Analise Engenharia Credito Imobiliário Rev03
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Análise de Viabilidade de Empreendimentos Habitacionais Programa Minha Casa Minha Vida
� 9h00 até 9h30: Abertura
� 9h30 até 11h15: Critérios gerais de análise técnica
� 11h15 até 11h30: Coffee-break
� 11h30 até 12h00: Minha Casa Minha Vida (faixa 1) - especificações
� 12h00 até 12h45: Acompanhamento de obra – requisitos gerais
� 12h45 até 13h30: Dúvidas
APRESENTAÇÃO
PMCMV
PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA – PNHU
Tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos, para famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00.
PMCMV
FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR(FAIXA 1)
Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00 na área de atuação do FAR.
Valor das unidades habitacionais na RMSP até R$ 76.000,00
PMCMV
OPERAÇÕES COM VALOR DE MERCADO -FINANCIAMENTO COM RECURSOS DO – FGTS
(FAIXAS 2 E 3)
Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00
Valor de avaliação / venda das unidades habitacionais na RMSP até R$ 170.000,00
ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA
SIM (¹)SIMSIMENG./ARQ.
SIM (¹)SOCIAL
SIMSIMRISCO DE CRÉDITO
SIMSIMSIMJURÍDICA/FISCAL
SIMCADASTRAL
CONSTRUTORAEMPREENDIMENTOTERRENOANÁLISES
� (1) PARA PMCMV – FAIXA 1
ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA
SIM (¹)SIMSIMENG./ARQ.
SIM (¹)SOCIAL
SIMSIMRISCO DE CRÉDITO
SIMSIMSIMJURÍDICA/FISCAL
SIMCADASTRAL
CONSTRUTORAEMPREENDIMENTOTERRENOANÁLISES
� (1) PARA PMCMV – FAIXA 1
Análise de EmpreendimentosVISÃO TÉCNICA DA CAIXA
EMPREENDIMENTO
Custos e Prazos
Projetos eEspecificações
Inserção no MercadoImobiliario
Localizaçãono Território
InfraestruturaDisponível
Intervenções Complementares
Titularidade e Licenças
FASES DE ANÁLISE
PRÉ-ANÁLISE
Verifica, por meio de vistoria, a localização e a adequação do terreno para fins habitacionais, analisa a compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o entorno e público alvo, e define o valor em mercado do terreno e das unidades projetadas (operações com valor de mercado).
FASES DE ANÁLISE
ANÁLISE DEFINITIVA
Conclui sobre a viabilidade técnica da proposta e engloba a verificação dos projetos, especificações, custos, incorporações (operações com valor de mercado), viabilidade econômico-financeira, adequação aos objetivos e orientações dos Programas, compatibilidade e estágio das obras (se for o caso).
CONTRATAÇÃO
Conclui a fase de análise do empreendimento e segue para a fase de acompanhamento da obra contratada.
ACOMPANHAMENTO DE OBRA
Acompanha as obras da contratação até a conclusão e legalização do empreendimento. O acompanhamento é feito através de vistorias para mensurar a evolução física da obra e verificar a compatibilidade entre o objeto contratado e o executado.
FASES DE ANÁLISE
PARÂMETROS PARA VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA
� Terreno e Localização
� Implantação, Taludes, Desníveis e Contenções
� Acessibilidade
� Privacidade, Impermeabilização, Cobertura e Segurança
� Memorial Descritivo e Especificações
� Orçamento
� Cronograma
� Incorporação e Quadros da NBR 12.721:2006
� Viabilidade econômico-financeira
Topografia
Infraestrutura no entorno
Ocupação do terrenoPossível
Contaminação da área
Estágio das obras
Compatibilidade documentos x real
Faixa domínio / área não edificante
Interferências ambientais
TERRENO E LOCALIZAÇÃO
TERRENO E LOCALIZAÇÃO INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO
Há risco de contaminação em:
� Terreno onde no passado se desenvolveu atividade com potencial poluidor;
� Terreno livre sem ocupação formal no passado e com suspeita de uso anterior como área de descarte de resíduos;
� Terrenos em cuja vizinhança imediata (até 200m) existam fontes com potencial poluidor para as águas subterrâneas, tais como postos de combustíveis, armazéns de líquidos nocivos e indústrias e depósito de resíduos sólidos, etc.
CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano
Gestão Ambiental
IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES
� Soleira de entrada da edificação com cota superior ao terreno
� Apresentação solução de drenagem para fundo de lotes em declive
� Solução para contenção do aterro com finalidade de proteção de terreno contíguo, bem como previsão de contenção de terreno contíguo em cota superior ao empreendimento
� Previsão de contenção (arrimo) ou talude com proteção vegetal (quando a situação permitir) para ocorrência de desnível superior a 1,00m
� Apresentação de comprovação de estabilidade em ocorrência de talude com inclinação maior que 45º para aterro e 60º para corte
IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES
� Implantação de bermas e canaletas de drenagem em ocorrência de talude com desnível superior a 3,00m;
� Nas divisas laterais a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 1,50m
� Nas divisas de fundo a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 3,00m
� Distância da edificação ao pé ou crista de taludes internos no empreendimento de 1,50m no mínimo
� Previsão de guarda-corpo para desníveis superiores a 1,50m em áreas de circulação ou acesso.
