Aaltoyliopisto Insinööritieteiden€korkeakoulu ... ·...

AaltoyliopistoInsinööritieteiden korkeakouluRakennustekniikan laitos

Tuomo Palmu

ALUEELLISEN KORJAUSMALLIN KEHITTÄMINEN

Diplomityö, joka on jätetty opinnäytteenä tarkastettavaksidiplomiinsinöörin tutkintoa varten.

Espoossa 29. huhtikuuta 2011

Työn valvoja: Professori JuhaMatti Junnonen

Työn ohjaaja: Professori JuhaMatti Junnonen

III

AALTOYLIOPISTOPL 11000, 00076 Aaltohttp://www.aalto.fi

DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ

Tekijä: Tuomo Palmu

Työn nimi: Alueellisen korjausmallin kehittäminen

Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu

Laitos: Rakennustekniikan laitos

Professuuri: Rakentamistalous Koodi: Rak63

Työn valvoja: Prof. JuhaMatti Junnonen

Työn ohjaaja(t): Prof. JuhaMatti Junnonen

Tiivistelmä:

Korjausrakentamisen määrä ja haasteet Suomessa tulevat kasvamaan, kun 1960 ja 1970luvulla rakennetutasuinkerrostaloalueet tulevat korjausikään. Haasteita korjaushankkeisiin aiheuttavat muun muassa pienihankekoko, vanhojen rakennusten suunnittelulle ja toteutukselle asettamat reunaehdot sekä tarve rakennustenkäytölle korjausten aikana. Oman erityispiirteensä suureen osaan asuinkerrostalojen korjaushankkeita tuomyös se, että tilaajalla ei usein ole ammattitaitoa tai kokemusta rakennuttamisesta.

Tutkimuksen tavoitteena oli kehittää asuinkerrostalojen korjaamiseen soveltuva alueellinen korjausmalli, jokaottaa huomioon näille hankkeille tyypilliset erityispiirteet. Mallin ideana on edistää hankkeen eri osapuoltenvälistä yhteistyötä, parantaa asunto ja kiinteistöosakeyhtiöiden asemaa korjaushankkeen tilaajana sekähyödyntää sarjatuotetuilla asuinkerrostaloalueilla vallitsevaan toistuvuutta ja volyymia. Tutkimuksessakehitettiin mallille teoreettinen viitekehys, jonka toimivuutta testattiin vertaamalla sen ominaisuuksia kahdenCasekohteena toimivan asuinkerrostaloalueen tulevan korjaushankkeen asettamiin vaatimuksiin. Lisäksikehitetyn viitekehyksen toimivuutta ja käytettävyyttä testattiin haastattelemalla asuinkerrostalojenkorjaushankkeiden eri osapuolia.

Kehitetyssä korjausmallissa 60 ja 70lukujen asuinkerrostaloalueiden suurta kokoa sekä niillä esiintyväätoistuvuutta hyödynnetään yhdistämällä alueen kaikkien rakennusten hankkeet yhdeksi suureksi japitkäkestoiseksi hankkeeksi, jossa korjaukset toteutetaan tyyppisuunnitelmilla vain pienin rakennuskohtaisinmuutoksin. Suunnittelu ja toteutus hankitaan suunnittelijoiden ja urakoitsijan muodostamaltayhteenliittymältä kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Koska asuinkerrostalojen korjaushankkeiden tilaajatovat usein luonteeltaan kertarakennuttajia, kiinnitetään hankkeeseen heti alussa aluekehittäjäkonsultti, jonkatehtävänä on organisoida esiselvitykset ja hankesuunnittelu laaja kokonaisuus huomioon ottaen. Hankkeenrakennuttamistehtäviin palkataan erillinen rakennuttajakonsultti.

Päivämäärä: 4.5.2011 Kieli: suomi Sivumäärä: 98

Avainsanat: Korjausrakentaminen, asuinkerrostalo, aluekorjaus

http://www.aalto.fi

IV

AALTO UNIVERSITYSCHOOL OF SCIENCE AND TECHNOLOGYPO Box 11000, FI00076 AALTOhttp://www.aalto.fi

ABSTRACT OF THE MASTER’S THESIS

Author: Tuomo Palmu

Title: Developing refurbishment method for residential areas

Faculty: School of engineering

Department: Department of civil and structural engineering

Professorship: Construction economics and management Code: Rak63

Supervisor: Prof. JuhaMatti Junnonen

Instructor(s): Prof. JuhaMatti Junnonen

Abstract:

The need for renovation and modernization of housing properties in Finland will increase significantlyover the next few years. The need mostly concerns apartment buildings built in 1960’s and 1970’s.Renovation projects can face challenges caused by small size of projects and lack of repetition within theprojects, the requirements the old structures set for designing and constructing the projects and the needfor the use of the buildings during the renovation. One of the challenges in housing renovation is the waymanagement operates during renovation projects in the case of housing condominiums where thedecisions are often made by people who are not construction professionals.

The aim of this study was to develop an areal procurement system suitable for apartment buildingrenovation projects. The idea of the developed system is to enable the cooperation between the differentparties of the project, improve the buildings’ owners’ status as the decision maker and to utilize thestandard building types and the size of the typical 1960’s and 1970’s suburbs. A context for theprocurement system was developed and it was tested by comparing its features to the characteristics oftwo upcoming renovation projects of two separate suburbs. The functionality and the usability of thedeveloped context were furthermore tested by interviewing different parties of the renovation projects.As a result of the testing the developed context was fine tuned to the final regional procurement system.

First step of the developed system is gathering all the current suburbs building owners together in orderto form one extensive and longlasting renovation project. In order to get the most out of thehomogeneous building stock and the size of the project, a standard scheme for the renovation is designed.This scheme is then executed to all the buildings with only minor adjustments. Both the design and theimplementation are responsibility of the same party consisting of a contractor and a designer team. Thisconsortium is acquired using a twophased procurement system consisting of negotiation phase followedby a competitive bidding. While the building owners rarely are construction professionals a consultant isacquired to set the project in motion and to organize the condition assessments and tests. To avoid anyconflict of interests a separate consultant is acquired to act as the construction manager.

Date: 4/29/2011 Language: Finnish Number of pages: 98

Keywords: Building renovation, apartment buildings, areal renovation

http://www.aalto.fi

V

Esipuhe

Tämä tutkimus on tehty opinnäytteenä diplomiinsinööritutkintoa varten Aaltoyliopistoninsinööritieteiden korkeakoulun rakennustekniikan laitokselle alueenaan rakentamistalous.Tutkimus on osa Sitran energiaohjelman rahoittamaa TEKOtutkimushanketta sekäRakennusteollisuus RT:n Ketterä kehityshanketta.

Haluan kiittää työn ohjaajana sekä valvojana toiminutta Professori JuhaMatti Junnostaasiantuntevista neuvoista ja kommenteista.

Lisäksi haluan kiittää läheisiäni ja erityisesti äitiäni, joka on aina kannustanut ja tukenutminua opintojeni aikana.

Espoossa 29. huhtikuuta 2011

Tuomo Palmu

VI

Sisältö

TIIVISTELMÄ ....................................................................................................................... III

ABSTRACT .......................................................................................................................... IV

ESIPUHE .............................................................................................................................. V

SISÄLTÖ .............................................................................................................................. VI

1 JOHDANTO .................................................................................................................. 1

2 KORJAUSRAKENTAMISEN NYKYISET TOTEUTUSMUODOT ........................................... 4

2.1 NYKYISTEN TOTEUTUSMUOTOJEN KUVAUS ...................................................................... 4

2.2 TOTEUTUSMUODON KEHITYKSEEN VAIKUTTAVAT KORJAUSRAKENTAMISEN ERITYISPIIRTEET ........ 7

2.2.1 Korjausrakentamisen korkeat kustannukset .............................................................. 8

2.2.2 Vanhan rakennuksen asettamat reunaehdot ............................................................ 8

2.2.3 Rakennuksen korjausten aikaisen käytön asettamat vaatimukset ............................. 9

2.2.4 Tilaajan ominaisuudet ............................................................................................ 10

2.3 TILAAJAN OMINAISUUDET KORJAUSHANKKEESSA ............................................................ 11

2.3.1 Kiinteistöosakeyhtiö korjaushankkeen tilaajana ...................................................... 11

2.3.2 Asuntoosakeyhtiö korjaushankkeen tilaajana ........................................................ 13

2.4 NYKYISTEN TOTEUTUSMUOTOJEN EDUT JA HAITAT KORJAUSHANKKEESSA ............................. 18

2.4.1 Suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyö ................................................................... 18

2.4.2 Osapuolten eriävät tavoitteet ................................................................................. 20

3 ALUEELLINEN KORJAUSHANKE YHTEISTOIMINTAMALLINA ....................................... 25

3.1 KEHITETTÄVÄLLE TOTEUTUSMUODOLLE ASETETTAVAT VAATIMUKSET .................................. 25

3.1.1 Alueellisen korjausmallin teoreettinen viitekehys .................................................... 27

3.1.2 Osapuolten hankintaperusteet ja hankintavaiheet .................................................. 29

3.1.3 Hankekehitys yhteistoimintana ............................................................................... 34

3.1.4 Mahdollisuudet hankkeen ohjaamiseen .................................................................. 35

3.1.5 Tilaajan asema ....................................................................................................... 38

3.1.6 Hankekoon vaikutus ja merkitys ............................................................................. 38

3.2 CASE JYRKKÄLÄ....................................................................................................... 40

3.2.1 Kohteen kuvaus ...................................................................................................... 40

VII

3.2.2 Kohteen toteutusmuodon valintaan vaikuttavat erityispiirteet ................................ 43

3.2.3 Eri toteutusmuotojen soveltuvuus Jyrkkälässä......................................................... 45

3.3 CASE SILTAMÄKI ..................................................................................................... 48

3.3.1 Kohteen kuvaus ...................................................................................................... 48

3.3.2 Kohteen toteutusmuodon valintaan vaikuttavat erityispiirteet ................................ 51

3.3.3 Eri toteutusmuotojen soveltuvuus Siltamäessä........................................................ 58

4 HAASTATTELUT .......................................................................................................... 66

4.1 HAASTATTELUMETODIT ............................................................................................ 66

4.1.1 Haastattelumuoto ja haastateltavien valinta .......................................................... 66

4.1.2 Haastatteluteemat ja apukysymykset .................................................................... 67

4.2 URAKOITSIJOIDEN HAASTATTELUT ............................................................................... 68

4.2.1 Nykyisin käytössä olevien toteutusmuotojen puutteet ja kehitystarve ..................... 68

4.2.2 Korjausrakentamiseen ideaalisesti soveltuva toteutusmuoto .................................. 69

4.2.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja –edellytykset ...................................... 69

4.2.4 Kehitetyn korjausmallin mahdolliset ongelmat ja edut ............................................ 70

4.2.5 Kehitetyn korjausmallin kehityspisteet .................................................................... 72

4.3 SUUNNITTELIJOIDEN HAASTATTELUT ............................................................................ 72



4.3.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja edellytykset ....................................... 74



4.4 RAKENNUTTAJIEN HAASTATTELUT ............................................................................... 76



4.4.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja –edellytykset ...................................... 77



4.5 KIINTEISTÖN OMISTAJIEN HAASTATTELUT ...................................................................... 79



4.5.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja edellytykset ....................................... 80



4.6 YHTEENVETO HAASTATTELUISTA ................................................................................. 82

VIII

4.6.1 Korjausrakentamisen nykyisten käytäntöjen ongelmat ........................................... 82

4.6.2 Kehitetyn korjausmallin soveltuvuus asuinkerrostalojen korjauksiin ........................ 82

5 KEHITETYN TOTEUTUSMUODON LOPULLINEN KUVAUS ............................................ 86

5.1 HANKESUUNNITTELUVAIHE ....................................................................................... 86

5.2 SUUNNITTELUVAIHE ................................................................................................ 87

6 YHTEENVETO ............................................................................................................. 89

7 LÄHTEET .................................................................................................................... 92

Alueellisen korjausmallin kehittäminen______________________________ Tuomo Palmu

1

1 Johdanto

Valtaosa suomalaisista asuinkerrostaloista on rakennettu 1960 ja 1970luvuilla, kunmuutto maaseudulta keskuksiin aiheutti suuret määrälliset tavoitteetasuntorakentamiselle.1 (Kuva 1) Valtaosa tästä rakennuskannasta tulee peruskorjausikään2010 ja 2020luvuilla. Korjaustarve kohdistuu erityisesti rakennusten julkisivuihin ja LVIjärjestelmiin. Rakennusten korjaustarvetta lisäävät myös esimerkiksi kosteus jahomevauriot, tarve energiatehokkuuden parantamiselle ja väestön ikääntymisenaiheuttama tarve esteettömyyden parantamiselle sekä senioriikäisten asumista tukevienpalvelujen mahdollistamiselle.2

Kuva 1. Asuinkerrostaloissa olevien asuntojen lukumäärän jakautuminen rakennuksen rakennusvuodenmukaan. (Lähde: Tilastokeskus)

Korjausrakentaminen eroaa luonteeltaan uudisrakentamisesta esimerkiksi olemassa olevanrakennuksen asettamien reunaehtojen, korjausprosessin sekä käyttäjien mukanaolonnäkökulmasta.3 Mahdolliset korjausmenetelmät riippuvat muun muassa vanhanrakennuksen kunnosta sekä omistajien taloudellisesta tilanteesta ja tavoitteista. On myösmahdollista, että samaan tilanteeseen soveltuu käytettäväksi useita korjausmenetelmiä jasuunnitteluratkaisuita, jolloin tilaajan tulee päästä vertailemaan ratkaisuvaihtoehtoja

1 Neuvonen, Petri. 2006. Kerrostalot 18802000.2 Hakaste, Harri. 2009. Korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelma 20092017.3 Hakaste, Harri. 2009. Korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelma 20092017.

Alueellisen korjausmallin kehittäminen____________________________ Tuomo Palmu

2

mahdollisimman laajasti löytääkseen omaan tilanteeseensa sopivimman. Lisäksikorjaushankkeissa vaaditaan suunnitelmilta joustoa, sillä rakenteiden todellisesta tilastasaadaan harvoin huolellisillakaan kuntotutkimuksilla täydellistä tietoa. Rakennuksen käyttökorjausten aikana tuo taas mukanaan tarpeen korjausprosessin nopeudelle, siitäaiheutuvien asumishaittojen vähentämiselle sekä oikeaan aikaan tapahtuvalle viestinnälle.Avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksenteon vaikeuttavoidaan vähentää ja asukastyytyväisyyttä lisätä.4

Edellä mainituista erityispiirteistä huolimatta korjausrakentamisessa käytetäänuudistuotantoa silmällä pitäen kehitettyjä toteutusmuotoja. Esimerkiksi taloyhtiöidenputkistokorjauksista noin 64 % suoritetaan kokonaisurakkana ja noin 34 % jaettunaurakkana. (Kuva 2) Vuokrataloyhtiöiden korjaushankkeissa suunnittelun ja toteutuksensisältäviä muotoja on käytetty kasvavassa määrin, mutta asuntoosakeyhtiömuotoisessaomistuksessa olevien rakennusten putkistokorjaushankkeista alle yksi prosentti suoritetaanhankkimalla suunnittelu ja toteutus samalta osapuolelta.5 Käytetyt toteutusmuodot eivätmahdollista suunnitelmien kehittämistä tilaajan, suunnittelijan ja urakoitsijan välisessäyhteistyössä eivätkä tarjoa korjaushankkeiden vaatimaa joustoa suunnitteluun.

Lisäksi, vaikka 1960 ja 1970lukujen elementtilähiöiden rakentaminen suoritettiin suurenvolyymin ja toistuvuuden etuja hyödyntäen, ei näitä etuja hyödynnetäkorjausrakentamisessa. Tyyppisuunnitelmilla ja elementtitekniikalla rakennetut lähiötkorjataan yksittäisinä, yhtä asuntoosakeyhtiötä tai muutamaa rakennusta koskevinahankkeina, jolloin sarjatuotantomaisen rakentamisen etuja, kuten esimerkiksi työnaikaistaoppimista ja suunnitelmien kehittämistä kokemusten perusteella, ei korjauksissahyödynnetä.

Kuva 2. Eri urakkamuotojen käyttö taloyhtiöiden putkistokorjauksissa

4 Tee parannusohjelma. Viestintä korjaushankkeen menestystekijänä. Tee parannus!viestintäohjelma.5 Paiho, Satu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTT tiedotteita 2483

0,0 %

10,0 %

20,0 %

30,0 %

40,0 %

50,0 %

60,0 %

70,0 %

Kokonaisurakka Jaettu urakka STurakka Muu


3

Tämän tutkimuksen tarkoituksena on kehittää korjausrakentamisen erityispiirteethuomioon ottava, asuinkerrostaloalueiden korjaushankkeisiin soveltuva toteutusmuoto.Tutkimus on rajattu käsittelemään sarjatuotettujen asuinkerrostaloalueiden korjauksia.

Tutkimuksen tavoitteena on kehittää teoreettinen viitekehys toteutusmuodolle, jokasoveltuu käytettäväksi asuinkerrostalojen korjaushankkeissa. Kehitetyn toteutusmuodontoimivuutta testataan kahden Casekohteen perusteella. Toteutusmuodon käytettävyyttä jatoimivuutta testataan haastattelemalla korjaushankkeiden eri osapuolia.

Haastattelumenetelmänä käytetään puolistrukturoitua teemahaastattelua. Haastattelu eitällaisessa menettelyssä etene yksityiskohtaisten kysymysten mukaan, vaan tutkijanvalmisteleman haastattelurungon ja siinä esiintyvien teemojen mukaan. Tällainenmenettely tuo tutkittavien tulkinnat teemoista sekä heidän asioille antamansa merkityksetesiin. Menettely ei kuitenkaan vastaa strukturoimatonta haastattelua, sillä aihepiirit jateemaalueet ovat kaikille haastateltaville samat.6 Haastattelujen tarkoituksena on nostaaesiin lisää ideoita teoreettisessa osassa kehitetyn viitekehyksen edelleen kehittämiselle.Teoria siis ohjaa uuden tiedon etsimistä samalla kun se jäsentää ja systematisoi kerättyäaineistoa. Muoto on niin sanottu hypoteettisdeduktiivinen malli, jonka mukaan teoriasyntyy niistä havainnoista, joita tehdään reaalimaailmasta.7

6 Hirsjärvi, Sirkka & Hurme, Helena. 2001. Tutkimushaastattelu: Teemahaastattelun teoria jakäytäntö7 Hirsjärvi, Sirkka & Remes, Pirkko & Sajavaara, Paula. 1998. Tutki ja kirjoita


4

2 Korjausrakentamisen nykyiset toteutusmuodot

2.1 Nykyisten toteutusmuotojen kuvaus

Rakennushankkeessa joudutaan periaatteessa aina suorittamaan samat tehtävät jatoteutusmuodot vain jakavat näitä tehtäviä sekä vastuita osapuolten kesken.8

Toteutusmuotoa valittaessa tilaajan on ensimmäisenä päätettävä mitkä rakennushankkeentehtävät hän suorittaa itse ja mitkä hankkii ulkopuolisina palveluina. Esimerkiksi hoitaakotilaaja rakennuttamistehtävät itse vai käyttääkö hän ulkopuolista asiantuntijaa. Seuraavaksipäätetään minkä suuruisina kokonaisuuksina ulkopuoliset palvelut hankitaan. Esimerkiksihankitaanko suunnittelu ja rakentaminen yhtenä kokonaisuutena vai erikseen. Kun edellämainitut periaateratkaisut palvelujen hankkimisesta on tehty, siirrytään tarkastelemaantarkemmin kohteena olevan hankkeen ominaisuuksia, tilaajan hankkeelle asettamiavaatimuksia, omia resursseja sekä vallitsevaa suhdanneympäristöä.9

Toteutusmuodot voidaan jaotella suoritusvelvollisuuden laajuuden perusteella sekäurakoitsijan maksuperusteen määräytymisen perusteella. Suoritusvelvollisuuden laajuudenperusteella toteutusmuotoa voidaan kutsua pääurakkamuodoksi, suunnittelun jatoteutuksen sisältäväksi muodoksi tai osaurakkamuodoksi. Maksuperuste voikorjausurakassa olla kustannusperusteinen, kuten laskutyö tai tavoitehinta taisuoritusperusteinen, kuten kokonaishinta ja yksikköhinta. Lisäksi toteutusmuotojenkohdalla voidaan jaottelua suorittaa myös sen mukaan, hankitaanko tarjouksetkilpailuttamalla, neuvottelumenettelyllä vai näiden yhdistelmällä. Toteutusmuotoja onmyös kehitetty erityisesti korjausrakentamista silmällä pitäen.

PÄÄURAKKAMUODOT

Pääurakkamuodoissa tilaaja hankkii suunnittelun ja toteutuksen erikseen. Suunnittelijakiinnitetään hankkeeseen heti hankkeen alkuvaiheessa ja urakoitsija suunnitelmienvalmistumisen jälkeen. Tilaaja ja suunnittelija kehittävät yhteistyössä hankkeensuunnitelmat ja niiden ollessa valmiit, tekee tilaaja suunnitelmien toteuttamisestatarjouspyynnön urakoitsijoille. Urakoitsijat ilmoittavat tarjouksissaan hinnan, jollasitoutuvat suorittamaan tarjouspyynnössä esitetyt työt tarjouspyyntöön liitettyjensuunnitelmaasiakirjojen mukaan.

Pääurakkamuodot voidaan jakaa edelleen vielä kokonaisurakkaan ja jaettuun urakkaan.Muotojen erona on lähinnä se, että jaetussa urakassa tilaaja voi itse hankkia haluamansa

8 Kruus, Matti & Kiiras, Juhani. 2006. SUKE: malli suunnittelun ohjaukseen projektinjohtohankkeissa.9 Pekkanen, Jukka. 1998. Rakentamis, suunnittelu ja rakennuttamispalvelujen hankinta. TKKRakennetekniikan laitos. Rakentamistalous 163.


5

erikoisurakoitsijat tärkeimmille erikoistöille, kuten LVIS ja automaatiotyöt.Kokonaisurakassa tilaaja tekee sopimuksen koko urakan suorittamisesta yhden urakoitsijankanssa, joka voi teettää osan edellä mainituista erikoistöistä aliurakoitsijoilla, ollenkuitenkin vastuussa näiden urakoitsijoiden työsuorituksista tilaajalle. Jaetussa urakassatilaaja tekee sopimuksen työn kokonaissuorituksesta pääurakoitsijan kanssa, mutta hankkiiitse sivuurakoitsijat tärkeimmille erikoistöille erillisillä sopimuksilla. Vastuu eriurakoitsijoiden töiden yhteensovittaminen voidaan siirtää tilaajalta pääurakoitsijallealistussopimuksella.

Pääurakkamuotojen hyvä puoli on se, että muoto on yleisesti käytettynä hyvin tunnettu jatilaajalla on hyvät mahdollisuudet ohjata suunnittelua. Lisäksi rakennustyönkilpailuttaminen valmiilla suunnitelmilla tekee tarjousten vertailusta yksinkertaista.Huonona puolena on se, että rakennustyö aloitetaan hyvin pian urakoitsijan valinnanjälkeen, jolloin työn suunnittelulle ei jää aikaa ja työpiirustusten valmistuminen sekäurakoitsijan hankintojen toteutuminen muodostuvat kriittisiksi. Lisäksi urakoitsijanasiantuntemusta ei voida hyödyntää suunnitteluvaiheessa. Pääurakkamuodot eivätmyöskään ole erityisen joustavia ja urakkasopimuksen solmimisen jälkeen on suunnitelmienmuuttaminen vaikeaa.10

SUUNNITTELUN JA TOTEUTUKSEN SISÄLTÄVÄT MUODOT

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävissä eli STmuodoissa tilaaja hankkiihankesuunnitteluvaiheen valmistuessa hankkeen suunnittelu ja rakennustyön yhdelläsopimuksella samalta palveluntuottajalta. Tilaaja esittää tarjouspyynnössä lopputulokselleasettamansa vaatimukset, jolloin urakoitsijoiden tehtävänä on kehittää mahdollisimmanhyvin näitä vaatimuksia vastaavat yleisratkaisut. Tilaaja valitsee urakoitsijoiden tuottamiayleisratkaisuja vertailemalla joko laadultaan, hinnaltaan tai edullisuudeltaan parhaanratkaisun ja urakoitsijan, joka valitaan hankkeen toteuttajaksi.

STmuodoissa suunnittelusta vastaa urakoitsija, joten urakoitsijan asiantuntemustapäästään hyödyntämään koko suunnitteluvaiheen ajan. Urakkasopimus ei tosin perustutäydellisiin suunnitelmiin, joten tarjouspyyntöasiakirjoissa hankkeen lopputulokselleasetetut vaatimukset on tärkeää saada määriteltyä yksiselitteisesti, jotta lopputulos vastaisitilaajan toiveita. STmuodon huonona puolena pidetäänkin juuri sitä, että tilaajan onkyettävä määrittämään tavoitteensa ja vaatimuksensa täydellisesti hetihankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Puutteellisesti hoidettu hankesuunnittelu ja vaatimustenasetus voi johtaa tilaajan toiveita vastaamattomiin tarjottuihin suunnitteluratkaisuihin sekäurakoitsijan tinkimiseen laatutasosta urakkasopimuksen solmimisen jälkeen.Sopimussuhteiltaan ja vastuiltaan STmuodot ovat selkeitä, sillä tilaaja onsopimussuhteessa vain yhteen urakoitsijaan, joka tekee muut sopimukset omiin nimiinsä jahoitaa töiden yhteensovittamisen. Tilaajan työmäärä on myös pienempi, sillä urakoitsija

10 Peltonen, Tommi. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Suomen toimitila jarakennuttajaliitto ry.


6

ohjaa suunnittelua. Toisaalta toteuttajan ja ratkaisuvaihtoehdon valinta on esimerkiksipääurakkamuotojen toteuttajan valintaa hankalampi, ellei kyseessä ole puhdashintakilpailu.11

OSAURAKKAMUODOT

Osaurakkamuodoissa rakennustyö jaetaan useiksi hankinnoiksi, jotka hankekohtainenprojektinjohtoorganisaatio kilpailuttaa suunnitelmien valmistumisen myötä.Toteutusmuoto mahdollistaa suunnittelun, hankintojen ja toteutuksen yhdistämisen ja siitäseuraavan ajallisen limityksen. Toteutusmuodolla pyritään lyhentämään hankkeenkokonaiskestoa, parantamaan suunnitelmien kehittämisen joustavuutta, ohjaamaan jaalentamaan kustannuksia sekä mahdollistamaan aidot hinta ja laatuvalinnat.Toteutusmuoto sopii muun muassa tilanteisiin, joissa tilaaja ei pysty rakentamisen alkaessavielä täsmentämään suunnitteluvaatimuksiaan.12

Osaurakkamuodot tai projektinjohtorakentaminen pitää sisällään useita variaatioita, jotkavoidaan ryhmitellä projektinjohtototeuttajan suoritusvelvollisuuden laajuuden perusteellaprojektinjohtorakennuttamiseen, projektinjohtopalveluun ja projektinjohtourakointiin.Muodot eroavat lähinnä siinä, sisältyvätkö projektinjohtototeuttajan palveluihin esimerkiksityömaan johtopalvelut ja tekeekö toteuttaja hankintasopimukset omiin nimiinsä vai tilaajannimiin.13

Koska suunnittelu ja toteutus limittyvät, on tilaajalla mahdollisuus ohjata suunnittelua vielätoteutusvaiheessakin. Tilaajalla on myös mahdollisuus tehdä erillisten hankintojen kohdallahinta ja laatuvalintoja.14 Osaurakoiden hyvä puoli on myös se, että osaurakoiden pienuusvoi vähentää yleiskustannuksia ja niiden lyhyys pienentää riskivarauksia. Toisaalta hankkeenlopulliset kustannukset selviävät vasta myöhäisessä vaiheessa. Tähän asti kustannustenmuodostuminen on käytettävän konsultin kustannustietouden ja tilaajan kustannustenohjauksen varassa.15

KORJAUSRAKENTAMISTA VARTEN KEHITETYT MUODOT

Toteutusmuotoja on kehitetty myös erityisesti korjausrakentamista silmällä pitäen. Tällaisiatoteutusmuotoja ovat yhteistoimintaurakka, normaalihintaurakka sekä yksikköaikaurakka.

Yhteistoimintaurakka on kaksivaiheinen urakkamuoto, jossa urakoitsijan asiantuntemustapyritään hyödyntämään suunnittelussa solmimalla urakoitsijan kanssa jo

11 Peltonen, Tommi. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Suomen toimitila jarakennuttajaliitto ry.12 Kruus, Matti. 2006. Suke: malli suunnittelun ohjaukseen projektinjohtohankkeissa.13 Kruus, Matti. 2006. Suke: malli suunnittelun ohjaukseen projektinjohtohankkeissa.14 Kruus, Matti. 2006. Suke: malli suunnittelun ohjaukseen projektinjohtohankkeissa.15 Peltonen, Tommi. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Suomen toimitila jarakennuttajaliitto ry.


7

suunnitteluvaiheen alussa yhteistoimintasopimus. Urakoitsijan tehtävä on toimiasuunnitteluvaiheessa asiantuntijana. Urakoitsija valitaan ensimmäiseen vaiheeseentarjouskilpailulla tavoitehinnan sekä kiinteän yksikkökorvauskustannuksen perusteella.Mikäli suunnittelun aikaisen yhteistoiminnan perusteella ei kuitenkaan päädytäurakkasopimukseen, maksetaan urakoitsijalle yhteistoimintasopimuksen mukainen korvausasiantuntijatehtävistä sekä mahdolliset tutkimus ja mallirakennuskustannukset.Sopimuksen syntyessä solmitaan urakoitsijan kanssa sopimus työn suorittamisestatavoitehintaurakkana.16

Normaalihintaurakka perustuu niin sanottuun ranskalaiseen menetelmään. Urakkamuodostuu tilaajan teettämissä kuntotutkimuksissa ilmenneistä rakennuksen käytönkannalta pakollisista korjauksista sekä tilaajan toivomista laatutasoa nostavista töistä,joiden suoritus on valinnaista. Hankkeen toteuttaja valitaan tarjouskilpailussa senperusteella, kuka suorittaa tilaajan määrittämään normaalihintaan pakollisten korjaustenlisäksi eniten valinnaisia töitä. Urakoitsijat voivat ehdottaa rinnakkaistarjouksessaan myösomia ideoitaan valinnaisiksi töiksi. Ohjeellisena arvona on, että valinnaiset työt käsittäisivätnoin 10 20 % normaalihinnasta. Menettelyn ideana on, että urakkakilpailusta muodostuuvalinnaisten töiden johdosta puhdas laatukilpailu.17

Yksikköaikaurakka on luonteeltaan kokonaishintaurakka, jossa ajalle on annettu erityisensuuri painoarvo. Tilaaja jakaa kohteen suunnitteluvaiheessa suoritusyksikköihin, joina voitoimia kohteen luonteesta riippuen esimerkiksi huoneisto tai porras. Tarjouskilpailussatilaaja pyytää urakoitsijoilta suoritusyksikköä kohden kokonaishinnan sekä kiinteän työajan.Menettelyllä painotetaan urakoitsijan korkeatasoista työnsuunnittelua ja siitä aiheutuvaayksittäisen suoritusyksikön mahdollisimman nopeaa läpäisyaikaa ja näin ollen rakennuksenkäyttäjille mahdollisimman lyhyttä aiheutuvaa asumishaittaa.18

2.2 Toteutusmuodon kehitykseen vaikuttavatkorjausrakentamisen erityispiirteet

Korjausrakentaminen poikkeaa uudisrakentamisesta monessa mielessä eivätkäuudiskohteita mielessä pitäen kehitetyt toteutusmuodot näin ollen toimi korjaushankkeissaparhaalla mahdollisella tavalla. Korjausrakentamisen ongelmana ovat esimerkiksi useinpienestä hankekoosta sekä tuottavuuden parantamiseen liittyvistä ongelmista johtuvakorkea kustannustaso suhteessa uudisrakentamiseen19 Myös vanhat rakenteet sekärakennuksessa usein korjausten aikana jatkuva toiminta asettavat toteutuksellereunaehtoja. Asuinkerrostalojen korjauksissa uudisrakentamisesta poikkeavia

16 RAKLI. 1986. Korjausrakentamisen urakointi.17 RAKLI. 1986. Korjausrakentamisen urakointi.18 RAKLI. 1986. Korjausrakentamisen urakointi.19 RAKLI. 1986. Korjausrakentamisen urakointi.


8

erityispiirteitä aiheuttavat myös tilaajan erityispiirteet, kun tilaajana on esimerkiksi asuntoosakeyhtiö.

2.2.1 Korjausrakentamisen korkeat kustannukset

Valtaosa korjaushankkeista on luonteeltaan pieniä hankkeita, sillä ne eivät usein kohdistukoko rakennukseen, vaan yksittäiseen rakennusosaan tai järjestelmään. Suurillaurakoitsijoilla työmaakustannukset ovat melko suuret ja niiden kattamiseen tarvitaanhankkeelta volyymia.20 Tämä saattaa heikentää suurten urakoitsijoiden kilpailukykyätarjouskilpailuissa. Yksittäisen korjaushankkeen pienestä arvosta voi myös seurata se, ettähanke ei ole urakoitsijoiden näkökulmasta kiinnostava, mikä johtaa kilpailunheikkenemiseen. Esimerkiksi Kiinteistöliiton taloyhtiöille teettämän kyselyn mukaantaloyhtiöt saavat korjaushankkeistaan huomattavasti pyytämäänsä vähemmän tarjouksia.21

Urakoitsijat eivät myöskään saa riittävästi katetta tällaisten pienten korjaustöidentuottavuuden parantamisesta, mikä voi olla eräs syy korjausrakentamisen korkeisiinkustannuksiin. Tuottavuuteen voidaan vaikuttaa hyödyntämällä hankkeen toteutukseenvalitun urakoitsijan kehittämiä työmenetelmiä ja rakennusosaratkaisuja. Tämä vaatiiurakoitsijan motivoimista yhteisiin tavoitteisiin sekä aidon vaikutusmahdollisuudenluomista urakoitsijalle.22 Pieniä yksittäiseen rakennusosaan kohdistuvia korjauksia voi myösolla kannattavaa yhdistää yhdeksi suuremmaksi hankkeeksi, jolloin urakasta muodostuuhoukutteleva suuremmalle joukolle urakoitsijoita. Korjausrakentamista suoritetaan myöshyvin pitkälle käsityönä työmaalla, mikä heikentää tuottavuutta. Tätä tuottavuutta onmahdollista tehostaa kehittämällä korjausrakentamiseen soveltuvia teollisia ratkaisuja.

