.73/DSN-MUI/XI/2008
20 Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di
Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 50.
21 Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di
Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 53
15
b) Badan hukum
Badan hukum adalah badan yang dianggap dapat bertindak
dalam hukum dan yang mempunyai hak kewajiban dan
perhubungan terhadap oranglain atau badan hukum lain.
Badan hukum memiliki kekayaan yang terpisah dari
perseorangan. Menurut R. Wirjono Prodjodikoro badan
hukum dapat berupa negara, daerah otonom, perkumpulan
orang-orang, perusahaan atau yayasan.
2) Objek perikatan (mahallal-‘aqd)
Mahall al-‘aqd adalah sesuatu yang dijadikan objek akad
dan dikenakan padanya akibat hukum yang ditimbulkan.
Bentuk objek akad dapat berupa benda berwujud maupun
benda tidak berwujud. Syarat yang harus dipenuhi dalam
mahallul ‘aqd adalah sebagai berikut22 :
a) Objek perikatan telah ada ketika akad di langsungkan,
perikatan yang objeknya tidak ada adalah batal, seperti
menjual anak hewan yang masih dalam perut induknya
atau menjual tanaman sebelum tumbuh.
b) Objek perikatan dibenarkan oleh syariah, benda yang
menjadi objek perikatan haruslah memiliki nilai dan
manfaat bagi manusia
c) Objek akad harus jelas dan dikenali, suatu benda yang
menjadi objek perikatan harus memiliki kejelasan yang
dapat diketahui oleh orang yang berakad. Hal ini bertujuan
agar tidak terjadi kesalahpahaman di antara para pihak
yang dapat menimbulkan sengketa.
d) Objek dapat diserah terimakan, artinya benda yang
menjadi objekperikatan dapat diserahkan pada saat akad
terjadi, atau pada waktu yang telah disepakati. Disarankan
22 Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di
Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 60
16
bahwa objek perikatan berada dalam kekuasaan pihak
pertama agar mudah untuk menyerahkan kepada pihak
kedua.
3) Tujuan perikatan (maudhu’ al-‘aqd)
Maudhu ‘al-‘aqdadalah tujuan dan hukum suatu akad
disyariatkan untuk tujuan tersebut. Menurut ulama fiqih, tujuan
akad dapat dilakukan apabila sesuai dengan ketentuan syariah.
Menurut Ahmad Azhar Basyir syarat-syarat yang harus
dipenuhi agar suatu tujuan akad dipandang sah dan
memounyai akibat hukum, yaitu sebagai berikut:
a) Tujuan akad tidak merupakan kewajiban yang telah ada
atas pihak- pihak yang bersangkutan tanpa akad yang
diadakan.
b) Tujuan harus berlangsung adanya hingga berakhir
pelaksanaan akad.
c) Tujuan akad harus dibenarkan syara’.
4) Ijab dan Kabul (sighat al ‘aqd)
Sighat al ‘aqd merupakan suatu ungkapan para pihak yang
melakukan akad berupa ijab dan kabul. Ijab adalah suatu
pernyataan janji atau penawaran dari pihak pertama untuk
melakukan atau tidak melakukan sesuatu. Sedangkan kabul
merupakan suatu pernyataan menerima dari pihak kedua atas
penawaran yang dilakukan oleh pihak pertama.
Dalam ketentuan syariah, syarat-syarat sahnya akad
musyarakah mutanaqisah merupakan gabungan dari akad
musyarakah dan akad ijarah. Hal ini dikarenakan akad
musyarakah mutanaqisah merupakan penerapan dari
gabungan akad tersebut. Adapun syarat-syarat akad
musyarakah mutanaqisah meliputi:
a) Para pelaku dalam musyarakah mutanaqisah
17
harus cakap hukum dan baligh
b) Modal musyarakah mutanaqisah harus
diberikan secara tunai
c) Modal yang sudah diserahkan oleh setiap
mitra harus dicampur,tidak boleh dilakukan
pemisahan untuk kepentingankhusus
d) penentuan nisbah harus disepakati di awal
akad untuk menghindari risiko perselisihan
di antara mitra23.Masing-masing pihak harus
rela, artinya tidak ada unsur paksaan.
e) Objek musyarakah mutanaqisah harus jelas24
f) Kemanfaatan objek yang diperjanjikan
dibolehkan oleh agama
g) Biaya sewa objek musyarakah mutanaqisah
dibagi sesuai persentase porsi kepemilikan.
Ketentuan syariah tentang MMQ menurut
standar syariah AAOIFI (Accounting and
Auditing Organization for Islamic Financial
Institution) jual beli ini tidak boleh disyaratkan
dalam kontrak musyarakah. Dengan kata lain,
mitra yang akan membeli itu diizinkan untuk
memberi janji (wa’ad) untuk membeli. Wa’ad
ini harus terpisah (independent) dari kontrak
musyarakah. Sebagai tambahan, kesepakatan
jual beli juga harus terpisah dari musyarakah.
Tidak dibolehkan satu kontrak menjadi suatu
syarat untuk melakukan kontrak lainnya.25
23 Sri Nur Hayati dan Wasilah, Akuntansi Syariah, 147-148
24 Chairuman pasaribu dan Suhrawardi, Hukum Perjanjian Dalam Islam, 53-54
25AAOIFI. (2007). Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic
Financial Institutions. Bahrain.
18
Ketentuan khusus Musyarakah mutanaqisah
berdasarkan fatwa DSN MUI no 73 tahun2008
yaitu :
a) Aset Musyarakah Mutanaqisah dapat di-
ijarah-kan kepada syarik atau pihak lain.
b) Apabila aset Musyarakah menjadi objek
Ijarah, makasyarik (nasabah) dapat menyewa
aset tersebut dengan nilai ujrah yang
disepakati.
c) Keuntungan yang diperoleh dari ujrah
tersebut dibagi sesuai dengan nisbah yang
telah disepakati dalam akad, sedangkan
kerugian harus berdasarkan proporsi
kepemilikan. Nisbah keuntungan dapat
mengikuti perubahan proporsi kepemilikan
sesuai kesepakatan para syarik.
d) Kadar/Ukuran bagian/porsi kepemilikan
asset Musyarakah syarik (LKS) yang
berkurang akibat pembayaran oleh syarik
(nasabah), harus jelas dan disepakati dalam
akad;
e) Biaya perolehan aset Musyarakah menjadi
beban bersama sedangkan biaya peralihan
kepemilikan menjadi beban pembeli.26
2. Kepemilikan objek
Kepemilikan atau hak milik merupakan hak kebendaan yang paling
sempurna dibandingkan dengan hak-hak kebendaan lainnya, orang yang
mempunyai hak milik atas sesuatu benda dapat menikmati kegunaannya
dengan sepenuhnya dan dapat berbuat sebebas-bebasnya atas benda itu.
26 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional
tentang Musyarakah mutanaqisah, No.73/DSN-MUI/XI/2008
19
Artinya pemilik benda itu dapat menjual, meyewakan, menggadaikan,
menukarkan memberikan bahkan menghancurkan benda yang
dimilikinya, asal tidak melanggar undang-undang dan tidak menimbulkan
gangguan terhadap hak hak orang lain.27
Hak milik diatur dalam pasal 20-27 Undang-Undang No 5 tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Pengertian
hak milik menurut ketentuan pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak yang
turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat di punyai orang atas
tanah dengan mengingat ketentuan pasal 6 UUPA.28
Hak milik dikatakan merupakan hak yang turun temurun karena
hak milik dapat diwariskan oleh pemegang hak kepada ahli warisnya.
Hak milik sebagai hak yang terkuat berarti hak tersebut tidak mudah
hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain.29
Para ulama fiqih juga membagi hak milik kebendaan (harta) dalam
3 bentuk yaitu :
1) Harta yang boleh dimiliki dan dijadikan dalam
penguasaan seseorang secara khusus (hak milik)
2) Harta yang sama sekali tidak boleh dijadikan milik
pribadi, yaitu apa-apa dominan yang menjadi
kepentingan umum, seperti laut dan sungai.
3) Harta yang boleh dimiliki apabila terdapat dasar
hukum yang memperbolehkannya, seperti harta wakaf.
Sedangkan hak milik sendiri dapat dibagi menjadi 2
(dua) bentuk yang disebutkan berikut ini.
27 Ridwan Syahrani, S.H., seluk-beluk dan asa-asas hukum perdata, (Bandung : P.T
Alumni, 2013), hlm.128
28https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/ Diakses 7 November 2020
29 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet.4, (Jakarta : Sinar
Grafika, 2010), hlm. 60-61
20
1) Hak milik sempurna (al milk at tamn), yaitu hak
penguasaan penuh terhadap benda tanpa dibatasi oleh
jangka waktu tertentu dan tidak dapat digugurkan oleh
oranglain.
Karakteristik kepemilikan sempurna ialah :
kepemilikan tidak terbatasi dengan waktu dan tempat,
pemilik punya hak menggunakan, mendayagunakan
(Istighlal), dan mengelola apa yang dimilikinya
(tasharruf), pemilik tidak menjamin (ganti rugi) atas apa
yang dimilkinya jika ia merusakkannya, karena
tanggungan ganti rugi dimiliki pemiliknya.
2) Hak milik tidak sempurna (al milk an naqish), yaitu
apabila seseorang hanya mempunyai hak
kepemilikannya saja, sedangkan manfaat dari objek
dikuasai oleh orang lain. Penguasaan manfaat ini dapat
terjadi karena sebab pinjam- meminjam (al-i’arah),
sewa-menyewa (al-ijarah), wakaf danwasiat.
karakteristik khusus hak ini adalah sebagai berikut:
Dapat dibatasi oleh waktu, tempat dan sifatnya,
Menurut ulama Hanafiah, hak milik tidak sempurna
tidak dapat diwariskan namun sebagian jumhur ulama
memperbolehkannya,Materi harta yang dikuasai oleh
pihak yang mengambil manfaatnya adalah adalah
amanah dari pemegang hak milik, Segala biaya
pemeliharaan menjadi tanggung jawab pihak yang
mengambil manfaat, Manfaat dan materi objek harus
dikembalikan apabila diminta kembali oleh pemegang
hak milik atau apabila telah terpenuhinya syarat
berakhirnya hak pemanfaatan30.
30 Haroen,Nasrun. Fiqih muamalah. (Jakarta : gaya media pratama) 2007
21
Hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain dengan
cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan
wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan
untuk memindahkan hak milik.
Kepemilikan objek dalam akad Musyarakah
mutanaqisah jika berdasarkan Fatwa DSN MUI No. 73
tahun 2008 pada bagian ke tiga dalam ketentuan akad
butir 5 di sebutkan disebutkan bahwa setelah selesainya
pelunasan penjualan, seluruh hishshah (objek akad)
LKS beralih kepada syarik lainnya (nasabah).Hal ini
berarti setelah selesainya pembayaran nasabah atas
objeknya maka porsi kepemilikan nasabah menjadi
100% dan porsi kepemilikan bank menjadi 0%, maka
objek pembiayaan tersebut menjadi milik nasabah
sepenuhnya. Sebelum nasabah melakukan pelunasan
kepada bank, maka menurut ketentuanfatwa DSN aset
tersebut atas nama bersama yaitu bank dan nasabah.
Karena kepemilikan masih atas nama bersama maka
pihak bank tidak bisa membukukan sebagai aset bank.
Setelah nasabah mengambil alih seluruhnya porsi
kepemilikan bank atas objek tersebut,maka akan
dilakukan proses balik namaatas aset rumah tersebut
dari yang semula atas nama bersama,menjadi
sepenuhnya atas nama nasabah.
3. Pembiayaan KPR
Menurut Undang-undang No. 21 tahun 2008 tentang perbankan syariah,
pembiayaan merupakan kegiatan bank syariah dalam menyalurkan
dananya kepada pihak nasabah yang membutuhkan dana31.
31 Undang-Undang RI No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
22
Pembiayaan dalam perbankan syariah atau istilah teknisnya aktiva
produktiv menurut ketentuan BI adalah penanaman dana bank syariah baik
dalam rupiah maupun valuta asing dalam bentuk pembiayaan, piutang,
qardh, surat berharga syariah, penempatan, penyertaan modal, penyertaan
modal sementara, komitmen dan kontijensi pada rekening administratif
serta sertifikat wadiah bank indonesia 32 . Akad yang digunakan oleh
produk-produk pembiayaan ini sebagian besar menggunakan akad
murabahah, diikuti Mudharabah dan Musyarakah.Akad salam digunakan
utnuk pembiayaan pertanian, sedangkan istishna digunakan untuk
pembiayaan pemesanan barang-barang manufaktur.
Jenis pembiayaan berdasarkan tujuannya terbagi menjadi 2 macam
yaitu33:
1) Pembiayaan konsumtif
Pembiayaan konsumtif bertujuan untuk memperoleh
barang-barang atau kebutuhan-kebutuhan lainnya guna
memenuhi keputusan dalam konsumsi.Pembiayaan
konsumsi dibagi menjadi 2 bagian yaitu pembiayaan
konsumtif untuk umum dan pembiayaan konsumtif
untuk pemerintah.
