惠州汤泉旅游综合体项目投资分析报告

2010年 7 月

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积 1.12万平方公里，截止至 2008年年末，全市常住人口 392.7万人。惠州市于1988年 1 月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量 2000毫米，平均气温 22℃。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。

惠州城市概况

惠州市城市区位

惠州地处珠三角核心腹地，属于广州、东莞、深圳等发达城市核心带，深莞惠城市一体化发展，以及香港澳门特别行政区辐射明显，为项目高端客户提供了良好的区位环境。

惠州城市概况——经济发展

经济概况惠州市处在广东省经济最发达、发展最活跃的珠江三角洲经济区范围内。改革开放以来，惠州市经济得到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、机械为主的支柱产业，随着中海壳牌石化项目的建设投产，石化产业跃升为惠州又一支柱产业。 2008年，惠州市全市生产总值 1290亿元，比上年增长 11.5%，高出全省平均增长 1.4个百分点，三大产业比例为 7.0∶58.9∶34.1。产业特色惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。惠州已成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。 

对外贸易目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等 30多个国家和地区的客商在惠州投资办厂，实际利用外资累计 100多亿美元。截至 2006年底，共有 25家世界 500强公司在惠州投资办实业或成立办事机构。大批海内外企业、公司的进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。  

惠州所处区域经济发达，对外贸易发展迅猛，为高端项目提供了良好的产业基础和购买力。

惠州城市概况——消费实力

至 2008年底全市民营经济总户数 20.9万户，注册资本 856.68亿元，分别比上年末增长 11%和 18.6%。其中私营企业 2.67万户，注册资本 487.88亿元，分别增长 25.1%和 21.6%；个体工商户 18万户，注册资本 55.56亿元，分别增长 9.3%和 4.5%。全市民营经济增加值 461.35亿元，增长 13.5%，占全市 GDP比重 35.8%。全市民营经济税收总额 77.09亿元，增长 25%。其中，国税 31.9亿元，增长 20%；地税45.19亿元，增长 28.7%，占全市地税收入的 65%。民营经济从业人员达 84万人。

　 2008年惠州人均 GDP达 33077元，按市场平均汇率折算为 4725美元，已经达到中等发达国家水平。全年农村居民人均纯收入 6626元，比上年增长 16.3％，城市居民人均可支配收入 19481元，增长 12.5％，城市最高 10％收入组人均可支配收入 42368元，城市最低 10％收入组人均可支配收入 7399元；城市居民家庭恩格尔系数 34.1％；城市居民人均住房建筑面积 31.37平方米。

惠州当地民营经济发达，人均GDP达到 33077元，达到中等发达国家水平，当地居民购买力强大。

民营经济

居民收入

惠州城市概况——城市规划

初步奠定和完善一城三组团空间主体框架，强化城市中心服务功能，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。

•空间布局：构建“惠城中心区—惠阳副中心区—陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。

•基础设施：大力加强城市交通网络、市政基础设施和公共设施建设，提高城市综合服务功能。

•产业经济：大力发展石化、数码产业、高新技术产业、科技信息产业等支柱产业，重点发展第三产业和现代服务业，实现三次产业协调发展和全面升级。

•环境治理：加大环境整治力度，治理城市污染，注重“城中村”、旧城区环境整治和改造。

•资源保护：保护历史文化资源、山水景观和自然生态系统，塑造“历史名城、山水丽城、绿色港湾”城市景观特色，促进可持续发展。

•区域协调：主动发展与香港、澳门、广州、深圳、东莞等地区多领域的合作。

本项目

本项目位于城市重点发展的惠城中心区，距离城市核心在 15分钟车程，区位优势明显。

惠州城市概况——城市各片区功能定位

本项目位于惠城区，作为粤港澳休闲度假区、珠三角东部生态环保示范区的定位的践行者，项目打造休闲生态度假区与政府的规划保持了高度的一致。

最终形成 70万如人口的新城区。

惠州城市概况——旅游业发展

惠州市旅游发展总体布局结构为“一心、三区、两带”，一心，中心城市综合旅游区；三区为北部山地综合旅游区；环大亚湾滨海休闲度假区；惠州沿工森林生态休闲区。两带为东江文化景观旅游带和百里生态旅游带。 

