房地产金融

华中科技大学出版社

　图书在版编目（ＣＩＰ ）数据

　房地产金融／邓宏乾　主编武汉：华中科技大学出版社，　２００４年 １０月　ＩＳＢＮ ７唱５６０９唱唱

　Ⅰ畅房…　Ⅱ畅邓…　Ⅲ畅　Ⅳ畅

房地产金融 邓宏乾　主编责任编辑：许　宏责任校对：章　红

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出版发行：华中科技大学出版社武昌喻家山　邮编：４３００７４　电话：（０２７）８７５４５０１２

录　　排：华大数码设计室印　　刷：开本：　×　　１／１６　　　　　　印张 ：　　　　　　　　　　　　　　字数：版次：２００４ 年　月第 １版 印次 ：２００４ 年　月第 １次印刷 印数：１—５ ０００ＩＳＢＮ ７唱５６０９唱唱／· 定价：元

（本书若有印装质量问题，请向出版社发行部调换）

内 容 提 要

本书较系统地阐述了房地产金融的基本理论和实际知识。对房地产抵押、住房金融、个人住房贷款、房地产开发融资、房地产保险、房地产证券化以及国外房地产金融等问题进行了较全面的介绍和分析。 第一章介绍房地产金融的产生和发展，房地产金融的内涵；第二章主要介绍房地产金融的基本知识；第三章研究房地产融资的核心问题——房地产抵押；第四章介绍住房金融及我国住房公积金制度；第五章重点分析个人住房贷款及其信贷工具；第六章研究收益性房地产融资问题；第七章分析与房地产融资安全性相关的房地产保险问题；第八章介绍房地产证券化问题；第九章研究加入Ｗ Ｔ Ｏ 后，我国房地产金融发展及走势；第十章主要介绍国外房地产金融概况。

本书可作为高等学校房地产经营管理、物业管理专业以及相关专业的教材，也可供自学之用，对房地产经济理论和实际部门的人员也有一定的参考价值。

序

　言　　物业管理最早起源于 １９世纪 ６０年代的英国，经历了 １００ 多年的发展，已经成为一个特定的行业。物业管理在我国尚属新兴行业，是随住房制度改革的不断深化而逐步培育起来的。 在短短的 ２０ 多年时间内，我国已初步形成了一个巨大的物业管理市场，目前，全国有物业管理企业１０多万家，从业人员２００ 多万人。特别是 ２００３ 年枟物业管理条例枠的实施，是中国物业管理发展史上的重要里程碑，对物业管理的健康发展将起到积极的作用。

物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与市场经济相适应的社会化、专业化、市场化的管理。 其目的是使物业不断保值增值，为物业所有者创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和环境，提高城市的现代文明程度，它必然要求物业管理向信息化、现代化、集约化的方向发展。因此，增强物业管理的创业能力和提高物业管理的竞争能力是现实的迫切需要。

物业管理属劳动密集型产业，能吸纳大量的劳动力就业。人才是关系物业管理行业未来发展的关键，但是，目前我国物业管理从业人员素质普遍不高，物业管理虽名为“朝阳”行业，实为“夕阳”所为，这严重地制约了物业管理的发展。 因此，造就一支懂经营、会管理、通技术、精业务的行业管理者队伍，提高从业人员的素质已刻不容缓。为此，华中师范大学经济学院经全国高等教育自学考试办公室批准，率先在全国开始物业管理（独立本科段）的自学考试，希望能为物业管理人才的培养尽微薄之力。为了配合物业管理（独立本科段）专业的开考，我们组织经验丰富的专业教师编写了这套物业管理专业系列教材。

“２１ 世纪物业管理专业本科系列教材”共分为八册，即枟金融理论与实务枠、枟房地产财务管理枠、枟房地产金融枠、枟物业服务与管理枠、枟物业环境管理枠、枟物业管理计算机化枠、枟房地产市场营销枠、枟物业管理国际质量标准枠。本套教材旨在为每一位自学者铺就成才之路，促进学习者创新能力和实践能力的培养。本套教材可供物业管理从业人员阅读，也可作为物业管理企业岗位培训教材以及大专院校相关专业教学用教材。

华中师范大学经济学院 １９８５ 年在全国首家开设房地产经营管理专业，至今已形成了一定的优势与特色，在华中地区乃至全国房地产业界有一定的影响。本套丛书的编写和出版得到了华中科技大学出版社的全力支持，在此深表谢意。

２１ 世纪物业管理专业本科系列教材编写组２００４年 ４ 月于武昌　　　　

目

　录第一章　绪论 （１）……………………………………………………………………　第一节　房地产金融的产生与发展 （１）…………………………………………　　一、世界范围看，房地产金融的产生 （１）………………………………………　　二、世界范围看，房地产金融的发展 （４）………………………………………　　三、中国房地产金融的产生与发展 （５）………………………………………　第二节　房地产金融学研究的几个问题 （８）……………………………………　　一、房地产金融学研究的必要性 （９）…………………………………………　　二、房地产金融学的理论基础和学科性质 （９）………………………………　　三、房地产金融的内涵 （１０）……………………………………………………　复习思考题 （１２）…………………………………………………………………第二章　房地产金融的基本知识 （１３）……………………………………………　第一节　房地产金融的分类及特征 （１３）………………………………………　　一、房地产金融的分类 （１３）……………………………………………………　　二、银行的房地产金融业务 （１４）………………………………………………　　三、房地产金融的特点 （１５）……………………………………………………　第二节　担保融资 （１７）…………………………………………………………　　一、担保与反担保 （１７）…………………………………………………………　　二、保证贷款 （１８）………………………………………………………………　　三、质押贷款 （２２）………………………………………………………………　第三节　利率、收益率 （３０）………………………………………………………　　一、利率 （３０）……………………………………………………………………　　二、资金等效值与现金流量图 （３２）……………………………………………　　三、收益率 （３４）…………………………………………………………………　复习思考题 （３５）…………………………………………………………………第三章　房地产抵押 （３６）…………………………………………………………　第一节　房地产抵押权的概念及特征 （３６）……………………………………　　一、房地产抵押 （３６）……………………………………………………………　　二、房地产抵押权 （３７）…………………………………………………………　　三、抵押权的特征 （３７）…………………………………………………………　　四、抵押的类型 （３８）……………………………………………………………

　第二节　房地产抵押权的设定 （４０）……………………………………………　　一、抵押当事人 （４０）……………………………………………………………　　二、抵押标的物 （４１）……………………………………………………………　　三、房地产抵押合同 （４６）………………………………………………………　　四、房地产抵押登记 （４７）………………………………………………………　第三节　房地产抵押权的效力 （５０）……………………………………………　　一、房地产抵押权的内部效力 （５０）……………………………………………　　二、房地产抵押权的外部效力 （５３）……………………………………………　第四节　房地产抵押权的实现 （５７）……………………………………………　　一、房地产抵押权实现的条件 （５７）……………………………………………　　二、抵押权实现的方式 （５７）……………………………………………………　　三、抵押房地产处分价款的分配 （５９）…………………………………………　　四、抵押权的消灭 （６１）…………………………………………………………　第五节　房地产抵押权的几个特殊问题 （６１）…………………………………　　一、绝押合同问题 （６１）…………………………………………………………　　二、抵押期间问题 （６２）…………………………………………………………　　三、农村村民的房屋是否可以设定抵押权 （６４）………………………………　复习思考题 （６５）…………………………………………………………………第四章　住房金融 （６７）……………………………………………………………　第一节　住房金融概述 （６７）……………………………………………………　　一、住房金融的研究对象 （６７）…………………………………………………　　二、住房金融的基本特征 （６８）…………………………………………………　　三、住房金融结构类型 （７０）……………………………………………………　第二节　我国住房公积金制度 （７５）……………………………………………　　一、住房公积金的性质和特点 （７５）……………………………………………　　二、住房公积金的归集、使用和提取 （７６）……………………………………　　三、住房公积金的利率和税收 （７９）……………………………………………　　四、住房公积金存在的问题 （８０）………………………………………………　第三节　我国住房金融发展分析 （８１）…………………………………………　　一、商业银行在住房金融中的主导作用 （８２）…………………………………　　二、改革住房公积金制度，建立有效率的政策性住房金融体系 （８２）………　　三、设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具 （８４）……………　　四、培育住房二级抵押市场 （８４）………………………………………………　复习思考题 （８４）…………………………………………………………………第五章　个人住房贷款 （８５）………………………………………………………

·２· 房地产金融

　第一节　个人住房贷款概述 （８５）………………………………………………　　一、个人住房贷款的概念及种类 （８５）…………………………………………　　二、个人住房贷款的特征 （８７）…………………………………………………　　三、个人住房贷款的几个主要术语 （８７）………………………………………　　四、个人住房贷款的担保方式 （８８）……………………………………………　　五、住房置业担保 （８９）…………………………………………………………　　六、个人住房贷款的性质 （９１）…………………………………………………　第二节　个人住房贷款工具 （９４）………………………………………………　　一、月等额偿还按揭贷款 （９４）…………………………………………………　　二、等额本金偿还按揭贷款 （９６）………………………………………………　　三、递增式偿还按揭贷款 （９７）…………………………………………………　　四、漂浮式按揭贷款 （１００）……………………………………………………　　五、可变利率按揭贷款 （１０２）…………………………………………………　　六、逆向年金抵押贷款 （１０７）…………………………………………………　第三节　个人住房贷款的运作 （１０８）……………………………………………　　一、自营性个人住房贷款的运作 （１０８）………………………………………　　二、住房公积金个人住房贷款 （１１１）…………………………………………　　三、住房组合贷款 （１１２）………………………………………………………　复习思考题 （１１３）…………………………………………………………………第六章　收益性房地产融资 （１１４）…………………………………………………　第一节　房地产开发抵押融资 （１１４）……………………………………………　　一、普通抵押 （１１４）……………………………………………………………　　二、最高额抵押 （１１５）…………………………………………………………　　三、集合抵押 （１１８）……………………………………………………………　　四、浮动抵押 （１２０）……………………………………………………………　　五、增值分享抵押贷款 （１２２）…………………………………………………　第二节　房地产开发贷款 （１２３）…………………………………………………　　一、房地产开发贷款的种类及特点 （１２３）……………………………………　　二、房地产开发贷款的相关规定 （１２５）………………………………………　　三、房地产开发贷款的主要风险及其防范 （１２８）……………………………　第三节　项目融资 （１２９）…………………………………………………………　　一、项目融资的含义和特征 （１２９）……………………………………………　　二、项目融资与公司融资的比较 （１３１）………………………………………　　三、项目融资的优势与不足 （１３２）……………………………………………　　四、项目融资的适用范围 （１３３）………………………………………………

·３·目　　录

　　五、项目融资的参与者及其权责 （１３３）………………………………………　　六、项目融资的运作程序 （１３５）………………………………………………　第四节　ＢＯＴ 项目融资模式 （１３６）……………………………………………　　一、ＢＯＴ 融资的含义及其主要形式 （１３７）……………………………………　　二、特许权协议的主要内容及特许双方的权责 （１３８）………………………　　三、ＢＯＴ 融资的基本操作流程 （１４１）…………………………………………　复习思考题 （１４２）…………………………………………………………………第七章　房地产保险 （１４４）…………………………………………………………　第一节　保险基本理论和基本原则 （１４４）………………………………………　　一、保险的含义和特征 （１４４）…………………………………………………　　二、保险的性质和职能 （１４７）…………………………………………………　　三、保险基金 （１４８）……………………………………………………………　　四、保险的基本原则 （１４９）……………………………………………………　第二节　保险合同 （１５２）…………………………………………………………　　一、保险合同的含义和特征 （１５２）……………………………………………　　二、保险合同的要素 （１５３）……………………………………………………　　三、保险合同的成立和生效 （１５７）……………………………………………　　四、保险合同的调整 （１５７）……………………………………………………　第三节　房地产保险的品种 （１５９）………………………………………………　　一、房地产业务中的财产保险 （１６０）…………………………………………　　二、房地产业务中的责任保险 （１６３）…………………………………………　　三、房地产业务中的信用保证保险 （１６６）……………………………………　　四、房地产业务中的人身保险 （１６８）…………………………………………　第四节　房地产保险的运作 （１７１）………………………………………………　　一、投保与承保 （１７２）…………………………………………………………　　二、索赔与理赔 （１７３）…………………………………………………………　复习思考题 （１７４）…………………………………………………………………第八章　房地产证券化 （１７５）………………………………………………………　第一节　房地产证券化概述 （１７５）………………………………………………　　一、房地产证券化的含义与特征 （１７６）………………………………………　　二、房地产证券化与其他融资方式的区别 （１７８）……………………………　　三、房地产证券化的主要形式 （１７８）…………………………………………　第二节　住房抵押贷款证券化 （１８１）……………………………………………　　一、住房抵押贷款证券化的内涵及作用 （１８１）………………………………　　二、住房抵押贷款证券化的运作模式及主要参与者 （１８３）…………………

·４· 房地产金融

　　三、住房抵押贷款证券化的运作工具 （１８６）…………………………………　第三节　房地产物权证券化 （１８９）………………………………………………　　一、房地产物权证券化的含义及特征 （１９０）…………………………………　　二、美国商业房地产证券化 （１９０）……………………………………………　　三、日本土地证券化 （１９３）……………………………………………………　　四、我国房地产证券化的问题与思考 （１９７）…………………………………　复习思考题 （２０２）…………………………………………………………………第九章　Ｗ Ｔ Ｏ 与房地产金融 （２０３）………………………………………………　第一节　Ｗ Ｔ Ｏ 的基本原则 （２０３）………………………………………………　　一、世界贸易组织简介 （２０４）…………………………………………………　　二、ＷＴ Ｏ 的基本原则 （２０４）…………………………………………………　第二节　加入ＷＴ Ｏ 对中国金融业的影响 （２０９）………………………………　　一、 加入ＷＴ Ｏ 中国金融业对外开放的承诺 （２０９）…………………………　　二、开放金融业的利弊分析 （２１１）……………………………………………　　三、“入世”后金融业的改革与发展 （２１５）……………………………………　第三节　加入ＷＴ Ｏ 与房地产金融的发展 （２１９）………………………………　　一、服务贸易与房地产业 （２１９）………………………………………………　　二、加入ＷＴ Ｏ 对房地产业的影响 （２２０）……………………………………　　三、加入ＷＴ Ｏ 与房地产金融的发展 （２２２）…………………………………　复习思考题 （２２６）…………………………………………………………………第十章　国外房地产金融概览 （２２８）………………………………………………　第一节　国外房地产金融制度 （２２８）……………………………………………　　一、金融制度与房地产金融制度 （２２９）………………………………………　　二、国外房地产金融制度的主要类型 （２２９）…………………………………　　三、几个国家典型的住房金融制度 （２３２）……………………………………　第二节　国外房地产金融机构 （２３３）……………………………………………　　一、国外房地产金融机构的分类 （２３３）………………………………………　　二、几个国家典型的房地产金融机构 （２３５）…………………………………　　三、国际房地产金融机构 （２４１）………………………………………………　第三节　国外房地产金融市场 （２４３）……………………………………………　　一、金融市场与房地产金融市场 （２４３）………………………………………　　二、国外房地产金融市场的类型 （２４４）………………………………………　　三、几个国家典型的房地产金融市场 （２４６）…………………………………　复习思考题 （２４９）…………………………………………………………………模拟试题（一） （２５０）…………………………………………………………………

·５·目　　录

模拟试题（二） （２５４）…………………………………………………………………参考文献 （２５８）………………………………………………………………………后记 （２５９）……………………………………………………………………………

·６· 房地产金融

第 一 章

绪　　论

本章學習要點

　　本章主要介绍房地产金融的产生与发展，房地产金融学的性质，房地产金融的内涵。

第一节　房地产金融的产生与发展

　　一、世界范围看，房地产金融的产生从世界范围分析，房地产金融的产生是与解决住房短缺紧密相关的。 １９世

纪中叶以来全世界大致经历了三次“房荒”。所谓“房荒”是指住房供应严重不足，居住条件拥挤，环境恶化所导致的住房短缺的现象。 世界范围内三次大的“房荒”，大致始于产业革命，止于 ２０世纪 ８０年代末期，前后经历了 １５０多年。　　１．第一次“房荒”，始于１９世纪中叶，以英国为代表的产业革命，推动了西欧各国城市化的发展

　　随着城市化的推进，大量人口集中于城市，带来了住宅的严重短缺。 正如恩

格斯在枟论住宅问题枠中所指出的那样，“本来就很恶劣的工人的居住条件因人口突然涌进大城市而特别尖锐化，房租大幅提高，有些人简直无法找到住所。 缺乏的现象不仅局限于工人阶级，而且也伤害了小资产阶级，因为霍乱、肠热症、天花以及其他造成大量死亡的疾病，……于是超出它们的发源地传播到资本家先生们居住的空气较好的比较卫生的城区去。住宅问题不是单纯的经济问题，而且是一个社会问题。”为了解决住宅短缺，英国于 １７７５年成立了世界上第一个住房协会——克特利住房协会，应当说这是住房金融的萌芽。 该协会由工人自发组成，入会会员共同集资购买土地和建造房屋，房屋建成后所有会员抽签，中签者先购房，其他会员继续缴纳会费，建造新房。 这种自发组织的协会是短期契约型互助的一种组织形式。 １８４５年，英国成立了第一个永久性住房协会——都市公平住房协会，这标志着英国的住房金融机构由短期契约型互助向常设型互助转变。住房协会的资金来源也不再限于吸收会员的股金，同时也吸收非会员的储蓄存款。１８７４ 年英国议会颁布了枟住房协会法枠，明确规定了住房协会的法律地位、业务范围等。 英国住房协会逐步发展成为非银行的专业住房金融机构。

美国于 １８３１年成立了“牛津节俭会”，到 １８９０ 年各州相继成立了类似的组织。 第二次世界大战后，正式更名为储蓄贷款协会。 １８１６年在费城、波士顿和纽约成立了互助储蓄银行，后来逐渐发展成为专门从事抵押（含住房）贷款的银行。　　２．第二次“房荒”，始于 ２０世纪 ２０年代美国的经济大萧条，止于 ２０ 世纪 ７０年代

　　美国经济大萧条对美国商业银行和节俭机构造成严重的损害，全国约有１ ６００多个储蓄贷款协会倒闭，其数量减少了４０％，资产累计损失达３０％。经济大萧条孕育了美国新的金融体系。 １９３２年美国成立了与联邦储备体系平行的联邦住宅贷款银行体系，全国设立了 １２ 家区域性的联邦住宅贷款银行，同时也相继成立了联邦住宅管理局、退伍军人管理局和联邦全国抵押贷款协会等政府机构。联邦住宅管理局和退伍军人管理局主要是为较低、中低收入家庭或退伍军人购买住房提供融资担保和保险，联邦全国抵押贷款协会则通过购买和出售由联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的抵押贷款，发行债券为住宅市场和大规模资本市场之间提供直接联系，这为美国住房二级抵押市场的建立和发展打下了基础。

第二次世界大战给人类带来了惨重的灾难。据不完全统计，欧洲国家的住宅损失达总数的 ２２％，而德国的住宅损失则达 ７５％，日本 ２８０万套住宅遭到破坏。战争的破坏，使住房相当短缺；同时，大量农村劳动力转移到城市，又加剧了城市住房的紧张状态，“房荒”再次爆发。 为克服“房荒”，各国政府采取了许多政策兴建住房，同时也使住房金融得到了发展。

·２· 房地产金融

这一时期，住房金融的发展具有以下特点。第一，成立专业性的住房金融机构。 美国成立了联邦住宅贷款银行，联邦德

国成立了互助储蓄信贷社，巴西成立了国家住房银行，日本成立了住宅金融公库等专门为住宅的生产、消费融通资金的金融机构。

第二，政策性的住房金融体系得到发展。 新加坡建立了中央公积金制度，联邦德国建立了储蓄—配贷的住房融资机制，还有日本住宅金融公库贷款、美国的政府担保机制等。　　３．第三次“房荒”，从２０世纪７０年代至８０年代后期，主要是发展中国家的住房问题

　　发展中国家由于经济发展水平低，人口增长过快以及城市化速度过快等原因，导致住房严重短缺以及居住环境恶劣。据不完全统计，１９８０年拉美地区短缺住房 ３ ０００万套左右，印度短缺住房 ２ １００万套。

为了解决发展中国家的住房问题，１９７８年联合国正式成立联合国人类居住中心，把发展中国家的住房问题作为一个重要议题进行研究，并对一些国家的住房提供技术和政策咨询。 １９８７年被确定为无房者提供居所的“国际住房年”，同时将每年１０月的第一个星期一确定为“世界人居日”。联合国人类居住中心旨在通过实施注重平等、可持续性和社会公正的政策来减少城市贫困现象，推动各国政府解决住房问题，特别是中低收入者的居住问题。这一时期，世界银行集团（国际复兴开发银行、国际开发协会）、国际金融公司帮助发展中国家进行城市基础设施及住房的建设。起初，世界银行的住房金融目标放在低收入者住宅项目与涉及借款人支付能力的有关问题上。然而，在许多发展中城市地区８０％～９０％的住房投资并不依赖通常的贷款解决，因此，世界银行极其重视促进一个具有活力和效率的住房金融系统的发展，另外，一些债务沉重的国家发生了严重的信用问题，许多住房金融机构也卷入其中，促使世界银行把如何进一步完善有关住房金融机构和更广泛地聚集住房资金摆到议事日程。 世界银行住房金融目标主要有４个：第一，有效地调动资源和鼓励居民存款；第二，向社会各阶层提供同等的金融服务；第三，逐步清除种种阻碍私人住房金融组织及有关基本金融工具产生的强制因素；第四，慎重审议计划项目与不断削减通过信用机构提供的补贴。

国际金融公司于 １９５６年成立，它的目标是：促进发展中国家的经济进步，帮助这些国家动员国内和国外资本，鼓励私人部门增长。 投资住房金融机构，是国际金融公司发展金融系统的一个重要方面，其目的在于：增加中长期资金的供应；鼓励住房金融机构作为初级贷款者，长期储蓄机构作为二级投资者，在抵押贷款工具中广泛竞争；引导金融创新，建立住房贷款的新机制；鼓励私人部门介入住房金融；调动住房的附加资源。 ２０世纪 ７０年代国际金融公司先后帮助发展

·３·第一章　绪　　论

中国家成立了 ６家住宅银行。

　　二、世界范围看，房地产金融的发展２０世纪 ８０年代后期，房地产金融在世界范围内得到了广泛的发展。

　　１．房地产证券化成为金融发展的一个重要方向房地产证券化在 ２０世纪初开始出现，自 ２０世纪 ８０年代以来在西方国家迅

速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具。 １９９０年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒指出，房地产证券化将成为未来金融发展的重点。房地产证券化的发展以美国、日本为代表。 美国房地产证券化的发展主要有两种形式：一是以房地产抵押贷款（主要是住宅抵押贷款）为基础的房地产抵押信贷证券化，二是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化。

美国房地产抵押信贷市场是世界上规模最大的房地产金融市场。 据有关资料统计，到 １９９８年，经美国政府国民抵押协会担保发行的抵押担保债券余额为５ ４２２亿美元，该协会将联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的贷款 ９６．７％实现了证券化。 抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比重从最初不到 ５％提高到５０％。美国房地产投资证券化主要有两种方式：不动产投资信托和不动产有限合伙。美国不动产投资信托产生于１９６０年，鉴于从事房地产投资需要大量资本，而个人资金又有限，美国国会于 １９６０ 年通过立法准许设立房地产投资信托公司，以这种组织形式来聚集房地产投资基金。 美国目前总共有 １４３家房地产投资信托基金，其中６４家在纽约证券交易所，６０家在美国证券交易所。房地产证券化将随房地产业和金融业的不断发展而成为金融市场的重点。　　２．住房金融机构的经营呈多元化发展，与商业银行的经营逐步趋同

２０世纪 ８０年代开始，以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展。利率攀升、金融自由化和政府放松管制是导致这一变化的外部原因，而作为存款机构，专门从事住房金融业务，短存长贷，容易造成利率风险、流动性的问题，则是产生这一变化的内在原因。 英国是以商业银行兼并住房协会，住房协会转变成商业银行和住房协会扩大经营范围等方式逐渐完成这一变革的；美国是以住房储贷协会突变式的方式完成向商业银行转变的。

英国住房协会和商业银行在２０世纪７０年代以前，都在各自划定的业务范围内经营，但是到了 ９０年代末期，英国住房协会和商业银行之间的竞争，导致了住房协会的变化。 １９９７ 年商业银行发放住房贷款的余额首次超过了住房协会。

·４· 房地产金融

１９７０ 年，住房协会和商业银行发放的住房贷款占全部住房贷款总额的 ８７％和３％，到 ２０００年，这一比例变为 １９．９５％和７２．２８％。 英国住房协会大部分变成商业银行，１９８９年英国第二大住房协会——艾比国民协会第一个放弃原来的互助性质，成为公众有限公司，变为商业银行；１９９３年英国最大的住房协会哈利法克斯与第五大住房协会地利兹合并，并改组为银行；１９９４ 年英国劳埃德银行出资１８亿英镑收购切尔腾汉姆与格洛斯特住房协会。 另一方面，继续保留互助性质的住房协会实际上也转变成了“准银行”，实行多元化经营。

２０世纪七八十年代美国节俭机构出现了“净值”危机，全国约有 ９０％的节俭机构经营亏损，联邦住房贷款委员会每年垫款总数达６００亿美元。为了应付节俭机构因不断倒闭而引发的危机，１９８２ 年美国国会通过了枟存款机构法枠，进一步放宽节俭机构经营商业信贷和消费信贷业务；准许联邦存款保险公司和联邦储蓄贷款保险公司跨州兼并银行和节俭机构，这进一步加大了节俭机构的经营风险。 ８０年代末，节俭机构大量倒闭。 １９８９年国会通过了枟１９８９年金融机构改革、复兴与促进法枠，该法对节俭机构的监管部门实行重大改革，撤销联邦住房贷款银行委员会和联邦储蓄贷款保险公司，节俭机构实行与商业银行同样的资本标准。 节俭机构的经营趋于多元化，住房贷款的比重大幅下降。 １９８５年商业银行、节俭机构和联邦相关的抵押组合（二级抵押市场的主要组成部分）分别占单户住房抵押贷款的比重为 １３．７８％、３６．６５％和 ２３．２５％，节俭机构占最大份额；而到２０００年，三个机构占单户住房抵押的比重分别为 １８．５３％、１１．４１％和 ４６．５７％，节俭机构所占份额最小。英美两国住房金融机构的多元化经营表明：商业银行取代专业住房金融机构是发展的必然。

　　三、中国房地产金融的产生与发展我国房地产金融的产生与住房改革密切相关，中国城镇住房制度改革始于

１９７８ 年，是中国城市诸项改革中提出最早的一项改革，住房短缺是导致住房制度改革的最初动因。 房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。　　１．住房金融业务的兴起

我国住房金融出现在 ２０世纪 ８０年代中期，为配合烟台、蚌埠两市的房改试点，经中国人民银行总行批准，于 １９８７年 １２月 １日和 １２月 ８日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。这两家专业住房金融机构采用股份制经营。成立专业住房金融机构的目的主要是配合房改，建立住房基金制度、办理住房券结算；同时支持商品房的开发经营，开办个人买房贷款业务。 房改金融的政策性和商品房开发的经营性开始有了区别。 一是明确了承办机构，除了在烟台、蚌埠

·５·第一章　绪　　论

两市成立住宅储蓄银行外，其他城市由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷指标等业务；二是明确了办理房地产信贷业务机构的管理体制，即专业银行是为住房制度改革提供配套金融服务的内部机构，实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独缴税；三是明确了住房金融管理体制上政策性和经营性的区别，要求政策性信贷业务要划分出专项资金来源，建立房改信贷基金，单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、就地缴税，国家在计划安排、信贷规模、利率、税收等方面给予优惠，经营性信贷业务要充分发挥各金融机构的积极性，按现行规定拓展房地产开发信贷业务；四是明确要求大力发展个人购建房信贷业务的住房抵押贷款业务。　　２．政策性住房金融制度的建立

提租补贴的方案立足于原有住房投入资金的转换，即把原来用于住房维修、管理、建设的资金转化为对职工的住房补贴（二次分配为一次分配）以支持租金大幅度提高，从而促进售房，实现住房商品化。 １９９０—１９９１年，北京、上海等市住房改革基本上采取小步提租不补贴的方法。 １９９１年 ６月，国务院发布了枟关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知枠，提出分步提租，交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。 同年全国第二次房改工作会议肯定了上海等地的做法，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则，提出住房制度改革“贵在起步”。 至此，全国的住房制度改革进入全面起步阶段。

１９９１ 年，上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。 到１９９３年末全国地级以上城市中有 １３１个城市建立了住房公积金制度，占地级以上城市总数的 ６０％，筹集住房公积金 １１０亿元，使住房制度改革和发展初步具备了一个稳定的资金来源。　　３．住房金融体系的初步确立

中共中央十四届三中全会通过的枟中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定枠明确提出了加快城镇住房制度改革的方向和目标。 １９９４年国务院颁布枟关于深化城镇住房制度改革的决定枠，标志着我国住房制度改革进入了新的阶段。 枟关于深化城镇住房制度改革的决定枠对住房制度改革的根本目的、基本内容和近期改革的重点作了原则规定。住房改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

初步确立与住房改革全面推进相配套的政策性和商业性住房金融体系。 该体系包括以下几个方面。

·６· 房地产金融

（１） 在全国建立住房公积金制度由财政部、国务院住房制度改革领导小组和中国人民银行联合颁发的枟建立

住房公积金制度的暂行规定的通知枠，明确住房公积金是一种长期性住房储蓄。建立住房公积金的目的是形成稳定的住房资金来源，促进住房资金的积累、周转和政策性抵押制度的建立，转换住房分配机制，提高职工解决自住住房的能力。住房公积金的使用范围和顺序是：职工购买、建造自住住房抵押贷款；职工自住住房大修理贷款；城市经济适用住房建设贷款；单位购买、建设住房抵押贷款。

（２） 区分政策性和自营性住房信贷业务由人民银行牵头，国家有关部门制定出政策性、自营性住房信贷业务的有关

规定。 政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。政策性住房资金来源：城市住房基金；行政、企事业单位住房基金；行政、事业、企业单位收取的住房租赁保证金；职工住房公积金；地方政府发行住房建设债券筹集的资金；国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金。政策性住房资金的运用范围：对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款；经委托人同意购买国家债券。中国人民银行明确规定政策性住房信贷业务属委托业务。中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行为政策性住房信贷业务的指定银行。

商业银行自营性住房贷款业务是指商业银行以本外币存款作资金来源自主

经营的住房贷款业务。 商业银行自营住房贷款包括：住房开发贷款、个人住房贷款。

（３） 住房贷款担保机制开始建立枟个人住房担保贷款管理试行办法枠的颁布标志着我国住房消费信贷有了政

策依据。 这一试行办法规定了发放个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行。个人住房贷款的对象是只能用于购买用住房公积金建造的自用普通住房，不得用于城市居民修、建自用住房；范围仅限于实施国家安居工程的城市。

到１９９８年６月底，全国归集住房公积金总额已达９８０亿元，增加了住房资金来源，成为住房分配货币化的主要形式之一。 在个人住房消费方面，到 １９９８ 年末，中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行等国有商业银行个人住房贷款余额达７１０．０５亿元，其中自营性贷款余额４９０．６４亿元，较１９９７年末增长１５１％。

（４） 住房金融的完善与发展１９９８年 ７月国务院发出枟关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设

的通知枠，明确提出深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体

·７·第一章　绪　　论

系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 由此住房金融的发展真正建立在住房商品化的基础之上。该通知明确提出，第一，从１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。 第二，对不同的家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；收入高的家庭购买、租赁市场商品住房。第三，发展住房金融。一是扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可以发放个人住房贷款，取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。 二是对经济适用的住房开发建设贷款实行指导性计划管理。 商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。三是完善住房产权抵押登记制度。 发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。 四是调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。 五是发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。

１９９８年５月，中国人民银行颁布枟个人住房贷款管理办法枠，取消许多限制条件，放宽个人住房贷款条件，扩大个人住房贷款范围。 住房贷款结构从过去以开发贷款为主转向个人住房消费贷款为主，商业性和政策性并存的住房金融体系进一步完善。 １９９９年底，商业银行住房贷款余额达 ３ ５５６亿元，其中个人住房贷款余额 １ ２６０ 亿元；住房公积金归集额达 １ ４０９ 亿元，发放住房贷款余额 ３１６ 亿元。 ２００１年，全国商业性和公积金个人住房贷款余额达６ ３９８亿元，是１９９７年的３３倍，其中全国商业银行新增自营性个人住房贷款 ２ ２５５亿元，分别占当年新增消费贷款、新增各项贷款总额的８５％、２１．５４％；公积金归集总额达３ ３２６亿元，归集余额达 ２ ４０５亿元，职工买房、建房、退休提取累计 ９２１ 亿元，发放公积金贷款９７０亿元。同时，住房金融保险、住房置业担保开始发展，为住房金融的发展提供了基础。

第二节　房地产金融学研究的几个问题

２０世纪 ８０年代以来，我国进行了住房制度改革和土地使用制度改革，推行了住房商品化、住房自有化、土地商品化经营以及房地产综合开发等政策，房地产业得到了较大发展。 同时，金融体制等诸方面改革的力度也加大了，金融业逐步渗透到房地产的开发、流通、消费等环节，房地产金融业务开始发展并且日益完善。但是，房地产金融作为一门独立的学科，还有待开拓和建设。目前，我国房

·８· 房地产金融

地产金融学的理论研究还相当薄弱，房地产金融学的理论体系尚不完善，房地产金融领域中的许多问题还未从理论上加以研究。 因此，加强房地产金融学科建设，将有利于深化房地产金融理论研究和推动房地产业发展。

　　一、房地产金融学研究的必要性房地产金融学是通过对房地产经济领域内信贷资金运动和信用活动的研

究，揭示房地产金融活动内在的规律性的一门学科。 因此，建立房地产金融学是由房地产业发展和房地产金融活动的特殊性决定的。首先，是房地产业发展的客观需要。党的十一届三中全会以来，我国推进了住房商品化和土地有偿使用制度改革，使窒息了多年的房地产业复苏，并得到了一定的发展。 由于房地产业属于资金密集型产业，其开展筹资、融资的活动需要金融业的配合和支持。另一方面，房地产作为商品，需要货币作媒介。 由于房地产商品与货币的相互独立性，在房地产资金的运动过程中经常供求不平衡，形成货币资金的暂时性余缺矛盾，客观上要求通过信用方式进行调剂。 这就需要人们从理论上认识房地产业如何依靠金融机构发挥筹资、融资的功能和作用，以及提供房地产信贷、结算服务，房地产证券业务，房地产信托业务等等，以指导房地产经济活动和房地产金融实践，推动房地产业的发展。其次，是实现房地产资金良性循环的需要。虽然房地产金融是金融的一个组成部分，但是由于房地产资金有资金垫付量大、周转时间长、资金运动慢等特殊性，这使房地产金融逐渐形成为一种具有特殊性质的金融分支；由于目前我们缺乏房地产金融的经验和知识，因此急需建立房地产金融学，研究有关房地产金融的理论及其资金活动规律和房地产金融机制等问题，从而为实现房地产资金的良性循环提供理论基础。

房地产金融学的建立有着重要的理论意义和实践意义。第一，可以丰富和完善我国社会主义市场经济理论，促进房地产经济学科的建设。 第二，可以推进房地产与金融两大产业之间的融合，向更高层次发展。 一方面，用房地产金融理论指导实践，加快住房商品化的进程，推动房地产业的发展；另一方面，拓宽金融业务和领域，使金融业本身向更高层次发展。

　　二、房地产金融学的理论基础和学科性质我国房地产金融学是在马克思主义的理论指导下，根据我国社会主义市场

经济的特点以及房地产金融实践建立起来的。马克思主义政治经济学是一切社会经济学科的理论基础，也是我国房地产

金融学的理论基础。 马克思在枟资本论枠中阐述了资本运动规律、资本周转和循

·９·第一章　绪　　论

环、货币理论和银行信用理论、有价证券等基本原理。这些基本原理，对于我们研究房地产金融具有极为重要的指导意义。因此，我们要根据这些基本原理建立我国社会主义房地产金融学理论，比如房地产资金的筹措、融通，金融业与房地产业的关系，房地产金融的基本业务，房地产证券以及房地产金融市场理论等。 不仅要从生产关系上研究房地产金融的社会属性，而且要从生产力方面研究房地产金融的自然属性。

以社会主义市场经济理论作为我们研究房地产金融的理论依据。 党的十一届三中全会以来，我国政府进行了经济体制改革，坚持建设有中国特色的社会主义理论，特别是党的十四大明确提出建立社会主义市场经济体制，党的十四届三中全会通过的枟中共中央关于建立社会主义经济体制若干问题的决定枠，确立了社会主义市场经济理论。社会主义市场经济理论，是我国社会主义经济建设的指导思想，也是我国房地产和金融体制改革的理论依据，对房地产金融学理论的研究具有极为重要的指导意义。 社会主义市场体系正在逐步建立和完善，金融市场、劳动力市场、房地产市场、技术市场和信息市场等生产要素市场正在形成。随着股票、债券市场、货币融资市场的形成与发展，必将对房地产金融的发展产生极大的推动作用。

房地产金融学是一门新兴的应用学科，它属于货币银行学的分支。因为房地产作为商品实行商品化经营，必须通过货币的媒介和信用的授受，才能完成其开发、建设、经营、服务等一系列过程。 房地产资金供求，离不开金融机构的中介作用，房地产业越发展，金融中介化的程度就越大。 但是由于房地产业资金运动有其自身特点，房地产金融体系及其运行机制也有别于一般金融，因此，需要把房地产金融，作为一门独立的学科，来研究房地产业、金融业的协调发展，以达到经济效益和资金使用效率的最大化。 同时，在实践中，房地产金融机构的建立（烟台、蚌埠住房储蓄银行、工商银行系统、建设银行系统等商业银行的房地产信贷部）；房地产信贷业务的出现和发展（住房信贷、房地产开发信贷、房地产抵押贷款与住房按揭等）；房地产证券市场初见端倪（房地产股票、房地产债券、房地产共同投资基金）以及房地产保险、房地产信托业务的发展，都是形成房地产金融学的客观基础。

房地产金融学作为一门新兴的应用学科，它与其他学科如房地产经济学、投资学、金融学等有广泛的联系，它又是一门边缘学科。

　　三、房地产金融的内涵关于房地产金融的内涵，在理论界存在着争论，大致有以下几种代表性观

点。

·０１· 房地产金融

第一种观点认为，房地产金融就是通过各种信用方式、手段及工具，有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动。 （杨继瑞，１９９４年）

第二种观点认为，房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。 （谢经荣，２００２年）

第三种观点认为，房地产金融就是住房金融，即为住房生产和再生产筹集、融通资金，并为个人提供住房贷款的金融行为。 （郑修建，１９９３年）

上述观点均不全面，大多数观点将之归纳为房地产业金融。没有把房地产抵押（担保）和房地产业金融联系起来。

房地产金融的产生，是以产业发展需要为基础，但房地产金融的发育和壮大，都是依靠金融业本身的结构变革来推动的。 金融是在商品经济发展的基础上，随着商品交换和货币流通信用的产生而形成的，现代金融在快速发展的同时，伴随而来的风险也日益增大。这种风险集中在两个方面：一是存款风险，另一个是贷款风险。存款风险是指存贷结构的平衡问题，也就是顾客取款的随意性和贷款的长期性如何协调的问题。 一旦顾客取款发生困难，就会导致银行信誉下降，甚至倒闭。贷款风险是银行面临的如何保证贷款顺利收回的问题。为了避免和减少以上风险，现代金融机构通常采取的主要措施就是发行房地产证券和以房地产为担保发放贷款。

一般来说，信用的基础无外乎三个方面：一是受信人的道德品格；二是受信人的经营能力；三是受信人的财产。

短期信用一般以受信人的品德或受信人的经营能力为基础；而长期信用，因为贷款时间长，数目较大，非个人的道德品格或能力所能担保，其信用基础只能是财产。

财产按性质可分为动产、不动产（主要指房地产）和知识产权三种。就动产而言，如家具、家电、机器等，由于自然损耗、经济功能贬损，其价值逐

渐递减，加上使用时间较短，它不可能作为长期信用的担保品。就知识产权而言，虽然有的知识产权，如古玩、名画等，其价值随时间的推移，可能会直线上升，但这些财产保存困难，且容易损坏；同时这些财产的价值，受个人偏好的影响大，价值变动幅度很大。另外有些知识产权，如专利权等，其权利有一定的存续期，容易被人侵犯或假冒，交易成本高，因此，知识产权也不适合作长期信用的担保品。

不动产则不同，它是长期信用的最佳担保品。 其主要原因如下。第一，是由不动产自然特性决定的。 不动产具有位置的固定性、寿命耐久性

等特征，因此不动产不可移动，保存与监管较为容易。 一旦担保债权到期不能收回，债权人可以处置不动产来保证债权的实现。

·１１·第一章　绪　　论

第二，是由不动产经济特性决定的。不动产数量有限，随着城市化的推进，人口增加等原因，不动产价值必然呈不断上升的趋势，这种保值增值的特性决定了不动产具备作为长期信用担保品的基础。

第三，不动产具有自偿性，受信人（借款人）可以通过对不动产的经营不断地获得收入，从而增强其偿本付息的能力。

由于不动产具有保值增值性和自偿性，能满足人们对财富完全保障的心理，因此，许多经济学家认为，不动产是“惟一合格的长期信用担保物”。

金融机构充分利用不动产这一良好的资产特性，发行不动产证券，替代或局部替代存款，从而减少存款风险；以不动产为担保发放贷款，增强贷款收回的保障，大大减少贷款的风险。 因此，房地产金融不仅是产业金融，还是担保金融。

综上所述，房地产金融包括不动产担保金融和房地产产业金融两个方面。房地产担保金融是指金融机构以不动产为信用条件，为不动产持有者或第三人融通资金的行为。 房地产产业金融是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金，并提供相应服务的金融活动。

復習思考題

　　一、名词解释１．房地产担保金融　　２．房地产产业金融　　３．房地产金融

　　二、简答题１．试析房地产金融的产生。２．现代房地产金融发展趋势主要表现在哪些方面？３．简述房地产金融的学科性质。４．为什么说房地产金融具有房地产担保金融和房地产业金融双重内容？５．为什么说不动产（房地产）是最佳的长期信用担保品？

·２１· 房地产金融

第 二 章

房地产金融的基本知识

本章學習要點

　　本章主要介绍房地产金融的分类、特征，重点阐述房地产担保融资——保证贷款及质押贷款。

第一节　房地产金融的分类及特征

　　一、房地产金融的分类　　１．按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融

政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。 目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。 主要包括：公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用住房开发贷款等。

自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办

理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。

　　２．按融通方式可划分为直接金融和间接金融房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资

金需求者双方直接协商所进行的融资。直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。

房地产间接金融是指经过金融中介机构参与的资金融通活动。 间接融资的主要形式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。　　３．按放款形式可划分为信用放款和担保放款

信用放款是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。担保放款是指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即

人和物的担保。人的担保主要有保证方式；物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。

　　二、银行的房地产金融业务银行的房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非

房地产信用业务两大类。 房地产信用业务是指资金的吸收和运用。 非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务。 具体可以划分为以下三类。

第一，资产业务，即银行运用资金，使其资本不断增值的业务。 资产业务根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。 房地产投资业务是指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润，或者直接投资房地产，从事房地产的开发、经营，从而获取开发利润。 房地产放款业务是指银行根据必须归还的原则，按一定利率向外供应资金，获取利息的一种信用活动。 根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款；根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款；根据“受信和授信”的担保性质，可分为房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款。 　　　

第二，负债业务，即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。同时，负债的多寡，也是银行资金安全与否的关键因素。 所以，负债业务是银行赖以生存和发展的最基本和最主要的业务，是银行经营的基础。负债业务的规模决定了其资产的规模。银行的负债业务主要有：

·４１· 房地产金融

存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。第三，表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续

费的业务，通称为表外业务。 这类业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。 房地产表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。

　　三、房地产金融的特点房地产作为商品，与其他任何商品一样，其再生产过程是一个从货币资金到

生产资金再到商品资金，通过交换，又从商品资金转化为货币资金这样一个循环往复连续不断的资金运动过程。但是房地产商品有其特殊性：交换形式上的多元性、房地产流通的固定性、房地产流通与消费时间的并存性、房地产资金积累上的初始性以及价值大、使用期限长等。房地产商品内在的特殊性决定了房地产金融活动不同于其他金融活动，有其自身的特点。　　１．集中性

房地产是特大商品，这不仅表现在其本身的面积和体积上，还表现在其内含的价值上。由于房地产相对于绝大多数商品来讲单件价值大，一幢房屋一般来讲其价格少则几万、几十万，多则数千万，甚至上亿元。 因此，在房地产再生产过程中，无论是生产环节，还是流通环节，或者是消费环节，必须有巨额的资金投入，生产、流通和消费方能得以顺利实现和完成。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。 在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构（如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等）来从事。　　２．资金周转期长

房地产开发建设需要经过取得土地并进行开发，使之“三通一平”（通水、通电、通路及平整场地）或“七通一平”（即给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路及场地平整等），之后再进行房屋施工、装修、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则几年。 房屋建成后，在流通领域，因其价值大，购买者往往无力一次付清房款，常采用分期付款方式购房；若房屋租赁，通过租金收入方式收回投入资金，则资金回收期更长。因此，房地产资金从投入到产出（即收回），快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。

·５１·第二章　房地产金融的基本知识

　　３．资金运动固定性房地产在物质形态上是连为一体、不可分割的，土地不能移动，因而房地产

固定在某一场所，不能移动，通常称之为不动产。在交换上，它既不可能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。 这就决定了房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都在同一的、固定的位置上按顺序进行。　　４．资金增值性

一方面，房地产金融资金能带来利息，这是房地产金融增值的一种表现。 房地产金融的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金运动规律是

G －W ＜ A

P Ｍ…P …W ′（W ＋ΔW ′）－G ′（G ＋ΔG ）

最终点的货币量G ′（G ＋ΔG ）大于起始点的货币量G ，它们之间的差距ΔG ，就是资金运动所带来的增值。而房地产再生产过程中的资金不间断地运动下去，就能实现一次又一次的增值。 另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对作为生产要素的房地产的需求将日趋增加，使得房地产变得越来越稀缺，房地产价格也会不断地上涨。因此，在政治稳定及社会稳定的前提下，房地产不像其他绝大多数工业商品那样，因时间的延续和科学技术的不断发展而出现“无形损耗”，即价值减少，价格下降，相反却是不断增值的。虽然房地产价格偶尔也会回落，但只是短暂现象，从长远来看，它是不断增值的。 因此，金融机构为了使自身的货币资产得到保值与增值，也乐于把货币资产转化为房地产资产，乐于从事房地产投资活动。鉴于房地产的这种自然增值性，对其贷款也较为安全，因而金融机构也乐于从事房地产信贷活动。　　５．风险性

在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产金融收益与实际的房地产金融收益相背离，或造成损失，面临风险。 房地产资金融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回投资资金期限较长，在这个投入产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要有以下来源。第一，政策风险。第二，决策风险。由于房地产市场和金融市场出现了不同于投资决策时所预计和判断的情况，产生房地产投资决策的失误，无法实现预期的投资效益，导致房地产金融融通的资金无法收回。 第三，自然风险。 由于房地产金融活动中，融出的房地产资金用于投

·６１· 房地产金融

资开发房地产，当遇到各种自然灾害（如地震、洪水、火灾等），使房地产项目遭到破坏或不复存在，从而难以收回融出的房地产资金。 第四，财务风险。 在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本金利息；或者证券发行者到期不能偿付，从而发生房地产金融的财务风险。

第二节　担 保 融 资

　　一、担保与反担保　　１．担保及担保形式

担保总是和债联系在一起的。 所谓债，是指特定的当事人之间，请求为特定行为的民事法律关系。 所以担保通常也称债权担保、债的担保、债务担保。 担保是指以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。

担保的形式主要有五种，即保证、抵押、质押、留置和定金。 担保贷款中的担保方式主要是保证、抵押、质押。　　２．反担保

反担保是指担保人（第三人）为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。 反担保所担保的是债权的实现，但其债权是反担保权人的追偿权，反担保设立的目的是保障保证人追偿权的实现，仅限于第三人为债务人向债权人提供的担保。 也就是说，在担保法律关系中存在着三方当事人，即主债权人、债务人、担保人，且债务人与担保人不是同一人时，才可能产生反担保。这就排除了留置和定金担保形式适用反担保的情形，因为留置、定金担保法律关系中，债务人与担保人是同一人。因此，只有保证、抵押、质押担保方式存在反担保方式。 在反担保法律关系中，原担保关系中的保证人为反担保权人，反担保人可能是债务人自己，也有可能是债务人以外的第三人。

反担保的方式有：求偿保证、求偿抵押、求偿质押。（１） 求偿保证一般意义上的保证是指保证人与债权人约定，当债务人不能履行债务时保

·７１·第二章　房地产金融的基本知识

证人按照约定履行债务或承担责任的行为。 而求偿保证是指主债务人之外的保证人与担保人（反担保权人）约定，当担保人取得对债务人的追偿权而债务人不向其履行债务时，由保证人按照约定向担保人（反担保权人）履行债务或承担责任的反担保方式。 求偿保证是司法实践中常遇到的一种反担保方式。

求偿保证的保证人必须由债务人以外的第三人充任，而不能由债务人自己充任。

（２） 求偿抵押求偿抵押，是指债务人或其他人以其财产作抵押，确保第三人追偿权实现的

一种担保，是债务人或其他人就其财产所设定的物权，其最为显著的标志是不转移标的物的占有权。

（３） 求偿质押求偿质押，是指债务人或其他人将其动产或权利凭证交给第三人占有，确保

第三人追偿权实现的担保。 求偿质押包括动产质押和权利质押两种。

　　二、保证贷款　　１．保证及其法律关系

保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。 由此定义可看出，保证的内涵如下。 第一，保证是一种合同。 保证由保证人和债权人约定，是保证人与债权人之间的债权债务关系，需依双方意思表示一致而成立。第二，保证是担保他人履行债务的合同。保证以他人债务的履行为担保对象，是一种单独成立的特别担保，不同于债务人本身财产的一般担保。 第三，保证责任表现为代为履行债务或承担责任。

由此可见，保证涉及保证人、债权人、债务人等三方当事人。 因此，广义上的保证法律关系包括：债权人与债务人之间的关系（债权债务关系）、保证人与债权人之间的关系（保证合同关系）；保证人与债务人之间的关系（委托关系）。狭义的保证法律关系仅指保证人和债权人之间的关系。

第一，债权人与债务人之间的债权债务关系。这种债权债务关系通常称之为主债权债务关系。保证作为一种担保方式，旨在保障主债的债权实现，因此，主债权债务关系是保证关系成立和存在的前提，主债权债务关系的内容实际上便是保证关系需要予以保证的内容。 因此，主债权债务关系是这三重法律关系的基础。

第二，保证人与债务人之间的关系。保证人与债务人之间的关系有基于债务人的委托而产生的，视为委托关系；有基于第三人未经委托而自愿承担保证责任

·８１· 房地产金融

者，视为无因管理关系。但以第一种关系为最常见。保证人与债务人之间的关系，仅存在于保证人与债务人之间，与债权人没有直接关系。至于保证人履行债务后向债务人的代位追偿权问题，乃是保证关系的效力使然，不在保证人与债务人的内部关系之列。

第三，保证人与债权人之间的保证合同关系。这种关系基于保证人与债权人之间的保证合同而生，是保证责任赖以产生的基础。狭义的保证法律关系即指这种法律关系，是担保法调整的重点。　　２．保证的特征

保证作为一种担保方式，具有从属性、相对独立性、无偿性和单务性、补充性四种特征。

（１） 从属性保证是为担保主债权而设立的，因此，保证合同是主合同的从合同，保证债

务则为主债务的从债务。 这是保证的最重要的特性。 故保证人如与债权人约定抛弃有关保证从属性规定之权利或利益者，即非保证，则被视为损害保证契约。保证的从属性具体表现如下。

第一，保证成立上的从属性。保证有效成立原则上以主合同的有效成立为前提，因此，必先有主债务的发生而后才有保证债务。

第二，保证范围上的从属性。保证系为担保主债务而设，因之，保证债务的范围从属于主债务的范围，但不得超过主债务。若保证人的保证范围重于主债务的负担，则应使其减缩至主债务人能够负担的限度内。

第三，保证转移上的从属性。第四，保证消灭上的从属性。（２） 相对独立性保证债务虽从属于主债务，依主债务之存在而存在，随主债务之消灭而消

灭，但是保证债务毕竟是主债务之外的另一债务，而非主债务的一部分，因此，保证债务仍具有独立性。 相对于保证债务的从属性而言，这种独立性又是相对的，因此，又称相对独立性。 主要表现如下。

第一，保证债务虽不能大于或者强于主债务，但其内容亦未必都与主债务完全相同。 法律允许就主债务的某一部分成立保证，或者可以限制保证的责任范围。

第二，保证人可就自己的保证债务提供担保，如规定保证合同的违约金或者提供另外的特别担保等。

第三，保证合同的无效、撤销或解除，主债权债务关系并不因此受到影响。第四，保证合同特有的抗辩权，只为保证人所独有，主债务人无此权利。 比

·９１·第二章　房地产金融的基本知识

如，保证人享有的先诉抗辩权，又称检索抗辩权，即一般保证的保证人在主债权人向保证人请求履行保证责任时，保证人有权要求主债权人先就主债务人财产诉请强制执行；在主合同债权债务纠纷未经审判或仲裁，并就主债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，保证人可以对主债权人拒绝承担保证责任。

（３） 单务性和无偿性在保证关系中，仅保证人对债权人负保证债务，债权人对保证人并不负对价

给付义务。 值得注意的是，在存在反担保的情形下，保证的单务性有何影响？ 反担保是指第三人为债务人向债权人提供担保时，债务人应第三人的要求为第三人所提供的担保，旨在保障第三人追偿权的实现。 反担保尽管与保证有密切关系，但不能因为反担保的设立而使保证成为双务法律行为。 因为，反担保与保证是两个根本不同的法律关系。

在保证法律关系中，保证人承担保证债务不以债权人支付对价为前提，因此，保证原则上具有无偿性。 至于保证人提供担保以主债务人给予报偿为条件，则属于另一种法律关系，并不能因此而改变其无偿性。

（４） 补充性保证是保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行

债务或者承担责任的行为，因此，保证人的保证责任相对于债务人的履行责任而言，是第二位的，具有补充性。只有在债务履行期届至而债务人不履行债务时，保证人才负保证责任。 关于保证的补充性有两点需要注意。

第一，保证债务并非主债务不履行时才发生的附条件债务。 保证合同成立时，保证债务即已发生。 但债权人要求保证人代负履行责任，必须以未受主债务人履行债务为原因。

第二，当债务人不履行债务时，债权人首先应向债务人请求履行，只有当债务人的财产经强制执行仍无效时，保证人才承担保证责任。　　３．保证人

保证人，就是指按照保证合同，在保证关系中承担保证责任的人。 保证人是保证关系的义务主体，是保证合同的当事人之一。 凡具有保证资格的公民、法人和其他组织都可以充任保证人。保证人的资格，就是指保证人的行为能力和清偿债务的能力。

（１） 保证人的范围保证人可分为自然人、法人和其他组织三类。自然人的保证主体资格，即自然人是否具有民事行为能力。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承

担民事义务的组织。法人分为企业法人和非企业法人，非企业法人又分为国家机

·０２· 房地产金融

关法人、事业单位法人、社会团体法人。第一，企业法人。 它是以营利为目的的法人。 企业法人作为保证人，以其所

有的或经营管理的财产承担保证责任。 但是，企业法人分支机构不能充当保证人，企业法人的职能部门不能充当保证人。

第二，机关法人。 国家机关的主要职责是依法履行管理社会的公共职能，进行日常的公务活动，而且国家机关的财产和经费由国家财政划拨，以保障国家机关正常履行其职责。 因此，国家机关不能直接参与经济活动，不得为他人的债务提供保证。 但是，经国务院批准，在使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷中，国家机关可以作为保证人。因此，国家机关作为保证人，应同时具备两个条件。 一是我国政府所接受的贷款是外国政府或国际经济组织提供的。 国际经济组织贷款是指国际货币基金组织、世界银行、亚洲开发银行等国际经济组织的贷款。这些贷款用于特定项目（交通、能源、邮电通讯、环境保护、城市基础设施等），国家有关部门在接受外国政府或国际经济组织贷款后，一般要转贷给地方政府或有关部门并用于特定项目，同时，要求地方政府委托计委或财政部门提供还款担保，保证向中央政府偿付所有的贷款。 但外国银行的商业性贷款，国家机关不得作保证人。 二是必须经国务院批准。

第三，事业单位、社会团体法人。事业单位法人是指从事非营利性的、社会各项公益事业的各类法人，如从事新闻、出版、广播、电视、电影、教育等事业的法人；社会团体法人是由其成员自愿组织的，从事社会公益、学术研究、宗教等活动的各类法人。 对事业单位、社会团体法人能否充当保证人应区分两种不同的情况。一是以公益为目的的事业单位、社会团体，如学校、幼儿园、医院等，不得充任保证人。因为公益法人担任保证人与其设立宗旨不相符。私立学校、私立医院等机构，其设立的动机和直接目的是为了营利，但在客观上也具有公益性，它们也不具有充当保证人的资格。二是领有枟企业法人营业执照枠、枟营业执照枠或国家政策允许从事经营活动的事业单位、社会团体，其经营性决定了它具有从事保证活动的民事权利能力和行为能力。 如出版社、律师事务所等，可以充任保证人。

其他组织。 是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，它们可以充任保证人。 这些组织包括：依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙企业；依法登记领取营业执照的联营企业；依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；经民政部门核准登记的社会团体；经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

（２） 保证人的代偿能力代偿能力是指保证人依保证合同约定代为履行债务或承担赔偿责任的能

力。那么，如果保证人无代偿能力能否认定保证无效？目前理论界和司法实践一般认为不具有代偿能力的民事主体若为合同提供保证，则保证合同应认定无效。

·１２·第二章　房地产金融的基本知识

我们认为，规定保证人应具有代偿能力，对保证债权人利益具有现实意义。 但这一规定只能作为提示性条款，旨在提醒债权人主要审查保证人的代偿能力，而不能把保证人无代偿能力作为认定保证合同无效的依据。其原因如下。其一，保证人的财产不是一成不变的。保证合同订立时保证人拥有足额的财产，到保证责任实际承担时，可能财产已全部或部分丧失；保证合同订立时无代偿债务的财产，到实际承担保证责任时可能保证人拥有了足额的财产。 二是保证人有无代偿的能力的界线不明确。保证人即使不具备完全代偿能力，也应该以自己的财产承担保证责任，以保证债权可部分得到实现。若以保证人无代偿能力为由认定保证合同无效，保证人最多承担缔约过失责任，损害债权人利益。

　　三、质押贷款　　１．质押概述

（１） 质押的含义质押，是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有，作为债权的

担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产或权利折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 在质押法律关系中，享有质权的人称为质权人；将财产移转给质权人占有作为债权担保的债务人或第三人，称为出质人；出质人转移给债权人占有以供债权担保的财产，称为质物或质押物。

关于质权的性质。首先，质权是一种物权。质权人有权直接对质物的价值加以支配，并可以对抗第三人，在债务人不履行债务时，质权人有权直接从质物的变价中受偿实现其债权。 由此可见，质权是一种支配权、绝对权，所以，质权是一种物权而不是债权。 其次，质权是一种他物权。 质权虽为物权，但与所有权又有区别，质权人并不享有占有、使用、收益、处分权能，而是享有在他人财产上设定的权利，因之，质权为一种限制性物权、他物权。 最后，质权是一种担保物权。 质权设立的目的不在于取得质物的使用价值，因而不是用益物权，而是为了担保债权的受偿，即债权人通过控制质物的价值，并最终通过变价实现自己的债权，因此，质权为一种担保物权。

（２） 质押的特征质权为担保物权的一种，除具有担保物权的共有属性之外，还具有以下特

点。① 质权以占有为公示方法。物权公示原则要求物权之得丧变更，必须依一定方法公示，始具有对抗第三

人的效力。质权以占有质物为公示方法。质权的标的为动产或者财产权利，其流动

·２２· 房地产金融

性较大，权利变动频繁，与不动产相比，不具有区别于其他财产的显著特征。 若出质人不将质物交付于质权人占有而成立质权，质权人对标的物的支配将无从实现。 抵押权不转移标的物的占有，但以抵押登记公示确保抵押权人和第三人的利益；质权的设定无须登记公示，对出质人利用、处分和收益质物的权利必须加以限制，惟有向质权人交付质物，才能确保质权人之权利，并防止损害第三人的利益。

② 质权的标的为动产或财产权利，但不包括不动产。根据我国枟担保法枠的规定，质押即分为动产质押和权利质押两种。关于不动

产是否可为质权之标的，法国、日本立法采取肯定态度，德国、瑞士立法采取否定态度。不动产所代表的价值以及不动产的利用事关出质人的根本利益，由质权人占有不动产，出质人将丧失对不动产的利用和收益，对出质人的利益将产生巨大的影响。正因为如此，日本民法所规定的不动产质权，在当今日本几乎不被利用。有学者指出：不动产质权是农业经济的产物，随着社会工商业经济的迅速发展和壮大，适用极少，作用甚微，有被挤出质权之列的趋势。 因此，我国的质押标的不包括不动产。

除不动产和动产以外的财产权利，如知识产权中的财产权、可转让的证券权利、普通债权等，由于其具有交换价值，同时在可移动性上又与动产相似，因而被归入质权的范围，称为权利质权。

③ 质权具有留置效力，并就标的物直接支配以实现质权。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００

年１２月１３日起施行）第９５条规定：“债务履行期届满质权人未受清偿的，质权人可以继续留置质物，并以质物的全部行使权利。 出质人清偿所担保的债权后，质权人应当返还质物。 债务履行期届满，出质人请求质权人及时行使权利，而质权人怠于行使权利致使质物价格下跌的，由此造成的损失，质权人应当承担赔偿责任。”在动产质权中，质权人在其债权受清偿前，可留置质物而拒绝质物所有人的返还请求。 在权利质权中，质权人也可以留置该质权的标的，禁止出质人行使已出质的权利，此即质权的留置效力。　　２．动产质押贷款

动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该财产作为债权的担保。

动产质押的标的物，是出质人必须移交质权人占有的财产，但并非所有的财产均可以成为动产质押的标的物。 作为质押的标的物应具备如下条件。

（１） 必须有可让与性质权人的权利重在对动产的交换价值的支配权。质权即变价权，若以不可让

与或不能让与的财产为质物，质物无法变价，质权也就无法实现。因此，不可让与

·３２·第二章　房地产金融的基本知识

的财产或法律禁止流通的财产，不能成为质物。 法律限制流通的物可以作为质物，只是实现质权时，质权人不能折价或以拍卖、变卖的方式实现质物的变价，而只能将质物由有权收购的部门收购，质权人从价款中优先受偿。

（２） 必须是特定化的动产用作质物的动产必须是特定化的物，包括特定物和特定化的种类物。货币可否作为质物？ 货币作为一种特殊的种类物，货币占有权的转移即为所有

权的转移，与动产质权转移占有但不转移所有权的特点不符。 但货币也可以特定化，如将一定的货币封存或将一定量的金钱专门存放于一定的地点（如专用的保险箱），或指明其面额与号码，该货币即已特定，可以移交给质权人而成立质权。

以押金或保证金的方式作担保，是否属于质押的形式？目前，对这一问题存在着不同的观点。 其一，抵消预约说。 即押金或保证金

的交付在当事人之间产生一种抵消预约，即双方约定债权人可在债务人不履行债务时，以其债权与押金或保证金的返还债务之间相互抵消。 其二，附解除条件的债权说。即债权人对于债务人所应负的返还押金或保证金的债务，以债务人不履行债务为解除条件。 其三，债权质权说。 交付押金或保证金，实际上是以债权设定质权，属于权利质权的一种。其四，信托的所有权让与说。我们认为，押金的交付属于质权，但究竟为债权质权还是动产质权，则要取决于押金是否为“封金”，如为“封金”，则以特定物作质押，属于动产质，如非为“封金”，而许可债权人任意利用的，则为权利质。　　３．权利质押贷款

权利质押是指以所有权以外的可让与财产权为标的而设定的担保。 可以质押的权利可分为：票据等有价证券、股票和股份、知识产权、其他权利。 其他权利包括一般债权，不动产收益权等。

（１） 权利质押与动产质押的区别第一，质押的标的不同。 动产质押的标的是有形动产，而权利质押的标的则

是没有物质实体的无形资产或权利。第二，质押设定的方式有所不同。 动产质权设定时，转移动产占有的方式只

有一种，即出质人向质权人交付出质的动产。 而权利质押设定时，转移权利占有的方式有两种：第一，以票据等有价证券设质时，质押自权利凭证交付之日起生效；第二，以股份、股票或知识产权设质时，依法进行质押登记才意味着转移了入质股份或知识产权的占有。

第三，质权保全和实现的方式有所不同。保全动产质权的主要方式是质权人对入质动产的实际掌握、控制；而保全权利质权的主要方式则是对出质人处分入质权利的法律限制。 如规定非经质权人同意出质人不得转让入质权利或缩小入

·４２· 房地产金融

质权利内容。 在质权实现方式上，折价、拍卖或变卖入质财产并从处分价款中优先受偿，是动产质权人实现质权的方式。 而权利质权的实现除上述实现方式外，还可取代出质人的地位，直接行使入质权利。

（２） 票据等有价证券的质押根据枟担保法枠的规定，可以作为权利质押标的的票据有汇票、本票、债券、存

款单、仓单、提单。 票据可分为广义的票据和狭义的票据。 这里主要是指狭义票据的质押。

狭义上的票据是指“出票人依法签发的，约定自己或委托付款人在见票时或指定日期向收款人或持票人无条件支付一定金额并可转让的有价证券。”狭义的票据主要指汇票、本票、支票三种。

① 汇票。汇票是指由出票人签发的，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付

确定金额给收款人或者持票人的票据。 汇票又分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是指汇款单位或个人将款项交给当地银行，由银行签发给汇款人

持票往异地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是收款人或付款人（或承兑申请人）签发，由承兑人承兑并于到期

日无条件向收款人或被背书人支付款项的票据。 承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的票据行为。 商业汇票的承兑付款期限最长不超过 ６个月，商业汇票可以贴现、转贴现和再贴现。贴现是商业票据持票人在票据到期前，为获取现款向金融机构贴付一定的利息所做的票据转让；转贴现是贴现银行需要资金时，持未到期的已承兑汇票转让给其他银行的行为；再贴现是贴现银行持未到期的已承兑汇票向中国人民银行申请贴现。 商业汇票可分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。

商业承兑汇票是指由收款人签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的汇票。银行承兑汇票是指由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑的票据。两者的区别是：前者的承兑人是付款人，后者的承兑人是付款人开户银行。

② 本票。本票是指申请人将款项交存出票银行，由出票银行签发并承诺在见票时无

条件支付确定金额的票据。在我国，本票仅指银行本票。银行本票分为不定额本票和定额本票。 不定额本票没有金额起点，也没有最高限额，定额本票面额为１ ０００元、５ ０００元、１０ ０００元和 ５０ ０００元。 本票的付款期限为 ２个月。

③ 支票。支票是指由存款人签发的，委托其开户银行在见票时无条件支付确定的金

额给收款人或持票人的票据。 支票的付款期限为 １０天。

·５２·第二章　房地产金融的基本知识

汇票、本票、支票的区别主要有：汇票必须经承兑方可付款，本票、支票则没有承兑过程；本票和支票仅限于同城内使用，汇票既可以同城使用，也可以异地使用；支票只能见票即付，汇票和本票不限于见票即付。