2.2.2 Vanhan rakennuksen asettamat reunaehdot

Korjausrakentamisessa hankkeen etenemisen yhteydessä tapahtuva päätöksenteko tuleevoida sopeuttaa olemassa olevan rakennuksen ehtoihin. Näitä ehtoja ei kuitenkaan voidariittävästi ennakoida. Käytännön hankkeissa on huomattu, että huolellisellakaansuunnittelulla ei voida varautua rakenteita avattaessa paljastuviin yllätyksiin. Hankkeessaon varauduttava muun muassa esimerkiksi lisääntyneeseen asbestipurkutyöhön tai

20 Mannila, Merja. 2010. Ryhmäkorjaus vaatii taloyhtiöille vierasta yhteistyötä. Rakennuslehti 8/201021 Korjausrakentamisbarometri. 2010. Suomen kiinteistöliitto22 RAKLI, 1986, Korjausrakentamisen urakointi


9

talotekniikkakuilujen tarkistuksiin vanhojen rakenteiden mukaan.23 Eri vaiheissa tehtyjäpäätöksiä tulee siten voida joustavasti tarkistaa hankkeen edetessä, kun tieto rakennuksenkunnosta lisääntyy.24 Tämä vaatii työmaille joustavaa päätöksentekokykyä sekä hyviäyhteyksiä suunnittelijoihin korjausten edetessä.25

Vanhat rakenteet asettavat korjaushankkeissa rajoituksia erityisesti valmisosien käytölle,kun valmisosat joudutaan sovittamaan vanhoihin rakenteisiin. Julkisivuelementtienkohdalla vanhan julkisivun ominaisuudet vaikuttavat uusien elementtienkäyttömahdollisuuteen. Esimerkiksi sandwhichrakenteen ulkokuori saattaa asettaa uudenjulkisivun kiinnitykselle rajoituksia, eikä vanhaa ulkokuorta voida välttämättärakennusteknisessä mielessä poistaa.26 Putkiremontissa taas esimerkiksi WChormielementtien asennuksessa ongelmaksi voi muodostua uuden sijoituspaikanlöytäminen.27 Valmisosien käytön vaikeuden takia suuri osa korjausrakentamisestajoudutaan tekemään paikalla käsityönä, jolloin työvaiheet ovat ainutlaatuisia ja niidenkertautuminen on vähäistä.28

2.2.3 Rakennuksen korjausten aikaisen käytön asettamat vaatimukset

Asuinkerrostalon korjaushankkeessa ei asukkaan kannalta tärkeintä ole hankkeenkokonaiskeston lyhentäminen vaan asukkaan omaan huoneistoon kohdistuvan haittaajanlyheneminen. Töiden nopealle aloittamiselle ei usein asukkaan kannalta ole tarvetta, vaannopeuden on kohdistuttava yksittäisen huoneistoon kohdistuviin töihin. Lyhyisiinhuoneistokohtaisiin läpäisyaikoihin pääsemiseksi hankkeen toteutus on vaiheistettavajakamalla työkohde esimerkiksi pystylinjojen muodostamiin kokonaisuuksiin, jolloin yhteenhuoneistoon kohdistuva haittaaika on yhden pystylinjan valmistumiseen kuluva aika.Tällainen vaiheistaminen voi kuitenkin väärin suoritettuna kasvattaa työmenekkiä ja sitenmyös hankkeen kustannuksia.29

Vaikka asukkaalle aiheutuvaa haittaaikaa lyhennetään, on turvallisesta ja olosuhteisiinnähden viihtyisästä asumisesta huolehdittava korjaustöiden aikana. Ratkaisu voi olla

23 Kiiras, Juhani. 2006. Rakentamisen johtamisen ja suunnittelun tehtävien allokointimalli,esitutkimus tehtäväluetteloiden uudistustarpeesta ja periaatteista.24 RAKLI, 1986, Korjausrakentamisen urakointi25 Murtomaa, Petri. 1996. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto.26 Lahtela, Tero. 2005. Puujulkisivu lähiökerrostalossa. Puuulkoverhouksen toteuttamisperiaatteetkorjausrakentamisessa.27 Lindstedt, Tuomo. 2009. Energiatehokkaat ja teolliset korjausrakentamisratkaisut Suomessa jakansainvälisesti.28 RAKLI, 1986, Korjausrakentamisen urakointi29 Haahtela, Yrjänä & Kiiras, Juhani. 1999. Talonrakennuksen kustannustieto: TAKU 1999


10

esimerkiksi asuntoosakeyhtiön pihaan tuotu kontti, jossa on korkeatasoiset peseytymis,keitto ja pyykinpesumahdollisuudet.30

Myös melun ja pölyn leviäminen on saatava mahdollisimman vähäiseksi. Pölyn leviämisenestämiseksi on vältettävä turhaa purkamista ja valittava mahdollisimman vähänpölyhaittoja aiheuttavia menetelmiä sekä vähennettävä pölyn leviämistä esimerkiksisuojaseinin ja käyttämällä ilmanpuhdistimia. Melun leviämistä on vaikea estää, jotenkäytettävät menetelmät on valittava niiden hiljaisuuden ja nopeuden mukaan. Meluava työtulee lisäksi tehdä sellaisena aikana, jolloin siitä on mahdollisimman vähän häiriötä.31

Koska korjaushankkeessa asukkaat usein asuvat työmaaalueella, on myös työmaanturvallisuuteen ja tiedottamiseen kiinnitettävä erityistä huomiota. Tilaajalla on työmaanturvallisuudesta huolehtimisesta suuri vastuu ja tämä on otettava huomioon jotarjouspyyntövaiheessa. Tarjouspyyntöön on liitettävä turvallisuusasiakirja, jonka avullaurakoitsija voi laatia tarjoukseensa liitettävän turvallisuussuunnitelman. Turvallisuudenvarmistaminen vaatii tilaajalta paneutumista ja usein kokemattoman tilaajan onkin järkeväänimittää hankkeeseen turvallisuuskoordinaattoriksi ammattilainen.32

On myös hyvä sopia jo etukäteen siitä, miten tiedotetaan korjaustyön aikataulusta jaedistymisestä, sekä siitä, miten ja kuka hoitaa ja tiedottaa asumisturvallisuuteen vaikuttavatjärjestelyt. Tiedottamisen keinot, kanavat sekä vastuuhenkilöt kirjataanviestintäsuunnitelmaan ja asukkaille tiedotetaan tiedotusvastuista. Korjausrakentamisessakorostuu myös logistiikan hallitseminen. Asuntoja ja porraskäytäviä ei voida käyttäätyömaan materiaalien ja välineiden varastotiloina edes tilapäisesti, sillä esimerkiksiporrashuoneet ovat hätätilanteessa poistumisteitä ja kuilun esteettömyys on taattava myöstyön aikana. Hankkeen asiakirjoissa on myös määritettävä se, mihin kuntoon asunnot japorraskäytävät on työvuoron päätyttyä tai viikonvaihteeksi saatettava.33

2.2.4 Tilaajan ominaisuudet

Asuinkerrostalojen korjaushankkeissa tilaajan ominaisuudet tuovat omat erityispiirteensähankkeeseen. Esimerkiksi asuntoosakeyhtiöiden kohdalla asukkaat toimivat usein osanatilaajaorganisaatiota ja näin ollen myös päätöksentekijöinä. Tämä tuo vaatimuksiaasukaslähtöisyydelle edellä mainitun työmaavaiheen lisäksi hankkeen suunnitteluvaiheessa.

30 Korhonen, Pekka. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö76831 Murtomaa, Petri. 1996. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto32 Rissanen, Hanna. 2010. Kaikkien turvallisuudesta on huolehdittava. Kiinteistöposti 6/201033 Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä.


11

Tällaiset vaatimukset asettavat erityisiä vaatimuksia hankkeen viestinnälle sekäasukastarpeiden kartoitukselle.34

2.3 Tilaajan ominaisuudet korjaushankkeessa

Suomalaisessa oikeusjärjestelmässä on kehittynyt kansainvälisesti epätavallinen muotohallinnoida kiinteistöjä osakeyhtiöiden avulla. Asuinkerrostaloihin sijoittuvatomistusasunnot muodostavat yleensä asuntoosakeyhtiömuotoisia yhtiöitä, joissa osakkeenomistaminen tuo hallintaoikeuden asuntoosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määriteltyynhuoneistoon. Vuokraasuntoosakeyhtiöt taas ovat varsin usein tavallisiakiinteistöosakeyhtiömuotoisia yhtiöitä, joissa osakkeet eivät tuota hallintaoikeuttahuoneistoon, vaan rakennus on kokonaisuudessaan yhtiön hallinnassa.35

Kiinteistö ja asuntoosakeyhtiöt ovat rakennushankkeen tilaajana ominaisuuksiltaan varsinerilaisia toimijoita. Näihin ominaisuuksiin vaikuttaa yhtiöiden hallintoa säätelevänlainsäädännön erilaisuus. Asuntoosakeyhtiömuotoisten yhtiöiden päätöksentekoprosessimääräytyy asuntoosakeyhtiölain mukaan ja vuokrataloyhtiöön sovelletaan yleistäosakeyhtiölakia.36 Eri lainsäädäntöjen piireihin kuulumisen lisäksi yhtiöiden ominaisuuksiintilaajana vaikuttaa se, että asuntoosakeyhtiössä osakkaat tekevät päätöksiä, jotka koskevatusein osakkaan omaa asuntoa, kun taas kiinteistöosakeyhtiön kohdalla osakkaiden tekemätpäätökset koskevat asunnon sijaan sijoituskohdetta.

2.3.1 Kiinteistöosakeyhtiö korjaushankkeen tilaajana

Kiinteistöosakeyhtiö voi olla tavallinen tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Keskinäisenkiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määritelty, miten yhtiön osakkeet tuottavathallintaoikeuden yhtiön omistuksessa olevaan rakennukseen tai sen osaan. Tavallisessakiinteistöosakeyhtiössä osakkaalla taas ei ole hallintaoikeutta mihinkään erityiseenhuoneistoon tai muuhun yhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevaan tilaan. Olennaisinkäytännön ero yhtiöiden välillä on siis se, että tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössäesimerkiksi huoneiston vuokraamisesta päättää kiinteistöyhtiö, joka saa myösvuokrasopimukseen perustuvan vuokratuoton.37 Suuri osa vuokraasuntoosakeyhtiöistä

34 Korhonen, Pekka. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö76835 Kasso, Matti. 2010. Asunto ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen.36 Kasso, Matti. 2010. Asunto ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen.37 Kasso, Matti. 2010. Asunto ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen.


12

on muodoltaan tavallisia kiinteistöosakeyhtiöitä ja noudattavat osakeyhtiölakia. Tässätutkimuksessa puhuttaessa jatkossa kiinteistöosakeyhtiöistä tarkoitetaan tavallistakiinteistöosakeyhtiömuotoista vuokraasuntoosakeyhtiötä.

Ylintä päätösvaltaa osakeyhtiössä nauttii asuntoosakeyhtiön tapaan yhtiökokous.Yhtiökokouksessa osakkeenomistajat päättävät osakeyhtiölaissa tai yhtiönyhtiöjärjestyksessä yhtiökokouksen päätettäviksi määrätyistä asioista.38 Varsinaisestikiinteistöosakeyhtiön toiminnasta vastaa kuitenkin yhtiön hallitus ja toimitusjohtaja.39

Hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta ja sen toiminnan asianmukaisestajärjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvontaon asianmukaisesti järjestetty.40 Kiinteistöosakeyhtiöiden kohdalla hallituksen asema onitsenäinen suhteessa omistajiin ja hallituksella on toimivalta myös toimissa, jotka ovatyhtiön toiminnan ja laadun huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia. Hyvässävuokrataloyhtiössä hallitus muun muassa määrittelee yhtiön strategian, jolloin yhtiöntoiminta on ennakoivaa ja suunnitelmallista.

Osakeyhtiön toimitusjohtaja johtaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamienohjeiden ja määräysten mukaisesti. Toimitusjohtaja saa ryhtyä laajoihin ja kauaskantoisiintoimiin vain, jos hallitus on hänet siihen valtuuttanut tai jos hallituksen päätöstä ei voidaodottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.41 Toimitusjohtajan tehtävä onhoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti,kun taas hallitus vastaa suurten, merkityksellisten ja poikkeuksellisten asioidenpäättämisestä sekä periaatteellisista kysymyksistä.42

Korjaushankkeiden kohdalla kiinteistö ja asuntoosakeyhtiöiden osakkaiden ja hallituksenerilainen asema suhteessa rakennukseen tuo eroja myös päätöksentekoon. Asuntoosakeyhtiön kohdalla osakkaat ja hallitukset tekemät päätökset koskevat usein omaaasuntoa, kun taas kiinteistöosakeyhtiön kohdalla on kyse sijoituskohteesta. Lisäksi omistuskiinteistöosakeyhtiössä koskee koko rakennusta yhden huoneiston sijaan, jolloin esimerkiksihissihankkeen kohdalla on helpompaa saavuttaa yksimielinen päätös, kun päätöksentekoonei vaikuta esimerkiksi osakkaan asuinkerros. Kiinteistöosakeyhtiön tapauksessarakennuksen ollessa osakkaille sijoituskohde, muodostavat osakkaat asuntoosakeyhtiöntapausta homogeenisemman joukon, mikä mahdollistaa myös asuntoosakeyhtiötäyhtenäisemmän päätöksenteon.

Päätöksentekoprosessia helpottaa myös hallituksen asiantuntemus ja ammattitaito pitkälletähtäävästä kiinteistönpidosta. Tällöin hallitus kykenee asettamaan pitkän tähtäimen

38 Osakeyhtiölaki 5. luku 2 §39 Hiltunen, Eero. 2008. Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava ja korkotukivuokratalon taloudesta,hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön.40 Osakeyhtiölaki 6. luku 2 §41 Osakeyhtiölaki 6. luku 17 §42 Hiltunen, Eero. 2008. Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava ja korkotukivuokratalon taloudesta,hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön


13

strategiset suunnitelmat yhtiön rakennusten kunnossapitoa koskien.43 Korjaushankkeessatehtäväksi jää päätösten teko niin, että laadittu kiinteistönpitostrategia saadaan siirrettyäsujuvasti käytäntöön.

2.3.2 Asuntoosakeyhtiö korjaushankkeen tilaajana

Asuntoosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tairakennuksia, joiden yhteenlasketusta lattiapintaalasta yli puolet koostuuosakkeenomistajien asuinhuoneistoista. Yhtiön jokaiseen osakkeeseen liittyy, joko yksin taiyhdessä toisen kanssa, oikeus hallita yhtiön rakennuksiin kuuluvaa huoneistoa tai muutatilaa.44 Rahoitusosakkeita ei asuntoosakeyhtiöissä ole. Osakkeen omistamiseen kuuluuhuoneiston hallinnan lisäksi erilaisia oikeuksia. Useat osakkaiden oikeuksista tuovatmahdollisuuden vaikuttaa asuntoosakeyhtiön asioissa ylintä päätösvaltaa pitävissäyhtiökokouksissa.45

Korjaushankkeessa asuntoosakeyhtiön tilaajaorganisaatioon kuuluu yhtiökokouksen lisäksitaloyhtiön hallitus, isännöitsijä sekä mahdollisesti hanketta varten palkatturakennuttajakonsultti. Yhtiökokousten tehtävä on päättää asuntoosakeyhtiöntaloudellisesti merkittävistä asioista, joiden vaikutukset ovat laajakantoisia tai merkittävästiasumiskustannuksiin tai asumiseen vaikuttavia. Tällaisia asioita ovat muun muassatoimenpiteet, joissa yhtiön rakennukset korjataan vastaamaan sen hetkisiä tavanomaisiavaatimuksia. Toimenpiteet voivat myös olla yhtiöjärjestyksen edellyttämiä tai tavanomaisiavastikkeella rahoitettavia hankintoja. Jos osakkaan maksuvelvollisuus ei toimenpiteidenjohdosta muodostu kohtuuttoman suureksi, voidaan päätös toimenpiteiden suorittamisestatehdä yhtiökokouksessa, kun yli puolet paikalla olevista äänestävät sen puolesta.46

Asuntoosakeyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistöntai rakennuksen pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos tehtävänsuorittamiseen vaadittavat toimenpiteet ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai vaikuttavatolennaisesti osakkaan hallinnassa olevan huoneiston käyttöön tai siitä aiheutuviinkustannuksiin, on hallituksen hankittava asiasta yhtiökokouksen päätös.47 Korjaushankettakoskien tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että hallituksen on hankittava yhtiökokouksenhyväksyntä kiinteistöstrategialle sekä korjausohjelmalle ja rakennushankettavalmisteltaessa hankeohjelman valmistumisen jälkeen hankittava yhtiökokoukselta

43 Seppälä, Pauli. 2010. Hallitusammattilainen katsoo suurta kuvaa. Asunto & Kiinteistö 25.11.201044 Asuntoosakeyhtiölaki 1. luku45 Kyläkallio, Juhani & Iirola, Olli & Kyläkallio, Olli. 2003. Asunto ja kiinteistöosakeyhtiö.46 Asuntoosakeyhtiölaki 6. luku47 Asuntoosakeyhtiölaki 7. luku 2§


14

rakennushankkeen investointipäätös sekä ennen urakkasopimuksen allekirjoitustarakentamispäätös.48

Isännöitsijällä ei ole sinänsä päätösvaltaa asuntoosakeyhtiön asioissa, vaan isännöitsijäntehtävänä on toimia hallituksen apuna korjaushankkeen valmistelussa sekä tilaajanedustajana.49 Isännöitsijän rooli on kuitenkin merkittävä hankkeen organisoinnissa, asioidenvalmistelussa sekä päätösten oikeellisuuden varmistamisessa.50

Korjaushanke saa alkunsa yhtiön hallinnoimissa rakennuksissa esiintyvästäkorjaustarpeesta. Tämä tarve voi johtua rakennuksen huonosta kunnosta tai osakkaidentarpeista. Rakennuksen kunnon heikkeneminen ja siten korjaustarve voidaan havaitaharjoittamalla suunnitelmallista kiinteistönpitoa, jolloin tarve korjauksille havaitaan ajoissapitämällä kuntoarvio ja rakennuksen pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ajantasaisina.Näin ei kuitenkaan usein menetellä, vaan esimerkiksi putkistojen korjaustarve havaitaanusein vasta putkistoissa ilmenneinä vuotoina sekä tukkeumien ja sakkaumien aiheuttaminatoimintahäiriöinä. Rakennuksen teknistä korjaustarvetta selvitettäessä tulee myös selvittääasukkaiden yksilölliset tarpeet ja vaatimukset, joilla voidaan nostaa asuntojen toimivuuttapienemmin kustannuksin, kun ne toteutetaan pakollisten korjaustoimenpiteiden lisäksi.51

Kun tarve korjaushankkeelle on todettu, siirrytään hankesuunnitteluvaiheeseen, jonkatarkoituksena on asettaa tavoitteet suunnittelulle ja toteutukselle sekä päättää hankkeentoteutusmuoto.52 Kuntoarviossa esitettyjä tietoja rakennuksen korjaustarpeestatäydennetään yksityiskohtaisemmilla kuntotutkimuksilla, joilla saadaan määritettyärakennuksen korjaustarvetta teknisesti vastaavat korjausvaihtoehdot. Näistäkorjausvaihtoehdoista valitaan hallituksen hankkeelle asettamia tavoitteita vastaavavaihtoehto, jonka avulla määritetään korjausperiaate.53 Hallitus ja isännöitsijä kirjaavathankkeelle asetetut vaatimukset ja tavoitteet sekä korjausperiaatteen hankeohjelmaksi,jonka yhtiökokous voi hyväksyä tai edellyttää siihen tehtävän, että siihen tehdääntarkennuksia tai muutoksia.54

Suunnitteluvaiheen alussa on tärkeää tutkia erilaisia suunnitteluratkaisuja, jotka ovathankesuunnitteluvaiheessa esitetyn korjausperiaatteen alavaihtoehtoja.55 Taloyhtiöissäsuunnitelmien kehitys tapahtuu usein isännöitsijän, taloyhtiön hallituksen ja suunnittelijankesken. Isännöitsijä ja hallitus tarkastavat ja hyväksyvät suunnittelijoiden hankeohjelmanperusteella tekemät suunnitelmat, minkä jälkeen siirrytään rakentamisen valmisteluun.Laajoissa korjaushankkeissa on kuitenkin tärkeää lisätä vuorovaikutteisuutta esittelemällä

48 Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä.49 Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Korjaushankkeen osapuolet.50 Varjonen, Saija. 2006. Asuntoosakeyhtiö julkisivukorjauksen tilaajana – Turvallisuusnäkökulma.51 Isännöintiliitto. 2010. Putkiremonttibarometri.52 Paiho, Satu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTT tiedotteita 248353 Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi. Korjaustavanvalinta.54 Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä.55 Haukijärvi, Matti & Lod Timo. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Suunnittelun ohjaus.


15

suunnitelmien luonnoksia osakkaille jo suunnitteluvaiheen aikana. Suunnitelmien esittelyosakkaille on hyvin tarpeellista varsinkin monimuotoisissa ja asukkaiden päivittäiseentoimintaan vaikuttavissa hankkeissa. Hyvä tiedonkulku parantaa osakkaiden sitoutumistahankkeeseen ja helpottaa asian myöhempää käsittelyä.56 Rakentamisenvalmisteluvaiheessa isännöitsijä ja hallitus järjestävät urakkakilpailun ja huolehtivaturakoitsijan valinnasta sekä rahoituksen varmistamisesta. Suunnitteluvaiheen jarakentamisen valmistelun lopuksi yhtiökokoukselle tehdään jälleen päätösehdotus, jonkalopputuloksena syntyy toteutuspäätös ja rakennusvaihe voidaan aloittaa.57

Asuntoosakeyhtiöillä ei usein ole rakennuttamisen vaatimaa ammattitaitoa. Hallituksellekuuluu korjaushankkeen suunnittelun aloitus ja toteutusvaiheessa pikaisia päätöksiävaativat asiat. Hallituksen vastuulla on myös isännöitsijän kanssa yhteistyössä valmistellapäätösehdotukset esimerkiksi valittavasta korjausvaihtoehdosta yhtiökokouksiin.Luottamustoimia asuntoosakeyhtiössä hoidetaan kuitenkin usein päätoimen ohella eikäasioihin paneutumiselle jää kunnolla aikaa.58 Ongelmia hallituksen toimintaankorjaushankkeissa voi myös aiheuttaa se, että hallitus vaihtuu vuosittain, mikä vaikeuttaahallituksen osaamisen kehittymistä.59

Rakennuttajan edustajana toimii asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa useinisännöitsijä.60 Vaikka isännöitsijällä näin ollen onkin suuri rooli korjaushankkeissa, eiisännöintisopimuksiin normaalisti sisälly vastuuta esimerkiksi putkiremontin toteutuksesta,vaan siitä on tehtävä erillinen sopimus. Koska useimmilla isännöitsijöillä on useinjohdettavanaan monia asuinkiinteistöjä, ei heillä kovinkaan usein ole aikaa erikoistuaputkiremontin hankintaan.61 Isännöitsijöille tehdyn kyselyn mukaan isännöitsijät itseuskovat korjausrakentamisen osaamisvaatimusten kaiken lisäksi kasvavan tulevaisuudessanopeammin, kuin omat valmiutensa suoriutua näistä vaatimuksista esimerkiksiprojektinjohtotehtävien osalta.62

Asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa osakkaat ovat hankkeen maksavia asiakkaita,jolloin heidän myös tulee saada vaikuttaa korjaushankkeen lopputulokseen. Nämävaikutusmahdollisuudet riippuvat kuitenkin hyvin paljon siitä, miten korjaushankettataloyhtiössä johdetaan. On paljon hankkeita, joissa hallitus ja isännöitsijä suunnittelevathankkeen ja lopuksi yhtiökokoukseen tuodaan valmiiksi tehty hankeesitys hyväksyttäväksi.Tällöin yhtiökokouksessa osakkaiden vaikutusmahdollisuus rajoittuu äänestämiseen valmiinpäätöksen puolesta tai sitä vastaan eikä kunnollisia mahdollisuuksia vaikuttaa varsinaisiinsuunnitteluratkaisuihin ole. Tällaiset hankkeet aiheuttavat yhtiökokouksissa helpostivastustusta, mikä voi johtua osaksi siitä, että osakkailla ei ole sisäpiirin keskenvalmistellusta hankkeesta riittävästi tietoa.

56 Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä.57 Kankainen, Jouko & Junnonen JuhaMatti. 2002. Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana. Rakennustieto58 Paiho, Satu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTT tiedotteita 248359 Sädeaho, Kari. 2000. Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteiden laadintaohje. Päätöksentekoasuntoosakeyhtiössä60 Isännöintiliitto. 2009. Putkiremonttitutkimus 200861 Paiho, Satu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTT tiedotteita 248362 Isännöintiliitto. 2010. Isännöinnin ammattilaiset 2010.


16

Toteutuspäätöksen syntymisen mahdollistamiseksi on osoittautunut hyväksi tavaksijärjestää korjaushanketta koskeva infotilaisuus ennen varsinaista yhtiökokousta.Tilaisuudessa hallituksen edustajat selvittävät hallituksen päätösehdotuksen ja senperustelut kattavasti. Tällöin esitetään usein myös materiaalivalintojen mallikappaleet, väritsekä laaditut 3Dkuvat esimerkiksi kylpyhuoneista ja sen varusteista. On myös kannattavaaesittää miten ja mihin seikkoihin osakas voi omilla valinnoillaan vaikuttaa.63 Tällaisiainfotilaisuuksia voidaan järjestää useampiakin jakamalla suunnittelu osiin ja esittelemälläkunkin vaiheen jälkeen suunnittelun tulokset osakkaille. Tällöin osakkailla on mahdollisuusvaikuttaa ja perehtyä hankkeen sisältöön koko suunnitteluprosessin ajan jayhtiökokouksessa äänestetään lopulta suunnitteluratkaisusta, jonka kehityksessä on otettuaidosti huomioon osakkaiden tarpeet ja toiveet.64

Suunnittelun tuloksia esiteltäessä voi kuitenkin tiedon välittyminen muodostua ongelmaksi.Muiden kuin suunnittelun ja rakentamisen ammattilaisten voi olla erittäin vaikea ymmärtääammattipiirustuksista mitä ollaan suunnittelemassa ja mistä osakkaat ovat sitenmaksamassa. Asukkaille pitää suunnitteluvaiheessa esitellä suuntaa antavasti hinnoiteltujalaatutaso ja laajuusvaihtoehtoja muodossa, jota asukkaiden on mahdollista ymmärtää.Suunnittelun myöhemmässä vaiheessa osakkaiden ymmärrystä suunnitelmista voidaanlisätä konkretisoimalla eri ratkaisuvaihtoehtoja esimerkiksi 3Dmalleilla, esittelemällä erilaattamalleja aidossa ympäristössä tai rakentamalla mallihuonekylpyhuone. Tällaisellamenettelyllä korjausratkaisuvaihtoehto saadaan esitettyä tuotteena, jonka tuotteestamaksava asiakas voi valita itselleen sopivien ominaisuuksien kera.65

Osakkaiden yhtiökokouksessa suorittama päätöksenteko korjaushankkeidensuorittamisesta ei kuitenkaan ole yksinkertaista vaikka osakkaiden ymmärrystä saataisiinkinlisättyä ja aitojen päätöksentekomahdollisuuksien luomisessa yhtiökokouksiinonnistuttaisiin. Yhden asuntoosakeyhtiön osakkaat muodostavat heterogeenisen joukonihmisiä, jotka asennoituvat korjaushankkeeseen eri tavoin. Asennoitumiseen vaikuttavatuseat tekijät, joista keskeisimpiä ovat oma elämäntilanne, muutosherkkyys, kiinnostuksenalueet, asumisen tavoitteet, taloudellinen tilanne, kiinteistön merkitys ja tietoisuusremontin perusteista. (Taulukko 1) Kaikkein varauksellisimmin suurten korjaustenkäynnistämiseen suhtautuvat yleensä ikääntyvät ihmiset. Näin siitäkin huolimatta, ettäkorjausten yhteydessä voidaan usein suhteellisin pienin lisäpanostuksin kehittäähuoneistojen esteettömyyttä ja muuttaa niitä niin, että mahdollisimman moni voi asuaomassa kodissaan mahdollisimman pitkään. 66

63 Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä.64 Korhonen, Pekka. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö768.65 Korhonen, Pekka. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö768.66 Korhonen, Pekka. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö768.


17

Taulukko 1. Keskeisiä tekijöitä, jotka vaikuttavat asukkaiden suhtautumiseen korjaushankkeeseen (Muokattulähteestä: Korhonen, 2005)

Asennoitumiseenvaikuttava tekijä

Vastustusta aiheuttavatilanne

Neutraali asenne Kannatusta aiheuttavatilanne

ElämäntilannePeruselämäntilannettakuvaavia tekijöitä

Asiakkaan elämässä on jokinerityistilanne: esim. vakavasairastuminen, stressi,vastasyntyneitä lapsiaperheesstä tms. akuutti japitkäkestoinen tilanne

Asukkaalla on perusturvakunnossa: normaalit arjenrutiinit ovat hallinnassa

Asukkaalla on hyvätelämänolosuhteet: esim.vapaata aikaa ja energiaakäytössä, hyvä taloudellinentilanne, väliaikainenasuminen järjestetty

MuutosherkkyysHalu ja kyky muutokseen

Harkitseva asenne: tarvepysyvyyteen, halu harkitahuolella ja rauhassa

Valmis muutokseen, kunsiihen on perusteltua tarvetta

Kokeilunhalu: halumuutokseen omaehtoisesti,kiinnostus kokeilla uutta

Kiinnostuksen alueetAlue, johon elämässähalutaan panostaa

Huomion pääkohteena perhe,ystävät, työ, harrastukset taimuu

Halu parantaa elämänlaatuaeri osaalueilla

Halu parantaa asumistaan jakotiaan

Asumisen tavoitteetTulevan asumisen näkymätko. asunnossa

Lyhytaikainen: asukassuunnittelee muuttoa tai eiusko elävänsä kauan

Määrittämätön ajanjakso:asukkaalle on mahdollistamuuttaa väliaikaisestimuualle

Pysyvä asuminen: asukassuunnittelee asuvansakiinteistössä lopun elämänsä

Taloudellinen tilanneRahatilanne ja sentulevaisuuden näkymät

Tiukka tai jopa heikkenevätaloudellinen tilanne: esim.eläkeläinen, lapsiperhe

Hallittu, melko pysyvätaloudellinen tilanne: esim.työssäkäyvä yksinasuva,pariskunta, perheellinen

Hyvä taloudellinen tilanne:esim ura nousussa, lapsetmuuttaneet pois kotoa,sijoittaja

Kiinteistön merkitysKiinteistöön sitoutuminen jahenkilökohtaisuus

Kiinteistön kuluttaminen:esim. väliaikainen asuja,vuokralainen

Sijoitusarvon säilyttäminen:omistajaasukas, sijoittaja

Henkilökohtainen merkitys:kuka vain, jolle kiinteistö onhenkilökohtaisesti tärkeä

Tietoisuus remontinperusteistaYmmärrys remontinperusteista ja projektinavoimuus

Epätietoisuus: tavallinenasukas, joka on kuulluthuhuja, kiinteistössäsalaillaan asioita tai niistä eikerrota suoraan

Tietoa, muttei ymmärrystä:tavallinen asukas, joka onsaanut tietoa esim.asukasilloissa, mutteiymmärrä perusteita

Laaja ymmärrys: esim.rakennusalan ammattilainentai valistunut tavallinenasukas, joka on tiedostanutremontin tarpeen


18

2.4 Nykyisten toteutusmuotojen edut ja haitat korjaushankkeessa

2.4.1 Suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyö

Hankkeessa käytetty toteutusmuoto vaikuttaa merkittävästi hankkeen eri osapuoltenyhteistyömahdollisuuksiin. Pääurakkamuodoissa tilaaja, suunnittelija ja mahdollisestihankkeeseen palkattu rakennuttajakonsultti tekevät yhteistyötä kehittäessäänsuunnitelmia. Urakoitsijalla ei ole mahdollisuuksia osallistua tähän yhteistyöhön, silläurakoitsijaa valittaessa suunnitelmat on viety jo hyvin pitkälle, jotta urakoitsijoilta voidaanpyytää tarjoukset urakan suorittamisesta.

Monet rakentamisen ongelmat ovat seurausta edellä mainitusta suunnittelijan jaurakoitsijan yhteistyön puutteesta. Näitä ovat muun muassa huono rakennettavuus, kalliitsuunnitteluratkaisut ja lopulta heikko tuottavuus sekä korjausrakentamiselle ominaistenlisä ja muutostöiden suuri määrä. Osallistuessaan suunnitteluun pystyy urakoitsija omallaasiantuntemuksellaan vaikuttamaan suunnitelmien rakennettavuuteen. Tällöinsuunnittelussa voidaan ottaa huomioon myös urakoitsijan tuotantotekniikat, mikämahdollistaa tuottavuuden parantumisen ja rakennuskustannusten pienentymisen.67

Urakoitsijan mukanaolo suunnittelussa mahdollistaa myös eri ratkaisuvaihtoehtojentarkastelun laajemmalla näkökulmalla. Tällöin urakoitsijalla on mahdollisuus ehdottaakeinoja esimerkiksi tuotannonhallintaan tai asumishaittojen vähentämiseksi.

Urakoitsijan kytkeminen hankkeeseen silloin, kun suunnitelmiin voidaan vielä merkittävästivaikuttaa edesauttaa yhteisten tavoitteiden luomista hankkeeseen. Urakoitsijan on tällöinmahdollista vaikuttaa suunnitteluun saavuttaakseen kannustimien saamiseen oikeuttavattavoitteet, jolloin kannustimien vaikutukset tehostuvat.68 Ongelmana suunnittelun jatoteutuksen eriytymisessä on usein se, että toimintatapa ei kannusta kehitystyöhön jatoteutusratkaisun sanelee yksi taho usein ilman kunnollista vaihtoehtojen kartoitusta.69

Lisäksi urakoitsija hankitaan valmiilla suunnitelmilla toteuttamaan tilaajan suunnittelijankanssa kehittämä toteutusratkaisu ja koska urakoitsijan tarjous ja urakkasopimusperustuvat juuri kyseisiin suunnitelmiin, aiheuttavat myöhemmin suunnitelmiin tehtävätmuutokset kalliita lisä ja muutostöitä. Pääurakkamuodoissa urakoitsijoiden kilpailutusperustuu myös usein alimpaan mahdolliseen hintaan, mikä ei kannusta laadukkaaseentoteutukseen eikä luo hankkeeseen yhteistyöedellytyksiä.70

67 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.68 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.69 Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu ja toteutusmenettelynkehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 1988.70 Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu ja toteutusmenettelynkehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 1988.


19

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävät muodot eivät ole yleistyneet niihin yleisestiyhdistettävien ongelmien vuoksi. Suunnittelun ja toteutuksen sisältävän toteutusmuodonkatsotaan sitovan tilaajan käsiä, kun tilaajan tehtävät ja vaikutusmahdollisuudet hankkeensisältöön painottuvat hankkeen alkuvaiheeseen.71 Tämä voi johtaa siihen, että jos tilaajanvaatimukset ratkaisujen laadun suhteen eivät ole yksityiskohtaisestihankesuunnitteluvaiheessa määritellyt, voi urakoitsijalle muodostua kiusaus tinkiä laadustakohdissa, joissa tulkinnan varaa löytyy, jos sillä voidaan saavuttaa säästöjärakennuskustannuksissa ja näin ollen kasvattaa urakoitsijan katetta. Monissa julkisuuteentulleissa rakennusvirheissä yhtenä yhdistävänä osatekijänä on ollut suunnittelun ohjauksensiirtyminen hankkeen urakoitsijalle.72 Tästä voidaan päätellä, että suunnitteluvastuunollessa urakoitsijalla, voi suunnittelun ohjaus jäädä helposti puutteelliseksi.

Ongelmana suunnittelun ja toteutuksen sisältävissä muodoissa on ollut myös se, ettätilaajan tarjouspyynnöissä esiintyviä vaatimuksia on käytännössä saatettu tarkentaatarjouskilpailuvaiheessa yhden urakoitsijan ja tilaajan käymällä kahdenkeskeisellätiedonvaihdolla, millä saattaa olla heikentäviä vaikutuksia kilpailuun osallistuvienurakoitsijoiden yhdenvertaisuuteen. Tällainen tiedonvaihto voi koskea esimerkiksi sitä, mitätilaaja tietyllä vaatimuksellaan tarkoittaa tai miten tilaaja urakoitsijan tarjoaman ratkaisuntulkitsee, eli vastaako se vaatimuksia.73

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävissä toteutusmuodoissa voi myös tarjoaminenmuodostua urakoitsijalle kalliiksi ja vähentää näin ollen tarjouskilpailuun osaa ottavienurakoitsijoiden määrää.74 Urakoitsijalle tuottaa kustannuksia tarjouskilpailussa tarjoamisenedellyttämä suunnittelu. Toteuttaessaan suunnittelua urakoitsijalla ei kuitenkaan ole vielätakeita urakan saamisesta. Näin ollen, jos urakoitsija ei voita tarjouskilpailua eikä tilaajan jaurakoitsijan kesken ole sovittu tarjoussuunnittelusta maksettavasta korvauksesta, jääsuunnittelusta aiheutuneet kustannukset urakoitsijan maksettaviksi.

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävien mallien kehityspisteinä on pidetty myös muunmuassa suunnitteluvaiheessa esiintyvää ajan puutetta. Suunnittelulle ja eriratkaisuvaihtoehtojen etsimiselle tulee varata riittävästi aikaa, minkä jälkeen myös tilaajallatulee olla riittävästi aikaa vertailla näitä ratkaisuvaihtoehtoja. Lisäksi urakoitsijan valinnanjälkeen urakoitsijan suorittamalle tekniselle suunnittelulle on varattava riittävästi aikaa.Liian kireät aikataulut tässä vaiheessa voivat aiheuttaa tilanteen, jossa ensin rakennetaan jasitten suunnitellaan. Myös tilaajan suorittama tavoitteiden tunnistaminen ja määrittelyhankkeen alussa vaativat erityistä huomiota. Vaatimusten asettelun osaaminen javaatimusten käytännön toteuttaminen vaikuttavat merkittävästi siihen, onko lopputulostilaajan vaatimusten mukainen. Etenkin käyttäjille jatkuvasti näkyvät osaalueet kuten

71 Hanhijärvi, Heidi & Kankainen, Jouko. 2003. Kokemuksia suunnittelua sisältävistä urakoista. TKKrakentamistalouden laboratorion raportteja. TKKRTAR21872 Rakennuslehti. 2003. Nollatoleranssi rakennusvirheisiin. Lehtiarkisto 20.11.2003.73 Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu ja toteutusmenettelynkehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 198874 Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu ja toteutusmenettelynkehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 1988


20

valaistus, ilmanvaihto ja lämmitys tuottavat tilaajalle helposti pettymyksen käyttöönotonjälkeen, kun niiden koetaan poikkeavan suunnittelussa esitetyistä vaatimuksista.75

Suunnittelun sisältäville malleille on jossain muodossa kuitenkin kysyntää jo nyt tilaajientaholta. Tutkimusten mukaan suuri osa isännöitsijätoimistoista pitää merkittävänä uutenakehittämistarpeena korjausrakentamisen kokonaiskonseptien luomista, jossa palvelujatarjotaan usean alan yrityksen yhteistyönä. Samaa mieltä oli suurin osa myös yrittäjistä.Kokonaiskonseptin katsotaan helpottavan asioimista ja toimintaa, kun korjausrakentamisenpalvelu toteutetaan yhtenäisenä konseptina alusta loppuun asti.76

2.4.2 Osapuolten eriävät tavoitteet

Rakennushankkeessa tilaajalla voi olla hankkeesta riippuen hyvinkin erilaisia tavoitteita.(Taulukko 2) Tilaaja toivoo mahdollisimman hyvää laatua ja toimivuutta mahdollisimmanpienillä kustannuksilla. Samaan aikaan urakoitsija pyrkii tyydyttämään tilaajan tarpeettoteuttaen samalla omat taloudelliset tavoitteensa optimoimalla resurssien käyttönsä sekätekemällä vaatimukset täyttävän minimityön. Tällaiset tilaajan ja urakoitsijan eriävätsisäiset tavoitteet aiheuttavat kestämättömän yhtälön, joka aiheuttaa ongelmia hankkeenaikana.77

75 Hanhijärvi, Heidi & Kankainen, Jouko. 2003. Kokemuksia suunnittelua sisältävistä urakoista. TKKrakentamistalouden laboratorion raportteja. TKKRTAR21876 Leveälahti, S. 2010. Korjausrakentamisen pkyritysten ennakoivan osaamisen ja liiketoiminnankehittämishanke.77 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2003. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 1. Kansainvälinen kartoitus. VTT tiedotteita T2191.


