39-4°C-08-A

CÁMARA SEGUNDA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DEL CENTRO: San

Salvador, a las catorce horas y cincuenta y siete minutos del día veintisiete de febrero de dos mil

nueve.

VISTOS en apelación la sentencia interlocutoria pronunciada a las ocho horas y

diecinueve minutos del día ocho de julio de dos mil ocho, por el Juez Cuarto de lo Civil de este

distrito judicial, en el Juicio Civil Ordinario de Resolución de Contrato, promovido por el señor

MANUEL VICENTE CARBALLO DIAZ, mayor de edad, Asesor de Mercadeo, y del domicilio

de San Marcos, de este departamento, en su carácter personal, en contra de la señora INES

MARISOL ZEPEDA.

En la resolución impugnada el Juez a quo declaró improponible la demanda

fundándola en los siguientes elementos: “De la demanda presentada por el señor

MANUEL VICENTE CARBALLO DIAZ, en su carácter personal, se hace la siguiente

consideración, el peticionario manifiesta que promueve Juicio Civil Ordinario de Resolución

de Contrato de Promesa de Venta e Indemnización de Daños y Perjuicios, en contra de la señora

INES MARISOL ZEPEDA, por la causal de mora en el pago de una de las mensualidades;

es de hacer notar que por tratarse el presente contrato de una “promesa”, la obligación que

nace de él es “otorgar” el contrato prometido que en este caso es la venta, ---por lo que la

acción solo es exigible al formalizarse la compraventa respectiva y no antes, quiere decir

que mientras no se celebre este contrato de venta, el promitente comprador no es deudor del

precio y como consecuencia, si se le intimida a cancelarlo se estará obligado a hacer un

pago de lo no debido; el contrato de promesa de venta efectuado, no produce más

efectos; en consecuencia la parte actora “ el promitente vendedor” en el caso; no puede

atribuir mora a la demandada en el cumplimiento de la obligación, ya que solo puede haber mora

si existe una obligación incumplida oportunamente por causa atribuible al deudor, de manera que

si no existe obligación no puede hablarse de incumplimiento de la misma, y en ese sentido en el

presente caso la acción resolutoria procederá solo por incumplimiento de la obligación que es

otorgar la compraventa respectiva o a pagar el precio prometido, y no por incumplimiento de una

obligación que no ha nacido a la vida del derecho por ser propia del contrato prometido.--- Por lo

antes dicho, de conformidad al Art. 197 Pr.C., DECLARASE IMPROPONIBLE la presente

demanda del Juicio Civil Ordinario de Resolución de Contrato de Promesa de Venta e

Indemnización de Daños y Perjuicios, incoada por el señor MANUEL VICENTE CARBALLO

DIAZ, en su carácter personal, en contra de la señora INES MARISOL ZEPEDA, por la causal

de mora.”

Ha intervenido en ambas instancia el señor MANUEL VICENTE CARBALLO DIAZ,

como parte actora y apelante.

En esta instancia el apelante al expresar agravios en lo principal expuso: “El

acto procesal de decisión contra el cual he interpuesto recurso de apelación, es la resolución

pronunciada en el Juicio clasificado como 34-0-08, por el Juez Cuarto de lo Civil de esta

ciudad, a las ocho horas diecinueve minutos del día ocho de Julio del año dos mil ocho, por

medio de la cual me declara improponible la demanda presentada.--- La decisión que se impugna

tiene como fundamento para denegar la admisión de la demanda presentada los siguiente

argumentos: "(...) a) Que el contrato de promesa, tiene como efecto jurídico la creación de

una "obligación de hacer" entre las partes contratantes, la cual es celebrar posteriormente

el contrato prometido.----- Y, cuando el contrato prometido es una compraventa, como en el

presente caso, la obligación que nace de él será la de otorgar en un futuro el contrato de

compraventa, jamás a pagar el precio de la venta, aunque las partes así lo estipularen.--- b)