根据国际上通行的做法，凡是记名票据，必须经过背书才能交付转让；凡是无记名票据，可以直接交付转让。我国规定，票据必须是记名票据，所以票据必须通过背书的方式进行转让。

票据质押时，应当以背书方式记载“质押”字样，未背书的票据质押不符合枟票据法枠的要求而不产生法律效力。 枟担保法枠第９８条规定：“以汇票、支票、本票出质，出质人与质权人没有背书记载‘质押’字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。以票据出质的，质押合同自权利凭证交付之日起生效。记载‘不得转让’的票据不得出质，设定质押。”枟票据法枠第 ３４条规定：“背书人在汇票上记载‘不得转让’的票据不得出质，设定质押。”枟票据法枠第 ３４条规定：“背书人在汇票上记载‘不得转让’字样，其后手再背书转让的，原背书人对后的被背书人不承担保证责任。”　　４．股权质押贷款

股权质押，属权利质押的一种，是指出质人以其所拥有的股权为质押标的物而设立的质押。

（１） 股票质押① 股票质押的设定。股票是由股份有限公司签发的证明股东所持股份的凭证，股份代表着股东

对公司资本的权利。 我国枟担保法枠第 ７８条规定：“以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向证券机构办理出质登记。 质押合同自登记之日起生效。”因此，股份有限公司股票质押的设定必须注意三点：一是出质股票应为依法可以转让的股票；二是出质人与质权人应当订立书面合同；三是应向证券登记机构办理出质登记。

② 股票质押融资的经济作用。第一，采取股票质押贷款融资将增强公司或证券公司的资金实力，并增大其

规范经营的动力。第二，股票质押贷款在使银行信贷资金合法进入股市的同时，还可以发挥银

行对股市的监管作用。 银行作为贷款方，应随时分析每只股票的风险和价值，选择合适该行质押贷款的股票，并根据其价格、盈利性、流动性和上市公司的经营情况、财务指标以及股票市场的总体情况制定可接受质押股票及其质押率的上市公司。 银行的追踪监督，可以增强上市公司业绩的透明度和可信度，并且有助于上市公司改善经营管理，树立良好的市场形象。中国人民银行也可通过调高或

·６２· 房地产金融

降低质押率来鼓励或限制对资本市场的信贷投放。所以，股票质押贷款实现了货币市场与资本市场的真正沟通。

第三，用股票质押方式融资对股票市场有助涨与止跌的作用。一旦股市呈现涨升趋势，券商会纷纷将手中持有的股票作质押进行融资，筹集新的资金投入股市。质押融资的乘数作用生效后将促进股市行情来得更加快速猛烈，涨升的力度也会较大。 在股市处于调整期间，券商只能继续持有手中的股票，而无渠道进行融资做空，从而减轻了股市的下跌动力。此外，由于警戒线和平仓线的设立，券商不会随便抛售手中的绩优股，而是要尽量防止这些股票价格的下降。

在认识到股票质押的经济作用的同时，必须认识到任何金融业务的开展都会伴随一定的风险，加上股票质押本身同一般的质押方式又有所不同，这更加大了股票质押中的不确定因素，只有通过一整套完善的法律制度才能使这一不确定性降到最小。

③ 股票质押的特点。股票质押作为一种担保，其功能源于股票的价值。 股票质押的担保功能的直

接依据是出质股票交换价值的大小，而股票交换价值为一变值，以其价值为基础，同时受市场供求、银行利率、股票质押的期限等因素影响。 所以，股票质押与其他质押相比，有如下特点。第一，质物价格的不稳定性。受公司状况和市场变化影响，在以股票出质的情况下，股票价格波动既频繁，幅度又大。 因此，股票质押的担保功能较难把握，对质权人而言，风险较大。第二，质物价值是一个预期值。因股票价值的不稳定性，在设定股票质押时，设质股票价值的多少是以当事人或第三人的预期价值决定的，该预期值与实际状况很难完全一致，使得股票质押的风险性较强。 第三，以股票出质，因其流通性、变现性较强，因而其担保功能较强。

④ 股票质押的效力和实现。股票质押的效力体现为作为质权人的银行和出质人的公司或证券公司的权

利和义务。根据股票质押的法律效力，股票质权人在股票质押的法律关系中享有以下

权利。第一，质权人有分配盈余的收取权。分配盈余是由股份所生的法定孳息。由

于质权人原则上有收取标的孳息的权利，因而股权质权人有权收取分配盈余，且该分配盈余应充抵原本利息和本金。

第二，留置出质股票的权利。 以非集中保管的实物券式股票质押的，质权人在其被担保的债权未获全部清偿前，有权留置出质人交付的出质股票。留置出质股票既是质权人行使股权（如行使收取股票孳息及公司剩余财产分配的权利）的重要条件，又是防止出质人非法转让出质股票，保全其股票质权的重要条件。

第三，制止出质人非法转让股票，以保全股权质权的权利。 枟担保法枠规定：

·７２·第二章　房地产金融的基本知识

“股票出质后，不得转让。 但经出质人与质权人协商同意可以转让。 出质人转让股票所得的价款应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第

三人提存。”依此规定，出质人、证券登记机构擅自转让股票或办理股票转让手续，质权人有权诉请人民法院确认转让无效，注销有关转让登记。

第四，质权人享有股票代位物上的代位权。股权质权的效力及于股票的代位物上，质权人对股票的代位物有代位权，因股票毁损，股东基于股东权得领新股票时，应将新股票交付质权人。 因股份的合并或公司的合并，出质股东应受领新股份或金钱时，质权存续于其上，公司清算时，质权存在于出质股东的剩余财产的分配请求权上。

第五，质权人有优先受偿权。股权质权人于其受质权担保的债权清偿期届至时，有权从股票的变价中优先受偿。实现股票的变价，可以依当事人的协议，以转让或者折价的方法为之。 若质权人于质权实现时需将股票折价，是质权人的权利，而非其义务，因此出质人不能强求质权人变价。 然而，因股票的跌价，不仅会损害质权人的权利，同时也殃及出质人的利益。因此，当股票跌价时，若质权人不将股票变价，而出质人以另行提供担保方式要求取回股票时，质权人应当同意。如果质权人拒绝返还股票，则构成权利滥用。

作为出质人，虽然股权受到一定限制，但仍享有一定的权利。 第一，表决权。虽然股票上已经存在质权，但股东名册并没发生变更，出质公司仍是股东，表决权仍应由其行使。第二，新股优先认购权。处于股东地位的出质公司享有对于发行新股优先购买的权利。 第三，余额返还请求权。 质权实现后，股权价值有剩余的，出质公司享有请求返还权。

股票质押的实现，即对设质股票的处分。依照我国枟担保法枠第７１条第２款的规定，质权实现的方式有三种，即折价、变卖、拍卖。 但由于股票质押标的物的特殊性，其实现方式也有自身特点。第一，根据枟证券法枠和枟公司法枠的有关规定，对质押的标的股票进行处置，必须通过证券交易所进行，不适用折价、拍卖等方式。第二，如果商业银行因行使质权而取得上市公司的股票，则必须于取得之日一年内予以处分。

⑤ 股票质押贷款中的风险控制机制。尽管股票质押贷款为商业银行提供了一种流动性好、变现能力强的担保方

式，但由于股票市场价格波动频繁，也使股票质押贷款具有较大的风险性。因此，必须建立相应的风险控制机制。对此，枟证券公司股票质押贷款管理办法枠作出了相应的规定。

第一，从主体资格上，从事股票质押贷款的证券公司必须是依法设立的综合性证券公司，经纪性证券公司不得以其经纪业务中的股票融资。 根据枟证券公司股票质押贷款管理办法枠的规定，股票质押的证券公司应具备以下条件：资产具

·８２· 房地产金融

有充足的流动性；其自营业务符合中国证监会规定的有关风险控制比例；已按中国证监会规定提取足额的交易风险准备金；在近一年内经营中未出现重大的违规违纪行为，现任高级管理人员和主要业务人员无任何重大不良记录；上一年度公司经营正常，未发生经营性亏损；未挪用客户交易结算资金。 从事股票质押贷款的商业银行应当为经中国人民银行批准的国有独资商业银行及其授权分行、其他商业银行总行，并具备以下条件：有健全的内控机制，制定和实施了统一授信制度；有专职部门和人员负责经营和管理股票质押贷款业务；有专门的业务管理信息系统，能同步了解股票市场行情以及上市公司有关重要信息等。

第二，从质押物上，用于股票质押贷款的质押物，应是在证券交易所上市流通的、综合类证券公司自营的人民币普通股票和证券投资基金券。用于质押贷款的股票原则上应业绩优良、流通股本规模适度、流动性好。 以下几种股票不能作为质押物：上一年度亏损的上市公司股票；前 ６ 个月内股票价格波动幅度超过２００％的股票；可流通股股份过度集中的股票；证券交易所停牌或除牌的股票；证券交易所特别处理的股票；证券公司持有一家公司已发行股份 ５％以上的，该证券公司不得以该种股票质押，但证券公司因包销购入售后剩余股票而持有５％以上股份的，不受此限。

第三，在股票质押贷款的规模上，枟证券公司股票质押贷款管理办法枠规定，贷款人发放的股票质押贷款余额，不得超过其资本金的１５％；贷款人对一家证券公司发放的股票质押贷款余额，不得超过其资本金的 ５％。

第四，在质押股票的规模和组合上，枟证券公司股票质押贷款管理办法枠规定，一家商业银行接受的用于质押的一家上市公司的股票，不得高于该上市公司全部流通股票的１０％，并且不得高于该上市公司已发行股份的５％。 被质押的一家上市公司股票不得高于该上市公司全部流通股票的 ２０％。

第五，确定证券公司与商业银行的主办行关系。为控制因股票价格波动带来的风险，枟证券公司股票质押贷款管理办法枠规定，证券公司与商业银行自行协商建立主办行关系，一家证券公司只能在一家商业银行办理股票质押贷款。贷款人有权向证券登记机构核实质押物的真实性、合法性，并应随时对持有的质押股票市值进行跟踪，并在每个交易日至少评估一次每个借款人出质股票的总市值。

第六，设立警戒线和平仓线。 由于股票价格的频繁变动性，当作为质押的股票价格降低到一定程度时，应允许银行要求证券公司增加或更换质押物，否则就变现股票。如果股票价格跌至本息线时，很可能由于变现股票不及时而使银行受到损失。为此，枟证券公司股票质押贷款管理办法枠设定了警戒线和平仓线。警戒线为质押股票市值与贷款本金的百分比，设定值是 １３０％；平仓线为质押股票市值与贷款本金的百分比，设定值是 １２０％。 在质押股票市值与贷款本金之比降到警戒线时，贷款人应要求借款人即时补足因证券价格下跌造成的质押价值缺口。在质押股票市值与贷款本金之比降到平仓线时，贷款人应及时出售出质股票，所

·９２·第二章　房地产金融的基本知识

得款项用于还本付息，余款退还借款人，不足部分由借款人清偿。（２） 有限责任公司股权质押依枟公司法枠和枟担保法枠规定，有限责任公司的股东可以以其出资的全部或

部分股份设定质押，同时必须满足以下两个要件：第一，订立书面质押合同；第二，将出质情况记载于股东名册。 若以有限责任公司股份向本公司以外的人出质，其质权的设定必须具备三个条件；首先，应取得公司全体股东过半数同意；其次，应订立书面质押合同；最后，应将出质情况记载于股东名册。

（３） 外商投资企业股权质押外商投资企业股权质押，是指依照法律在中国境内设立的中外合资经营企业、

中外合作经营企业、外资企业的投资者以其拥有的股权为标的物而设立的质押。外商投资企业股权质押的设定应注意以下几点。第一，外商投资企业的投资者以其拥有的股权设立质押，必须经其他各方投

资者同意，若一个股东不同意，便不能出质。第二，外商投资企业股权质押应经审批机关同意。第三，投资者用于出质的股权必须是已经实际缴付出资部分形成的股权，投

资者不得质押未缴付出资部分的股权。我国枟外商投资企业法枠规定，外商投资企业实行授权资本制，允许外商投资企业的投资者在企业成立后按照合同约定或法律规定或核准的期限缴付出资。 所以，在外商投资企业中，股权的取得并不是以其是否已经实际缴付出资为前提。

第四，投资者不得将其股权质押给本企业。（４） 合伙企业股权质押我国枟担保法枠和枟合伙企业法枠对合伙企业股权质押的设定未作明确规定。

我们认为可参照有限责任公司股权质押的设定进行，即首先应由合伙企业的全体合伙人对合伙的股权出质予以同意，出具同意该合伙人出资设定质押的证明；然后由出质的合伙人与质权人签订质押合同；质押合同自合伙人的股权出质记载于合伙协议之日起生效。

关于抵押担保融资将在第三章作专门介绍。

第三节　利率、收益率

　　一、利率利率是在一定时期内（一般为一年）所获得利息额和所贷金额之比率，简单

·０３· 房地产金融

地说，即利息额与本金之比。 用公式表示为i＝ I

P× １００％

式中：i——利率；I——一定时期的利息；P ——贷款本金。

　　１．名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率）在通货膨胀情况下，对利率状况则要进行分析，有时看起来利率很高，但实

际利率却是很低的，甚至是负利率，这便产生了实际利率与名义利率。实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利率，在通货膨胀情况下

是剔除通货膨胀因素后的利率。名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称票面利率。报刊公布的利率，银行公布的利率是名义利率。名义利率与实际利率之间的关系是：

实际利率＝ １＋名义利率１＋通货膨胀利率－１表 ２唱１反映的是 １９９６—２００２年一年期存、贷款利率变化情况。

表２唱１　一年期存、贷款利率表时　　间 一年期存款利率／％ 一年期贷款利率／％

１９９６．５．１ ９．１８ １１．５２１９９６．８．２３ ７．４７ １０．０８１９９７．１０．２３ ５．５７ ８．６４１９９８．３．２５ ５．２２ ７．９２１９９８．７．１ ４．５５ ６．９３１９９８．１２．７ ３．７８ —１９９９．６．１０ ２．２５ ５．３１２００２．２．２１ １．９８ ４．７７

　　２．名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致）在以上讨论中，都是以年为计息周期的，但在实际应用中，计息周期有年、

季、月等，也就是说，计息周期可以短于一年，这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。

例如，某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 ０．５％，通常称为“年利率 ６％，每月计息一次”。 这里的年利率 ６％称为“名义利率”。 当按单利计算利息

·１３·第二章　房地产金融的基本知识

时，名义利率和实际利率是一致的；当按复利计息时，上述“年利率６％，每月计息一次”的实际利率则为 ６．１７％，高于名义利率（６％）。

例如，年利率为 １２％，贷款额为 １０ ０００元，期限为一年，复利计息，分别以一年 １次计息；一年 ４次按季利率计息；一年 １２次按月利率计息，则一年后的本利和分别为

一年 １次计息 F ＝１０ ０００元×（１＋１２％）＝１１ ２００元一年 ４次计息 F ＝１０ ０００元×（１＋３％）４＝１１ ２５５．１元一年 １２次计息 F ＝１０ ０００元×（１＋１％）１２＝１１ ２６８．３元

这里的１２％，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；３％和１％称为周期利率。 由上述计算可知：

名义利率＝周期利率×每年计息周期数。对于一年计息４次和１２次来说，１２％就是名义利率，而一年计息４次时的实

际利率＝（１＋３％）４－１＝１２．５５％；一年计息 １２次时的实际利率＝（１＋１％）１２－１＝１２．６８％。

设名义利率为r，若年初借款为P ，在一年中计算利息 m 次，则每一计息周期的利率为 r／m ，一年后的本利和为

F ＝P · （１＋r／m ）m ，式中：利息 I＝F －P ＝P · （１＋r／m ）m －P 。

故实际利率 i与名义利率 r的关系式为

i＝ F － P

P＝ P · （１ ＋ r／m ）m － P

P＝ １ ＋ r

m

m － １　　通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当每年计息周期数 m ＝１时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数 m ＞１时，实际利率大于名义利率。

　　二、资金等效值与现金流量图　　１．资金等值的概念

在资金时间价值的计算中，等值是一个十分重要的概念。资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。 在以后的讨论中，我们把等效值简称为等值。

例如，现在借入１００元，年利率是１５％，一年后要还的本利和为１１５元。 这就

·２３· 房地产金融

是说，现在的１００元与一年后的１１５元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即其实际经济价值相等。

通常情况下，在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。　　２．现金流量图

如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，一般将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 　　　

现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图

示。它将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且标明所要计算的问题，即标明什么是已知、什么是所求。 时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。 在复利计算常用符号 P 、F 、A 、G 中，只有P 是在第一周期的期初发生的。为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把 P 作为上一周期期末，即第 ０期期末发生的，这就是在有关计算中出现第０周期的由来。 时间点１表示第一个计息周期的期末，同时又是第二个计息周期的开始，以此类推。如图２唱１所示为５年的时间标度。 现金流量图的垂直箭头，通常是向上表示正现金流量（收入），向下表示负现金流量（支出）。如图２唱２中的箭头表示第１年末的支出和第２年末、第３年末的收入。

图２唱１　现金流量时间标度

图２唱２　正现金流量和负现金流量现金流量图是协助人们进行复利计算和投资分析的有效工具。

·３３·第二章　房地产金融的基本知识

　　三、收益率收益率（Ｙｉｅｌｄ Ｒａｔｅｓ）是一个投资回报率。 它通常被表示为一个复合年百分

率（就像复利计息中的复利率一样），表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比）。 利息率通常是针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。

折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。

内部收益率（Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｒａｔｅ ｏｆ Ｒｅｔｕｒｎ，简写 ＩＲＲ）代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。 一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。 内部收益率可以用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后。内部收益率的计算公式为

∑n

t＝０［C ｉ － C ｏ］t（１ ＋ IR R ）－ t ＝ ０

式中：C ｉ——现金流入量；C ｏ ——现金流出量；［C ｉ－C ｏ］t——项目在 t年的净现金流量；t＝０——项目开始进行的时间点；n——计算期。内部收益率的经济含义是，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收

回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 因此，内部收益率是可以接受贷款的最高利率，它反映项目投资的获利能力。

全部投资收益率（Y ０）反映了全部已投入资本的收益水平。 在计算某个投资项目的全部投资收益率时，允许在投资持有期间内各年的收益发生变化，也允许投资者在持有期末获得净转售收入。 然而，它不考虑还本付息的影响，假设全部投资都是投资者的自有资金。因此，全部投资收益率可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说，全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。

全部投资收益率的计算公式：Y ０ ＝ M · rＭ ＋ （１ － M ）Y Ｅ

式中：Y ０——全部投资收益率；M ——贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；

·４３· 房地产金融

rＭ ——抵押贷款利率；Y Ｅ ——自有资金所要求的收益率。权益投资收益率（Y Ｅ）是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的

指标。权益投资收益率是相对借贷资本回报率而言的，借贷资本的回报率通常指利息率。 权益投资收益率是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率，它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。

权益投资收益率的计算公式：Y Ｅ ＝ Y ０ － M · rＭ

１ － M

復習思考題

　　一、名词解释１．反担保　　　　　２．保证贷款　　　　３．质押贷款４．名义利率　　　　５．银行汇票　　　　６．内部收益率７．商业汇票　　　　８．商业承兑汇票　　９．银行承兑汇票

　　二、简答题１．质押贷款的特征是什么？２．简析动产质押与权利质押的联系与区别。３．股票质押融资有哪些作用？４．股票质押贷款的风险控制措施是什么？５．反担保有哪些方式？６．保证中保证人的条件和资格有哪些规定？

·５３·第二章　房地产金融的基本知识

第 三 章

房地产抵押

本章學習要點

本章主要介绍房地产抵押权的含义、特征及类型，房地产抵押权的设定及程序，房地产抵押权的内部效力及外部效力，房地产抵押权的实现，房地产抵押中绝押合同和抵押期间问题。

第一节　房地产抵押权的概念及特征

　　一、房地产抵押根据枟担保法枠的规定，所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占

有，并将该财产作为债权的担保。 债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

枟城市房地产管理法枠第 ４６条规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押主要包

括以下涵义。① 设定抵押的目的在于担保债权。抵押是一种担保方式。② 抵押人不转移抵押物的占有。当抵押人在其特定房地产上设定抵押负担时，在抵押期内，抵押人可占有、

使用该抵押物，无须转移其占有给抵押权人。 这是抵押担保最显著的特征，也是区别质押、留置等其他物的担保形式的关键。

③ 抵押权人享有优先受偿权。所谓优先受偿，即抵押权人优先于一般债权人使自己的债权得到先位清偿。

　　二、房地产抵押权抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有而作为债务履

行担保的房地产，在债务人不履行债务时，享有依法将该房地产变价并优先受偿的权利。 抵押权包含以下涵义。

① 抵押权为担保物权。抵押权是由债务人或第三人在其特定房地产上设定的一种限制性物权。 当

债务人不履行债务时，抵押权人直接对物享有权利。 即可以依法处置抵押财产，并优先受偿，抵押权可以对抗物的所有人和第三人。

② 抵押权的标的物为特定房地产，抵押物必须为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定房地产。

③ 抵押权是不转移标的物占有的担保物权。④ 抵押权为优先受偿的权利。

　　三、抵押权的特征抵押权作为一种典型的担保物权，具有以下特点。

　　１．从属性抵押权的产生与存在必须以一定的债权关系的发生与存在为前提和基础，

没有所担保的债权，就不能成立抵押权。 这主要包括三个方面。 第一，抵押权成立上的从属性。 抵押权以主债权的存在为其存在前提，主债权不存在时，抵押权不成立。 第二，抵押权处分上的从属性。 抵押权与债权不可分离，抵押权人不得将抵押权单独让与他人而保留其债权；也不得将债权单独让与他人而保留其抵押权。 同时，抵押权不得与债权分离而为其他债权担保。 第三，抵押权消灭上的

·７３·第三章　房地产抵押

从属性。抵押权因主债权之消灭而消灭，并且这种消灭不以抵押权登记的注销为要件。　　２．不可分性

抵押权的不可分性是抵押权设定后，不因抵押物、被担保债权及债务的分割或让与受影响。主债权部分受偿时，抵押权人仍可以就其未受偿部分的债权对被抵押的全部财产行使抵押权。　　３．物上代位性

物上代位性是指因抵押物的灭失、毁损所取得的赔偿金或者价金给付，即抵押物的代位物或者代替物，受抵押权效力的支配，抵押权人应就该代替物行使权利。抵押物的代位物主要以抵押物的毁损或灭失而取得的赔偿金为限，包括抵押权人的保险金请求权、所有权侵害的损害赔偿请求权、公用征收之补偿金等。　　４．特定性

抵押权的特定性表现在两个方面：一是抵押物所担保的债务必须特定，即在设立抵押时，必须明确为债务人的哪一笔债务提供担保；二是抵押物必须特定，即必须明确用哪一笔财产为哪一笔债务担保。

　　四、抵押的类型抵押从不同的角度或者依据不同的标准有以下分类。（１） 以抵押物的不同标准可分为不动产抵押和动产抵押① 不动产抵押。不动产抵押是指以不动产作为抵押物而设定的抵押，这是最常见、最普遍的

抵押形式。② 动产抵押。动产抵押是指以动产作为抵押物的抵押。 在传统民法中多以不动产为抵押

的标的，而以动产为质押的标的。但随着经济的发展，人们不仅以不动产作抵押，而且以动产不转移占有作为债务履行的担保。 我国枟担保法枠第 ３４条规定，抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产可以抵押。

（２） 以抵押产生的原因为标准可分为法定抵押和约定抵押① 法定抵押。法定抵押是指根据法律的直接规定而发生的抵押，这种抵押无须当事人协

议约定。我国法律也确认了法定抵押方式。如：我国枟担保法枠第３６条规定：“以依

·８３· 房地产金融

法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”枟城市房地产管理法枠第 ３１ 条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。”

② 约定抵押。约定抵押是根据当事人的法律行为而发生的抵押权。（３） 以债权受担保的抵押个数的不同为标准可分为单一抵押、共同抵押与

集合抵押

① 单一抵押。单一抵押是指在特定的某一财产上设立的抵押。② 共同抵押。共同抵押是指为了担保同一债权，而在数个不同财产上设定的抵押。③ 集合抵押。集合抵押是指以企业各种不动产、动产和财产性权利等结合成为一个整体

而设定的抵押。（４） 以设立抵押的目的为标准，可分为流通抵押和保全抵押① 流通抵押。流通抵押是指以作为投资手段为目的而设立的抵押。② 保全抵押。保全抵押是以担保特定债权为目的而设立的抵押。两者的基本区别在于：前者可作为投资手段而流通，而后者一般不具有流通

性；前者既可以作为投资对象，也可作用于债权的担保，而后者却只作为特定债权的担保。

（５） 以担保的债权额是否确定为标准，可分为不定额抵押与定额抵押① 不定额抵押。不定额抵押，即为特定债权所设定的抵押权的金额是不确定的。② 定额抵押。定额抵押，即为不特定债权所设定的限定一定担保金额的抵押权为定额抵

押权（亦称最高额抵押）。不定额抵押和定额抵押的区别在于：在不定额抵押中，债权特定，但抵押权

担保的金额不确定；而在最高额抵押中，抵押权担保金额确定，而被担保债权不确定。

（６） 以抵押的表现形态是否相同为标准，可分为普通抵押与特殊抵押① 普通抵押。普通抵押，即以一般状态或者说常态形式表现出来的抵押。② 特殊抵押。

·９３·第三章　房地产抵押

特殊抵押，即以特殊形态表现出来的抵押。在上述抵押种类中，不动产抵押、单一抵押、约定抵押、保全抵押、不定额抵

押均为普通抵押；而动产抵押、共同抵押、集合抵押、法定抵押、流通抵押和最高额抵押则为特殊抵押。

第二节　房地产抵押权的设定

　　一、抵押当事人抵押当事人是抵押关系的主体，即抵押关系中享有权利和承担义务的抵押

权人和抵押人。　　１．抵押权人

抵押权人，是取得和享有抵押权的人。依抵押权与主债权的从属和不可分关系，抵押权人和债权人必须是同一的，我国枟担保法枠不认同抵押权脱离债权而单独转让，因此，抵押权人和债权人在任何情况下都是同一的。　　２．抵押人

抵押人是指以自己的财产为自己或他人的债务设定抵押的人。 抵押人可以为债务人本人，也可以是债务人和债权人以外的第三人。 第三人作抵押人时，该第三人又称为物上保证人。 但物上保证人不同于保证担保中的保证人。 保证人是以其一般财产为他人债务提供担保，其承担保证责任的财产为其全部责任财产，保证人对于主债务的履行负无限责任；而物上保证人系以其特定财产为债务人的债务提供担保，当主债务人不履行债务时，债权人只能通过对特定的担保物进行变价而使自己的债权得到清偿。 物上保证人对于债务的履行是在担保物价值范围内负有限责任。

基于抵押行为的性质，抵押人应具备下列条件。第一，抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力。 抵押行为为法律行

为，因此，抵押人必须具备民事权利能力和民事行为能力。 无民事行为能力的人不得充任抵押人；被限制民事行为能力的人未经其法定代理人同意或追认，亦不得充作抵押人。

第二，抵押人必须对抵押物享有处分权。抵押行为为处分行为，因此，抵押人

·０４· 房地产金融

必须对抵押财产享有处分权。享有处分权的人并不仅限于所有权人，依法定或约定享有处分权的人亦包括在内，如法定代理人基于被监护人的利益而对其财产所享有的处分权即是。 枟合同法枠第 ５１条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，无处分权人订立的抵押合同属效力待定合同，在权利人未予追认或订立合同后未取得处分权的情况下，所定合同无效。

对尚未取得权属证书的财产，枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３日起施行）第４９条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。 当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”

公司可否以其财产为他人提供抵押？ 我国枟公司法枠第６０条第３款规定：“董事、经理不得以公司资本为本公司的股东或者其他人提供担保。”枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００ 年 １２ 月 １３ 日起施行）第 ４条规定：“董事、经理违反枟中华人民共和国公司法枠第六十条规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。”根据这一规定，公司董事、经理以公司财产为其股东或者其他个人提供抵押的，抵押合同无效，但是否可以对外进行抵押担保，该条并没有明文禁止。只不过由于公司财产为他人债务设定抵押，必涉及公司股东的利益，因此，公司充任物上保证人应有所限制。 枟城市房地产抵押管理办法枠第１６条规定：“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。”

　　二、抵押标的物抵押标的物即为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。 我国枟担保法枠第

３４ 条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第 ３７条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外（作者注：乡（镇）、村企业的土

·１４·第三章　房地产抵押

地使用权不得单独抵押。 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。”　　１．抵押标的物的条件

（１） 必须具有特定性抵押权作为物权的一种，具有排他性，由此，抵押权只能及于特定物之上（这

里的特定物非仅限于与种类物相对而称的特定物，特定化的种类物亦无不可）。因此，抵押标的物应为特定的财产。 如果不能特定，抵押权人无从确定和直接支配抵押标的交换价值，不能就抵押标的变价优先受偿其债权。 枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００ 年 １２ 月 １３ 日起施行）第 ４７ 条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这是对抵押标的物特定性的变通规定。

（２） 必须具有交换价值抵押权为价值权，本质上为直接支配抵押物交换价值的权利，因此，抵押物

必须具有交换价值。（３） 必须是法律允许转让的财产抵押权的实现一般通过抵押物的变价来进行，因此，抵押标的物除具备交换

价值之外，还得是法律允许转让的财产。法律禁止转让的财产，如土地、国防设施等不能转让，不能作抵押权的标的物。考虑到学校、医院、幼儿园等教育设施和社会公益设施涉及公众利益，我国枟担保法枠规定其不得抵押（但枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００ 年 １２ 月 １３ 日起施行）第 ５３ 条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”为了保护农村土地资源，农村和城市郊区的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权也不得抵押（依我国枟担保法枠第 ３４条第 ５项、第 ３６条第 ３款规定的除外）。

限制流通物的转让虽有限制，只不过是抵押权人实现抵押权的方式有点特殊而已，不能直接就这种抵押物折价受偿，也不能随意拍卖受偿。 根据我国现行有关规定，以法律限制流通的财产作为抵押物的，在清偿债务时，应当由有关部门收购，抵押权人可以从价款中优先受偿。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日起施行）第 ５条即规定：“以法

·２４· 房地产金融

律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。 以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。”

（４） 原则上应便于管理和实施抵押物原则上是不动产，但也包括生产设备、日用生活品、交通运输工具等

一切有价值的动产。根据我国枟城市房地产管理法枠的规定，国有土地使用权可以抵押。 集体所有的土地使用权是否可以抵押？ 从保护农村土地资源和集体经济的利益出发，法律规定，农村和城市郊区的耕地、宅基地、自留地、自留山以及无定着物的集体所有的土地使用权，不得抵押。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３日起施行）第５２条还规定：“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。”另外，以集体所有的土地上的不动产作抵押的，在实现抵押权时，不得改变土地的用途。　　２．房地产抵押的一般规定

第一，房地产抵押。 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。 以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。

第二，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。枟担保法枠还规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”

第三，以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

第四，国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第五，以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

第六，以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

第七，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者

·３４·第三章　房地产抵押

股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。第八，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限

不应当超过该企业的经营期限。第九，以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超

过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。第十，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同

意。第十一，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条

件，并取得商品房预售许可证。第十二，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并

将抵押情况告知承租人。 原租赁合同继续有效。第十三，企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与

义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者

代管人应当继续履行抵押合同。第十四，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投

保，保险费由抵押人负担。 抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。 在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第十五，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。枟城市房地产抵押管理办法枠（建设部令第 ９８号）规定，下列房地产不得设定

抵押权：第一，权属有争议的房地产；第二，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；第三，列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；第四，已依法公告列入拆迁范围的房地产；第五，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；第六，依法不得抵押的其他房地产。

案例１

１９９６年 ９ 月，南方房地产开发股份有限公司用其所有的科技大厦第 ８ 层整层楼面作抵押向当地甲银行贷款，并办理了相应的抵押手续。１９９６年１１月，南方公司在既未将该层房产已抵押的情况告知买主，又未通知甲银行的情况下，与买

·４４· 房地产金融

家集佳经贸有限公司订立预售合同，并按规定到房地产交易中心作了预售合同登记。１９９７年６月，集佳经贸公司以该预购商品房作抵押担保向当地乙银行申请抵押贷款，并在交易中心作了抵押登记。同一层楼面在同一登记处先后作了两次抵押登记，惟一不同的是抵押权证上权利范围的记载一个是第 ７ 层，一个为第 ８层，而前面的第７层是减去第４层（设备层）的楼层，实质上仍为第８层。后为抵押权问题，各方当事人发生纠纷，并告到法院。 经查：前后两次贷款额均为１ ０００万元，而抵押物估价为 １ ２００万元。

案例评析：本案涉及三个问题：其一，已抵押的房产是否可以转让；其二，集佳经贸有限

公司是否为善意的第三人；其三，是否存在重复抵押。按枟城市房地产抵押管理办法枠和枟担保法枠的规定，抵押人转让已抵押的房

地产，在告知抵押权人和买受人的条件下，转让行为有效。 本案中抵押人转让抵押房地产未履行告知义务。那么，集佳经贸有限公司所购房的权益能否得到保障呢？ 我们认为，集佳经贸有限公司属于善意第三人，它不知道该房产已抵押。 由于我国现行的产权登记中尚未实施查阅制度，客观上集佳经贸有限公司难以知晓抵押情况，因此，应保护善意第三人的利益。 同时，从本案可以看出，登记机关也负有不可推卸的责任。 本案不属重复抵押。

案例２

１９９５年 １０月 ３１日，被告富利达公司为装修富利达地下商贸城，与原告汇通支行签订了两份借款合同，约定：汇通支行分别借给富利达公司人民币 ６１０ 万元、美元 １００万元。 人民币借款以月利率 １０．９８％计息，美元借款以年利率 ７．２％计息。借款期限分别为４个月、５个月。同时，双方签订了两份抵押合同，约定：富利达公司以其对富利达地下商贸城（面积 １万平方米）拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。 汇通支行于签约当日向富利达公司发放了人民币６１０万元和美元１００万元的贷款。 这笔借款到期后，汇通支行仅收回利息人民币 １１３ ８６２．６０元和美元 １１ ２４３．８４元。 至 １９９７年 ９月 ２０日，富利达公司欠汇通支行借款本金为人民币 ６１０万元、美元 １００万元，利息为人民币 １ ７２６ １２８．８元、美元为 １４６ ８６０．２８元。 汇通支行因此提起诉讼。

另查明：坐落于哈尔滨火车站站前广场西北部的富利达地下商贸城（面积为１１ １７８平方米），是哈尔滨市人民政府有关部门修建的地下设施。在修建过程中，被告富利达公司的前身哈尔滨太和珠宝有限公司曾投资约５ ０００万元参与建设，

·５４·第三章　房地产抵押

哈尔滨市人民政府有关部门为此于 １９９３年下达文件确定：该项设施的产权归国家所有，富利达公司对投入建设部分有长期使用管理权、出租权。 哈尔滨市人民政府有关部门对富利达地下商贸城的长期使用管理权、出租权因现在的权利人不能履行债务而转移给他人行使一事，表示同意。

案例评析：本案以用益物权设定抵押权是否合乎法理尚待研究。非依法设定，当事人之

间不得以协议创设物权，这是物权优先于债权的必然前提。 抵押权属物权，关于抵押权之设定，枟担保法枠有明确规定，当事人不得依协议在法无明文规定的物或权利上设定抵押权，应无疑问。 枟担保法枠并未规定涉及用益物权可以设定抵押，即不能在其上设定抵押。依枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３日起施行）第９７条的规定，不动产收益权可设定质押。 但该解释未对用益物权设定抵押作出规定。

　　三、房地产抵押合同房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地

产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。 抵押合同必须以书面形式签订。

抵押合同一般应载明以下内容：第一，抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；第二，主债权的种类、数额；第三，抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至范围等；第四，抵押房地产的价值；第五，抵押房地产的占有管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损

毁、灭失的责任；第六，抵押权灭失的条件；第七，违约责任；第八，争议解决的方式；第九，抵押合同订立的时间与地点；第十，双方约定的其他事项。抵押物需保险的，当事人应当在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作

为保险赔偿金的第一受益权人。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，

应在合同中约定。

·６４· 房地产金融

　　四、房地产抵押登记　　１．房地产抵押登记的效力

抵押权属物权，应经登记取得公示效力。我国枟担保法枠对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。所谓登记要件主义，即登记是抵押权成立的必要条件，不经登记抵押权不能成立。 所谓登记对抗主义，是指抵押权惟经登记才发生公信力，不经登记并不影响抵押权的设立，但不具有公信力，不能对抗第三人。 我国枟担保法枠对某些重大财产的抵押规定必须经过登记抵押才能成立；而对其他财产的抵押是否登记由当事人自愿决定。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；当事人办理抵押物登记的，取得公信效力，可对抗第三人。根据枟担保法枠第 ４２ 条的规定，无地上定着物的土地使用权，城市房地产或乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押登记。 由此可见，办理抵押登记是房地产抵押权成立的必要条件。也就是说，房地产抵押合同自登记之日起生效。

在实际中，有的抵押房地产未能办理登记并非当事人的原因，而是登记机关造成的，在这种情况下，如不承认抵押权的成立，则对债权人极为不公。 因此，在实际中可以认定房地产抵押合同有效。 枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３日起施行）第５９条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。 但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”

为保障抵押的安全性及善意第三人的利益，对已设定抵押的房地产做适当记载，并为抵押权人颁发他项权利证。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，房地产登记机关应当在原枟房屋所有权证枠上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发枟房屋他项权证枠；以预售商品房或者在建工程抵押的，因其抵押物的特殊性，登记机关应当在抵押合同上做记载；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；以城镇国有土地使用权抵押的，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行登记，同时在抵押人的土地使用权证内进行记录，并向抵押权人颁发枟土地他项权利证明书枠。这样，抵押人处分房地产将受到限制，抵押权人的权利也因其特有的枟他项权证枠受到保障。

·７４·第三章　房地产抵押

　　２．房地产抵押登记的程序（１） 登记的基本程序抵押登记的程序是指办理抵押登记的具体的动态进程。一般言之，抵押登记

的程序依以下顺序展开。① 当事人申请。抵押登记申请应由合格主体提出。 抵押登记的申请人应为抵押人和抵押权

人，双方应共同申请抵押登记，但如果登记义务人拒绝履行办理登记义务时，登记权利人也可以携程序外取得的相应司法文件单独办理登记申请。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日起施行）第５６条第２款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”当事人提出抵押登记申请时应当提交有关的主合同文本、抵押合同文本、抵押物权属证书以及其他有关证明文书的原件或复印件。

② 登记机关的审查。登记机关收到当事人的申请书和相关文本后，对当事人提交的合同文本、抵

押物权属证书及其他文书进行审查。 我国现行法律对登记机关的审查权未作规定，但从目前的实际情况来看，我国登记制度还不完善，登记机关工作人员的素质普遍较低，采取实质审查制度的条件尚不具备，且我国立法对登记并非完全采取成立要件主义，故根据我国的实际情况，实行形式审查制度较为适当。

③ 登记机关的登记、备案。登记部门经过审查，确认主合同、抵押合同、抵押物权属证书及其他证明文

书合法、有效，应当给予登记、登记造册、备案保存。 同时，在原抵押合同上签字、盖章，抵押合同自此生效。

（２） 土地使用权抵押登记程序根据原国家土地管理局 １９９７年 １月 ３日发布的枟关于土地使用权抵押登记

有关问题的通知枠的规定，土地使用权抵押登记程序如下。① 土地使用权抵押的地价评估和合同签订。土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。第一，以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具

有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

第二，以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

·８４· 房地产金融

第三，乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额，然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

第四，以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

② 土地使用权抵押登记申请。土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后 １５ 日

内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。

申请抵押登记除提交前述所列材料外，还应分别情况，提交下列材料：以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；以房屋及其占用范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

③ 土地使用权抵押登记。抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土

地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发枟土地他项权利证明书枠，土地使用权抵押权正式生效。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。（３） 房地产抵押登记程序房地产抵押合同自签订之日起 ３０日内，抵押当事人应当到房地产所在地的

房地产管理部门办理房地产抵押登记。根据建设部２００１年８月１５日修订的枟城市房地产抵押管理办法枠的规定，房

地产抵押登记程序如下。① 房地产抵押登记申请。办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证

·９４·第三章　房地产抵押

明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；枟国有土地使用权证枠、枟房屋所有权证枠或枟房地产权证枠，共有的房屋还必须提交枟房屋共有权证枠和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。

② 房地产抵押登记审核与登记。登记机关应当对申请人的申请进行审核。 凡权属清楚、证明材料齐全的，应

当在受理登记之日起 ７日内作出是否准予登记的书面答复。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原枟房屋所

有权证枠上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发枟房屋他项权证枠。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

③ 房地产抵押登记的变更与注销。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止

之日起 １５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有

权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起 ３０ 日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第三节　房地产抵押权的效力

抵押权是抵押权人享有的当债务人不履行债务时，依法处分抵押物并优先受偿使其债权实现的权利。 抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵押物的优先支配以及对与抵押物有关的其他财产权的影响力。 主要包括抵押权的内部效力和抵押权的对外效力。 　　　

　　一、房地产抵押权的内部效力房地产抵押权的内部效力主要包括：抵押担保的债权范围、抵押权及于标的

物的范围。

·０５· 房地产金融

　　１．抵押担保的债权范围抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的债权届期未能清偿，抵押物

拍卖或者变价的价款可以用来清偿的债权范围。 抵押权的法定担保范围如下。 　　　

（１） 主债权主债权也称为原债权或本债权，是担保的重要内容。（２） 利息利息是主债权产生的法定孳息，包括法定利息和约定利息。当事人约定利息

的，其利率不得超过法律允许的范围，对于高利贷的利息不受法律保护，不得列入抵押担保的范围。

（３） 违约金和赔偿金违约金是指债务人在不履行或未完全履行债务时，按照法律规定或合同约

定向债权人支付的一定数额的货币。 赔偿金是指债务人未履行或没有充分履行合同时给另一方当事人造成了一定的损失，向其支付的赔偿损失的费用。违约金与赔偿金均属违约责任的形式。 两者的区别主要是：违约金是事先确定的，而赔偿金是在事后确定的。但它们都是主债权遭受侵害时的转化形式，因此应该列入抵押担保的范围。

（４） 实现抵押权的费用房地产抵押权实现的原因在于债务人不履行债务，所以，实现抵押权的费用

亦应在房地产抵押担保债权的范围内。实现房地产抵押权的费用包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。　　２．抵押权及于标的物的范围

所谓抵押权的效力及于标的物的范围，即抵押权人实行抵押权时依法予以变价的标的物的范围。 按照法律规定，抵押权效力及于标的物的范围，除双方当事人的约定及于抵押原物外，还包括下列财产及权利。

（１） 从物从物是指非主物之成分，配合主物发挥效用并与主物同属一人之物。 按照

“从随主”原则，除当事人另有约定外，从物随主物的转移而转移。 抵押权效力是否及于从物，应视具体情况而定。第一，如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于抵押标的物的范围。 但如果从物由于买卖或其他原因而与主物不同属同一人所有时，抵押权的效力不及于此。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３施行）第６３条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。 但是，抵押物与其从物为两个以

·１５·第三章　房地产抵押

上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物”。第二，抵押权设定后所增加的从物。在实现抵押权时如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从物的价金无优先受偿权。

（２） 从权利从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利。从权利是配合主权

利而发挥作用的。比如，抵押的土地是需役地时，其所附的地役权；其地役权为从权利，如果在实现抵押权时拍卖抵押物而不转移从权利，则抵押物将很难实现其价值。 因此，抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。

（３） 添附物所谓添附物，是指因附合、加工、混合等原因而附合于他物之上的物。 枟最高

人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日起施行）第 ６２ 条对此作了明确规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”

（４） 孳息孳息是指由物产生的收益，可分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是指基于

物的自然属性所生的孳息，包括果实及动物的产物等。法定孳息主要是指基于对物的利用而产生的孳息，比如存款利息、股利、租金等。抵押权的效力是否及于孳息主要有两种情况：第一，在债务履行期届满法院扣押抵押物之前，抵押权的效力不及于孳息；第二，在债务履行期届满后，债务人未清偿债务，抵押权人申请法院扣押抵押物，法院裁定扣押后，抵押权的效力开始及于抵押物之孳息。

抵押权效力及于天然孳息，必须以抵押物被扣押，且天然孳息是在扣押之后才与抵押物相分离为前提条件，否则抵押权人无权对此孳息主张抵押权。抵押权效力及于法定孳息，抵押权人还应将抵押物扣押的事实及时通知交付法定孳息的义务人。 否则，抵押权的效力不能及于扣押后抵押物所生的法定孳息。

在抵押物被扣押后，抵押权人收取了孳息，就涉及清偿顺序的问题。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日起施行）第 ６４条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按下列顺序清偿：收取孳息的费用；主债权的利息；主债权。”

（５） 抵押物的代位物因抵押物毁损、灭失、或者被征用，所取得的赔偿金、保险金或者补偿金构成

抵押权的代位物，受抵押权效力的支配，抵押权的效力及于代位物或代替物。

·２５· 房地产金融

　　二、房地产抵押权的外部效力房地产抵押后，其所有权仍属抵押人，抵押人仍可以依法支配处分属于自己

拥有的房地产，从而在该房地产上形成新的法律关系或者保持既存的法律关系，抵押权的存在会对其产生一定的影响力，这是房地产抵押权的对外效力。其外部效力主要有：对租赁权的效力，对房地产转让的效力，对外处分效力，以及对保证的影响等。　　１．抵押权对房地产租赁权的影响

所谓房地产租赁权，是指承租人依租赁合同的约定对租赁物享有使用、收益的权利。租赁权属于债权。抵押权和租赁权同时存在于同一房地产上，当抵押人到期不履行债务而抵押权人依法拍卖、变价抵押房地产时，就可能影响承租人的权益，从而引起抵押权与租赁权的冲突。那么，抵押权对租赁权的效力到底如何？应视租赁权是在抵押权设定时就存在，还是在抵押权设定后才出现而有所差异。 　　

（１） 抵押权设定在后，租赁权在前的情形租赁权先于抵押权存在，抵押权设定后，抵押权的设立、实现对租赁关系均

不发生影响，原租赁合同继续有效。 我国枟担保法枠第 ４８条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”从抵押权的设定来看，租赁与抵押互不影响。 因为已出租的财产仍归出租人所有，而抵押并不转移房地产的占有关系，因此，租赁权的存在不影响出租人将已经出租房地产再行设定抵押，抵押权的存在也不影响承租人对房地产的使用。 从抵押权的实现来看，抵押人到期未履行债务，抵押权人依法拍卖抵押房地产，按照“买卖不得击破租赁”的原则，租赁权可以对抗新的买受人，租赁关系继续有效。由于租赁权的存在，必然会影响抵押物的交换价值。 如果拍卖、变卖房屋所得的价款低于房屋在无负担时应具有的价值，则抵押权人不能充分受偿。 为了保障抵押权人的利益，枟城市房地产抵押管理办法枠第 ２１条规定：“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。”若未告知抵押权人，致使抵押权人遭受损害，抵押人应负损害赔偿责任。

（２） 抵押权设定在前，租赁权在后的情形抵押权设定后，抵押人将抵押房地产出租，抵押权对租赁关系有影响，抵押

权可以对抗租赁权，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。这是因为抵押权是设定在先的一种物权，而租赁权是设定在后的一种债权，按照物权对抗债权，物权优先于债权的原则，租赁权不得对抗抵押权。枟最高人民法院关于适用枙中华人民

·３５·第三章　房地产抵押

共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年１２月１３日起施行）第６６条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”如果租赁权影响抵押权实现时，抵押权人可以要求抵押人与承租人解除租赁关系，承租人不得以“买卖不得击破租赁”而提出抗辩。　　２．抵押权对抵押房地产转让的影响

抵押权成立后，抵押人能否将抵押物转让给他人呢？ 我国枟担保法枠第 ４９条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”从这一规定看，已抵押的房地产可以转让。 从法理上看，抵押权设定后，抵押人仍享有抵押物的所有权，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人仍可以行使处分权。 但是，抵押人转让抵押房地产受到一些限制。

第一，抵押人在抵押权存续期间内转让已办理抵押登记的抵押房地产的，应当通知抵押权人，并应告知受让人转让物已设定抵押权的情况，但无须抵押权人的同意。 如果抵押人未履行通知或告知义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日起施行）第 ６７条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”这实际上确认了抵押权的追及效力，不同于枟担保法枠第 ４９条的有关规定，这一规定更合理。

第二，抵押人转让抵押房地产时，应提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。 这样能有效防止抵押人与第三人恶意串通转让抵押物逃避义务，充分保障抵押权人的利益。

案例３

１９９６年６月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第 １５ 层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷

·４５· 房地产金融

款，贷款金额 １ ０００万元人民币，期限 １年。 经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。 １９９７年 １月，明光大厦竣工。 １９９７年 ３月，祥龙公司在通知京港城市商业银行的情况下，开始售楼。 其中将１５层Ａ 座以４０万元售与刘女士并告知了刘女士该楼已被抵押的情况。刘女士在办理了相关产权之后，以Ａ 座这套房产作抵押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限 １０年。 抵押合同亦经登记。 １９９７年 ８月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中，刘女士向法院反映，要求维护自己的权益；京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的。

案例评析：此案涉及三个问题：第一，在建工程的抵押是否有效；第二，抵押设定后，抵

押物是否可以转让；第三，刘女士是否可以设定抵押权。按法律规定，在建工程可以抵押。枟城市房地产抵押管理办法枠第３条第５款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”枟最高人民法院关于适用枙中华人民共和国担保法枛若干问题的解释枠（２０００年 １２月 １３日）第 ４７条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”从此案看，京港城市商业银行的抵押权合法有效。

抵押权设定后，抵押人告之抵押权人和新的买受人的条件下，可以转让抵押物。 本案中，转让是合法有效的，但转让的价款可以提前清偿债务或交由第三人提存。 同时，刘女士可以用所购住房抵押贷款。 因此本案中，京港城市商业银行的抵押权不能及于刘女士所购的房产。　　３．抵押权的处分效力

抵押权的处分效力是指抵押权人能否将抵押权处分让与他人或者为其他债

权担保。 主要包括：抵押权的让与，以抵押权设定担保，抵押权与保证的关系等。 　　　

（１） 抵押权的让与抵押权人可以将抵押权与所担保的债权一并让与或者供作其他债权担保，

但应办理抵押登记，否则不得对抗第三人。因为抵押权设定的目的在于担保主债权的实现，相对于主债权而言，抵押权具有从属性和附随性。因此，抵押权人可以依法转让抵押权。但是，抵押权转让必须遵守抵押权不得与主债权分离而予以单独转让的规则。 这主要包括：第一，抵押权人不得将抵押权单独让与他人而自己保留被担保的主债权；第二，抵押权人不得将被担保的主债权单独让与他人，而

·５５·第三章　房地产抵押

自己保留抵押权；第三，抵押权人不得将其主债权与抵押权分别让与不同的人。 　　　

（２） 以抵押权设定担保我国枟担保法枠第 ５０ 条规定，抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担

保。 因为抵押权具有处分的附随性，抵押权不可与被担保的主债权分离。 否则，就有可能因债务人届期履行而使作为其他债权担保落空。 例如：甲、乙签订一购销合同，为了担保甲在乙付货后能如期给付货款，双方约定将甲的某栋房地产作抵押物。在此期间，乙与丙签订了一加工承揽合同，乙委托丙加工某种产品，乙将该房地产抵押权抵押给丙，以担保丙对乙因加工承揽而对乙享有的追偿加工费。结果乙欠丙加工费的债务届期未履行，而甲欠乙货款的债务如期履行了。这种情况下，甲因如期清偿债务，而使乙所享有的抵押权归于灭失，而丙因乙届期未履行债务要行使抵押权时，原抵押权已不复存在，丙的权利就难以得到保障。因此，抵押权人以抵押权设定担保必须遵守以下规则：第一，抵押权人不得自己保留主债权而仅以抵押权设定担保；第二，抵押权人不得自己保留抵押权而仅以债权设定质押。　　４．抵押权与保证的关系

若在同一债权之上既存在抵押，又存在保证，即抵押加保证的担保，在债务人到期不能清偿债务时，是应由保证人清偿债务，还是应以抵押房地产拍卖变价来清偿债务？ 这一问题我们先来分析抵押权和保证的性质。 房地产抵押是指债务人或第三人提供特定的房地产来担保债务的履行，属物权性质。而保证是保证人以自己的信用作担保，属于债权的关系，主债权人并不能对保证人的财产享有支配权利。债权人因保证而享有的担保请求权在性质上仍然是债权而不是物权。从法理来看，当物权与债权同时并存时，物权具有优先于债权的效力。另外，从实际操作来看，物的担保较之保证更有利于债权的执行。 因为物的担保具有特定性，抵押人在设定抵押时，就明确了具体的抵押房地产来担保债权；而在保证担保中，保证人只是以其信誉作担保，债权人对保证人的财产也不享有优先于其他债权人受偿的权利。 因此，同一债权上既有房地产抵押又有保证时，物的担保应优先于保证。 债务人到期未履行债务时，抵押权人应先依法处分抵押房地产，从拍卖、变卖价款中优先清偿债权；若其价款不足以清偿债务时，保证人就剩余债务部分负清偿责任。 枟担保法枠第 ２８条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”

·６５· 房地产金融

第四节　房地产抵押权的实现

房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。 抵押权实现即抵押权设立的目的达到，抵押权随之消灭。

　　一、房地产抵押权实现的条件实现抵押权的条件也就是行使抵押权的条件。 抵押权是抵押权人为将来行

使其债权而设定的权利，非现时行使的权利。 只有符合法律规定的条件，即一定的法律事实出现，抵押权人才能行使。 这个条件就是债务履行期限届满，债务人未履行债务。 抵押权的实现须具备四个条件。 第一，须抵押权有效存在。 抵押权的实现以抵押权的有效存在为前提，抵押权的设定如为无效或者已被撤销，则不得实现。 第二，须主债务履行期届满。 第三，须债权人的债权未受清偿。 第四，债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。 若债权人对于债务人的适当履行拒绝接受，则抵押权人不得实现抵押权。

但是，债权期限未届满，有以下情形之一时，抵押权人也可以依法实现抵押权：第一，抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或者抵押人

的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；第二，抵押人被依法宣告解散或者破产的；第三，抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。

　　二、抵押权实现的方式抵押权的实现方式包括变卖、折价、拍卖三种方式。 若抵押合同中明确约定

有抵押权实现方式的，依其约定；若没有约定的，其实现方式由双方当事人协商，协商达不成协议的，抵押权人可向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。　　１．抵押房地产折价

抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵押房地产所有权以受

·７５·第三章　房地产抵押

偿其债权。抵押房地产折价必须注意以下问题。其一，必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参照市场价格，合理地确定，而不能由抵押权人单方面决定抵押房地产的价格。 其二，折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，如果在同一宗房地产之上设置了数个抵押权，则应当按登记的先后顺位清偿，但第一顺位的抵押权人与抵押人订立折价合同时，不得故意压低抵押房地产的价值，或者不考虑其他后顺位的抵押权人的利益而折价冲抵债权。否则，其他债权人有权请求撤销第一顺位的抵押权人与抵押人的折价协议。

抵押房地产折价与绝押合同不同。折价是抵押权实现时，抵押人与抵押权人就抵押房地产以协议的价格让与抵押权人以抵消债权；而绝押合同是在抵押合同订立时即约定债务届满未获清偿时，抵押权人即可取得抵押房地产的所有权。绝押合同是法律所禁止的。以抵押房地产折价方式实现抵押权具有手续简便、节约成本等优点。　　２．抵押房地产变卖

抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。 变卖有当事人同意变卖和法院强制变卖两种。 抵押房地产的变卖会产生以下法律后果。第一，抵押物的变卖不得对抗优先购买权。抵押房地产的变卖，是以一般的买卖方式转让抵押物，与抵押房地产有特定关系的第三人（如承租人，房地产的其他共有人等）可以在同等条件下，优先购买抵押房地产。第二，抵押物的变卖对抵押权人的法律后果。 抵押房地产的变卖，使抵押权人的主债得以全部实现或部分实现。若全部实现债权，抵押权消灭；若部分实现债权，抵押权消灭，主债权未受清偿的部分，抵押权人可以以主债权人的身份向主债务人追偿。　　３．抵押房地产拍卖

抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房地产转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖当事人包括拍卖人、委托人、竞买人、买受人。 拍卖人是依枟拍卖法枠、枟公司法枠设立的从事拍卖活动的企业法人；委托人是指委托拍卖人拍卖房地产的公民、法人或其他组织；竞买人是参加竞购拍卖标的物的人；买受人是指以最高应价购得拍卖标的物的竞买人。 拍卖可分为任意拍卖和强制拍卖两种形式。

（１） 任意拍卖及程序任意拍卖，是指债务履行期届满，债务人不履行偿还债务，抵押权人与抵押

人协商一致，双方同意以拍卖方式履行抵押合同，以抵押房地产拍卖所得价款清偿债务。 任意拍卖的程序如下。

·８５· 房地产金融

第一，拍卖委托。委托人应与拍卖人签订书面委托拍卖合同。其委托人应为所有权人，但就抵押房地产的任意拍卖而言，应由抵押人和抵押权人事先签订拍卖协议。

第二，拍卖公告与展示。拍卖人应当于拍卖日７日前通过报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告。 拍卖公告应当注明：拍卖的时间、地点；拍卖标的；拍卖标的展示时间、地点；参加竞买应当办理的手续；需要公告的其他事项等。

第三，拍卖的实施。拍卖的实施是指拍卖当事人在现场就拍卖标的物竞争缔约的过程，包括竞买和拍定。竞买是竞买人以应价的方式向拍卖人作出买受的意思表示。拍定是拍卖人对应价最高的竞买人的竞买表示予以接受的意思表示。拍定的意思须由拍卖师以落槌等公开的方式予以表示。 一经拍定，拍卖成交，合同成立。买受人和拍卖人应当签署成交确认书，然后由买受人凭成交确认书及有关手续到房地产管理部门办理过户手续。若竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止标的拍卖。

（２） 强制拍卖及程序当债务履行期届满，债务人不履行其债务，抵押权人与抵押人不能就抵押权

实现达成一致的，抵押权人向人民法院起诉，主张其优先受偿权。 人民法院依法审查作出裁决，确认抵押权人的权利，如果抵押人仍不履行债务时，再由抵押权人申请人民法院强制执行。在强制执行中，可以采取拍卖方式。人民法院强制拍卖的程序如下：第一，查封或扣押抵押房地产；第二，发布拍卖公告；第三，实施拍卖行为；第四，抵押房地产的权属过户；第五，支付拍卖价金。 法院扣除拍卖有关费用后，以抵押担保的债权额为限，支付给抵押权人，超出抵押担保债权的部分，返还给抵押人。

抵押房地产的拍卖旨在实现抵押房地产的最大价值，“出价高者得”，它是一种以竞争方式转让抵押房地产的方法。 因此，为了保障抵押权人的利益，抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人（如承租人，其他共有人等）的优先购买权。

　　三、抵押房地产处分价款的分配抵押房地产依法处分所得价款的分配原则和分配顺序是：第一，支付处分抵

押房地产的费用；第二，扣除抵押房地产应缴纳的税款，主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费、房产税、土地使用税、土地增值税等；第三，若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该块地的土地使用权出让金，上缴国家；第四，偿还抵押权人债权本息及支付违约金；第五，赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失；第六，剩余金额还给抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有

·９５·第三章　房地产抵押

权向债务人追索不足的部分。　　１．多次抵押的债权清偿

同一宗房地产设定两个以上抵押权的，在实现抵押权时，按以下顺序清偿：经抵押登记而成立的抵押权，按照抵押权成立的先后顺位清偿抵押担保的债权；顺位相同的，按债权额的比例清偿。

案例４

某Ａ 公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款 ２００万元。 同时，又抵押给乙银行获得 ３００万元的贷款，借款期 ２年，均于 ２０００年 ２月 １０日办理抵押登记。 Ａ公司到期后无力还款，抵押权人依法处分该房地产，处分的净价款为 ４００ 万元，那么，甲、乙银行如何清偿其债权？

甲银行可优先受偿的债权＝４００万元×２００÷（２００＋３００）＝１６０万元乙银行可优先受偿的债权＝４００万元×３００÷（２００＋３００）＝２４０万元

　　２．共同抵押的债权清偿共同抵押中，若债务人以其他人提供的房地产担保同一债权时，抵押权人的

债权如何清偿？若各个抵押人未就清偿债务达成协议，抵押权人不能任意从某项抵押房地产的处分价款中受偿。而应同时拍卖各个标的物，债权人按各个抵押房地产处分的价值在总价值的比例清偿债权；若其他人限定担保债权的，以限定为清偿的限额。

案例５

某Ｂ 公司向某工商银行贷款６００万元，工商银行要求Ｂ 公司提供房地产作担保，否则不能借款。 Ｂ 公司于是请求丙公司以一幅土地使用权作抵押（评估价值为６００万元），但丙公司提出只能以土地使用权２００万元作担保，并在登记中加以备注。同时Ｂ 公司请求丁公司提供房地产作担保，丁公司以价值５００万元的房地产作担保，债务到期后，Ｂ 公司无力还款，拍卖丁公司的房地产，拍卖的净价款４８０万元。那么，丁公司和丙公司如何分担债务？两公司承担清偿义务后，如何保

·０６· 房地产金融

障自己的利益？丁公司承担的债务＝６００万元×４８０÷（４８０＋２００）＝４２３．５万元丙公司承担的债务＝６００万元×２００÷（４８０＋２００）＝１７６．５万元

两公司代Ｂ 公司清偿债务后，有权向Ｂ 公司追索债权。

　　四、抵押权的消灭抵押权的消灭，是指抵押权对于抵押物所具有的支配力终止。房地产抵押权

在消灭时，抵押权人负有注销抵押登记的义务。房地产抵押权的消灭原因主要如下。

（１） 因主债权的消灭而消灭主债权消灭，是房地产抵押权消灭的重要原因之一。抵押权是从属于主债权

而存在的，主债权因履行、抵消、提存、免除或其他原因而被消灭时，抵押权也随之消灭。

（２） 因抵押物的灭失而消灭抵押权的标的是抵押房地产，抵押房地产灭失的，抵押权无所依存，也随之

消灭。抵押房地产全部灭失时，有代位物存在的，抵押权及于代位物；如果抵押物一部分灭失时，由于抵押权具有不可分的特性，抵押权存在于抵押物未灭失的剩余部分。

（３） 因抵押权的行使而消灭抵押权人行使抵押权时，可就处分抵押房地产行使优先受偿权，抵押房地产

担保债权的目的已实现。无论所担保的债权是否因抵押权的行使而全部受偿，抵押权均归消灭。

第五节　房地产抵押权的几个特殊问题

　　一、绝押合同问题绝押合同，又称流押合同、流质契约，也称抵押物代偿条款，是指当事人双方

在设立抵押权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得抵押物所有权的合同。 绝押合同因不利双方当事人利益的实现与平衡，被多数国家立法禁止。

抵押合同明确约定，抵押人在债务清偿期届满不履行债务，抵押物的所有权

·１６·第三章　房地产抵押

转移为抵押权人，即足以认定绝押合同的存在。 实践中，当事人也可能在抵押合同中约定，抵押人在债务清偿期届满不履行债务，以抵押物充抵抵押债务。 此约定属于当事人对抵押权实行方式的约定，本身应当是有效的，但其与绝押合同如何区分？ 关键是看合同是否排除了抵押权实行时对债权债务以及抵押财产的清算程序。 如果抵押人和抵押权人在合同中约定对抵押权的实现采用抵押物折抵的同时，又约定排除清算程序的，则构成绝押合同；反之，应属于抵押权实行方式的约定。

实践中，绝押合同与抵押物折价协议的区分应以合同达成的时间为标准：凡是在债权已届清偿期后达成的协议，为抵押物折价协议；相反，凡是在债权尚未届清偿期之前达成的以债务人不履行债务时直接转移标的物所有权为内容的协

议则为绝押合同。需要注意的是，绝押合同不一定于抵押权设定时签订。在抵押合同成立后，被担保债权到期前签订的以直接转移抵押物所有权的合同，都可能成为绝押合同而无效。

　　二、抵押期间问题抵押期间是指根据法律规定抵押权人能够自由行使其抵押权的期间。 抵押

权的功能在于确保债权的实现，抵押期间在其中扮演着重要角色，直接关系到抵押人与抵押权人双方的利益平衡。 枟担保法枠对抵押期间没有做出规定。目前，理论界对这一问题存在三种观点。

第一种观点认为，对于抵押期间可以比照保证期间进行类推，枟担保法枠对保证期间没有约定或约定不明的视为 ６个月，抵押期间也同样适用上述规定。

第二种观点认为，在枟担保法枠没有相应规定的情况下，抵押期间可以适用枟民法通则枠关于 ２年诉讼时效的规定。

第三种观点认为，枟民法通则枠规定的 ２０年诉讼期间可视为抵押权存续期间的法律规定。

我们认为，上述观点均有不妥之处。 首先，关于保证期间的规定不适用抵押权。 抵押权从本质上属物权，与保证债权截然不同。 债权是具有期限性的权利，而且法律为保护保证人，为保证人的责任规定了一个非常短的期间。而抵押权作为物权其期间不能太短，否则将起不到对主债权的保护作用，形同虚设。 其次，２年诉讼时效的规定是一般请求权的诉讼时效期间，属普通诉讼时效，抵押权属于物权，是重大的民事活动。因此，２年诉讼时效不适用于抵押权。最后，２０年诉讼时效不仅与抵押权制度功能上不符，仅从时间上看，２０年期间内抵押物价值、当事人的状态均可能发生很大变化，套用 ２０年诉讼时效为抵押期限和抵押权无期限的观点同样对抵押人极不公平。

·２６· 房地产金融

　　１．当事人能否约定抵押期间所谓抵押期间的约定，是指抵押合同双方当事人通过协商，对抵押权人行使

抵押权的期间进行限定。一般来说，物权原则上不受当事人所约定的期间限制。若允许当事人约定抵

押权的存续期间，则直接与抵押权的物权性质发生冲突。 再者，抵押合同当事人约定抵押权的存续期间，与抵押权担保债权受偿的目的亦不完全符合。抵押权以抵押物的交换价值担保债权的实现，从属于被担保的债权而存在，债权不消灭，抵押权没有单独归于消灭的理由；惟有债权消灭，抵押权始归于消灭。 在现实生活中，抵押人或债务人利用抵押合同所约定的抵押权的存续期间，对抗抵押权人对抵押物行使权利，将极大地损害抵押制度的实施。 在保证担保的场合，保证人仅在保证责任期间内承担保证责任，因为保证为人的担保。而抵押担保并非人的担保，是以抵押物的交换价值的持续存在和维持，担保债权受偿，抵押担保的信用取决于抵押物的价值维系，若允许以存续期间限制抵押权的效力，将直接降低抵押担保的信用，这是健全抵押担保制度所应当避免的现象。　　２．登记机关规定抵押期限的效力问题

抵押物的登记只是设定抵押权的生效时间，而不是失效时间，登记机关只有依法登记的权利，而没有设定抵押期限的权利。

在实践中存在着大量的登记机关要求必须登记抵押期间才能办理登记手续

的情况，登记机关以便于管理为名要求双方约定抵押期限极易造成法律关系的混乱。 具体而言，登记机关规定抵押期限有以下弊端。

第一，加重当事人的负担。 要求当事人每隔一段时间办理一次抵押登记，实际上意味着当事人要再交一次登记手续费、抵押评估费等。当事人出于保护自己权利又不得不续办手续，从而加大了费用开支。

第二，造成程序上的烦琐。 商品生产和流通处于高速运行之下，时间和效率成为经济发展的重要因素。登记机关规定的抵押期间，不仅是当事人金钱上的耗费，也是时间和效率的丧失。 这种做法必然使当事人逐渐对抵押制度敬而远之。