21

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävässä urakassa tavoitteet yhtenäistyvätmaksuperusteesta riippumatta myös tarjouskilpailuvaiheessa, sillä urakoitsijoiden jasuunnittelijoiden muodostamat tarjousryhmät kilpailevat hinnan lisäksisuunnitteluratkaisuillaan, jolloin vielä tässä vaiheessa sekä tilaajan että tarjousryhmäntavoitteena on tuottaa mahdollisimman hyvin tilaajan tarpeita vastaava lopputulos.Urakkasopimuksen solmimisen jälkeen urakoitsijan tavoitteet voivat kuitenkin muuttua,sillä rakennustyössä saavutetut kustannussäästöt kasvattavat urakoitsijan katetta. Tällöinkohdissa, joissa tilaajan vaatimukset laadun suhteen eivät ole yksiselitteisesti määritellyt,voi urakoitsijalle muodostua kiusaus säästää kustannuksissa tinkimällä laadusta.78

Tilaajan ja urakoitsijan eriävien tavoitteiden lisäksi tulee ottaa huomioon myössuunnittelijan tavoitteet. Kehitettäessä urakkamuotoja ei itse suunnitteluprosessinkehittämiseen rakennusprosessin myötä ole kiinnitetty riittävästi huomiota. Näin ollenurakoitsijan ja tilaajan erilailla suuntautuneiden tavoitteiden lisäksi myös suunnittelijantavoitteet voivat olla tilaajan tavoitteista eriävät.79

Rakennushankkeessa onnistuneeseen lopputulokseen pääsemiseksi on osapuoltentavoitteet yhtenäistettävä, jolloin hankkeen osapuolet kokevat hyötyvänsä koko tiimintehokkaammasta toiminnasta ja tilaajan tavoitteiden täyttymisestä. Tavoitteita voidaanyhdistää esimerkiksi kannustimilla eli insentiiveillä. Yleisimmin kannustinpalkkionakäytetään rahallisia kannustimia, koska niiden on todettu olevan eirahallisia kannustimia

78 Kiiras, Juhani. 2009. Rakennushankkeen toteutusmuodot, niiden riskiominaisuudet ja valinta79 Peltonen, Tommi & Kiiras, Juhani. 1998. Tavoitehintainen yhteistoimintaurakkaprojektinjohtomenettelyllä.

Tilaaja Urakoitsija

Mahdollisimman korkea laatu ja toimivuus Voiton tekeminen ja muut taloudellisettavoitteet

Mahdollisimman lyhyt rakennustyöstäkäytölle aiheutuva haittaaika

Tilaajan tarpeiden tyydyttäminen ja uusienprojektimahdollisuuksien luominen

Mahdollisimman alhaiset kustannukset Pitkäaikaisten lainojen määrän rajoittaminen

Työntekijöiden kehittäminen jatyötyytyväisyyden luominen

Henkilökunnan määrän optimointi urakoitsijanprojektimäärän mukaiseksi

Toiminnan jatkuvuus ja kehittyminen

Taulukko 2. Rakennushankkeen sopimusosapuolten omia niin sanottuja sisäisiä tavoitteita (Muokattu:Lahdenperä 2003)


22

tehokkaampia. Kannustimien toimivuus perustuu niin sanottuun odotusarvoteoriaan, jonkamukaan:80

• ulkoisten kannustimien tulee olla riittäviä (myös) suhteessa vaadittuunlisäpanostukseen,

• urakoitsijan on uskottava, että tämän on mahdollista yltää kannustimina toimivienpalkkioiden edellyttämään suoritustasoon,

• urakoitsijan on luotettava siihen, että työsuoritusten arviointi suoritetaanoikeudenmukaisesti.

Yhteisten tavoitteiden luomisen kannustimilla katsotaan olevan välttämätöntäinnovatiivisten ratkaisuehdotusten saamiseksi. On esitetty, että innovatiivisiin ratkaisuihinkannustaminen on mahdotonta ilman, että hankkeeseen kehitetään perusteet, joillainnovatiivisten ratkaisujen tuomat hyödyt tai säästöt jaetaan.81

Rakennushankkeissa rahallisina kannustimina voidaan käyttää erilaisia maksuperusteita.Perinteisissä urakkamuodoissa sopimuskäytäntö nojautuu maksuperusteiden osaltavahvasti kokonaishintaisiin sopimuksiin, joissa sekä rakentamisen hinta että määräriskitovat urakoitsijalla. Tällainen muoto ei tue urakoitsijan ponnisteluja tilaajan tavoitteisiinpääsemiseksi, sillä riskien ollessa urakoitsijalla, muodostuu urakoitsijan kate omistatavoitteista kiinni pitämällä, tiukalla kustannusten karsinnalla ja käyttämällämahdollisimman halpoja materiaaleja. Kun urakoitsija kantaa riskit, ei myöskään tilaajallaole motivaatiota yksityiskohtaiseen paneutumiseen ja nopeaan päätöksentekoon, mikä voitaas osaltaan haitata urakoitsijan suoritusta. Lisäksi saadakseen urakan, joutuu urakoitsijatarjouskilpailun voittaakseen asettamaan tarjoushintansa alhaiseksi ja jopa alihintaiseksi,jolloin taas työn aikana esiintyvät lisä ja muutostyöt hinnoitellaan korkeaksi.82

Toisessa ääripäässä kokonaishintaiseen urakkaan nähden on laskutyöurakka, jossa tilaajasitoutuu maksamaan urakoitsijalle rakennustyöstä aiheutuvat todelliset kustannukset sitämukaa, kun ne syntyvät.83 Laskutyöurakassa sekä kustannus että määräriskit ovat tilaajallaeikä urakoitsijalle muodostu tarvetta ponnistella kustannuksia säästääkseen.Tavoitehintaurakka taas on kahden edellä mainitun muodon välimuoto, jossa sekätavoitehinnaksi asetetun summan ylityksestä aiheutuva tappio että alituksista aiheutuvahyöty jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken ennalta sovitussa suhteessa.84 (Kuva 3)

80 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.81 Lahdenperä, Pertti. 2007. Innovaatioita edistämässä. Lähtökohtia ja ajatuksia rakennus ja infraalan hankintamallien kehittämiseen.82 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.83 Peltonen, Tommi & Kiiras, Juhani. 1998. Tavoitehintainen yhteistoimintaurakkaprojektinjohtomenettelyllä.84 Seppälä, Raimo. 1990. Tavoitehintaurakka. Suomen rakennuttajaliitto ry.


23

Kuva 3. Urakkahinnan maksuperusteet ja niistä aiheutuvat riskit. (Muokattu: Peltonen, 1998)

Kannustavien maksuperusteiden käyttö rakennushankkeissa edellyttää urakoitsijansitomista hankkeeseen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jolloin suunnitelmia ei vieläole lyöty lukkoon ja urakoitsijalla on mahdollisuus niiden kehittämiseen. Perinteisessäkokonaishintaisessa pääurakkamuodossa urakoitsija kilpailutetaan hankkeeseen valmiillasuunnitelmilla, jolloin urakoitsija sitoutuu suorittamaan työn jo tehtyjen suunnitelmienmukaisesti eikä kehitysehdotuksille jää tilaa.85

Myös suunnittelijan panoksella on merkittävä vaikutus hankkeen onnistumiseen, silläsuunnitteluvaiheen ratkaisut heijastuvat esimerkiksi kustannusvaikutustensa välityksellärakentamiseen. Tästä syystä myös suunnittelija tulee motivoida pyrkimään täyttämäänhankkeelle asetetut yhteiset tavoitteet. Yleisin maksuperuste suunnittelutyön hankinnassaon aikapalkkio, jolloin palkkion taso on aina sama huolimatta tehtävän vaativuusasteesta.Tällöin saattaa suunnittelija myydä enemmänkin työtuntejaan ideansa ja sen käytännöntoteutuksen sijaan.86

Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa (KSE 1995) on kannustavanamaksuperusteena esitetty suunnittelijalle maksettava tavoitepalkkio, jossa alussamääritetyn tavoitepalkkion ylityksiä ja alituksia tasataan tilaajan ja suunnittelijan kesken.87

Tällaisella tavoitteenasetuksella keskitytään suunnittelijan motivointiin itse suunnittelutyönkustannusten säästämistä silmällä pitäen eikä koko hankkeen onnistumiseen tähtääviinyhteisiin tavoitteisiin. Kannustepalkkiolla, jota ei ole mainittu KSE:ssa, voidaan saada

85 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.86 Liuksiala, Aaro. 1999. Rakennussopimukset. Käytännön käsikirja. Rakennustieto Oy87 KSE 1995: 5.2.6 Tavoitepalkkio

Maksuperuste

KustannusperusteSuoriteperuste

Kokonaishinta Yksikköhinta Tavoitehinta Laskutyö

Hintariski

MääräriskiUrakoitsija

Tilaaja

Hintariski

Määräriski

Hintariski

Määräriski

Hintariski

Määräriski


24

suunnittelijan tavoitteet yhtenäistettyä tilaan tavoitteiden kanssa maksamallakannustepalkkio tilaajalle tuotetun lisäarvon mukaan. Palkkion tulee olla määrältäänriittävän suuri tuotettuun lisäarvoon nähden ja sillä on saatava koko suunnitteluryhmätoimimaan tavoitteiden toteutumista tukevalla tavalla. Tämä edellyttää, ettäkannustepalkkiota maksetaan kaikille suunnittelijoille ja palkkion jakoperusteet on sovittutilaajan ja suunnittelijoiden kanssa yhdessä. Palkkio painotetaan siten, että palkkion määräon suurin sillä suunnittelijalla tai suunnittelutiimillä, jolla on suurin vaikutusmahdollisuustavoitteiden toteuttamiseksi.88

Laadukkaan ja tilaajan tavoitteet täyttävän suunnittelun hankinnassa olennainen osaalueon kannustimien käytön lisäksi itse suunnittelijan valinta, johon tulee kiinnittää erityistähuomiota. Suunnittelijaa valittaessa arvosteluperusteina voidaan käyttää suunnittelijanasiantuntemusta ja kokemusta vastaavista töistä, suunnittelijan käytössä oleviahenkilöresursseja, toimitusaikaa sekä suunnittelijan organisaation suorituskykyä yleisellätasolla. Tilaajan tulee myös hankkia selvitys suunnittelijan vastaavista aikaisemmistatehtävistä ja muodostaa siten käsitys kyseisen suunnittelijan sopivuudesta tehtävään.89 Joshankkeessa on päätetty käyttää suunnittelun ja toteutuksen sisältävää muotoa, on tällöintoteuttajan valinnassa kiinnitettävä huomiota urakoitsijan käyttämän suunnittelijanvalintaan. Tällöin voidaan tarjouspyynnöissä käyttää esimerkiksi kilpailuohjelmaa, jokamuistuttaa arkkitehtikilpailua ja korostaa näin ollen yhteenliittymän suunnitteluntoteuttavan osapuolen merkitystä.90

88 Tauriainen, Matti. 2007. Suunnittelupalvelujen hankintaopas 2007. Rakennustieto Oy.89 Liuksiala, Aaro. 1999. Rakennussopimukset. Käytännön käsikirja. Rakennustieto Oy90 Kiiras, Juhani. 1996. Uudet urakkamuodot asuntotuotannossa. Asu ja rakennalehti 3/96.


25

3 Alueellinen korjaushanke yhteistoimintamallina

3.1 Kehitettävälle toteutusmuodolle asetettavat vaatimukset

Edellisessä luvussa selvitettiin korjausrakentamisen erityispiirteitä sekä nykyisin käytössäolevien toteutusmuotojen ominaisuuksia toimittaessa näiden erityispiirteiden kanssa.Suurimpia ongelmia korjaushankkeisiin aiheuttavia erityispiirteitä ovat muun muassa:

• yleisesti pienestä hankekoosta ja tähän liittyen myös tuottavuuden parantamisenongelmista johtuva korkea kustannustaso,

• vanhojen rakenteiden toteutusvaiheessa aiheuttamat yllätykset ja niidenaiheuttama tarve suunnitelmien työnaikaisille muutoksille,

• rakennuksissa korjausten aikana jatkuvan toiminnan asettamat vaatimuksetkorjausten toteutukselle sekä

• asuntoosakeyhtiöiden erityispiirteet tilaajana.

Tällä hetkellä asuinkerrostalojen korjausrakentamisessa valitsevat käytännöt eivät tarjoavastauksia edellä mainittuihin korjausrakentamisen erityispiirteisiin, sillä toteutusmuodotovat kehitetty uudisrakentamista silmällä pitäen. Ongelmia aiheuttaa muun muassasuunnittelijoiden ja urakoitsijoiden yhteistyön puute sekä hankkeen eri osapuolten eriävättavoitteet.

Korjausrakentamisen erityispiirteiden perusteella voidaan tunnistaa suunnittelijan jaurakoitsijan yhteistyö yhdeksi tärkeimmistä edellytyksistä onnistuneelle korjaushankkeelle.Suunnittelun ja toteutuksen sisältävien mallien käyttö on kuitenkin erittäin vähäistäesimerkiksi asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa.91 Tilaajat voivat nähdä STmallinkäytön ongelmana sen, että tilaaja ei kykene hankkeen alkuvaiheessa määrittelemäänlopputulosta riittävän yksikäsitteisesti. STmallien yhteydessä on myös kokemuksiapuutteellisesta suunnittelun ohjauksesta suunnitteluvastuun siirryttyä urakoitsijalle.92 (Kuva4)

91 Paiho, Satu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTT tiedotteita 248392 Rakennuslehti. 2003. Nollatoleranssi rakennusvirheisiin. Lehtiarkisto 20.11.2003.


26

Kuva 4. Tarve suunnittelun ja toteutuksen sisältävälle muodolle korjausrakentamisessa

Suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyön tarve tunnistetaan, mutta suunnitteluvastuun jasuunnittelun ohjauksen siirtyminen urakoitsijalle nähdään ongelmallisena. Tässätutkimuksessa kehitettävässä toteutusmuodossa tämä ongelma ratkaistaan käyttämällähankintamenettelynä kilpailullista neuvottelumenettelyä. Tällöin tilaajalle tarjoutuumahdollisuus tarkentaa vaatimuksiaan urakoitsijan ja suunnittelijan muodostamanyhteenliittymän kanssa käytävissä neuvotteluissa. Toisaalta myös yhteenliittymällemuodostuu mahdollisuus pyytää tarkennuksia tilaajan toiveisiin ja vaatimuksiin ja näin ollenkehittää mahdollisimman hyvin tilaajan tarpeita vastaava ja tarjouskilpailussa menestyväratkaisuehdotus. Tämä edistää suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteistyötä ja kilpailuhinnan lisäksi ratkaisuehdotuksella asettaa yhteenliittymän tavoitteeksi tuottaamahdollisimman hyvin tilaajan toiveita vastaava ratkaisu.

Kilpailullisen neuvottelumenettelyn käyttö saattaa muodostua tilaajalle kuormittavaksiuseiden samanaikaisten neuvottelujen takia. Myös yhteenliittymä joutuu kuluttamaanresurssejaan suunnitteluun ja neuvotteluihin ilman varmuutta urakan toteutumisesta. Tästäsyystä hankkeen on oltava volyymiltaan suuri, kokonaisen asuinkerrostaloalueen käsittäväkorjaushanke. Tällöin yhteenliittymälle aiheutuvat tarjouskustannukset eivät muodostutarjolla olevaan urakkaan nähden liian suuriksi. Hankkeen ollessa laaja, on myös tilaajanmahdollista palkata laajemmin asiantuntijoita rakennuttamistehtäviin. Pieniin yksittäisiinhankkeisiin palkattaessa voivat konsultin hankintakustannukset muodostua tilaajalle liiansuuriksi. Lisäksi neuvotteluprosessin kuormittavuutta voidaan vähentää käyttämällä alueenrakennusten korjauksiin tyyppisuunnitelmia, jolloin yhteenliittymän toteuttamantarjoussuunnittelun määrä vähenee huomattavasti. Samalla myös tilaajan suunnittelunohjauksen toteuttamiseen vaadittavat resurssit pienenevät. Laaja ja pitkäkestoinen hanke

Tilaajilla tarve kokonaispalvelukonseptille

Korjausrakentamisssa tarveurakoitsijan asiantuntemukselle

jo hankkeen alussa

Kannustavat maksuperusteetedellyttävät urakoitsijanvaikutusmahdollisuuksia

suunnitteluun

Tarve suunnittelun jatoteutuksen sisältävälle

toteutusmuodolle

STmuodot vähän käytettyjäniihin yleisesti liitettyjen

ongelmien takia


27

tekee myös urakoitsijalle tarjoamisesta kannattavaa kuormittavasta tarjousmenettelystähuolimatta. (Kuva 5)

Kuva 5. STmallin puutteiden korjaaminen

3.1.1 Alueellisen korjausmallin teoreettinen viitekehys

Kehitetyssä korjausmallissa asuinkerrostaloalue korjataan alueen yhteisenä hankkeenahankkien suunnittelu ja toteutus urakoitsijan ja suunnittelijan muodostamaltayhteenliittymältä. Tällöin urakoitsijan asiantuntemusta voidaan hyödyntää hetisuunnittelun alusta lähtien ja kannustavien maksuperusteiden käyttö on mahdollista. STmalleihin yleisesti yhdistettyjen ongelmien välttämiseksi yhteenliittymä valitaanhankkeeseen kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Kyseisellä menettelyllä tilaaja pääseevertailemaan myös kattavasti eri ratkaisuvaihtoehtoja alueen korjaamiseen. Alueenrakennusten korjaukset toteutetaan alueella vallitsevalle rakennustyypille kehitetyintyyppisuunnitelmin pienin rakennuskohtaisin muutoksin.

Tilaajan voi olla vaikeaa määrittää haluamaansalopputulosta pelkän hankesuunnittelun perusteella

Urakoitsijan suunnittelun ohjauksen koetaanolevan joissain tapauksissa puutteellista

Tilaajalla tulee säilyttää mahdollisuussuunnittelun ohjaukseen mahdollisimman

pitkään

Käytetään hankinnassa kilpailullistaneuvottelumenettelyä

Kuormittava hankintamenettely

Korjaushankkeella oltava volyymiaKorjaukset toteutettava

tyyppisuunnitelmilla


28

Kilpailullinen neuvottelumenettely

Kilpailullinen neuvottelumenettely koostuu yhteenliittymien esivalinnasta, esivalinnanläpäisseiden yhteenliittymien kanssa suoritettavasta neuvotteluvaiheesta sekäneuvotteluvaiheen jälkeen vielä mukana oleville yhteenliittymille pidettävästätarjouskilpailusta.

Esivalinnan tarkoitus on rajata neuvotteluvaiheeseen mukaan otettavat yhteenliittymätvain potentiaalisiin toteuttajiin. Tällöin tilaaja ei kuluta resurssejaan neuvotteluihinyhteenliittymien kanssa, joiden valitseminen toteuttajaksi vaikuttaa jo tässä vaiheessaepätodennäköiseltä. Näin ollen myöskään edellä mainitut yhteenliittymät eivät jouduhaaskaamaan resurssejaan turhaan suunnitteluun. Jotta neuvotteluvaihe ei muodostuisitilaajalle liian kuormittavaksi, tulee neuvotteluihin valita 35 yhteenliittymää. Pieniosallistujamäärä kasvattaa myös yksittäisen yhteenliittymän todennäköisyyttä saada urakkatoteutettavakseen ja tekee osallistumisesta kannattavaa.

Neuvotteluvaiheessa suunnitelmia kehitetään mukaan valittujen yhteenliittymien ja tilaajanvälisissä neuvotteluissa. Jos jonkin yhteenliittymän kohdalla näyttää siltä, että neuvotteluteivät tule johtamaan urakkasopimukseen, voi tilaaja vetäytyä neuvotteluista kyseisenyhteenliittymän kanssa. Näin vältytään molempien osapuolten turhalta työltä ja resurssienhaaskaamiselta. Tilaajan tulee jo ennen neuvotteluja päättää kuinka montaneuvottelukierrosta aikoo käydä ja mitä kullakin kierroksella käsitellään. Näinneuvotteluihin saadaan jäntevyyttä heti alusta lähtien ja poissulkevien kriteerienmäärittäminen helpottuu.

Kun yhteenliittymien tarjoamat ratkaisuvaihtoehdot on saatu vastaamaan tilaajan tarpeita,järjestetään vielä mukana oleville yhteenliittymille tarjouskilpailu, jossa voittaja valitaantilaajan neuvotteluvaiheen alussa määrittämien valintakriteerien mukaan. Voittaneenyhteenliittymän kanssa solmitaan urakkasopimus ja aloitetaan rakentamisvaihe.

Yhteinen tyyppisuunnitelmilla toteutettava hanke

Korjaushanke toteutetaan kokonaisen asuinkerrostaloalueen rakennuksilletyyppisuunnitelmilla, jolloin tilaaja muodostuu kiinteistöosakeyhtiöstä tai useista asuntoosakeyhtiöistä. Kun kyseessä on suuri useita taloyhtiöitä käsittävä hanke, on asuntoosakeyhtiöiden mahdollista yhdistää resurssinsa hankkeen rakennuttamisessa. Lisäksi, kunhankintakustannukset eivät kertaannu, on esimerkiksi ammattitaitoisten konsulttienpalkkaaminen edullisempaa.

Tyyppisuunnitelmien idea on, että alueella vallitsevalle rakennustyypille tehdäänsuunnitelmat ja näitä suunnitelmia käytetään kaikkien alueen rakennusten korjaamiseenpienin rakennuskohtaisin muutoksin. Menetelmää voidaan hyödyntää etenkin 60 ja 70lukujen aluerakentamisen seurauksena syntyneillä asuinkerrostaloalueilla, joissarakennusten kunto ja suunnitteluratkaisut ovat aikakautena vallinneen rakennustavan takiapääosin samanlaiset. Tyyppisuunnitelmia käytettäessä urakoitsijoiden neuvotteluvaiheessa


29

toteuttama suunnittelu sekä suunnittelusta aiheutuvat kustannukset jäävät pieniksikilpailun kohteena olevaan urakkaan nähden. Tämä vähentää myös tilaajan suunnittelunohjaukseen käyttämien resurssien tarvetta, kun suunnittelua ei toteuteta joka taloyhtiölletai rakennukselle erikseen.

Tarve aluekehittäjäkonsultille

Usean taloyhtiön hankkeessa tarvitaan taho, jonka tehtävänä on edistää osapuolten välistäyhteistyötä ja ottaa huomioon mahdollisuudet alueen kehittämiseen kokonaisuutenakorjausten yhteydessä. Tätä tehtävää varten hankkeeseen kiinnitetään jo alkuvaiheessaaluekehittäjäkonsultti tai niin sanottu urban design manager (UDmanager). UDmanagerillavoi olla neuvotteluiden välittämisen asiantuntemuksen lisäksi esimerkiksiarkkitehtikonsultin osaaminen, jota voidaan hyödyntää hankkeen eri osapuoltenvaatimuksia vastaavan ratkaisun etsimisessä.

3.1.2 Osapuolten hankintaperusteet ja hankintavaiheet

URBAN DESIGN MANAGERIN HANKINTA

Aluekehitys ja aluerakennushankkeiden suunnittelussa on mukana monia osapuolia. Näilläosapuolilla voi luonnollisesti olla hyvinkin eriäviä hankkeelle asetettuja tavoitteita. Urbandesign manager on hankkeeseen osallistuvien osapuolten neuvottelujen välittäjä, jonkatehtävänä on kannustaa hankkeen suunnitteluun osallistuvia osapuolia, eli maan omistajia,asukkaita, suunnittelijoita, rakennusliikkeitä sekä kunnan eri tahoja, yhteistyöhönhankkeissa yleisesti esiintyvän kilpailun sijaan. Tällaisen toimijan avulla on mahdollistaluoda ja hallita hankkeita tuottavammin ja mielikuvituksellisemmin monialaisuutta hyväksikäyttäen. Aluerakennushankkeille tulee myös luoda tiukemmat puitteet, joiden avullavoidaan varmistaa tärkeimpien osapuolten jatkuva mukana olo.93

Urban design managerin tehtävään sisältyy kokonaisvastuu hankkeen alullepanosta,suunnittelusta ja toteutuksesta. Kokematon tilaaja tarvitsee hankkeeseen asiantuntijan,jonka tehtäväksi voidaan nimetä myös esimerkiksi työturvallisuuskoordinointi, sillä tilaajallaon muun muassa työmaan turvallisuudesta suuri vastuu.94 Kaikki ei kuitenkaan ole urbandesign managerin omien taitojen ja tietojen varassa, vaan hän kokoaa yhteen kykyjä javoimavaroja. Urban design managerilla voi olla neuvottelujen välittämisen koulutuksen

93 Ahlava, Antti & Edelman, Harry. 2007. UDM opas käytäntöön.94 Rissanen, Hanna. 2010. Kaikkien turvallisuudesta on huolehdittava. Kiinteistöposti 6/2010


30

lisäksi arkkitehtikonsultin osaaminen, jota voidaan mahdollisesti hyödyntää hankkeenosapuolten intressejä täyttävien ratkaisujen etsimisessä.95

UDmanagerina voi toimia kunnan edustaja tai yksityinen palveluntarjoaja. Toimijan tuleeolla alueen asukkaiden valtuuttama ja sen tulee olla asukkaiden näkökulmasta luotettava.Eräs vaihtoehto UDmanagerin hankkeeseen kytkemiselle on, että yksittäinen työryhmänäkee alueen kehittämispotentiaalin ja lähtee viemään hanketta eteenpäin UDMmenetelmää käyttäen. UDMmenetelmä on Suomessa vielä kuitenkin suhteellisentuntematon eikä tällainen kehityspolku ole sen tähden todennäköinen. UDMprosessinalulle pano vaatii hankkeen tilaajaosapuolen aktiivisuutta. Tällöin hankkeenkehityspotentiaalin tunnistajan voi toimia esimerkiksi alueella mahdollisesti toimivayhteinen huoltoyhtiö tai alueseura.96

Urban design manager toimii hankkeen eri osapuolten neuvottelujen välittäjänä, jotenkyseinen toimija on kiinnitettävä hankkeeseen heti korjaustarpeen havaitsemisen jälkeen.UDmanager valitaan hankkeeseen referenssien perusteella ja neuvottelumenettelyllä.

SUUNNITTELUN JA TOTEUTUKSEN HANKINTA

Suunnittelu ja toteutus hankitaan suunnittelijan ja urakoitsijan muodostamaltayhteenliittymältä, eli toteutusmuoto on suunnittelun sisältävä. Hankinta suoritetaan hetihankesuunnitteluvaiheen jälkeen, jolloin urakoitsijan kustannustietämys sekä teknisiäratkaisuja koskeva osaaminen voidaan hyödyntää hankkeessa alusta lähtien täysimittaisesti.Yhteenliittymä hankitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, joka koostuu menettelyynmukaan otettaville yhteenliittymille suoritettavasta esivalinnasta, neuvotteluvaiheesta sekätarjouskilpailusta. (Kuva 6) Menettelyllä pyritään välttämään suunnittelun ja toteutuksensisältäviin malleihin usein liitettävää heikkoa laatua, jonka usein uskotaan johtuvan siitä,että tilaaja ei ole onnistunut hankesuunnitteluvaiheen jälkeen tekemässääntarjouspyynnössä määrittelemään laatua koskevia vaatimuksiaan riittävän yksiselitteisesti.97

95 Ahlava, Antti & Edelman, Harry. 2007. UDM opas käytäntöön.96 Ziegler, Jussi. 2010. UDM – kohti käytäntöä: Alue hautomo Siltamäkeen.97 Rakennuslehti. 2003. Nollatoleranssi rakennusvirheisiin. Lehtiarkisto 20.11.2003.


31

Kuva 6. Suunnittelijan ja urakoitsijan muodostaman yhteenliittymän hankintaprosessi.

ESIVALINTA

Esivalinnan tarkoituksena on rajata neuvotteluprosessiin mukaan otettavat yhteenliittymättoimijoihin, joilla on valmius esimerkiksi yrityksen resurssien puolesta suoriutua kyseisestähankkeesta. Esivalinta on kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä tärkeä osahankintaprosessia, sillä neuvotteluiden käyminen usean neuvottelukumppanin kanssa voimuodostua tilaajalle raskaaksi ja paljon resursseja kuluttavaksi prosessiksi.98 Koska kyse onsuunnittelun ja toteutuksen sisältävästä muodosta, on osallistuvien yhteenliittymienmäärää syytä rajoittaa myös siksi, että saadaan pidettyä neuvotteluihin osallistuvienurakoitsijoiden todennäköisyys voittaa tarjouskilpailu niin suurena, ettäneuvotteluprosessin osallistuminen ja tarjoussuunnittelun toteuttaminen pysyyurakoitsijalle houkuttelevana.99

Koska sekä suunnittelu että toteutus hankitaan samalta toimijalta, on esivalinnassa otettavahuomioon yhteenliittymän valmiudet sekä suunnittelu että toteutusvaiheestasuoriutumiseen. Esivalinnan ideana on myös selvittää yhteenliittymän yleiset edellytyksethankkeen suorittamiseen.

Yhteenliittymän soveltuvuutta suunnitteluprosessin läpi viemiseen arvioitaessa ideana on,että mukaan neuvotteluprosessiin otettavat yhteenliittymät pystyvät osoittamaankykenevänsä toteuttamaan tilaajan tavoitteet ja niillä on tehtävän edellyttämää riittävääosaamista ja ammatillista pätevyyttä niin yritys kuin henkilötasolla. Suunnitteluyrityksenresurssit muodostuvat henkilöstöresursseista, tuotantoteknisistä resursseista jataloudellisista resursseista. Korjaushankkeen suunnittelussa henkilöstöresurssit ja erityisestiniihin sisältyvä osaaminen on tärkeä arviointikriteeri, sillä osaamiseen kohdistuvatvaatimukset ovat usein niin laajoja, että riittävää osaamista löytyy harvoin vain yhdeltä

98 Tauriainen, Matti. 2007. Suunnittelupalvelujen hankintaopas 2007. Rakennustieto Oy99 Hanhijärvi, Heidi. 2003. Kokemuksia suunnittelua sisältävistä urakoista. TKKRTAR218

Rakennuttaja /

As. O

y. Yhteenliittym

ä /U

rbanD

eveloper

Yhteenliittymä 2

Yhteenliittymä 3

Yhteenliittymä 1

Neuvotteluiden

päättyminen

Neuvotteluiden päättym

inenTarjouskilpailu

Urakkasopim

us

Yhteenliittymä 3

Neuvottelukutsu

Hankesuunnittelu Suunnitelmia kehitetään yhteenliittymien kanssa Rakennusvaihe


32

henkilöltä.100 Esimerkiksi julkisivukorjauksissa suunnittelijalta edellytetään asiantuntemustarakenteista ja niiden vauriomekanismeista sekä erilaisten korjausmenetelmien jalaadunvarmistusmenetelmien tuntemista.101

Urakoitsijan soveltuvuuden selvittäminen voidaan suorittaa selvittämällä tarjoajienrahoituksellista ja taloudellista tilannetta, teknistä suorituskykyä ja ammatillista pätevyyttäsekä laadunvarmistusmenetelmiä.102 Yhteenliittymän soveltuvuutta näiden kriteerienperusteella voidaan arvioida tutkimalla:103

• Asiantuntijoiden kokemuksia urakoitsijasta aikaisemmissa projekteissa

• Urakoitsijoiden kotisivuilta saatavaa tietoa

• Urakoitsijajärjestön matrikkelitietoja

• Yritysrekisterin tietoja

• Luottotietoja

• Vuosikertomustietoja

• Urakoitsijoiden aikaisemmilta tilaajilta esimerkiksi puhelinhaastatteluilla saataviatietoja

• Tilaajan mahdolliset omat kokemukset urakoitsijasta

Neuvottelumenettelyyn etenevät yhteenliittymät voidaan valita ensin yleisten kriteerienperusteella poissulkevasti. Tällöin soveltuvuuden arvioinnissa kriteerit ovat muotoa”ehdokas täyttää/ei täytä kriteerejä”. Mikäli kriteeri ei täyty, ei kyseinen yhteenliittymäetene neuvottelumenettelyyn vaan putoaa hankintamenettelystä pois. Kriteerejäarvioitaessa käydään läpi ehdottomasti pois sulkevat kriteerit, joissa hylkäysperusteena voiolla esimerkiksi osallistuminen järjestäytyneen rikollisuuden toimintaan ja poissulkevatkriteerit, jollainen voi olla esimerkiksi se, että ehdokas on konkurssissa.104 Näiden kriteerienarvioinnin jälkeen arvioidaan edellä mainittuja yhteenliittymän edellytyksiin suoriutuahankkeesta liittyviä kriteerejä.

Esivalintavaiheen lopuksi tilaaja lähettää neuvottelukutsut esivalinnan läpäisseilleyhteenliittymille.

NEUVOTTELUVAIHE

Neuvotteluvaiheen tarkoituksena on tarkentaa tilaajan suunnitteluratkaisun lopputulokselleasettamia vaatimuksia sekä sitä koskevia toiveita esivalintavaiheen läpäisseilleyhteenliittymille. Tilaajan on hyvä jo ennen neuvotteluvaihetta päättää kuinka monta

100 Tauriainen, Matti. 2007. Suunnittelupalvelujen hankintaopas 2007. Rakennustieto Oy101 Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Korjaushankkeen osapuolet102 hankinnat.fi Julkisten hankintojen neuvontayksikkö: Ehdokkaiden ja tarjoajien soveltuvuudenvaatimukset ja vaadittavat selvitykset103 Levamo, Heimo. 2009. Työkalu putkiremonttiin – opas taloyhtiöille. RakennusteollisuudenKustannus RTK Oy104 Tauriainen, Matti. 2007. Suunnittelupalvelujen hankintaopas 2007. Rakennustieto Oy


33

neuvottelukierrosta aikoo tehdä ja mitä kullakin kierroksella käsitellään. Näinneuvotteluihin saadaan jäntevyyttä jo alusta lähtien ja poissulkevien kriteerienmäärittäminen helpottuu.

Neuvottelukierrosten aikana suunnitelmia kehitetään tilaajan ja yhteenliittymien välisessäyhteistyössä, kunnes yhteenliittymät kykenevät tuottamaan tilaajan toiveita vastaavanratkaisuvaihtoehdon. Neuvotteluissa on olennaista keskustella ainakin ratkaisun hinnasta jalaadusta sekä siitä miten se täyttää asetetut tavoitteet tilaajan, asukkaiden ja omistajiennäkökulmasta. Neuvotteluissa on tärkeää keskustella itse ratkaisun lisäksi rakennusvaiheenaikaisesta tuottamisprosessista, jonka tärkeys korjausrakentamisessa korostuu, kunrakennus on usein ainakin osittain käytössä korjausten aikana. Lisäksi neuvotteluissavoidaan keskustella myös sopimusehdoista.

Jos jonkun neuvottelukumppaneista kohdalla näyttää siltä, että ratkaisu ei tule vastaamaantilaajan tavoitteita joko teknisen ratkaisun tai kustannusten osalta, voi tilaaja vetäytyäneuvotteluista kyseisen yhteenliittymän kanssa. Tällä vähennetään neuvotteluprosessinaiheuttamaa turhaa kuormitusta tilaajalle sekä turhien tarjouskustannustenmuodostumista yhteenliittymälle, jonka valinta toteuttajaksi ei vaikuta todennäköiseltä.

Tilaaja päättää neuvotteluvaiheen, kun ratkaisuvaihtoehdot on saatu vastaamaan tilaajantarpeita. Neuvotteluvaiheen jälkeen lopullinen toteuttava yhteenliittymä valitaanjärjestämällä tarjouskilpailu.

TARJOUSKILPAILU

Neuvotteluvaiheen jälkeinen tarjouskilpailu järjestetään kuten suunnittelun ja toteutuksensisältävän urakan tarjouskilpailu. Tilaaja pyytää osallistujilta tarjoukset ja määritteleetarjouspyynnössään valintaperusteet. Tarjouskilpailussa voidaan käyttää joko edullisuus tailaatukilpailua. Tällöin valintaperusteina voidaan käyttää joko tarjouspyynnössä määriteltyähinnan ja laadun suhdetta tai pelkkää laatua. Niin sanotussa ranskalaisessa laatukilpailunmuodossa tilaaja määrittää urakalle tietyn hinnan ja urakoitsijat kilpailevat sillä, kukatuottaa tällä hinnalla laadukkaimmat suunnitelmat. (Kuva 7) Tällöin laadunarviointiperusteeksi voidaan asettaa esimerkiksi urakoitsijan lupaamat tilaajanvälttämättömiksi määrittelemien toimenpiteiden lisäksi suoritettavat työt.


34

Kuva 7: Valintaperusteiden muodostuminen edullisuus sekä laatukilpailussa (Lähde: Pernu, 2009105)

Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessahankkeessa toteuttajat valittiin kilpailullistaneuvottelua muistuttavalla menetelmällä. Urakoitsijoiden palaute valintamenettelystä oli,että kilpailuohjelman tulee olla tavoitteiltaan selkeä ja kilpailukriteerien painotus tuleeilmoittaa etukäteen, jotta yritykset voivat fokusoida suunnittelunsa oikein. Sopivanaosallistujamääränä pidettiin toteutunutta kolmea osallistujaa, jolloinmenestymismahdollisuus pysyi riittävän korkeana.106

3.1.3 Hankekehitys yhteistoimintana

Suunnittelun ja toteutuksen hankkiminen samalta suunnittelijan ja urakoitsijanmuodostamalta yhteenliittymältä mahdollistaa suunnitelmien kehittämisen tilaajan,suunnittelijan sekä urakoitsijan välisessä yhteistoiminnassa heti hankkeen alusta lähtien.Menettelyn etuina on, että urakoitsijan asiantuntemus saadaan kiinnitettyä hankkeeseen johankkeen alkuvaiheessa, tilaajalle tarjoutuu mahdollisuus vertailla eri ratkaisuvaihtoehtojamahdollisimman kattavasti ja kannustavien maksuperusteiden käyttö tehostuu.