Que la acción resolutoria que señala los Arts. 1360, 1424, 1425 C. C., solo procede, en el

presente caso, por incumplimiento de las obligaciones propias del contrato de promesa, es decir,

las que naturalmente produce; y no por incumplimiento de las obligaciones del contrato

prometido (compraventa), en virtud de que tales obligaciones, no han nacido a la vida jurídica,

pues no se ha celebrado el contrato de compraventa, (Sentencia dictada por la Cámara Segunda

de lo Civil de la Primera Sección del Centro, el día veintiocho de julio de dos mil seis, en el

proceso 45-0-05 Incidente 8-4° C-06).--- En consecuencia, la parte actora no puede atribuir

mora a la demandada en el cumplimiento de la obligación que relaciona en la demanda (pago de

la primera cuota del contrato de promesa de venta), porque el contrato de compraventa no ha

nacido a la vida del derecho y es inexistente (...)".---Hecha la síntesis de los argumentos

jurídicos de la resolución pronunciada por el Juez Cuarto de lo Civil de esta ciudad, la cual es

pertinente traer a cuenta, pues la base de la interlocutoria recurrida, ya que el Juez Cuarto de lo

Civil entiende que mi demanda no procede porque no puedo atribuir mora a la demandada en el

cumplimiento de la obligación que relaciona (pago de cuota) porque el contrato de venta no ha

nacido. Sobre este punto debo señalar cuál es el ítem lógico de mi expresión de agravios: i) En

primer lugar, se harán algunas consideraciones sobre la libertad de contratación tomando como

base la jurisprudencia constitucional; ii) Hacer la distinción de las acciones que se derivan del

referido contrato de promesa de venta.--- Nuestro ordenamiento jurídico reconoce el

principio general de libertad, en el artículo 8 de la Constitución.--- En ese orden de

ideas es preciso señalar que el contenido dela libertad, en sentido jurídico, ha sido para

la Sala de lo Constitucional: "la posibilidad de actuar conforme a lo permisible por las normas

jurídicas. El ámbito de la libertad jurídica comprende; obrar para cumplir obligaciones, no hacer

lo prohibido, y hacer o no hacer lo que no está ni prohibido ni mandado, principio que recoge

nuestra Constitución en su art. 8.--- Sobre la posibilidad de resolver un contrato de promesa de

venta--- Nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1425 del Código Civil establece la promesa

de celebrar un contrato no produce obligación salvo que concurran las circunstancias siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito; b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las

leyes declaran ineficaces; c) que la promesa tenga un plazo o condición; d) Que en ella se

especifique el contrato prometido.--- En el caso que se ha planteado el contrato cuya resolución

se solicita al Juez Cuarto de lo Civil no se está exigiendo el pago del precio, sino mas bien, que

las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la realización de dicho contrato. Dicho

en otras palabras a que el contrato, por mandato judicial deje de surtir sus efectos jurídicos.---

El fundamento para solicitar la resolución, es básicamente el incumplimiento de la condición

pactada en la promesa A que me refiero. En el contrato de promesa de venta se pacto como

condición para el otorgamiento de la correspondiente escritura de venta el pago del precio, pago

que se realizaría bajo la modalidad de cuotas. De manera que el incumplimiento en una de las

cuotas por parte del promitente-comprador, se traduce en definitiva en un incumplimiento en la

condición sine quanon para el otorgamiento de la escritura de venta.--- En otras palabras, no me

puede exigir a mi (promitente-vendedor) otorgar la correspondiente escritura de venta, si el

promitente-comprador no me ha pagado el precio en las cuotas en que se pacto. Es decir, que

habrá mora en el cumplimiento de la condición del contrato de promesa por parte del promitente

–comprador al no pagar el precio, lo que me habilita a pedir la resolución del contrato por mora

en el cumplimiento de la condición, (pago de precio).--- En conclusión a VOS OS PIDO: En

sentencia definitiva revoquéis la resolución pronunciada por el Juez Cuarto de lo Civil de esta

ciudad------- a las ocho horas diecinueve minutos del día ocho de Julio del año dos mil ocho, por

medio de la cual me declara improponible la demanda presentada, y en consecuencia se ordene

que me admita la misma.”