第三，造成司法上的混乱。 由于我国目前缺少对抵押期限的详细规定，因登记机关的不合理要求而造成的大量纠纷，极易导致司法实践陷入混乱。　　３．抵押期间的法律效力

从上述分析看，当事人约定的或登记机关设定的抵押期间均无法律效力。枟担保法枠解释（２０００年１２月１３日起施行）第１２条第１款规定：“当事人约定的或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律效力。”那么，抵押

·３６·第三章　房地产抵押

担保的债权受法律保护的期限究竟有多长？ 枟担保法枠解释第 １２条第 ２款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的 ２年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”

诉讼时效期间，是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不是实体权利，即由法定之债变为自然之债，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。这里涉及如何计算诉讼时效的问题。

如果在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算，即诉讼时效中断。 引起诉讼时效中断的事由有：权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；当事人一方同意履行义务。

案例６

１９９６年 １１月 １日，某商业银行平川支行与平川商业房地产开发总公司签订了一份以开发公司所有的一幢综合大楼为抵押物向银行借款的协议书。 合同约定以该综合大楼在银行抵押贷款，双方还约定了借款本息的偿还方式以及其他事项。 １９９６年１１月２３日，双方当事人持相关产权证书到当地登记机关办理抵押物登记时，登记机关以便于管理为名要求双方当事人约定抵押期限，并要求抵押期限应以一年为限，并在抵押物房屋他项权证中，对抵押期限注明：权利存续期限从 １９９６年 １１月２３日至 １９９７年 １１月 ２３日。 １９９７年 １２月 ６日，平川支行以借款合同纠纷为由向当地人民法院提起诉讼。 法院在审理中发现抵押期限已经届至，但双方当事人的抵押合同中并未约定抵押期限的情况。

案例评析：登记机关设定的抵押期间无法律效力，抵押权人依法仍可行使优先受偿权。

　　三、农村村民的房屋是否可以设定抵押权根据我国枟担保法枠第 ３４条第 １款规定，抵押人所有的房屋包括农村村民的

房屋均属于抵押财产的范围，应可作为抵押权的标的。但是，枟担保法枠第３７条第２款又同时规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。 有学者认为，农村居民所有的房屋可以设定抵押，但是农村居民用于建筑房屋的宅基地，依法不得抵押。 所以，农村居民所有的房屋，可以单独抵押。 在农村居民的房屋上设定的

·４６· 房地产金融

不动产抵押权，其效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。 果真如此，将会使该房屋的受让人虽拥有房屋的所有权，但不拥有宅基地使用权，使得该房屋成为“空中楼阁”。 对农村村民而言，房屋是其重要的不动产，在其财产总额中占据相当比重，如果不允许农村村民的房屋设定抵押权，农村村民的融资渠道必将受到重要影响。 但宅基地、房屋是农民的重要生活资料，其中宅基地多为集体无偿提供或低偿提供的，我国枟土地管理法枠第 ６２条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”如果允许农村村民房屋设定抵押权，抵押权的实现将使农民居无定所，影响社会的稳定，与国家的宏观政策有违。枟担保法枠禁止宅基地使用权设定抵押即出于此种考虑。据此推知，农村村民的房屋不得设定抵押权。

復習思考題

　　一、名词解释１．房地产抵押权　２．绝押合同　３．共同抵押　４．抵押权的效力

　　二、简答题１．房地产抵押权有哪些特征？２．房地产抵押权成立生效有哪些要件？３．哪些房地产不能设定抵押？４．抵押标的物应具备哪些条件？５．简析抵押权和租赁权的关系。６．抵押权灭失有哪些原因？７．如何理解“抵押期间”？

　　三、案例分析题１．１９９６年６月２３日，某商业银行宝河支行与坤轩房地产开发股份有限公司

签订人民币资金借款合同一份，约定由宝河支行向坤轩公司贷款 １５０万元，借款期限为 １９９６年６月２３日至１９９６年１１月２３日，月利率为８．９１‰。 借款利息自借款转存到坤轩公司账户之日起计算。 同日，宝河支行按借款合同付给坤轩公司１５０万元。此前于１９９６年６月２２日，宝河支行曾与九鼎置业企划有限公司签订一

·５６·第三章　房地产抵押

份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，九鼎置业企划公司愿以其拥有的某城市花园三幢商住楼中的 ２００万元权益作抵押；担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届满之日后两年止。 抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，双方并未及时到登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不能按期归还借款，宝河支行于１９９７年１月 ６日以坤轩公司与九鼎置业企划公司为被告向法院起诉。 两被告对事实认定均无争议，但九鼎置业企划公司提出抵押合同未经登记，不发生法律效力，故不承担担保责任。

２．１９９８ 年 ３月，开拓房地产公司为建设资金融资的需要，将其已经建成的阳光大厦作抵押向当地丙银行申请贷款，阳光大厦估价为 １．５亿元人民币，开拓公司的贷款额为９ ０００万元人民币。 该贷款合同得到履行。 １９９８年９月，开拓公司再次发生资金短缺问题，又向当地丁银行申请贷款，当银行要求其提供抵押物时，开拓公司以阳光大厦作了第二次抵押。这次贷款中，贷款本金为７ ０００万元人民币，而抵押物余额仅为６ ０００万元。银行基于双方长期合作的关系，仍接受了该抵押物，并放款给开拓公司。

·６６· 房地产金融

第 四 章

住 房 金 融

本章學習要點

本章主要了解住房金融类型、住房金融的基本特征，掌握我国住房公积金制度及其运作。

第一节　住房金融概述

　　一、住房金融的研究对象居民购买自有住房的资金融通活动是住房金融研究的重点。首先，从住房金

融的起源看，世界上最早诞生的专业住房金融机构——英国的住房协会，其功能就是会员共同集资购买土地、建造住房。 住房建成后，会员抽签，中签者轮流购房，直到所有的会员都购买了住房，组织就自行解散。 这种“短期契约型互助”逐渐发展成“常设型互助”，最后发展成现在的专业住房金融机构。 其次，从住房金融发展的实践看，美国居民购房资金的８０％以上来自金融机构的抵押贷款，很少有人能一次付清购买的房价，高度发达的住房金融体系为美国自有住房率的提

高起到了关键作用。新加坡推行“居者有其屋”的住房政策，公共住房占９０％。政府投资建设公共住房后，以低于市场价出售给居民，亏损部分由政府补贴。 居民购买公共住房实际居住满 ５年，可以享有完全产权，公共住房成为自有住房。 这种购买公共住房与之相配套的融资机制是新加坡的住房公积金制度。 瑞典的建房融资和购房融资完全分离，住房建造从一般商业银行或储蓄银行融资，购房者从住房金融机构取得贷款。 住房金融机构发行低于市场利率的优先住房债券筹集资金贷给购房者，国家对优先住房债券的利率和实际利率的差额给予补贴。各国住房金融发展的重点是自有住房购买。 最后，从购买住房消费特点看，购买住房的消费不同于租赁住房消费，租赁住房消费是消费者当期消费，租金只是消费者当期可支配收入的一部分，一般不需要融资。 由于住房的单件价值大，购买住房消费受当期可支配收入的限制，因此，购房资金支出的一次性与购买资金积累的长期性相矛盾，必须利用金融机构和金融工具借贷实现跨期消费。

英国学者Ｄａｖｉｄ Ｇａｒｎｅｔｔ 按资金投入的目的划分住房金融的范围和性质。他从广义上划分的住房融资形式有三种：资本（Ｃａｐｔ ｉａｌ）融资、岁入（Ｒｅｖｅｎｕｅ）融资和收入支持（Ｉｎｃｏｍｅ Ｓｕｐｐｏｒｔ）融资。 储蓄或借贷形成货币资本，用来购买新房、二手房或改善住房条件。住房的岁入支出是保证住房资产有效运转，提供正常的住房服务（自有住房、私人租赁或公房租赁）所发生的日常性费用，主要包括贷款本息的债务偿还及住房相关的维护、维修和管理。收入支持融资是政府采取各种形式的补贴或财政资助使住房消费或住房相关的服务更便宜。 购买自有住房消费中资本融资、岁入融资和收入支持融资形成的链条是：消费者以自己的储蓄和借贷形成货币资本，抵押购买自有住房；在以后的岁入支出中用自己的收入逐步偿还金融机构的贷款本息；同时政府通过收入支持对需要资助的中低收入户购买住房给予各种形式的补贴。 所以，Ｄａｖｉｄ Ｇａｒｎｅｔ ｔ 在分析住房的货币资本支出和岁入支出的关系时指出，住房货币资本支出的决定将依赖于未来的岁入支出。依购买住房消费的特点产生了其资金来源、贷款融资工具、融资中的风险分散机制和各国政府对中低收入购房困难户的补贴形式形成的一整套住房金融制度。

　　二、住房金融的基本特征金融制度存在的前提条件是储蓄者与投资者分离，其效率就在于能最大限

度地动员盈余部门的资金流向赤字部门。 从社会整体来看，家庭是盈余部门，是用于住房抵押信贷或其他各类投资最终的储蓄来源。 但不同的家庭处于生命储蓄周期的不同阶段，储蓄者和投资者也是分离的。住房金融的本质是使家庭在购买住房的经济活动中有效动员盈余的家庭储蓄流向赤字的家庭，这是住房金融和一般金融的共同点。 而住房金融有不同于一般金融的特征。

·８６· 房地产金融

（１） 住房资金融通的长期稳定性住房是一种价值高、生产周期相对较长的特殊商品。住房金融所需资金融通

的长期稳定性相对于家庭（特别是年轻的家庭）而言，住房资本的价值大。市场经济国家家庭年收入和房价比一般为 １∶３～１∶６，购买自有住房融资比例为家庭年收入的 ３倍左右。 如果短期内还款会造成家庭难以承受的负担，那么，住房贷款还款期的延长将成为缓解家庭负担的一个必要手段。 住房金融机构提供的抵押贷款期限一般为２５年左右。所以马克· 博立特将能否提供长期贷款作为住房金融系统复杂精巧的标志。但是，住房金融系统要提供长期贷款必须有长期的资金来源。

由于借款人是自然人（家庭或个人），在长期的购房融资过程中，除了面临经济状况的不利变化外，也有可能因遭受健康恶化、意外事故等原因中断收入流不能还款而违约。自然人比公司法人更难调整财务结构，其承受风险的能力相对脆弱。 住房金融发展较快的国家都借助抵押贷款保险来分散这些风险。

为了保持住房资金的长期稳定性，不同国家在发展住房金融的实践中结合本国的实际情况采取了不同的形式。

① 英国的专业住房金融机构、商业银行等存款机构都参与住房资金的融通，利用在国内金融市场起主导作用的商业银行负债、资产的多元化，较好地回避流动性风险和利率风险，保持住房资金融通的长期性、稳定性。

② 美国在大力发展住房抵押贷款一级市场的基础上，大力发展住房二级抵押市场，通过抵押贷款证券化在资本市场上融资，保持住房资金融通的长期性、稳定性。

③ 日本通过本国独立的邮政储蓄系统，为住房金融提供一部分长期、稳定的资金。

④ 德国采取契约储蓄制度和发行抵押债券的做法为住房金融提供一部分

长期、稳定的资金。⑤ 发展中国家如巴西、新加坡通过强制储蓄方法以基金形式为住房金融提

供部分或全部的长期性、稳定性资金。（２） 住房资金融通的政策性在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。但由于住房单

价价值大，市场经济国家居民收入中约 １／４要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，家庭用抵押贷款形式融通住房资金还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵。 Ｄａｖｉｄ Ｇａｒｎｅｔｔ 认为“没有政府的干预，市场不可能提供住房”。政府干预、介入住房市场，为中低收入借款人的住房贷款提供一定的社会保障是弥补市场失灵、充分发挥市场机制作用的必要补充。住房资金融通的政策性和住房的政策性是联系在一起的。住房金融政策性的形式如下。

·９６·第四章　住 房 金 融

① 通过政府的税收政策对购买自有住房融资提供补贴。政府的住房政策对购买自有住房比租赁住房有利，刺激更多的家庭转变住

房消费形式，增加购买自有住房的需求，将会带动住房金融发展。第一，自有住房和租赁住房的租金收入的税收待遇不同。租赁市场出租人的租金收入要征税。自有住房户也得到名义租金收入或估算收入（Ｉｍｐｕｔｅｄ Ｉｎｃｏｍｅ），政府鼓励家庭购买自有住房，估算收入不征税。 第二，购买自有住房的抵押贷款利息抵扣个人所得税，这是政府对购买自有住房的一种主要货币补贴形式。 比如，英国政府现在推行的住房贷款利息减免计划最多可抵扣 ３万英镑。 假如贷款人每月偿还贷款本金和利息共计５００英镑，其中利息４００英镑，本金１００英镑，扣减利息税（４００×２５％）为 １００英镑，每月只需偿还 ４００英镑。 第三，免征资本所得税。 住房既是消费品，也是投资品。 在鼓励自有住房的国家，政府视住房为消费品，不是投资品，免征资本税。

② 成立政策性的住房金融机构。政策性住房金融机构按业务性质分为信贷机构和保险机构。如２０世纪３０年

代美国成立的联邦住宅管理局和退伍军人管理局为私人机构发放的抵押贷款提

供联邦政府保险和担保。美国许多经济学者认为这种做法实际包括了政府补贴。第二次世界大战后，日本成立住宅金融公库，巴西成立国家住房银行等政策性的住房信贷机构。

③ 发展政策性的住房金融工具。长时间以来，英国、美国的专业住房金融机构与商业银行比，在吸收存款和

享受的税收待遇上有优惠。 日本、巴西、德国、新加坡则通过邮政储蓄、住宅金融公库贷款、住房储蓄存款和中央公积金等住房金融工具的运用体现它的政策性。

完整的住房金融制度由住房金融的商业性和政策性构成，但政策性住房金融在整个住房金融中所占比例是有限的。因为住房本质上是家庭私人经济品，政府的补贴不可能占很大比重。现在总的趋势是随着各国自有住房率的提高，各国政府在减少政府对住房的干预和财政补贴，以便形成更有效、更具竞争力的住房金融制度。

　　三、住房金融结构类型　　１．已有的住房金融研究方法的观点

世界银行专家马克· 博立特主要从筹资方面研究住房金融。 他认为任何住房金融系统都必须提供长期贷款。一个健全的住房金融体系，就是能提供长期贷款。要提供长期贷款就必须有稳定的资金来源，他按筹集资金的不同路线将住房

·０７· 房地产金融

金融分为四种类型：（１） 直接线路在一个没有良好发展的住房金融系统的经济体，购房者所需资金可直接从

其他拥有剩余资金的人们那里找到。 在许多情况下，资金可能从一位亲属那得到。 较典型的情况是，老人们可能把钱借给孩子们，使他们得以购房。 即使在发达国家，父母帮助孩子购房也不陌生，甚至会提供巨额资金。当然，这一路线是金融媒介很无能的形式，因为借者的需求和贷者的供应未必是正好相配的。尽管如此，在无任何可选择的情况下，直接路线仍然是在不先进经济体以及较先进的经济体中，那些不能利用已建立的金融机制的人们，可以利用的一种类型。

近年来，甚至在先进国家，直接路线也日益由售房者作为对买房者提供资金的形式加以利用。 当然，售房者不是直接借钱给买者，而是卖房时不立即索取全部卖价，部分的甚至全部的卖价可能延期若干年。 这实际是卖方对买方贷款，即使这不是实际发生的，这种金融业务就是知名的“创造金融”。 在２０世纪７０年代末到 ８０年代初，传统的住房金融系统由于多种原因失败，该业务在美国广泛运用，也在瑞典和其他国家运用。这种办法也在亲属为购房提供资金的类似环境中运用，因为金融机构系统不能充分满足需要。 可是，这往往不是因为机构系统不发达，而是由于政府规章的干预。

这种直接融资路线广泛运用于不发达的经济体，但在正式机构的有效作业受到阻碍时，也运用于较先进的经济体。

（２） 契约路线系统许多国家存在正式的契约系统，最著名的是德国，他们有专门的机构——建

房互助储金信贷社（Ｂａｕｓｐａｒｋａｓｓｅｎ）；在法国则通过住房储蓄系统，它由许多金融机构经营。任何契约系统都是存入几年以上的定期储蓄，收取低于市场利率水平的利息，从而使投资者取得低于市场利率水平的利率，得到享受贷款的权利。一般地说，那些参加契约储蓄系统的人，可以得到政府房屋。 无疑，这是一种奖励。

这种系统适合未到相当年龄，不买第一所住房的人。 在英国，青年住户在积累足够的储蓄以前，就寻求购买第一所住宅，因此，契约系统是不适用于这类国家的。 但这种系统却很适合像德国和法国一类的国家，那里有足够的租赁部门，大多数青年人愿意利用，直到 ３０岁以后，他们能够解决所需的资金来源为止。

契约系统无论如何充分利用，仍不能提供购房者所需要的更大比例的资金，最多只能提供购价的４０％，因此，这一系统只能协同其他系统一起工作。实际上，契约系统提供的贷款，常用于偿还在公开市场参加别种契约得到的便宜贷款。这种契约的利用，部分地作为一种纳税有效节约的方法，而不是筹资购房。 契约系统需要和其他系统相互配合，运用它的机构或者由其他金融机构控制（如德国），

·１７·第四章　住 房 金 融

或者由它们自己的总部控制（如法国）。发展中国家契约系统的不同之处，在于利用社会保险基金提供住房贷款。这

种基金比其他机构的资金来源可能性大，而且可能是惟一的大量资金来源。较为典型的做法是，允许人们有效地借用他们交给基金的会费，或者说基金可以直接借款给交费人。 巴西运用这种系统非常广泛。

（３） 存款金融系统住房金融系统的最普遍的类型是存款金融机构运用存款的一定比例，进行

住房贷款。 存款金融机构可分为：①商业银行，提供完整的银行设备；②储蓄银行、建筑会社或储蓄和贷款协会。

所有这些机构的业务是，筹集存款并通过不同途径把存款贷出去。即首先吸收存款，然后再决定资金如何运用。这就意味着购房贷款可能和其他用途的贷款竞争，如果利率不处在一种适当的市场水平，那么，很可能发生资金短缺。

一般，存款金融系统对购房贷款实行可变利率。这是由于存款机构通常没有长期固定利率资金和长期固定利率贷款配套。

（４） 抵押银行系统抵押银行系统也可以称之为抵押债券系统。 一个金融机构可以通过这一系

统对购房者贷款。在资本市场，它按照现行利率销售债券，发放贷款。按照定义，这种系统是能够充分满足需要的，除非人为地限制市场利率和债券供应。只要有一个私人机构参加活跃的债券市场，这种系统就可以有效地工作。 在一些国家，如英国，债券市场由政府控制，机构通过债券发行筹集购房贷款资金是不可能的，其原因是它们不能和现有的金融工具竞争。

抵押银行系统不承担任何零售存款的筹集，因此，这一系统没有像银行那样的分行网络。

典型的抵押银行发行的债券，由金融媒介购买，如保险公司、退休基金和商业银行。在一些国家如瑞典，金融机构必须购买一定数量的抵押债券。这种债券也可以由个人投资者直接购买。

在美国，抵押银行进行贷款服务，但是它会立即把贷款卖给一家投资机构，而且事前已经投保险或取得政府担保。 这种产物仅仅被视为是抵押银行的路线的一个变种，除非这种银行自己变为单纯的服务组织，向投资者出售贷款而不是向投资者筹集贷款。或者，可视之为一种很复杂的在投资者和购房者之间的直接路线，它的改进之处就是投资者拥有可流通的证券，并随时可以销售出去。 传统住房金融系统类型如图 ４唱１所示。

马克· 博立特强调稳定的资金来源对提供长期贷款的重要性。 他从金融工具角度对住房金融系统进行分类。这种分类只是概括了２０世纪７０年代以前的世界各国住房金融工具的使用情况，没有包括当今美国广泛利用资本市场发展抵

·２７· 房地产金融

图 ４唱１　传统住房金融系统类型押贷款二级市场。这种分类只能静态地描述住房金融的现象，不能动态地解释住房金融变化的原因和结果。

我国学者在研究世界各国的住房金融理论和实践中，提出了目前比较流行的分类。认为当前世界各国的住房金融模式可以分为三类：一类是以美国为代表的抵押式住房金融体系；一类是以德国为代表的互助储蓄式住房金融体系；一类是以新加坡为代表的强制性储蓄的公积金住房金融体系。 既有按抵押贷款来分类的，又有按筹资方式来分类的，用不同的方式对同一研究对象进行分类容易造成理论上的混乱。 按照这种分类，在这三种模式中似乎只有美国是抵押贷款类型，其他模式不是。实际上不论哪种模式，在资金运作上都采取了抵押贷款方式，如德国建房互助储蓄信贷社发放的贷款也是抵押贷款。因此，这种分类标准不科学。　　２．住房金融结构的类型

第二次世界大战以后，世界经济迅速发展，城市化进程加快，金融体制不断创新，各国的住房金融进入快速发展时期。 但因各国政治、经济特别是金融制度的不同使各国的住房金融结构呈现出很大的差异。 我们按参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式的不同将住房金融结构大致分为三类。

·３７·第四章　住 房 金 融

　　（１） 开放式的住房金融结构这类住房金融结构的资金全部直接来自金融市场，其典型国家有英国、美

国、加拿大和澳大利亚等。 在这类住房金融结构中，又可以根据住房金融工具在一级抵押市场和二级抵押市场的金融机构之间的分布划分为不同的形式。 除美国二级抵押市场超过一级抵押市场外，英国等其他国家一直以一级抵押市场为主。

（２） 封闭式、开放式混合的住房金融结构这类住房金融结构是政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具相结合

的类型。这类住房金融结构中商业性住房金融机构的资金直接来自金融市场，政策性的住房金融机构有特殊的金融工具，专门的融资渠道，资金封闭运行。德国、日本、巴西等国的住房金融结构属这种类型。

（３） 封闭式的住房金融结构封闭式的住房金融结构即政策性的住房金融体系。 这类住房金融结构的全

部资金来源和金融市场隔开，资金封闭运行。较为典型的有新加坡的住房金融结构。

表 ４唱１　住房金融结构三种类型第一类 第二类 第三类

国别英国、美国、加拿大、澳大利亚

德国、日本、巴西 新加坡

划分标准

开放式住房金融结构，资金全部直接来自金融市

场。

开放式、封闭式混合的住房金融结构，资金部分来自金融市场，部分来自特殊融资渠道

封闭式住房金融结构，资金全部来自特殊融

资渠道

具体形式

英国、加拿大、澳大利亚以一级抵押市场为主；美国以二级抵押市场为主

德国的契约系统；日本的邮政储蓄和住宅金融公

库贷款；巴西保障就业基金运用

中央公积金制度

政策性体现减免税收形式的货币补

贴、政策性保险政策性金融机构、工具提供存款、贷款优惠利率

公共组屋低于市场价

格，第一次贷款利率优惠

开放式住房金融结构，开放式、封闭式混合的住房金融结构和封闭式住房金融结构这三种类型是以资金融通的市场性作为基本的划分标准。 这种划分是从该国住房金融整体结构及其本质上来认识的。如新加坡９０ ％左右的公共组屋由中央公积金制度这一特殊的资金渠道融资，但还有 １０％左右的住房是通过金融

·４７· 房地产金融

市场融资的。 尽管各国的住房金融差异很大，但基本上可以用这一标准来判断，因为这种分类标准比较适合大多数国家的实际情况。

第二节　我国住房公积金制度

我国住房金融结构属于开放式、封闭式相结合的混合型住房金融结构，住房金融结构中商业性住房金融机构的资金直接来自金融市场，政策性的住房金融主要是建立住房公积金制度。 本节主要介绍公积金制度。

　　一、住房公积金的性质和特点住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私

营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。　　１．住房公积金的性质

住房公积金的本质属性是工资，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。

住房公积金全部归职工个人所有，但其所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分四项权能的行使受到一定程度的限制。 住房公积金未被提取前，职工不能实际占有，由所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设立的专户内统一管理。住房公积金专项用于住房方面的支出，在符合规定的情况下才允许提取。住房公积金按国家政策规定统一保值，不能按照个人意愿决定保值方法和收益率。 住房公积金是个人专项资金，不具有可转让性，在未被所有人以现金形式提取前，所有人除可用于住房支出外，没有其他处分权。 　　　　　２．住房公积金的特点

（１） 义务性义务性亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的存缴基数、

存缴比例建立并按月缴存住房公积金。其目的是使职工逐步确立住房商品意识，提高购房的支付能力。

·５７·第四章　住 房 金 融

（２） 互助性互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性。可集中全社会职工的力量，

把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权力。 让有房的人帮助无房的人，或是所有职工互帮互助，以达到提高或改善居住条件的目的。

（３） 保障性保障性是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增

值，增值收益也全部用于职工住房。 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房；住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下，可以将公积金用于购买国债；公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，还可用于补充城市廉租住房建设资金的不足。

　　二、住房公积金的归集、使用和提取　　１．住房公积金的归集

住房公积金的归集是指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机

构，依据枟住房公积金管理条例枠，将职工个人按照规定比例缴存的及其所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受托银行开立住房公积金专户内，存入职工个人账户内，并集中管理运用的行为。 住房公积金归集的主要内容包括如下。

（１） 缴存住房公积金的对象缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资

企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工都要按时缴存住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金，对农村居民也不建立住房公积金。

对新设立的单位应当自设立之日起 ３０ 日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起 ２０ 日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。

（２） 缴存住房公积金的工资基数缴存住房公积金的工资基数是职工本人上一年度月均工资，共由六个部分

组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。

（３） 缴存比例缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额

·６７· 房地产金融

占职工上一年度月平均工资的比例。目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得低于 ５％。

（４） 住房公积金月缴存额住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单

位住房公积金缴存比例后的和，即住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金

缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）

职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。 汇缴基数为上年 ７月 １日至当年 ６月 ３０日。

（５） 住房公积金的查询和对账住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的

有效凭证。有效凭证是全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金的增减、变动和结存情况的证明。 目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。 职工个人可以直接到其所在管理中心或商业银行查询个人住房公积金的缴存情况，也可以通过住房公积金磁卡、电话网络查询系统查询。 每年 ６月３０ 日结息后，住房公积金管理中心要向职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账，职工对缴存情况有异议的，可以向其所在管理中心和委托银行申请复议。　　２．住房公积金的使用

住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理

中心对归集的住房公积金的运用两个方面，但在使用过程中必须遵循三个基本原则，即：定向使用原则；安全使用原则；严格时限的效率原则。

（１） 职工个人住房公积金的使用职工个人住房公积金的使用，指职工个人在住房公积金缴存期间，依法使用

住房公积金的行为。 其行为特点是：第一，职工享有对其住房公积金占有和使用的权利；第二，职工享有其住房公积金的收益权；第三，职工享有对住房公积金的支配和使用权。

职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。

（２） 管理中心住房公积金的运用管理中心住房公积金的运用，指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保

·７７·第四章　住 房 金 融

证职工提前支取的前提下，依法运用住房公积金的行为。管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此，住房公积金应用于发

放职工个人住房贷款。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可以将住房公积金余额用于购买国债。因为国债是以政府信用为担保的国家债务，是风险最小的投资形式之一，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。 但管理中心不能向单位和个人提供担保。 　　　

住房公积金的增值收益存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房

公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和城市廉租住房建设的补充资金。

住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上缴本级财政，由本级财政拨付。 住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。　　３．住房公积金的提取

住房公积金的提取，是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出来，从而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。

住房公积金的提取是有限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。 职工提取住房公积金有两类情况。

（１） 职工住房消费的提取职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；偿还购房贷款本息时的提

取；所需支付的房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。但对于房租是否超出家庭工资收入的比例，由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为 １０％～１５％。

（２） 职工丧失缴存条件的提取一般情况下，缴存住房公积金的前提是职工与单位建立劳动关系，当缴存条

件丧失时，可以提取住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。通常，当职工离、退休或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，或该职工户口迁出所在的市、县或者出境定居时可以由本人提取；职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，公积金提取时由单位审核，管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。对职工死亡，却无继承人也无受赠人的，职工住房公积金账户的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

·８７· 房地产金融

　　三、住房公积金的利率和税收住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，具有专项消费的义

务性和自我保障的属性，对于社会来讲，又同时具有互助性。 住房公积金的这种义务性、保障性和互动性都要通过住房公积金的利率政策和税收政策来体现。 　　　　　　　１．利率政策

我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。

（１） 存贷款利率职工个人住房公积金的存款利率按照以下利率计息：职工当年缴存的住房

公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的 ３个月整存整取存款利率计息。 职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转，每年６月３０日为结息日。遇法定存款利率调整，分段计息。 ２００２年 ２月 ２１日之后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为 ０．７２％，上年结转的为 １．７１％。

职工个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 １月 １ 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。 遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 目前，个人住房公积金贷款利率水平为：１～５ 年（含 ５ 年）为３．６％；５～３０年（含 ３０年）为 ４．０５％。

（２） 管理中心沉淀资金的利率管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，比照结息日挂牌

公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结息，每季度末月的 ２０日为结息日。 ２００２年 ２月 ２１日之后的利率水平为 １．８９％。　　２．税收政策

住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。

（１） 个人住房公积金的免税职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积

金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免征个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，

·９７·第四章　住 房 金 融

计征个人所得税。 个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。 　　　

（２） 住房公积金管理中心的免税管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征

营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。

　　四、住房公积金存在的问题我国现阶段政策性住房金融主要是公积金制度。经过多年发展，我国公积金

体制已初步建立，但是，我国住房公积金还存在着一些问题和缺陷。　　１．住房公积金管理中心难以承担金融机构的责任和风险

我国现行枟住房公积金管理条例枠规定住房公积金的管理实行住房公积金委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金管理中心是一个不以营利为目的的独立的事业单位，没有自有资本，不是独立的金融机构，不具备承担风险的能力。但枟住房公积金管理条例枠规定住房公积金管理中心要承担住房公积金贷款的风险。这种筹资无成本，负债无风险的运行机制可能引发潜在的信用危机和社会危机。　　２．“低存低贷”的利率政策不合理、效率低下

按枟住房公积金管理条例枠规定，职工当年缴存的住房公积金按结息日（即每年的６月３０日）挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的３个月整存整取存款到率计息。而个人缴存的公积金类似于储存基金，而活期存款利率仅为 ０．７２％，这种利率歧视政策，压抑了个人参与住房公积金的积极性，导致住房公积金的归集总量不足，归集率低。

公积金贷款的低利率政策，严重影响了公积金运营的效益。按目前的利率政策，１～５年的公积金贷款利率为３．６％，５～３０年的贷款利率为４．０５％，分别比商业性住房贷款利低了 １．１７个百分点和 ０．９９个百分点。　　３．枟住房公积金管理条例枠规定和实际差距较大

（１） 公积金所有者的权益得不到保障枟住房公积金管理条例枠规定，职工和职工所在单位缴存的住房公积金属

于职工个人所有。 但同时又规定，住房公积金的增值收益应当存入住房公积金

·０８· 房地产金融

管理中心在委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。 这样，住房公积金所有权人就失去了应当享有的资金增值收益权利，侵犯了住房公积金储户的所有权权益。 　　　

（２） 公积金管理中心难以为继由于中央银行连续多次下调存贷利率，公积金管理中心在受托银行的沉淀

资金利率为 １．８９％，扣除支付职工公积金的存款利息，其利差仅为 ０．１８个百分点，一亿元的公积金存款一年，管理中心仅为１８万元的存款利差收入。用公积金发放贷款，１～５年在存贷利率差为 １．８９％，５～３０年的存贷利率差为 ２．３４％，存贷利差收入扣除委托代理费用、管理费用后，其收益小。目前，全国许多地方住房公积金管理中心处于坐吃利差的状况。

（３） 住房公积金的互助性作用难以发挥目前，申请公积金贷款的借款人占参加缴存公积金储户的比例低，约占５％；

且多为有一定经济实力的家庭，属于收入中等或高收入群组，中低收入者申请住房公积金的家庭较少，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面，实际上强化了住房分配中的不平等。公积金的政策性难以落实到中低收入家庭，与我国住房制度改革的目的相悖。　　４．公积金资金归集与运用不对称

以 ２００１年为例，２００１年公积金归集总额为 ３ ３２６亿元，归集余额为 ２ ４０５亿元，职工买房、建房、退休提取累计９２１亿元，发放个人住房公积金贷款９７０亿元，两项合计１ ８９１亿元，占归集余额的７９％。 住房公积金的使用顺序是归集后先满足正常提取的需要，剩余部分才能用于贷款。在公积金储存、提取流程中，购房提取在住房制度改革深化、住房金融发展的情况下会逐步增加，以及离休、退休职工的购房提取也将逐年增长，剩余用作个人住房贷款的部分会相应减少，可用贷款总量的减少会进一步降低每户最高贷款额的数量。

第三节　我国住房金融发展分析

建立一个健全的住房金融系统的基本条件是：必须能够从拥有剩余金融资产的人那里吸引资金，并把这些资金转移给那些需要借入资金的人。根据我国的实际情况和国外住房金融的经验，完善我国住房金融应主要包括以下几方面。 　　　

·１８·第四章　住 房 金 融

　　一、商业银行在住房金融中的主导作用１９８８年根据国务院文件精神，结合住房制度改革的具体情况和实际进程，

中国建设银行和中国工商银行先后在全国各地设立房地产信贷部，其主要任务是配合当地住房制度改革，为住房的生产、流通和消费融通资金。此后，其他国有银行和股份制银行也先后建立了房地产信贷部，参与住房金融业务。 ２０世纪 ８０年代后期，我国广东省深圳市等城市开展了住房储蓄和住房按揭业务，９０ 年代后期，住房金融在我国大中城市迅速兴起，住房金融业务发展速度快。 特别是１９９８年实施住房分配货币化政策以来，商业银行参与住房金融的广度和深度大大提高了。 商业银行把发放个人住房抵押贷款作为调整自身资产结构最好的方向，居民个人住房贷款利息收入稳定，贷款额小但风险分散，不良贷款率低。据统计，目前各国商业性个人住房贷款的不良率不到 ０．５％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为 ０．２４％，对于改善银行信贷资产质量起到了十分重要的作用。１９９９ 年底，商业银行住房贷款余额达 ３ ５５６亿元，其中个人住房贷款余额 １ ２６０亿元；２０００年，商业银行新增个人住房贷款 １ ６１０亿元，是 １９９９年的 ２．１６倍，个人住房贷款余额２ ９６０亿元，比１９９９年增加１．３５倍，相当于１９９７年底的１５．６倍，约占全社会信贷余额的 ５．８５％。 ２００１年，全国商业性和公积金个人住房贷款余额总计达６ ３９８亿元，是１９９７年的３３倍，其中全国商业银行新增自营性个人住房贷款２ ２５５亿元，分别占当年新增消费贷款、新增各项贷款总额的８５％、２１．５４％。随着房地产业的发展，商业银行在住房金融中的主导地位将得到巩固和强化。

　　二、改革住房公积金制度，建立有效率的政策性住房金融体系

　　政策性住房金融是一国住房金融体系的有机组成部分，它和商业性住房金融共同构成一国完整的住房金融制度。 我国政策性住房金融主要是住房公积金制度。 正如我们前面所分析的，我国住房公积金制度存在着许多缺点和弊端，难以发挥其应有的作用。 因此，必须改革现行的住房公积金制度，建立有效率的政策性住房金融体系。 这主要包括以下两方面。　　１．成立国家住房公积金总局

借鉴新加坡的经验，成立国家住房公积金总局，将现有住房公积金管理中心行政化、事业单位管理框架转变成政策性的货房金融机构。在国家住房公积金总局领导下，按省、直辖市或特大中心城市，成立独立的、区域性的住房公积金局，

·２８· 房地产金融

主要负责公积金的保值增值、公积金账户管理、政策性的货币补贴和政策性的保险等工作。 国家住房公积金局由财政投入、国有商业银行入股形成自有资本金，使之成为一个按市场化方式运作，并能承担风险的独立的实体。　　２．以市场为基础，实行公积金存贷利率市场化

从国外住房金融的经验来看，有活力的住房金融竞争机制应该是从住房资金的筹措到住房资金的运用都要以市场为基础，这样的住房金融体系才具有竞争力和生命力。 过去，我国的住房公积金没有遵循市场经济的客观规律，实行压低住房存贷利率，低进低出的做法，结果，住房金融越走越狭窄。其实这种做法在国外住房金融体系中有不少失败的例子，我们又在重蹈覆辙。在２０世纪６０年代、７０ 年代，许多国家政府采取措施把住房资金利率压低到市场水平以下，结果造成住房资金短缺，比如英国、新西兰、澳大利亚、美国等国家的实践，证明控制利率是无益的，人为地压低利率的做法已全部取消，这些国家已普遍实行利率市场化。 就是我们推行的公积金制度，也与新加坡的做法相去甚远。 在新加坡，公积金的存款利率是根据四大银行的定期存款与储蓄的平均利率确定的，并且每半年调整一次。 即当年 １月至 ６月的公积金利率等于上年 ５月至 １０月的市场平均利率，当年７月至１２月的公积金利率等于上年１１月至当年４月的市场平均利率，同时规定了最低利率为 ２．５％，从而保护公积金储户的利益，而我国采取的是比照银行储蓄活期利率，这实际上危害了储户的正当利益，使这种在国外（比如新加坡、巴西、墨西哥等）运行得相当好的住房储蓄制度在我国难以全面推行。利息是鼓励人们住房储蓄最主要的因素，低利率政策若考虑与通货膨胀率挂钩，则意味着储户存款贬值。许多发展中国家将存款利率与通货膨胀挂钩，并且总保证利率高于通货膨胀率 ２～４ 个百分点来吸引居民储蓄（比如智利、哥伦比亚等国家），由此获得了巨大成功。因此，应实行公积金储存利率市场化，靠有吸引力、竞争力的正利率去吸引资金，高效率地筹集住房资金，从而使住房信贷资金有充足而稳定的来源。 同时，也要实行住房公积金贷款利率市场化，使住房贷款具有正的实际利息，以保证住房公积金局能健康地运营。

住房公积金贷款利率市场化后，将个人购房融资原来享有的公积金贷款利率低于市场利率的优惠改成财政贴息。 政府可根据不同地区、不同家庭的收入，划分不同的所得税减免的优惠标准。个人在用公积金归还住房贷款时，按政府规定的标准先抵扣个人所得税，个人收入达不到个人所得税起征点的，折算成一定额度的免息贷款额，免息部分由财政补贴给银行。 实行公积金存贷利率市场化，一方面简化了住房公积金的交易流程，降低交易成本；另一方面，也有利于形成全国统一的住房金融市场，为个人住房贷款证券化的推出创造条件。

·３８·第四章　住 房 金 融

　　三、设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具

　　目前，我们仅开始办理固定利率抵押和固定等额偿还抵押贷款，抵押信贷品种单一，抵押信贷工具单调。 这一方面不能保证住房金融机构的利益；另一方面不适合绝大多数住房购买者，同时会产生资金分配和运用的不公平。 从国际上看，固定利率和固定等额偿还的抵押贷款已不普遍了，越来越趋向抵押信贷的多样化。 因此，我们的抵押信贷应以增加居民的支付能力，覆盖潜在的住房购买者和住房投资者，降低资源分配的成本为基本点，促进住宅商品化和住宅自有化。为此，应不断创设新的金融工具，以适合居民的多层次需要。目前，可开设可变利率抵押信贷、物业增值分享抵押信贷、分偿还抵押信贷、购建房抵押信贷、住房改良抵押信贷等抵押信贷方式。

　　四、培育住房二级抵押市场（关于这一点，将在有关章节作重点研究）

住房金融系统的构建及住房金融改革，涉及诸多方面，与整个资本市场、经济体制改革、住房体制改革等密切相关，是一项复杂的社会系统工程。

復習思考題

　　一、名词解释１．开放式的住房金融　　　　２．混合式的住房金融３．封闭式的住房金融　　　　４．住房公积金

　　二、简答题１．住房金融有哪些基本特征？２．住房金融有哪几种基本类型？３．住房公积金有何特点？４．我国住房公积金存在哪些主要弊端？５．分析我国住房金融发展的主要趋势。

·４８· 房地产金融

第 五 章

个人住房贷款

本章學習要點

本章主要介绍个人住房贷款的种类、特征，个人住房贷款的主要工具——普通按揭贷款、递增式按揭贷款、漂浮式按揭贷款、可变利率按揭贷款、逆向年金抵押贷款。

第一节　个人住房贷款概述

　　一、个人住房贷款的概念及种类　　１．个人住房贷款的概念

个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。 个人住房贷款是一种中长期消费性贷款。

住房是价值高的家庭必需的生活资料，一般相当于家庭年收入的若干倍，购房者很难一次性付清购房款。个人住房贷款，是国家为了支持城镇居民购买自住

普通住房而专门设定的一种消费信贷。 其贷款期限较长、借贷条件较宽、利率较低。

个人住房贷款能有效地提高购房者的经济支付能力，把居民个人对住房的潜在需求转变为现实需求，有利于改善居民的住房条件，加快住房建设和住房制度改革，使住宅产业成为国民经济的支柱产业。 同时，也有利于商业银行调整信贷结构，改善资产质量。　　２．个人住房贷款的种类

个人住房贷款按不同的标准，分为以下不同的类型。第一，按资金来源划分，个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷

款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。

自营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度和期限所受限制较小。

政策性个人住房贷款又称公积金个人住房贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。 该类贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。

个人住房组合贷款是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时，同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的

贷款品种组成的。鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。

第二，按住房交易形态划分，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。

首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位

直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发

放的贷款，俗称“二手房”贷款。第三，按贷款用途划分，个人住房贷款可分为个人购房贷款、个人大修住房

贷款等。第四，按购买住房类型划分，个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、

个人购买商品住房贷款等。

·６８· 房地产金融

　　二、个人住房贷款的特征个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，有其自身的特

点。（１） 贷款期限长住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要相当长时间的积累，住房

贷款短则几年，长则１０年、２０年，最长期限可达３０年。个人住房贷款属中长期消费贷款。

（２） 零售性个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散，单笔住房贷款

金额相对较少，属于零售业务性质。（３） 分期偿还个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。 因此，

银行向借款人提供分期还款方式，由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息。

　　三、个人住房贷款的几个主要术语　　１．贷款金额

简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。 一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限额。 比如，我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的 ８０％。　　２．首付比率

通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。例如，一套总价３０万元的住房，若首付比率为 ２０％，则购房人的首付款为 ６万元。　　３．贷款价值比率

贷款价值比率，也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。 一般，银行有最高贷款价值比率的规定，目前我国银行规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的 ８０％。　　４．偿还比率

偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。 在个

·７８·第五章　个人住房贷款

人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。　　５．贷款余额

贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。

　　四、个人住房贷款的担保方式个人住房贷款的担保制度是住房贷款必要的补充制度。其目的是分散、转移

一级抵押市场上的贷款风险，保障抵押权益的实现，提高贷款的流动性和安全性，保证住房消费信贷资产的良性循环，同时也为债权人在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。

为防范住房贷款风险，枟担保法枠、枟住房公积金管理条例枠和枟个人住房贷款管理办法枠都对个人住房贷款担保做出了规定。目前个人住房贷款担保主要有以下五种方式。　　１．以所购住房作抵押

抵押是个人住房贷款的主要的、也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或住房公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购住房抵押给银行或住房公积金管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。期房抵押、现房抵押应按照国家有关规定办理抵押登记手续。　　２．抵押加连带责任保证

抵押加连带责任保证，即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。

第一，以期房作抵押的，由房地产开发商提供阶段性担保。第二，住房置业担保。 在借款人不能按规定提供贷款担保时，住房置业担保

公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵押房屋保险。

·８８· 房地产金融

　　３．抵押加购买住房贷款保险抵押加购买住房贷款保险，即借款人或第三人在提供抵押担保的同时，由借

款人购买住房贷款保险。 住房贷款保险，是指借款人作为被保险人，因意外或疾病导致死亡或残疾等自然原因，或因失业、经济收入下降等社会性原因致使其在无法继续全部或部分归还贷款本息时，由保险公司代借款人偿还全部或部分所欠贷款本息的行为。中国人民银行枟个人住房贷款管理办法枠规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险，目前各地的房屋保险年费率为不低于 ０．８‰，由借款人一次性支付。　　４．质押担保

质押担保，即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。　　５．连带责任保证

连带责任保证，即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。

　　五、住房置业担保　　１．住房置业担保的概念

住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司（以下简称担保公司），在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

住房置业担保可以支持个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现。　　２．住房置业担保的程序

（１） 借款人向担保公司申请住房置业担保申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：第一，具有完全民事行为能

力；第二，有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；第三，收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；第四，已订立合法有效的住房购销合同；第五，已足额交纳购房首付款；第六，符合贷款人和担保公司规定的其他条

·９８·第五章　个人住房贷款

件。（２） 担保公司受理借款人的申请担保公司在受理借款人的申请时，应严格评估借款人的资信。对于资信不良

的借款人，可以拒绝提供担保。（３） 签订有关合同，办理有关手续在住房置业担保申请及个人住房贷款申请批准后，贷款人与借款人签订书

面个人住房借款合同，担保公司与贷款人签订书面保证合同。 其中，贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同，担保公司与贷款人依法签订的保证合同是其从合同。 若主合同无效，则从合同也无效。 保证合同另有约定的，从其约定。住房置业担保的保证期间由担保公司与贷款人约定，但不得短于个人住房借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。

此外，担保公司有权要求借款人以其或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。同时还应签订书面抵押合同，并向房屋所在地的房地产行政主管部门办理抵押登记。 房屋抵押权与其担保的债权同时存在。 借款人依照借款合同还清全部贷款本息后，房屋抵押权方可终止。

（４） 解除担保借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋

抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要

求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。 保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。　　３．住房置业担保公司

担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。

担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。为保证贷款人与担保公司的独立性，贷款人不得在担保公司中持有股份，其工作人员也不得在担保公司中兼职。 担保服务费由借款人向担保公司支付。

担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。 担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其

·０９· 房地产金融

所担保债务的清偿。 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 ３０倍；超过 ３０倍的，应追加实有资本。

　　六、个人住房贷款的性质抵押和按揭都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格地说，这两

者是有较大差异的。在我国现行法律中，如枟中华人民共和国民法通则枠、枟城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例枠（１９９０年 ５月）、枟担保法枠以及枟城市房地产管理法枠等法规，均只有“抵押”的有关规定，而无“按揭”的有关规定。由于我国的法律制度中，没有按揭贷款制度，往往把国外有关的“按揭”贷款统称为抵押贷款，在实践工作中，也把“按揭”当成抵押，个人住房贷款，实质上是按揭贷款。 两者若不加以区分，不利于房地产业、金融业的发展，也容易造成金融市场上的混乱。 把“抵押”与“按揭”区分开来，不仅在理论上有必要，更有助于我国房地产金融体系、金融制度的建立和完善。　　１．个人住房贷款的实质

个人住房贷款，即房地产按揭，更准确地说是房屋按揭，就是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。 房地产发展商既是售楼人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分代理人。 购房置业是绝大部分人一生中最大的投资，一般来说，很少有人靠自身的储蓄或积累，而不通过金融机构融资去购置物业的。 因此，按揭贷款形式是帮助居民购置物业，提前实现住房消费的一种常见的个人住房贷款形式（如图 ５唱１所示）。

从按揭购楼的行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼宇部分，把这部分当做租楼按金，向按揭权人租用按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是买下按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行为。换句话说，房屋按揭就是潜在的业主（准备购置房屋的人）将拟购买的物业通过一定的程序转让给按揭权人，在按揭期内，按揭权人成为该房屋的业主（即房屋所有权人），按揭人还款后，按揭权人将房屋属主权、业权转回给按揭人。 这种按揭形式类似“虚拟抵押”。

抵押，按照我国枟民法通则枠第 ８９条第 ２款规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”按照枟城市房地产管理法枠第 ４６条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法

·１９·第五章　个人住房贷款

图５唱１　个人按揭购楼的过程以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”枟担保法枠第 ３３条规定：“抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”从这些法律规定中可以看出：能设定抵押权的，只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地产抵押贷款是产权人将物业所有权中的一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵押权实现（即抵押人到期未归还抵押贷款）时，抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。

从上面分析来看，“抵押”与“按揭”是有区别的。最明显的区别就是：按揭中，按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而抵押中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。 区分按揭和抵押最简单的方法，即从当事人（抵押权人和按揭权人）在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益

·２９· 房地产金融

人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼。

为了更清楚地说明“按揭”的实质，我们以楼宇按揭制度为例加以阐述。按照香港法律制度和房地产有关法律，房地产的权利分为法定权利和衡平法（Ｌａｗ ｏｆＥｑｕｉｔｙ）上的权利。 法定权利是指某人是法定土地的所有人或房地产所有人；衡平法上的权利，是指土地所有人或房地产所有人以外的人，因建立了信托等关系，而有权获得土地或房地产的利益，被称为衡平法上的土地权益所有人或房地产权益所有人。法定权利是附属于土地或房地产的，对该土地或房地产所有权持有者具有约束力，是对物的权利（Ｒｉｇｈｔ唱ｉｎ Ｒｅｍ）；衡平法上的权利是对人的权利（Ｒｉｇｈｔ唱ｉｎ Ｐｅｒｓｏｎａｍ）。 与之相对应，房地产因其性质不同也被认定有两种形式：法定式产业（Ｌｅｇａｌ Ｅｓｔａｔｅ）和衡平式产业（Ｅｑｕｉｔａｂｌｅ Ｅｓｔａｔｅ 或称为公义式产业）。 法定式产业是法律承认现有现存物业；公义式产业是指在普通法中缺乏条件成立的产业权益，出于实践的需要，以衡平法的原则认定该权益有效。 举一个例子来说明。 房地产发展商在楼宇竣工入伙以前，将楼宇分户销售出去（即卖期房或卖“楼花”），从普通法的原则来看，“楼花”不是现有现存物业，是没有所有权的，是一种目前还不存在的标的。 但是为了房地产业发展的需要，为房地产开发融通资金，从衡平法的角度来看，“楼花”是可以买卖可以交易的，其行为有效，受法律保护。 香港的按揭贷款正是为了满足融通资金的需要而发展起来的。 它主要有两种形式：一种是公义式按揭，即“楼花按揭”，是指楼宇尚未竣工，为了融通开发建设资金，银行提供贷款给购房者购买楼花；一种是法定式按揭，即现房按揭，是指购房者购买已竣工房屋，但尚未取得物业所有权，银行提供贷款给购房者购买物业。　　２．按揭贷款与抵押贷款的区别

按揭贷款和抵押贷款虽然都属于债务资金市场的信用形式，但两者有较大差异，主要表现在以下几方面。

第一，债务承担手段不同。房地产抵押贷款是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保；而按揭贷款则是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。

第二，债权债务参与人不同。 抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务人（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务人既是借款者，又是出押人。 而按揭贷款参与人有发展商、按揭人、按揭权人。 按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后，方可与按揭权人签订按揭购楼贷款合同。

第三，债务资金运用及目的不同。 抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自

·３９·第五章　个人住房贷款

由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。

第四，债务还贷形式不同。 抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。

第五，债权人审查债务人资信重点不同。 房地产抵押贷款，债权人审查的重点内容是：抵押房地产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况（建筑结构、坐落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等），抵押房地产的实际价值等。 而按揭贷款债权人审查重点内容因房屋是现房还是期房而不同：现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何？ 发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续（包括是否办理了房屋预售许可证件、是否有预售资格等）是否完备、齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。

第二节　个人住房贷款工具

　　一、月等额偿还按揭贷款月等额偿还按揭贷款（Ｃｏｎｓｔａｎｔ Ｐａｙｍｅｎｔ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， ＣＰＭ ）方式是指借款

人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。

月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为P ，贷款月利率为 i，按月计算的贷款期限为 n，月偿还额为 A ，用现金流量图 ５唱２表示为

图 ５唱２　月等额偿还按揭贷款现金流量图已知 P 、i、n，求 A 为多少？

·４９· 房地产金融

　　其计算公式为P ＝ A（１ ＋ i） ＋ A

（１ ＋ i）２ ＋ … ＋ A

（１ ＋ i）n－１ ＋ A

（１ ＋ i）n

＝ A（１ ＋ i） １ ＋ １（１ ＋ i） ＋ １（１ ＋ i）２ ＋ … ＋ １

（１ ＋ i）n－２ ＋ １（１ ＋ i）n－１

＝ A · （１ ＋ i）n － １（１ ＋ i）n · i

则

A ＝ P · （１ ＋ i）n · i

（１ ＋ i）n － １式中：A ——月偿还额；

P ——贷款本金；n——还款期数（以月为单位计算）；i——月利率。例 １　某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款 ２０万元，年利率

５．０４％，贷款期限 １５ 年，若在整个贷款期内利率未变，那么，该居民每期偿还额为多少？

解　已知P ＝２０万元，月利率 i＝５．０４％／１２，n＝１５×１２＝１８０求Ａ＝？

A ＝ P · （１ ＋ i）n · i

（１ ＋ i）n － １＝ ２００ ０００元 × １ ＋ ５．０４％１２

１８０ × ５．０４％１２ １ ＋ ５．０４％１２１８０ － １

＝ １ ５８６元　　但是，在整个贷款期内，利率并不是一成不变的，若遇法定利率调整，贷款期限在 １年以内的，实行合同利率；贷款期限在 １年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。 这就涉及计算未清贷款余额问题。

设贷款本金为P ，月利率为i，贷款期数为n，当借款人偿还m 期后，利率调整为 i′，求 A ′＝？

① 先计算未清贷款余额 P ′。即求ｍ 时点上尚未清偿的贷款本金，可用两种方式来计算。第一种方法：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于 m

期后的月偿还额的现值之和。其计算公式为

P ′＝ A · （１ ＋ i）n－ m － １（１ ＋ i）n－ m · i

·５９·第五章　个人住房贷款

　　第二种方法：即用贷款总额P 减去m 期累加的现值，然后再计算m 期时点的

值，该值即为未清偿贷款余额。其计算公式为

P ′＝ P － A · （１ ＋ i）m － １（１ ＋ i）m · i

× （１ ＋ i）m

＝ P · （１ ＋ i）m － A · （１ ＋ i）m － １i

＝ P · （１ ＋ i）n － （１ ＋ i）m

（１ ＋ i）n － １　　② 计算利率为 i′时的月偿还额。

A ′＝ P ′· （１ ＋ i′）n－ m

i′（１ ＋ i′）n－ m － １

　　例２　在例１中，假设该家庭已按月等额偿还了５年，当年利率上升为６％，那么从第 ６年年初开始月偿还额为多少？

解　已知 P ＝２０万元，　i＝５．０４％／１２，　n＝１８０，　m ＝６０，　i′＝６％／１２求 A ′＝？① 计算第 ５年年末未清余额。

P ′＝ A · （１ ＋ i）n－ m － １（１ ＋ i）n－ m · i

＝ １４９ ２５５元　　② 计算 A ′。

A ′＝ １４９ ２５５元 × （１ ＋ ６％／１２）１２０ × ６％／１２（１ ＋ ６％／１２）１２０ － １ ＝ １ ６５７元

遇法定利率调整时，若月偿还额不变，还款期增加或缩短，则要计算还款期，其计算公式为

P ′＝ A ′· （１ ＋ i′）n′－ １（１ ＋ i′）n′· i′

（１ ＋ i′）n′＝ A

A － P ′i′n′＝ ｌｇA － ｌｇ（A － P ′i′）ｌｇ（１ ＋ i′）

　　例３　在例２中，假设该家庭已按月等额偿还了５年，当年利率上升为６％时，月偿还额不变，那么还款期还有多少？

解 n′＝ｌｇA －ｌｇ（A －P ′i′）ｌｇ（１＋i′） ＝１２７．４期

　　二、等额本金偿还按揭贷款　　等额本金偿还按揭贷款（Ｃｏｎｓｔａｎｔ Ａ ｍｏｒｔｉｚａｔ ｉｏｎ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， ＣＡ Ｍ ）方式是

·６９· 房地产金融

在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。 其计算公式为

ak ＝ P

n＋ １ － k － １

n· P · i

式中：ak——第 k期的月还款额；P ——贷款本金；n——还款期数；k——还款第 k期。例 ４　在例 １中，假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不

变，那么，该居民第 １期及第 ６０期的月还款额为多少？解　 a１＝２００ ０００元１８０ ＋２００ ０００元×５．０４％／１２＝１ ９５１．１１元

a６０＝２００ ０００元１８０ ＋ １－６０－１１８０ ×２００ ０００×５．０４％／１２＝１ ６７５．７８元等额本金偿还工具与月等额偿还工具是两种基本的个人住房贷款偿还方

法。 但就一笔特定的个人住房贷款，其偿还方式只能从两种方法中选择一种，借款人一经选定某种方法，中途不得变更还款方法。目前我国各商业银行推出的个人住房贷款还款方法基本上是上述两种还款方法。

两者还款工具有较大的差异，主要表现如下。第一，二者还款数额不同。 月等额偿还的数额每期是一个固定数，而等额本

金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少的现象。第二，每期还款额中本金、利息所占比例不同。 月等额偿还方式先期以支付

利息为主，后期以本金为主；而等额本金偿还方式每期的本金是相同的，利息随还款期数的增加而相应减少。

第三，两种还款方式中的利息总额不同。月等额偿还方式因采用复利计息方式，总还款额中利息总和比等额本金还款的利息总额高。

　　三、递增式偿还按揭贷款　　递增式偿还按揭贷款（Ｇｒａｄｕａｔｅｄ Ｐａｙｍｅｎｔ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， ＧＰＭ ）方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。一般是在贷款期内最初的５年或１０年里，每年的月还贷额相同，但逐年以一定的比率递增，其前期月偿还额低于等额偿还方式计算的还款额，这种还款方式适合于年轻人申请个人住房贷款。这种还款方式也称分级支付方式、渐进式还款方式。 如图 ５唱３所示。

·７９·第五章　个人住房贷款

图 ５唱３　递增式偿还按揭贷款现金流量图其计算公式为

P ＝ M １ · １（１ ＋ i） ＋ M １ · （１ ＋ s） · １（１ ＋ i）２

　 ＋ … ＋ M １ · （１ ＋ s）n－１ · １（１ ＋ i）n

＝ M １ · （１ ＋ i）－１ · ［１ ＋ （１ ＋ s） · （１ ＋ i）－１

　 ＋ … ＋ （１ ＋ s）n－１ · （１ ＋ i）－（n－１）］令 （１＋s）（１＋i）－１＝x

则有

P ＝ M １ · （１ ＋ i）－１ · ［１ ＋ x ＋ x２ ＋ … ＋ x

n－１］　　当 i≠s时，

P ＝ M １ · １（１ ＋ i） · １ － xn

１ － x

简化后则有

M １ ＝ P · （i－ s）１ － １ ＋ s１ ＋ i

n ＝ P（i－ s） · （１ ＋ i）n

（１ ＋ i）n － （１ ＋ s）n

式中：s——年还款额递增率；M １——第一年还款额。当 i＝s时，

P ＝ n（１ ＋ i）M １ ＝ P · （１ ＋ i）

n

　　上述公式为等比递增计算的一般公式，但对个人住房贷款而言，其还款是按月偿还的，计算方式有所不同，其计算主要有两种。

① 不考虑月计息。

·８９· 房地产金融

其计算公式为

M １ ＝ １１２ · P · （１ ＋ i）n · （i－ s）（１ ＋ i）n － （１ ＋ s）n

M t ＝ M １ · （１ ＋ s）t－１

　　M t为第 t年的月偿还额。② 考虑月计息。其计算公式为

P ＝ M １ ·∑１２t＝１

１（１ ＋ i／１２）t ＋ …

＋ M １ · （１ ＋ s）n－１ ·∑n－ m

t＝１１

（１ ＋ i／１２）t · １（１ ＋ i／１２）m

令

∑１２t＝１

１（１ ＋ i／１２）t ＋ … ＋ （１ ＋ s）n－１ ·∑n－ m

t＝１１

（１ ＋ i／１２）t · １（１ ＋ i／１２）m ＝ d

M １ ＝ P

d

M t ＝ M １ · （１ ＋ s）t－１

式中：d——还贷金额系数。两种方式的比较：第一种方法未考虑月计息，支付的利息总额比第二种方法

少；第二种方法科学。例５　某居民家庭向银行申请住房贷款３０万元购买一套住宅，年利率１２％，

贷款期限１０年，最初６年还款额每年递增７．５％，第６年开始采用月等额偿还，试计算第一年的月还贷额和第 ６年后的月偿还额为多少？ （用两种方法计算）

解　已知 P ＝３０万元，i＝１２％，n＝１０，s＝７．５％求 M １＝？① 第一种方式计算。

M １＝ １１２ · P · （１ ＋ i）n · （i－ s）（１ ＋ i）n － （１ ＋ s）n

＝ １１２ × ３００ ０００元 × （１ ＋ １２％）１０（１２％ － ７．５％）（１ ＋ １２％）１０ － （１ ＋ ７．５％）１０

＝ ３ ３４４元M ６＝ ３ ３４４元 × （１ ＋ ７．５％）５ ＝ ４ ８０１元

　　② 第二种方式计算。P ＝ M １ ·∑１２

t＝１１

（１ ＋ １％）t

＋ M １（１ ＋ ７．５％） ·∑１２t＝１

１（１ ＋ １％）t · １

（１ ＋ １％）１２

·９９·第五章　个人住房贷款

＋ M １（１ ＋ ７．５％）２ ·∑１２t＝１

１（１ ＋ １％）t · １

（１ ＋ １％）２４

＋ M １（１ ＋ ７．５％）３ ·∑１２t＝１

１（１ ＋ １％）t · １

（１ ＋ １％）３６

＋ M １（１ ＋ ７．５％）４ ·∑１２t＝１

１（１ ＋ １％）t · １

（１ ＋ １％）４８

＋ M １（１ ＋ ７．５％）５ ·∑１２t＝１

１（１ ＋ １％）t · １

（１ ＋ １％）６０

P ＝ M １ × ８６．８５６ ９２４M １ ＝ ３ ４５４元

M ６ ＝ ３ ４５４元（１ ＋ ７．５％）５ ＝ ４ ９５８．７元通过列表计算更直观（见表 ５唱１）。

表 ５唱１　递增式偿还按揭贷款还贷金额分数计算方式年期 递增率 年金月现值 一次支付的现值 还贷金额系数

１ １ １１．２５５ ０７７ １ １１．２５５ ０７７２ （１＋７．５％） １１．２５５ ０７７ １（１＋１％）１２ １０．７３７ ４３０

３ （１＋７．５％）２ １１．２５５ ０７７ １（１＋１％）２４ １０．２４３ ５９４

４ （１＋７．５％）３ １１．２５５ ０７７ １（１＋１％）３６ ９．７７２ ４７３

５ （１＋７．５％）４ １１．２５５ ０７７ １（１＋１％）４８ ９．３２３ ００８

６ （１＋７．５％）５ ４４．９５５ ０３８ １（１＋１％）６０ ３５．５２５ ３４２合计 ８６．８５６ ９２４

　　注：年金月现值＝M １· （１＋i）n－１（１＋i）n· i

还贷金额系数＝递增率×年金月现值×一次支付的现值。递增偿还方式对贷方来说，贷款的风险增加了，相应的利息收益也大于

ＣＡ Ｍ 和ＣＰＭ 的还贷方式。 对于借方来说，最初的收入比较低，相对应的最初还贷额也较低。随着收入的不断提高，还贷能力的提高，还贷款将逐步提高，这有利于刺激和满足居民个人住房贷款的需求。

　　四、漂浮式按揭贷款所谓漂浮式按揭贷款（Ｂａｌｌｏｎ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ，ＢＭ ），是指贷款期内的每期偿还额

·００１· 房地产金融

都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。 美国在２０世纪３０年代所采取的每月只偿还利息部分，到期一次性偿还本金的按揭贷款方式，实际上是一种特殊的贷款方式。现代的漂浮式贷款是贷款人为了向借款人转嫁部分通货膨胀风险，而在传统的漂浮式贷款方式基础上发展而来的。

漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。第一步：按月等额偿还方式计算月还款额，即

A ＝ P · （１ ＋ i）n · i

（１ ＋ i）n － １　　第二步：按月偿还系数确定实际偿还额。

按揭贷款年偿还系数为

M c ＝ １２ × i· （１ ＋ i）n

（１ ＋ i）n － １　　那么，月偿还额系数为

M c１ ＝ i· （１ ＋ i）n

（１ ＋ i）n － １　　在漂浮式按揭贷款中，因为实际偿付额比月等额偿付额低，所以，月偿还额系数相当于等额偿还方式的月偿还系数的一定比例，约为 ７０％～８０％之间。

例６　设年利率为６％，贷款期为２０年，若采用漂浮式按揭方式还款，其月偿还系数为等额偿还系数的 ８０％，那么，其月偿还系数为多少？

解 M c１ ＝ ０．５％ × （１ ＋ ０．５％）２４０

（１ ＋ ０．５％）２４０ － １ ＝ ０．００７ １６４ ３１漂浮式的月偿还系数＝M c１×８０％＝０．００５ ７３１ ４４８

第三步：按等额支付序列的年金终值公式计算最后一次的还款额。漂浮式按揭还款方式中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，

其计算公式为

F ＝ A ０ · （１ ＋ i）n － １i

式中：F ——为年金终值；A ０——为每月少偿还的金额。同时，最后一次还款还应加上该期的实际偿付额（A １），那么，最后一次还款

额则为

E ＝ A ０ · （１ ＋ i）n － １i

＋ A １

　　例７　某家庭以３ ５００元／平方米的价格购买了一套建筑面积为８０平方米的住宅，银行为其提供了 １５ 年期的住房贷款，年利率为 ６％，按揭贷款价值比为

·１０１·第五章　个人住房贷款

７０％，月偿还系数为 ０．６５％，问贷款到期后，该家庭应一次性偿还多少？解　已知 P ＝０．３５万元×８０×７０％＝１９．６万元，

n＝１８０，　i＝６％／１２＝０．５％，　月偿还系数＝０．６５％求 E ＝？① 按月等额偿还贷款计算的月还款额

A ＝ P × （１ ＋ i）n · i

（１ ＋ i）n － １ ＝ １ ６５３．９６元　　② 实际每月的月还款额

A １ ＝ １９．６万元 × ０．６５％ ＝ １ ２７４元　　③ 最后一次支付的还款额

E ＝（１ ６５３．９６ － １ ２７４）元 × （１ ＋ ０．５％）１８０ － １０．５％ ＋ A １

≈１１１ ７７３元

　　五、可变利率按揭贷款　　前面介绍的四种还款方式，是固定利率还款方式，即在贷款期内，若国家法定利率未调整，即使市场利率变化后，也按原先的利率计算还款。 固定利率按揭还款方式不能随市场利率的变化而进行相应的调整，难以防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的损失。

比如，某银行提供了一笔 １０万元的住房贷款，年利率 １０％，期限 １０年，当借款人偿还１年后，市场利率上升至１２％，但法定利率未做调整，当第５年年末时法定利率调至为 １２％，那么银行的这笔住房贷款的收益如何？