珠三角客源市场出游力强劲是惠州旅游的主力军；珠三角城市居民近距离出游频次增加也给惠州旅游带来利好消息；同时珠三角旅游者需求的新趋势：休闲度假旅游成为热点；生态旅游持续升温，而这两点正是惠州强项。惠州市旅游市场开拓方向：立足珠三角市场，开拓中远程市场；立足港澳市场，开拓日韩市场；主攻休闲度假市场，拓展会展商务市场，巩固观光市场。开拓重点区域依次是：广东省、港澳、邻近省份、韩日。   

旅游整体布局

旅游客源市场分析

从旅游资源禀赋和旅游需求趋势判断：惠州市的休闲度假旅游、会展 /商务旅游、城市旅游、生态旅游、文化旅游具有比较优势；大众观光旅游特点和优势并不明显。休闲度假旅游是惠州旅游的主攻方向，规划近期内应寻找突破口，打造鲜明市场形象。     惠州的战略思路为：主打休闲度假旅游品牌，大力发展会展 /商务旅游和城市旅游，推进各类旅游产品与文化、生态的有机联合，巩固区域观光旅游市场，形成风格鲜明、层次分明、体系完善的旅游产品和旅游市场格局。同时在开发中保护旅游资源，在保护中有序开发。   

旅游类型发展方向

   惠州重点旅游发展高端度假产品，主要休闲产品体系，以山地度假为突破口，同时海滨度假、温泉度假及会议度假为主发展完善的休闲旅游产业链。本项目整体发展符合城市整体旅游发展方向。

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.房地产市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

汤泉旅游度假区概况

　汤泉，位于惠城区小金口镇内，隐身于三面环山的泽谷之中，面积 1.5平方公里。千百年来，这不耀眼的数具泉眼，淡视尘俗，不闻人间的烽起烟灭，源源不断，喷涌而出，把温暖洒向人间，用泉露泽润大地。　　汤泉景区以温泉、冷泉、瀑布三位一体而著称。终年不竭的温泉水，水温 70℃，属碳酸钠钾型高温泉，含有多种微量元素如铁、钙、镁、钾等，对治疗各种慢性皮肤病、心血管疾病、保健驻颜具有显著的效果。汤泉就因为温泉座落在其“家园”内而得名。无独有偶，温泉西北的咫尺之遥，上苍再显神灵，又施仁爱，抛下一串“珍珠”––九龙潭瀑布，它在群山深处奔突而出，拾级而下，一步一潭，至山底第九潭，但见奔雷飞雪而落，蛟龙腾空而降，终聚九龙潭瀑布。温泉和瀑布这一暖一凉，地下天上，遥相呼应，交相辉映，这在现代酒店林林总总的人文景观大家族中，真有点难能可贵，凤毛麟角。 

汤泉地质地貌景观区作为惠州城市规划中的重点基本生态保护区，具有独一无二的生态自然景观，具备发展高端度假的良好生态条件。

汤泉旅游度假区对外交通

项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约 15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口 1 公里。广汕、惠河、惠深等高速公路，广梅汕、京九铁路贯通惠州，惠州港、惠州机场，有极其完善的、便捷的水、陆、空交通运输网络。广州、深圳、东莞在 1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在 2 小时车程内。未来随着莞惠城际铁路的开通，将对汤泉的对外交通优势更加明显。惠州汤泉旅游风景区与“高尔夫俱乐部”“惠州西湖”、“岭南第一山 --罗浮山”、“博罗象头山东国家森林公园”组合成了一个旅游观光、休闲度假新亮点。

汤泉风景区地处惠州城市对外交通要道，交通辐射能力极强，到珠三角各大主要经济发达城市均在 1.5小时辐射范围内，为项目吸引外来客户打造珠三角顶级度假区奠定了区位优势。同时，随着莞惠城际铁路的开通，本项目与深圳、东莞的同城化趋势将更加明显。

本项目

惠州核心城区

城际铁路对区域外扩的影响力

惠州城市轨道交通 I 号线线路长 46.4公里，共设 27个车站，建设期为 2010 ～ 2014年，总投资130.9亿元，“十一五”计划投资 10亿元。莞惠线即东莞至惠州城际轨道交通惠州段长约 35公里，设10个车站，建设期为2009～ 2013年，总投资38亿元，“十一五”计划投资 8 亿元。花汕线即花都至汕尾铁路惠州段线路长约 100公里，设计 200公里 /小时，建设期为 2010 ～ 2014年，总投资 80亿元，“十一五”计划投资8 亿元。

本项目位于惠广城际铁路进入惠州的第一站，与惠莞、惠深城际互通，交通四通八达，与珠三角的联系将越来越紧密，城际铁路将于 2014年开通，为本项目作为度假物业乃至第一居所的开发奠定了坚实的基础。

本项目

惠州对外轨道交通规划

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.房地产市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

项目地块概况

TQ-01

TQ-02TQ-03

项目地块概况技术指标 TQ-01 TQ-02 TQ-03

用地面积 8.3万M2

17.5万M2

20万M2

使用年限 40年 40年 70年

容积率 0.23 0.49 0.54

可建面积 16369 93263 106771

建筑密度 9% 11.64% 16.1%

绿化率 82.4% 31.69% 61.4%

项目可开发建设用地面积 45.8万平方米，可建建筑面积达 21.64万平方米。

泉眼保护区

二期用地

一期用地

后续可租赁林地

项目地块景观分析

TQ-01

TQ-02TQ-

03

泉眼保护区

二期用地

一期用地

后续可租赁林地

地块内部原生态

泉眼保护区

已建成的会宾楼

项目概况

项目概况

惠州汤泉项目集旅游度假、会议拓展、温泉疗养、休闲居住于一体，可规划建造五星级酒店、国际会议中心、瀑布温泉岛屿、各色别墅等特色建筑，是一个与国际接轨的旅游地产项目。

项目概况

地块转让背景项目原开发单位为中信惠州温泉旅游度假村有限公司，本次拟转让土地 1760亩（红线），地块内原开发的度假村一期部分已经在营运，主要包括 1#， 2#， 3#别墅楼，该度假村为惠州政府指定接待场所。该度假村作为地块附属物，其产权将随本次转让而转让，政府每天将支付 2.8万的租赁费用。

其他附属关联在中信原有地块北面 20000亩土地，可由中信作保获得 70年土地经营权，用于开展旅游相关配套设施的建设，地块南面隔惠州大道另有 1000亩土地可用作居住商业配套设施建设，上述地块均可由中信牵头负责拿地。

项目 SWOT分析——优势

•区位优越，交通便利•汤泉旅游度假区位于珠三角核心城市群一级辐射地带，交通条件便利，通达性极佳。项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约 15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口 1公里。广州、深圳、东莞在 1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在 2.5小时车程内。

“ ” “ ”汤泉旅游度假区位于惠州黄金旅游带的 百里生态旅游长廊 的核心区域，区位优势明显。惠州 百里生态旅游长廊 北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区。•自然资源，得天独厚•汤泉旅游度假区地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。景区水域景观独具特色，集温泉、冷泉、瀑布、湖泊于一体，是广东省内自然资源组合最好的温泉度假区。汤泉温泉具有良好的医疗保健作用。汤泉温泉水质优良，终年不竭，水温 70摄氏度，属碳酸钠钾型温泉，含有铁、钙、镁、钾等 30多种微量元素，对治疗各种慢性皮肤病、风湿、关节炎、心血管等疾病及保健驻颜具有显著效果。•景观天成，步移景异•汤泉旅游度假区自然景观资源优越。规划区域内东、西、北面为丘陵地带，绿树成荫，险峰峡谷、溪涧瀑布景观相映成趣；南

“为稀疏分布的小山丘所包围，与广惠高速公路相隔；中间为谷地，地势平坦，空气清新，环境幽静，整体呈现 北高南低、三面” 环山、中间平坦 的环境格局，处处皆景，步移景异。

•文脉充沛，历史悠久•汤泉历史悠久。自苏东坡谪惠后，汤泉与西湖便被誉为岭南旅游胜地。唐庚、杨万里、宋湘等名家先后循迹而来，大大地丰富了汤泉的人文内涵。其次，名人遗迹尚存。苏东坡在寓惠两年多时间内遍游惠州，除曾在赴惠途中游过一次罗浮山外，还曾多次游览白水山、汤泉。苏东坡曾在此开药圃，以人参、地黄等中草药为题，写下了《小圃五咏》 “ ”，还为葛洪题写了 稚川丹灶 四字。

“ ” “ ”区内有一块已故著名书法家秦生为汤泉题词 岭南第一汤 的石碑和远处的石壁上还留有的 一洗胸中九云梦 等后人摹刻的苏东坡题汤泉的诗句。此外，惠州是客家人的聚居地之一，汤泉的客家饮食文化方面独具特色。李鹏、叶选平等党和国家领导人曾多次光临汤泉，并给予汤泉旅游度假区极高的评价。•政府背景，强势资源•汤泉旅游度假区为惠州市委、市政府的接待基地，长期有政务接待工作，是惠州市对外的一个重要窗口。政府资源的强势介入，将为汤泉占领惠州高端的会议、旅游、度假市场起到重要的引导作用。

项目 SWOT分析——劣势

•开发严重滞后，重复消费偏低•汤泉旅游度假区目前处于半开发状态，没有经过系统、科学的规划与设计，其自身的优势资源未得

到充分的挖掘与发挥，多数游客往往乘兴而来，失望而归，重复消费的比例偏低。•设施陈旧老化，景点规划单调•汤泉旅游度假区中心地带的酒店、山庄别墅等温泉度假服务设施陈旧，多年没有更新，与现代旅游

消费者的需求不契合；且各景点的规划无序，缺乏能够引起旅游者消费欲望的核心构成元素。

项目 SWOT分析——机遇

•旅游市场高速发展，居民消费需求强烈•汤泉旅游度假区位于珠江三角洲的核心地区，区域经济发展水平较高。包括港澳在内的大珠三角地区总人口为

4826.8万人，其中珠三角地区 4104.03万，香港 678.61万，澳门 44.16万； 2002年将港澳统计在内的大珠三角人均GDP44522.25元，居民生活水平较高，旅游意识强烈，为汤泉旅游度假区的发展提供了可观的客源市场。

珠三角的一体化进程使得惠州市旅游业得以在更大的区域背景中获得动力，加上 CEPA的实施，香港澳门与内地的关系更加紧密，汤泉旅游度假区的市场前景将更为广阔。

•汽车旅游时代来临，自驾出游蔚然成风•在经济发达的珠三角地区，随着私人轿车保有量的大增，自驾车已成为人们休闲度假的主要出行方式。据相关资料

统计，仅珠海御温泉度假区，从 2001年起自驾车旅游者的接待人数超过旅游团队接待人数，至 2003年，自驾车旅游者约占年接待人数的 70%以上。由此得出，有车一族已成为广东温泉休闲旅游的主要消费群体。汤泉旅游度假区位于经济发达的珠三角腹地，资源独具特色且交通极为便利，汽车时代的来临必然成为汤泉旅游度假区发展的难得机遇。

•会议旅游需求凸现，细分市场存在空白•珠三角区域的居民旅游出行已成为必要的休闲生活方式之一，旅游行业产值日趋巨大，各类主题的旅游目的地花样

繁多，市场竞争十分激烈。高端旅游空缺，机遇挑战并存•珠三角区域的旅游市场处于快速成长期，省内旅游目的地产品鱼龙混杂，档次参差不齐，定位于高端市场的特色旅游产品供应不足，与国际水准的旅游目的地产品有着相当的差距。惠州本地旅游目的地产品档次较低，未能充分挖掘惠州历史悠久的文化积淀，与惠州高速增长的经济发展水平不相吻合，市场存在着极大的发展机遇，但必须清醒地认识到高端旅游目的地产品有着较高投资利润的同时，也存在着较大的风险。•第一居所顶级住区供应稀缺，第二居所发展趋势方兴未艾•从惠州本地房地产市场分析，本地房地产市场发展尚处于初级阶段，市场细分不明显，面向惠州本地富豪的可以作为第一居所的顶级住区尚未出现，汤泉以其优越的区位优势、独有的自然条件，可以参照深圳华侨城的发展模式，打造成为惠州唯一的国际级顶级住区。随着国民经济的高速发展，居民的置业需求日益旺盛，置业第二居所或异地置业的比例也越来越高，汤泉凭借优美的自然景观，悠久的历史人文积淀，将成为珠三角高收入者第二居所的可选之地。 

项目 SWOT分析——威胁

•温泉市场竞争激烈，错位经营势在必行•广东省是温泉大省，现有 160多处温泉。到目前为止已有 32个温泉区具备了一定的旅游接待能力。在 1994年省政府批准设立的 24个省级旅游度假区中，有 5个与温泉有关（广州从化温泉、新兴虎山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉）； 1999年新批的 5个省级旅游度假区中，又有清新温泉、金山温泉列入其中。这其中开发水平较高、知名度大的温泉度假区多数集中在珠三角地区。汤泉旅游度假区的开发，将与区域内其他同类型项目构成直接竞争，因此温泉度假区要十分鲜明地推出自身特色主题，强调与其他温泉项目的巨大差异。•区域认同有待时日，同质竞争日趋白热•从目前房地产市场角度分析，本项目在潜在目标客户群的区域认同度较低，房地产价值不能得到有效的体现，随着度假区的逐步完善，区域认同度才会逐步得以提高，如同早期的深圳华侨城。由于深圳的房地产市场土地供应紧缺，许多深圳著名品牌发展商纷纷进入惠州本地市场，可以预见到未来 2—5年惠州房地产市场的开发规模及开发品质将有极大的提升，同质化的市场竞争将愈演愈烈，对度假区的房地产产品产生严重的分流。

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.房地产市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

惠州土地市场概况——出让面积

2009年本项目所处的惠城区出让土地数量为 55块，居所有区块最高，从单幅地块面积来看惠东县的单宗土地面积最大。

惠州土地市场概况——出让价格

2009年本项目所处的惠城区出让土地价格最高，总挂牌金额达到 33.89亿，占全市总额的 48%，项目所处的版块地块平均地面地价达到 1653 元 /平方米，远远高于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。

惠州房地产市场概况

2009年本项目所处的惠城区出让土地价格最高，总挂牌金额达到 33.89亿，占全市总额的 48%，项目所处的版块地块平均地面地价达到 1653 元 /平方米，远远高于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。

惠州房地产市场概况

2009年惠州在成交量大涨的同时成交均价也平稳上升，达到 4301元 /平方米。

项目所处区域——惠城区房地产市场概况

项目所处区域——惠城区房地产市场概况

项目周边主要楼盘分析

项目名称 物业类型 销售价格（元 /平方米） 首次开盘日期 销售率

汤泉半岛 精装小高层、别墅 精装小高层 5700  别墅 17000. 2007年 8 月 78%

雅居乐白鹭湖 别墅，洋房，高层独栋别墅 25000联排 15000洋房 10800高层公寓 8600

2007年 5 月 80%

俊园春天 洋房、公寓 精装公寓 7800 2007年 90%

金宝山庄 小高层，别墅 公寓 6500别墅 4000 2010年 45%

本项目

汤泉半岛

雅居乐白鹭湖

俊园春天

金宝山庄

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.房地产市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

目标客户群定位

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本项目商业辐射范围 本项目商业辐射范围

本项目核心市场以珠三角同城化所带来的区域客户及港澳台地区高端客户为主。

类型 辐射半径 区域

基础市场 1小时以内车程 惠州地区

核心市场 2小时车程 珠三角及港澳地区，广州、深圳

机会市场 国内其他区域 国内其他地区

海外市场 海外 港澳台日韩欧美东南亚

主要客户市场

项目功能定位

功能定位根据旅游地产开发条件和市场需求趋势，本项目应规划形成三大功能：

壹 ――基础层次 惠州市高级旅游度假区、财富阶层第一住区这一层次主要是发挥汤泉生态资源优势，积极开拓惠州市内旅游市场和房地产市场，为惠州高端人群提供一个假日休闲的温泉度假地，为惠州财富阶层提供顶级的高尚生态住区。

壹 ――核心层次 泛珠三角著名会议、旅游度假区、国际生态休闲居住区这一层次主要是完善旅游及度假居住功能，为汤泉旅游度假区创造效益，吸引泛珠三角广州、深圳居民为核心市场，同时吸引度假投资客前来置业。

壹 ――发展层次 国内著名温泉会议旅游度假区这一层次主要是突出文化主题，营造以文化为特色的温泉旅游度假氛围，同时充分挖掘地方民俗文化资源，丰富休闲文化产品内容，打造旅游区文化品牌形象，吸引北方高端客户群，拓展华东、华北等更大区域的客源作为市场补充。

目标客户 /心理诉求 定义诠释目标客群 产品类型

独栋别墅

联体别墅

度假公寓

高星级酒店

项目功能定位分析

顶级客群

商务团体

主要引导企业购买此类别墅，符合其追求                    独一无二的生活体验的心理满足。

—— 购买力强、意愿度高明星、名人、企业主

主要引导追求享受和个性生活                       的知名人士

——意愿度高、追求享受和独一无二

外籍度假、高端商务客

本地私营企业主追求享受和休闲生活方式

以游艇为特色和主要高端吸引点的 综合性商务型 5 星级酒店

商务团体

产品布局定位

分期 地块编号 用地性质 用地面积 容积率

可开发面积 产品类型 产品面积

一期用地

TQ-01 旅游 8.3万 0.23 19090 酒店式公寓 19090

TQ-02 旅游 17.48万 0.49 85652

酒店 33000

酒店式公寓 42652

配套商业 10000

TQ-03 住宅 20万 0.54 10800独栋别墅 64800

联体别墅 43200

二期用地 红线内 住宅 71万 — — 度假功能 ——

合计 —— 1760亩 0.2 212742 ——

当前的土地款包括一二期的土地价格，但是由于二期用地目前规划指标未定，从保守的角度出发，在财务测算时未能包含二期的产品收益。

2.区域概况

3.项目基本概况

1.惠州概览

4.房地产市场综述

5.项目整体定位

6.项目投资财务分析

报告框架

可销售物业销售价格及年增长率假设

根据 2010年周边物业市场同类物业的销售价格，结合本项目的定位，同时本着保守的原则对各类物业做上述价格假设。

物业类型 　 2010年销售基准价格（元 /平方米） 年增长率

独栋 22000 5%

联排 16000 5%

酒店式公寓 5500 5%

酒店房价 500 3.0%

停车位 300 5%

商业 8000 5%

可销售物业销售每年上市体量预测

从 2011年开始有独栋和联排物业上市，五星级酒店从 2014年正式营业，入住率达到全市高星级度假

平均入住率。

年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

配套商业 50% 50%

独栋 20% 30% 25% 25%

联排 30% 30% 20% 20%

酒店式公寓 20% 30% 30% 20%

五星级酒店 65% 65%

项目固定资产投入估算

本项目在建安造价费用及酒店装修上将花费 8.5亿元。

　物业类型 面积（M2） 建安（元 /M2） 总价（万元）酒店 33000.00　 3500 11550　配套商业 10000.00　 2000 2000　酒店式公寓 61742.00　 2300 14201　独栋 64800.00　 3000 19440　联排 43200.00　 2600 11232　地下（车库） 18948.40　 3000 5685　总建安工程费（万元）： 64107

项目 面积（M2） 装修费（元 /M2） 总价（万元）酒店 33000.00　 6500 21450.0　

独栋 64800.00　 0 0.0　

联排 43200.00　 0 0.0　

酒店式公寓 61742.00　 0 0.0　

装修费用合计（万元） 21450　

项目总投资估算

费用名称 面积 单价 总价一、土地费用 1173920　 3873　 82400　1.1土地款 1173920　 3760　 80000　1.1.1用地价格 1173920　 3760　 800001.2土地税费 　 3% 2400二、前期费用 212742　 148　 3149　2.1勘察费 212742　 8 170　2.2设计费 212742　 100 2127　2.3报批报建费 212742　 20 425　2.4咨询顾问费 212742　 20 425　三、建安费用 212742　 4295　 91375　3.1.1建安费用 212742　 2924　 622123.2.1景观费用 1173920　 200　 23478.43.3地下室造价 18948　 3000 5684.52四、装修费用 　 　 21450　4.1酒店装修费用 33000　 6500 21450　五、期间费用 　 　 31193　5.1营销费用 283570　 3% 8507　5.2管理费用 283570　 3% 8507　5.3不可预见费 283570　 5% 14179　

合计（万元） 　 229567　

本项目总投资将达到 23亿元。

项目各物业收入分析

项目名称 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年

配套商业

建筑面积 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000销售均价 8000　 8400　 8820　 9261　 9724　 10210　 10721　 11257　 11820　 12411　销售率 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0%毛收入（年） 0　 0　 4410　 4631　 0　 0　 0　 0　 0　 0　

独栋别墅

建筑面积 64800 64800 64800 64800 64800 64800 64800 64800 64800 64800销售价格 22000　 23100　 24255　 25468　 26741　 28078　 29482　 30956　 32504　 34129　销售率 0% 20% 30% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0%毛收入（年） 0　 29938　 47152　 41258　 43321　 0　 0　 0　 0　 0　

酒店收入

房间数 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250月租金 15000 15450　 15914　 16391　 16883　 17389　 17911　 18448　 19002　 19572　月份 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12出租率 0% 0% 0% 0% 65% 65% 65% 65% 65% 65%客房收入 0　 0　 0　 0　 3292　 3391　 3493　 3597　 3705　 3816　其他收入 0　 0　 0　 0　 2195　 2261　 2328　 2398　 2470　 2544　毛收入（年） 0　 0　 0　 0　 5487　 5651　 5821　 5996　 6176　 6361　

停车位经营收入

车位数量 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350月租金 300 315　 331　 347　 365　 383　 402　 422　 443　 465　月份 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12出租率 0% 0% 0% 0% 0% 70% 75% 80% 90% 90%毛收入（年） 0　 0　 0　 0　 0　 113　 127　 142　 168　 176　

联排销售收入

建筑面积 43200 43200 43200 43200 43200 43200 43200 43200 43200 43200销售价格 16000.00　 16800.00　 17640.00　 18522.00　 19448.10　 20420.51　 21441.53　 22513.61　 23639.29　 24821.25　销售率 0% 30% 30% 20% 20% 0% 0%　 　 　销售收入 0　 21773　 22861　 16003　 16803　 0　 0　 0　 0　 0　

酒店式公寓销售收入

建筑面积 61742 61742 61742 61742 61742 61742 61742 61742 61742 61742销售价格 5500　 5775　 6064　 6367　 6685　 7020　 7371　 7739　 8126　 8532　销售率 0% 0% 20% 30% 30% 20% 0% 0% 0% 0%销售收入 0　 0　 7488　 11793　 12383　 8668　 0　 0　 0　 0　

