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4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanePour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
LES COÛTS ABORDABLES DANS L’AGGLOMERATION
BRESTOISE
Présentation au Bureau de l’Etablissement Public Foncier de Bretagne - 2 Mars 2010
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanePour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
Le contexte institutionnel local en 2007:
un 4ème PLH à l’élaboration, héritier du passé tout en changeant de génération,
De nouvelles pratiques avec la sphère professionnelle depuis le PLH précédent, la volonté d’aller plus loin ensemble dans l’action
Les éléments de contexte
Le contexte du marché:
Un marché dynamique mais de plus en plus sélectif du fait d’augmentations excessives des prix immobiliers et fonciers
Une gamme de prix dans le neuf incomplète, en individuel comme en collectif, une inadéquation croissante entre l’offre et la demande
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océane
Pour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat dans l’agglomération
► Depuis 2004, une offre restreinte (25%) de terrains à moins de 50 000 euros ► les créneaux de l’accession sociale (PTZ majoré) et de l’accession modeste / intermédiaire (PTZ) quasi inexistants en individuel neuf dans l’agglomération
Le contexte du marché : quelques chiffres
► Une gamme de prix dans le collectif neuf incomplète du fait des hausses importantes entre 2000 et 2006
Prix annuels moyens en 2000
Prix annuels moyens en 2005
Prix annuels moyens en 2006
Prix annuels moyens sur 1 année
glissante (2nd timestre 2009)
Brest 1 584 2 305 2 545 2 611
Quimper 1 574 2 121 2 179 2 680
Rennes 1 642 2 333 2 552 2 681
Bretagne 1 662 2 301 2 459 2 728
France 2 056 2 850 3 073 3 369
Source : DRE Bretagne -Enquête de commercialisation du logement neuf (ECLN), Chiffres nationnaux : Ministère du Logement /S,E,S /DAEI
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanePour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
Le PLH 2008-2013
Une orientation majeure: développement et diversification de l’offre pour répondre à l’ensemble des besoins
Le PLH 2008-2013
4 Orientations
19 actions
Le renforcement de la « règle » de diversité d’offre du PLH précédent (25 % de Logements sociaux dans toute nouvelle opération de plus de 20 logements en zone à urbaniser) :
► 50 % de logements à coûts abordables dans toute opération de plus de 2000 m2 de SHON
déclinés en: ► 30 % de logements locatifs sociaux et 20 % d’accession à coût abordable dans la zone de déficit de logements locatifs sociaux
► 50% de logements en accession à coût abordable hors de la zone en déficit de logements locatifs sociaux
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanPour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
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Collectif en accession à coût abordable
HORS BBC : Prix du logement hors stationnement : < 2000 €/m2 HT de surface habitable EN BBC : Prix du logement hors stationnement : < 2100 €/m2 HT de surface habitable
- Si financement en TVA à 5.5% : < 2110 euros TTC / m2 de surface habitable (PTZ majoré avec Pass foncier(*) ) - Si financement en TVA à 19.6 % : < 2392 euros TTC/m2 de surface habitable (PTZ majoré sans Pass foncier ou PTZ « classique ») - Si financement en TVA à 5.5% : < 2216 euros TTC / m2 de surface habitable (PTZ majoré avec Pass foncier(*) ) - Si financement en TVA à 19.6 % : < 2511 euros TTC/m2 de surface habitable (PTZ majoré sans Pass foncier ou PTZ « classique »)
Une définition en 2007 des prix de référence de logements à « coûts abordables », en collaboration avec les professionnels privés locaux, et actualisés annuellement ensemble
Actualisation 2010, en collectif:
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanePour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
Produits
PRIX DE SORTIE MAXI PROPOSES
EN 2010 ( Hors taxes)
PRIX DE SORTIE MAXI PROPOSES TTC en 2010 selon les modes de
financement de l’opération HORS ZAC PUBLIQUES
Observations
Individuel privé sur lot libre pour accession modeste à prix abordables (public : PTZ majoré)
< 40 000 euros net par lot et < 110 €/m2 net et coût global de l’opération < 1800 € / m2 HT de surface habitable(1) terrain inclus
< 42 000 € Taxes comprises par lot et 116 €/m2 taxes comprises Coût global maxi de l’opération / m2 de surface habitable, terrain inclus : - Si financement en TVA à 5.5% : < 1900 euros TTC (PTZ majoré avec Pass foncier (*)) - Si financement en TVA à 19.6 % : < 2150 euros TTC (PTZ majoré sans Pass Foncier)
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Individuel privé sur lot libre pour accession intermédiaire à prix abordables (Public : PTZ)
< 54 000 euros net par lot et < 120 €/m2 net
< 56 700 euros Taxes comprises par lot et < 127 €/m2 taxes comprises
(1) possibilité d’intégrer dans la surface habitable 50% de surfaces annexes (communication directe obligatoire avec la maison) dans la limite de 8m2 . Evolution nécessaire des pratiques des constructeurs/ formes urbaines et architecturales sur lots libres en petites parcelles ? travail collectif Brest métropole océane et professionnels, Pédagogie nécessaire auprès des habitants : sensibilisation, communication, échanges et diffusion d’expériences et exemples locaux et extérieurs
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Maison de ville Vendue en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) en accession à coût abordable
Terrain < 40 000 euros net par lot Et coût global d’opération < 2000 euros HT/m2 de surface habitable(1) terrain inclus
< 42 000 € par lot Taxes comprises Et coût global maxi de l’opération / m2 de surface habitable, terrain inclus : - Si financement en TVA à 5.5% : < 2110 euros TTC (PTZ majoré avec Pass foncier (*)) - Si financement en TVA à 19.6 % : < 2392 euros TTC (PTZ majoré sans Pass Foncier ou PTZ « classique »)
Produit promoteur, permis groupé, Maison de ville R+1 réel (pied droit à 1.80m mini à l’étage). Il s’agit de prix maxi en opérations privées. En ZAC publique, le coût du foncier aidé par la collectivité sera répercuté sur le prix de sortie négocié.
En individuel:
4ème Programme Local de l’Habitat de Brest métropole océanePour que chacun trouve une réponse à son choix d’habitat
dans l’agglomération
Un outil au service des coûts abordables: le « passeport pour l’accession » :