我们计算前 ５年的月偿还额现值可以分析这个问题。① 该笔贷款的月偿还额

A ＝ １００ ０００元 × （１ ＋ １０％／１２）１２０ × １０％／１２（１ ＋ １０％／１２）１２０ － １ ＝ １ ３２１．５元

　　② 前 ５年还贷金额的现值P ５＝ １ ３２１．５元 × （１ ＋ １０％／１２）１２ － １

（１ ＋ １０％／１２）１２ × １０％／１２　 ＋ １ ３２１．５元 × （１ ＋ １％）４８ － １

（１ ＋ １％）４８ · １％ × １（１ ＋ １０％／１２）１２

＝ １５ ０３１．４元 ＋ ４５ ４２５．９元 ＝ ６０ ４５７．３元　　③ 第 ５年年末未清贷款余额的现值

P ′＝ １ ３２１．５元 × （１ ＋ １０％／１２）６０ － １（１ ＋ １０％／１２）６０ × １０％／１２

·２０１· 房地产金融

　 × １（１ ＋ １％）４８ × １

（１ ＋ １０％／１２）１２

＝ ６２ １９６．９元 × ０．６２０ ２６０ ４ × ０．９０５ ２１２ ４＝ ３４ ９２２元

该笔贷款的现值为 ９５ ３７９．３元。该笔贷款的实际收益为－４ ６２０．７元（９５ ３７９．３元－１００ ０００元）

其亏损率＝４ ６２０．７１００ ０００×１００％＝４．６２％由此可以看出，银行采用固定利率放贷，不随市场利率上升而调整，银行将

面临亏损的风险。当市场利率下跌时，借款人会大量提前还款，违约行为大量出现，这一方面，

使银行面临损失；另一方面，银行的资金需要重新寻找投资的出路，从而加重资金运用成本。

因此，借贷双方都需要一种新的融资方式，可变利率按揭贷款方式在这种背景下便应运而生。

可变利率按揭贷款（Ａ ｄｊｕｓｔａｂｌｅ Ｒａｔｅ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， Ａ ＲＭ ）是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。一方面可变利率按揭贷款的月还款额较低，能吸引更多的客户；另一方面这种抵押贷款的利率在市场利率变化较大的情况下，偿还额有增加的可能性，所以说它又具有一定的风险。 推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共担利率风险，一方面不能使借款人的负担过重，以防违约的大量出现；另一方面银行也能从利率变化中降低风险，以取得稳定的收益。

可变利率按揭贷款根据其运作方式不同，分为随价格水平调整的按揭贷款和利率可调整按揭贷款两种形式。　　１．随价格水平调整的按揭贷款（Ｐｒｉｃｅ Ｌｅｖｅｌ Ａ ｄｊｕｓｔｅｄ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， ＰＬＡ Ｍ ）

这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一段时间后按照市场价格指数（比如消费价格指数）对贷款余额进行调整。其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。 其具体步骤如下。

第一步：按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额。第二步：根据变化的市场价格指数来调整贷款余额。第三步：按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率（合同利率）计算月还

款额。例８　某居民与银行签订了一份住房贷款合同，贷款金额为１０万元，年期１０

·３０１·第五章　个人住房贷款

年，合同利率４％，同时约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行调整，在贷款的头３年物价指数上涨了３％，第４年年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则月还款额为多少？

解　（１） 计算 ４％利率下的月还款额A ＝ １００ ０００元 × （１ ＋ ４％／１２）１２０ × ４％／１２

（１ ＋ ４％／１２）１２０ － １ ＝ １ ０１２元　　（２） 按物价指数调整贷款余额

① 计算第 ４年年初未清偿贷款余额。P ′＝ １ ０１２元 × （１ ＋ ４％／１２）８４ － １

（１ ＋ ４％／１２）８４ × ４％／１２ ＝ ７４ ０３７元　　② 按物价指数 ３％调整贷款余额。

P ″＝ ７４ ０３７元 × （１ ＋ ３％） ＝ ７６ ２５８元　　（３） 按调整后的贷款余额，４％的利率计算月还款额

A ″＝ ７６ ２５８元 × （１ ＋ ４％／１２）８４ · ４％／１２（１ ＋ ４％／１２）８４ － １ ＝ １ ０４２元

　　即从第 ４年年初起每月偿还额为 １ ０４２元。　　２．可调整利率按揭贷款（Ａ ｄｊｕｓｔａｂｌｅ Ｒａｔｅ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ， Ａ ＲＭ ）

这种贷款工具是住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率相一致。 这里涉及初始利率、调整后的利率问题，那么如何调整利率？

初始利率是借款合同成立时双方所确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，初始利率通常略低于市场利率，这是银行为吸引客户而采取的一种手段。 利率调整既考虑原先给予客户的优惠，又考虑通货膨胀率。 　　　

比如，某居民与银行签订了一份可调整利率按揭贷款合同，目前市场利率为６％，双方约定的合同初始利率为５．５％，１年调整一次，１年后通货膨胀率为２％，那么调整后的利率为多少？

r ＝ （１ ＋ ５．５％ ＋ ０．５％） × （１ ＋ ２％） － １ ＝ ８．１２％　　调整后的利率为 ８．１２％。

在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是１年、３年、５年，一般以１年为调整期。可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭贷款、对利率调整有上限的按揭贷款、对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种。

（１） 利率调整无限制的按揭贷款这种工具对利率调整不设任何限制。

·４０１· 房地产金融

例 ９　居民与银行签订了一份可调整利率按揭贷款合同，目前市场利率为６％，双方约定的初始利率５．５％，贷款期１５年，前５年每年调整一次，其通货膨胀率每年上涨了 ０．５％。 前 ５年的月偿还额计算如下表。年份 通货膨胀率／（％） 利率／（％） 月还款额／元 年末贷款余额／元１ ５．５ １ ６３４ １９１ １５０２ ０．５ ６．５ １ ７３６ １８２ ５０８３ ０．５ ７ １ ７８５ １７３ ５７４４ ０．５ ７．５ １ ８３２ １６４ ３３４５ ０．５ ８ １ ８７６ １５４ ２１２

（２） 利率调整有上限的按揭贷款这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。比如，市场利率上

涨了４％，假如每次所允许的最大调整幅度为２％，则银行第一次只能将初始利率调高２％。这是保障借款人不会因利率调整过高而带来偿还债务的过多负担。有利率上限的贷款，初始利率一般按当时的市场利率确定。

例１０　上例中，假定借款合同签订后，通货膨胀上涨了４％，合同约定每次调整幅度不超过 ２％，前 ５年的月偿还额如下表。年份 无限制利率／（％） 限制调整后利率／（％） 月还贷款／元 年末贷款余额／元１ ６ ６ １ ６８８ １９１ ５４９２ １０ ８ １ ８９９ １８３ ８２０３ １０ １０ ２ １１０ １７６ ５５７４ １０ １０ ２ １１０ １６８ ５３２５ １０ １０ ２ １１０ １５９ ６６６

（３） 还贷额有上限的按揭贷款这种贷款方式是对借款人的月偿还额作最高限制，因为利率调高，月偿还额

会大幅增加。 因此，考虑借款人的支付能力，对月偿还额一般作上限规定。 由于受贷款偿付额的限制，调整后的月还贷额与实际支付额会出现一定的差额，这笔差额按当年的复利计算，并列入下年度的未清贷款余额，这便会使未清偿的贷款余额增加，这种现象叫负摊还，即负分期付款。

例 １１　上例中，假定每年的月偿还额不超过上一年月偿还额的 ８％，其月偿还额见下表。

·５０１·第五章　个人住房贷款

年份利率／（％） 无上限的月还贷额／元 有上限的月还贷额／元 负分摊／元 贷款余额／元１ ６ １ ６８８ １ ６８８ — １９１ ５４９２ ８ １ ８９９ １ ８２３ －７６ １８４ ７６６３ １０ ２ １２１ １ ９６９ －１５２ １７９ ３８８４ １０ ２ １４３ ２ １２７ －１６ １７１ ３６９５ １０ ２ １４５ ２ １４５ — １６２ ３１５

年负分摊的终值＝每期负分摊额×（１＋i）１２－１i

年负分摊额应计算到年末贷款余额，作为计算以后月等额偿还的本金。　　３．可变利率按揭贷款的优缺点

一般而言，房屋贷款的期限在 １０～２０ 年，在这么长期限内可能会发生市场的变化、经济的波动以及银行利率的调整。 对于固定利率按揭贷款，利率的波动会对借贷双方利益产生影响，可能会出现风险。变率按揭贷款的放款人可以利用利率变化这一有利条件，在放款初期以低的利率吸引客户，随着市场利率的提高，逐渐调高贷款利率，使金融机构更灵活地运作措施。 变率按揭贷款的优缺点可以归纳如下。

（１） 可变利率按揭贷款的优点第一，因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可以吸引

更多的客户。第二，因初始利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在

贷款时做更全面的评价，选择性也更大。第三，在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低还款额的减少，不会出

现市场利率低而贷款利率高，从而迫使借款人违约或进行二次按揭、再按揭等不利于贷款人的情况。

第四，由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。（２） 可变利率按揭贷款的缺点第一，由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来有升高的可能性，使借款

人利率风险加大。第二，利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，

使贷款拖欠或成为坏账的可能性加大。第三，较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低

可能会迅速消失。

·６０１· 房地产金融

第四，还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大。

第五，利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休，讨价还价，交易成本较高。

　　六、逆向年金抵押贷款　　逆向年金抵押贷款（Ｒｅｖｅｒｓｅ Ａ ｎｎｕｉｔｙ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ，ＲＡ Ｍ ）和通常的按揭贷款不同，是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。在国外，许多人退休后收入下降，致使生活水平受到影响，由金融机构每月向其提供固定数额的贷款，作为老年人生活费用的补助，贷款期末（一般为１０年）一次性偿还贷款，作为逆向年金贷款，银行所获得的贷款收益是免税的。

其计算方法如下。第一步：对房地产价格进行评估，发放贷款的本金、利息之和为房地产价值

的一定百分比，一般为房地产价值的 ５０％。第二步：合理确定贷款期。第三步：计算每月付给借款人的数额，用等额序列支付的储存基金（偿债基

金）公式计算。 其计算公式为A ＝ F · i

（１ ＋ i）n － １　　当贷款到期，处分抵押房地产，清偿银行贷款；借款未到期借款人死亡，处分抵押房地产，清偿银行借款后剩余部分交由继承人；若无继承人，则捐给社会福利机构。

例 １２　某银行同意向一老年人补偿未来 ８年的生活费用，采取逆向年金抵押方式，银行对房产价值进行了评估，评估值为 ５０万元，若年利率为 ６％，银行按评估值的４０％发放，那么，该老人每月能得到多少生活费？到期后，银行的收益如何？

解　已知　　n＝８×１２＝９６，　F ＝５００ ０００元×４０％＝２００ ０００元，i＝６％／１２＝０．５％

A ＝２００ ０００元× ０．５％（１＋０．５％）９６－１＝１ ６２８元

银行的收益＝F －P ＝２００ ０００元－１ ６２８元× （１＋０．５％）９６－１（１＋０．５％）９６×０．５％

＝７６ １１７元逆向年金抵押贷款作为一种特殊的住房贷款，有其自身的优缺点。优点：

·７０１·第五章　个人住房贷款

第一，可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性；

第二，利用房屋取得资金，是人们取得生活费用的最后选择，这有利于社会问题的解决；

第三，终生养老金抵押贷款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中，既解决了生活资金又解决了居住问题。

缺点：第一，获取这些资金的成本较高（包括利息和转让费）；第二，借款人违约风险加大，在房屋升值幅度小或贬值时更是如此；第三，在利率较高情况下，借款人得到的借款数较低。

第三节　个人住房贷款的运作

　　一、自营性个人住房贷款的运作　　１．个人住房贷款的审查

个人住房贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。 信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的具体意见。

借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料：第一，合法的身份证件；第二，借款人偿还能力证明材料；第三，合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；第四，抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押

或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；第五，保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；第六，借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。

　　２．个人住房贷款的审批与发放自营性个人住房贷款的额度最高为所购（建造、大修）住房价款或评估价值

·８０１· 房地产金融

的８０％，贷款期限最长为３０年；政策性个人住房贷款的期限最长为３０年，贷款额度按照当地住房公积金委员会的有关规定执行，执行人民银行规定的法定利率。在实际操作中，由于各地的经济状况不同、住房价格不同，并且考虑到借款人的年龄、工作性质、所购买的房屋类型、经济收入、还款能力、提供的担保方式等均不相同，视具体情况采取不同的贷款期限和额度。

银行与借款人应根据借款用途、不同的贷款担保方式签订有关合同。第一，抵押贷款。 贷款行与借款人签订枟个人住房借款合同枠，同时与抵押人

签订枟个人住房抵押合同枠。第二，质押贷款。 贷款行与借款人签订枟个人住房借款合同枠，同时与出质人

签订枟个人住房质押合同枠。第三，保证贷款。 贷款行与借款人签订枟个人住房借款合同枠，同时与保证人

签订枟个人住房保证合同枠。根据枟担保法枠的规定，贷款行与抵押人签订抵押合同后，双方必须办理抵押

物登记手续。 登记后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应按规定手续交贷款行保管并承担保管责任。 以所购房屋为抵押的，如抵押人未取得枟房屋所有权证枠，贷款行和抵押人可持依法生效的枟商品房预售合同枠（期房）或枟房屋买卖合同枠办理抵押备案手续，待办妥抵押物的枟房屋所有权证枠后，再正式办理抵押登记手续。

根据中国人民银行的有关规定，用财产作抵押的，必须办理抵押财产保险，保险期不得短于借款期限，借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。 抵押期间，保险单正本由贷款行保管，有关保险手续借款人可到贷款行认可的保险公司或委托贷款行办理，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。

贷款行与借款人签订借款合同后，根据贷款担保的方式和当地的实际情况，借款人和贷款行都可以要求办理公证。

贷款行在收到抵押物收押证明，办妥保险、公证后，按借款合同约定的放款日期办理放款手续。 如遇人民银行法定贷款利率调整时，执行最新公告利率。　　３．个人住房贷款的回收

借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种。目前，我国个人住房贷款偿还方式主要是月等额偿还和等额本金还款法。　　４．个人住房贷款的违约责任及处置

违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，

·９０１·第五章　个人住房贷款

违约一方应承担相应的违约责任。个人住房贷款的违约方可能为贷款人、借款人或保证人。

（１） 违约情形第一，贷款人未按合同约定的时间、数额和方式向借款人提供借款；第二，借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；第三，借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；第四，借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；第五，借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；第六，借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监

督检查；第七，借款人提供的文件、资料不实，已经或者可能造成贷款损失；第八，借款人与他人签订有损贷款行权益的合同或协议；第九，保证人违反保证条款或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外毁

损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款行实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵（质）押；

第十，借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；

第十一，借款人在合同履行期间中断或撤销保险；第十二，借款人其他违反借款合同的行为。（２） 违约的处置方式违约发生后，根据违约原因和违约性质采取不同的处置方式，一般的方法有

催收、延长贷款期限、停止发放或提前收回已发放贷款本息、收取违约金、要求保证人承担保证责任、处置抵（质）押物。

（３） 抵押物和质押权利的处置① 抵押物的处置方式。贷款行根据实际情况可以通过与借款人协商处置抵押物和依法处置抵押

物。与借款人协商处置抵押物时，通过变卖、拍卖方式或以协议方式处置抵押

物，所得款项用于清偿借款人所欠银行的本息，余额归借款人，并签订书面协议，使贷款行取得抵押物的处置权。

贷款行依法处置抵押物时，贷款行与借款人无法达成一致意见时，可通过申请强制执行或通过法院诉讼程序依法取得抵押物处置权，并采取公开拍卖等方式对抵押物进行处置。

② 质押权利的处置方式。贷款行根据实际情况通过出质人以现金清偿、协议处理质物受偿、申请法院

·０１１· 房地产金融

拍卖质物受偿等方式处置质押物。

　　二、住房公积金个人住房贷款　　１．住房公积金个人住房贷款的特点

（１） 专项消费性贷款按照规定，住房公积金个人住房贷款只能用于住房公积金缴存人购买、建

造、翻建、大修自住住房。 它是为了解决居民住房即期购买力与消费需求之间的矛盾的一种贷款形式。

（２） 政策性贷款住房公积金个人贷款在利率、首付款、贷款期限等方面享受信贷优惠。 其目

的是减轻购房者的经济负担，降低购房费用。（３） 委托贷款住房公积金管理中心作为委托人提供所归集的住房公积金，由贷款人（受委

托商业银行）根据委托确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回。　　２．申请住房公积金住房贷款的条件

（１） 住房公积金贷款的适用范围① 购买自住住房。购买以下住房时可以申请住房公积金贷款：公有住房；集资建房或合作建

房；经济适用住房；商品住房；上市出售的已购公有住房和经济适用住房。② 建造、翻建、大修自住住房。（２） 申请条件① 贷款申请人应是缴存住房公积金的职工。② 职工申请住房公积金贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。

　　３．贷款的程序第一，借款人向管理中心提出贷款申请。 借款人应出具本人身份证件、房屋

买卖合同和自筹资金存款证明等有关材料。第二，管理中心对申请进行初审。管理中心要审查借款人的资格、资信、借款

用途等情况，核定贷款额度、期限和利率，并对抵押物或担保进行核查。第三，贷款银行作为受托人进行调查。 住房公积金贷款实行银行一票否决

制，贷款银行对贷款投向有异议的，可对该笔贷款提出否决。

·１１１·第五章　个人住房贷款

第四，管理中心对贷款申请进行审批，签发委托贷款通知单。 管理中心要在受理申请后 １５个工作日内做出是否准予借款的决定，并通知借款人。

第五，受托银行与借款人签订借款合同、抵押（质押、保证）合同，并依法办理登记手续。

第六，划转贷款。借款合同生效后，管理中心向受托银行出具贷款通知书，并将管理中心在受托银行委托存款户中的资金转入委托贷款基金户，再由受托银行将委托贷款基金户中的资金划转到售房单位账户。　　４．贷款金额的确定

第一，不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额。

第二，不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例应不高于房屋全部价款的 ８０％。

第三，不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×１２个月×贷款期限。

第四，不得高于最高贷款额度。申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额，申请金额超过

任意一项限额的，以其中最低的限额作为贷款金额。 其中的倍数、规定比例和最高贷款额度，每年由各地住房委员会确定并向社会公布执行。

　　三、住房组合贷款组合贷款是指管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借

款人发放的，用于购买同一套自住住房的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。当个人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理住房公积金贷款的经办银行申请组合贷款。 两部分贷款要同时办理申请和审批手续，两部分贷款审批完成后，经办银行将两笔资金同时拨付到售房单位账户。 在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借（还）款日期和还款方式都应是相同的，但执行不同的借款利率。一般组合贷款的贷款总额不得超过借款人所购房屋价款的 ８０％。 组合贷款要分别签署住房公积金贷款和商业贷款两份借款（担保）合同。组合贷款出现风险时，对抵押物（质物）进行处置或向保证人求偿后所得款项应首先用于清偿住房公积金贷款本息及相关费用。

·２１１· 房地产金融

復習思考題

　　一、名词解释１．自营性个人住房贷款　　　２．公积金贷款３．住房置业担保　　　　　　４．住房按揭贷款５．逆向年金抵押贷款

　　二、简答题１．个人住房贷款的特点是什么？２．住房按揭贷款与抵押贷款有哪些区别？３．简析公积金贷款的性质及特点。４．简析可变利率贷款的优缺点。

　　三、计算题１．某家庭欲购买一套面积为 １００ ｍ ２ 的住房，单价 ３ ０００元／ｍ ２，首付款为房

价的 ２５％，申请公积金贷款 １０万元，其余为商业性住房贷款，公积金贷款年利率４．０５％，商业性住房贷款年利率为 ５．０４％，贷款年期均为 １５年，若采取月等额偿还方式其月还款额为多少？

２．某家庭以按揭贷款方式购买一套价值３０万元的住宅，若该家庭首付款为房价的３０％，其余在１０年内按月等额偿还，年利率为６％。试问：①月还款额为多少？②如果该家庭２５％的收入可以用来支付住房贷款，家庭月收入应不少于多少方能购买上述住宅？

３．某家庭购买了价值 ３５万元的住宅，银行为其提供了 １５ 年期的住房按揭贷款，该贷款的年利率为６％，按揭贷款价值比为８０％。 试问：①若该家庭在按月等额偿还 ５年后于第 ６年初一次提前偿还了贷款本金 ６万元，第 ６年开始的月还款额为多少？ ②若从第 ６年开始利率上升为 ８％，其月还款额为多少？ ③若在前５年每年递增 ５％，那么第 ６年开始的月还款额为多少？

·３１１·第五章　个人住房贷款

第 六 章

收益性房地产融资

本章學習要點

本章主要介绍房地产开发融资、房地产开发贷款、项目融资等内容，要求掌握普通抵押、增值分享抵押、最高额抵押、集合抵押、浮动抵押等抵押工具以及项目融资的运作。

第一节　房地产开发抵押融资

　　一、普通抵押普通抵押主要有两种方法，即房地产抵押、在建工程抵押。（１） 房地产抵押房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权

人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优

先受偿。

（２） 在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法

方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

抵押权是一种价值权、变价权，因此抵押物的结构是否完整并不是关注的重心，其重心在于抵押物是否具有经济价值。 在建工程虽然尚在建设中，但它具有价值，所以，在建工程可以抵押。

以在建工程作抵押的，双方应签订抵押合同，其抵押合同应注明以下内容：第一，枟国有土地使用权证枠、枟建设用地规划许可证枠和枟建设工程规划许可

证枠编号；第二，已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的

款额；第三，已投入在建工程的工程款；第四，施工进度及工程竣工日期；第五，已完成的工作量和工程量。

　　二、最高额抵押　　１．最高额抵押的含义

最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，它属于未来债权担保种类。

例如，甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经乙公司要求，甲公司以其一栋楼房（价值 ２ ０００万元）为甲从乙公司的借款担保。 双方约定自 １９９５年２ 月１日至１９９６年１２月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由于该楼房当时估价为２ ０００万元，因此双方约定担保借款的最高限额为２ ０００万元，若借款超过２ ０００万元，甲将以其他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高额抵押约定。

最高额抵押与一般抵押一样，都是以一定的财产（主要为不动产）在不转移占有的情况下，作为债权的担保，但最高额抵押又不同于一般抵押，其特点如下。 　　　

（１） 最高额抵押是为将来发生的债权作担保在一般抵押，必须是先有债权，然后设定抵押权，即抵押权的设定是以债权

的存在为前提的，债权不存在，抵押权也不存在，这就是所谓抵押权在发生上的从属性。然而，最高额抵押权的设定，则不以债权的已经存在为前提，而是对将来

·５１１·第六章　收益性房地产融资

发生的债权作担保。（２） 担保债权的不特定性一般抵押所担保的债权都是特定的。 但最高额抵押所担保的未来债权则是

不特定的，即将来的债权是否发生，债权额是多少，均不确定。在最高额抵押的情况下，必须到决算期时，才能确定抵押权担保的实际债权数额。

（３） 抵押的债权具有最高限额对于一般抵押而言，由于设定抵押时担保的债权已经确定，因此不存在最高

或最低数额的限定。 而最高额抵押则不同，由于在抵押设定时担保债权不确定，而抵押物的价值是确定的，不能以价值有限的抵押物担保将来发生的无数的债务，否则将会给债权人造成极大的损害。 因此，需要对抵押所担保的未来债权设定最高限额。 实际发生额是不特定的，可以少于双方约定的最高额，但不得超过最高额。 若超过最高额时，则超过部分无抵押效力。

（４） 对一定期限内连续发生的债权作担保一般抵押仅对已经存在的债权作担保，通常这些债权为一个独立的债权。而

最高额抵押，是对一定期限内连续发生的债权作担保，它适用于连续发生的债权法律关系，而不适用于仅发生一个独立债权的情况。 因此，一般抵押权应随着债权的转移而发生转移，但最高额抵押权在决算期未到来而主债权未确定时，是不能转移的。　　２．最高额抵押的意义及缺陷

最高额抵押机制有其积极作用，主要表现在两方面。一是促进资金融通。在现代市场经济条件下，商品生产者利用自己或他人的财产提供担保融资已成为经济发展、企业发展必然要求和现实做法。以一般抵押担保因连续借贷关系而产生的债权，将会增加人、财、物的浪费，而且对于讲求交易效率与安全的现代社会交易活动来说，也将造成极大的妨碍和损害。最高额抵押制度则弥补了一般抵押的缺陷，抵押人经一次性办妥抵押登记后，可以在规定的债权最高额内多次贷款，逐笔清偿，从而简化了设定抵押的程序，加快了资金融通速度。二是强化交易关系。最高额抵押是为担保长期连续性交易活动所生债权而设计的抵押制度，着眼于交易本质上的长期连续性，这为当事人之间加强了解、增强信任创造了条件。 同时，按最高额抵押制度，担保债权即使因为清偿、抵押等原因，一度归于消灭，实际债权额为零时，最高额抵押仍为担保将来可能发生的不特定债权而继续存在，并不消灭。 这种担保关系的持续存在，为当事人之间的长期交易提供了保障。

虽然最高额抵押具有较强的制度价值，但也存在缺陷。主要有两点。一是妨碍抵押物担保价值的发挥。 由于最高额抵押所担保的债权在确定之前处于增减

·６１１· 房地产金融

变化中，实际的债权额低于抵押物的价值；另一方面，债权人也往往为了自己的安全，而超过交易上所需的必要范围设定巨额的最高额抵押，妨碍了抵押物担保价值的充分发挥。 二是容易滋生抵押权人的不当行为。 债权人在取得最高额抵押权后，可能发生不贷给债务人款项或不与债务人进行正常交易，致使抵押物受到限制，损害抵押人的利益；此外，由于最高额抵押所担保的是一定期间的连续性交易关系，作为债权人一方往往通过设定最高额抵押，来支配债务人的经济活动，严重影响债务人的经济决策活动。　　３．最高额抵押设定应注意的问题

（１） 抵押权所担保的债权范围一般抵押都是对既定的债权的担保，设定一般抵押权仅确定被担保的债权

范围，不必规定债权发生原因等。 而设定最高额抵押时，双方不仅要明确规定担保债权的最高额，还要规定债权发生的原因，也就是说，对未来的主债权应如何确定，双方应在合同中事先加以确定。 如上例中，双方约定担保借款的最高限额为 ２ ０００万元，因此将担保债权仅限于借款的债务，不包括商品交易所产生的债务。 如果无此约定，则极易发生纠纷。

某物设定最高额抵押后，是否可以再设定抵押？ 从理论上说，因债权有最高额的限定。 如果抵押物高于债权的最高限额，应当可以设定第二顺位、第三顺位的抵押权。

（２） 决算期的约定决算期是最终确定最高额抵押所担保债权的实际数额的日期。 由于最高额

抵押合同中限定的债权的最高额并不一定是实际发生的债权数额，而实际发生的数额不确定，必须等待决算期到来以后方能确定。 所以，在最高额抵押合同中必须明确规定决算期。

（３） 债权最高额的确定对于被担保的债权的最高额应当明确规定。一旦确定以后，无论发生多少债

权，只要在此限额内，都应为抵押权效力范围。最高额抵押合同订立后，当事人可以变更其合同条款。 但是，若当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院则不予支持。

（４） 最高额抵押的转让与实现在最高额抵押中，由于未来发生的债权是不确定的，因此最高额抵押不能转

让。 这里所讲的不能转让，是指在决算期到来以前的债权，因其不能确定而不得转让。 如果决算期到来以后，债权已经确定，而且不可能再发生新的债权，这样，抵押权人有权将最高额抵押的债权转让，抵押权也随之转让。

最高额抵押要实现其抵押权，必须具备两个条件：一是抵押权担保的债权数

·７１１·第六章　收益性房地产融资

额已确定；二是债权已到履行期。 所以当事人在抵押合同中除应规定决算期以外，还应当规定债权的履行期限。 如果抵押合同中未明确规定履行期限，一般认为应根据当事人约定的抵押权的存续期间或决算期来确定。

案例１

１９９４年 １２月 ２５日，某大型国有商业银行大屯支行与朝阳房地产开发公司签订了最高额抵押担保合同，朝阳公司以其新建的一幢楼房（价值２ ０００万元）作为从大屯支行的借款担保，双方约定自１９９４年１２月２６日至１９９６年６月３０日，在此期间所发生的双方借款债权债务均以该楼房作抵押。 由于该楼房当时估价２ ０００万元，因此双方约定担保借款的最高限额为 ２ ０００万元。 若借款超过 ２ ０００万元，朝阳公司将以其他财产作保。 双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续。后来在抵押期间内，朝阳公司共分三次向大屯支行借款１ ５００万元。至 １９９９年 １０月 ２７日，大屯支行与某大型国有商业银行相对应的资产管理公司某办事处签订了债权转让协议，将上述借款合同债权与担保权利转让给该办事处，并向朝阳公司发出债权转让通知与担保权利转让通知。但朝阳公司拒绝在担保权利转让通知上签字，并称最高额抵押权已消灭。资产管理公司某办事处于是向法院起诉，要求朝阳公司承担相应抵押担保责任。

案例评析：大屯支行与朝阳房地产开发公司设立的抵押权属最高额抵押。１９９９年１０月

２７日，大屯支行与资产管理公司签订债权转让协议时，债权总额已经确定，主债权为１ ５００万元，大屯支行有权转让该债权。 朝阳房地产公司应承担相应的抵押担保责任。

　　三、集合抵押　　１．集合抵押的含义

集合抵押，是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。 集合抵押也称“财团抵押”。 我国现行枟担保法枠也承认了财团抵押制度，枟担保法枠第 ３４ 条规定可以抵押的财产包括国有土地使用权、房屋或其他地上定着物、机器、交通运输工具及其他财产，同时，枟担保法枠第２款规定：“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”其第 ２ 款所谓“一并抵押”，即

·８１１· 房地产金融

指财团抵押。这里所称的“集合物”是指由具有同一用途的多数的单一物结合而成，各个

物仍保持其独立存在。 哪些物为集合物的组成，可由当事人在设定物权时决定。从抵押权的要求来看，集合抵押的财产可以为动产、不动产，也可以为用益物权、知识产权，但应为设定抵押权时抵押人所有的或者有权处分的财产。

企业作为社会化大生产的单位，其财产是由不动产、动产和财产权利所构成的一个整体，即企业财产结合体。 注重对企业财产结合体的利用，可以最大限度地发挥企业财产的效用，企业财产结合体具有交易上的特殊价值和地位。在现代市场交易条件下，企业需融通资金，若仅以其所有的动产、不动产、财产权利分别设定担保物权，不仅增加交易成本，而且浪费企业财产结合体所具有的特殊价值。将企业财产结合体视为一个物，并采用适当的公示方法，设定抵押权，可以最大限度地发挥企业财产的效用和促进资金融通，因此，它已成为现代社会最重要的担保方式。　　２．集合抵押的设定和效力

集合抵押权的设定除需具备普通抵押权设定所具有的条件、程序外，其主要特点是应制作抵押财产目录并予以登记。这是因为集合抵押的标的为集合物，而该集合物包括哪些个体财产必须明确。

抵押权设定后，抵押人新增加的财产可否列入集合物为抵押标的？从集合抵押的特点看，集合抵押在设定时抵押标的已确定，抵押人将来取得的财产不应列入标的范围。

集合抵押权除具有普通抵押权的效力外。 其效力的特殊性主要在于要维护集合物不被分离。由于集合抵押的标的物为集合物，其各个组成部分是可以分离的，但设定抵押后，如其组成部分分离，则会降低抵押物的价值，影响抵押权人的利益。集合抵押权成立后，其集合物一般不得单独分离。集合抵押权的重要特征之一，是其标的集合性与不可分割性。也就是说，标的集合性与不可分割性，是集合抵押权成立的两个基石。丧失标的集合性与不可分割性，集合抵押权也就不复存在了。

因此，法律对集合物的分离有严格的限制：其一，未经抵押权人同意，集合抵押的财产的各个组成部分不得转让或为普通债权人的利益而被执行；其二，抵押人未经抵押权人同意将集合财产分离而单独转让的，抵押权人仍可以追及该财产而实现抵押权。

集合抵押设定后，在抵押期间企业发生合并、分立时，其财产为合并、分立后的主体承受，财产上的负担不能消灭，抵押权不受影响。

·９１１·第六章　收益性房地产融资

　　３．集合抵押制度的优点与不足集合抵押具有自身的优点：其一，它有利于最大限度地发挥企业财产的担保

能力，将企业财产作为一个整体设定抵押权，更有利于企业融通资金；其二，它有利于发挥企业财产的使用价值，它既可使企业仍使用企业的整体财产进行经营，又可以增强企业的融资能力。 此外，如果抵押人到期无力还贷，抵押权人可以依法将企业整体处分变价，既保障债权人的债权，又能使原有企业转让变价后，保存其生产经营能力。

但集合抵押也存在着缺陷和不足。主要有：其一，集合抵押，通常只有法律规定的特定种类的企业才可利用，可见其适用范围较为狭窄；其二，集合抵押，必须将抵押标的物作成目录，特别是房地产，尚须进行登记。然而，随着企业经营活动的发展，构成企业的财产往往需要进行更换和增添，这就要耗费大量的人力和财力变更先前的集合抵押目录。

　　四、浮动抵押　　１．浮动抵押的概念和适用范围

浮动抵押，是指抵押人以其全部财产为标的而设定抵押权，也称企业担保。浮动抵押原为英国判例法上的担保制度，现为英美法系所采用。大陆法中一些国家的担保制度也已采用。 如日本法中的企业担保就吸收了浮动抵押的优点。 集合抵押权的成立需做成财产目录表并进行登记，同时属于目录表的财产禁止单独处分，为了克服集合抵押权的弊端，产生了一项新型的担保制度，即浮动抵押。这种制度不限制设定人对财产的处分，设定人仍可利用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押。 该制度有利于企业的经营和发展。

浮动抵押与集合抵押有相似之处，两者都是企业以其财产整体设定抵押的制度。 浮动抵押与集合抵押的主要区别在于：第一，浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产，它既包括抵押人现有的财产，也包括抵押人将来取得的财产，而集合抵押的标的物为集合物，不能包括将来的财产；第二，浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中，担保财产的数额是不能固定和具体明确的，而集合抵押权在设定时标的物就必须确定和特定；第三，浮动抵押设定后，在抵押权实现前，抵押人仍得利用抵押财产继续进行生产经营活动，其财产的进出并不受限制，而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的组成部分。

由于浮动抵押具有抵押人利用其财产自由经营的特点，对于抵押人来说，在抵押权实现前，其财产不受进出的限制，可以放手经营。这是浮动抵押的优点。但

·０２１· 房地产金融

从抵押权人来说，这又是浮动抵押的缺点，因为在抵押权实现前，抵押人的财产是不断变化的，如果抵押人的经营状况恶化，抵押权人就不能从抵押财产的价值中完全受偿。 因此，为充分发挥浮动抵押的优点和避免抵押权人不能受偿的风险，各国对浮动抵押的适用范围均予以一定的限制。 浮动抵押的设定，必须有一定的限制，从各国的法律和实践来看，设定浮动抵押的企业仅为股份有限公司，除此以外的其他法人或个人企业，不得利用浮动抵押进行融资活动。　　２．浮动抵押权的设定

浮动抵押权的设定除必须具备普通抵押权设定的条件、程序外，因其是以公司现有的和将来可取得的全部财产抵押的，并且抵押人和抵押担保的债权是受特别限制的，因此，在其设定上有特别的要求。 日本法中规定企业担保的设定契约，必须依公证证书为之。这一规定值得借鉴。因浮动抵押的财产是公司的全部财产，既有现存的，又有将来的，且其处于变动之中，为便于公示，浮动抵押必须于公司所在地的工商行政管理部门办理登记手续，抵押权自登记时成立。因为浮动抵押权的实现将导致设定人（公司法人）的清算和灭失，因此，以负责公司法人登记的工商行政管理机关作为浮动抵押权的登记机关，有利于保障债权人的利益。 　　　　　３．浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力

浮动抵押权的特点之一是在抵押权实行之时，标的物才能特定。在抵押权实行前，用于设定抵押权的财产处于不断变动之中。 标的物一经特定，抵押人则不能再处分列入抵押标的财产。因此，标的物的特定是浮动抵押的重要问题。除抵押权人实现抵押权外，抵押人的财产若不能再变动，浮动抵押权的标的物也就特定。如果出现下列情形之一的，则浮动抵押权的标的物特定：其一，浮动抵押所担保的债权届期不能受偿，抵押权人提出实现抵押权的申请；其二，抵押人合并或被宣告破产。

浮动抵押权的特点在于担保权设定后，抵押人仍可使用、收益和处分抵押财产，而浮动抵押权一经确定，抵押人的全部财产均为抵押权的标的物。 也正因为抵押人在抵押权成立后仍可处分抵押财产，为保障抵押权人的利益，不允许抵押人恶意损害抵押权人利益的行为。浮动抵押权成立后，抵押人在经营过程中处分的财产，不属于抵押财产；但抵押人为逃避债务而处分公司财产的，抵押权人可请求撤销该处分行为。　　４．浮动抵押权与其他担保物权的关系

因浮动抵押权是于公司的全部财产上设定的抵押权，同一公司的财产上可

·１２１·第六章　收益性房地产融资

能会设定数个浮动抵押权，同时公司的个别财产上也会存在其他担保物权。在公司财产上发生浮动抵押权与其他担保物权并存的情形可分为三种：其一是公司的某一或某些财产上存在法定担保物权，如留置权，于此情形下，因法定担保物权，或是基于法律规定的特别条件成立的，应当优先于约定的担保物权；其二是同一公司财产上还存在其他的浮动抵押权，于此情形下，数个浮动抵押权的关系应依成立的先后顺序决定其效力；其三是在公司的某一财产上还存在普通抵押权，这一抵押权可能是浮动抵押权设定前存在的，也可能是设定后存在的，当事人在设定抵押权时应当作出约定，有约定的从其约定。 若无约定的，浮动抵押确定前成立的普通抵押权，优先于浮动抵押权。　　５．浮动抵押权的实现

因消灭抵押人的法人资格，必须对抵押人的总财产予以查封、清算，因此，浮动抵押权的实现程序不同于其他抵押权的实现程序。 抵押权人向人民法院提出实现抵押权的申请，应由法院作出实现抵押权的决定，并予以公告，查封抵押人的财产并确定财产管理人。

　　五、增值分享抵押贷款　　增值分享抵押贷款（Ｓｈａｒｅｄ Ａ ｐｐｒｅｃｉａｔ ｉｏｎ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ，ＳＡ Ｍ ）是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利率，到一定年期时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。 放款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。 房地产价值增值收益可以在房地产出售时获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方法来评估房地产价值，银行通过分享增值而不是以调整利率的方式防御通货膨胀。

例１　某发展商以一宗房地产作抵押，获得５年期的１ ０００万元贷款，正常利率 １５％，但双方协商后，银行同意以 １２％的利率发放贷款，抵押人同意房地产增值收益 １／４归银行，若采取年等额还款方式，房地产第 ３年年末出售，价款 １ ８００万元，当前价值为 １ ３００万元，计算其银行获得的增值收益。

① 年偿还额＝１ ０００万元×（１＋１２％）５×１２％（１＋１２％）５－１ ＝２７７．４万元

② ３年末总偿还额价值＝２７７．４万元×（１＋１５％）３－１１５％ ＝９６３．４万元表 ６唱１列出该银行的增值分享收益。增值分享抵押贷款一方面可以降低借款的融资成本，另一方面银行又可以

参与房地产增值收益的分享，减少未来市场风险、利率风险等。这样，双方共担风

·２２１· 房地产金融

险，共享增值，使两者关系更加平等，所以，它是一个对双方都有益的抵押贷款方式。

表 ６唱１　某银行的增值分享收益单位：万元

序号 项　　目 普通抵押 增值分享抵押 利　　益１ 年等额偿还额 ２９８．３ ２７７．４ －２０．９２ ３年间总偿还额价值（资金时间 １５％） １ ０３６ ９６３．４ －７２．６３ 房地产现在价值 １ ３００ １ ３００ —４ ３年年末售价 １ ８００ １ ８００ —５ ３年年末抵押贷款余额 ４８５ ４６９ －１６６ 增值分享 — １２５ １２５７ 银行分享的增值收益

１２５－８８．６＝３６．４ 　

第二节　房地产开发贷款

　　一、房地产开发贷款的种类及特点　　１．房地产开发贷款的种类

房地产开发贷款可分为房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款。（１） 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款，是银行向为社会提供房地产产品的房地产

开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款。 凡经有关机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。这种贷款为短期贷款。

房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金。 房地产开发企业开发经营

·３２１·第六章　收益性房地产融资

周转资金不足的部分，可向银行申请贷款。房地产开发企业流动资金贷款属于垫支性的生产资金，一般用于以下四个

方面：其一，开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，可行性研究费，水文、地质勘察测绘费等；其二，土地开发和基础设施建设所占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费，安置补助费，拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金；其三，建筑安装工程所需占用的资金；其四，公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活小区，公共设施，直接摊入商品房价格中的配套工程等。

（２） 房地产开发贷款房地产开发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款。

由于房地产开发项目开发期长，相应占用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。

房地产开发贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。　　２．房地产开发贷款的特点

（１） 按项目贷款房地产开发类贷款一般是企业按开发项目申请贷款，银行按该项目的生产

周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。

（２） 贷款额度大房地产属于不动产，规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套、施工建设等

开发过程复杂，开发成本高，单位价值较大，这就决定了房地产项目开发需投入大量资金。 由于企业和个人自有资金有限，故银行贷款额度相对较大。

（３） 贷款占用时间长房地产的生产经营活动具有生产环节多、建设周期长、室外作业受季节影响

等特点。 房地产开发产品的生产，涉及土地征用、前期开发、工程建设、设备配置等各种复杂环节，因此房地产在生产建设阶段资金周转速度慢；在经营销售阶段，资金是分期分批回收的，其速度也较慢，这都决定了其占用贷款的时间较长。 　　　

（４） 贷款风险较大由于房地产开发、销售易受经济、政治等诸多因素的影响，而房地产开发贷

款的偿还也主要来源于项目的租赁收入或销售收入，当宏观经济形势或市场环境有较大变动时，往往造成贷款难以收回。

·４２１· 房地产金融

　　二、房地产开发贷款的相关规定　　１．房地产开发类贷款的申请

（１） 贷款对象房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需建设资金的贷

款，包括房地产开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发类贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的

房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。（２） 申请贷款的条件借款人申请房地产开发类贷款应具备以下条件：第一，具有独立的法人资格；第二，实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好；第三，信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力；第四，按规定办理各类证件的年检手续，并持有中国人民银行颁发的年审合

格的枟贷款卡枠或枟贷款证枠；第五，在贷款银行开立基本结算户或一般存款户，办理全部或部分结算业

务；第六，借款人为房地产开发企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开

发企业资质证书；第七，开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好；第八，开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真

实、有效，能够进行实质性开发建设；第九，借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的 ５０％；第十，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的 ３０％；第十一，有贷款银行认可的足值有效的抵（质）押物或具有符合条件的第三

方保证人提供贷款担保；第十二，贷款银行规定的其他条件。（３） 借款人应报送的主要材料银行在受理房地产开发类贷款申请时，要求借款人必须提供下列材料：第一，借款申请报告，属有限责任公司和股份有限公司的应同时出具董事会

借款决议；第二，企（事）业法人营业执照、法人代码证；第三，法定代表人或其授权代理人的证明文件；

·５２１·第六章　收益性房地产融资

第四，公司或单位简介，属有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，必须提供公司成立批文、合同、公司章程；

第五，财政部门或会计（审计）事务所核准或年审通过的申请借款前三个年度的会计报表（主要包括资产负债表、损益表及财务情况说明书）和上一个月的会计报表；

第六，税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表；第七，所有开户银行名称及存、贷款余额情况；第八，中国人民银行颁发的“贷款卡”或“贷款证”；第九，自有资金落实的证明文件、资料；第十，房地产开发企业的资质证明；第十一，申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告

及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件；“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“拆迁许可证”、“建设工程开工证”；

第十二，担保人出具的担保意向书，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业需由董事会出具担保意向书；

第十三，担保人的与以上第二、三、四、五、六、七、八项内容相同的有关文件；第十四，抵（质）押物权属证明及有处分权人同意抵（质）押的书面文件，抵

（质）押单位为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，需经董事会决议通过；

第十五，贷款行要求提供的其他文件资料。　　２．房地产开发类贷款的审批与发放

（１） 审批原则房地产开发类贷款实行审贷分离制度，审批管理坚持严谨、科学、高效的原

则。 信贷经营部门负责开拓市场、发展客户、受理贷款申请、调查评估、信贷发放与回收等前台业务，不参加贷款的审批决策；信贷审批部门专职负责贷款审批、督促贷款相关条件落实等后台业务。

（２） 审批程序房地产开发类贷款实行分级审批管理。贷款额度在信贷授权限以内的，信贷

业务由受理行审批；超越授权权限的信贷业务，报上一级行审批。（３） 审批方式贷款一般通过贷款审批人全体会议的方式进行审批。 特殊情况下也可采取

文件会签的形式进行审批。（４） 贷款发放根据最终审批意见，落实有关条件，按照规定签订合同后，方可发放贷款。

·６２１· 房地产金融

　　３．房地产开发类贷款的回收与展期（１） 贷款回收房地产开发贷款回收包括贷款本金回收和贷款利息回收，借款人应按借款

合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。（２） 贷款展期借款人因故不能按期归还贷款，需要银行给予原借款一定宽限期时，可以提

出借款展期申请。房地产开发类贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；展期贷款利率按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利率档次计算；每笔贷款只能办理一次展期。　　４．经济适用住房（国家安居工程）贷款

为推进住房制度改革，加快城镇住房商品化和社会化的进程，建立新的城镇住房供应体系，解决城镇中低收入家庭的住房问题，国家在 １９９５ 年开始实施安居工程建设。 随着经济适用房建设逐渐替代了原来的国家安居工程建设，１９９８年起，银行承办的安居工程贷款也演变为经济适用住房贷款。

经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房贷款属于房地产开发贷款，是指银行运用信贷资金向开发经济适用住房项目的房地产开发企业或单位发放

的房地产开发贷款。经济适用住房贷款的特定要求如下。（１） 贷款对象经济适用住房贷款对象必须是取得房地产开发资质的企业建设经济适用房

的独立法人。（２） 贷款担保经济适用住房贷款一律实行抵押担保方式。 开发建设单位可以其有效资产

进行抵押，也可以自有资金占总投资 ３０％以上的在建工程进行抵押。（３） 贷款期限和利率贷款期限由借贷双方根据经济适用房的建设周期协商确定，最长不超过 ３

年。 贷款利率按人民银行规定的同期同档次法定利率执行，不上浮。（４） 贷款条件第一，项目已纳入国家建设计划和信贷指导性计划；第二，已取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，且手续齐备；第三，借款人投入建设项目的自筹资金不低于规定的比例，并在贷款使用前

投入项目建设。

·７２１·第六章　收益性房地产融资

　　三、房地产开发贷款的主要风险及其防范房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回

的可能性。其中，轻者是延期但可以足额收回，重者是俗话所讲的“血本无归”，中间状况是通常所讲的形成“不良资产”。 房地产贷款主要面临下列风险。　　１．违约风险

在房地产贷款中，贷款人因借款人违约而面临的风险称为违约风险。借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还，并已达到或超过规定的期限。借款人违约有被迫违约和理性违约。 被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约。理性违约是指借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还款责任的违约。如在房地产市场价格下跌到一定程度时，借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失，此时借款人就可能采取违约行为。在现实中，还可能由于借款人信用等原因则不按期偿还贷款所出现的违约。　　２．抵押房地产价值风险

如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业道德、疏忽或过失等方面原因，在设定抵押时将房地产价值评估过高，会给抵押权人带来风险。另外，即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的，但如果未来的经济不景气、房地产市场萧条，抵押房地产的价值可能下跌。此外，如果抵押房地产被人为损坏，其价值也会下跌。如果下跌后的抵押房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，则贷款人就可能遭受损失。　　３．利率风险

对于固定利率的贷款来说，由于贷款利率在整个贷款期间不随市场利率的变化而改变，贷款人承担了全部的利率风险。 如果在贷款期间市场利率下跌，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷款。 这样，贷款人就有可能遭受利息收入的损失。 而对于浮动利率的贷款来说，如果在贷款期间市场利率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。　　４．流动风险

房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款，抵押贷款债权流动性较差，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上就要求有健全的风险转换机制作保

·８２１· 房地产金融

障。 如果担保制度、保险制度及房地产抵押贷款二级市场不完善，贷款人就难以转移这种风险。　　５．欺诈风险

欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的贷款；或者采取隐瞒的手段将房地产多次重复抵押，使累计贷款金额超过房地产的价值；或者共有的房地产未经其他共有人书面同意，抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款。 这些可能使贷款人受骗，从而出现风险。　　６．不可抗力风险

在抵押贷款期间，由于战争等不可抗力导致抵押房地产灭失或贷款无法收回，从而出现不可抗力风险。

从单纯防范房地产贷款风险（即从贷款人）的角度来看，大的方面有：第一，考察借款人的信用；第二，要求借款人找第三人担保；第三，要求借款人以其自己的财产担保（典型的是以借款人的房地产抵押）；第四，要求借款人购买保险（包括抵押物的财产保险，以及借款人购买保证保险）；第五，贷款人自己购买保险（即贷款人购买信用保险）。

第三节　项 目 融 资

　　一、项目融资的含义和特征　　１．项目融资的含义

项目融资是以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。 在实践中，项目融资被分成两种类型，即无追索权项目融资和有限追索权项目融资。

（１） 无追索权项目融资无追索权项目融资是指贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目

所产生的收益作为还本付息的惟一来源。 它有以下特点：第一，项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还；第二，项目发起人利用该项目生产现金流量的能力是该种项目融资的信用基础；第

·９２１·第六章　收益性房地产融资

三，该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。从某种程度上说，无追索权项目融资作为一种低效、昂贵的融资方式，在现代项目融资实务中较少运用。

（２） 有限追索权项目融资有限追索权项目融资是指项目发起人只承担有限的债务责任和义务。 它主

要表现在时间上的有限性、金额上的有限性和对象上的有限性。一般在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行追索；项目完成且达到预计营运能力，即项目进入正常运行阶段，贷款就变为无追索的了，或者如果项目在经营阶段，不能产生足额的现金流量，其差额部分才向项目发起人追索，也就是说在金额上是有限追索的。如果是通过单一目的的项目公司进行的融资，则贷款人只能追索到项目公司，而不能对项目发起人追索。　　２．项目融资的特征

（１） 项目导向项目融资主要依赖项目的现金流量和资产，而不是依赖项目的投资者或发

起人的资信来安排融资。由于项目导向，有些对于投资者很难借到的资金，可以利用项目来安排；有

些投资者很难得到的担保条件，也可以通过组织项目融资来实现。 因而，采用项目融资与传统融资方式相比可获得较高的贷款比例。根据项目经济强度的状况，通常可以为项目提供 ６０％～７０％的资本需求量，在某些项目中甚至可以做到１００％的融资。 由于项目导向，项目融资的贷款期限可以根据项目的具体需要和项目的经济生命期来安排设计，并可以做到比一般商业贷款期限长。

（２） 有限追索追索，是指在借款人未按期偿还债务时贷款人要求借款人用以除抵押资产

之外的其他资产偿还债务的权力。在某种意义上，贷款人对项目借款人的追索形式和程度是区分融资是属于项目融资还是属于传统形式融资的重要标志。 对于后者，贷款人为项目借款人提供的是完全追索形式的贷款，即贷款人更主要依赖的是借款人自身的资信情况，而不是项目的经济强度；而前者，作为有限追索的项目融资，贷款人可以在贷款的某个特定阶段（例如，项目的建设期和试生产期）对项目借款人实行追索，或者在一个规定的范围内（这种规定范围包括金额和形式的限制）对项目借款人实行追索。除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到项目借款人除该项目资产、现金流量以及所承担的义务之外的任何形式的财产。有限追索融资的特例是“无追索”融资，即融资百分之百地依赖于项目的经济强度。在融资的任何阶段，贷款人均不能追索到项目借款人除项目之外的资产。 然而，在实际工作中是很难获得这样的融资结构的。

·０３１· 房地产金融

（３） 风险分担为了实现项目融资的有限追索，对于与项目有关的各种风险要素，需要以某

种形式在项目投资者（借款人）、与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款之间进行分担。 一个成功的项目融资结构应该是在项目中没有任何一方单独承担起全部项目债务的风险责任，这一点构成了项目融资的第三个特点。项目主办人通过融资，将原来应由自己承担的还债义务，部分转移到该项目身上，也就是将原来由借款人承担的风险部分转移给贷款人，由借贷双方共担项目风险。

（４） 非公司负债型融资非公司负债型融资是指项目的债务不表现在项目投资者（即实际借款人）的

公司资产负债表中的一种融资形式。最多，这种债务只以某种说明的形式反映在公司资产负债表的注释中。根据项目融资风险分担的原则，贷款人对于项目的债务追索权主要被限制在项目公司的资产和现金流量中，借款人所承担的是有限责任，因而有条件使融资被安排成为一种不需要进入借款人资产负债表的贷款形式。通过对投资结构和融资结构的设计，可以帮助借款人将贷款安排成为非公司负债型融资。

（５） 信用结构多样化一个成功的项目融资，可以将贷款的信用支持分配到与项目有关的各个关

键方面。 这样，可以提高项目的债务承受能力，减少项目融资对投资者（借款人）的资信和其他资产的依赖程度。

　　二、项目融资与公司融资的比较公司融资，是指一个公司利用本身的资信能力对外进行的融资，包括发行公

司股票、公司债券和贷款等。 项目融资与公司融资的区别有以下几点。（１） 贷款对象不同在项目融资中，贷款人融资的对象是项目公司，它是根据项目公司的资产状

况及该项目完工投产后所创造出来的经济收益作为发放贷款的考虑。因此，如果项目本身有潜力，即使项目发起人现在的资产少，收益情况不理想，项目融资也完全可以成功；相反，如果项目本身发展前景不好，即使项目发起人现在的规模再大，资产再多，项目融资也不一定成功。而在传统的公司融资中，贷款人融资的对象是项目发起人，贷款人在决定是否对该公司投资或者为该公司提供贷款时主要依据的是该公司现在的信誉和资产状况及有关单位提供的担保。因此，从这个角度讲，项目融资比较看重借款人的“未来”，而公司融资比较着重借款人的“过去”。

·１３１·第六章　收益性房地产融资

（２） 筹资渠道不同在项目融资中，工程项目所需要的建设资金具有规模大、期限长的特点，渠

道需要多元化，如有限追索性的贷款、发行项目债券、外国政府贷款、国际金融机构贷款等。而传统意义上的公司融资中，工程项目一般规模小，期限短，所以一般是较为单一的筹资渠道，如商业银行贷款等。

（３） 追索性质不同项目融资的特点就是融资的有限追索权或无追索权，贷款人不能追索到该

项目资产及相关担保资产以外的项目发起人的资产，从这个角度讲，项目融资又可称为“无担保贷款”或“有限担保贷款”。在公司融资中，银行提供的是有完全追索权的贷款。

（４） 还款来源不同项目融资的资金偿还以项目投产后的收益及项目本身的资产作为还款来

源，即项目融资是将归还贷款的资金来源限定在与所融资项目的收益和资产范围之内的一种融资方式。在公司融资中，作为资金偿还来源的是项目发起人的所有资产和收益。

　　三、项目融资的优势与不足　　１．项目融资的优势

（１） 有限追索项目融资能有效地实现融资目的在有限追索项目融资中，贷款人的追索权也很少持续到项目的整个经济寿

命期。如仅在有限的项目开发阶段对发起人进行追索。因此，如果项目的营运能力满足贷款人的要求时，项目风险的承担者就可以从项目发起人本身的资产转移到项目资产，使项目发起人有更大的空间去从事其他项目。对于项目发起方来说，除了向项目公司注入一定股本外，并不以自身的资产来保证贷款的清偿。

（２） 实现资产负债表外融资对项目发起人来说，如果它直接从银行贷款，其负债率就会提高，会造成不

利的资产负债结构，提高筹资成本，增加风险。因此，项目发起人往往不愿意将项目债务直接反映在自己的会计报表上，项目融资的无追索或有限追索特点为这种安排提供了可能。若项目融资，则由于银行的贷款通常没有追索权或者是有限的追索权，一般不会影响项目发起人本身的资产负债表，发起人的债权和债务不会因为项目融资而改变，因此，也不会影响它的债务与权益的比例。

（３） 实现风险隔离和分散风险的目的项目发起人一般愿意将项目债务和项目失败的风险与自己隔离开来，尤其

·２３１· 房地产金融

对于一些规模较小的公司，其本身的资产负债状况不足以承担一个大型的基础设施建设项目的负债和风险。而在设计项目融资时，允许项目发起人在包括贷款人在内的所有参与者之间分配风险。 这种风险分配结构一方面使项目发起人不至于因为项目的失败而破产，另一方面提高了项目成功的可能性，因为各个当事人承担了风险，就必然要追求回报，关注项目的成功。　　２．项目融资的不足

（１） 风险分配的复杂性项目融资的核心是识别和分配风险。 而项目的风险分配是一个非常复杂的

过程，因为它涉及出于不同目的参与进来的众多当事人，涉及许多的法律合同，如在贷款人与发起人之间分配风险取决于贷款的追索程度；工程承包公司与发起人之间分配风险取决于建设公司提供担保的种类等。 这都会导致谈判工作的复杂和延期。

（２） 增加了贷款的风险项目融资中，由于贷款的无追索或有限追索，一些项目融资风险不能被有效

地分配出去，这实际上增加了贷款人的风险。 由于贷款人的风险增加，贷款人必然要加强对项目发起人及项目公司的监管，甚至是过分监管，这就会使项目的成本相应增加。

（３） 成本高项目融资中，由于贷款银行承担了较大的风险，要求的收益相应也高。因此，

他们要求的贷款利率要比普通贷款高。 另一方面，由于项目融资程序复杂，融资费用也相应增加了。

　　四、项目融资的适用范围由于项目融资方式对贷款人风险较大，对借款人成本较高，在一般情况下，

采用的不多。 但近些年来，项目融资的范围在不断扩大，主要有：资源开发项目；基础设施项目；制造业项目；凡是能取得可靠稳定的现金流量项目，比如房地产中成片土地开发、成片旧城改造项目等。

　　五、项目融资的参与者及其权责　　１．项目发起人

项目发起人，是项目公司的股东，是项目的实际投资者和主办者。 他们提出

·３３１·第六章　收益性房地产融资

项目，取得经营项目所必要的许可和协议，并将各参与人联系在一起。项目发起人可以是一家公司，也可以是由多个投资者组成的联合体。 同时，

发起人既可以是东道国境内的企业，也可以是境外的企业和投资者。 一般来说，发起人中包括至少一家境内企业，这会有利于项目的获准与实施，降低项目的政治风险。 由于项目融资所涉及的项目以大型投资项目为主，因此，在大多数情况下，发起人由众多机构组成的投资财团构成。　　２．项目公司和借款方

项目公司是具体负责项目开发、建设和融资的单位，是一个独立的经济实体。 项目发起人的出资是项目公司的权益。

大多数情况下，项目融资的借款单位就是项目公司。项目公司的重要职能就是为项目筹集资金，即充当项目的直接借款人角色。 但在有些情况下，借款者通常是由每个参与者独立借款以便参与到项目中来，项目的承建公司、经营公司、原材料供应商等都可能成为独立的借款方，而合资企业本身没有任何负债。这就使融资安排变得复杂。 因此，在很多情况下，通常设立一个特别的项目公司 ＳＰＶ（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｖ ｅｈｉｃｌｅ）来进行项目融资。

国际上一些银行和金融机构不向国有企业贷款和提供担保。 为避开这一融资障碍，可设立专门的机构，如“受托借款机构”。 银行向各受托借款机构提供贷款，实际上为国有项目公司的建设融资。　　３．贷款银行

在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。 这种贷款又称为辛迪加贷款。 为了分散东道国的政治风险，银团一般由来自不同国家的银行组成，包括东道国的银行。 银团组织由发挥不同作用的银行构成。 主要包括以下几方面。

（１） 安排行安排行是最初与项目公司签订贷款协议并承购全部或部分贷款的银行。 他

们先与项目公司签订贷款协议，以后再在银团成员之间销售贷款协议。 因此，安排行承担后期无法全部售出贷款的风险。

（２） 代理行代理行与贷款人签订协议。接受占辛迪加成员２／３的贷款银行的指导，负责

项目贷款的日常管理事务，并收取一定的管理费。（３） 管理行管理行只是为了便于项目贷款的管理而安排的，它本身不承担任何风险。（４） 技术银行技术银行是与贷款人签订协议，负责处理与项目贷款有关的技术问题的银

·４３１· 房地产金融

行。（５） 保险银行在大型项目融资中，往往由一家银行专门充当保险银行的角色，即从贷款人

的角度，负责与项目保险有关的谈判等事宜。此外，主要参与者还包括承建商、供应商、保险公司、东道国政府、项目托管

人等。

　　六、项目融资的运作程序从项目的投资决策，到选择采用项目融资的方式为项目的投资筹集资金，一

直到最后完成该项目融资，大致上可以分为四个框架结构、五个阶段。　　１．项目融资的框架结构

（１） 项目的投资结构项目的投资结构，即项目的资产所有权结构，是指项目的投资者对项目资产

权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合伙关系。 一般是通过投资决策分析，来确定项目的投资结构。 确定投资结构需要考虑的因素包括：项目的产权责任、产品分配形式、决策程序、债务责任、现金流量、税务结构和会计处理等内容。 目前，国际上通行的投资结构有：单一项目子公司、非限制性子公司、代理公司、公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构等。

（２） 项目的融资结构项目的融资结构是项目融资的核心，在项目融资中要尽量设计和选择

合适的融资结构以实现投资者在融资方面的目标和要求。 一般地，根据项目债务责任的分担要求、贷款资金数量上的要求、时间上的要求、融资费用等，来决定是否采取项目融资方式。决定采用项目融资方式之后，则在评价项目的风险因素基础上，设计项目的融资结构、资金结构和担保结构。 通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、ＢＯＴ 融资、Ａ ＢＳ 融资等多种项目融资模式。 　　　

（３） 项目的资金结构项目的资金结构，主要是决定在项目中股本金、准股本金和债务资金的

形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。 经常为项目融资所采用的资金结构有：股本和准股本、商业银行贷款和国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。 　　　

（４） 项目的信用担保结构对于银行和其他债权人而言，项目融资的安全性来自两个方面：一方面来自

·５３１·第六章　收益性房地产融资

于项目本身的经济强度；另一方面来自于项目之外的各种直接或间接担保。这些担保可以是由项目的投资者提供的，也可以是由与项目有直接或间接利益关系的其他当事人提供的。 项目融资中的主要担保形式有：项目完工担保、资金缺额担保、以“无论提货与否均需付款协议”和“提货与付款协议”为基础的项目担保等。　　２．项目融资的阶段

（１） 投资决策分析阶段投资者在作出决策之前，通过对宏观经济形势的判断、产业部门的发展态势

以及该项目在其产业部门中的竞争性分析，项目的可行性研究等基本资料的了解，来初步决定项目的投资结构。

（２） 融资决策分析阶段在此阶段，项目投资者将决定采用何种融资方式为项目筹集资金。主要通过

成本与效益的分析，对各种可能的融资方案进行比较分析。（３） 融资结构分析阶段这一阶段的主要任务，是完成对项目风险的分析和评估，设计出项目的融资

结构和资金结构，并对项目的投资结构进行修正和完善。（４） 融资谈判阶段通过对融资方案的反复设计、分析、比较和谈判，最后选定一个既能在最大限

度上保护项目投资人的利益，又能为贷款银行所接受的融资方案。 其中包括：选择银行、发出项目融资建议书、组织贷款银团、起草融资法律文件，融资谈判等。

（５） 项目融资的执行阶段在正式签署项目融资的法律文件之后，融资的组织安排工作就结束了，项目

融资就进入了执行阶段。 在传统的融资方式中，一旦进入贷款的执行阶段，借贷双方的关系就变得相对简单明了，借款人只要按照贷款协议的规定提款和偿还贷款的利息和本金。然而，在项目融资中，贷款银团通过其经理人（一般由项目融资顾问担任）将会经常性地监督项目的进展，根据融资文件的规定，参与部分项目的决策和管理。

第四节　ＢＯＴ 项目融资模式

ＢＯＴ 是 Ｂｕｉｌｄ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ 三个英文单词的缩写，它主要用于公共设施建设的项目融资模式。

·６３１· 房地产金融

　　一、ＢＯＴ 融资的含义及其主要形式ＢＯＴ 融资的基本思路是：由项目所在国政府或所属机构对项目的建设或经

营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在一定的时间内经营项目获取商业利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。 所以，有时，ＢＯＴ 被称为“暂时私有化”过程。

下面介绍一些较普遍的ＢＯＴ 项目融资方式。（１） 标准ＢＯＴ标准ＢＯＴ ，即是前面所说的最典型的定义。 由私人财团或国外财团自己融

资来设计、建设基础设施项目。项目开发商根据事先约定经营一段时期以收回投资。 经营期满，项目所有权和经营权将被转让给东道国政府。

（２） ＢＯＯＴＢＯＯＴ （Ｂｕｉｌｄ—Ｏｗ ｎ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ），即建设—拥有—经营—转让。私

人合伙或由某国际财团融资建设基础产业项目，项目建成后，在规定的期限内拥有所有权并进行经营，期满后将项目移交给政府。 ＢＯＯＴ 与ＢＯＴ 的区别主要有两方面。一是所有权的区别。 ＢＯＴ 方式，项目建成后，私人只拥有所建成项目的经营权，而ＢＯＯＴ 方式，在项目建成后，在规定的期限内既有经营权，也有所有权。二是时间上的差别。 采取ＢＯＴ 方式，其经营期一般比采取ＢＯＯＴ 方式短一些。

（３） ＢＯＯＢＯＯ（Ｂｕｉｌｄ—Ｏｗ ｎ—Ｏｐｅｒａｔｅ），即建设—拥有—经营。这种方式是承包商根

据政府赋予的特许权，建设并经营某项基础产业项目，但是并不将此项目移交给公共部门。

（４） ＢＴ ＯＢＴ Ｏ（Ｂｕｉｌｄ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ—Ｏｐｅｒａｔｅ），即建设—转让—经营。 对于关系到国家

安全的产业如通讯业，为了保证国家信息的安全性，项目建成后，并不交由外国投资者经营，而是将所有权转让给东道国政府，由东道国经营通讯的垄断公司经营，或与项目开发商共同经营项目。

（５） ＤＢＦＯＤＢＦＯ （Ｄｅｓｉｇｎ—Ｂｕｉｌｄ—Ｆｉｎａｎｃｅ—Ｏｐｅｒａｔｅ），即设计—建设—融资—经营。

这种方式是从项目设计开始就特许给某一私人部门进行，直到项目经营期收回投资，取得投资收益。 但项目公司只有经营权，没有所有权。

（６） ＦＢＯＯＴＦＢＯＯＴ （Ｆｉｎａｎｃｅ—Ｂｕｉｌｄ—Ｏｗ ｎ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ），即融资—建设—拥

·７３１·第六章　收益性房地产融资

有—经营—转移。类似于ＢＯＯＴ ，只是多了一个融资环节，也就是说，只有先融通到资金，政府才予以考虑是否授予特许经营权。

（７） ＢＯＬＢＯＬ（Ｂｕｉｌｄ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｌｅａｓｅ），即建设—经营—租赁。 也就是说，项目公司

以租赁方式继续经营项目。（８） ＤＢＯＭＤＢＯＭ （Ｄｅｓｉｇｎ—Ｂｕｉｌｄ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｍ ａｉｎｔａｉｎ ），即设计—建设—经营—维

护，强调项目公司对项目进行规定的维护。（９） ＤＢＯＴＤＢＯＴ （Ｄｅｓｉｇｎ—Ｂｕｉｌｄ—Ｏｐｅｒａｔｅ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ ），即设计—建设—经营—转

移，特许期终了时，项目要完好地移交给政府。（１０） ＢＲＴＢＲＴ （Ｂｕｉｌｄ—Ｒｅｎｔ—Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ），即建设－租金－转移。以 上只是 ＢＯＴ 操作的不同方式，但其基本特点是一致的，即项目公司必须

得到有关部门授予的特许经营权。

　　二、特许权协议的主要内容及特许双方的权责ＢＯＴ 项目融资的关键文件是特许权协议。特许权协议说明了特许权的授予

者与被授予者双方的权责，这是整个ＢＯＴ 融资的基础，因此，有必要对该协议规定的主要内容及双方当事人的权责了解清楚。　　１．特许权协议的主要内容

特许权协议（Ｃｏｎｃｅｓｓｉｏｎ Ａ ｇｒｅｅｍｅｎｔ），是一个 ＢＯＴ 项目在法律上的存在基础。 所谓特许权（Ｃｏｎｃｅｓｓｉｏｎ），是指政府机构授予个人从事某种事务的权力如耕耘土地、经营工业、提炼矿物等。从该定义中我们看出，特许权的原意是作为一方主体的政府机构授予作为另一方主体的个人从事某种事务的权力。 在国际ＢＯＴ实践中，特许权是指东道国政府授予国内外的项目主办者在其境内从事某一ＢＯＴ 项目的建设、经营、维护和转让的权力。