2) Pembiayaan produktif
Pembiayaan produktif bertujuan untuk memungkinkan
penerima pembiayaan dapat mencapai tujuannya yang
apabila tanpa pembiayan tersebut tidak dapat
diwujudkan. Pembiayaan produktif adalah bentuk
32 Muhamad, Manajemen Dana Bank Syariah, (Jakarta : raja wali pres, 2014), hal. 19
33 Veithzal rivai dan Arviyani Arifin, Islamic banking : sistem bank islam bukan hanya
solusi menghadapi krisis namun solusi dalam menghadapi berbagai persoalan perbankan &
ekonomi global (Jakarta : Bumi Aksara, 2010), hal. 715
23
pembiayaan yang bertujuan untuk memperlancar
jalannya proses produksi, mulai dari saat pengumpulan
bahan mentah, pengolahan dan sampai kepada proses
penjualan barang-barang yang sudah jadi. Pembiayaan
produktif di bank syariah meliputi pembiayaan
investaasi dan pembiayaan modal kerja.
Salah satu produk pembiayaan konsumtif yang telah
dikembangkan oleh bank syariah adalah pembiayaan
rumah, atau sering dikenal dengan istilah KPR Syariah.
Pembiayaan kepemilikan rumah kepada perorangan
untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan
akan rumah (tempat tinggal) dengan menggunakan
prinsip jual beli (murabahah) dimana pembayarannya
secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah
ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Bisa pula
menggunakan akad Musyarakah Mutanaqisah. Pada
akad ini, bank syariah dan nasabah berkontribusi
modal dengan persentase tertentu, dan nasabah
kemudian membeli “saham/bagian” yang menjadi
milik bank secara bertahap, sampai kepemilikan rumah
tersebut sepenuhnya berada di tangan nasabah.34
Selain itu, KPR syariah memiliki beberapa
kelebihan dibandingkan dengan KPR konvensional
menggunakan sistem bunga yang bersifat fluktuatif,
sedangkan KPR syariah bisa dilakukan dengan
beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan
kebutuhan nasabah.
Jadi, Pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) adalah
34https://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kpr-syariah/
Diakses 7 November 2020
24
pembiayaan dalam jangka pendek maupun dalam
jangka panjang yang dipergunakan sebagai sarana
pembiayaan rumah. Dalam Undang –Undang nomor 1
tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
bertujuan untuk memastikan ketersediaan modal secara
berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan
rumah.Produk pembiayaan ini sangat menguntungkan
bagi bank syariah karena mengurangi idlefund.
B. Review Penelitian Terdahulu
a) Pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan KPR
Pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah pada produk KPR
Muamalat lumajang telah sesuai dengan fatwa DSN MUI No. 73
tahun 2008 dan juga Surat Edaran Bank Indonesia SE BI nomor 14/
33/DPbS. Implementasinya meliputi : Akad yang digunakan: yaitu
akad musyarakah mutanaqisah, Prosedur pembiayaan yang meliputi :
(kriteria nasabah, analisis nasabah yang meliputi analisis 5C yaitu:
(character ,capital, capacity, condition of economy, collateral) Selain
itu fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dari Bank Muamalat
dengan akad kerjasama modal. Dalam akad ini nasabah dan bank
sama-sama memberikan modal dalam hal kepemilikan rumah. Karena
modal berasal dari dua pihak maka status kepemilikan juga menjadi
milik bersama. ini sudah sesuai dengan fatwa tersebut.35pelaksanaan
KPR dengan akad musyarakah mutanaqisah bank CIMB Niaga
Syariah cabang pendanaran tidak sesuai dengan fatwa DSN karena
kepemilikan sertifikat aset dari awal pembiayaan langsung di atas
namakan nasabah. Padahal nasabah membeli rumah secara
musyarakah dengan bank, seharusnya kepemilikan atas nasabah dan
bank . fatwa DSN tentang musyarakah mutanaqisah menyatakan
35 Putri kamilatur rohmi, “Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan
kepemilikan rumah di bank Muamalat lumajang”, Iqtishoduna. Vol. 5 No. 1, pp. 20 dan 25
25
bahwa kepemilikan baru berpindah jika telah dilakukan pelunasan
seluruhnya. Oleh karena itu, ini dianggap tidak sesuai dengan fatwa
DSN karena tidak melakukan pengalihan objek pembiayaan di akhir
periode setelah nasabah melunasi seluruh kewajibannya untuk
membeli porsi kepemilikan dan bank CIMB Niaga Syariah36.
Penerapan akad Musyarakah Mutanaqisah pada produk
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) di Bank Muamalat
Indonesia (BMI) telah memenuhi sebagian besar ketentuan dalam
perundang-undangan dan fatwa terkait, antara lain pada PBI
No.10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha
Syariah yang mensyaratkan adanya perizinan, PBI No. 13/13/PBI/2011
Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Umum Syariah Dan
Unit Usaha Syariah yang mewajibkan bank untuk melaksanakan
prinsip kehati-hatian, SK Dir Bank Indonesia Nomor 27/162/KEP/
DIR tanggal 31 Maret 1995 tentang Kewajiban Penyusunan dan
Pelaksanaan Kebijaksanaan Perkreditan Bank bagi Bank Umum dan
telah dipatuhi dengan pembuatan Pedoman Umum Pelaksanaan
Pembiayaan, serta Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama
Indonesia Nomor 73/DSN- MUI/XI/2008 tentang Musyarakah
Mutanaqisah. Namun, BMI melanggar ketentuan pada butir 5 (lima)
bagian ketiga tentang Ketentuan Akad Fatwa MMQ tentang
pengalihan objek hunian kepada nasabah.37
36 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap depemilikan aset dengan
akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan kepemilikan rumah (PKR) di
Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran) “, (Semarang : Skripsi S1 Universitas islam negeri
walisongo, 2017)
37 Agisa muttaqien “ Pembiayan kepemilikan rumah dengan akad musyarakah
mutanaqisah pada bank Muamalat indonesia “ (Depok : Skripsi S1 Universitas indonesia, 2012)
26
Berdasarkan pada penelitian di atas maka Pembiayaan pada produk
Musyarakah mutanaqisah di perbankan syariah harus memastikan
pelaksanaan pembiayaan sesuai dengan kepatuhan syariah
sebagaimana ditetapkan dalam berbagai ketentuan hukum Islam
termasuk fatwa DSN, beberapa isu terkait penerapan produk
musyarakah mutanaqisah di perbankan syariah di Indonesia yaitu: isu
syariah terkait prinsip “dua akad dalam satu barang” ketika akad sewa
dan beli disepakati dalam waktu yang sama, kedua isu legal terkait
pembedaan aturan fiqih dengan hukum positif indonesia terkait
pencatatan sertifikat kepemilikan, ketiga isu operasional terkait isu
independensi harga ketika pembiayaan musyarakah yang disertai
pengalihan kepemilikan.38
Perbedaan penelitian penulis dengan penelitian sebelumnya ialah
perbedaan objek penelitian yang akan dikaji. Dan penulis akan
meneliti mengenai pelaksanaan KPR dengan akad Musyarakah
mutanaqisah lebih rinci mengenai sertifikat kepemilikan karna
berdasarkan penelitian sebelumnya Meskipun sudah ada fatwa yang
mengatur pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah masih banyak
Bank syariah yang tidak menerapkan beberapa aspek yang ada di
fatwa tersebut salah satunya mengenai sertifikat kepemilikan yang
diawal pembiayaan sudah di atas namakan nasabah, hal ini tentu tidak
sesuai dengan fatwa DSN MUI No. 73 tahun2008. Penulis juga ingin
mecari tahu faktor-faktor yang melatar belakangi Bank Syariah melakukan
penulisan pada sertifikat kepemilikan atas nama naabah di awal pembiayaan.
b) Proses pemindahan kepemilikanobjek
Dalam proses pemindahan kepemilikan diawali dengan
pembayaran sewa terhadap aset pada bulan pertama sampai akhir masa
sewa dapat dilakukan dengan memotong gaji/secara langsung dengan
38 Muh turizal husein, “Telaah kritis akad musyarakah mutanaqisah”, Al Maal, vol 1, No.
1, juli,2019.
27
metode pembayaran tetap. Pembayaran yang di bayarkan
nasabah/penyewa adalah harga pokok rumah. Ditambah ujrah dari
asset. Ketika adanya kenaikan kenaikan harga sewa atau ujrah maka di
beritahukan kepada nasabah atas kenaikan ujrah. Biasanya kenaikan
harga ujrah sebesar 0,5%, berakhirnya masa sewa. Pada pembiayaan
KPR dengan akad musyarakah mutanaqisah maka aset sepenuhnya
menjadi milik nasabah.39
Dalam pelaksanaan perpindahan kepemilikan pada bank Muamalat
KCP Solo yang semula aset atas nama kedua belah pihak (bank dan
nasabah). Di akhir pembiayaan menjadi milik nasabah sepenuhnya.
Hal ini terjadi ketika nasabah membayar angsuran pokok sebesar harga
pokok berjalan dan ujroh terhadap aset. Dengan demikian keadaan
tersebut menunjukan bahwasanya nasabah telah mengambil hak
kepemilikan bank dengan menyerahkan ujroh bagian nasabah kepada
bank sehingga bagian nasabah tidak diberikan kepada nasabah dan di
ambil oleh pihak bank40.
Pada proses pemindahan kepemilikan dibank BRI syariah yang
menggunkan akad musyarakah mutanaqisah dimana dalam perjanjian
pengambilan alihan porsi kepemilikan rumah menggunakan konsep
pemilikan bersama oleh BRIsyariah dan nasabah. Meskipun sudah
jelas prosedur mengenai proses pemindahan kepemilikan atas rumah
masih ada pihak nasabah mengalami wanprestasi sehingga pihak BRI
syariah mengalami kerugian oleh karena itu, manajemen BRI syariah
menerapkan sistem denda ta’zir dan ta’widh untuk menghindari
kerugian yang di alami BRI syariah dari kondisi wanprestasi yang
dilakukan nasabah dengan menggunakan akad musyarakah
39 Muhammad nirwan “Analisis penanganan pembiayaan mudharabah dan musyarakah
mutanaqisah pada anggota yang meninggal dunia di (BMT Mitra Hasanah genuk semarang)”. (
Semarang : Skripsi S1 Universitas islam negeri walisongo semarang, 2016)
40 Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR Muamalat
IB kongsi Bank Muamalat” ( Bandung : Skripsi S1 Universitas padjajaran , 2017)
28
mutanaqisah41.
Pada prinsipnya proses pemindahan kepemilikan ini berlangsung
dengan pembayaran sewa beserta ujroh setiap bulannya yang
dilakukan oleh nasaabah.sehingga di akhir pembayaran hishah bank
menjadi 0% dan rumah tersebut sepenuhnya milik nasabah.
c) Kendala dalam menggunakan akad musyarakah mutanaqisah pada
pembiayaan KPR
kendala bank dalam produk KPR yang menggunakan akad
musyarakah mutanaqisah disebabkan salah satunya oleh pemahaman
masyarakat yang belum benar tentang konsep KPR syariah sehingga
menimbulkan spekulasi terhadap KPR oleh karena itu perlu adanya
pengembangan pengetahuan atau informasi mengenai KPR dengan
akad musyarakah mutanaqisah agar produk KPR syariah dapat lebih
mudah dipahami oleh para calon nasabah42.
kendala yang terjadi dalam akad musyarakah mutanaqisah ketika
diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah adalah 1) resiko
terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran
pajak, baik pajak atas hak tanggung atau pajak atas bangunan, serta
biaya-biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut
2) berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang
dibebankan pada aset yang menjadi objek akad. Cicilan atas beban
angsuran ditahun-tahun pertama akan terasa memberatkan bagi
nasabah, dan menjadi ringan di tahun berikutnya, 3) berkurangnya
pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset
41 Anisa herliana, Asep ramdan. “Pengelolaan hasil denda ta’zir dan ta’widh pada produk
pembiayaan musyarakah mutanaqisah di BRI Syariah KCP Cijerah “ . ( Bandung : Skripsi S1
Universitas islam bandung , 2018)
42 Mohammad heykal “Analisis tingkat pemahaman KPR Syariah pada Bank syariah di
indonesia: studi pendahuluan”, Binus business reiview 5 (2), 519-526, (2014).
29
yang menjadi objek akad43.
Pada penelitiannya kendala yang kemungkinan terjadi pada akad
musyarakah mutanaqisah adalah1) pelunasannya umumnya 20-25
tahun pada pembiayaan rumah, sehingga akan menyebabkan resiko
yang besar bagi bank, 2) serta tingkat margin musyarakah mutanaqisah
ditentukan tarif sewa yang cenderung keberatan jika kenaikan sewa
rumah meskipun hasil dari sewanya ke nasabah dalam bentuk bagi
hasil.44
Dalam implementasinya pembiayaan KPR menggunakan akad
musyarkah mutanaqishah memiliki 3 isu yaitu, isu Syariah, isu legal,
isu operasional. Dari ke 3 isu ini dapat di simpulkan bahwa
Permasalahan yang terjadi adalah, ketidaksesuaian dengan praktek
pembiayan yang syar’i menjadikan masyarakat enggan untuk
mengambil pembiayaan dengan akad tersebut.45
43 Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ Al-iqtishad vol. I, No. 2. (juli 2009)
44 Muhammad taufiqurrasyidin “ Tinjauan hukum islam terhadap implementasi akad
musyarakah mutanaqisah sebagai solusi akad pembiayaan KPR pada Bank Muamalat indonesia“ (
Surabaya : Skripsi S1 Universitas islam negri sunan ampel , 2014)
45Nuhbatul Basyariah, “Analisis implementasi pembiayaan musyarakah mutanaqisah pada
perbankan Syariah”,Muqtasid 9(2), 2018: 120-133
30
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian kualitatif. Prosedur penelitian ini
menghasilkan data deskriptif berupa data-data tertulis atau lisan dari
orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.