Suunnittelijan ja urakoitsijan alusta lähtien tekemä yhteistyö mahdollistaa sen, että myösurakoitsijan asiantuntemus saadaan hyödynnettyä hankkeen alusta lähtien, jolloin onmahdollista saavuttaa suunnitelmien parempi rakennettavuus. Suunnitelmien kehitys

105 Pernu, Pirjo. 2009. Rakennushankkeen toteutusmuodot Tarjousten hankkiminen jahinnanmääritystavat. Luento TKK:n rakentamistalouden kurssilla rakennuttaminen jasopimustekniikka.106 Nykänen, Veijo. 2007. Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa. Beyond Vuores –tutkimus. VTTTiedotteita 2393

Hinta

Laatu

x

Edullisuuskilpailu

xx x

xHintakattox

Hinta

Laatu

x

Laatukilpailu ns. ranskalainen

Sidottu hintaxxx

xx


35

urakoitsijan kanssa yhteistoiminnassa mahdollistaa myös suunnitelmien sopeuttamisenurakoitsijan tuotantoon ja siitä aiheutuvat mahdolliset kustannussäästöt.107

Yhteistyön etuna on myös se, että urakoitsijan ja suunnittelijoiden muodostamatyhteenliittymät toteuttavat tarjoussuunnittelua osallistuessaan tilaajan suorittamaanvalintaprosessiin. Tällaisessa suunnittelua sisältävässä valintaprosessissa yhteenliittymätkilpailevat hinnan lisäksi suunnitteluratkaisuillaan. Tilaaja pääsee vertailemaan eriratkaisuvaihtoehtoja kattavasti, mikä mahdollistaa asiakaslähtöisyyden korostamisenhankkeen suunnitteluvaiheessa, kun tilaajat pääsevät valitsemaan eri vaihtoehdoistaparhaiten tavoitteitaan vastaavan ratkaisun.108

Kun suunnitelmia kehitetään yhteistyössä suunnittelijoiden, urakoitsijan ja rakennuttajankesken, on kannustimien käytölle paremmat edellytykset. Tällöin kannustinjärjestelmänpiiriin voivat kuulua niin urakoitsija, UDM kuin suunnittelijatkin. Rakennushankkeissakäytettävien kannustimien tavoitteena on luoda niin sanottu winwintilanne, jossa sekätilaaja että urakoitsija kokevat hyötyvänsä urakoitsijan tai ehkä paremminkin kaikkienhankkeen osapuolten tehokkaammasta toiminnasta. Hankkeen toteutusmuoto ja sentuomat mahdollisuudet suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyölle vaikuttavat olennaisestihankkeen tulevan urakoitsijan vaikutusmahdollisuuksiin ja ne ovat näin ollen kriittinentekijä erilaisten kannustimien toimivuuden ja tehokkuuden näkökulmasta. Perinteisissäurakkamuodoissa tietyt urakoitsijan kannustimet voivat tulla kyseeseen, mutta koskasuunnittelu on tässä vaiheessa ja ratkaisevilta osin tehty, heikkenee muille hankkeenosapuolille suunnattujen kannustimien vaikutus.109

3.1.4 Mahdollisuudet hankkeen ohjaamiseen

Tilaajan mahdollisuudet suunnittelun ohjaukseen ovat tilaajan toteuttamassahankesuunnitteluvaiheessa, urakoitsijan ja suunnittelijan muodostaman yhteenliittymänkanssa käytävissä neuvotteluissa sekä valittaessa tarjouskilpailuvaiheen voittavaasuunnitteluratkaisua.

107 Hanhijärvi, Heidi & Kankainen, Jouko. 2003. Kokemuksia suunnittelua sisältävistä urakoista. TKKrakentamistalouden laboratorion raportteja. TKKRTAR218108 Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu ja toteutusmenettelynkehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 1988.109 Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteet rakennushankkeessa.Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.


36

SUUNNITTELUN REUNAEHTOJEN ASETUS HANKESUUNNITTELUSSA

Rakennusten korjaukset suoritetaan tyyppisuunnitelmilla vain pienin kohdekohtaisinmuutoksin, joten hankkeelle on muodostettava alueen kaikkia rakennuksia ja taloyhtiöitäkoskevat yhteiset tavoitteet ja vaatimukset. Tällainen suunnitteluratkaisuille asetettujenyhteisten tavoitteiden ja vaatimusten muodostaminen voi olla hankala prosessi useantaloyhtiön hankkeessa. Tyyppisuunnitelmille asetettujen tavoitteiden ja vaatimusten lisäksitulee hankesuunnitteluvaiheessa muodostaa yhteinen käsitys siitä, millaisia vaatimuksiaalueen yleiselle kehitykselle asetetaan. Yhteisen näkemyksen muodostaminen johankesuunnitteluvaiheessa on tärkeää, sillä lopullinen päätös korjauksiin ryhtymisestätehdään jokaisen taloyhtiön kohdalla yhtiökokouksessa äänestämällä. Jos suunnittelunlähtökohtana ovat yhteiset tavoitteet ja vaatimukset, on todennäköisempää päätyä myöslopullista korjausvaihtoehtoa valittaessa yhteisymmärrykseen, kuin tapauksessa, jossaosakkaat eivät ole olleet alusta lähtien mukana hankkeen suunnittelussa.

Yhteisten tavoitteiden rakentaminen alkaa viestinnän toimivuuden huolehtimisestaasukkaiden, asuntoosakeyhtiön hallituksen, isännöitsijän sekä rakennusalanammattilaisten välillä. Asukkaiden ja osakkaiden tietoisuudesta tulee huolehtia hankkeensujuvuuden varmistamiseksi. Avoimuuden puute tai suoranainen salailu hankettasuunniteltaessa voi johtaa helposti muutosvastarintaan. Asukkaiden tietoisuutta voidaanlisätä asukaspalavereilla, joissa asukkaille annetaan käsitys siitä, mitä hankkeessa tullaantekemään ja niiden avulla asukkaat voidaan sitouttaa yhteiseen prosessiin. Tietoisuudenlisääntyessä asukkaat voidaan saada ymmärtämään, että korjaushankkeen aikana eikannata säästää epätarkoituksenmukaisissa paikoissa. Tällöin myös asukkaiden tarpeistalähtevät perusparannustarpeet saadaan kytkettyä mukaan valmisteluprosessiinmahdollisimman varhain.110

Viestintä on saatava selkeästi vastuutetuksi osaksi perusparannushankkeen valmistelua jasuunnittelua. Hankkeen avaintoimijoiden on hahmotettava ja päätettävä hyvissä ajoin, mitätietoa tarvitaan ja jaetaan perusparannushankkeen päätöksenteon perustaksi.111

Asukasviestinnästä ja asukkaiden tarpeiden kartoittamisesta huolehtiminen kuuluu UDmanagerin vastuisiin osana osapuolten neuvottelujen välittäjänä toimimista sekä yhteistyönmahdollisuuksista huolehtimista. Viestinnän toimiessa voidaan hankkeen suunnittelulleasettaa reunaehtoja, joiden avulla voidaan muodostaa ratkaisuvaihtoehtoja, joillarakennukset tulevat korjatuiksi kuntotutkimusten edellyttämällä tavalla sekä asukkaidenasettamat vaatimukset toteuttaen.

TILAAJAN TARPEITA VASTAAVAN RATKAISUN KEHITTÄMINEN NEUVOTTELUISSA

Koska hankkeen toteutusmuoto on suunnittelun sisältävä, kuuluu suunnittelun ohjausurakoitsijan ja suunnittelijan muodostaman yhteenliittymän vastuulle. Neuvotteluvaiheentakia tilaajan ei kuitenkaan, perinteisen kilpailutetun suunnittelun ja toteutuksen sisältävän

110 Korhonen, Pekka. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö 768111 Korhonen, Pekka. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet. Suomen ympäristö 768


37

urakan tapaan, tarvitse saada kaikkia vaatimuksiaan yksiselitteisesti määriteltyähankesuunnittelun jälkeen, vaan vaatimuksia voidaan täydentää yhteistoiminnassayhteenliittymän kanssa.

Neuvotteluvaiheen tarkoituksena on kehittää suunnitelmia tilaajan ja yhteenliittymänvälisessä yhteistyössä niin, että yhteenliittymä voi neuvotteluvaihetta seuraavassatarjouskilpailussa tarjota tilaajalle oman näkemyksensä mahdollisimman hyvin tilaajantarpeita vastaavasta korjausratkaisusta. Yhteenliittymä voi myös esitelläratkaisuehdotustaan tilaajalle neuvottelujen aikana, jolloin tilaaja voi kommentoidaratkaisuehdotuksen hyviä ja huonoja puolia. Jos mahdollisuus tutustuaratkaisuehdotukseen kehitysvaiheessa tarjotaan esimerkiksi yhtiökokouksessa, muodostuusuunnitteluprosessista myös osakkaille näkyvä, jolloin osakkaat pysyvät tietoisinasuunnittelun etenemisestä ja heillä on mahdollisuus vaikuttaa suunnittelun lopputulokseen.Tässä tapauksessa kommentit ratkaisuehdotuksesta tulevat henkilöiltä, jotka viime kädessääänestävät korjaukseen ryhtymisestä ja valittavasta ratkaisuehdotuksesta.

Asukkaita voidaan tuoda mukaan suunnitteluprosessiin käyttämällä erilaisia asukaslähtöistäsuunnittelua edistäviä menetelmiä. Tällaisia menetelmiä ovat valikointimenettely,asukassuunnittelu ja yhteistoimintamalli. Menetelmät jakavat asukkaidenvaikutusmahdollisuuksia rakennusprosessin haastavuuden mukaan vapausasteisiin.Oleellista on valita käytettävä menettely juuri rakennustekniikkaan ja prosessiinsopivaksi.112

Valikointimenettelyssä asukkaalle annetaan valikoima vaihtoehtoja, joista asukas voi valitamieleisensä. Asukassuunnittelussa asukkaan vaikutusmahdollisuudet ovat suurimmat, kunasukas voi suunnitella esimerkiksi asuntonsa tilaratkaisua. Tällöin on tärkeää, ettäasukassuunnittelu on suunnitelmallisesti ohjattua, sillä täydellisestä asukassuunnittelunvapaudesta ei ole saatu hyviä kokemuksia, eikä täydellinen valinnan vapaus ole myöskäänvälttämätöntä. Yhteistoimintamallissa rakennuttaja ei ole mukana asukkaidenasukassuunnittelussa ja asukas toteuttaa suunnitteluaan suoraan toteuttavan yrityksenkanssa.113

TOTEUTETTAVAN RATKAISUEHDOTUKSEN VALINTA

Kun neuvotteluvaihe saadaan päätökseen, valitaan hankkeen toteuttava yhteenliittymä jasen tarjoama suunnitteluratkaisu tarjouskilpailulla. Tilaajalla on mahdollisuus vertaillauseampaa omien vaatimustensa perusteella kehitettyä ratkaisuehdotusta ja valita niistävoittaja. Voittaja valitaan tilaajan tarjouspyynnössään määrittelemien valintakriteerien janiiden painokertoimien perusteella. Valintakriteereinä voidaan käyttää esimerkiksi hintaa,saavutettavaa energialuokkaa sekä korjauksista aiheutuvan asumishaitan kestoa.

112 Kiiras, Juhani. 2001. Pienryhmärakennettujen pientalojen tuotteistus. TKKRTAR200113 Kiiras, Juhani. 2001. Pienryhmärakennettujen pientalojen tuotteistus. TKKRTAR200


38

3.1.5 Tilaajan asema

Kehitettävä hankemuoto parantaa asuntoosakeyhtiöiden tai kiinteistöosakeyhtiön asemaahankkeen tilaajana monin tavoin. Asuntoosakeyhtiöiden asemaa tilaajana parantaa se, ettähankkeessa voidaan yhdistää useamman asuntoosakeyhtiön korjaushanke ja näin ollenmyös resurssit ja kokemus. Lisäksi tilaajan asema parantuu kilpailullisenneuvottelumenettelyn ja suunnittelun ja toteutuksen sisältävän muodon parantaessayhdessä mahdollisuuksia erilaisten ratkaisuvaihtoehtojen vertailuun. Yksittäisen taloyhtiönasemaan tilaajana vaikuttaa myös yhteisen hankkeen suuri volyymi.

Usean asuntoosakeyhtiön yhteisessä korjaushankkeessa muodostuu mahdollisuus palkataenemmän asiantuntijoita, kun resursseja ei jouduta haaskaamaan suorittamallahankintaprosessi jokaisen taloyhtiön kohdalla uudestaan. Sama pätee myös korjaustöihinliittyvän viestinnän järjestämiseen. Lisäksi muodostamalla yhden suuren tilaajan, voivattaloyhtiöt yhdistää aikaisemmista hankkeista saamansa kokemuksen sekä mahdollisenasiantuntemuksensa ja muodostaa näin ollen asiantuntevamman tilaajaorganisaation.

Kehitettävässä toteutusmuodossa suunnittelijan ja urakoitsijan muodostama yhteenliittymähankitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jonka avulla tilaajalla säilyy mahdollisuusvaikuttaa suunnitteluratkaisuihin koko suunnitteluvaiheen ajan. Tällöin voidaan taatatilaajan vahva asema suunnitteluprosessissa, vaikka suunnittelun ohjausvastuu siirretäänkinurakoitsijalle.

3.1.6 Hankekoon vaikutus ja merkitys

Hankekoon kasvaminen voi vaikuttaa useilla tavoilla muun muassa hankkeen kustannuksiin,laatuun ja aikatauluun. Lisäksi tilaajan asema paranee taloyhtiöiden kohdalla, kuntilaajaorganisaation käytettävissä on yksittäisen taloyhtiön sijaan usean taloyhtiön resurssit.Useamman rakennuksen yhteinen korjaushanke mahdollistaa myös tyyppisuunnitelmienkäytön sekä tekee urakasta volyyminsa takia houkuttelevan urakoitsijoille. Hankekoonkasvun myötä urakoitsijoista myös keskikokoisten ja suurten urakoitsijoiden kilpailukykyparanee, mitä on tähän asti häirinnyt korjausrakentamisen pirstaloituneisuus sekä volyyminpuute.

Hankkeen toteutuskustannusten pienentyminen voidaan laajassa hankkeessa saavuttaavolyymihankinnoilla sekä toistuvuuden yhteydessä tapahtuvan oppimisen avulla. Laaja japaljon toistuvuutta sisältävä hanke takaa suuret volyymit samantyyppisissä hankinnoissa,mikä mahdollistaa yksikköhintojen pienentymisen. Toistuvuus mahdollistaa myöstyöntekijöiden oppimisen työn aikana, jolloin tuottavuus voi parantua työmenetelmienkehittyessä ja virheiden vähentyessä. Toistuvuus mahdollistaa myös läpivientiaikojenlyhenemisen ja näin ollen yksittäiselle taloyhtiölle sekä koko alueelle aiheutuvan haittaajan


39

lyhenemisen. Yksittäisen taloyhtiön haittaajan lyhentyminen mahdollistuu muun muassaedellä mainitun tuottavuuden parantumisen myötä. Koko alueelle aiheutuvan haittaajanlyhenemiseen vaikuttaa lisäksi se, että korjaukset suoritetaan yhtenä hankkeena eikäuseina taloyhtiökohtaisina projekteina. Kun korjaukset suoritetaan taloyhtiökohtaisinaprojekteina, voi koko alueen korjaamiseen kuluva aika venyä yksittäisten taloyhtiöidenaloittaessa hankkeensa kukin omalla aikataulullaan, jolloin kokonaiskesto piteneehankkeiden väleihin mahdollisesti muodostuvien taukojen takia.

Kustannussäästöjä on mahdollista saavuttaa myös poistamalla päällekkäisyyksiä. Jos alueenrakennukset korjataan taloyhtiökohtaisina hankkeina, joudutaan suunnittelu jarakentamispalvelujen hankinta suorittamaan joka taloyhtiön kohdalla erikseen. Yksi suurikoko aluetta koskeva korjaushanke vähentää merkittävästi tilaajan hankkeeseen liittyväähallinnollisen työn määrää, kun suunnittelu ja rakentamispalvelujen hankinnankertautuminen jää pois. Myös moninkertaisilta työmaan perustamiskustannuksiltavältytään.

Suuri hankekoko tuo mukanaan myös mahdollisuuden käyttää korjauksissatyyppisuunnitelmia. 1960 ja 1970lukujen sarjatuotetuissa lähiöissä alueen rakennustensuunnitteluratkaisut ja kunto ovat pääosin samanlaiset. Tällöin alueen rakennustenkorjaukset on mahdollista suorittaa tyyppisuunnitelmilla pienin kohdekohtaisin muutoksin.Käytettäessä suunnittelun ja toteutuksen sisältävää muotoa keventää tyyppisuunnitelmienkäyttö urakoitsijan tarjoussuunnitteluprosessia, kun urakoitsijan ei tarjotakseen tarvitsetoteuttaa jokaisen rakennuksen kohdalla suunnittelua erikseen. Hankkeen ollessa laajapienentyvät tarjoussuunnittelun aiheuttamat kustannukset suhteessa urakasta sentoteutuessa saatavaan voittoon. Alueen korjaus yhtenä kokonaisuutena mahdollistaa myösalueen yleisilmeen kehittämisen ja siitä seuraavan arvonnousun.

Suuri hankekoko parantaa myös tilaajan asemaa muun muassa hankkeen toteuttajaahankittaessa. Useita taloyhtiöitä käsittävä korjaushanke houkuttelee volyyminsa takiaurakoitsijoita ja mahdollistaa myös keskisuurten ja suurten urakoitsijoiden kilpailukyvyn.Tämä edesauttaa aidon kilpailun muodostumista ja näin ollen myös tilaajan asemanparanemista.


40

3.2 Case Jyrkkälä

3.2.1 Kohteen kuvaus

Esimerkkikohde on Turussa vuosina 1968 1974 rakennettu aravalain alainenkiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku. KOy Jyrkkälänpolku sisältää 644 asuntoa 17asuinkerrostalossa, jotka muodostuvat 3 eri talotyypistä. Koko alueesta vastaa samaisännöitsijä sekä huolto ja siivoustiimi. Rakennukset ovat betonielementtitaloja, joidenjulkisivut muodostuvat sandwichelementeistä.

Kuva 8. Turussa sijaitseva KOy. Jyrkkälänpolku.

ALUEEN KORJAUSTARVE

Kaikkien rakennusten julkisivujen huono kunto on todettu jo 2001 tehdyssäkuntotutkimuksessa, jossa korjauskehotus on ajoitettu 510 vuoden sisälle. Osalle vanhoistajulkisivurakenteista on suoritettu lisälämmöneristys ja verhous. Myös ikkunoiden kunto onhuono. Osassa taloista on lisäksi ilmanvaihtoongelmia sekä suuria lämpötilaeroja asuntojenvälillä.

Kaikkien alueen rakennusten ikkunat on suunniteltu uusittavan ja myös kaikkienrakennusten julkisivut vaativat korjauksia. Lamellitalojen julkisivuille korjaus voidaansuorittaa tosin kevyempänä. Myös SRQ, NML, IHG lamellitaloryhmää lukuun ottamattakaikkien rakennusten parvekkeet kunnostetaan. 114 (Kuva 9)

Taloteknisinä korjauksina lamelli ja pistetaloihin AF rakennetaan huoneistokohtainen tuloja poistoilmanvaihtojärjestelmä. Lisäksi pistetaloihin asennetaan asuntokohtaiset

114 Jyrkkälän workshopit 24.1.2011yhteenveto. Täydennetty 3.2.2011


41

vesimittarit. Peräkylän taloissa ZÖ myös lämmitysjärjestelmä on uusittava esimerkiksikorvaamalla vanha yksiputkijärjestelmä lattialämmityksellä ja ilmanvaihtolämmityksellä.Myös kaikkien rakennusten hissit korjataan tai uusitaan kokonaan esimerkiksi rakentamallahissit nykyisen rakennuksen ulkopuolelle. Peräkylän taloihin sekä pistetaloihin AFsuunnitellaan aurinkoenergian hyödyntämistä. Lisäksi peräkylän rakennustenhuoneistokohtaiset märkätilat saneerataan.115

Suurimpia rakenteellisia muutoksia suunnitellaan pistetaloihin AF, joihin suunnitellaanrakennettavan lisäkerros, johon sijoitetaan ainakin saunatilat. Vanhoihin kellarinsaunatiloihin taas rakennetaan katukahvila ja aulatilaa. Myös talopuutarhaa sekä Btaloonrakennettavaa aluepesulaa harkitaan. Peräkylän taloihin rakennetaan suurempia asuntojaja seniorikolmioita. Lamellitalojen VXY kellarikerrokset uusitaan ja niihin rakennetaanpalvelutiloja. Lisäksi sisäänkäynti siirretään kadun puolelle. Kaikkiin rakennusryhmiinsuunnitellaan myös joidenkin rakennusten kylmätiloihin rakennettavaksi ruuan toimitus janoutopisteitä.116

115 Jyrkkälän workshopit 24.1.2011yhteenveto. Täydennetty 3.2.2011116 Jyrkkälän workshopit 24.1.2011yhteenveto. Täydennetty 3.2.2011


42

Kuva 9. KOy. Jyrkkälänpolkuun kuuluvien rakennusten sijainnit. (Lähde: www.koyjyrkkalanpolku.fi)

Laatutasoa nostavat toimenpiteet tähtäävät uuden asukassegmentin houkuttelemiseenalueen asukkaiksi. Uusi asukassegmentti ovat seniorit sekä pienet lapsiperheet ja näidenryhmien toivotaan kiinnostuvan alueesta onnistuneen perusparannuksen ja kohonneenimagon myötä. Asiakasstrategisena tavoitteena on tarjota palvelullista asumista ikääntyville

http://www.koyjyrkkalanpolku.fi


43

suurille ikäluokille ja lapsiperheille turvallisessa ja viihtyisässä ympäristössä ja strategisenavisiona on tehdä Jyrkkälästä asukkaiden arvostama ja asunnonhakijoille haluttava alue asua.

3.2.2 Kohteen toteutusmuodon valintaan vaikuttavat erityispiirteet

Korjaustoimenpiteet kohdistuvat 17 asuinrakennukseen, minkä lisäksi alueelle rakennetaanyksi uusi asuinrakennus, joten hanke on volyymiltaan erittäin suuri. Pakollisten julkisivu jaikkunakorjausten sekä osille rakennuksista suoritettavan lämmitysjärjestelmän uusimisenlisäksi tilaaja haluaa toteuttaa alueen rakennuksille paljon laatutasoa parantaviatoimenpiteitä. Nämä toimenpiteet vaativat muun muassa lisäkerroksen rakentamisen sekähuoneistokohtaisen tulo ja poistoilmanvaihdon rakentamista. Toimenpiteet muodostavatmoniulotteisen hankintakokonaisuuden, jonka yksikäsitteinen määrittäminen voi ollahankalaa aikaisessa vaiheessa. Tilaajan on hyvä säilyttää suunnittelun ohjausmahdollisuussekä päästä vertailemaan eri ratkaisuvaihtoehtoja mahdollisimman kattavasti. Toisaalta,jotta ratkaisuvaihtoehtoja saadaan, on tilaajan hyvä päästä tutustumaan eri osapuolten

näkemyksiin ratkaisusta mahdollisimman laajasti. (Taulukko 3)

Hankkeen tilaajana toimii kiinteistöosakeyhtiö, jolla on ammattimaisesti toimiva hallitus jatoimitusjohtaja sekä selkeä yhtenäinen visio alueen kehittämisestä korjaushankkeen avulla.Tilaajan vaatimukset korjausten lopputulokselle koskevat muun muassa osan rakennuksistasaattamista matalaenergiatasoon, aurinkoenergian hyödyntämistä sekä sisäilmastoolosuhteiden parantamista. Kokonaisen rakennuksen tyhjentäminen kerrallaan ei myöskäänole järkevää, sillä uusien vuokralaisten hankkiminen kerralla kokonaiseen rakennukseen voiolla hankalaa.

Harkittaessa julkisivujen eri korjausvaihtoehtoja on keskusteltu muun muassa TESpuujulkisivuelementtien käytöstä. TESelementeistä on Suomessa vain vähän kokemusta,joten menetelmän hyödyntäminen hankkeessa vaatii kehitystyötä. Lisäksi TESelementtejäkäytettäessä esimerkiksi elementtien varastointia työmaalla tulee välttää ja työmaalle ontehtävä yksityiskohtainen kosteudenhallintasuunnitelma. Myös elementtien nostot voivataiheuttaa hankkeen toteutukselle erityisvaatimuksia. Menetelmän käyttö tuo mukanaanmyös mahdollisuuden käyttää erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja. Näitä vaihtoehtoja ovat muunmuassa elementtien asennus ripustettavana tai maanvaraisena rakenteena sekä julkisivunulkoverhouksen toteuttaminen esivalmisteena tehtaalla tai työmaalla.117

Tilaajan on hyvä hyödyntää urakoitsijan asiantuntemusta suunnittelussa, jolloin urakoitsijantuotantomenetelmät ja suunnitelmien rakennettavuus voidaan ottaa huomioon. Tällöinurakoitsija voi myös aloittaa työnsuunnittelun hyvissä ajoin, mikä voi edistää

117 Teknillinen korkeakoulu. 2009. TES Energy Facade, Energiatehokkuuden parantaminenpuurunkoisilla ja esivalmisteisilla julkisivuelementeillä. Tutkimushankkeen loppuraportti.


44

asumishaittojen vähentämistä sekä suojausten toteuttamista. Huolellinen työnsuunnittelumahdollistaa myös yksittäiselle huoneistolle aiheutuvan haittaajan lyhentämisen.

Taulukko 3. KOy. Jyrkkälänpolun korjaushankkeen toteutusmuodon valintaan vaikuttavia erityispiirteitä.

Hankkeen erityispiirteitäKohde/toimenpide

Alueen kaikkien rakennusten julkisivut korjattaanja huoneistoihin asennetaan huoneistokohtainen tulo ja poistoIV.Lisäksi osassa rakennuksia uusitaan märkätilat sekä lämmitysjärjestelmä. Näissä asunnoissa ei todennäköisesti voiasua korjausten aikana.

Rakennuttaja ja tavoitteet

Alueen rakennuksia hallinnoi yksi suuri kiinteistö osakeyhtiö, jota johtaa ammattimaisesti toimiva hallitus sekätoimitusjohtaja. Alueen korjausten tavoitteena on nostaa rakennusten laatutasoa ja tehdä alueesta kiinnostavasenioreille sekä pienperheille

Aikataulun kireys

Aikataulun kireys ei kohdistu koko alueen läpäisyyn vaan yksittäiselle asukkaalle muodostuvaan haittaaikaan. Näinollen julkisivukorjauksen yhteydessä olennaista on yhden rakennuksen korjausten saattaminen valmiiksimahdollisimman lyhyessä ajassa. Lämmitysjärejstelmän korjauksissa ja huoneistokohtaisen IV:n asennuksissaolennaisin kesto on yksittäisen huoneiston läpäisyaika.

Aikataulun pito

Aikataulun pitäminen on tärkeää etenkin rakennuksissa, joissa korjaustoimenpiteet estävät huoneiston käytönkorjausten aikana.

Kustannusten taso

Alueen vuokrataso halutaan säilyttää matalana, joten kustannusten taso on tärkeä kriteeri. Tosin tilaajan ollessakiinteistöosakeyhtiö, on todennäköisesti mahdollista ottaa investointikustannusten lisäksi myös korjaustenelinkaarikustannukset sekä kokonaistaloudellinen edullisuus.

Kustannusten pito

Suunnitelmien laatu

Korjausten lopputulokselle asetettavia vaatimuksia voi olla vaikeaa määrittää hankkeen alkuvaiheessa, joten tilaajanon säilytettävä mahdollisuus suunnittelun ohjaukseen. Myös urakoitsijan asiantuntemusta on hyvä päästähyödyntämään suunnittelussa, sillä esimerkiksi toimenpideehdotuksena esitetty TESelementtimenetelmä onSuomessa vähän käytetty.

Suunnitelmaratkaisun toimintavarmuus

Tilaajan on hyvä päästä vertailemaan eri ratkaisuvaihtoehtoja mahdollisimman kattavasti eri taloteknisten korjaustentoteuttamiseksi.

Rakennustyön laatuvaatimukset

Esim. puuelementtien käyttö asettaa työmaalla tapahtuville suojauksille erityisvaatimuksia. Myös rakennusten käyttökorjausten aikana asettaa vaatimuksia asumishaittojen vähentämiselle.

Suunnitelmien jousto

Korjausrakennuskohteissa ei rakennuksen kunnosta saada yleensä täyttä varmuutta ennen rakenteiden purkamista,joten suunnitelmien on oltava joustavat.

Hallinnolliset ominaisuudet

Tilaajalla on omassa organisaatiossaan ammattimaisesti toimiva hallitus sekä yhtiön toimitusjohtaja. Kummallakaanei tosin välttämättä ole ammattitaitoa rakennuttamiseen.


45

3.2.3 Eri toteutusmuotojen soveltuvuus Jyrkkälässä


Suunnittelun ja toteutuksen sisältävissä eli niin sanotuissa STmuodoissa pyritäänhyödyntämään urakoitsijan teknistä ja kustannusasiantuntemusta suunnitteluprosessinalusta lähtien. Muodon ideana on, että tilaaja selvittää rakennustensa teknisenkorjaustarpeen sekä tarpeen laadullisille parannuksille ja määrittää tämän tarpeenperusteella vaatimukset korjausten lopputulokselle. Näiden vaatimusten perusteellaurakoitsijat toteuttavat korjausratkaisunsa luonnossuunnitelmat. Tilaaja valitsee näistäsuunnitelmista tarjouspyynnössä määrittelemiensä valintakriteerien perusteella parhaanhinnan ja laadun suhteen omaavan ratkaisuvaihtoehdon ja urakoitsijan.

STmallissa on paljon hyviä puolia, joita Jyrkkälän hankkeessa voidaan hyödyntää.Urakoitsijan tuotantomenetelmät sekä suunnitelmien rakennettavuus voidaan ottaasuunnitteluratkaisuissa huomioon, kun urakoitsijan asiantuntemus kytkeytyy hankkeeseenjo suunnittelun alussa. Myös hankkeen kustannustasosta saadaan STmuodoissa selvyys joaikaisessa vaiheessa. Urakoitsijan kiinnittäminen hankkeeseen aikaisessa vaiheessa tarjoaamyös mahdollisuuden urakoitsijan työn suunnitteluun, mikä on tärkeää esimerkiksiasumishaittojen minimoimiseksi. Lisäksi rakennuksiin suunnitellut huoneistokohtaiset tuloja poistoilmanvaihtojärjestelmät, aurinkoenergian hyödyntäminen sekälämmitysjärjestelmän uusiminen voidaan ratkaista useilla eri tavoilla, joten tilaajan tuleepäästä vertailemaan ratkaisuehdotuksia mahdollisimman kattavasti. STmallissa tällaistavertailua päästään toteuttamaan, kun urakoitsijat kilpailevat hinnan lisäksiratkaisuehdotuksillaan.

Jos Jyrkkälän kaikki korjaukset suoritetaan yhtenä urakkana, muodostuu tämä yksittäinenhankinta laajaksi ja moniulotteiseksi. Julkisivukorjausten lisäksi osan alueen rakennuksistalämmitysjärjestelmä vaihdetaan uuteen ja rakennuksiin suunnitellaan huoneistokohtaistatulo ja poistoilmanvaihtoa sekä aurinkoenergian hyödyntämistä. Lisäksi osaan alueenrakennuksista on suunnitteilla muun muassa saunaosaston sisältävä lisäkerros. Tällaisenlaajan ja monimuotoisen korjauksen lopputuloksen yksikäsitteinen määrittäminen pelkänhankesuunnittelun perusteella voi olla hankalaa eikä STmalli siten sovellu Jyrkkälänkorjaushankkeeseen parhaalla mahdollisella tavalla.

Tilaajan mahdollisuutta suunnittelun ohjaukseen voidaan siirtää jatkumaan myöhempäänkäyttämällä tässä tutkimuksessa kehitettävää toteutusmuotoa. Tällöin tilaaja voi ohjatasuunnittelua haluamaansa suuntaan neuvotteluvaiheen aikana eikä lopputulosta ole pakkomäärittää yksityiskohtaisesti vielä hankesuunnitteluvaiheessa. Muotoa käytettäessä myösSTmallien tarjoama mahdollisuus vertailla eri ratkaisuehdotuksia kattavasti paranee, kunratkaisuehdotukset perustuvat tilaajan neuvotteluvaiheessa selventämiin vaatimuksiin.Tällöin on suurempi todennäköisyys välttyä tilaajan vaatimuksia vastaamattomiltaratkaisuehdotuksilta tarjouskilpailuvaiheessa.


46

Jos korjaukset taas suoritetaan osissa, soveltuu STmalli helposti määriteltävissä olevienkokonaisuuksien toteuttamiseen. Tällainen kokonaisuus voi olla esimerkiksijulkisivukorjaukset, jotka muodostavat teknisen kokonaisuuden, jonka lopputulos ei vaikutamerkittävästi rakennuksen käytettävyyteen. Tarvetta tilaajan suunnittelun ohjaukselle eiole, kun taas urakoitsijan mukanaololla suunnittelussa voidaan saavuttaa suurta hyötyä.Lisäkerrosten ja muiden laatua parantavien korjausten kohdalla tehtävät toimenpiteetvaikuttavat olennaisesti rakennuksen käytettävyyteen, joten tilaajan on hyvä säilyttäämahdollisuus suunnittelun ohjaukseen. STmalleissa tämä mahdollisuus heikkeneeolennaisesti tarjouskilpailuvaiheen ja urakkasopimuksen solmimisen jälkeen.

PÄÄURAKKAMUODOT

Pääurakkamuodoissa tilaajan mahdollisuus suunnittelun ohjaukseen säilyysuunnitteluvaiheen loppuun asti. Suunnitteluvaiheen päätyttyä urakoitsijoilta pyydetääntarjoukset tilaajan teettämien suunnitelmien toteuttamisesta ja tarjouskilpailun voittajavalitaan halvimman hinnan perusteella. Urakoitsijan asiantuntemusta ei suunnittelussahyödynnetä ja ratkaisuvaihtoehdot sanelee yksi taho, tosin tilaajan ohjauksessa. Urakoitsijasitoutuu urakkasopimuksella suorittamaan työt tilaajan tuottamien suunnitelmien mukaan.Urakkasopimuksen solmimisen jälkeiset tilaajan esittämät muutokset suunnitelmiintoteutetaan kalliina lisä ja muutostöinä.

Pääurakkamuotojen etu Jyrkkälän hankkeessa on se, että tilaajalla on mahdollisuusvaikuttaa suunnitteluun koko suunnitteluprosessin ajan. Laaja ja monimuotoinenhankintakokonaisuus voi olla vaikeaa määritellä yksikäsitteisesti heti hankkeen alussa,jolloin tilaajan tulee säilyttää mahdollisuus suunnittelun ohjaukseen mahdollisimmanpitkään.

Pääurakkamuoto ei kuitenkaan sovellu käytettäväksi Jyrkkälän korjauksia toteutettaessaparhaalla mahdollisella tavalla. Muoto ei muun muassa tue korjausrakentamisen vaatimaajoustavuutta suunnittelun ja toteutuksen eriytymisen vuoksi. Korjausrakentamisessapurkuvaiheessa paljastuu lähes aina yllätyksiä, joihin ei huolellisillakaan selvityksillä jasuunnittelulla pystytä varautumaan. Jos nämä yllätykset vaativat muutoksia suunnitelmiin,toteuttaa urakoitsija nämä muutokset lisä ja muutostöinä, mikä tulee usein tilaajallekalliiksi. Lisäksi urakoitsija varautuu näihin yllätyksiin sisällyttämällä tarjoushintaansariskivarauksen. Näin ollen tilaaja voi joutua maksamaan myös toteutumattomista riskeistä.

Jyrkkälänpolun tapauksessa tilaajan tavoitteena on parantaa rakennusten laatutasoakorjausten yhteydessä useilla toimenpiteillä. Tilaajan tulee päästä vertailemaan eriratkaisuvaihtoehtoja näiden tavoitteiden toteuttamiseksi mahdollisimman kattavasti.Pääurakkamuodoissa ratkaisuvaihtoehdot sanelee kuitenkin yksi taho eikä vertailua voidanäin ollen kattavasti suorittaa. Suunnittelussa ei myöskään hyödynnetä urakoitsijanasiantuntemusta, joten kustannuksista saadaan selvyys vasta urakoitsijan valinnan jälkeenja tähän asti tieto kustannusten kehittymisestä on tilaajan oman tai tilaajan palkkaamien


47

konsulttien kustannustietämyksen varassa. Urakoitsijan käyttämiä tuotantotekniikoita eivoida myöskään ottaa huomioon suunnitteluratkaisuissa ja tuottavuus saattaa kärsiä.

Kun urakoitsija kiinnitetään hankkeeseen vasta suunnitteluvaiheen jälkeen, aloitetaanrakentaminen usein hyvin nopeasti urakkasopimuksen solmimisen jälkeen. Tällöinurakoitsijan työn suunnittelulle ei jää aikaa. Huono työn suunnittelu voi johtaa pitkiinhuoneisto tai rakennuskohtaisiin läpäisyaikoihin etenkin hankkeen alkuvaiheessa. Liianvähäinen työn suunnittelu voi johtaa hankkeessa myös siihen, että aiheutuvanasumishaitan vähentämiseen ei voida paneutua riittävästi.

OSAURAKKAMUODOT

Osaurakkamuodoissa pyritään suunnittelun ja toteutuksen limityksellä mahdollistamaanhankkeen mahdollisimman nopea aloitus sekä hankkeen kokonaiskeston lyheneminen.Käytännössä tämä tapahtuu jakamalla hanke pieniin osaurakoihin, jotka kilpailutetaansuunnittelun edistymisen myötä. Jyrkkälässä on tarkoitus hyötyä hankkeen suurestavolyymista. Jos hanke pilkotaan useisiin osahankintoihin, menetetään massan tuomia etuja.

Hankkeessa ei myöskään ole tarvetta nopealle aloitukselle eikä muodon nopeudesta olehyötyä, kun nopeus kohdistuu koko hankkeen eikä yksittäisen asunnon valmistumiseen.Lisäksi osaurakkamuodot vaativat useiden osahankintojen takia tilaajalta merkittävääprojektien suunnittelu ja johtamispanosta.


48

3.3 Case Siltamäki

3.3.1 Kohteen kuvaus

Siltamäen alue on 1970luvulla rakennettu betonielementtitekniikalla rakennettuasuinkerrostaloalue, jonka rakentaminen perustuu sen rakentamisajalle ominaiseenyhtenäisesti toteutettuun alue ja elementtirakentamiseen. Alueen rakennukset ovatkirjahyllyrunkoisia ja rakennettu elementtitekniikalla. Alueella on vain yksi talotyyppi, jonkakaksi muunnelmaa on kaksi ja kolmikerroksiset lamellitalot. Alueen rakentamisessanoudatettu yhtenäisyys toistuu asemakaavasta ja pihojen suunnittelusta aina rakennustenyksityiskohtiin ja väreihin asti.118

Siltamäen alue koostuu seitsemästä asuntoosakeyhtiöstä, jotka hallinnoivat yhteensä 44asuinrakennusta sekä alueen ostoskeskuksen omistavasta Siltakeskus Oy:stä jaautotalliyhtiöistä.119 (Kuva 10) Alueella toimivia useita erillisiä yhtiöitä yhdistää kuitenkinyhteisessä omistuksessa oleva alueella toimiva huoltoyhtiö.

Kuva 10. Siltamäen lähiö. (Lähde: Salastie, 2009)

118 Salastie, Riitta. 2009. Siltamäen kontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet,Korjaustapaohjeet.119 Siltamäkiopas. Siltamäen asukasopas. Siltamäen huolto Oy.


49

Siltamäen Huolto Oy on toiminut alueen huoltoyhtiönä alueen valmistumisesta lähtien jasen omistavat yhdessä alueen asuntoosakeyhtiöt, ostoskeskusyhtiö sekä autotalliyhtiöt.120

Huoltoyhtiön hallituksessa istuvat kaikkien taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat,ostoskeskuksen hallituksen puheenjohtaja sekä Siltamäen huollon toimitusjohtaja, joten semuodostaa kaikkia alueen taloyhtiöitä yhdistävän toimijan.121

ALUEEN KORJAUSTARVE

Siltamäen alueen rakennuksille tehtyjen kuntotutkimusten mukaan varsinkin rakennustenkäyttövesi ja viemäriputkistot sekä ulkoseinät tarvitsevat korjausta. Julkisivujen kohdallavauriot ovat edenneet niin pitkälle, että korjaus paikkaamalla ei ole enää mahdollinen.Käyttövesiputkistot ja viemärit suositellaan uusittaviksi kymmenen vuoden sisällä.Lämmitysjärjestelmän elinkaari sen sijaan ei ole vielä tulossa päätökseensä.122

Siltamäen ostoskeskuksessa on kahden päivittäistavaraliikkeen lisäksi muun muassauimahalli, apteekki, parturikampaamo ja ravintoloita. Kaupunkisuunnitteluviraston mukaanSiltamäen alueellisen kehittämisen yksi tärkeimmistä tavoitteista on alueen ostoskeskuksenpalvelujen monipuolisuuden turvaaminen. Ostoskeskuksen sijainti on hyvä, mutta se eierotu kaupunkikuvallisesti riittävästi houkutellakseen alueelle satunnaisia asiakkaita.Ostoskeskuksen liikerakennukset ovat myös tulossa elinkaarensa päähän. Jos ostoskeskustapäätetään kehittää, on torialueen ilmettä ja käyttöä kohennettava ja pimeiden käytävienkatokset purettava sekä valaistusta parannettava.123

TYYPPITALON KORJAUSKUSTANNUKSET

Siltamäen alueen rakennusten korjauskustannuksia on selvitetty tutkimuksessa, jossalaskettiin kustannukset alueella sijaitsevan tyyppitalon korjausvaihtoehdoille. Talo sijaitseeSiltamäen eteläisessä osassa Siltamännyn asuntoosakeyhtiössä. Rakennus valittiintutkimuksen tyyppitaloksi, koska taloon oli tehty putkiston kuntotutkimus sekä selvitysjulkisivujen korjausvaihtoehdoista.124

Ulkoseinäkorjausten kustannukset vaihtelevat kustannuslaskelmien mukaan 2010 normienmukaisen lopputuloksen kohdalla välillä 111 155 €/asm2. Yläpohjan uusimiskustannukset

120 Siltamäkiopas. Siltamäen asukasopas. Siltamäen huolto Oy.121 Ziegler, Jussi. 2010. UDM – kohti käytäntöä: Alue hautomo Siltamäkeen.122 Lantto, Jonne. 2011. Lähiökerrostalon talotekniset ja rakenteelliset korjaukset sekä niidentalouslaskelmat123 Salastie, Riitta. 2009. Siltamäen kontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet,Korjaustapaohjeet.124 Lantto, Jonne. 2011. Lähiökerrostalon talotekniset ja rakenteelliset korjaukset sekä niidentalouslaskelmat


50

ovat 36 €/asm2 ja parvekkeiden 107 €/asm2. Ikkunoiden uusiminen vuoden 2010normitasoon on 217 €/asm2 tai vanhat ikkunat kunnostamalla 58 €/asm2.125

Perinteisen putkistosaneerauksen kustannukset ovat 313 €/asm2 ja vaihtoehtoisissa uusissamenetelmissä 193 €/asm2. Poistoilmanvaihtokoneiden uusimisen kustannukset ovat 12€/asm2 jonka vaihtoehtona olevan hajautetun ilmanvaihtojärjestelmän rakentamisenkustannukset ovat 127 €/asm2. Sähkö, tele, ja antennijärjestelmän uusimiskustannuksetovat laskelman mukaan 58 €/asm2.126 (Taulukko 4)

Taulukko 4. Tyyppitalon korjauskustannukset laskelman halvimman sekä normi 2010tason mukaanjaoteltuna vaipan korjauksiin sekä taloteknisiin korjauksiin.

Vaipan ja talotekniikan korjausten suorittaminen samanaikaisesti nostaa kustannuksetkustannuslaskelmissa esitetyn halvimmankin vaihtoehdon mukaan 575 euroon asuinneliötäkohden, joten korjaukset joudutaan todennäköisesti jakamaan useampaan erilliseenhankkeeseen. Korjattaessa rakennusosia passiivitasoon, nousevat kustannukset vielähuomattavasti normi 2010 tasoa korkeammiksi. Koska käyttövesi ja viemäriputkisto ei olevielä tullut elinkaarensa päähän, voidaan korjaukset jakaa esimerkiksi ensin suoritettaviinvaipan korjauksiin ja kymmenen vuoden sisällä suoritettavin talotekniikan korjauksiin.

125 Lantto, Jonne. 2011. Lähiökerrostalon talotekniset ja rakenteelliset korjaukset sekä niidentalouslaskelmat126 Lantto, Jonne. 2011. Lähiökerrostalon talotekniset ja rakenteelliset korjaukset sekä niidentalouslaskelmat

Minimi normi 2010

€/asm2 €/asm2

Vaippa Minimi normi 2010

Ulkoseinät 111 155 €/asm2 €/asm2Yläpohja 36 36 575 1013Parvekkeet 107 107Ikkunat 58 217Yhteensä 312 515

TaloteknisetPutkistosaneeraus 193 313Ilmanvaihto 12 127Sähköjärjestelmä 58 58Yhteensä 263 498

Vaipan sekä talotekniikankorjaukset yhteensä


51

3.3.2 Kohteen toteutusmuodon valintaan vaikuttavat erityispiirteet

JULKISIVUKORJAUS

Julkisivukorjaus vaikuttaa luonnollisesti merkittävästi rakennuksen ulkonäköön.Kaupunkisuunnitteluviraston korjaustapaohjeen mukaan Siltamäen asuinrakennustenbetonijulkisivujen kohdalla on korjaukset suoritettava alueellista yhtenäistä linjaanoudattaen ja rakennusten alkuperäisten materiaalien ja yksityiskohtien säilyttämiseen taipalauttamiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota.127 Tämä rajaa teknisiäkorjausvaihtoehtoja sekä alueen yksittäisen taloyhtiön päätösvaltaa korjausmenetelmää taiainakin sen lopputuloksen ulkonäköä koskien.

Siltamäessä teknisesti mahdollisia julkisivun korjaustapoja ovat vanhan rakenteen päälletuleva peittävä korjaus tai ulkokuoren uusiminen. Molemmat tavat tulevat Siltamäentapauksessa olemaan teknisesti haastavia. Peittävien korjausmenetelmien kohdallahaasteita aiheuttavat detaljiratkaisut pitkillä ikkuna ja parvekejulkisivuilla. Peittävä korjausei todennäköisesti Siltamäen kohdalla ole varteenotettava vaihtoehto, silläpakkasrapautuminen etenee julkisivuissa kiihtyvällä vauhdilla eikä ulkokuoreenkiinnittäminen ole enää välttämättä mahdollista.

Korjaustapaohjeessa on ulkokuoret purkavina vaihtoehtoina esitelty kolmikerrosrappaussekä ulkokuorten vaihtaminen uusiin pesubetonielementteihin. Kolmikerrosrappauksessavanha ulkokuori puretaan ja rakennetaan uusi lämmöneriste, jonka päälle tehdäänkolmikerrosrappaus. Menetelmä säilyttää rakennusten ulkonäön mittasuhteiltaan lähelläalkuperäistä, mutta vaihtaa alkuperäisen julkisivumateriaalin toiseksi ja muuttaa näinolennaisesti rakennusten ulkonäköä. Uutta ulkokuoriratkaisua pidetäänkin Siltamäessäkolmikerrosrappausta parempana vaihtoehtona sekä arkkitehtonisista että rakennuksenelinkaaren ja kestävyyden kannalta.128 Ulkokuoren uusiminen on mahdollista toteuttaamyös uusimalla koko ulkoseinärakenne, jolloin myös sandwichelementin sisäkuorivaihdetaan uuteen. Tällaisella menetelmällä vältytään esimerkiksi vanhan sisäkuorenpaksuuden vaihtelun aiheuttamilta ongelmilta uusia ulkokuoria asennettaessa.

Elementin ulkokuoret vaihtava menetelmä

Yksi suurimmista eroista edellä mainittuja menetelmiä käytettäessä on asumishaittojenmuodostuminen. Pelkät ulkokuoret vaihdettaessa korjaukset tapahtuvat rakennuksenulkopuolella ja huoneistossa on näin ollen mahdollista asua korjausten aikana. Haasteitaasumishaittojen vähentämisessä aiheuttavat muun muassa melun ja pölyn leviäminen.

127 Salastie, Riitta. 2009. Siltamäen kontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet,Korjaustapaohjeet.128 Salastie, Riitta. 2009. Siltamäen kontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet,Korjaustapaohjeet.


52

Lisäksi, jos rakennus on esimerkiksi kesällä huputettu, on huoneistojen tuulettamiseentarjottava jonkinlainen mahdollisuus, jotta edellytykset huoneistossa asumiselle säilyvät.

Julkisivujen korjaaminen ulkokuoret vaihtamalla on Siltamäen tapauksessa myös teknisestihaastava ja vaatii todennäköisesti kehitystyötä ainakin kuorielementtienkiinnitysmenetelmien tai itse kantavan rakenteen tapauksessa pystyttämistekniikan osalta.Urakoitsijalla on usein suunnittelijoita tuoreempaa tietoa uusimmistatuotantomenetelmistä, joten urakoitsijan asiantuntemusta on syytä hyödyntääsuunnittelussa.

Koska toimenpide ei vaikuta merkittävästi rakennuksen käytettävyyteen ja muodostaahankintana selkeästi määritettävissä olevan kokonaisuuden. Tilaajan vaatimuksetkorjausten lopputulokselle voivat koskea esimerkiksi hintaa, julkisivun ulkonäköä,saavutettavaa energialuokkaa ja ikkunoiden Uarvoa. Tällaiset vaatimukset on mahdollistamääritellä jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen eikä tilaajan ole näin ollen tarpeen säilyttäämahdollisuutta suunnittelun ohjaukseen tästä eteenpäin. Urakoitsijan asiantuntemus onsen sijaan syytä kiinnittää suunnitteluun mukaan heti alusta lähtien, sillä teknisesti haastavakorjaus vaatii teknisten ratkaisujen asiantuntemusta.

Koko ulkoseinärakenteen vaihtaminen

Sisäkuoret vaihtavat menetelmät tuovat mukanaan lisää haasteita koskien asumishaittojenvähentämistä, kun menetelmää käytettäessä joudutaan myös huoneistoissatyöskentelemään muun muassa huoneistoja suojattaessa. Lisäksi huoneisto on menetelmääkäytettäessä luonnollisesti jonkin aikaa ilman ulkoseinää pelkkien väliaikaistensuojausratkaisujen varassa. Huoneistojen suojaus ja asumishaittojen minimointi sekäaiheutetun haittaajan pituus ovatkin menetelmää käytettäessä avainasemassa ja tulevataiheuttamaan suuria haasteita. Asumishaittojen kanssa toimiminen tekeekin menetelmääkäytettäessä hankinnasta moniulotteisen, kun tilaaja vertailee nopeuden, asumishaitanmerkittävyyden ja hinnan eri variaatioita. Menetelmä ei sinänsä vaadi tilaajan toteuttamaasuunnittelun ohjausta esimerkiksi käytettävyyden takaamiseksi, mutta tilaajan voi ollahankalaa määrittää mitä korjaukselta edellyttää esimerkiksi huoneistojen käytölleaiheutuvien rajoitusten vähentämiseltä.

Urakoitsijan asiantuntemusta tarvitaan suunnittelussa, sillä tilaajan on hyvä päästävertailemaan eri mahdollisuuksia korjausten toteuttamiseen mahdollisimman kattavasti.Korjaus tulee myös todennäköisesti olemaan teknisesti haastava, jolloin urakoitsijansuunnittelun ohjauksella saavutetaan paremmin urakoitsijan tuotantomenetelmiin sopiviasuunnitelmaratkaisuja.


53

Taulukko 5. Yhteenveto julkisivukorjauksen toteutusmuotoon vaikuttavista piirteistä.

Julkisivukorjaus vaikuttaa käytettävyyttä enemmän rakennuksen ulkonäköön, jokamääräytyy hyvin pitkälle alueen arkkitehtonisen ilmeen säilyttämisen perusteella. Tilaajallaei ole tarvetta osallistua suunnittelun ohjaukseen, kun lopputulos voidaan määrittää hyvinyksiselitteisesti jo hankesuunnitteluvaiheessa. Etenkin pelkän ulkokuoren vaihtaminen on

Sisäkuoret vaihtava julkisivukorjaus Ulkokuoret vaihtava julkisivukorjausKohde/toimenpide


Aikataulun kireys

Sisäkuoret vaihtava menetelmä aiheuttaa merkittävänasumishaitan, joten yksittäiselle huoneistolle aiheutuvahaittaaika on oltava mahdollisimman lyhyt. Hankkeenkokonaiskeston pituus ei ole yhtä olennainen tekjiä.

Aikataulun kireys kohdistuu koko hankkeen keston sijaanyksittäisen rakennuksen läpäisyaikaan ja asukkaalle aiheutuvaanhaittaaaikaan. Käytännössä aikaan, jonka rakennus onhuputettuna. Hankkeen kokonaiskeston pituus ei ole yhtäolennainen tekijä

Aikataulun pito

Aikataulun pitäminen on erityisen tärkeää, sillä korjauksiatoteutetaan osittain huoneistoissa. Menetelmän aiheuttamaasumishaitta on merkittävä, joten sovitun aikataulunpitäminen on erittäin tärkeää.

Rakennukset ovat korjausten aikana käytössä, joten sovitunaikataulun pitäminen on tärkeää

Kustannusten taso

Kustannusten pito

Suunnitelmien laatu

Alueen rakennustaiteellisten arvojen säilyttäminen asettaasuunnitelmien laadulle ja alueelliselle yhtenäisyydelleerityisiä vaatimuksia. Myös asuntojen suojaus jaasumishaittojen minimointi asettavat suunnittelulle erityisiähaasteita.

Alueen rakennustaiteellisten arvojen säilyttäminen asettaasuunnitelmien laadulle ja alueelliselle yhtenäisyydelle erityisiävaatimuksia. Korjausmenetelmä on myös teknisesti haastava,mikä asettaa suunnittelulle suuria haasteita.


Toimenpide vaikuttaa myös huoneiston sisätiloihin ja vaatiitoimivia suojausratkaisuja asumishaittojen minimoimiseksi.

Korjaus on tekninen rakennuksen ulkopuolella tapahtuvatoimenpide eikä vaikuta voimakkaasti tilaajan kokemaantoiminnallisuuteen


Toimenpide asettaa suuria vaatimuksia rakennustyönlaadulle muun muassa suojaamisen ja asumishaittojenminimoimisen osalta

Alueen julkisivujen korjausmenetelmä tulee todennäköisestiolemaan teknisesti haastava ja vaatii urakoitsijalta teknistäosaamista



Kyseessä on asuntoosakeyhtiö, joten useimmissa tapauksissa kyse on sijoituskohteen sijaan omasta asunnosta, jolloininvestointikustannukset voivat olla pitkän tähtäimen edullisuutta tärkeämpi tekijä

Kustannukset voivat vaikuttaa merkittävästi taloyhtiöiden lopulliseen päätökseen lähteä mukaan hankkeeseen, jotenkustannusten selviäminen mahdollisimman aikasessa vaiheessa on tärkeää.

Taloyhtiöissä luottamustoimia tehdään päivätyön ohella eikä jatkuvaan päätöksentekoon ole resursseja, joten toteutusmuodonkuormittavuuden tulee olla tilaajalle vähäinen.

Taloyhtiöt tarvitsevat rakennuttamistehtäviin ammattitaitoista konsulttia. Taloyhtiöiden tavoitteita yhtenäistävätkorjausvaihtoehdoille rajoituksia asettavat vaatimukset alueen rakennustaiteellisten arvojen säilyttämiselle

Alueen kaikkien rakennusten julkisivut korjattava. Korjaustulee olemaan haastava teknisesti ja etenkinasumishaittojen vähentämisen osalta.

Teknisesti haastava korjaus, joka vaatii muun muassa kiinnitys japystytysmenetelmien kehitystä. Haasteet asumishaittoja koskieneivät ole yhtä merkittävät kuin sisäkuoret vaihtavassakorjauksessa


54

tekninen, rakennuksen ulkopuolella tapahtuva toimenpide eikä näin ollen vaikutaasukkaiden elämään kovin dramaattisesti.

Sisäkuoret vaihdettaessa hankintakokonaisuuden moniulotteisuutta lisäävät suuremmatasumishaitat ja eri menetelmät niiden vähentämiselle. Tilaajan on päästävä vertailemaantarjolla olevia ratkaisuvaihtoehtoja, jolloin ymmärryksen kasvaessa on mahdollistamäärittää kokonaisuus, johon tarjouspyyntö tulee perustumaan.

PUTKISTOKORJAUS

Talotekniset korjaukset eivät vaikuta rakennuksen ulkonäköön yhtä merkittävästi kuinjulkisivukorjaukset, joten alueen arkkitehtonisten arvojen säilyttäminen ei edellytätaloyhtiöitä suorittamaan putkistokorjauksiaan yhtenäisellä korjaustavalla. Vaihtoehtoisiakorjausmenetelmiä ovat esimerkiksi alueen tyyppirakennuksen kustannuslaskelmassaesitetyt perinteinen käyttövesi ja viemäriputket vaihtava menetelmä, jossa myösmärkätilojen kalustus uusitaan sekä uudet sujutus ja pinnoitusmenetelmiä hyödyntävätmenetelmät, joissa märkätilojen kalusteita ei tarvitse välttämättä uusia. Märkätilat voidaansäilyttää myös asentamalla uudet putkistot ja kaapelit sisältävät kuiluelementitporrashuoneisiin jättäen vanhat putkistot vanhoille paikoilleen. Vaihtoehdoista huolimattatyyppisuunnitelmilla korjaamista voidaan soveltaa myös putkistokorjauksiin, jos näyttääsiltä, että usealla taloyhtiöllä on samanlaiset vaatimukset korjausmenetelmälle. Eräsvaihtoehto on, että tyyppisuunnitelmat tehdään sekä putkistot uusivallekorjausmenetelmälle että sujutus ja pinnoitusmenetelmälle, jolloin taloyhtiökohtainenpäätösmahdollisuus säilyy menettämättä kuitenkaan tyyppisuunnittelun tuomia etujakokonaan. (Taulukko 6)

Putkistot vaihtava menetelmä

Suurimmat erot putkistot vaihtavan ja sujutus ja pinnoitusmenetelmien välillemuodostuvat purkutyön määrästä. Putkistot vaihdettaessa joudutaan rakennustapurkamaan. Tästä syystä muun muassa märkätilat joudutaan remontin yhteydessäuusimaan, mikä mahdollistaa erilaiset laatutason ja esteettömyyden parannukset. Myössähkö, tele ja antenniverkon parannukset on mahdollista toteuttaa putkistojavaihdettaessa.

Purkutöiden määrästä aiheutuva asumishaitta ja tämän asumishaitan kesto ovat vaihtavaamenetelmää käytettäessä merkittäviä. Näiden asumishaittojen vähentäminen sekäkorjausten toteutuksen nopeus ja yksittäiselle huoneistolle aiheutuvan haittaajanlyhentäminen muodostavat korjausten toteutukselle haasteita. Perinteinen, putkistotvaihtava menetelmä voi myös olla teknisesti haastava. Haasteita voi aiheuttaa esimerkiksiuusien putkien sijoittaminen vanhoihin kuiluihin.


55

Koska hankinta on moniulotteinen ja hankalasti määritettävä kokonaisuus, on tilaajan hyväolla mukana suunnittelussa mukana. Tällöin pystytään tilaajan toiveita esimerkiksilaatutasoa nostavista toimenpiteistä esittämään ymmärryksen lisääntyessä. Myösurakoitsijan asiantuntemusta tarvitaan suunnitteluvaiheessa, jotta tilaajalle muodostuumahdollisuus tutustua mahdollisimman monipuolisesti eri ratkaisuvaihtoehtoihin. Tällöinvoidaan hyödyntää myös urakoitsijan tekninen ja kustannusasiantuntemus.

Sujutus ja pinnoitusmenetelmät

Sujutus ja pinnoitusmenetelmät muodostavat perinteistä putkistokorjausta helpomminmääriteltävissä olevan teknisen kokonaisuuden. Menetelmää käytettäessä märkätiloja eijouduta uusimaan. Vesikalusteet joudutaan pinnoitusmenetelmiä käytettäessä irrottamaan,joten niiden vaihtaminen on mahdollista sisällyttää korjaukseen. Tosin vanhat vesikalusteetvoidaan myös asentaa takaisin paikoilleen korjausten jälkeen. Koska korjauksessatapahtuvat muutokset kuitenkin kohdistuvat pääasiassa putkistojen sisäpintoihin, ei tilaajantoteuttamaa suunnittelun ohjausta tarvita lopputuloksen toiminnallisuudenvarmistamiseksi.

Koska menetelmän vaatima purkaminen on vähäistä, ovat myös aiheutuvat asumishaitat jaasumishaittojen kesto perinteistä putkistokorjausmenetelmää vähäisemmät. Menetelmänestää kuitenkin veden käytön huoneistoissa korjausten aikana ja myös vesikalusteetjoudutaan irrottamaan. Vaikka aiheutuva asumishaitta on huomattavasti perinteisenputkistokorjauksen aiheuttamaa vähäisempi, aiheuttaa asumisviihtyvyydestähuolehtiminen vaatimuksia muun muassa väliaikaisille pesutiloille sekä töiden suorituksennopeudelle.


56

Taulukko 6. Korjausmenetelmän toteutusmuodolle asettamat vaatimukset.

Putkistot uusiva menetelmä ja sujutus ja pinnoitusmenetelmät muodostavat luonteeltaanhyvin erilaiset hankintakokonaisuudet. Perinteisestä putkistokorjauksesta muodostuuerilaisine vaihtoehtoineen ja laadun parannusmahdollisuuksineen moniulotteinen

Putkistot vaihtava korjaus PinnoitusmenetelmätKohde/Toimenpide


Aikataulun kireys

Aikataulun pito

Annetun aikataulun pitäminen on vaihtavassa korjauksessaerityisen tärkeää, sillä käytetty menetelmä estää asumisenhuoneistossa korjausten aikana.

Aikataulun pitäminen on myös pinnoitusmenetelmissä tärkeää,sillä myös tämä menetelmä aiheuttaa asumishaittaa vaikkakinvähäisempää sellaista.

Kustannusten taso

Putkistokorjaus vaihtamalla putket uusiin aiheuttaa taloyhtiöllesuuret kustannukset. Kustannusten tason selviäminenmahdollisimman aikaisessa vaiheessa on tärkeää, sillä se voivaikuttaa merkittävästi yksittäisen taloyhtiön päätökseenlähteä hankkeeseen.

Pinnoitusmenetelmät ovat perinteistä putkiremonttiahuomattavasti halvempia. Kustannusten tason selviäminenmahdollisimman aikaisessa vaiheessa on tärkeää, sillä se voivaikuttaa merkittävästi yksittäisen taloyhtiön päätökseenlähteä hankkeeseen.

Kustannusten pito

Kustannuksiin voi aiheuttaa muutoksia purkutöiden aikanaesille tulevat yllätykset, jotka voivat vaikuttaa kustannuksiin.

Pinnoitusmenetlmiä käytettäessä kustannuksiin voi aiheutuamuutoksia muun muassa asbestipurkutyöt, eristystyöt jalattiakaivojen kunnostukset.

Suunnitelmien laatu

Erityisvaatimuksia suunnittelulle asettaa muun muassa uusienputkien sijoituksen suunnittelu. Suunnittelussa tulee myös ottaahuomioon asukaskohtaiset vaatimukset esimerkiksimärkätilojen esteettömyyden parantamisesta. Suunnitelmissaon otettava huomioon myös asumishaittojen vähentäminen.

Putkistojen kunto voi asettaa rajoituksia menetelmän käytölle,joten huolelliset kuntotutkimukset vaikuttavat lopputuloksenlaatuun. Suunnitelmissa on otettava huomioon myösasumishaittojen vähentäminen.


Perinteiseen putkistokorjaukseen voidaan sisällyttäämärkätilojen laatutason ja esteettömyyden parannuksia sekäesimerkiksi kaapelointien uusimisia, joten tilaajan kannalta ontärkeää olla mukana suunnitteluprosessissa lopputulostenkäytettävyyden takaamiseksi.

Pinnoituskorjauksen jälki ei ole juurikaan tilaajalle näkyvä, jotentarvetta tilaajan pitkälle viemälle suunnittelun ohjaukselle eiole.


Käytettäessä pinnoittavia menetelmiä, on rakennustyönlaatutaso tärkeässä asemassa, jotta vältytään vuodoista jahankkeen jälkeisistä takuukorjauksista aiheuttuvilta haitoilta.Putkistot vaihtavassa menetelmässä työskennelläänasukkaiden asunnoissa, joten työn laatu sekä toimintatyömaalla ovat tärkeässä roolissa asukkaiden kannaltaonnistuneeseen hankkeeseen pyrittäessä.

Pinnoite tehdään paikalla ja se asettaa suuret vaatimuksetpinnoitustyön ja alustan puhtauden laadunvalvonnalle.Menetelmää käytettäessä joudutaan työskentelemäänhuoneistoissa muun muassa vesikalusteet irrotettaessa jaasennettaessa takaisin, mikä asettaa työn laadulle jatoiminnalle työmaalla vaatimuksia.



Taloyhtiöt tarvitsevat rakennuttamistehtäviin ammattitaitoista konsulttia. Taloyhtiökohtaiset tavoitteet riippuvat siitä, onkotaloyhtiöllä tarvetta esimerkiksi märkätilojen uusimiseen, mikä vaikuttaa muun muassa käytettävään korjausmenetelmään.

Taloyhtiöissä luottamustoimia tehdään päivätyön ohella eikä jatkuvaan päätöksentekoon ole resursseja, joten toteutusmuodonkuormittavuuden tulee olla tilaajalle vähäinen.

Perinteiseen putkistokorjaukseen voidaan sisällyttää useitalaatutasoa parantavia toimenpiteitä, joten menetelmän käyttömuodostaa monimutkaisemman hankintakokonaisuuden.

Helposti määriettävissä oleva tekninen kokonaisuus, jossavanhojen rakenteiden purkaminen on vähäistä.

Aikataulun kireys kohdistuu koko hankkeen keston sijaan yksittäiselle huoneistolle ja asukkaalle aiheutuvaan haittaaikaan

Putkistokorjauksissa putkistojen todellisen tilan selvittäminen varmuudella voi olla hankalaa etenkin alapohjan osalta. Tästäjohtuen suunnitelmissa voidaan tarvita joustoa työn edetessä paljastuvien yllätysten kanssa toimimiseksi


57

hankintakokonaisuus kun taas sujutus ja pinnoitusmenettelyt ovat enemmän tekninentoimenpide, jonka lopputulokselle asetettavien vaatimusten määrittely on yksinkertaista.Näin ollen perinteinen putkiremonttimalli vaatii tilaajan mukana oloa suunnittelussa, kuntaas sujutus ja pinnoitusmenettelyissä hyödytään lähinnä urakoitsijan mukanaolostasuunnittelussa.

Taloyhtiökohtaisiin korjausmenetelmien valintoihin vaikuttaa hyvin paljon yhtiöntaloudellinen tilanne sekä tehdyt remontit eikä korjauksia suunniteltaessa voida pitäälähtökohtana, että jokainen taloyhtiö valitsee saman korjausmenetelmän. Vaihtoehdoistahuolimatta hankkeen yhteistä suunnittelua kannattaa kuitenkin mahdollisuuksien mukaanharkita, sillä tyyppitalolle tehdyn kustannuslaskelman mukaan rakentamisen johto,suunnittelu ja työmaatehtävät kattavat 39 % kokonaiskustannuksista. Yhteinen suunnitteluja yhteiset hankinnat mahdollistavat näin ollen huomattavat säästöt yksittäiselletaloyhtiölle aiheutuvissa kustannuksissa.

JÄLKIASENNUSHISSIT

Siltamäen porrashuoneet ovat lasiseinineen keskeisiä arvoja alueella ja julkisivujen arvokasyksityiskohta, mikä on otettava jälkiasennushissien rakentamisessa huomioon. Alueenkorjaustapaohjeen mukaan alueen kellarittomiin 2kerroksisiin taloihin on mahdollistarakentaa rungon sisälle, mutta tiukasti mitoitettuun toiseen porrashuonetyyppiin sopii vainkaksi sopivaa hissiratkaisua. Jälkiasennushissien rakentaminen on kuitenkin suuri riskialueen rakennustaiteellisten arvojen säilymiselle, mikä takia hissillisten ja esteettömienasuntojen tarjontaa alueella tulisikin ensisijaisesti lisätä uusientäydennysrakentamiskohteiden avulla.129

Siltamäen asuinrakennukset ovat vain kaksi tai kolmikerroksisia, joten hissien rakentamistaei voida pitää kaikkien talojen kohdalla lähtökohtana, vaan tarve hissille riippuu asukkaidentarpeista. Myös arkkitehtonisten arvojen säilyttämisen asettamat vaatimukset hissienrakentamiselle saattavat rajoittaa taloyhtiöiden halua hankkia rakennuksiin hissejä. Edellämainittujen tekijöiden perusteella voidaan olettaa, että suurimman osan taloyhtiöistäkohdalla ei hissien rakentaminen tule kyseeseen. Tässä työssä kehitetään toteutusmuotoaaluekorjaushankkeelle, joten taloyhtiökohtaisten hissien hankintojen käsittely jää tässätutkimuksessa vähemmälle.

129 Salastie, Riitta. 2009. Siltamäen kontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet,Korjaustapaohjeet.


58

3.3.3 Eri toteutusmuotojen soveltuvuus Siltamäessä


Julkisivukorjaus elementtien ulkokuoret vaihtavalla menetelmällä

Kun STmallia käytettäessä urakoitsija kiinnitetään hankkeeseen johankesuunnitteluvaiheen jälkeen, muodostuu hankesuunnitteluvaiheen tavoitteenasetus janäiden tavoitteiden ja vaatimusten siirtäminen tarjouspyyntöön kriittiseksi lopputuloksentyydyttävyyden kannalta. Urakoitsijan valinnan ja urakkasopimuksen solmimisen jälkeentilaajan mahdollisuudet vaikuttaa suunnitelmiin heikkenevät. (Taulukko 7) Vaatimuksetkorjauksen lopputulokselle on kuitenkin melko selkeästi määritetty Siltamäenkorjaustapaohjeessa, jolloin tilaajan vaatimukset korjausratkaisun laadulle voivat kohdistuaesimerkiksi ikkunoiden Uarvoon, saavutettavaan energialuokkaan, rakenteen käyttöikääntai korjausten yksittäiselle asukkaalle aiheuttamaan haittaaikaan. Tällaiset vaatimukset onmahdollista määrittää jo tarjouspyynnössä, joten STmuodon käyttäminen sopii hyvinjulkisivun korjaamiseen elementtien ulkokuoret vaihtaen.

STmuotoa käytettäessä pystytään lisäksi hyödyntämään suunnittelussa urakoitsijanteknistä ja kustannusasiantuntemusta. Urakoitsijan teknisen asiantuntemuksenhyödyntäminen on tärkeää ulkokuoret vaihtavaa menetelmää käytettäessä, koska korjauson teknisesti haastava ja vaatii kehitystyötä muun muassa kiinnitysten osalta. Suunnittelunja toteutuksen sisältävällä muodolla korjausten kustannukset selviävät aikaisessa vaiheessa,mikä voi olla päätöksenteon kannalta tärkeää.

Julkisivukorjaus koko ulkoseinärakenteen vaihtavalla menetelmällä

Käytettäessä koko ulkoseinärakenteen vaihtavaa menetelmää muodostavat suuremmatasumishaitat ja vaatimukset suojauksille sekä asumisviihtyvyyden takaamiselle vaikeamminmääriteltävissä olevan hankintakokonaisuuden. Tässä tapauksessa tilaajan voi olla vaikeamäärittää haluamaansa korjauspakettia pelkän hankesuunnitteluvaiheen perusteella eikäperinteinen STmuoto sovellu käytettäväksi hankkeessa.

Tilaajan on kuitenkin hyvä päästä vertailemaan eri toteutusvaihtoehtoja ainakin hinnan,nopeuden ja aiheutuvan asumishaitan kannalta ennen lopullisen vaihtoehdon valitsemista.Edellä mainitun kaltaista vertailua päästään toteuttamaan hankkimalla suunnittelijan jatoteuttajan yhteenliittymä kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Kilpailullisessaneuvottelumenettelyssä tilaaja kehittää suunnitelmia 35 yhteenliittymän kanssayhteistyössä neuvotteluissa. Tällöin tilaajalle muodostuu mahdollisuus tutustua eriyhteenliittymien tarjoamiin vaihtoehtoihin ja auttaa kehittämään parhaiten omia tarpeitaanvastaava ratkaisuvaihtoehto. Yhteenliittymälle taas muodostuu mahdollisuus saadatarkennusta tilaajan vaatimuksiin ja näin ollen mahdollisuus kehittää tarjouskilpailunvoittava ratkaisuehdotus. Kun yhteenliittymien ratkaisuvaihtoehdot saadaan vastaamaan


59

tilaajan vaatimuksia, pidetään yhteenliittymille tarjouskilpailu, jolla valitaan parhaan hintalaatusuhteen omaava ratkaisuehdotus.

Taulukko 7. Perinteisen suunnittelun ja toteutuksen sisältävän muodon etuja ja haittoja

Putkistokorjaus sujutus ja pinnoitusmenetelmillä

Sujutus ja pinnoitusmenetelmät ovat teknisiä toimenpiteitä, jotka muuttavat lähinnä vainrakennuksen putkistojen sisäpintoja eikä tilaajalla näin ollen ole tarvetta suunnittelunohjaukseen, kun vaatimukset lopputulokselle on hankesuunnittelussa määritetty. STmalleissa toteutuvalla urakoitsijan suunnittelun ohjauksella taas voidaan saavuttaaparemmin urakoitsijan tuotantomenetelmiin sopivia ratkaisuja. Näin ollen STmuodotsoveltuvat sujutus ja pinnoitusmenetelmien hankkimiseen hyvin.

Suunnittelun sisältävät muodotAikataulun kireys

Urakoitsija kiinnitetään hankkeeseen jo hankesuunnitteluvaiheessa, joten työn toteutuksen suunnitteluun jää aikaa, mikä helpottaalyhyiden läpäisyaikojen toteutumista.

Aikataulun pito

Toteutuksesta vastaa kokonaisvaltaisesti yksi urakoitsija, joten aikataulunmukaista suorittamista voidaan pitää melko varmana.Ajalliset epävarmuustekijät kohdistuvat hankkeen alkupään tehtäviin ja lopullisen toteutusratkaisun valintaan.

Kustannusten taso

Urakoitsijan mukanaolo suunnittelussa tuo mahdollisuuden kannustavien maksuperusteiden käyttöön ja näin ollen kustannustenalentamiseen.

Kustannusten pito

Kustannukset saadaan tietää jo varhaisessa vaiheessa ja vastuu niiden toteuttamisesta on urakoitsijalla. Tilaajanhankesuunnittelussa tekemien puutteiden tai epätäsmällisyyksien korjaaminen voi tulla rakennusvaiheessa kalliiksi.

Suunnitelmien laatu

Urakoitsijan teknistä asiantuntemusta voidaan hyödyntää suunnittelussa. Tilaajan korjaukselle asettamat vaatimukset on saatavamääriteltyä yksikäsitteisesti jo hankesuunnitteluvaiheessa.


Tilaajan mahdollisuudet suunnittelun ohjaukseen heikkenevät toteuttajan valinnan jälkeen. Tämä voi muodostaa ongelmia josesimerkiksi asumishaittojen vähentämistä koskevia vaatimuksia ei voida määrittää yksiselitteisesti hankesuunnitteluvaiheessa.


Suunnittelu on urakoitsijan toteuttamaa, joten laadun pitäisi säilyä siirrettäessä se suunnitelmista konkreettisiksi detaljeiksi. Tosintulkinnanvaraisten laatuvaatimusten kohdalla voi urakoitsijalle muodostua kiusaus tinkiä laadusta.


Suunnitelmien muuttaminen rakennusvaiheessa on vaikeaa.


Sopimussuhteet ja vastuut ovat STmuodoissa selkeimmillään, mutta tarjouspyyntöasiakirjojen kriteerien määrittäminen sekäratkaisuvaihtoehdon valitseminen tekevät tarjouskilpailuvaiheesta suuritöisen.


60

Putkistokorjaus putkistot vaihtamalla

Suunnittelun ja toteutuksen sisältävä toteutusmuoto ei sovellu putkistot vaihtavankorjauksen hankintaan parhaalla mahdollisella tavalla, sillä siinä tilaajan mahdollisuudetsuunnittelun ohjaukseen heikkenevät olennaisesti heti urakoitsijan toteuttamanluonnossuunnittelun jälkeen, kun hankkeen luonnossuunnitelma ja hankkeen toteuttavaurakoitsija on valittu. Perinteiseen putkistokorjaukseen on mahdollista liittää erilaisialaatutasoa parantavia toimenpiteitä, joiden yksikäsitteinen määrittäminen voi ollahankesuunnitteluvaiheessa vaikeaa.

Vaihtoehtoisena hankintatapana on suunnittelijan ja urakoitsijan yhteenliittymän valintakilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa toteutettavaa ratkaisua hiotaan 35yhteenliittymän kanssa. Tilaaja pääsee vertailemaan erilaisia ratkaisuehdotuksia ja valitseelopulta laatuun ja hintaan perustuvan kilpailun avulla toteutettavan yhteenliittymän.Neuvotteluvaiheessa tilaaja voi vetäytyä neuvotteluista tietyn yhteenliittymän kanssa, josvaikuttaa siltä, ettei yhteenliittymän ratkaisuehdotus tule tyydyttämään tilaajan tarpeita.Tällainen hankintamenettely muodostuu hyvin raskaaksi, jos neuvotteluvaiheessasuunnittelua joudutaan toteuttamaan jokaiselle taloyhtiölle erikseen. Tällöinyhteenliittymälle aiheutuvat tarjouskustannukset voivat nousta niin suuriksi, ettätarjoaminen ei ole yhteenliittymälle kannattavaa eikä aitoa kilpailua osallistujapuutteentakia muodostu. Tämä kasvattaa todennäköisesti myös tilaajalle korjauksista aiheutuviakustannuksia. Yhteenliittymälle aiheutuvia tarjouskustannuksia voidaan kuitenkinpienentää toteuttamalla alueen korjaukset tyyppisuunnitelmilla. Tällöin taloyhtiökohtaisensuunnittelun sijaan suunnittelu toteutetaan alueella vallitsevalle rakennustyypille, jollointarjouskustannukset jäävät koko hankkeen arvoon verrattuna pieniksi. (Taulukko 8)


61

Taulukko 8. STmalli kilpailullisella neuvottelumenettelyllä.

Eräs mahdollisuus on, että korjaukset toteutetaan tyyppisuunnitelmilla, joihinyhteenliittymät sisällyttävät taloyhtiökohtaisesti vaihtoehtona esimerkiksiputkistokorjauksen pinnoittavaa ja märkätilat säästävää menetelmää sekä vaihtavaa jamärkätilat uusivaa menetelmää käyttäen. Lisäksi tarjoukseen sisällytetään tarpeen mukaanvaihtoehtoina esimerkiksi sähköjärjestelmän uusiminen tai huoneistokohtaisenvedenmittauksen asennus, joista jokainen taloyhtiö voi valita haluamansa toimenpiteet.Tällöin taloyhtiöillä on mahdollisuus valita omaan tilanteeseensa sopiva korjaus säilyttäenkuitenkin suuren hankkeen massalla ja tyyppisuunnittelulla saavutettavat hyödyt.

Suunnittelun sisältävät muoto kilpailullisella neuvottelumenettelylläAikataulun kireys

Urakoitsija kiinnitetään hankkeeseen jo hankesuunnitteluvaiheessa, joten työn toteutuksen suunnitteluun jää aikaa, mikähelpottaa lyhyiden läpäisyaikojen toteutumista.

Aikataulun pito

Toteutuksesta vastaa kokonaisvaltaisesti yksi urakoitsija, joten aikataulunmukaista suorittamista voidaan pitää melko varmana.

Kustannusten taso

Urakoitsijan mukanaolo suunnittelussa tuo mahdollisuuden kannustavien maksuperusteiden käyttöön ja näin ollenkustannusten alentamiseen. Lopullinen toteuttajan valinta tehdään tarjouskilpailulla, jossa hintaa voidaan painottaa yhtenävalintakriteerinä.

Kustannusten pito

Kustannusten muodostumista voidaan läpi suunnitteluvaiheen urakoitsijan ollessa mukana suunnittelussa. Lopullinen hintamääräytyy neuvotteluvaiheen päätyttyä tarjouskilpailuvaiheessa.

Suunnitelmien laatu

Urakoitsijan teknistä asiantuntemusta voidaan hyödyntää suunnittelussa ja tilaaja pääsee vertailemaan eriratkaisuvaihtoehtoja kattavasti.


Suunnitelmia kehitetään ti laajan ja yhteenliittymien välisessä yhteistyössä niin, että ratkaisut saadaan vastaamaan tilaajanhankkeelle asettamia vaatimuksia.


Suunnittelu on urakoitsijan toteuttamaa, joten laadun pitäisi säilyä siirrettäessä se suunnitelmista konkreettisiksi detaljeiksi.


Suunnitelmien muuttaminen rakennusvaiheessa on vaikeaa.


Sopimussuhteet ja vastuut ovat STmuodoissa selkeimmillään, mutta useiden yhteenliittymien kanssa käytävä neuvotteluvaiheja suunnitelmien kehittäminen tekee tarjouskilpailuvaiheesta suuritöisen.


62

PÄÄURAKKAMUODOT

Julkisivukorjaus elementtien ulkokuoret vaihtavalla menetelmällä

Julkisivujen korjaaminen elementtien ulkokuoret vaihtamalla muodostaa helpostimääriteltävissä olevan kokonaisuuden. Vaatimukset rakennusten korjausten jälkeiselleulkonäölle on jo nyt arkkitehtonisten arvojen säilyttämiseksi määritetty hyvin pitkälle.Julkisivun vaikutukset rakennuksen käytettävyyteen ovat melko vähäiset, joten tilaajanvaatimukset koskevat todennäköisesti muun muassa hintaa, saavutettavaa energialuokkaaja ikkunoiden Uarvoa. Tällaiset vaatimukset voidaan määritellä yksikäsitteisesti jotarjouspyynnössä eikä tarvetta tilaajan toteuttamalle suunnittelun ohjauksellemyöhemmässä vaiheessa ole. Korjausmenetelmä on sen sijaan teknisesti haastava, jotenurakoitsijan asiantuntemuksen hyödyntäminen suunnittelussa on hankkeessa tärkeää.Tämä ei pääurakkamuodoissa kuitenkaan toteudu eikä toteutusmuoto siis sovellukäytettäväksi Siltamäen hankkeessa. (Taulukko 9)

Taulukko 9. Pääurakkamuotojen etuja ja haittoja

PääurakkamuodotAikataulun kireys

Rakentaminen aloitetaan heti urakoitsijan valinnan jälkeen eikä urakoitsijalle jää näin ollen aikaa huolelliseen työn toteutuksensuunnitteluun, mikä voi pidentää läpäisyaikoja ja näin ollen yksittäiselle asukkaalle aiheutuvaa haittaaikaa.

Aikataulun pito

Heti urakoitsijan valinnan jälkeen alkava rakentaminen tekee työpiirustusten ja urakoitsijan hankintojen aikataulunmukaisentoteutumisen kriittiseksi.

Kustannusten taso

Kustannusten taso määräytyy pitkälti tilaajan onnistumisesta suunnittelun kustannusohjauksessa. Kannustaviamaksuperusteita ei voida hyödyntää.

Kustannusten pito

Kustannusten taso saadaan selville vasta suunnittelun päätyttyä, jolloin liian suuret kustannukset voivat johtaa yksityiskohtienlaadusta tinkimiseen. Rakennusaikaista kustannusepävarmuutta kasvattavat lisä ja muutostyöt.

Suunnitelmien laatu

Suunnittelussa ei voida hyödyntää urakoitsijan teknistä ja kustannusasiantuntemusta, mikä voi johtaa kalliisiinsuunnitteluratkaisuihin.


Tilaajan mahdollisuus suunnittelun ohjaukseen säilyy loppuun asti, joten esimerkiksi asumishaittojen vähentäminen voidaansuunnitella tilaajan toiveiden mukaisesti, jos suunnittelijoilla on riittävästi kokemusta käytettettävän menetelmän käytännöntoteutuksesta.


Sopimus solmitaan lähes täydellisillä suunnitelmilla, joten toteutuksen laadun valvominen on yksinkertaista.


Rakennusaikaiset muutokset suunnitelmiin tuottavat kalliita lisä ja muutostöitä.


Hallinnollisen työn määrä on suurempi, kun suunnittelu ja toteutus hankitaan erikseen. Urakoitsijoiden tarjoukset perustuvatsamoihin valmiisiin suunnitelmiin, joten toteuttajan valinta ja valinnan perustelu on yksinkertaista. Hankalat ja työläät lisä jamuutostyöt voivat lisätä rakennusajan normaalia työmäärää.


63

Julkisivukorjaus koko ulkoseinärakenteen vaihtavalla menetelmällä

Käytettäessä koko julkisivurakenteen vaihtavaa korjausmenetelmää, muodostaaasumishaittojen huomioonottaminen suunnittelussa tarpeen käytännön rakennustyönasiantuntemukselle. Suunnitelmia tehtäessä on löydettävä ratkaisuvaihtoehto, jossatoteutuu hinnan, aiheutuvan asumishaitan sekä työn toteutuksen nopeuden sopivayhdistelmä. Näiden tekijöiden vertailu on vaikeaa ilman urakoitsijan mukanaoloasuunnittelussa. Suunnittelun saattaminen loppuun ennen urakoitsijan kiinnittämistähankkeeseen voi myös asettaa rajoituksia edellä mainittujen yhdistelmien muodostamiselleja näin ollen hankaloittaa asumishaittojen vähentämistä. Lisäksi suunniteltujen ratkaisujentodellinen hinta selviää vasta tarjouskilpailussa, jolloin voidaan joutua kustannustenmadaltamiseksi tinkimään detaljien laadusta.

Putkistokorjaus putkistot vaihtamalla

Putkistot vaihtavaan korjaukseen voidaan sisällyttää esimerkiksi laatutasoa sekäesteettömyyttä parantavia toimenpiteitä. Tällaisen hankintakokonaisuuden yksikäsitteinenmäärittäminen voi osoittautua erittäin hankalaksi aikaisessa vaiheessa hanketta, jotentilaajalla on tarve pääurakkamuotojen tarjoamaan mahdollisuuteen ohjata suunnittelua.Heikkoutena voidaan kuitenkin mainita, että suunnittelijalla ei välttämättä ole tuoreintatietoa kaikista mahdollisista ratkaisuvaihtoehdoista eikä eri toimenpiteiden hinnoista saadatietoa ennen suunnitelmien valmistumista ja tarjouskilpailua. Tällöin korkeidenkustannusten tapauksessa voidaan joutua tinkimään eri detaljien laadusta, jottakustannukset pysyisivät siedettävinä.

Pääurakkamuodoissa työt myös aloitetaan pian urakoitsijan valinnan jälkeen, jolloin työnsuunnittelulle ei välttämättä jää riittävästi aikaa. Tämä voi vaikuttaa muun muassaalkuvaiheen läpäisyaikoihin.

Putkistokorjaus sujutus ja pinnoitusmenetelmiä käyttäen

Sujutus ja pinnoitusmenetelmät muuttavat lähinnä vain rakennuksen putkistojensisäpintaa ja laatutason korotukset voivat lähinnä koskea vesikalusteiden vaihtamista.Tällainen kokonaisuus voidaan määrittää helposti jo hankesuunnitteluvaiheessa eikätilaajan toteuttamalle suunnittelun ohjaukselle näin ollen ole tarvetta. Näin ollenpääurakkamuotojen tarjoamasta mahdollisuudesta tilaajan suunnittelun ohjaukseen eipäästä hyötymään.

Lisäksi muoto ei mahdollista urakoitsijan asiantuntemuksen hyödyntämistäsuunnitteluprosessissa, jolloin suunnitelmia ei voida sovittaa urakoitsijantuotantomenetelmiin sopiviksi.


64

OSAURAKKAMUODOT

Osaurakkamuodoissa pyritään suunnittelun ja toteutuksen limityksellä mahdollistamaanhankkeen mahdollisimman nopea aloitus sekä hankkeen kokonaiskeston lyheneminen.Käytännössä tämä tapahtuu jakamalla hanke pieniin osaurakoihin, jotka kilpailutetaansuunnittelun edistymisen myötä. Siltamäen tapauksessa julkisivukorjaus voidaan toteuttaatyyppisuunnitelmilla koko alueelle, jolloin hankkeessa voidaan saavuttaa useita etujahankkeen suuren massan avulla. Pilkottaessa hanke useisiin pieniin hankintoihin, pieneneeyksittäisen hankintakokonaisuuden massa ja yhteisellä hankkeella saavutettavat edutpienentyvät.

Hankkeessa ei myöskään ole tarvetta nopealle aloitukselle eikä muodon nopeudesta olehyötyä, kun nopeus kohdistuu koko hankkeen eikä yksittäisen asunnon valmistumiseen.Lisäksi osaurakkamuodot vaativat useiden osahankintojen takia tilaajalta merkittävääprojektien suunnittelu ja johtamispanosta.

JÄLKIASENNUSHISSIT

Hissien jälkiasennus vaatii erityisosaamista ja räätälöityjä pienhissejä taloyhtiöidentarpeisiin myy Suomessa vain muutama valmistaja, joten hissien hankinta on luontevaatoteuttaa pääurakasta erillisenä alistettuna suunnittelun sisältävänä sivuurakkana. Vastuutöiden yhteensovittamisesta on tällöin pääurakoitsijalla.

Jotta ratkaisuvaihtoehto saadaan vastaamaan Siltamäen rakennustaiteellisten arvojensäilyttämistä koskevia vaatimuksia, on pääsuunnittelijana toimittava arkkitehti. Rakenne jaLVISsuunnittelun tekee yleensä joko erikseen palkattu insinöörisuunnittelija taiurakoitsijoiden omat suunnittelijat.130 Siltamäessä alueen alkuperäisen ulkonäön vaaliminenja tilan puute luovat hissien asennukselle erityisiä haasteita, mikä edellyttävää tiivistäyhteistyötä arkkitehdin, rakenne ja LVISsuunnittelijoiden, urakoitsijan sekärakennuslupaviranomaisten välillä.

Hissin suunnittelee sen valmistuksesta ja asennuksesta vastaava toimittaja. Kuilunsuunnittelu ja toteutus on luontevaa antaa hankkeen pääurakoitsijan vastuulle. Hissiyhdistyy vanhaan rakennukseen kuilun välityksellä, joten sekä hissi että vanha rakennus jasen porraskäytävän rakennustaiteelliset arvot asettavat reunaehtoja kuilun toteutukselle.Hissien jälkiasennuksen suunnittelu edellyttää yhteistyötä arkkitehdin,rakennesuunnittelijan sekä hissivalmistajan kesken, jolloin perinteinen jäykkä kilpailutus eisovellu parhaalla mahdollisella tavalla. Kilpailullista neuvottelumenettelyä käytettäessäratkaisuehdotusta kehitetään yhteistyössä, jolloin on mahdollista tehdä kompromissejahissin ja olemassa olevan rakennuksen asettamien reunaehtojen välillä.

Hankinta voidaan toteuttaa myös ilmoittamalla tarjouspyynnössä hissikuilun eri sijoitussekä enimmäismitoitusvaihtoehdot valiten nämä ehdot toteuttava parhaan hintalaatu

130 Rahtola, Riikka. 2005. Hissi tuli taloon. Kokemuksia hissin rakentamisesta. Suomen ympäristö 794


65

suhteen tarjoava toimittaja. Tämä vaihtoehto ei tarjoa mahdollisuutta joustavaansuunnitteluprosessiin, mutta on kilpailullista neuvottelumenettelyä vähemmän tilaajaakuormittava. Puhtaan neuvottelumenettelyn käytölle asettaa rajoituksia tilaajanhintatietouden puute sekä mahdollisesti hankkeeseen saatava valtion tuki.


66

4 Haastattelut

4.1 Haastattelumetodit

4.1.1 Haastattelumuoto ja haastateltavien valinta

Haastatteluiden käytön suurimpana etuna tiedonkeruussa katsotaan olevan se, että niissäollaan suorassa kielellisessä vuorovaikutuksessa haastateltavan kanssa. Tämä tarjoaajoustavuutta aineistoa kerätessä. Tiedon hankintaa voidaan vielä haastattelutilanteessasuunnata ja haastateltavan vastausten taustalla olevia motiiveja voidaan saada esiin.Haastattelusta tiedonkeruumenetelmänä on hyötyä esimerkiksi silloin, kun: 131

• jo ennalta tiedetään, että tutkimuksen aihe tuottaa monitahoisesti ja moniinsuuntiin viittaavia vastauksia,

• vastauksia halutaan selventää,

• halutaan syventää saatavia tietoja esimerkiksi pyytämällä esitettyihinmielipiteisiin perusteluita.

Haastattelumuodoksi tähän tutkimukseen valittiin puolistrukturoitu teemahaastattelu.Teemahaastattelussa haastattelu etenee yksityiskohtaisten kysymysten sijaan kaikillehaastateltaville samojen ennalta määrättyjen teemojen varassa. Tällöin haastattelussa eipainotu tutkijan näkökulma ja haastateltavan ääni saadaan kuuluviin. Teemahaastattelunavulla saadaan näin ollen esille haastateltavien tulkinnat asioista sekä heidän asioilleantamansa merkitykset.132

Teemahaastattelussa ei laadita yksityiskohtaista kysymysluetteloa, vaan teemaalueluettelo, joka kuvaa tutkittavaa ilmiötä. Haastattelutilanteessa näitä teemaalueitatarkennetaan kysymyksillä, mutta ideana on, että myös haastateltava toimii tarkentajana.Tällöin saadaan selville, miten tutkittava ilmiö konkretisoituu juuri haastateltavanmaailmassa ja hänen ajatuksissaan. Teemaalueiden tuleekin olla niin väljiä, että tutkittavanilmiön moninaisuus paljastuu haastattelussa mahdollisimman laajasti.133

Haastateltaviksi valittiin asuinkerrostalojen korjaushankkeiden eri osapuolten edustajia.Näitä osapuolia ovat kiinteistön omistaja, rakennuttaja, suunnittelija sekä urakoitsija.Hankkeen eri osapuolia haastattelemalla kehitettyä teoreettista viitekehyksen toimivuuttaja käytettävyyttä voitiin testata kaikkien sen kanssa tekemisissä olevien osapuoltennäkökulmista.

131 Hirsjärvi, Sirkka. 2001. Tutkimushaastattelu: Teemahaastattelun teoria ja käytäntö.132 Hirsjärvi, Sirkka. 2001. Tutkimushaastattelu: Teemahaastattelun teoria ja käytäntö.133 Hirsjärvi, Sirkka. 2001. Tutkimushaastattelu: Teemahaastattelun teoria ja käytäntö.


67

4.1.2 Haastatteluteemat ja apukysymykset

Haastatteluiden tavoitteena on testata teoriaosuudessa kehitetyn toteutusmuodonviitekehyksen toimivuutta korjausrakennushankkeen eri osapuolten näkökulmista ja saadatoteutusmuotoa koskevat ongelmat sekä kehityspisteet esiin. Näillä lähtökohdillahaastattelujen teemoiksi muodostui:

1. Nykyisin käytössä olevien toteutusmuotojen puutteet ja kehitystarvea. Millaisia erityisvaatimuksia korjaushankkeet asettavat toteutusmuodolle?b. Mitkä ovat tällä hetkellä käytössä olevien toteutusmuotojen suurimmat

puutteet ja millainen on näiden toteutusmuotojen kehitystarve?

2. Korjausrakentamiseen ideaalisesti soveltuva toteutusmuotoa. Millainen olisi asuinkerrostalojen korjaamiseen ideaalisesti soveltuva

toteutusmuoto?

3. Yhteistoimintamallin käyttöpotentiaali ja edellytykseta. Mitä erityisvaatimuksia aluekorjaushanke asettaa toteutusmuodolle?b. Mitä erityisvaatimuksia usean asuntoosakeyhtiön yhteinen korjaushanke

asettaa toteutusmuodolle?c. Millaisia vaikutuksia eri korjaustoimenpiteillä on toteutusmuodon

käyttökelpoisuuteen? (esim. putkistokorjaus tai julkisivukorjaus ja edelleenputkistokorjaus pinnoittamalla tai putket vaihtamalla)

d. Millainen maksuperuste soveltuu parhaiten käytettäväksi kehitettyynkorjausmalliin?

e. Miten toteuttaja kantaa vastuun luvatun energiankulutuksentoteutumisesta?

4. Yhteistoimintamallista aiheutuvat mahdolliset ongelmata. Mitä ongelmia hankkeen laajuus voi aiheuttaa?b. Mitä ongelmia tyyppisuunnitelmien käyttäminen voi aiheuttaa?c. Mitä ongelmia kilpailullinen neuvottelumenettely voi aiheuttaa?

5. Yhteistoimintamallista aiheutuvat mahdolliset eduta. Mitä etuja voidaan saavuttaa yhdistämällä koko alueen rakennusten

korjaukset yhdeksi hankkeeksi?b. Mitä etuja voidaan saavuttaa käyttämällä tyyppisuunnitelmia?c. Mitä etuja voidaan saavuttaa toteuttamalla korjaukset

tyyppisuunnitelmilla?

6. Yhteistoimintamallin kehityspisteet


68

4.2 Urakoitsijoiden haastattelut

4.2.1 Nykyisin käytössä olevien toteutusmuotojen puutteet ja

kehitystarve

Urakoitsijat näkevät nykyisten toteutusmuotojen suurimpana puutteena pienenhankekoon. Suurilla yrityksillä kustannusrakenne on sellainen, etteivät ne pystykilpailemaan pienten urakoitsijoiden kanssa pienistä asuinkerrostalojen korjaushankkeista.Pienempää ja huonosti tunnettua urakoitsijaa käytettäessä riskejä aiheuttaa se, että tilaajaei tiedä esimerkiksi urakoitsijan laadunvarmistuksesta. Imagotekijöiden merkitys eimyöskään ole pienelle urakoitsijalle yhtä suuri kuin suurelle yritykselle. Tilaajan kannalta onhyödyllistä, että toisena osapuolena on vastuullinen taho viemässä hanketta eteenpäin.Lisäksi korjaushankkeen ollessa laajempi kuin pelkkä putkisto tai julkisivukorjaus, vaatii semyös toteuttajalta laajempaa osaamista. Tällaista laajaa osaamista voi olla vaikeaa löytääpienistä yrityksistä erityisesti, jos rakennetaan esimerkiksi lisäkerros tai hissit.

Korjaushankkeissa lisä ja muutostöitä aiheuttavat yleensä riittämättömät lähtötiedotsuunnittelulle sekä tilaajan tahtotilan muutokset rakennusvaiheessa. Esimerkiksiputkistokorjausta suunniteltaessa kuilujen koko saatetaan arvioida ulkomittojenperusteella, jolloin uusien putkien asennusvaiheessa tila ei välttämättä riitäkään uusilleputkistoille. Myös asukkaat on sitoutettava hankkeeseen jo alkuvaiheessa esittelemälläsuunnitelmat heille ymmärrettävässä muodossa ja selvittämällä mahdollisetasukaskohtaiset muutokset. Tällä hetkellä usein käy niin, että asukkaat ymmärtävätsuunnitelmat vasta niiden toteuduttua jo osin. Tässä vaiheessa muutosten tekeminen onhankalaa ja voi viivästyttää koko hanketta.

Osasyynä asukkaiden työn aikana esittämiin muutosvaatimuksiin voi olla nykyistentoteutusmuotojen vaiheittainen eteneminen ja pilkkoutuminen eri osiin, joita toteuttavateri toimijat. Tällöin kommunikointi esimerkiksi asukkaiden, kuntotutkimusten suorittajien,eri suunnittelijoiden ja lopulta urakoitsijan välillä tapahtuu papereiden välityksellä eivätkäeri osapuolet tee yhteistyötä. Pahimmassa tapauksessa tiedonkulun ongelmat johtavatsiihen, että tilaajan toiveet ja vaatimukset eivät välity urakoitsijalle asti. Pilkkoutumisestajohtuen myös eri suunnitelmien yhteensovittaminen saattaa tapahtua vastarakennusvaiheessa, mikä voi aiheuttaa hankkeeseen lisä ja muutostöitä.

Hankaluuksia asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa aiheuttaa myös tilaajakentänhajanaisuus. Isännöitsijöiden osaaminen rakennuttamistehtäviä koskien voi olla hyvinvaihtelevaa. Usein asuntoosakeyhtiö tarvitsee kuitenkin hankkeen läpiviemiseksiammattitaitoisen konsultin. Näiden palveluiden kenttä on muodostunut hyvin hajanaiseksi,mistä johtuen rakennuttajakonsultin rooli voi olla hankkeessa hyvin epäselvä eikä asuntoosakeyhtiö välttämättä tiedä mitä palveluja on konsultilta ostanut.


69

Myös liian lyhyt urakoitsijan työnsuunnittelulle varattu aika aiheuttaa ongelmia nykyisissäasuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa. Taloyhtiön päätös urakoitsijan valinnastatarjouskilpailun jälkeen voi kestää kauan, mutta päätöksen jälkeen urakoitsijaltaedellytetään töiden aloittamista lyhyellä varoitusajalla. Tällöin urakoitsijan työmaanperustamiselle ja hankintojen tekemiselle ei jää aikaa, mikä kasvattaa hankkeenkustannuksia.

Esteenä STmallien käytölle on urakoitsijoiden mukaan kuitenkin se, että tarjouksentekeminen pienistä STurakoista aiheuttaa urakoitsijalle suuria kustannuksia tarjoamisenedellyttämän suunnittelutyön takia. Nämä kustannukset siirtyvät väistämättä myösurakoitsijoiden tarjoushintoihin. Lisäksi esteenä STmallien käytölle on nykyinentilaajakulttuuri. Jotta malli voisi toimia, on kyettävä osoittamaan, että mallin käytölläpyritään toimimaan tilaajan parhaaksi eikä mallin käyttö lähde urakoitsijan eduista. Mallintulee olla myös hyvin kuvattu ja sen prosessin sekä osapuolten roolien on oltava selkeät.Lisäksi mallin käytöstä pitää olla esimerkkejä, joilla voidaan osoittaa mallinkäyttökelpoisuus.

4.2.2 Korjausrakentamiseen ideaalisesti soveltuva toteutusmuoto

Urakoitsijat eivät katso korjausrakentamiseen löytyvän yhtä ideaalista toteutusmuotoa,vaan vaatimukset toteutusmuodolle riippuvat kohteesta. Urakoitsijat eivät pidä huononamyöskään perinteistä pääurakkamuotoa, jolla hankkeet nykyisin suurilta osin toteutetaan.Pääurakkamuodolla toteutettuihin hankkeisiin ongelmia aiheuttavat usein riittämättömätlähtötiedot suunnitteluun sekä tilaajien työn aikaiset tahtotilan muutokset. Edellä mainitutongelmat voivat olla seurausta pääurakkamuodoille ominaisesta hankkeen eri osapuoltenlokeroitumisesta, mikä hankaloittaa muun muassa suunnittelijoiden keskinäistä jaurakoitsijan kanssa tapahtuvaa yhteistyötä.

4.2.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja –edellytykset

Asuntoosakeyhtiöiden korjauksissa haasteena on näiden hankala päätöksentekoprosessi.Yhtiöt on sitoutettava hankkeeseen jo hankesuunnitteluvaiheessa niin, että kaikki taloyhtiötpysyvät hankkeessa mukana loppuun asti. Muuten vaarana on hankkeen massanpienentyminen siinä määrin, että hankkeen kannattavuus kärsii.


70

Hankkeessa alueen rakennuksille toteutettavien korjausten on oltava hyvin samantyylisiä,jolloin urakoitsijan on mahdollista oppia hankkeen aikana ja parantaa tuottavuutta.Toistuvuutta voidaan hyödyntää tällöin täysipainoisesti myös suunnittelussa. Lisäksisamanlaisen korjauksen suorittaminen kaikille rakennuksille mahdollistaa sen, ettäkorjaukset voi suorittaa kyseiseen menetelmään erikoistunut yritys. Tämä voi lisätä tarjollaolevia yritysryppäitä yhteenliittymän esivalintavaiheessa. Asukkaille tulee kuitenkin voidatarjota myös vaihtoehtoja korjausten suorittamisessa. Haasteena onkin tasapainoiluteollisen ja yksilöllisen korjaustavan välillä.

Urakoitsijat katsovat myös, että taloyhtiöiden on muodostettava yhteinenrakennuttajaryhmä, joka pysyy muuttumattomana koko hankkeen ajan. Tällainenmuuttumaton ryhmä mahdollistaa yhtenäisen rakennuttamiskäytännön ja näin ollentehdasmaisen tuotannon sekä täyden hyötymisen massan tuomista eduista. Joka taloyhtiönkohdalla muuttuva ryhmä hankaloittaa tuottavuuden kehittymistä, kun eri taloyhtiöidentoiminta voi olla hyvinkin erilaista. Yhtenäisen rakennuttamiskäytännön säilyttäminen vaatiimuun muassa rakennuttajakonsultilta erittäin vahvaa roolia. Tehtävään sopivan konsultinlöytäminen voi olla haastava tehtävä, sillä rakennuttamispalveluiden tarjoajien kenttä onasuinrakennusten korjauksissa melko kirjava. Konsultin valinnassa on tärkeää käyttäävertailuun esimerkiksi referenssikohteita eikä pelkkää hintaa.

Jotta massan tuomat edut voidaan täysimääräisesti hyödyntää, tulee taloyhtiöiden hankkiasuunnittelun lähtötiedot riittävillä kuntotutkimuksilla ennen urakoitsijoiden kutsumistamukaan neuvotteluihin. Jos urakoitsijat joutuvat neuvotteluvaiheessa hankkimaanlähtötietoja, kertautuvat muun muassa kuntotutkimusten kustannukset turhaan. Taloyhtiönon myös hyvä olla selvillä korjausperiaatteesta ennen urakoitsijoiden mukaan tuloa, jottaneuvottelujen alussa tiedetään, onko esimerkiksi putkistokorjauksissa tarkoitus pinnoittaavai vaihtaa putkistot. Koska kyseessä on suuri alue ja näin ollen pitkäkestoinen hanke, on eritaloyhtiöiden kunto suhteessa toisiinsa selvitettävä niin, että taloyhtiöt korjataan sopivassajärjestyksessä. Aikataulu on suunniteltava myös niin, että korjaus tapahtuu jatkuvanaprosessina eikä nykäyksittäin.

4.2.4 Kehitetyn korjausmallin mahdolliset ongelmat ja edut

Laaja, samalla alueella toteutettava hanke mahdollistaa sen, että työmaata ei tarvitseperustaa joka taloyhtiön kohdalla erikseen. Laajuudesta ja toistuvuudesta johtuen työnaikana tapahtuu myös urakoitsijan taholla oppimista, jolloin urakoitsijan on mahdollistakehittää tuotettaan hankkeen edetessä. Myös mahdollisesti vaadittavat väliaikaiset WC japeseytymistilat voidaan rakentaa kerran ja siirtää tarvittaessa hankkeen aikana. Lisäksi laajaja pitkäkestoinen hanke tuo urakoitsijalle pitkälle ajanjaksolle niin sanottuaperusliikevaihtoa. Toisaalta laaja ja pitkäkestoinen hanke vaatii vakavaraisen ja luotettavanurakoitsijan. Hankkeen laajuudesta ja pitkäkestoisuudesta johtuen vaaditaan urakoitsijalta


71

myös projektinhallintaan liittyvää osaamista. Urakoitsijoiden mielestä kaikissa kohteissa onhyvä lähteä liikkeelle tyyppisuunnittelusta ja tehdä niihin tarpeiden mukaan muutoksia jalisäyksiä. Ongelmia tyyppisuunnitelmien käyttöön aiheutuu, jos hankkeen lähtötiedot eivätole riittävän tarkat suunnittelua aloitettaessa. Tyyppisuunnitelmia käytettäessä tuleetilaajalle myös tarjota jossain määrin vaihtoehtoja ratkaisuehdotuksen sisällä. Tällaisetvaihtoehdot voivat sisältää esimerkiksi putkistokorjauksen yhteydessä muutamia erilaisiakylpyhuoneen laattavaihtoehtoja.

Urakoitsijan mukana olo suunnittelussa mahdollistaa urakoitsijan kehitystyön, jonka avullavoidaan kehittää lähiökorjaamista ja edistää läpäisyaikojen nopeutumista sekä toimivaakorjausprosessia. Lisäksi urakoitsija voi myös ehdottaa parempia teknisiä ratkaisuja, jossellaisia löytyy. Pelkkä suunnittelijan näkökulma voi olla ratkaisuvaihtoehtojen suhteensuppea, jolloin useampien osapuolien mukanaolo suunnittelussa mahdollistaa eriratkaisuvaihtoehtojen kartoittamisen laajemmin. Etuna urakoitsijan mukanaolossa on myösse, että urakoitsijan työtekniikoiden asiantuntemus sekä kustannusasiantuntemus saadaankytkettyä hankkeeseen mukaan jo suunnitteluvaiheessa. Kaiken kaikkiaan menettelynnähdään edesauttavan tiedonkulkua ja yhteistyötä hankkeen eri osapuolten välillä.

Toisaalta osa urakoitsijoista epäili, etteivät asuinkerrostalojen korjaukset olevaativuudeltaan sellaisia, että urakoitsijan asiantuntemusta tarvittaisiinsuunnitteluvaiheessa. Osa urakoitsijoista koki myös urakoitsijan toteuttaman suunnittelunturhauttavaksi, jos hankkeen yksinkertaisuuden vuoksi kaikkien urakoitsijoidensuunnitelmat tulevat olemaan samanlaiset. Toisaalta urakoitsijan mukanaolo suunnittelussamahdollistaa suunnitelmien rakennettavuuden parantamisen ja urakoitsijan tiettyjentoimittajien kanssa solmimien sopimusten hyödyntämisen.

Kilpailullinen neuvottelumenettely mahdollistaa myös urakoitsijan työnsuunnittelun sekähankintojen valmistelun jo ennen urakkasopimuksen syntymistä. Tällöin urakkasopimuksensyntymisen jälkeen ei hankinnoille tule perinteisille malleille ominainen kiire, mikätodennäköisesti näkyy alhaisempana tarjoushintana.

Haittapuolena kilpailullisessa menetelmässä on urakoitsijan valinta ja siihen ohjaavienkriteerien määrittäminen. On myös taloyhtiöiden muodostaman yhtenäisentilaajaosapuolen etu, että hankkeelle asetettavat vaatimukset ja myös edellä mainitutvalintakriteerit saadaan määritettyä mahdollisimman ajoissa. Ongelmia voi aiheuttaa myösurakoitsijan ideoiden välittyminen kilpaileville urakoitsijoille.


72

4.2.5 Kehitetyn korjausmallin kehityspisteet

Taloyhtiöillä tulee olla hankkeessa kaksi edustajaa; toinen hankkeen synnytysvaiheessa jatoinen toteutusvaiheessa. Hankkeen synnyttävä konsultti voi olla esimerkiksiarkkitehtipohjainen toimija, joka muodostaisi tilaajaryhmän ja toteutusmuodon. Tällöin eimuodostu eturistiriitaa, kun konsultti ei synnytä töitä itselleen. Kun toteutusmuoto onpäätetty, palkataan erillinen rakennuttajakonsultti rakennuttamistehtäviin. Hankkeensynnyttävän konsultin tulee olla taloyhtiöiden luottamusta nauttiva taho.Arkkitehtitaustainen henkilö taas kykenee koordinoimaan ideointia sekä kuntotutkimuksia.

Koska hanke on pitkäkestoinen, voi hankkeen aikana syntyä urakoitsijan toimestainnovaatioita, joilla voidaan esimerkiksi parantaa tuottavuutta ja näin ollen madaltaaaiheutuvia kustannuksia. Hankkeen alussa tulee sopia, miten nämä kustannussäästötjaetaan taloyhtiöiden kesken. Muussa tapauksessa hankkeen loppupäässä korjattavattaloyhtiöt hyötyvät kehitystyöstä, kun taas alkuvaiheessa korjattavat taloyhtiötmahdollistavat tämän kehitystyön.

Kehitetty malli tulee kuvata riittävän selkeästi niin, että myös maallikko ymmärtäähankkeen osapuolten roolit ja hankkeen kulun.

4.3 Suunnittelijoiden haastattelut

4.3.1 Nykyisin käytössä olevien toteutusmuotojen puutteet jakehitystarve

Suunnittelijoiden mukaan asuntoosakeyhtiöt käyttävät korjaushankkeissaanpääurakkamuotoja, koska esimerkiksi isännöitsijöillä on niistä eniten kokemusta. Käyttöönvaikuttaa myös se, että urakoitsijan kilpailuttaminen kokonaishinnalla valmiidensuunnitelmien avulla on helpoin perustella asuntoosakeyhtiöiden hankalassapäätöksentekoprosessissa. Koska suunnittelu toteutetaan ennen urakoitsijan mukaantuloa,ei urakoitsijan näkemystä esimerkiksi työnaikaisista tekniikoista voida hyödyntää. Tämävaatii työn aikana paljon lisäsuunnittelua ja muutoksia jo tehtyihin suunnitelmiin, kuntehdyt suunnitelmat eivät välttämättä sovi valitun urakoitsijan työmenetelmiin. Lisäksi, josmyös suunnittelu on kilpailutettu voi suunnitelmien laatu olla heikko, mikä taas aiheuttaaurakoitsijoiden tarjouksiin hajontaa, jolloin tilaajan suorittama tarjousten vertailuvaikeutuu.

Muiden kuin pääurakkamuotojen käyttäminen on taloyhtiöiden kohdalla ongelmallista,koska taloyhtiöiden ja sen osakkaiden kyky ottaa riskejä voi olla heikko. Kokonaishintaisissapääurakkamuodoissa hinta selviää ennen varsinaista päätöstä rakentamisesta.


73

Hankeprosessi jakautuu itsenäisiin yksi kerrallaan toteutettaviin kokonaisuuksiin, jollointaloyhtiöllä on aina kokonaisuuden valmistuttua mahdollisuus jättäytyä hankkeesta.Muiden mallien käytön ongelmana on myös niiden tuntemattomuus. Isännöitsijät tuntevatlähinnä vain pääurakkamuodot, joten uusien mallien käyttäminen vaatisi tehokastaviestintää ja perehdytystä mallien ominaisuuksiin ja eri osapuolten vastuisiin kutakin malliakäytettäessä. Isännöitsijöillä ei ole kokemusta esimerkiksi STtyyppisten mallien käytöstä.STmalleissa päätöksenteko siirtyy lisäksi kauemmas osakkaista. Tätä saatetaan vieroksua,vaikka esimerkiksi keskustelussa teknisistä yksityiskohdista voi osakkaiden kontribuutio ollahyvin vähäinen.

Ongelmia taloyhtiöiden korjaushankkeissa aiheuttaa myös se, että hankesuunnitteluvaiheohitetaan usein liian kevyellä tarkastelulla. Tilaaja ei selvitä omia tarpeitaan riittävästi,jolloin tilaaja ei osaa määritellä mitä hankkeen lopputulokselta haluaa.Ratkaisuvaihtoehtoja tulisi myös tarkastella laajasti ja ne pitäisi esitellä tilaajilleymmärrettävässä muodossa. Muussa tapauksessa tilaaja ei ymmärrä mitä on hankkeeltavaatinut ja toteutusvaiheen jälkeen tulokset voivat tuottaa pettymyksiä. Taloyhtiöidenkorjaushankkeilla ei myöskään usein ole yhtä projektinjohdosta vastaavaa toimijaa, jolloinvastuu hajaantuu liikaa eri osapuolille ja kokonaisuudesta huolehtiminen jää vähemmälle.


Suunnittelijoiden mukaan ei ole olemassa yhtä ideaalisesti korjausrakentamiseensoveltuvaa toteutusmuotoa, vaan käytettävän muodon soveltuvuus riippuu tilaajantarpeista sekä osaamisesta ja resursseista rakennuttamiseen liittyen.

Eräs ominaisuus, josta korjaushankkeiden suunnittelussa voidaan aina hyötyä, onjoustavuus. Joustavuuden lisääntyessä urakoitsijan tarve varautua työn aikana paljastuviinyllätyksiin riskivarauksella vähenee. Riskivarausten sisällyttäminen urakkatarjouksiin voihankaloittaa tai vääristää tarjousten vertailua, kun edullisin tarjous on suurimman riskinottaneen urakoitsijan. Riskien realisoituminen voi synnyttää työn aikana lisä jamuutostöitä, jolloin hankkeen kustannukset nousevat. Toisaalta joustavat toteutusmuodotjakavat riskiä tilaajan ja urakoitsijan kesken, mikä ei välttämättä sovi taloyhtiölle sen heikonriskinottokyvyn takia.

Joustavuuden lisäksi korjaushankkeissa voidaan hyötyä urakoitsijan mukanaolostasuunnittelussa, kun urakoitsijan tekninen asiantuntemus saadaan hyödynnettyä.


74

4.3.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja edellytykset

Suunnittelijoiden mukaan käytettäessä alueellista korjausmallia, on taloyhtiöt saatavasitoutumaan hankkeeseen pysyvästi heti alussa. Aluekorjausmalli, jossa taloyhtiöt voivatkinyhtäkkiä päättää jättäytyvänsä hankkeesta pois ei toimi, sillä se tuottaa hankkeeseen suuriariskejä. Jos esimerkiksi hankkeeseen palkataan asiantuntijoita 7 taloyhtiön resursseilla jatoteutusvaiheessa mukana onkin enää 3 yhtiötä, voivat resurssit loppua kesken.Taloyhtiöiden sitouttamiseen voitaisiin ehkä käyttää jonkinlaista valtakirjaa, jossa taloyhtiötvaltuuttaisivat rakennuttajan teettämään korjaukset tietyn budjetin sisällä ja tietylläsisällöllä. Myös jonkinlaisen rakennuttamisesta vastaavan yhtiön perustaminen (esim.hieman yhteisen huoltoyhtiön tapaan) voisi olla ratkaisu ongelmaan.

Jotta taloyhtiöt saadaan alussa lähtemään mukaan yhteiseen hankkeeseen, on yhteisenhankkeen tuomien etujen oltava niin suuret, että ne kompensoivat osittain heikentynyttämahdollisuutta itsenäiseen päätöksentekoon. Osa suunnittelijoista epäili, että suurenhankkeen tuomien etujen aiheuttamat kustannussäästöt eivät vielä riitä taloyhtiöille.Lisäkannustimeksi ehdotettiin esimerkiksi kunnan tukea lisärakennusoikeutta myöntämällä.Tosin alueen hintatason ollessa alhainen, ei myöskään tällaisella menettelyllä saavutetasuuria säästöjä.

Usean taloyhtiön yhteisessä hankkeessa suunnittelijat korostavat tilaajan sitouttamisenlisäksi rakennuttajan tai projektinjohtajan roolin tärkeyttä hankkeen onnistumisen kannalta.Suunnittelijat pitävät usean taloyhtiön yhteisessä hankkeessa tärkeänä, että tilaajatmuodostavat yhtenäisen rakennuttajaorganisaation, jolloin rakennuttamiskäytäntö säilyyhankkeen aikana yhtenäisenä. Eräs vaihtoehto on, että taloyhtiöt perustavat yhteisenrakennuttamisesta vastaavan yhtiön, jonka valtuuttavat toteuttamaan korjaukset.

Eri korjausmenetelmien käytöllä ei suunnittelijoiden mukaan ole vaikutustatoteutusmuodon käyttökelpoisuuteen. Urakoitsijan mukanaoloa suunnittelussa voidaanhyödyntää aina suoritettavan korjauksen laajuudesta ja vaativuudesta riippumatta.Suunnittelijoiden mukaan tämä on myös urakoitsijoiden näkökulmasta hyödyllistä.Urakoitsijan mukanaololla voidaan muun muassa vähentää tarvetta työnaikaisillesuunnitelmien muutoksille.

Sopivin maksuperuste korjaushankkeeseen on sellainen, joka kannustaa eri osapuoliaponnistelemaan hankkeen mahdollisimman hyvän lopputuloksen takaamiseksi. Näin ollensopivin maksuperuste tällä hetkellä käytettävistä maksuperusteista on tavoitehintainenurakka. Tosin tavoitehintamenettelyn kannustavuus ei välttämättä ole riittävän merkittävä,jotta suuria vaikutuksia voitaisiin huomata. Yksikköhintaiset maksuperusteet eivätkorjausrakentamisessa toimi ellei kyse ole vuosikorjaustasoisesta hankkeesta.Kokonaishintaisen urakan käytölle ei sinänsä ole esteitä, mutta sen käyttö ei myöskäänkannusta osapuolia.

Suunnittelijoiden mukaan toteuttajan vastuu energiankulutuksesta vaatii toteuttajanylläpitovastuun sekä vesimittarit. Lisäksi energiankulutuksen seurannassa tulee käyttää


75

tuntiseurantaa kuukausiseurannan sijaan. Kuukausitason seurannassa kulutuspiikkeihinreagoiminen on hankalaa. Viikkorytmillä saadaan viikonpäivien vaihtelu javuorokausirytmillä voidaan selvittää miten kiinteistöä käytetään. Tällöin häiriö nähdäänhuomattavasti nopeammin.


Hankkeen laajuuden etuna on, että tilaajalla on enemmän resursseja palkata hankkeeseenasiantuntijoita. Toisaalta laajuus voi aiheuttaa hankaluuksia jos hankkeen aikana kaikki eisuju suunnitellusti ja työmaalla tarvitaankin urakoitsijan puolelta lisää resursseja.Esimerkiksi julkisivukorjauksia tekevistä urakoitsijoista harvalla on sijoittaa työmaalle suuriaresursseja suhteessa näin laajaan hankekokoon. Ongelmia voi aiheuttaa myös taloyhtiöidenhankala päätöksentekoprosessi.

Laajassa ja pitkäkestoisessa hankkeessa on mahdollista, että urakoitsija tekee hankkeenaikana innovaatioita, joilla voidaan saavuttaa kustannussäästöjä. Näidenkustannussäästöjen jakaminen tasapuolisesti tulee ottaa huomioon jo hankkeenalkuvaiheessa, kun sopimuksia solmitaan. Osa suunnittelijoista ehdottaa kustannustenjakamista niin, että koko hankkeen kustannukset kasataan yhdeksi kiinteäksi hinnaksi, jostataloyhtiöt tai osakkaat maksavat omistamiaan neliöitä vastaavan osuuden.

Tyyppisuunnitelmien käytön etuna on suunnittelijoiden mukaan päällekkäisen työnvähentyminen. Toisaalta, vaikka rakennukset näyttävät ulkoa päin samanlaisilta, ovat nekuitenkin yksilöitä eikä niiden kunto sisältä ole välttämättä samanlainen.Tyyppisuunnitelmien käyttö edellyttää huolellisia ja laajoja kuntotutkimuksia sekäesiselvityksiä. Lisäksi kaikille osakkaille ei välttämättä kelpaa sama ratkaisu, jotentyyppisuunnitelmia käytettäessä on tarjottava mahdollisuus jonkinlaiseen valinnanvaraanesimerkiksi värivaihtoehtoja ja laattavaihtoehtoja koskien. Myös asukasmuutokset tuleekartoittaa aikaisessa vaiheessa.

Kilpailullista neuvottelumenettelyä käyttämällä saadaan myös urakoitsijan asiantuntemusmukaan suunnitteluprosessiin. Tällöin ratkaisuvaihtoehtoja saadaan tarkasteltua laajempaanäkökulmaa hyödyntäen. Lisäksi urakoitsijan ollessa mukana jo suunnitteluvaiheen alussa,voidaan suunnittelua ja toteutusta limittää, jolloin esimerkiksi purkuvaiheessa paljastuvatyllätykset eivät välttämättä aiheuta lisä ja muutostöitä.

Kehitettyä mallia käytettäessä tulee suunnittelijan ja urakoitsijan olla yhteenliittymässäyhdenvertaisessa asemassa eikä niin, että suunnittelija toimii urakoitsijan alikonsulttina.Vaikka suunnittelijan sopimushinta on huomattavasti urakoitsijan hintaa pienempi, onsuunnittelijan hinnan vipuvaikutus toisaalta huomattavasti suurempi. Suunnittelijantehdessä hyvät suunnitelmat hyötyy urakoitsija suunnittelijaa huomattavasti enemmän.


76

Onnistuneesta projektista seuraavia palkkioita tulee jakaa myös suunnittelijoille, sillänykyinen hintakilpailtu suunnittelu ei tuota parhaita ratkaisuja.


Suurin kehityspiste alueellisessa korjausmallissa on hankkeeseen osallistuvien asuntoosakeyhtiöiden sitouttaminen hankkeeseen. Tämä vaatii yksittäisen taloyhtiön päätösvallanrajoittamista niin, että päätöksenteko suoritetaan muiden taloyhtiöiden kanssa ja se koskeeyksittäisen yhtiön sijasta kaikkia hankkeeseen osallistuvia yhtiöitä. Osa suunnittelijoista pititärkeänä myös urakoitsijan käyttämien aliurakoitsijoiden kytkemistäkannustinjärjestelmään esimerkiksi tavoitehintaa käytettäessä. Lisäksi kaikki suunnittelijatpitivät tärkeänä sitä, että hankeprosessin kulku sekä eri osapuolten tehtävät ja vastuutavataan osakkaille ja isännöitsijöille heille ymmärrettävässä muodossa. Tällöin myöstilaajaosapuolella on mahdollisuus nähdä käytetyn muodon edut.

4.4 Rakennuttajien haastattelut


Pääurakkamuodot, joissa tilaaja teettää suunnittelun valmiiksi ennen urakoitsijanmukaantuloa, eivät mahdollista suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyötä eivätkäsuunnittelun ja toteutuksen limittymistä. Kaikkia riskejä ei pystytä tunnistamaan etukäteen,jolloin joustamaton toteutusmuoto kasvattaa urakoitsijan tarjoushintaansa sisällyttämiäriskivarauksia ja näin ollen hankkeen kustannuksia.

Hankesuunnittelu ohitetaan liian kevyellä tarkastelulla. Hankesuunnittelussa lähtötiedottulee selvittää riittävällä tarkkuudella. Rakennusten kuntotutkimuksilla selvitetyn kunnon jaeri ratkaisujen elinkaarivaikutusten perusteella tilaajan tulee määrittää korjaukselleasettamansa vaatimukset. Nykyään esimerkiksi työmaalla on totuttu siihen, ettähankesuunnittelun laatu ei ole korkea, jolloin hankesuunnittelussa asetettuja vaatimuksia eivälttämättä käytetä korjausvaiheen ongelmanratkaisuun vaan ongelmia ratkaistaantyömaalla.

Suunnitteluvaiheessa tarvitaankin nykyistä enemmän tilaajan tavoitteiden määritystäesimerkiksi talotekniikan elinkaarikustannuksia koskien. Nykyisellä menetelmälläelinkaaritarkastelu jää liian vähäiseksi. Esimerkiksi julkisivujen energiatehokkuuden


77

parantaminen ei ole yhtä kannattavaa, kuin esimerkiksi huoneistokohtaiset vesimittarit jalämmitysjärjestelmän kunnossapito muun muassa säätöjen avulla.


Hankkeen sisältö ja hinta tulee saada määritettyä riittävän ajoissa, jotta investointipäätössaadaan pitäväksi. Tähän voidaan päästä jos hankesuunnittelu on tehty riittävillälähtötiedoilla eli toteuttamalla kuntotutkimukset sekä selvittämällä tilaajan vaatimuksetajoissa. Myös tilaajan tulee sitoutua tekemään päätöksensä sovitulla aikataululla ja sitoutuatekemiinsä päätöksiin. Jotta tähän päästään on muun muassa tiedottamisesta jaasumiskontaktin hoitamisesta huolehdittava.

Projektille tarvitaan myös ammattimainen asiantunteva projektinjohtaja. Projektinjohtajallaon oltava prosessiosaamista, jolloin projektijohtaja näkee hankkeen kokonaisuutena. Useinesimerkiksi urakoitsijan projektinjohtajat keskittyvät liikaa teknisiin yksityiskohtiin.

Urakoitsijalla tulisi olla myös suurempi rooli kustannusasiantuntijana. Nykyisellämenettelyllä urakoitsijan kustannuslaskenta esimerkiksi STmalleissa on suunnittelunaikana hyvin varovaista eikä tiukasta hinnasta saada käsitystä suunnittelun aikana.

4.4.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja –edellytykset

Pitkäkestoinen hanke vaatii suhdannevaihteluiden takia puitesopimuksen, jolla molemmatosapuolet sidotaan hankkeeseen ja sen aikatauluun. Hankkeen kuluessa tilaajalle voi tullakiusaus pyrkiä matalampaan hintaan kilpailuttamalla ja toisaalta urakoitsijalla voi ilmaantuatuottavampia töitä. Tämä vaatii hankkeen hinnoittelulle läpinäkyvyyttä ja maksuperusteeksitavoitehintaista maksuperustetta.

Asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeet edellyttävät hankkeen eri osapuolilta toimimistakuluttajien kanssa. Tämä vaatii osapuolten välille välittäjän, joka hoitaa pitkäjänteisestiviestintäprosessia. Jotta hanke ei kohtaisi osakkaiden keskuudessa suurta vastustusta, onmyös hankkeen kustannuksista saatava tieto mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

Toisaalta osan ammattirakennuttajista mielestä maksuperusteen tulisi olla kiinteähintainenesimerkiksi työmaapalveluiden osalta, mutta osittain tavoitehintainen, jolloin tilaajalla tuleeolla mahdollisuus jossain määrin vaikuttaa myös hankintoihin.


78

Toteuttajalle asetettavat sanktiot eivät rakennuttajakonsulttien mukaan toimi hyvienratkaisujen tuottamisessa sillä ne aiheuttavat helposti liian varovaista suunnittelua.Toteuttaja pelaa varman päälle välttyäkseen sanktioilta eikä hankkeessa päästäparhaimpaan mahdolliseen ratkaisuun. Energiankulutuksen toteutumista voidaanedesauttaa esimerkiksi testaamalla laitevalmistajien lupaamat hyötysuhteet taijulkisivukorjauksen jälkeen suorittamalla vaipan lämpökuvauksia. Lisäksienergiatehokkuutta parannettaessa on huomioitava kokonaisuuden energiatehokkuus eikäkeskityttävä yksittäisen rakennusosan parantamiseen.


Ammattirakennuttajien mukaan laaja hanke on edellytys suurten urakoitsijoidenmukaantulolle hankkeeseen. Lisäksi kilpailullinen neuvottelumenettely edellyttää sekätilaajalle että urakoitsijan ja suunnittelijan yhteenliittymille aiheuttamansa suurentyömäärän vuoksi suurta hankekokoa.

Vaikka rakennukset on rakennettu tyyppisuunnitelmilla ja ikä on sama, voivat vauriot siltiolla vaihtelevan tasoisia. Tästä syystä kuntotutkimusten tulee olla niin tarkat, ettärakennuskohtainen kunnon vaihtelu saadaan selville. Jos vähemmän vaurioituneetrakennukset korjataan eniten vaurioituneiden rakennusten mukaan, on ylikorjaamisen jahankkeiden kustannusten turhan nousun vaara suuri. Tyyppisuunnitelmia käytettäessäpidetään tärkeänä myös asukkaille tarjottavia vaihtoehtoja jonkinasteisenmassaräätälöinnin avulla. Esimerkiksi putkistokorjauksessa tämä voisi tarkoittaa muutamaaeri asuntotyyppikohtaista kylpyhuonevaihtoehtoa, joista asunnon omistaja voi valitamieleisensä.

Kilpailullisella neuvottelumenettelyllä saadaan todennäköisesti laajemminratkaisuvaihtoehtoja. Yhteenliittymillä on motivaatiota tarjota tilaajan tarpeita parhaitenvastaava ratkaisu, kun kilpailu tapahtuu hinnan ja ratkaisun perusteella. Menettely voiedesauttaa myös yhteenliittymän suunnittelijoiden valikoitumista hyvin toistensa kanssayhteistyötä tekeviksi tahoiksi. Tällöin suunnittelutiimin yhteistyön onnistuminen ontodennäköisempää ja suunnitelmien yhteensovittaminen helpompaa.

Osa ammattirakennuttajista painotti, että hankkeen onnistumiseksi tulee urakkasopimussolmia kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä vasta mahdollisimman varmalla hinnalla.


79


Tilaajan rooli tulee avata tilaajalle ennen hankkeen aloitusta, jotta myös tilaaja ymmärtäämitä häneltä vaaditaan. Mallissa olisi hyvä kuvata tilaajalta vaadittavien päätöksien vaiheetneuvotteluissa. Jos neuvotteluissa näyttää siltä, että budjetti tulee ylittymäänhuomattavasti, tulee tilaajan keskeyttää neuvottelut ja laatia uusi hankesuunnitelma.

Jotta rakennuttajakonsultin vilpitön toiminta saataisiin varmistettua, tulisi hankkeella ollatoinen esimerkiksi arkkitehtipohjainen konsultti, joka synnyttää hankkeen. Lisäksirakennuttajakonsultin toimintaa tulee hankkeen aikana valvoa.

Ongelmaksi korjausmallia käytettäessä voi muodostua asuntoosakeyhtiöiden kyky lähteämukaan hankkeisiin. Tätä kynnystä voidaan madaltaa kokoamalla yhtiöitä yhteen jatarjoamalla yhtiöille asiantuntijoita, jolloin ymmärrys hankkeesta paranee.

4.5 Kiinteistön omistajien haastattelut


Suurimpana ongelmana nykyisissä toteutusmuodoissa nähdään tiukan hintakilpailunvaikutukset. Erityisesti ongelmia on ilmennyt suunnittelijoiden työn laadussa. Kunsuunnittelu kilpailutetaan kokonaishintaisena, muodostuu suunnittelijalle usein puuteajasta, jolloin suunnitelmien laatu kärsii. Kokonaishintainen suunnittelun hankintaaiheuttaa myös sen, että muutokset suunnitteluvaiheessa eivät välttämättä kuulusuunnittelijan urakkaan, mikä aiheuttaa hankaluuksia. Palkattaessa suunnittelijahankkeeseen tuntiveloituksella, voi suunnittelijalla taas olla kiusaus venyttääsuunnitteluvaiheen kestoa. Kun suunnitteluvaihe venyy liian pitkäksi voivat muun muassayrityksessä toimivat henkilöt vaihtua eikä suunnittelun lopputuloksen laatu olekokonaishintaisella menettelyllä saatua parempi.

Nykyisissä toteutusmuodoissa on ongelmana myös kiinteistön omistajan vaatimustensisällyttäminen suunnitteluratkaisuun. Jotta kiinteistön omistaja saa viestittyäsuunnittelijoille kunnolla mitä korjausten lopputulokselta haluaa, on korostettavaenemmän hankesuunnitteluvaiheessa tapahtuvan tavoitteiden asettamisen tärkeyttä.Muussa tapauksessa toimiminen suunnittelijoiden kanssa on hankalaa.

Suunnittelun ja toteutuksen välille tulisi myös saada joustoa esimerkiksi suunnittelu jatoteutusvaiheen osittaisella limittymisellä. Nykyisellä menettelyllähankesuunnitteluvaiheen ja rakennusvaiheen välinen aika voi olla hyvin pitkä. Tässä ajassa


80

esimerkiksi teknologia voi kehittyä, mutta tätä kehitystä ei voida hyödyntää, jos ratkaisut onlyöty lukkoon pitkän aikaa sitten. Joustavuuden puute aiheuttaa usein myös sen, ettäurakoitsijat eivät kerro suunnitelmiin liittyvistä ongelmista ennen urakkasopimuksensolmimista. Sopimuksen solmimisen jälkeen ongelmien vaatimat muutokset synnyttävätlisä ja muutostöitä, jotka ovat kiinteistön omistajalle erittäin kalliita.


Kiinteistön omistajien näkökulmasta ideaalisesti soveltuva toteutusmuoto kannustaisi sekäsuunnittelijoita että urakoitsijaa mahdollisimman hyvään laatuun. Tällöin suunnittelussaotettaisiin kiinteistön omistajan toiveet aidosti huomioon. Nykyisellä menettelylläsuunnittelija suunnittelee usein perusratkaisun ja kiinteistön omistajan toiveidensisällyttäminen tapahtuu teettämällä lisätöitä tähän perusratkaisuun. Myössuunnittelijoiden kannustaminen yhteistyöhön on nykyään tilaajan vastuulla eikä kiinteistönomistajilla ole tästä hyviä kokemuksia. Eri alojen suunnittelijoiden yhteistyön puutteentakia suunnitelmien yhteensovittaminen tapahtuu vasta työmaalla, mikä aiheuttaahankkeeseen ongelmia muun muassa lisä ja muutostöiden muodossa.

Myös urakoitsijaa tulisi motivoida mahdollisimman hyvän laadun tuottamiseen. Tällähetkellä asuinrakennusten korjausten teettäjät ovat luonteeltaan kertarakennuttajia, jotenurakoitsijalla ei ole tarvetta pyrkiä hyvään laatuun esimerkiksi pitkän kumppanuussuhteentoivossa.

Lisäksi korjaushankkeissa tarvitaan varsinkin alkuvaiheessa osaava projektinjohtaja, jolla onkyky organisoida suuria kokonaisuuksia ja keskittyä asioihin laajassa mittakaavassa.Projektinjohtajalla tulee olla myös kontakteja eri alojen toimijoihin.

4.5.3 Kehitetyn korjausmallin käyttöpotentiaali ja edellytykset

Mallin käyttö edellyttää konsultointia hankkeen alkuvaiheessa, jolloin tulisi luoda pitkäntähtäimen suunnitelmat ja strategia rakennusten korjaukseen. Tällöin voidaan huomioidaalue kokonaisuutena. Tässä vaiheessa käytettävän konsultin ei tulisi ollaarkkitehtipohjainen, vaan monialainen. Toimija voisi muodostua esimerkiksi teknisistäasiantuntijoista, joiden tehtävänä on alueen rakennusten teknisten vaatimusten tutkiminensekä sosiaalialan asiantuntijoista, jotka osaavat selvittää alueen asukkaiden vaatimukset.Tässä vaiheessa on hyvä tehdä yhteistyötä myös kaupunkisuunnitteluviraston kanssa.


81


Laajan hankkeen etuna on se, että se lisää hankkeen kiinnostusta toteuttajiennäkökulmasta. Tällöin saadaan mahdollisesti myös suuria urakoitsijoita kiinnostumaanhankkeesta. Jo laajuudeltaan kuusi rakennusta sisältävästä hankkeesta saadaankokemusten mukaan taloudellista etua yksittäisten rakennusten korjaamiseen verrattuna.Etuja saadaan muun muassa hankintojen ja työmaan perustuksen kertautumisenpoistuessa.

Laajan hankkeen eduista huolimatta on asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa otettavahuomioon myös osakkaiden maksukyky. Hankkeessa voi olla tarpeen jakaa eri toimenpiteitäniin, ettei kertainvestointi muodostu liian korkeaksi. Myös korjausten vaiheistamisesta onhuolehdittava.

Toisaalta laaja hanke vaatii ammattitaitoisen projektinjohtajan. Toimitusjohtajilla jaisännöitsijöillä ei tällaista osaamista löydy eikä myöskään aikaa. Jo pelkkä tiedonsyöttöpalkatulle konsultille vie aikaa päivittäisten yhtiön asioiden hoitamiselta.

Laajassa ja useita asuntoosakeyhtiöitä käsittävässä hankkeessa haasteena on yhtiöidensitouttaminen yhteiseen hankkeeseen. Hankkeen alkuvaiheessa on tarjottava vaihtoehtojaniin, että kaikille sopiva vaihtoehto löytyy. Vaihtoehdon valinnan jälkeen tähän ratkaisuunon sitouduttava niin, ettei suunnitelmia jouduta muuttamaan kesken hankkeen. Jottaratkaisuun sitouduttaisiin, on sen oltava taloudellisesti sekä hallinnollisesti hyvin perusteltu.

Kilpailullista neuvottelumenettelyä käytettäessä suunnitteluvastuuta siirretäänurakoitsijalle, jolloin tarve suunnitelmien työnaikaisille muutoksille todennäköisestivähenee. Menettelyä käyttämällä saadaan myös vertailtua ratkaisuvaihtoehtoja laajemmin.Muun muassa putkistokorjauksiin on erittäin paljon uusia menetelmiä eikä erivaihtoehdoista välttämättä saada kattavaa kuvaa pelkän suunnittelijan näkemyksen avulla.

Kilpailullisen neuvottelumenettelyn haittapuolena kiinteistön omistajien näkökulmasta onsen työläys. Menettely vaatii kiinteistön omistajalta paljon aikaa ja resursseja vaikkakäytössä olisikin ammattitaitoinen konsultti. Tästä johtuen neuvotteluvaiheeseen mukaanotettavien yhteenliittymien määrän tulisi olla mahdollisimman pieni.


Jotta mallia voitaisiin käyttää, on oltava palveluntarjoajia, jotka tarjoavat tällaista malliakäytettäväksi. Tällaisen palveluntarjoajan löytäminen voi olla vaikeaa eikä kiinteistönomistajan asiantuntemus välttämättä riitä vaatimaan tällaisen mallin käyttöä hankkeentoteuttamiseksi. Kiinteistön omistajien kokemusten mukaan konsulttien yleinen käytäntö


82

on asuinkerrostalojen korjaushankkeissa kilpailuttaa kaikki puhtaasti hinnalla menettelynhelppouden takia. Tästä syystä kiinteistön omistajalla tulisikin olla konsultti, joka synnyttäähankkeen, muttei jatka rakennuttamistehtävissä. Tällöin myös vaihtoehtoisettoteutusmuodot, mukaan lukien tässä tutkimuksessa kehitetty korjausmalli, voidaan ottaaavoimesti huomioon.

4.6 Yhteenveto haastatteluista

4.6.1 Korjausrakentamisen nykyisten käytäntöjen ongelmat

Urakoitsijoiden näkökulmasta korjausrakentamisen suurin ongelma asuinkerrostalojenkohdalla on, että hankekoko on liian pieni. Suurten urakoitsijoiden yleiskustannukset ovatniin korkeat, etteivät ne ole kilpailukykyisiä pieniä korjaushankkeita koskevissatarjouskilpailuissa. Etuna suuren urakoitsijan käyttämisessä kiinteistön omistajannäkökulmasta on suuren yrityksen laadunvarmistusmenetelmät sekä tunnettuna toimijanatarve maineensa suojelemiselle suorittamalla työnsä hyvin. Kiinteistön omistajien mukaaneräs ongelma korjaushankkeissa nykyisiä toteutusmuotoja käytettäessä onkin laadukkaantoteutuksen tarjoavan urakoitsijan löytäminen.

Riittämätön paneutuminen hankesuunnitteluun ja siitä aiheutuva suunnitteluratkaisujenhuono laatu asuinkerrostalojen korjaushankkeissa nousi esiin kaikkien korjaushankkeenosapuolten haastatteluissa. Kiinteistön omistajien kokemusten mukaan suunnittelijoita onvaikea saada tuottamaan perusratkaisusta poikkeavaa asiakkaan vaatimuksia vastaavaavaihtoehtoa. Tähän osasyynä on todennäköisesti yleisesti vallitseva hankesuunnittelunheikko toteutus, mistä johtuen jotkut tahot ovat jopa tottuneet siihen, että kiinteistönomistajan vaatimuksia ei hankkeessa saada selville eikä niitä näin ollen voida sisällyttääkunnolla ratkaisuvaihtoehtoihin. Usein asiakkaan mielipide selviää vasta, kun hanke onosittain valmistunut ja asiakas voi konkreettisesti nähdä lopputuotteen.

4.6.2 Kehitetyn korjausmallin soveltuvuus asuinkerrostalojenkorjauksiin

Alueellisen korjausmallin kohdalla haastateltavat katsoivat hankkeen laajuudenedellyttävän osaavan ja laajojen kokonaisuuksien organisointiin kykenevänprojektinjohtajan kiinnittämistä hankkeeseen. Haasteltavat edellyttivät projektinjohtajaltakykyä nähdä hanke kokonaisuutena pelkkiin teknisiin yksityiskohtiin keskittymien sijaan.


83

Projektinjohtajan johdolla toimivan rakennuttajaorganisaation tulee pysyämuuttumattomana läpi koko hankkeen, jolloin yhtenäisen rakennuttamiskäytännönsäilyttäminen läpi hankkeen on helpompaa ja näin ollen myös hankkeen massan jatoistuvuuden täysipainoisen hyödyntäminen on mahdollista. Edellä mainitun onnistuminenedellyttää projektinjohtajalta prosessiosaamista sekä vahvaa roolia.

Laajan hankkeen katsottiin olevan urakoitsijan näkökulmasta erittäin houkutteleva, koskase tarjoaa pitkäkestoisen hankkeen. Pitkä kesto sekä toistuvuus mahdollistavat myösurakoitsijan työnaikaisen oppimisen sekä kehitystyön, jolloin urakoitsijalla on mahdollisuuskehittää menetelmiään muun muassa tuottavuuden ja asumishaittojen vähentämisenosalta. Hankkeen kiinnostavuus urakoitsijoille tuo mukanaan laajemmintoteuttajaehdokkaita mukaan lukien suuret urakoitsijat, jotka ovat näin suurestahankkeesta puhuttaessa myös kilpailukykyisiä. Toisaalta laajuudesta ja pitkäkestoisuudestajohtuen hankkeen toteuttajan on oltava vakavarainen ja luotettava toimija. Laaja, samallaalueella toteutettava, hanke tuo myös kustannussäästöjä muun muassahankintaprosessien, työmaan perustamisen sekä esimerkiksi väliaikaisten peseytymistilojenrakentamisen kertautumisen poistuessa.

Jotta laaja hanke onnistuisi, on hankkeeseen osallistuvat taloyhtiöt sitoutettavahankkeeseen alusta lähtien. Jos taloyhtiöiden mukana pysymistä ei voida taata, nousevathankkeen riskit korkeiksi, kun hanke voikin toteutusvaiheessa muuttua huomattavastioletettua pienemmäksi. Sitouttaminen voisi tapahtua esimerkiksi taloyhtiöidenrakennuttajaorganisaatiolle myöntämällä tietyn budjetin sisältävällä valtakirjalla. Eräsvaihtoehto on, että taloyhtiöt perustaisivat yhteisen rakennuttamisesta vastaavan yhtiönhieman taloyhtiöiden yhteisomistuksessa olevien huoltoyhtiöiden tapaan. Haastatteluissanousi esille myös tarve sopimukselle, jossa määritetään miten hankkeen aikana tapahtuvankehitystyön ja urakoitsijan oppimisen myötä saavutettavat kustannussäästöt jaetaan eriosapuolten kesken. Muussa tapauksessa viimeisinä korjattavat taloyhtiöt hyötyisivätsuhteessa muita enemmän. Pitkäkestoisuus vaatii myös hankkeen vaiheistuksen jaaikataulutuksen huolellista suunnittelua niin, että rakennukset korjataan oikeassajärjestyksessä. Lisäksi aikaisemmin mainitun taloyhtiöiden sitouttamisen lisäksi myösurakoitsija on saatava sitoutumaan hankkeeseen. Muussa tapauksessa suhdanteidenvaihdellessa voi urakoitsijalle ilmaantua kannattavampia töitä ja taas toisaalta taloyhtiöillehalu kilpailuttaa hankintoja erikseen.

Kehitetyssä korjausmallissa käytettävän kilpailullisen neuvottelumenettelyn ja sen myötätapahtuvan suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden yhteenliittymisen katsottiin tuovankiinteistön omistajalle laajemmin eri ratkaisuvaihtoehtoja vertailtavaksi. Perinteisiä mallejakäytettäessä suunnittelijoiden tuottamat ratkaisut eivät ole vastanneet kiinteistönomistajien toiveita, joten kilpailun suunnitteluratkaisuilla katsottiin tuovan suunnittelijoillepositiivista painetta tuottaa mahdollisimman hyvin asiakkaan vaatimuksia vastaavaratkaisu. Myös suunnittelijat pitivät urakoitsijan mukanaoloa suunnitteluvaiheessatärkeänä, sillä kahden eri alan toimijan katsottiin pystyvän tuottamaan ratkaisuvaihtoehtojalaajemmalla näkökulmalla. Urakoitsijan teknisen asiantuntemuksen mukanaolon johdostataas tarve työnaikaisille suunnitelmamuutoksille esimerkiksi urakoitsijan poikkeavan


84

työmenetelmän takia vähenee ja urakoitsijan kustannusasiantuntemusta voidaanhyödyntää suunnittelussa. Urakoitsijat katsoivat menettelyn tarjoavan heillemahdollisuuden kehittää työmenetelmiään työn aikana, jolloin muun muassa läpäisyaikojenlyhentäminen on mahdollista ja kustannussäästöjä voidaan saavuttaa. Mukanaolosuunnitteluvaiheessa mahdollistaa myös työnsuunnittelun aikaisemman aloituksen sekähankintojen valmistelun, jolla voidaan välttää esimerkiksi purkuurakoitsijoiden hätäinenhankinta. Suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteenliittymisen etuna on myös se, ettäsuunnittelijatiimiksi valikoituu todennäköisesti tahoja joiden keskinäinen yhteistyö toimiihyvin. Tällöin suunnitelmien yhteensovittaminen onnistuu helpommin eikä sitä tarvitsetoteuttaa työn aikana, jolloin se tuottaa helposti lisä ja muutostöitä.

Kilpailullisen neuvottelumenettelyn ongelmakohtina nähtiin kiinteistön omistajien puolellamenettelyn aiheuttama suuri työn määrä. Menettely aiheuttaa myös kilpailevillesuunnittelijan ja urakoitsijan yhteenliittymille kustannuksia. Toisaalta hankkeen laajuus japäällekkäisyyksien poistaminen vähentävät suuren työmäärän ja tarjouskustannustenmerkittävyyttä. Haasteena menettelyä käytettäessä on myös yhteenliittymänvalintakriteerien määrittäminen. Jotta neuvotteluvaihe sekä tarjouskilpailu tuottaisivattoivotunlaisen lopputuloksen, on kiinteistön omistajan selvitettävä johankesuunnitteluvaiheessa hankkeen lopputulokselle asettamansa vaatimukset.

Alueellisessa korjausmallissa käytettävien tyyppisuunnitelmien etuna on kertautumisenpoistuminen suunnittelusta sekä toistuvuudesta aiheutuva urakoitsijan oppiminenhankkeen aikana. Tosin, vaikka alueen rakennukset ulkoa päin näyttävät samalta, voivat nesisällöltään olla hyvinkin poikkeavia. Tyyppisuunnitelmien käyttö vaatii huolellisiakuntotutkimuksia sekä esiselvityksiä, jotta esimerkiksi yli tai alikorjaamiselta vältyttäisiin.Nämä esiselvitykset tulee olla tehty ennen neuvottelujen aloittamista, jotta muun muassapäällekkäisten kuntotutkimusten suorittamiselta vältytään. Haastateltavat pitivät tärkeänämyös sitä, että tyyppisuunnitelmien käytöstä huolimatta asukkaille tarjotaan myösvaihtoehtoja yhteisen ratkaisuvaihtoehdon sisällä. Korjauksissa voidaan toteuttaamassaräätälöintiä esimerkiksi tarjoamalla eri laatta tai värivaihtoehtoja.