在ＢＯＴ 中，特许权协议的实质是业主政府将本国或本地区的那些本该由其公营机构自行承担建设和经营的基础项目，通过授权方式特许给国内外的某个或某些私营机构来建设和经营。所以，特许权协议是规定和规范ＢＯＴ 项目中，东道国政府与该项目的私营机构之间的相互权利与义务关系的一种法律文件，它是ＢＯＴ 项目所有协议的核心和依据。 其主要内容如下。

·８３１· 房地产金融

　　（１） 特许权的范围特许权的范围主要包括如下三个方面的内容。一是权力的授予，即规定由哪

一方来授予项目主办者从事一个 ＢＯＴ 项目在建设和运营等方面的特权。 实践中，一般由业主政府或其公营机构授予私营机构某种特权。 二是授权范围，即业主政府规定授予项目主办者主办一个 ＢＯＴ 项目权利的范围，包括项目的建设、运营、维护和转让，有时授予该主办者从事其他事务的权力等。三是特许期限，即业主政府许可主办者在该项目建成后运营的期限，该条款与业主政府及其用户的利益有着密切的关系，通常也是特许权协议的一条核心条款。

（２） 项目的建设项目建设方面主要规定项目的主办者或其承包商将如何从事 ＢＯＴ 项目的

建设，包括项目用地如何解决、项目的设计要求、承包商的具体义务、工程如何施工及采用什么样的施工技术、工程的建设质量如何保证、工程的进度及工期延误等方面的规定等。

（３） 项目的融资及其方式项目的融资及其方式主要规定一个ＢＯＴ 项目将如何进行融资、融资的利率

水平、资金来源、双方同意将采用什么样的方式来融资等内容。（４） 项目的经营与维护项目的经营与维护主要规定主办者运营和维护合同设施的方式和措施等，

比如是由项目主办者自己经营合同项目，还是委托给其他运营公司来负责经营项目等。

（５） 项目的收费水平及计算方法在实践中，项目的收费水平及计算方法是非常难以谈判和确定的一个条款。

因为该条款内容的合适性与正确性将关系到整个ＢＯＴ 项目的成功与否。（６） 项目的移交项目的移交主要规定项目移交的范围、运营者如何对设施进行最后的检修、

合同设施的风险在何时何地进行转移、合同设施移交的方式及费用如何负担、移交的程序如何协商确定等。

（７） 合同义务的转让合同义务的转让的特殊性在于：在一般的经济合同中，按照普遍的国际商法

原则，在一个合同关系成立后，合同的任何一方在未经另一方同意后，不得擅自将其在本合同项下任何权利义务转让给第三方；或者即使允许转让，转让的权利和范围也应该是相互对等的。 但是，在国际 ＢＯＴ 实践中，ＢＯＴ 项目特许权协议的主体双方并非是一般经济合同中的普通民事主体之间的关系。 因为特许权协议的主体一方是业主政府或其公营机构，而另一方则为普通的民事主体，因此，双方在本协议中的法律地位是不同的，业主政府一方在特许权协议中的法律地

·９３１·第六章　收益性房地产融资

位具有一定程度的“不可挑战性”。 因此，在合同义务的转让规定方面，实践中通常规定：项目的主办者一方不得将其在本协议项下的合同义务转让给第三者，而业主政府则可因其国内情况，比如因其政府机构改革和公营机构合并等原因而将其在本协议项下的合同义务转让给其法定的继承者或第三方。当然，业主政府合同义务的转让，应事先通知对方并做好相应的准备工作等。　　２．特许权协议双方的权责

（１） 业主政府部门的权责作为特许权协议的授予者，业主政府部门的权责如下：第一，授予项目公司在特许期内建设、经营项目的特许权应该是排他性的

（ａｎ ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ ｌｉｃｅｎｓｅ），即不能再将该项目授予其他的项目投资者；第二，提供必要的承诺和保证，如保证项目公司得到项目建设的用地，如取

得土地使用权的协议；第三，提供与项目有关的基本服务，如公路交通等；第四，授予一定的税收优惠政策，如税收减免政策等；第五，提供项目所需的关键原材料和作为产品用户购买产品，如在电力项目

中，政府部门可提供需要的能源原材料，并充当项目买主将电力全部买下来；　　　　

第六，对项目公司提供一定的风险担保，如法律变更风险、不可抗力风险等，承诺给项目公司一定的补偿；　　　　

第七，授予项目公司在特许权授予者违约条件下单方面终止特许经营协议的权利。

（２） 项目公司的权责作为特许权的被授予者，项目公司的权责归纳如下：第一，从业主政府部门手中得到项目的具体经营用地；第二，为项目进行融资，并建设、经营、维护项目；第三，保证项目建设达到规定的标准，并接受项目授予者的监督；第四，在规定的时间内完成项目，并提供一定的完工担保；第五，做好所有必需的项目注册登记，如果业主政府部门规定了新的注册

登记要求，由此增加的项目公司注册成本，应由特许权授予者给予一定的补偿；　　　

第六，对项目产品，进行适当的销售。如果特许项目是公共交通设施如公路，则业主政府部门会规定或控制公路的收费及收费的调整等；

第七，项目公司违约时，允许业主政府部门终止特许权协议或接管项目公司。

·０４１· 房地产金融

　　三、ＢＯＴ 融资的基本操作流程ＢＯＴ 融资一般包括四个阶段。

　　１．建设（Ｂｕｉｌｄ）在 ＢＯＴ 中，建设即直接投资之意。 在通常情况下，投资者根据东道国的法

律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或企业等，这种公司或企业即为双方成立的合资经营公司。但是，运用ＢＯＴ 方式，在投资方面具有形式多样、选择灵活的特点，具体表现是：

第一，允许投资者出资办新企业，也可以通过购买产权等方式在旧企业中占有股份，达到成立合资经营公司的目的；

第二，可以成立股权式的合营公司，也可以成立无股权即契约式的经济组织，还可以成立股权加契约式的实体等；

第三，成立公司，可以构成一个独立的实体，具备法人资格；也可以不构成独立的实体，而成立一种不具备法人地位、相对独立的经济组织；

第四，投资比例根据东道国的起点要求，由投资者自主决定，可以独资，也可以合资或合作经营。　　２．经营（Ｏｐｅｒａｔｅ）

在ＢＯＴ 中，经营即企业的运转、操作和管理。 经营方式选择以下几种。第一，独立经营，即由外商独资经营，自负盈亏。这种方式有利于东道国学习

外商的先进技术和管理经验。第二，参与经营，即按照国际惯例，参与经营由投资者和东道国共同成立股

权式的合营企业，合营企业成立董事会，依照合同、章程的规定，决定重大问题，决定任命或聘任总经理，负责日常的经营管理工作。

第三，不参与经营，即经合营或合作双方商定，委任所在国一方或聘请第三方进行管理工作，投资方不参与经营，采用这种方式一般都是以固定的收益保障作为前提条件的。　　３．拥有（Ｏｗ ｎ）

在ＢＯＴ 中，还有两种演化方式，即ＢＯＯＴ 和ＢＯＯ，其中都包含了Ｏｗ ｎ，即拥有，指项目投资者拥有独立的财产权，一般成立合营的公司或企业，以法人全部财产承担责任。 但拥有与风险是并存的，拥有多大的所有权，也就意味着要承担多大的风险。 拥有的方式包括以下三种。

·１４１·第六章　收益性房地产融资

第一，部分拥有：通常为合资形式。 合资双方谁投资比例高，分利就多，而风险也随之增加。

第二，全部拥有：通常为独资形式。当外商投资比例增大到百分之百时，利润独享，独自承担风险。

第三，不拥有，或称放弃拥有，通常适用于合作经营。 在这种情况下，外商为了避免风险，在投资过程中并不极力推崇拥有，而是寻求放弃权力以换取固定的报酬来避免风险。

由此可见，拥有是与风险相联系的，而风险与经营紧密相关。实际上，在合资或合作经营中，利润、风险等等问题都是经营的结果，所以“Ｏｗ ｎ”可有可无，ＢＯＴ 之所以能成为主导方式而流行世界，原因也正在这里。　　４．财产转移（Ｔ ｒａｎｓｆｅｒ）

特许权期满，项目公司将一个运行良好的项目移交给项目所在国政府或其他所属机构。 这是采用ＢＯＴ 投资方式与其他投资方式相区别的一个关键所在。采用ＢＯＴ 投资方式，可以合资经营、合作经营，独资经营。但是，在经营期满以后都会遇到投资方如何将财产转移给东道国一方的问题。在通常情况下，投资方大都远在经营期满以前，通过固定资产折旧及分利方式收回投资。 故此，大部分契约中都规定合营期满，全部财产无条件地归东道国所有，不另行清算，即这里的转移是无条件的。 国际ＢＯＴ 项目的特许运营期限一般为 １５～２０年，当然，也有更长期限的。

復習思考題

　　一、名词解释１．普通抵押　　　２．最高额抵押　　　３．集合抵押４．浮动抵押　　　５．项目融资　　　　６．ＢＯＴ 项目融资

　　二、简答题１．最高额抵押应注意哪些问题？２．集合抵押有哪些优势与缺点？３．浮动抵押与集合抵押有哪些区别？４．房地产开发贷款有哪些特点？

·２４１· 房地产金融

５．房地产开发贷款有哪些风险及如何规避？６．项目融资有哪些特征？７．项目融资有哪些优势？８．简述项目融资的基本运作框架。９．ＢＯＴ 项目融资中的关键合同是什么？１０．试比较项目融资与公司融资的区别。

·３４１·第六章　收益性房地产融资

第 七 章

房地产保险

本章學習要點

本章主要了解保险的基本知识， 保险合同的含义、特征、要素及保险合同的成立、生效和调整，掌握房地产业务中的财产损失保险、责任保险、信用保证保险、人身保险和房地产保险的运作过程。

第一节　保险基本理论和基本原则

　　一、保险的含义和特征保险一词是从英语Ａ ｓｓｕｒａｎｃｅ 或Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ 翻译而来。据考证，最初由日本人

意译为“保险”，后来我国借用了这个译名。 １８０５年英国人在广东开设了第一家保险公司后，当地人习惯称保险为“燕梳”（音译）。在日常生活中，保险是指稳妥、可靠或有把握的意思，但在保险学中有其特定的含义。 Ａ ｓｓｕｒａｎｃｅ 或 Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ起初在英语中的含义是Ｓａｆｅｇｕａｒｄ ａｇａｉｎｓｔ ｌｏｓｓ ｉｎ ｒｅｔｕｒｎ ｆｏｒ ｒｅｇｕｌａｒ ｐａｙｍｅｎｔ，即以缴付保费为代价来取得损失补偿。由此可见，这里的保险是具有经济意义的保

险。 随着经济的发展，保险的性质、种类和在人们生活中的作用也在不断地发生变化，因此，关于保险的含义，各国学者历来众说纷纭，至今仍有争议。

在我国，保险的含义一般采用枟中华人民共和国保险法枠第 ２ 条的定义，即保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到约定的年龄期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。 在理解保险这一概念的内涵时，通常从两个方面入手。

第一，从经济角度来说，保险主要是对意外事故损失进行分摊的一种经济保障制度和手段。投保人参加保险，实质上是将其不确定的大额损失变成确定的小额支出，即保险费。 而保险人集中了大量同类风险，能借助大数法则来正确预见损失的发生额，并根据保险标的损失概率制定保险费率，通过向所有被保险人收取保险费建立保险基金，用于补偿少数被保险人遭受的意外事故损失。

第二，从法律角度来看，保险是一种合同行为，体现的是一种民事法律关系。根据合同约定，一方承担支付保险费的义务，换取另一方为其提供的经济补偿或给付的权利，这正体现了民事法律关系的内容——主体间的权利和义务的关系。

在社会经济活动中，保险与保证、救济、储蓄、赌博等经济活动有类似之处，但保险又与这些经济活动有不同的特征。　　１．保险与保证

保险与保证都是当事人应付未来偶然事件的防范措施。 但是两者具有下列不同：首先两者签署的合同性质不同，保险合同是独立的合同，而保证合同则是以其他合同的存在为前提的附属合同；其次参与两者的主体之间的关系不同，保证是个体之间的合同关系，而保险则是多数单位之间的互助合作关系；最后保险费的确定建立在精确计算的基础之上，而保证费用的确定则主要受当事人的心理因素的影响。　　２．保险与救济

保险与救济都是补偿灾害事故损失的经济制度，都具有互助合作性质，它们的目的都是使社会生活恢复正常、保持稳定。 但两者存在明显的区别。 第一，两者的组织主体不同。从事保险活动的组织机构通常是经济实体，而救济的组织机构通常是政府有关部门或捐资者建立的慈善团体。第二，两者的前提不同。保险是以被保险人交付保险费为前提，双方有着等价交易，保险人承诺赔偿责任，被保险人要遵守合同条件，而救济是单方的无偿行为，双方没有等价基础。第三，两者的约束条件不同。保险是一种合同行为，受合同约束，而救济是施舍行为，任何一方不受约束。 最后，两者给付对象的范围不同，保险的给付对象范围是事先确

·５４１·第七章　房地产保险

定的，而救济的给付对象范围不能事先确定。　　３．保险与储蓄

保险与储蓄都是用现在的资金节余为将来的需要做准备，体现了有备无患的思想，是处理未来经济中不确定因素的善后措施。 但两者却属不同的经济范畴：保险尽管从全体被保险人的角度可以看成是储蓄，总保费收入及其利息扣除管理费用外，基本上等于总的赔偿金，但从单个被保险人来看，被保险人缴付的保险费与其享受的赔款或支付并不对等，甚至只缴保费而无赔款或给付；而储蓄无论从总体还是个人方面来看，只要存款，就可以提款，提款金额总是等于本金加利息，两者保持对等关系。 保险事故发生后，不管投保人缴付了多少保险费和缴费时间长短，只要符合保险赔偿和给付条件，被保险人或受益人都可以及时领取赔款和保险金；而储蓄不同，储户提款不以灾害事故的发生为前提。 保险是多数经济单位或个人之间的互助共济行为，其目的在于共同分担保险风险所造成的损失，分担金的计算有特殊的数理依据；而储蓄是一种自助行为，其目的是为应付自己未来所需增加的支出，一般无需特殊的数理计算。 另外，由保险费所形成的保险基金的所有权归被保险人所有并由保险人代为支配使用，只有发生保险事故造成损失的被保险人才能获得赔偿和给付。 而储蓄的所有者和使用者都是储蓄者，他可以自由支配。最后，储蓄的经营不需要特殊的计算技术，储蓄的给付均等原则是个别均等原则，而保险经营则需要特殊的精算技术，保险的给付均等原则是综合均等原则。　　４．保险与赌博

保险与赌博都是建立在综合均等原则基础之上，并由偶然因素决定。但是两者具有本质区别。 第一，两者的目的不同。 保险以发扬社会互助精神，谋求社会经济生活的安定，利己利人为目的；而赌博则是以欺诈贪婪之心凭侥幸图谋暴利，损人利己。第二，两者面对的性质不同。保险对付的一般是纯粹风险；而赌博面对的仅仅是投机风险。第三，两者的手段不同。保险的概率论和大数法则作为风险损失计算的数理基础，使风险得以分散；而赌博纯属冒险得利，输赢全凭偶然和运气。第四，两者的结果不同。保险是变不确定（保险事故发生的偶然性）为确定（获得赔偿或给付）转嫁了风险；而赌博正相反，是变确定（原有赌本）为不确定（输或赢），一旦赔了就制造和增加了风险。 对保险来说，所获损失赔偿不会超过实际损失，但在赌博中却可能获得额外利益。 总之，保险与赌博的区别在于保险以保险利益原则为前提，即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益，否则合同无效。

·６４１· 房地产金融

　　二、保险的性质和职能　　１．保险的性质

从上述的定义和特征中可知，保险的性质是在参与平均分担经济损失补偿的单位之间和个人之间形成的互助共济的分配关系。具体来讲有以下几个方面。

（１） 经济性保险是一种经济保障活动，体现了一种经济关系，即被保险人与保险人之间

的等价交换关系。（２） 互助性保险的基本职能之一就是分摊损失，即在一定条件下分担少数单位和个人

所不能承担的风险，从而形成一种经济互助关系。（３） 法律性保险的经济保障活动是根据合同来进行的。 所以，从法律角度看，保险又是

一种合同法律行为。（４） 科学性保险是以数理计算为依据来收取保险费的，其科学性是现代保险存在和发

展的基础。　　２．保险的职能

保险的职能是保险性质及其规律的客观要求和具体反映。 保险的职能一般分基本职能和派生职能，具体来说主要有经济补偿职能、防灾防损职能和融资职能。

（１） 经济补偿职能经济补偿职能是保险的本质特征的反映，以分散风险为前提。 其内涵体现

在：补偿由于自然灾害和意外事故所致保险财产的损失、对被保险人在保险期内发生人身伤亡或生存到保险期满给付保险金、承担被保险人因其行为失当依法对受害人（第三者）所付的经济赔偿的民事责任、保证商业信用和银行信用的履约责任。

（２） 防灾防损职能保险通过其业务经营活动可以发挥防灾防损的社会职能。对于保险人来说，

减少灾害事故损失可以降低赔款支出，提高经济效益；而对于被保险人来说，也希望有一个安定的生产、生活环境，因为如果发生保险事故，虽然目前可以得到保险公司的赔偿，但间接损失、精神损失却得不到赔偿，甚至会因赔付记录较多

·７４１·第七章　房地产保险

今后再投保时面临较高的保险费率。 所以，对于保险双方来说，都希望减少损失发生的频率和程度，尤其是保险公司可以发挥其资料全面、信息详细、数据准确的优势，对风险进行分析、预测、评估，并提出处理的方法。

（３） 融资职能保险人收取的保险费一般不会马上用于赔付或给付，因为两者之间存在时

间差。在保险事故发生前，保险资金是一种未到期责任准备金，处于闲置状态，这为保险人进行投资活动提供可能。 同时，保险人为了保证经营的稳定性，必须使保险基金保值增值，于是就派生了保险投资的职能。

　　三、保险基金保险基金有广义和狭义之分。广义的保险基金指整个社会的后备基金体系，

是为了社会再生产过程的持续进行，而在国民收入的再分配中扣除下来的、专门用于补偿因自然灾害和意外事故造成的经济损失的社会后备基金。 狭义的保险基金是由专业保险机构根据投保人的意愿，在严密的风险概率测算的基础上，与投保人签订责权对等的商业保险契约，通过收集投保人缴纳的保险费或保险储金而筹集起来的、专门用于补偿被保险人约定风险损失的一种货币基金。它是保险人承担经济补偿或给付义务的准备金。 广义的保险基金主要包括四种基本形式：集中形式的保险基金、自保形式的保险基金、商业形式的保险基金、相互形式的保险基金。 其中，商业保险基金是近代商品经济发展的产物，也是目前世界上用于分散风险、补偿灾害损失所采用的最广泛的保险基金形式。基于在房地产领域内的保险以商业保险为主，本书着重讲述商业保险基金（以下简称保险基金）。　　１．保险基金的性质和特征

保险基金的性质，可以从以下三个方面来理解：第一，从保险基金的固有性质上看，它是一种处于备用状态的应付灾害事故的专项基金；第二，从财务性质上看，保险基金是保险人对被保险人的负债，而不是保险人的资产或盈利，因此，保险基金不能用于消费或积累，只能用于经济补偿或给付；第三，从社会再生产的四个环节上看，保险基金是维持简单再生产的生产性基金。

保险基金的性质决定了其具有如下基本特征。（１） 用途的规定性这主要体现在四个方面：第一，只能用于被保险人的经济补偿或给付；第二，

只有发生了保险合同规定的风险损失时才能进行赔付；第三，人身保险和财产保险的资金要分类管理、专款专用，以确保经营的稳定性；第四，保险基金在暂时闲置期的运用也必须依照保险法和保险监管机关的规定进行。一般说来，保险基金

·８４１· 房地产金融

可以存在银行，还可以购买债券、放贷等。 但各国对运用项目和每个项目的资金额度的规定各不相同。 我国保险法规定：“保险公司的资金运用，限于在银行存款、买卖政府债券和国务院规定的其他资金运用形式”。 保险基金用途的严格规定性，是为了保证保险补偿职能及时、稳定地发挥作用。

（２） 来源的广泛性保险基金主要来自投保人缴纳的保险费或保险储金。 投保人通常来自各行

各业，既有单位，也有个人，而且通过国际间的直接保险和间接保险关系，从国外吸收大量的保险基金。 这使得保险基金有广泛的来源。

（３） 赔付责任的长期性许多保险合同都是长期性合同。 合同有效期内，保险基金要承担赔付责任，

直到期满为止。为了保证未来的赔付责任能够履行，保险公司必须不断积累保险基金，并科学提存到期责任准备金。

（４） 增值性保险基金是一种商业性基金，它的高效运用，可能带来高于银行存款利息的

增值。增值部分不仅使保户所得的收益远远超过所缴保险费，吸引其他单位和个人投保 ，而且，还能够在保险公司保费收入不敷赔款支出时，弥补赤字使保险基金更加雄厚，为保险公司稳定经营、降低费率奠定经济基础。

（５） 总体返还性尽管从单个保险合同来看，在合同期满未发生约定风险事故的情况下，投保

人缴纳的保险费不具有返还性。 所有未发生约定灾害事件的投保人缴纳的纯保险费都将通过保险公司的组织管理，赔付给少数遭受约定灾害的投保人或被保险人。 但从总体上看，保险基金最终是要返还给投保人的。　　２．保险基金的构成

从不同的角度看，保险基金的构成不同。 从来源上看，保险基金有开业资本金和保险费收入两部分构成。我国枟保险法枠规定：“设立保险公司，其注册资本的最低限额为人民币 ２亿元”，且必须为实缴货币资本。 保险费收入是构成保险基金的主体，通常由三部分构成：赔付费用（又称纯保费）、保险公司经营管理费用、保险公司合理利润，其中赔付费用是构成保险基金的主体。 从存在的形式上看，保险基金由财产和责任险准备金、人身保险准备金构成。其中财产和责任准备金具体包括未了责任准备金、赔款准备金、保险保障金及其他准备金。

　　四、保险的基本原则保险的基本原则是保险的行为准则，是维护保险双方当事人合法权益的准

·９４１·第七章　房地产保险

则。 遵守保险的基本原则，有利于发挥保险的职能，保障社会生活的安定。　　１．保险利益原则

保险利益是指投保方对保险标的所具有的法律上的经济利益，即要求投保人或保险标的之间存在利害关系。 保险利益原则的核心就是投保人或保险人对保险标的在订立保险合同或合同履行的过程中必须具有保险利益。 保险利益的存在是保险合同成立的前提，但保险利益的存在必须具备三个条件。

第一，合法的保险利益。 保险利益必须是被法律认可并受到法律保护的利益，不得危害社会公共利益。 它产生于国家制定的相关法律或法规，以及法律所认可的有效合同。 如违章建筑、走私品就没有保险利益。

第二，客观存在的利益。 保险利益必须是客观上或事实上存在的利益，即现有利益和预期利益。 但这种预期利益只有在可以确定和实现时，才作为保险利益。

第三，经济上可确定的利益。保险利益必须是在经济上可确定的利益，名誉、精神财富等非经济利益是不能作为保险利益的。值得注意的是，一些表面上没有价值或没有固定价值的标的，如人的生命或身体、名人字画、古董等，可以约定一个金额来确定其保险利益。

另外，保险利益的存在形式也会因保险种类的不同而有所区别。　　２．最大诚信原则

由于保险信息的不对称和保险合同的保障性，保险必须遵守最大诚信原则，即保险双方当事人在实施保险行为过程中必须诚实守信，不得隐瞒有关活动的任何重要事实，否则合同无效。最大诚信原则的内容包括告知、保证、弃权与禁止反言。 其中告知约束保险双方当事人，保证约束被保险人，弃权与禁止反言则约束保险人。

（１） 告知告知，即保险合同的一方当事人在签订或履约保险合同时向另一方当事人

所做的口头或书面陈述。告知通常有两种立法形式：一是无限告知，即客观告知；二是询问告知，即主观告知。 我国实行的是询问告知立法。

（２） 保证保证，指保险双方在合同中约定投保人或被保险人担保在保险期限内对某

一事项的作为或不作为，或者担保某一事项的真实性。它是保险人接受承保或承担保险责任的条件。也就是说，保险合同的成立以不存在某种促使危险增加的事实为先决条件，保险人所收取的保险费也以保证事项的存在为前提，或不能存在其他危险标的为前提。

·０５１· 房地产金融

（３） 弃权和禁止反言弃权是合同的一方当事人放弃按保险合同的规定可以享受的权利，保险人

的弃权可以采用明示或默认方式。 禁止反言是合同一方当事人在已经弃权的情况下不得再要求行使这项权利。 例如，当投保人未按时交付保险费，保险人按规定可以取消保险合同，但保险人并没有取消合同而默许投保人未交费的行为，如果此后在保险期内发生保险事故，保险人就不能借口投保人曾经未交保费而拒绝履行保险责任。　　３．损失补偿原则

损失补偿原则是指在财产保险合同中，当保险事故发生并导致被保险人的经济损失时，保险人给予被保险人的经济损失赔偿以恢复被保险人在遭受保险事故前的经济状况为准。由此可见，这一原则包含两层含义：一是有损失有赔偿；二是损失多少赔偿多少。但损失补偿原则在实施过程中必须以实际损失、保险金额和保险利益为限。　　４．近因原则

近因是造成保险标的损失最直接、最有效的、起决定性作用或支配性作用的原因。 保险中的近因是指造成保险标的损失的直接、有效和起决定作用的原因。近因原则指保险赔偿与保险金给付的先决条件是造成保险标的损害后果的近因

属于保险责任；若近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任，不能进行保险赔偿与保险金给付。　　５．代位原则

代位，即取代他人的某种地位，在这里指的是保险人取代被保险方对第三者的求偿权或对保险标的的所有权地位。 因此，代位原则是指在财产保险合同中，保险人根据法律或保险合同约定对被保险人因为保险事故发生而遭受的损失进

行赔偿以后，依法取得向对保险标的损失负有责任的第三方进行追偿的权利，或取代被保险人对保险标的的所有权，包括权利代位和物上代位两种。　　６．分摊原则

分摊原则是指在重复保险情况下，被保险人所能得到的赔偿金由各保险人采用适当的方法进行分摊。 我国枟保险法枠规定：“重复保险的保险金额总和超过保险价值的，各保险人的赔偿金额总和不得超过保险价值。 除合同另有约定外，各保险人按照其保险金额总和的比例承担赔偿责任。”重复保险的分摊方式包括比例责任分摊方式、限额责任分摊方式和顺序责任分摊方式。

·１５１·第七章　房地产保险

第二节　保 险 合 同

　　一、保险合同的含义和特征合同也称契约，指当事人之间确定、变更、终止民事法律的协议。契约一经订

立，双方当事人必须受其约束，任何一方不得擅自变更或解除。 保险合同也称保险契约，是经济合同的一种，根据我国枟保险法枠规定：“保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务的协议”。保险合同除了具有一般合同的双方当事人都具有的民事行为能力、地位平等、合同合法等特征以外，还具有一些自己的特征。　　１．保险合同是要式合同

所谓要式合同，即合同的成立必须履行特定的程序或采取特定的形式。保险合同作为一种重要的合同，大多数国家都规定必须采取书面形式，我国也规定投保人投保和保险人承保必须采用书面形式。　　２．保险合同是双务有偿合同

所谓双务合同，即指合同当事人双方相互承担义务；有偿合同，是指合同当事人双方权利的取得是有偿的。保险合同中，保险人有向投保人收取保险费的权利，但是要承担约定保险事故所致损失的经济补偿，或给付保险金的义务；投保人则是以缴纳保险费为代价，以取得经济补偿或保险金的权利。 也就是说，保险双方当事人的权利、义务是对等的，而且是有偿的。　　３．保险合同是附和合同

附和合同是指未经当事人充分协商，而由一方提出合同的主要内容，另一方只能在已提出的合同内容基础上进行选择接受或拒绝而成立合同。 由于保险业的特殊性及保险合同的数量、种类繁多，不可能由保险双方当事人一一协商，只能由保险人事先定好，投保人或被保险人选择接受或拒绝保险人已出具的合同内容且一般不能变更或修改。 因此，保险合同属于附和合同。　　４．保险合同是保障合同

保障合同是指合同的履行取决于约定事件发生的不确定性。保险合同中，投

·２５１· 房地产金融

保人要履行支付保险费的义务，而保险人承担约定保险事故所致损失的经济补偿，或给付保险金的义务，则取决于约定保险事故的发生与否。如果不发生，保险人将只收取保险费，而不承担赔偿或给付的义务。由于偶然性和不确定性因素的存在，使得保险合同具有保障特征。　　５．保险合同是最大诚信合同

任何合同都需要诚实信用，而保险法律关系对当事人的诚实和信用有更高的要求即最大诚信原则。 因为保险合同是约定保险人对未来可能发生的保险事故进行损失补偿或保险金给付的合同，而在实际中，由于投保人与保险人之间确实存在着信息不对称，一旦保险事故发生，容易造成保险责任确定的纠纷。 因此要求当事人双方在更高的诚信度下，签订保险合同，所以保险合同是一种特殊的合同。

　　二、保险合同的要素保险合同与其他合同一样具有主体、客体和内容三要素。

　　１．保险合同的主体合同的主体是指合同权利和义务的承担者。通常，合同的主体分为合同的当

事人和合同的关系人，而保险合同除当事人和关系人之外，还包括保险合同的中介人。

（１） 保险合同的当事人保险合同的当事人是指直接参与和签订保险合同的双方，包括保险人和投

保人。保险人又称承保人，是保险活动中经营保险业务的组织。它作为保险合同主体的一方，在保险合同中有按约定的保险事故发生并造成财产损失后，或当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时，有赔偿保险金或者给付保险金的义务。 在我国，经营保险业务的只能是保险公司。 枟保险法枠第５条明确规定：“经营商业保险业务，必须是依照本法设立的保险公司，其他单位和个人不得经营商业保险业务”。 第 ９条又规定：“保险人是指与投保人订立保险合同，并承担或者给付保险金责任的公司”。 我国的保险人组织采取的是公司制，对经营保险业务的各种组织的设立、经营作了严格的规定。

投保人又称要保人，是在保险合同订立时，申请订立保险合同的一方。 根据枟保险法枠第 ９ 条规定：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的人”。 投保人可以是自然人、也可以是法人、其他经济组织、个体经营户等，但投保人必须具备两个条件：一是具有相应的民事权利能力和民

·３５１·第七章　房地产保险

事行为能力；二是对保险标的具有保险利益。（２） 保险合同的关系人保险合同的关系人是指虽然不直接参与保险合同的订立，但是与保险合同

密切相关的人，包括被保险人和受益人。被保险人是指其财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。投保

人也可以是被保险人。所以，被保险人应具备的条件：一是保险合同保障的对象；二是保险事故发生时遭受损害的人；三是享有保险金请求权的人。由于财产保险和人身保险存在很大的差别，故对被保险人的要求也不同。在财产保险中对被保险人一般没有特殊的资格限制，基本上与对投保人的要求一致。 但在人身保险中，由于以人的身体和寿命为保险标的，所以被保险人只能是有生命的自然人。当然，当投保人以自己的身体、生命及财产作为保险标的为自己的利益投保时，投保人即为被保险人。而投保人为他人利益而订立保险合同时，投保人与被保险人分属两人。

受益人是指保险合同中约定的、在保险事故发生后享有保险赔偿与保险金请求权的人。 在财产保险合同中，保险赔偿金受领者多为被保险人自己，所以合同中并没有受益人的规定。 除非保险合同中规定第三者有优先领受保险金的权利。 在人身保险合同中，由于涉及被保险人死亡后保险金的给付问题，所以合同中有受益人的规定：第一，由保险人或被保险人指定受益人；第二，投保人或被保险人如果没有指定受益人，或者受益人先于被保险人死亡又未有其他受益人，则被保险人的法定继承人就是受益人；第三，受益人指定后，若因某些原因需要变更，应书面通知保险人；第四，受益人享有的受益权具有排他性，其他人都无权剥夺或分享受益人的受益权，也不可列入死者的遗产或用于偿还死者生前债务。

（３） 保险合同的中介人保险合同的中介人是指与保险合同的订立或履行有一定关系的人。 其通过

提供保险服务，把保险人和投保人、被保险人联系起来。 保险中介人一般包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。

保险代理人是指保险人的代理人。 我国枟保险法枠规定：“保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位和个人。”所以，保险代理人具有以下两个主要特点：一是受保险人委托代理保险业务，其在授权的范围内造成的责任后果由保险人负责；二是由保险人支付代理手续费。

保险经纪人不同于保险代理人，它是指基于投保人或被保险人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的人。 所以，保险经纪人具有以下特点。 第一，保险经纪人代表投保人或被保险人的利益，其行为所造成的责任后果由保险经纪人个人负责。因此，保险经纪人应具有丰富的保险业

·４５１· 房地产金融

务知识，能为投保人提供最合理有效的保险方案同时为投保人提供各种咨询服务。 第二，保险经纪人在为投保人办理保险业务时，虽然代表投保人或被保险人的利益，但客观上保险经纪人为保险人招揽了业务。 因此，由保险人而非投保人支付佣金。

综上所述，虽然保险代理人和经纪人都是保险市场的重要参与者，但两者在业务、性质等方面存在着很大的差别：第一，保险代理人是受保险机构的委托，代表的是保险机构的利益，实际上是保险机构的延伸；保险经纪人代表的是被保险人的利益，为被保险人提供各种保险服务；第二，保险代理人是代理销售保险人授权的保险服务品种；保险经纪人则接受被保险人的委托为其协商投保条件，提供保险咨询服务；第三，保险代理人按代理合同的规定向保险人收取代理手续费；当保险经纪人根据被保险人的要求向保险公司投保时，由保险公司支付佣金，如果经纪人向被保险人提供保险咨询等服务，则由被保险人给以报酬；第四，保险经纪人是被保险人的代表，其疏忽、过失等行为给保险人即被保险人造成损失，应独立承担民事法律责任；保险代理人的行为则被视为保险人的行为，由保险人承担责任。

保险公估人是独立于保险人与被保险人之间的保险合同之外的第三方，具有丰富的专业技术知识，本着客观和公正的态度，向保险人或被保险人收取费用而为其保险标的查勘、鉴定、估损及赔款计算的人。　　２．保险合同的客体

保险合同的客体是合同当事人权利和义务所共同指向的对象。 但这个对象并不是保险标的本身。 保险合同双方当事人约定的目的是为了实现保险经济保障，即在约定条件下因保险事故发生酿成保险标的的损失，保险人给以补偿或给付。这种保险保障并非再创造一个相同的标的，而是恢复投保方遭受保险事故前的经济状况。也就是说，保险合同的客体就是投保方对保险标的所具有的经济利益，该经济利益正是前述的保险利益。 因此，保险合同的客体就是投保人或被保险人对保险标的所具有的保险利益。　　３．保险合同的内容

保险合同的内容，即保险条款，是指反映保险合同的文字条文。 它规定了双方当事人的权利和义务及其他有关事项，是双方当事人履行合同义务、承担责任的依据。 保险条款分为基本条款、附加条款、保证条款等。

（１） 基本条款基本条款是按法律规定必须在保险合同中明确的内容。 根据我国枟保险法枠

第 １８条的规定，保险合同应当包括下列事项。

·５５１·第七章　房地产保险

当事人条款，该条款应明确记载保险人的名称和住所，投保人、被保险人名称和住所以及人身保险中的受益人的名称和住所。

保险标的，是保险合同中最重要的条款，指保障的对象即投保人申请投保的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。在合同履行过程中，保险标的是不可以变更的。

保险责任和责任免除。 保险责任是指保险合同中载明的保险事故发生后保险人所应承担的经济赔偿或给付责任。 由于保险人并不对保险标的的所有风险承担责任，而仅对与投保人约定的特定风险承担责任。因此，风险种类不同，所承担的风险应在保险条款中予以列明。 责任免除是明确保险人不承担的风险及不承担赔偿责任范围的条款，是对保险人风险责任的限制。保险责任和责任免除条款是保险合同的重要条款，我国枟保险法枠第 １７条规定：“保险合同中有关保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生法律效力。”保险责任和责任免除通常由保险人或有关部门根据法律制定，投保人在投保时只能进行选择。

保险期间，指保险合同开始到保险合同终止的期间。只有在保险期间内发生的保险事故，保险人才承担赔偿或给付责任，所以保险当事人在订立保险合同时必须明确保险期间，并在合同中载明。

保险价值，指保险标的的实际价值总额，是确定保险金额和损失赔偿的依据。在财产保险中保险价值的确定有两种方法：一是定值保险，即在投保时确定；一是不定值保险，即在出险时确定。 而在人身保险合同中，由于人身和寿命无法用金钱衡量，因此不存在保险价值的问题。

保险金额。它是保险人承担赔偿或给付保险金的最高限额，保险金额是保险费计算的依据。 保险类别不同，保险金额确定的方式也不同。 一般情况下，财产保险的金额是根据保险标的的时间价值即保险价值为基础确定的；人身保险的金额则是根据被保险人的实际需要、投保人或被保险人的缴费能力等因素，由保险双方当事人协商确定的。

保险费及其支付办法。 保险费是指投保人为获得保险保障而支付给保险人的费用，保险费是保险基金的来源。保险费的多少取决于保险金额和保险费率两个因素。保险费率是指保险人在一定时期按一定保险金额收取保险费的比率。保险费包括纯保费和附加保费两部分。交付保险费是投保人的义务，包括趸交和分期缴付两种交付方式。

最后，基本条款还包括保险赔偿和给付办法、违约责任和争议处理、订立合同的时间等有利于明确双方当事人权利和义务的条款。

（２） 附加条款附加条款，是指保险人为满足投保人或被保险人的特殊需要，在保险合同基

·６５１· 房地产金融

本条款的基础上，增加一些补充内容，以扩大承保责任范围的条款。（３） 保证条款保证条款，指保险人要求被保险方在保险合同有效期内应予遵守的规定。这

些规定必须严格遵守，否则保险人有权拒绝承担保险责任。保证条款通常有明示和默示两种。

　　三、保险合同的成立和生效　　１．保险合同成立的条件

保险合同的成立要具备三个条件：保险合同主体合法、保险合同内容合法、保险当事人双方合意，即意思表示一致。　　２．保险合同订立的程序

保险合同的订立与其他合同的订立过程一样，也要经过要约和承诺两个阶段。 要约一般由投保人发出，即投保；保险人做出承诺，即承保。　　３．保险合同成立的时间

我国枟保险法枠第 １２ 条规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同条款达成协议，保险合同成立。”　　４．保险合同的生效

保险合同的生效与保险合同的成立是两个不同的概念。 生效是指合同产生法律效力。 合同的生效时间有两种确定方式：一是合同成立就生效；二是约定期限生效。 我国枟保险法枠第 １３条规定：“保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费；保险人按照约定的时间开始承担保险责任。”

　　四、保险合同的调整在保险合同履行过程中，由于各种条件的变化，保险合同也会发生相应的调

整或变化。 主要包括：保险合同的变更、解除、终止。　　１．保险合同的变更

保险合同的变更是指在保险合同的有效期内，如果保险合同所载明的内容，因情况变化而影响保险合同的效力，需要变更有关保险事项，这时应由要求变更

·７５１·第七章　房地产保险

的一方向对方提出书面申请，经对方同意后方可变更合同的内容。保险合同的变更包括保险合同的主体变更、客体变更和内容变更。

（１） 主体变更保险合同主体变更是指合同当事人与关系人的变更，即投保人或被保险人

或人身保险合同中的受益人的变更。一般来说，保险合同的保险人不会变更。只有当保险企业破产、解散、合并、分立等原因导致保险人所承担的全部保险合同责任转移给其他保险人或政府有关基金时才会发生。在保险活动中，较为常见的是投保人、被保险人、受益人即投保方的变更。

在一般财产保险合同中，投保人必须得到保险人同意才可变更，保险合同才能继续有效，否则保险合同终止，保险人不再承担责任。在一些特殊保险中，如货物运输保险合同，投保人可随保险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的同意，保险合同继续有效。

在一般财产保险合同中，被保险人和投保人通常是一人。被保险人的变更一般是由保险利益，即保险标的的所有权、经营权、收益权等的转让而引起的。保险利益变化后，新的权益所有人的品质、责任心也会发生变化。 而这些正是保险人判断保险标的风险的重要因素。因此，由保险利益的转让而导致被保险人的变更须征得保险人的同意并办理变更手续，保险合同才能继续有效。在货物运输合同中，被保险人可随保险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的同意。 在人身保险中，被保险人与保险标的合为一体，被保险人的变更意味着原来保险合同的终止，新合同的成立，所以被保险人不得变更。受益人是人身保险的专有项目，由被保险人或投保人随时变更，经被保险人同意后，书面通知保险人并在保险单上批注。

（２） 客体变更保险合同客体变更就是标的所具有的保险利益的变更。在财产合同中，标的

物价值的增减导致保额变更或被保险人对保险标的所有权、债权或其他权利的变化，都可以引起保险合同的客体变更。

（３） 内容变更保险合同内容变更是指保险合同所规定的双方当事人之间的权利义务发生

变更。 具体表现为保险合同条款事项的变更，如保险标的，保险价值、风险程度、保险期限、保险费、保险金额等约定事项的变更。一般由一方当事人提出要求、经与另一方协商达成一致后，由保险人在保险合同中加以变更批注，起法律效力对双方均有约束力。保险合同的变更一般采用书面形式，按照国际惯例保险条款的有效性依次变化：手写批注优于打字批注、加贴的附加条款优于基本条款、旁注优于正文。

·８５１· 房地产金融

　　２．保险合同的解除保险合同的解除是指根据法律规定，在保险合同有效期间内，当事人行使解

除权而使保险合同效力终止。根据我国枟保险法枠对解除保险合同的规定，除货物运输保险合同和运输工具航程保险合同在保险责任开始后，合同当事人不得解除合同以外，保险合同的当事人可以按照合同约定，享有解除保险合同的权利。 　　　

（１） 投保人解除合同对于投保人来说，除非枟保险法枠有规定或保险合同另有约定外，投保人有权

随时解除合同。当投保人解除合同时，保险人应当在扣除手续费或相应的保险费后，退还其余的保险费给投保人。

（２） 保险人解除合同对于保险人来说，除非枟保险法枠明确规定或保险合同另有约定外，不能任意

解除合同。 因为保险合同是附合性合同，是保护被保险人利益的要求。　　３．保险合同的终止

保险合同的终止是指保险合同成立后，由于某些原因，合同的权利义务关系不再具有法律效力。 引起保险合同终止的原因主要有以下几种。

（１） 正常终止正常终止是指保险合同由于正常原因导致丧失法律效力。具体包括：自然终

止（保险合同期满或保险标的因非保险事故的灭失造成的合同终止）、履约终止（指保险合同期满前，因保险人完全履行赔偿或给付义务而终止）、协议终止（指保险合同的双方当事人在保险合同订立时约定，在合同有效期间，当某种情况出现时，合同一方当事人可行使终止权）。

（２） 特殊终止特殊终止是指保险合同由于非正常原因导致保险合同终止。具体包括：自始

无效（指保险合同自成立开始就无法律效力）和违约终止（指保险双方当事人中的一方违约时，另一方可终止合同）。

第三节　房地产保险的品种

根据房地产面临的风险，房地产保险业务中的保险可以分为财产损失保险、责任保险、信用保证保险、人身保险。

·９５１·第七章　房地产保险

　　一、房地产业务中的财产保险一般地说，财产保险是以财产作为保险标的的保险。 目前，我国保险公司并

未针对房地产项目专门开发房地产保险。 这类风险常常通过广义的财产保险项目包括企业财产保险、家庭财产保险、城乡居民房屋保险、建筑工程保险来分散。　　１．企业财产保险

企业财产保险是在火灾保险的基础上演变和发展而来，它主要承保火灾以及其他意外事故造成保险财产的直接损失。在房地产业务中，企业房产属于企业的固定资产，有因自然灾害和意外事故遭受损失的风险，在我国，这种风险通常通过企业财产保险来分散。企业财产保险包括财产基本险和财产综合险两种。我国根据枟中华人民共和国保险法枠制定了“财产保险基本险”和“财产保险综合险”条款。 其中企业财产保险的主要内容包括以下几方面。

（１） 投保人投保人指在我国境内注册的合法企业、团体及事业单位和国家机关。（２） 企业财产保险的保险标的范围凡属于被保险人所有或与他人共有而被保险人负责的财产；由被保险人经

营管理或替他人保管的财产；其他具有法律上承认的与被保险人有经济利害关系的财产都在保险标的的范围之内。 而违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不属于保险标的的范围。

（３） 企业财产保险的保险责任保险责任因保险的险种不同而不同。 第一，财产保险基本险的责任范围包

括：由于火灾、雷击、爆炸、飞行物体及其他空中运行物体坠落造成保险标的的损失；在发生保险事故时为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取合理的必要的措施而造成的保险标的的损失；保险事故后，被保险人为防止或者减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，包括施救、抢救保护费用。 但由于战争、被保险人的故意行为、地震、洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。 第二，综合险责任范围不仅包括基本险的保险责任，而且还把责任范围扩展到包括下列 １２ 项：崖崩、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、突发性滑坡、地面下陷下沉。 综合险的除外责任与基本险相比较，主要区别是把上述１２项灾害从除外责任中剔除，列为综合险的保险责任。此外，在综合险的除外责任中，还特别列明了地震所造成的一切损失和堆放在露天或罩棚下的保险标的以及罩棚，由于暴风、暴雨造成的损失作为除外责任，其余的除

·０６１· 房地产金融

外责任与基本险相同。（４） 保险期限企业财产保险的保险期限一般为一年，从约定起保日的零时到期满日的 ２４

时止。 保险期满后，双方经协商可以续保。（５） 保险金额及保险价值房屋建筑通常归属固定资产，其保险金额一般可以通过四种方式确定：按账

面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。 而保险价值是按照出险的房屋、建筑物的重置价值确定的。

（６） 附加险投保人如果对保险人制定的基本险、综合险的保险内容不满意，经双方当事

人协商可以设立附加险。 通常基本险的附加险包括暴风、暴雨、洪水保险、雪灾、冰凌等，综合险的附加险有水管爆裂保险等。　　２．家庭财产保险、城乡居民房屋保险

对于居民个人而言，个人所有的房产通常占个人财产总值的比例较大，而且所拥有的房屋可能面临因自然灾害或意外事故造成损失的风险。因此，保险公司推出可以为其提供保障的家庭财产保险或城乡居民房屋保险。 在未开发城乡居民房屋保险的保险公司经营中，家庭房屋因自然灾害或意外事故所致损失的风险通常由家庭财产保险来分散。 有的保险公司开发出的个人抵押房屋保险与此类似，也有的公司将两者合并。通常以城乡居民房屋为保险标的的保险包括房屋普通保险和房屋两全保险。 前者是采取交纳保险费的方式，保险期满后，不退还保险费，续保须重新办理保险手续。 后者是采取交纳保险储金的方式，保险期满后，无论保险期间内被保险人是否得到了保险赔偿，保险人都将投保人所交的保险储金退还，该保险具有储蓄和保障双重职能。

（１） 保险范围保险范围包括：被保险人所有的房屋；投保人与保险人约定并在保单上注明

的房屋（包括与他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋）。 而处于紧急危险状态下的房屋；政府征用、拆迁或违章建造的房屋；坐落在分洪区、泄洪区、洪水警戒线以下的房屋；简陋房屋、房屋的附属建筑物等不在保险房屋范围之内。

（２） 保险责任保险责任通常包括：火灾、爆炸、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发

性滑坡、突发性地陷；暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌；空中运行物体坠落以及外来建筑物或其他物体的倒塌。

（３） 责任免除责任免除包括战争、军事行动或暴力行为、核辐射、地震等不可抗力因素造

·１６１·第七章　房地产保险

成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。

（４） 保险期限、保险费率、保险金额房屋普通险的期限为１年；房屋两全险的保险期限分为１年、３年、５年三种。

保险费率的确定通常以房屋的结构来区别。 保险金额由投保人根据房屋的实际价值自行确定。　　３．建筑工程一切险

在房地产经营业务中，在建工程由于建筑工期较长，施工过程中可能因为自然灾害或意外事故遭受经济损失而面临风险，建筑工程保险可以有效地分散该项风险。 建筑工程一切险，简称建工险，是专门承保各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任的综合性保险。 它以承包商所承担的风险为主要标的。

建筑工程一切险的保险对象是工程进行期间，对所建工程承担一定风险，并具有保险利益的各方，包括：业主或工程所有人、承包商或建筑商、次承包商、材料供应商、工程顾问或建筑师、提供资金的金融机构或个人等。 为避免有关各方之间的相互追偿，大部分保险单都加贴共保交叉条款。如果各个被保险人之间发生相互的责任事故，每个负有责任的被保险人都可以在保单项下得到保障。

（１） 保险标的承保的标的是房地产建筑工程，以合同内容为依据，主要包括：建筑工程（包

括永久工程和为完成工程主体必须搭建的，在工程主体完工后拆除或废弃不用的临时工程及存放在工地的物料）；建筑用机器、工具、设备和临时工房及其屋内存放的物件；业主或承包人在工地的原有财产；附带安装工程项目；工地内的现成建筑物和业主或承包人在工地的其他财产。

（２） 承保责任范围建筑工程保险承保的危险和损失除了自然灾害导致的损失外，还包括盗窃、

恶意行为等人为风险；企业所有职工因缺乏经验、疏忽或因过失造成的事故损失；原材料质量问题或用工艺不良引起的事故所造成的损失；其他除外责任以外的不可预料的自然灾害（如地震、洪水）或意外事故以及清理现场的费用。

建筑工程保险的除外责任有：被保险人故意行为致损；自然磨损、停工、罢工、战争等因素造成的损失；因设计错误引起的损失和费用；非外力造成的机械或电器装置的损毁或建筑用机器、设备、装置的失灵；有关文件、账簿、票据、现金和有价证券、图表资料的损失；因原材料缺陷或工艺不良所支付的费用；盘点货物当时发现的短缺以及免赔额内的损失。建筑工程第三者责任保险应另行保险，其责任不在保险范围之内。

·２６１· 房地产金融

（３） 保险金额建筑工程的总价值为险种的保险金额，包括设计费、建筑所需材料设备费、

施工费、运杂费、保险费和税款以及其他有关费用。 为使被保险人获得足够的补偿，投保人可先按预计的合同工程概算投保，完工后再按实际造价调整工程保险金额，保险费也按调整后的投保金额再作结算。

（４） 保险期限建筑工程保险的保险期限自投保工程动工或用于保险工程的材料、设备运

抵建筑工地时开始，到工程所有人对部分或全部建筑工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占有或使用或接受该部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。需要注意的是，建筑期限必须在保单列明的保险生效日和终止日内，采用工期保单。 当工程在保险期限内不能完成时，经投保人申请并加缴保费后，保险人可签发批单延长保险期限。

（５） 保险项目建筑工程保险的项目十分广泛，包括物质损失、第三者责任、特种风险赔偿

三部分。各个部分又分为若干种类，其中物质损失部分主要包括：建筑工程（即建工险的主要保险项目）、工程所有人提供的物料和项目、建筑用的机器、设备及装置、临时工棚、安装工程、场地清理费和工程所有人或承包人所有在工地上现成的建筑和其他财产；第三者责任，是指在工程保险期间因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法由被保险人应付的赔偿责任，包括事先经保险人书面同意的诉讼及相关费用，但不包括任何罚款；特种风险赔偿，是指保险人对保单上列明的地震、洪水等特种风险造成的各种物质损失的赔偿。当然在投保时对各个项目要分别确定保险金额或赔偿责任，通常对第三者责任和特种风险赔偿采取限额赔偿的规定。

（６） 保险费率和扩展条款保险费率一般按照工期费率计收，即由保险公司对投保工程进行风险评估

后，根据工程的危险程度确定。 建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款，如：分期付费条款、交叉责任扩展条款、有限责任保证扩展条款等。

　　二、房地产业务中的责任保险责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。 它是分散房地产业务中责

任风险的有效手段。 目前，我国还未开发针对房地产业务的责任保险产品，但是有些责任风险可以通过相应的责任保险产品来分散，主要涉及公众责任保险、产品责任保险、职业责任保险和雇主责任保险。而房地产业务中的承包人责任保险属于公众责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中。其他保险均需单独投保

·３６１·第七章　房地产保险

与承保。　　１．产品责任保险

在房地产业务中，开发商销售的是一种特殊的产品——房屋。房屋在使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损失赔偿责任的风险。 目前，我国虽未开发房屋产品责任保险，但是随着房地产法律法规的完善，按照消费者权益保护的相关法律规定，开发商可能因销售房产而承担产品责任风险。所以，保险公司应积极开发针对房地产产品责任风险的保险，开发商也应主动分散产品责任风险。　　２．产品责任保险的责任范围

保险人所承担的产品责任风险，必须是房地产商销售或出租的供他人使用的房产，在使用过程中造成对消费者或用户及他人的财产损失、人身伤亡所导致的经济赔偿责任，以及由此导致的有关法律费用。但在下列情况下发生的保险事故除外：第一，非正常状态下使用时造成的损害事故；第二，被保险房产本身的损失；第三，被保险人故意违法建造、出售的房产所造成的损失；第四，仍在建造，其所有权未转移到用户或消费者手中时发生的责任事故；第五，根据合同或协议应由被保险人承担的其他人的责任等。

产品责任保险的赔偿。 在理赔时，通常采用期内索赔制，即保险人的责任以产品在保险期限内发生事故为基础，而不论保险房屋是否在保险期限内建造或销售。　　３．职业责任保险

职业责任保险是承保各种专业人员因工作上的疏忽或过失造成契约对方或

他人的人身伤害和财产损失的经济赔偿责任。在房地产业务中，需要分散的职业责任风险主要包括设计师、工程师等职业风险，它也包括在普通职业责任保险范畴中。职业责任保险的承保对象不仅包括被保险人及其雇员，而且包括被保险人的前任及其雇员的前任。 例如，建筑工程勘察设计责任保险，即因承保勘察设计错误造成的工程质量事故，依法应由被保险人承担经济赔偿责任。

（１） 承保方式职业责任保险的承保方式通常分为两种：一种是以索赔为基础的承保方式；

另一种是以事故发生为基础的承保方式。 前者指保险人仅对在保险期内受害人向被保险人提出的有效索赔负赔偿责任，而不论导致该索赔案的事故是否发生在保险有效期内。 该承保方式可以使保险人准确把握该保单项下应付的赔款数额，却使该保险所承担的风险责任加大了。 所以，在实际工作中通常规定一个责

·４６１· 房地产金融

任追溯日期。后者是指保险人仅对在保险有效期限内发生的职业责任事故负责，而不论受害方是否在保险有效期内提出索赔，它实质上是将保险有效期延长了。其优点是保险人支付的赔偿与其保险期内承担的责任相适应；缺点是保险人承担的赔偿责任往往要经过很长时间才能确定。如果加上通货膨胀等因素，将使保险人付出的赔款数额大大超过事故发生时的责任标准。所以，此种承保方式通常要规定一个后延截止日期。 例如：在房地产业务中，由于工程设计错误通常在施工后或竣工验收或交付使用后才能发现，所以房地产业务中的职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式并规定前置期限为 ３年。

（２） 承保和理赔保险人在接受职业责任保险业务时只接受团体投保，并要求投保人如实告

知其职业性质、从业人数、技术或设备情况、主要风险及历史损失情况、投保要求等，并根据需要进行职业技术风险的调查、评估，结合职业种类、工作场所、工作单位性质、投保数量、被保险人及其雇员的职业技术水平与工作责任心、赔偿限额、免赔额和其他承保条件、职业责任事故的历史损失资料等情况确定保险费率。同时还要确定承保方式、赔偿限额、免赔额、保险前置期等。一旦保险事故发生并引起索赔时，保险人应认真进行审查，履行赔偿责任。在实践中，保险人通常规定一个累计的赔偿限额，法律诉讼费用则在保险赔偿限额以外计算。　　４．雇主责任保险

雇主责任保险是以被保险人即雇主所雇用的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇用合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。 在许多国家，雇主责任保险是一种强制保险项目，有些国家将其纳入社会保险范畴。

（１） 雇主责任保险的范围保险责任包括：被保险人的雇员，在保单列明的地区和保险有效期内，从事

与其有关的工作时，遭受意外或患与工作有关的职业疾病而伤残、死亡，被保险人根据法律或雇用合同应承担的经济赔偿责任；被保险人的雇员遭受上述第一条规定的伤残时所需的医药费以及被保险人和其雇员之间因发生本保险责任范

围内的索赔而必须支付的诉讼费用。但下列原因造成的人身伤残，不属于保险责任：第一，战争、暴动、罢工、核辐射；第二，疾病、传染病、分娩等以及由此而实施的内科手术；第三，被保险人的故意行为或重大过失；第四，被保险人对其承包人的雇员所负的经济赔偿责任。

（２） 雇主责任保险的保险费率通常根据风险程度归类确定不同行业、不同工种的不同费率标准，承保时在

·５６１·第七章　房地产保险

该标准基础上参考赔偿限额确定雇主责任保险的保险费率。（３） 雇主责任保险的赔偿处理雇主责任保险的赔案关键是确定受害人与致害人之间是否存在雇佣关

系。国际上确定雇佣关系的标准通常包括：第一，雇主具有选择受雇人的权利；第二，雇主支付工资或其他报酬；第三，雇主掌握工作方法的控制权；第四，雇主具有终止或解雇受雇人的权利。 赔偿的限额，通常根据雇员的若干工资收入确定，每一个雇员都有自己的赔偿限度，互不侵犯。

（４） 雇主责任险的附加险雇主责任险的附加险主要包括：第三者责任保险、雇员第三者责任保险和附

加医药费保险。

　　三、房地产业务中的信用保证保险保证是一种由第三者提供的担保行为。 保险公司提供的保证业务是由保险

人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为。 它并不是完全意义上的保险业务，而且，保险人履行担保义务的前提必须是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非以被保证人的作为或不作为给权利人所造成的经济损失为前提。

信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照保险合同的规定赔偿权利人的损失。 保险人履行责任的前提是被保证人的作为或不作为使权利人遭受了实际的损失。 在信用保险中，被保险人是权利人，通过支付保险费的形式，将被保证人的信用作为保险标的要求保险人予以承保。 在这里，被保险人所受的损失实际上是由指定的第三者（被保证人）造成的，所以信用保险的保险赔偿必须以获得向被保证人代位追偿的权利为条件。

保证业务与信用保险实际上都是以义务人的信用风险为保险标的。 当权利人投保时，为信用保险；当义务人投保时，为保证业务。　　１．房地产业务中的信用保险

房地产业务中的信用保险是权利人以义务人的信用为标的的保险，包括卖方信用保险和住宅抵押贷款保险。

（１） 卖方信用保险在房地产业务中，分期付款是经常采用的形式，买方可能由于各种原因拖延

或逃避应该承担的付款义务，房地产商，即卖方，就可能面临收不回房款的风险。这时，以保险人为卖方进行的各种形式的延期付款行为所提供的保险业务——

·６６１· 房地产金融

卖方信用保险，就可以为房地产商分散这类风险。通常该保险实行变额保险的方式，使保险金额的递减程度与延期付款过程中未付款的款额变化相同，并采取共同保险的方式。

（２） 住宅抵押贷款保险住宅抵押贷款保险是保险人为贷款方的利益而设计的商业信用保险。 其保

险责任通常为抵押房产可能面临的非人为风险和各种被保证人的行为。 保险金额应按抵押房产的实际价值的一定比例确定。在保险理赔事务中，抵押房产应由贷款人处理，残值归贷款人。目前，该类信用保险还未受到重视，贷款人和房地产开发商在进行房地产业务时，通常要求买方提供全面保证，自己并不需要分散风险。 但随着房地产市场的变化，特别是抵押贷款证券化的试行与发展，该类保险必将受到重视。　　２．房地产业务中的保证业务

房地产业务中的保证业务，是义务人以自己的信用风险为保险标的向保险人投保，保险人承保时必须进行严格的资信调查，并采取相应的保全措施。 房地产业务中的保证业务包括合同保证保险和贷款购房保证保险。

（１） 合同保证保险合同保证保险，又称履约保证保险，其承保因被保险人不履行各种合同业务

而造成权利人的经济损失。 在房地产业务中主要涉及的就是建筑工程承包合同保险，其中包括投标保证保险、预付款保证保险、履行合同保证保险和维修保证保险。

投标保证保险承保工程所有人因中标人不继续签订合同而遭受的损失。 即由于中标人拒绝签订合同，工程所有人只能与标价次低的投标者签订合同或重新招标，前后两次标价的差额即损失额，应由保险人承担。

预付款保证保险承保工程所有人因承包人不能履约而受到的预付款损失；或者承保承包人领取预付款后必须依约完成承包工程所作的保证。

履约合同保证保险承保工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失。国外保险公司承保工程合同的履约险时，必须严格审查承包人的资格、能力和财力（包括承包人的信誉、经营作风、管理水平、业务经验、技术力量、施工力量等）。 同时要求承包人提供上年度财务报告、往来银行名称和账号、投保工程的合同副本、以往和目前进行的承包工程的资料。 通常还要求承包人提供反担保。 我国实行的工程履约保险，由于国内工程受材料、设备供应、运输、能源、施工、技术、工程管理、市政工程配套能力等因素的影响常常不能按期竣工，存在较大风险，所以，保险公司在承保时条件非常严格。只有具备下列条件的工程才可以承保：第一，投资项目已得到政府有关部门批准，工程已列入国家

·７６１·第七章　房地产保险

计划，施工力量、设备材料、市政配套设施工程等已落实；第二，承包人向保险人提供要对工程施工的有关情况进行严格调查，施工期间经常了解工程进度及存在问题，督促有关各方采取措施按期完工。 我国的工程履约保险承保责任范围是工程合同规定的承包人对工程所有人应承担的经济责任。 包括：第一，工程合同中规定的因承包人方面的原因造成的工程延误损失，非承包人方面原因，如自然灾害、工程所有人提供的材料设备不能按期运抵工地等造成的损失为除外责任；第二，保险人赔偿的限额为工程合同中规定的承包人应赔偿的数额。

维修保证保险。 它承保工程所有人因承包人不履行合同规定的维修任务而受到的损失，或者承保承包人所履行的保证期责任。 实践中，建筑合同中通常规定一定的保证期，半年或 １ 年，则承包人对完工工程在保证期内的工程质量负责。 为了确保履行此项义务，工程所有人通常要求承包人投保维修保证保险。

（２） 贷款购房保证保险我国的贷款购房保证保险始于 １９９８ 年的华泰财险公司和太平洋保险公司

的贷款购房保证保险。 其条款规定，保险责任为“由于被保险人因故未按贷款合同规定，连续 ６个月未偿还贷款本息，而使权利人的利益受到损害， 属于保险责任”。 由于该条款保险责任范围过宽，保险公司风险过大，所以１９９８年１０月中国人民银行保险司做出了暂停办理该保险的规定，在社会上引起了很大影响。事隔不久，中国人民银行保险司批准了中国人民保险公司的个人购房抵押贷款保证保险条款。 该条款充分考虑了保险实务操作中的风险，减少了保险责任范围，并将其与个人抵押贷款房屋保险捆绑销售，有效地减少了保险经营风险。 同时，增加了代偿处理规定，更加有效地控制了保险风险。该条款的保险责任规定：“因意外事故致使投保人死亡而无继承人或受赠人；合同生效 １８０ 天之后因疾病致使投保人死亡而无继承人或受赠人；投保人失踪后被法院宣告为死亡且无继承人或受赠人；因意外事故和疾病致使投保人残废而永久丧失全部劳动能力；投保人死亡后其合法继承人或受赠人为未成年人的且其监护人因残废永久丧失全部劳

动能力。”其代偿处理规定为“发生本条款保险责任规定的责任事故，保险人经调查核实后，一次性代投保人偿还所欠贷款余额的 ７５％，绝对免赔额为 ２５％”。 但是，该条款却受到了市场的冷落。 目前，我国房地产贷款保险主要有个人贷款抵押房屋保险和各类人身保险。

　　四、房地产业务中的人身保险随着房地产业务的进一步发展，尤其是银行、公积金管理机构及其他贷款主

体的介入，我国的房地产业务迅速发展。各家保险公司借鉴国外保险做法纷纷进入房地产人身保险领域，开发出了各种相关保险，目前主要有以下三种。

·８６１· 房地产金融

　　１．建筑工程团体人身意外伤害保险这是团体人身意外伤害保险的新险种，承保在建筑施工现场从事管理和作

业，并与施工企业建立劳动关系的人员在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内因遭受意外伤害导致死亡或身残

时，保险人依合同约定给付保险金。 它具有保费低廉、保障性强、期限灵活、选择性强的特点。

（１） 保险责任被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期

限指定的生活区域内，因遭受意外伤害并在 １８０天内因同一原因身故，保险人按保险给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；或因遭受意外伤害并在 １８０天内因同一原因身残，保险人按残疾程度给付保险金。

（２） 投保人及被保险人本保险的投保人为被保险人所在的施工企业或对被保险人具有保险利益的

团体。 本保险的被保险人为在建筑施工现场从事管理和作业并与施工企业建立劳动关系的人员。

（３） 保险期限保险期限分为一年或根据施工项目期限的长短确定两种。（４） 保险金额及保险费保险金额，由合同双方约定，但是同一保险合同所承保的团体中每一被保险

人的保险金额应一致。 保险费可以按被保险人人数或按建筑工程项目总造价或按建筑施工总面积计算，并一次缴清。

建筑工程团体人身意外伤害保险虽然必须团体投保，但是保险金额按每一被保险人计算，当一次或累计给付的保险金达到保险金额时，保险人对该被保险人的保险责任终止。　　２．安居定期保险

这是一种以贷款购房者为被保险人，以死亡为给付保险金条件的定期寿险，具有缴费低廉、保障高的特点。 该保险于１９９８年６月上市，目前已有多家保险公司办理该项保险，为房地产业务中的人身风险提供了又一条有效的分散途径。 　　　

（１） 投保人与被保险人年龄在 １８～５５ 周岁，身体健康，符合中国人民银行枟个人住房贷款管理办

法枠规定的贷款条件，贷款期限届满后年龄不超过 ７０ 周岁者，均可作为被保险人。 被保险人本人或对其具有保险利益的人可作为投保人。

·９６１·第七章　房地产保险

（２） 保险责任在合同有效期内，被保险人身故，保险人按保险事故发生时的保险金额给付

保险金，保险合同终止。（３） 保险期限该保险的保险期限与被保险人和贷款人签订的个人住房贷款合同期限相同。（４） 保险金额及保险费保险金额，采取变额方式确定，使保险金额始终与未偿还的贷款额相等。即，

第一年的保险金额为贷款人提供给被保险人的贷款本金，随着贷款的逐年偿还，保险金额逐年降低。 保险费交付方式，可以选择趸缴或年均缴的方式，在年均缴费的方式下，缴费期限与保险期限相同。

在实践中，安居定期保险的受益人通常为贷款人。　　３．公积金贷款者定期寿险

随着我国房改政策的深化，个人购房已成为当前消费的一个热点。公积金贷款或公积金贷款与商业贷款相结合的贷款形式被购房者广泛采用，如何分散公积金贷款者的人身风险问题受到了人们的关注。 针对该类风险的保险已于 １９９９年末上市销售。 该保险通常由保险人与公积金管理机构或提供贷款的银行签订合作协议，需要贷款的人在办理贷款手续时，按要求到指定的保险公司办理指定的保险。这不仅有利于分散贷款提供者的贷款风险，也有利于分散保险公司的经营风险。