Peneliti berusaha memberikan gambaran dan menjelaskan mengenai
Status kepemilikan dalam pembiayaan rumah (KPR) dengan
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syaraiah ,
sudah atau belumnya CIMB Niaga Syariah melaksanaan operasional
perusahaan yang sesuai dengan standar dan regulasi yang berlaku dan
diterapkan pada perusahaan. Tujuan peneliti menggunakan penelitian
kualitatif deskriptif adalah untuk menggambarkan fenomena-fenomena
yang ada yang kemudian diambil kesimpulan umumnya berdasarkan fakta-
fakta yang ada.
Penelitian ini termasuk jenis penelitian kepustakaan (Library Search) dan
penelitian Lapangan (Field Research) dengan membaca, menelaah buku-
buku dan artikel yang berkaitan dengan musyarakah mutanaqisah di
Perbankan Syariah.
B. Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan adalah model pendekatan normatif empiris
dengan tujuan untuk melihat kesesuaian antara status kepemilikan rumah
di CIMB Niaga Syariah dengan ketentuan kepemilikan objek baik dalam
fatwa DSN-MUI, hukum Perdata, Hukum Islam, ataupun Peraturan
Perundang-undangan yang berlaku.
C. Sumber Data
Dalam penelitian ini, peneliti akan mengeksplorasikan jenis data
kualitatif yang berkaitan dengan masing-masing fokus penelitian yang
31
sedang diamati. Sumber data dalam penelitian ini adalah sumber data
primer dan sekunder.
a) Data Primer
Data primer yang di dapat oleh penulis melalui hasil data-data yang
berasal dari CIMB Niaga Syariah. Penulis mendapatkan dengan cara
wawancara langsung dengan pegawai serta dokumen yang di peroleh
melalui CIMB Niaga Syariah.
b) Data Sekunder
Data sekunder dilakukan dengan cara mengumpulkan dan
mempelajari buku-buku yang berkaitan dengan musyarakah
mutanaqisah dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di Bank
Syariah, dokumen resmi, dan hasil penelitian ahli yang berwujud
laporan.
D. Teknik Pengumpulan Data
Metode yang digunakan dalam pengumpulan data adalah :
a) Wawancara
Penulis melakukan teknik wawancara terhadap subjek penelitian di
pandu dengan daftar pertanyaan sebagai alat bantu pengumpulan data
yang disusun secara terbuka berkaitan dengan pembiayaan
kepemilikan rumah (KPR) menggunakan akad musyarakah
mutanaqisah. Penulis melakukan wawancara dengan :
I.Muhammad Yusuf selaku Syariah Secure Financing & Business
Development Specialist CIMB Niaga Syariah
II.Mochammad Akbar Rizky selaku Consumer Financing Specialist
Arean Jakarta & Jatim
b) Studi terhadap dokumen-dokumen
Adapun dokumen-dokumen yang dimiliki oleh CIMB Niaga
Syariah berupa arsip mengenai pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
32
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah. Selain dokumen-
dokumen yang diminta secara langsung, penulis juga mengambil
referensi dari website resmi CIMB Niaga Syariah dan berbagai
referensi yang relavan dengan masalah penelitian.
E. Teknik Analisis Penelitian
Setelah memperoleh data yang diperlukan maka langkah selanjutnya
adalah menganalisis data dengan menggunakan metode kualitatif. Hal
tersebut dilakukan guna menarik kesimpulan dari masalah yang ada
dengan cara menguraikan, merinci, serta menganalisa data-data yang telah
terkumpul sebelumya. Analisis kualitatif sendiri menggunakan deduktif.
Pola ini berpangkal dari suatu peristiwa yang umum, yang eksistensi dan
kebenaranya telah diketahui, dan berakhir pada sebuah kesimpulan perihal
kesesuaian antara status kepemilikan rumah dengan akad musayrakah
mutanaqishah di bank CIMB Niaga Syariah dengan ketentuan kepemilikan
objek baik dalam fatwa DSN-MUI, Hukum Perdata, Hukum Islam,
ataupun Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
33
F. Kerangka Analisis
Tabel 3.1
Tabel kerangka analisis
Analisis Status Kepemilikan dalam KPR dengan
Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah
Bank Nasabah
Pelaksanaan KPR Akad Musyarakah
mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah
Analisis pelaksanaan Pembiayaan
KPR di CIMB Niaga Syariah
Staus sepemilikan dalam sertifikat
rumah pada pembiayaan KPR akad
Musyarakah mutanaqisah
Analisis status kepemilikan terhadap
sertifikat rumah atas nama nasabah di
awal pembiayaan
Hishah Awal
Bank
(70%)
Nasabah
(30%)
Hishah akhir
Bank
(0%)
Nasabah
(100%)
Regulasi
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPerdata)
• Kompilasi Hukum Eknomi Syariah (KHES)
• UU No. 21 tahun 2008tentang Perbankan
Syariah
• UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Dasar Agraria
• Fatwa DSN-MUINo.
08/DSNMUI/IV/2000tentang Musyarakah
• Fatwa DSN-MUI No.
73/DSNMUI/XII/2008tentang Akad
Musyarakah mutanaqisah
• Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-
MUI/X/2013tentang Pedoman Pelaksanaan
Akad Musyarakah mutanaqisah
34
BAB IV
ANALISIS TERHADAP PELAKSANAAN DAN STATUS KEPEMILIKAN
DALAM PEMBIAYAAN RUMAH (KPR) DENGAN MENGGUNAKAN
AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH
A. Pelaksanakan Akad Musyarakah mutanaqisah Dalam Pembiayaan
Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah
1. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan Kepemilikan Rumah di CIMB Niaga
Syariah
A) Persyaratan Calon Nasabah Pembiayaan Pembelian Rumah
Persyaratan umum untuk calon nasabah yang ingin mengajukan
pembiayaan kepemilikan rumah yang sudah ditentukan oleh CIMB
Niaga Syariah antara lain :
• WNI
• Usia minimum 21 tahun
• Usia maksimum saat kredit berakhir 65 tahun untuk semua
profesi / usia pensiun
• Untuk syarat pekerjaan bagi pengusahaan yaitu yang usahanya
sudah berjalan 2 tahun, untuk persyaratan pekerjaan bagi
karyawan yaitu dengan pengalaman kerja 2 tahun, dan untuk
persyaratan pekerjaan bagi profesional yang kerja di luar negeri
bisa mengajukan KPR CIMB jika ada kantor perwakilan di
Indonesia.
• Gaji/ penghasilan Minimal Rp. 5.000.000/bulan (boleh hasil
gabungan penghasilan suami & istri )
Adapun selain persyaratan umum di atas terdapat persyaratan lain
yaitu persyaratan administarasi yang harus dipenuhi oleh calon
nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan kepemilikan rumah.
35
sebelumnya calon nasabah harus mangisi formulir pengajuan KPR
dan kemudian disertai dengan persyaratan yang lain sebagai berikut :
a. Karyawan
1) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
2) Dokumen Income
a) Slip gaji terakhir/ surat keterangan gaji dari perusahaan
b) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan
terakhir
b. Pengusaha/wiraswasta
1) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
2) Dokumen Income
a) Fotokopi SIUP/ TDP/ SITU
b) Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan (PT/ CV )
c) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan
terakhir
d) Fotokopi laporan keuangan PT/CV
c. Profesional
1) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
36
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
2) Dokumen Income
a) Fotokopi Surat Izin Praktek/ Operasi
b) Fotokopi Rekening Koran/ Tabungan/ Gaji 3 bulan
terakhir
B) Ketentuan pembiayaan kepemilikan rumah
Dalam ketentuan pembiayaan kepemilikan rumah dapat
digunakan untuk pembelian rumah, ruko, rukan, dan apartemen.
Dengan pembiayaan take over, refinancing, maupun top up.
Plafond pembiayaan yang akan diberikan kepada nasabah
minimal sebesar 200 juta dan maksimal pembiayaan yang bisa
diberikan Bank kepada nasabah jika berdasarkan rasio Loan To
Value KPR CIMB Niaga Syariah sebagai berikut :
Tabel 4.1
Tabel Loan To Value KPR iB Flexi di CIMB Niaga
Syariah
LTV KPR CIMB Niaga Syariah (max)
Segmen
Luas
bangunan
(m2)
Rumah Apartemen Ruko
Ke- 1 Ke -2
dst
Ke -1 Ke – 2
dst
Ke-1 Ke- 2
dst
Platinum
tier 1
>70 M2 95 %
85 % 95 %
85 %
85 %
75 %
≤ 70 M2 90 %
Platinum
Tier 2
>70 M2 90 % -
95 %
85 % 90 % -
95 %
80 % -
85 % ≤ 70 M2 90 %
Gold >70 M2 85 % - 85 % 85 % - 80 % 80 %
37
Tier 1 ≤ 70 M2 90% 90 %
Gold
Tier 2
>70 M2 85 % 85 % 80 %
≤ 70 M2
Silver,
secondar
y,
Takeover
>70 M2
85 % 80 % 85 % 80 %
70 %
≤ 70 M2
75 %
(seconda
ry)
Maksimum plafond pembiayaan adalah sesuai kebutuhan
namun tidak melebihi collateral covarage jaminan saat
pengajuan pembiayaan serta sesuai standar perhitungan
Financing to Value (FTV).46
Kemudian Pada ketentuan biaya-biaya yang timbul berupa
biaya administrasi 1% dari plafond/ minimal Rp. 500.000; , biaya
asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya appraisal jika property
itu second. Asuransi-asuransi yang digunakan adalah asuransi
syariah dan seluruh biaya-biaya tersebut dibebankan kepada
nasabah.47
Khusus untuk pembiayaan dengan objek yang dibiayai
masih dalam proses pembuatan (indent) terdapat beberapa
ketentuan yaitu :
a. Janga waktu penyerahan objek pembiayaan musyarakah
mutanaqisah harus ditentukan secara jelas.
b. Kualitas dan kuantitas di tetapkan dan disepakati secara jelas.
46Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah (Jakarta,
2016), hlm.30 47 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim CIMB Niaga
Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
38
c. Ketersediaan objek diketahui dengan jelas paling tidak ;
sebagian besar objek musyarakah mutanaqisah dalam bentuk
bangunan/fisik sudah ada pada saat akad dilakukan, tetapi
penyerahan keseluruhan objek musyarakah mutanaqisah
dilakukan pada masa akan datang sesuai kesepakatan,
kepastiaan keberadaan objek musyarakah mutanaqisah harus
sudah jelas dan telah menjadi milik developer/suplier serta
bebas sengketa..
d. Pengakuan pendapatan musyarakah mutanaqisah yang
berasal dari ujrah yang objek musyarakah mutanaqisah belum
tersedia seluruhnya, maka bank syariah dapat mengakui
pendapatan apabila tanah dan infrastruktur telah tersedia,
sebagian besar bangunan sudah ada pada saat akad dan bebas
sengeta.48
2. Proses Pembiayaan Kepemilikan Rumah dengan Menggunakan Akad
Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah
Dalam pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah yang harus
di perhitungkan terlebih dahulu adalah keadaan dari nasabah itu sendiri.
Bank Indonesia telah menerbitkan SK Dir No. 27/162/KEP/DIR tanggal
31 Maret 1995 untuk memiliki kebijakan perkreditan bank secara tertulis
yang disetujui oleh Dewan Komisaris Bank dengan sekurang-kurangnya
memuat dan mengatur prinsip kehati-hatian dalam pengkreditan,
organisasi, dan manajemen pengkreditan, kebijakan persetujuan kredit,
dokumentasi, dan manajemen perkreditan, kebijakan persetujuan kredit,
dokumentasi, dan administrasi kredit, pengawasan kredit, dan
48 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi
Musyarakah mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan
39
penyelesaian kredit bermasalah. Hal ini memenuhi persyaratan 5 C (
Character, Capacity, Capital, Condition Of Economy and Collateral ).49
Proses pembiayaan yang dilakukan CIMB Niaga Syariah dalam
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) terdiri dari beberapa tahapan
yaitu :
a) Persiapan pembiayaan
Dalam proses pembiayaan calon nasabah mengumpulkan semua
dokumen persyaratan yang sudah di sebutkan baik persyaratan
umum maupun persyaratan administrasi kepada pihak bank
kemudian mengisi formulir yang telah disediakan oleh pihak bank
untuk di periksa kelengkapannya, jika terdapat kekurangan dari
dokumen yang dipersyaratkan maka calon nasabah diminta untuk
segera melengkapi dokumen persyaratan tersebut. Jika sudah
melengkapi semua dokumen persyaratan dan formulir yang sudah di
isi maka proses selanjutnya akan di verifikasi oleh bank.
b) Analisis pembiayaan
Dalam proses ini nasabah dengan berbekal data yang sudah di
verifikasi oleh bank dan pihak akan mencocokan kembali mengenai
identitas calon nasabah dan keaslian dokumen yang sudah di
lengkapi. Kemudian data yang sudah di verfikasi akan di input ke
aplikasi berbasis web yang disebut dengan loan origination system
(LOS) agar mempermudah Bank dalam tahapan proses pemberian
pembiayaan kepada calon nasabah. Kemudian proses selanjutnya
dilakukan BI checking untuk pengecekan data yang berisi riwayat
pinjaman nasabah agar mendapat kepastian jika calon nasabah tidak
masuk kedalam daftar pembiayaan bermasalah, selain itu juga
dilakukan internal checking hal ini mempengaruhi diterimanya
pembiayaan calon nasabah oleh bank.