Jotta kehitettyä alueellista korjausmallia voitaisiin käyttää, on kiinteistön omistajienhaastateltavien mukaan ymmärrettävä mallin käytöstä aiheutuvat edut. Eri osapuoltenroolit ja vastuut sekä hankkeen kulku tulee selittää kiinteistön omistajalle maallikoillekinymmärrettävässä muodossa. Kiinteistön omistajille on myös selitettävä heiltä edellytettäväpäätöksenteko ja eri päätösten ajankohdat. Taloyhtiöllä on oltava käytettävissäänasiantuntijoita, jotka kykenevät selvittämään heille edellä mainitut kohdat. Tällaistenasiantuntijoiden löytäminen voi kuitenkin olla haastavaa, sillä asuinkerrostalojenrakennuttamispalveluita tarjoavien toimijoiden kenttä on haastateltavien mukaan hyvinhajanainen.

Kiinteistön omistajien kokemusten mukaan rakennuttajakonsultit toteuttavat hankkeetmielellään perinteisellä hintakilpailulla eikä kiinteistön omistajilla ole asiantuntemustavaatia menettelylle vaihtoehtoja. Markkinoilla tulisikin olla palveluntarjoajia, jotkaauttaisivat kiinteistön omistajaa hankkeen synnyttämisessä ja esiselvityksissä, jolloin alueen


85

teknisen ja asukkaiden vaatimuksista johtuvan korjaustarpeen sekä kiinteistön omistajanresurssien perusteella hankkeelle voitaisiin valita sopiva toteutusmuoto. Tälle toimijalleeivät kuuluisi hankkeen rakennuttamistehtävät, vaan rakennuttajakonsultti palkattaisiinerikseen, jolloin konsultti ei synnyttäisi töitä itselleen eikä eturistiriitaa näin ollenmuodostuisi. Osa haastateltavista ehdotti hankkeen synnyttäväksi konsultiksiarkkitehtipohjaista toimijaa. Erään kiinteistön omistajan kokemusten perusteella konsultiksisopisi toimija, jolla olisi resursseja sekä teknisen korjaustarpeen että asukastarpeidenkartoittamiseen ja valmius toimia yhteistyössä muun muassa kaupunkisuunnitteluvirastonkanssa.


86

5 Kehitetyn toteutusmuodon lopullinen kuvaus

5.1 Hankesuunnitteluvaihe

Hankesuunnittelun aluksi hankkeeseen kiinnitetään aluekehittäjäkonsultti. Tämän konsultintehtävänä on organisoida alueen teknisen sekä asukkaiden toiveista johtuvankorjaustarpeen selvittäminen ja synnyttää hanke. Konsultilta edellytetään kykyä nähdähanke kokonaisuutena tiukasti rajattuihin teknisiin yksityiskohtiin keskittymisen sijaan. Jottakyseinen konsultti ei synnyttäisi töitä itselleen eikä eturistiriitaa muodostuisi, hankitaanrakennuttamistehtäviin erillinen konsultti.

Hankkeelle perustetaan rakennuttajaorganisaatio, joka pysyy muuttumattomana läpihankkeen. Samalla kokoonpanolla toimiva rakennuttajaorganisaatio yhdistettynäammattitaitoisen projektinjohtajan vahvaan rooliin edesauttaa rakennuttamiskäytännönpysymistä samana läpi hankkeen ja näin ollen toistuvuuden ja volyymin tuomien etujenhyödyntämisen täysipainoisesti. Asuntoosakeyhtiöiden tapauksessa yhtenäisenrakennuttajaorganisaation tarkoituksena on myös sitouttaa eri asuntoosakeyhtiöthankkeeseen ja näin ollen pienentää riskiä hankekoon pienentymisestä taloyhtiöidenhankkeesta vetäytymisen seurauksena. Rakennuttajaorganisaatio koostuu tällöinhankkeeseen osallistuvien asuntoosakeyhtiöiden edustajista sekä rakennuttajakonsultistaja ainakin hankesuunnitteluvaiheessa myös aluekehittäjäkonsultista.

Vastuun siirtäminen yksittäisiltä asuntoosakeyhtiöiltä rakennuttajaorganisaatiolle voidaansuorittaa esimerkiksi valtuuttamalla rakennuttajaorganisaatio toteuttamaan korjauksettietyllä hankesuunnittelussa määritellyllä korjausperiaatteella ja budjetilla. Toinen keinovastuun siirtämiselle on perustaa hankkeeseen osallistuvien asuntoosakeyhtiöidenyhteisomistuksessa oleva osakeyhtiö hieman nykyisin yleisesti käytössä olevientaloyhtiöiden yhteisomistuksessa olevien huoltoyhtiöiden tapaan. Perustettu osakeyhtiötoimii asuntoosakeyhtiöryhmän edustajana ja rakennuttajana kyseisessä hankkeessa.Hankkeen valmistuttua yhtiön toiminta lakkaa.

Hankesuunnitteluvaiheessa rakennuttajaorganisaatio selvittää alueen rakennusten teknisenja asukkaiden tarpeesta johtuvan korjaustarpeen, jonka perusteella asetetaan tilaajanvaatimukset hankkeen lopputulokselle. Kuntotutkimuksia on tehtävä riittävän laajasti, jottaalueen rakennusten kunnon mahdollinen vaihtelu saadaan selville. Tässä vaiheessapäätetään myös kuinka monta neuvottelukierrosta tulevassa neuvotteluvaiheessa ontarkoitus tehdä ja mitä kullakin kierroksella käsitellään. Asuntoosakeyhtiöiden tapauksessahankesuunnittelun lopuksi, ennen yhteenliittymien kutsumista neuvotteluihin, on myösedellä mainittu yksittäisten asuntoosakeyhtiöiden sitouttaminen hankkeeseentoteutettava.


87

Kuva 11. Hankesuunnitteluprosessi

5.2 Suunnitteluvaihe

Projektinjohtaja kartoittaa neuvotteluvaiheeseen soveltuvat urakoitsijat ja pyytää näiltäurakoitsijoilta osallistumishakemukset. Osallistumishakemuksista on selvittävä esimerkiksiurakoitsijan käyttämän suunnittelijatiimin osapuolet sekä urakoitsijan liikevaihdonsuuruusluokka. Osallistumishalukkuutensa ilmaisseille urakoitsijan ja suunnittelijatiiminyhteenliittymille suoritetaan esivalinta, jossa kiinnitetään huomiota muun muassa toimijanvakavaraisuuteen ja luotettavuuteen sekä referensseihin. Esivalinnan perusteellaneuvotteluvaiheeseen etenee 35 yhteenliittymää. Jos kyseessä on julkinen hankinta, onmenettelyssä noudatettava julkisen hankintalain vaatimuksia.

Neuvotteluissa rakennuttajaorganisaatio kehittää yhteenliittymien kanssa yhteistyössäalueella vallitsevalle rakennustyypille tyyppisuunnitelmat hankesuunnitteluvaiheessakorjausten lopputulokselle asetettujen vaatimusten mukaan. Alueen rakennuksillesuunniteltavan yhtenäisen ratkaisun periaate on kaikille rakennuksille sama. Erirakennuksille sekä mahdollisesti huoneistoille on kuitenkin toteutettava niin sanottuamassaräätälöintiä, jotta yksittäisen rakennuksen tai mahdollisesti huoneiston kohdalla jäävalinnanvaraa tyyppisuunnitelmien käytöstä huolimatta.

Urakkasopimusta solmittaessa on urakoitsija saatava sitoutumaan pitkäkestoisen hankkeenjatkuvaan toteuttamiseen. Muun muassa suhdannevaihteluiden vaikutus on huomioitavaurakkasopimuksessa. Muussa tapauksessa urakoitsijalle voi suhdanteiden vaihtuessailmaantua kannattavampia töitä ja toisaalta tilaajalla voi olla päinvastaisessa tapauksessakiusaus kilpailuttaa töitä uudelleen. Myös työn aikana tapahtuvan oppimisen jainnovaatioiden tuomien kustannussäästöjen jakamisesta yhteenliittymän ja tilaajan sekätoisaalta hankkeeseen kuuluvien asuntoosakeyhtiöiden välillä on sovittava.

Idea yhteisestä hankkeestasyntyy

•Aluekehittäjäkonsultinhankinta

Rakennuttajaorganisaationperustaminen

•Muodostuualuekehittäjäkonsultista jataloyhtiöiden edustajista•Hankkeeseen kiinnitetäänmyös rakennuttajakonsultti

Taloyhtiöiden sitouttaminenhankkeeseen

•Taloyhtiöt valtuuttavatrakennuttajaorganisaationkorjausten suorittamiseentietyllä budjetilla•Vaihtoehtona korjauksetrakennuttavan yhteisenosakeyhtiön perustaminen

Tilaajan vaatimustenasettaminen

•Selvitetään tekninenkorjaustarve•Selvitetään asukkaidentarpeista johtuvakorjaustarve•Muodostetaan alustavakäsitys käytettävästäkorjausperiaatteesta

Hankesuunnitteluprosessi


88

Kuva 12. Neuvotteluprosessi ja yhteenliittymän valinta

Potentiaalisten toteuttajienkartoitus

•Projektinjohtaja listaasoveltuvat toteuttajat•Rakennuttajaorganisaationhyväksymiltä toteuttajiltapyydetäänosallistumishakemukset

Yhteenliittymien esivalinta

•Hakemuksen lähettäneistäurakoitsijoista valitaanneuvotteluvaiheeseen 35yhteenliittymää•Esivalintakriteerinä voidaankäyttää mm. yhteenliittymänsuunnittelijan referenssejä

Neuvotteluvaihe

•Suunnitteluratkaisujakehitetään kunkinyhteenliittymän ja tilaajanvälisessä yhteistyössä•Kunkinneuvottelukierroksen jälkeenepätodennäköisiä toteuttajiapudotetaan neuvotteluista

Tarjouskilpailu jaurakkasopimus

•Yhteenliittymän valintatehdään neuvotteluvaiheessaselvinneidensuunnitteluratkaisulleasetettavien kriteerienmukaan•Sovitaan mahdollistenkustannussäästöjenjakamisesta taloyhtiöiden jayhteenliittymän kesken•Pitkäkestoisuuden vuoksisopimuksessa huomioidaanmyös suhdannevaihtelut

Neuvotteluprosessi ja yhteenliittymän valinta


89

6 Yhteenveto

Tutkimuksessa kehitettiin asuinkerrostaloalueiden korjaamiseen soveltuva toteutusmuoto.Tutkimus rajattiin käsittelemään 1960 ja 1970luvuilla sarjatuotantona rakennettujenasuinkerrostaloalueiden korjaushankkeita kyseisten alueiden suuren korjaustarpeen sekäalueilla vallitsevan toistuvuuden takia. Tutkimus toteutettiin kehittämällä toteutusmuodolleteoreettinen viitekehys kirjallisuudessa esiintyvien korjaushankkeiden erityispiirteiden sekänykyisissä toteutusmuodoissa havaittujen puutteiden avulla. Tätä viitekehystä testattiinvertaamalla sen ominaisuuksia kahden Casekohteena toimivan asuinkerrostaloalueentulevien korjaushankkeiden erityispiirteisiin. Kehitetyn toteutusmuodon viitekehyksentoimivuutta ja käytettävyyttä kehitettiin haastattelemalla asuinkerrostaloalueidenkorjaushankkeiden tilaajien, rakennuttajien, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden edustajia.Haastattelut toteutettiin puolistrukturoituina teemahaastatteluina.

Teoreettisen viitekehyksen kehitystä ohjasivat kirjallisuudessa yleisesti esiintyvätkorjausrakentamisen erityispiirteet ja niiden aiheuttamat ongelmat hankkeisiin. Näitäerityispiirteitä ovat:

• yleisesti pienestä hankekoosta ja tähän liittyen myös tuottavuuden parantamisenongelmista johtuva korkea kustannustaso,

• vanhojen rakenteiden toteutusvaiheessa aiheuttamat yllätykset ja niidenaiheuttama tarve suunnitelmien työnaikaisille muutoksille,

• rakennuksissa korjausten aikana jatkuvan toiminnan asettamat vaatimuksetkorjausten toteutukselle sekä

• asuntoosakeyhtiöiden erityispiirteet tilaajana.

Tällä hetkellä käytössä olevat toteutusmuodot eivät sovellu parhaalla mahdollisella tavallanäiden erityispiirteiden kanssa toimimiseen. Puutteita toteutusmuodoissa aiheuttavatmuun muassa heikot mahdollisuudet suunnittelijoiden keskinäiseen ja urakoitsijan kanssatapahtuvaan yhteistyöhön sekä osapuolten tavoitteiden eriävyys.

Ilmenneiden korjausrakentamisen erityispiirteiden sekä toteutusmuotojen puutteidenavulla tutkimuksessa kehitettiin toteutusmuodolle teoreettinen viitekehys. Kehitetyssämallissa asuinkerrostaloalueen rakennusten korjaukset toteutetaan yhteisenä hankkeenatyyppisuunnitelmia käyttäen, jolla vastataan pieneen hankekokoon ja tuottavuudenparantamisen ongelmiin. Tällöin myös tilaajan resurssit palkata asiantuntijoita hankkeeseenkasvavat huomattavasti, kun hankintojen kertautuminen poistuu. Suunnittelu ja toteutushankitaan urakoitsijan ja suunnittelijoiden yhteenliittymältä, jolloin suunnittelijoilla jaurakoitsijalla on paremmat mahdollisuudet yhteistyöhön. Suunnitteluvastuun siirtyminenurakoitsijalle tuo suunnittelun ja toteutuksen välille joustoa, mikä auttaa toteutusvaiheessarakenteissa ilmenevien yllätysten kanssa toimimisessa. Urakoitsijan mukanaolo


90

suunnittelussa mahdollistaa myös urakoitsijan tuotantomenetelmien huomioonottamisensekä urakoitsijan huolellisen työnsuunnittelun, mikä yhdessä toistuvuudesta aiheutuvanoppimisen kanssa mahdollistaa asumishaittojen vähentämisen sekä läpäisyaikojenlyhentämisen. Suunnittelun ja toteutuksen sisältäviin malleihin kirjallisuudessa yleisestiyhdistetyn tilaajan suunnittelun ohjausmahdollisuuksien heikkenemisen sekä eitoivotunlaisten lopputulosten välttämiseksi suunnittelusta ja toteutuksesta vastaavayhteenliittymä kiinnitetään hankkeeseen kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Hankkeenlaajuuden ja tilaajan vähäisen rakennuttamiskokemuksen takia hankkeeseen kiinnitetäänheti hankesuunnitteluvaiheessa aluekehittäjäkonsultti.

Kirjallisuudessa esiintyneet korjausrakentamisen erityispiirteet sekä toteutusmuotojenpuutteet nousivat esiin myös haastatteluissa. Urakoitsijoiden näkökulmasta erityisesti pienihankekoko teki korjaushankkeista usein kannattamattomia. Urakoitsijan jasuunnittelijoiden yhteistyön puutteen lisäksi myös tilaajan ja suunnittelijan yhteistyö toimiiuseissa tapauksissa huonosti. Tilaajien mukaan suunnittelijoita on hankalaa tai lähesmahdotonta saada kuuntelemaan ja toteuttamaan tilaajan vaatimuksia ja toisaaltasuunnittelijoiden mukaan tilaajan vaatimusten selville saaminen on suunnittelunalkuvaiheessa hankalaa.

Haastateltavat eivät nähneet kehitetyssä toteutusmuodossa tarvetta varsinaisillemuutoksille, vaan osoittivat mallin käyttöön käytännön näkökulmasta liittyvät haasteet.Suurimpana haasteena haastateltavat pitivät taloyhtiöiden tapauksessa yksittäistenhankkeeseen osallistuvien taloyhtiöiden sitouttamista hankkeeseen. Lisäksi haastateltavatkatsoivat laajan ja pitkäkestoisen hankkeen vaativan ammattitaitoisen projektinjohtajansekä muuttumattomana pysyvän rakennuttajaorganisaation, joka mahdollistaisi yhtenäisenrakennuttamiskäytännön säilymisen läpi hankkeen ja näin ollen massan ja toistuvuudentuomien etujen täysimittaisen hyödyntämisen. Näin ollen hankkeeseen perustetaantaloyhtiöiden palkkaamista asiantuntijoista sekä taloyhtiöiden edustajista muodostuvamuuttumattomana pysyvä rakennuttajaorganisaatio. Taloyhtiöiden sitouttaminenhankkeeseen tapahtuu taloyhtiöiden rakennuttajaorganisaatiolle myöntämällä valtakirjalla,jolla rakennuttajaorganisaatio valtuutetaan teettämään korjauksethankesuunnitteluvaiheessa määritettyjen korjausperiaatteiden sekä annetun budjetinrajoissa. Toinen vaihtoehto taloyhtiöiden sitouttamiselle ja rakennuttajaorganisaationperustamiselle on haastatteluissa esille tullut taloyhtiöiden yhteisomistuksessa olevanrakennuttamisesta vastaavan osakeyhtiön perustaminen hieman yhteisten huoltoyhtiöidentapaan. Haastatteluissa ilmeni myös tarve erilliselle hankkeen synnyttävälle konsultille,jonka avulla hankitaan rakennuttamistehtävistä vastaava erillinen konsultti eturistiriidanvälttämiseksi.

Haastateltavat korostivat hankesuunnitteluvaiheessa tapahtuvan tilaajan vaatimustenasetuksen tärkeyttä sekä tätä edeltävien esiselvitysten ja kuntotutkimusten huolellistasuorittamista. Tyyppisuunnitelmien käyttöön liittyen haastateltavat näkivät muutamien eriväri tai materiaalivaihtoehtojen tarjoamisen tilaajalle tärkeänä tekijänä kaikkiatyydyttävään korjausratkaisuun pyrittäessä. Haastateltavat pitivät tärkeänä myössuhdanteiden huomioimista urakkasopimuksessa hankkeen pitkästä kestosta johtuen.


91

Lisäksi viimeistään urakkasopimusvaiheessa on sovittava hankkeen aikana tapahtuvanoppimisen ja urakoitsijan tuotekehityksen seurauksena saavutettavien kustannussäästöjenjakamisesta hankkeen osapuolten kesken.

Tutkimuksessa kehitetyn korjausmallin käytön edellytyksenä asuntoosakeyhtiöidenkohdalla on yksittäisten hankkeeseen osallistuvien asuntoosakeyhtiöiden sitouttaminenhankkeeseen. Tässä tutkimuksessa esiin nousivat mahdollisuus perustetunrakennuttajaorganisaation valtuuttamiseen hankkeen läpiviemiseen hankeohjelmanmukaisesti tietyllä budjetilla sekä yhteisen rakennuttamisesta vastaavan osakeyhtiönperustamiseen. Tämän perusteella ehdotetaan jatkotutkimusta, jossa tutkitaanmahdollisuuksia asuntoosakeyhtiöiden hankkeeseen sitouttamiselle muun muassa edellämainituin keinoin.


92

7 Lähteet

Ahlava, Antti & Edelman, Harry. 2007. UDM opas käytäntöön. Decomb.http://www.decomb.net/download/UDM.pdf [Viitattu 17.12.2010]

Asuntoosakeyhtiölaki 22.12.2009/1599.http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599 [Viitattu 11.11.2010]

Elosuo, Mikko. 2000. Vuokratalojohtaminen. Suomen kiinteistöliitto. ISBN 9516850596

Hakaste, Harri. 2009. Korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelma 20092017.Ympäristöministeriön raportteja 7/2009. ISBN 9789521134012http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=317061&lan=fi [Viitattu 5.11.2010]

Hanhijärvi, Heidi & Kankainen, Jouko. 2003. Kokemuksia suunnittelua sisältävistä urakoista.TKK rakentamistalouden laboratorion raportteja. TKKRTAR218http://bes.tkk.fi/en/publications002/reports/raportti_218/ [Viitattu 15.11.2010]

Hankinnat.fi. Julkisten hankintojen neuvontayksikkö: Ehdokkaiden ja tarjoajiensoveltuvuuden vaatimukset ja vaadittavat selvitykset.http://www.kunnat.net/k_perussivu.asp?path=1;161;120419;120423;122683;122686;122688 [Viitattu 9.12.2010]

Hankinnat.fi. Hankintayksiköt.http://www.kunnat.net/k_perussivu.asp?path=1;161;120419;120423;145794 [Viitattu20.1.2011]

Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Korjaustavan valinta.http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/B_hankesuunnittelu/B4%20Korjaustavan%20valinta.pdf [Viitattu 5.11.2010]

Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Korjaushankkeen osapuolet.http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/B_hankesuunnittelu/B1%20Korjaushankkeen%20osapuolet.pdf [Viitattu 25.11.2010]

Haukijärvi, Matti & Lod Timo. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeenläpiviemiseksi. Suunnittelun valmistelu.http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/C_korjaussuunnittelu/C1%20Suunnittelun%20valmistelu.pdf [Viitattu 15.11.2010]

Haukijärvi, Matti & Lod Timo. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeenläpiviemiseksi. Suunnittelun ohjaus.http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/C_korjaussuunnittelu/C2%20Suunnittelun%20ohjaus.pdf [Viitattu 16.12.2010]

http://www.decomb.net/download/UDM.pdf

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599

http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=317061&lan=fi

http://bes.tkk.fi/en/publications-002/reports/raportti_218/

http://www.kunnat.net/k_perussivu.asp?path=1;161;120419;120423;122683;122686;1226

http://www.kunnat.net/k_perussivu.asp?path=1;161;120419;120423;145794

http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/B_hankesuu


http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/C_korjaussu

http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/C_korjaussu


93

Haukijärvi, Matti. 2005. JUKOohjeistokansio julkisivukorjaushankkeen läpiviemiseksi.Korjaustarpeen selvittäminen ja kuntotutkimuksethttp://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/juko/JUKO_pdf_web/Korjaushanke/B_hankesuunnittelu/B3%20Korjaustarpeen%20selvittaminen%20ja%20kuntotutkimukset.pdf [Viitattu25.11.2010]

Haahtela, Yrjänä & Kiiras, Juhani. 1999. Talonrakennuksen kustannustieto: TAKU 1999.Rakennussäätiö. ISBN 9516825362

Hakaste, Harri. 2009. Korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelma 20092017.Ympäristöministeriön raportteja 7/2009. ISBN 9789521134012http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=317061&lan=fi [Viitattu 17.2.2011]

Hiltunen, Eero. 2008. Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava ja korkotukivuokratalontaloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön. ISBN9789522133566

Hirsjärvi, Sirkka & Hurme, Helena. 2001. Tutkimushaastattelu: Teemahaastattelun teoria jakäytäntö. ISBN 9515704588

Hirsjärvi, Sirkka & Remes, Pirkko & Sajavaara, Paula. 1998. Tutki ja kirjoita. ISBN 9512641844

Isännöintiliitto. 2010. Isännöinnin ammattilaiset 2010.http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/isännöinninammattilaiset/2010/[Viitattu 16.12.2010]

Isännöintiliitto. 2010. Putkiremonttibarometri 2010.http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/putkiremonttibarometrit/2010/[Viitattu 16.12.2010]

Isännöintiliitto. 2009. Putkiremonttitutkimus 2008.http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/putkiremonttibarometrit/2009/[Viitattu 16.12.2010]

Kankainen, Jouko & Junnonen JuhaMatti. 2002. Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana.Rakennustieto. ISBN 9516826873

Kasso, Matti. 2010. Asunto ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. Talentum. ISBN9789521414558

Kiinteistöposti professional 1/2007. KVRurakassa osakkailla säilyy aito vaikuttamisenmahdollisuus. http://www.kiinteistoklubi.com/julkisivutjaparvekkeet/59julkisivukorjaukset/251kvrurakassaosakkaillasaeilyyaitovaikuttamisenmahdollisuus[Viitattu 5.11.2010]


http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=317061&lan=fi

http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/is

http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/putkiremonttibarometrit/2010/

http://www.isannointiliitto.fi/medialle/tutkimukset/putkiremonttibarometrit/2009/

http://www.kiinteistoklubi.com/julkisivut-ja-parvekkeet/59-


94

Kiiras, Juhani. 2009. Rakennushankkeen toteutusmuodot, niiden riskiominaisuudet javalinta. Opetusmoniste TKK:n rakentamistalouden kurssille rakennuttaminen jasopimustekniikka.

Kiiras, Juhani & Kruus, Matti & Raveala, Jarmo & Saari, Arto & Hämäläinen, Aimo & Kess,Juho. 2006. Rakentamisen johtamisen ja suunnittelun tehtävien allokointimalli, esitutkimustehtäväluetteloiden uudistustarpeesta ja periaatteista. Väliraportti 16.10.2006.http://www.skolry.fi/toiminta/tutkimus_ja_kehitys/talonrakennussektori [Viitattu8.11.2010]

Kiiras, Juhani. 2006. Uudet urakkamuodot asuntotuotannossa. Asu ja rakennalehti 3/96.

Kiiras, Juhani. 2001. Pienryhmärakennettujen pientalojen tuotteistus. TKKRTAR200

Korhonen, Pekka & Levamo, Heimo & Vahanen, Risto & Rahtola, Riikka & Virtanen, Katja &Salmi, Juha & Taskinen, Jouko. 2005. Asukaslähtöisen perusparantamisen kehitystarpeet.Suomen ympäristö 768. ISBN 9517311494

Korjausrakentamisbarometri. 2010. Suomen kiinteistöliitto.http://www.kiinteistoliitto.fi/attachements/20100420T12512213206.pdf [Viitattu24.1.2011}

Kruus, Matti & Kiiras, Juhani & Raveala, Jarmo & Saari, Arto & Salmikivi, Teppo. 2006. SUKE:malli suunnittelun ohjaukseen projektinjohtohankkeissa. Rakennustieto Oy. ISBN 9516828000

KSE 1995. Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot.

Kyläkallio, Juhani & Iirola, Olli & Kyläkallio, Olli. 2003. Asunto ja kiinteistöosakeyhtiö. EditaPrima Oy 2. uudistettu painos. ISBN 9513733203

Kärki, Anni. 2011. Teollisten korjausrakentamismenetelmien konseptointi. Diplomityö.Aaltoyliopiston insinööritieteiden korkeakoulu. Rakenne ja rakennustuotantotekniikanlaitos.

Lahdenperä, Pertti. 2007. Innovaatioita edistämässä. Lähtökohtia ja ajatuksia rakennus jainfraalan hankintamallien kehittämiseen. VTT Working Papers 87. ISBN 9789513866389.http://www.vtt.fi/inf/pdf/workingpapers/2007/W87.pdf [Viitattu 5.1.2011]

Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2004. Kannustavat maksuperusteetrakennushankkeessa. Osa 2. Laadittu kehysjärjestelmä. VTT tiedotteita T2244.http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/2004/T2244.pdf [Viitattu 12.11.2010]

Lahdenperä, Pertti & Koppinen, Tiina. 2003. Kannustavat maksuperusteetrakennushankkeessa. Osa 1. Kansainvälinen kartoitus. VTT tiedotteita T2191.http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/2003/T2191.pdf [Viitattu 8.11.2010]

http://www.skolry.fi/toiminta/tutkimus_ja_kehitys/talonrakennussektori

http://www.kiinteistoliitto.fi/attachements/2010-04-20T12-51-2213206.pdf

http://www.vtt.fi/inf/pdf/workingpapers/2007/W87.pdf

http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/2004/T2244.pdf



95

Lahdenperä, Pertti. 1999. Ajatuksia STurakasta: Suomalaisen suunnittelu jatoteutusmenettelyn kehittäminen amerikkalaisten oppien pohjalta. VTT tiedotteita 1988.http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/1999/T1988.pdf [Viitattu 13.12.2010]

Laine, Ville & Junnonen, JuhaMatti. 2006. Julkisen elinkaarihankkeen hankintaprosessi.Rakennusteollisuus RT ry. ISBN 9525472590

Lantto, Jonne. 2011. Lähiökerrostalon talotekniset ja rakenteelliset korjaukset sekä niidentalouslaskelmat. Diplomityö. AaltoYliopiston Teknillinen korkeakoulu. Insinööritieteiden jaarkkitehtuurin tiedekunta. Energiatekniikan laitos.

Levamo, Heimo & Anttilainen, Ari & Terho, Sirkka & Tikkanen, Tapio & Rahtola, Riikka &Soini, Katja & Kouhia, Ilpo. 2009. Työkalu putkiremonttiin – opas taloyhtiöille.Rakennusteollisuuden Kustannus RTK Oy. ISBN 9789525472981

Leveälahti, S. & Järvinen, J & Hanhinen, T. 2010. Korjausrakentamisen pkyritystenennakoivan osaamisen ja liiketoiminnan kehittämishanke. Uudenmaan elinkeino, liikenneja ympäristökeskuksen julkaisuja 6/2010. ISBN 9789522570536 (pdf) http://www.elykeskus.fi/fi/ELYkeskukset/uudenmaanely/Ajankohtaista/Julkaisut/julkaisusarja/2010/Sivut/Korjausrakentamisenpkyritystenennakoivanosaamisenjaliiketoiminnankehittamishanke.aspx [Viitattu 22.2.2011]

Lindstedt, Tuomo & Junnonen, JuhaMatti. 2009. Energiatehokkaat ja teollisetkorjausrakentamisratkaisut Suomessa ja kansainvälisesti. Sitran selvityksiä 11.http://www.sitra.fi/julkaisut/Selvityksi%C3%A4sarja/Selvityksi%C3%A4%2011.pdf?download=Lataa+pdf [Viitattu 21.1.2011]

Liuksiala, Aaro. 1999. Rakennussopimukset. Käytännön käsikirja. Rakennustieto Oy. ISBN9516823890

Mannila, Merja. 2010. Ryhmäkorjaus vaatii taloyhtiöille vierasta yhteistyötä. Rakennuslehti8/2010.

Murtomaa, Petri. 1996. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto. Tampereen teknillinenkorkeakoulu ja Rakennustieto Oy. ISBN 9516823912

Neuvonen, Petri. 2006. Kerrostalot 18802000. Rakennustieto Oy. ISBN 13: 9789516827943.

Nieminen, Jani & Saari, Arto & Salmikivi, Teppo. 1994. Korjauskohteen hankeselvitysmallintestaus. TKK Rakennetekniikan laitos. Rakentamistalous 123. ISBN 9512222140

Nykänen, Veijo & Huovila, Pekka & Lahdenperä, Pertti & Lahti, Pekka & Riihimäki, Markku &Karlund, Jarmo. 2007. Kumppanuuskaavoitus aluerakentamisessa. Beyond Vuores –tutkimus. VTT Tiedotteita 2393

Oikeusministeriö. 2010. Uusi asuntoosakeyhtiölainsäädäntö ja sen perustelut. 21.7.2010.Oikeusministeriön lakivalmisteluosasto.


http://www.ely-

http://www.sitra.fi/julkaisut/Selvityksi%C3%A4-


96

http://www.om.fi/Etusivu/Valmisteilla/Lakihankkeet/Yhtiooikeus/Uusiasuntoosakeyhtiolaki[Viitattu 9.11.2010]

Osakeyhtiölaki 21.7.2006/624. http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2006/20060624[Viitattu 20.1.2011]

Paiho, Satu & Heimonen, Ismo & Kouhia, Ilpo & Nykänen, Esa & Nykänen, Veijo & Riihimäki,Markku & Vainio Terttu. 2009. Putkiremonttien uudet hankintaja palvelumallit. VTTtiedotteita 2483. ISBN 9789513872946.http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/2009/T2483.pdf [Viitattu 5.11.2010]

Pekkanen, Jukka. 1998. Rakennuttamis, suunnittelu ja rakentamispalvelujen hankinta. TKKrakentamistalouden laboratorion raportteja 163.

Peltonen, Tommi & Kiiras, Juhani. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Suomentoimitilaja rakennuttajaliitto ry. Rakennustieto Oy. ISBN 9516825125

Peltonen, Tommi & Kiiras, Juhani. 1998. Tavoitehintainen yhteistoimintaurakkaprojektinjohtomenettelyllä. TKKRTAR176. ISBN 9512244292

Pernu, Pirjo. 2009. Rakennushankkeen toteutusmuodot Tarjousten hankkiminen jahinnanmääritystavat. Luento TKK:n rakentamistalouden kurssilla rakennuttaminen jasopimustekniikka.

Rahtola, Riikka & Rönkä, Kimmo & Tervaskanto, Kristiina. Hissi tuli taloon. Kokemuksiahissin rakentamisesta. Suomen ympäristö 794. ISBN 9517311559.http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=153840&lan=FI [Viitattu 2.2.2011]

Rakennuslehti. 2003. Nollatoleranssi rakennusvirheisiin. Lehtiarkisto 20.11.2003.http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/5224.html [Viitattu 8.11.2010]

RAKLI. 1986. Korjausrakentamisen urakointi. Suomen rakennuttajaliiton asettamantyöryhmän loppuraportti. ISBN 9516821278

Rissanen, Hanna. 2010. Kaikkien turvallisuudesta on huolehdittava. Kiinteistöposti 6/2010

Salastie, Riitta & Fogdell, Marina & Karisto, Maria & Tiainen, Pirjo. 2009. Siltamäenkontaktikaupunki. Inventointi, Arvotus, Kehittämisperiaatteet, Korjaustapaohjeet. Helsinginkaupunkisuunnitteluvirasto. ISBN 9789522234018.http://www.hel2.fi/ksv/julkaisut/julk_20093.pdf [Viitattu 28.1.2011]

Seppälä, Pauli. 2010. Hallitusammattilainen katsoo suurta kuvaa. Asunto & Kiinteistö25.11.2010. http://www.asuntokiinteisto.fi/lehti.php?sub=artikkeli&jid=62 [Viitattu8.3.2011]

Seppälä, Raimo. 1990. Tavoitehintaurakka. Suomen rakennuttajaliitto ry. ISBN 9516822002

http://www.om.fi/Etusivu/Valmisteilla/Lakihankkeet/Yhtiooikeus/Uusiasuntoosakeyhtiolaki

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2006/20060624


http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=153840&lan=FI

http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/5224.html

http://www.hel2.fi/ksv/julkaisut/julk_2009-3.pdf

http://www.asuntokiinteisto.fi/lehti.php?sub=artikkeli&jid=62


97

Siltamäkiopas. Siltamäen asukasopas. Siltamäen huolto Oy.http://www.siltamaenhuolto.fi/uploads/files/ASUKASOPAS_04062009.pdf [Viitattu28.1.2011}

Sädeaho, Kari. 2000. Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteiden laadintaohje.Päätöksenteko asuntoosakeyhtiössä. Suomen kiinteistöliitto: Kiinteistönhoito jaisännöintipalvelujen sopimushallinnan työkalut.http://www.kliitto.fi/sopimushallinta/Strtlaadohje240200.rtf [Viitattu 16.12.2010}

Tauriainen, Matti. 2007. Suunnittelupalvelujen hankintaopas 2007. Rakennustieto Oy. ISBN9789516828452

Tee parannusohjelma. Viestintä korjaushankkeen menestystekijänä. Tee parannus!vietintäohjelma. http://www.teeparannus.fi/parhaatkaytannot/viestinta/ [Viitattu17.2.2011]

Teknillinen korkeakoulu. 2009. TES Energy Facade, Energiatehokkuuden parantaminenpuurunkoisilla ja esivalmisteisilla julkisivuelementeillä. Tutkimushankkeen loppuraportti.http://www.tesenergyfacade.com/downloads/tkk_tes_loppuraportti_2009.pdf [Viitattu24.2.2011]

Varjonen, Saija. 2006. Asuntoosakeyhtiö julkisivukorjauksen tilaajana –Turvallisuusnäkökulma. Julkisivukorjausten turvallisuustutkimushanke. Ohjevihko nro 4.Tampereen teknillinen yliopisto, talonrakennustekniikka.www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/trs/Ohjevihkoset/4_as_oy.pdf [Viitattu 20.1.2011]

Virkamäki, Mikko & Kykkänen, Paavo. 2008. Esiselvitys Maunulan putkikorjaustenalueellisesta yhteistoimintamallista. MAP Loppuraportti.http://www.kuopionkaupunginosat.fi/uploads/files/maunularaportti.pdf [Viitattu4.11.2010]

Virta, Jari. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Hallinto ja viestintä. Kiinteistöalan Kustannus Oy.ISBN 9789516852181

Ziegler, Jussi. 2010. UDM – kohti käytäntöä: Alue hautomo Siltamäkeen. Diplomityö.Teknillinen korkeakoulu. Arkkitehtuurin laitos.

HAASTATTELUT

Urakoitsijat

NCC Rakennus Oy, Timo Suominen. 1.4.2011

Rakennus Oy Wareco, Vesa Terimo. 8.4.2011.

Skanska Oy, Pontus Kihlman. 30.3.2011.

http://www.siltamaenhuolto.fi/uploads/files/ASUKASOPAS_04062009.pdf

http://www.kliitto.fi/sopimushallinta/Strtlaadohje240200.rtf

http://www.teeparannus.fi/parhaatkaytannot/viestinta/

http://www.tesenergyfacade.com/downloads/tkk_tes_loppuraportti_2009.pdf

http://www.tut.fi/units/rak/rtek/tutkimus/trs/Ohjevihkoset/4_as_oy.pdf

http://www.kuopionkaupunginosat.fi/uploads/files/maunularaportti.pdf


98

Suunnittelijat

Ainsinöörit Oy, Mikko Tarri. 12.4.2011.

Suomen talokeskus Oy, Peter Ström & Jani Saarinen. 5.4.2011.

Rakennuttajat

Saraco D&M Oy, Juha Sarakorpi. 22.3.2011.

VVOyhtymä Oyj, MattiPekka Koistinen. 6.4.2011.

Kiinteistön omistajat

Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku, Marjatta Roth. 14.4.2011.

Siltamäen huolto, Helena Tammisto & Jarmo Haapalehto. 24.3.2011.

Aaltoyliopisto Insinööritieteiden€korkeakoulu ... ·...

Documents

Transcript of Aaltoyliopisto Insinööritieteiden€korkeakoulu ... ·...