当购房者使用公积金贷款时，按照公积金管理机构的规定，采用抵押担保方式贷款的，必须上财险；没有担保单位，并不能提供质押物的，必须上寿险。所以，申请公积金贷款的个人必须购买贷款房屋财产保险、贷款者定期寿险和失业特别附约两种主险和一种附加险。

（１） 贷款者定期寿险贷款者定期寿险是主险，需指定投保。 主要包括以下内容。第一，投保人与被保险人。 前者指年满 １８周岁，具有完全民事行为能力的

人，可以为符合条件的本人或配偶、直系亲属投保或指办理住房贷款业务的金融机构为贷款客户投保。但非本人投保时，必须经被保险人书面同意。后者指年满１８～５５周岁，身体健康，能正常劳动或工作，具备贷款条件，向金融机构申请并获得贷款的个人。

第二，保险责任。 在保险有效期内，如被保险人因疾病或遭受意外事故导致身故或全残，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按即时保险金额向受益人给付保险金，保险责任终止。 但因下列原因之一导致保险人身故或全残，保险人不负保险金给付责任：投保人、受益人故意杀害、伤害被保险人；被保险人违

·０７１· 房地产金融

法、故意犯罪或拒捕，故意自伤、醉酒、斗殴；被保险人服用、吸食或注射毒品；被保险人无证或酒后驾驶；被保险人自杀（以两年为限）；艾滋病或感染艾滋病毒期间所患的疾病；因意外伤害、自然灾害事故以外的原因失踪而被法院宣告死亡；战争、军事行动、暴乱或武装叛乱；核爆炸、核辐射或核污染。

第三，该保险的保险期间与贷款期间相同，通常设 ３ 年、５ 年、８年、１０年、１５年、２０年六个档次。

第四，该保险采用即时保险金额（即指根据贷款合同规定按期还贷后的贷款余额），初始保险金额按保险人的核保结果确定，即时保险金额随着贷款的逐年偿还而逐年递减。保险费根据被保险人投保时的年龄和贷款期限确定，缴费方式为趸缴。

第五，公积金贷款者定期寿险的受益人为提供贷款的金融机构。应注意的是该保险在合同成立后，不办理退保。根据北京市住房资金管理中

心的规定，自 １９９９年 １１月 １日起，调整个人贷款的保险方式，并规定，当借款人办理完抵押登记手续后，可以申请解除寿险合同，保险公司退还相应保险费。 所以，公积金贷款者定期寿险条款规定，当被保险人提前还清贷款，投保人要求解除合同的，保险人将按比例退还保险费。

（２） 失业特别附约这是公积金贷款者定期寿险的附加条款，其被保险人、投保人和保险期限与

主险相同，但要注意下列条款。第一，保险责任。 在约定的保险有效期内，被保险人因失业 １ 年以上（含 １

年），无法继续偿还贷款，保险人替其偿还失业并领取失业救济金期间应还贷款的本息。

第二，除外责任。因以下原因发生保险事故，保险人不负赔偿责任：①主险合同无效或失效，保险人不退还保险费，合同终止；②主险合同的除外责任发生；③被保险人在失业前发生的应缴而未缴的贷款；④被保险人故意行为造成的失业；⑤被保险人领取失业救济金期满；⑥被保险人在失业期间，从事有收入的行为持续 １８０天（含 １８０天）以上。

第三，合同解除约定。当主险合同解除时，本附约自动解除，保险人扣除手续费后，退还未生效部分保险费。

第四节　房地产保险的运作

保险是一种特殊的商品，由于信息不对称和存在道德风险，特别是保险的经

·１７１·第七章　房地产保险

营又具有负债性、保障性和广泛性等特点，所以，在其经营过程中为了保护被保险人的利益，保险经营者的经营行为受到有关部门的严格监管，房地产保险的运作也必须在法律的规范下进行。房地产保险的运作主要包括投保与承保、索赔和理赔。

　　一、投保与承保传统观点认为，保险公司的实务经营活动一般从展业开始，投保仅仅是承保

的一部分。但随着保险市场供求关系的变化，特别是消费者消费行为越来越理性化，使得投保管理已成为保险经营的重要环节。投保也相应成为房地产保险运作的首要环节，与承保相辅相成。　　１．房地产保险的投保

俗话说：“天有不测风云，人有旦夕祸福”。 风险是客观、普遍存在的，大多数人都有一种回避风险的本能。美国心理学家马斯洛认为，人在满足生理的需要后第二个要满足就是——安全的需要，参加保险就是属于“安全的需要”。投保是消费者（投保人）在各种信息的刺激下做出投保决策，向保险人发出购买保险产品的要约过程。通常情况下，消费者（投保人）愿意向管理良好、资金雄厚、保单条款和服务能满足其需要的保险公司及其代理人投保。在这个过程中，保险人的工作主要是让潜在的投保人充分了解所能提供的保险产品并协助投保人填妥保险

单。（１） 保险人进行信息宣传，使潜在投保人充分了解保险产品自我国恢复保险业务以来，国民的保险意识虽有一定的提高，但还有许多潜

在的投保人没有充分认识到保险的重要性。 因此，目前还需要保险人进一步宣传，如利用广告、保险故事影片、文艺演出、各类报刊登载保险知识、设立咨询点等方式，进行全方位宣传。同时，保险人还需区分不同的投保人群，对不同的人群宣传不同的内容。当然，保险人在选择展业人员时，还应选择素质较高的人员，并对其进行全面培训，以提高其业务水平。

（２） 投保人填好投保单填写投保单是投保过程中的重要环节，在这一过程中保险公司的展业人员

或代理人员应做好下列工作：第一，帮助投保人分析其所面临的风险；第二，站在投保人的立场，帮助确定其适合的保险需求；第三，帮助投保人选择适合的缴费额度；第四，帮助投保人制定保险计划，包括保险金额、保险期限、保险范围等；第五，保险人及其代理人按保险法要求如实履行告知义务；第六，遵循自愿投保原则。 　　　

·２７１· 房地产金融

　　２．房地产的承保承保是指投保人与保险人签订保险合同的过程。 承保工作的程序主要包括

接受投保单、审核验险、接受业务、缮制单证、复核签章等步骤。 第一，接受投保单。投保单是保险人签发保险单的依据也是投保人申请购买保险的凭证。第二，审核验险。保险人收到投保单后要严格审核。对财产保险，主要检验投保财产所处的环境、风险程度及防护措施等；对人身保险，主要查验被保险人的健康状况、家族病史、年龄、职业、嗜好、居住环境等。第三，接受业务。保险人通过验险后要做出承保或拒保或有条件承保的决定。 第四，缮制单证，就是在接受业务后填制保险单或发放保险凭证以及办理批单手续。 第五，复核签章，是承保工作的最后一道重要程序，也是确保承保工作质量的关键环节。复核时应注意：投保单、验险报告、保险单、批单及其他各种单证是否齐全，内容是否完整、符合要求，计算是否正确，并与原始凭证是否一致。

　　二、索赔与理赔索赔是指被保险人或受益人在保险事故发生，保险标的遭受损失时，按照保

险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。它是保险保障的具体体现。理赔是指保险人在保险事故发生，被保险人在规定时间内提交申请赔款报告时，按合同履行经济补偿或给付义务。　　１．索赔

房地产保险索赔的程序如下。 第一，发出出险通知。 在保险事故发生后，被保险人或受益人应立即通知保险人，这是被保险人的义务之一。 第二，采取尽力求助措施。 保险事故发生后被保险人或受益人必须尽力救助，并保护好现场，否则，保险人将对扩大的损失不负责任。第三，提供索赔文件。保险事故发生后，被保险人或受益人应当向保险人提供能证明和确认保险事故性质、原因、损失程度的材料。以公积金贷款为例，索赔时应提供：保险单及贷款合同、被保险人贷款证明、公安部门或保险人认可的医疗机构出具的被保险人身故证明书等。当被保险人或受益人所提供的资料文件不全时，保险人应通知其补齐。 通常，保险时效根据保险品种的不同而不同，自其知道保险事故发生之日起，财产保险的时效为 ２年，人寿保险的时效为 ５年。　　２．理赔

保险理赔的程序一般包括受理案件、现场查勘、责任审核和保险赔款的计算

·３７１·第七章　房地产保险

与支付四个阶段。 第一，受理案件是保险理赔工作的第一步。 它包括接受报案、查抄单底、报告案情、编号立案四项具体工作。 第二，现场查勘是了解出险情况、掌握第一手资料、处理赔案的重要依据。 查勘工作质量，对准确合理定损和赔付起着关键性作用。 第三，责任审核。 现场查勘结束后，保险人根据查勘报告和有关事件、单证，进行责任审核。其内容包括：审定保险责任、明确赔付范围、核定施救整理费用、第三者责任追偿处理等。 第四，保险赔款的计算和支付。 保险赔款的计算方法主要有三种：第一损失赔偿方式，其特点是赔偿金额一般等于损失金额，但以不超过保额为限；比例责任赔偿方式，其与第一赔偿方式的不同在于赔偿额不仅取决于保险金额与损失额两个因素，而且，还决定于保险金额与实际价值的比例；限额责任赔偿方式，这种赔偿方式通常又分为免责限额赔偿和固定限额赔偿两种。 保险赔款的支付方式通常为一次支付和分次支付（预付和补付）。

復習思考題

　　简答题１．保险的性质和职能是什么？２．什么是保险基金，保险基金的性质与特征是什么？３．保险有哪些基本原则？４．与其他合同相比，保险合同的特征是什么？５．根据房地产面临的风险不同，房地产保险可以分为哪几类？ 每一类房地

产保险主要内容是什么？６．什么是房地产保险的索赔与理赔？ 简述其程序。

·４７１· 房地产金融

第 八 章

房地产证券化

本章學習要點

房地产证券化是房地产金融未来的发展方向。 本章主要介绍房地产证券化的基本概念及运作模式，学习本章应该掌握的知识要点包括：房地产证券化的含义及特征；房地产证券化的主要形式及与其他融资方式的区别；住房抵押贷款证券化的含义、运作流程及运作工具；房地产物权证券化的含义及特征；房地产股票、房地产债券与房地产投资基金；美国房地产投资信托的含义及运作流程；日本地价指数债券及土地信托；中国房地产证券化的问题与思考。

第一节　房地产证券化概述

房地产证券化是房地产金融创新的产物。作为一种全新的金融工具，房地产证券化的出现极大地改变了房地产金融市场的融资结构，对房地产市场和房地产金融产生了极为深远的影响。伴随房地产业的发展，房地产证券化还将在未来的房地产金融中扮演十分重要的角色。

　　一、房地产证券化的含义与特征　　１．证券化与房地产证券化

现代金融市场条件下，更多的融资活动采取了发行证券的方式。 证券化在金融资源配置、存量金融资产结构的形成以及增量金融资产结构的调整方面起到越来越重要的作用。证券化作为一项最新的融资技术，其设计者采取了灵活多样的形式适应不同国家的法律、经济和社会环境，并满足了不同融资者的需求。 　　　

正是由于证券化灵活多样的设计形式及不同的金融背景使其含义非常丰

富，从而给学者们准确界定证券化的内涵和外延带来了困难。 目前，证券化的含义有狭义和广义之分。 广义的证券化泛指资金短缺者通过发行证券（股票、债券等）的方式在金融市场上直接向投资者融通资金的过程，它反映了融资方式从间接融资到直接融资的转变。 狭义的证券化则指原始权益人将不流动的存量资产或可预见的未来现金流收入转化为在金融市场上可流通证券的过程。 资产证券化理论中的证券化通常是狭义的证券化。

由于证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧。归纳起来，我国学者对房地产证券化的理解主要有以下三种观点：

第一种观点认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活

动，其主要目的是解决房地产开发企业资金不足的问题和分散房地产投资风险。 　　

第二种观点认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某房地产开发项目为投资对象，发行有价证券筹集资金的活动。

第三种观点认为房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证

券的股权或债券。实际上，我们可以依据证券化的定义来界定房地产证券化的含义。从广义的

角度理解，房地产证券化是指将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程。它实际上囊括了前面三种关于房地产证券化的观点，泛指所有房地产金融机构及开发企业通过证券市场融资的行为。从房地产证券化产生的背景及其实践来看，在房地产证券化发达的国家和地区，房地产证券化主要包括房地产抵押贷款债权的证券化以及房地产物权的证券化。 前者是指房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上进行再融资的行为；而后者指非金融机构，主要是房地产投资经营机构

·６７１· 房地产金融

将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。　　２．房地产证券化的特征

房地产证券化包括抵押贷款债权证券化及房地产物权证券化两种主要方

式。 由于两种方式存在较大差异，且本章第三节将会详细介绍房地产物权证券化，因此，这里阐述的房地产证券化的特征主要是指房地产抵押贷款债权证券化的特征。

房地产抵押贷款（特别是住房抵押贷款）证券化是目前资产证券化的主要品种。 作为一种全新的房地产金融工具，与传统的房地产融资相比，房地产抵押贷款证券化主要具有以下特征。

第一，房地产证券化实现了传统的金融机构中介信用和市场信用的结合。由于房地产证券化赖以存在的证券化基础资产是商业银行等金融机构发放的房地

产抵押贷款，因此，房地产证券化必然以金融机构与借款者已经存在的信用关系为基础。 同时，金融机构利用市场信用，通过直接向证券市场投资者发行证券的方式，将那些贷款期限较长、流动性差的抵押贷款转化为证券市场可流通的证券，缓解了金融机构发放抵押贷款时存在的“短存长贷”及信贷资产利率期限结构不合理的问题。

第二，房地产证券化实现了从企业整体信用向特定资产信用的转化，完成了对传统信用基础的革命。传统的房地产融资方式，无论是房地产开发企业发行股票或债券，都必须以房地产企业的整体信用为基础。购买房地产股票或债券的投资者的收益与房地产企业的整体经营状况和资产质量密切相关。 而在房地产证券化的过程中，由于采取了“破产隔离”技术，作为房地产证券化的基础资产与金融机构的其他资产以及金融机构本身的破产实现了有效隔离。因此，房地产证券化投资者的收益只与作为证券化基础的特定资产的信用有关，而与非证券化资产及企业的整体信用无关。 投资收益高低只受到基础资产现存和预期的现金流量的影响。

第三，房地产证券化采用了复杂的信用增级技术。所谓信用增级是指房地产证券化中的发行人为了吸引更多的投资者，改善发行条件，通过自身和第三方来提高抵押贷款支持证券信用等级的行为。 信用增级并不是房地产融资中的新概念，实际上，在传统的房地产融资中所采用的担保、抵押等都是原始的信用增级形式。 与传统融资方式相比，房地产证券化采用的信用增级形式更为复杂和多样。一般包括证券化发起人（抵押贷款银行）提供的信用增级、发行人提供的信用增级、第三方提供的信用增级及证券化信用自我增级等形式。

·７７１·第八章　房地产证券化

　　二、房地产证券化与其他融资方式的区别与阐述房地产证券化的特征一样，这里的房地产证券化仍然是指资产证券

化理论中的房地产证券化，即房地产抵押贷款债权证券化。（１） 房地产证券化与房地产股票和债券的区别根据房地产抵押贷款债权证券化的特征及运行规律，我们可以发现，房地产

证券化与房地产股票和债券的区别主要表现如下。第一，两者的信用基础不同。房地产证券化的信用基础是证券化发起人的某

些特定资产，而房地产股票和债券则以房地产企业的整体信用为基础。房地产证券化的现金流收入来源于特定的证券化基础资产，而房地产股票和债券的现金流则来源于整个房地产企业。

第二，对追索权的规定不相同。 在规范、严格意义上的房地产抵押贷款债权证券化运行中，由于证券化发起人实现了证券化基础资产的“真实出售”。 因此，当投资者不能按期获得本息偿付时，对发起人的资产不再具有追索权。

（２） 房地产证券化与项目融资的区别项目融资是为一个特定的建设项目所安排的融资，该建设项目产生的现金

流量和可预期的收益作为偿还贷款的资金来源，该项目的资产被用作贷款的安全保障。项目融资本质是一种无追索权的融资贷款。与房地产证券化一样，项目融资实现了与项目发起人的信用隔离。项目融资只与特定项目的现金流有关，而与发起人整体信用无关。 两者的主要区别如下。

第一，资金来源不同。项目融资中的资金主要来源于提供项目贷款的一家或多家银行等金融机构，且这些金融机构在项目融资过程中是特定不变的。而房地产抵押贷款证券化过程中，购买抵押支持证券、向贷款发放银行提供资金的是金融市场不确定的广大机构投资者和个人投资者。

第二，风险隔离的目的不同。在项目融资中，项目的未来收益是不确定的。由于用于融资的项目还没有建设起来，因此项目融资的风险主要在于项目本身。对项目实行风险隔离的目的实际是保护项目发起人的利益。 而在房地产证券化过程中，证券化基础资产的现金流是稳定的，除基础资产以外的其他风险主要存在于发起人自身的信用上，因此，风险隔离的目的主要是保护证券投资者的利益。

　　三、房地产证券化的主要形式如前所述，按证券化的资产形态差别，房地产证券化可分为两大类别，一是

房地产抵押贷款债权证券化，即房地产金融机构以其发放的抵押贷款为支持发

·８７１· 房地产金融

行证券；二是房地产物权证券化，主要是指房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。具体而言，房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化包含以下形式。　　１．住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款债权证券化的主要品种。 它是指银行等金融机构在信贷资产缺乏流动的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款资产池，经政府或私人机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。目前，美国的住房抵押贷款证券市场已经成为仅次于国债的第二大证券市场。　　２．商业房地产抵押贷款证券化

商业房地产抵押贷款证券化属于抵押贷款债权证券化的新品种。 它是指银行等金融机构以其发放的商业房地产抵押贷款为基础发行证券的过程。 一般而言，作为商业房地产抵押贷款担保品的物业类型主要包括写字楼、零售中心等物业。　　３．房地产股票

房地产股票是房地产企业发给股东作为投资人入股凭证并借以获得股息和

红利的有价证券。它是房地产企业筹集资金的一种手段，也是股东对公司财产权的证明。　　４．房地产债券

房地产债券是发行人为筹集房地产建设资金，向投资者出具的，在一定时期按约定条件还本付息的书面证明，它反映投资者与发行人之间的债权债务关系。依据债券的发行主体不同，房地产债券可以分为房地产公司债券、地方政府债券及金融债券。其中，房地产公司债券是指房地产公司为筹集房地产开发资金而向投资者发行的债务凭证；地方政府债券是地方政府为筹集房地产建设资金而发行的债务凭证；金融债券是金融机构为筹集房地产信贷资金而发行的债务凭证。　　５．房地产投资券

房地产投资券是一种投资收益凭证，它是发行人依照法定程序发行，持有人凭以获取特定房地产为标的的投资收益的有价证券。 它包括房产投资券和地产投资券。房产投资券中以现房为投资标的发行的投资券，发行人必须将标的房产

·９７１·第八章　房地产证券化

移交给管理人，由管理人负责管理该房产的出售，而以期房为投资标的发行的投资券，所筹资金由管理人监管，根据施工需要分期拨付发行人，由发行人组织实施。 以期房为标的的房产投资券属于封闭式债券，债券发行后不能赎回，也不能增发新的债券，建设过程中所缺资金通过借款解决，且标的房地产的财务必须由管理人设立专户进行管理。 地产投资券是以特定地产作为投资标的而发行的有价证券。　　６．房地产投资基金

房地产投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事房地产开发投资或发放房地产抵押贷款，以获得投资收益和资本增值。根据不同标准可将房地产投资基金划分为不同的种类。

（１） 根据组织形态的不同，房地产投资基金可分为公司型投资基金和契约型投资基金

公司型投资基金，是具有共同投资目标的投资者依据公司法组成以盈利为目的的股份制投资公司。这种基金通过发行股份的方式筹集资金、是具有法人资格的经济实体。 基金持有人既是基金投资者又是公司股东，按照公司章程的规定，享受权利、履行义务。 契约型投资基金，是根据一定的信托契约原理，由基金发起人和基金管理人、基金托管人订立基金契约而组建的投资基金。基金管理公司依据法律、法规和基金契约负责基金的经营和管理操作；基金托管人负责保管基金资产，执行管理人的有关指令，办理基金名下的资金往来；投资者通过购买基金单位、享有基金投资收益。

契约型投资基金与公司型投资基金的主要区别表现在：第一，法律依据不同，契约型基金是依照基金契约组建的，信托法是契约型基金设立的依据，公司型基金是依照公司法组建的；第二，法人资格不同，契约型基金不具有法人资格，而公司型基金本身就是具有法人资格的股份有限公司；第三，投资者的地位不同，契约型基金的投资者作为信托契约中规定的受益人，对基金如何运用所做的重要投资决策通常不具有发言权，公司型基金的投资者作为公司的股东有权对公司的重大决策进行审批、发表自己的意见；第四，经营财产的依据不同，契约型基金凭借基金契约经营基金财产，公司型基金则依据公司章程来经营。

（２） 根据基金单位是否可增加或赎回，房地产投资基金可分为开放式基金和封闭式基金

开放式基金是指基金设立后，投资者可以随时申购或赎回，基金规模不固定的投资基金；封闭式基金是指基金规模在发行前已确定，在发行完毕后的规定期限内，基金规模固定不变且不能赎回的投资基金。

·０８１· 房地产金融

第二节　住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款债权证券化中最主要和最典型的品

种，也是资产证券化中最早出现的品种。它诞生于２０世纪７０年代的美国，是美国住房金融创新的产物。正是由于住房抵押贷款证券化的出现，导致了证券化技术的广泛应用，催生了现代意义上的资产证券化理论。

　　一、住房抵押贷款证券化的内涵及作用住房抵押贷款证券化是以集合的住房抵押贷款为支撑发行证券，并在资本

市场进行融资的过程。 住房抵押贷款之所以成为资产证券化中最早的证券化资产，是因为这种信贷资产最适合证券化的基础资产。它能满足证券化对基础资产的基本要求：第一，住房抵押贷款预期的现金流收入稳定、违约率低，是银行等金融机构的优质资产；第二，住房抵押贷款的历史资料、信用记录完整，住房抵押贷款是金融机构较早开办的抵押贷款业务并保持了相对稳定的坏账统计记录，从而有利于预测未来类似损失；第三，具有相同或相似的偿还与到期日。 证券化基础资产不是一笔单项住房抵押贷款，而是通过组合抵押贷款形成的资产池。资产池中的抵押贷款相当分散，而且在性质上相同。

对于发放住房抵押贷款的商业银行等金融机构而言，住房抵押贷款证券化的主要意义如下。

第一，将住房抵押贷款进行证券化，可以规避监管机构不允许商业银行和储蓄机构在州外设立分支机构、进行跨州经营业务的限制。 根据美国国会 １９２６年通过的麦克法登法案（Ｍ ｃｆａｄｄｅｎ Ａ ｃｔ １９２６），各州都有权力立法管理本州境内的分支银行业务。 该法案出台的初衷旨在阻止大银行通过地理扩张倒逼或接管小银行，从而形成银行业的垄断。 但该法案对金融机构跨州经营业务的限制，客观上阻碍了商业银行和储蓄机构在资金富裕地区和资金短缺地区之间进行有效的

资金调剂。众所周知，一个地区对金融资产的需求很可能并不等于该地区相应资产的供给。传统上，美国东部各州由于经济相对发达，往往存在大量的资金剩余，而西部和南部地区则有旺盛的资金需求。受上述金融管制的限制，西部和南部地区的商业银行和储蓄机构往往缺乏丰富的资金来源以满足该地区居民和企业庞

大的资金需求。 将占商业银行和储蓄机构资产比例 ３０％以上的住房抵押贷款证券化，将住房抵押贷款证券在全国范围内公开发行、转让，可以使西部地区的商

·１８１·第八章　房地产证券化

业银行和储蓄机构充分利用东部地区的资金填补由于限制跨州经营所导致的资

金供求缺口，有效缓解其流动性困难。第二，住房抵押贷款证券化使商业银行和储蓄机构扩大业务范围、拓宽收入

来源，增强其在金融市场的竞争力。 在 １９８０年存款机构管制放松和货币控制法案出台之前，联邦法令禁止对活期账户支付利息，并对活期账户以外的所有存款都实施利率上限，只允许存款机构享有３％的利差。另外，根据格拉斯－斯蒂格尔法案（Ｇｌａｓｓ－Ｓｔｅａｇａｌｌ Ａ ｃｔ），商业银行禁止从事投资银行业务。 进入 ２０ 世纪 ６０年代后期，伴随较高的通货膨胀率的出现，市场利率已经高于监管机构设置的利率上限，再加上新兴金融机构，如货币市场基金、投资基金相继进入金融市场，并能以比存款性金融机构更加灵活的利率政策吸引储户。这样，商业银行和储蓄机构要吸引新的资金来源，被迫按照市场利息率支付利息，而他们所拥有的资产却是大量的长期低息贷款。 如此一来，传统意义上 ３％的利差就会被市场完全侵蚀掉。 面对金融市场新兴金融机构的竞争，通过实施住房抵押贷款证券化，可以使商业银行绕过格拉斯－斯蒂格尔法案的有关限制，从事与证券化相关的投资银行业务，充当证券化主体 ＳＰＶ 的服务商、受托人或信用强化者，从而获得相应的手续费和利息收入，拓宽收入来源，增强其在金融市场的竞争能力。

第三，住房抵押贷款证券化能方便商业银行和储蓄机构进行资产负债管理，更好地满足监管机构对资本充足率的要求。 根据国际清算银行（ＢＩＳ）和巴塞尔银行监管委员会的要求，各国商业银行和存款性金融机构的核心资本（一级资本，包括实收股本和公开储备）与风险资产的比例不得低于 ４％，总资本（一级资本与二级资本之和）与风险资产的比例不得低于 ８％，即通常所说的资本充足率（资本充足率＝总资本／风险资产）不能低于 ８％，以防范金融机构出现破产和倒闭风险。 为提高资本充足率，商业银行和储蓄机构通常采用两种方法：增加总资本，即分子法；减少风险资产，即分母法。 通过住房抵押贷款证券化，将住房抵押贷款转化为现金并转移到资产负债表以外，可以降低资产负债表上的风险资产总额，即实施分母法，提高资本充足率，从而在资本金没有扩大的前提下，更好地满足金融监管当局对资本充足率的要求。

第四，住房抵押贷款证券化将从根本上解决商业银行和储蓄机构在发放抵押贷款时面临的利率期限结构不合理的问题，从而有效转移贷款风险。在住房抵押贷款的一级市场上，通过不断创新、开发诸如可变利率抵押贷款、完全均付抵押贷款、渐进型抵押贷款等新型抵押贷款工具以及对抵押物严格的价值评估，金融机构有效防范了一级抵押市场的部分信用风险和利率风险。但是，住房抵押贷款发放过程天然具有的 “借短贷长”、流动性差的风险，借助一级市场不可能消除。然而，一旦引入证券化技术，通过在二级市场将住房抵押贷款出售变现，将彻底打破一级市场固有的流动性约束。 商业银行和储蓄机构不仅可以利用未来的

·２８１· 房地产金融

贷款本息转化成的现金，选择新的、效益更高的投资项目，而且通过贷款资产转移，可将与贷款相关的利率风险和信用风险进行转嫁，从而有效改善信贷资产结构，提高信贷资产的安全性。

　　二、住房抵押贷款证券化的运作模式及主要参与者　　１．住房抵押贷款证券化的运作模式

从住房抵押贷款证券化在各国的实践来看，虽然证券化的形式和运作过程存在或多或少的差异，但从总体上可以归纳为两种模式，即：表内模式和表外模式。

所谓表内模式，是指作为证券化基础资产的住房抵押贷款保留在证券化发起人的资产负债表内，证券化的发起人仍然拥有这部分资产的所有权，目前德国和加拿大的证券化采取该模式。按表内模式运作时，证券化发起人本身就是抵押支持证券的发行人，两者同为商业银行。因此，在此模式下，并不存在真正意义上的特设目的载体ＳＰＶ 。由此可见，表内模式的实质是作为证券化发起人的商业银行以住房抵押贷款为担保，在资本市场发行证券进行融资的行为。

与表内模式相反，表外模式要求证券化的发起人“真实出售”其作为证券化基础资产的住房抵押贷款，并将证券化基础资产从发起人的资产负债表中移出。然后，专门为实施证券化而设立的特设目的载体 ＳＰＶ 通过购买住房抵押贷款，拥有基础资产的所有权，并以此为基础发行抵押支持证券。 目前，以美国为代表的绝大多数国家采用该模式进行证券化。 在此模式下，ＳＰＶ 作为独立于证券化发起人的法人实体，成为抵押支持证券的发行人，实现了证券化发起人和发行人的分离。由于表外模式实现了基础资产的“真实出售”，从而有效转移了发起人与住房抵押贷款相关的信用风险和市场风险。 同时，通过“真实出售”和对 ＳＰＶ 采取特殊构造，可以使抵押支持证券的投资者远离证券化发起人和发行人的破产风险，真正实现“破产隔离”，有效保护投资者的利益。　　２．住房抵押贷款证券化的主要参与者

虽然住房抵押贷款证券化存在表内模式和表外模式的区分，但为保证整个证券化过程的顺利实施，其主要的参与者基本是一样的。 从以下证券化基本结构的流程图（如图８唱１）中，我们可以发现，住房抵押贷款证券化的主要参与者包括：发起人、服务人、发行人、投资银行、信用评级机构、信用增级机构、受托人和投资者。

（１） 发起人住房抵押贷款证券化的发起人是提供住房抵押贷款的金融机构，也称原始

·３８１·第八章　房地产证券化

图８唱１　证券化基本结构权益人，是证券化基础资产的原所有者。发起人的职责是选择拟证券化的住房抵押贷款，对其进行组合，然后将其出售或作为住房抵押贷款证券化的担保品。

（２） 服务人服务人通常是证券化的发起人或由其设立的附属公司。 服务人的职责是收

取到期的住房抵押贷款的本金和利息，并负责追收那些过期的抵押贷款。服务人还负责向受托人及投资者提供贷款组合的月份或年度报告，以披露与基础资产相关的基本信息。

（３） 发行人发行人，也称特设目的载体 ＳＰＶ （Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｖ ｅｈｉｃｌｅ）。 它是指购买发

起人的基础资产，并发行抵押贷款支持证券的机构。在表外模式的住房抵押贷款证券化运作中，发行人是独立于发起人的特设金融机构。而在表内模式的住房抵押贷款证券化运作中，则是由发放抵押贷款的金融机构或其子公司直接充当发行人。

由于特设目的机构在表外模式的证券化运作中具有举足轻重的地位，因此监管当局严格规定 ＳＰＶ 的业务只能是向证券化的发起人购买基础资产，并发行抵押支持证券。在住房抵押贷款证券化实际运作过程中，特设目的载体通常有公司型、信托型和有限合伙型三种组织形式。

公司型ＳＰＶ 又称为特殊目的公司（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｃｏｍｐａｎｙ，ＳＰＣ）。在这种形式下，原始权益人将基础资产真实销售给 ＳＰＣ，即将基础资产的所有权真实转让给ＳＰＣ，ＳＰＣ 向投资者发行资产支持证券。真实销售旨在保证在原始权益人破产时，出售给 ＳＰＣ 的资产不被列为破产财产，从而实现破产隔离。

信托型ＳＰＶ 又称为特殊目的信托（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｔ ｒｕｓｔ，ＳＰＴ ）。 在这种形式下，原始权益人将基础资产转让给作为受托人的 ＳＰＶ ，成立信托关系，由 ＳＰＶ

·４８１· 房地产金融

作为资产支持证券的发行人发行信托收益凭证。在这样一个信托关系中，委托人为原始权益人；作为受托人的 ＳＰＶ 是法律规定的营业受托人，即有资格经营信托业务的信托机构；信托财产为基础资产的资产池；受益人则为受益凭证的持有人——投资者。在信托关系的法律构造下，原始权益人将其基础资产信托给ＳＰＶ后，该资产的所有权就属于ＳＰＶ ，原始权益人的债权人就不能再对不属于原始权益人的基础资产主张权利，从而实现了基础资产与原始权益人的破产隔离。

有限合伙型ＳＰＶ （Ｌｉｍｉｔｅｄ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ）。它通常由一个以上的普通合伙人和一个以上的有限合伙人组成。普通合伙人承担无限连带责任，而有限合伙人不参与合伙事务的经营管理，只根据出资额承担有限责任。 为保护投资者利益，一般要求在机构进行解体、合并、清算、兼并等重大活动时，征得普通合伙人的同意。

（４） 信用增级机构信用增级是减少住房抵押贷款证券化整体风险的重要手段。 信用增级机构

通常可以分为内部信用增级机构和外部信用增级机构。内部信用增级机构一般由住房抵押贷款证券化的发起人充当。 发起人采取

的信用增级方式包括直接追索权、超额担保及设计优先／次级结构 （ｓｅｎｉｏｒ／ｓｕｂｏｒｄｉｎａｔｅｄ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ）。 提供直接追索权是指发起人承诺在抵押贷款的借款人未能按期偿付应付的本金和利息时，抵押支持证券的持有者可预期从发起人处获得债券本息支付的权力。直接追索权分为部分追索权和完全追索权两类，在部分追索的情况下，抵押支持证券的持有者仅能从发起人处获得预期支付水平的一定比例，如１５％或２０％，而完全追索权则提供证券持有者获得全部预期支付的权力；超额担保是指抵押支持证券发行人 ＳＰＶ 拥有的资产价值超过其通过发行证券获得的资金，它实际是 ＳＰＶ 延期支付购买抵押贷款价款的结果，即证券化发起人并未获得其出售抵押贷款的全部资金。在设置超额担保结构后，与证券化相关的所有损失首先进入超额担保账户，由证券化发起人承担损失；优先／次级结构（ｓｅｎｉｏｒ／ｓｕｂｏｒｄｉｎａｔｅｄ ｓｔ ｒｕｃｔｕｒｅｓ）将发行证券分为Ａ 、Ｂ 两类，Ａ 类属于优先证券，其持有者对基础资产的现金流拥有第一优先权，Ｂ 类证券的持有者拥有第二优先权，只享有在Ａ 类证券持有者被支付后获得的权力。该结构实质是将本应支付给次级证券持有者的本息作为支付优先证券持有者本息的保证。

外部信用增级机构由独立于证券化发起人的第三方充当。 一般提供第三方部分信用增级和第三方全部信用增级两种形式，具体通过独立于抵押贷款放款银行的其他银行提供担保或开设信用证来实现。 银行根据证券化基础资产预期现金流状况决定担保程度，从而使抵押贷款组合的本息及相应的抵押品免受较大的信用风险损失。外部信用增级如果采取部分信用增级形式，则可以部分减少信用风险损失。 如果采取全部信用增级形式，担保银行提供 １００％的信用证或１００％的金融担保，就可保证抵押支持证券投资者获得全部的债券本金和利息，

·５８１·第八章　房地产证券化

从而完全消除信用风险损失。（５） 投资银行投资银行在住房抵押贷款证券化中向社会公众出售由其包销和代销的抵押

支持证券，或者向特定投资者私募发行证券。 除此以外，投资银行还往往充当证券化发起人或发行人的融资顾问，进行证券设计、包装以及提供法律、税收及财务处理方面的咨询服务。

（６） 信用评级机构信用评级机构负责对抵押支持证券进行信用评级。 信用评级必须按照监管

当局的要求进行，做到客观、公正、合理。信用评级机构对抵押支持证券的评级具有权威性，是投资者进行有效投资决策的依据。

（７） 受托管理人受托管理人负责管理住房抵押贷款证券化基础资产的现金流，进行证券登

记及向投资者支付证券本金和利息等方面的工作。 在服务人收到住房抵押贷款借款人偿还的本金和利息后，必须立即存入受托管理人为之专门设立的账户，并由受托管理人向投资者支付抵押支持证券的本金和利息。

（８） 投资者投资者是指购买抵押支持证券的市场交易者。同其他证券投资一样，抵押支

持证券的投资者也包括机构投资者和散户（自然人）投资者。 在发达的市场经济国家，机构投资者是抵押支持证券的主要投资者。这些机构投资者主要包括商业银行、投资银行、养老基金、投资基金及保险公司等。

　　三、住房抵押贷款证券化的运作工具不断创造适应市场需求的证券化运作工具，是住房抵押贷款证券化进行金

融创新的主要手段之一。 在国外住房抵押贷款证券化实践中，常见的证券化工具，即抵押支持证券主要有：抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券及本息分离证券。其中，抵押过手证券（亦称为转递证券）和抵押债券是住房抵押贷款证券化运作的基础证券工具，而抵押转付债券和本息分离证券则是基础工具的衍生形式。　　１．抵押过手证券（Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ唱ｂａｃｋｅｄ Ｓｅｃｕｒｉｔ ｉｅｓ）

抵押过手证券也称转手抵押证券，是特设目的载体以购买的住房抵押贷款集合为基础发行的证券。过手证券是一种所有权凭证，证券持有人（投资者）对证券化基础资产及其还款现金流量拥有直接所有权，并按其购买份额享受相应权利和承担相应风险。 由于抵押过手证券的发行人没有对证券化基础资产的现金

·６８１· 房地产金融

流进行重组，银行和 ＳＰＶ 只是将抵押贷款及其产生的还款现金流在扣除了有关费用（如担保费、服务费等）之后直接过手给投资者，因此，与证券化相关的所有风险完全由证券投资者承担。

抵押过手证券是抵押贷款证券最基本的形式之一。 根据抵押过手证券担保人的性质不同，抵押过手证券可以分为机构证券与非机构证券。 在美国市场上，所谓机构证券，主要是指由政府国民抵押协会（吉利美）、联邦国民抵押协会（泛尼美）及联邦住宅贷款抵押公司（弗迪迈克）提供担保的证券。由于政府国民抵押协会是联邦政府机构，其提供的担保被视为美国政府的担保，因此，由其担保的证券被视为无违约风险，其利率接近于同期国债利率。联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司属于政府资助的企业，享有政府道义上的支持，由其担保证券的风险要略高于相应的政府国民抵押协会担保证券。 非机构债证券即私人过手证券，是由私营机构发行的，不具有政府支持的背景，因此，一般都必须经过复杂的信用增级程序并确定较高的收益率才能获得投资者的认可。

最初的抵押过手证券都是以固定利率、完全均付的抵押贷款组合为基础发行的。 后来，随着抵押贷款一级市场的发展，又出现了以可调利率抵押贷款为基础的抵押过手证券。虽然不同抵押过手证券赖以支持的基础资产不同，但在具体运作过程中都离不开以下三个基本环节：首先，由证券发行人从发放住房抵押贷款的金融机构购买抵押贷款，形成证券化基础资产池；其次，证券发行人以基础资产池中的抵押贷款组合为担保，发行抵押支持证券；最后，由证券化的服务人和受托管理人分别收取抵押贷款本金和利息，并在扣除相应的服务费和担保费等成本项目以后，将抵押贷款的本息收入完全转给抵押支持证券的持有者。　　２．抵押债券（Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ Ｂｏｎｄ）

抵押债券是抵押贷款发放银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债

券。 它是一种债务凭证，而不是所有权凭证。 与抵押过手证券相比，抵押债券的主要特点是证券发行人重组了基础资产的现金流。发行人既可以用抵押贷款（组合）产生的现金流量，也可以用其他来源的资金偿还债券本息 。这样使得抵押债券不必像抵押过手证券按月支付本利，而可以采取与其他债券相似的期限结构，利息按季支付和每半年支付一次，本金则在债券到期日支付给投资者。 而且，为提高抵押债券的信用等级，发行机构一般会按债券本金 １１０％～２００％的抵押数量对担保债务实行超额抵押，从而有效地分散了债券的信用风险，更好地满足了证券投资者的需求。　　３．抵押转付债券（Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ Ｐａｙ唱ｔｈｒｏｕｇｈ Ｓｅｃｕｒｉｔ ｉｅｓ）

抵押转付债券是前两种证券化工具的衍生形式。 转付证券结合了抵押过手

·７８１·第八章　房地产证券化

证券和抵押债券的优点，它一方面根据投资者的风险偏好重组了基础资产现金流，增强了现金流的可预见性，有效地满足了不同投资者的需求；另一方面，通过设计不同期限结构的证券，完成了证券化风险在不同证券持有者之间的匹配，降低了对抵押品的要求，提高了抵押品的利用效率。 目前，最广泛使用的转付债券是担保抵押债务ＣＭ Ｏ（Ｃｏｌｌａｔｅｒａｌｉｚｅｄ Ｍ ｏｒｔｇａｇｅ Ｏｂｌｉｇａｔ ｉｏｎｓ）。

三者比较如表 ８唱１所示。表 ８唱１　抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券的比较

抵押过手证券 抵押债券 抵押转付债券（ＣＭ Ｏ）　基础资产所有权随证券的出售而转移，基础资产不再保留在发起贷款银行的资产负债表中，过手证券不构成 ＳＰＶ 的债务

　基础资产所有权仍属于贷款银行，基础资产保留在贷款银行的资产负债表中，抵押债券构成银行负债

　基础资产所有权转移给 ＳＰＶ，基础资产不再保留在发起贷款银行的资产负债表中，抵押转付债券构成ＳＰＶ 的债务

　支付本息的资金来源于基础资产现金流

　支付本息的资金不完全来源于基础资产现金流，发行人的其他收入也可用于支付本息

　支付本息的资金来源于基础资产现金流

　按支付本利 　按季或半年付息，本金到期一次支付

　每半年付息一次，本金到期一次支付

　所有权凭证 　债务凭证 　债务凭证　ＳＶ 充当证券发行人 　抵押贷款银行充当证

券发行人　ＳＰＶ 充当证券发行人

　不重组现金流 　重组现金流 　重组现金流

　　构成担保抵押债务的基础资产一般有两种不同的来源，一是与抵押过手证券和抵押债券一样，汇集多笔抵押贷款组成资产池，以此为基础发行 ＣＭ Ｏ。 另外，证券发行人还可以将已经存在的抵押过手证券集合在一起作为基础资产发行证券。 实际上，后者是目前美国更为普遍的做法，ＣＭ Ｏ 的发行人常常以已经持有的抵押过手证券作为担保发行新的证券。

如果说，抵押过手证券只是将抵押贷款转化为证券，使借款者与银行的债权债务关系变成借款者与证券持有者之间的债权债务关系。 那么，担保抵押债务不仅改变了这种债权债务关系，而且改变了债权债务的结构。 作为具有多层次的抵押转付债券，担保抵押债务ＣＭ Ｏ 的核心技术在于利用长期的、每月支付的基础资产现金流去创造短、中、长期不同级别的证券。 典型的 ＣＭ Ｏ 包括三个正规级（Ａ类、 Ｂ 类及Ｃ 类）和一个剩余级。 正规级自债券发行结束后即按期还本付息，而剩余级（称为 Ｚ 级）类似于零息债券，在正规级本金尚未偿清之前只按复利方法计算

·８８１· 房地产金融

利息，并不支付本金和利息，只有在正规级本金全部支付完毕后，Ｚ 级债券才开始支付本金和利息。 Ａ 类、Ｂ 类、Ｃ 类及Ｚ 级债券的利率由低到高，期限由短到长，从而有效地满足了不同债券投资者的风险偏好。 Ａ 级ＣＭ Ｏ 作为相对短期的债券，平均期限一般设计为 １～３ 年，以吸引那些寻求短期资产的投资者，如个人投资者；Ｂ、Ｃ 级ＣＭ Ｏ 是中期资产，平均设计年限分别为３～５年和５～１０年，主要吸引人寿保险公司及养老基金等机构投资者；Ｚ 级ＣＭ Ｏ 是一种相对长期的证券，平均年限可设计为 １０～１５年，主要满足进行长期投资的保险公司和基金公司。　　４．本息分离证券 ＳＭ ＢＳ

本息分离证券与抵押转付证券一样属于基础抵押支持证券的衍生形式。 但是与担保抵押债务相比，本息分离证券对基础资产现金流的处理方式不同。担保抵押债务对现金流进行重组，只是改变了本金和利息在不同投资者之间分配的比例。而本息分离证券则对本金和利息本身进行了重组，并分别以基础资产的利息收入和本金收入为基础发行抵押贷款本金证券（Ｐｒｉｎｃｉｐａｌ Ｏｎｌｙ， ＰＯ）和抵押贷款利息证券（Ｉｎｔｅｒｅｓｔ Ｏｎｌｙ， ＩＯ）。

在前面三种抵押支持证券中，投资者都是共同分享基础资产的本金和利息收入，但在本息分离证券中，本金证券的投资者获得全部的本金收入，利息证券的投资者只能获得利息收入，而不获得本金支付。由于证券化基础资产中的固定利率抵押贷款具有完全均付的特点，从而使本金证券和利息证券的投资现金流呈现完全相反的特征：利息证券的投资现金流在还贷初期较大，并随贷款余额的下降而递减；本金证券的投资流在还贷初期较小，但随贷款余额的利息支付的下降而逐渐增加。

正是由于本金证券和利息证券存在投资现金流的差异，使各自的投资者面临完全不同的投资风险和投资回报。本金证券一般实行折价销售，投资者的收益率取决于基础资产组合还款期限的长短。还款的期限越短，意味着提前还贷的比例较高，从而本金证券的投资者可以提前收回本金收入。 利息证券一般没有面值，与本金证券的投资者相反，由于利息证券投资者获得利息只能来源于未偿还的本金。因此，贷款的还款期限越长，未偿还的本金余额越多，对利息证券的投资者越有利。

第三节　房地产物权证券化

房地产物权证券化是不同于房地产抵押贷款证券化的另外一种房地产证券

·９８１·第八章　房地产证券化

化形式。 它的出现，为房地产开发企业增添了新的融资渠道，同时也为中小投资者进行房地产投资提供了新的投资工具。在美国、日本及我国台湾地区房地产物权证券化都取得了长足的发展，内地也已经开展了房地产物权证券化的实践。

　　一、房地产物权证券化的含义及特征房地产物权证券化就是将房地产投资转变为有价证券形式的股权和债权，

使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转变为有价证券形式的债权关

系。房地产物权证券化的形式包括在本章第一节中提到的房地产股票、房地产债券、房地产投资券及房地产投资基金等。 与房地产抵押贷款债权证券化相比，房地产物权证券化的主要特征表现为：

第一，房地产物权证券化的信用基础是开发企业的整体信用或特定开发项目的整体信用，是以商业信用为基础的，它不同于房地产抵押贷款债权证券化的信用基础表现为银行信用，而且只是与证券化基础资产的信用相关；

第二，房地产物权证券化的资产形态主要是实物性的，不像房地产抵押贷款债权证券化的资产形态是信贷资产；

第三，房地产物权证券化的发起人一般不是银行，而是房地产开发企业或房地产投资公司等非银行金融机构。

　　二、美国商业房地产证券化　　１．商业房地产证券化的含义及作用

商业性房地产投资证券化（投资型地产）是指以房地产信托投资为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

作为一种新型的投资工具，商业性房地产投资证券化的作用主要表现为：第一，能促进房地产市场的公平性，它使小额投资者能够投资房地产，打破少数有钱人对房地产投资的垄断，从而使一般大众能获得房地产投资的增值收益；第二，房地产投资专业性强，市场难以准确预测，同时，投资期限长，投资风险较大，投资型房地产这种投资工具由房地产专家和金融专家操作经营，因其丰富的房地产投资管理经验，可以最大限度地降低投资风险，提高房地产投资效率；第三，资产变现性强，房地产因其固定性、价值大、使用期限长等特点，变现较为困难，证券导入房地产市场，借助于资本证券，一方面，能高效地筹措投资资金，另一方面，房地产证券持有者可随时进入二级市场买卖，将房地产投资由长期转化为短

·０９１· 房地产金融

期，不动产转化为动产。　　２．美国房地产投资信托（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔ ｒｕｓｔ）

房地产投资信托是美国、日本、英国等发达市场经济国家商业房地产证券化的主要形式。 美国的房地产投资信托产生于１９６０年。 其目的是给小额投资者提供一个参与商业房地产投资的机会，使投资大众分享不动产投资收益，避免财团垄断；同时建立不动产资本市场，使不动产市场与资本市场有效地融合起来。

（１） 房地产投资信托的含义及特征房地产投资信托是指采取类似共同基金的形式，通过发行股票或受益凭证

募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的一种融资方式。ＲＥＩＴ 在２０世纪６０年代初期首次在美国出现，经过近１０年的发展，在７０年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，ＲＥＩＴ 开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且ＲＥＩＴ 不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从 ８０年代开始再次回升，资产量不断增长。 进入 ９０年代以来，尽管 ９０年代初期和末期有两个低潮，但在整个 ９０ 年代房地产投资信托发展非常迅猛，房地产投资信托的数量和市场价值增长迅速。１９９０年，共有１１９家挂牌房地产投资信托，股票市值为 ８７亿美元，到 １９９９年增加到 ２１０家挂牌，股票市值为 １ ３０７亿美元，数量翻了约一番，股票市值增加为原来的１５倍。 现在美国大约有３００个房地产投资信托，它们的总资产超过 ３ ０００亿美元，大约三分之二在国家级的股票交易所上市。

美国的房地产投资信托是由不动产投资机构与不动产信用专业银行共同组

成，它是一个独立的法人实体，其结构类似于一般公司组织。但美国的枟国内税收法典枠对ＲＥＩＴ 进行了诸多限制，使其具有不同于普通公司的特征。

首先，在组织结构上，房地产投资信托必须满足四个条件：第一，至少有 １００名受益人；第二，将年度净应税所得的９５％以上分配给股东或受益人；第三，由一名或多名董事或受托人进行管理；第四，在各年税收年度的后半年，５个或５个以下股东所持股票份额不得超过股份总额的 ５０％。

其次，在资产运用上，ＲＥＩＴ 必须满足两个条件：第一，７５％以上的资产必须为房地产、房地产抵押贷款以及其他房地产投资信托的股票或受益凭证；第二，对证券的投资不得超过资产总额的 ５％。

最后，房地产投资信托在收入来源上必须满足三个条件：第一，年总收入７５％必须来源于与房地产有关的经营或投资收益、出租或出售房地产的增值收益以及持有受益凭证所获的收益分配；第二，年收入的９５％以上必须来源于第一项所列的项目，以及持有股票和其他有价证券的获利及转让收益；第三，出售持

·１９１·第八章　房地产证券化

有期少于 ４年的房地产所获的增值收益及出售持有期少于 ６个月的证券的收入不得超过年总收入的 ３０％。

（２） 房地产投资信托的分类根据资金投向，美国ＲＥＩＴ 可分为权益信托、抵押信托和混合信托三种基本

类型。第一，权益信托。股权ＲＥＩＴ 通常收购现存房地产或即将开发的房地产作为

投资，这些房地产主要是购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。 一般情况下，房地产拥有人可以与信托公司或投资银行共同组建ＲＥＩＴ ，并通过向公众发行受益凭证来募集资金，其后，该ＲＥＩＴ 就可以利用所筹集到的资金去购买该拥有人的房地产。外界的商业实体也可以通过与ＲＥＩＴ 的发起人签订合同，以收费的形式为后者提供房地产管理及顾问服务。

第二，抵押信托。抵押贷款房地产投资信托是指金融机构以发行受益凭证的方式募集资金，用于发放各种抵押贷款或者购买住房抵押贷款的债权，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 抵押信托使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大了融资渠道，并为广大投资者增加了新的投资机会。

抵押贷款房地产投资信托与权益信托的区别在于前者不拥有对房地产的所

有权，它们所拥有的是以基础房地产为抵押品的抵押贷款合同。影响此类抵押贷款合同收入的因素有抵押贷款票据的利率、取得债务时的折价（或溢价），以及未偿贷款余额。

抵押信托作为一种贷款（尤其是建筑和开发贷款）来源，由于其放贷政策受到的管制较少，而且能够直接涉足公开的证券市场，填补了房地产融资市场上的一个空白。尽管其短期借入资金的成本比较高，但此类信托所发放的建筑或开发贷款的利率比其他信贷来源高，借款成本与贷款收入之间的差额可以保证投资者得到很好的回报。

第三，混合信托。 混合信托不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款，其收益比抵押信托稳定，但不如股权信托收益高。 由于其持有一部分抵押贷款，收益会在一定程度上受到利率变动的影响。

早期的ＲＥＩＴ 主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过股权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。 但混合型无疑是将来发展的方向。

另外，ＲＥＩＴ 还有很多其他分类方法。 例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型ＲＥＩＴ 被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型ＲＥＩＴ 可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。 按是否

·２９１· 房地产金融

有确定期限，可分为定期型和无期限型。 定期型ＲＥＩＴ 是指在发行基金之初，就确定期限出售或清算基金，将投资所得分配给股东的事前约定，无限期型则没有这种规定。 按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。 基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型 ＲＥＩＴ ；反之，募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型ＲＥＩＴ 。

（３） 美国房地产投资信托的运作流程如前所述，美国的 ＲＥＩＴ 通常是以共同基金的形式出现的，在成立阶段，其

主要运作流程如下。第一，评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行ＲＥＩＴ 基金募集的筹划，

主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择 ＲＥＩＴ 基金为筹资工具，并考虑投资标的物的收益性能否达到必要的报酬等。

第二，接洽承销商。发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

第三，接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立的全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

第四，接洽不动产顾问公司。 若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要确定对象并签订ＲＥＩＴ 管理顾问契约，确定其权利义务关系。

第五，在所有文件备齐后即可向美国证券交易委员会申请募集，在申请成功后，决定保管机构并签订ＲＥＩＴ 契约。

ＲＥＩＴ 成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。 房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过券商购买ＲＥＩＴ 证券，投资收益则从保管机构处获得。

　　三、日本土地证券化　　１．土地证券化的涵义及作用

土地作为一种稀缺资源，具有保值、增值和抵御通货膨胀的功能。而且，成熟的城市土地往往具有稳定的、可预测的现金流，其收益也可以分摊于整个存活期。 因此，土地是一种适合证券化的资产。

日本经济学家野口悠纪雄在其所著枟土地经济学枠中指出：“土地证券化就是把土地（或者对土地的出租）能够得到的收益，作为担保（抵押品）发行证券，然后

·３９１·第八章　房地产证券化

把这些证券卖掉。”可见，土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产。它旨在将不可移动、价值量大的土地流动化、细分化，在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，使土地资本大众化和经营专业化。

一般来说，土地证券化有两种基本形式：一是以土地未来收益（如土地出租收益）为担保，发行土地证券，其运作方式与普通的资产证券化相同；二是采取土地信托的形式，通过发行土地投资受益凭证，使普通中小投资者分享土地的增值收益。

无论哪种形式的土地证券化，其功能主要表现如下。（１） 有效提高土地资产的流动性众所周知，土地具有不可分割及市场流动性差的特点。 土地证券化后，创造

了一种与土地经济收益相同的金融资产在资本市场上流动，而且由于其信用级别较高，很容易被投资者接受，因此，一般具有较好的流动性。

（２） 促进房地产融资创新资金短缺、金融滞后，一直是房地产开发企业普遍面临的难题。 土地证券化

通过将价值量大的土地细分来吸引小规模投资者，从而在短期内筹集到大量的资金，用于土地开发，以解决资金不足的问题。

（３） 拓宽房地产投资渠道土地作为一种风险较低、收益较高的投资工具，一直为投资者所青睐。 在土

地证券化以前，投资者主要采用实物建造和购买传统的房地产债券及股票等方式进行投资。土地证券化后，又多了一种独特的投资方式，即购买土地支持证券。并且由于土地支持证券一般由政府提供担保，信用级别较高，因此适合于投资者投资。

（４） 有效分散开发商投资风险土地证券化以后，开发商可以较低的投资成本创立多样化的资产组合，从而

有利于投资总体的分散与风险的规避；另外，开发商本身可以借助土地证券的投资，将实物资产的投资风险转化为证券投资风险，改善资产组合的结构，以降低投资风险。　　２．日本的地价指数债券

（１） 地价指数债券的含义及产生背景所谓地价指数债券，是指把债券预期的本息偿还额规定为发行价与债券持

有期的地价上升率乘积的债券。这种债券的面值随着土地价格的上涨而增大。假定地价上涨是长期的必然趋势，则作为资产的土地保有和地价指数债券的保有，将带来同样的资产销售收益。 由此可见，地价指数债券创造了基本上与土地相同价值的金融资产，而且在日本，这种金融资产不作为固定资产税的征税对

·４９１· 房地产金融

象。 　　　在日本，发行地价指数债券的主要目的是促进土地的有效利用，并平抑过高

的土地价格。因为，在日本城市中，土地所有者由于缺乏必要的资金筹措能力、开发技术或开发后的经营能力，土地得不到有效利用。由于土地具有资产优越的性质，土地所有者即使没有开发能力，也不愿意卖掉土地，从而导致大量的土地得不到有效利用。另外，由于日本的法律对租地权的过分保护，土地一旦出租，就变为和实际意义上的转让所有权没有大的差别，因此，土地所有者对租地开发的方式也缺乏兴趣。 正是在这样的背景下，为促进土地所有权和使用权的分离，充分利用闲置土地，日本的理论界提出进行土地证券化，发行地价指数债券。

（２） 发行地价指数债券的意义在日本，发行地价指数债券主要意义表现在以下四个方面：第一，实现土地

所有权和使用权彻底分离，促进土地的有效利用，由于持有地价指数债券与保有土地资产实现的收益相同，因此，必将促使以现有土地作为资产而保有的地主，将其土地转化为地价指数债券，从而促进土地的有效利用；第二，增加土地有效供应量，抑制地价上涨，因为以现有土地为担保发行地价指数债券，一方面现有土地作为实物资产仍在被开发利用，另一方面，以现实土地为担保创造的土地金融资产，可以产生增加一倍实际土地的效果，从而有效抑制地价上涨；第三，创造新的土地投资工具，使中小投资者分享土地增值收益；第四，改善使固定资产税合理化的环境。固定资产税是针对土地和房产保有环节征缴的税收，因此适当调节固定资产税，可以促进土地有效利用。 但对于固定资产税的征缴，日本理论界存在较大的分歧。 而通过发行地价指数债券，将土地实物资产转化为金融资产，可以避免关于对土地征收固定资产税的争论。　　３．日本的土地信托

日本的土地信托开始于 １９８４年，第一笔土地信托由住友信托办理。 １９８６年枟国有财产法枠、枟地方自治法枠的修改以及同年枟税法枠的实施，大大加速了土地信托的发展，其后业务量逐年成长。

（１） 土地信托的基本流程土地信托是在土地所有者不具有充分的土地利用能力的情况下，通过土地

所有权和使用权的分离以实现土地优化利用的手段。 其基本流程如下：首先，土地所有者将土地委托给房地产投资信托公司进行经营管理；其次，信托公司将土地全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；再次，房地产公司也可以将土地转租给承租人，向承租人收取租赁费；最后，信托公司向投资者发放红利，信托公司也可以将该土地在市场上销售或进行土地开发，并将收益按比例分配给投资者。

·５９１·第八章　房地产证券化

（２） 土地信托与地价指数债券的比较作为日本土地证券化的两种方式，土地信托和地价指数债券具有各自的特

点和优势。相对于地价指数债券而言，土地信托的局限性主要表现在：第一，依靠土地信托进行土地开发，只能局限于有收益性的房地产，对于公共利用土地的开发没有采取土地信托的方式；第二，土地信托能发挥有效利用土地的前提是土地所有者具有开发土地的意图，也就是说，只有土地所有者有开发意图，却没有开发能力的情况下，土地信托才能发挥作用；第三，在土地信托中，有关开发后土地利用方式的确定，必须反映土地所有者的意见，这样会使土地利用受到一定限制，特别是在土地所有者较多的情况下，由于意见难以协调，最终会制约土地的有效利用。

而发行地价指数债券不会出现上述问题。当然，土地信托也并不是没有任何优势，相反，它是地价指数债券的一种有益的补充，两者的比较如表 ８唱２所示。

表８唱２　地价指数债券和土地信托地价指数债券 土地信托

开发计划 大规模公共开发 较小规模的民间开发

土地所有者人数 多数土地所有者或权力者 少数土地所有者

土地所有者意图 没有开发意图 有开发意图

土地所有者的预期收入 等待土地资产销售获益 预期经常性收益

土地对象 市区化区域内的农地 现成的市区土地

　　（３） 日本的土地信托与美国房地产投资信托的区别日本土地信托和美国的房地产投资信托实际上属于两种不同类型的信托，

前者属于资产信托，而后者属于资金信托。所谓资产信托是由委托人转移其房地产或房地产相关权利给予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以保障受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。而资金信托是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。两者的具体区别表现如下。

第一，信托财产和信托性质不同。 日本的土地信托信托的是土地资产，而美国的房地产投资信托信托的是投资者的资金。

第二，信托的当事人不同。 日本的土地信托通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中

·６９１· 房地产金融

的一个（不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况）。而美国的房地产信托属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人。

第三，投资目标的确定性不同。日本土地信托的投资对象只能是为委托人所委托的特定土地，而且土地利用方式也必须征得委托人的同意；但美国的房地产投资信托投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。

第四，信托机构的操作流程正好相反。日本的土地信托是先受托土地再募集资金，美国的房地产信托则是先募集资金再投入房地产。

　　四、我国房地产证券化的问题与思考房地产证券化作为房地产金融创新的产物，在世界各国的房地产金融体系

中得到了广泛的应用。伴随我国住房制度改革的推进，我国房地产的投融资体系必将进行较大的变革。 因此，关于我国房地产证券化实施的可行性、必要性及实施模式的讨论，一直是房地产理论界和实际工作部门的热门话题。由于房地产证券化包括住房抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化两个方面。 而房地产物权证券化在我国已经有一些实践，要开展房地产投资信托等新的物权证券化形式可能遇到的问题与住房抵押贷款证券化可能遇到的问题有很多相似之处。 因此，这里主要探讨我国住房抵押贷款证券化的可行性及运作模式。

（１） 住房抵押贷款证券化的预期收益影响因素分析在我国目前的金融体制和金融市场环境下，商业银行不存在跨行政区经营

业务的限制。作为住房抵押贷款证券化金融创新潜在主体的国有商业银行，其创新预期收益的影响因素主要表现在以下几个方面。

首先，住房抵押贷款证券化有利于提高我国商业银行的资本充足率。 在我国，中国人民银行认同枟巴塞尔协议枠规定的资本充足率不应低于 ８％的标准，并按这一标准对商业银行进行监管。但从国有商业银行目前的实际情况看，即使经过１９９８年国家财政发行２ ７００亿元的特别债券对四家国有商业银行自有资本金的充实，当前的四大国有商业银行中仍然只有中国银行的资本充足率达 ８％，工商银行和建设银行比较接近，农业银行则处于较低的水平。 利用证券化手段，可以将各商业银行所拥有的住房抵押贷款的优质资产，顺利转化为资本市场可流通的债券，从而减少银行风险资产的比例，通过“分母法”提高其资本充足率。

其次，住房抵押贷款证券化可以改善银行资产结构，增强商业银行资产负债的流动性。商业银行经营风险大小不仅与其持有的资产总量有关，而且与资产结构有关。 由于我国的国有商业银行目前资产总量的 ９０％是各种形式的贷款，因此，贷款的安全性直接关系银行对金融风险的防范能力。商业银行利用住房抵押贷款证券化，通过出售集中于某一区域的住房抵押贷款，可以避免由于区域经济

·７９１·第八章　房地产证券化

波动所引发的大规模信用风险。再次，住房抵押贷款证券化可减少商业银行住房金融资金来源的约束。目前

我国的商业银行融资方式单一，包括国有商业银行在内的金融机构主要的资金来源９０％左右的是各项存款，４８％左右依赖于居民储蓄存款。这样的融资结构意味着商业银行的资金来源受到存款增长的较大约束，一旦社会存款下降，商业银行就会因自身资金困难而无法满足非金融机构对资金的需求。而另一方面，住宅产业是资金密集型行业，必须依赖金融业的支持才可能持续、健康发展。 金融实践表明，在金融机构资金紧张、信贷规模压缩的情况下，首当其冲的就是住宅产业和房地产业。商业银行通过实施住房抵押贷款证券化，虽然不能扩大银行资产规模，但能改变资产形态，增加可贷资金量，在一定程度上减少住房金融资金来源的约束。

（２）我国住房抵押贷款证券化成本影响因素分析存在体制性缺陷的中国现行住房金融环境和金融市场诱发的高额制度成

本，成为中国住房抵押贷款证券化的潜在主体——国有商业银行进行证券化创新所面临的主要障碍。

首先，发育不够完善的住房抵押贷款一级市场，加大了基础资产的组合成本和抵押支持证券的定价成本。在我国，商业银行开办住房抵押贷款业务的时间并不长。较小的抵押贷款规模难以分散证券化基础资产的风险，更为重要的是住房抵押贷款本身的不规范，使之难以满足证券化对基础资产的要求。在抵押一级市场，现行的住房抵押贷款包括公积金贷款、商业性贷款和组合贷款三种类型。 不同抵押贷款种类以及不同商业银行发放的抵押贷款存在差异，使抵押贷款市场的信贷资产不具有同一性，加大了商业银行在证券化过程中基础资产的组合成本。 另外，由于我国没有建立完善的个人信用制度，商业银行对借款申请者的资信调查往往较困难。 商业银行自身也缺乏住房抵押贷款违约率、损失率、提前偿付率等历史资料的保存和完整的坏账记录。 抵押贷款利率变化的不确定性以及缺乏调整幅度的限制，外加与贷款相关的统计资料的欠缺，增加了预测基础资产预期现金流的难度，提高了抵押贷款证券化工具设计和定价成本。

其次，中国金融体系整体发展处在较低阶段，增加了住房抵押贷款证券化的证券发行成本。由于受我国经济整体发展水平和发展阶段的制约，我国的金融体系还处在从银行本位向市场本位的转化时期，资本市场还在建立和完善之中，其发展规模和筹资能力都非常有限。 自 ２０００年以来，我国股票市场的融资规模呈递减趋势，由占 ２０００年全年融资量的 １２．２５％下降到 ２００２年的 ３．９７％。 企业债券的发行规模虽然存在小幅上升趋势，但总的融资规模仍然偏小。由于商业银行在住房抵押贷款证券化过程中发行的抵押支持债券属于企业债券，在目前我国股市、债市（特别是企业债）不发达，直接融资成本较高的情况下，抵押支持证券

·８９１· 房地产金融

的发行也必然面临较高的成本。 另外，我国由于资本市场处在发展初期，证券市场的投资者中机构投资者较少，其参与证券市场的领域和参与程度也受到法律的严格限制。机构投资者的缺乏势必影响证券市场对抵押支持证券的需求，从而不利于住房抵押贷款证券化的顺利实施。

最后，与住房抵押贷款证券化相关的法律制度不健全，提高了证券化的运作成本。按照枟商业银行法枠对商业银行业务的规定，国有商业银行作为住房抵押贷款证券化潜在创新主体的合法性受到法律制约。因为，枟商业银行法枠没有明确规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。商业银行的证券化业务只能属于枟商业银行法枠规定的“经中国人民银行批准的其他业务”。这样使得商业银行住房抵押贷款证券化的发展直接取决于中国人民银行的批准，提高了商业银行自主创新的成本。 另外，住房抵押贷款证券化必然涉及银行与借款人之间借贷合同的债权转让问题。而根据枟合同法枠的规定，我国对合同债权的转让采取了通知债务人的原则，依此规定，银行将抵押贷款出售给 ＳＰＶ 时必须通知债务人和保证人、抵押人。 要通知与证券化基础资产相关的所有债务人、抵押人，并办理所有抵押贷款的抵押变更登记，无疑会产生高昂的执行费用。而且，目前关于证券化发行主体ＳＰＶ 的设立、性质及业务规定的法律制度及证券化运作相关的基础资产评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，均无相关的法律法规规定。 这都会增加住房抵押贷款证券化这一金融创新的运作成本，阻碍证券化创新行为的产生。

（３） 我国住房抵押贷款证券化的运作模式选择住房抵押贷款证券化究竟采取表内模式还是表外模式，国有商业银行和作

为央行的中国人民银行对此存在较大的分歧。工、农、中、建四大国有商业银行上报的证券化方案，无一不主张实行表内模式，而央行则要求按表外模式运作。 即使运作流程相对简单、深受商业银行偏爱的表内证券化模式，也仍然面临较多法律障碍。

首先，按现有法律规定，在表内模式下，国有商业银行不具备抵押支持证券发行人的合法资格。作为我国证券化试点，中国建设银行上报的表内证券化方案是通过在建行内部成立“个人住房信贷资产管理中心”，扮演 ＳＰＶ 的角色，以住房抵押贷款为担保发行债券。 但是，我国金融业严格实行分业经营和分业监管。商业银行、证券公司、保险公司分别接受银监会、证监会和保监会的监管，相应从事银行业务、证券业务和保险业务。按照枟证券法枠第六条的规定：“证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理。证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立。”亦即，我国的商业银行不能投资于非银行金融业务，不能成立以发行抵押支持证券为单一业务的特殊机构。

其次，商业银行以住房抵押贷款作为债务担保，担保行为合法性缺乏明确的

·９９１·第八章　房地产证券化

法律规定。 以住房抵押贷款作为债务担保的实质是商业银行以其对应收账款的债权作为履行债务的担保。根据枟中华人民共和国担保法枠的规定，这种担保应该属于权利担保，主要采取质押形式。 枟担保法枠第７５条规定：“下列权利可以质押：（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（四）依法可以质押的其他权利。”由此可见，住房抵押贷款作为担保的合法性只能取决于“依法可以质押的其他权利”的规定性。

最后，抵押支持证券的性质缺乏明确的法律规定。 在枟中华人民共和国证券法枠规定的“证券类型”中并没有明确包含抵押支持证券。根据枟证券法枠第２条的规定：“在中国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法。本法未规定的，适用公司法和其他法律、行政法规的规定。”该规定并未明确抵押支持证券是否适用枟证券法枠。上述法律障碍的存在，提高了表内模式证券化运作的成本。而且由于表内模式没有实现“真实出售”和“破产隔离”，商业银行可方便利用内部机构将住房抵押贷款变现，转移信用风险，因而容易导致银行对现有存量资产放松信贷管理，引发商业银行道德风险。 除此以外，表内模式将使住房抵押贷款证券化丧失提高商业银行资本充足率的功能，也不利于形成全国统一、规范的抵押贷款一级市场。 因此，从全面发挥住房抵押贷款证券化的创新功能以及创新的成本和收益角度考虑，表内模式不适合作为我国住房抵押贷款证券化的设计模式。

表外模式与表内模式相比，其重要特点是实现了表内模式无法实现的“真实出售”和“破产隔离”，完成了以企业整体资产为信用基础的融资向以特定资产为信用基础的融资的转化，全面发挥了住房抵押贷款证券化的创新意义，并为商业银行带来表内模式证券化无法实现的收益。结合我国目前金融法治环境，从降低住房抵押贷款证券化运作成本的角度考虑，信托机构充当 ＳＰＶ 的表外模式应该成为我国住房抵押贷款证券化的设计模式。

首先，在我国组建公司型ＳＰＶ 存在较大法律障碍。 公司型ＳＰＶ 实质为特殊目的公司ＳＰＣ（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｃｏｍｐａｎｙ）。按我国枟公司法枠的规定，公司包括有限责任公司和股份有限公司两种类型，如果从降低组建成本的角度考虑， ＳＰＶ可以设立为有限责任公司的形式，但这种形式会影响抵押支持证券的发行。 据枟公司法枠１５９条对“公司债券”的规定，只有“两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体设立的有限责任公司”才可发行公司债券。 发行公司债券，要求“有限责任公司的净资产额不低于人民币 ６ ０００万元”，且“最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。”众所周知，在住房抵押贷款运作过程中， ＳＰＶ 是一个十分特殊的法律实体，它一般是一个“空壳公司”，其经营业务也仅限于证券化业务，显然无法满足目前枟公司法枠关于公司设立及公司债券发行

·００２· 房地产金融

的相关规定。其次，有限合伙型ＳＰＶ 的设立缺乏法律依据。我国１９９７年颁布的枟合伙企业

法枠只规定了无限合伙的形式。 尽管在提交全国人大常委会审议的枟合伙企业法（草案）枠曾规定有限合伙，但审议中以“问题较复杂”等为由否定了。另外，一般认为，英美法上的有限合伙与大陆法上的两合公司较为一致，目前，由于我国枟公司法枠没有规定两合公司的形式，以有限合伙形式设立 ＳＰＶ 在中国还没有法律依据。

最后，枟信托法枠为信托机构充当 ＳＰＶ 的住房抵押贷款证券化的实施提供了制度保证。信托模式是证券化运用最早的模式之一，并在证券化的发展过程中得到了广泛的运用。 目前，在美国住房抵押贷款证券化的业务总量中，采用信托模式的占到 ３０％左右。 在我国，枟信托法枠的颁布为信托机构充当ＳＰＶ 的住房抵押贷款证券化的实施提供了制度保证。因为，信托法的相关规定确定了信托的法律地位，不但有效满足了证券化对“破产隔离”的要求，而且通过建立独立于商业银行的信托机构充当基础资产的受托人，有效规避了商业银行的内幕交易和道德风险。 根据枟中华人民共和国信托法枠第 １５、１６、１７条的规定，信托资产具有独立于委托人、受托人，不受两者破产影响的特点。 枟信托法枠第１５条规定：“信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。 设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是惟一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是惟一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托受益权作为其遗产或者清算财产。”第 １６ 条则规定：“信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。”同时，枟信托法枠第 １７条还对信托财产的优先权做了规定：“除因下列任何情形，对信托财产不得强制执行：（一）设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿的权利，并依法行使该权利的；（二）受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务的；（三）信托财产本身应担负的税款；（四）法律规定的其他情形。 对于违反前款规定而强制执行信托财产，委托人、受托人或者受益人有权向人民法院提出异议。”有了这种限定，信托财产可以不受委托人和受托人破产的影响，有效实现“破产隔离”。 当然，按照目前的枟信托法枠，要具体实施信托型的表外证券化运作模式并不是不存在法律约束。 如对于受托人的资格，目前的枟信托法枠只在第 ２４条规定了“ 受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。 法律、行政法规对受托人的条件另有规定的，从其规定。”并没有明确信托机构具体的组织形式。 如果选择现有的信托公司充当证券化的特殊目的载体，会面临枟信托投资公

·１０２·第八章　房地产证券化

司管理办法枠第 ９ 条关于：“信托投资公司不得办理存款业务，不得发行债券，不得举借外债”的限制，使信托机构不具备发行证券的权利。因此，采取信托型的表外证券化运作模式还存在一个法律协调的问题。但是，从住房抵押贷款证券化创新的角度考虑，与公司型和有限合伙型的表外模式比较，信托型的表外证券化运作模式面临的法律障碍无疑是最小的，因而也具有更大的可行性和可操作性，应该成为我国住房抵押贷款证券化设计模式的首选。

復習思考題

　　一、判断题１．房地产抵押贷款债权证券化与房地产物权证券化的实质是相同的，没有

什么区别。２．住房抵押贷款证券化的发起人和发行人是同一金融机构。３．抵押过手证券是一种权益证券，不是债券。４．本息分离证券和担保抵押债务证券的现金流重组原理相同。５．房地产投资信托的组织形式通常是公司制，与普通公司不存在区别。

　　二、简答题１．何为房地产证券化？ 它与其他融资方式有何区别？２．住房抵押贷款证券化有什么意义？ 表内模式和表外模式有何区别？３．抵押过手证券、抵押债券与抵押转付债券有什么区别？４．美国房地产投资信托是如何运作的，有什么特点？５．发行地价指数债券有什么意义？ 与土地信托的关系如何？

　　三、论述题谈谈对我国住房抵押贷款证券化的认识。

·２０２· 房地产金融

第 九 章

Ｗ Ｔ Ｏ 与房地产金融

本章學習要點

本章主要介绍ＷＴ Ｏ 的相关规则，加入ＷＴ Ｏ 对中国金融业的影响及我国金融业的改革和发展，分析ＷＴ Ｏ 与房地产业发展及房地产金融的关系。在本章的学习中应掌握的知识要点包括：ＷＴ Ｏ 的性质及基本原则；ＷＴ Ｏ 关于服务贸易的规定及我国金融业对外开放的承诺；加入ＷＴ Ｏ 对我国金融业的影响及应对策略；加入ＷＴ Ｏ 对我国房地产业的影响；加入ＷＴ Ｏ 与我国房地产金融的发展。 　　　

第一节　Ｗ Ｔ Ｏ 的基本原则

经过１５年 “复关”和“入世”的艰苦谈判 ，中国在２００２年１２月１１日正式加入世界贸易组织（Ｗｏｒｌｄ Ｔ ｒａｄｅ Ｏｒｇａｎｉｚａｔ ｉｏｎ，ＷＴ Ｏ）。 加入ＷＴ Ｏ，必将对我国的政府、企业、广大消费者及各行各业产生深远的影响。 熟悉ＷＴ Ｏ 的基本原则，是我们面对新的国际竞争环境取得改革和发展成就的前提。

　　一、世界贸易组织简介世界贸易组织成立于 １９９５ 年 １ 月 １ 日，其前身是 “关税与贸易总协定

（ＧＡ Ｔ Ｔ ）”。 关贸总协定是 １９４７年 １０月由英美等 ２３个总协定的缔约方签署的、调整国际关税与贸易准则的多边国际协定，也是过去几十年间调整国际经济贸易关系的重要支柱之一。 世界贸易组织是根据关贸总协定乌拉圭多边谈判回合决议而生产的，其核心是世贸组织协议。 这些协议是在关贸总协定的基础上，由１００多个成员方通过谈判签署的一整套处理成员方之间货物贸易、服务贸易、与贸易有关的知识产权和投资领域的多边协定。

世贸组织总部设在瑞士日内瓦，目前已有１３５个国家和地区成为其成员。世贸组织的最高决策权力机构是部长会议，至少每两年召开一次会议。下设总理事会和秘书处，负责世贸组织日常会议和工作。 总理事会设有货物贸易、非货物贸易（服务贸易）、知识产权三个理事会和贸易与发展、预算两个委员会。 总理事会还下设贸易政策核查机构，它监督着各个委员会并负责起草国家政策评估报告。对美国、欧盟、日本、加拿大每两年起草一份政策评估报告，对最发达的 １６ 个国家每４年一次，对发展中国家每６年一次。 上诉法庭负责对成员间发生的分歧进行仲裁。

世贸组织成员资格分为两种，即创始成员和新加入成员。创始成员必须是关贸总协定的缔约方，世贸组织在接纳新成员时，须在部长级大会上由占 ２／３的多数成员投票表决通过。

中国是世贸组织的前身关贸总协定的原始缔约方，因历史原因与ＧＡ Ｔ Ｔ 中断了联系。１９８６年，中国提出恢复关贸总协定原始缔约方地位的申请，历经１５年的艰苦谈判，于 ２００１年 １２月 １１日正式加入世贸组织。

　　二、ＷＴ Ｏ 的基本原则世界贸易组织的规则涉及货物贸易、服务贸易和知识产权等许多领域，但有

几个最基本的原则贯穿于各个协议之中，构成了多边贸易体制的基础。这些基本原则包括非歧视原则、透明度原则、自由贸易原则和公平竞争原则。　　１．非歧视原则

非歧视原则包括最惠国待遇原则和国民待遇原则。在国际贸易中，最惠国待遇是一个很重要的概念，其目的是保证“市场竞争机会均等”。 它起源于双边协定，协定双方规定，一方保证把它给予任何第三方的贸易优惠（如低关税或其他

·４０２· 房地产金融

特权），同时也给予对方。 关税与贸易总协定第一次把原来作为双边协定中的最惠国待遇条款纳入多边贸易体制，作为其重要的基本原则，但它只适用于关税与贸易总协定缔约方之间的货物贸易。 乌拉圭回合谈判将该原则延伸至服务贸易领域和知识产权领域。 在世界贸易组织中，最惠国待遇指，一成员方应立即和无条件地将其在货物贸易、服务贸易和知识产权保护领域给予第三方的优惠待遇给予其他成员方。

服务贸易领域的最惠国待遇原则主要表现为在服务贸易领域，一成员方应立即和无条件地将给予任何第三方的服务和服务提供者的优惠，给予任何其他成员方的相同服务和服务提供者。 该原则既适用于服务，也适用于服务提供者。其适用范围包括提供服务的四种形态（即跨境交付、境外消费、以在当地设立商业机构提供服务和通过人员流动提供服务）以及中央与地方政府所采取的影响服务贸易的措施，并且，不管一成员方是否就某个具体的服务部门作出了承诺，最惠国待遇原则仍适用于该部门。 服务贸易中的最惠国待遇原则有它的独特之处，它允许各成员方在谈判最初的服务贸易承诺时，将暂时不符合最惠国待遇原则的措施附在其承诺表后的枟免除最惠国义务清单枠，但为期时间最长不应超过１０年。 若一成员方想增加新的不符合最惠国待遇原则的措施，则需得到世界贸易组织 ３／４成员方的同意。

和最惠国待遇原则一样，国民待遇原则的目标也是保证“市场竞争机会均等”。 但是，两者有所区别，最惠国待遇要求对其他成员一视同仁，国民待遇要求的是平等地处理本国和其他成员之间的关系。 即国民待遇是指在其他成员的产品或服务、服务提供者以及知识产权进入本国后，其所享受的待遇不低于本国产品或本国服务、服务提供者及知识产权所有人享受的待遇。

服务贸易领域的国民待遇条款主要包括：在服务贸易领域，一成员给予外国服务或服务提供者的待遇不应低于本国服务或服务提供者所享有的待遇，但前者享有的此种待遇以该成员服务贸易承诺表中所列的条件或限制为准，并且在一成员没有做出开放承诺的服务部门，外国服务或服务提供者不享有此种待遇。也就是说，服务贸易中的国民待遇是ＷＴ Ｏ 成员通过谈判确定的，各个服务部门通过谈判作出具体的规定。概括而言，服务贸易领域国民待遇的特点主要体现如下。

第一，在服务贸易领域，国民待遇原则既适用于服务，也适用于服务提供者，包括外商投资企业。

第二，国民待遇原则适用的范围是一成员（包括其中央和地方政府）所采取的与提供服务有关的所有措施，包括法律、法规、政策或措施等。

第三，给予外国服务或服务提供者国民待遇不像最惠国待遇那样是ＷＴ Ｏ成员承担的“一般（或普遍）义务”，而是以各成员在其服务贸易具体承诺表中所

·５０２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

提供的国民待遇的承诺为准，并且对一成员没有做出开放承诺的服务部门，不适用国民待遇原则。 原因在于服务贸易各部门有自身的特殊性。 比如，经过谈判，一成员方可以在律师服务部门，限制外国律师在本国从事本国法律服务，在保险领域，限制外资控股的保险公司从事再保险业务。　　２．透明度原则

为保障国际贸易环境的稳定性和可预见性，世界贸易组织除了要求各成员按照有关市场开放的具体承诺进行约束外，还要求其成员所制定和实施的贸易规章尽可能的透明。因此，透明度原则成了世界贸易组织的基本原则之一。透明度是指世界贸易组织成员应公布其所制定和实施的与贸易有关的法律、法规、政策和做法以及有关的变化情况（如修订、增补或废除等），不公布的不得实施，同时，还应将这些法律法规、政策和做法以及有关的变化情况通知世界贸易组织。世界贸易组织成员所参加的影响国际贸易政策的有关国际协议也在公布和通知

之列。各成员国贸易法规公布的具体内容涉及产品的海关归类和海关估价等海关

事务；关税税率、国内税税率和其他费用；对产品进出口所设立的禁止或限制或其他要求；对进出口支付转账所设立的禁止或限制或其他要求；影响进出口产品的销售、分销、运输、保险、仓储检验、展览、加工、与国产品混合使用或其他用途的要求；有关服务贸易的法律、法规和政策；有关知识产权的法律、法规、司法判决和行政裁定以及与世界贸易组织成员签署的其他影响国际贸易政策的协议，包括国际服务贸易协议和国际知识产权保护协议。对于公布的时间，要求一成员应迅速公布其有关对外贸易的法律、法规、政策、司法判决和行政裁定，最迟应在这些法律、法规、政策、司法判决和行政裁定生效之时公布，以使其他世界贸易组织成员和贸易商及时得以知晓，在公布之前不得采取诸如：提高进口产品的关税税率或其他费用，或对进口产品或进口产品的支付转账实施新的限制或禁止措施或其他要求。 个别协议，如枟技术性贸易壁垒协议枠和枟实施卫生和植物卫生措施协议枠还要求在起草有关技术法规和合格评定程序要求过程中，留出一段合理的时间，向其他世界贸易组织成员征求意见。

世界贸易组织对其成员需要通知世界贸易组织的事项和程序都做了规定，以保障世界贸易组织秘书处、各个委员会以及世界贸易组织全体成员能够及时获得有关成员在贸易法律、法规和政策方面的信息。世界贸易组织关于通知的规则是在实践中不断得到发展的。 乌拉圭回合谈判的结果大大加强了世界贸易组织成员承担的通知义务，通知的范围从货物贸易扩大到服务贸易和知识产权领域。 “关于通知程序的部长决定”，是乌拉圭回合一揽子协议的一部分。这一决定重申了上述谅解中规定的一般性通知义务，并成立了一个由世界贸易组织秘书

·６０２· 房地产金融

处负责的通知登记中心，负责记录收到的所有通知，向世界贸易组织成员提供有关通知内容，并提醒世界贸易组织成员履行通知义务。

为了指导世界贸易组织成员履行其通知义务，该决定附件列出了一份例示性清单，包含了需要向世界贸易组织通知的 １９种具体措施和由世界贸易组织各项协议规定的要求成员通知的其他措施，这 １９项主要是影响货物贸易的措施，基本上涵盖了世界贸易组织所有与货物贸易有关的协议中的通知内容。它们是：关税；关税配额和附加税；数量限制；许可程序和国产化要求等其他非关税措施，以及征收差价税的情况；海关估价；原产地规则；政府采购；技术性贸易壁垒；保障措施；反倾销措施；反补贴措施；出口税；出口补贴、免税和出口优惠融资；自由贸易区的情况，包括保税货物的生产情况；出口限制，包括农产品等产品的出口限制和世界贸易组织限期取消的自愿出口限制和有秩序的销售安排等；其他政府援助（包括补贴和免税）；国有贸易企业的作用；与进出口有关的外汇管制；政府授权进行的对销贸易。　　３．自由贸易原则

世界贸易组织的宗旨是推动贸易自由化，实现这一宗旨的手段是通过谈判削减各种贸易壁垒和歧视性待遇，在ＷＴ Ｏ 中的各项协议及其主持的多边贸易谈判都体现了这一基本原则。

（１） 关税减让关税是一国政府对进口货物所征收的税项。它是各国增加财政收入、保护国

内市场、调整进出口商品结构的重要手段。尽管自由贸易提倡废除所有妨碍自由竞争的做法，但鉴于关税是以使用价格机制为特征的贸易政策工具，透明度高且易衡量，因此，世界贸易组织允许使用关税保护国内市场，但要求关税水平要逐渐下调不得提高。 乌拉圭回合谈判成果之一就是长达２２ ５００页的各国关于具体产品和服务的减让表，它包含了对进口产品关税进行削减和约束的承诺。

（２） 消除非关税贸易壁垒消除贸易壁垒是世界贸易组织实现自由贸易的重要方式之一。 所谓非关税

贸易壁垒是指一个国家采取的除关税以外的各种贸易保护措施，主要有进出口许可证，进口配额制，外汇管制，进出口国家垄断，海关估价，苛刻的卫生动植物检验标准、安全标准，质量标准，严格的包装装潢要求，进出口商品的国内销售限制等。 因此，在世界贸易组织的有关协议中，减少和消除非关税壁垒成为推动自由贸易的重要方面。

（３） 服务贸易的市场准入在货物方面的自由贸易原则体现在关税减让和非关税壁垒的减少。 在服务

贸易方面则更多地体现在通过不断地提高减让表中市场开放承诺的水平，推进

·７０２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

服务贸易自由化的进程。随着国际服务贸易的迅速发展，客观上要求世界各国相互开放服务领域。但世界各国为了保护本国服务业的发展，对本国服务业的对外开放采取了如下的限制：对服务提供者数量的限制；对服务交易或资产总量的限制；对服务业务总数或服务产出总量的限制；对特定服务部门或服务提供者可以雇佣的人数限制；限制或要求通过特定类型的法律实体或合营企业形式提供服务的措施；对外国资本参与的比例限制或对外国资本投资总额的限制，另外还有实施国民待遇限制。这些限制影响了服务业资源的有效配置，不利于服务业的公平竞争和服务质量的提高。如不减少这些限制，对货物贸易和世界经济的发展都会构成不利的影响。

枟服务贸易总协定枠要求各成员方为服务产品和服务提供者提供更多的投资和经营机会。世界贸易组织将服务贸易分为１２个部门和１６０个分部门，要求分阶段逐步开放的承诺涉及商业服务、金融电讯、分销、旅游、教育、运输、医疗与保健、建筑、环境、娱乐与服务领域。 发达国家就所有服务部门中的 ２／３ 做出了承诺，经济转型国家就所有服务部门的 １／２做出了承诺，发展中国家对 １６％的服务部门做出了承诺。最后，就未做出承诺的服务业的自由化将继续谈判。世界贸易组织建立以后，就金融服务和电信服务达成了具体的协议，加深了这两个领域的贸易自由化。　　４．公平竞争原则

世界贸易组织是建立在市场经济基础之上的多边贸易体制，其规则体系的一项基本原则是鼓励公开、公平和无扭曲竞争。公平竞争是指竞争者之间所进行的公开、平等、公正的竞争。 公平竞争对市场经济的发展具有重要的作用。 它可以调动经营者的积极性，使他们不断完善管理，向市场提供质优价廉的新产品。它可以使社会资源得到合理的配置，并最终为消费者带来福利。

在国际贸易中，一些国家为了保护本国的产业和市场，采取一些不公平的限制进口和鼓励出口的措施；一些从事贸易的企业采取假冒或低价倾销等手段，获取不正当的利益。这些行为对正常的贸易活动都产生了不利的影响。因此，世界贸易组织在倡导自由贸易的同时，始终注意对公平竞争的维护，并将其作为制定各项协议的主要原则。

在服务贸易领域，世界贸易组织鼓励各成员通过相互开放服务贸易市场，扩大和加强公平竞争的领域和范围。 枟服务贸易总协定枠本身是以逐步开放服务贸易市场为目标，来建立服务贸易原则和规则的多边框架。 另外枟服务贸易总协定枠要求各成员取消限制竞争的商业做法，即使允许对国内某些行业实行垄断和专营服务，服务提供者的行为也不得违背该成员的最惠国待遇义务及做出的具体承诺，即不能滥用其垄断地位。这一规定与枟关贸总协定枠中有关国营贸易的规

·８０２· 房地产金融

定是类似的。 在国民待遇的规定方面，枟服务贸易总协定枠明确规定，如果一种待遇改变了竞争条件，使本国服务提供者处于较为有利的地位，则这种做法就是违反国民待遇的。

第二节　加入Ｗ Ｔ Ｏ 对中国金融业的影响

金融体系是一国经济中最复杂和最敏感的部分，加入ＷＴ Ｏ，我国的金融业将进入全方位开放的时期。 中国政府将履行在加入ＷＴ Ｏ 谈判过程中对金融业开放的各项承诺，在银行、证券、保险等金融领域逐步实现对外资的开放。 加入ＷＴ Ｏ，融入国际经济和金融体系，必将对我国的金融业带来诸多挑战和机遇，只有在遵守ＷＴ Ｏ 的规则下，努力推行我国的金融体制改革，才能提高我国的金融监管能力和竞争水平。

　　一、加入ＷＴ Ｏ 中国金融业对外开放的承诺根据枟服务贸易总协定枠ＧＡ Ｔ Ｓ 金融服务附录的定义，金融服务是指由一参

加方（参加服务贸易谈判的国家和地区）服务供应者提供的任何金融性服务。 依据ＷＴ Ｏ 的基本原则以及关于服务贸易的基本规定，中国政府在加入ＷＴ Ｏ 的有关协议中，对包括银行业、保险业及证券业在内的我国金融业开放的内容和时间做出了具体的承诺。　　１．银行业对外开放的承诺

根据ＷＴ Ｏ 有关协议，我国将逐步取消对外资银行外币业务、人民币业务、营业许可等方面的限制，履行以下承诺。

（１） 对外资银行营业许可方面的承诺扩大外资银行外汇业务范围：正式加入时，取消外资银行办理外汇业务在客

户对象方面的限制。 外资银行可以立即向中资企业和中国居民全面提供外汇服务，且不需要进行个案审批；正式加入时，立即允许外资银行在现有业务范围基础上增加外币兑换、同业拆借、外汇信用卡的发行、代理国外信用卡的发行等业务。

逐步扩大外资银行人民币业务范围：根据承诺，我国加入Ｗ Ｔ Ｏ 后，将从多方面扩大外资银行经营人民币业务的范围。第一，允许外资银行在现有业务范围基础上增加票据贴现、代理收付款项、提供保管箱业务。第二，逐步取消外资银行

·９０２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

经营人民币业务的地域限制：加入时，开放深圳、上海、天津、大连；加入后 １ 年内，开放广州、珠海、青岛、南京、武汉；加入后 ２ 年内，开放济南、福州、成都、重庆；加入后３年内，开放昆明、北京、厦门；加入后４年内，开放汕头、宁波、沈阳、西安；加入后 ５年内，取消所有地域限制。

放宽对异地业务的限制。 允许在一个城市获准经营人民币业务的外资银行向其他开放人民币业务城市的客户提供服务。 逐步取消人民币业务客户对象限制。 加入后２年内，允许外资银行向中国企业办理人民币业务；加入后５年内，允许外资银行向所有中国客户提供服务。允许外资银行设立同城营业网点，审批条件与中资银行相同。

坚持审慎原则发放营业许可：中国金融监管部门发放经营许可证坚持审慎原则，即在营业许可上没有数量限制。 加入后 ５年内，取消所有现存的对外资银行所有权、经营和设立形式，包括对分支机构和许可证发放进行限制的非审慎性措施。

（２） 关于开放汽车消费信贷服务加入时，即允许外资非银行金融机构进入我国汽车消费信贷市场开展业务，

而且在市场准入和国民待遇方面没有限制。 这意味着在我国加入ＷＴ Ｏ 后，外资非银行金融机构在汽车消费信贷领域可以立即经营对居民的人民币业务。同时，外资银行在获准经营中国居民人民币业务后，也可开展汽车消费信贷业务。

（３） 关于开放金融租赁业务加入时，经审批，即允许外资金融租赁公司按照与中资金融租赁公司相同的

条件，提供金融租赁服务。　　２．证券业对外开放的承诺

根据ＷＴ Ｏ 有关协议，证券业对外开放的内容主要包括：外国证券机构可以不通过中方中介，直接从事 Ｂ 股交易；外国证券机构驻华代表处，可以成为中国所有证券交易所的特别会员；允许设立中外合资的基金管理公司，从事国内证券投资基金管理业务，外资比例在加入时不超过 ３３％，加入后 ３ 年内不超过 ４９％；加入后 ３年内，允许设立中外合资证券公司，从事 Ａ 股承销、Ｂ 股和Ｈ 股以及政府和公司债券的承销和交易，外资比例不超过 １／３。　　３．保险业对外开放的承诺

我国正式加入ＷＴ Ｏ 后，对外资保险公司开放的承诺包括以下方面。（１） 企业形式加入时，允许外国非寿险公司在华设立分公司或合资公司，合资公司外资比

例可以达到 ５１％。 加入后 ２年内，允许外国非寿险公司设立独资子公司，即没有

·０１２· 房地产金融

企业设立形式限制；加入时，允许外国寿险公司在华设立合资公司，外资比例不超过５０％，外方可以自由选择合资伙伴；允许所有保险公司按地域限制放开的时间表，设立国内分支机构。

（２） 开放地域加入时，允许外国寿险公司和非寿险公司在上海、广州、大连、深圳、佛山提

供服务；加入后 ２年内，允许外国寿险和非寿险公司在北京、成都、重庆、福州、苏州、厦门、宁波、沈阳、武汉和天津提供服务；加入后 ３年内，取消地域限制。

（３） 业务范围加入时，允许外国非寿险公司向在华外商投资企业提供财产险以及与之相

关的责任险和信用险服务；加入后 ２年内，允许外国非寿险公司向外国和中国客户提供所有商业和个人非寿险服务；加入时，允许外国保险公司向外国公民和中国公民提供个人（非团体）寿险服务。加入后３年内，允许外国保险公司向外国公民和中国公民提供健康险、团体险和养老金／年金险服务。

　　二、开放金融业的利弊分析经济全球化是当今世界经济发展的基本趋势。 由于国际商品和服务贸易的

飞速发展，金融服务的国际化已不可避免。 自十一届三中全会以来，中国的金融业就一直实行逐步对外开放的政策，加入世贸以后，金融业的对外开放更加成为不可逆转的趋势。　　１．金融业对外开放的历程

回顾我国金融业对外开放 ２０多年的历程，大致可以将其划分为六个阶段。第一阶段（１９７９—１９８１年），向外资银行开放市场。 １９７９年，中国允许 ３１家

外资金融机构在中国设立代表处，拉开了中国金融业对外开放的序幕。 １９８１年，中国开始批准外资金融机构在经济特区设立营业性分支机构的试点，首家获得批准的是香港南洋商业银行深圳分行。

第二阶段（１９８１—１９８９年），对外资金融机构的管理逐步法规化。 １９８３年和１９８５年，中国先后颁布了枟中国人民银行关于侨资、外资金融机构在中国设立常驻代表机构的管理办法枠和枟中华人民共和国经济特区外资银行、中外合资银行管理条例枠，外资金融机构的引进和管理工作开始纳入法制管理的轨道，标志着中国金融业的正式对外开放。

第三阶段（１９９０—１９９３ 年），开放浦东，为促进其建成金融中心打下基础。１９９０年８月，为配合开发开放浦东的战略决策，国务院批准上海成为除经济特区以外率先可以引进营业性外资金融机构的沿海开放城市；解放前遗留在上海的

·１１２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

东亚、渣打、汇丰和华侨四家外资银行也获准重新登记，并扩大了营业范围。１９９２年，可以引进营业性外资金融机构的城市又增加了大连、天津、青岛、南京、宁波、福州和广州等沿海开放城市。 与此同时，中国引进了一家美国保险公司，从而开始了保险市场开放的试点。

第四阶段（１９９４—１９９９ 年），开放内陆城市和取消设立机构的地域限制。１９９４年 ４月 １日，枟中华人民共和国外资金融机构管理条例枠开始实施，这标志着中国对外资金融机构的开放进入规范化管理阶段。１９９４年８月，为配合加入关贸总协定的谈判，进一步加快金融业的对外开放，国务院又批准北京等 １１ 个内陆中心城市可以设立营业性外资金融机构。到１９９９年１月，中国人民银行又取消了对外资金融机构在华设立分支机构的城市地域限制。

第五阶段（１９９６—２００１年１２月１１日），对外资银行开放本币业务。中国人民银行于 １９９６年 １２月宣布允许符合条件的外资金融机构在上海浦东试点经营人民币业务。 １９９８年 ８月，又批准深圳经济特区的 ５家外资银行开办人民币业务。１９９９年７月，中国人民银行又进一步扩大了上海、深圳的外资银行经营人民币业务的范围。

第六阶段（正式加入世贸至今），按加入ＷＴ Ｏ 的承诺，金融业全方位对外开放。 废除、修改了与ＷＴ Ｏ 相违背的金融法律制度、政策及相关规定。 银行业、证券业、保险业等金融业和金融服务领域正逐渐取消对外资经营业务范围、地域及企业形式等方面的限制。根据最惠国待遇和国民待遇原则，外资金融机构将与国内金融机构平等竞争。 中国金融市场正逐步融入国际一体化的金融体系，稳定、开放、高效的金融体系正逐渐形成。　　２．开放金融业的有利因素

金融业在 ２０ 多年的改革开放历程中，从封闭逐步走向开放，并为经济体制改革的深化做出了重要贡献。作为对外开放领域的重要组成部分，金融业的对外开放对金融业自身的影响将是长期、深远和全方位的，对开放金融业有利因素的分析应该是历史的、动态的和长期的。 以下将从金融制度、金融机构及金融市场三个方面分析金融业开放的有利因素。

（１） 金融制度金融业的对外开放将促进我国金融制度的创新。 金融制度是约束金融机构

或金融市场主体的一系列行为规则。金融业对外开放以后，受必须履行金融业开放承诺的压力影响和控制金融安全、有效调控国外金融机构金融活动的内在动力驱使，我国的金融制度出现创新的趋势。这首先表现在国内金融法律制度的创新。 众所周知，金融法律制度是最重要的金融制度，是各项金融活动有效开展的基本前提。金融业对外开放以后，我们必然修改或废除与国际惯例不相符合的法

·２１２· 房地产金融

律制度，重新建立和完善与国际金融法规接轨的新型金融法律制度体系。从加入ＷＴ Ｏ 一年多来，我国政府和立法机关对包括枟中华人民共和国外资金融机构管理条例枠等在内的一系列金融法规的修改。我们可以窥见金融法律制度创新的趋势。

金融制度创新的另外一个重要领域表现在金融监管体系的创新。 扩大金融业对外开放在促进金融业发展的同时也给我国金融业带来了较大的冲击和金融

风险，为了尽量规避金融风险，这就要求我国按照经济发展的需要和实际承受能力把握对外开放程度并强化我国金融管理和监管机制，以提高监管力度防范金融风险。 我国加入ＷＴ Ｏ 后中央银行与国际金融机构以及各国中央银行之间的关系将更加密切，我国将更多地获得金融监管方面的技术援助和合作，这对于我国金融监管体系的进一步完善将发挥重要的作用。

（２） 金融机构金融业对外开放，将打破由国内金融机构长期垄断金融业务的格局，通过引

进竞争机制，促进国内金融机构改革。首先，“入世”有利于我国银行金融机构的改革和发展。 虽然按照我国现行

枟商业银行法枠的规定，国有商业银行是自负盈亏、自行发展的经营主体。 但是长期以来，国有商业银行承担了国有企业改革的政策性负担，还具有很浓厚的政府色彩。 加入Ｗ Ｔ Ｏ 后，随着政府职能的转化及国外直接投资的增加，国有商业银行将剥离现有的政策性负担，成为真正的市场竞争主体。 同时，外资银行的进入将为中资银行带来“示范效应”和“技术外溢效应”。通过与外资金融机构的交流，中资银行可以借鉴先进的金融管理理念、管理技术及管理方式，迅速提升自身在金融市场的竞争力。

其次，“入世”有利于我国保险机构的改革和发展。 “入世”以后，我国保险机构将按照市场经济的原则，转换经营机制，建立市场竞争需要的现代企业制度。同时，由于加入ＷＴ Ｏ 以后，各行业全面对外开放将加速资本输入和传统行业的结构重组，推动国民经济的对外贸易的发展，从而为保险业扩大业务规模提供更多的市场机遇。而且，伴随外资保险机构的进入，中资机构为提高自身竞争力，必然不断进行保险产品的开发，并改进保险服务。

最后，“入世”有利于国内券商的改革和发展。 加入世贸，将促使国内资本市场加大对外开放的力度，使之与国际资本市场接轨，国内券商作为我国资本市场的重要参与主体可以抓住机遇积极向外发展。同时，“入世”将促使国内资本市场的国际化，因而会有更多的国内企业选择到国外融资，而国外的企业和国内的外资企业也可以选择到国内资本市场进行上市融资，从而有利于国内券商拓展其业务规模。 而且，“入世”将促使国内企业管理水平、技术水平和综合竞争力的提高，从而必将提高中国上市公司的总体质量，为国内证券市场的发展提供更坚实

·３１２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

的基础，为券商开展各种业务创造良好的环境和条件。（３） 金融市场加入ＷＴ Ｏ，对外开放金融业，有利于进一步建立和完善我国的金融市场体

系，提高金融市场的资源配置效率。目前我国国内的金融市场基本上是垄断市场或寡头垄断市场结构，由于缺乏充分的竞争，金融市场资源配置效率低下。 “入世”以后，外资金融机构的进入将打破国内金融市场的垄断格局，促进有效竞争，提高市场效率。 同时，根据ＷＴ Ｏ 的透明度原则及公平竞争原则，金融市场的信息披露将更加及时、准确，这有助于改善金融的暗箱操作和信息不对称问题。 外资金融机构的进入还将带来大量的金融创新产品和服务，在竞争的压力下，中资金融机构也会不断地进行金融工具和金融产品的创新。 因而，“入世”以后，我国金融市场的产品将更加丰富和多样化，消费者将获得更为满意的金融服务。　　３．开放金融业的不利影响

按照一个国家对外开放的产业顺序而言，首先是竞争性行业，其后是基础产业，最后才是金融业。 我国金融业虽然开放的时间较早，但开放的步伐一直比较缓慢。与其他产业相比，金融业依然是受保护最多的行业。加入ＷＴ Ｏ，金融业全面对外开放，短期内会对我国的金融业造成较大的冲击，带来一些不利影响。

（１） 政府和金融监管当局的管理水平将受到冲击入世以后金融业的开放，是从主动开放转向被动开放，从更多自主开放转向

有既定规则开放，从政策性开放转向体制型开放。这将使金融业的改革开放面临新课题，它一方面要求政府顺应金融自由化和全球金融一体化的趋势，履行“入世”金融业开放的承诺；另一方面政府必须保障本国的金融安全、维护稳定的金融秩序。 要做到两者兼顾，政府需要根据世贸组织的有关规则，结合中国金融业的现状，联系金融业的发展方向，选择符合国际惯例，切合国内实际，对中国金融业发展提高有利的调控管理政策，这势必对我国政府的管理水平带来极大考验。同时，随着大量外资的进入，金融市场的不稳定性会增加，金融市场的运作会更趋复杂。 加入ＷＴ Ｏ 后，央行的宏观调控会削弱，金融工具要更多地考虑国内外水平的对比和市场状况，从而使我国金融政策的独立性有所降低，监管部门在实现政策目标时需要协调的因素更多，监管难度加大。这将对我国目前的金融监管制度及监管部门造成较大的冲击，增加金融改革和金融市场运行的不确定。

（２） “入世”将考验我国金融机构的竞争能力金融业对外开放以后，来华设立营业机构的外资金融机构会增多。外资跨国

金融机构普遍规模巨大，资金实力雄厚，经营方式灵活，管理手段先进，从而必将削弱中资金融机构的市场份额。在中资金融机构创新能力不强的情况下，外资金融机构普遍具有的金融创新功能和创新体制可能会导致自身大量优质客户资源

·４１２· 房地产金融

的流失。另外，外资金融机构全能化的业务体系将在多元化的金融市场上对中资金融机构构成威胁。比如对于银行业而言，由于我国目前实行严格分业经营的模式，将会是中资银行丧失大量能带来高额利润的新兴业务。 同时，中资金融机构普遍缺乏在国际金融市场运作的管理经验，在国际业务的竞争中也将处于不利地位。因此，能否利用过渡期的有利时机，加大中资金融机构的改革力度、迅速提高竞争能力，是决定其未来生存和发展的关键。

　　三、“入世”后金融业的改革与发展金融改革是对现有和传统的金融体系、运作方式、管理办法及业务活动等方

面存在的问题而展开的创新性活动。 针对“入世”以后我国金融业改革和发展的有利因素和不利影响，要做到趋利避害，只有进一步以改革促发展，稳步提高金融业整体竞争能力。　　１．金融市场条件改革

金融改革中的市场条件改革的实质是为金融活动营造一个较为完善的基础

设施和市场环境。良好的金融市场环境包括硬环境和软环境两个方面，硬环境主要是指金融市场本身的规模、结构和发育程度，而软环境主要指金融市场的法规政策和法律环境。

（１） 加快建设金融市场硬环境完善的金融市场包括货币市场和资本市场两大市场。在货币市场方面，经过

多年的改革和完善，我国逐步建立了同业拆借、交易所债券回购、银行间债券回购、银行票据贴现、商业票据贴现等多个子市场。在资本市场方面，也逐渐建立了包括中长期信贷资产市场、债券市场及股票市场在内的市场体系。 但是，货币市场的规模较小、参与主体较少、发育不完善已经严重影响了货币市场效率和央行的货币政策效率，阻碍了利率市场化改革的进程。资本市场存在严重的体制性缺陷，市场参与主体的行为不规范，政府对市场的干预也已经对资本市场的长期稳定发展构成了威胁。

加入ＷＴ Ｏ 以后，在开放的金融市场环境下，货币市场和资本市场存在的问题则表现得更加突出。针对货币市场的现状，我们应进一步开发和拓展货币市场工具、降低货币市场进入资格限制，增加货币市场交易成员。同时，抓住时机稳步推进利率市场化改革，使金融产品的定价建立在市场机制的基础之上。 另一方面，稳步建设资本市场。现阶段应该规范股票市场、大力发展债券市场；改革现行的有关企业上市的规定，最大限度地保证上市公司的质量；采取措施，逐步解决国家股、法人股上市流通问题；进一步明确证监会的职能，逐渐减少对证券市场

·５１２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

的行政性干预；采取措施，积极发展债券市场，特别是企业债券市场，调整企业融资结构和资本市场结构，消除资本市场长期健康发展的隐患。

（２） 加快建设和改善金融市场软环境在开放的市场经济条件下，政府的直接干预应该最大限度地让位给法律法

规和市场规则的制约和调节。 为此，在完善市场硬环境的前提下，应该大力加强金融法律法规的建设和完善。 实践证明，法治是解决机制、体制薄弱环节的最有效的手段之一。 要把一切金融活动纳入规范化、法制化轨道，重塑“入世”后的中国金融业。金融法律、法规是实施金融监管，保障金融安全的法律依据，也是金融活动规范化、法制化的根本保证。 尽管中国的金融法规体系已粗具规模，但金融立法的任务仍很艰巨。特别是“入世”之后，根据金融市场开放状况和国际金融监管趋势的变化，现有金融法规还须全面清理、修改和完善。 在完善金融法规的过程中，还要加强对法律、法规可操作性的研究，使开放度不断扩大的中国金融市场在有效的监管下，成为法律法规健全的有序市场。

（３） 充分利用ＷＴ Ｏ 规则，有效缓解“入世”对金融市场的冲击大力加强金融市场自身的环境建设固然重要，但在金融业竞争能力不能迅

速提高的情况下，充分利用ＷＴ Ｏ 有利规则实行自我保护，也是金融市场改革的重要举措。我们可以运用枟服务贸易总协定枠中的“不对称原则”，逐步开放金融市场。 在市场准入上，可以根据金融业的区域发展状况，择优引进，优化布局，逐步进行。 亦可在准入中附加合法的限制条件，为中资金融机构适度延长缓冲时间；可以运用最惠国待遇条款，适度控制金融市场。 有选择地引进经营稳健、实力雄厚的跨国银行，既减少金融风险因素，又可就近学习国际先进管理技术。 同时坚持对等原则，均衡外资金融机构的来源国分布、数量，合理掌握合资银行的控股比例，防范外资金融机构对中国金融市场的控制；可以利用世贸组织的“保障条款”，合法保护金融市场。保障条款允许东道国在某项服务进口规模剧增，对国内相同服务业造成严重损害或威胁时，可以全部或部分中止已达成的承诺。通过分析研究这些条款，根据可能发生的情况制定应对方案，为金融市场提供有效保护。　　２．金融监管体系改革

在现代市场经济条件下，除了少数政策性金融机构外，多数金融机构与其他行业的企业一样是自主经营、自负盈亏的经济主体。 在一定条件下，某些金融机构或者金融机构分支的经理人员为了自己或部门的利益可能违规经营。因此，对金融部门的监管就成为保障金融部门正常经营、防范金融风险的必要措施。

目前我国已经建立了包括央行、保监会、证监会、银监会在内的金融监管体系。 但上述机构履行监管职能的时间并不长，证监会的监管还刚刚起步，而银监

·６１２· 房地产金融

会机构本身尚在建设和完善之中。 加入ＷＴ Ｏ，金融全球化使金融监管的必要性大大增加。因此，要尽快健全金融机构功能定位、市场准入、自我约束、行业自律、依法监管和社会监督相结合的系统监管体系。 这个监管体系包括他律和自律两个层次。一是政府和中央银行等监管主体依据国家的法律、法规对金融机构的运作和金融市场的运行进行监管。二是金融机构建立内控自律机制，有效防范经营风险。 有效的金融监管，应是他律和自律两个层次的有机统一。

为了加强金融监管，需要继续制定和完善金融监管方面的法律、法规，使监管有法可依；继续改革监管机制，完善部门设置，明确职责分工，以提高监管的效率，杜绝监管死角的出现；继续完善监管手段，增加监管措施。鉴于目前证券市场的混乱状况，特别需要加强对证券业的监督管理，规范券商和上市公司行为。 要严格对申请上市企业的资格审查，加强对上市公司通过上市所募集资金使用情况的监督，保证资金有效使用，规范券商行为，杜绝市场操纵行为。　　３．金融机构改革

金融机构是金融市场中最重要的参与者，因此，金融机构的改革是“入世”后我国金融改革的基本内容之一。 １９７９年中国农业银行的恢复首次打破了大一统的传统金融体制格局。 在此之后，与中国人民银行转变为专门的中央银行同步，中国银行、中国工商银行、中国建设银行先后建立或恢复。四大银行各司其职，初步形成了一个专业银行体系。随后在２０世纪８０年代后期又组建了一批股份制银行和股份制非银行金融机构，在部分地区引进了一些外资金融机构。 目前，我国已形成了包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行、城市商业银行、住宅储蓄银行、信托保险机构及基金管理公司在内较为完善的金融结构体系。

未来金融机构改革的重点是加强现有金融机构的债务重组和内部管理体系

改革、大力发展中小型金融机构。由于历史的原因，我国现行金融机构，特别是国有金融机构存在大量的不良债权、金融机构盈利能力不强、政策性负担沉重，尚未成为真正的市场竞争主体。 为此，必须在目前已经实施的债转股、国有资产管理公司收购不良资产等方式的基础上，进一步剥离金融机构已经累积的不良债权。可以对现有的国有商业银行等金融机构实现产权改革和股份制改造，通过上市融资提高其资本充足率，改善金融机构自身的资产结构。 同时，尽快强化我国商业银行的内部管理制度，完善内控体系，构建一套面向国际竞争的经营机制。组织力量加强对外资银行的经营管理方式、内控制度、审查项目、开拓业务和防范、控制、转移风险等一整套先进成功的管理经验、机制和办法的学习、借鉴，构建一套面向国际竞争有效的经营管理机制和流程，力争在较短的时间内赶上外资银行的经营管理水平。

大力发展中小金融机构是未来金融改革的另一重要内容。 由于目前我国银

·７１２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

行业的高度垄断和中小金融机构的缺乏，使中小企业的融资非常困难。而事实证明，随着改革开放我国经济的增长和经济结构的变迁，中小企业在国民经济中发挥着越来越重要的作用。 由于中小金融机构相对于大型金融机构更愿意给中小企业提供融资服务，因此，应该通过发展中小金融机构解决中小企业融资难的问题，促进中小企业的资本积累和技术变迁，最终有利于宏观经济长期稳定的发展。　　４．“入世”后金融业的发展趋势

“入世”以后，随着过渡期的结束和我国金融改革逐渐向深层次推进，未来的金融业将适应国家经济结构和经济发展战略的调整以及金融全球化的要求，呈现以下的发展趋势。

（１） 金融改革市场化趋势加入ＷＴ Ｏ 后，我国将建立与市场经济和ＷＴ Ｏ 规则相适应的金融法律制

度，金融调控将更加规范，市场机制将在金融产品定价、金融资源配置方面发挥主导作用。 金融市场化的趋势还表现在金融机构和非金融机构融资方式的市场化。伴随我国资本市场的建立和完善，非金融机构通过市场中介直接融资的比重会上升，对银行等金融机构间接融资的依赖将有所下降。 同时，金融机构将成为真正的市场竞争主体，政府对金融机构的行政干预将会减弱。金融机构将主要依据市场原则开发金融产品和提供金融服务。 总之，“入世”后，无论金融机构的行为方式还是金融产品的定价都将主要依赖市场机制的调节，呈现市场化的趋势。

（２） 金融业务混合经营的趋势“入世”以后，随着外资金融机构的介入和国内金融市场垄断格局的打破，我

国金融市场的竞争将加剧，各金融机构为提高竞争力、拓展生存空间，必然将通过业务创新规避或突破分业经营的限制，走向混业经营。 对国内金融机构而言，通过银行、证券、保险之间的战略结盟可以共同抵御“入世”后外资金融机构的竞争；对外资金融机构而言，母公司多为混业经营的金融集团，即使母公司在中国的分支机构按中国金融法规从事严格的分业经营，但从事不同业务的分支机构仍可通过母公司实现混业经营；“入世”后我国金融业的对外开放是双向的，即外资金融机构将广泛介入国内金融市场，国内金融机构也将走出国门融入世界金融市场，而世界其他国家金融业多数已实行混业经营制度，中资金融机构即使在国内坚持严格的分业经营制度，其国外分支机构也将进行混业经营，国内部分金融机构将因此成为混业经营的金融集团。

（３） 金融监管国际化趋势“入世”后，随着金融业逐渐全方位对外开放，我国与世界各国金融市场的联

系将不断加强，国内金融市场受国际金融市场的影响也会加大。在金融自由化和

·８１２· 房地产金融

全球化的趋势下，金融风险会在各国金融市场之间进行转移和扩散。 因此，金融监管上必须寻求国际合作，金融监管手段也会更加国际化，监管的各项审计、会计制度也会不断与国际惯例接轨。

（４） 金融调控的法制化趋势加入ＷＴ Ｏ，政府将减少对金融市场的行政干预，对金融市场的调控将主要

依赖法律手段和经济手段。为保证金融安全和抵御金融风险，必然建立完善的金融法律体系。 同时，加入ＷＴ Ｏ，政府将全面参与金融国际法规的建设，充分利用世贸组织规则营造安全稳定的金融环境。 对金融领域的争端也将依赖ＷＴ Ｏ 的规则来解决，金融调控将真正从“管制”或“人治”转向“法治”。

（５） 金融业电子化趋势随着信息技术和网络技术在金融领域的广泛应用，金融业的电子化（包括网

络化和智能化）等特征越来越明显。 通过开发开放性、规范化和一体化的金融交易和服务系统，以网络技术和电子商务为业务发展平台，金融机构可以改进服务方式，为客户提供辐射银行、保险、证券、基金等金融服务领域的“金融超市”式的全方位的金融服务。

第三节　加入Ｗ Ｔ Ｏ 与房地产金融的发展

“入世”对我国经济的影响是全方位的，房地产业作为国民经济的重要组成部分，在加入ＷＴ Ｏ 以后的发展不仅会受到国内宏观经济形势的影响，而且将日益与国际经济发展产生密切联系。金融业对外开放以后，房地产金融的发展将面临新的机遇和挑战。 客观审视加入Ｗ Ｔ Ｏ 对我国房地产业及房地产金融的影响，将有利于促进我国房地产业的健康发展和进一步推动房地产金融改革。

　　一、服务贸易与房地产业房地产业与金融业同属于服务贸易的范畴，加入ＷＴ Ｏ 对房地产业的影响

主要与枟服务贸易总协定枠对房地产业的规定有关。 枟服务贸易总协定枠中的服务贸易定义为： 自一成员领土向任何其他成员领土提供服务； 在一成员领土内向任何其他成员的服务消费者提供服务； 一成员的服务提供者通过在任何其他成员领土内的商业存在提供服务； 一成员的服务提供者通过在任何其他成员领土内的自然人存在提供服务。

服务贸易中涉及房地产业的内容主要如下。

·９１２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

　　１．商业服务（１） 专业服务专业服务主要包括建筑服务、工程服务、综合工程服务、城市规划与风景建

筑服务等内容。（２） 房地产服务房地产服务主要包括产权所有或租赁服务、基于收费或合同的房地产服务、

以交费和合同为基础的服务。（３） 其他商业服务其他商业服务主要包括管理咨询服务、与咨询人员有关的服务、建筑物清理

服务。　　２．建筑及相关的工程服务

建筑及相关的工程服务主要包括建筑物的一般建筑工作、民用工程的一般建筑工作、安装与装配工作、建筑物的完善与装饰工作、其他工作。　　３．环境服务

环境服务主要包括污水处理服务、废物处理服务、卫生及相关服务、其他服务。

　　二、加入ＷＴ Ｏ 对房地产业的影响由于房地产业是地域性非常强的行业，加入ＷＴ Ｏ 对房地产业的影响将主

要通过对宏观经济及房地产行业的整体作用而产生。以下主要从房地产市场、房地产企业及政府房地产管理三个方面分析，加入Ｗ Ｔ Ｏ 对房地产业的影响。　　１．加入ＷＴ Ｏ 对房地产市场的影响

房地产市场是房地产供求双方进行房地产交易的场所，它既是有形的，也是无形的。 加入ＷＴ Ｏ 对房地产业的影响将首先通过房地产市场表现出来。

（１） 影响房地产市场有效需求加入ＷＴ Ｏ 后，随着各行业的对外开放，外资机构和企业大量进入国内，将

增加外商用商品房的需求。 首先，高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求会明显增加。 其次，国外厂商投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等外商开设的分支机构和营业场所增多，外商进驻人员增多，带动工业厂房、办公用房、营业用房和购、租住宅的需求大大增加。 另外，由于“入世”带动国

·０２２· 房地产金融

民经济的良性发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。居民对住房的需求数量及需求档次都将有所提升，从而增加住房的有效需求。

（２） 影响房地产市场供给量由于需求增长的拉动作用和外商对房地产业的投资量增加将直接导致商品

房供给量上升。 同时，外资企业的进入将带来国外先进的技术设备和设计理念，从而提高商品房的建筑质量。

（３） 影响房价从短期看，关税降低，进口建材价格下降，建筑成本随之下降，加之竞争加剧

导致国内建材市场价格也会不同程度地下降，再加上房价构成中的一些不合理收费将逐步取消，因此，短期内房价存在下降的空间。但从长远看，如果考虑到拉动需求和地价上涨因素，商品房价格又会微幅上扬。

（４） 影响房地产市场秩序加入ＷＴ Ｏ，房地产市场的竞争会日益激烈，为维护房地产市场的有效运行、

提高房地产市场效率，必然要求进一步整顿和规范我国现行的房地产市场运行规则。　　２．加入ＷＴ Ｏ 对房地产企业的影响

房地产企业是房地产市场的主体，“入世”将主要考验我国房地产企业的竞争能力。 由于不同房地产企业参与的是房地产产业链中的不同环节，因而受“入世”的影响和冲击也存在差异。

（１） 房地产开发企业受到房地产的固定性及房地产开放区域性的影响，房地产开发企业在短期

内受ＷＴ Ｏ 的影响较小。 因为，房地产业的特性决定了房地产投资的长期性和开发过程的复杂性。对于国外房地产开发商而言，由于不熟悉我国房地产开发的法律制度和市场环境，不会贸然进入我国房地产市场。最近几年来我国进行房地产开发的外资几乎都是与华人社会具有相同文化背景和商业习惯的港澳台企业，而西方资本进入房地产开发市场的数量不是在增加，反而有减少的趋势。从１９９６年到 ２０００ 年，房地产开发资金来源中，境外投资分别为 ６２ 亿、５６ 亿、４４ 亿、２９亿、２０亿美元，逐年递减 １１．１％、２１．３％、３３．５％、３１．８％，２０００年仅为 １９９６年的３２％。 现在房地产投资中外资的比重只占 ２．９％，至 ２００４年 ６ 月又下降至仅剩１．７％。

（２） 房地产中介服务企业在房地产业成熟的国家，中介是房地产经营过程中最为活跃的环节。 “入

世”后房地产中介服务是外商最想进入的领域，也是房地产行业中受影响最深的一个行业。目前我国的房地产中介企业不但规模小、素质差，而且管理不规范，服

·１２２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

务质量差。 中介企业所作的工作大多仅仅停留在信息传递和信息沟通的小作坊式经营阶段，无法与外资中介机构进行竞争。 因此，加入ＷＴ Ｏ，外资进入这一领域后，会凭借独特的经营模式和成熟的操作经验迅速占领国内市场，对国内现有的中介服务企业构成极大的威胁。

（３） 房地产物业管理企业物业管理是随着我国房地产业迅速发展、住房制度改革和住房商品化以后

出现的新生事物。由于物业管理在我国发展的时间不长，物业管理体制本身的不规范导致物业管理企业与政府、街道办事处、居委会及业主委员会的关系还没有理清。物业管理企业本身的规模较小，人员素质差，企业内部的管理体制不健全。很多物业管理企业仍然依托房地产开发企业而存在，企业的业务零星、分散，没有形成规模效应。 由于物业管理在国外已经运行了上百年的时间，加入ＷＴ Ｏ后，外资物业管理企业的进入必然对中资企业造成极大的冲击。　　３．加入ＷＴ Ｏ 对政府管理房地产业的影响

加入ＷＴ Ｏ 会对政府管理房地产的管理理念、管理方式、管理水平产生较大的影响。 首先，加入ＷＴ Ｏ，政府必须顺应市场经济和ＷＴ Ｏ 规则的要求，完成管理理念的更新，即从管制型政府转向服务型政府。管理活动应该更多转向为房地产企业和消费者提供服务、净化市场环境和规范市场秩序。这对习惯计划经济运作模式和行政干预的房地产管理部门将是长期的挑战；其次，加入ＷＴ Ｏ，会挑战政府管理房地产的方式。目前政府对房地产业的宏观调控体系尚未健全，直接的行政管理手段过多，经济手段、法律手段、产业政策运用不足，与以间接调控为主的要求不符，房地产经济体制不顺，这些都是“入世”后政府亟待解决的问题；最后，“入世”将挑战政府房地产管理水平。 加入ＷＴ Ｏ，由于开放度提高，国内经济受国际经济影响加深。房地产业作为国民经济的“晴雨表”，受国际经济波动性影响将越来越明显，这使政府管理房地产业的难度增加。要合理预测房地产业的发展周期，避免房地产业发展泡沫和过度投机，促进房地产业与整体国民经济的协调发展，就要求政府提高房地产业的管理水平和管理能力。

　　三、加入ＷＴ Ｏ 与房地产金融的发展改革开放以来，伴随房地产业的发展，房地产金融在金融品种和体系上逐步

得到培育和完善，商业性的房地产金融与政策性金融同时发展，以及金融机构的竞争机制的形成，都为房地产金融的发展奠定了基础。加入ＷＴ Ｏ，房地产金融作为房地产业和金融业结合的产物，受到两个产业对外开放的影响，既存在进一步发展的机遇，同时也不可避免地受到冲击。客观评判“入世”给房地产金融带来的

·２２２· 房地产金融

机遇和挑战，制定前瞻性的发展战略，将有助于推进房地产金融的改革、创新及房地产金融体系的进一步完善。　　１．入世对房地产金融带来的机遇

加入ＷＴ Ｏ，房地产业和金融业逐渐全方位对外开放，将推动房地产金融业出现全面的金融创新，拓展金融机构的房地产金融业务并促进房地产金融市场的繁荣和发展，从而为房地产金融带来难得的发展机遇。

（１） 入世将全面推进房地产金融创新房地产金融创新是房地产金融系统为有效融通资金、降低金融交易成本、分

散金融风险、追求利润最大化而发生的变革，具体包括房地产金融制度和金融工具的创新。加入ＷＴ Ｏ 以后，房地产金融面临的经济环境和制度环境的改变将推动我国房地产金融机构的创新。这一方面表现在房地产保险、信托等非银行金融机构的大力发展和对房地产金融的参与；另一方面表现在，“入世”将推动现有的银行金融机构向国际化方向发展。 “入世”以后的对外开放有利于引进先进的监管理念和监管技术，同时金融业金融管制的放松和利率市场化改革将推动房地产金融监管制度的变革。在微观层次上，房地产金融监管和金融机构的改革将大大促进房地产金融工具的创新。 国外成熟的房地产金融工具和金融技术将由外资房地产金融机构带入国内，中资房地产金融机构竞争意识的提高和出于规避风险的需要，也会加大金融创新力度。 由此可见，“入世”将加快我国房地产金融创新的步伐。

（２） 拓展房地产金融机构的金融业务如前所述，“入世”以后将刺激房地产市场有效需求和供给的增加。需求和供

给的增加导致居民住房消费贷款以及房地产开发贷款增加，从而有利拓展银行金融机构的房地产金融业务。除此以外，房地产市场的发展对非银行金融业务的需求也将增加。从最近几年国外房地产金融发展的实践来看，非银行房地产金融业务在金融品种上已经超过了银行金融业务。 加入ＷＴ Ｏ 以后，保险公司、信托机构及投资基金参与房地产业务的制度环境会更加宽松，业务量也必然呈现较大的增长趋势。 同时，由于金融工具的创新以及金融机构消费者服务意识的增强，消费者会逐渐增加对金融服务的需求，反过来促进金融机构扩大金融业务范围、提升金融业务量。

（３） 入世将促进房地产金融市场的繁荣和发展“入世”以后，房地产业及房地产金融业的发展将催生房地产金融市场的繁

荣和发展。首先，“入世”以后，大量外资房地产金融机构的进入，将繁荣房地产市场主体，扩大房地产金融市场的资金来源渠道。 房地产金融市场将形成中、外房地产金融机构同时并存、相互竞争的开放式格局；其次，“入世”以后住房制度改

·３２２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

革和金融体制改革，有利于推动房地产金融市场体系的完善和金融市场结构的调整。 具体而言，“入世”有利于推动房地产证券化的进程，促进抵押贷款二级市场的建立；“入世”还有利于改变房地产业的融资结构，促进房地产资本市场的建设，改变房地产金融市场结构失衡的状态，推动房地产直接融资的发展；最后，“入世”有利于规范房地产金融市场运行秩序。伴随大量房地产金融法律、法规的出台，房地产金融市场法制化趋势会更加明显。交易主体资格及交易行为都将更加规范，良好的市场秩序将促进房地产金融市场的持续繁荣和健康发展。　　２．“入世”对房地产金融带来的挑战

由于与发达国家相比，无论我国的房地产业还是金融业都仍然处在较低的发展阶段，因此，加入ＷＴ Ｏ 以后，房地产金融与上述的房地产业和金融业一样都将面临严峻的挑战。

（１） 加大房地产金融风险房地产金融风险是在房地产金融市场运行中可能导致市场主体蒙受损失的

不确定性。加入ＷＴ Ｏ ，随着房地产业和金融业的对外开放及房地产市场竞争的加剧，房地产金融的系统风险有放大的趋势。这一方面源于“入世”以后国际经济形势对房地产业和金融业的影响和大规模国际资本流动对现行房地产金融体系

和金融安全的冲击；另一方面则源于激烈的市场竞争使房地产企业经营的不确定因素增多，导致开发企业的经营风险向金融市场的转移。在目前我国房地产金融体系不健全、金融风险转移工具欠缺、金融监管能力低下的情况下，金融风险就可能转化为金融危机，危害房地产业和金融业的健康发展。

（２） 入世房地产金融机构将面临激烈的市场竞争由于房地产金融业务历来是外资金融机构金融业务的重要组成部分，“入

世”后，外资金融机构必将大规模进入房地产金融市场。 中外金融机构将在金融业务、市场占有率、技术、金融服务、人才等方面展开激烈竞争。 由于外资金融机构大多历史悠久，已经形成了成熟的经营管理制度，完善的竞争策略、竞争手段和丰富的市场竞争经验，拥有雄厚的资金实力和技术实力，不仅金融技术手段先进，服务品种多样，服务质量和服务效率高，而且创新能力和市场开拓能力非常强。 中资房地产金融机构如果不迅速进行产权制度改革、加强内部管理、开展切实有效的金融创新，充分发掘自身的经营优势，就会在与外资的竞争中处于被动地位，逐渐丧失优质客户和市场份额，最终在竞争中失败。

（３） 增加房地产金融监管难度目前，我国还没有建立起一个完整的包括政策性房地产金融机构和商业性

房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构在内的房地产金融机构体系。 在房地产金融监管上，房地产业务主管部门和金融监管部门的意见分

·４２２· 房地产金融

歧，往往影响金融监管的效率，房地产金融业务的法治不健全、可操作性不强，对诸如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等房地产金融业务的运作缺乏全国统一的规定。 “入世”以后，随着房地产金融市场的进一步开放、外资房地产金融机构的进入将使上述问题暴露得更加突出，从而增加金融监管的难度。　　３．“入世”后房地产金融发展的对策

加入ＷＴ Ｏ 以后，要抓住房地产业和金融业发展的有利时机，全面发挥房地产金融在促进房地产业健康发展、推动住房制度改革中的重要作用，必须注重以下几个方面的工作。

（１） 建立完善的房地产金融体系“入世”以后金融业务和金融市场的繁荣以及房地产金融风险的加大，迫切

要求建立完善的房地产金融体系，以满足房地产市场主体投融资的需要和分散风险的需要。针对目前我国脆弱的房地产金融体系，我们应该首先健全房地产金融机构，规范政策性金融机构和商业性金融机构的行为。从解决中低收入家庭住房困难、推进住房制度改革的角度出发，应该着手建立全国统一的非盈利性的住宅金融机构，为中低收入家庭购房提供贷款和担保；着手建立抵押贷款二级市场，规范住房抵押贷款一级市场，有效化解金融机构房地产信贷风险；大力发展房地产资本市场，通过房地产公司发行股票和企业债券的形式进行直接融资，减轻房地产业对金融机构间接融资的依赖，拓展房地产融资渠道。 从长期来看，房地产金融市场还应该引进期货、期权等先进的金融技术以化解房地产资本市场的投资风险。

（２） 积极推进金融机构改革、强化金融机构内部管理国有商业银行是目前从事房地产金融业务的主要金融机构。由于历史原因，

国有商业银行产权结构单一，行政色彩浓厚，目前仍背负较多的社会负担并形成了大量不良债权。 为此，必须大力推进以产权改革为核心的国有商业银行改革，实现产权的多元化和分散化。通过剥离商业银行的政策性职能和社会负担，实现“银政分开”，把国有商业银行彻底推向市场，将其塑造为真正的市场竞争主体。在推进产权改革的同时，强化商业银行内部管理，要在银行内部建立起完善的公司治理结构和有效的激励约束制度。 加强内控制度建设，强化贷款管理制度，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥内部稽核在内控机制中的再监督作用，有效地防范和化解金融风险。

（３） 大力发展非银行房地产金融业务如前所述，世界房地产金融业在最近几年发展的历程表明，非银行房地产金

融业务是房地产金融业发展的亮点。 而从目前我国房地产金融业发展的现状来看，非银行金融业务相比银行金融业务更加落后和缺乏竞争力，因此，必须充分

·５２２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

利用过渡期，大力发展非银行金融业务。 具体而言，首先要大力发展房地产保险业务。在发达国家的房地产保险市场上，保险机构一般会提供包括房地产财产保险、房地产人身保险、房地产责任保险、房地产抵押贷款保险在内的多个保险品种。 但在我国房地产保险市场上，保险品种单一。 如在抵押贷款过程中，至少需要抵押住房的财产保险、贷款者的定期信用人寿保险、抵押贷款购房履约保证保险三类风险保障，然而目前国内住房按揭保险市场上却只有抵押房屋财产保险一个险种。由此可见，房地产保险业务在我国还有巨大的发展空间。“入世”以后，金融机构应该利用房地产业大力发展的有利时机，积极拓展房地产保险业务。除房地产保险业务外，房地产信托业务也是需要大力拓展的非银行金融业务。 目前，我国已制定了较为完善的信托法和信托投资公司管理条例。 “入世”以后，要大力发展独立的房地产信托机构，拓展包括融资信托、保管代理、咨询服务在内的房地产信托业务，充分发挥房地产信托“受人之托，代人理财”的功能，为社会提供多样化的金融服务。

復習思考題

　　一、判断题１．我国属于世界贸易组织的创始成员。２．金融业和房地产业都属于服务贸易领域。３．世贸组织的最惠国待遇原则和非歧视原则实质是相同的。４．金融业的对外开放以后，金融监管将会更加容易。５．“入世”以后，外商将首先进入我国的房地产开发领域。６．目前，我国非银行房地产金融业务的发展远远快于银行房地产金融业务