49 Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan UU No. 10 tahun 1998
(Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999). Hlm. 23
40
c) Proses Apprisal
Dalam proses ini CIMB Niaga Syariah menunjuk kantor jasa penilai
properti (KJPP) sebagai pihak ketiga untuk mentaksir kondisi
bangunan untuk menilai harga rumah atau menilai sebuah jaminan,
dalam pemiayaan KPR dengan akad Musyarakah mutanaqisah
objek pemiayaan dijadikan sebagai jaminan. Kemudian penilaian
juga dilakukan dengan survey kelapangan langsung oleh seles KCS
hal ini dilakukan agar data yang sebenarnya antara dokumen
pengajuan dengan fakta yang dilapangan sesuai.
d) Komite kredit/ pembiayaan
Jika proses dan semua persyaratan sudah terpenuhi oleh calon
nasabah, maka dilakukan rapat komite kredit untuk menentukan
besarnya pembiayaan yang akan diberikan kepada nasabah atau
tidak. Hasil keputusan dalam komite kredit menentukan pembiayaan
kepemilikan rumah (KPR) ini disetujui atau tidak. Apabila disetujui
maka akan di informasikan kepada calon nasabah untuk melakukan
proses selanjutnya, dan jika tidak disetujui calon nasabah dapat
melakukan pengajuan dan melakukan proses persiapan pembiayaan
dari awal.
e) Signing
Jika pembiayaan telah disetujui maka akan dilakukan pemeriksaan
kembali mengenai dokumen yang akan digunakan untuk melakukan
akad. Jika sudah lengkap bank dan nasabah melakukan akad
Musyarakah mutanaqisah yang sebelumnya sudah disepakati secara
bersama-sama. Terdapat 2 akad yang ada dalam skema pembiayaan
KPR iB Flexi yaitu : akad Musyarakah mutanaqisah dan akad ijarah,
proses penanda tanganan ke-2 akad ini dilakukan dihadapan notaris.
Selain 2 akad tersebut terdapat juga dokumen lain yang harus ditanda
tangani yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), kemudian
dokumen perjanjian yang sudah ditanda tangani oleh bank dan
nasabah disimpan oleh pihak bank.
41
f) Disbursement
Setelah melakukan akad maka dalam proses ini merupakan tahap
pencairan, nasabah membuka buku tabungan yang kemudian bank
akan memberikan pembiayaan ke rekening nasabah sesuai plafond
yang sudah disepakati oleh bank dan nasabah yang sebelumnya
nasabah telah menyatakan porsinya melalui uang muka yang telah
dibayarkan oleh nasabah sebelumnya.
g) Account Monitoring
Dalam proses ini bank akan monitoring atau mementau akun
nasabah selama 1 tahun. Apakah nasabah ini tidak mengalami
kemacetan dalam pembayaran yang sudah disepakati.
h) Selanjutnya nasabah membayar angsuran setiap bulannya yang
sudah ditetapkan sebelumnya, angsuran ini difungsikan sebagai uang
sewa terhadap penempatan rumah yang harus dibayar nasabah setiap
bulannya sesuai dengan besarnya plafond yang diambil karena
adanya akad ijarah. Kemudian dari uang sewa ini dibagi hasil antara
bank dan nasabah sesuai yang telah disepakati di awal akad. Pada
bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai penambahan
porsi kepemilikan. Sehingga setelah jatuh tempo pelunasan dari
penjualan rumah akan menjadi milik nasabah sebelumnya50. Bagian
sewa yang dibagi hasilkan untuk bank menjadi milik bank sebagai
keuntungan bagi bank 51 . Maka porsi kepemilikan nasabah akan
bertambah dan porsi kepemilikan bank akan berkurang, dikarenakan
nasabah yang membayar angsuran setiap bulannya.
Uang sewa atau biaya sewa kemungkinan akan mengalami rivew
ujrah, hal ini dilakukan agar tidak menimbulkan kerugian bagi salah
satu pihak, dan apabila terjadi kenaikan biaya ujrah bank akan
memberitahukan kepada nasabah. Dalam mekanisme
50 Ascarya,Akad dan Produk Bank Syaria, hlm 195
51 Rozalinda, Fiqih Ekonomi Syariah, Prinsip dan Implementasi Pada Sektor Keuangan
Syariah, hlm 202
42
pelaksanaannya, bank menetapkan rivew ujrah berdasarkan kenaikan
Sertifikat Bank Indonesia Syariah (SBIS). Contoh nya apabila
adanya kenaikan dari SBIS misal sebesar 12% yang semula 10%
dengan rumus pasti (SBIS + 5%) maka ada kenaikan menjadi 17%.
Selain itu dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) ini terdapat
biaya-biaya yang harus dibayarkan yaitu : biaya administrasi 1% dari
plafond/ minimal Rp. 500.000; , biaya asuransi jiwa, asuransi
kebakaran, an biaya appraisal jika property itu second. Asuransi-
asuransi yang digunakan adalah asuransi syariah dan seluruh biaya-
biaya tersebut dibebankan kepada nasabah.52
i) Apabila nasabah sudah membayar seluruh angsuran bulanan dan
sudah jatuh tempo, bank akan memberikan bukti pelunasan dan surat
pengantar roya’ untuk diberikan kepada Badan Pertanahan Nasional
(BPN) kemudian BPN akan melepas hak tanggungan dengan
melepas hak tanggungan maka nasabah telah memiliki rumah
tersebut 100%.
3. Analisis pelaksanaan pembiayaan kepemilikan (KPR) dengan
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah.
Pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan berbasis syariah
sebagai alternatif bagi nasabah yang ingin memiliki rumah tanpa adanya
bunga dan angsuran yang lebih murah. di CIMB Niaga Syariah sendiri
Terdapat beberapa pilihan akad di antaranya: akad Murabahah yaitu untuk
transaksi jual beli barang sebesar harga pokok ditambah margin
berdadarkan kesepakatan bank dan nasabah. Kemudian ada akad
Musyarakah mutanaqisah yang merupakan akad kerjasama modal untuk
52 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah,
Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
43
kepemilikan barang kemudian modal bank berkurang disebabkan oleh
pembelian secara bertahap oleh nasabah.53
Akad musyarakah mutanaqisah jika diterapkan pada pemikiran bisnis
maka apabila berkaitan dengan kerjasama harus dilandaskan dengan
kepercayaan mengenai pembagian keuntungan secara adil berdasarkan
pada perjanjian antara syarik atau mitra. Akad Musyarakah Mutanaqsihah
jika dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) memiliki keunggulan
yaitu jangka waktu lebih panjang, uang muka lebih rendah, angsuran lebih
ringan dan fleksibel.54
Setiap produk yang dimiliki bank syariah harus memenuhi peraturan-
peraturan yang ada, baik peraturan dari Bank Indonesia ataupun sesuai
Fatwa DSN MUI. Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad
Musyarakah mutanaqisah terdapa banyak ketentuan fatwa yang mengatur
karena di dalamnya terdapat akad musyarakah, ba’i, dan akad iajrah.
Mekanisme musyarakah mutanaqisah mulanya tidak terkait dengan ijarah
atau sewa, musyarakah mutanaqisah hanya terdiri dari musyarakah dan
jual beli saja. Seperti yang ditegaskan didalam fatwa DSN MUI No.
73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa akad musyarakah mutanaqisah terdiri atas
akad musyarakah dan ba’i (jual beli). 55 Namun setelah adanya
perkembangan dari musyarakah mutanaqisah, syarik memerlukan
pendapatan dan keuntungan yang langsung dapat diambil dari akad ini,
maka bank syariah menambahkan akad ijarah agar dalam pelaksanaan
akad musyarakah mutanaqisah dapat diambil dan dapat dibagi sesuai
dengan nisbahnya yang telah disepakati pada saat akad, sedangkan
53 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah,
Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
54 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim
CIMB Niaga Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
55 Dewan Syaruah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional
tentang Musyarakah mutanaqisah No. 73/DSN-MUI/XI/2008
44
menanggung kerugian sesuai dengan proporsi modal dari pihak nasabah
dan bank syariah.
Kepatuhan CIMB Niaga Syariah dalam penerapan akad Musyarakah
mutanaqisah pada pembiayaan KPR dalam segi Fatwa DSN MUI No.
73/DSN-MUI/XI/2008. Menurut penulis jika berdasarkan pada hasil
wawancara dalam pencantuman hak dan kewajiban antara bank dan
nasabah kedalam akad Musyarakah mutanaqisah yang digunakan sebagai
dasar pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dapat dilihat pada tabel
kesesuaian Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang akad
Musyarakah mutanaqisah dengan praktek pembiayaan KPR iB Flexi di
CIMB Niaga Syariah sebagai berikut :
Tabel 4.2
Tabel kesesuaian pelaksanaan KPR iB Flexi di CIMB Niaga
Syariah dengan Fatwa DSN MUI No 73/DSN-MUI/XI-2008
NO. Fatwa DSN MUI No
73/DSN-MUI/XI-
2008
Praktek pembiayaan
KPR iB Flexi di CIMB
Niaga Syariah
Sesuai/tida
k sesuai
1. Ketentuan akad no. 1,
Akad Musyarakah
Mutanaqisah terdiri
dari akad
Musyarakah/
Syirkah dan Bai’
(jual-beli).
Pada awal kontrak bank
dan nasabah melakukan
akad musyarakah saja,
dan kemudian nasabah
setiap bulannya membeli
porsi kepemilikan bank
dan bank harus menjual
porsi kepemilikan nnya
kepada nasbah
Sesuai
2. Ketentuan akad no.2 Dalam ketentuan KPR Sesuai
45
poin a. Memberikan
modal dan kerja
berdasarkan
kesepakatan
pada saat akad.
iB Flexi sudah
disebutkan mengenai
penyertaan modal
masing-masing para
pihak sesuai dengan
kesepakatan bersama.
Untuk mengenai
pembagian kerja karena
tujuan pembiayaan ini
untuk kepemilikan aset
yang berupa property
maka pencantuman
pembagian kerja dalam
hal ini yaitu sewa
menyewa terhadap
rumah, yang mana
dalam sewa menyewa
ini akan menghasilkan
keuntungan, jika
keuntungan yang
diperoleh oleh nasabah
di gunakan sebagai
penambahan porsi
kepemilikan.
3. Ketentuan akad no. 2
poin b. Memperoleh
keuntungan
berdasarkan nisbah
yang
disepakati pada saat
akad.
Karena dalam
pembiayaan KPR iB
Flexi menggunakan
akad musyarakah
mutanaqisah yang di
sertakan dengan akad
ijarah, maka bank dan
Sesuai
46
nasabah memperoleh
keuntungan dari hasil
sewa yang di bayar oleh
nasabah tiap bulannyam
pendapatan sewa bagi
nasabah di gunakan
untuk penambahan
kepemilikan, dan
pendapatan bank di
gunakan sebagai
keuntungan.
4. Ketentuan no. 2 poin
c. Menanggung
kerugian sesuai
proporsi modal.
Pada perjanjian KPR iB
Flexi karena
pembiayaan ini
menggunakan akad
kerjasama, maka resiko
yang timbul dari
pembiayaan akan di
tanggung bersama.
Sesuai
5. Ketentuan akad no 3.
Dalam akad
Musyarakah
Mutanaqisah, pihak
pertama (syarik)
wajib berjanji untuk
menjual seluruh
hishshah-nya secara
bertahap dan pihak
kedua (syarik) wajib
membelinya.
Pada perjanjian KPR iB
Fexi bank berjanji untuk
menjual seluruh porsi
kepemilikannya kepada
nasabah apabila nasabah
sudah melunasi porsi
kepemilikannya.
Sesuai
47
6. Ketentuan no. 4. Jual
beli sebagaimana
dimaksud dalam
angka 3 dilaksanakan
sesuai kesepakatan.
Bank dan nasabah
sepakat jika bank akan
menjual porsi
kepemilikan nya
kemudian nasabah
membeli porsi
kepemilikan bank
dengan cara
mengangsur.
Sesuai
7. Ketentuan akad no. 5.
Setelah selesai
pelunasan penjualan,
seluruh hishshah LKS
beralih kepada syarik
lainnya (nasabah).
Dalam perjanjiaan
pembiayaan iB Flexi
yang menggunakan akad
musyaarakah
mutanaqisah sejak awal
nasabah menyertakan
modal maka sudah
beralih kepada nasabah,
kemudian nasabah
membayar angsuran
setiap bulannya untuk
mengalihkan/memindah
kan porsi bank sehingga
porsi nasabah
bertambah. oleh karena
itu dalam kontruksi
hukum belum saat ini
belum ada yang
mengharuskan
pembuktian pada saat
perpindahan yang terjadi
setiap bulannya.
