การประเมินราคาิ - Thai Appraisal · 2010-03-15 ·...
35
Transcript of การประเมินราคาิ - Thai Appraisal · 2010-03-15 ·...
การประเมินราคาการประเมินราคาการประเมินราคาการประเมินราคา คือ การประมาณการมูลคาของทรัพยสินจากขอมูลรายละเอียดที่ เกี่ยวของซึ่งเปนตัวแปรในการคํานวณราคาตามหลักวิชาดวยดุลยพินิจของนักประเมิน โดยจัดทําเปนรายงานเอกสารตามกระบวนการประเมินราคา
วัตถุประสงคของการประเมินราคาวัตถุประสงคของการประเมินราคาวัตถุประสงคของการประเมินราคาการจาํนองการซื้อขายการเชาการประกันภัยการบงัคบัจาํนองวัตถุประสงคของบรษิทั เชน การทําบญัชี การนาํเขาตลาดหลักทรัพย การลมละลายการจดัเก็บภาษคีาธรรมเนียมการเวนคนืเปนตน
จํานวนที่ดินในประเทศไทย 320.70 ลานไร จํานวนที่ดินในประเทศไทยจํานวนที่ดินในประเทศไทย 320.70320.70 ลานไรลานไร
(ประมาณ 28 ลานแปลง)
ลานไร4.06* ปาไมถาวร 157 ปาลานไร3.50* ที่ดินรฐัวิสาหกิจ / องคการศาสนา
ลานไร143.00* ปาสงวน 1,200 ปาลานไร220.09ที่ดินของรัฐ-
ลานไร98.61ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ราษฎรครอบครองทําประโยชน -
ลานไร10.96* ถนน หวย หนอง คลอง บึงลานไร32.82* ที่นิคมลานไร15.50* ที่สาธารณะประโยชนลานไร12.25* ที่ราชพัสดุ / ที่ทหาร
ตารางแสดงปริมาณแปลงที่ดนิตามยทุธศาสตรของกรมธนารักษ ภายในระยะเวลา 10 ป
ตารางแสดงปริมาณแปลงที่ดนิตามยทุธศาสตรของตารางแสดงปริมาณแปลงที่ดนิตามยทุธศาสตรของกรมธนากรมธนารักษรักษ ภายในระยะเวลาภายในระยะเวลา 1010 ปป
5,122,822996,82225504,126,000711,00025493,415,000565,00025482,850,000450,0002547
6,520,3661,397,5442551
2,400,0002,400,0002535 - 2546จํานวนแปลงที่ดินทีป่ระกาศราคาประเมินสะสมจํานวนแปลงที่ดินทีป่ระกาศราคาประเมินปงบประมาณ
11,226,7432,747,0192553
28,047,7867,570,171255620,477,6155,399,551255515,078,0633,851,3212554
8,479,7241,959,3572552
หมายเหตุ อัตราเรงใชรอยละ 40.2 ตอป (22 มิ.ย. 18)
การประเมนิราคาตามระเบยีบฯ ป 2535การประเมนิราคาตามระเบยีบฯการประเมนิราคาตามระเบยีบฯ ปป 25352535
มี 3 ประเภท1. การกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่ดนิ2. การกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยโรงเรือนสิ่งปลูกสราง3. การกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยหองชุด
การกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่ดินการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่ดินการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่ดิน
ลักษณะ Mass Valuation เปนกลุมในแตละพื้นที่
ประเภทการประเมินราคา- การประเมนิราคาที่ดินรายแปลง- การประเมนิราคาที่ดินรายบล็อก
การประเมินราคาที่ดินรายแปลงการประเมินราคาที่ดินรายแปลงการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเปนการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่ดินทุกแปลง