III. Vistos los autos, la sentencia impugnada y los alegatos en esta instancia, se hacen

las siguientes consideraciones:

El Juez a quo declaró improcedente la demanda, por considerar que la obligación exigida

por la parte actora a través de la misma, no es pertinente en virtud del contrato pactado entre el

actor y la demandada.

El demandante señaló en su demanda, que la parte demandada no cumplió lo pactado por

estos en el contrato de Promesa de Venta, razón por la cual solicita en sentencia definitiva se

declare resuelto el referido contrato de Promesa de Venta.

Si bien esta Cámara ha sostenido anteriormente que un contrato de promesa de venta no

puede resolverse sino es por requisitos propios de dicho contrato; en el presente caso y

encontrándose conformada la misma por Magistrados distintos a los que tomaron el referido

criterio, es pertinente hacer las siguientes consideraciones:

Decimos que el Contrato de Promesa de Venta es un contrato solemne, en el cual dos o

más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales,

entre ellos que conste por escrito; siendo entonces un contrato bilateral, entendemos por contrato

bilateral, aquel en el cual para producir los efectos propios de él se requiere el concurso de

voluntades de dos o más personas; por lo que al ser un contrato bilateral le serán aplicables todas

las disposiciones propias de este tipo de contratos, entre ellos la llamada condición resolutoria.

En el presente caso se ha dado una concurrencia de voluntades, es decir el promitente

vendedor se ha comprometido a que una vez se cumplan las condiciones establecidas en la

Promesa de Venta, otorgara al promitente comprador el contrato de venta acordado.

El Contrato de Promesa no obstante ser un contrato preparatorio, es un contrato

principal, al igual que el contrato definitivo, ya que subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra

convención. No es un contrato accesorio ni tampoco un contrato dependiente, por cuanto no

depende en su existencia de otro contrato principal ni tiene por objeto asegurar el cumplimiento

de una obligación principal. El Contrato de Promesa, por su propia naturaleza, está sujeto a un

plazo o condición; el contrato prometido puede ser cualquier contrato nominado, y aun no habría

inconveniente para que fuera un contrato innominado.

Consta agregado de fs. 6 al 11 de la p.p., documento privado, debidamente autenticado de

Contrato de Promesa de Venta, en el cual las partes acordaron dentro de él una serie de

condiciones que llevarían al otorgamiento del contrato prometido, el contrato de promesa, que

como ya se dijo es un contrato principal, en él pueden pactarse una serie de condiciones para su

cumplimiento, como en cualquier tipo de contrato.

Por lo que existiendo dentro de todo contrato una serie de cláusulas, que son de su

esencia es decir que ellas sirven para individualizarlo entre los demás, ellas no pueden faltar ya

que de faltar el referido contrato no producirá los efectos para el cual se constituyó, estas

cláusulas por ende no pueden suprimirse, omitirse o variarse dentro del otorgamiento de un

contrato; por otro lado existen aquellas cláusulas especiales que no son de la esencia del contrato

ni naturalmente le pertenecen; las cosas de la esencia y de la naturaleza de un contrato se

entiende que deben estar incorporadas por ley, no necesitando que las partes las estipulen o

expresen, pero las cláusulas especiales deben ser estipuladas o expresadas dentro del mismo, ya

que de no ser estipuladas no quedan incorporadas al contrato; mismas que no siendo la promesa

una excepción, pueden ser acogidas dentro de un Contrato de Promesa, a fin de que el mismo

cumpla los efectos para los cuales fue constituido.

En el presente caso, el Juez A quo ha considerado que al haber estipulado en el contrato

la prima de lo que sería el total del precio de la venta que se ha prometido realizar mediante el

Contrato de Promesa de Compraventa que hoy nos ocupa, se ha transgredido la esencia del

contrato, al respecto esta Cámara considera que tal aseveración no es atinada, ya que el hecho de

que la incorporación de la cláusula por la cual el promitente comprador se compromete a hacer

pagos anticipados al promitente vendedor del valor total de la venta, no hará que la finalidad del

referido contrato de Promesa no se dé, siempre que se cumplen las condiciones pactadas dentro

de él para que el mismo se perfeccione.