的发展。　　二、简答题

１．世界贸易组织有哪些基本原则？ 这些原则在服务贸易领域如何具体表现？

２．我国金融业对外开放共分哪几个阶段？ 各阶段分别有什么特点？３．金融业对外开放会对金融业自身带来哪些方面的有利影响？４．金融业对外开放可能带来的不利影响有哪些？５．“入世”对我国房地产业有何具体影响？

·６２２· 房地产金融

６．“入世”后，我国房地产金融业会面临哪些机遇和挑战？　　三、论述题

１．谈谈加入ＷＴ Ｏ 后我国金融业改革的具体举措。２．谈谈对“入世”后金融业发展趋势的认识。３．试述“入世”后我国房地产金融的发展对策。

·７２２·第九章　ＷＴ Ｏ 与房地产金融

第 十 章

国外房地产金融概览

本章學習要點

了解国外房地产金融发展状况、学习国外房地产金融发展的经验，对促进我国房地产业及房地产金融的健康发展无疑具有重要意义。 本章主要介绍国外发达国家的房地产金融制度、金融机构及金融市场。 本章需掌握的学习要点包括：金融制度、房地产金融制度的含义及演变。直接融资制度、储蓄制度、合同制度及抵押银行制度的含义及特点。 美国的住房抵押贷款制度、英国的住房金融制度、德国的契约储蓄制度及新加坡的住房公积金制度。 国外房地产金融机构的分类及职能。 美国、英国、德国及新加坡主要的房地产金融机构。 国际房地产金融机构。 金融市场与房地产金融市场。 国外房地产金融市场的分类及特点。 美国、英国、德国及新加坡的房地产金融市场。

第一节　国外房地产金融制度

房地产业和金融业同属于国民经济的第三产业，两者之间存在相互促进、相互依赖、共同发展的密切关系。由于我国房地产业和房地产金融都还处在较低的发展阶段，学习、借鉴国外先进的房地产金融制度，无疑有利于推动我国房地产

金融的改革和发展。

　　一、金融制度与房地产金融制度对金融制度的理解存在广义和狭义的区分。从广义的角度讲，金融制度泛指

约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分（包括个人及机构）；各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制；以及在这一系统中的金融监管机制。从狭义的角度理解，金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。

房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制，其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业和金融业的发展相适应。迄今为止，与金融体系的发展相对应，房地产金融制度的发展或者说房地产融资模式的发展也经历了三个阶段：　　　

第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款；

第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证券的房地产直接融资比例大幅上升；

第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市场出现大量化解金融风险的金融产品，新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合，这一阶段突出的特点是房地产金融机构通过信贷资产证券化进行筹资和分散风险。

　　二、国外房地产金融制度的主要类型由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同，世界各国采取了不同的融资

模式支持房地产业的发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。 概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、合同制度和抵押银行制度。　　１．直接融资制度

直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金融通量非常小的情况

·９２２·第十章　国外房地产金融概览

下存在的一种房地产金融制度。在这种制度下，社会资金盈余者和短缺者之间的资金融通，直接通过融资双方协商完成，而不借助于任何金融媒介。 在我国住房商品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的亲戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。

直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以顺利完成资金供求双方的匹配过程。在房地产市场信息不对称的情况下，资金盈余者和短缺者往往并不能互通信息，而且两者的需求也不容易达成一致。 同时，直接融资还要受到融资双方资金量、融资时间、地域及资信程度等因素的限制，具有很大的局限性。世界上先进的国家和地区已经很少使用直接融资方式。　　２．储蓄制度

储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集资金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的资金融通方式。 在国外，存款性金融机构主要包括商业银行、节俭机构、储蓄银行、信用合作社等。由于房地产信贷资产，特别是住房抵押贷款具有很低的违约率，因此，储蓄制度一直是上述金融机构金融业务的重点。

德国是实行住房储蓄制度最典型的国家，其住房互助储蓄银行是依据政府特定的法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。 德国住宅储蓄银行选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。 德国第一家住房储蓄银行建于１８８５ 年，最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，联邦德国资本市场近乎崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金不足的压力。 在随后的金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一项重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥储蓄者的积极性，筹集建房资金。２０世纪５０年代以来，随着住宅建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。 目前，大约每 ４位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，住宅储蓄制度也为德国住宅建设做出了重要贡献。 １９９９年，德国住宅投资占ＧＤＰ 的７．２％，其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的２２％。

在德国，住房储蓄是惟一能得到国家奖励的一种储蓄形式。德国政府的住房储蓄奖励政策主要有三大项：

第一，对年满 １６岁以上的单身者，年收入不超过 ５万马克的，对其每年住房储蓄存款（最高 １ ０００ 马克）奖励 １０％；

第二，对夫妻两人收入不超过 １０ 万马克的家庭，对其每年储蓄存款（最高２ ０００马克）奖励１０％；

第三，储户存款 ７年以上者，不购买住房也可以得到政府的住房储蓄奖励。

·０３２· 房地产金融

　　３．合同制度合同制度，是指借贷双方通过合同契约规定借贷行为的房地产金融制度。潜

在购房者与指定机构订立资金存贷合同，潜在购房者按合同约定，定期到指定机构存储资金，在储存到一定时间和数额后，便自动获取从该机构获得与存款利率和数额挂钩的住房抵押贷款的权利。在这种制度下，如果购房者的存款不能满足购房资金的要求，购房者就可以利用合同制度解决短缺的那一部分购房资金。

在合同制度下，购房者在一定期限内以低于市场利率的存款利率进行存款，在存款达到一定时间或数量后，即可获得低于市场利率的贷款。由于合同制度采用了较优惠的贷款利率政策，并且能获得政府的利息补助，因此能吸引大量居民签订储蓄合同，有效保证房地产信贷资金的来源。 合同制度的具体实施，一般由专业的金融机构来承担。 如在奥地利，采用合同制度所进行的房地产金融业务，主要由建筑与贷款协会承担。 专业金融机构所提供的合同贷款不一定能满足购房者全部的资金需要，因此，合同制度往往与其他房地产金融制度同时并用，相互依存。　　４．抵押银行制度

抵押银行制度是指通过在资本市场发行债券筹集资金，以收受土地、房屋等不动产为抵押品，办理房地产抵押贷款的一种金融制度。在抵押银行制度下抵押银行既可能是独立的金融机构，也可能是附属于商业银行而存在，甚至没有固定的组织形式。

抵押银行不是通过吸收存款来创造贷款的，其资金主要来源于发行抵押银行债券，资金主要投向居民住房和商业设施贷款等。抵押银行在住房金融市场上的基本运作可以分为三个阶段。

第一个阶段是承诺发放住房抵押贷款。 这一阶段的运作与商业银行和住房储蓄机构发放住房抵押贷款没有什么区别，但是抵押银行不能发放住房信用贷款。 此外，虽然贷款人的个人信用很重要，但抵押银行在审批贷款时还是侧重于对抵押品的评估。

第二阶段是发行抵押银行债券。 抵押银行以贷款合同为担保发行抵押银行债券。

第三阶段是发放住房抵押贷款、贷后管理和贷款人对抵押贷款还本付息，抵押银行对抵押银行债券还本付息。 抵押银行是发达国家银行体系的重要组成部分。德国的抵押银行和抵押银行债券历史最悠久，业务最发达，制度也最完善。目前，德国的抵押债券已是仅次于美国政府债券和日本政府债券等世界第七大债券。

·１３２·第十章　国外房地产金融概览

　　三、几个国家典型的住房金融制度世界各国的房地产金融制度不仅与房地产业和金融业的发展紧密相连，也

与住房制度改革密切相关。由于住房是人类最基本的消费品之一，住房金融便在各国的房地产金融中占有极为重要的地位。 以下分别介绍美国、英国、德国和新加坡几个典型国家的住房金融制度。　　１．美国的住房金融制度

美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。 美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。 该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。 美国政府正是利用这种完善的市场体系实现其 “要为所有美国人提供体面和合适的居住环境”的住房政策目标。

美国成熟的住房抵押贷款体系的形成得益于其高度发达的国内金融市场和

政府对住房金融的大力支持。众所周知，美国的金融市场是全球最发达的金融市场，拥有包括货币市场和资本市场在内的完善的市场体系，以及大量创新性的金融工具。 高度发达的金融市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环境。 除此之外，美国政府对住房金融的发展给予了大力支持。 为缓解 ２０世纪 ３０年代美国储蓄贷款协会的还款危机，美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款运行体系和住房抵押贷款担保机构，有效弥补了金融市场本身的缺陷，促进了住房抵押业务的繁荣。　　２．英国的住房金融制度

英国同样实行住房抵押贷款制度，与美国不同的是，英国的整个住房制度相对缺乏市场性。二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺，英国政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。 与住房政策相适应，英国的住房金融制度更多地保留了国家干预的痕迹，其最大的住房金融机构——房屋互助协会便受到政府的特殊保护。　　３．德国的住房金融制度

德国实行契约型住房储蓄制度，其住房储蓄体系是由购房者与专门的储蓄银行签订存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为 ５～７年），由储蓄银行给储户发放贷款用于建房、买房或住房改建。德国整个的住房金融体系由契约系统、抵押银行系统和存款系统构成。其主要特点是实行普遍的契约储蓄原

·２３２· 房地产金融

则，住房金融的资金完全来源于储蓄存款和国家相关补贴，融资体系不依赖于资本市场的发展。　　４．新加坡的住房金融制度

新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。 公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月缴给中央公积金局。 公积金的主要用途是雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。

新加坡住房金融制度具有以下特征。第一，长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个强制长期储蓄系统，它的建立，既对个人有好处，也对国家有好处。住房公积金的积累最终用于住房，不仅将大大促进住房建设的发展，促进产业结构的调整，有利于国民经济健康协调发展，还能有效地调整消费结构。 在租金难以大幅度提高的情况下，能使住房消费在职工家庭消费总支出中达到一个合理的比例。 第二，政府的作用。 新加坡公积金除用于住房贷款和支付个人提取外，其余部分首先用于购买政府债券，保证了住房资金良性循环和住房公积金的保值增值。 第三，完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。 第四，公积金的利息确定应该实现保值增值，这是公积金交存人具有持久支持力的条件之一。

第二节　国外房地产金融机构

房地产金融机构是在房地产资金融通过程中，媒介资金盈余者和短缺者的信用中介组织和为房地产资金融通提供服务的其他金融组织。 由于房地产金融机构的主要职能是进行房地产资金融通，因此一定的资金融通模式或者说房地产金融制度便决定了与之相应的房地产金融机构。

　　一、国外房地产金融机构的分类由于各国的经济基础、金融环境及房地产金融制度的差异，世界各国在房地

产金融机构的设置上呈现不同的特点。但就房地产金融机构的种类来看，无外乎五种基本类型，即：商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地产金融机构。

·３３２·第十章　国外房地产金融概览

　　１．商业银行发达国家的商业银行是经营货币业务的企业。其主要业务是吸收存款、进行

投资和发放贷款。商业银行的目标是使自己的投资和贷款获得足够高的收益率，以期在支付了资金来源的利息以后，仍能获得最大利润。房地产金融业务一直是商业银行信贷业务的重点。在美国，房地产信贷资产占商业银行总资产的比例已达到３０％以上。英国的房地产金融机构大部分是非银行金融机构，但商业银行经营的房地产业务也占有一定的数量。 英国的商人银行是经营住宅融资业务的代表性银行，始建于 １８世纪中叶，它既经营居民抵押贷款业务，也经营房地产证券交易业务，并对建筑商和房地产代理商办理相关业务。在法国、日本、意大利和瑞士等国，抵押贷款在整个商业信贷中甚至占有统治地位。　　２．住宅储蓄贷款机构

住宅储蓄贷款机构是一种以储蓄业务为主要资金来源，以住宅抵押为条件向购建房者发放住宅贷款的专业型住宅金融机构。 与普通商业银行的储蓄业务不同，住宅储蓄贷款机构所吸收的住宅储蓄是以获得较优惠利率的住宅贷款为目的的一种定向储蓄。 在日本、意大利等国，住宅储蓄贷款机构是其住宅金融的主要力量。　　３．抵押银行

抵押银行是在抵押银行制度下设立的专业银行，其主要业务是发放长期抵押贷款。 如前所述，抵押银行在不同国家具有不同的组织形式，有的附属于商业银行，有的是作为独立的金融机构存在，有的根本不存在固定的组织形式。 美国的抵押银行实行高度专业化经营，其中６０％独立经营，４０％则属于银行和储蓄协会。 爱尔兰的房产抵押银行是为各种类型的资产提供抵押资金的主要机构。 作为银行业的一个重要部分，房产抵押银行拥有巨大的分行网络以接受储户的储蓄以及提供抵押资金。为使房产抵押银行能与其他银行竞争，现在允许房产抵押银行将服务领域扩大到一般金融业务、无担保借款、信用卡、活期存款和商业贷款等。德国的抵押银行有公共抵押银行和私人抵押银行之分，目前，德意志银行、德累斯顿银行和德国商业银行已经就合并抵押业务的细节达成一致，此举将产生德国最大的抵押银行，预计新公司将有大约 ２ ３７０亿欧元的资产。　　４．合同制金融机构

合同制金融机构是专门经营房地产存款和贷款的金融机构。 这种金融机构通过合作社形式，利用群众性的互助互利进行住宅融资。它通常根据合同储蓄制

·４３２· 房地产金融

度的基本原理，采用先存后贷的办法，为购建房者提供资金。 该类金融机构向借款人提供的贷款数量要根据其存款的数量来确定，由于它并不能保证提供购建房者所需的全部房款，因此，他们往往与其他金融机构一起合作开展房地产金融活动。

合同制金融机构最早起源于欧洲国家，其历史可以追溯到 １７７５年由英国伯明翰的几十个工人发起的以集资建房为目的的互助团体——建房协会，这是全球第一家互助合同制的住房金融机构。 目前，英国的建房协会已更名为住房协会，并成为英国最大，也是最主要的房地产金融机构。 全英国现在共拥有住房协会 １３１个，分会约 ７ ０００余个，拥有会员 ４ ４００万，总资产 ３ ０１０亿英镑，办理的住房金融业务达到全国业务总量的 ８０％以上。　　５．政府公营或保证的房地产金融机构

政府公营或保证的房地产金融机构的主要职能是贯彻国家关于房地产业或

住宅产业的发展战略，通过吸收社会储蓄，为房地产信贷特别是住房信贷提供资金来源。

世界各国政府公营的房地产金融机构在金融业务上各具特色。 日本的住宅金融公库是典型的由政府公营的房地产金融机构。 该机构是日本国会建立的最大的专业住宅金融机构。其主要任务是向个人提供长期、低息的住房消费贷款和向开发商提供长期、低息的住房开发贷款，以实现政府的住房计划。 匈牙利的国家储蓄银行则不仅向居民和开发商提供住宅信贷服务，而且还直接投资开发住宅，并以信贷的方式出售给居民。

　　二、几个国家典型的房地产金融机构　　１．美国的房地产金融机构

美国是实行房地产抵押制度最典型的国家，拥有完备的房地产一级和二级抵押金融市场。 并拥有众多的私人或民间金融机构以及较为完善的政府金融中介机构。根据美国房地产金融市场的特点，可以将其金融机构分为房地产金融一级市场金融机构和房地产金融二级市场金融机构。

（１） 房地产金融一级市场金融机构房地产金融一级市场金融机构主要是在一级市场发放抵押贷款以及为抵押

贷款提供担保的金融机构。主要包括储蓄与贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保险公司、联邦住房管理局及退伍军人管理局等。

储蓄与贷款协会。美国的储蓄与贷款协会（Ｓ＆Ｌ），是一种在政府支持和监管

·５３２·第十章　国外房地产金融概览

下专门从事储蓄业务和住房抵押贷款业务的非银行金融机构，通常采用互助合作制或股份制的组织形式。 美国共有４ ７００家储蓄与贷款协会，其中５５％在联邦政府注册，４５％在州政府注册。 第一家储蓄与贷款协会于 １８３１年诞生在宾夕法尼亚州。从第二次世界大战结束到２０世纪７０年代，美国住房市场需求旺盛，给储蓄与贷款协会的发展带来了一段黄金时期。 到 ７０年代末，美国储蓄与贷款协会的总资产已突破６ ０００亿美元，成为美国仅次于商业银行的第二大金融机构。 然而，谁也无法料到，几年以后美国的储蓄与贷款协会就陷入了重重危机，１９８９年２月，布什总统亲自宣布了处理美国储蓄与贷款协会危机的紧急计划。根据这一计划，美国人民需要在今后 ３０年时间里花费大约 ４ ０００亿～５ ０００亿美元，才能彻底还清储蓄与贷款协会所带来的巨额债务。

商业银行。美国商业银行在美国金融体系中占有主要位置，１９８０年，美国共有商业银行 １５ ０８２家，总资产为 ２１ １４７亿美元，占金融界资产总额的 ３０％左右。早期美国法律限制商业银行经营长期房地产抵押贷款业务，后来随着房地产抵押贷款二级市场的建立及银行存款结构的改变，美国银行法放宽了商业银行兼营房地产抵押贷款业务的限制。２０世纪７０年代以来各主要商业银行为扩大业务经营范围，增强生存能力，积极开展存贷款以外的业务。由于１９３３年制定的格拉斯唱斯蒂格尔法禁止商业银行从事投资业务，也不能经营证券发行和买卖，因此，许多商业银行都设立信托部，参与证券经营活动。 １９８６年 ４月 １日，美国完全取消对储蓄存款利率的上限，各种银行自行决定对存款付多高的利息，这大大增加了银行业的竞争。但随之而来的银行倒闭率也开始上升，根据美国联邦存款保险公司统计，１９９１年全国已有 １ ０００家银行被列入有可能倒闭的“危险银行”，另外在 ２００家大银行中，至少有 ３５家急需 ４４～６３亿美元的资金支持，否则可能在当年宣布倒闭。

互助储蓄银行。美国的互助储蓄银行作为互助组织首先创建于东海岸区，包括纽约州、新泽西州和新英格兰各州。它最早是作为一个鼓励穷人储蓄的慈善机构，用吸引慈善、宗教等非盈利性部门的存款来给穷人发放贷款。近年来，多数的互助储蓄银行都改组为特许股份机构，其存款由美国联邦存款保险公司负责保险。 储蓄银行的总资产主要集中在住宅抵押贷款和抵押支持证券，现在，储蓄银行已被允许投资于公司债券和股票，但其资金的大部分仍用于房地产融资。

抵押银行。美国的抵押银行机构不同于其他的专业化的金融中介机构，专指分布在各个地区，为房地产开发商和购建房者发放房地产贷款的机构。其经营活动通常主要是住宅和收益性房地产贷款的发放和服务性工作。近年来，抵押银行还开始充当养老金的投资顾问，指导其向房地产业的放贷和投资活动。他们向这些基金推荐购买或出售特定的房地产或抵押贷款。有时，抵押银行对某投资计划的资金具有处理权，而有时则只是提供参考性的建议。

·６３２· 房地产金融

人寿保险公司。作为非银行金融机构，人寿保险公司的资金主要来源于投保人的保险准备金和退休金等。 该机构发放的抵押贷款包括购物中心、写字楼、公寓等大型工程项目贷款以及对商业房地产项目的中短期贷款。 人寿保险公司是仅次于商业银行的美国商业性房地产贷款的第二大提供者。 该机构早期倾向于持有政府担保的抵押贷款，近几年减少了住房抵押贷款的持有量，增加了商业和公寓的抵押贷款。

联邦住房管理局。 联邦住房管理局创立于 １９３４年，隶属于美国住房与出售发展部，是一级市场上房地产抵押贷款的官方担保机构。主要从事贷款保险业和执行政府房屋补贴计划，其重点是对居民重建、新建住宅及购买住宅的抵押贷款提供担保。 联邦住房管理局的担保对象是所有符合条件的申请了住房抵押贷款担保的美国公民和外国在美的永久居民，其担保的抵押贷款发放机构一般由该局指定。 而且放贷之前，贷款人、借款人及抵押住宅都必须符合联邦住房管理局相关贷款条件的规定。

退伍军人管理局。 退伍军人管理局成立于 １９３０年，原是政府办理退伍军人津贴的独立机构，１９４４年，美国通过法案允许该机构为符合条件的退伍军人购房提供担保，从此，该机构演变为专门为住房抵押贷款提供担保的官方机构。 退伍军人管理局成立的主要目的在于通过为退伍军人偿还抵押贷款提供担保，帮助他们取得住房抵押贷款。有了退伍军人管理局的担保，退伍军人无需支付定金即可购买住房，并获得银行 １００％ 的担保。 目前，该机构担保的抵押贷款主要包括固定利率、累进偿还等类型。

除上述机构外，美国房地产一级金融市场的金融机构还包括房地产信托投资公司、私人担保保险机构、农场主住房管理局等。

（２） 房地产金融二级市场金融机构美国是二级抵押市场最发达的国家，二级抵押市场的高度发达是美国房地

产金融市场的一大特色。美国房地产二级金融市场的发展，是美国政府多年来大力扶持和干预的结果。 在二级市场上，存在由政府机构、政府发起设立的企业及私营机构构成的房地产金融机构。 其中政府机构或由政府设立的机构主要包括联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会及联邦住房贷款抵押公司三大机构。

联邦国民抵押协会。成立于１９３８年的联邦国民抵押协会是由原华盛顿国民抵押协会更名过来的一家政府机构。 在１９５０年９月以前，其业务范围非常有限，主要限于购买和出售由联邦住房管理局担保的抵押贷款。 １９５４ 年，美国通过了枟住宅法修正案枠。 该法重新明确了联邦住房抵押协会的功能和业务范围。 它包括在二级市场上买卖抵押贷款，以提高抵押信贷的流动性；为政府特定的住宅政策目标项目提供资金支持以及管理和经营政府持有的抵押贷款。 １９６８年，联邦国民抵押协会被分离为两个性质和职能不同的公司：一个是行使政府职能的政

·７３２·第十章　国外房地产金融概览

府国民抵押协会，隶属联邦住宅与城市发展部；另一个是以盈利为目的的私营股份制公司，继续沿用联邦国民抵押协会的名称。 为了完成二级市场的运作，联邦国民抵押协会也以自己的名义发行由其所购抵押贷款组合担保的抵押支持证

券。政府国民抵押协会。 政府国民抵押协会成立于 １９６８年，是原联邦国民抵押

协会改组后的产物，由联邦住宅与城市发展部管辖，并受到美国财政部的监督。该机构的资金主要来源于财政资金、发债筹集的资金及提供抵押证券担保所获得担保费。作为政府机构，其主要职责是经营和清偿原联邦国民抵押协会作为政府机构所购买的抵押贷款和抵押资产；为政府项目特别是政府补贴的住宅项目，提供特别资金支持；购买联邦住宅管理局、退伍军人局、农场主管理局担保的抵押贷款，并为符合条件的私营机构以政府担保的抵押贷款组合为基础发行的抵押支持证券提供担保。 由于政府国民抵押协会对证券的担保意味着以政府信用担保，因此该类证券能获得较高的信用等级。

联邦住房贷款抵押公司。 联邦住房贷款抵押公司成立于 １９７０年，是由美国政府设立的。该公司为负责监督储蓄机构的联邦住宅贷款银行体系所有，主要负责向储蓄机构发放的常规抵押贷款提供二级市场服务。 公司的初始资本金是通过向联邦住宅贷款银行体系的１２家地区住宅贷款银行发行１亿美元的无投票权的普通股筹集的。作为联邦住宅贷款银行体系所有的机构，联邦住房贷款抵押公司的董事会由会员银行选举产生，其中 ３人是由总统任命的联邦住宅贷款银行董事会的成员。联邦住房贷款抵押公司成立以后立即投入二级市场运作，于１９７１年推出了自己的抵押贷款证券产品。 自 １９８５年起，联邦住房贷款抵押公司发行的抵押支持证券开始向外国投资者开放。目前，该公司已成为美国房地产二级市场抵押贷款债权及相关证券的最大交易商。　　２．英国的房地产金融机构

英国是最早开展房地产金融业务的国家，早在 １８ 世纪，英国就创建了世界历史上最早的房地产金融机构。 目前，英国已经形成了包括房屋互助协会、商业银行、住房金融公司等机构在内的健全的房地产金融机构体系。

房屋互助协会。房屋互助协会是英国规模最大，也是最重要的房地产金融机构，同时还是世界上历史最悠久的房地产金融组织。作为一个高度专业化的不以盈利为目的群众性组织，房屋互助协会的会员遍布全国，规模大小不等，小的协会只管理十几套房，大的拥有一万多套房。 房屋互助协会主要是向低收入家庭、年轻单身汉、无家可归者、老人和残疾人等提供住房。 房屋互助协会的大部分房屋用于出租，收取“可价”租金。 确实付不起房租的，可向有关机构提出申请房租补贴。根据枟住房法枠，协会住房的租户在两年后，有权以优惠折扣买房，或半买半

·８３２· 房地产金融

租，其优惠补贴可由政府资助。 老年人向协会买房只需自付７０％，其余的３０％由政府资助。 如买房人迁出，必须将住房返售给协会，但本人可得住房增值部分的７０％。协会的资金主要来源于股票和存款，两者占其融资总量的９０％以上。股票不是商业意义上的股票，股东可以退股，股东也不是商业意义上的股东，仅是协会的会员而已。

房屋互助协会的行为受到法律的严格限制。按照相关法律规定，协会只能吸收以贷款为目的的储蓄，提供一定范围内的附带服务，而不能投资于金融市场。房屋互助协会提供的住房抵押贷款的主要品种是可变利率抵押贷款，这样可以有效防止贷款的利率风险。 该机构发放的抵押贷款期限一般为 １５～２５年，特殊时，还可延长到 ３０～３５年。

商业银行。 英国较典型的商业银行主要包括存款银行、商人银行、贴现所和外国银行。 其中办理住房金融业务较多的是存款银行和商人银行。 商人银行起源于 １８世纪中叶的承兑所，是那时来到英国的移民，为适应外贸经营活动而发展起来的金融行业，是一种由私人银行业者建立的家庭企业。商人银行是伦敦承兑所委员会的成员，也是贴现市场和股票市场的成员和参与者。 ２０世纪 ７０年代初，商人银行开始从家庭型企业向股份公司转化，几经兼并，逐渐增大，目前英国有商人银行约 １００家。 除办理承兑票据外，该机构还办理各种贷款业务，对个人购房发放抵押贷款，如对住宅建筑商、代理商等办理融资业务。

住房金融公司。 住房金融公司同房屋互助协会一样，是一个行业性服务机构，金融公司的宗旨是向私人筹集资金为住房协会提供建房资金。由于房屋互助协会分散，有的规模很小，银行不愿意向其提供条件优惠的贷款。 住房金融公司统一向银行取得长期贷款（３０年偿还期），然后以同样条件转贷给协会，住房金融公司另一资金来源方式是利用发行债券方式筹集建房资金。

除上述金融机构外，英国的房地产金融机构还包括财务公司、保险公司、退休基金会及国民储蓄银行和信托储蓄银行等。　　３．德国的房地产金融机构

德国的金融机构体系以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构同时并存。德国的金融机构很多，诸如私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社等。各个银行与金融机构之间没有严格的分工，业务交叉重叠，几乎每一个银行或金融机构都可以提供所有银行的全部金融服务。而主要从事房地产金融业务的金融机构包括抵押银行、私人建筑协会和公营建筑协会、储蓄银行、住宅信贷协会、住宅互助储金信贷社等。

抵押银行。 抵押银行是德国对居民购房予以长期贷款的最大银行。 按资金

·９３２·第十章　国外房地产金融概览

来源可分为私人抵押和公营抵押。私人抵押银行的资金大部分来自发行债券，公营抵押银行的资金有一半是政府提供的。 抵押银行的资金有相当一部分用于住房建筑和为居民买方提供贷款。

私人建筑协会和公营建筑协会。 私人建筑协会和公营建筑协会是德国第三大类从事住房信贷的银行机构。 获得私人建筑协会和公营建筑协会的贷款的前提是必须首先签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄额达到合同金额的３３％～４０％时，才有资格得到一笔建筑贷款。

储蓄银行。 储蓄银行是政府设立的不以盈利为目的的受地方政府控制的公共金融机构，仅在地方开展金融业务。 储蓄银行在德国共有 ６００ 家左右，其资金来源大部分是居民个人储蓄存款，同时也发行各类债券。 其中，建筑储蓄银行主要为建房、买房筹资融资，储户经过一段时期储蓄后，可以从储蓄银行取得购建房的贷款，这种存、贷款利率都较低。

住宅信贷协会。 住宅信贷协会是专门经营住房储蓄和住房贷款的住房金融机构，分为国营住宅信贷协会和私营住宅信贷协会两种。国营住宅信贷协会是地区性的，按照普通的储蓄银行方式开展业务；私人经营的住宅信贷协会的经营范围不受地区限制。 由于该机构发放的住宅贷款享有免税特权，贷款利率较低，因此具有较强的吸引力。

住宅互助储金信贷社。 住宅互助储金信贷社是专门从事契约储蓄业务的房地产金融机构，是德国最大的居民个人购房贷款机构之一。任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。贷款金额相当于存款金额，且存款利率和贷款利率都低于市场利率。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按入社时间先后顺序或规定的顺序分配贷款。当社员购房时，政府按其每年储蓄额的一定比例支付补贴。低收入家庭还可以减免个人所得税。 住宅互助储金信贷社实施贷款利率与存款利率挂钩的办法，当选定的存款利率为 ２．５％时，贷款利率为 ４．５％；当选定的存款利率为４．５％时，贷款利率为 ５．７５％。 还本付息期限为 １０～１５年。

除上述机构外，德国的信用合作银行、商业银行、保险公司等金融机构也从事房地产金融业务。　　４．新加坡的房地产金融机构

新加坡实行强制储蓄的住房公积金制度，政府对房地产市场实行了强有力的国家干预。 在房地产金融市场上，金融机构以官方金融机构为主体，并以专业房地产金融机构为支柱。从事房地产金融业务的主要金融机构包括住宅发展局、中央公积金局及邮政储蓄银行。

住宅发展局。 新加坡住宅发展局是政府的一个法定机构。 在发展公共住宅

·０４２· 房地产金融

方面，它既代表政府行使权力，负责制定住宅发展规划及房屋管理，实现居者有其屋目标。 同时，又作为房屋开发商，负责房屋建设的工程发展及房屋出售和出租。住宅发展局在经济上实行独立核算，自主经营的政策。其资金主要来源于政府预算拨款和政府出让土地收益，此外，政府发放的专用于建房的贷款及居民购房预付款也是其资金来源。 住宅发展局的房屋租金和售价都是由政府确定的低于市场的价格，因此，造成的收支差额由政府核定预算时给予一定的津贴。

中央公积金局。 新加坡中央公积金局成立于 １９５５年，是政府为实行公积金管理而专门设立的官方机构。中央公积金局隶属于劳工部，由劳工部制定有关政策并进行监督。中央公积金局依法独立操作，其他部门不加干预。中央公积金局实行董事会领导下的总经理负责制。董事会主席和总经理由劳工部委托，任期三年。董事会由１１人组成，主席１人，董事１０人，董事中包括政府代表２人，雇主代表２人，专家４人。董事会每两个月开会一次，对重大问题进行决策。董事会下设两个委员会，即人事财政委员会和计划决策委员会，负责处理一些具体政策问题。 中央公积金局设总经理和副总经理各１人，日常工作由总经理负责。 下设会员服务部、雇主服务部、人事部、行政部、电脑部及内部审计部 ６个部门。 在房地产金融方面，中央公积金局主要发放面向住宅发展局的公共组屋建设贷款和面向会员个人的个人购房优惠贷款。

邮政储蓄银行。 新加坡的邮政储蓄银行成立于 １８８７年，储蓄存款是其资金的主要来源。 １９９０年，邮政储蓄银行改名为新加坡储蓄银行。 目前，该银行共有１３０间分行网络，２１间自动分行，以及 ６６９台自动提款机。 客户的储蓄户头数目增加到 ５１０万个，存款额达 ２５８亿元，超过 ９５％的新加坡成年人拥有该银行的储蓄户头。 该机构的房地产金融业务主要包括向中高收入者提供住房贷款和受政府及法定机构委托发放公务员和法定机构雇员的住房贷款。

　　三、国际房地产金融机构世界经济和金融的全球化，要求就金融问题展开国际合作，因而诞生了国际

金融机构。在房地产金融领域，主要的国际金融机构包括建筑社团和储蓄协会国际联合会、建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会、世界储蓄银行协会、世界银行和国际金融公司等。　　１．建筑社团和储蓄协会国际联合会

建筑社团和储蓄协会国际联合会是一个专业住房金融组织的国际集团。 它不是一个商业组织，不企图协调它的成员的行动或作为一个管理实体的行动。国际联合会组织章程制订于１９７１年，１９８０年和１９８３年有所修改。该组织章程规定

·１４２·第十章　国外房地产金融概览

国际联合会的目标是：鼓励储蓄和在全世界促进一种较高的住房标准；通过提供定期的会议设备和其他职能，鼓励成员之间的合作；在全世界部分政府和人民中，鼓励储蓄、住房所有权和激发住房的兴趣；通过比较研究和实践，广泛地鼓励采用普遍可靠的和有效的标准，以促进储蓄和住房的有序发展；鼓励开展和促进立法和其他措施，以保障储蓄和住房金融活动或扩大它的任何组成部分，并保持世界各地所有机构的威望；制定和采用其他建议，以达到这些目标，包括组成世界住房银行或类似的金融组织。

国际联合会的成员有两个等级：正式成员和准成员。正式成员适用于一切积极从事住房金融和鼓励住房所有权的机构，国家组织须本国政府承认是立法和其他目的的谈判机构。准成员适用于其他机构、政府和准政府组织以及个人。该组织章程规定代表会至少每三年召开一次。 联合会的总政策和事务由理事会控制。 理事会由联合会负责人和每一成员国代表组成。 主席任命一个执行委员会（由理事会成员组成）管理联合会的事务。　　２．建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会

建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会是 １９７９ 年 ５ 月在新加坡会议产生的。 联合会的目标包括：推进储蓄和住房所有权原则，通过劝告、商议和推荐，改进亚洲太平洋区域各国人民的住房标准；和国际联合会协作，推进建房社团和储蓄协会的建立，帮助没有建立全国建房社团和储蓄协会的国家建立全国协会；和亚洲太平洋区域政府合作，并和国际组织合作，以满足住房需要；向成员推荐统一的作业和实践标准。 联合会成员向国家建房社团和储蓄协会以及个人机构开放，协会规定至少每三年召开一次大会。　　３．世界储蓄银行协会

世界储蓄银行于１９９４年正式成立，前身为成立于１９２４年的国际储蓄银行协会，现有代表成员 １０７个，其中在中国有 ３个，分别为中国工商银行、中国邮政储蓄局、澳门储蓄银行。 该机构的基本职能是加强储蓄银行之间的经验交流和合作，它定期搜集储蓄银行感兴趣的课题信息提供给会员。 协会有四个重要部门：国际关系部负责发展会员之间各种领域的关系，包括和其他国际组织的关系。它的一个特别重要的职能是鼓励发展合作；信息部负责信息服务，出版书刊；营业管理部负责协调活动和发起会议、研讨会，包括组织、数据加工、自动化、审计、市场、广告和训练等领域；行政部门负责照料会议服务、技术和会计活动。　　４．世界银行和国际金融公司

世界银行和国际金融公司作为两个国际性的金融组织，都与住房建设和住

·２４２· 房地产金融

房金融有着密切的联系，其中国际金融公司属于世界银行集团的一部分。世界银行包括国际复兴开发银行和国际开发协会两个机构，它们共用同样的工作人员，这两个机构的共同目标是“通过提供金融和技术，帮助公共和私人部门的特别项目，促进发展中国家的经济进步。”

目前，世界银行极其重视促进具有活力和效率的住房金融系统的发展。世界银行住房金融目标主要有 ４个：一是有效地利用资源和鼓励居民存款；二是向社会各阶层提供同等的金融服务；三是逐步清除种种阻碍，如住房金融组织及其有关基本金融工具产生的强制因素；四是慎重审议计划项目，不断削减通过信用机构提供的补贴，精确测算两者对政府预算的直接和间接影响。

国际金融公司成立于１９５６年。它的目标是“促进发展中国家的经济进步，帮助这些国家动员国内和国外资本，鼓励私人部门增长。”投资住房金融机构，是这个公司发展金融系统的一个重要方面。该机构在金融部门有五个目标：一是增加中长期资金的供应；二是鼓励住房金融机构作为初级贷款者，长期储蓄机构作为二级投资者，在抵押贷款工具中广泛竞争；三是引导金融创新，诸如进行住房贷款机制的创新；四是鼓励私人部门介入住房金融；五是动员住房的附加资源。

第三节　国外房地产金融市场

国外相对发达的房地产业和金融业促成了房地产金融市场的发展。 目前一些国家的房地产金融市场已经成为本国金融市场的重要组成部分。 了解国外房地产金融市场的现状，有助于建立和完善我国的房地产金融市场。

　　一、金融市场与房地产金融市场金融市场是随着商品市场和商品交易的发展而产生和发展起来的，它是货

币的借贷、各种票据和有价证券的买卖等融资交易活动的总称。金融市场可以是有固定场所进行的各种融资活动，也可以是没有固定场所，由参加交易者利用电讯手段进行联系洽谈而完成的融资交易。金融市场按业务活动期限划分，可分为货币市场和资本市场；按成交后是否立即交割，可分为现货市场和期货市场；按证券是否新发行，可分为证券发行市场和证券流通市场；按地域范围划分，可分为地方、国内、国际金融市场；按市场职能划分，可分为货币市场、资本市场、外汇市场、黄金市场。

房地产金融市场是房地产资金交易活动的总称。 它是金融市场的重要组成

·３４２·第十章　国外房地产金融概览

部分。 房地产金融市场从大的方面可划分为两类；一是协议信贷市场，二是公开市场。 协议信贷市场是资金交易双方协议确定借贷条件的市场。 这一市场活动通常以较固定的客户交易关系为限，也就是所有的交易均在固定的客户关系范围内进行。 市场的交易价格是待定的，所有的交易都是资金供求双方（即交易双方）按照自愿互利原则，面对面地进行的。 协议信贷市场的交易工具因人、因时、因事而异。 住房存贷款市场、抵押保险市场、各类房地产抵押贷款市场等均属于协议信贷市场范畴之内。 公开市场与协议信贷市场正好相反，它不以客户为限，任何人、任何机构都可以自由进出这个市场；市场交易价格是公开的，根据当时市场资金供求状况，由大量的资金交易双方自然形成，具有不确定性。 公开市场的资金交易双方不一定面对面商洽，而往往都是由经纪人和交易商作为中介。

　　二、国外房地产金融市场的类型由于各国房地产业和金融业的发达程度不同，政府对房地产业管理理念及

相应社会环境的差异，世界各国形成了不同类型的房地产金融市场。按照房地产金融资金主要来源渠道，可以将房地产金融市场划分为抵押型房地产金融市场、基金型房地产金融市场、储蓄来源型房地产金融市场和混合型房地产金融市场四种类型。　　１．抵押型房地产金融市场

抵押型房地产金融市场又称完备型房地产金融市场，主要出现在美欧等发达资本主义国家，其中以美国最为典型。二战后，这些国家的经济迅速发展，金融市场规模不断扩张，并形成了完备的金融体系。 房地产业和金融业的紧密联合，创造了丰富多样的房地产金融工具。 房地产业及房地产金融机构所需资金完全可以通过房地产金融市场来筹集，而不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷的资金来源。

在抵押型的房地产金融市场上，抵押市场是整个房地产金融市场的核心，支撑着房地产金融。市场以抵押品为金融媒介，按照供求机制进行自发调节。这种房地产金融市场的主要特点表现为：第一，房地产抵押信贷是市场资金流动的中心环节，房地产抵押是这类市场最基本的特点；第二，私人机构操纵和控制房地产金融市场；第三，为避免资金贷放过程中的风险，抵押趋向多样化， 比如在住宅抵押的基础上，由借款者投保信贷偿还保险、人寿保险，即抵押加保的方式；适应住宅需求的变化，开展分级偿还抵押，多重抵押等业务；为避免通货贬值风险，采取浮动利率和可变利率抵押等方式；第四，房地产金融市场与其他类型金融市场相互渗透，以此促进资金融通。

·４４２· 房地产金融

　　２．基金型房地产金融市场基金型房地产金融市场出现在经济相对落后、资本短缺的国家。其主要特点

是通过建立全国性的基金管理局，为房地产开发投资和住宅消费提供稳定的信贷资金来源。

一般而言，全国性基金管理局的资金来源有两种渠道：一是把社会福利计划和筹措住宅发展基金有效结合，通过设立国家级的就业保障基金会来解决住宅信贷资金来源问题。巴西在这一方面最为典型。１９９６年，巴西成立了就业保障基金会。 就业保障基金成为巴西全国住宅银行的主要资金来源和实施住房发展计划的基金。 根据该基金会的相关规定，雇员按照工资总额的 ８％的税款交给保障就业基金会，以雇员的名义存入个人存款账户，作为他们个人的福利基金。 保障就业基金由“全国住宅银行”经营和管理，基金按年利率３％，由银行支付利息。雇员参加保障就业基金会 ５ 年以后，就可以提取账户上的存款，购买住房，偿还房款。保障就业基金是住宅信贷资金的主要来源，同时也作为住宅建设贷款提供给住宅经营者，发挥住宅投资的作用。全国性基金管理局资金来源的第二个渠道是采取公积金制度与住宅发展基金相结合的办法，利用公积金解决住房建设和消费资金。 新加坡是这种基金型房地产金融市场的典型。 通过实行强制性的公积金储蓄制度，新加坡为住房发展积累了大量资金，有效解决了该国的住房问题。　　３．储蓄来源型房地产金融市场

以储蓄制度和合同制度作为本国房地产金融制度的国家，其房地产金融市场一般属于储蓄来源型。 德国是储蓄来源型房地产金融市场的典型。 它通过制定贷款法、建房储蓄机构法等法律直接干预建房储蓄。 德国相关法律规定，凡年满 １８岁计划购房的德国公民都必须参加建房储蓄，并和建房储蓄机构鉴定建房储蓄合同。这种以提供优惠利率住宅贷款鼓励住宅储蓄的办法，为德国房地产业特别是住宅产业的发展提供了有效的资金保障。　　４．混合型房地产金融市场

混合型房地产金融市场兼具抵押型和基金型房地产金融市场的特征。 其房地产金融资金的来源既包括抵押信贷，也包括一定形式的基金筹集。在房地产金融市场上存在大量的私人金融机构，同时政府又对市场进行强有力的国家干预。日本的房地产金融市场属于典型的混合型市场。

日本的特殊国情决定了它的房地产金融市场类型。 日本是实行私有制的市场经济国家，私人金融机构必然在房地产金融市场发挥重要的作用；同时，由于二战后，日本经济已经处于崩溃的边缘，因此需要建立一个强权政府来规范市

·５４２·第十章　国外房地产金融概览

场。在经济落后、资金短缺的情况下，政府必然介入金融市场，通过官方机构和官方金融机构来筹集和运用住房资金。

日本混合型房地产金融市场具有两个明显特征。首先，金融市场上私人金融机构与官方金融机构的房地产信贷活动同时并存。 二战后，日本政府为缓解“房荒”， 建立了如住宅都市整备公团，住宅公社这样的官方机构，直接建造和供应出租住宅。２０世纪６０年代后，随着金融机构的住宅信贷活动日趋活跃，日本政府对房地产市场的干预则变为主要加强对住宅信贷的引导。其次，住宅信贷资金来源多样化。 不仅有民间和国家两个资金渠道，还包括信用机构采取储蓄、发行债券等多种信用手段吸收资金，还有通过财政性投资贷款计划筹集资金，输送给公营或国家支持的机构。

　　三、几个国家典型的房地产金融市场　　１．美国的房地产金融市场

根据前面的介绍，我们了解到美国的房地产金融市场是全球规模最大、发育最完善的房地产金融市场。 由于美国实行典型的抵押型房地产金融制度，因此，抵押贷款市场是其房地产金融市场的主要组成部分。 美国不仅拥有规模庞大的房地产抵押一级市场，而且还建立了发达的抵押二级市场。

（１） 房地产金融一级市场美国具有世界上最发达的房地产抵押市场。 在这个典型的私人资本占主导

地位的金融市场里，房地产抵押信贷，尤其是住宅抵押信贷在一级市场占有９０％的比重。美国约有２／３的家庭拥有自己的住宅，居民购建住宅资金主要来源于金融机构提供的住宅抵押贷款。二战后，美国的抵押贷款空前发展，１９５０年美国未清偿住宅抵押贷款为 ４２５ 亿美元，１９６０ 年为 １ ６３０ 亿美元，１９７９ 年突破万亿美元，ｌ９８１ 年达 １１ ６２７ 亿美元。 到 １９９８ 年底，全美未清偿住房抵押贷款余额为５ ７２９亿美元，其中机构投资者占据了近 ９０％的市场份额。

在一级金融市场上，私人金融机构对贷款者进行严格的审查。 从贷款申请、资信审查、不动产估值直到最后签约放款，均按银行经营的原则办事。 对贷款对象的选择一般注重那些偿还能力强，信誉可靠的客户，以利于抵押贷款的良性循环，但也有选择偿还能力稍弱，贷款面很大的中下收入者，以利于房地产抵押贷款的长期效益。美国住宅金融市场抵押形式多种多样，但大多数金融机构只提供住宅价值的６０％～７５％的贷款，而住宅价值的其余部分由申请贷款者自己支付。为满足房地产金融市场的多样化需求，同时提高金融机构的市场竞争力，在房地产金融一级市场上，开发出了许多创新的抵押贷款工具。除传统标准的固定利率

·６４２· 房地产金融

抵押贷款以外，还开发了浮动利率抵押贷款、逆向年金抵押贷款、分享增值抵押贷款、渐进型抵押贷款等新型抵押贷款工具。

美国房地产金融一级市场不仅规模庞大、金融工具丰富，而且具备完善的抵押贷款担保和保险体系。美国在２０世纪３０年代以前，各金融机构为规避风险，都规定了极为苛刻的抵押贷款条件。 但即使如此，也未能使放款机构摆脱风险，２０世纪 ３０年代的经济危机使多数的抵押贷款被取消抵押权。 于是，美国政府相继建立联邦住宅管理局和退伍军人局，专门为普通居民和退伍军人提供抵押贷款担保。 １９５７年，美国出现第一家专门为非常规抵押贷款提供担保的公司，从而在一级市场上形成了政府担保机构与私人担保机构并存的完善的贷款担保体系。目前，一级市场提供的抵押贷款保险主要包括全额保险，即保险机构承担借款人因违约给贷款机构造成的全部正常损失；限额保险，即保险机构最多只承担按原始贷款本金一定比例计算的限额损失；共同保险，即损失额在原始贷款本金的一定百分比范围内由保险机构承担，超过范围以外的，由贷款机构和保险机构共同承担；自我保险，即贷款机构承担全部的违约损失等险种。

（２） 房地产金融二级市场美国房地产金融二级市场是在一级抵押市场基础上发展起来的。 所谓二级

市场是指最初的贷款商用已贷出的抵押贷款与投资商之间再进行交易的市场。２０世纪 ７０年代以后，伴随金融管制的放松和金融创新浪潮的出现，以抵押贷款证券化为主要特点的美国抵押贷款二级市场取得了长足的发展。 其中抵押贷款证券的发行额，从１９７０年的１０亿美元，上升到１９９７年的３ ６０９亿美元。抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比重，从最初的不到５％，发展到现在的５０％以上，其规模已达到 ４．３万亿美元。 在 １９９７年，全美新发放的抵押贷款为 ８ ５７０亿美元，其中５７％已经实现了证券化。随着二级市场规模的不断扩大，二级市场证券化工具也得到不断的创新。 近 ３０年来，美国房地产金融二级市场开发出了多种抵押贷款证券。 其中包括 １９７０年政府国民抵押协会首次发行的抵押贷款证券、１９８３年联邦住宅抵押公司发行的担保抵押债券、１９８６年联邦国民抵押协会开发的本息分离证券等。这些金融工具的出现，极大地促进了美国房地产二级金融市场的繁荣。

在美国房地产金融二级市场的建立和发展过程中，政府发挥了重要的作用。房地产金融二级市场是美国政府干预最深的市场。 政府的干预不仅表现在政府直接发起并设立了二级市场的金融机构，如政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦住宅抵押公司等，并对金融机构主要的经营产品及业务范围进行了限制，还表现为通过制定住房贷款利率等措施对二级市场进行间接调控。正是政府的积极干预，弥补了市场机制本身的缺陷，促进了美国房地产金融二级市场的健康发展。

·７４２·第十章　国外房地产金融概览

　　２．英国的房地产金融市场房地产业是英国经济三大支柱之一，为房地产业提供金融服务的金融市场

较发达，并有独特之处。在英国的住宅金融市场上，房屋互助协会和银行（货币部门）是住宅金融市场的主要贷款商。 与其他国家相比，英国的保险公司在住宅抵押市场中所起的作用微不足道，它只贷出很少的资金。英国住宅抵押市场与美国不同，它没有二级抵押市场，保险公司和退休基金会可以直接拨款资助购房贷款。由于英国没有国家金融保险制度，所以英国住宅抵押贷款８０％以上是靠私人保险公司作保的。 与其他国家相比，英国住宅金融市场的特征在于，绝大部分抵押贷款用于现有住宅的改建，而不是房屋的新建。　　３．德国的房地产金融市场

如前所述，德国实行契约型住房储蓄制度，其房地产金融市场的典型特点在于它的综合性。 德国的房地产金融市场集合了契约、存款和抵押银行三大系统。这三大系统分别由建筑与贷款协会，抵押银行和储蓄银行与信用合作社三类金融机构实施。 在一级抵押贷款市场上， １９９０年末，德国抵押贷款的市场规模为５ ３１３亿德国马克。 这些贷款由一级市场的金融机构提供，其中储蓄银行１９９０年贷款占新住宅贷款的３７．３％，并占全年住房贷款总量的４０．１％；抵押银行占新住宅贷款的 ２６．８％，并占住房总贷款的 ２８．５％；储蓄贷款机构占新住宅贷款的２５．２％，住宅市场贷款总量的 ２１．３％；保险公司在新住宅贷款市场上的份额为１０．４％，并占住房总贷款量的 １０．０％。

德国的房地产金融二级市场相对于美国较为落后，并主要采用表内模式，其根源在于德国长期实行的抵押银行制度。 德国的抵押银行主要通过发行债券来筹集资金，这种债券是最早的抵押贷款证券。 但同美国相比，德国抵押银行被证券化的资产仍然保留在抵押银行资产负债表内。一旦银行破产，抵押债券的投资者具有对抵押贷款的直接追索权。目前，德国还没有公开发行表外模式的抵押支持证券。 抵押债券的投资者也主要是抵押银行自身以及德国保险公司等机构投资者。 然而，在海外市场，虽然机构投资者对表外模式的抵押支持证券投资仍然持观望态度，但一些德国的私人投资者已经开始投资美元计价的抵押转付债券。　　４．新加坡的房地产金融市场

新加坡房地产金融市场最主要的组成部分是住宅金融市场。 新加坡住宅金融市场的典型特征是以基金为后盾。通过把公积金制度和住宅发展计划（居者有其屋计划）相联系的办法，解决住房建设投资和住宅信贷资金来源。

新加坡从１９５５年开始实行公积金制度。公积金是为雇员设立的社会福利基

·８４２· 房地产金融

金。 这个制度规定，雇员和雇主必须按雇员个人工资的一定比例交纳公积金储蓄，并存入中央公积金局为雇员开设的公积金储蓄账户上。公积金缴纳率随着经济发展和工资增长而提高。 新加坡公积金制度实行了 ３０多年，已经积累了大量的资金，并成为房地产金融市场的主要资金来源。 在新加坡房地产金融市场上，政府起着主导作用，作为政府部门的住宅发展局几乎支配着新加坡的住房金融市场。

復習思考題

　　一、判断题１．美国的房地产金融制度是储蓄合同制。２．德国实行典型的抵押银行制度。３．抵押银行的主要资金来源是居民的储蓄。４．无论在哪个国家，商业银行都占有房地产金融市场的最大份额。５．日本是典型的基金型房地产金融市场。６．英国是典型的混合型房地产金融市场。

　　二、简答题１．房地产金融制度主要分为哪些类型？ 各类型分别有什么特点？２．美国、英国、德国、新加坡的房地产金融制度分别有什么特点？３．国外主要的房地产金融机构有哪些？４．美国、英国、德国、新加坡主要有哪些房地产金融机构？５．国外房地产金融市场主要有哪些类型？６．美国、英国、德国、新加坡的房地产金融市场分别有什么特点？

·９４２·第十章　国外房地产金融概览

模拟试题（一）

　　一、单项选择题１．房地产金融按经营性质可分为 和自营性房地产金融。Ａ．政策性房地产金融　　　　　Ｂ．直接金融Ｃ．间接金融 Ｄ．担保金融２．汇票必须经过 程序才能生效。Ａ．承付　　　　Ｂ．承兑　　　　　Ｃ．汇兑　　　　　Ｄ．承保３．若年利率为 １２％，一年计息 ４次，那么实际利率为 。Ａ．１２％ Ｂ．３％ Ｃ．１２．５５％ Ｄ．１２．６８％４．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以 向抵押权人提供

债务履行担保的行为。Ａ．转移占有方式 Ｂ．不转移占有方式Ｃ．抵押价值 Ｄ．转移所有权５．房地产抵押合同自 之日起生效。Ａ．公证 Ｂ．签订 Ｃ．登记 Ｄ．备案６． 属于开放式的住房金融结构类型。Ａ．新加坡 Ｂ．德国 Ｃ．中国 Ｄ．美国７．抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连

续发生的债权作担保，称为 。Ａ．浮动抵押 Ｂ．集合抵押 Ｃ．最高额抵押 Ｄ．普通抵押８．ＢＯＴ 项目融资的关键文件是 。Ａ．特许权协议 Ｂ．项目立项文件 Ｃ．经营协议 Ｄ．借款合同９．房地产保险合同是房地产保险的当事人，即 之间，在双方自愿

协商的基础上，就房地产及其有关利益的危险损失转移事宜，签订相互间权利和义务关系的协议。

Ａ．保险人与受益人 Ｂ．保险人与被保险人Ｃ．保险人与投保人 Ｄ．保险人与保险代理人１０．房地产金融市场的客体要素为 。Ａ．中介公司 Ｂ．政府 Ｃ．资金 Ｄ．房地产企业

　　二、多项选择题１１．担保贷款的主要形式有 。Ａ．保证 Ｂ．抵押 Ｃ．质押 Ｄ．留置１２．按法律规定， 可以设定抵押权。Ａ．出让的土地使用权 Ｂ．国有土地所有权Ｃ．合法的房地产 Ｄ．农村村民的宅基地１３．房地产抵押权的内部效力主要包括 。Ａ．抵押房地产的转让 Ｂ．担保的债权范围Ｃ．抵押权与保证的关系 Ｄ．抵押权及于标的物范围１４．住房公积金具有 特点。Ａ．有偿性 Ｂ．义务性 Ｃ．互助性 Ｄ．保障性１５．浮动抵押与集合抵押的区别主要表现在 。Ａ．抵押财产的数额是否特定Ｂ．债权的数额是否确定Ｃ．抵押财产在抵押期间是否可以流转Ｄ．抵押的财产是否是不动产１６．对于住宅的个人购买者可选择的房地产保险种类有 。Ａ．家庭财产保险 Ｂ．预付款信用保险Ｃ．房屋抵押贷款保险 Ｄ．保证保险１７．住房抵押贷款证券化的信用工具主要有 。Ａ．房地产股票 Ｂ．抵押转递证券Ｃ．抵押债券 Ｄ．抵押转付债券１８．房地产金融市场上的基础层次作为房地产金融市场必须具备的部分，

解决了房地产资金的 。Ａ．最初的形成来源 Ｂ．余缺调剂Ｃ．最终的使用途径 Ｄ．政府调控１９．属于封闭式、开放式相混合的住房金融体系的国家有 。Ａ．新加坡 Ｂ．德国 Ｃ．日本 Ｄ．美国２０．参与房地产抵押贷款一级市场的市场主体包括 。Ａ．二级抵押机构 Ｂ．社会投资者Ｃ．抵押贷款需求方 Ｄ．贷款供给方

　　三、判断题２１．金融活动分为直接和间接两种，由于银行等金融机构资信状况好、信息

·１５２·模拟试题（一）

广泛等优势，从而使直接金融活动成为资金融通的主要方式。 （　　）２２．反担保和担保属于同一个担保法律关系。 （　　）２３．货币作为一种特殊的种类物，货币占有权的转移即为所有权的转移，因

此，它不能作为质押的标的物。 （　　）２４．抵押权具有特定性、物上代位性的特征。 （　　）２５．递增式偿还按揭贷款适合于青年人采用的一种个人住房贷款工具。

（　　）２６．项目融资一般会影响项目发起人本身的资产负债。 （　　）２７．房地产保险的对象是保险合同的客体。 （　　）２８．房地产投资信托的组织形式通常是公司制，与普通公司不存在区别。

（　　）２９．金融业对外开放以后，金融监管将会更加容易。 （　　）３０．无论在哪个国家，商业银行都占有房地产金融市场的最大份额。 （　　）

　　四、名词解释３１．房地产金融 ３２．名义利率３３．逆向年金抵押贷款 ３４．项目融资

　　五、简答题３５．房地产证券化与其他融资方式有何区别？３６．加入ＷＴ Ｏ 后，我国房地产金融业会面临哪些机遇和挑战？３７．房地产开发贷款有哪些风险及如何规避？３８．住房金融有哪些特征？

　　六、计算题３９．若年利率为 １２％，按月计算利息，那么其实际利率为多少？４０．某家庭购买了一套价值 ２０万元的住宅，银行为其提供了１５年期的住房

按揭贷款，该贷款年利率为５．５％，按揭贷款价值比为７０％，问①若采用月等额偿还方式，其还款数额为多少？ ②若采用等额本金偿还方式，第６０期的月还款额为多少？　　七、案例分析题

４１．王某与李某是朋友关系。 １９９８年，王某向李某借钱８万元购买××市××区房屋一套。 后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。 双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手

·２５２· 房地产金融

续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款 ７．８万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。

·３５２·模拟试题（一）

模拟试题（二）

　　一、单项选择题１．以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经 通过，

但企业章程另有约定的除外。Ａ．职工代表大会 Ｂ．总经理Ｃ．董事会或股东大会 Ｄ．监事会２．房地产信用的最主要形式是 。Ａ．商业信用 Ｂ．国家信用 Ｃ．银行信用 Ｄ．民间信用３．利率表现为 的比率。Ａ．利息和本金 Ｂ．利息和全部投资收益Ｃ．借贷资金和资产 Ｄ．全部投资收益和资产４．房地产金融市场形成必须具备的一个根本条件是房地产资金的

。Ａ．无偿分配 Ｂ．信用化 Ｃ．多元化 Ｄ．利率自由化５．房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三

者承担赔偿责任，则 。Ａ．保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿Ｂ．保险人不必赔偿Ｃ．保险人进行赔偿后，可进行物上代位Ｄ．保险人进行赔偿后，可进行代位追偿６．通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于 ，如果借款人无

力归还欠款时，银行可以从拍卖价中获得补偿，因而抵押贷款风险小。Ａ．贷款额度 Ｂ．应付利息 Ｃ．市场价格 Ｄ．股票价值７．某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率，称

为 。Ａ．全部投资收益率 Ｂ．权益投资收益率Ｃ．折现率 Ｄ．内部收益率８．属于封闭式的住房金融体系的国家是 。Ａ．新加坡 Ｂ．德国 Ｃ．日本 Ｄ．英国９．住房公积金的所有权属于 。

Ａ．职工和单位共有 Ｂ．公积金管理中心Ｃ．职工个人 Ｄ．银行１０．房地产信贷资金最为重要的来源是 。Ａ．银行等金融机构的各类负债 Ｂ．银行等金融机构的自有资金Ｃ．同行借款 Ｄ．公积金

　　二、多项选择题１１．政策性金融与商业性金融相比，具有 等特点。Ａ．资金来源的强制性 Ｂ．灵活性Ｃ．资金运用的优惠性 Ｄ．长期性１２．住房公积金贷款属于 。Ａ．自营性贷款 Ｂ．经营性贷款Ｃ．政策性贷款 Ｄ．委托性贷款１３．名义利率与实际利率之间的关系，下列说法正确的是 。Ａ．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。Ｂ．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越小。Ｃ．当每年计息周期数大于 １时，实际利率大于名义利率。Ｄ．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。１４．根据法律规定，以下不能设定抵押权的房地产有 。Ａ．房改房 Ｂ．划拨的土地使用权（空地）Ｃ．医院 Ｄ．学生宿舍１５．下列关于保险的论述正确的是 。Ａ．保险通常是指国家政府部门主办的社会保险，即狭义上的保险。Ｂ．保险是一种契约或是基于契约而产生的权利义务关系。Ｃ．保险是一种特定危险损失转移机制，是分散风险、消化损失的一种经济制度。

Ｄ．特定危险的存在是保险产生和发展的前提。１６．房地产金融市场按运行结构分类包括 。Ａ．初级市场 Ｂ．货币市场 Ｃ．二级市场 Ｄ．资本市场１７．房地产贷款的原则有 。Ａ．安全性 Ｂ．流动性 Ｃ．盈利性 Ｄ．无偿性１８．个人住房组合贷款是由 组成的。Ａ．抵押贷款 Ｂ．信用贷款Ｃ．政策性个人住房贷款 Ｄ．自营性个人住房贷款１９．集合抵押具有 等特征。

·５５２·模拟试题（二）

Ａ．抵押标的集合性 Ｂ．抵押标的可分性Ｃ．抵押标的不可分性 Ｄ．抵押标的不可确定性２０．房地产信用与银行其他信用的不同之处是 。Ａ．长期性 Ｂ．一般采用抵押方式Ｃ．不付利息 Ｄ．利率较高

　　三、判断题２１．房地产金融即住房金融，是专门为住房生产、流通、消费融通资金的。

（ 　　）２２．房地产信用与信贷完全是一个概念的不同说法。 （　　）２３．首付款与放贷者风险成反比，与借款人的利益也成反比。 （　　）２４．如果抵押贷款的借款人不能到期还本付息，按法律规定，债权人自动取

得抵押物的所有权。 （　　）２５．抵押当事人可以自行约定抵押期间。 （　　）２６．房地产抵押贷款保险属于房地产财产保险。 （　　）２７．房地产抵押贷款债权证券化与房地产物权证券化的实质是相同的，并

没有什么区别。 （　　）２８．资金的需求可以分为投资需求和消费需求两种，没有消费需求的投资

需求是不可能持久的。 （　　）２９．在保证法律关系中，保证人与债务人之间的关系是保证责任赖以产生

的基础。 （　　）３０．票据质押时，应当以背书方式记载“质押”字样，否则不产生票据法的效

力。 （　　）　　四、名词解释

３１．反担保 ３２．共同抵押３３．集合抵押 ３４．ＢＯＴ 项目融资

　　五、简答题３５．为什么说不动产（房地产）是最佳的长期信用担保品？３６．住房按揭贷款与抵押贷款有哪些区别？３７．项目融资与公司融资有哪些区别？３８．房地产保险中的主要保险品种有哪些？

·６５２· 房地产金融

　　六、计算题３９．若全部投资收益率为 １０％，某投资者投资自有资金 ３００ 万元，向银行借

款 ７００万元开发一项目，银行贷款年利率为 ６％，那么该投资者的自有资金收益率可达到多少？

４０．某居民申请商业性个人住房贷款２５万元，年利率为５．０４％，贷款期限１０年，当还款至第５年年末时，其利率上涨为６．５％，那么，从第６年开始月还款额为多少？　　七、案例分析题

４１．Ａ 房地产开发公司（以下简称Ａ 公司）与甲银行于１９９７年７月签订贷款合同和抵押担保合同，Ａ 公司将其开发项目之土地使用权及其地上所有建筑物和构筑物一并抵押给甲银行，并于同月在房地产登记处办理了抵押登记，在公证处办理了“具有强制执行效力的债权文书”的公证。１９９８年１月，Ａ 公司与Ｂ 公司签订预售合同，将其开发的商品房Ｃ 座预售给Ｂ 公司，１９９８年３月、４月在公证处办妥了商品房预售合同公证，并在房地产登记处登记备案。Ａ 公司于１９９８年８月与乙银行签订抵押担保合同，表示愿为Ｃ 公司的债务承担担保责任，将其开发的商品房Ｄ 座抵押给乙银行，并办理了抵押登记手续。 １９９９年３月，因Ａ 公司不能履行到期债务，甲银行诉至法院，要求强制执行抵押物，Ｂ 公司和乙银行得知此事后向法院提出“案外人执行异议”。

·７５２·模拟试题（二）

参 考 文 献

１．邓宏乾．房地产金融学．武汉：华中师范大学出版社，１９９５２．谢经荣．房地产金融．北京：中国人民大学出版社，２００２３．高圣平．担保法新问题与判解研究．北京：人民法院出版社，２００１４．王洪卫．不动产金融论．上海：上海财经大学出版社，１９９７５．郁文达．住房金融· 国际比较与中国的选择．北京：中国金融出版社，２００１６．韩良．贷款担保法前沿问题案例研究．北京：中国经济出版社，２００１７．王利明．物权法论．第 ２版．北京：中国政法大学出版社，２０００８．蒋先玲．项目融资．北京：中国金融出版社，２００１９．武献华等．工程经济学．大连：东北财经大学出版社，２００２１０．弗尼亚· Ｊ· 法伯齐．资本市场：机构与工具．唐旭等译．北京：经济科学出版社，１９９８

１１．洛伦兹· 格利茨．金融工程学．唐旭等译．北京：经济科学出版社，１９９８１２．丹尼斯· 迪帕斯奎尔．城市经济学与房地产市场．龙奋杰等译．北京：经济科学出版社，２００２

１３．安东尼· Ｍ · 桑托莫罗．金融市场：工具与机构．郭斌译．大连：东北财经大学出版社，２０００

１４．宾融．住房抵押贷款证券化．北京：中国金融出版社，２００２１５．于凤坤．资产证券化：理论与实务．北京：北京大学出版社，２００２１６．涂永红，刘柏荣．银行信贷资产证券化．北京：中国金融出版社，２０００１７．沈沛等．信贷资产证券化．北京：中国金融出版社．１９９８１８．彭冰．资产证券化的法律解释．北京：北京大学出版社，２００１１９．周立．金融衍生工具与监管．北京：中国发展出版社，１９９９２０．李志辉．现代金融风险量化度量和管理研究．北京：中国金融出版社，２００１

后

　记　　房地产金融学尚属一门新兴学科，它是随住房制度的改革逐步发展起来的。房地产业作为一个资金密集型产业，在其生产流通、消费的全过程中，存在着资金投入的集中性与资金来源分散性、购买资金支出的一次性与购买资金积累的长期性、建设资金投入量大与来源个量小、投资回收期长与再生产过程连续性的矛盾。这些矛盾的解决只有依靠金融业，建立完善的房地产融资机制。本书旨在提供房地产开发、房地产消费的融资理论、方法以及房地产担保及房地产证券化的相关理论知识。

本书在写作过程中，力求通俗易懂、实用。在阐述理论的基础上，重点分析了个人住房贷款、房地产开发融资、房地产抵押、房地产证券化的信用工具及运用，注重解决实际问题。本书在写作过程中，参考和引用了国内外学者的有关研究成果和资料。 房地产金融学尚属一门新兴学科，处在不断地发展中，加之作者水平有限，书中定有一些不足甚至错误，恳请读者批评指正。

本书写作的具体分工如下：邓宏乾负责全书的总纂，并撰写第一、三、五、六章；陈淑云撰写第二、四、七章；崔兵撰写第八、九、十章。

编　者