ในบริเวณพื้นที่เศรษฐกิจที่มีการพัฒนาสูงและที่ดินมีราคาแพง เชน ในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดเศรษฐกิจ เปนการประเมินราคาที่ดินอยางละเอียดตามสภาพของที่ดินแตละแปลง ตามลักษณะของการใชประโยชน การประเมินราคารายแปลงนี้จะตองใชเวลา งบประมาณและเจาหนาที่จํานวนมาก
ลําดับที่ พื้นที่ จํานวนแปลง ลําดับที่ พื้นที่ จํานวนแปลง
1 กรุงเทพมหานคร 50 เขต 1,719,708 6 จังหวัดสมุทรสาคร 81,7852 จังหวัดสมุทรปราการ 236,373 - อําเภอเมืองสมุทรสาคร
- อําเภอเมืองสมุทรปราการ 7 จังหวัดนครราชสีมา 43,586- อําเภอบางพลี - เทศบาลนครนครราชสีมา
3 จังหวัดนนทบุรี 308,265 8 จังหวัดเชียงใหม 48,850- อําเภอเมืองนนทบุรี - เทศบาลนครเชียงใหม- อําเภอปากเกร็ด 9 จังหวัดภูเก็ต 17,428- อําเภอบางกรวย - เทศบาลเมืองภูเก็ต- อําเภอบางใหญ 10 จังหวัดระยอง 111,200- อําเภอบางบัวทอง (เฉพาะเทศบาลเมือง) - อําเภอเมืองระยอง
4 จังหวัดปทุมธานี 412,732 11 จังหวัดชลบุรี 106,615- อําเภอเมืองปทุมธานี - อําเภอบางละมุง- อําเภอธัญบุรี 12 จังหวัดเพชรบุรี 49,124- อําเภอคลองหลวง - อําเภอเมืองเพชรบุรี- อําเภอลําลูกกา 13 จังหวัดพระนครศรีอยุธยา 29,296
5 จังหวัดนครปฐม 120,015 - อําเภอพระนครศรีอยุธยา- อําเภอเมืองนครปฐม- อําเภอดอนตูม รวมทั้งสิ้น 3,284,977
พื้นที่ที่มีการประกาศใชบัญชีราคาประเมินทุนทรัพยที่ดินรายแปลงสํานักประเมินราคาทรัพยสิน
ลําดับที่ พื้นที่ จํานวนแปลง ลําดับที่ พื้นที่ จํานวนแปลง1 จังหวัดนนทบุรี 126,000 4 จังหวัดเชียงใหม 52,000
- อําเภอบางบัวทอง (นอกเขตเทศบาล) - อําเภอเมืองเชียงใหม- อําเภอไทรนอย (นอกเขตเทศบาล)
2 จังหวัดสมุทรปราการ 59,000 5 จังหวัดนครราชสีมา 163,000- อําเภอพระประแดง - อําเภอเมืองนครราชสีมา- อําเภอพระสมุทรเจดีย (นอกเขตเทศบาล)
3 จังหวัดอางทอง 124,000 6 จังหวัดสุพรรณบุรี 68,000- อําเภอเมืองอางทอง - อําเภอเมืองสุพรรณบุรี- อําเภอไชโย 7 จังหวัดนครนายก 85,000- อําเภอโพธิ์ทอง - อําเภอเมืองนครนายก- อําเภอวิเศษชัยชาญ - อําเภอบานนา- อําเภอแสวงหา - อําเภอปากพลี- อําเภอสามโก- อําเภอปาโมก
รวมทั้งสิ้น 677,000
พื้นที่ที่ดําเนินการสํารวจขอมูลและประเมินราคาที่ดินรายแปลงปงบประมาณ 2548สํานักประเมินราคาทรัพยสิน
การประเมินราคาที่ดินรายบลอ็กการประเมินราคาที่ดินรายบลอ็กการประเมินราคาที่ดินรายบลอ็กเปนการกําหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาเปนกลุมพื้นที่
ที่มีสภาพการใชประโยชนคลายคลึงกัน รายละเอียดในการดําเนินการจะนอยกวาการประเมินราคารายแปลง โดยดําเนินการในบริเวณเขตเทศบาลและในเขตจังหวัดตาง ๆ รวมทั้งพื้นที่ในเขตชนบท โดยมีการกําหนดหนวยที่ดินตามแนวถนนหรือซอย และพื้นที่ตอนใน เชน
การประเมินราคาที่ดินรายบล็อก (ตอ)การประเมินราคาที่ดินรายบล็อกการประเมินราคาที่ดินรายบล็อก ((ตอตอ))- หนวยที่ดินติดถนนหรือซอย (ระบุชื่อถนนหรือชื่อซอย) เชน
* ติดถนนชุมพล ระยะ 20 เมตร* ติดซอยศุภกิจ ระยะ 40 เมตร
- หนวยที่ดินติดถนนหรือซอย กรณีไมมีชื่อถนนหรือชื่อซอยใหใช เครื่องหมายกํากับ เชน
* ที่ดินติดซอย 1 ระยะ 40 เมตร* ที่ดินติดซอย 2 ระยะ 40 เมตร
วิธกีารตัดบลอ็ก / โซนวิธกีารตัดบลอ็กวิธกีารตัดบลอ็ก // โซนโซนยึดแนวเขตสาธารณะ และลักษณะการใชประโยชน1 ตําบล = 1 โซน หรือมากกวา1 โซน จะมีกี่บล็อกแลวพื้นที่ แตไมเกิน 26 บล็อกเชน โซน 01 A หมายถึง โซน 01 บล็อกเอ
กระบวนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงกระบวนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลง // รายบล็อกรายบล็อก
ปจจัยที่มีผลตอราคาประเมินปจจัยที่มีผลตอราคาประเมินปจจัยที่มีผลตอราคาประเมินลกัษณะกายภาพของรปูแปลงที่ดิน
การใชประโยชน
การเขาถึงแปลงทีด่ิน
สาธารณปูโภค สาธารณปูการ
ขอบงัคบัทางกฎหมาย
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบ CAMA
ขั้นตอนการประขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบในระบบ CAMACAMA
1. จัดเตรียมขอมลูทะเบียนที่ดนิ แผนที่ และขอมลูซื้อขาย
2. วิเคราะหราคาซื้อขายเบือ้งตน (หาคา A/S Ratio)
3. ตรวจสอบพืน้ที่ดาํเนนิการ ลงตาํแหนงแปลงซื้อขาย
ในแผนที่ ตรวจสอบการกระจายขอมลูแปลงซื้อขาย
4. สํารวจขอมลูภาคสนาม
4.1 สํารวจแปลงซื้อขาย : ราคาซื้อขายจริง
4.2 สํารวจขอมลูแปลงทีด่ิน
4.3 สํารวจขอมลูสภาพพืน้ทีโ่ดยรวม
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบ CAMA (ตอ)
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบในระบบ CAMACAMA ((ตอตอ))
5. วิเคราะหราคากลุมที่มีขอมูลซื้อขายที่มีความลึกมาตรฐาน พรอมจัดทํารายงานประกอบดวย
รายงานสรุปตารางขอมูลราคาซื้อขาย รายงานการวิเคราะหราคาเปนรายกลุม (ตารางที่ 1)
6. กําหนดหนวยที่ดินและมูลคาถนนในระวางแผนที่ทุกแผน โดยใชวธิีเปรียบเทียบราคาตลาดจากกลุมที่มีขอมูลราคาซื้อขาย พรอมทั้งเปรียบเทียบกับราคาประเมนิเดิม เพื่อดูอัตราการเปลี่ยนแปลง และจัดทํารายงานบัญชีกําหนดมูลคาถนน (ตารางที่ 2)
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบ CAMA (ตอ)
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบในระบบ CAMACAMA ((ตอตอ))
7. วดัระยะแปลงที่ดิน บันทึกรหสัการคาํนวณราคาประเมินที่ดินรายแปลง8. คํานวณราคาประเมนิที่ดินโดยโปรแกรมคอมพิวเตอร และตรวจสอบ
ผลการคาํนวณราคา จัดพิมพรางบัญชีราคาประเมินตามแบบ สปท.1049. จัดทําแผนที่ราคาประเมนิ และตรวจสอบความถูกตองของราคาประเมิน
10. จัดทํารายงานการประเมินราคาฉบับสมบูรณ เพื่อขอความเหน็ชอบจากกรมธนารักษ กอนนาํเสนอคณะอนุกรรมการและคณะกรรมการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย กอนนาํเสนอคณะอนุกรรมการ
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบ CAMA (ตอ)
ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงขั้นตอนการประเมินราคาที่ดนิรายแปลงในระบบในระบบ CAMACAMA ((ตอตอ))
การกําหนดมูลคาถนนการกําหนดมูลคาถนนการกําหนดมูลคาถนนตัวอยาง การปรบัราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐาน
S.D. = 20 m. S.V. = ?
20 m.40 m.30 m.25 m.
15,500 บาท/วา218,300 บาท/วา2
20,500 บาท/วา2
24,000 บาท/วา2
ตวัอยาง การปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐาน (ตอ)
ตวัอตวัอยางยาง การปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐานการปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐาน ((ตอตอ))
การกาํหนดมลูคาถนนจากราคาซื้อขาย
23,9461.168120,50025224,0001.000024,000201
24,000มูลคาถนน = เฉลี่ย24,1321.556915,50040424,0371.313518,300303
ราคาซื้อขายที่ความลึกมาตรฐาน
ปจจัยความลึก (Depth Factor)ราคาซื้อขายความลึก
ม.แปลงที่
S.D. = 20 m. S.V. = 24,000
20 m.40 m.30 m.25 m.
15,500 บาท/วา218,300 บาท/วา2
20,500 บาท/วา2
24,000 บาท/วา2
ตวัอยาง การปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐาน (ตอ)
ตวัอยางตวัอยาง การปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐานการปรับราคาซื้อขายใหเขาสูความลึกมาตรฐาน ((ตอตอ))
Hypothetical Development
Residual MethodResidual Method Hypothetical Development
วิธีสมมติฐานการพัฒนา
Income ApproachInvestment MethodCapitalisation Methodวิธีคิดจากรายไดทรัพยสิน
Cost Approach Replacement Approach
Contracts MethodSummation Methodวิธีตนทุนทดแทน
Market Data ApproachCompatative MethodComparable Sales Method Direct Comparison Method
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
AereHectareHectareไร – งาน – วา
CondominiumFlatFlatอาคารชุด
AppraisalValuationValuationการประเมินราคา
U.S.A.EnglandAustraliaไทย
หนวยวัดขนาดและเนื้อทีด่ินหนวยวัดขนาดและเนื้อทีด่ินหนวยวัดขนาดและเนื้อทีด่ิน
1 เอเคอร=ไร2.53ตารางเมตร1,000,000=1 ตารางกโิลเมตร=ไร625ตารางเมตร10,000=1 เฮกเตอร=ไร6.25ตารางเมตร1,600=1 ไร=งาน4ตารางเมตร400=1 งาน=ตารางวา100ตารางเมตร4=ตารางวา1เมตร40=1 เสน=วา20เมตร2=1 วา=ศอก4เมตร0.5=ศอก1
สอบถามขอมลูราคาประเมินที่ดินสอบถามขอมลูราคาประเมินที่ดินสอบถามขอมลูราคาประเมินที่ดิน1.1. ทางทาง WebsiteWebsite
* กรมธนารักษ http://www.treasury.go.th
* กระทรวงการคลังhttp://www.mof.go.th
* กรมที่ดินhttp://www.dol.go.th
2.2. ทางโทรศัพททางโทรศัพท0 - 2448 - 54480 - 2448 - 50620 - 2448 - 5585 170 - 2448 - 5251
หมายเหตุ สามารถดูขอมูลได
- ราคาประเมินที่ดนิรายแปลง
- ราคาประเมินอาคารชุด
- ราคาประเมินโรงเรือนสิ่งปลูกสราง