De ahí que siendo el referido Contrato de Promesa de Venta un contrato bilateral, en el

cual ambas partes se han comprometido a ciertas obligaciones dentro del mismo, a fin de que se

dé el otorgamiento del contrato prometido, el Artículo 1360 del Código Civil, enmarca la

llamada condición resolutoria, la cual se da en el caso de no cumplirse por uno de los

contratantes lo pactado en el correspondiente contrato bilateral.

El referido Artículo establece una forma de terminación de los contratos bilaterales, la

cual es la resolución, aplicable a todo tipo de contrato bilateral; sabido es que dentro de los

contratos bilaterales se encuentran los llamados contratos bilaterales de ejecución instantánea y

los contratos bilaterales de ejecución sucesiva o de tracto sucesivo.

Los contratos bilaterales de ejecución instantánea, se basan en que sus efectos se dan en

un momento, coetánea o simultáneamente; en cambio, en los de tracto sucesivo, sus efectos se

dan a través del tiempo, es decir que las obligaciones de las partes se cumplen por parcialidades

en diferentes oportunidades; el Art. 1360 del Código Civil, el cual habla de resolución de los

contratos bilaterales no distingue entre los de ejecución instantánea y los de tracto sucesivo; por

lo que decimos que la finalización del contrato bilateral de ejecución instantánea debe llamarse

"resolución", y la finalización del contrato bilateral de ejecución continua debe denominarse

"terminación".

En el caso de autos, la parte demandante ha señalado que pide la resolución del contrato

de Promesa de Venta en virtud del incumplimiento de lo pactado en él, como se dijo

anteriormente en el presente contrato sólo se ha pactado y se ha dicho en la demanda que tiene

como único efecto que se otorgue el correspondiente contrato de Compraventa, en consecuencia

si bien el otorgamiento del mismo depende de una serie de condiciones pactadas en el ya

mencionado Contrato de Promesa; no por ello debe confundirse o creerse en el presente caso que

se ha dado un contrato de tracto sucesivo, ya que el cumplimiento del referido contrato se ha

dividido en cuotas, específicamente lo referente al pago, dándose entonces un contrato de

ejecución escalonada o a plazo, que son aquellos en los cuales las obligaciones de las partes se

cumplen por parcialidades en diferentes oportunidades.

Se dice que al declararse resuelto un contrato por incumplimiento de uno de los

contratantes, se da una revocación de todas las consecuencias del contrato, esta retroactividad

de la condición resolutoria tácita produce el efecto de reponer las cosas en el estado que tenían

como si el contrato no se hubiera elaborado; pero no así en los contratos de tracto sucesivo en que

no pueden hacerse desaparecer los hechos realizados y en que la resolución del contrato sirve más

bien de causa de terminación de sus efectos; en el caso de los contratos de ejecución escalonada o

a plazo se aplica la resolución ya que si las partes han acordado que cualquier incumplimiento de

las obligaciones contractuales dará origen a la resolución del mismo, la intención de las partes ha

sido precisamente que tal incumplimiento afecte todo el contrato, es decir hasta la finalidad del

mismo.

En consecuencia la falta de esas condiciones hará que el efecto final de éste no se cumpla,

bajo esas circunstancias, es pertinente decir que al haber de parte de la demandada un

incumplimiento en lo pactado como son el pago de las cuotas señaladas anteriormente, es

procedente que la parte demandante solicite la correspondiente resolución del mismo.

Por todo lo antes expuesto esta Cámara establece que la resolución dictada por el juez a

quo no está apegada a derecho.

Con base en las consideraciones expuestas, disposiciones legales relacionadas y Arts.

1089 y 1092 Pr. C., esta Cámara RESUELVE: a) REVOCASE LA SENTENCIA

INTERLOCUTORIA venida en apelación, por no estar arreglada a derecho, b) ORDENASE

al Juez a quo, admita a trámite la demanda, siempre y cuando reúna los requisitos exigidos por el

Art. 193 Pr.C. Vuelva el juicio al Juzgado de su origen con la certificación de Ley.

NOTIFÍQUESE.

PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN