AM IQ test 2009

AM QUIZ

1 I Voorbeeldvraag

Welke regio heeft na dag 1 de wisselbeker gewonnen?

A) NOB) ZuidC) NHD) ZHE) UTR

Kleur het vakje volledig in op het antwoordblad.

De voortgangsbalk geeft aan wanneer de volgende vraag komt

45 sec

RONDE 1:BOUWKOSTEN

1 I Vraag

Hoe ontwikkelen de bouwkosten per m2 GBO zich bij een toename van het aantal GBO’s per appartement? (totaal aantal GBO’s van het appartementengebouw blijft gelijk)

A) De bouwkosten per m2 dalenB) De bouwkosten per m2 blijven gelijkC) De bouwkosten per m2 stijgenD) Daar kan je niks over zeggen

2 I Vraag

Wat is de inkoopprijs voor AM (ex BTW)van de Waarde & Riant Referentie woningtot 1oktober 2009 ?

A) € 57.000,-

B) € 71.000,-

C) € 83.400,-

D) € 95.000,-

3 I Vraag

Welk huis heeft de laagste bouwkosten bij identieke maatvoering en aantal GBO’s?

A)

B)

C)

C)

D) Er is bijna geen verschil tussen antwoord A,B,C

4 I Vraag

Welk huis heeft de hoogste bouwkosten?(beukmaat 5,70 bruto woningdiepte 9,60)

Doorsnede: A Doorsnede: B453 m3 478 m3129 m2 GBO 135 m2 GBO

A) Doorsnede A B) Doorsnede B C) Even duur D) Valt niet te bepalen

5 I Vraag

Welke benadering levert waarschijnlijk deminste financiële voordelen op maar wordt bij AM het meest toegepast?

A) Stel de adviseurs kritische vragen en toets de door hen voorgestelde oplossingen aan andere projecten/ ervaringen.

B) Ga in elke kostenpost op zoek naar de oorzaak van de kosten en probeer de oorzaak te elimineren

C) Knijp de aannemer in de SOK onderhandelingen uit op zijn staartkosten.

D) Onderhands aanbesteden

6 I Vraag

Welke bouwkosten zijn het meest reëel voor een

parkeerplaats in een garage voor circa 50 auto’s, met de volgende kenmerken: volledig verdiept onder gebouw Met damwanden en met bemaling op

niveau -1 Afsluitbare inrit naar de parkeergarage

met speedgate met toegangscontrole

A) 17.500B) 28.585C) 37.244D) 44.932

7 I Welke stelling is waar?

Het verschil in aanneemsom tussen een standaard toileten een hangend toilet bedraagt:

A) ongeveer 180 euroB) ongeveer 400 euroC) ongeveer 300 euroD) Geen idee, maar dat krijg je bij verkoop er nooit uit

8 I Vraag

Welke trap is het meest geschikt voor een ondiepe/brede woning?

A B C D

9 I Vraag

Welke trap heeft de goedkoopste raveelconstructie?

A B C D

10 I Vraag

Onderstaande grafiek geeft de cash flow weer van de inkomsten uit GIW termijnen en de betaling van de aannemers termijnen.

Wat is het beste voor het rendement van een project bij 85% voorverkoop?A) Aannemer betalen in GIW termijnenB) Gesplitste KAO met aannemerC) Aannemer de termijn onverkochte woningen laten voorfinancierenD) Aannemer betalen volgens goede termijnregeling

Cash-flow Appartementen complex met parkeerkelder

€ -

€ 5.000.000

€ 10.000.000

€ 15.000.000

€ 20.000.000

€ 25.000.000

Bouwplanning

Cu

mu

lati

ev

e I

nk

om

ste

n /

Uit

ga

ve

n

Totaal van de inkomsten

Betaaltermijnen aannemer cumulatief

Inkomsten termijnen belegger cumulatief

Inkomsten GIW termijnen koper cumulatief

11 I Vraag

Gesplitste KAO is beter voor AM dan een normale koop- aannemingsovereenkomst uit het oogpunt van:

1) liquiditeit2) kosten aannemer3) hypotheekrente koper4) ontwerprisico’s

A) 1 en 2 zijn juistB) 3 en 4 zijn juistC) 4 en 1 zijn juistD) 2 en 4 zijn juist

RONDE 2:DUURZAAMHEID

1 I VraagIn het Lente akkoord (ondertekend door Neprom, Bouwend Nederland en NVB) is een percentage energiebesparing ten opzichte vanhet gebouwgebonden energieverbruik conform de vigerende regelgeving van 1 jan 2007 afgesproken.

Welke doelstellingen zijn afgesproken ?

A) 2011 10 % reductie C) 2011 35% reductie

2015 15 % ,, 2015 45 % ,,

2025 25 % ,, 2020 80 % ,,

B) 2011 25 % reductie D) 2011 45%

2015 50 % ,, 2015 65%

2020 100 % ,, 2020 80%

2 I TRIAS ENERGETICA ALS LEIDEND PRINCIPE

Als we dit principe hanteren en een energiezuinige installatie toepassen dan betekent dit voor bouwkundige isolatie maatregelen dat we deze: A) moeten vermeerderenB) moeten verminderenC) in ieder geval niet moeten verminderenD) goedkoper kunnen inkopen

3 I Vraag

Bij lage temperatuurverwarming, waaronder WKO

installaties wordt gebruik gemaakt van vloerverwarming.

Wat is de temperatuur opbouw in de ruimte bij

toepassing van vloerverwarming ?

A B C

D) Hangt af van seizoen

RONDE 3:FINANCIËN

1 I Welke stelling is juist?

1) De marge van een project is bij een investeringsbeslissing van belang, maar er dient ook altijd gekeken te worden naar het verwachte rendement

2) Bij de afweging om te investering in een project is het van groot belang dat de Internal Rate of Return (IRR) de kosten van kapitaal overschrijdt. Bij AM betekent dit dat de IRR altijd boven de 7% moet liggen.

A) stelling 1 en 2 zijn juistB) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuistC) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuistD) stelling 1 en 2 zijn onjuist


1) De Netto Contante Waarde dient minimaal 11,5% te bedragen (streefratio).

2) De rendementseis op projecten is gelijk aan de gemiddelde rendementseis van onze eigen en vreemd vermogensverschaffers. Deze rendementseis wordt ook wel WACC genoemd (weighted average cost of capital)



Stel: gemiddelde woningprijs = 200.000 1) In een stagnerende markt dient gestuurd te

worden op vermogensbeslag2) Onverkochte woningen drukken op onze balans en

dienen door AM zelf gefinancierd te worden. Het vermogensbeslag van 200 opgeleverde en

onverkochte woningen, 200 voor 75% gerede, onverkochte woningen en 100 voor 50% gerede, onverkochte woningen bedraagt ongeveer 80 mio

euro. A) stelling 1 en 2 zijn juistB) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuistC) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuistD) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45

sec


1) Een voorwaardelijke aankoopverplichting leidt tot extra vermogensbeslag. Ondanks dat er nog geen daadwerkelijke aankoop heeft plaatsgevonden, dient een dergelijke verplichting op de balans

opgenomen te worden.2) Indien bij een samenwerking (AM < 50%) sprake is

van meerderheidsbesluitvorming, dient AM haar deel in de investeringen op te nemen in haar

balans en leidt dit dus tot extra vermogensbeslag.

A) stelling 1 en 2 zijn juistB) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuistC) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuistD) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45

sec


Bij het financieren van projecten in deelnemingen maken we onderscheid tussen Recourse en Non Recourse leningen. 1) Een non recourse lening is een lening waar, buiten

de activa waar de financiering betrekking op heeft, andere garanties worden afgegeven.

2) Non recourse leningen hebben over het algemeen een hogere ‘loan to value’ dan recourse leningen


45 sec

6 I Vraag

Voor een bepaald project kunnen 96 woningen verkocht worden voor 250.000 aan een belegger. De kostprijs van deze woningen bedraagt 240.000. Indien AM deze woningen normaal op de markt gaat verkopen bedraagt de prijs 275.000. Bij een verkoopsnelheid van 4 woningen per maand. Minimale rendementseis van AM is 11,5% voor belastingen.

Prijzen zijn per woning VON. Met aannemer is een gesplitste KAO overeengekomen. Er is geen fasering mogelijk.

Wat is het beste voor AM ?

A) Nu verkoop aan belegger voor 250.000B) Verkoop op de markt voor 275.000C) Verkoop op de markt voor 250.000D) Gezien de huidige marktomstandigheden niet in verkoop gaan

45 sec


1) De scheiding van koop- en aannemingsovereenkomst, in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst met de

aannemer heeft als doel het scheiden van de risico’s tussen AM en de aannemer. Grof gezegd, kan je stellen dat de risico’s tussen de ontwikkelende en de uitvoerende partij

als volgt wordt gescheiden:Aannemer: Ontwerp, constructie- en uitvoeringsrisico;AM: Markt- en afzetrisico.

2) Ingeval van een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst neemt AM resultaat op basis van voortgang van het project.


45 sec


1) Concerngaranties worden niet op de balans opgenomen en beperken de toekomstige financieringsmogelijkheden van AM dan ook niet.

2) Het betrekken van gemeente bij een ontwikkeling heeft twee belangrijke voordelen. Ten eerste wordt het vaak

eenvoudiger om projecten te financieren indien een gemeente hier een rol speelt. Daarnaast ligt de door de bank aangeboden rente veelal lager dan bij projecten waar de overheid geen rol speelt.


45 sec

RONDE 4:MARKETING & VERKOOP

1 I Stelling.

Bij een project van een appartementen complex is de bouwtijd 36 maanden. Een koper koopt een appartement met een gesplitste KAO. De koopsom bedraagt 435.736 euro. Hij sluit zijn hypotheek af bij de Rabobank die voor dit project een speciaal rentetarief hanteert.

Welke stelling is juist vanuit de koper gezien?

1) Tijdens de gehele bouwtijd is de rente fiscaal aftrekbaar2) Pas na ondertekening van de KAO is de rente over de grond en de

eventuele bouwrente fiscaal aftrekbaar


2 I Vraag

Geef een juiste definitie van de wet van Gossen:

A) Elk aanbod schept zijn eigen vraagB) Naarmate men over meer van iets beschikt, neemt het nut

ervan afC) Overschotten en tekorten van een bepaald product wisselen

elkaar af, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen

D) Als jouw boterham met pindakaas met de pindakaas op de grond valt, heb je je boterham aan de verkeerde kant gesmeerd

3 I Wat is het juiste antwoord?

De pannen van deze woning zijn:

A) Keramische dakpannenB) Betonnen dakpannenC) De nokvorsten zijn keramisch, de rest betonD) Dat weet ik niet

4 I Vraag

Welke kenmerk van de woning krijgt de hoogste waardering van de AM kopers?

I ArchitectuurII Type, grootte woningIII Locatie

Zet in de juiste volgorde van hoog naar laag

A) III, II, IB) III, I, IIC) I, II, IIID) II, I, III

bron: tevredenheidsonderzoek AM kopers)

5 I Vraag

Welke architectuur werd het hoogste gewaardeerd?

A)

B)

bron: tevredenheidsonderzoek AM kopers

C)

D)

6 I Vraag

Voor een institutionele belegger zijn appartementen aantrekkelijk als het aantal GBO’s ligt in de range:

A) 50- 90 m2B) 78- 100 m2C) 100 – 150 m2D) Maakt niet uit

7 I Vraag

Wat is de maximale V.O.N. prijs van een nieuwbouwwoning om gebruik te kunnen maken van de NHG?

A) € 265.000,00B) € 236.607,14C) € 245.370,37 D) € 350.000,00

8 I Stelling

Koper koopt een huis van 300.000 euro v.o.n. Het aantal contractuele werkdagen bedraagt 240.Op basis van het aantal werkbare dagen is de oplevering met 50 kalenderdagen overschreden. Welke boete is de GIW verstrekker verschuldigd aan de koper volgens het GIW reglement?

A) Geen boeteB) 1.500 euroC) 7.500 euroD) 15.000 euro

9 I Vraag

Welk programma heeft het kleinste afzetrisico?(v.o.n. prijzen in dzd in de woning weergegeven)

280 280260

260250

250260 260

250260 260

250

260250

260250 250 250

A) B)

C)

D) Er is geen verschil tussen A t/m C

10 I Vraag

Waar heeft 50m2 de meeste waarde?

huis

TUIN 500 m2

50 m2

huis

TUIN 250 m2

50 m2

1

2

A) 1 en 2 hebben dezelfde waardeB) Bij 1C) Bij 2D) Dat is afhankelijk van de bezonning

RONDE 5:JURIDISCH

1 I Vraag

Op 1 januari 2008 sluit AM met een gemeente een koopovereenkomst voor de koop van een perceel. Dit perceel kwalificeert als bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 Wet op de Omzetbelasting 1968. AM spreekt met de gemeente af dat dit perceel op 2 augustus 2008 zal worden geleverd en dat de aannemer op 15 augustus 2008 start met de bouwwerkzaamheden. Tegen de afspraken in start de aannemer op 20 augustus 2008 met de inrichting van het ketenpark.

AM moet ter zake dit perceel rekening houden met:

A) 19 % BTWB) 6% OVBC) 19 % BTW + 6 % OVBD) 19 % OVB + 6 % BTW

1min

2 I Vraag

Op 23 januari 2009 om 9:00 uur sluit AM met een gemeente een koopovereenkomst voor de koop van perceel.Op 26 februari 2009 om 14:00 uur stort AM de koopsom op de derdenrekening van de notaris. Op vrijdag 27 februari 2009 om 15:15 uur wordt dit perceel notarieel geleverd aan AM.

AM wordt eigenaar van dit perceel op:

A) 23 januari 2009B) 27 februari 2009 C) 28 februari 2009D) geen van de antwoorden A tot en met C zijn juist

3 I Vraag

U sluit met aannemer A een SOK gescheiden koopaanneming. De door de aannemer te stellen bankgarantie dient volgens interne regels van AM minimaal …% van de aanneemsom te bedragen. Er zijn nog geen woningen verkocht.

A) 10%B) 15%C) 20%D) 25%

4 I Vraag

U ontwikkelt appartementen in een bestaand gebouw, bestaande uit 30 appartementen, 20 van deze appartementen hebt u weten te slijten aan een woningbouwcoöperatie W. Woningcorporatie W gaat de 20 appartementen als sociale huurappartementen exploiteren. Van de 10 overige appartementen hebt u na een intensieve verkoopcampagne 50% als vrije sector appartement verkocht.

Hoe wilt u de appartementsrechten fiscaal geleverd krijgen nadat de gemeente de grond in appartementsrechten heeft gesplitst?

A) De sociale huurappartementen in de OVB, de verkochte vrije sector appartementen eveneens in de OVB en de overige appartementen in de BTW

B) De sociale huurappartementen in de BTW en de overige appartementen in de OVB

C) De sociale huurappartementen in de VPB en de overige appartementen in de OVB

D) Alle appartementen in de OVB

1 min

5 I Vraag

AM sluit met gemeente G op 1 juli 2008 een koopovereenkomst voor de aankoop van perceel P ten behoeve van woningbouw. Van dit perceel wordt vermoed dat dit vervuild is. Op 1 mei 2006 heeft de gemeente G op perceel P een bodemonderzoek uitgevoerd. Welke bepaling kan het beste in de koopovereenkomst worden opgenomen?

A) De gemeente verklaart dat perceel P geen verontreiniging bevat, hoegenaamd en uit welke hoofde dan ook.

B) De gemeente verklaart dat de vervuiling zal worden opgeruimd.C) De gemeente G staat er voor in dat perceel P geschikt is voor het beoogde

gebruik, zijnde woningbouw.D) De gemeente G verklaart dat haar niet bekend is dat perceel P, daaronder

begrepen alle aardlagen en het grondwater, enige verontreiniging, hoegenaamd en uit welke hoofde dan ook bevat.

45 sec

6 I Vraag

Zet onderstaande stukken in de juiste tijdsvolgorde. Bij gesplitste KAO

I Koopovereenkomst met koperII Aannemingsovereenkomst met koperIII Intentieovereenkomst AM – Gemeente NieuwegeinIV Samenwerkingsovereenkomst AM – Aannemer Om de Hoek

A) III – IV – II –IB) III – IV – I – IIC) II – IV – III – ID) Geen van de antwoorden A tot en met C is juist

7 I Vraag

Welke post hoort niet thuis in een bouwplaatskosten begroting?

A) Logistiek medewerkerB) Huisvesting op de bouwplaatsC) Vaste bouwkranenD) Kosten voor de concerndirectie

8 I Vraag

U heeft een architect een opdracht gegeven volgens DNR 2005, het honorarium bedraagt 550.000 euro. De verschotten zijn afgekocht voor 50.000 euro. Er ontstaat een juridisch conflict. Wat is de maximaal te eisen Schadevergoeding?

A) 55.000 euroB) 1 mio euroC) 600.000 euroD) Geen van bovenstaande

9 I Vraag

Tot wanneer kan een koper de KAO met AM ontbinden?

A) Tot 2 maanden na vervallen van opschortende voorwaarden in de KAO

B) 2 maanden na tekenen KAOC) 5 dagen na tekenen KAOD) Geen van bovenstaande

10 I Vraag

De koopsom van het huis bedraagt 400.000 euro.Een koper betaalt de tweede termijn à 80.000 euro twee weken na het vervallen van de betalingstermijn. De contractuele bouwrente bedraagt 6%. De boete rente bedraagt 9%. Welke boeterente is de koper verschuldigd?

A) 2.400 euroB) 3.600 euroC) 276 euroD) Geen van bovenstaande

EindeGraag naam invullen, regio, Graag naam invullen, regio, functiefunctie

Het antwoordblad + klembord Het antwoordblad + klembord inleveren in de doosinleveren in de doos

AM IQ test 2009

Documents

Transcript of AM IQ test 2009