Sesuai
48
8. Ketentuan khusus no.
1. Aset Musyarakah
Mutanaqisah dapat
di-ijarah-kan kepada
syarik
atau pihak lain.
Bank meng-ijarahkan
aset yang menjadi objek
pembiayaan berupa
property kepada
nasabah.
Sesuai
9. Ketentuan khusus no.
2. Apabila aset
Musyarakah menjadi
objek Ijarah, maka
syarik (nasabah)
dapat menyewa aset
tersebut dengan nilai
ujrah yang
disepakati.
Dalam ketentuan KPR
iB Flexi nasabah
membayar sewa sesuai
plafond yang di ambil
berdasarkan kesepakatan
antara bank dan
nasabah. Jika terjadi
rivew ujroh bank akan
menginformasikan
kepada nasabah
sebelumnya dan bank
sudah memberikan
ketentuan sebelumnya
jika terdapat rivew ujroh
maka tetap harus sesua
dengan SBIS.
Sesuai
10. Ketentuan khusus no.
3. Keuntungan yang
diperoleh dari ujrah
tersebut dibagi sesuai
dengan nisbah yang
telah disepakati
dalam akad,
sedangkan kerugian
Bank dan nasabah
sepakat untuk membagi
keuntungan sesuai porsi
kepemilikan.
Keuntungan nasabah
akan dialihkan untuk
membeli porsi
kepemilikan bank,
Sesuai
49
harus berdasarkan
proporsi kepemilikan.
Nisbah keuntungan
dapat mengikuti
perubahan proporsi
kepemilikan
sesuai kesepakatan
para syarik.
begitupun dengan
pembagian kerugian
disesuaikan dengan
porsi kepemilikan,
kecuali jika terjadi
sesuatu yang disebabkan
oleh nasabah yang di
nyatakan sebagai bentuk
kerugian.
11. Ketentuan khusus no.
4. Kadar/Ukuran
bagian/porsi
kepemilikan aset
Musyarakah syarik
(LKS) yang
berkurang akibat
pembayaran oleh
syarik (nasabah),
harus jelas dan
disepakati dalam
akad;
Porsi kepemilikan bank
dan nasabah telah
disepakati dan apabila
nasabah membayar
angsuran tiap bulannya
bank akan memberitahu
penambahan dalam porsi
kepemilikan nasabah.
Sesuai
12. Ketentuan khusus no.
5. Biaya perolehan
aset Musyarakah
menjadi beban
bersama sedangkan
biaya peralihan
kepemilikan menjadi
beban pembeli;
Biaya-biaya yang timbul
dari pembiayaan KPR
iB Flexi berupa seperti
biaya asuransi jiwa,
asuransi kebakaran,
biaya administrasi akan
di bebankan kepada
nasabah.
Tidak
Sesuai
50
Sebagian besar pelaksanaan pembiayaan KPR dengan
menggunakan akad musyarakah mutanaqisah pada CIMB Niaga Syariah
telah sesuai dengan Fatwa, akan tetapi terdapat ketidak sesuaian dalam
pelakasanaan nya yaitu dalam Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-
MUI/XI/2008 dalam Ketentuan khusus no. 5. Biaya perolehan aset
Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan
kepemilikan menjadi beban pembeli. karena dalam KPR iB Flexi biaya-
biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya administrasi akan di
bebankan kepada nasabah yang mana biaya-biaya tersebut termasuk biaya
pemeliharaan atas objek bukan sebagai biaya peralihan. Selain itu dalam
perjanjian KPR iB Flexi akad musyarakah mutanaqisah pada pasal
mengenai asuransi disebutkan bahwa objek musyarakah mutanaqisah
wajib di asuransikan oleh nasabah selain itu juga nasabah wajib menutup
asuransi jiwa pada perusahaan asuransi syariah dan untuk pembayaran
premi asuransi jiwa dan asuransi agunan harus sudah dibayar lunas dan
dicadangkan oleh nasabah, seharusnya pembayaran premi asuransi melalui
akad musyarakah mutanaqisah dibagi dan di tanggung bersama oleh kedua
belah pihak yaitu pihak bank dengan nasabah secara proporsional kecuali
jika nasabah menyatakan bersedia secara sukarela membayar premi
asuransi. Dan berdasarkan ketentuan syariah menurut Shari’a Standards,
Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions
(AAOIFI) bahwa tidak dibolehkan menyebutkan bahwa salah satu mitra
harus menanggung semua biaya asuransi atau pemeliharaan atas dasar
bahwa ia pada akhirnya akan memiliki objek musyarakah.56
Selain itu dalam penyertaan sewa menyewa ( ijarah ) meskipun
telah sesuai dengan Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa
ijarah bisa di lakukan pada objek pembiayaan pada pihak lain. Tetapi
penulis menyimpulkan jika dalam akad musyarakah mutanaqisah yang
pada hal kepemilikan aset milik bersama maka dalam hal ini nasabah
56 AAOIFI, Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic
Financial Institutions. (Bahrain, 2007)
51
sebagai penyewa dalam objek pembiayaan KPR ini juga sebagai pemilik
atas aset tersebut. Jika dilihat dari Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah
(KHES) pasal 300 yang berbunyi :
“ jika pihak yang menyewa (musta’jir) menjadi pemilik dari harta
yang di ijarahkan (ma’jur). Maka akad ijarah berakhir dengan sendirinya
“57
Maka jika berdasarkan KHES pasal 300 dapat dikatakan akad
ijarah yang terdapat dalam mekanisme pembiayaan kepemilikan rumah
dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah maka akad ijarah
yang terdapat di didalam nya dapat dikatakan batal, karena nasabah
sebagai pemilik atas objek tersebut. Meskipun belum sepenuhnya milik
nasabah sebelum terjadinya pelunasan pembayaran hishah oleh nasabah
tetapi nasabah memiliki hak atas objek tersebut karena pada awal
pembiayaan nasabah ikut serta dalam penyertaan modal.
Kemudian dalam hukum positif berdasarkan KUHPerdata pasal
1548 yang berbunyi :
“sewa menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya
kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan
pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belkangan itu di
sanggupi pembayarannya”58
Dalam pasal tersebut sudah ditegaskan bahwa sewa menyewa
merupakan suatu perjanjian dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya
untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari sesuatu barang.
Maka sudah jelas bahwa seharusnya terdapat 2 pihak dalam sewa
menyewa, sehingga dalam sewa menyewa tidak dapat dilakukan oleh
penyewa yang disebut juga sebagai pemilik atas barang yang disewakan
tersebut.
57 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Pasal 300
58 Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ( Jakarta : PT. Balai Pustaka, 2014 ),
hlm. 381
52
Berdasarkan fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 tentang
pedoman implementasi musyarakah mutanaqisah dalam produk
pembiayaan disebutkan bawah dalam kegiatan usaha musyarakah
mutanaqisah menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah), objek
pembiayaan musyarakah mutanaqisah boleh di atas namakan nasabah
secara langsung atas persetujuan bank dan nasabah.59 Dan menurut pihak
CIMB Niaga Syariah bahwa meskipun memang dalam akad musyarakah
mutanaqisah nasabah memiliki hak atas kepemilikan bersama atas objek
pembiayaan tetapi bukan berarti nasabah sebagai pemilik sempurna atas
objek tersebut. Hanya karna sertifikat di atas namakan nasabah di awal
pembiayaan, hal ini tidak dapat dikatakan nasabah sepenuhnya pemilik
atas objek tersebut. Meskipun CIMB Niaga Syariah tidak memberikan
surat keterangan berupa pernyataan yang dibuat di atas materai yang
menjelaskan bahwa objek pembiayaan tersebut masih dimiliki bersama
antara bank dan nasabah, pihak CIMB Niaga Syariah hanya mengikat
sertifikat kepemilikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT)60. Meskipun nasabah pemilik atas objek yang disewakan tetapi
kepemilikan objek yang disewakan itu masih milik bersama antara bank
dan nasabah, kemudian agar kepemilikan objek sepenuhnya milik nasabah
maka nasabah harus membayar angsuran berupa pembayaran sewa kepada
bank yang digunakan untuk membeli porsi kepemilikan bank atas aset.
Bagi hasil antara pihak bank dan nasabah didasarkan pada hasil
penggunaan manfaat atas aset bersama tersebut secara komersial berupa
pendapatan ujroh dari penyewa aset dengan akad ijarah sesuai nisbah bagi
hasil dan biaya sewa yang disepakati.61 Dan dalam hal kegiatan usaha
Musyarakah Mutanaqishah menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah),
59 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi
Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan 60 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim
CIMB Niaga Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
61Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah
(Jakarta, 2016), hlm. 124
53
maka objek yang dibiayai dengan akad Musyarakah Mutanaqishah dapat
diambil manfaatnya oleh nasabah selaku pengguna atau pihak lain dengan
membayar ujrah yang disepakati. Apabila nasabah menggunakan objek
Musyarakah Mutanaqishah.62 maka nasabah adalah pihak yang mengambil
manfaat dari obyek tersebut (intifa' bil ma'jur) dan karenanya harus
membayar ujrah. Maka dapat dikatakan ijarah yang terdapat dalam akad
musyarakah mutanaqisah adalah ijarah jual beli manfaat dari aset. Karena
dalam akad musyarakah mutanaqisah yang menjadi objek akad adalah
property seperti rumah, kos, gedung, apartemen, ruko, dan sebagainya.
Dalam hal ini lembaga terkait yang menerapkan sistem sewa dalam akad
musyarakah mutanaqisah semata hanyalah diambil untuk keuntungan bagi
lembaga terkait selaku penyewa.63
B. Staus Kepemilikan Terhadap Pembiayaan Rumah yang Menggunakan
Akad Musyarakah mutanaqisah
1. Status Kepemilikan Aset dengan Akad Musyarakah mutanaqisah Pada
Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah
Pada produk pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan
menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah
disebut dengan KPR iB Flexi dengan skema pembiayaan kerjasama yang
kepemilikan aset/barang/ modal Bank berkurang disebabkan pembelian
secara bertahap oleh nasabah.
Dalam kerjasama untuk kepemilikan rumah, Bank dan nasabah
memberikan porsi modal sesuai dengan kesepakatan bersama dan yang
sudah ditentukan dalam plafond pembiayaan kemudian nasabah akan
membayar dengan cara mengangsur sampai porsi kepemilikan seluruhnya
dimiliki nasabah. Sebelum nasabah melunasi sepenuhnya modal yang
diberikan oleh Bank maka objek tersebut masih milik bersama antara
62 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi
Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan 63 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, hlm. 99
54
CIMB Niaga Syariah dan nasabah. Tetapi dalam pembiayaan kepemilikan
rumah (KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di
CIMB Niaga Syariah meskipun nasabah belum sepenuhnya melunasi
modal yang diberikan bank, sertifikat kepemilikan sudah di atas namakan
nasabah di awal pembiayaan. Hal ini dilakukan karena dalam penulisan
sertifikat kepemilikan tidak dapat di atas namakan 2 subjek hukum yaitu
bank dan nasabah kecuali jika itu ahli waris.64
Oleh sebab itu sertifikat di atas namakan nasabah di awal
pembiayaan agar mempermudah perbuatan hukum selanjutnya karna
selain menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan
kepemilikan rumah juga menggunakan akad ijarah, dan juga untuk
menghindari biaya ganda untuk pembalikan nama ketika di akhir
pembiayaan.
Meskipun dalam sertifikat kepemilikan atas nama nasabah hal ini
tidak serta merta menjadikan nasabah sebagai pemilik sempurna atas objek
tersebut, karena selagi nasabah belum sepenuhnya membayar hishah
kepada Bank maka objek tersebut masih milik bersama berdasarkan pada
akad Musyarakah mutanaqisah yang sudah disepakati.65
Dalam pembuatan sertifikat atas nama nasabah di awal
pembiayaan, bank juga mengikat sertifikat kepemilikan dengan hak
tanggungan (APHT) ini akan dilepas ketika nasabah memberikan bukti
pelunasan. Hal ini dilakukan apabila jika terjadi wanprestasi Bank berhak
mengeksekusi objek pembiayaan yang menjadi jaminan dalam
pembiayaan kepemilikan rumah. Selain itu juga agar nasabah tidak dapat
64 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah, Interview
Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020.
65 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim
CIMB Niaga Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
55
melakukan pemindahan hak milik atas objek pembiayaan dan melakukan
suatu perbuatan hukum yang dapat merugikan Bank.66
2. Analisis Praktek Penetapan Status Kepemilikan Aset Terhadap
Pembiayaan Rumah yang Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah
Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan menggunakan akad
musyarakah mutanaqisah yang mana dalam KPR IB Flexi di CIMB Niaga
Syariah kepemilikan rumah langsung di atas namakan nasabah pada saat
awal pembiayaan atas rumah tersebut, hal ini menimbulkan permasalahan
yaitu tidak adanya pengalihan objek kepada nasabah pada saat selesai
pelunasan, karena Pada hakikatnya akad musyarakah mutanaqisah
merupakan akad kerjasama atau kemitraan yang dimana aset dimiliki
bersama oleh kedua belah pihak sesuai dengan pernyertaan modalnya
masing-masing dan kepemilikan tersebut didasarkan oleh porsi
kepemilikan. Maka hal tersebut seharusnya menjadikan rumah dalam
pembiayaan akad musyarakah mutanaqisah dimiliki oleh semua pihak
yang menyertakan modal dalam kepemilikan aset tersebut. Selama
nasabah belum membayar seluruh porsi yang dimiliki bank maka
kepemilikan rumah tersebut masih menjadi milik nasabah dan bank.