项目在 10年内可实现销售收入 28.8亿元，经营收入 3.87亿元，合计收入达 32.67亿元。

序号 项目名称 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年1 现金流入 1022　 52732　 82933　 74706　 79016　 15341　 6956　 7144　 7339　 58600　1.1 独栋销售收入 　 29938　 47152　 41258　 43321　 　 　 　 　 　1.2 产权式酒店销售收入 　 　 7488　 11793　 12383　 8668　 　 　 　 　1.3 商业销售收入 　 　 4410　 4631　 　 　 　 　 　 　1.4 酒店经营收入 　 　 　 　 5487　 5651　 5821　 5996　 6176　 　1.5 国宾酒店租赁收入 1022　 1022　 1022　 1022　 1022　 1022　 1022　 1022　 1022　 　1.6 联排销售收入 　 21773　 22861　 16003　 16803　 　 　 　 　 　1.7 车库租金收入 　　 　 　 　 　 113　 127　 142　　1.8 酒店（股权转让） 　　 　 　 　 　 　 　 　 56505　1.9 车库（股权转让） 　　 　 　 　 　 　 　 　 2094　1.10　 长期借款 　　 　 　 　 　 　 　 　 　2 现金流出 83307　 28103　 30280　 53134　 52282　 13773　 7068　 5190　 5324　 1409　2.1 前期费用 1574　 1574　 　 　 　 　 　 　 　 　2.2 土地款及建安工程费 82400　 23318　 23318　 34043　 34043　 　 　 　 　 　2.3 管理费用 （后续资金） 851　 851　 851　 851　 851　 851　 851　 851　 851　 851　2.4 营销费用（销售类物业） 　 1034　 1550　 1381　 1450　 173　 　 　 　 　2.5 运营费用 　 　 　 　 2469　 2543　 2631　 2711　 2793　 　2.6 房产税 　 　 　 　 658　 678　 699　 719　 741　 　2.8 营业税及附加 56.21 2900　 4561　 4109　 4346　 844　 383　 393　 404　　2.9 土地增值税 　　 　 　 　 　 　 　 　 　2.1 所得税 　　 　 12751　 8465　 8684　 2505　 516　 536　 558　2.11 长期借款还款 　　 　 　 　 　 　 　 　 　3.1.1 净现金流量 -82285　 24630　 52653　 21572　 26733　 1568　 -112　 1954　 2015　 57191　3.1.2 累计净现金流量 -82285　 -57655　 -5002　 16571　 43304　 44872　 44760　 46714　 48729　 105920　

3.3.1净现金流量现值（ i=8%)

-76190　 21116　 41798　 15856　 18194　 988　 -66　 1056　 1008　 26490　

3.3.2累计净现金流量现值(i=8%)

-76190　 -55074　 -13276　 2581　 20775　 21763　 21698　 22753　 23762　 50252　

项目现金流量表（ 10年期）

本项目 10年期财务投资累计净现金流量现值为 5 亿元。

项目现金流量图

现金流（万元）

项目现金流出峰值主要出现在项目启动年，资金缺口达到 82285万元，从项目启动后 2011年至 2014年的建设期内，主要以建安成本和装修费用现金流出为主。

固定资产折现

项目财务指标评价

财务指标

内部收益率（ IRR） 26.07%

静态回收期（年） 3.25　

i=8%

动态回收期（年） 3.93　

财务净现值（万元） 50252

本项目 10年期动态财务内部收益率达到 26.07%，具有较高的投资回报率；同时若项目在静态投资回收期为 3.25年，动态回收期为 3.93年，能在3.93年内收回全部投资额， 10年期财务净现值为 5.02亿元。

项目还款计划表

项目名称 2010年 2011年2012

年 2013年2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

现金流入 1022　 52732　82933　 74706　 79016　 15341　 6956　 7144　 7339　58600　

现金流出 -83307　 -28103　-

30280　-53134　 -52282　-13773　 -7068　-5190　-5324　-1409　

累计净现金流量 -82285　 -57655　 -5002　 16571　 43304　 44872　 44760　46714　48729　10592

0　

还款计划 —— —— —— 16571 43304 44872 44760467144872955050

项目从销售期开始，将在 7 年内综合偿还能力将超过 30亿元。

单位：万元

项目投资可行性研究结论

由于上述财务收益仅反应了取得用地中一期用地（ 687亩）用地开发的收益，通过上述财务分析可以看出：仅靠 687亩用地的开发就能或者 26.07%的内部收益率， 10年期财务净现值为 50252万元。

项目财务收益：

项目其他收益：

取得用地中尚未开发的 1000亩土地产权；未来储备用地中 10000亩山地的 70年租赁权；借本项目的开发提升整个区域的价格，借此获得惠州大道对面的1000亩储备用地开发权；会宾楼高层次的政府资源。

可行性研究结论

项目作为岭南第一汤旅游度假项目，有着极佳的发展背景和投资回报率。