� Deverá ser apresentado projeto específico de acessibilidade para as áreas de uso comum, com ART/RRT específica.
� A ART/RRT poderá ser a mesma apresentada com ART/RRT de projeto de arquitetura, desde que a atividade projeto de acessibilidade esteja mencionada nela.
� O projeto deverá ser apresentado com a rota acessível destacada em prancha, e com as informações necessárias que caracterizem toda a intervenção.
ACESSIBILIDADE
Disponível no “site” da CAIXA: Cartilha de acessibilidade a edificações, espaços e equipamentos urbanos.
CAIXA Downloads Assistência Técnica Acessibilidade
PRIVACIDADE, IMPERMEABILIZAÇÃO, COBERTURA E SEGURANÇA
� Previsão de forro ou laje nos banheiros;
� Paredes divisórias de unidades geminadas executadas até o encontro com o telhado na inexistência de laje ou forro em toda a unidade;
� Previsão de impermeabilização nas paredes em contato direto com o solo (arrimo).
� Solução de cobertura em telhado.
� Muros ou alambrados com altura mínima de 1,80m para fechamento das divisas (condomínios);
� Previsão de iluminação das áreas comuns (condomínios).
MEMORIAL DESCRITIVO e ESPECIFICAÇÕES
�Apresenta os aspectos relativos à caracterização dos materiais a serem utilizados na consecução do objeto proposto, no que diz respeito ao padrão de acabamento, em conformidade com os projetos e orçamentos apresentados.
�Não utilizar os termos “similar”, “equivalente”, “de mesmo padrão”, “semelhantes”, ou de outros com o mesmo sentido.
� Compatibilidade dos custos dos serviços/equipamentos propostos com os projetos e especificações, bem como a adequada incidência do percentual dos serviços em relação ao custo total da intervenção.
� Os custos são analisados tomando-se como referência o projeto padrão SINAPI que mais se assemelha ao projeto objeto da análise, acrescidos dos custos de serviços não contemplados (serv. preliminares, fundações profundas para edificações com + de 2 pavimentos, paisagismo, limpeza, ligações definitivas das concessionárias);
ORÇAMENTO
Disponível no “site” da CAIXA – Custo dos projetos e SINAPI
http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/index.asp
CRONOGRAMA
� Verifica a compatibilidade do planejamento de execução das obras, serviços e da aquisição de materiais/equipamentos com os projetos e prazos propostos.
� PMCMV – faixa 1 - prazo máximo de obra de 15 meses;
� PMCMV – faixas 2 e 3 – prazo máximo de obra de 24 meses;
� Última etapa – percentual mínimo de 5%.
INCORPORAÇÃO/ INSTITUIÇÃO IMOBILIÁRIA
� Descrição das unidades, áreas, fração ideal, confrontações, vinculação de vagas
� Minuta da Convenção de Condomínio:� Critério para utilização das vagas de garagem
QUADROS DA NBR 12.721
� Identificação das unidades autônomas� Enquadramento das vagas de garagem� Classificação das áreas (divisão proporcional e não proporcional)� Cálculo das áreas dos pavimentos, privativas, comuns,
equivalentes e coeficientes de proporcionalidade � Identificação dos acabamentos propostos
LIMITES DE VIABILIDADE
Outras Despesas
Construção
Terreno
CUSTOS PMCMV FAIXA 1
PMCMV FAIXA 2 E 3
AVALIAÇÃO
VALOR PROGRAMA
� Ficha Resumo do Empreendimento - FRE
� Ficha de Informações do Terreno - FIT
� Matrícula atualizada do imóvel
� Levantamento planialtimétrico cadastral, em escala adequada à área do terreno;
� Projeto de implantação do empreendimento (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação)
� Projeto arquitetônico (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação)
� Quadros I, II da NBR 12.721 (em caso de condomínio)
� Memorial descritivo sucinto
DOCUMENTAÇÃO PARA PRÉ-ANÁLISE
� Documentação da pré-análise;
� Quadros III a VIII da NBR 12.721
� Minuta do memorial de incorporação ou da
instituição/especificação de condomínio
� Projeto de acessibilidade
� Memoriais descritivos (modelo CAIXA)
DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA
� Orçamentos (modelo CAIXA)
� Cronogramas físico-financeiros (modelo CAIXA)
� Declaração de viabilidade das concessionárias de energia elétrica, água e esgoto e respectivos croquis
� Licenças ambientais aplicáveis
� Termo de opção de compra e venda do terreno
DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA
DOCUMENTAÇÃO DISPENSÁVEL, A CRITÉRIO DA GESTÃO TÉCNICA LOCAL
� Sondagem do terreno;
� Estudo Preliminar referente à infraestrutura;
� Estudo Preliminar referente à estrutura e instalações;
DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA
� Projeto de arquitetura aprovado pelo Município
� Registro da incorporação imobiliária (operações com valor de mercado)
� Projetos de infraestrutura aprovados pelos órgãos competentes (se for o caso)
� Alvará de Construção
� Certificado de qualificação da construtora no PBQP-H, nível conforme acordo setorial
� Certidão de Registro de Pessoa Jurídica no CREA/CAU, constando o Responsável Técnico - RT pelo empreendimento
DOCUMENTAÇÃO PARA CONTRATAÇÃO
� Pendências do Laudo de Análise;
� ART/RRT de execução de obra
� ART/RRT de projeto arquitetônico e complementares, (inclusive Sistema de Aquecimento Solar - SAS)
� Projeto aprovado de prevenção e combate a incêndio
� Projetos executivos – todos, em meio digital
� Planilha de Levantamento de Serviços - PLS
DOCUMENTAÇÃO PARA 1º DESEMBOLSO
� PLS
� Infraestrutura externa, quando for o caso;
� Pendências de acompanhamento de obra.
DOCUMENTAÇÃO PARA PARCELA INTERMEDIÁRIAS
� Termo de recebimento da infraestrutura pelos órgãos competentes (no caso de loteamentos)
� “Habite-se”
� Manual do Proprietário/Usuário
� Termo de conclusão do processo de implantação do SAS, emitido por empresa qualificada pelo Programa de Qualificação de Fornecedores de Sistemas de Aquecimento Solar – Qualisol, quando for o caso
� Cumprimento das exigências das licenças verificadas na análise / acompanhamento de obra
DOCUMENTAÇÃO PARA ÚLTIMO DESEMBOLSO
� Ressaltamos que a documentação aqui apresentada refere-se somente a análise de engenharia e arquitetura.
� Para 1º Desembolso, parcelas intermediárias e último desembolso também deverão ser apresentados outros documentos previstos no contrato.
DOCUMENTAÇÃO PARA DESEMBOLSO
SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL
AÇÃO MADEIRA LEGAL
�A AÇÃO MADEIRA LEGAL é um conjunto de medidas articuladas entre a CAIXA, o IBAMA e o Ministério do Meio Ambiente para monitorar o uso de madeiras de origem legal em obras e empreendimentos habitacionais financiados pela CAIXA.
�Medida vigente a partir de JAN/2009, devendo ser apresentado, atéa conclusão das obras, o Documento de Origem Florestal – DOF, bem como declaração informando o volume, espécies e a destinação final das madeiras utilizadas na obra.
IBAMA Serviços Autorizações e licenças DOF
SELO CASA AZULO Selo Casa Azul visa reconhecer os empreendimentos habitacionais
que reduzem os impactos ambientais e oferecem benefícios sociais e incentivar:- o uso racional de recursos naturais;- reduzir o custo de manutenção dos edifícios e despesas
mensais;- conscientizar empreendedores e moradores sobre as
vantagens das construções sustentáveis
� Níveis de gradação do Selo Casa Azul:BRONZE: Critérios obrigatórios - 19PRATA: Critérios obrigatórios e mais 6 critérios de livre
escolhaOURO: Critérios obrigatórios e mais 12 critérios de livre
escolha
SELO CASA AZUL
� Concedido a projetos que cumpram um conjunto de critérios em seis áreas: qualidade urbana, projeto e conforto, eficiência energética, conservação de recursos materiais, gestão da água e práticas sociais.
CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano
Gestão Ambiental SELO CASA AZUL
MODELOS CAIXA
� Identificação (Programa, Fonte de Recursos, Empreendimento, Proponente, Construtor, RT, Incorporador, Informações do Terreno)
� Informar o valor proposto para as tipologias, vinculando as vagas de garagem autônomas, para fins de comercialização/avaliação
� Disponibilidade de Infraestrutura: Redes de água, esgoto, energia e iluminação, pavimentação, guias, sarjetas e drenagem subterrânea
� Disponibilidade de Equipamentos e Serviços Públicos
� Custos propostos
� Valores de Venda propostos (faixas 2 e 3)
FRE FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO
� Identificação do Terreno;
� Croqui de localização;
� Informações sobre infraestrutura;
� Informações sobre entorno.
FIT FICHA DE INFORMAÇÃO DE TERRENO
� Memorial Descritivo da Habitação;
� Memorial Descritivo dos Equipamentos de Uso Comum
� Memorial Descritivo de Infraestrutura;
� Memorial Descritivo de Infraestrutura não incidente:
MEMORIAIS DESCRITIVOS
� Orçamento de Habitação;
� Orçamento de Equipamento;
� Orçamento de Infraestrutura;
� Cronograma de Habitação;
� Cronograma de Equipamento;
� Cronograma de infraestrutura;
� Cronograma Global.
ORÇAMENTOS E CRONOGRAMAS