Karena kepemilikan atas nama bank dan nasabah ini para pihak tidak bisa
mengeklaim secara sepihak atas nama pribadi, bank juga tidak bisa
mengakui bahwa itu merupakan aset bank.67
Dalam hukum positif kepemilikan tanah dibuktikan dengan akta
otentik sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Pokok-Pokok
Agraria pasal 19 ayat 1 menyatakan:
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran pertanahan diseluruh wilayah Indonesia.” 68
66 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah,
Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
67 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, hlm 258
68 Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok pokok Agraria
56
Maka CIMB Niaga Syariah membuat serifikat kepemilikan sebagai
bukti otentik dan juga sebagai bukti kuat agar mendapatkan kepastian
hukum sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Pokok-Pokok
Agraria pasal 19 ayat 2 huruf c menyatakan :
“Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.”69
Oleh karena itu apabila sertifikat di atas namakan nasabah di awal
pembiayaan maka nasabah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang
hak atas tanah karena sudah jelas dalam sertifikat tersebut tercantum nama
nasabah sebagai pemilik tanah tersebut. Pencantuman nama nasabah pada
sertifikat kepemilikan dilakukan karena sertifikat tidak bisa dibuat atas
nama 2 subjek hukum kecuali ahli waris.
Selain itu apabila sertifikat di atas namakan nasabah pada awal
pembiayaan maka tidak ada bukti jika angsuran yang dilakukan nasabah
sudah terpenuhi, sehingga dapat dikatakan bank tidak melalakukan
pengalihan objek pembiayaan setelah nasabah melunasi seluruh porsi
kepemilikan dari bank. Berdasarkan Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-
MUI/XI/2008 tentang musyarakah mutanaqisah pada bagian ketiga
tentang ketentuan akad butir ke5 (lima), disebutkan bahwa setelah selesai
pelunasan penjualan, seluruh hishshah LKS beralih kepada syarik lainnya
(nasabah). Peralihan hishah dari bank kepada nasabah seiring pembayaran
angsuran yang dilakukan nasabah setiap bulannya, maka ketika angsuran
nasabah berakhir berarti kepemilikan rumah tersebut menjadi milik
nasabah sepenuhnya. Dan seharusnya dilakukan proses balik nama
sertifikat kepemilikan rumah yang semula milik bank dan nasabah
menajadi milik nasabah sepenuhnya. Tetapi dalam kontruksi hukum saat
ini tidak ada ketentuan yang mengharuskan adanya bukti terhadap
peralihan hishah nasabah yang setiap bulannya bertambah. Kemudian jika
berdasarkan KHES pasal 219 mengatakan :
69 Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok pokok Agraria
57
“Pemisahan hak milik bersama hanya dapat dilakukan pada harta
yang berwujud dengan status kepemilikan sempurna.”70
Dapat disimpulkan bahwa pemindahan kepemilikan aset yang
dilakukan oleh bank kepada nasabah, bisa dialihkan kepada nasabah
setelah adanya kepemilikan sempurna atas nasabah, karena pada dasarnya
dalam pembiayaan ini menggunakan akad musyarakah mutanaqisah yang
mana dalam kepemilikan bank atas tanah dan bangunan bersama-sama
dengan nasabah adalah kepemilikan yang sempurna. Bank dan nasabah
setuju bermitra dalam pembelian dan kepemilikan bersama atas tanah
beserta bangunan yang berada di atasnya dengan akad syirkah. Besaran
kepemilikan ditentukan sesuai dengan jumlah dana yang disertakan
nasabah dan bank dalam syirkah. Sebab kepemilikan sempurna oleh bank
dan nasabah adalah karena adanya akad yang mengalihkan kepemilikan
yaitu jual beli dengan wakalah oleh nasabah. Maka perpindahan
kepemilikan dari porsi bank kepada nasabah seiring dengan bertambahnya
jumlah modal nasabah dari pertambahan angsuran yang dilakukan
nasabah. Hingga angusuran berakhir berarti kepemilikan suatu barang atau
benda tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah.71
Namun yang dilakukan CIMB Niaga Syariah mencantumkan nama
nasabah di sertifikat kepemilikan agar mempermudah proses akad
selanjutnya yaitu akad ijarah dan untuk menghindari biaya ganda seperti
biaya pembalikan nama pada sertifikat kepemilikan. ketika di akhir
pembiayaan terjadi pelunasan tidak ada ketentuan khusus mengenai
peralihan kepemilikan objek sebagaimana dalam perjanjian KPR iB Flexi
pada pasal mengenai pembelian porsi kepemilikan bank terhadap objek
musyarakah mutanaqisah disebutkan bahwa setelah seluruh pembayaran
porsi bank dilunasi oleh nasabah, maka seluruh porsi bank terhadap objek
musyarakah mutanaqisah beralih kepada nasabah dan nasabah menjadi
70 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Pasal 219
71Afit Kurniawan, Nur Inayah “Tinjauan Kepemilikan Dalam KPR Syariah : Antara
Murbahah, Ijarah Muntahiyyah Bittamlik, Dan Musyarakah Mutanaqisah”, Equilibrium, Volume
1 No 2 (2013)
58
pemilik penuh atas objek musyarakah mutanaqisah tanpa memerlukan
penyerahan secara khusus, hanya saja bank akan memberikan bukti
pelunasan, dan surat pengantar roya’ kemudian mengambil sertfikat yang
dijadikan sebagai jaminan kepada bank apabila terjadi wanprestasi bank
dapat melakukan eksekusi jaminan untuk membayar sisa pembayaran
nasabah. Hal ini berdasarkan pada pasal 1338 KUHPerdata yang
menegaskan bahwa:
“Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-
undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”
Dapat di pahami dalam pasal tersebut menunjuk adanya kebebasan
bagi setiap orang untuk membuat perjanjian dengan siapa saja dan tentang
apa saja, asalkan tidak dilarang oleh hukum Hal ini berarti semua
ketentuan yang ada didalam perjanjian yang telah disepakati bersifat
mengikat dan untuk itu harus ditaati oleh para pihak yang bersangkutan.
Apabila salah satu pihak tidak melaksanakan perjanjian tersebut maka
pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi kepada pihak yang tidak
melaksanakan perjanjian itu.72
Meskipun sertifikat atas nama nasabah tidak menjadi bukti bahwa
rumah tersebut milik nasabah, hal ini dilakukan agar mempermudah
pelaksanaan akad selanjutnya dan mempermudah dalam proses pengalihan
objek agar tidak perlu dilakukan balik nama beberapa kali hanya sekali
saja pada saat awal pembiayaan sehingga tidak terjadi biaya ganda dalam
pembalikan nama. Selain itu mengingat dalam fatwa DSN MUI No. 01
tahun 2013 tentang pedoman implementasi akad musyarakah mutanaqisah
disebutkan bahwa dalam hal kegiatan usaha Musyarakah Mutanaqishah
menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah), obyek pembiayaan
Musyarakah Mutanaqishah boleh diatas namakan nasabah secara langsung
atas persetujuan Bank Syariah/LKS dan dalam hukum positif tidak
mengatur adanya kepemilikan satu aset dengan dua nama, maka bank dan
72 http://butonlondon.blogspot.com/2012/04/hubungan-antara-pasal-1338-dan-pasal.html,
di akses pada 22 Desember 2020
59
nasabah dibolehkan untuk sepakat dan menyatakan bahwa objek
musyarakah mutanaqisah di atas namakan nasabah secara langsung dalam
dokumen yang merupakan bukti atas objek musyarakah mutanaqisah,
tetapi tidak menutup kemungkinan untuk membolehkan bank menyatakan
objek musyarakah mutanaqisah di atas namakan bank dalam dokumen
kepemilikan objek musyarakah mutanaqisah. 73 Hal ini dilakukan
berdasarkan pada asas kebebasan berkontrak dan kesepakatan dari bank
dan nasabah.
Meskipun pada CIMB Niaga Syariah tidak ada bentuk pernyataan
di atas materai yang menerangkan bahwa objek pembiayaan adalah milik
bersama antara bank dan nasabah, tetapi pernyataan nasabah sudah
termuat dalam perjanjian KPR iB Flexi pada pasal mengenai objek
pembiayaan dan tujuan pembiayaan disebutkan bahwa nasabah mengakui
bahwa kepemilikan atas objek musyarakah mutanaqisah adalah milik bank
dan nasabah, sehingga meskipun bukti kepemilikan asetnya tercantum atas
nama nasabah namun pada hakekatnya bank memiliki objek tersebut.
Selain itu CIMB Niaga Syariah mengikat sertifikat kepemilkan dengan
hak tanggungan agar apabila terjadi perbuatan melawan hukum atau
wanprestasi bank dapat mengeksekusi jaminan tersebut. Sebagaimana
yang termuat dalam fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 apabila
terjadi pembiayaan bermasalah bank dapat melakukan penyelesaian
pembiayaan musyarakah mutanaqisah bagi nasabah yang tidak
menyelesaikan atau melunasi pembiayaan dengan menjual aset
musyarakah mutanaqisah atau jaminan oleh nasabah melalui bank dengan
harga yang disepakati dan dari hasil penjualan tersebut nasabah melunasi
sisa kewajibannya kepada bank. 74 Tetapi bank tidak di perkenan kan
melakukan eksekusi agunan dan jaminan secara langsung sesaat setelah
73Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah
(Jakarta, 2016), hlm.138 74 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi
Musyarakah mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan
60
terjadi tunggakan ataupun wanprestasi sebelum ada putusan pengadilan
yang menyatakan bahwa nasabah lalai dan memberikan hak kepada bank
syariah untuk melakukan eksekusi agunan dan jaminan.75
Tetapi dalam hal ini mengingat rumah masih menjadi milik
bersama antara bank dan nasabah dan rumah tersebut dijadikan sebagai
jaminan dan di bebani dengan hak tanggungan maka terdapat kerancuan
pada pelaksanaan nya karena kedudukan bank dan nasabah adalah mitra
dalam pembiayaan kepemilikan rumah maka bank mempunyai dua posisi
yaitu sebagai pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan.
Apabila rumah dilelang oleh bank ketika nasbah wanprestasi, hal ini akan
menimbulkan kerancuan karena bank bertindak sebagai penjual juga
bertindak sebagai pemilik barang.76
Dalam status kepemilikan ini memang terdapat permasalahan jika
pencantuman nama nasabah pada sertifikat kepemilikan di awal
pembiayaan, hal ini dikarenakan belum terdapat kontraksi hukum yang
terbilang hemat bagi para pihak dan dapat mengurangi beberapa resiko
yang akan timbul di kemudian hari. Oleh karena itu pencantuman nama
nasabah pada sertifikat kepemilikan di awal pembiayaan tidak lepas dari
upaya pengamanan mitigasi resiko dalam bentuk pernyataan para pihak
dalam bentuk klausula baku yang ada pada perjanjian musyarakah
mutanaqisah, serta melakaukan pengikatan jaminan terhadap objek
pembiayaan yang akan dilepas ketika terjadi pelunasan dari bank.
75Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah
(Jakarta, 2016), hlm. 153
76 Irma Angesti, “Kepemilikan Rumah atas Nama Bank Syariah Tinjauan Pembiayaan
Pemilikan Rumah Syariah Dalam Akad Murabahah, Ijarah Al muntahiyah Bi Al Tamlik,
Musyarakah Mutanaqisah”, (Depok : Skripsi S1 Universitas Indonesia, 2011)
61
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Praktek pembiayan KPR iB Flexi di CIMB Niaga Syariah dengan
Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 sebagian besar telah
sesuai dengan Fatwa, akan tetapi terdapat ketidaksesuaian dalam
pelakasanaan nya yaitu dalam Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-
MUI/XI/2008 Ketentuan khusus no. 5. Biaya perolehan aset
Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan
kepemilikan menjadi beban pembeli. karena dalam KPR iB Flexi
biaya- biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya
administrasi akan di bebankan kepada nasabah sedangkan
seharusnya beban-beban tersebut menjadi beban bersama antara bank
dan nasabah karena pembiayaan ini berdasarkan pada prinsi syirkah,
Selain itu dalam penyertaan sewa menyewa ( ijarah ) meskipun telah
sesuai dengan Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa
ijarah bisa di lakukan pada objek pembiayaan pada pihak lain. Tetapi
penulis menyimpulkan jika dalam akad musyarakah mutanaqisah
yang pada hal kepemilikan aset milik bersama maka dalam hal ini
nasabah sebagai penyewa dalam objek pembiayaan KPR ini juga
sebagai pemilik atas aset tersebut.
2. Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan menggunakan akad
musyarakah mutanaqisah yang mana dalam KPR IB Flexi di CIMB
Niaga Syariah kepemilikan rumah langsung di atas namakan nasabah
pada saat pertama pembiayaan atas rumah tersebut, hal ini
menimbulkan permasalahan yaitu tidak adanya pengalihan objek
kepada nasabah pada saat selesai pelunasan, karena pada hakikatnya
akad musyarakah mutanaqisah merupakan akad kerjasama atau
62
kemitraan yang dimana aset dimiliki bersama oleh kedua belah pihak
sesuai dengan pernyertaan modalnya masing-masing dan
kepemilikan tersebut didasarkan oleh porsi kepemilikan. Maka hal
tersebut seharusnya menjadikan rumah dalam pembiayaan akad
musyarakah mutanaqisah dimiliki oleh semua pihak yang
menyertakan modal dalam kepemilikan aset tersebut. Tetapi dalam
kontraksi hukum saat ini tidak ada ketentuan yang mengharuskan
adanya bukti terhadap pemindahan porsi kepemilikan nasabah yang
setiap bulannya bertambah. selain itu memang status kepemilikan
dalam sertifikat rumah yang di atas namakan nasabah terdapat
permasalahan oleh karena itu sebagai bentuk upaya pengamanan-
pengamanan mitigasi resiko bank membuat klausula baku dalam
perjanjian musyarakah mutanaqisah yang memuat pernyataan
menganai kesepakatan bahwa objek pembiayaan tersebut pada
hakikatnya masih milik bersama sebelum terjadinya pelunasan dari
nasabah, dan upaya untuk mengurangi resiko yang akan timbul
selanjutnya yaitu mengikatkan objek pembiayaan dengan jaminan
dan akan dilepas ketika terjadi pelunasan.
B. Rekomendasi
1. Bagi Bank Syariah, dalam membuat dan menyusun perjanjian dapat
memberikan pilihan dalam pembiayan kepemilkan rumah (KPR)
dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah mengenai
sertifikat kepemilikan aset milik bersama antara bank dan nasabah.
2. Bagi Bank Syariah, harus menjalin koneksi hubungan yang baik dan
memberikan informasi kepada nasabah agar tidak terjadi
kesalahpahaman antara bank dan nasabah.
3. Bagi otoritas, perlu adanya perkenalan dan penjelasan dalam
Undang-Undang Hak Tanggungan mengenai adanya kepemilikan
bersama dalam pengikatan hak tanggungan.
63
4. Bagi regulator dan pemerintah, Perlu adanya pengawasan dan
penyelarasan oleh lembaga yang berwenang atas kebijakan yang
ditetapkan oleh CIMB Niaga Syariah. Juga diperlukan adanya
alternatif penerapan yang paling tepat dengan prinsip syariah terkait
dengan sertifikat kepemilikan rumah pada pembiataan kepemilikan
rumah (KPR) dengan akad musyarakah mutanaqisah.
64
DAFTAR PUSTAKA
Buku
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet.4, Jakarta :
Sinar Grafika, 2010.
Ahmad Dahlan, Bank Syariah , Yogyakarta : Teras, 2012.
Andri Soemitra, Bank dan Lembaga Keungan Syariah, Jakarta: Kencana Prenada
Media Group, 2009.
Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,
2015.
Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di
Indonesia, Jakarta: Kencana, 2006.
Haroen,Nasrun. Fiqih muamalah. Jakarta : gaya media pratama, 2007.
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta: PT. Raja Grafindo
Persada, 2000.
Kautsar Riza Salman, Akuntansi Perbankan Syariah Berbasis PSAK Syariah,
Jakarta: Akademia Permata, 2012
Muhamad, Manajemen dana bank syariah. jakarta : raja wali pres, 2014.
Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan UU No. 10 tahun 1998.
Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999.
Naf’an, Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah, Yogyakarta: Graha Ilmu,
2014.
Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah
mutanaqisah , Jakarta : OJK, 2016.
Ridwan Syahrani, S.H., seluk-beluk dan asa-asas hukum perdata, Bandung : P.T
Alumni, 2013.
Rozalinda, Fiqih Ekonomi Syariah, Prinsip dan Implementasi Pada Sektor
Keuangan Syariah. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada, 2016.
Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta : PT. Balai Pustaka,
2014.
Sugeng Widodo, Modal Pembiayaan Lembaga Keuangan Islam,Yogyakarta:
Kaukaba, 2014.
65
Veithzal rivai dan Arviyani Arifin, Islamic banking : sistem bank islam
bukanhanya solusi menghadapi krisis namun solusi dalam menghadapi
berbagai persoalan perbankan & ekonomi global. Jakarta : Bumi Aksara,
2010.
Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta : PT Gramedia, 2012.
Interview
Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim
CIMB Niaga Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga
Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020
Jurnal, Skripsi, Makalah dan Laporan
Afit Kurniawan, Nur Inayah “Tinjauan Kepemilikan Dalam KPR Syariah : Antara
Murbahah, Ijarah Muntahiyyah Bittamlik, Dan Musyarakah Mutanaqisah”,
Equilibrium, Volume 1 No 2 (2013)
Agisa muttaqien “ Pembiayan kepemilikan rumah dengan akad musyarakah
mutanaqisah pada bank Muamalat indonesia “ , Universitas indonesia , Juli
2012.
Anisa herliana, Asep ramdan. “Pengelolaan hasil denda ta’zir dan ta’widh pada
produk pembiayaan musyarakah mutanaqisah di BRI Syariah KCP Cijerah
“, Universitas Islam Bandung , 2018.
Dadin solihin, “IMPLEMENTASI PEMBIAYAAN MUSYĀRAKAH
MUTANĀQISHAH (MMQ) DI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH
(LKS)(Penelitian di PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.Kantor Cabang
Bandung)”, Bandung, Universitas Islam Negri Sunan Gunung Djati, 2018.
Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR
Muamalat IB kongsi Bank Muamalat”, Universitas Padjajaran, 2017.
66
Irma Angesti, “Kepemilikan Rumah atas Nama Bank Syariah Tinjauan
Pembiayaan Pemilikan Rumah Syariah Dalam Akad Murabahah, Ijarah Al
muntahiyah Bi Al Tamlik, Musyarakah Mutanaqisah”, (Depok,
Universitas Indonesia, 2011)
Mohammad heykal “Analisis tingkat pemahaman KPR Syariah pada Bank syariah
di indonesia: studi pendahuluan”. Binus business reiview 5 (2), 519-526,
(2014).
Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap depemilikan aset
dengan akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan
kepemilikan rumah (PKR) di Bank CIMB Niaga Syariah cabang
pandanaran) “, Universitas islam negeri walisongo, 2017.
Muh turizal husein, “Telaah kritis akad musyarakah mutanaqisah”, Al Maal, vol
1, No. 1, juli,2019.
Muhammad nirwan “Analisis penanganan pembiayaan mudharabah dan
musyarakah mutanaqisah pada anggota yang meninggal dunia di (BMT
Mitra Hasanah genuk semarang)”. Universitas islam negeri walisongo
semarang, 2016.
Muhammad taufiqurrasyidin “ Tinjauan hukum islam terhadap implementasi akad
musyarakah mutanaqisah sebagai solusi akad pembiayaan KPR pada
Bank Muamalat indonesia “ Universitas islam negri sunan ampel, 2014.
Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ Al-iqtishad vol. I, No. 2. (juli
2009)
Nuhbatul Basyariah, “Analisis implementasi pembiayaan musyarakah
mutanaqisah pada perbankan Syariah”,Muqtasid 9(2), 2018
Putri kamilatur rohmi, “Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada
pembiayaan kepemilikan rumah di bank Muamalat lumajang”,
iqtishoduna. Vol. 5 No. 1, pp. 20 dan 25
CIMB Niaga Syariah Laporan tahunan 2019
Otoritas Jasa Keuangan, Laporan Tahunan 2019
67
Perundang-Undangan
Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah
Nasional tentang Musyarakah, No.08/DSN-MUI/IV/2000
Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah
Nasional tentang Pedoman Implementasi Musyarakah mutanaqisah
Dalam Produk Pembiayaan, No. 01/DSN-MUI/X/2013.
Dewan Syaruah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah
Nasional tentang Musyarakah mutanaqisah No. 73/DSN-MUI/XI/2008
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah
Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok pokok Agraria
Undang-Undang RI No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
Website
https://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kpr-
syariah/ Diakses 7 November 2020
https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/ Diakses 7 November 2020
68
LAMPIRAN-LAMPIRAN
1. Surat pernyataan wawancara
69
2. Laporan hasil wawancara
Hasil wawancara di CIMB Niaga Syariah
Narasumber 1 : Mochammad Akbar Rizky
Jabatan : Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim
Narasumber 2 : Muhamad Yusuf
Jabatan : Syariah Auto & Unsecured Financing Head
Tanggal : 19 Oktober 2020
Tempat : Online via Webex
1. Apa akad yang di gunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah di CIMB
Niaga Syariah dan apa perbedaan masing-masing akad?
Jawab : pada pembiayaan kepemilikan rumah di CIMB Niaga Syariah
terdapat 2 akad yaitu akad musyarakah mutanaqisah yang disebut dengan
KPR iB Flexi, dan akad murabahah yang disebut dengan KPR iB Fixed.
Dalam 2 akad tersebut tentu terdapat perbedaan jika akad murabahah
menggunakan akad jual beli untuk kepemilikan property sedangka akad
musyarakah mutanaqisah menggunakan akad kerjasama dalam kepemilikan
property. Selain itu juga dalam segi jangka waktu KPR iB Flexi jangka
wakktu 15 tahun dan KPR iB Fixed jangka waktu pembiayaan 25 tahun. Jika
dalam jenis angsuran KPR iB Flexi menggunakan angsuran yang fix, floating,
Xtra bebas, smart rate. Sedangkan KPR IB Fixed menggunakan angsuran
yang fixed atau tetap sampai lunas.
2. Apakah definisi dari produk KPR iB flexi?
70
Jawab : pembiayaan kerjasama yang kepemilikan aset properti/ barang atau
modal Bankberkurang disebabkan oleh pembelian secara bertahap
oleh nasabah
3. Apa saja syarat & ketentuan dalam melakukan pembiayaan KPR dengan akad
musyarakah mutanaqisah?
Jawab : persyaratan umum yaitu :
• WNI
• Usia minimum 21 tahun
• Usia maksimum saat kredit berakhir 65 tahun untuk semua
profesi / usia pensiun
• Untuk syarat pekerjaan bagi pengusahaan yaitu yang usahanya
sudah berjalan 2 tahun, untuk persyaratan pekerjaan bagi
karyawan yaitu dengan pengalaman kerja 2 tahun, dan untuk
persyaratan pekerjaan bagi profesional yang kerja di luar negeri
bisa mengajukan KPR CIMB jika ada kantor perwakilan di
Indonesia.
• Gaji/ penghasilan Minimal Rp. 5.000.000/bulan (boleh hasil
gabungan penghasilan suami & istri )
Dan persyaratan administrasi di antaranya :
d. Karyawan
1) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
2) Dokumen Income
71
a) Slip gaji terakhir/ surat keterangan gaji dari
perusahaan
b) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan
terakhir
e. Pengusaha/wiraswasta
1) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
2) Dokumen Income
a) Fotokopi SIUP/ TDP/ SITU
b) Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan (PT/ CV )
c) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan
terakhir
d) Fotokopi laporan keuangan PT/CV
f. Profesional
3) Dokumen Identitas
a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah
menikah)
b) Fotokopi kartu keluarga
c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta
d) Fotokopi NPWP
4) Dokumen Income
a) Fotokopi Surat Izin Praktek/ Operasi
b) Fotokopi Rekening Koran/ Tabungan/ Gaji 3
bulan terakhir
4. Bagaimana prosedur pelaksanaan pembiayaan KPR menggunakan akad
musyarakah mutanaqisah?
72
Jawaban :
1. Pre screener : nasabah melengkapi dokumen persyaratan, dan
akan dilakukan slik/ BI checking
2. Data entery :data akan di masukan pada sistem yang di sebut
LOS, kemudian dilakukan Bi checking & internal checking, disini juga
dilakukan appaisal order dan PIR.
3. Underwriting : analisis pembiayaan apakah nasbah pernah punya
riwayat pembiayaan permasalah atau tidak.
4. Approval : apakah pembiayaan bagi nasabah bisa di terima atau
rejact
5. Offering latter : jika pembiayaan nasabah dis etujui maka akan di
beritahukan melalui surat pernyataan pembiayaan di setujui oleh bank.
6. Signing : penandatanganan kontrak (melakukan akad) sebelum
nya di cek terlebih dahulu dokumen-dokumen pelengkap.
7. Disbursement : untuk mendapat kan modal bank nasabah
sebelumnya harus membuka tabungan yang di gunakan bank untuk
memberikan modal kepada nasabah, modal tersebut cair jika secondary
cairnya ke penjual jika dari developer cair nya sesuai kesepakatan awal.
8. Documen save keeping : setelah melakukan kontrak dokumen-
dokumen disimpan oleh bank.
9. Account monitoring : bank akan memantau akun nasabaha yang
diberi modal untuk pembiayaan kepemilikan rumah selama 1 tahun
apakah bagus atau tidak.
5. Bagaimana proses pemindahan kepemilikan dalam pembiayaan KPR
menggunakan akad musyarakah mutanaqisah?
Jawaban : ketika nasbah sudah mendapatkan modal dari bank untuk
kepemilikan rumah, misal porsi kepemilikan nasabah dalam pembiayaan
rumah dengan segmen platinum 2 jika berdasarkan ketentuan rasio Loan To
Value KPR yang dimiliki CIMB Niaga Syariah yaitu 10% dan porsi bank
73
90%, kemudian nasabah membayar angsuran setiap bulannya yang sudah
ditetapkan sebelumnya, angsuran ini difungsikan sebagai uang sewa terhadap
penempatan rumah yang harus dibayar nasabah setiap bulannya sesuai dengan
besarnya plafond dan kesepakatan pembayaran angsuran nasabah tiap bulan
nya yang sudah di jelaskan pada saat awal pembiayaan. Kemudian dari uang
sewa ini dibagi hasil antara bank dan nasbah sesuai kesepakatan di awal akad.
Pada bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai penambahan porsi
kepemilikan. Sehingga ketika di akhir pembiayaan nasabah memiliki porsi
kepemilikan penuh atas rumah yang menjadi objek pembiayaan.
6. Bagaimana status kepemilikan rumah dalam akad musyarakah mutanaqisah?
Jawab : Status kepemilikan atas objek pembiayaan yaitu masih bersifat
kepemilikan bersama antara bank dan nasabah meskipun dalam pembiayaan
KPR Ib Flexi sertifikat kepelimikan atas nama nasabah karena dalam
pembiayaan ini di sertai wakalah (Bank memberikan kuasa kepada nasabah
untuk membelikan aset, melakukan akad dengan developer, dan segala
kegiatan yang dilakukan atas nama Bank) dan juga karna sertifikat tidak
boleh 2 nama kecuali jika ahli waris maka dalam sertifikat itu atas nama
nasabah dan juga agar mempermudah akad selanjutnya karena terdapat akad
ijarah juga di dalamnya.
7. Apa yang di lakukan bank ketika terjadi wanprestasi atau pembiayaan
bermasalah yang dilakukan oleh nasabah?
Jawaab : pada saat awal pembiayaan bank dan nasabah sepakat untuk
menjadikan sertifikat objek pembiayaan sebagai jaminan dan ketika bank
mencantumkan nama nasabah dalam sertifikat kepemilikan dalam
sertifikat itu di ikat dengan Hak tanggungan. Hat tanggungan ini
digunakan ketika sewaktu-waktu nasabah melakukan wanprestasi maka
bank dapat melakukan mengeksekusi jaminannya melalui lelang, sebelum
bank benar-benar melakukan eksekusi jaminan bank menghubungi
nasabah terlebih dahulu tetapi ketika nasabah tidak dapat di hubungi
74
makan bank akan memberikan surat peringatan sebanyak 3x atau lebih
apabila nasabah tidak ada itikad baik maka bank berhak mengeksekusi
jaminan tersebut.
8. Bagaimana penetapan kesepakat mengenai rivew ujroh?
Jawab : dalam pembiayaan sewa tedapat kemungkinan mengalami riew
ujroh maka apabila terjadi hal demikian maka bank akan membertahukan
kepada nasabah mengenai mekanisme pembayaran sewa yang harus di
bayar nasabah selanjutnya. Tetapi CIMB Niaga Syariah dalam
pelaksanaan penetapan rivew ujroh tetap berdasarkan pada kenaikan
Sertifikat Bank Indonesia Syariah (SBIS). Contoh nya apabila adanya
kenaikan dari SBIS misal sebesar 12% yang semula 10% dengan rumus
pasti (SBIS + 5%) maka ada kenaikan menjadi 17%.
9. Apa yang di lakukan bank dan nasabah pada saaat pelunasan di akhir
pembiayaan sebagai bentuk pengalihan kepemilikan?
Jawab : pada saat nasabah sudah melakukan pembayaran angsuran yang di
fungsikan sebagai penambahan porsi kepemilikan sehingga nasabah sudah
mengembalikan modal dari bank dan juga sudah jatuh tempo, maka bank
akan memberikan bukti pelunasan, kemudian bank memberikan surat
roya’ kepada nasaah untuk diberikan kepada DPN dan DPN akan melepas
hak tanggungan yang sebelumnya sertifikat kepemilkan di ikat dengan hak
tanggungan. Maka dengan melepas hak tanggungan otomatis jaminan
rumah sudah sepenuhnya milik nasabah. Dan tidak perlu adanya
pembalikan nama karena sertifikat kepemilikan sudah di ats namakan
nasabah di awal pembiayaan.
Narasumber
Mochammad Akbar Rizky
75
3. Contoh surat pernyataan persetujuan pembiayaan KPR iB Flexi
No:
Kepada Yth.
Bapak / Ibu
Di Tempat.
Perihal : Surat Persetujuan Pembiayaan PKR iB Akad Musyarakah Mutanaqisah
Dengan Hormat,
Sehubungan dengan permohonan Fasilitas Pembiayaan yang disampaikan Nasabah
kepada PT Bank CIMB Niaga, Tbk ("Bank") pada tanggal 25 November 2020, bersama
ini kami memberitahukan bahwa permohonan tersebut telah disetujui dengan ketentuan
dan kondisi antara lain:
A. PERINCIAN FASILITAS PEMBIAYAAN
1. Nama Nasabah : CHARLES.SM.PURBA 2. Jenis Fasilitas Pembiayaan : Pembiayaan PKR iB MMQ 3. Jumlah Fasilitas Pembiayaan : Rp 1,881,360,000.00 (Satu Miliar Delapan Ratus Delapan
Puluh Satu Juta Tiga Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah)
4. Tujuan Penggunaan : Pembelian Rumah
5. Besar Fasilitas Pembiayaan : Rp 1,881,360,000.00 (Satu Miliar Delapan Ratus Delapan
Puluh Satu Juta Tiga Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah)
6. Margin/Ujrah : ……….% per tahun fixed selama…….
bulan sejak pembiayaan dibukukan, Untuk
selanjutnya Ujrah mengambang (floating)
sesuai dengan tingkat biaya dana Bank
dengan maksimal Ujrah sebesar ……..%
(………………persen) pertahun dan akan
diberitahukan setiap kali ada perubahan. 7. Jangka Waktu : 168 bulan
8. Pembayaran kembali : Pembayaran : Sebagaimana Nota Komitmen Proyeksi Pendapatan/Laba (NKPPL) terlampir
- Pembayaran Kembali/Angsuran pertama yang wajib dibayar NASABAH Rp. 17,084,556.00
- Angsuran selanjutnya dibayarkan NASABAH kepada BANK, sesuai jumlah yang dihitung berdasarkan ujroh yang ditetapkan BANK dari waktu ke waktu
76
B. DATA AGUNAN
1. Jenis : Rumah 2. Lokasi : Perumahan Bukit Cimanggu Villa/City Blok DD7 No. 1 A - RT.000 RW.000
MEKARWANGI TANAH SAREAL KODYA BOGOR JAWA BARAT
INDONESIA 16168 3. LT/LB : 260 m2 / 115 m2
4. Jenis Sertifikat : PPJB No. Sertifikat : 1
5. Pemilik Sertifikat : PT PERDANA GAPURA
PRIMA,
Balik Nama : CHARLES.SM.PURBA
6. Jenis Pengikatan :
C. PERSYARATAN PENCAIRAN FASILITAS PEMBIAYAAN
1. Pencairan dana dilakukan setelah berdasarkan persetujuan Bank Nasabah telah
memenuhi seluruh dokumen yang dipersyaratkan oleh Bank dan penandatanganan
Perjanjian Pembiayaan (“Akad Pembiayaan”) antara Nasabah dengan Bank telah
dilakukan.
2. Nasabah wajib mengikuti seluruh syarat dan ketentuan pemberian Fasilitas
Pembiayaan yang berlaku pada dan ditetapkan Bank.
3. Nasabah wajib membuka rekening tabungan/giro Syariah di Bank dan
menempatkan dana minimal sebesar biaya terkait dengan pemberiaan fasilitas
pembiayaan ditambah saldo minimum dan biaya lainnya 1 (satu) hari sebelum Akad
Pembiayaan dilakukan.
4. Nasabah wajib melunasi seluruh biaya yang ditentukan sesuai ketentuan yang
berlaku.
5. Hasil checking yang dilakukan, termasuk namun tidak terbatas checking sertifikat
yang dilakukan melalui Notaris yang ditunjuk oleh Bank dan checking BI
menyatakan hasil yang dapat diterima oleh Bank.
6. Syarat persetujuan lainnya (jika ada) :
-
D. KEWAJIBAN NASABAH SEBELUM AKAD PEMBIAYAAN
1. Nasabah wajib me-cover bangunan yang diagunkan denganasuransi kebakaran
pada perusahaan asuransi Syariah yang ditunjuk oleh Bank.
2. Nasabah wajib menutup asuransi jiwa Pembiayaan pada perusahaan asuransi
Syariah yang ditunjuk oleh Bank minimal sebesar plafond Pembiayaan selama
jangka waktu Pembiayaan.
E. PELUNASAN SEBAGIAN/DIPERCEPAT
1. Pelunasan sebagian dapat dilakukan pada tanggal angsuran yang ditetapkan pada
Bank. Jika tanggal angsuran jatuh pada hari libur, pelunasan dapat dilakukan pada
bulan berikutnya.
2. Pelunasan dipercepat.(pembelian sisa porsi bank), berlaku ketentuan sebagai berikut:
- Pada Masa Fixed +3 Tahun : sebesar 3% dari sisa porsi Bank (Outstanding) yang dilunasi
77
- Pada setelah Masa Fixed +3 Tahun : sebesar 2% dari sisa porsi Bank (Outstanding) yang dilunasi hingga jatuh tempo pembiayaan Ketentuan 3% selama masa fixed +3 tahun, selanjutnya 2% hingga jatuh tempo pembiayaan
3. Permohonan pelunasan sebagaian/dipercepat wajib diinformasikan kepada pihak Bank minimal 7 (tujuh) hari kerja sebelum pelunasan sebagian/dipercepat dilakukan.
F. BIAYA TERKAIT DENGAN PEMBERIAN FASILITAS PEMBIAYAAN
1. Biaya Administrasi : Rp 18,813,600.00
2. Premi Asuransi Jiwa : Rp 30,404,044.00
3. Premi Asuransi Jiwa Spouse : Rp 13,982,865.00
4. Premi Asuransi Kebakaran : Rp 3,347,672.00
5. Biaya Notaris dan/Atau
PPAT**
: Rp 12,805,100.00 +
TOTAL BIAYA : Rp 79,353,281.00
* Premi asuransi jiwa dapat berubah sesuai dengan kondisi kesehatan Nasabah menurut ketentuan yang
berlaku pada perusahan asuransi.
** Sesuai jumlah biaya yang ditetapkan oleh notaris/PPAT.
G. LAIN-LAIN
1. Sesuai ketentuan Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan, setiap fasilitas
kredit/pembiayaan pada Bank akan dilaporkan pada Sistem Informasi Debitur Bank
Indonesia dan/ atau Sistem Layanan Informasi Keuangan OJK. Apabila terdapat
lebih dari 1 (satu) fasilitas kredit/pembiayaan Bank, maka status kolektibilitas yang
dilaporkan akan mengacu pada kualitas kredit/ pembiayaan terendah.
2. Untuk setiap hari keterlambatan pembayaran kewajiban terhutang Nasabah, akan
dikenakan denda sebesar 0.15% per hari dari jumlah angsuran yang tertunggak .
3. Menunggak melakukan pembayaran kewajiban akan mempengaruhi kolektibilitas
Nasabah. Untuk pembiayaan KPR iB Flexi, menunggak pembayaran akan
memungkinkan Bapak/Ibu masuk kategori kolektibilitas minimal 3.
4. Pada saat Akad Pembiayaan dan pengikatan agunan, Nasabah dan pasangan
kawinnya wajib hadir dan membawa asli dokumen yang disyaratkan, antara lain:
KTP, KK, Akta Nikah dan dokumen asli lainnya.
5. Surat Persetujuan Pembiayaan ini hanya merupakan persetujuan prinsip dan Bank
berhak untuk setiap saat membatalkan atau menarik kembali keputusan pemberian
persetujuan prinsip ini, di antaranya namun tidak terbatas pada hasil BI Checking
tidak memenuhi kondisi yang di tetapkan Bank dan terdapat perubahan kondisi
makro ekonomi.
6. Tingkat dan sistem perhitungan margin/ujrah yang tercantum di atas tidak mengikat
dan Bank berhak mengubah besarnya margin/ujrah atau sistem perhitungan
margin/ujrah sewaktu-waktu sebelum pelaksanaan Akad Pembiayaan.Tingkat dan
Sistem Perhitungan Margin/ujrah yang berlaku adalah yang berlaku pada saat
Fasilitas Pembiayaan dibukukan.
7. Surat Persetujuan Pembiayaan ini berlaku selama 14 (empat belas) hari kerja
sejak tanggal surat ini.
78
8. Surat Persetujuan Pembiayaan ini akan ditindaklanjuti dengan penandatanganan
Perjanjian Pembiayaan dan dokumen terkait lainnya oleh Bank dan Nasabah.
Demikian pemberitahuan ini kami sampaikan. Terima kasih atas perhatian dan
kerjasamanya.
PT BANK CIMB Niaga, Tbk Menyetujui,
(Christine Dameyanti)
BsM Mortgage KCS Bogor
CHARLES.SM.PURBA DR. TIUR HERLINA JULIANA S
(Nasabah) (Spouse)